ΤΑΣΟΣ ΓΕΩΡΓΊΟΥ ν. ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ, Αρ. Αίτησης-Έφεσης: 374/2017, 28/9/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2017:A239 EΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Χ. Πογιατζή, Π.Ε.Δ. Αρ. Αίτησης-Έφεσης: 374/2017 Αναφορικά με τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο, 9/1965, όπως τροποποιήθηκε -και- Αναφορικά με τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, όπως τροποποιήθηκε ---------------------------------------------------------------------------------------- ΤΑΣΟΣ ΓΕΩΡΓΊΟΥ, ΑΙΤΗΤΗΣ-ΕΦΕΣΕΙΩΝ -και- ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ, ΚΑΘ' ΩΝ Η ΑΙΤΗΣΗ-ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΟΙ ---------------------------------------------------------------------------------------- Ημερομηνία: 28 Σεπτεμβρίου 2017 Εμφανίσεις: Για Εφεσείοντα/Αιτητή: Ντόρια Βαρωσιώτου για Γ. Γεωργιάδης και Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Για Εφεσιβλήτους/Καθ' ων η Αίτηση: Χριστίνα Ππεκρή για Χρυσαφίνης και Πολυβίου Δ.Ε.Π.Ε. --------------------------- Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα Έφεσή του, ο Εφεσείων εξαιτείται τις ακόλουθες θεραπείες: «Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου δια του οποίου να παραμερίζεται η Ειδοποίηση Τύπου «Θ», «Ι», «ΙΑ» και «ΙΒ» και/ή της ειδοποίησης για την σκοπούμενη πώληση και/ή πλειστηριασμό των ακινήτων του Αιτητή-Εφεσείοντα με αριθμό εγγραφής 2/2902, φύλλο-σχέδιο, τμήμα/21-45Ε1, 2, Τεμάχιο 2475 το οποίο βαρύνεται με αριθμό υποθήκης Υ10990/08 και των ακινήτων με αριθμό εγγραφής 0/7414, φύλλο-σχέδιο, τμήμα 21-52Ε1, 0, Τεμάχιο 6051, με αριθμό εγγραφής 0/7415, φύλλο-σχέδιο, τμήμα 21-52Ε1, 0, Τεμάχιο 6052, με αριθμό εγγραφής 0/7417, φύλλο-σχέδιο, τμήμα 21-52Ε1, 0, Τεμάχιο 6054 τα οποία βαρύνονται με τον αριθμό υποθήκης Υ4339/2007, του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας, τα οποία υποθηκεύτηκαν δυνάμει δηλώσεων σύμβασης υποθήκης ημερομηνιών 28/07/2008 και 29/03/2007 αντίστοιχα και οποιωνδήποτε άλλων ακινήτων που υποθηκεύτηκαν προς όφελος των δανείων με αριθμούς 357 01 4533244, 357 01 5424759, 357 01 5435319, 357 01 5454674, 357 01 5502148, 357 01 6764316 και 357 01 5475647 και άλλων συναφών συμφωνιών δανείων μεταξύ των διαδίκων και/ή δια των οποίων να διατάττεται η ακύρωση της απόφασης των Καθ' ων η Αίτηση-Εφεσιβλήτων για πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων ιδιοκτησίας του Αιτητή-Εφεσείοντα, η οποία θα γίνει στις 29/09/2017. Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου δια του οποίου να ακυρώνονται και/ή να αναστέλλονται οι οποιεσδήποτε διαδικασίες σε σχέση με την πώληση και/ή εκποίηση και/ή πλειστηριασμό των ανωτέρω ακινήτων και/ή οποιεσδήποτε διαδικασίες δυνάμει του Περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Νόμο του 1965 και ως έχει τροποποιηθεί και ειδικότερα αλλά όχι περιοριστικά στο Μέρος VIA, ένεκα της ακυρότητας και/ή του παραμερισμού των ειδοποιήσεων Τύπου «Θ», «I», «ΙΑ» και «ΙΒ». Γ. Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία ήθελε κρίνει υπό τις περιστάσεις ορθή και δίκαιη το Δικαστήριο. Δ. Έξοδα της παρούσας αίτησης πλέον ΦΠΑ.» Παραδεκτά Γεγονότα-Επίδικα Θέματα Εκείνο που ουσιαστικά επιδιώκει ο Εφεσείων με την παρούσα διαδικασία, είναι η ακύρωση και/ή ο παραμερισμός τόσο της διαδικασίας που οι Εφεσίβλητοι έχουν ενεργοποιήσει με βάση το Μέρος VIA του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο, 9/1965, για πώληση των πιο πάνω ενυπόθηκων ακινήτων του, καθώς και του ορισθέντος την 29/9/2017, προς τούτο πλειστηριασμού. Παρά το γεγονός ότι, με το πιο πάνω αιτητικό ο Εφεσείων επιδιώκει ένα μεγάλο εύρος θεραπειών, η δικηγόρος του κατά την αγόρευσή της παραδέχθηκε ότι, προς αποκρυστάλλωση των θέσεων του Εφεσείοντος, ξεκαθαρίζει πως είναι σε γνώση του πως η ειδοποίηση της οποίας ζητείται κυρίως και ουσιωδώς η ακύρωση, είναι η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», που αφορά στην πώληση και πλειστηριασμό των ακινήτων. Παρακάτω, ξεκαθαρίζει περαιτέρω ότι, το βασικό επιχείρημα στο οποίο στηρίζεται ο Εφεσείων είναι, επικαλούμενος το Άρθρο 44Γ
(3)(δ) του Ν.9/1965, όπως τροποποιήθηκε, η εκκρεμότητα αγωγής του Εφεσείοντος εναντίον των Εφεσιβλήτων, η οποία δύναται, υπό ορισμένες περιστάσεις, να αποτελεί λόγο παραμερισμού της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ». Συγκεκριμένα, το Άρθρο 44Γ
(3)(δ) προνοεί τα ακόλουθα: «
(3)Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός τριάντα
(30)ημερών από τηνημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο
(2)να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης, για τους ακόλουθους λόγους: (α) ................ (β) ................ (γ) ................ (δ) εκκρεμεί αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου για την ειδοποίηση που προβλέπεται στο εδάφιο
(1).» Είναι παραδεκτό ότι, από τις 31/3/2016, ήτοι πριν οι Εφεσίβλητοι είχαν ενεργοποιήσει τη διαδικασία για πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων με βάση το Μέρος VIA του Ν.9/1965, η οποία άρχισε να προωθείται στις 25/1/2017 με την έκδοση των Ειδοποιήσεων Τύπου «Θ» και «Ι», ο Εφεσείων καταχώρισε την αγωγή 1736/2016, στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας εναντίον των Εφεσιβλήτων. Τα επίδικα θέματα στα οποία πρέπει να απαντήσει το Δικαστήριο είναι τα ακόλουθα 2: (α) εάν η αγωγή που έχει καταχωριστεί από τον ενυπόθηκο οφειλέτη πριν ο ενυπόθηκος δανειστής αρχίσει τη διαδικασία για πώληση της ενυπόθηκης περιουσίας θεωρείται ως αγωγή στο πνεύμα του Άρθρου 44Γ
(3)(δ), πιο πάνω, και (β) εάν η απάντηση στο πιο πάνω ερώτημα είναι καταφατική, κατά πόσο η αγωγή 1736/2016, αυτή καθ' εαυτή, θεωρείται ότι εμπίπτει στην πιο πάνω πρόνοια. Συμπεράσματα Η απάντηση, κατά τη γνώμη μου, στο πρώτο ερώτημα πιο πάνω, κατά πόσο δηλαδή αγωγή που καταχωρίστηκε από τον ενυπόθηκο οφειλέτη, πριν την έναρξη της διαδικασίας πώλησης με βάση το Μέρος VIA του Ν.9/1965, εμπίπτει εντός των πλαισίων του Άρθρου 44Γ
(3)(δ), είναι καταφατική. Προς τούτο, υιοθετώ πλήρως το σκεπτικό της αδελφής Α.Ε.Δ. Λίας Μάρκου, στην Αίτηση/Έφεση 207/16, του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου, Μιχάλης Ανδρέα Ροδοσθένους κ.α. ν. Alpha Bank Cyprus Ltd, ημερομηνίας 28/11/2016, την οποία επικαλέστηκε η πλευρά του Εφεσείοντος όπως παρατίθεται αυτούσιο πιο κάτω: «Στο ερώτημα τώρα κατά πόσο το άρθρο 44Γ
(3)(δ) αφορά και αγωγή που τυχόν ο ενυπόθηκος οφειλέτης καταχωρεί πριν την επίδοση της ειδοποίησης τύπου I, π.χ. περιπτώσεις όπου πρώτα προηγείται η αγωγή του οφειλέτη για αμφισβήτηση, μεταξύ άλλων, του χρέους, μετέπειτα ο ενυπόθηκος δανειστής επιμένει σε προώθηση των διαδικασιών του Μέρους VIA του νόμου, οπότε επιδίδει την ειδοποίηση τύπου I και ακολούθως όταν περάσει η καθορισμένη προθεσμία εξόφλησης, επιδίδει, την ειδοποίηση τύπου ΙΑ: η απάντηση είναι καταφατική για τους εξής λόγους: Ο ενυπόθηκος οφειλέτης πληροφορείται για το ενδεχόμενο δικαίωμα του να προσφύγει στο Επαρχιακό Δικαστήριο και να αμφισβητήσει το χρέος κ.λ.π πριν από την επίδοση σε αυτόν της ειδοποίησης τύπου Ι, από το στάδιο δηλαδή των ειδοποιήσεων υπερημερίας οι οποίες (όπου ο δανειστής είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα) συνοδεύονται πάντοτε από την ειδοποίηση τύπου Θ (βλ. άρθρο 44(β)
(2)(α) του Νόμου. Και όπως ήδη επεξηγήθηκε, στην εν λόγω ειδοποίηση γίνεται ενημέρωση προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη του δικαιώματος του να προσφύγει στο Δικαστήριο και να αμφισβητήσει το χρέος, μέχρι και πριν την επίδοση σ' αυτόν της ειδοποίησης ΙΑ. Συνεπώς ο Νομοθέτης θέλησε να δώσει ευκαιρία στον ενυπόθηκο οφειλέτη και στο στάδιο που λαμβάνει την ειδοποίηση τύπου I αλλά και πριν, να καταχωρήσει αγωγή. Δεν νομίζω να ήταν πρόθεση του Νομοθέτη να απέκλειε από την εμβέλεια του άρθρου 44Γ
(3)(δ) και όσους οφειλέτες έχουν καταχωρήσει αγωγή με το ίδιο αντικείμενο ακόμα και πριν την παραλαβή της ειδοποίησης τύπου I. Σημασία έχει ότι πριν την επίδοση της ειδοποίησης τύπου ΙΑ εκκρεμεί αγωγή. Αν όμως το άρθρο 44Γ
(3)(δ) ερμηνευτεί ότι δεν καλύπτει αγωγές από οφειλέτες που καταχωρήθηκαν πριν την επίδοση της ειδοποίησης τύπου Ι, τότε τέτοια ερμηνεία θα οδηγούσε σε παράδοξα αποτελέσματα ως το εξής παράδειγμα: Ενυπόθηκος οφειλέτης λαμβάνει ειδοποίηση υπερημερίας από τράπεζα μαζί μάλιστα με την ειδοποίηση τύπου Θ με την οποία πληροφορείται για το ενδεχόμενο δικαίωμα του να προσφύγει στο Επαρχιακό Δικαστήριο και να αμφισβητήσει το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει στην απαίτηση του χρέους. Έτσι ο ενυπόθηκος οφειλέτης καταχωρεί άμεσα σχετική αγωγή και πάντως πριν λάβει την ειδοποίηση τύπου I. Σύμφωνα με τέτοια ερμηνεία, με την οποία το Δικαστήριο διαφωνεί, εκείνη η περίπτωση δεν θα καλύπτεται από το άρθρο 44Γ
(3)(δ) και ο ενυπόθηκος δανειστής θα μπορεί να προχωρήσει με την επίδοση της ειδοποίησης τύπου I και ακολούθως, στο κατάλληλο χρονικό σημείο, στην επίδοση της ειδοποίησης τύπου ΙΑ. Ενώ άλλος ενυπόθηκος οφειλέτης που καταχωρεί πανομοιότυπη αγωγή αργότερα και μάλιστα μετά την ειδοποίηση τύπου Ι θα μπορεί να εμποδίσει τον ενυπόθηκο δανειστή από του να του επιδώσει την ειδοποίηση τύπου ΙΑ.» Οι Εφεσίβλητοι προβάλλουν ως επιχείρημα, το λεκτικό του Άρθρου 44Γ
(3)(δ), το οποίο θεωρούν σαφές. Η αγωγή θα πρέπει να αφορά στην Ειδοποίηση Τύπου Ι, όπως προνοείται από το Άρθρο 44Γ
(1). Με βάση το εν λόγω εδάφιο, η Ειδοποίηση Τύπου Ι είναι αυτή που εκδίδει και επιδίδει ο ενυπόθηκος δανειστής στον ενυπόθηκο οφειλέτη και η οποία συνοδεύεται από «κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξη του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των τριάντα
(30)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού.» Μάλιστα ο Τύπος Ι που πρέπει να ακολουθηθεί, καταγράφεται ρητά στο Δεύτερο Παράρτημα του Ν.9/1965. Διαφωνώ με το πιο πάνω επιχείρημα καθότι, τέτοια ερμηνεία θα περιόριζε τα δικαιώματα του ενυπόθηκου οφειλέτη τόσο στο χρονικό διάστημα που θα του διδόταν δικαίωμα καταχώρισης αγωγής, αλλά και στο εύρος των αμφισβητήσεων του. Δηλαδή θα περιόριζε ουσιαστικά το δικαίωμα του να προσφύγει στο Δικαστήριο επιζητώντας τις θεραπείες που επιθυμεί. Και αυτό γιατί θα περιόριζε το χρονικό διάστημα καταχώρισης αγωγής από την επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου Ι μέχρι και την επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, χρονικό διάστημα, πολύ στενό. Φυσικά μετά την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ παρέχεται από το Νόμο δικαίωμα προσφυγής στο Δικαστήριο με Αίτηση/Έφεση, διαδικασία που ακολούθησε στην παρούσα περίπτωση ο Εφεσείων. Επιπρόσθετα, πρέπει να ληφθεί υπ' όψιν και το Άρθρο 44Β
(3)του Ν.9/1965, το οποίο δίδει δικαίωμα, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, προσφυγής στο Δικαστήριο και το οποίο προνοεί: «
(3)Εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά στο παρόν Μέρος, οι διατάξεις του παρόντος άρθρου δεν αποκλείουν τον ενυπόθηκο εφειλέτη ή οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο από του να ασκήσει το δικαίωμά του να προχωρήσει με ένδικα μέσα ενώπιον Επαρχιακού Δικαστηρίου με βάση οποιουσδήποτε άλλους εν ισχύι νόμους και κανονισμούς αμφισβητώντας το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να κινεί τις διαδικασίες και να επιζητεί θεραπείες που προβλέπονται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους». Η ερμηνεία που επιχειρούν να δώσουν οι Εφεσίβλητοι στον ορισμό της «αγωγής» για την Ειδοποίηση Τύπου Ι, όπως προνοείται στο Άρθρο 44Γ
(3)(δ), είναι πολύ στενή. Υπάρχει όντως κάποια ασάφεια και κενό στο λεκτικό του Νόμου, αφού θεωρώ ότι η κατά λέξη και κυριολεξία (literal) ερμηνεία, θα ήταν εκτός του πνεύματος της σχετικής νομοθεσίας. Δηλαδή θα περιόριζε τα δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή και χρονικά σε στενά πλαίσια αλλά και το εύρος των αμφισβητήσεων που θα μπορούσε να εγείρει, αφού αυτές θα περιορίζονταν μόνο στο διαδικαστικό μέρος της Ειδοποίησης Τύπου Ι, ενώ στο ουσιαστικό μέρος, στα θέματα που προνοούνται στην εν λόγω Ειδοποίηση και καταγράφονται πιο πάνω. Αποτελεί βασική αρχή της ερμηνείας νομοθετημάτων ότι το καθήκον του Δικαστηρίου είναι να εντοπίζει την πρόθεση του νομοθέτη. Όταν το λεκτικό είναι σαφές, αποδίδεται από το Δικαστήριο η φυσική γραμματική έννοια των λέξεων. Εκεί που χρήζει διασάφησης, ερμηνεύεται κατά τρόπο που αποδίδει την πρόθεση και σκοπό του νομοθέτη. Η λεκτική διατύπωση της νομοθετικής διάταξης αποτελεί την αφετηρία, αλλά και το όριο των ερμηνευτικών προσπαθειών. Βλ. μεταξύ άλλων, Γ.Π. Β Κυνήγι-Κυνολογία Λτδ ν. Αστυνομίας, ECLI:CY:AD:2017:B163, Ποιν. Έφ. 122/15, ημερ. 8/5/2017, Δ. Γαλατάκης Λτδ ν. Δημοκρατίας
(2008)3 Α.Α.Δ. 78, Southfields Industries Ltd ν. Δήμου Λευκωσίας
(1995)3 Α.Α.Δ. 59. Στην παρούσα περίπτωση, θεωρώ ότι σκοπός του νομοθέτη ήταν όπως, ο ενυπόθηκος οφειλέτης εφόσον διεκδίκησε τα δικαιώματά του με αγωγή, μη τελεί υπό καθεστώς πίεσης μέχρι την τελική απόφανση του Δικαστηρίου. Γι' αυτό θεωρώ ότι οποιαδήποτε αγωγή καταχωριστεί πριν από την επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ και αφορά είτε στην διαδικασία, τύπο, είτε στην ουσία των στοιχείων που εμπεριέχει η Ειδοποίηση Τύπου Ι, είναι «αγωγή» που εμπίπτει εντός της πρόνοιας του Άρθρου 44Γ
(3)(δ). Άλλη ερμηνεία θα οδηγούσε πιθανόν σε παράλογα αποτελέσματα αφού θα υποχρέωνε ενυπόθηκο οφειλέτη που είχε ήδη καταχωρίσει αγωγή, να καταχωρίσει και άλλη αγωγή στο διάστημα μεταξύ των Ειδοποιήσεων Τύπου Ι και ΙΑ. Κάτι τέτοιο ίσως να αποτελούσε και κατάχρηση διαδικασίας αφού η πρακτική και νομικές αρχές της κατάχρησης διαδικασίας δεν ατονούν και εφαρμόζονται και σε περιπτώσεις, παρόμοιες με την παρούσα. Μία βασική αρχή της κατάχρησης διαδικασίας είναι η επιδίωξη του ίδιου βασικά σκοπού με δύο παράλληλες διαδικασίες. Επανερχόμενος στα γεγονότα της παρούσας περίπτωσης, διαπιστώνεται ότι, με την αγωγή 1736/16, που καταχώρισε ο Εφεσείων αμφισβητεί την εγκυρότητα των συμφωνιών δυνάμει των οποίων υποθήκευσε τα επίδικα ακίνητα. Αμφισβητεί επιπρόσθετα τις χρεώσεις που μονομερώς επέβαλαν οι Εφεσίβλητοι στον Εφεσείοντα ως υψηλές, αντισυμβατικές και παράνομες. Και εάν ακόμη καταχώριζε άλλη αγωγή όπως ισχυρίζονται οι Εφεσίβλητοι, οι θεραπείες που θα επιζητούσε, θα ήταν βασικά οι ίδιες. Κατά συνέπεια θεωρώ την αγωγή 1736/16, ως αγωγή εμπίπτουσα στις πρόνοιες του Άρθρου 44Γ
(3)(δ). Κατάληξη Για όλους τους πιο πάνω λόγους, η παρούσα Αίτηση/Έφεση, επιτυγχάνει. Εκδίδεται Διάταγμα παραμερισμού των Ειδοποιήσεων Τύπου ΙΑ που εκδόθηκαν και αφορούν στα επίδικα ακίνητα, πιο πάνω. Επιπρόσθετα και ως αποτέλεσμα αυτών, εκδίδεται Διάταγμα ακύρωσης του πλειστηριασμού ο οποίος είναι ορισμένος στις 29/9/2017. Τα Έξοδα της διαδικασίας επιδικάζονται υπέρ του Εφεσείοντος και σε βάρος των Εφεσιβλήτων όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή. [Υπ.] Χ. Ι. Πογιατζής, Π.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /εκ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο