G.G. PLATHKIA APPARTMENTS LTD κ.α. ν. Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας, Αρ. Αγωγής: 1498/2010, 30/9/2016

(14)της πιο πάνω άδειας προνοούσε: «Τα σύνορα του τεμαχίου/ων σε σχέση με την εκτέλεση των όρων της παρούσας άδειας είναι αυτά που θα προκύψουν μετά την παραχώρηση γης για σκοπούς διάνοιξης, διεύρυνσης ή συνέχισης δημόσιας οδού (δρόμος, πεζόδρομος κ.λ.π.) ή παραχώρησης προς το δημόσιο χώρου για δημιουργία δημόσιας πλατείας, χώρου πρασίνου κ.λ.π.». Ο δε όρος

(501)προέβλεπε: «Το τμήμα της υπό ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας, που δείχνεται με μαύρη γραμμή και κίτρινο χρώμα στο εγκριμένο χωρομετρικό σχέδιο να παραχωρηθεί και να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος και να διαμορφωθεί σύμφωνα με τις υποδείξεις της αρμόδιας τοπικής αρχής». (ε) Κατά ή περί την 6.5.2009 οι ενάγοντες υπέβαλαν αίτηση για έγκριση τροποποιημένων σχεδίων σε σχέση με την πιο πάνω πολεοδομική άδεια και η πολεοδομική αρχή στις 30.6.2009 χορήγησε άδεια για μετατροπή της κατοικίας με αρ. 3 από 4 υπνοδωματίων σε 3 υπνοδωματίων και την προσθήκη σκυβαλαποθήκης. (βλ. Τεκμ.4). (στ) Οι ενάγοντες κατά ή περί την 27.4.2010 εξασφάλισαν από τον Δήμο Παραλιμνίου άδεια οικοδομής (βλ. Τεκμ.5) και υλοποίησαν την ανάπτυξη για την οποία έλαβαν τις πιο πάνω άδειες, ανεγείροντας 3 κατοικίες επί του ακινήτου. Χρησιμοποίησαν 441 δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα. (ζ) Κατά ή περί την 2.10.2008 οι ενάγοντες με επιστολή τους ημερ. 24.9.2008 υπέβαλαν ειδοποίηση απαίτησης για αποζημίωση στο Επαρχιακό Γραφείο Πολεοδομίας και Οικήσεως Αμμοχώστου (βλ.Τεκμ.6). Μετά την καταχώρηση της αγωγής και ειδικότερα στις 7.7.2011 το Υπ. Εσωτερικών με επιστολή του προς το συνήγορο των εναγόντων, τον πληροφόρησε ότι για να καταστεί δυνατή η περαιτέρω προώθηση της υπόθεσης θα έπρεπε οι ενάγοντες να προσκομίσουν έκθεση εκτίμησης από ιδιώτη εκτιμητή (βλ.Τεκμ.7). Έτσι στις 13.7.2011 οι δικηγόροι των εναγόντων απέστειλαν επιστολή στο Υπ. Εσωτερικών (βλ.Τεκμ.8) στην οποία επισύναψαν την έκθεση εκτίμησης που τους ζητήθηκε. Ακολούθως στις 20.3.2012 το Υπ. Εσωτερικών απέρριψε την απαίτηση για αποζημίωση των εναγόντων. (βλ.Τεκμ.9). (η) Μετά την ολοκλήρωση των οικοδομικών εργασιών και ειδικότερα κατά ή περί τον Ιούλιο 2013 οι ενάγοντες αποτάθηκαν στην αρμόδια αρχή για εξασφάλιση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης για την ανάπτυξη που έγινε στο ακίνητο. Κατά ή περί την 29.7.2013, οι ενάγοντες προκειμένου να εξασφαλίσουν το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, υπέγραψαν δήλωση που τους είχε παραδώσει ο Δήμος Παραλιμνίου με την οποία παραχωρούσαν το μέρος του ακινήτου τους που είχε τεθεί όρος, για να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος, με πλήρη επιφύλαξη του δικαιώματος τους για αποζημίωση και περαιτέρω εξουσιοδοτούσαν τον επαρχιακό κτηματολογικό λειτουργό να προχωρήσει στην τροποποίηση του τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου τους με την αφαίρεση του παραχωρουμένου τμήματος και εγγραφής του ως δημόσιο δρόμο (βλ.Τεκμ.10). Ο Δήμος Παραλιμνίου με επιστολή του ημερ. 22.11.2013 αρνήθηκε να χορηγήσει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης στους ενάγοντες καθότι «η επιφύλαξη που σημειώθηκε στις έγγραφες συγκαταθέσεις για παραχώρηση μέρους του τεμαχίου που επηρεάστηκε από την διεύρυνση του εγγεγραμμένου δρόμου δεν γίνεται αποδεκτή και ως εκ τούτου δεν υλοποιείται ο όρος

(501)της πολεοδομικής άδειας ..». (βλ.Τεκμ.11). Οι ενάγοντες στις 5.3.2014, προκειμένου να εξασφαλίσουν το πιστοποιητικό έγκρισης, παρέδωσαν στην αρμόδια αρχή δήλωση τους με την οποία παραχωρούσαν το μέρος του ακινήτου που είχε τεθεί ως όρος για σκοπούς εγγραφής του ως δημόσιο δρόμο εξουσιοδοτώντας σχετικά τον επαρχιακό κτηματολογικό λειτουργό (βλ.Τεκμ.12).

1. Προς στοιχειοθέτηση της απαίτησης έδωσε μαρτυρία ο κ.Γ. Γεωργίου διευθυντής της ενάγουσας 1 ως επίσης και ο εκτιμητής ακινήτων κ.Φ. Μηνά ενώ ο εναγόμενος κάλεσε ως μάρτυρες την εκτιμήτρια κα Μαρία Παλλουρτή και τον κ.Σταύρο Σταύρου.
2. Ο κ.Γ. Γεωργίου στη μαρτυρία του μεταξύ άλλων ανέφερε τα ακόλουθα: (α) είναι διευθυντής της ενάγουσας 1 και αδελφός του ενάγοντα 2 από τον οποίο εξουσιοδοτήθηκε σχετικά. Δήλωσε ότι μετά που έλαβαν την πολεοδομική άδεια και την άδεια οικοδομής προχώρησαν στην ανέγερση 3 κατοικιών στο εν λόγω ακίνητο και υλοποιήθηκαν όλοι οι όροι που τέθηκαν σ΄ αυτές και ειδικότερα παραχωρήθηκε η λωρίδα γης έκτασης 327τ.μ. με σκοπό τη διαπλάτυνση του οδικού δικτύου και αφαιρέθηκε από το ακίνητο. Επισήμανε ότι η πιο πάνω παραχωρηθείσα έκταση αντιστοιχεί στο 31% του ακινήτου και με την παραχώρηση απωλέσθηκε και ο συντελεστής δόμησης των 327τ.μ. και δεν χρησιμοποιήθηκε κατά την ανέγερση των 3 κατοικιών. Περαιτέρω ανέφερε ότι ο δρόμος κατασκευάστηκε από το Δημαρχείο και οι ενάγοντες κατασκεύασαν τα πεζοδρόμια. Το πλάτος του δρόμου ανέρχεται στα 12,8 μέτρα και το πλάτος του πεζοδρομίου στα 2,4 μέτρα. Στην περίπτωση που κατασκεύαζε ο ίδιος το δρόμο θα κόστιζε γύρω στις €20.000 - €25.
3. Επίσης εξέφρασε το παράπονο ότι στο απέναντι τεμάχιο αρ. 493 ανεγέρθηκαν 40 διαμερίσματα και δεν παραχωρήθηκε έκταση γης για την κατασκευή του δρόμου σε αντίθεση με το δικό τους ακίνητο. (β) το οδικό δίκτυο έχει κατασκευαστεί και χρησιμοποιείται από το ευρύτερο κοινό από τον Σεπτέμβριο
4. (γ) Σύμφωνα δε με έκθεση εκτίμησης που έλαβαν από ιδιώτη εκτιμητή ακινήτων η αξία του ακινήτου που αφαιρέθηκε ανέρχεται στο ποσό των €140.000.-. (δ) αντεξεταζόμενος μεταξύ άλλων διευκρίνισε ότι συνεπεία του επιβληθέντος όρου ένα από τα σπίτια που ανεγέρθηκαν εντός του ακινήτου δεν έχει σχεδόν αυλή, κάτι το οποίο έρχεται σε αντίθεση με τα σχέδια που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου (βλ.Τεκμ.17) στα οποία εμφαίνονται ότι όλες οι κατοικίες έχουν αυλή ως επίσης και πισίνα.
5. Ο εκτιμητής ακινήτων Φρίξος Μηνά ανέφερε τα ακόλουθα: (α) είναι εκτιμητής ακινήτων και του δόθηκαν οδηγίες για εκτίμηση του επίδικου ακινήτου. Έτσι ετοίμασε σχετική έκθεση (βλ.Τεκμ.14) την οποία υιοθέτησε. (β) το εν λόγω ακίνητο βρίσκεται εντός του Δήμου Παραλιμνίου και εμπίπτει εντός της πολεοδομικής ζώνης Κα8 με συντελεστή δόμησης 60%, κάλυψης 35% με ανώτατο αριθμό ορόφων 2 και ύψος 8,3 μέτρα. Για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο και ειδικότερα χρησιμοποίησε 3 παρόμοιες πωλήσεις ακινήτων, τα οποία έχουν παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Ανέφερε ότι ο ουσιώδης χρόνος είναι η ημερομηνία έκδοσης της πολεοδομικής άδειας δηλ. η 6η Ιουνίου
6. Το πρώτο ακίνητο που έλαβε υπόψη έχει εμβαδό 1325τ.μ., η τιμή πώλησης ανερχόταν στα €284 το τ.μ.. Το εμβαδόν του δεύτερου ακινήτου ανέρχεται στα 2126τ.μ. και η τιμή πώλησης ανερχόταν στα €265 το τ.μ. πλην όμως το εν λόγω ακίνητο ήταν περίκλειστο. Η δε τρίτη πώληση που έλαβε υπόψη αφορούσε ακίνητο εμβαδού 2430τ.μ. και τιμή πώλησης ανερχόταν στα €244 το τ.μ. και επίσης πρόκειται για περίκλειστο ακίνητο. Οι τρεις πιο πάνω πωλήσεις έγιναν πλησίον της ημερομηνίας επιβολής του πολεοδομικού όρου στην παρούσα υπόθεση. Δήλωσε ότι το καλύτερο συγκριτικό είναι το πρώτο αφού το δεύτερο ακίνητο είναι περίκλειστο και το τελευταίο πρόκειται για μερίδιο και έτσι δεν το θεωρεί τόσο αξιόπιστο. Αντεξεταζόμενος σε σχέση με το τελευταίο συγκριτικό αναγνώρισε ότι δεν είναι περίκλειστο και εφάπτεται σε δρόμο και απέδωσε την αρχική δήλωση του σε λάθος της κοπέλας που αντέγραψε. Όπως διαφαίνεται οι τιμές πώλησης των τριών συγκριτικών που δηλώθηκαν στο Κτηματολόγιο κυμαίνονται από €244 το τ.μ. έως και €284 το τ.μ.. Το δεύτερο συγκριτικό αξίας €265.- το τ.μ. βρίσκεται πολύ κοντά στο υπό εκτίμηση ακίνητο και παρά το γεγονός ότι είναι περίκλειστο, στην προκείμενη περίπτωση θεώρησε ότι η κατ΄ ελάχιστον αξία του επίδικου ακινήτου ανά τ.μ. ανέρχεται στο ποσό των €265 το τ.μ.. Έτσι η αγοραία αξία του μέρους του ακινήτου που παραχωρήθηκε σύμφωνα με τον πολεοδομικό όρο ανέρχεται στο ποσό των €86.125.- (325τ.μ. Χ €265). (γ) Επισήμανε ότι στην προκείμενη περίπτωση δεν υπάρχει οποιαδήποτε υπεραξία καθότι υφίστατο δρόμος. Αντιθέτως ισχυρίστηκε ότι η έκταση της γης που παραχωρήθηκε επιφέρει ουσιαστική μείωση στην αξία του ακινήτου. Ο όρος της πολεοδομικής άδειας επιβάλει την παραχώρηση έκτασης εμβαδού 325τ.μ.. Έτσι υπήρξε απώλεια του εμβαδού του επίδικου ακινήτου ύψους 30,72% ως επίσης και απώλεια του συντελεστή δόμησης του τεμαχίου αφού σ΄ αυτόν ανεγέρθηκαν 3 κατοικίες με εμβαδόν καλυμμένων χώρων 144τ.μ. περίπου η κάθε μία. Συνολικά χρησιμοποιήθηκαν 432 δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα και διευκρίνισε ότι το γεγονός ότι δεν χρησιμοποιήθηκαν 8 δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα δεν επηρεάζει καθοιονδήποτε τρόπο την εκτίμηση του. Περαιτέρω ανέφερε ότι με την υλοποίηση του όρου της πολεοδομικής άδειας μεταβάλλεται το σχήμα του τεμαχίου σε βαθμό που προκαλείται επιζήμια επίδραση στην υπόλοιπη έκταση του ακινήτου. Το νοτιοανατολικό τμήμα στενεύει σε βαθμό που επηρεάζει την χρήση και απόλαυση του εναπομείναντα μέρους του ακινήτου αφού με την υλοποίηση του όρου της πολεοδομικής άδειας έχει απωλεσθεί το βάθος του ακινήτου με αποτέλεσμα να δημιουργηθεί πρόβλημα με το σχήμα του και την έλλειψη βάθους. Επιπλέον λόγω της έλλειψης βάθους του ακινήτου η ανέγερση κατοικιών έχει γίνει πλησίον του οδικού δικτύου γεγονός που δημιουργεί προβλήματα περαιτέρω οχληρίας της ανάπτυξης με αποτέλεσμα να μειωθεί η ελκυστικότητα των κατοικιών με συνεπακόλουθο τη μείωση στις πιθανότητες διάθεσης τους στην ελεύθερη αγορά και κατ΄ επέκταση την αξία τους. Όταν του υποβλήθηκε ότι δυο από τις τρεις κατοικίες πωλήθηκαν ανέφερε ότι δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο στα ευρήματα του. Κατέληξε ότι υφίσταται επιζήμια επίδραση συνεπεία της επιβολής του όρου και υιοθέτησε ποσοστό επίδρασης του υπόλοιπου μέρους του ακινήτου της τάξης του 5%. Η έκταση του εναπομείναντα ακινήτου ανέρχεται στα 733τ.μ.. Έτσι η επιζήμια επίδραση του εναπομείναντα ακινήτου ανέρχεται στο ποσό των €13,25 το τ.μ. και συνολικά στο ποσό των €9.712.-. (στ) Η καταβλητέα αποζημίωση υπολογίζεται σε €86.125 (325τ.μ. Χ €265) για παραχώρηση έκτασης γης σύμφωνα με τον πολεοδομικό όρο πλέον €9.712.- ως επιζήμια επίδραση 5% στην υπόλοιπη έκταση. Συνολικά η καταβλητέα αποζημίωση υπολογίζεται σε €95.837.-. (ζ) Ισχυρίστηκε ότι η εκτίμηση που ετοίμασε υπάλληλος του Κτηματολογίου είναι λανθασμένη και προς επίρρωση της θέσης του ανέφερε ότι στην περίπτωση που το κράτος αποφάσισε να κατασκευάσει δρόμο και απαλλοτρίωνε λωρίδα γης σε γειτνιάζοντα ακίνητο, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα αποζημιωνόταν ενώ ο ιδιοκτήτης που τόλμησε να αναπτύξει την περιουσία του θα πρέπει να πληρώσει. Ανέφερε ότι ακόμη και μετά που απέκτησε την πολεοδομική άδεια το επίδικο ακίνητο παρέμεινε χωράφι. (η)Τα έξοδα του για την έκθεση εκτίμησης και τις εμφανίσεις του στο Δικαστήριο ανέρχονται στο ποσό των €2.380.- συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ (βλ.Τεκμ.16).
7. Η Δημοκρατία κάλεσε ως μάρτυρες τον κ.Σ. Σταύρου και την κα Μ. Παλλουρτή. Ο κ.Σ. Σταύρου στη μαρτυρία του ανέφερε ότι εργάζεται ως ανώτερος τεχνικός στο τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως. Δήλωσε ότι η αίτηση του ενάγοντα για ανάπτυξη του ακινήτου προέβλεπε την ανέγερση 3 κατοικιών (βλ.Τεκμ.17) ως επίσης την παραχώρηση συγκεκριμένου μέρους του τεμαχίου με σκοπό την διεύρυνση του υφιστάμενου δρόμου. Επισήμανε ότι απέναντι από το επίδικο ακίνητο υφίσταται το τεμάχιο 493 το οποίο παραχώρησε τμήμα του για σκοπούς διεύρυνσης του δρόμου σε αντίθεση με τα όσα ισχυρίστηκε ο κ.Γ. Γεωργίου, διευθυντής της ενάγουσας αρ.
8. Παρουσίασε κτηματικό σχέδιο (βλ.Τεκμ.18) στο οποίο εμφαίνεται μεταξύ άλλων το τμήμα που παραχώρησε το άλλο ακίνητο. Η πρόσοψη του επίδικου τεμαχίου ανέρχεται στα 29 περίπου μέτρα και με την παραχώρηση του δρόμου η πρόσοψη του ανέρχεται στα 33 μέτρα. Το δε πλάτος του δρόμου που υφίστατο πριν την παραχώρηση ανερχόταν στα 2,50 μέτρα και με σκοπό την ευθυγράμμιση του δρόμου επιβλήθηκε ο συγκεκριμένος όρος για παραχώρηση της πιο πάνω έκτασης. Διευκρίνισε ότι το επίδικο ακίνητο θεωρείται χωράφι και με την παραχώρηση του δρόμου και την κατασκευή πεζοδρομιών το μόνο που απομένει είναι να υποβληθεί αίτηση οικοδοποίησης του, η οποία δεν έχει υποβληθεί. 7.1 Η κα Μ. Παλλουρτή είναι εκτιμήτρια στο Κτηματολόγιο και υπηρετεί στον κλάδο εκτιμήσεων για περίπου 10 χρόνια. Προέβη σε εκτίμηση του επίδικου ακινήτου και ειδικότερα μεταξύ άλλων προέβη σε υπολογισμό της πιθανής μείωσης της αξίας του ακινήτου και προέβη σε έρευνα όσον αφορά την αξία του τόσο πριν όσο και μετά την επιβολή του όρου. Αναφέρθηκε στα νομικά του χαρακτηριστικά και χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης για τον υπολογισμό της αξίας του. Δήλωσε δε ότι ουσιώδης χρόνος είναι η ημερομηνία παραχώρησης της άδειας δηλ. η 6η Ιουνίου, 2008 και η επιτόπια έρευνα από μέρους της έγινε στις 27.7.
9. 7.2 Ανέφερε ότι το υπό εκτίμηση κτήμα, έκτασης 1058τ.μ. πριν την επιβολή των όρων, ήταν εγγεγραμμένο ως χωράφι και εφαπτόταν ασφαλτοστρωμένου δρόμου. Λαμβάνοντας υπόψη τις συγκριτικές πωλήσεις με α/α Π1 έως Π3 που αναφέρονται στην έκθεση της (βλ. Τεκμ.15), το σχήμα, τη θέση, την έκταση, τη ζώνη, την πρόσβαση, τις προοπτικές ανάπτυξης καθώς επίσης και όλους τους άλλους παράγοντες που επηρεάζουν την αγοραία αξία των κτημάτων στην περιοχή, υιοθέτησε το ποσό των €250 το τ.μ.. ως αξία του υπό εκτίμηση ακινήτου. 7.3 Δήλωσε ότι οι ενάγοντες είναι αυτοί που πρότειναν την εν λόγω ανάπτυξη και με την επιβολή των όρων της πολεοδομικής άδειας, θα έπρεπε να παραχωρηθούν 325τ.μ. και να κατασκευαστεί δρόμος για τη διεύρυνση του οδικού δικτύου με έξοδα των αιτητών. Με την υλοποίηση του πιο πάνω όρου θα παρέμενε έκταση 733τ.μ., χωρίς όμως το κτήμα να υπόκειται πλέον σε άλλες παραχωρήσεις. Επισήμανε ότι οι αιτητές δύνανται να υποβάλουν αίτηση στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως για τη μετατροπή του κτήματος τους από χωράφι σε οικόπεδο κάτι το οποίο δεν θα προσέδιδε οποιοδήποτε όφελος στο ακίνητο αφού αυτό δεν θα υπόκειται σε άλλες παραχωρήσεις. Επίσης έχει χρησιμοποιήσει το συντελεστή δόμησης συνολικού εμβαδού 439,8τ.μ (υπόλοιπο εμβαδό 733τ.μ. Χ 0,60(συντελεστής δόμησης). Δήλωσε ότι στο κτήμα έχουν ανεγερθεί τρεις διώροφες κατοικίες με τα ακόλουθα εμβαδά: (α) κατοικία αρ. 1 - βόρεια, εμβαδό κλειστού χώρου 148τ.μ., καλυμμένη βεράντα 8τ.μ., ακάλυπτη βεράντα 5τ.μ., (β) κατοικία αρ.2 - μεσαία, εμβαδό κλειστού χώρου 151τ.μ., καλυμμένη βεράντα 9τ.μ., ακάλυπτη βεράντα 19τ.μ. και (γ) κατοικία αρ. 3 - νότια, εμβαδό κλειστού χώρου 142τ.μ., καλυμμένη βεράντα 10τ.μ., ακάλυπτη βεράντα 12τ.μ.. Συνολικά χρησιμοποιήθηκαν 441τ.μ. δομήσιμο εμβαδό, δηλαδή 1,2 δομήσιμα τετραγωνικά περισσότερα από τα επιτρεπόμενα. Επισήμανε ότι δυο από τις τρείς κατοικίες που ανεγέρθηκαν στο επίδικο ακίνητο πωλήθηκαν. Για τον υπολογισμό της κατά μέτρο αγοραίας αξίας της υπόλοιπης έκτασης του επίδικου ακινήτου όπως αυτό προέκυψε μετά την επιβολή των όρων των αδειών, λήφθηκαν υπόψη οι συγκριτικές πωλήσεις με α/α Π4 έως Π7 (βλ. Τεκμ.15), η θέση, το σχήμα, η έκταση, η ζώνη και οι προοπτικές ανάπτυξης καθώς επίσης και όλοι οι άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την αγοραία αξία των ακινήτων στην περιοχή και κυρίως η συγκριτική πώληση με α/α Π4, η οποία αφορά χωράφι μικρής έκτασης που εφάπτεται διευρυμένου οδικού δικτύου και σε περίπτωση αξιοποίησης του, δεν θα υπόκειται σε άλλες παραχωρήσεις (π.χ. οδικό δίκτυο, πράσινο). Το εν λόγω συγκριτικό αφορά πώληση μεριδίου το οποίο ισοδυναμεί με 640τ.μ. και το αναπροσάρμοσε με 15% αύξηση. Έτσι θεώρησε το ποσό των €380,00 το τ.μ. ως αγοραία αξία. 7.4 Επισήμανε ότι η αξία ολόκληρου του επίδικου ακινήτου πριν την επιβολή των όρων ανερχόταν στο ποσό των €264.500.- (1058τμ. Χ €250.-) ενώ η αξία του μετά την επιβολή των όρων ανέρχεται στο ποσό των €278.540.- (733τ.μ. Χ €380.-). Έτσι με βάση τα πιο πάνω η αγοραία αξία του ακινήτου μετά την επιβολή των όρων δεν μειώθηκε. Περαιτέρω δε με βάση τον όρο 501 της πολεοδομικής άδειας ο αιτητής είχε υποχρέωση να κατασκευάσει με δικά του έξοδα το οδικό δίκτυο πλην όμως αυτό κατασκευάστηκε από το Δήμο Παραλιμνίου. Συνεπώς έκρινε ότι δεν υφίσταται οποιαδήποτε οικονομική μείωση στην αγοραία αξία του κτήματος.
10. Αγορεύοντας ο ευπαίδευτος συνήγορος των εναγόντων εισηγήθηκε ότι με την επιβολή του όρου τόσο της πολεοδομικής όσο και της άδειας οικοδομής, οι ενάγοντες αναγκάστηκαν να παραχωρήσουν 325τ.μ. του ακινήτου τους και με αυτό τον τρόπο στερήθηκαν μέρος της περιουσίας τους. Ανέφερε ότι στην προκείμενη περίπτωση υφίσταται ουσιαστική μείωση της αξίας του επίδικου ακινήτου και έτσι οι ενάγοντες θα πρέπει να αποζημιωθούν καθότι σε αντίθετη περίπτωση παραβιάζεται το δικαίωμα ιδιοκτησίας τους όπως αυτό προστατεύεται από το άρθρο 23 παρ.1 και του άρθρου 1 του Πρωτοκόλλου 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (ΕΣΔΑ). Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η εισήγηση της ευπαιδεύτου συνηγόρου της Δημοκρατίας η οποία ανάφερε ότι στην προκείμενη περίπτωση δεν δικαιολογείται η επιδίκαση οποιουδήποτε ποσού υπέρ των εναγόντων καθότι δεν υφίσταται επιζήμια επίδραση.
11. Το άρθρο 67 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος 90/72 ρητά προνοεί ότι καμιά απαίτηση για αποζημίωση δυνάμει του πιο πάνω Νόμου δεν γίνεται δεκτή και καμία αποζημίωσης δεν καταβάλλεται εκτός εάν, έχει επιδοθεί στην πολεοδομική αρχή ειδοποίηση απαίτησης εντός 6 μηνών από την ημερομηνία της ειδοποίησης της πολεοδομικής απόφασης. Η δε απαίτηση θα πρέπει να υποβληθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του πιο πάνω Νόμου. Στην περίπτωση που η πολεοδομική αρχή και ο απαιτών δεν μπορούν να καταλήξουν σε συμφωνία εντός 6 μηνών από την λήψη της απαίτησης σε σχέση με την καταβλητέα αποζημίωση, τότε η αποζημίωση καθορίζεται από το Δικαστήριο.
12. Στην προκείμενη περίπτωση με βάση τα παραδεκτά γεγονότα διαφαίνεται ότι κατά ή περί την 6.6.2008 χορηγήθηκε πολεοδομική άδεια για ανέγερση 3 κατοικιών εντός του επίδικου ακινήτου επιβάλλοντας ταυτόχρονα και όρους (βλ.Τεκμ.3). Στη συνέχεια στις 6.5.2009 οι ενάγοντες υπέβαλαν αίτηση για έγκριση τροποποιημένων σχεδίων σε σχέση με την πιο πάνω πολεοδομική άδεια και έτσι η πολεοδομική αρχή στις 30.6.2009 χορήγησε άδεια για μετατροπή συγκεκριμένης κατοικίας (βλ.Τεκμ.4) και ακολούθως στις 27.4.2010 εξασφαλίστηκε άδεια οικοδομής από την αρμόδια αρχή. Οι ενάγοντες κατά ή περί την 2.10.2008 με επιστολή τους ημερ. 24.9.2008 υπέβαλαν σχετική ειδοποίηση απαίτησης για αποζημίωση στο επαρχιακό γραφείο πολεοδομίας και οικήσεως (βλ.Τεκμ.6). Η πολεοδομική αρχή και οι απαιτητές δεν κατέληξαν σε συμφωνία εντός 6 μηνών από την πιο πάνω ημερομηνία ειδοποίησης απαίτησης. Η αρμόδια αρχή απάντησε στον συνήγορο των εναγόντων μετά την καταχώρηση της αγωγής και ειδικότερα στις 7.7.2011 ζητώντας τους έκθεση εκτίμησης. Οι τελευταίοι απέστειλαν επιστολή (βλ.Τεκμ.8) στην οποία επισύναψαν την έκθεση εκτίμησης που τους ζητήθηκε. Ακολούθως στις 20.3.2012 το Υπ. Εσωτερικών απέρριψε την αίτηση για αποζημίωση (βλ.Τεκμ.9). Έχοντας υπόψη όλα τα πιο πάνω κρίνω ότι η τυχόν καταβλητέα αποζημίωση θα πρέπει να καθοριστεί από το Δικαστήριο. Εξάλλου δεν υπήρξε περί του αντιθέτου εισήγηση. 11.1 Στην συνέχεια θα εξεταστεί κατά πόσο είναι πληρωτέα οποιαδήποτε αποζημίωση στους ενάγοντες. Το άρθρο 68 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου ρητά προνοεί ότι εάν καθοιονδήποτε τρόπο προκύψει ουσιώδης ζημιά σε βάρος ιδιοκτησίας συνεπεία της εφαρμογής των προνοιών του πιο πάνω Νόμου θα πρέπει να καταβάλλεται δίκαια αποζημίωσης. Η αποζημίωσης καταβάλλεται μόνον όταν αποδειχθεί από τον απαιτούντα ότι συνεπεία της πολεοδομικής απόφασης η οποία επηρεάζει την ακίνητη ιδιοκτησία σε σχέση με την οποία υποβλήθηκε απαίτηση, επήλθε ουσιώδης μείωσης της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας. Για δε τον υπολογισμό της αποζημίωσης λαμβάνονται υπόψη οι κανόνες που τίθενται στο άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου στο μέτρο που είναι εφαρμόσιμοι. 11.2 Το άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου 15/62, όπως τροποποιήθηκε, προνοεί τα ακόλουθα: «
13. Η καταβλητέα αναφορικώς προς αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν αποζημίωσις υπολογίζεται συμφώνως προς τους εν τοις εφεξής κανόνας:- ................................................................................................................... (η) εις την περίπτωσιν απαλλοτριώσεως ακινήτου ιδιοκτησίας της οποίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβολής οιωνδήποτε περιορισμών, δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οιουδήποτε άλλου Νόμου υπολογίζεται και πάσα αποζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώνως προς τα διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος.» Στην υπόθεση Καθλήν Γεωργαλλίδου κ.α. ν Γενικού Εισαγγελέα

(2001)1 Α Α.Α.Δ.365 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Περιορισμοί που αφορούν δεσμευτική ρυμοτομία εμπίπτουν στις πρόνοιες του άρθρου 10(η) ως περιορισμοί απολύτως απαραίτητοι προς το συμφέρον της πολεοδομίας στα πλαίσια του Άρθρου 23.3 και επιβαλλόμενοι δυνάμει των διατάξεων 'οιουδήποτε άλλου Νόμου', οι οποίοι έτσι πρέπει να λαμβάνονται υπ' όψη στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης εφόσον θα ήταν καταβλητέα γι' αυτούς αποζημίωση σύμφωνα με το Άρθρο 23.3.» Στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας ν Κούλουμου κ.α.

(1995)1 Α.Α.Δ.728 αναφέρθηκε ότι η πιο πάνω επίμαχη διάταξη του νόμου επιβάλλει να συνυπολογίζεται στην αποζημίωση για την απαλλοτρίωση και η αποζημίωση που θα καταβάλλετο σύμφωνα με το άρθρο 23 του Συντάγματος, για τους περιορισμούς που τέθηκαν στην ακίνητη ιδιοκτησία, δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου νόμου. Όπως επισημάνθηκε η πρόθεση του νομοθέτη είναι η δια της αποζημιώσεως αποκατάσταση του ιδιοκτήτη απαλλοτριωθείσας ακίνητης ιδιοκτησίας με δίκαιο και εύλογο ποσό, το οποίο αντιπροσωπεύει την αξία της ιδιοκτησίας που στερήθηκε ως αποτέλεσμα των αποφάσεων της διοίκησης. Στην υπόθεση Γεωργαλλίδου, ανωτέρω, αναφέρθηκαν, μεταξύ άλλων, και τα ακόλουθα: «Η υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης ευθέως σε σχέση με ρυμοτομία ρυθμίζεται και από το άρθρο 13

(1)του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφάλαιο 96, το οποίο βέβαια μετά από το 1960 πρέπει να διαβάζεται σε συνάρτηση προς το Άρθρο 23.3 του Συντάγματος. Το άρθρο 13

(1)προνοεί: 13.-

(1)Όταν χορηγείται άδεια από αρμόδια αρχή, και η άδεια αυτή συνεπάγεται νέα εξωτερική πλευρά για οποιαδήποτε οδό, σύμφωνα με οποιοδήποτε σχέδιο, το οποίο κατέστη δεσμευτικό δυνάμει του άρθρου 12, οποιοδήποτε διάστημα μεταξύ τέτοιας εξωτερικής πλευράς της οδού και της παλιάς εξωτερικής πλευράς της οδού, το οποίο εναπομένει όταν χορηγείται κάποια άδεια, καθίσταται τμήμα της οδού αυτής χωρίς καταβολή από την αρμόδια αρχή οποιασδήποτε αποζημίωσης: Νοείται ότι, αν ήθελε διαπιστωθεί ότι θα προερχόταν βλάβη αν δεν καταβαλλόταν αποζημίωση, η αρμόδια αρχή καταβάλλει τέτοια αποζημίωση ως ήθελε θεωρηθεί εύλογη λαμβανομένων υπόψη όλων των περιστάσεων της υπόθεσης. Εν πάση περιπτώσει, το ίδιο το άρθρο 13

(1), καθιερώνοντας μεν την υποχρέωση παραχώρησης του μέρους του κτήματος που υπόκειται σε ρυμοτομία επί τη εκδόσει άδειας οικοδομής ή άλλης, αναγνωρίζει συγχρόνως την υποχρέωση καταβολής εύλογης αποζημίωσης αν προκαλείται hardship. ............................... Η θεώρηση αυτή της νομολογίας μας οδηγεί στην κατάληξη ότι, είτε το ενώπιον μας θέμα ιδωθεί σε αναφορά με το άρθρο 10(η) είτε σε αναφορά με το άρθρο 13

(1), η έφεση πρέπει να επιτύχει. Στα πλαίσια του άρθρου 10, που συνιστά και την αφετηρία του θέματος εφόσον η υπόθεση αφορά καθορισμό αποζημίωσης λόγω απαλλοτρίωσης και όχι απαίτηση για αποζημίωση λόγω ρυμοτομίας δυνάμει του άρθρου 13

(1), το ποσό των £31.395, ως η αξία της υπό ρυμοτομία έκτασης που εξισούτο με την υπό απαλλοτρίωση έκταση, δεν μπορούσε να αφαιρεθεί αφού η αξία αυτή, ως καταβλητέα σύμφωνα με το Άρθρο 23.3, λαμβάνεται υπ' όψη δυνάμει του άρθρου 10(η) στον υπολογισμό της αξίας του κτήματος ως επηρεασθέντος από τον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο σύμφωνα με την Κούλουμος. Από αυτή την άποψη, η υπόθεση είναι πανομοιότυπη προς την Κούλουμος. Είναι γεγονός ότι η Κούλουμος, αν και συναρτά το άρθρο 10(η) προς το Άρθρο 23 του Συντάγματος, δεν περιορίζει την λόγω επιβληθέντων περιορισμών καταβλητέα αποζημίωση μόνο στην περίπτωση ουσιώδους μείωσης της οικονομικής αξίας του κτήματος όπως προνοείται στο Άρθρο 23.3, αλλά θεωρεί ότι η οποιαδήποτε μείωση της αξίας ως εκ των περιορισμών είναι αποζημιωτέα. Πρέπει δε να λεχθεί ότι το ίδιο το άρθρο 10(η) δεν αναφέρεται σε οποιαδήποτε μείωση της αξίας λόγω περιορισμών αλλά μόνο στην περίπτωση που είναι καταβλητέα αποζημίωση για τους περιορισμούς αυτούς δυνάμει του Άρθρου 23, το δε Άρθρο 23.3 παρέχει δικαίωμα αποζημίωσης μόνο σε περίπτωση ουσιώδους μείωσης. Και αν όμως ακόμα το άρθρο 10(η) είχε εφαρμογή μόνο προκειμένου περί ουσιώδους μείωσης, δεν έχουμε αμφιβολία ότι υπήρχε τέτοια στην προκειμένη περίπτωση. Η δεδομένη αξία του κτήματος μειώθηκε κατά £31.395, είναι δε κοινό έδαφος ότι ουδεμία υπεραξία επήλθε στο κτήμα. Αν και η έκταση και η συνολική αξία του κτήματος ήταν μεγάλη αναλογικά προς την του απαλλοτριωθέντος μέρους, η μείωση της αξίας του κατά τόσο μεγάλο ποσό δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί άλλως παρά ως ουσιώδης, και ακόμα περισσότερο αν προστεθεί και η απώλεια ως εκ της ανάλογης μείωσης του ποσοστού δόμησης και κάλυψης του υπολοίπου κτήματος με την αφαίρεση μιας τόσο υπολογίσιμης έκτασης 483 τ.μ. Επισημαίνουμε δε ότι το Άρθρο 23.3 αναφέρεται ειδικά σε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος και όχι ουσιώδη επηρεασμό του από οποιαδήποτε άλλη άποψη (ανάπτυξη, χρήση, ή άλλη) όπως το εξέλαβε η ευπαίδευτη δικαστής. Σίγουρα, η ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος δεν κρίνεται με αναφορά προς οποιοδήποτε προκαθορισμένο 'λογικό' ποσοστό, όπως το εισηγούμενο 15%, αλλά ούτε και αποκλείεται απλώς και μόνο διότι το υπόλοιπο κτήμα εξακολουθεί να είναι πρόσφορο σε ανάπτυξη. Η ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος συναρτάται ιδιαίτερα προς την ίδια την αξία της αφαιρούμενης έκτασης και το μέγεθός της σε σχέση με τον ανάλογο επηρεασμό των προοπτικών οικονομικής ανάπτυξης του υπολοίπου κτήματος. Αυτό που μετρά είναι η ίδια η μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος ως εκ της αποτιμούμενης σε χρήμα απώλειας της επηρεαζόμενης έκτασης και του ακόλουθα ανάλογου επηρεασμού των δυνατοτήτων πλήρους ανάπτυξης του κτήματος. Το αποτέλεσμα είναι το ίδιο και αν το θέμα εκρίνετο σύμφωνα με το άρθρο 13

(1). Τούτο θα μπορούσε να γίνει αν εθεωρείτο ότι το άρθρο 13

(1), ως ειδικά ρυθμίζον τα της καταβλητέας λόγω περιορισμών ρυμοτομίας αποζημίωσης, υπεισέρχεται στη διαδικασία μέσω του άρθρου 10(η) το οποίο παραπέμπει στην λόγω περιορισμών καταβλητέα αποζημίωση δυνάμει του Άρθρου 23. Σε τέτοια περίπτωση βέβαια το άρθρο 13

(1)θα πρέπει να προσαρμοσθεί, μετά το 1960, στους όρους του Άρθρου 23.3, δηλαδή ως αναφερόμενο όχι πλέον σε hardship αλλά σε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος απολήγουσα σε ταυτόσημη προσέγγιση ως η του άρθρου 10(η). Εν πάση περιπτώσει όμως θα διαπιστώναμε και hardship όπως αυτό είναι νομολογιακά αντιληπτό στα πλαίσια του άρθρου 13

(1). Όπως έχουμε ήδη παρατηρήσει, η νομολογία καταδεικνύει ότι το hardship είναι θέμα πραγματικό στην κάθε περίπτωση και δεν υπάρχει γενικά λογικό και καθοριστικό ποσοστό ρυμοτομίας προς ολική έκταση, μάλιστα δε 15% όπως εισηγείται η Δημοκρατία και όπως ουσιαστικά θεώρησε η ευπαίδευτη δικαστής. Και ότι, όπως η φύση του κτήματος, το ποσοστό της έκτασης της ρυμοτομίας προς την ολική έκταση, ο βαθμός επηρεασμού των προοπτικών ανάπτυξης του κτήματος και άλλα τέτοια μπορεί βέβαια να είναι σχετικά ως προς την πραγματική διαπίστωση hardship, έτσι είναι ιδιαίτερα σχετική η αξία της υπό ρυμοτομία έκτασης, όχι σε σχετικούς όρους ως αναλογία επί της ολικής αξίας του κτήματος αλλά αυτή καθ' αυτή ως προς το μέγεθος της. Και το hardship λοιπόν, όπως και η ουσιαστική μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος, απολήγει να είναι θέμα έκτασης της χρηματικά αποτιμούμενης ζημιάς αυτής καθ' εαυτής, που είναι εξάλλου πάντοτε και το ζητούμενο του καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης όπως τονίστηκε στη Σεργίδης (ανωτέρω). Στην προκειμένη περίπτωση μιλούμε για μια έκταση σχεδόν ενός οικοπέδου με δεδομένη αξία £31.395, και δεν μπορούμε να το θεωρήσουμε άλλως παρά ως hardship αν η στέρηση της αξίας αυτής ως εκ της ρυμοτομίας δεν αποζημιώνετο, εφόσον μάλιστα ουδεμία υπεραξία επήλθε στο υπόλοιπο κτήμα. Ούτε φαίνεται να ελήφθησαν υπ' όψη άλλοι παράγοντες που καθιστούσαν έτι περισσότερο επαχθή για τις εφεσείουσες την αφαίρεση της εν λόγω έκτασης, και συγκεκριμένα η ανάλογη μείωση του ποσοστού δόμησης και κάλυψης του υπολοίπου κτήματος.» 11.3 Στην προκείμενη περίπτωση. Οι όροι που επιβλήθηκαν τόσο στην πολεοδομική όσο και στην άδεια οικοδομής αφορούσαν την παραχώρηση μέρους της ακίνητης ιδιοκτησίας συνολικής έκτασης 325τ.μ. για διαπλάτυνση του δρόμου. Επισημαίνεται ότι σύμφωνα με τα παραδεκτά γεγονότα ο συγκεκριμένος όρος αφορούσε περίπου 327τ.μ. ενώ σύμφωνα με την εκατέρωθεν αδιαμφισβήτητη μαρτυρία η έκταση που παραχωρήθηκε ήταν 325τ.μ.. Όπως έχει ήδη αναφερθεί ανωτέρω στην περίπτωση που επήλθε ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας αυτής τότε θα πρέπει να καταβάλλεται δίκαια αποζημίωσης (βλ. άρθρο 68

(2)του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου). Το γεγονός ότι οι ενάγοντες δεν προσέβαλαν τους όρους της πολεοδομικής άδεια και άδειας οικοδομής με προσφυγή δυνάμει του άρθρου 146.1 του Συντάγματος στο Ανώτατο Δικαστήριο δεν αποκλείει και δεν επηρεάζει καθοιονδήποτε τρόπο το δικαίωμα τους, όπως κατοχυρώνεται στον πιο πάνω Νόμο ως επίσης και στο άρθρο 23 του Συντάγματος και το άρθρο 1 του Πρωτοκόλλου 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων να αποζημιωθούν σε περίπτωση που υφίσταται ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας αυτής ή ουσιώδης ζημιά. 12.1 Ως εκ της πιο πάνω κατάληξης, θα πρέπει στη συνέχεια να εξεταστεί κατά πόσο προκλήθηκε ουσιώδης ζημιά ή ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας της επίδικης ιδιοκτησίας συνεπεία της επιβολής του συγκεκριμένου όρου από μέρους της αρμόδιας αρχής. Η απαραίτητη αξιολόγηση των μαρτύρων είναι επιβεβλημένη για την εξαγωγή των απαραίτητων συμπερασμάτων. Κατ' αρχήν ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός ή μη πιστευτός εν όλω ή εν μέρει. Αυτή όμως η δυνατότητα επιλογής μερών μαρτυρίας προσφέρεται μόνο στις περιπτώσεις μαρτύρων οι οποίοι κρίνονται ως αξιόπιστοι. Σε μια τέτοια περίπτωση, το Δικαστήριο μπορεί να επιλέξει το μέρος της μαρτυρίας του μάρτυρα το οποίο, κατά την άποψη του Δικαστηρίου, εκφράζει την πραγματικότητα, ενώ ταυτόχρονα μπορεί να απορρίψει άλλο μέρος της μαρτυρίας του το οποίο θεωρείται λανθασμένο (βλ. Κωνσταντίνου ν Αστυνομίας, Ποιν. Εφ. 219/12 ημερ. 29.11.13 και στις εκεί αναφερόμενες αυθεντίες). Κατ' αρχήν επισημαίνεται ότι το Δικαστήριο έχει αντιπαραβάλει την μαρτυρία που κλήθηκε από μέρους των διαδίκων. Περαιτέρω δε μέσα από τη ζωντανή και παλμώδη ατμόσφαιρα της δίκης, το Δικαστήριο είχε την ευκαιρία να παρακολουθήσει με ιδιαίτερη προσοχή όλους τους μάρτυρες και είναι σε θέση να αξιολογήσει τη μαρτυρία τους με δείκτη μεταξύ άλλων τη λογικότητα της εκδοχής τους, την αμεσότητα και ευθύτητα των απαντήσεων τους αλλά και γενικότερα την όλη παρουσία τους ενώπιον του Δικαστηρίου. 12.2 Σε σχέση με τη μαρτυρία του κ. Γ. Γεωργίου, διευθυντή της ενάγουσας 1, επισημαίνονται τα ακόλουθα. Στην προσπάθεια του να καταδείξει ότι υπήρξε ουσιώδης μείωση της αξίας του ακινήτου και ανισότητα στην αντιμετώπιση από μέρους των αρμοδίων αρχών υπερέβαλλε. Αντεξεταζόμενος μεταξύ άλλων διευκρίνισε ότι ένα από τα τρία σπίτια που ανεγέρθηκαν εντός του επίδικου ακινήτου δεν έχει σχεδόν αυλή, γεγονός που έρχεται σε πλήρη αντίθεση με τα σχέδια που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου (βλ. Τεκμ.17) στα οποία διαφαίνεται ότι και οι 3 κατοικίες που ανεγέρθηκαν έχουν όχι μόνο αυλή αλλά και πισίνα. Περαιτέρω στη μαρτυρία του ανέφερε ότι το τεμάχιο 493 που βρίσκεται απέναντι από το δικό τους ανεγέρθηκαν 40 κατοικίες και δεν παραχώρησε οποιοδήποτε μέρος της ακίνητης ιδιοκτησίας του για διαπλάτυνση του δρόμου σε αντίθεση με το επίδικο ακίνητο τους. Ο εν λόγω ισχυρισμός του έρχεται σε πλήρη αντίθεση με την αδιαμφισβήτητη μαρτυρία του κ. Σταύρου Σταύρου, ανώτερου τεχνικού στο τμήμα πολεοδομίας και οικήσεως, ο οποίος μεταξύ άλλων επισήμανε ότι το τεμάχιο 493 παραχώρησε τμήμα του για σκοπούς διεύρυνσης του οδικού δικτύου. Συνεπώς το Δικαστήριο δεν αποδέχεται τη μαρτυρία του. Ανεξάρτητα όμως τα πιο πάνω, από τη μαρτυρία του πιο πάνω προσώπου δεν μπορούν να εξαχθούν συμπεράσματα σε σχέση με τα ουσιώδη ζητήματα που καλείται το Δικαστήριο να απαντήσει και ειδικότερα κατά πόσο υπήρξε ουσιώδης μείωση του ακινήτου ή ζημιά σ΄ αυτό ως επίσης σε σχέση με την αξία του κατά τον ουσιώδη χρόνο. 12.3 Ο κ. Σταύρος Σταύρου τεχνικός στο τμήμα πολεοδομίας και οικήσεως μου έκανε εξαιρετική εντύπωση. Ήταν σαφής και σταθερός στις απαντήσεις του. Δεν περιέπεσε σε οποιαδήποτε αντίφαση ικανή να κλονιστεί η μαρτυρία του καθοιονδήποτε τρόπο. Η δε μαρτυρία του παρέμεινε αδιαμφισβήτητη. Ήταν μάρτυρας της αλήθειας και συνακόλουθα αποδέχομαι τη μαρτυρία του. 12.4 Ο εκτιμητής ακινήτων κ. Φ. Μηνά που κλήθηκε από μέρους των εναγόντων και η εκτιμήτρια κα Μ. Παλλουρτή που κλήθηκε από μέρους της Δημοκρατίας υιοθέτησαν εντελώς διαφορετικές θέσεις. Ο μεν πρώτος εισηγήθηκε ότι η αξία του επίδικου ακινήτου κατά τον ουσιώδη χρόνο, ανά τετραγωνικό μέτρο ανέρχεται στο ποσό των €265.-, η δε κα Παλλουρτή ανέφερε ότι η αξία του πριν την επιβολή του όρου ανέρχεται στο ποσό των €250.- το τ.μ.. Περαιτέρω ο κ.Μηνά ανέφερε ότι ενόψει των προβλημάτων που δημιουργήθηκαν στο ακίνητο από την υλοποίηση του όρου της άδειας οικοδομής υφίσταται ποσοστό επίδρασης του υπόλοιπου μέρους του ακινήτου της τάξης του 5%. Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η θέση της κας Παλλουρτή, η οποία ανέφερε ότι δεν υφίσταται οποιαδήποτε επιζήμια επίδραση και χαρακτηριστικά ανέφερε ότι η αξία του ακινήτου αυξήθηκε μετά την επιβολή του όρου. Επισημαίνεται ότι το Δικαστήριο έχει αντιπαραβάλει τη μαρτυρία των δυο πιο πάνω προσώπων. Κατ΄ αρχήν η ικανότητα, η εμπειρία, τα προσόντα και η πραγματογνωμοσύνη των δυο πιο πάνω προσώπων δεν αμφισβητήθηκαν. Εξάλλου δεν υπήρξε περί του αντιθέτου εισήγηση από μέρους των συνηγόρων των διαδίκων. 12.5 Κατ΄ αρχήν ο εκτιμητής Φ. Μηνά τόσο στην έκθεση του (βλ.Τεκμ.14) όσο και στην κυρίως εξέταση του ανέφερε ότι το συγκριτικό με αρ. 3 που έλαβε υπόψη του είναι περίκλειστο. Στο στάδιο της αντεξέτασης αναγνώρισε ότι δεν είναι περίκλειστο και το απέδωσε σε λάθος της γραμματέας του, όταν αντέγραφε. Περαιτέρω δε ανέφερε ότι στο επίδικο ακίνητο χρησιμοποιήθηκαν συνολικά 432 δομήσιμα τ.μ. ενώ σύμφωνα με τα παραδεκτά γεγονότα δομήθηκαν 441τ.μ.. Σύμφωνα με τη νομολογία άρνηση των παραδεκτών γεγονότων και προβολή αντιφατικής με αυτά προβολής, συνιστά προσφυγή στο ψεύδος με στόχο την αποφυγή των δυσμενών και των διάδικων που προβαίνει σε μια τέτοια ενέργεια, συνεπειών που ενοχοποιητικά δεδομένα συνεπάγονται για την υπόθεση του (βλ. Αθλητικό Σωματείο Ολυμπιακός Λευκωσίας ν Αριστοκλέους

(2011)1Β ΑΑΔ 1346 και Γεωργίου άλλως Παφίτης ν Δημοκρατίας

(1999)2 ΑΑΔ 444). Στην προκείμενη περίπτωση τα πιο πάνω δεν είναι ικανά όμως να καταρρίψουν συθέμελα το σύνολο της μαρτυρίας του συγκεκριμένου προσώπου. 12.6 Σε σχέση με την αξία του ακινήτου όπως έχει ήδη επισημανθεί ο μεν κ. Φ. Μηνά δήλωσε ότι είναι €265.- το τ.μ. ενώ η κα Μ. Παλλουρτή το ποσό των €250.- το τ.μ. και περαιτέρω η τελευταία ανέφερε ότι μετά την επιβολή του όρου η αξία της επίδικης ιδιοκτησίας ανέρχεται στο ποσό των €380.- το τ.μ.. Όπως έχει τονισθεί στην υπόθεση Τerence Menelaos Spiby v Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου

(2002)1 Α.Α.Δ.483: «Η δυνατότητα σύγκρισης του απαλλοτριωθέντος με άλλα κτήματα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους. Οι παράγοντες, που τείνουν να στοιχειοθετήσουν τέτοια ομοιότητα εντοπίζονται στην τοποθεσία των ακινήτων, στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξής τους. Ο χρόνος διάθεσης των συγκριτικών αποτελεί άλλο σχετικό παράγοντα. Ως προς τον τελευταίο, είναι εφικτή η σύγκριση, εφόσον παρέχεται η δυνατότητα προσαρμογής της τιμής των διαθέσιμων συγκριτικών στα δεδομένα του κρίσιμου για την απαλλοτρίωση χρόνου». Τόσο ο κ. Φ. Μηνά όσο και η κα Μ. Παλλουρτή χρησιμοποίησαν τρία συγκριτικά σε σχέση με την αξία του επίδικου ακινήτου και η τελευταία χρησιμοποίησε άλλα τέσσερα σε σχέση με την αξία του επίδικου ακινήτου μετά την επιβολή των όρων. Τα δύο από τα τρία συγκριτικά που έλαβαν υπόψη οι δύο εκτιμητές είναι τα ίδια. Πρόκειται για τεμάχια τα οποία έχουν ομοιότητα στην τοποθεσία στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξης τους και περαιτέρω δε οι ημερομηνίες πώλησης είναι πλησίον της ημερομηνίας που παραχωρήθηκε η πολεοδομική άδεια. Ένα από αυτά είναι το τεμάχιο 5/327 του οποίου η τιμή πώλησης ήταν €284.- τ.μ. και το τεμάχιο 5/346 του οποίου η τιμή πώλησης ήταν €244.- τ.μ.. Επίσης ο κ.Φ. Μηνά έλαβε υπόψη ακόμα μια πώληση ακινήτου και αφορά το ακίνητο 5/308 του οποίου η τιμή πώλησης ανέρχεται στα €265.- τ.μ. και η κα Μ. Παλλουρτή έλαβε υπόψη της την πώληση του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/335 για το ποσό των €234.- το τ.μ.. Ο κ. Φ. Μηνά ανέφερε ότι το επίδικο ακίνητο υπερτερεί λόγω σχήματος από το συγκριτικό το οποίο πωλήθηκε για το ποσό των €265.- το τ.μ. και έτσι κατέληξε ότι η αξία του ακινήτου ανά τετραγωνικό μέτρο ανέρχεται τουλάχιστον στο ποσό των €265.- το τ.μ. σε αντίθεση με την κα Παλλουρτή η οποία κατέληξε στο ποσό των €250.- το τ.μ.. Η κα Μ. Παλλουρτή δεν έχει επεξηγήσει με την απαραίτητη επάρκεια στο πώς κατέληξε στο πιο πάνω συμπέρασμα της λαμβανομένου υπόψη ότι ένα από τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη της είναι μεγαλύτερης αξίας από αυτό που καθόρισε σε αντίθεση με τον κ.Φ. Μηνά. Ο ισχυρισμός της σε σχέση με την πιο πάνω αξία του ακινήτου ήταν μετέωρος και ατεκμηρίωτος και συνακόλουθα δεν αποδέχομαι τη μαρτυρία της επί του συγκεκριμένου ζητήματος. Συνεπώς κρίνω ότι η αξία του επίδικου ακινήτου είναι €265.- το τετραγωνικό μέτρο. Η κα Παλλουρτή στη μαρτυρία της ανέφερε ότι η αξία του ακινήτου μετά την επιβολή του συγκεκριμένου όρου ανέρχεται στο ποσό των €380.- το τ.μ. αφού έλαβε υπόψη της τα συγκριτικά 4 έως και 7 που αναφέρονται στην έκθεση της (βλ.Τεκμ.15). Δήλωσε χαρακτηριστικά ότι μια ημέρα πριν την επιβολή του όρου (8.6.2008) η αξία του ακινήτου ήταν €250.- το τ.μ. ενώ την επόμενη ημέρα ήταν €380.- το τ.μ. και αιτιολόγησε τη θέση της αναφέροντας μεταξύ άλλων ότι το ακίνητο πλέον δεν υπόκειται σε παραχωρήσεις. Δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου οποιαδήποτε επαρκής αιτιολογία που να καταδεικνύει καθοιονδήποτε τρόπο το πώς από τη μια μέρα στην άλλη διαφοροποιήθηκε η αξία του ακινήτου λαμβανομένου υπόψη του γεγονότος ότι η ανάπτυξη και οι όροι που τέθηκαν δεν υλοποιήθηκαν πλήρως από τη μια μέρα στην άλλη, δηλ. κατασκευή δρόμων, πεζοδρομίων κ.ά.. Στην προκείμενη περίπτωση η υλοποίηση των όρων των σχετικών αδειών δεν υλοποιήθηκαν τις επόμενες ημέρες αλλά σε μεταγενέστερο χρόνο. 12.7 Στη συνέχεια θα εξεταστεί κατά πόσο υφίσταται οποιαδήποτε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας ή ουσιώδη ζημιά της ακίνητης ιδιοκτησίας των εναγόντων. Κατ' αρχήν επισημαίνεται ότι η ιδιοκτησία γης δεν παρέχει δικαίωμα χρήσης της για οικοδομικούς σκοπούς ή γενικότερα δικαίωμα για την οικοδομική ανάπτυξη του ακινήτου. Η χρήση του ακινήτου για οικοδομικούς σκοπούς συναρτάται με και εξαρτάται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, θέμα το οποίο ανάγεται στη ρυθμιστική εξουσία του κράτους (βλ. Ανθή Δημητριάδη κ.α. ν Υπουργικού Συμβουλίου

(1996)3 Α.Α.Δ.85). Το hardship δεν εξισώνεται με την απώλεια της επηρεαζόμενης έκτασης αλλά εξυπακούει κάποια ιδιαίτερη συνέπεια που δεν θα ήταν λογικό να αναμένεται να υποστεί ο ιδιοκτήτης (βλ. υπόθεση Καθλήν Γεωργαλλίδου, ανωτέρω). Το συνολικό εμβαδό του τεμαχίου ήταν 1058τ.μ.. Με βάση τον επίδικο όρο παραχωρήθηκε τμήμα έκτασης 325τ.μ. για την διεύρυνση του ήδη υφιστάμενου δρόμου. Το δε νέο εμβαδό του τεμαχίου όπως προκύπτει ανέρχεται στα 733τ.μ.. Όπως διαφαίνεται υπήρξε απώλεια του εμβαδού της τάξης του 30,72%. Ο εκτιμητής ακινήτων Φ. Μηνά ανέφερε ότι υφίσταται μείωση της αξίας του ακινήτου ενόψει της πιο πάνω παραχώρησης και περαιτέρω υπήρξε αντίστοιχη απώλεια του συντελεστή δόμησης του τεμαχίου. Δήλωσε ότι υφίσταται επιζήμια επίδραση στην υπόλοιπη έκταση του ακινήτου συνεπεία του επιβληθέντος όρου για τους λόγους που εκτίθενται στην παρ.5, ανωτέρω και ειδικότερα μεταβάλλεται το σχήμα αυτού και έχει απολεσθεί το βάθος του. Ανέφερε ότι το νοτιοανατολικό τμήμα στενεύει σε βαθμό που επηρεάζει τη χρήση του. Περαιτέρω ισχυρίστηκε ότι λόγω της έλλειψης βάθους του ακινήτου η ανέγερση κατοικιών έχει γίνει πλησίον του οδικού δικτύου γεγονός που προκαλεί οχληρία με αποτέλεσμα να μειωθεί η ελκυστικότητα των κατοικιών με συνεπακόλουθο την μείωση στις πιθανότητες διάθεσης τους στην ελεύθερη αγορά και κατ΄ επέκταση στην αξία τους. Καθόρισε ποσοστό επιζήμιας επίδρασης του υπόλοιπου μέρους του ακινήτου της τάξης του 5%. Κατ΄ αρχήν επισημαίνεται ότι οι ενάγοντες είναι αυτοί που επέλεξαν την ανάπτυξη του ακινήτου τους και υπέβαλαν τα σχέδια για έγκριση στις αρμόδιες αρχές παραχωρώντας 325τ.μ. για διαπλάτυνση του δρόμου και η αρμόδια αρχή επέβαλε τους πιο πάνω όρους τους οποίους αποδέχτηκαν. Έτσι η παραχώρηση της πιο πάνω έκτασης συνεπεία του πιο πάνω όρου, από μόνη της, δεν καταδεικνύει ότι το ακίνητο υπέστη οποιαδήποτε ουσιώδη ζημιά ή επήλθε ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του. Ο κ. Φ. Μηνά ισχυρίστηκε ότι προκλήθηκε οχληρία συνεπεία της επιβολής του πιο πάνω όρου. Κατ΄ αρχήν το εν λόγω ακίνητο εφαπτόταν ήδη δρόμου μικρότερου πλάτους. Σύμφωνα με την αδιαμφισβήτητη μαρτυρία η κατοικία ανεγέρθηκε τρία περίπου μέτρα από το δρόμο. Ο ίδιος όμως δεν μπορούσε να απαντήσει σε σχέση με το πιο πάνω λέγοντας ότι δεν έχει μελετήσει το σχέδιο. Από την μια ισχυρίζεται οχληρία και από την άλλη δεν γνωρίζει με την απαραίτητη επάρκεια την απόσταση που ανεγέρθηκε η κατοικία από το δρόμο. Πέραν δε τούτου πρόκειται για ένα γενικό, αόριστο και ατεκμηρίωτο ισχυρισμό. Επίσης δήλωσε δε ότι συνεπεία της έλλειψης βάθους και της ανέγερσης των οικοδομών πλησίον του οδικού δικτύου δημιουργούνται προβλήματα οχληρίας με αποτέλεσμα να μειωθεί η ελκυστικότητα των κατοικιών με συνεπακόλουθο τη μείωση στις πιθανότητες διάθεσης τους. Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι το γεγονός ότι πωλήθηκαν δυο από τις τρεις κατοικίες που ανεγέρθηκαν επί του επίδικου ακινήτου δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο. Ευλόγως γεννάται το ερώτημα. Αφού η πώληση των κατοικιών δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο γιατί έλαβε υπόψη του ότι υφίσταται μείωση της πιθανότητας ελκυστικότητας των κατοικιών και μείωση της πιθανότητας διάθεσης τους; Πέραν δε τούτου το γεωμετρικό σχήμα του ακινήτου δεν αλλοιώθηκε και η πρόσοψη του αυξήθηκε κατά 4 μέτρα. Ανεξάρτητα όμως από τα πιο πάνω, οι ισχυρισμοί του για μείωση της αξίας του ακινήτου και επιζήμια επίδραση ήταν γενικοί και αόριστοι και δεν έχει θέσει ενώπιον του Δικαστηρίου τέτοια γεγονότα που να καταδεικνύουν την πιο πάνω θέση του. Περαιτέρω υιοθέτησε ποσοστό επιζήμιας επίδρασης του υπόλοιπου μέρους του ακινήτου της τάξης του 5%. Και πάλιν δεν έχει επεξηγήσει και αιτιολογήσει καθοιονδήποτε τρόπο πώς καθόρισε την επιζήμια επίδραση στο ποσοστό αυτό. Πρόκειται για μια γυμνή δήλωση στην έκθεση του η οποία δεν υποστηρίχτηκε καθ' οιονδήποτε τρόπο. Τυχόν αποδοχή της, η κρίση του Δικαστηρίου θα ήταν αιχμάλωτη σε γενικές και αόριστες δηλώσεις από εμπειρογνώμονα χωρίς την παραμικρή δυνατότητα ελέγχου είτε από το Δικαστήριο είτε από τον αντίδικο (βλ. Κυπριακή Δημοκρατία ν. Ηρόδοτου (Ρωτή) Αριστοδήμου Αγιώτου

(2000)1Β Α.Α.Δ.1020). Συνακόλουθα, δεν αποδέχομαι το συγκεκριμένο μέρος της μαρτυρίας του ότι μειώθηκε η αξία του επίδικου ακινήτου και ότι προκλήθηκε επιζήμια επίδραση σ΄ αυτό. Περαιτέρω δεν υφίσταται οποιαδήποτε άλλη αποδεκτή μαρτυρία που να καταδεικνύει καθοιονδήποτε τρόπο ότι το επίδικο ακίνητο υπέστη οποιαδήποτε επιζήμια επίδραση.

1. Ο ευπαίδευτος συνήγορος των εναγόντων εισηγήθηκε ότι τυχόν μη επιδίκαση οποιουδήποτε ποσού αυτό θα αντίκειται στο άρθρο 23 του Συντάγματος και του άρθρο 1 του Πρωτοκόλλου 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (ΕΣΔΑ) τα οποία προστατεύουν το δικαίωμα στην περιουσία. Κατ΄ αρχήν το δικαίωμα στην περιουσία όπως αυτό προστατεύεται τόσο στο Σύνταγμα της Κυπριακής Δημοκρατίας όσο και στην ΕΣΔΑ δεν πρόκειται για απόλυτα δικαιώματα και το κράτος έχει περιθώριο εκτίμησης. Στην υπόθεση Phocas v France, (απόφαση ημερ. 23.4.1996), το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων επισήμανε μεταξύ άλλων ότι το κάθε κράτος μέλος απολαμβάνει ένα ευρύ περιθώριο εκτίμησης (wide margin of appreciation) στην εφαρμογή του σχεδιασμού των πόλεων και αποφασίστηκε ότι δεν υπήρξε παραβίαση του συγκεκριμένου άρθρου καθότι η Γαλλία προέβηκε σε δίκαιη εξισορρόπηση των δικαιωμάτων των διαδίκων. Έτσι και στην προκείμενη περίπτωση δεν καταδεικνύεται καθοιονδήποτε τρόπο οποιαδήποτε παραβίαση τόσο του άρθρου 23 του Συντάγματος όσο και του άρθρου 1 του Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ. Όπως έχει ήδη επεξηγηθεί οι ενάγοντες επέλεξαν την ανάπτυξη και στα πλαίσια του τοπικού σχεδιασμού του Δήμου Παραλιμνίου επιβλήθηκε ο επίδικος όρος για την παραχώρηση των 325τ.μ.. Συνεπεία της επιβολής του πιο πάνω όρου δεν υπήρξε ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας. Τα έξοδα για την κατασκευή του δρόμου τα επωμίσθηκε η αρμόδια αρχή.
2. Για όλους τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω η αγωγή απορρίπτεται. Έχοντας υπόψη το αποτέλεσμα τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ του εναγόμενου και εναντίον των εναγόντων όπως αυτά θα υπολογιστούν από την Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.): ...... Ηλ. Γεωργίου, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΕΑ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο