← Κύπρος

Victor Nasedkin ν. Chacholis Developers Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής: 1238/10, 10/2/2016

Victor Nasedkin ν. Chacholis Developers Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής: 1238/10, 10/2/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2016:A10 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Παπάμιχαηλ, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 1238/10 Victor Nasedkin Ενάγοντα και

  1. Chacholis Developers Ltd
  2. Κυπριακή Δημοκρατία μέσω του Επαρχιακού Λειτουργού Τμήματος Πολεοδομίας Αμμοχώστου
  3. Δήμου Αγίας Νάπας Εναγόμενοι Ημερομηνία: 10.2.
  4. Εμφανίσεις: Για τον Ενάγοντα: κ. Μ. Παρασκευά (κα Β. Σταύρου για να ακούσει απόφαση). Για τους Εναγόμενους 1: κ. Α. Λάντος (κα Θ. Κημήτρη για να ακούσει απόφαση). Για την Εναγόμενη 2: κα Δ. Παπαστεφάνου (κα Κ. Λοΐζου για να ακούσει απόφαση). Για τον Εναγόμενο 3: κα Α. Βαλανίδου (κ. Α. Βαλανίδης για να ακούσει απόφαση). ΑΠΟΦΑΣΗ Δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 28.3.04 κατατεθέντος στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης (ΠΩΕ 691/2004) ο αλλοδαπός Ενάγων αγόρασε από την Εναγόμενη 1 εταιρεία μια υπό ανέγερση κατοικία επί του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/4125 τεμάχιο 251 Φύλλο 0 Σχέδιο 2-288-373 τοποθεσία "Χαβάρες" στην Αγία Νάπα της επαρχίας Αμμοχώστου, ιδιοκτησίας της Εναγόμενης 1 εταιρείας. Η κατοικία ανεγέρθηκε και η κατοχή της παραδόθηκε στον Ενάγοντα δύο περίπου χρόνια αργότερα (αρχές του 2006) αλλά οι Εναγόμενοι 1 παρέλειψαν και/ή αμέλησαν να εκδώσουν τίτλους και/ή παρέλειψαν όπως διατείνεται ο Ενάγων να τον ενημερώσουν ότι απαιτείται άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου (ως αλλοδαπός) για να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης ακίνητης περιουσίας στην Κύπρο. Για τον λόγο αυτό ο Ενάγων στις 5.11.10 καταχώρησε την παρούσα αγωγή εναντίον της Εναγόμενης 1 Εταιρείας, της Κυπριακής Δημοκρατίας και του Δήμου Αγίας Νάπας, οι οποίοι κατά τον Ενάγοντα συνήργησαν και συμμετείχαν ενεργά με το να επιτρέψουν να ανεγερθεί οικοδομή χωρίς πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής και κατά συνέπεια οι Εναγόμενοι 1 να περιέλθουν σε μια κατάσταση στην οποία κατέστησαν τους εαυτούς τους ανίκανους να εκπληρώσουν τις νομικές και συμβατικές υποχρεώσεις τους απέναντι του "καθότι αυτές είχαν καταστεί εκ των πραγμάτων αδύνατες" οι δε Εναγόμενοι 2 και 3 δεν άσκησαν ως πολεοδομική αρχή πολεοδομικόν έλεγχον και δεν επέβαλαν στην Εναγόμενη 1 τις υποχρεώσεις της κατά την οικοδόμηση όπως ρητά εξουσιοδοτούνται να πράττουν δυνάμει του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου (άρθρα 2, 20, 21, 46 και 87). Με την αγωγή αυτή ο Ενάγων επιδιώκει: "Α. Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου να επιστρέψουν οι Εναγόμενοι 1 στον Ενάγοντα όλα τα ποσά που τους κατέβαλε λόγω αγοράς του ακινήτου πλέον τόκο από την ημερομηνία τερματισμού. Β. Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου όπως οι Εναγόμενοι καταβάλουν στον Ενάγοντα τις Ειδικές Αποζημιώσεις όπως αναφέρονται πιο πάνω. Γ. Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου για Γενικές και Τιμωρητικές Αποζημιώσεις λόγω της συμπεριφοράς των Εναγομένων ως περιγράφεται πιο πάνω. Δ. Οιανδήποτε άλλη διαταγή ή διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου ήθελε θεωρήσει εύλογη και δίκαιη υπό τις περιστάσεις. Ε. Νόμιμο τόκο. Στ. Έξοδα και έξοδα επιδόσεως." Στην υπεράσπιση τους οι Εναγόμενοι 1 διατείνονται ότι η ανέγερση της κατοικίας ολοκληρώθηκε περί το τέλος του 2005 και η κατοχή της παραδόθηκε στον Ενάγοντα τον Ιανουάριο του 2006 με την εξόφληση του τιμήματος από αυτόν ο οποίος παρέλαβε αυτήν ανεπιφύλακτα. Παρά την απόρριψη μιας αίτησης τους που έγινε το 2004 για έκδοση πολεοδομικής άδειας από την αρμόδια αρχή είχαν υποβάλει νέαν αίτηση και ως εκ τούτου δεν ευσταθεί ο ισχυρισμός του Ενάγοντα ότι είναι αδύνατον να εκδοθεί άδεια σύμφωνα με την πολεοδομική αρχή. Αρνούνται ότι επέδειξαν αντισυμβατική συμπεριφορά και ισχυρίζονται ότι ενεργούσαν πάντα μέσα στα πλαίσια των όρων του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 28.3.
  5. Ο Εναγόμενος 2 ισχυρίζεται στη δική του έκθεση υπεράσπισης ότι ο Ενάγων δεν αποκαλύπτει με την αγωγή του αιτία αγωγής εναντίον του και ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την παρούσα αγωγή με την οποία ο Ενάγων προβάλλει "ισχυρισμό παράλειψης ενεργειών της Διοίκησης και/ή παράνομης ανοχής τους και/ή άρνηση εκτέλεσης θέσμιου και νόμιμου καθήκοντος". Τις ίδιες προδικαστικές ενστάσεις προβάλλει και ο Εναγόμενος 3 στην υπεράσπιση του και περαιτέρω ισχυρίζεται ότι πολεοδομική αρχή σύμφωνα με το νόμο είναι το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως και όχι ο Εναγόμενος
  6. ΜΑΡΤΥΡΙΑ Ο Ενάγων (εισαγωγέας τροφίμων) στην ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία του ανέφερε ότι σε σεμινάριο στο εξωτερικό γνωρίστηκε με συνεργάτες του από την Κύπρο οι οποίοι του πρότειναν να επισκεφθεί την Κύπρο για διακοπές. Ήρθε στην Κύπρο για διακοπές με την οικογένεια του το 2001 όπου συνέστησε εταιρεία για τους σκοπούς των επιχειρηματικών του δραστηριοτήτων και συνέχισε να επισκέπτεται συχνά την Κύπρο με την οικογένεια του. Επειδή η κόρη του τέλειωσε το Λύκειο και θα φοιτούσε σε Πανεπιστήμιο στην Κύπρο αποφάσισε να αγοράσει σπίτι στην Αγία Νάπα και κάτω από αυτές τις συνθήκες αγόρασε με το πωλητήριο έγγραφο ημερ. 28.3.04 την υπό ανέγερση το 2004 επίδικη κατοικία από τους Εναγόμενους
  7. Η κατοικία ολοκληρώθηκε το 2008 σύμφωνα με τον ίδιο (και όχι το 2006 όπως διατείνονται οι Εναγόμενοι 1) και η κατοχή της παραδόθηκε σ΄ αυτόν αφού κατέβαλε το τίμημα πώλησης και ένα επιπρόσθετο ποσό για μετατροπές που ο ίδιος έκαμε. Με την παραλαβή της κατοχής της κατοικίας (που όπως προκύπτει και από την αλληλογραφία ήταν το 2006 και όχι το 2008) αποτάθηκε μέσω των τότε δικηγόρων του Παναγιώτη Νικολάου και Μαρίας Νικολάου Παναγή στην Επαρχιακή Διοίκηση Αμμοχώστου για να καταστεί ιδιοκτήτης της αγορασθείσας κατοικίας και η Επαρχιακή Διοίκηση με επιστολή της ημερ. 18.10.06 και νέα επιστολή της ημερ. 8.3.07 (Τεκμήριο 6) εζήτησε από τον ίδιο να επισπεύσει την υποβολή σχετικών εγγράφων που έπρεπε να υποβληθούν με την αίτηση και είχαν ζητηθεί με την επιστολή ημερ. 18.10.16 για να εξεταστεί η αίτηση του αλλιώς "αυτή θα ετίθετο στο περιθώριο" (είχαν ζητηθεί αντίγραφα πρόσφατου τίτλου ιδιοκτησίας, αντίγραφο άδειας οικοδομής, αντίγραφο χωροταξικού σχεδίου στο οποίο να καθορίζεται η κατοικία και αντίγραφο του χωρομετρικού σχεδίου της άδειας οικοδομής). Απετάθη με την λήψη της επιστολής αυτής της Επαρχιακής Διοίκησης από τους δικηγόρους του, στους Εναγόμενους 1 για να του δώσουν τα έγγραφα αυτά για να τα υποβάλει στην αρμόδια αρχή και εκεί του αναφέρθηκε ότι αυτό είναι αδύνατο και ότι αυτό θα είναι εφικτό όταν τελειώσει όλο το συγκρότημα ανεγειρόμενων κατοικιών στο ακίνητο. Το 2010 όταν επανήλθε και εζήτησε από τους Εναγομένους 1 τα έγγραφα αυτά για να τα υποβάλει εκ νέου έλαβε την ίδια απάντηση με αποτέλεσμα να αποταθεί στο δικηγόρο κ. Μ. Παρασκευά ο οποίος με τηλεομοιότυπο απέστειλε στις 11.3.10 στον Εναγόμενο 3 Δήμο Αγίας Νάπας την ακόλουθη επιστολή (Τεκμήριο 7): "Αναφέρομαι στο πιο πάνω θέμα και δια της παρούσης σας ενημερώνω ότι ενεργώ εκ μέρους των ως άνω πελατών μου, εταιρείας Rocwix Ltd και κυρίου Victor Nasedkim. Η εταιρεία Rocwix Ltd αγόρασε από την εταιρεία Chacholis Developers Ltd το ακίνητο που αναγράφεται στο συμβόλαιο (επισυνάπτεται η πρώτη σελίδα ως έγγραφο 1) που υπεγράφη μεταξύ τους ημερομηνίας 12/10/2006 ήτοι με αριθμό εγγραφής 0/4125, Τεμάχιο 251, φύλλο/σχέδιο 2-288-373 13/10 που ευρίσκεται στην Αγιά Νάπα στο οποίο ανεγέρθηκε οικία Νο.6 στο Nissi Project
  8. Η εταιρεία Rocwix Ltd αγόρασε από την εταιρεία Chacholis Developers Ltd το ακίνητο που αναγράφεται στο συμβόλαιο (επισυνάπτεται η πρώτη σελίδα ως έγγραφο 2) που υπεγράφη μεταξύ τους ημερομηνίας 6/3/2008 ήτοι με αριθμό εγγραφής 0/4125, Τεμάχιο 251, φύλλο/σχέδιο 2-288-373 13/10 που ευρίσκεται στην Αγιά Νάπα στο οποίο ανεγέρθηκε οικία Νο 7 στο Nissi Project
  9. Ο κύριος Victor Nasedkin αγόρασε από την εταιρεία Chacholis Developers Ltd το ακίνητο που αναγράφεται στο συμβόλαιο (επισυνάπτεται η πρώτη σελίδα ως έγγραφο 3) που υπεγράφη μεταξύ τους ημερομηνίας 28/3/2004 ήτοι με αριθμό εγγραφής 0/4125, Τεμάχιο 59, φύλλο/σχέδιο 42/21/Ε1 που ευρίσκεται στην Αγιά Νάπα στο οποίο ανεγέρθηκε οικία. Θερμότατη παράκληση των πελατών μου είναι όπως τους ενημερώσετε για το καθεστώς της ακίνητης τους περιουσίας καθώς επίσης για το σε ποιες ενέργειες έχει προβεί ο πωλητής (υποβολή έκδοσης άδειας οικοδομής κλπ) μέχρι σήμερα ενώπιον σας για έκδοση τίτλων στο όνομα των πελατών μου. Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων για την συνεργασία." Ο Εναγόμενος 3 απάντησε με επιστολή του ημερ. 17.5.10 (Τεκμήριο 8) ως ακολούθως: "Αναφέρομαι στο περιεχόμενο της επιστολής σας ημερομηνίας 11/3/2010 και σας πληροφορώ ότι οι ιδιοκτήτες του τεμαχίου με αρ. 251 του κτηματικού σχεδίου 2-289-373 & 2-288-373 τμήμα 10 στην Αγία Νάπα έχουν υποβάλει στο Τμήμα Πολεοδομίας Οικήσεως αίτηση με αριθμό ΑΜΧ/0819/2004 για εξασφάλιση Πολεοδομικής Άδειας για την ανέγερση 8 κατοικιών και 8 διαμερισμάτων. Από τα στοιχεία που διαθέτει ο Δήμος (Τεχνική Υπηρεσία) οι ιδιοκτήτες μέχρι σήμερα δεν έχουν αποταθεί στο Δήμο με αίτηση τους για την εξασφάλιση των απαιτούμενων αδειών οικοδομής." Στη συνέχεια ο κ. Παρασκευά αποτάθηκε με νέα επιστολή του (Τεκμήριο 9) στην "Πολεοδομία Αμμοχώστου" για να ενημερωθεί σχετικά με το θέμα της έκδοσης πολεοδομικής άδειας και τις ενέργειες των πωλητών (Εναγομένων 1) για έκδοση τίτλων στο όνομα των πελατών του (των δύο εταιρειών και του Ενάγοντα). Αφού ο ίδιος ο Ενάγων δια χειρός παρέδωσε την επιστολή - Τεκμήριο 9 στην "Πολεοδομία" έλαβε γνώση ότι η πολεοδομική αρχή είχε απορρίψει την υποβληθείσα το 2004 αίτηση για χορήγηση πολεοδομικής άδειας στις 31.7.2008 (Τεκμήριο 10). Στη συνέχεια ο κ. Παρασκευά έστειλε στους Εναγόμενους 1 την επιστολή ημερ. 2.7.10 τερματισμού του πωλητήριου εγγράφου με το ακόλουθο περιεχόμενο (Τεκμήριο 11). "Αναφέρομαι στο πιο πάνω θέμα, σε συνέχεια της τηλεφωνικής επικοινωνίας με τον κύριο Ζορζ ο οποίος όπως με ενημέρωσε είναι ο αρχιτέκτονας της εταιρείας σας, δια της παρούσης επιστολής μου σας ενημερώνω ότι ενεργώ εκ μέρους των ως άνω πελατών μου, εταιρείας Rocwix Ltd και κυρίου Victor Nasedkim. H εταιρεία Rocwix Ltd αγόρασε από την εταιρεία A. Chacholis Developers Ltd το ακίνητο που αναγράφεται στο συμβόλαιο που υπεγράφη μεταξύ σας ημερομηνίας 12/10/2006 ήτοι με αριθμό εγγραφής 0/4125, Τεμάχιο 251, φύλλο/σχέδιο 2-288-373 13/10 που ευρίσκεται στην Αγιά Νάπα στο οποίο ανεγέρθηκε οικία No 6 στο Nissi Project
  10. Η εταιρεία Rocwix Ltd αγόρασε από την εταιρεία A. Chacholis Developers Ltd το ακίνητο που αναγράφεται στο συμβόλαιο που υπεγράφη μεταξύ σας ημερομηνίας 6/3/2008 ήτοι με αριθμό εγγραφής 0/4125, Τεμάχιο 251, φύλλο/σχέδιο 2-288-373 13/10 που ευρίσκεται στην Αγία Νάπα στο οποίο ανεγέρθηκε οικία Νο 7 στο Nissi Project
  11. Ο κύριος Victor Nasedkim αγόρασε από την εταιρεία A. Chacholis Developers Ltd το ακίνητο που αναγράφεται στο συμβόλαιο που υπεγράφη μεταξύ σας ημερομηνίας 28/3/2004 ήτοι με αριθμό εγγραφής 0/4125, Τεμάχιο 59, φύλλο/σχέδιο 42/21/Ε1 που ευρίσκεται στην Αγιά Νάπα στο οποίο ανεγέρθηκε οικία. Οι πελάτες μου καταχώρησαν νομότυπα τα ως άνω στο θέμα αγοραπωλητήρια τους έγγραφα στο Κτηματολόγιο όπως ορίζει η σχετική νομοθεσία και ενεργώντας καλόπιστα και δίνοντας πίστη στον επαγγελματισμό σας, προέβησαν σε πλήρη εκπλήρωση των υποχρεώσεων τους που πηγάζουν από τους ορισμούς τους, σε αντίθεση με εσάς όπου εξ υπαιτιότητας σας έχετε παραβεί ουσιωδώς τους ορισμούς των συμβολαίων που υπογράψατε. Τεχνικές παραλείψεις και παραβιάσεις καθώς επίσης και κακοτεχνίες επί των οικιών είναι μερικές από τις παραβιάσεις των όρων και των εννόμων σας υποχρεώσεων. Το πλέον σοβαρό όμως, ενδεικτικό και της κακοπιστίας είναι το γεγονός ότι όπως έχει προσφάτως περιέλθει στην αντίληψη των πελατών μου και επίσημα, η πολεοδομική άδεια η οποία είναι η βάση και το πλέον ουσιώδες συστατικό στοιχείο ανέγερσης ενός οικοδομήματος όχι μόνο δεν τηρήθηκε αλλά εξ υπαιτιότητας σας έχει αποσυρθεί. Είναι ως εκ τούτου προφανέστατο το γεγονός ότι λόγω της κακοπιστίας σας και της συνεχιζόμενης παραβίασης των ορισμών των ως άνω στο θέμα συμβολαίων δεν είστε εκ των πραγμάτων σε θέση να εκπληρώσετε τις υποχρεώσεις σας από τα συμφωνηθέντα καθότι αρνείστε να εκπληρώσετε τις υποχρεώσεις και έχετε καταστήσει τον εαυτό σας ανίκανο να εκπληρώσετε τις υποσχέσεις και τις υποχρεώσεις σας στο σύνολό τους. Παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις προς εσάς και τις συνεχείς διαβεβαιώσεις ότι θα προβείτε σε επιδιόρθωση των κακοτεχνιών και σε όλες τις δέουσες ενέργειες ώστε να εκδοθούν τίτλοι ιδιοκτησίας των οικιών που αγόρασαν από εσάς οι πελάτες, δυστυχώς εσείς ουδέν πράξατε. Ως εκ τούτου οι πελάτες μου δια της παρούσης επιστολής μου κάνουν χρήση του δικαιώματος τους να τερματίσουν τις συμβάσεις τους και επιφυλάσσονται εκτός από την επιστροφή των καταβληθέντων ποσών να επανέλθουν μεταγενέστερα σε σχέση με το ύψος των αποζημιώσεων που ζητούν για τις ζημιές που υπέστησαν εξ υπαιτιότητας σας." Κατά την αντεξέταση του ο Ενάγων ισχυρίστηκε ότι στο σπίτι διέμενε από το 2008 που η οικογένεια του μετέφερε την επίπλωση της ενώ από το 2006 ερχόταν και διέμενε περιστασιακά. Αρχικά η Εναγόμενη 1 εταιρεία τους παρείχε ρεύμα και ύστερα έβαλαν ρεύμα, νερό, τηλέφωνο στο σπίτι. Παραδέχτηκε ότι με τον τερματισμό του πωλητηρίου εγγράφου (2.7.10) δεν παρέδωσε την κατοχή της κατοικίας στην Εναγόμενη 1 Εταιρεία ούτε απέσυρε το πωλητήριο έγγραφο από το Κτηματολόγιο γιατί όπως είπε "επειδή μου ανήκει το σπίτι και ακόμα δεν μου έχουν επιστραφεί τα λεφτά". Σε ερώτηση του κ. Λάντου εάν θέλει να μεταβιβαστεί η κατοικία επ΄ ονόματι του απάντησε καταφατικά στο Δικαστήριο. Όταν του υπεδείχθη η πολεοδομική άδεια που ο ίδιος κατέθεσε και η οποία εκδόθηκε το 2012 (Τεκμήριο 12) για 9 καταστήματα και 20 οικιστικές μονάδες απάντησε ότι η καταγγελία του πωλητηρίου εγγράφου έγινε το 2010 όταν η Εναγόμενη 1 εταιρεία δεν είχε αποταθεί στο Δήμο Αγίας Νάπας για να εκδοθεί τέτοια άδεια. Σε ερώτηση επίσης του κ. Λάντου γιατί το 2008 αγόρασε μέσω εταιρείας δικών του συμφερόντων άλλα δύο σπίτια από τους Εναγόμενους 1 αφού είχε παράπονο από το 2006-2007 ότι υπήρχαν κακοτεχνίες και ότι δεν του έδωσαν τα έγγραφα για να καταστεί η κατοικία ιδιοκτησίας του απάντησε "Εκείνο το καιρό είχαμε πρόβλημα μόνο με τον τίτλο ιδιοκτησίας και μου εξήγησαν ότι θα εκδοθούν τίτλοι όταν θα ολοκληρώνετο ολόκληρο το συγκρότημα." Ο ΜΕ2 Παναγιώτης Στυλιανού που εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου στον κλάδο αναγκαστικών πωλήσεων κατέθεσε το πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ 691/04 (Τεκμήριο 13) ημερ. 28.3.
  12. Τέλος για τους Εναγόμενους 1 κατέθεσε ο κ. Γεώργιος Francis εργοδοτούμενος των Εναγομένων 1 ως πολιτικός μηχανικός. Ισχυρίστηκε ότι η αγορασθείσα κατοικία αποπερατώθηκε τον Νοέμβριο του 2005 και η κατοχή της παραδόθηκε στον Ενάγοντα ο οποίος κατοίκησε σ΄ αυτήν τον Ιανουάριο του 2006 και όχι το 2008 όπως ο ίδιος απάντησε όταν του υποβλήθηκε ότι το 2008 ενώθηκε με την ΑΗΚ για παροχή ρεύματος, αφού προηγούμενα παραχωρείτο ρεύμα σ΄ αυτό με γεννήτρια. Εξήγησε επίσης ότι το 2008 ο Ενάγων αγόρασε από την Εναγόμενη 1 εταιρεία άλλες δύο κατοικίες αλλά επειδή ως αλλοδαπός δεν μπορούσε να τις εγγράψει στο όνομα του συνέστησε προς τούτο εταιρεία (Rokwix Ltd) για να τις αγοράσει. Όσον αφορά το ιστορικό της αίτησης για χορήγηση πολεοδομικής άδειας αναφέρει στη γραπτή δήλωση του: "Γνωρίζω τη ρωσική γλώσσα λόγω των σπουδών μου στη Ρωσσία. Έχω λάβει γνώση της αγωγής που καταχώρησε ο κ. Victor, ο οποίος ζητά να ακυρώσει το Πωλητήριο Έγγραφο που αγόρασε την κατοικία Νο.
  13. Ο κ. Victor ακύρωσε την Συμφωνία επειδή όπως ισχυρίζεται μέχρι το 2010 δεν είχαμε εξασφαλίσει άδεια οικοδομής. Αυτό είναι αλήθεια ότι μέχρι το 2010 δεν χορηγήθηκε πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής, αλλά η καθυστέρηση που παρατηρήθηκε είχε να κάμει με τις διάφορες αιτήσεις που υποβάλλοντο και το πρόβλημα που παρατηρήθηκε σε σχέση με τα καταστήματα που είχαν αναγερθεί από τη Εταιρεία Ευσταθίου που είναι συνιδιοκτήτης στο κτήμα. Η Εταιρεία αγόρασε το κτήμα το 2003 και αμέσως ετοίμασε σχέδια και τα υπόβαλε στις 23/12/2004 στην Πολεοδομία για την χορήγηση άδειας. Είναι η αίτηση ΑΜΧ0819/2004, η οποία λήφθηκε από την Πολεοδομία στις 05/01/
  14. Η εν λόγω αίτηση απερρίφθη από την Πολεοδομία. Παρουσιάζω αντίγραφο της Γνωστοποίησης Λήψεως Πολεοδομικής Αιτήσεως και ζητώ να καταχωρηθεί ως Τεκμήριο. Στην συνέχεια υπεβλήθη στις 05/04/2006 νέα αίτηση για την εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας για την ανέγερση 20 μονάδων και η οποία απερρίφθη στις 31/07/
  15. Παρουσιάζω αντίγραφο της Γνωστοποίησης Λήψεως Πολεοδομικής Αιτήσεως και ζητώ να καταχωρηθεί ως Τεκμήριο. Στις 10/12/2010 υπεβλήθη εκ νέου αίτηση για την ανέγερση 9 καταστημάτων και 20 οικιστικών μονάδων. Η άδεια τελικά εγκρίθηκε στις 27/01/
  16. Αμέσως μετά ετοιμάστηκαν σχέδια, μελέτες ηλεκτρολογικές, υδραυλικές και ότι απαιτεί η αρμόδια Αρχή και όλα μαζί υποβλήθηκαν στο Δήμο Αγία Νάπας στις 27/05/
  17. Προς τούτο ανοίχθηκε ο φάκελος Β10/
  18. Όπως έχω ενημερωθεί από το δικηγόρο μας, ότι ο Δήμος Αγίας Νάπας σε συνεδρία του ενέκρινε την αίτηση Β10/14 για την έκδοση της άδειας οικοδομής. Θα πρέπει η Εταιρεία να πληρώσει τα τέλη που έχουν επιβληθεί και να εκδοθεί η άδεια οικοδομής." ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Σύμφωνα με τη νομολογία, το βάρος απόδειξης της υπόθεσης σε αστική αγωγή το φέρει ο Ενάγοντας. Στην πρόσφατη απόφαση Χρυσάνθη Χρυσάνθου από το Πελένδρι και Σταύρος Φραντζή από τη Λεμεσό υπό την ιδιότητα της ως διαχειριστές της περιουσίας του αποβιώσαντος Μάριου Χρίστου Φραντζή ν. Ανδρέα Φραντζή από τη Λεμεσό ανήλικου δια της μητρός και πλησιέστερης συγγενούς και φίλης του Δέσπως Χρυσάνθου

(2010)1Β ΑΑΔ 1295, στη σελ. 1305, καταγράφηκαν τα ακόλουθα: "Το βάρος του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, όπως έχει διαχρονικά αποφασιστεί, το φέρει στην πολιτική δίκη κατά κανόνα ο ενάγων και αποσείεται όταν ικανοποιήσει το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του είναι πιο πιθανή παρά όχι. (δέστε Μπούλος Μαρσέλ κ.ά. ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ
(2001)1 Α.Α.Δ. 1858, Αθανασίου ν. Κουνούνη
(1997)1 Α.Α.Δ. 614, Boloise Insurance Co Ltd v. Κατωμονιάτη
(2008)1 Α.Α.Δ. 1275 και Κυριάκος Σοφοκλέους ν. Γιώτας Κυριάκου, Έφεση αρ. 7/08, ημερ. 18.5.2010)" Πόρρω απέχει η μαρτυρία του Ενάγοντα (και τα κατατεθέντα από αυτόν και τους λοιπούς μάρτυρες τεκμήρια) από το να αποδείξει την υπόθεση του στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων εναντίον όλων των Εναγομένων η οποία χαρακτηρίζεται από γενικότητες, αοριστία και ασάφεια αλλά περισσότερο από την δική του αντίληψη για γεγονότα και τις νομικές τους συνέπειες, παρά στα δικόγραφα και τα τεκμήρια που ο ίδιος καταχώρησε στο Δικαστήριο. Ειδικότερα είναι εντελώς αντιφατική η μαρτυρία του Ενάγοντα με τη δικογραφία του, μη συνάδουσα με τα τεκμήρια που παρουσίασε και τις θεραπείες που επιδιώκει. Αρχικά στην αγωγή ισχυρίζεται ότι η έκδοση πολεοδομικής άδειας κατέστη αδύνατη και ότι δεν μπορούσε να υποβάλει αίτηση στην Επαρχιακή Διοίκηση Αμμοχώστου ώστε να εγγράψει στο όνομα του την ακίνητη "ιδιοκτησία" που αγόρασε ως αλλοδαπός (παρ. 13 Ε/Α). Στο Τεκμήριο 6 όμως φαίνεται ότι τέτοια αίτηση έκαμε το 2006 και η περαιτέρω εξέταση της στηριζόταν στην υποβολή κάποιων επιπρόσθετων εγγράφων τα οποία εζητήθηκαν μετά από επιστολή της Επαρχιακής Διοίκησης Αμμοχώστου (Τεκμήριο 6) από τον Ενάγοντα -Αιτητή. Κατά συνέπεια τόσο η υποβολή αίτησης ήταν εφικτή και αυτή έγινε από το 2006 όσο εφικτή ήταν και η αποδοχή ή η απόρριψη της από την αρμόδια αρχή, άγνωστο όμως είναι το αποτέλεσμα ως προς την τύχη αυτής της αίτησης μέχρι σήμερα. Στην συνέχεια ο Ενάγων ισχυρίζεται ότι οι Εναγόμενοι 1 κατά παράβαση των νομικών και συμβατικών υποχρεώσεων τους "παρά το γεγονός ότι γνώριζαν ή αν κατέβαλαν εύλογη επιμέλεια μπορούσαν να γνωρίζουν το αδύνατο ή το παράνομο να εκπληρώσουν τις νομικές και συμβατικές τους υποχρεώσεις" με αναφορά στην αδυναμία εγγραφής της αγορασθείσας ακίνητης ιδιοκτησίας επ΄ ονόματι του, κατέστησαν εαυτούς ανίκανους και/ή αδύνατη την μεταβίβαση της κατοικιας επ΄ ονόματι του (παρ. 12 Ε/Α). Στα Τεκμήριο 12 που ο ίδιος ο Ενάγων κατέθεσε όμως (γνωστοποίηση χορήγησης πολεοδομικής άδειας για 9 καταστήματα και 20 οικιστικές μονάδες) και τα Τεκμήρια 14 και 15 διαψεύδεται και αυτός ο δικογραφημένος ισχυρισμός του Ενάγοντα για δήθεν αδυναμία εγγραφής της κατοικίας επ΄ ονόματι του γιατί είναι αδύνατη η έκδοση πολεοδομικής άδειας από υπαιτιότητα των Εναγομένων 1 που αδυνατούν "να ανταποκριθούν στις νόμιμες και συμβατικές υποχρεώσεις τους" εκ του λόγου τούτου. Στην παράγραφο 14 της Ε/Α ο Ενάγων παραθέτει τους λόγους που τον οδήγησαν στον τερματισμό της σύμβασης στις 2.7.10 (πωλητηρίου εγγράφου) και είναι οι ακόλουθοι: "(α). Παραβίαση του όρου 2 παράγραφος 2 καθότι οι Εναγόμενοι παρέδωσαν στρεβλή μάλιστα κατοχή με πάρα πολλές κακοτεχνίες στον Ενάγοντα με 24 μήνες αδικαιολόγητη εξ υπαιτιότητας τους καθυστέρηση. (β). Παραβίαση του όρου 7 καθότι ο Εναγόμενος 1 ως αναφέρεται στην παράγραφο 11 κατέστησε τον εαυτό του ανίκανο να εκδώσει τίτλο ιδιοκτησίας και δεν μπορεί ποτέ να μεταβιβάσει τον τίτλο ιδιοκτησίας στο όνομα του Ενάγοντα. (γ) Παραβίαση του όρου 1 των Special Terms καθότι ο Εναγόμενος 1 ως αναφέρεται στην παράγραφο 11 κατέστησε τον εαυτό του ανίκανο να εκδοθεί Πολεοδομική Άδεια για την ανάπτυξη που αφορά το ακίνητο που αγόρασε ο Ενάγοντας ως αναφέρεται στην παράγραφο 5 και ως εκ τούτου δεν μπορεί καν να υποβάλει αίτηση στην Επαρχιακή Διοίκηση Αμμοχώστου ώστε να αποκτήσει και να εγγράψει στο όνομα του την ακίνητη ιδιοκτησία που αγόρασε ως αναφέρεται στην παράγραφο 5 ως αλλοδαπός." Από την ενώπιον μου μαρτυρία δεν προκύπτει ότι ο Ενάγων παραπονέθηκε είτε για την καθυστέρηση στην παράδοση της κατοικίας είτε για στρεβλή παράδοση κατοχής, είτε για δήθεν κακοτεχνίες κατά τον χρόνο παραλαβής της κατοχής της κατοικίας το 2006. Όχι μόνο δεν υπήρχαν κακοτεχνίες για τις οποίες ουδέποτε διαμαρτυρήθηκε αλλά δύο χρόνια αργότερα το 2008 σύμφωνα με δική του παραδοχή αγόρασε (με εταιρεία δικών του συμφερόντων) από τους ίδιους πωλητές - Εναγόμενους 1 άλλες δύο κατοικίες. Ούτε με ειδοποίηση του κατέστησε συγκεκριμένο χρόνο έκδοσης ξεχωριστού τίτλου της επίδικης κατοικίας ουσιώδη όρο της συμφωνίας αυτής ώστε να είναι επιτρεπτή η ακύρωση του πωλητηρίου εγγράφου λόγω παράβασης του ουσιώδους αυτού όρου. Οι όροι 7 του πωλητηρίου εγγράφου (Τεκμήριο 1) και 1 και 2 των Special Terms που ο ίδιος ο Ενάγων υπέγραψε και το οποίο ο ίδιος κατέθεσε στο Δικαστήριο σαν Τεκμήριο 1 αναφέρουν: "7. The house subject matter of this agreement shall be transfer and registered in the names of the PURCHASERS after the issue of separate title deeds by the land register office. The transfer fees shall be paid by the PURCHASERS. ........ Special Terms 1. The PURCHASERS know that they need a permit from the Cyprus Authorities to register the house in their names and they shall obtain the necessary permit. 2. It is mutually agreed that should there be a refusal as to the grant of the permit from the Counsel of Ministry, such a refusal shall not invalidate the contract nor be the subject matter of compensation, but the PURCHASES shall keep possession of the sail house as being theirs and may dispose of same in any way they may deem fit and proper, The VENDOR having no objection whatsoever and signing any contract of sale and for any other document needed for this purpose, upon the request of the PURCHASERS, It is clarified that all expenses and taxes which may be involved will be born by the PURCHASERS." Η ερμηνεία των όρων αυτών του πωλητηρίου εγγράφου που είναι η γραμματική ερμηνεία των λέξεων που χρησιμοποιούνται η οποία αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών και όχι η ερμηνεία που αποδίδει σ΄ αυτές ο Ενάγων αφήνει την μαρτυρία του έκθετη σ΄ απόρριψη στην ολότητά της. (βλέπε SAAB v. Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 CLR 495 και Θάλεια Θεολόγου κ.α. ν. Κτηματική Εταιρεία Νέμεσις Λτδ
(1998)1 ΑΑΔ 407). Στόχος είναι η ανεύρεση της πραγματικής πρόθεσης των μερών και η πρόθεση των μερών δεν είναι αυτή που συνάγει αυθαίρετα ο Ενάγων (βλ. Καρατσιώλης Γεώργιος ν. Royal Sports Betting Ltd
(2008)1 ΑΑΔ 669). Ο όρος 7 του πωλητηρίου εγγράφου δεν θέτει χρονικό περιθώριο έκδοσης ξεχωριστών τίτλων της αγορασθείσας κατοικίας αλλά δημιουργεί υποχρέωση στους Εναγόμενους 1 να προβούν σε όλες τις ενέργειες που απαιτούνται για την έκδοση ξεχωριστών τίτλων των ανεγερθέντων κατοικιών σε "εύλογο χρόνο". Από ότι διαφαίνεται από τα Τεκμήρια 12-15 οι Εναγόμενοι 1 προσπαθούν να υλοποιήσουν, την έκδοση ξεχωριστών τίτλων για να καταστεί εφικτή η εγγραφή της κατοικίας επ΄ ονόματι του Ενάγοντα, η οποία ειρήσθω εν παρόδω να λεχθεί ότι ουδέποτε ήταν "αδύνατη ή οι Εναγόμενοι 1 κατέστησαν εαυτούς ανίκανους" να ανταποκριθούν στις "νόμιμες και συμβατικές υποχρεώσεις τους" και κατά συνέπεια δεν έχω πεισθεί ότι είναι εκτός των πλαισίων του "εύλογου χρόνου" ούτε ο Ενάγων υπέστη οποιαδήποτε ζημιά για την οποία πρέπει να αποζημιωθεί. Μόνο στην αντίληψη του Ενάγοντα υπάρχει αυτή η αδυναμία και ανικανότητα από κακή ανάγνωση και ερμηνεία όλων των κατατεθέντων τεκμηρίων. Οι πιο πάνω παραγράφοι 1 και 2 των Special Terms του Τεκμηρίου 1 (πωλητηρίου εγγράφου) σε συνδυασμό με τον όρο 7 του πωλητηρίου εγγράφου (ανωτέρω) δεν δίδει κανένα δικαίωμα στον Ενάγοντα για άμεσο τερματισμό του πωλητηρίου όπως ο ίδιος επικαλείται ότι έπραξε με την επιστολή του ημερ. 2.7.10 (Τεκμήριο 11). Η επίκληση της μη παραχώρησης άδειας από το Υπουργικό Συμβούλιο για εγγραφή της αγορασθείσας ακίνητης περιουσίας επ΄ ονόματι του Ενάγοντα (λόγω της αδυναμίας των Εναγομένων να υποβάλουν αίτηση για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής) δεν επιτρέπει στον Ενάγοντα να ακυρώσει το πωλητήριο έγγραφο και να αξιώνει αποζημιώσεις (επιστροφή του καταβληθέντος τιμήματος). Οι όροι 1 και 2 των Special Terms του πωλητηρίου εγγράφου (ανωτέρω) αποτελούν ο μεν πρώτος γνωστοποίηση στον Ενάγοντα ότι πρέπει να υποβάλει αίτηση στις Κυπριακές αρχές για να εξασφαλίσει την αναγκαία άδεια για εγγραφή της κατοικίας επ΄ ονόματι του, ο δε δεύτερος τις συνέπειες της ενδεχόμενης μη παραχώρησης μιας τέτοιας άδειας μεταξύ των οποίων δεν περιλαμβάνεται η ακύρωση του πωλητηρίου εγγράφου και η επιστροφή του τιμήματος πώλησης. Κατά συνέπεια αφού ο Ενάγων έχει υποβάλει αίτημα στις Κυπριακές αρχές το οποίο είναι άγνωστο αν εξετάζεται όπως επίσης είναι άγνωστο εάν θα απορριφθεί ή θα γίνει δεκτό, η επιχειρηθείσα ακύρωση του πωλητηρίου εγγράφου σε οποιανδήποτε των δύο πιο πάνω περιπτώσεων δεν αποτελεί την εκφρασμένη βούληση των μερών (αγοραστών-πωλητών) σύμφωνα με το πωλητήριο έγγραφο. Η σύμβαση πώλησης σε περίπτωση απόρριψης της αίτησης παραμένει έγκυρη, η "κατοχή της κατοικίας παραμένει στον αγοραστή ο οποίος δεν δικαιούται να αξιώσει αποζημιώσεις" (όρος 2 των Special Terms). Κατά συνέπεια ο τερματισμός της σύμβασης πώλησης δεν είναι έγκυρος και εκ του λόγου τούτου αλλά και γιατί με την κατάθεση από τον ίδιο τον Ενάγοντα της εκδοθείσας στις 29.1.12 πολεοδομικής άδειας (Τεκμήριο 12) αλλά και της θέσης του ότι εξακολουθεί να επιθυμεί την μεταβίβαση της κατοικίας επ΄ ονόματι του, την κατοχή της οποίας διατηρεί (παρά τον ισχυριζόμενο τερματισμό) χωρίς να αποσύρει το πωλητήριο έγγραφο από το Κτηματολόγιο. To άρθρο 39 του Περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 αναφέρει τα εξής: "Αν ένας από τους Συμβαλλομένους αρνηθεί να εκπληρώσει / ή καταστήσει τον εαυτό του ανίκανο να εκπληρώσει την υπόσχεση του στο σύνολο της, ο δανειστής δύναται να τερματίσει την Σύμβαση, εκτός αν εκδηλώσει προφορικά ή με συμπεριφορά, την συγκατάθεση του για συνέχιση της Σύμβασης." Ο Ενάγων έχει εκφράσει άμεσα με τρόπο σαφή προφορικά στο Δικαστήριο (κατά τη μαρτυρία του) προς τους Εναγομένους 1 την απόφαση του για συνέχιση της Σύμβασης, και εγγραφή της κατοικίας επ΄ ονόματι του. Παράλληλα αυτή η βούληση έχει εκφραστεί και έμμεσα με το να εξακολουθεί να κατέχει την κατοικία και να μην έχει αποσύρει το πωλητήριο έγγραφο από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου. Όσον αφορά τους Εναγόμενους 2 και 3 η βάση της αγωγής του Ενάγοντα εναντίον τους εδράζεται στο ότι για να περιέλθει η Εναγόμενη 1 εταιρεία σε κατάσταση που να μη μπορεί να εκπληρώσει "τις νόμιμες και συμβατικές της υποχρεώσεις" έναντι του φέρουν ευθύνη από παράλειψη εκπλήρωσης θέσμιου και νομικού καθήκοντος και/ή αδικαιολόγητης άρνησης εκπλήρωσης καθήκοντος επιμέλειας που απορρέει από το Νόμο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας, το Νόμο περί Οδών και Οικοδομών, τον Νόμο περί Αστικών Αδικημάτων και τα άρθρα 1 και 8 του Πρωτόκολλου 1 παράγραφος 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΣΔΑ για προστασία της περιουσίας και προάσπιση της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής). Οι ουσιαστικές θεραπείες που επιδιώκονται με την αγωγή εναντίον των Εναγομένων 1 είναι η επιστροφή του τιμήματος πώλησης και κατά την ακρόαση σύμφωνα με τη μαρτυρία του Ενάγοντα η μεταβίβαση και εγγραφή της κατοικίας επ΄ ονόματι του. Καμία από τις δύο πιο πάνω επιδιωκόμενες θεραπείες δεν μπορεί να αποδοθεί στο πλαίσιο αυτής της αγωγής, η μεν πρώτη γιατί δεν είναι έγκυρη και ισχυρή, παράγουσα έννομα αποτελέσματα, η δήθεν ακύρωση του πωλητηρίου εγγράφου, η δε δεύτερη γιατί δεν επιδιώκεται αυτή η θεραπεία με τα δικόγραφα της παρούσας αγωγής. Η απόρριψη της αγωγής εναντίον του Ενάγοντα συμπαρασύρει σε απόρριψη και την απαίτηση του Ενάγοντα εναντίων των Εναγομένων 2 και 3 εναντίων των οποίων ο Ενάγων διεκδικεί "γενικές και τιμωρητικές αποζημιώσεις λόγω της συμπεριφοράς των Εναγομένων ως περιγράφεται πιο πάνω" δηλαδή την παράβαση "θέσμιων και νόμιμων καθηκόντων". Αφού αποφασίστηκε ότι οι Εναγόμενοι 1 δεν παρέβησαν συμβατικές υποχρεώσεις τους δεν μπορούν να αποδοθούν γενικές και τιμωρητικές αποζημιώσεις στον Ενάγοντα εναντίων των Εναγομένων 2 και 3 που δήθεν δεν επροστάτευσαν δικαιώματα του τα οποία έχω ήδη καταλήξει ότι δεν έχουν επηρεαστεί. Επιπλέον τέτοιος έλεγχος πράξεων ή παραλείψεων της Διοίκησης (άσκησης πολεοδομικού ελέγχου) ασκείται με το ένδικο μέσο της προσφυγής με βάση το άρθρο 146 του Συντάγματος και σε περίπτωση επιτυχίας της προσφυγής καθορίζονται αποζημιώσεις με αστική αγωγή (υπό κάποιες προϋποθέσεις) στον ζημιωθέντα από πράξεις ή παραλείψεις της Διοίκησης. Ως εκ των ανωτέρω η αγωγή απορρίπτεται εναντίων και των τριών Εναγομένων με έξοδα προς όφελος τους όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .................................... Μ. Παπάμιχαηλ, Π.Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.