G.KOUTSOFTAS DEVELOPERS LTD ν. ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ, Αρ.Αίτησης/Εφεσης 77/2016, 22/12/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2016:A61 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον: Χ.Μαλαχτού, Π.Ε.Δ. Αρ.Αίτησης/Εφεσης 77/2016 Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και επί τοις αφορώσι και τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224, και των τροποποιήσεων του Μεταξύ: G.KOUTSOFTAS DEVELOPERS LTD Αιτήτρια Και ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ Καθ΄ ης η Αίτηση Ημερ.: 22.12.2016 Για την Αιτήτρια: κ.Α.Λάντος για Αδάμος Λάντος & Συνεργάτες ΔΕΠΕ Για την Καθ΄ ης η Αίτηση: κα Μ.Ραφαήλ για Ι.Φράγκος & Συνεργάτες ΔΕΠΕ ΑΠΟΦΑΣΗ Με την Εφεση η Εφεσείουσα εξαιτείται διάταγμα με το οποίο να ακυρώνεται ή να παραμερίζεται η απόφαση της Εφεσίβλητης Τράπεζας να προβεί στην εκποίηση δύο υποθηκών (Υ2040/2007 και Υ5/2009 Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου) που αφορούν περιουσίες της γιατί: - Η Τράπεζα δεν συμμορφώθηκε με το άρθρο 44 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65, και - Για αμφότερες τις υποθήκες έχει εκδοθεί την 3.11.2014 διάταγμα εκποίησης στην αγωγή αρ. 875/2014 Ε.Δ. Αμμοχώστου. Στους λόγους έφεσης αναφέρεται ότι: - Στην απόφαση ορισμού ημερομηνίας πώλησης που γνωστοποιήθηκε στην Εφεσείουσα στις 29.8.2016, η Τράπεζα εσκεμμένα παρέλειψε να αναφέρει ότι εντός των κτημάτων υπάρχουν 18 διαμερίσματα τα οποία δεν αναφέρονται στην εγγραφή, - Την 3.11.2014 εκδόθηκε δικαστική απόφαση στην αγωγή 875/2014 Ε.Δ. Αμμοχώστου που περιλαμβάνει διατάγματα εκποίησης των δύο υποθηκών, και - Την 15.10.2015 η Τράπεζα κατεχώρησε αίτηση στο Κτηματολόγιο εξαιτούμενη την εκποίηση των δύο υποθηκών προς υλοποίηση της δικαστικής απόφασης. Η Εφεση υποστηρίζεται από Ενορκη Δήλωση του Γεώργιου Κουτσόφτα, εκ των διοικητικών συμβούλων της Εφεσείουσας. Αναφέρει ο ομνύοντας ότι μετά την επίδοση στην Εφεσείουσα στις 29.8.2016 Ειδοποιήσεων για την αναγκαστική πώληση και Ειδοποιήσεων Πλειστηριασμού των ενυπόθηκων ακινήτων (Τύπος «ΙΓ» και Δελτίο Α) η Εφεσείουσα με επιστολή του δικηγόρου της ημερ. 15.9.2016 προς την Τράπεζα προέβαλε ότι οι Ειδοποιήσεις πάσχουν γιατί η επιφυλαχθείσα τιμή ήταν μικρή σε σχέση με την εκτιμημένη αξία των ακινήτων ημερ. 1.1.2013 του Κτηματολογίου. Η Τράπεζα, με επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 16.9.2016, προέβαλε ότι η Εφεσείουσα δεν είχε συμμορφωθεί με την Ειδοποίηση της Τύπος «ΙΒ» και επομένως η Τράπεζα δεν ήταν υποχρεωμένη να χρησιμοποιήσει την εκτίμηση του Κτηματολογίου. Οι επιφυλασσόμενες τιμές πώλησης καθορίστηκαν ως αποτέλεσμα δύο εκτιμήσεων εκτιμητών που διόρισε η Τράπεζα. Η εκτίμηση του Κτηματολογίου για τα ακίνητα με αριθμό εγγραφής 3145 και 3146 που αφορούν την υποθήκη Υ5/2009, για την 1.1.2013, είναι €1.374.906 ενώ η επιφυλαχθείσα τιμή καθορίστηκε στις €724.
- Η εκτίμηση του Κτηματολογίου για το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 4401 που αφορά την υποθήκη Υ2040/2007, για την 1.1.2013, είναι €592.000 ενώ η επιφυλαχθείσα τιμή καθορίστηκε στις €484.
- Αναφέρεται, περαιτέρω, ο ομνύοντας στο γεγονός της δικαστικής απόφασης στην αγωγή 895/2014 Ε.Δ. Αμμοχώστου, και στα εκδοθέντα διατάγματα εκποίησης των επίδικων υποθηκών. Ακόμα, στην Αίτηση ημερ. 15.10.2015 (ΑΝΠ 281/2015) που η Τράπεζα καταχώρησε στο Κτηματολόγιο για την εκποίηση των υποθηκών. Τα 18 διαμερίσματα, για τα οποία καταλογίζεται στην Τράπεζα ότι δεν τα αναφέρει, έχουν, σύμφωνα με τον ομνύοντα, ανεγερθεί στα ακίνητα με αρ. εγγραφής 3146 και
- Αναφέρει ότι η αξία τους την 1.1.2013, σύμφωνα με τους τίτλους τους, ήταν €1.474.
- (Το ορθό είναι €1.375.600.) Καταλογίζεται στην Τράπεζα ότι εσκεμμένα απέκρυψε την ύπαρξη των διαμερισμάτων για να ξεπουλήσει την περιουσία της Εφεσείουσας και αφήνονται υπόνοιες ότι μπορεί να έχει σκηνοθετήσει και την πώληση ώστε θυγατρική της εταιρεία να πάρει τα ακίνητα για €724.000 γνωρίζοντας ότι τα ακίνητα με τα διαμερίσματα έχουν αξία που ξεπερνά το €1.400.
- Η Τράπεζα καταχώρησε Ειδοποίηση Πρόθεσης Ενστασης με 11 λόγους ένστασης που υποστηρίζεται από Ενορκη Δήλωση ημερ. 10.11.2016 του Μάριου Σωφρονίου, υπαλλήλου της. Ο Σωφρονίου επιβεβαιώνει το γεγονός της δικαστικής απόφασης και συμπληρώνει ότι με αυτή επιδικάστηκε υπέρ της Τράπεζας και εναντίον της Εφεσίβλητης και του Γ.Κουτσόφτα και της Μαρίας Κουτσόφτα ποσό που ξεπερνά το €1.800.000 πλέον τόκους και έξοδα. Αναφέρει, ακόμα, ότι το εξ αποφάσεως χρέος δεν εξοφλήθηκε και παραμένει οφειλόμενο. Η διαδικασία για την πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων άρχισε με την επίδοση στις 22.12.2015 στην Εφεσείουσα Ειδοποιήσεων σύμφωνα με τον Τύπο «Θ» και Τύπο «Ι» συνοδευόμενες από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους καλώντας την να εξοφλήσει το ποσό των €1.480.574,24 αναφορικά με την υποθήκη Υ2040/2007 και το ποσό των €967.151,19 αναφορικά με την υποθήκη Υ5/2009 εντός 30 ημερών. Δεν υπήρξε συμμόρφωση της Εφεσείουσας και στις 24.3.2016 της επιδόθηκαν Ειδοποιήσεις σύμφωνα με τον Τύπο «ΙΑ» και Τύπο «ΙΒ». Η Εφεσείουσα δεν προέβηκε στο διορισμό εκτιμητή όπως καλείτο να πράξει με την Ειδοποίηση του Τύπου «ΙΒ», οπόταν και της επιδόθηκαν Ειδοποιήσεις Πλειστηριασμού, Δελτίο Α. Κατά τον πρώτο πλειστηριασμό, που ήταν ορισμένος στις 28.6.2016, δεν πραγματοποιήθηκε η πώληση των ακινήτων με αποτέλεσμα η Τράπεζα να επιδώσει στην Εφεσείουσα Ειδοποίηση σύμφωνα με τον Τύπο «ΙΓ» και Δελτίο Α στις 29.8.2016 για τον πλειστηριασμό που θα λάμβανε χώρα την 27.9.
- Περαιτέρω, την 27.8.2016 η Τράπεζα προέβηκε σε δημοσιεύσεις των Ειδοποιήσεων Πλειστηριασμού σε δύο καθημερινές εφημερίδες ευρείας κυκλοφορίας και σε ανάρτηση τους στην ιστοσελίδα τους. Σε σχέση με την εκτίμηση των ακινήτων η Τράπεζα δεν εξέφρασε τη θέση ότι δεν ήταν υποχρεωμένη να χρησιμοποιήσει τις εκτιμήσεις του Κτηματολογίου επειδή η Εφεσείουσα δεν συμμορφώθηκε με την Ειδοποίηση του Τύπου «ΙΒ» αλλά η θέση της ήταν ότι οι επιφυλασσόμενες τιμές ήταν αποτέλεσμα εκτιμήσεων σύμφωνα με τις πρόνοιες της σχετικής νομοθεσίας. Η Τράπεζα πράγματι διόρισε δύο ανεξάρτητους εκτιμητές για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας των ενυπόθηκων ακινήτων. Όπως προκύπτει από τις εκτιμήσεις τους, οι εκτιμητές έλαβαν υπόψη την ανέγερση των διαμερισμάτων στα ενυπόθηκα ακίνητα. Ο πλειστηριασμός που ήταν προγραμματισμένος για τις 27.9.2016 δεν πραγματοποιήθηκε, αφού με προσωρινό διάταγμα του Δικαστηρίου ημερ. 26.9.2016, που εξασφαλίστηκε μετά από μονομερή αίτηση της Εφεσείουσας, διατάχθηκε αναστολή της διαδικασίας πώλησης. Η Τράπεζα αποδέχτηκε όπως το εκδοθέν διάταγμα καταστεί απόλυτο. Είναι γεγονός πως όταν στις 4.10.2016 η Τράπεζα εμφανίστηκε στη διαδικασία, η ημερομηνία του πλειστηριασμού είχε παρέλθει και δεν υπήρχε ουσιαστικά αντικείμενο για το προσωρινό διάταγμα. Με τη γραπτή αγόρευση των δικηγόρων της Τράπεζας εγείρεται ερώτημα ως προς το ποια είναι η ειδοποίηση ή η πράξη της Τράπεζας η οποία αποτελεί το αντικείμενο της Αίτησης-Εφεσης. Στο Μέρος VIA του Νόμου υφίστανται δύο πρόνοιες κάτω από τις οποίες ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο μπορεί να καταχωρήσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Η πρώτη πρόνοια εμπεριέχεται στο άρθρο 44Γ
(3)και αφορά στην προσβολή ειδοποίησης που δίδεται σύμφωνα με το εδάφιο
(2)του άρθρου 44Γ, δηλαδή ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ». Η δεύτερη πρόνοια εμπεριέχεται στο άρθρο 44 ΙΓ και αφορά στην προσβολή οποιασδήποτε ειδοποίησης ή πράξης στα πλαίσια του Μέρους VIA, η οποία παραβλάπτει τα έννομα συμφέροντα του ενυπόθηκου δανειστή ή ενδιαφερόμενου προσώπου. Και στις δύο περιπτώσεις η χρονική περίοδος εντός της οποίας μπορεί να καταχωριστεί η έφεση δεν υπερβαίνει τις 30 ημέρες, στην πρώτη περίπτωση από την παραλαβή της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ» και στη δεύτερη περίπτωση από την ημερομηνία που το πρόσωπο γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει για την ειδοποίηση ή πράξη. Οι εξαιτούμενες θεραπείες αναφέρονται στον παραμερισμό της απόφασης της Τράπεζας να προβεί στην εκποίηση των υποθηκών. Δεν καθορίζεται συγκεκριμένη πράξη της Τράπεζας στα πλαίσια του Μέρους VIA του Νόμου. Ούτε γίνεται αναφορά σε οποιαδήποτε ειδοποίηση. Στην παράγραφο που ακολουθεί τις εξαιτούμενες θεραπείες φαίνεται να περιγράφονται οι λόγοι έφεσης, παρά το ότι η Αίτηση-Εφεση δεν ακολουθεί αυστηρά τον Τύπο 2 των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του
- Γίνεται αναφορά στην απόφαση της Τράπεζας να ορίσει ημερομηνία πώλησης στις 27.9.2016, απόφαση που γνωστοποιήθηκε στην εφεσείουσα στις 29.8.
- Πρόκειται για την Ειδοποίηση σύμφωνα με τον Τύπο «ΙΓ» και το Δελτίο Α που επιδόθηκε στην εφεσείουσα στις 29.8.
- Αυτή ήταν και η μόνη ειδοποίηση ή πράξη της Τράπεζας στα πλαίσια του Μέρους VIA του Νόμου που χρονικά εμπίπτει μέσα στην προβλεπόμενη περίοδο των 30 ημερών που προηγείται της καταχώρησης της παρούσας Αίτησης-Εφεσης που, υπενθυμίζεται, καταχωρίστηκε την 26.9.
- Η παρούσα Αίτηση-Εφεση, στο χρόνο που καταχωρίστηκε, δεν θα μπορούσε να έχει άλλο αντικείμενο. Το Δικαστήριο σημειώνει τη διαφωνία του με τη γενική θέση των δικηγόρων της Τράπεζας ότι ειδοποιήσεις σύμφωνα με τον Τύπο «ΙΓ» και το Δελτίο Α «. είναι καθαρά ενημερωτικού και διαδικαστικού χαρακτήρα, καθώς αποτελούν απλή ανακοίνωση και παράθεση των λεπτομερειών σε σχέση με τον επικείμενο πλειστηριασμό και σε καμιά περίπτωση δεν συνιστούν άσκηση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των Καθ΄ ων η Αίτηση (τα οποία ασκούνται μέσω προγενέστερων ειδοποιήσεων) και δεν παραβλάπτουν τα έννομα συμφέροντα των Αιτητών». Ασφαλώς και στην περίπτωση που η ειδοποίηση σύμφωνα με τον Τύπο «ΙΓ» ή και το Δελτίο Α δεν συμμορφώνεται με τις πρόνοιες του Νόμου, μπορεί να παραβλάπτονται τα συμφέροντα προσώπου που να δύναται συνεπώς να καταχωρήσει σχετική έφεση δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44 ΙΓ. Για παράδειγμα, όταν η ειδοποίηση σύμφωνα με τον Τύπο «ΙΓ» δεν εμπεριέχει τα στοιχεία που πρέπει να εμπεριέχει ή επιδίδεται εντός χρονικής περιόδου μικρότερης των 20 ημερών από την ημερομηνία πώλησης. Οι λόγοι έφεσης, όπως έχουν πιο πάνω καταγραφεί, αφορούν τρία θέματα: Ότι η Τράπεζα εσκεμμένα παρέλειψε να αναφέρει ότι εντός των κτημάτων υπάρχουν 18 διαμερίσματα τα οποία δεν αναφέρονται στην εγγραφή, ότι εκδόθηκε δικαστική απόφαση που περιλαμβάνει διατάγματα εκποίησης των δύο υποθηκών, και ότι η Τράπεζα καταχώρησε αίτηση στο Κτηματολόγιο εξαιτούμενη την εκποίηση των δύο υποθηκών προς υλοποίηση της δικαστικής απόφασης. Κανένας από τους λόγους έφεσης δεν αφορά ζήτημα που ρυθμίζεται από την ειδοποίηση σύμφωνα με τον Τύπο «ΙΓ» ή το Δελτίο Α. Με έφεση προσβάλλονται ειδοποιήσεις ή πράξεις για τη σημασία που έχουν στη διαδικασία δυνάμει του Μέρους VIA. Δεν είναι επιτρεπτό να επιδιώκεται η προσβολή πτυχής της διαδικασίας που προηγήθηκε και δεν εφεσιβλήθηκε εμπρόθεσμα, με την ευκαιρία ειδοποίησης ή πράξης που ακολουθεί, απλά και μόνο επειδή η τελευταία ειδοποίηση ή πράξη συνιστά μέρος της διαδικασίας. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου τα έννομα συμφέρονται έχουν βλαβεί κατά το στάδιο που δόθηκε ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΒ» στο στάδιο του διορισμού εκτιμητών, δικαιούται να καταχωρήσει έφεση δυνάμει του άρθρου 44ΙΓ. Η προθεσμία που έχει είναι 30 ημέρες από την ημερομηνία που γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει για τη σχετική ειδοποίηση, δηλαδή εντός 30 ημερών από την επίδοση της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΒ». Εάν δεν το έπραξε δεν είναι επιτρεπτό, στο στάδιο που του επιδίδεται το Δελτίο Α, να εγείρει τα ζητήματα που όφειλε να είχε εγείρει κατά της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΒ» και δεν το έπραξε τότε, απλά και μόνο επειδή στο Δελτίο Α αναφέρεται η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης Αιτήσεις-εφέσεις μπορούν να καταχωρούνται όπως προβλέπεται στο Νόμο και για τα ζητήματα που εκεί προνοούνται. Ο καθένας του οποίου δικαιώματα προσβάλλονται ή ζημιώνεται, έχει το δικαίωμα προσφυγής στη δικαιοσύνη με αγωγή για να τα προστατεύσει ή να αξιώσει αποζημιώσεις. Το αντικείμενο της Αίτησης-Εφεσης, όπως έχει πιο πάνω διαπιστωθεί, έχει, δεδομένου ότι έχει παρέλθει η 27.9.2016, καταστεί άνευ αντικειμένου. Περαιτέρω, και επί της ουσίας, οι προβαλλόμενοι λόγοι έφεσης δεν προσβάλλουν την Ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΓ» ούτε το Δελτίο Δ αλλά άλλες πτυχές της διαδικασίας. Ως εκ τούτου, η Αίτηση-Εφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον της Εφεσείουσας όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)............ Χ.Μαλαχτός Π.Ε.Δ. /ΚΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο