← Κύπρος

ANTONIS TSANGARIS DEVELOPMENT LTD ν. Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κ.α., Έφεση/Αίτηση αρ. 360/2016, 21/12/2017

ANTONIS TSANGARIS DEVELOPMENT LTD ν. Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κ.α., Έφεση/Αίτηση αρ. 360/2016, 21/12/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2017:A400 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Α.Κ.Λυκούργου, Α.Ε.Δ. Έφεση/Αίτηση αρ. 360/2016 Aναφορικά με τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμο, Κεφ.224 ως έχει τροποποιηθεί και αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (9/1965) ως έχει τροποποιηθεί. Μεταξύ: ANTONIS TSANGARIS DEVELOPMENT LTD Εφεσείοντες/Αιτητές και 1) Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας 2) Ροζίτα Βαρτινέ Ανδρέα Τοφαρίδη Εφεσίβλητων/Καθ΄ων η αίτηση 21 Δεκεμβρίου,

  1. Για τους εφεσείοντες, εμφανίζεται ο κ.Χρ.Ευαγγέλου για τους κ.κ.Κύπρος Ανδρέου Δ.Ε.Π.Ε. Για τον εφεσίβλητο αρ.1, εμφανίζεται η κα Μ.Τσαγκάρη για το Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Για την εφεσίβλητη αρ.2, εμφανίζεται ο κ.Η.Ν.Ηρακλέους Α Π Ο Φ Α Σ Η Oι εφεσείοντες επιδιώκουν την ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας («ο Διευθυντής») ημερ. 20.07.2016 δια της οποίας απερρίφθηκε ένστασή τους και απεφασίστηκε η μεταβίβαση ακινήτου που τους ανήκει επ΄ονόματι της εφεσίβλητης αρ.
  2. Η προκείμενη έφεση κατεχωρίστηκε δυνάμει του άρθρου 51 των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμων (Ν.9/1965, ως αυτός τροποποιήθηκε στη συνέχεια - εφεξής «οι Νόμοι») και των άρθρων 80 και 81 τoυ περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου (Κεφ. 224, ως αυτό τροποποιήθηκε στη συνέχεια). Oι νομοθετικές αυτές διατάξεις καταγράφονται στο σώμα της έφεσης ως μέρος του νομικού της υποβάθρου. Η απόφαση του Διευθυντή ημερ. 20.07.2016 εξεδόθηκε στα πλαίσια εξέτασης αίτησης που υπέβαλε η εφεσίβλητη αρ.2 ζητώντας την εγγραφή, επ΄ονόματί της, διαμερίσματος ανεγερθέντος από τους εφεσείοντες επί τεμαχίου το οποίο τους ανήκει. Πρόκειται για το διαμέρισμα αρ. Δ.401 στο συγκρότημα «Rania Court no.5», με αριθμό εγγραφής 0/17497, Φ/Σχ.21/55 W.2, τεμάχιο 2432, ενορία Αγίου Δημητρίου, Στρόβολος («το επίδικο διαμέρισμα»). Η εφεσίβλητη αγόρασε το επίδικο διαμέρισμα στις 09.04.2002 και κατέθεσε το σχετικό πωλητήριο έγγραφο στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, στις 15.04.
  3. Στις 23.09.2015, και επικαλούμενη τις διατάξεις των Νόμων, η εφεσίβλητη αρ.2 απετάθηκε στον κατά τόπον αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λευκωσίας («ο Κτηματολογικός Λειτουργός») και ζήτησε την επ΄ονόματι της μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος. Ο Κτηματολογικός Λειτουργός ειδοποίησε σχετικώς τους εφεσείοντες οι οποίοι υπέβαλαν ένσταση στην μεταβίβαση αυτή. Όμως, ο Διευθυντής απέρριψε την ένσταση των εφεσειόντων και στις 20.07.2016 απεφάσισε την μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος επ΄ονόματί της εφεσίβλητης αρ.
  4. Σημειώνεται πως η δυνατότητα του εφεσιβλήτου αρ.1 να μεταβιβάζει, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, ακίνητο στον αγοραστή, ο οποίος κατέβαλε πλήρως το τίμημα πώλησης στον πωλητή εισήχθηκε στην Κυπριακή έννομη τάξη δια του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) (Αρ.10) Νόμου του 2015 (Ν.139(Ι)/2015). Ο Ν.139(Ι)/2015τέθηκε σε ισχύ από την ημερομηνία δημοσίευσής του στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, δηλαδή στις 04.09.2015, και προσθέτει, στο βασικό νόμο και συγκεκριμένα στο «ΜΕΡΟΣ VIB: ΠΡΟΣΤΑΣΤΙΑ ΑΓΟΡΑΣΤΩΝ», σειρά άρθρων. Τα άρθρα αυτά, μεταξύ άλλων και αδρομερώς, διαλαμβάνουν τις εξής πρόνοιες: Ο αγοραστής ακινήτου, εφ΄όσον έχει ήδη καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, δύναται να ζητήσει από τον Διευθυντή την μεταβίβαση του ακινήτου αυτού υπό την προϋπόθεση ότι έχει καταβάλει πλήρως το τίμημα της πώλησης και υπάρχει ή είναι εφικτό να υπάρξει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου (άρθρα 44ΙΗ, 44ΙΘ και 44Κ). Τότε, ο Διευθυντής γνωστοποιεί στον αγοραστή, τον πωλητή, τον ενυπόθηκο δανειστή και σε κάθε πρόσωπο προς όφελος του οποίου ενδεχομένως να επενεργεί εμπράγματο βάρος και/ή απαγόρευση την πρόθεσή του να μεταβιβάσει το ακίνητο επ΄ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση σαράντα-πέντε

(45)ημερών. Η γνωστοποίηση αυτή γίνεται δια της επίδοσης γραπτής ειδοποίησης εκδοθείσας επί του Τύπου «ΙΕ».Ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής καθώς και κάθε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου ενδεχομένως να επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται, εντός σαράντα-πέντε
(45)ημερών από την παραλαβή της προαναφερθείσας ειδοποίησης, να υποβάλει ένσταση ενώπιον του Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) δεν εξεπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή (β) η σύμβαση μεταξύ αγοραστή και πωλητή είναι άκυρη και/ή έχει τερματιστεί δυνάμει δικαστικού διατάγματος. Σε περίπτωση παράλειψης υποβολής ένστασης, ως προαναφέρεται, ή σε περίπτωση αποτυχίας τεκμηρίωσης υποβληθείσας ένστασης, ο Διευθυντής προβαίνει σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης, εάν υπάρχουν, και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ΄ονόματι του αγοραστή. Εφ΄όσον κριθεί πως πληρούνται οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση υποθήκης, εμπράγματου βάρους ή απαγόρευσης, τα οποία ενδεχομένως να βαραίνουν το ακίνητο, και εφ΄όσον κριθεί πως πληρούνται οι προϋποθέσεις για την μεταβίβαση του ακινήτου επ΄όνόματι του αγοραστή, ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή και τον πωλητή έγγραφες ειδοποιήσεις επί των Τύπων «ΙΣΤ» και «ΙΖ», αντιστοίχως (άρθρο 44ΚΓ). Οι εφεσείοντες εγκαλούν την απόφαση του Διευθυντή ημερ. 20.07.2017 για σωρεία λόγων, οι κυριότεροι των οποίων συνοψίζονται ως εξής:
(1)Οι Νόμοι δεν εφαρμόζονται στην προκείμενη περίπτωση εφ΄όσον οι τίτλοι ιδιοκτησίας έχουν εκδοθεί, η εφεσίβλητη αρ.2 δεν θεωρείται «εγκλωβισμένη αγοράστρια» και το επίδικο διαμέρισμα δεν είναι ενυπόθηκο. Οι εφεσείοντες δύνανται να προβούν οι ίδιοι στην μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος επ΄ονόματί της εφεσίβλητης αρ.2 νοουμένου ότι αυτή θα εξοφλήσει τις οφειλές της προς αυτούς.
(2)Η απόφαση λήφθηκε υπό το καθεστώς πλάνης όσον αφορά στα ουσιώδη γεγονότα. Ο Διευθυντής εξέδωσε την απόφαση χωρίς να προηγηθεί δέουσα έρευνα και χωρίς να λάβει υπ΄όψιν ουσιώδη γεγονότα. Συγκεκριμένα, ο Διευθυντής δεν έλαβε υπ΄όψιν το γεγονός ότι η εφεσίβλητη αρ.2 εξακολουθεί να οφείλει στους εφεσείοντες φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, τέλη, έξοδα ασφάλειας οικοδομής και έξοδα εγγυητικών επιστολών οι οποίες εξεδόθηκαν από τραπεζικό οργανισμό προς το σκοπό εξασφάλισης της δανειοδότησης της εφεσίβλητης αρ.2 για την αγορά του επίδικου διαμερίσματος.
(3)Η απόφαση είναι αναιτιολόγητη. Εξ αρχής σημειώνεται πως ο δικαστικός έλεγχος της απόφασης του Διευθυντή ημερ. 20.07.2016 θα περιοριστεί στους λόγους ακύρωσης που προβάλλουν οι εφεσείοντες. Η έφεση αντιμετωπίζει τις γραπτές ενστάσεις των εφεσιβλήτων αρ.1 και 2 οι οποίες κατεχωρίστηκαν στις 03.11.2016. Επειδή κάποιοι από τους λόγους των ενστάσεων είναι κοινοί, κρίνεται ευχερέστερη η παράθεσή τους κατά τρόπον αθροιστικό. Οι λόγοι των ενστάσεων συνοψίζονται ως εξής:
(1)Η έφεση είναι νόμω και ουσία αβάσιμη.
(2)Η έφεση είναι καταχρηστική.
(3)Η απόφαση του Διευθυντή ημερ. 20.07.2016 είναι ορθή, έγκυρη, σύμφωνη με τους Νόμους και αιτιολογημένη και αποτελεί προϊόν δέουσας έρευνας και συνεκτίμησης όλων των ουσιωδών γεγονότων.
(4)Η ένορκη δήλωση του Αντώνη Τσαγκάρη, η οποία υποστηρίζει την έφεση, είναι παράτυπη, αντικανονική, ατεκμηρίωτη, παραπλανητική και ελλειπτική ως προς ουσιώδεις ισχυρισμούς. Επιπλέον, δια της ένορκης αυτής δήλωσης προβάλλονται παράλογοι και αντινομικοί ισχυρισμοί.
(5)Η προκείμενη περίπτωση ρυθμίζεται από τα άρθρα 44ΙΗ έως και 44ΚΖ των Νόμων εφ΄όσων το επίδικο διαμέρισμα βαρύνεται με σύμβαση η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Την ένσταση του εφεσιβλήτου αρ.1 υποστηρίζει ένορκη δήλωση της Οδύσσειας Χρυσοστόμου, Κτηματολογικής Λειτουργού. Την ένσταση της εφεσίβλητης αρ.2 υποστηρίζει ένορκη δήλωση της ιδίας καθώς και του αδελφού της Χρίστου Τοφαρίδη. Κατόπιν αδείας του Δικαστηρίου, κατεχωρίστηκε, εκ μέρους των εφεσειόντων, συμπληρωματική ένορκη δήλωση του Αντώνη Τσαγκάρη ημερ. 10.02.2017 καθώς και απαντητικές ένορκες δηλώσεις της εφεσίβλητης αρ.2 και της Μαρίας Παντελίδου ημερ. 28.02.2017 (σχετικό το διάταγμα ημερ. 03.02.2017). Επιπλέον, κατά την ακρόαση της υπόθεσης, οι εφεσείοντες κάλεσαν ως μάρτυρα το Χριστάκη Πολυκάρπου, Ανώτερο Τεχνικό στον Κλάδο Αδειών Οικοδομής και Διαίρεσης Γης στο Δήμο Στροβόλου. Ο μάρτυς κατέθεσε εν σχέσει με την πορεία έκδοσης της σχετικής, με το συγκρότημα «Rania Court no.5» άδειας οικοδομής. Μελετήθηκαν τα επίδικα νομικά ζητήματα και εξετάσθηκε η μαρτυρία υπό το πρίσμα και των όσων οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων υπεστήριξαν δια των αγορεύσεών τους. Σημειώνονται και διατυπώνονται τα εξής:
(1)Αναντίλεκτο πραγματικά πλαίσιο αποτελούν τα εξής γεγονότα: (α) Το επίδικο διαμέρισμα αποτελεί μέρος του συγκροτήματος «Rania Court no.5», το οποίο ανηγέρθηκε επί του ακινήτου με εγγραφή αρ.Ν1643, τεμάχιο αρ. 1502, Φ/Σχ.21/55W
  1. Αρχικώς το ακίνητο επί του οποίου ανηγέρθηκε το συγκρότημα ήταν υποθηκευμένο. Στις 05.07.2016 το ακίνητο απηλλάγηκε από την υποθήκη και σήμερα είναι ελεύθερο από κάθε εμπράγματο βάρος. (β) Το σχετικό με το επίδικο διαμέρισμα πωλητήριο έγγραφο συνομολογήθηκε μεταξύ των εφεσειόντων (ως πωλητή) και της εφεσίβλητης αρ. 2 (ως αγοράστριας) στις 09.04.
  2. Ως τίμημα πώλησης συνεφωνήθηκε το ποσόν των Λ.Κ.66.
  3. Επιπλέον, δυνάμει του όρου 6 του πωλητηρίου εγγράφου, συνεφωνήθηκε όπως «
  4. Τα μεταβιβαστικά δικαιώματα ως και οιαδήποτε έτερα έξοδα και τέλη σχετιζόμενα αμέσως ή εμμέσως προς την μεταβίβαση, θα βαρύνουν αποκλειστικώς τον ΑΓΟΡΑΣΤΗ» (τεκμήριο «Α» στην ένορκη δήλωση της Οδύσσειας Χρυσοστόμου). (γ) Το πωλητήριο έγγραφο κατετέθηκε στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, στις 15.04.
  5. Η κατάθεση φέρει αναφορά ΠΩΕ 623/2002 («τεκμήριο «Α» στην ένορκη δήλωση της Οδύσσειας Χρυσοστόμου). (δ) Το τίμημα πώλησης εξοφλήθηκε στις 21.11.2002, οπότε και κατεβλήθηκε η τελευταία δόση (τεκμήριο «Δ» στην ένορκη δήλωση της Οδύσσειας Χρυσοστόμου). (ε) Η εφεσίβλητη αρ.2 έλαβε κατοχή του επίδικου διαμερίσματος κατά το έτος 2002 και έκτοτε το κατέχει και το χρησιμοποιεί. (στ) Το επίδικο διαμέρισμα διαθέτει ξεχωριστό τίτλο εγγραφής. (ζ) Με αίτηση, την οποίαν υπέβαλε στις 23.09.2015 ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας (αίτηση υπό αναφοράν Α.Ε.Δ. 452/2015), η εφεσίβλητη αρ.2 ζήτησε την επ΄ονόματί της μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος, επικαλούμενη τις πρόνοιες των Νόμων και παρουσιάζοντας τις αποδείξεις εξόφλησης του τιμήματος πώλησης (τεκμήριο «Δ» στην ένορκη δήλωση της Οδύσσειας Χρυσοστόμου). (ζ) Δια της επιστολής του ημερ. 20.05.2016 ο Κτηματολογικός Λειτουργός ζήτησε από την εφεσίβλητη αρ.2 την προσκόμιση βεβαιώσεων καταβολής φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας, τέλους ακίνητης ιδιοκτησίας και αποχετευτικών τελών εν σχέσει με το επίδικο διαμέρισμα (τεκμήριο «Ε» στην ένορκη δήλωση της Οδύσσειας Χρυσοστόμου). (η) Η εφεσίβλητη αρ.2 προσεκόμισε τις ζητηθείσες βεβαιώσεις (τεκμήρια «Στ1 έως και 3» στην ένορκη δήλωση της Οδύσσειας Χρυσοστόμου). (θ) Περαιτέρω, δια της δήλωσής της ημερ. 17.06.2016 η εφεσίβλητη αρ.2 αναλαμβάνει να καταβάλει «το ποσό που (της) αναλογεί όσον αφορά το φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας καθώς και το ποσό που αφορά Δημοτικούς Φόρους και Αποχετευτικό, αφού (της) παρουσιάσει τις αποδείξεις των πληρωμών που έγιναν από την πωλήτρια εταιρεία». Όμως, αρνείται να καταβάλει «τα έξοδα των εγγυητικών επιστολών (γιατί δεν υπάρχει καμμιά αναφορά στη συμφωνία πώλησης ότι θα πρέπει να καταβάλ(ει) το πιο πάνω ποσό» (τεκμήριο «Θ» στην ένορκη δήλωση της Οδύσσειας Χρυσοστόμου). (ι) Επειδή κρίθηκε πως η αίτηση υπό αναφοράν Α.Ε.Δ. 452/2015 πληρούσε τις νόμιμες προϋποθέσεις, στις 28.06.2016 ο Κτηματολογικός Λειτουργός εξέδωσε ειδοποίηση επί του Τύπου «ΙΕ» των Νόμων δια της οποίας αναγγέλλει την πρόθεσή του να μεταβιβάσει το επίδικο διαμέρισμα επ΄ονόματι της εφεσίβλητης αρ.2 και την οποίαν επέδωσε στους εφεσείοντες, ως ενδιαφερομένους («τεκμήριο Ζ» στην ένορκη δήλωση της Οδύσσειας Χρυσοστόμου). (ια) Στις 12.07.2016 οι εφεσείοντες υπέβαλαν ένσταση ισχυριζόμενοι πως η εφεσίβλητη αρ.2 «οφείλει προς (αυτούς)...όλους τους φόρους και τέλη από την ημέρα παραλαβής του ακινήτου μέχρι σήμερα βάσει του Πωλητηρίου Εγγράφου παράγραφος
  6. Επιπλέον οφείλει τα έξοδα της ΕΓΓΥΗΤΙΚΗΣ ΕΠΙΣΤΟΛΗΣ ΠΟΥ εκδόθηκε για την εξασφάλιση δανείου και Τίτλου Ιδιοκτησίας ..(ως επίσης και) τις χρεώσεις του Φόρου Ακίνητης Ιδιοκτησίας» (τεκμήριο «Η» στην ένορκη δήλωση της Οδύσσειας Χρυσοστόμου (ιβ) Δια της απόφασής του ημερ. 20.07.2016, ο Διευθυντής απέρριψε την ένσταση των εφεσειόντων δίδοντας την εξής αιτιολογία: (Ι) Οι λόγοι που αναφέρονται στην ένσταση δεν εμποδίζουν την μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος. (ΙΙ) Η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 09.04.2002 υπό αναφοράν ΠΩΕ 623/2002 υπήρξε νομότυπη (ΙΙΙ) Η εφεσίβλητη αρ.2 εξόφλησε το τίμημα πώλησης. (ΙV) Η εφεσίβλητη αρ.2 ανέλαβε να πληρώσει τους σχετικούς φόρους και τα τέλη.
(2)Κρίνεται χρήσιμο να παρατεθεί το κείμενο της εγκαλούμενης απόφασης του Διευθυντή ημερ. 20.07.2016 (τεκμήριο 5 στην ένορκη δήλωση Αντώνη Τσαγκάρη, η οποία υποστηρίζει την έφεση): «................. Κύριοι, Θέμα: ΑΕΑ452/2015 - Ένσταση για μεταβίβαση του ακινήτου με αρ.εγγραφής 0/17497, Φ/Σχ.21/55w2, τεμάχιο 2432, Στρόβολος - Άγιος Δημήτριος, επ΄ονόματι της Ροζίτα Βαρτινέ Ανδρέα Τοφαρίδη Αναφορικά με το πιο πάνω θέμα και την επιστολή σας ημερ. 12.07.16, σας πληροφορώ ότι η ένσταση σας στη μεταβίβαση του πιο πάνω ακινήτου δεν γίνεται αποδεχτή και απορρίπτεται για τους πιο κάτω λόγους:
  1. Οι λόγοι που αναφέρονται στην ένστασή σας σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου αρ.9/1965 όπως έχει τροποποιηθεί με τον Ν.139(Ι)/2015, δεν εμποδίζουν τον Διευθυντή να προχωρήσει στην μεταβίβαση του πιο πάνω ακινήτου.
  2. Η κατάθεση της σύμβασης πώλησης ημερομηνίας 09.04.2002 (ΠΩΕ623/2002) έγινε δεκτή στο Γραφείο μου στις 15.04.2002 επειδή ετηρήθηκαν όλες οι αναγκαίες διατυπώσεις, όπως αυτές προβλέπονταν στην τότε ισχύουσα νομοθεσία, ήτοι στον Περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ.
  4. Με βάση τις αποδείξεις που κατατέθηκαν από την αγοράστρια Ροζίτα Βαρτινέ Ανδρέα Τοφαρίδη στον φακ. ΑΕΑ452/15, φαίνεται ότι έχει εξοφλήσει πλήρως το τίμημα πώλησης σύμφωνα με το κατατεθειμένο πωλητήριο έγγραφο αρ. ΠΩΕ623/
  5. Όσον αφορά τους φόρους και τα τέλη, επισυνάπτεται δήλωση των αγοραστών.
  6. Σημειώστε ότι ο Διευθυντής θα προχωρήσει στην μεταβίβαση του ακινήτου επ΄ονόματι, της αγοράστριας Ροζίτα Βαρτινε Ανδρέα Τοφαρίδη Α.Δ.Τ. 769611, εκτός εάν προσκομίσετε, εντός τριάντα
(30)ημερών, διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει διαφορετικά.....» Ομοίως, κρίνεται χρήσιμο να παρατεθεί το κείμενο της ένστασης που υπέβαλαν οι εφεσείοντες στις 12.07.2016 όταν ειδοποιήθηκαν για την πρόθεση του Διευθυντή να μεταβιβάσει το επίδικο διαμέρισμα επ΄ονόματί της εφεσίβλητης αρ.2: «.......................... ΥΠΟΒΟΛΗ ΕΝΣΤΑΣΗΣ ΣΕ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Η ΑΙΤΗΣΗΣ ΜΕΤΑΦΟΡΑΣ ΥΠΟΘΗΚΗΣ, ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ ΒΑΡΟΥΣ Η ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΗΣ Αρ.Αίτησης: ΑΕΑ 452/15 Αναφορικά με τη πιο πάνω αίτηση της ΡΟΖΙΤΑΣ ΒΑΡΤΙΝΕ ΤΟΦΑΡΙΔΗ για μεταβίβαση του ακίνητου με αρ.Εγγραφής 0/17497, Φ./Σ.21/55W2, τεμάχιο 2432 ΔΗΜΟΣ ΣΤΡΟΒΟΛΟΥ που αγόρασε με αρ. ΠΩΕ 623/02 ημερ. 9-4-02 ΥΠΟΒΑΛΛΩ ΕΝΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΤΟΥ ΠΙΟ ΠΆΝΩ ΑΚΙΝΗΤΟΥ για τους πιο κάτω λόγους: Η πιο πάνω αγοράστρια οφείλει προς τη εταιρεία όλους τους φόρους και τέλη από τη ημέρα παραλαβής το ακίνητου μέχρι σήμερα βάσει του Πωλητηρίου Εγγράφου παράγραφος 6. Επιπλέον οφείλει τα έξοδα της ΕΓΓΥΗΤΙΚΗΣ ΕΠΙΣΤΟΛΗΣ που εκδόθηκε για εξασφάλιση δανείου και Τίτλου Ιδιοκτησίας. Τέλος σας ενημερώνω ότι Ο ΠΩΛΗΤΗΣ μετά τη παραλαβή των Τίτλων Ιδιοκτησίας της οικοδομής έχει προχωρήσει στη κατάθεση των Τίτλων Ιδιοκτησίας στο Φόρο Ακίνητης Ιδιοκτησίας και εντός των ημερών θα έχουμε τις χρεώσεις του Φόρου Ακίνητης ιδιοκτησίας και θα ενημερώσουμε όλους τους αγοραστές μας για τις οφειλές τους προς τον ΠΩΛΗΤΗ και προγραμματίζουμε να τους καλέσουμε για μεταβίβαση του ακινήτου τους εντός Σεπτεμβρίου 2016.»
(3)Εν σχέσει με το πλαίσιο εκδίκασης ένδικου μέσου, καταχωρισμένου δυνάμει του άρθρου 51 των Νόμων και των άρθρων 80 και 81 του Κεφ.224, ως το επίδικο, και εν σχέσει με το εύρος της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου στην απόφαση Αριστοτέλους ν. Χ' Κυριάκου
(2001)1 (Α) Α.Α.Δ. 100, 108-9, αναφέρονται τα ακόλουθα, τα οποία εφαρμόζονται στην προκείμενη περίπτωση, κατ΄αναλογίαν: «Ο μηχανισμός για τον έλεγχο της ορθότητας των αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου που εμπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου προσφέρεται από το άρθρο 80 του Κεφ. 224. Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου είναι καλώς θεμελιωμένες. Έχει νομολογηθεί ότι κατά τον καθορισμό του δικαιώματος διόδου ο Διευθυντής έχει ευρεία διακριτική ευχέρεια. Εκδίδει απόφαση η οποία εμπίπτει εντός της σφαίρας του ιδιωτικού δικαίου. Επομένως το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή πρέπει να εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. Ωστόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία μόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση (βλ. Kafieros (πιο πάνω) σελ. 643, 644, Peyiotis and Another v. Polemides
(1982)1 C.L.R. 442, 450, Λιασίδης v. Γενικού Εισαγγελέα
(1989)1 Α.Α.Δ. 185, Αθανάση κ.α ν. Χατζημάμα κ.α.
(1990)1 Α.Α.Δ. 208, 210, Σολωμόντος v. Παπανεοκλή
(1992)1 Α.Α.Δ. 906, 912, Παύλου κ.α. ν. Νεοφύτου
(1995)1 Α.Α.Δ. 973, 977. Βλ. και Georghiou ν. Hjiphesa
(1970)1 C.L.R. 58).» Στην απόφαση Χ' Σοφρωνίου ως πληρεξουσίου αντιπροσώπου του Αντώνη Χρίστου Χ' Σοφρωνίου κ.α. ν. Δημοσθένους,
(2011)1(Β) Α.Α.Δ. 885, 894 διευκρινίσθηκαν και τα ακόλουθα: «..λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη από το Ανώτατο Δικαστήριο για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και σε υποθέσεις όπως την παρούσα. Αναφορικά με την αιτιολογία αυτή επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956». Τέλος, και όσον αφορά στο βάρος απόδειξης του σφάλματος της εκάστοτε επίδικης απόφασης του Διευθυντή, στην απόφαση Κτωρίδη v. Επάρχου Λεμεσού κ.α.
(2005)1 (Α) Α.Α.Δ. 541, 549 υποδεικνύονται τα εξής: «....αν και κατά το δικαστικό έλεγχο που προσφέρει το άρθρο 80 το Δικαστήριο υπεισέρχεται στην ίδια την ουσιαστική ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή και δεν περιορίζεται στην εξωτερική νομιμότητα της, το βάρος είναι στον Εφεσείοντα/Αιτητή να καταδείξει ότι η απόφαση του Διευθυντή, ως του κατ΄εξοχήν αρμοδίου στο πράγμα, είναι λανθασμένη, εγχείρημα όχι ευχές και μέλλον να επιτύχει μόνο αν συντρέχουν ισχυροί λόγοι που να το στηρίζουν.»
(4)Τα άρθρα 44ΙΗ έως και 4ΚΖ των Νόμων ρυθμίζουν και περιπτώσεις ως η επίδικη, όπου το ακίνητο το οποίο πρόκειται να μεταβιβαστεί στον αγοραστή δεν είναι ενυπόθηκο. Το άρθρο 44ΙΗ των Νόμων, το οποίο καθορίζει το πεδίο εφαρμογής των άρθρων αυτών, ορίζει τα εξής: «44ΙΗ. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου και των άρθρων 44ΙΘ μέχρι 44ΚΖ εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση, η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι την 31ην Δεκεμβρίου 2014 ή έχει κατατεθεί σε αυτό δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ΄ονόματι του αγοραστή». Πρόκειται για ρητές και σαφείς διατάξεις οι οποίες δεν αποδίδουν στο εκάστοτε επίδικο ακίνητο την πρόσθετη περιοριστική ιδιότητα του «ενυπόθηκου». Πρόκειται για διατάξεις οι οποίες δεν προβλέπουν ούτε επιτρέπουν παρεκκλίσεις ή εξαιρέσεις ή προϋποθέσεις κατά τρόπον ώστε η κατηγορία των ακινήτων, τα οποία βαρύνονται με σύμβαση ήδη κατατεθειμένη στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, και τα οποία δύνανται να μεταβιβαστούν στον αγοραστή, ως τα άρθα 44ΙΗ έως και 44ΚΖ ορίζουν, να περιορίζεται στα ενυπόθηκα τέτοια ακίνητα. Αντίθετη, περιοριστική ερμηνεία των διατάξεων του άρθρου 44ΙΗ θα συνιστούσε απόκλιση από τη ρητή και σαφή λεκτική διατύπωση που επέλεξε ο νομοθέτης για να εκφράσει τη βούλησή του. Τέτοια απόκλιση δεν επιτρέπεται. Συναφώς αναφέρονται οι παγίως νομολογημένοι ερμηνευτικοί κανόνες των νομοθετικών διατάξεων σύμφωνα με τους οποίους, πρώτον, στις λέξεις τις οποίες επιλέγει ο νομοθέτης για να διατυπώσει τη βούλησή του πρέπει να δίδεται η φιλολογική και συνήθης ερμηνεία, δεύτερον, δεν επιτρέπεται απόκλιση από ρητές και σαφείς νομοθετικές πρόνοιες και, τρίτον, το καθήκον του Δικαστηρίου να ερμηνεύει νομοθετικές διατάξεις δεν πρέπει να οδηγεί σε υποκατάσταση του νομοθέτη (Κόκκινου v. Αντωνιάδη
(1998)1 ΑΑΔ 120, 124-6, Διοικητικό Συμβούλιο Ταμείου Συντάξεως Δικηγόρων v. Αντωνιάδη
(2000)1(Γ) Α.Α.Δ. 1915, 1920-1). Συνεπώς, ο πρώτος κύριος λόγος ακύρωσης της απόφασης του Διευθυντή ημερ. 20.07.2016, ως αυτός συνοψίζεται πιο πάνω, κρίνεται ως αβάσιμος και απορρίπτεται.
(5)Κατά την άσκηση των εξουσιών του για μεταβίβαση ακινήτου επ΄ονόματί του αγοραστή, και ιδίως μετά την υποβολή ένστασης εκ μέρους του πωλητή ως το άρθρο 44ΚΒ
(3)ορίζει, ο Διευθυντής οφείλει να διερευνήσει τα κρίσιμα γεγονότα ενδελεχώς και οφείλει να αιτιολογήσει την όποια απόφασή του δεόντως, πλήρως και νομίμως. Επί τη βάσει του περιεχομένου της ένστασης που υπέβαλαν η εφεσείοντες στις 12.07.2016 (δείτε το κείμενο πιο πάνω) προκύπτει πως αυτοί ενίστανται στην μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος στην εφεσίβλητη αρ.2 επικαλούμενοι, μεταξύ άλλων, και την εκκρεμότητα συμβατικής οφειλής της όσον αφορά στα έξοδα εγγυητικής επιστολής, η οποία εξεδόθηκε για τους σκοπούς δανειοδότησής της (της εφεσίβλητης αρ.2) καθώς και για σκοπούς έκδοσης του τίτλου ιδιοκτησίας. Όπως προκύπτει από το κείμενο της εγκαλούμενης απόφασής του (δείτε το κείμενο της πιο πάνω), ο Διευθυντής απέρριψε την ένσταση των εφεσειόντων κατά τρόπον συνοπτικό και χωρίς να διερευνήσει τον ισχυρισμό τους αυτό. Συγκεκριμένα, ο Διευθυντής δεν διερεύνησε το ισχυρισμό των εφεσειόντων πως η εφεσίβλητη αρ.2 εξακολουθεί να τους οφείλει τα έξοδα των εγγυητικών επιστολών που εξεδόθηκαν προς το σκοπό δανειοδότησής της για την αγορά του επίδικου διαμερίσματος και προς το σκοπό εξασφάλισης της έκδοσης του τίτλου ιδιοκτησίας αυτού. Σημειώνεται πως, ανεξαρτήτως της αλήθειας αυτού του ισχυρισμού τους, οι εφεσείοντες εδικαιούντο, δυνάμει του άρθρου 44ΚΒ
(3)των Νόμων, να αναφερθούν και να υποβάλουν ένσταση εν σχέσει με κάθε συμβατική υποχρέωση της εφεσίβλητης αρ.2 που αφορά στην αγορά του επίδικου διαμερίσματος και όχι μόνον εν σχέσει με το τίμημα πώλησης και ούτε μόνον εν σχέσει με τις συμβατικές υποχρεώσεις της εφεσίβλητης αρ.2 ως αυτές προκύπτουν από το πωλητήριο έγγραφο. Για τους σκοπούς της, δυνάμει του άρθρου 44ΚΒ
(3)(α) ένστασης εκ μέρους του πωλητή, ο νομοθέτης επέλεξε τον ευρύ όρο «συμβατικές υποχρεώσεις» χωρίς περαιτέρω προσδιορισμό. Κατά συνέπειαν, η επιλογή του Διευθυντή να περιορίσει την έρευνα του μόνον σε ό,τι σχετίζεται με το τίμημα πώλησης και τις υποχρεώσεις της εφεσίβλητης αρ.2 ως αυτές προκύπτουν από το πωλητήριο έγγραφο, αρνούμενος να ασχοληθεί με τον ισχυρισμό των εφεσειόντων περί παράλειψης της εφεσίβλητης αρ.2 να εκπληρώσει άλλες συμβατικές υποχρεώσεις της συνιστά έλλειψη δέουσας έρευνας. Συνεπώς, ο δεύτερος κύριος λόγος ακύρωσης της απόφασης του Διευθυντή ημερ. 20.07.2016, ως αυτός συνοψίζεται πιο πάνω είναι βάσιμος.
(6)Κατ΄ακολουθίαν, η αιτιολογία που δίδεται στην παρα.2 της απόφασης του Διευθυντή ημερ. 20.07.2016 (δείτε το κείμενο πιο πάνω) σύμφωνα με την οποίαν «2. Οι λόγοι που αναφέρονται στην ένσταση σας...δεν εμποδίζουν το Διευθυντή να προχωρήσει στην μεταβίβαση του πιο πάνω ακινήτου» δεν ευρίσκει έρεισμα στους Νόμους. Συνεπώς, ο τρίτος κύριος λόγος ακύρωσης της απόφασης του Διευθυντή ημερ. 20.07.2016 ως αυτός συνοψίζεται πιο πάνω είναι βάσιμος.
(7)Οι διαπιστώσεις αυτές δίδουν απάντηση στους λόγους των ενστάσεων, ως αυτοί συνοψίζονται πιο πάνω υπό
(1),
(3),
(4)και
(5).
(8)Επειδή κάθε δικαστική διαδικασία ελέγχεται από το Δικαστήριο και όσον αφορά στο ενδεχόμενο αυτή να είναι καταχρηστική, καταπιεστική ή κακόπιστη, εξετάστηκε η προαναφερθείσα, από όλες τις πλευρές, μαρτυρία και δεν εντοπίζονται στοιχεία καταχρηστικής, καταπιεστικής ή κακόπιστης συμπεριφοράς εκ μέρους των εφεσειόντων. Δεν εντοπίζονται στοιχεία από τα οποία να προκύπτει συμπεριφορά η οποία να τείνει στην αθέμιτη εξασφάλιση χρημάτων ή πλεονεκτημάτων προς όφελος των εφεσειόντων και εις βάρος της εφεσίβλητης αρ.2. Η επιλογή των εφεσειόντων να επιδιώξουν, στο συγκεκριμένο χρόνο, την ακύρωση απόφασης του Διευθυντή ημερ. 20.07.2016, η οποία εξεδόθηκε δυνάμει των Νόμων, δεν συνιστά αφ΄εαυτής μεμπτή συμπεριφορά. Περαιτέρω, ο αγοραστής είναι ελεύθερος να κινήσει οιανδήποτε νόμιμη διαδικασία προς το σκοπό προστασίας των δικαιωμάτων του. Η εκάστοτε επιλογή του άπτεται των εσωτερικών ελατηρίων του και αυτά τα ελατήρια εκφεύγουν του δικαστικού ελέγχου (δείτε, για ανάλογη εφαρμογή, την απόφαση Μερκής v. Intertobacco (Cyprus) Ltd
(2006)1(B) AAΔ.788, 792 και την απόφαση Πετράκη v. Κίμωνος
(2006)1(Β) Α.Α.Δ. 1311, 1317). Για όλους τους πιο πάνω λόγους η έφεση επιτυγχάνει. Η απόφαση του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ημερ. 20.07.2016, η οποία εξεδόθηκε επι της αίτησης με αναφορά ΑΕΑ 452/2015 ακυρώνεται. Τα έξοδα της διαδικασίας, ως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων αρ.1 και 2. (Υπ) ............... Α.Κ.Λυκούργου, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΣΗ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.