Αναφορικά με τον Andrei Krylov, Γενική Αίτηση αρ.: 42/2016, 1/6/2016

(1)/2011 άρθρο 12 -και- Αναφορικά με τον Andrei Krylov Αιτητή 1 Ιουνίου, 2016 Εμφανίσεις: Για αιτητή: κ. Ιωάννου Για καθ΄ου η αίτηση: κα Σπετσιώτη ΑΠΟΦΑΣΗ (ex-tempore) Ο αιτητής επιζητεί διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να επιτρέπεται η κατάθεση στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης η συμφωνία πώλησης ημερ. 25.10.1999 που καταρτίστηκε μεταξύ του Αβραάμ Καρά και του αιτητή στην παρούσα αίτηση. Η αίτηση βασίζεται στον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδικής Εκτέλεσης) Ν.81

(1)/2011 και συνοδεύεται από την ένορκη δήλωση του αιτητή. Ο καθ΄ου η αίτηση φέρει ένσταση στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος και μεταξύ άλλων πολλών λόγων ένστασης, προβάλει ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Με το ίδιο ζήτημα ασχολήθηκε και ο Χ. Μαλαχτός, Π.Ε.Δ. στα πλαίσια της αίτησης 156/15 Ε.Δ. Λάρνακας στην οποία αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Κατά το χρόνο που συνομολογήθηκε η επίδικη συμφωνία, ίσχυε ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ.

1. Για να ήταν δεκτική ειδική εκτέλεση της συμφωνίας αυτή θα έπρεπε να ήταν έγκυρη σύμβαση σύμφωνα με το νόμο, να ήταν γραπτή και ο αγοραστής να την είχε, εντός δυο μηνών από την ημερομηνία της σύμβασης, καταθέσει ή μεριμνήσει ώστε να κατατεθεί στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο (άρθρο 2(β)). Προνοούνταν περαιτέρω προϋποθέσεις ως προς τα επόμενα διαβήματα που όφειλε να λάβει ο αγοραστής, τα οποία δεν άπτονται του επίδικου ζητήματος. Την 29.4.2011 δημοσιεύτηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (αρ.81(Ι)/2011) που τέθηκε σε ισχύ τρεις μήνες μετά (άρθρο 17), οπόταν και κατάργησε τον περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232 (άρθρο 18). Προνοείτο με το άρθρο 16 ότι συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν το Νόμο, δηλ. πριν την 29.7.2011 και παρέμεναν σε ισχύ θα μπορούσαν μέσα σε έξι μήνες, δηλαδή μέχρι 29.1.2012, να κατατεθούν στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Προς τούτο θα έπρεπε να συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 3 του Νόμου. Την 6.4.2012 δημοσιεύτηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 2012 (αρ.32(Ι)/2012), τώρα οι περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμοι του 2011 και
2. Με τον τροποποιητικό Νόμο εισήχθηκε το άρθρο 16Α, το οποίο προνοεί ότι συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν την 6.4.2012 θα μπορούσαν να κατατεθούν μέσα σε προθεσμία έξι μηνών, δηλαδή μέχρι 6.10.
3. Οι προϋποθέσεις του άρθρου 3 θα έπρεπε, και πάλιν, να συντρέχουν. Το άρθρο 12 των περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμων του 2011 και 2012 επί του οποίου εδράζεται η Αίτηση, προνοεί ότι: «Ανεξάρτητα από τις διατάξεις της παραγράφου (γ) του εδαφίου

(1)του άρθρου 3 και της παραγράφου (β) του εδαφίου

(1)του άρθρου 6, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.» Το άρθρο 6

(1)(β) αφορά στην έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση σύμβασης, ενώ το άρθρο 3

(1)(γ) στην κατάθεση της σύμβασης στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο σε έξι μήνες από της υπογραφής της, και έκδηλα αφορά σε συμβάσεις που συνομολογήθηκαν μετά που τέθηκαν σε ισχύ οι Νόμοι. Στο άρθρο 12 δεν γίνεται μνεία στο άρθρο 16 ή 16 Α, όπως γίνεται στο άρθρο 3

(1)(γ). Το άρθρο 12 δίδει διακριτική ευχέρεια στο Δικαστήριο να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης «...έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις». Η αρχική αναφορά στις προγενέστερες πρόνοιες σε συνδυασμό με την επιφύλαξη αυτή, περιορίζει την ευχέρεια να επιτραπεί η κατάθεση σύμβασης όταν δεν έχει τηρηθεί η πρόνοια του άρθρου 3

(1)(γ) και να επιτραπεί η έγερση αγωγής όταν δεν έχει τηρηθεί η πρόνοια του άρθρου 6

(1)(β). Δεν καλύπτει τις περιπτώσεις όπου δεν έχει τηρηθεί η πρόνοια του άρθρου 16 ή 16 Α. Άλλωστε, τα άρθρα 16 και 16 Α συνιστούν μεταβατικές διατάξεις που στο κείμενο του Νόμου έπονται της ρύθμισης για τις «νέες» συμβάσεις που ρυθμίζονται από τα άρθρα 3

(1)(γ) και

1. Η αίτηση Certiorari Αναφορικά με την Αίτηση της Αικατερίνης (Κατερίνας) Θεοδώρου και της Ειρήνης Θεοδώρου, Πολ.Αιτ. 170/2014 ημερ. 7.11.2014 αφορούσε στο ζήτημα της μη επίδοσης στον πωλητή αίτησης κατ΄ ακολουθία της οποίας εκδόθηκε διάταγμα που επέτρεπε στον αγοραστή την κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Το διάταγμα παραμερίστηκε λόγω αυτής της παράλειψης. Σημειώνεται ότι η σύμβαση είχε καταρτιστεί το 1988 και η αίτηση καταχωρίστηκε το
2. Αναφέρεται στην απόφαση του Δικαστή του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι: «Πέραν των ανωτέρω, είναι αμφίβολο κατά πόσο ο Νόμος έχει εδώ εφαρμογή, σημείο που εγείρουν οι αιτήτριες. Ο Νόμος άρχισε να ισχύει στις 29.7.2011 (άρθρο 17) και οι μεταβατικές του διατάξεις αφορούσαν τα μη κατατεθέντα συμβόλαια που ενώ δεν είχαν κατατεθεί προηγουμένως, μπορούσαν να κατατεθούν εντός έξι μηνών από την ισχύ του τροποποιητικού Νόμου αρ. 32(Ι)/2012, ημερ. 3.4.
3. Είναι πρόδηλο ότι η προθεσμία των έξι μηνών είχε προ πολλού εκπνεύσει πριν την καταχώρηση της Γενικής Αίτησης αρ. 63/2014.» Στην ίδια απόφαση αναφέρεται ότι αυτό που προκύπτει σαφώς από τις διατάξεις των Νόμων είναι ότι: «Ο αγοραστής που επιδιώκει μετά πάροδο χρόνου να καταθέσει τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο, παρά την εκπνοή της αρχικής προς τούτο προθεσμίας των έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της (άρθρο 3

(1)(γ) του Νόμου), αποκτά ένα πλεονέκτημα: αυτό της δυνατότητας με την εκ των υστέρων κατάθεση και την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, να αποκτήσει το ίδιο το αντικείμενο της αγοραπωλησίας, εάν βεβαίως η αγωγή επιτύχει, με τον ιδιοκτήτη-πωλητή να απωλέσει το ακίνητο. Αν όμως δεν λάβει αυτή την άδεια του Δικαστηρίου για την ετεροχρονισμένη κατάθεση της σύμβασης, το δικαίωμα του αγοραστή εξαντλείται μόνο στην επιδίωξη και λήψη τυχόν αποζημιώσεων.» Είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι, με δεδομένη την ημερομηνία συνομολόγησης της επίδικης σύμβασης την 25.10.1999, η περίπτωση δεν καλύπτεται από τη νομοθεσία, οπόταν και δεν εγείρεται ζήτημα άσκησης διακριτικής ευχέρειας από το Δικαστήριο. Το άρθρο 6

(2)των Νόμων προνοεί ότι σε περίπτωση που η σύμβαση είναι γραπτή αλλά δεν έχει κατατεθεί σύμφωνα με τις διατάξεις των Νόμων, το Δικαστήριο μπορεί να διατάξει την ειδική εκτέλεση της όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις και εφόσον δεν επηρεάζονται τα δικαιώματα τρίτων που προκύπτουν από προηγούμενα εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις. Με το άρθρο 7 δίδονται περαιτέρω εξουσίες στο Δικαστήριο για να διατάξει την ειδική εκτέλεση συμφωνίας. Δοθέντων αυτών των εξουσιών, μπορεί να επιχειρηματολογηθεί πως θα ήταν ορθό στην κατάλληλη περίπτωση να μπορεί το Δικαστήριο να παρατείνει το χρόνο καταχώρησης μιας συμφωνίας ακόμα και αν αυτή συνομολογήθηκε πριν τεθούν σε εφαρμογή οι Νόμοι. Όμως, είναι αποκλειστική εξουσία της Νομοθετικής Εξουσίας, εφόσον κρίνει σκόπιμο, να διευρύνει κατ΄ αυτό τον τρόπο τη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Ως εκ των ανωτέρω η αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του καθ΄ ου η αίτηση και εναντίον του αιτητή, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)............................... Ηλ. Γεωργίου Α.Ε.Δ. /ΕΑ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο