Γλαύκος Παπαμιχαήλ κ.α. ν. ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΚΥΡΙΑΚΟΥ, Αρ. Αγωγής: 2893/2015, 24/2/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2017:A102 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ν. ΤΑΛΑΡΙΔΟΥ - ΚΟΝΤΟΠΟΥΛΟΥ, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2893/2015 Μεταξύ:
- Γλαύκος Παπαμιχαήλ, από τη Λευκωσία
- Ανδρέας Γρηγοριάδης, από τη Λευκωσία ενεργούντες υπό την ιδιότητά τους ως η Διαχειριστική Επιτροπή της Πολυκατοικίας «Beverly» στη Λεωφόρο Κένεττυ 24 στη Λευκωσία Ενάγοντες και ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΚΥΡΙΑΚΟΥ Εναγομένου 24 Φεβρουαρίου 2017 Εμφανίσεις: Για Ενάγοντες: κος Παπαθεοδώρου. Για Εναγόμενο κος Σκορδής. ----------------------------- Α Π Ο Φ Α Σ Η (ΤΑΧΕΙΑ ΕΚΔΙΚΑΣΗ) Οι δύο ενάγοντες έχουν αξίωση έναντι του εναγομένου υπό την ιδιότητα τους ως η Διαχειριστική Επιτροπή της Πολυκατοικίας «Beverly» για €952,
- Μέσα στο σώμα της Έκθεσης Απαιτήσεως, και συγκεκριμένα στην παράγραφο 2, οι δύο ενάγοντες ταυτίζουν τους εαυτούς τους με την εκλελεγμένη Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας, σύμφωνα με τις προνοιες του Νόμου Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νομου Κεφ.
- Μετά από γενική συνέλευση των ιδιοκτητών μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής της πολυκατοικίας η διαχειριστική επιτροπή προέβη σε σύσταση ταμείου, με σκοπό την κάλυψη δαπανών της πολυκατοικίας. Κατά την γενική συνέλευση αποφασίσθηκε ότι η μηναία συνεισφορά του εναγόμενου στο πάγιο ταμείο καθορίστηκε στο ποσό των €17,
- Ο εναγόμενος κατέβαλε όλες τις δόσεις του ταμείου μέχρι τον Δεκέμβριο του
- Επειτά και μέχρι τον Αύγουστο 2014 στάματησε να καταβάλει την μηναία δόση των €17,
- Είναι δικογραφημένη θέση των εναγόντων ότι αυτή η απόφαση λήφθηκε από την πλειοψηφία των ιδιοκτητών σε γενική συνέλευση των ιδιοκτητών μονάδων της πολυκατοκίας. Ισχυρίζονται ότι ο έναγομένος πληροφορήθηκε για την συνέλευση και έλαβε μέρος και/ή θα μπορούσε να λάβει μέρος στην συνέλευση. Εφόσον όμως υπάρχει αποφαση από την πλειοψηφία των ιδιοκτήτων είναι νομικά υποχρεος να πληρώσει τα εξοδα. Η δικηγραφημένη υπεράσπιση του εναγόμενου είναι ότι οι ενάγοντες δεν δύναται να εκπροσωπούν την διαχειριστική επιτροπή. Δεύτερο, ότι δεν έχει νόμιμα συσταθεί διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας, διότι οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας δεν έχουν δώσει στους ενάγοντες τέτοια εξουσιοδότηση. Περαιτέρω, ο εναγόμενος δεν αναγνωρίζει την ευθύνη του να πληρώσει την οφειλή, διότι δεν έχει πρόσβααση σε σχέση με άλλους ιδιοκτήτες σε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής. Δεύτερο, δεν αναγνωρίζει την υποχρεώση του να συνεισφέρει σε παγιο ταμείο. Ουδέποτε κλήθηκε σε Γενική Συνέλευση κατά την οποία αποφασίθηκε η σύσταση ταμείου Διαχειριστικής Επιτροπής. Η αγωγή αυτή καταχωρήθηκε το 2015, το ύψος της διαφοράς δεν υπερβαίνει τις €3.000,
- Για τους δικονομικούς κανόνες που διέπουν την ακροαματική διαδικασία εφαρμογή έχει η Δ.30, η οποία προνοεί ότι για μικρές διαφορές μέχρι €3.000,00, θα υπάρχει ταχεία εκδικάση της διαφοράς με την καταχώρηση αντίστοιχων ενόρκων δηλώσεων. Ενόψει της ταχείας εκδίκασης της υποθεσης δεν υπήρχε ο χρόνος και δεν δόθηκαν οδηγίες από το Δικαστήριο για την έγερση προδικαστικών σημείων που εγείρονται στην υπεράσπιση. Αντιθέτως, τα μέρη καταχώρησαν την μαρτυρία τους και επιφύλαξαν όλα τα νομικά τους επιχειρήματα προς επίλυση της αγωγής κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων. Εκ μέρους των εναγόντων, που οφείλουν να αποδείξουν την απαίτηση τους, στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων καταχωρήθηκε ένορκη δήλωση του ενάγοντα
- Σε αντίθεση με την δικογραφημένη τους θέση, ο ενάγοντας 1 ισχυρίσθηκε ενόρκως ότι η αποφαση για την δημιουργία ταμείου με απόθεμα, λήφθηκε σε συνεδρίαση των ιδιοκτητών μονάδων στις 13.12.2001, και ότι αυτή η απόφαση ληφθηκε ομόφωνα. Αυτό έρχεται σε αντίθεση με την δικογραφημένη θέση ότι η απόφαση αυτή καθώς και η απόφαση για συνεισφορά του εναγόμενου στο πάγιο ταμείο λήφθηκε κατά πλειοψηφία. Ισχυρίσθηκε ότι οι δύο ενάγοντες είναι τα πρόσωπα που απαρτίζουν την εκλελεγμένη διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας. Ο εναγόμενος είναι ιδιοκτητής μονάδας της πολυκατοικίας και συνιδιοκτήτης της πολυκατοικίας σε σχέση με τους κοινόχρηστους χώρους. Ο εναγόμενος αναγνώρισε την οφειλή του στο ταμείο με την καταβολή της μηναίας συνδρομής μέχρι τον Νοέμβριο 2010 αλλά έκτοτε αρνείται και/ή παραλείπει να πληρώσει. Ο εναγόμενος έχει προσκομίσει ένορκη δήλωση στην οποία αμφισβητεί την ύπαρξη της διαχειριστικής επιτροπής καθότι ως ισχυρίζεται δεν έχουν τέτοια εξουσιοδότηση και δεν έχουν εγγραφεί ως διαχειριστική επιτροπή στο μητρώο του κτηματολογίου. Περαιτέρω, ανέφερε ότι ουδέποτε κλήθηκε να παραστεί σε συνέλευση κατά την οποία συμφωνήθηκε η ίδρυση ταμείου με συνεισφορά του εναγόμενου για το ποσό των €17,00 μηνιαίως. Το πάγιο ταμείο που συστάθηκε δεν έχει καμία σχέση με τα κοινόχρηστα έξοδα της πολυκατοικίας. Το ποσό των €17,00 που έχει καθορισθεί ως η μηναία συνεισφορά πρόκειται για παράνομη συνεισφορά διότι η συνεισφορά δεν έχει σχέση με το συνολικό εμβαδόν του διαμερίσματος του. Δηλαδή, όλοι οι ιδιοκτήτες επωμίζονται την ίδια δαπάνη ανεξάρτητα από το γεγονός ότι τα διαμερίσματά τους μπορεί να είναι μικρότερα από τα διαμερίσματα των υπόλοιπων ιδιοκτητών. Έχει ζητήσει επανειλημμένα να του δοθεί αναλυτική κατάσταση εξόδων και εσόδων του ταμείου, καθώς και κατάσταση του τραπεζικού λογαριασμού της επιτροπής χωρίς όμως να υπάρχει θετική ανταπόκριση. Τίτλος της Αγωγής Είναι ορθή η νομική θέση του κ Σκορδή ότι η Διαχειρισιτκή Επιτροπή είναι ξεχωριστή νομική οντότητα από τους ενάγοντες και έτσι οι ενάγοντες δεν μπορούν να ενάγουν ή να ενάγονται υπό την προσωπική τους ιδιότητα. (βλ. Ταλιάνου Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex[1]). Όμως, όπως διευκρινίζεται στην υπόθεση Ταλιάνος, πιο πάνω, ο τίτλος της Διαχειριστικής Επιτροπής προσδιορίζεται από κάποιο όνομα ή και χαρακτηριστικά του ονόματός της ώστε να διαχωρίζεται η συγκεκριμένη επιτροπή από άλλες παρόμοιες Διαχειρστικές Επιτροπές. Οι ενάγοντες δεν εχουν καταχωρήσει αυτή την αγωγή υπό την προσωπική τους ιδιότητα αλλά υπό την ιδιότητα τους ως η Διαχειριστική Επιτροπή. Συμφωνώ ότι ο τίτλος της Αγωγής θα έπρεπε πιο ορθά να είναι «διαχειριστική επιτροπή» με κάποιο άλλο χαρακτηριστικό που να εξακριβώνει ότι προκειται για την διαχειριστική επιτροπή της συγκεκριμένης πολυκατοικίας, όμως δεν είναι η περίπτωση που η αγωγή έχει καταχωρηθεί από λάθος ενάγοντα. Στη χειρότερη των περιπτώσεων είναι περιπτωση λάθος διατύπωσης του ονοματος του ενάγοντα που μπορεί να διορθωθεί ακόμη και μετά την έκδοση της απόφασης. Είναι καθαρό ότι πρόθεση των εναγόντων ήταν να καταχωρήσουν την αγωγή εκ μέρους της διαχειριστικής επιτροπής και όχι υπό την προσωπική τους ιδιότητα. Είναι καθαρό ότι η διατύπωση του ονόματος της διαχειριστικής επιτροπής, με τον τρόπο που εκφράζεται πρόκειται για καλόπιστο λάθος. Απόρριψη της αγωγής για τον λόγο ότι διατυπώνεται λάθος το όνομα της διαχειριστικής επιτροπής θα είχε ως αποτέλεσμα να τοποθετηθεί ο τύπος υπεράνω της ουσίας, δηλαδή να παρακαμφθεί η ορθή ερμηνεία και εφαρμογή του σκοπού του νόμου. Αυτή η αρχή εξετάσθηκε και διατυπώθηκε σαφώς στην Ανδρέας Σαββίδης ν Χρηματοδοτήσεις «Πάνθηρας»[2]. Ο κανόνας που εφαρμόζεται σε τέτοιες περιπτώσεις είναι η Δ.25 ο κανονισμός 5, που δίδει την ευχείρεια στο Δικαστήριο σε οποιοδήποτε στάδιο της διαδικασίας να διορθώσει τυπικό λάθος που να μην επηρεάζει την ουσία της υπόθεσης, ώστε να απονεμηθεί δικαιοσύνη. Τα σχόλια του Δικαστή Δ. Χατζηχαμπή στην υπόθεση E.G. Falekkos Ltd. v Reana Manyfacturers Ltd[3] διευκρινίζουν ότι σε περίπτωση τυπικού λάθους στο όνομα ενός εκ των διαδίκων η ενδεδειγμένη διαδικασία για διόρθωση του τυπικού λάθους είναι αίτηση με βάση την Δ.25 κ. 5: «Είναι η θεωρημένη μας άποψη, υπό το φως των πιο πάνω, ότι η απόφαση στην υπόθεση Pearlman ορθώς εκφράζει τη νομική θέση και στην Κύπρο όπου αφορά την άσκηση της σχετικής εξουσίας του Δικαστηρίου δυνάμει της Δ.25 θ.5 καθώς και συμφυούς εξουσίας του να προβεί σε διόρθωση λανθασμένου ονοματος διαδίκου στην αγωγή και μετά την έκδοση της απόφασης». Οταν επί παραδείγματι, είναι καθαρό ότι το όνομα του εναγόμενου στον τιτλο της αγωγής έχει γραφτεί με λάθος ορθογραφία ή έχει γραφτεί λάθος αλλά δεν είναι τόσο αλλοιωμένο που να μην αντιληφθεί κάποιος ότι πρόκειται για το σωστό πρόσωπο και αυτό το λάθος αποκαλυφθεί όταν ο ενάγοντας επιχειρήσει να εκτελέσει την απόφαση δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η διόρθωση του λάθους ακόμη και μετά την έκδοση της τελικής ετυμηγορίας του Δικαστηρίου, είναι πράγμα που θα αλλάξει το ουσιαστικό και λειτουργικό μέρος της απόφασης. Στην E.G. Falekkos Ltd. το Εφετείο θεώρησε ότι το ζήτημα αλλαγής του ονόματος του εναγόμενου μετά την έκδοση της απόφασης ήταν εντελώς τεχνικό ζήτημα, ενόψει και του γεγονότος ότι η εταιρεία ήγειρε το ζήτημα της λάθος ονομασίας μονο στο στάδιο της εκτέλεσης της απόφασης, και η εταιρεία εναντίον της οποίας εστρέφετο η αγωγή ήταν η μοναδική νομική οντότητα με τέτοιο όνομα, δεν υπήρχε άλλη νομική οντότητα με το λανθασμένο όνομα. Υπάρχουν αρκετά στοιχεία στον τίτλο της αγωγής ώστε να προκύπτει από το κλητήριο ένταλμα ότι ο ενάγοντας της αγωγής είναι η διαχειριστική επιτροπή της συγκεκριμένης πολυκατοκίας και όχι άλλο προσωπο. Κατά πόσο έχει αποδειχθεί ότι υπάρχει νόμιμη συσταθείσα διαχειριστική επιτροπή. Τα προβλήματα που αντιμετωπίζονται σε κοινόκτητους χώρους στάθμευσης σε μεγάλες πολυκατοικίες ώθησαν τον νομοθέτη να ρυθμίσει αυτό το θέμα με τον Ν.6
(1)/93. Το άρθρο 38Β του Ν. 6
(1)/93 προνοεί τα ακόλουθα: «Κοινόκτητη οικοδομή. Χωριστή κυριότητα μονάδων 38Β. Ανεξάρτητα από όσα διαλαμβάνονται σ' αυτόν ή σε οποιοδήποτε άλλο Νόμο- (α) Όταν οικοδομή αποτελείται από πέντε τουλάχιστο μονάδες, έστω κι αν αυτή με όλες τις μονάδες της ανήκει κατά κυριότητα σ' ένα κύριο, αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή και θα εγγράφεται ως κοινόκτητη σύμφωνα με το άρθρο 38ΛΑ: Νοείται ότι υποστατικό που αποτελείται από δύο μέχρι και τέσσερις μονάδες μπορεί να αποτελέσει κοινόκτητη οικοδομή και να εγγραφεί ως τέτοια, αν οι κύριοι του πενήντα τοις εκατόν (50%) τουλάχιστο της κοινόκτητης ιδιοκτησίας ή οποιοιδήποτε δύο κύριοι μονάδων υποβάλουν σχετική αίτηση προς το Διευθυντή αιτούμενοι όπως το υποστατικό αυτό αποτελέσει κοινόκτητη οικοδομή και εγγραφεί ως τέτοια· (β) κάθε μονάδα κοινόκτητης οικοδομής θα ανήκει, θα κατέχεται και θα τυγχάνει κάρπωσης χωριστά ως ιδιωτική ιδιοκτησία και θα εγγράφεται ως τέτοια σύμφωνα με το άρθρο 38ΛΑ. Για κάθε μονάδα πρέπει να εκδίδεται χωριστό πιστοποιητικό εγγραφής, και καμιά άλλη ακίνητη ιδιοκτησία δεν μπορεί να περιληφθεί στο ίδιο πιστοποιητικό εγγραφής εκτός από το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που αναλογεί στη μονάδα αυτή, όπως καθορίζεται στο Μέρος αυτό, και την τυχόν περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία που παραχωρήθηκε αποκλειστικά στη μονάδα αυτή, όπως καθορίζεται στο Μέρος αυτό». Είναι φανερό από έγγραφες παραστάσεις των μερών ότι η πολυκατοικία πρόκειται για κοινόκτητη οικοδομή. Το μόνο που αμφισβητείται είναι κατά πόσο η διαχειριστική επιτροπή που ενεργεί για λογαριασμό των ιδιοκτήτων μονάδων της αγωγής έχει νομιμα συσταθεί. Περί τούτου η μόνη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον μου είναι ο ισχυρισμός του Γλαύκου Μιχαήλ, ο οποίος προβαίνει σε ισχυρισμό ότι πρόκειται για νόμιμα συσταθείσα επιτροπή που έχει εκλεγεί. Ο εναγόμενος έχει αναφέρει ότι αμφισβητεί την εξουσιοδότηση της επιτροπής αλλά δεν έχει προσκομίσει μαρτυρία για να τεκμηριώσει τη θέση του ότι η επιτροπή δεν είναι εξουσιοδοτημένη. Το άρθρο 38ΚΒ προνοεί ότι κάθε ιδιόκτητης οικοδομής πρέπει να έχει διαχειριστική επιτροπή για τη ρύθμιση των υποθέσεων της. Η διαχειριστική επιτροπή συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου και των κανονισμών. Ο κανονισμός 36 του Μέρους VI των Κανονισμών προνοεί ότι η διαχειριστική επιτροπή εκλέγεται από την γενική συνέλευση των ιδιοκτητών μονάδων της πολυκατοικίας. Οι ενάγοντες έχουν προσκομίσει θετική μαρτυρία ότι η διαχειριστική επιτροπή συστάθηκε μετά από εκλογές, ενώ ο εναγομενος αν και αμφισβητεί αυτό το γεγονός δεν έχει καταθέσει καμία μαρτυρία για να αντικρούσει τον ισχυρισμό ότι η επιτροπή συστάθηκε μετά από εκλογές. Αντιθέτως, υπάρχει μαρτυρία ότι ο εναγόμενος για σειρά ετών πλήρωνε τις οφειλές του σε σχέση με το πάγιο ταμείο και σε σχέση με τα κοινόχρηστα. Παραδέχθηκε ότι μέχρι και σήμερα εξακολουθεί να πληρώνει την οφειλή προς την επιτροπή για τα κοινόχρηστα έξοδα που του αναλογούν. Ως εκ τούτου, κρίνω ότι οι ενάγοντες έχουν αποδείξει με θετική μαρτυρία ότι είναι νόμιμα συσταθείσα διαχειριστική επιτροπή με βάση τις διατάξεις του Νόμου και των Κανονισμών, και έτσι έχουν όλες εκείνες τις εξουσίες που ορίζει ο νόμος σε σχέση με την κοινόκτητη οικοδομή. Κοινόκτητη οικοδομή έχει τουλάχιστον πέντε μονάδες ακόμη και στην περίπτωση που είχε αναγερθεί πριν τεθεί σε ισχύ αυτός ο νόμος. Πρόθεση του νομοθέτη ήταν η εφαρμογή αυτού του νόμου σε όλες τις πολυκατοικίες που είναι κοινόκτητες οικοδομές, ανεξάρτητα από τον χρόνο εγγραφής τους. Αυτό έγινε προφανώς για να μην παρακάμπτονται οι πρόνοιες αυτού του νόμου σε σχέση με οικοδομές που είχαν εγγραφεί με προηγούμενο νομικό καθεστώς. Η διάταξη 38Β υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες κοινόκτητης οικοδομής να προβούν σε εγγραφή της πολυκατοικίας ως κοινόκτητη οικοδομή για να μην μπορέσουν να αποφύγουν την εφαρμογή των προνοιών αυτού του νόμου. Επομένως, αυτός ο νόμος εφαρμόζεται σ'αυτή την περίπτωση και είναι με βάση αυτο τον νόμο που θα πρέπει το Δικαστήριο να εξετάσει και να επιλύσει αυτή την διαφορά. Νομική Πτυχή Στην απόφαση Ταλιάνος ν Belmar Complex[4] λέχθησαν τα ακόλουθα σε σχέση με την νομική υπόσταση διαχειριστικής επιτροπής σε κοινόκτητη οικοδομή: «Προσδίδεται στην διαχειριστική επιτροπή νομική υπόσταση και δικαιοπρακτική ικανότητα...τα πρόσωπα που αποτελούν μια τέτοια διαχειρστική επιτροπή δεν εμφανίζονται προς τα έξω υπό την προσωπική τους ιδιότητα ούτε ενάγουν ή ενάγονται υπό την προσωπική τους ιδιότητα. Για τους σκοπούς του νόμου (6
(1)/93) τα πρόσωπα που αποτελούν τη Διαχειριστική επιτροπή αποτελούν ένα εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα». Ως ανέφερα προηγουμένως δεν έχει δοθεί οιανδήποτε μαρτυρία από την πλευρά του εναγόμενου ότι η επιτροπή δεν έχει αυτή τη νομική υπόσταση. Αντιθέτως, ο Γλαύκος Παπαμιχαήλ, ανέφερε στην μαρτυρία του ότι έγιναν εκλογές, και ακολούθως με βάση των αποτελεσμάτων των εκλογών, έγινε η σύσταση της διαχειριστικής επιτροπής. Αυτή η μαρτυρία είναι αρκετή για την έγερση μαχητού τεκμηρίου κανονικότητας επειδή η ενάγουσα επιτροπή φαίνεται να λειτουργεί ως επιτροπή και να ασκεί αρμοδιότητες διαχειριστικής επιτροπής όπως ορίζει ο νόμος και παρακείμενων κανονισμών δυνάμει του νόμου. Κατά πόσο σύσταση του Ταμείου έγινε νόμιμα Ο κ. Παπαθεοδώρου επεξήγησε ότι το ταμείο που δημιουργήθηκε αφορά απόθεμα χρημάτων που εισπράττεται από τους ιδιοκτήτες. Το ποσό το οποίο εισπράττεται από τους ιδιοκτήτες και είναι το ίδιο για όλους τους ιδιοκτήτες μονάδας της πολυκατοικίας, είναι το ποσό των €17,00 μηνιαίως. Το ποσό που εισπράττεται δεν χρησιμοποιείται για κοινόκτητα έξοδα αλλά είναι απόθεμα χρημάτων. Οι εξουσίες τις εκάστοτε Διαχειριστικής επιτροής απαριθμούνται αναλυτικά στο άρθρο 38ΚΖ: «Καθήκοντα Διαχειριστικής Επιτροπής 38ΚΖ.-
(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή έχει, μεταξύ άλλων υποχρέωση- (α) Να ελέγχει, λειτουργεί, διαχειρίζεται και διευθύνει την κοινόκτητη ιδιοκτησία και να προβαίνει σε κάθε πράξη που είναι αναγκαία για την επιβολή των Κανονισμών και τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση και διεύθυνση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για τη διασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (β) να διατηρεί σε καλή κατάσταση και λειτουργικότητα και να συντηρεί την κοινόκτητη ιδιοκτησία και τέτοια άλλα τμήματα της κοινόκτητης οικοδομής και των βελτιώσεων συστατικών και προσαρτημάτων, όπως θα ανατεθεί σ' αυτή από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (γ) να εκτελεί τα καθήκοντα που επιβάλλονται σ' αυτή από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (δ) να συγκαλεί γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων τουλάχιστο μια φορά το χρόνο και κάθε άλλη συνέλευση που καθορίζεται από το Μέρος αυτό ή τους Κανονισμούς · (ε) να συμμορφώνεται σε κάθε ειδοποίηση, διαταγή ή άλλη απόφαση οποιουδήποτε αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής ή προσώπου αναφορικά με την κοινόκτητη ιδιοκτησία · (στ) να συνάπτει οποιαδήποτε ασφάλιση που καθορίζεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (ζ) να καταβάλλει ασφάλιστρα αναφορικά με οποιαδήποτε ασφάλιση που συνήψε · (η) να διαθέτει τα χρήματα της ασφάλισης που εισέπραξε, όπως καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών.
(2)Για τη σύναψη οποιασδήποτε ασφάλισης δυνάμει του εδαφίου 2 του άρθρου 381Β η Διαχειριστική Επιτροπή θεωρείται ότι έχει ασφαλιστέο συμφέρον στην αξία αντικατάστασης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και τη σύναψη οποιασδήποτε ασφάλισης που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών η Διαχειριστική Επιτροπή θεωρείται ότι έχει ασφαλιστέο συμφέρον στο αντικείμενο που ασφαλίζεται.
(3)Καμιά ασφάλιση που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού και συνάπτεται από τη Διαχειριστική Επιτροπή σε σχέση με την κοινόκτητη οικοδομή δεν υπόκειται σε συμψηφισμό με οποιαδήποτε άλλη ασφάλιση, εκτός από ασφάλιση που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών σε σχέση με την ίδια οικοδομή». Το άρθρο 38ΚΗ προνοεί ότι η Διαχειριστική επιτροπή μπορεί να διατηρεί ταμείο που θα χρησιμοποιηθεί ως ακολούθως: «Εξουσίες της Διαχειριστικής Επιτροπής 38ΚΗ.-
(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή, μεταξύ άλλων, έχει εξουσία- (α) Να ιδρύει και να διατηρεί ταμείο που κατά την κρίση της είναι επαρκές και που μπορεί να χρησιμοποιεί- (
- i)Για τα έξοδα διαχείρισης και για τον έλεγχο, τη λειτουργία, διεύθυνση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την πληρωμή ασφαλίστρων · και (
- ii)για την εκτέλεση ή εκπλήρωση οποιασδήποτε αρμοδιότητας, καθήκοντος ή υποχρέωσης της · (β) να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα ποσά που πρέπει να εισπράττονται για τους σκοπούς που αναφέρονται στην παράγραφο (α) και το χρόνο και τον τρόπο καταβολής του ποσού που πρέπει να καταβληθεί δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ από κάθε κύριο μονάδας· (γ) να εισπράττει τα καθορισμένα με τον τρόπο αυτό ποσά με την επιβολή συνεισφοράς στους κυρίους των μονάδων δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ· (δ) να ανακτά με αγωγή από τον κύριο μονάδας οποιοδήποτε ποσό χρημάτων που δαπανήθηκε από τη Διαχειριστική Επιτροπή για επιδιορθώσεις ή εργασίες που έγιναν από αυτή ή κατά την κρίση της με σκοπό τη συμμόρφωση σε οποιαδήποτε ειδοποίηση διαταγή αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής ή προσώπου σε σχέση με τμήμα της οικοδομής που περιλαμβάνει τη μονάδα του κυρίου αυτού.
(2)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(3)κάθε συνεισφορά που επιβάλλεται όπως προβλέπεται στο εδάφιο
(1)μπορεί να απαιτηθεί και πρέπει να καταβληθεί μετά τη λήψη της σχετικής απόφασης και η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί με αγωγή να ανακτήσει τη συνεισφορά από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της λήψης της απόφασης και από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της έγερσης της αγωγής, αφού και οι δύο ευθύνονται από κοινού και χωριστά.
(3)Η Διαχειριστική Επιτροπή, μετά από αίτηση κυρίου μονάδας ή οποιουδήποτε προσώπου εξουσιοδοτημένου γραπτά από αυτόν θα πιστοποιεί- (α) Το ποσό της συνεισφοράς του κυρίου της μονάδας· (β) τον τρόπο καταβολής της συνεισφοράς · και (γ) το ποσό της συνεισφοράς που καταβλήθηκε από τον κύριο της μονάδας. Η πιστοποίηση θα αποτελεί εκ πρώτης όψεως απόδειξη για τα ζητήματα που πιστοποιούνται σε αυτή προς όφελος κάθε προσώπου που συναλλάσσεται με τον κύριο αυτό». Δηλαδή, η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να διατηρεί το ταμείο με ποσό που θεωρεί κατά την κρίση της θα είναι ικανοποιητικό μόνο σε σχέση με έξοδα που αφορούν τον έλεγχο, λειτουργία και διαχείρηση της πολυκατοικίας ή για την εκπλήρωση αρμοδιοτήτων της επιτροπής που προκύπτουν μόνο από αυτό το καθήκον. Με δεδομένο ότι ο εναγόμενος πληρώνει ανελλιπώς το ποσοστό εξόδων που του αναλογούν για τους κοινόκτητους χώρους, κρίνω ότι οι ενάγοντες όφειλαν να αποδείξουν ότι αυτό το ταμείο χρησημοποιείται για την διαχειρηση και λειτουργία της πουκατοικίας ή για έξοδα που δημιουργεί η επιτροπή κατά την άσκηση των καθηκόντων της. Αυτό το ζήτημα το αμφισβητεί έντονα ο εναγομενος και όχι μόνο το αμφισβητεί αλλά έχει ζητήσει επανειλημμένα να του δοθούν καταστάσεις λογαριασμού για να δει πως χρησημοπιούνται αυτά τα χρήματα αλλά οι ενάγοντες αρνούνται και/ή παραλείπουν να του δώσουν λογαριασμό. Περαιτέρω η επιτροπή έχει την εξουσία δυνάμει το άρθρο 38ΚΗ (*β) να εισπράττει χρήματα για το ταμείο με τον τρόπο που καθορίζεται στο άρθρο 38ΙΑ το οποιο παραθέτω πιο κάτω «Δαπάνες για τη συντήρηση κτλ. κοινόκτητης ιδιοκτησίας 38ΙΑ.-
(1)Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.
(2)Αν οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις απαιτήσεις του άρθρου αυτού, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού». Ο εναγόμενος έχει αναφέρει ότι του έχει ζητηθεί να πληρώνει το ποσό των €17,00 μηνιαίως, ενώ υπάρχουν ιδιοκτήτες που κατέχουν μεγαλύτερα διαμερίσματα και τους ζητείται ακριβώς η ίδια συνεισφορά προς το ταμείο. Ο εναγόμενος ισχυρίσθηκε ότι ουδέποτε ειδοποιήθηκε αλλά και ουδέποτε συμφώνησε να πληρώνει αυτό το ποσό χρημάτων. Οι ενάγοντες όχι μόνο δεν έχουν αντικρούσει αυτόν τον ισχυρισμό αλλά προέβησαν σε ισχυρισμό με την μαρτυρία τους που έρχεται σε αντίθεση με την δικογραφημένη τους θέση. Ισχυρίσθηκαν ενόρκως ότι η απόφαση λήφθηκε ομόφωνα, ενώ στην Έκθεση Απαιτήσεως δικογραφείται ότι η απόφαση λήφθηκε κατά πλειοψηφία. Εφόσον ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι δεν κλήθηκε από την διαχειριτισκή επιτροπή για να είναι παρών και ουδέποτε συμφώνησε στη μηνιαία καταβολή των €17,00, δημιουργείται πραγματική αμφιβολία για την νομιμότητα αυτής της απόφασης. Αυτή η απόφαση φαίνεται να λήφθηκε κάτω από αντικανονικές συνθήκες εφόσον δεν ενημερώθηκε από τους ενάγοντες να παραστεί στη συνέλευση κατά την οποία λήφθηκε τέτοια απόφαση. Περαιτέρω, τέτοια απόφαση έρχεται σε αντίθεση με τον νόμο διότι δεν καθορίζει την μηναία συνεισφορά ανάλογα με το εμβαδόν της ιδιοκτησίας που κατέχει ο εναγόμενος. Τρίτο, οι ενάγοντες δεν έχουν προσκομίσει καμία μαρτυρία να αποδείξουν ότι τα χρήματα αυτού του ταμείου χρησημοποιούνται για κάποιο νόμιμο σκοπό αλλά και ούτε έχουν δώσει λογαριασμό για τα έσοδα και έξοδα του ταμείου στον εναγόμενο παρά του ότι έχει ζητήσει επανειλημμένα να του αποδοθούν λογαριασμοί για τον τρόπο που η επιτροπή ξοδεύει τα χρήματα του ταμείου και παρόλο που έχουν την υπόχρεωση να δίδουν τρίμηνη κατάσταση των εξόδων και των πληρωμών του ταμείου, σύμφωνα με τον κανονισμο 6. Είναι ορθή η θέση του κ. Σκορδή ότι η προηγγούμενη συμπεριφορά του εναγομενου, ο οποίος πλήρωνε το ποσό των €17,00 μέχρι τον Νοέμβριο 2010, δεν αποτελεί κώλυμα ώστε να υποχρεούται να απεμπολήσει τα νομικά του δικαιώματα. Αυτά τα δικαίωματα είναι να πληρώνει μόνο στην περίπτωση που το ταμείο χρησημοποείται για κάποιο νομιμο σκοπό, και να πληρώσει μόνο το ποσοστό που του αναλογεί σύμφωνα με το εμβαδόν του διαμερίσματος που κατέχει. Τα δύο αυτά στοιχεία όφειλαν οι ενάγοντες να τα αποδείξουν με θετική μαρτυρία, εφόσον ο εναγόμενος τα έχει αμφισβητήσει με την δική του μαρτυρία και αυτοί εχουν το βάρος απόδειξης. Έχουν αποτύχει να αποδείξουν ότι το ταμείο διατηρείται για κάποιο νόμιμο σκοπό και ότι η μηνιαία συνεισφορά αποφασίσθηκε νομότυπα και σύμφωνα με τον νόμο. Ως εκ τούτου η αγωγή απορρίπτεται και αυτή απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος των εναγόντων όπως αυτά υπολογισθούν από τον πρωτοκολλητή και εγκριθουν από το Δικαστήριο.. Ο εναγομενος δεν δικαιούται έξοδα αγωγής για τις 31 Ιανουαρίου όταν η υποθεση αναβληθηκε από δική του υπαιτιότητα. (Υπ.) ............ Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΧΡΓ [1] 1 ΑΑΔ 102
(2002)[2] Πολιτική Έφεση 10817 ημερ. 25.09.01 [3] Πολιτική Έφεση 10235 ημερ. 31.03.99 [4] Πολιτική Εφεση 10964, ημερ. 28/1/02 cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο