Αναφορικά με την Xenadrine Developers Ltd με αρ. εγγραφής ΗΕ142493, Αρ. Γενικής Αίτησης 607/2015, 31/3/2017

(1)/2011 και Αναφορικά με την Xenadrine Developers Ltd με αρ. εγγραφής ΗΕ142493, από Λευκωσία ----------------------------- Ημερομηνία: 31 Μαρτίου, 2017 Για τον Αιτητή: κ. Μάριος Γεωργίου (για να ακούσει απόφαση ο κ. Σάββας Φασουλιώτης) Για Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λεμεσού: κ. Αντώνης Μελάς για Γενικό Εισαγγελέα (για να ακούσει απόφαση η κα Ελένη Μιχαήλ) Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την υπό κρίση Αίτηση, οι Αιτητές αιτούνται τα ακόλουθα: Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου επιτρέπον την κατάθεση στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, της Συμφωνίας Πώλησης ημερομηνίας 24.11.2004 μεταξύ της Τούρκου υπηκόου Sema Mehmet Soulleyman με αρ. διαβατηρίου 915100 και της Xenadrine Developers Ltd με αρ. εγγραφής ΗΕ142493 από Λευκωσία αναφορικά με το ακίνητο επί του τεμαχίου με αρ. εγγραφής 1/43003, Φ/Σχ.54/500602, Τεμάχιο 880, Τμήμα 1, Τοποθεσία Χαλκούτσα, Ενορία Άγιος Νικόλαος στο Δήμο Λεμεσού, Επαρχίας Λεμεσού, Έκταση 337 τετραγωνικά μέτρα. Β. Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία ή Διαταγή το Δικαστήριο ήθελε κρίνει δίκαιη και/ή επιεική υπό τις περιστάσεις. Γ. Τα έξοδα της αίτησης. Νομικό υπόβαθρο της Αίτησης είναι ο περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Νόμος 81

(1)/2011), άρθρο 12 και οι περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικοί Κανονισμοί Δ.48 κ.1 και

1. Το πραγματικό υπόβαθρο της Αίτησης, εμφαίνεται στην Ένορκη Δήλωση της Έλενας Προχόροβα, διευθύντριας της εταιρείας Xenadrine Developers Ltd, της οποίας η μαρτυρία έχει ως εξής: «
2. Είμαι η διευθύντρια της εταιρίας Xenadrine Developers Ltd, αγοραστής του ακίνητου επί του τεμαχίου με αρ. εγγραφής 1/43003, Φ/Σχ.54/500602, Τεμάχιο 880, Τμήμα 1, Τοποθεσία Χαλκούτσα, Ενορία Άγιος Νικόλαος στο Δήμο Λεμεσού, Επαρχίας Λεμεσού δυνάμει της Συμφωνίας Πώλησης ημερομηνίας 24.11.2004 για το ποσό των (£65,000.00) Εξήντα πέντε Χιλιάδων Κυπριακών Λιρών, συμπεριλαμβανομένου Φ.Π.Α. Επισυνάπτω το αγοραπωλητήριο έγγραφο ως ΤΕΚ
4. Πωλητής ήταν η Τούρκος υπήκοος Sema Mehmet Soulleyman με αρ. διαβατηρίου 915100 που διαμένει μόνιμα στην Τουρκία εδώ και πέραν των 50 χρόνων και συνεπώς η περιουσία της δεν υπόκειται στην Κηδεμονία Τ/Κ περιουσιών καθ' ότι δεν είναι Τουρκοκύπρια αλλά Τούρκος υπήκοος.
5. Έχω εξοφλήσει πλήρως το ποσό των (£65,000.00) Εξήντα πέντε Χιλιάδων Κυπριακών Λιρών, συμπεριλαμβανομένου του Φ.Π.Α. και επισυνάπτω σχετική βεβαίωση από την πωλήτρια ως ΤΕΚ.
7. Δεν έχω ακόμη προβεί σε καμία ενέργεια κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου και επιθυμώ να διασφαλίσω τα δικαιώματα μου καταχωρώντας το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο.
8. Λόγω του ως άνω γεγονότος και/ή του ως άνω λάθους και/ή της ως άνω παράλειψης μου να καταθέσω την ως άνω Σύμβαση Πώλησης στο Κτηματολόγιο, δεν έχω δικαίωμα να ζητήσω ειδική εκτέλεση και είμαι εντελώς απροστάτευτος παρόλο που έχω εξοφλήσει πλήρως το ως άνω τίμημα πωλήσεως.
9. Το ως άνω ακίνητο δεν το έχω στην κατοχή μου και ουδέποτε το εκμεταλλεύτηκα.
10. Ως εκ τούτου, παρακαλώ το Σεβαστό Δικαστήριο όπως μου επιτρέψει την κατάθεση στο Κτηματολόγιο της ως άνω Συμφωνίας Πώλησης ημερομηνίας 24.11.
12. Το αίτημα μου είναι δίκαιο και εύλογο και αποσκοπεί μόνο στην προστασία μου και ουδείς επηρεάζεται δυσμενώς.» O E. Mehmet Soulleyman, πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της πωλήτριας Sema Mehmet Soulleyman, εμφανίστηκε ενώπιον του Δικαστηρίου και ανέφερε πως δεν είχε ένσταση στην έκδοση του αιτουμένου διατάγματος. Ο Κτηματολογικός Λειτουργός Λεμεσού στον οποίο επιδόθηκε η Αίτηση, ήγειρε Ένσταση προβάλλοντας τους ακόλουθους Λόγους:
13. Η παρούσα αίτηση δεν επιδόθηκε στην ιδιοκτήτρια του ακινήτου που αφορά η πώληση.
14. Η παρούσα αίτηση δεν επιδόθηκε στους νόμιμους κατόχους του ακινήτου που αφορά η πώληση.
15. Η Αιτήτρια δεν δικαιούται να καταθέσει το αγοραπωλητήριο έγγραφο χωρίς τη συγκατάθεση του Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών, καθότι το επίδικο ακίνητο εμπίπτει στην έννοια της τουρκοκυπριακής περιουσίας του Νόμου 139/
17. Το αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 24/11/2004 είναι άκυρο και/ή ακυρώσιμο.
18. Το άρθρο 12 του Νόμου δεν ισχύει και/ή δεν έχει πεδίο εφαρμογής σε σχέση με συμβάσεις που καταρτίστηκαν πριν την έναρξη ισχύς του Νόμου 81(Ι)/
19. Το συγκεκριμένο άρθρο ισχύει για τις συμβάσεις οι οποίες καταρτίστηκαν με την έναρξη ισχύος του Νόμου 81(Ι)/
21. Για τις συμβάσεις που καταρτίστηκαν πριν την έναρξη ισχύς του Νόμου 81(Ι)/2011 χωρίς να κατατεθούν στο Κτηματολόγιο εφαρμόζονται (ή ορθότερα εφαρμόζονταν) οι πρόνοιες των άρθρων 16 και 16Α. Ο νομοθέτης έδωσε την ευκαιρία σε όλους οι οποίοι είχαν συμβάσεις που καταρτίστηκαν πριν τη θέσπιση του παρόντος Νόμου, προθεσμία έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου 81(Ι)/2011, για να τις καταθέσουν στο Κτηματολόγιο. Ακολούθως έδωσε περαιτέρω παράταση για άλλους έξι μήνες μετά την θέσπιση του Νόμου 32(Ι)/
23. Δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την έκδοση του εν λόγω διατάγματος.» Η Ένσταση στηρίζεται στη Δ.48 Θ.4 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στα άρθρα 3, 6, 12, 16 και 16Α του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011, ως τροποποιήθηκε μέχρι σήμερα, στα άρθρα 44ΙΣΤ - 44ΚΖ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου του 1965, ως τροποποιήθηκε μέχρι σήμερα, στον περί Τουρκοκυπριακών Περιουσιών (Διαχείριση και Άλλα Θέματα) (Προσωρινές Διατάξεις) Νόμο 139/1991, στον περί Εταιρειών Νόμο Κεφ. 113, στις συμφυείς εξουσίες και στην διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Τα γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η Ένσταση εκτίθενται στην Ένορκη Δήλωση της Ροδούλας Χαριλάου, Λειτουργού Διαχείρισης στον Κλάδο Διαχείρισης Τουρκοκυπριακών Περιουσιών, στη Λεμεσό. Η μαρτυρία της έχει ως ακολούθως: «
24. Εργάζομαι ως Λειτουργός Διαχείρισης στον Κλάδο Διαχείρισης Τουρκοκυπριακών Περιουσιών στη Λεμεσό που υπάγεται στο Υπουργείο Εσωτερικών και είμαι δεόντως εξουσιοδοτημένη να προβώ στην παρούσα ένορκη δήλωση και προβαίνω σε αυτήν μετά και από συμβουλή που έλαβα από τον κ. Αντώνη Μελά, ο οποίος χειρίζεται την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση.
25. Η υπόθεση αφορά αγοραπωλησία του ακινήτου με αριθμό τεμαχίου 880 του Φύλλου/Σχεδίου 54/50.6.ΙΙ (στο εφεξής αναφερόμενο ως «το επίδικο ακίνητο») στη Λεμεσό που συμφωνήθηκε μεταξύ της ιδιοκτήτριας Sema Mehmet Souleyman και της εταιρείας XENANDRINE DEVELOPERS LTD.
26. Το επίδικο ακίνητο εμπίπτει στην έννοια της Τουρκοκυπριακής ιδιοκτησίας και, σύμφωνα με το Νόμο 139/1991, η διαχείριση τουρκοκυπριακής περιουσίας που βρίσκεται στις ελεγχόμενες από την Δημοκρατία περιοχές ασκείται από τον Υπουργό Εσωτερικών, ως Κηδεμόνα των τουρκοκυπριακών περιουσιών.
27. Το επίδικο ακίνητο παραχωρήθηκε με σύμβαση μίσθωσης στον εκτοπισμένο Αλέκο Αλεξάνδρου για επαγγελματική χρήση. Ο εν λόγω μισθωτής ανήγειρε, μετά από εξασφάλιση σχετικών αδειών, κτίριο στο επίδικο ακίνητο, μέρος του οποίου υπενοικιάζεται σε άλλους ένοικους.
28. Επιπλέον, φαίνεται ότι, με βάση τα στοιχεία που έχω στην κατοχή μου, το αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 24/11/2004 δεν υπογράφηκε από αρμόδιο αντιπρόσωπο της αγοράστριας εταιρείας, αφού ο Δημήτρης Χαραλαμπίδης, που υπέγραψε το συμβόλαιο το 2004, έπαυσε από Διευθυντής της εταιρείας XENANDRINE DEVELOPERS LTD από τις 27/12/2003, όταν και μεταβίβασε όλες τις μετοχές της εταιρείας στον Θεμιστοκλή Χαραλαμπίδη. Επισυνάπτω συμβόλαιο μεταβίβασης των μετοχών της εταιρείας από τον Δημήτρη Χαραλαμπίδη στον Θέμη Χαραλαμπίδη ημερομηνίας 27/12/2003 ως Τεκμήριο Α, καθώς και πιστοποιητικό του Εφόρου Εταιρειών, στο οποίο φαίνονται οι κατά καιρόν διευθυντές και γραμματείς της εταιρείας XENANDRINE DEVELOPERS LTD ως Τεκμήριο Β.» To θέμα που διαπραγματεύεται η υπό κρίση Αίτηση, έχει εξεταστεί και αποφασιστεί από τον Πρόεδρο του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακος Χ. Μαλαχτό στη Γενική Αίτηση αρ.156/2015 Επί τοις αφορώσι την αίτηση του KONSTANTIN MESHKOV, το σκεπτικό της οποίας υιοθετώ πλήρως. Παραθέτω στη συνέχεια απόσπασμα του σκεπτικού της εν λόγω απόφασης: «Κατά το χρόνο που συνομολογήθηκε η επίδικη συμφωνία, ίσχυε ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ.
29. Για να ήταν δεκτική ειδική εκτέλεση της συμφωνίας αυτή θα έπρεπε να ήταν έγκυρη σύμβαση σύμφωνα με το νόμο, να ήταν γραπτή και ο αγοραστής να την είχε, εντός δυο μηνών από την ημερομηνία της σύμβασης, καταθέσει ή μεριμνήσει ώστε να κατατεθεί στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο (άρθρο 2(β)). Προνοούνταν περαιτέρω προϋποθέσεις ως προς τα επόμενα διαβήματα που όφειλε να λάβει ο αγοραστής, τα οποία δεν άπτονται του επίδικου ζητήματος. Την 29.4.2011 δημοσιεύτηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (αρ.81(Ι)/2011) που τέθηκε σε ισχύ τρεις μήνες μετά (άρθρο 17), οπόταν και κατάργησε τον περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232 (άρθρο 18). Προνοείτο με το άρθρο 16 ότι συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν το Νόμο, δηλ. πριν την 29.7.2011 και παρέμεναν σε ισχύ θα μπορούσαν μέσα σε έξι μήνες, δηλαδή μέχρι 29.1.2012, να κατατεθούν στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Προς τούτο θα έπρεπε να συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 3 του Νόμου. Την 6.4.2012 δημοσιεύτηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 2012 (αρ.32(Ι)/2012), τώρα οι περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμοι του 2011 και
30. Με τον τροποποιητικό Νόμο εισήχθηκε το άρθρο 16Α, το οποίο προνοεί ότι συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν την 6.4.2012 θα μπορούσαν να κατατεθούν μέσα σε προθεσμία έξι μηνών, δηλαδή μέχρι 6.10.
31. Οι προϋποθέσεις του άρθρου 3 θα έπρεπε, και πάλιν, να συντρέχουν. Το άρθρο 12 των περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμων του 2011 και 2012 επί του οποίου εδράζεται η Αίτηση, προνοεί ότι: "Ανεξάρτητα από τις διατάξεις της παραγράφου (γ) του εδαφίου

(1)του άρθρου 3 και της παραγράφου (β) του εδαφίου

(1)του άρθρου 6, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή." Το άρθρο 6

(1)(β) αφορά στην έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση σύμβασης, ενώ το άρθρο 3

(1)(γ) στην κατάθεση της σύμβασης στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο σε έξι μήνες από της υπογραφής της, και έκδηλα αφορά σε συμβάσεις που συνομολογήθηκαν μετά που τέθηκαν σε ισχύ οι Νόμοι. Στο άρθρο 12 δεν γίνεται μνεία στο άρθρο 16 ή 16 Α, όπως γίνεται στο άρθρο 3

(1)(γ). Το άρθρο 12 δίδει διακριτική ευχέρεια στο Δικαστήριο να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης «...έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις». Η αρχική αναφορά στις προγενέστερες πρόνοιες σε συνδυασμό με την επιφύλαξη αυτή, περιορίζει την ευχέρεια να επιτραπεί η κατάθεση σύμβασης όταν δεν έχει τηρηθεί η πρόνοια του άρθρου 3

(1)(γ) και να επιτραπεί η έγερση αγωγής όταν δεν έχει τηρηθεί η πρόνοια του άρθρου 6

(1)(β). Δεν καλύπτει τις περιπτώσεις όπου δεν έχει τηρηθεί η πρόνοια του άρθρου 16 ή 16 Α. Αλλωστε, τα άρθρα 16 και 16 Α συνιστούν μεταβατικές διατάξεις που στο κείμενο του Νόμου έπονται της ρύθμισης για τις «νέες» συμβάσεις που ρυθμίζονται από τα άρθρα 3

(1)(γ) και

1. Η αίτηση Certiorari Αναφορικά με την Αίτηση της Αικατερίνης (Κατερίνας) Θεοδώρου και της Ειρήνης Θεοδώρου, Πολ.Αιτ. 170/2014 ημερ. 7.11.2014 αφορούσε στο ζήτημα της μη επίδοσης στον πωλητή αίτησης κατ΄ ακολουθία της οποίας εκδόθηκε διάταγμα που επέτρεπε στον αγοραστή την κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Το διάταγμα παραμερίστηκε λόγω αυτής της παράλειψης. Σημειώνεται ότι η σύμβαση είχε καταρτιστεί το 1988 και η αίτηση καταχωρίστηκε το
2. Αναφέρεται στην απόφαση του Δικαστή του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι: "Πέραν των ανωτέρω, είναι αμφίβολο κατά πόσο ο Νόμος έχει εδώ εφαρμογή, σημείο που εγείρουν οι αιτήτριες. Ο Νόμος άρχισε να ισχύει στις 29.7.2011 (άρθρο 17) και οι μεταβατικές του διατάξεις αφορούσαν τα μη κατατεθέντα συμβόλαια που ενώ δεν είχαν κατατεθεί προηγουμένως, μπορούσαν να κατατεθούν εντός έξι μηνών από την ισχύ του τροποποιητικού Νόμου αρ. 32(Ι)/2012, ημερ. 3.4.
3. Είναι πρόδηλο ότι η προθεσμία των έξι μηνών είχε προ πολλού εκπνεύσει πριν την καταχώρηση της Γενικής Αίτησης αρ. 63/2014." Στην ίδια απόφαση αναφέρεται ότι αυτό που προκύπτει σαφώς από τις διατάξεις των Νόμων είναι ότι: «Ο αγοραστής που επιδιώκει μετά πάροδο χρόνου να καταθέσει τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο, παρά την εκπνοή της αρχικής προς τούτο προθεσμίας των έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της (άρθρο 3

(1)(γ) του Νόμου), αποκτά ένα πλεονέκτημα: αυτό της δυνατότητας με την εκ των υστέρων κατάθεση και την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, να αποκτήσει το ίδιο το αντικείμενο της αγοραπωλησίας, εάν βεβαίως η αγωγή επιτύχει, με τον ιδιοκτήτη-πωλητή να απωλέσει το ακίνητο. Αν όμως δεν λάβει αυτή την άδεια του Δικαστηρίου για την ετεροχρονισμένη κατάθεση της σύμβασης, το δικαίωμα του αγοραστή εξαντλείται μόνο στην επιδίωξη και λήψη τυχόν αποζημιώσεων.» Στην προκειμένη περίπτωση είναι η κατάληξη μου πως με δεδομένη την ημερομηνία συνομολόγησης της επίδικης σύμβασης ήτοι την 24.11.2004, η περίπτωση δεν καλύπτεται από τη νομοθεσία, οπόταν και δεν εγείρεται ζήτημα άσκησης διακριτικής ευχέρειας από το Δικαστήριο. Ούτε οι συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου μπορούν, υπό τις περιστάσεις, να ενεργοποιηθούν. Δια ταύτα η Αίτηση απορρίπτεται. Ως προς τα έξοδα, κρίνω πως θα πρέπει να αποστώ από τον κανόνα ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα και να μην εκδώσω καμιά διαταγή για έξοδα, υπό τις περιστάσεις. (Υπ.) .................................................. Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΜΚ Subject: Civil/Other Actions/Final Αναφορά: Κατάθεση στο Κτηματολόγιο συμφωνίας πώλησης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης