Πολυξένη Χαραλάμπους Τσίτσιου ν. Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας κ.α., Αρ. Αγωγής: 43/10, 14/6/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2016:A36 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Παπάμιχαηλ, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 43/10 Πολυξένη Χαραλάμπους Τσίτσιου Ενάγουσα και
- Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας
- Προσκοπικό Σώμα Κύπρου Εναγόμενοι Ημερομηνία: 14.6.
- Εμφανίσεις: Για την Ενάγουσα: κ. Α. Μάγος. Για τον Εναγόμενο 1: κα Μ. Στυλιανού (κα Θ. Κουμή για να ακούσει απόφαση). Για τον Εναγόμενο 2: κ. Τ. Κουμής. ΑΠΟΦΑΣΗ Η Ενάγουσα αξιώνει με την αγωγή αυτή το ποσό των €2.500.000 για ισχυριζόμενη οικονομική μείωση της αξίας 3 γειτνιαζόντων ακινήτων της στην περιοχή "Αρμυροπήγαδον" στο Παραλίμνι λόγω "παράνομων πράξεων" των Εναγομένων που είχαν σαν αποτέλεσμα να στερήσουν από τα πιο πάνω ακίνητα της την "απρόσκοπτη" θέα και την "άμεση επαφή" με την παραλία (παρ. 11 έκθεσης απαίτησης). Πιο συγκεκριμένα η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι οι Εναγόμενοι 2 (Σώμα Προσκόπων Κύπρου) κατασκεύασαν σε κρατική γη, ανήκουσα στον Εναγόμενο 1 (Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας), εντελώς αυθαίρετα και παράνομα στο τεμάχιο 151 κατασκηνωτικό χώρο, μπροστά από τα τεμάχια 152, 153 και 150 της Ενάγουσας και με αυτό τον τρόπο έχουν δημιουργήσει επιζήμια επίδραση επί των τεμαχίων της Ενάγουσας η οποία συνίσταται στο ότι "τρεις από τις εικοσιτέσσερις
(24)κατοικίες που έχουν σχεδιαστεί για να κατασκευαστούν στα πιο πάνω τεμάχια χάνουν το πλεονέκτημα να θεωρούνται κατοικίες πρώτης γραμμής" (παρ. 13 έκθεσης απαίτησης). Ο κατασκηνωτικός χώρος στο τεμάχιο 151 από το Σώμα Προσκόπων Κύπρου (αποτελούμενος από 2-3 μικρά οικοδομήματα και χώρο για αντίσκηνα) αναγέρθηκε σύμφωνα με την ενώπιον μου μαρτυρία (πολλά χρόνια πριν) με τη συγκατάθεση και την ανοχή του οικείου Δήμου χωρίς την προηγούμενη εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής, άδειες οι οποίες εξασφαλίστηκαν από τους Εναγόμενους 2 πολύ αργότερα μετά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας της παρούσας αγωγής το
- Κατά συνέπεια τα υπάρχοντα σήμερα κτίσματα επί του τεμαχίου 151 θεωρούνται πλέον νόμιμα αφού έχει αρθεί με την χορήγηση πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής το παράνομο της κατασκευής τους. Αυτό που καλείται να αποφασίσει το Δικαστήριο είναι αν αυτά τα κτίσματα (στο τεμάχιο 151) επηρέασαν σε τέτοιο βαθμό τα ακίνητα της Ενάγουσας ώστε ο επηρεασμός αυτός να συνιστά οχληρία και αφετέρου αν αποφασιστεί ότι η οικοδόμηση των κτιρίων αυτών συνιστά οχληρία, κατά πόσο από την οχληρία αυτή προκλήθηκε ζημιά στην Ενάγουσα, ποια ζημιά και πόση. Σύμφωνα με τον μάρτυρα της Ενάγουσας κ. Φώτη Ιωάννου (ΜΕ1), τα κτήματα της Ενάγουσας είναι πρώτης γραμμής προς την θάλασσα. Κτήματα πρώτης γραμμής θεωρούνται όσα εφάπτονται ή τέμνονται από τη ζώνη προστασίας της παραλίας. Κατά συνέπεια ο ΜΕ1 που εστιάζει στην παράνομη και αυθαίρετη ανάπτυξη του τεμαχίου 151 (που όντως σε σχέση με τα κτήματα της Ενάγουσας είναι πρώτης γραμμής) καταλήγει στη δική του εκτίμηση ότι η ανάπτυξη αυτή εζήμιωσε τα κτήματα της Ενάγουσας στο ότι 3 από τις 24 κατοικίες που θα ανεγείρονταν αν εγκρίνοντο τα πολεοδομικά σχέδια που υπέβαλε η Ενάγουσα, θα έχαναν την απρόσκοπτη τους θέα προς τη θάλασσα. Η επιζήμια βλάβη των κτημάτων της Ενάγουσας σύμφωνα με τον κ. Ιωάννου, έχει ως βάση τον υποθετικό συλλογισμό του που είναι εξωπραγματικός ότι δεν θα εκτίζετο τίποτα μπροστά από τα τεμάχια της Ενάγουσας εφόσον το τεμάχιο 151 είναι κρατική γη και επίσης ότι όλα τα "παράνομα" κτίσματα στο τεμάχιο 151 έχουν ανεγερθεί σε ζώνη προστασίας της παραλίας. Οι ισχυρισμοί όμως αυτοί παρέμειναν μετέωροι και έκθετοι σε απόρριψη ως εντελώς ανυπόστατοι εφόσον οι άλλοι δύο εκτιμητές Έλενα Χαραλάμπους για τον Εναγόμενο 1 και Κούλλης Ταλαττίνης για τους Εναγόμενους 2 αντέκρουσαν αυτούς ως αυθαίρετους, υποδεικνύοντας ότι μέρος μόνο του τεμαχίου 151 είναι σε ζώνη προστασίας της παραλίας και το τεμάχιο 151 είναι σε σχέση με τα κτήματα της Ενάγουσας πρώτης γραμμής (τα κτήματα της Ενάγουσας είναι δεύτερης γραμμής) και θα μπορούσε ως κρατική γη να αξιοποιηθεί από την Κυπριακή Δημοκρατία με την οικοδόμηση κτιρίων και/ή καθ΄ οιονδήποτε άλλο τρόπο σε οποιοδήποτε χρόνο. Συγκεκριμένα ανέφεραν ότι πάντοτε υπάρχει η δυνατότητα να αξιοποιηθεί, με οποιαδήποτε ανάπτυξη, ένα ακίνητο που είναι χαλίτικη γη, όπως οποιοδήποτε άλλο ακίνητο και σε καμία περίπτωση δεν υπάρχει νομοθετική πρόνοια που να το απαγορεύει ή να μην το επιτρέπει. Ως εκ τούτου υπήρχε πάντοτε ο "κίνδυνος" το ακίνητο που βρίσκεται πιο κοντά από τα επίδικα ακίνητα της Ενάγουσας προς την θάλασσα, είναι δηλαδή πρώτης γραμμής, έστω και αν είναι χαλίτικο, να αναπτυχθεί όπως οποιαδήποτε άλλο και μάλιστα ο κ. Ταλαττίνης ανέφερε ότι επιτρέπεται η ανάπτυξη με οικοδόμηση μέχρι και 3 ορόφους στην περιοχή (τα ακίνητα που έχουν ανεγερθεί στο τεμάχιο 151 είναι ισόγεια κτίρια). Ο ΜΕ1 κ. Φώτης Ιωάννου αναφέρει στην έκθεση εκτίμησης του (Τεκμήριο 1), ότι υπάρχουν προσχέδια τα οποία υποβλήθηκαν για λήψη πολεοδομικής άδειας για ανάπτυξη των κτημάτων της Ενάγουσας με την ανέγερση 24 κατοικιών από την αρμόδια αρχή το 2004 και το
- Σύμφωνα με τον κ. Φ. Ιωάννου συγκεκριμένα 3 από τις 24 κατοικίες που είχαν σχεδιαστεί να κατασκευαστούν στα τρία τεμάχια της Ενάγουσας δεν θα ήταν πρώτης γραμμής και θα στερούνταν θέας προς την θάλασσα. Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι η αιτούμενη άδεια για ανάπτυξη τέτοιων κατοικιών απορρίφθηκε από την Πολεοδομία γιατί το 2005 και 2006 (βλέπε παρ. 9(α),(β),(γ),(δ),(ε) της έκθεσης απαίτησης) τα 3 ακίνητα της Ενάγουσας δεν είχαν και εξακολουθούν να μην έχουν πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο (είναι απροσπέλαστα). Παρά το γεγονός ότι η βάση επί της οποίας στηρίζεται η απαίτηση της Ενάγουσας, δηλαδή ότι επί κρατικής γης (που είναι κτήμα πρώτης γραμμής) σε σχέση με τα κτήματα της Ενάγουσας δεν οικοδομείται οτιδήποτε και/ή ότι αυτό συμβαίνει γιατί η κρατική η γη ευρίσκεται στη ζώνη προστασίας της παραλίας, εκθεμελιώνεται από την αποδεκτή μαρτυρία του εκτιμητή των Εναγομένων η Ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει και οποιαδήποτε ζημιά από την αξιοποίηση της κρατικής γης από τους Εναγόμενους
- Η αγοραία αξία των επίδικων κτημάτων της Ενάγουσας που ο κ. Φ. Ιωάννου καθόρισε σε €600 το τετραγωνικό μέτρο, σε αντίθεση με την εκτίμηση της κας Έλενας Χαραλάμπους και του κ. Κυριάκου Ταλατίνη, που καθόρισαν την αξία των επίδικων κτημάτων σε €300 το τετραγωνικό μέτρο, που σκοπό έχει την επιδίκαση αποζημιώσεων προς την Ενάγουσα δεν χρειάζεται να εξεταστεί περαιτέρω αφού η Ενάγουσα καμιά ζημιά δεν κατάφερε να αποδείξει από την αξιοποίηση του τεμαχίου 151 από τους Εναγόμενους
- Παρά ταύτα υπάρχει υπέρβαση στις αξίες που καθορίζει ο κ. Φ. Ιωάννου λόγω των συγκριτικών που έλαβε υπόψη του. Ο κ. Ιωάννου χρησιμοποίησε συγκριτικά κτήματα που ευρίσκονται σε πολύ μακρινή απόσταση από τα κτήματα της Ενάγουσας και μάλιστα σε περιοχές που είναι πιο ανεπτυγμένες, χρησιμοποιώντας και μικρά μερίδια για σκοπούς σύγκρισης για να καταλήξει σε μεγαλύτερες αξίες για τον καθορισμό αποζημιώσεων προς την Ενάγουσα η οποία επαναλαμβάνω δεν υπέστη καμία ζημιά. Αντιθέτως οι εκτιμητές για τους Εναγόμενους, συνέκριναν με κτήματα που είναι πιο κοντά με τα επίδικα και προσομοιάζουν με αυτά τόσο ως προς το μέγεθος και την μορφολογία (φυσικά χαρακτηριστικά) όσο και ως προς την ανάπτυξη, με αποτέλεσμα οι αξίες των επίδικων κτημάτων στις οποίες έχουν καταλήξει και είναι το ½ αυτών που έχει καταλήξει ο κ. Ιωάννου να είναι πιο κοντά στις πραγματικές αξίες. Σε περίπτωση που η Ενάγουσα αποδείκνυε ζημιά θα υιοθετούσα για σκοπούς αποζημίωσης της τις εκτιμήσεις της κας Έλενας Χαραλάμπους και Κούλλη Ταλαττίνη. Η αξία των επιδίκων κτημάτων έχει σημασία μόνο στις αποζημιώσεις στις οποίες η Ενάγουσα πιθανόν να δικαιούται εφ΄ όσον θα μπορούσε να αποδείξει οχληρία και συνεχή επιζήμια επίδραση στα κτήματα της. Η Ενάγουσα θα έπρεπε πρωταρχικά να αποδείξει αφενός οχληρία σε σχέση με την αυθαίρετη μείωση της απρόσκοπτης θέας ανύπαρκτων κτισμάτων στα κτήματα της που παράνομα έλαβε χώρα από πράξεις ή παραλείψεις των Εναγομένων, αφετέρου ότι από αυτή την μείωση της απρόσκοπτης θέας προέκυψε ζημιά στην ίδια την Ενάγουσα. Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι η Ενάγουσα σαν ιδιοκτήτρια των κτημάτων, δεν έδωσε μαρτυρία ως προς τον ισχυρισμό της οχληρίας και της ζημιάς που υφίσταται η ίδια ως ιδιοκτήτρια και/ή κάτοχος αυτής, ισχυρισμός ο οποίος δεν θα μπορούσε να αποδειχθεί εν πρώτοις από κανένα άλλο, ως πρωταρχικής σημασίας μαρτυρία για την στοιχειοθέτηση του αστικού αδικήματος της οχληρίας, που απαιτεί παράπονο από τον ιδιοκτήτη ή κάτοχο γειτνιάζοντος ακινήτου. Η οχληρία συνίσταται σύμφωνα με τον κ. Φώτο Ιωάννου (ΜΕ1) στο γεγονός ότι 3 από τις 24 κατοικίες που θα ανεγείροντο, εάν παραχωρείτο πολεοδομική άδεια στην Ενάγουσα, θα έχαναν την "απρόσκοπτη θέα" προς τη θάλασσα. Αυτό όμως είναι ένα άλλο υποθετικό σενάριο του κ. Φ. Ιωάννου ο οποίος αυθαίρετα θεωρεί ότι η γη ή οι κατοικίες που θα αναγερθούν μελλοντικά επ΄ αυτής θα πρέπει να έχουν απρόσκοπτη θέα προς τη θάλασσα η οποία περιορίστηκε με την οικοδόμηση κτιρίων προ 30ετίας και πλέον σε τεμάχιο πρώτης γραμμής μπροστά από τα κτήματα της Ενάγουσας που αξιοποιήθηκε πολύ πριν η Ενάγουσα αξιοποιήσει τα δικά της κτήματα και η οποία δεν διαμαρτυρήθηκε κατά το χρόνο οικοδόμησης αλλά πολλά χρόνια αργότερα. Πιθανόν ζημιά να προκύψει στην Ενάγουσα από την μειωμένη τιμή πώλησης των 3 κατοικιών μελλοντικά αν ανεγερθούν τελικά. Τέτοια μαρτυρία όμως δεν υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου ούτε θα μπορούσε να προσφερθεί αφού τα κτήματα της Ενάγουσας είναι δεύτερης γραμμής συγκριτικά με την κρατική γη που είναι πρώτης γραμμής και αξιοποιήθηκε πριν η Ενάγουσα αξιοποιήσει τα δικά της κτήματα. Κατά την άποψη μου μάλιστα κατά τρόπο που δεν επηρεάζει την αξιοποίηση των κτημάτων της Ενάγουσας πρωτίστως ως προς την απρόσκοπτη θέα αφού τα 3 ανεγερθέντα κτίσματα είναι ισόγεια και τα κτήματα της Ενάγουσας ευρίσκονται σε μεγαλύτερο υψόμετρο από το υψόμετρο της χαλίτικης γης. Όσον αφορά τους λοιπούς μάρτυρες, η μαρτυρία τους αφορούσε πραγματικά και τεχνικά ζητήματα. Δεν νομίζω ότι χρειάζεται να την αναφέρω, να την σχολιάσω και να καταλήξω σε ευρήματα για την αξιοπιστία τους. Σχετικές με τα επίδικα θέματα είναι οι μαρτυρίες των εκτιμητών κ.κ. Φώτη Ιωάννου, Έλενας Χαραλάμπους και Κυριάκου Ταλαττίνη (για τους Εναγόμενους 2). Το Δικαστήριο επίσης είχε την ευκαιρία να επισκεφθεί την περιοχή και να διαπιστώσει ότι η νόμιμη πλέον (μετά την παραχώρηση πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής από την αρμόδια αρχή) αξιοποίηση της χαλίτικης γης (τεμάχιο 151) από τους Εναγόμενους 2 δεν συνιστά οχληρία ούτε και επηρεάζει καθ΄ οιονδήποτε τρόπο τα μη δυνάμενα να αξιοποιηθούν επί του παρόντος λόγω έλλειψης προσβασιμότητας (είναι απροσπέλαστα) κτήματα της Ενάγουσας. Ο Εναγόμενος 1 κάλεσε επίσης ως μάρτυρα τον κ. Πέτρο Πέτρου ανώτερο τεχνικό στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως που ανέφερε ότι η πολεοδομική άδεια για τα κτίσματα στην χαλίτικη γη (τεμάχιο 151) δόθηκε στις 31.3.14 με όρους (ένας εκ των οποίων ήταν να κατεδαφιστεί οποιοδήποτε κτίσμα βρισκόταν στη ζώνη προστασίας της παραλίας), όρο με τον οποίο συμμορφώθηκαν πλήρως οι Εναγόμενοι 2 οι οποίοι κατεδάφισαν μια μικρή αποθήκη η οποία είχε αναγερθεί στο βόρειο σύνορο του τεμαχίου 151 εντός της ζώνης προστασίας της παραλίας. Οι Εναγόμενοι 2 κάλεσαν τον κ. Βραχίμη Αρτυματά, ο οποίος κατέθεσε τις υψομετρήσεις των επίδικων κτημάτων, τον κ. Ανδρέα Λάμπρου, Πρόεδρο του Σώματος Προσκόπων Κύπρου και τέλος τον κ. Κυριάκο Ταλαττίνη, εκτιμητή, ο οποίος εξήγησε το γεγονός πως τα κτήματα της Ενάγουσας δεν είναι κτήματα πρώτης γραμμής εξηγώντας περαιτέρω ότι είναι κτήματα τα οποία στερούνται προσπέλασης προς τον δημόσιο δρόμο και ότι είναι για αυτόν το λόγο, που τα κτήματα της Ενάγουσας δεν μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα, μαρτυρία που ενίσχυσε το λόγο που η άδεια ανάπτυξης τους με την οικοδόμηση 24 κατοικιών που ζητήθηκε από την Πολεοδομία απορρίφθηκε. Η μαρτυρία του κ. Ταλαττίνη υποστηρίζεται και από την μαρτυρία του μάρτυρα από μέρους του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως κ. Πέτρου, ο οποίος κατάθεσε στο Δικαστήριο ότι η αίτηση της Ενάγουσας για την έκδοση πολεοδομικής άδειας απορρίφθηκε από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, λόγω μη επαρκούς προσπέλασης των ακινήτων της με δημόσιο δρόμο, ενώ την ίδια τύχη είχε και ιεραρχική προσφυγή της Ενάγουσας. Το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης θεσμοθετείται στο άρθρο 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο, Κεφ. 148 και έχει ως ακολούθως: Άρθρο 43 εδ.
- "Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται σε παράνομη είσοδο ή παράνομη πρόκληση ζημιάς ή σε παράνομη παρέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή από οποιοδήποτε πρόσωπο". Άρθρο 43 εδ.2 "Αν η πράξη για την οποία εγείρεται η αγωγή είναι επιτρεπτή κατά τοπικό έθιμο αυτό αφού αποδειχθεί, συνιστά υπεράσπιση αλλά σε αγωγή που εγείρεται για παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία το βάρος της απόδειξης ότι η πράξη για την οποία εγείρεται η αγωγή δεν ήταν παράνομη, φέρει ο Εναγόμενος." Το άρθρο 46 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148, έχει ως ακολούθως: "Ιδιωτική οχληρία συνίσταται στο ότι πρόσωπο επιδεικνύει συμπεριφορά ή διεξάγει τις εργασίες του ή χρησιμοποιεί ακίνητη ιδιοκτησία που ανήκει σε αυτό κατά κυριότητα ή κατέχεται από αυτό, με τρόπο ώστε κατά συνήθεια να παρεμβαίνει στην εύλογη χρήση και απόλαυση, αφού ληφθούν υπόψη η θέση και η φύση αυτής, της ακίνητης ιδιοκτησίας οποιουδήποτε άλλου προσώπου: Νοείται ότι ο ενάγοντας δεν τυγχάνει αποζημίωσης σε σχέση με ιδιωτική οχληρία εκτός αν εξαιτίας αυτής υπέστη ζημιά. Νοείται περαιτέρω ότι οι διατάξεις του άρθρου αυτού δεν εφαρμόζονται καθόσον αφορά παρέμβαση στο φως." Στην υπό εκδίκαση αγωγή δεν υπάρχει παράνομη επέμβαση στην περιουσία της Ενάγουσας ούτε βέβαια και παράνομη πρόκληση ζημιάς σ΄ αυτήν από τους Εναγόμενους (άρθρο 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148). Υπάρχει παράνομη οικοδόμηση σε παρακείμενο (γειτνιάζον) τεμάχιο (χαλίτικη γη) που σε σχέση με τα κτήματα της Ενάγουσας είναι πρώτης γραμμής σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία της κας Ελ. Χαραλάμπους και του κ. Ταλαττίνη. Το ερώτημα που τίθεται είναι αν συνιστά η παράνομη αυτή οικοδόμηση στο τεμάχιο 151 οχληρία (σύμφωνα με το άρθρο 46 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148) δηλαδή υπάρχει παρέμβαση στην εύλογη χρήση και απόλαυση των κτημάτων της Ενάγουσας από την ίδια συνεπεία της οποίας υφίσταται ζημιά. Η απάντηση στο ερώτημα είναι αρνητική. Η παράνομη οικοδόμηση υποστατικών στο τεμάχιο 151 δεν συνιστά οχληρία με την έννοια της παρέμβασης στην "εύλογη χρήση και απόλαυση" των κτημάτων της Ενάγουσας τα οποία εξακολουθούν να έχουν απρόσκοπτη θέα προς την θάλασσα, και τα οποία είναι επί του παρόντος μη αξιοποιήσιμα. Κατά συνέπεια η Ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει τόσο την ισχυριζόμενη οχληρία, πολύ δε περισσότερο τη ζημιά που υπέστη συνεπεία αυτής. Στην υπό κρίση αγωγή, η Ενάγουσα δεν κατέθεσε στο Δικαστήριο και δεν εξήγησε με ποιο τρόπο υπάρχει, με βάση τους ισχυρισμούς της επί της έκθεσης απαίτησης της, οχληρία επί του ακινήτου της με τρόπο που να υφίσταται η ίδια ζημιά. Κατά τον ουσιώδη χρόνο η Ενάγουσα δεν κάμνει καμιά "εύλογη χρήση και απόλαυση" της περιουσίας της στην οποία να υπάρχει παρέμβαση από μέρους των Εναγομένων, πολύ δε περισσότερο να προκαλείται σ΄ αυτήν ζημιά. Τα ακίνητα της Ενάγουσας δεν έτυχαν καμιάς ανάπτυξης (δεν χρησιμοποιούνται και δεν τυγχάνουν απόλαυσης) και είναι απορίας άξιον ποιο είναι το πρόσωπο που υφίσταται την κατ΄ ισχυρισμό μείωση της απρόσκοπτης θέας και κατ΄ επέκταση οχλείται από τα υποστατικά που ανήγειραν οι Εναγόμενοι
- Η απάντηση στο πιο πάνω ζήτημα είναι ότι κανένα πρόσωπο δεν υφίσταται ζημιά κατά τον ουσιώδη χρόνο και καμία όχληση δεν υπάρχει. Αυτό που ο ΜΕ1 προσπάθησε να εξηγήσει ανεπιτυχώς είναι ότι θα υπάρχει μείωση στην αξία τους όταν αυτά (τα ακίνητα της Ενάγουσας) θα αναπτυχθούν καθότι 3 από τις 24 κατοικίες δεν θα έχουν απρόσκοπτη θέα προς τη θάλασσα. Η αξίωση βασίζεται σε ένα υποθετικό σενάριο αξιοποίησης των κτημάτων με τα υπάρχοντα απορριφθέντα πολεοδομικά σχέδια και στη μείωση (λόγω μείωσης της απρόσκοπτης θέας) της αξίας και/ή της τιμής πώλησης των 3 κατοικιών που επηρεάζονται. Τέτοια όμως μαρτυρία για ειδική ζημιά δεν προσκομίστηκε στο Δικαστήριο και κατά συνέπεια δεν μπορεί να αποδοθεί. Αποτελεί όμως αναντίλεκτο πλέον γεγονός από την δοθείσα μαρτυρία από τους Εναγόμενους ότι τα κτήματα της Ενάγουσας δεν είναι πρώτης γραμμής και επομένως υπήρχε πάντοτε ο κίνδυνος να αναπτυχθεί με οποιαδήποτε κτίσματα το ακίνητο τεμάχιο 151 (χαλίτικη γη) που βρίσκεται μπροστά από τα ακίνητα της Ενάγουσας και είναι πρώτης γραμμής. Η αντίληψη της Ενάγουσας ότι το ακίνητο τεμάχιο 151 επειδή αποτελεί χαλίτικη γη δεν θα αναπτυσσόταν ποτέ, έχει καταρριφθεί τόσο από την εκτιμητή του Κτηματολογίου κα Ε. Χαραλάμπους όσο και από τον κ. Ταλαττίνη, εκτιμητή των Εναγομένων
- Επίσης έχει καταρριφθεί ένα άλλο υποθετικό σενάριο ότι τα κτίσματα στο τεμάχιο 151 έχουν ανεγερθεί στη ζώνη προστασίας της παραλίας επί της οποίας δεν επιτρέπεται η οικοδόμηση οποιωνδήποτε κτιρίων (βλέπε επιστολές δικηγόρων Ενάγουσας ημερ. 4.10.07 και 23.5.08 Τεκμήρια 3 και 4 που εστάληκαν στους Εναγόμενους πριν την έγερση της αγωγής). Στην πραγματικότητα όμως μικρό μόνο μέρος του τεμαχίου 151 εμπίπτει στη ζώνη προστασίας παραλίας και σ΄ αυτό δεν υπάρχουν κτίρια αφού μια μικρή αποθήκη που είχε ανεγερθεί εκεί κατεδαφίστηκε. Όσον αφορά τον τρόπο και την έκταση της επιτρεπόμενης ανάπτυξης γειτνιάζοντος ακινήτου, αυτό είναι ένα άλλο ζήτημα το οποίο κρίνεται στα πλαίσια του Διοικητικού Δικαίου με προσφυγή πλέον στα Διοικητικά Δικαστήρια. Στο σημείο αυτό απλά να λεχθεί ότι η πολεοδομική άδεια και η άδεια οικοδομής, που δόθηκαν στους Εναγόμενους 2 το 2014 και βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου, δεν αμφισβητήθηκαν από την Ενάγουσα με προσφυγή και επομένως με βάση το τεκμήριο της νομιμότητας που διέπει τις διοικητικές πράξεις παραμένουν ορθές και νόμιμες. Σύμφωνα με τα πιο πάνω, οι Εναγόμενοι νόμιμα πλέον αναπτύσσουν το τεμάχιο που κατέχουν και αν αυτή (η ανάπτυξη) συνιστά με οποιοδήποτε τρόπο επέμβαση ή οχληρία, αυτό μπορεί πλέον να αμφισβητηθεί στο Διοικητικό Δικαστήριο. Σε σχέση με την ισχυριζόμενη μείωση της αξίας των επιδίκων ακινήτων δεν προσκομίστηκε καμία μαρτυρία από την Ενάγουσα για το ποσό που θα πωλούσε τις μελλοντικές κατοικίες που πιθανόν να έκτιζε αν και εφόσον σε ένα αβέβαιο και μελλοντικό χρόνο θα της εχορηγείτο τέτοια άδεια ανάπτυξης. Υπενθυμίζω ότι με τα σημερινά δεδομένα η Πολεοδομία αρνήθηκε τη χορήγηση τέτοιας άδειας. Δεν υπήρξε δηλαδή σύγκριση τιμών πώλησης ή συμβολαίων πώλησης κατοικιών από προτιθέμενη ανάπτυξη, πριν την ανέγερση υποστατικών από τους Εναγόμενους 2 και μετά από αυτή ώστε να διαφανεί ζημιά. Η Ενάγουσα δεν απέδειξε πραγματική και ειδική ζημιά που ισχυρίζεται στην έκθεση απαίτησης της, αλλά ούτε και αποπειράθηκε να αποδείξει τέτοια ζημιά στο Δικαστήριο. Αρκέστηκε σε εικασίες, υποθετικά σενάρια και θεωρητικά ζητήματα μέσω του μάρτυρα κ. Ιωάννου, του οποίου οι ισχυρισμοί περί της αξίας των ακινήτων και της συνεπεία των παράνομων ενεργειών των Εναγόντων μείωσης της αξίας τους, καταρρίφθηκαν από τους εκτιμητές των Εναγομένων. Για όλα τα κτίρια που αναγέρθηκαν στο τεμάχιο 151 έχουν χορηγηθεί καλυπτικές άδειες από την αρμόδια αρχή μετά την έγερση της αγωγής και αφού οι Εναγόμενοι κατεδάφισαν μια μικρή αποθήκη η οποία είχε κτιστεί εντός του τεμαχίου 151 αλλά στη ζώνη προστασίας της παραλίας. Η αγωγή κατά συνέπεια απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος των Εναγόντων όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ........................... Μ. Παπάμιχαηλ, Π.Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο