M.A. CHRISTODOULOU INVESTMENTS LTD ν. TOIS CONSTRUCTION LTD, Αρ. Γενικής Αίτησης: 44/17, 28/2/2017

(1)/2011) άρθρο 12 ως τροποποιηθει από τον Νόμο 32

(1)/2012. ΜΕΤΑΞΥ: M.A. CHRISTODOULOU INVESTMENTS LTD ΑΙΤΗΤΩΝ - και - TOIS CONSTRUCTION LTD ΚΑΘ΄ ΩΝ Η ΑΙΤΗΣΗ Ημερομηνία: 28 Φεβρουαρίου 2017 Εμφανίσεις: Για Αιτήτρια: κ. Αριστοτέλους για Κύπρος Ανδρέου Δ.Ε.Π.Ε. Για Καθ΄ ων: Καμία εμφάνιση ΑΠΟΦΑΣΗ (EX-TEMPORE) Με την παρούσα αίτηση η Αιτήτρια ζητά διατάγματα τα οποία κατατείνουν ουσιαστικά στη χορήγηση άδειας για κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου ημ. 17.7.07 στο Κτηματολόγιο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στον Νόμο σχετική προθεσμία. Στηρίζει την αίτηση της κυρίως στο άρθρο 12 του Ν.81

(1)/11 όπως έχει τροποποιηθεί μεταγενέστερα. Συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του διευθυντή της, κ. Χριστοδούλου, στην οποία αυτός αναφέρει το ιστορικό της υπογραφής, το γεγονός ότι έχουν συμμορφωθεί με τις συμβατικές και οικονομικές τους υποχρεώσεις και επισυνάπτει ως Τεκμήριο Β συγκατάθεση των Καθ΄ ων η Αίτηση πωλητών όσον αφορά την κατάθεση του εν λόγω πωλητηρίου στο Κτηματολόγιο. Έχω ακούσει με προσοχή τον κ. Αριστοτέλους κατά την αγόρευση του. Θα πρέπει να πω, όπως τον είχα ενημερώσει και σε άλλη δικάσιμο, ότι έχω ασχοληθεί ξανά με το θέμα αυτό στην υπόθεση Γενική Αίτηση 24/16, απόφαση ημερομηνίας 11.11.16. Θεωρώ ότι έχω αναλύσει εκτενώς το θέμα. Δεν έχω ακούσει κάτι για το οποίο θα πρέπει να διαφοροποιηθώ σήμερα. Υπάρχουν ισχυρές ομοιότητες εκείνης της υπόθεσης με την αίτηση που εκδικάζεται σήμερα. Παραπέμπω στα όσα έχω αναφέρει σε εκείνη την υπόθεση τα οποία παραθέτω αυτούσια για σκοπούς εξοικονόμησης χρόνου. Νομική Πτυχή Όπως ορθώς αναφέρει και η Αιτήτρια στην ένορκη δήλωση της, κατά τη συνομολόγηση της επίδικης σύμβασης ίσχυε ο περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμος, Κεφ. 232 και βάσει των προνοιών του για να ήταν δεκτική ειδικής εκτέλεσης θα έπρεπε - μεταξύ άλλων - να είχε κατατεθεί εντός δύο μηνών από την υπογραφή της κατά το 2007, πράγμα που έχει παραλείψει η Αιτήτρια. Ο ισχύων Ν.81(Ι)/11, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ στις 29.7.11 έθεσε ως μια εκ των ων ουκ άνευ διατυπώσεων για την αποδοχή παρόμοιας σύμβασης στο Κτηματολογικό Γραφείο την κατάθεση της εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, όπως προνοείται στο άρθρο 3

(1)(γ). Παράλληλα, με το άρθρο 12, επί του οποίου και βασίζει την αίτηση της η Αιτήτρια, ο Νομοθέτης προνόησε ότι: «12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις της παραγράφου (γ) του εδαφίου

(1)του άρθρου 3 και της παραγράφου (β) του εδαφίου

(1)του άρθρου 6, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.» Είναι λοιπόν σαφές ότι γενικά παρέχεται εξουσία στο Δικαστήριο να επιτρέπει την εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης. Το μόνο ερώτημα είναι κατά πόσον αυτή η εξουσία αφορά και συμβάσεις οι οποίες είχαν συναφθεί προ της θέσπισης του Ν.81(Ι)/11, ιδιαίτερα ενόψει των Μεταβατικών αλλά και Ειδικών Μεταβατικών Διατάξεων εν σχέσει με τέτοιες συμβάσεις. Στηρίζοντας την αίτηση της στο άρθρο 12 η Αιτήτρια φαίνεται να εκλαμβάνει ότι ανεξαρτήτως του ότι έληξαν οι μεταβατικές περίοδοι δικαιούται να αιτηθεί την εκπρόθεσμη κατάθεση της σύμβασης στη βάση της γενικότερης πρόνοιας του πιο πάνω άρθρου. Όπως έχει αναφερθεί στην υπ. Αναφορικά με την αίτηση της Αικατερίνης (Κατερίνας) Θεοδώρου κ.ά., Πολ. Αίτ. 170/14, ημ. 7.11.14, το ζήτημα δεν είναι καθόλου διαδικαστικό, αλλά αντιθέτως ουσιώδες και σημαντικό καθότι σε τέτοιες περιπτώσεις ο αγοραστής αιτητής με την εκ των υστέρων κατάθεση της σύμβασης αποκτά το πλεονέκτημα της δυνατότητας έγερσης αγωγής για ειδική εκτέλεση και τη συνακόλουθη κτήση του αντικειμένου της αγοραπωλησίας εάν επιτύχει στην αγωγή του. Θα προσέθετα εδώ πως ο αγοραστής με την κατάθεση της σύμβασης αποκτά πλέον και την προστασία που προσφέρει το Μέρος VIB του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Ν.9/65 όπου μεταξύ άλλων προνοείται από το άρθρο 44ΙΘ ακόμα και αυτεπάγγελτη μεταβίβαση επ΄ ονόματι του και εξάλειψη οποιουδήποτε υφιστάμενου εμπράγματου βάρους, υποθήκης ή απαγόρευσης τυχόν βαρύνει το ακίνητο. Το όλο ζήτημα όμως δεν μπορεί να απαντηθεί χωρίς συνεξέταση και των άρθρων 16 και 16Α ως ειδικότερων προνοιών εν σχέσει με προηγηθείσες του Νόμου συμβάσεις. Το άρθρο 16 συνιστούσε Μεταβατική Διάταξη στον αρχικό Νόμο ενώ το άρθρο 16Α τιτλοφορείται ως Ειδική Μεταβατική Διάταξη η οποία προστέθηκε στον αρχικό Νόμο με τον τροποποιητικό Ν.32(Ι)/12. Αξίζει να παρατεθούν αυτούσια τα άρθρα αυτά τα οποία έχουν ως εξής: «16.

(1)Παρά τις διατάξεις του παρόντος Νόµου, συµβάσεις οι οποίες παραµένουν σε ισχύ και συνοµολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την ηµεροµηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόµου έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόµενη στον υπό κατάργηση περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόµο προθεσµία κατάθεσής τους, δύνανται, τηρουµένων των διατάξεων του άρθρου 3, να κατατεθούν εντός προθεσµίας έξι µηνών από την ηµεροµηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόµου.

(2)Οι διατάξεις του παρόντος Νόµου εφαρµόζονται και σε σχέση µε συµβάσεις που συνοµολογήθηκαν πριν από την ηµεροµηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόµου και οι οποίες είναι ήδη κατατεθειµένες στο αρµόδιο Επαρχιακό Κτηµατολογικό Γραφείο πριν από την έναρξη της ισχύος αυτού ή οι οποίες θα κατατεθούν σύµφωνα µε τις διατάξεις του εδαφίου

(1)ή του άρθρου 16Α ανεξάρτητα αν σε σχέση µε αυτές εκκρεµεί κατά την εν λόγω ηµεροµηνία οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία. 16Α. Χωρίς επηρεασµό των διατάξεων του άρθρου 16, συµβάσεις οι οποίες παραµένουν σε ισχύ και συνοµολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την έναρξη της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόµου του 2012 έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόµενη στον καταργηθέντα περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόµο ή στον παρόντα Νόµο προθεσµία κατάθεσης τους, ανάλογα µε την περίπτωση, δύνανται, τηρουµένων των διατάξεων του άρθρου 3, να κατατεθούν εντός προθεσµίας έξι µηνών από την ηµεροµηνία έναρξης της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόµου του 2012.» (η έμφαση είναι του παρόντος Δικαστηρίου) Στην υπ. Αναφορικά με την αίτηση της Αικατερίνης Θεοδώρου (ανωτέρω) ο Έντιμος Δικαστής Ναθαναήλ ακυρώνοντας (λόγω μη επίδοσης της αίτησης) το εκδοθέν πρωτοδίκως διάταγμα με το οποίο είχε επιτραπεί η εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης ανέφερε εν παρόδω: «Περαιτέρω, με τις μεταβατικές διατάξεις των άρθρων 16 και 16Α έγινε πρόνοια για συμβάσεις που συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν την έναρξη ισχύος του Νόμου, ώστε αν δεν κατατέθηκαν εντός της προηγούμενης προβλεπόμενης περιόδου χρόνου να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών, καθώς και για συμβάσεις που παραμένουν σε ισχύ, αλλά δεν κατατέθηκαν είτε με τον καταργηθέντα Νόμο Κεφ. 232, είτε με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικό) Νόμο αρ. 32(Ι)/2012, να κατατεθούν επίσης εντός έξι μηνών. .................................... Πέραν των ανωτέρω, είναι αμφίβολο κατά πόσο ο Νόμος έχει εδώ εφαρμογή, σημείο που εγείρουν οι αιτήτριες. Ο Νόμος άρχισε να ισχύει στις 29.7.2011 (άρθρο 17) και οι μεταβατικές του διατάξεις αφορούσαν τα μη κατατεθέντα συμβόλαια που ενώ δεν είχαν κατατεθεί προηγουμένως, μπορούσαν να κατατεθούν εντός έξι μηνών από τις 29.7.2011 (άρθρο 16

(1), ή, εντός έξι μηνών από την ισχύ του τροποποιητικού Νόμου αρ. 32(Ι)/2012, ημερ. 3.4.

1. Είναι πρόδηλο ότι η προθεσμία των έξι μηνών είχε προ πολλού εκπνεύσει πριν την καταχώρηση της Γενικής Αίτησης αρ. 63/2014.» (η έμφαση είναι του παρόντος Δικαστηρίου) Την πιο πάνω απόφαση επικαλέστηκε ο Έντιμος Πρόεδρος Μαλακτός στην Γ.Α.156/15, ημ. 28.4.16, απορρίπτοντας παρόμοια με την παρούσα αίτηση εν σχέσει με σύμβαση που είχε συνομολογηθεί το
2. Στην αίτηση για άδεια καταχώρισης certiorari εναντίον της εν λόγω απόφασης του, ήτοι στην υπ. Αναφορικά με την αίτηση του Konstantin Meshkov, Πολ. Αίτ. 53/16, ημ. 26.5.16, ο Έντιμος Δικαστής Γιασεμής είπε τα ακόλουθα: «Ως προς την ουσία του αιτήματος, όπως έχει, ήδη, αναφερθεί, σχετικές είναι οι πρόνοιες του άρθρου 12, ανωτέρω, και η ερμηνεία που ο ευπαίδευτος Πρόεδρος έδωσε σε αυτές, η οποία, παρατίθεται πιο πάνω. Περαιτέρω, στο πλαίσιο της απόφασής του, ο Πρόεδρος υπέδειξε, επίσης, ότι ο υπό αναφορά Νόμος, πρώτα, με το άρθρο 16, που υπήρχε σε αυτόν εξαρχής, και, στη συνέχεια, με το άρθρο 16Α, το οποίο εισήγαγε σε αυτόν ο τροποποιητικός Ν. 32

(1)/2012, προέβλεψε για τη δυνατότητα κατάθεσης έγκυρων συμβάσεων πώλησης γης, οι οποίες είχαν συνομολογηθεί πριν την έναρξη ισχύος του Ν. 81(Ι)/2011 και του Ν. 32(Ι)/2012, αλλά δεν είχαν κατατεθεί εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας του καταργηθέντος Νόμου, Κεφ. 232, ή του Ν. 81(Ι)/2011, αντίστοιχα. Τα εν λόγω άρθρα, όμως, έθεταν χρονικά όρια, εντός των οποίων μπορούσαν να κατατεθούν τέτοιες συμβάσεις, τα οποία έχουν παρέλθει προ πολλού. Η θέση δε, η οποία προτάθηκε εκ μέρους του αιτητή, είναι πως οι πρόνοιες, ανωτέρω, του άρθρου 12 εφαρμόζονται και στις περιπτώσεις που προβλέπονται από τα άρθρα 16 και 16Α, ώστε να μπορεί να ζητηθεί εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης σε σχέση και με αυτές. .................................... η δε ερμηνεία, ανωτέρω, που ο ευπαίδευτος Πρόεδρος έδωσε στο άρθρο 12, είναι, λογικά, εφικτή, με βάση τους καθιερωμένους κανόνες ερμηνείας νομοθετημάτων∙ από το περιεχόμενο του εν λόγω άρθρου, δε διαπιστώνεται να ήταν η πρόθεση του νομοθέτη να επεκτείνει την εφαρμογή του στις περιπτώσεις που προβλέπονται στα άρθρα 16 και 16Α. Αυτά αφορούσαν μεταβατικές περιόδους, που έδιναν την ευκαιρία για κατάθεση στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο συμβάσεων, οι οποίες είχαν συναφθεί πριν ο Ν. 81(Ι)/2011 και, στη συνέχεια, ο τροποποιητικός Ν. 32(Ι)/2012 τεθούν σε ισχύ. Περαιτέρω, ο αιτητής είχε την ευκαιρία να επωφεληθεί των προνοιών των άρθρων αυτών, όμως, προφανώς, δεν το έπραξε και, έτσι, δεν μπορεί να ισχυρίζεται ότι, εξαιτίας της απόφασης του Προέδρου, υπήρξε παραβίαση, σε βάρος του, των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης.» Είναι προφανές από όλα τα ανωτέρω πως όταν ο Νομοθέτης αναφέρεται με το άρθρο 12 σε χρονική περίοδο «. σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις .» εννοεί αφενός το άρθρο 3

(1)(γ) για την κατάθεση σύμβασης και αφετέρου το άρθρο 6

(1)(β) για την έγερση αγωγής. Εάν υπήρχε πρόθεση του Νομοθέτη να καλύπτονται με τις πρόνοιες του άρθρου 12 και οι παλαιότερες συμβάσεις δεν θα ήταν απαραίτητη η συμπερίληψη του άρθρου 16 στον αρχικό Νόμο. Θα αφήνετο το άρθρο 12 ως έχει και σε μια τέτοια περίπτωση αναμφίβολα η ερμηνεία θα ήταν ότι δεν υπάρχει διαφορετική αντιμετώπιση των παλαιών από τις μεταγενέστερες του Νόμου συμβάσεις. Αντί όμως οποιασδήποτε τέτοιας ρύθμισης ο Νομοθέτης επέλεξε να συμπεριλάβει το ειδικό άρθρο 16 για τις παλαιές συμβάσεις, οποτεδήποτε και αν είχαν υπογραφεί αυτές, παραχωρώντας ουσιαστικά 6 μήνες παράταση για την κατάθεση τους στο Κτηματολόγιο. Παρόμοιες ρυθμίσεις γίνονται παρά πολλές φορές σε Νόμους και για διάφορα θέματα. Κατ΄ αναλογίαν δύναται να λεχθεί πως τέτοια ήταν και η ρύθμιση της καθ΄ ύλην αρμοδιότητας για εκκρεμείς οικογενειακές υποθέσεις (κηδεμονία και επιμέλεια τέκνων) κατά τη θέσπιση του περί της Πρώτης Τροποποίησης του Συντάγματος Ν.95/89 και του περί Οικογενειακών Δικαστηρίων Ν.23/90, οι οποίες, αν δεν υπήρχε αντίθετη πρόβλεψη στον Νόμο, θα ήταν της αρμοδιότητας του Οικογενειακού Δικαστηρίου (όπως κρίθηκε στην Ιωάννου v. Ιωάννου

(1991)1 Α.Α.Δ. 186). Η μεταβατική διάταξη κάλυπτε τις εκκρεμείς υποθέσεις χωρίς να τίθεται ζήτημα εφαρμογής της γενικής πρόνοιας του Νόμου, κάτι το οποίο ισχύει και για την παρούσα περίπτωση. Η πρόθεση του Νομοθέτη επιβεβαιώνεται και από το ότι εν γνώσει του ότι είχε λήξει η αρχική 6μηνη περίοδος προχώρησε στη θέσπιση του τροποποιητικού Ν.32(Ι)/12 δίδοντας ουσιαστικά και δεύτερη 6μηνη παράταση για την κατάθεση των παλαιών συμβάσεων. Κατ΄ αναλογίαν, και πάλιν, προς τα όσα λέχθηκαν στην υπ. Δέσποινα Κυπριανού κ.ά. v. Πανεπιστημίου Κύπρου, Συν. Υπ. 1519/09 κ.ά. ημερ. 20.7.12 κρίνεται πως «[Η] όποια μεταβατική διάταξη δεν μπορεί να έχει ισχύ επ΄ αόριστον . έστω και αν αυτή εισήχθηκε .. πολύ αργότερα .» Κατάληξη Στη βάση όλων των πιο πάνω καταλήγω στο ότι αφενός υπήρχαν ειδικές μεταβατικές διατάξεις για την κατάθεση παλαιότερων του Νόμου συμβάσεων τις οποίες η Αιτήτρια δεν εκμεταλλεύτηκε και αφετέρου ότι το άρθρο 12 αφορά μόνο μεταγενέστερες του Νόμου συμβάσεις. Ως εκ τούτου δεν παρέχεται εξουσία από το άρθρο αυτό για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Δεν θεωρώ ότι η ύπαρξη συγκατάθεσης από τους πωλητές δίδει την εξουσία υπέρβασης προθεσμίας που έθεσε ο Νόμος ή ότι διαφοροποιεί καθ΄ οιονδήποτε τρόπον την κατάσταση. Κατά συνέπειαν η αίτηση απορρίπτεται. Καμιά διαταγή όσον αφορά τα έξοδα. (Υπ.).................. Χ.Β. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής ./ΚΚ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο