CARETAKING COMMITTEE PISSOURI BEACH APPARTMENTS ν. Περικλή Περικλέους, Αρ. Αγωγής: 559/10, 26/6/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2017:A211 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ε. Δημητρίου - Παναγή, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 559/10 Μεταξύ: CARETAKING COMMITTEE PISSOURI BEACH APPARTMENTS, εκ Λεμεσού Ενάγουσα και Περικλή Περικλέους Εναγόμενος -------------------------------------- Ημερομηνία: 26 Ιουνίου 2017 Εμφανίσεις: Για την Ενάγουσα: κα. Αργυρού για Ν. Πιριλλίδης & Συνεργάτες ΔΕΠΕ (για ν' ακούσει απόφαση κ. Γιάγκου) Για τον Εναγόμενο: κ. Λαμπριανίδης Εναγόμενος παρών. ΑΠΟΦΑΣΗ Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αγωγή καταχωρήθηκε στις 16/2/2010 και αφορμή αυτής αποτέλεσε η ισχυριζόμενη οφειλή κοινοχρήστων από τον εναγόμενο προς την Ενάγουσα η οποία είναι σύμφωνα με την έκθεση απαίτησης η διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας Pissouri Beach Apartments στο Πισσούρι της Επαρχίας Λεμεσού. (στο εξής καλούμενη «η πολυκατοικία»). Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς στην Έκθεση Απαίτησης η διαχειριστική επιτροπή έχει εκλεγεί δεόντως από την Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών των μονάδων της πολυκατοικίας ενώ ο εναγόμενος κατά τον ουσιώδη για την αγωγή χρόνο ήταν και συνεχίζει να είναι ιδιοκτήτης του διαμερίσματος υπ' αριθμό Β2 με αρ. εγγραφής 00/25991 και αρ. αναφοράς 642432/01/01 που ευρίσκεται στην οικοδομή. Ο εναγόμενος περαιτέρω είναι συνιδιοκτήτης με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες μονάδων των κοινόκτητων χώρων καθώς και όλων των κοινόχρηστων τμημάτων και εγκαταστάσεων αυτών. Η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι δυνάμει εγγράφου συμφωνίας (Γενική Συμφωνία) όλοι οι κύριοι των μονάδων, περιλαμβανομένου και του εναγόμενου, είναι υπόχρεοι να συνεισφέρουν και/ή συμμετέχουν στις δαπάνες για συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής κατ' αναλογία με βάση το εμβαδό της μονάδας τους σε σχέση με το συνολικό εμβαδό των διαμερισμάτων. Η αναλογία του μεριδίου του εναγόμενου σύμφωνα με την Ενάγουσα ανέρχονται στο ποσό των €1.365,00σ το οποίο αντιπροσωπεύει την συντήρηση και/ή λειτουργία και/ή καθαρισμό και/ή την θέρμανση της πολυκατοικίας ως και την επιδιόρθωση τοίχου ως ακολούθως: - 1/4/2009 - 31/03/2010 €805,00= - Επιδιόρθωση τοίχου €560,00σ. Σύνολο €1,365,00σ. Η Ενάγουσα ισχυρίζεται περαιτέρω ότι προέβη στις πιο πάνω δαπάνες για τα κοινόχρηστα της πολυκατοικίας στα πλαίσια της νομικής της υποχρέωσης και/ή των νόμιμων αρμοδιοτήτων τους και/ή είχαν έννομο συμφέρον στην καταβολή προκειμένου να συντηρηθεί η πολυκατοικία. Υπάρχει ισχυρισμός περί αδικαιολόγητου πλουτισμού του εναγόμενου καθότι η Ενάγουσα κατέβαλε διάφορα ποσά σαν αντιπρόσωπος και/ή για λογαριασμό του χωρίς οιαδήποτε χαριστική πρόθεση ενώ ο εναγόμενος αποκόμισε διάφορα οφέλη. Επιπλέον η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι απέστελλε στον Εναγόμενο επιστολή ημερ.25/5/2009 και αξίωνε την καταβολή μέχρι και την 30/6/2009 το ποσό των €805,00σ για τις αναλογούντες δαπάνες του εναγόμενου της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και των κοινόχρηστων χώρων για το έτος 2009/10. Περαιτέρω με επιστολή της ημερ.29/6/2009 κάλεσε μεταξύ άλλων τον εναγόμενο να καταβάλει μέχρι τις 30/09/2009 το ποσό των €560,00σ το οποίο αντιπροσώπευε τις αναλογούντες δαπάνες της κοινόκτητης οικοδομής και των κοινοχρήστων χώρων του εναγόμενου για την επιδιόρθωση τοίχου του Μπλοκ Β. Τέλος προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι ο Εναγόμενος αρνείται και ή αμελεί να εξοφλήσει το μερίδιο του και οφείλει στην Ενάγουσα το συνολικό ποσό των €1.365,00σ πλέον τόκους προς 9% από 30/6/2009 και επί ποσού €805,00σ και μέχρι εξόφλησης, πλέον τόκους προς 9 % επί ποσού €560= από 30/9/2009 και μέχρι πλήρους εξόφλησης, και/ή νόμιμο τόκο και έξοδα, πλέον Φ.Π.Α. Ο Εναγόμενος αρχικά καταχωρώντας προσωπικό σημείωμα εμφάνισης και ακολούθως με σημείωμα εμφάνισης από δικηγόρο καταχώρησε στις 23/12/2010 την υπεράσπιση του με την οποία καταρχήν αμφισβητεί την ιδιότητα της Ενάγουσας ως διαχειριστική επιτροπή δεόντως συσταθείσα και εγγραφείσα δυνάμει του Νόμου. Ο εναγόμενος παραδέχεται την ιδιότητα του ως ιδιοκτήτης της μονάδας επί της πολυκατοικίας αλλά ως συνιδιοκτήτης των κοινόχρηστων και κοινόκτητων λοιπών χώρων με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες. Περαιτέρω ο εναγόμενος αρνείται την δεσμευτικότητα και ισχύ της ισχυριζόμενης από την Ενάγουσα Γενικής Συμφωνίας και κανονισμών καθότι ισχυρίζεται ότι δεν έχουν εγγραφεί σύμφωνα με τον σχετικό νόμο και/ή κανονισμούς. Ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι ουδέποτε έλαβε γνωστοποίηση ή ειδοποίηση με οιοδήποτε τρόπο για τα εκάστοτε έξοδα ή και δαπάνες που αφορούσαν την κοινόκτητη ιδιοκτησία. Επιπλέον ο εναγόμενος αρνείται ότι η Ενάγουσα προέβηκαν στις ισχυριζόμενες δαπάνες και έξοδα και περαιτέρω αρνείται ότι αυτές αφορούσαν τη συντήρηση η επιδιόρθωση ή αποκατάσταση ή διαχείριση της πολυκατοικίας. Παρά την γενική του άρνηση ο εναγόμενος αναφέρει ότι σε περίπτωση που ήθελε αποδειχθεί ότι έγιναν οι ισχυριζόμενες δαπάνες και αυτές αφορούσαν την πολυκατοικία αυτές δεν ήταν αναγκαίες ή λογικά αναγκαίες και ότι ήταν παράλογες και/ή αδικαιολόγητα μεγάλες, δαπανηρές και υπερβολικές και/ή έγιναν χωρίς καμία εξουσιοδότηση και/ή απόφαση. Η ισχυριζόμενη επιδιόρθωση τοίχου έγινε παράνομα, επιπόλαια και αδικαιολόγητα και/ή χωρίς την προηγούμενη αναγκαία και/ή κατάλληλη έρευνα ενώ η εν λόγω επιδιόρθωση δεν έγινε με επιμέλεια και/ή καλό και/ή καλότεχνο τρόπο. Άνευ βλάβης της ανωτέρω υπεράσπισης ο εναγόμενος λέγει ότι για τον καθορισμό της ορθής και/ή νόμιμης και/ή δίκαιης αναλογίας του μεριδίου του εναγόμενου και/ή του διαμερίσματος και/ή μονάδας της πολυκατοικίας στις ισχυριζόμενες δαπάνες, δεν λήφθηκε υπόψη το ορθό και/ή πραγματικό εμβαδό του καθενός διαμερίσματος, τα εμβαδά δεν υπολογίσθηκαν σωστά και/ή δίκαια και/ή με βάση το σχετικό νόμο και ο καθορισμός αυτός είναι λανθασμένος και αυθαίρετος. Αρνούμενος την νομιμοποίηση της Ενάγουσας να εγείρει την αγωγή αιτείται απόρριψη αυτής. Η Ενάγουσα με το δικόγραφο της Απάντησης στην Υπεράσπιση αρνείται τους ισχυρισμούς του εναγόμενου καθ' όσο μέρος αυτοί αντιβαίνουν στους ισχυρισμούς της Έκθεσης Απαίτησης και επαναλαμβάνουν τις θέσεις των ως αυτές αναφέρονται στην αγωγή καλώντας τον εναγόμενο σε αυστηρή απόδειξη των ισχυρισμών του. Η ακροαματική διαδικασία έλαβε χώρα με την παρουσίαση ενός μόνο μάρτυρα από πλευράς Ενάγουσας ενώ ο εναγόμενος δεν παρουσίασε οιαδήποτε μαρτυρία. Για την απόδειξη της υπόθεσης της Ενάγουσας κατέθεσε ο David Frank Kleyton (ΜΕ1). Σημειώνω ότι η ακρόαση ξεκίνησε με τον εναγόμενο να εκπροσωπείται από συνήγορο ενώ εκκρεμούσης της διαδικασίας αυτός ζήτησε και έλαβε άδεια να αποσυρθεί. Παρά τις ημερομηνίες που αναβλήθηκε η υπόθεση με σκοπό να διορίσει ο εναγόμενος άλλο δικηγόρο, δήλωσε ότι θα προχωρήσει μόνος του, πράγμα που έπραξε ενώ ακολούθως διόρισε άλλο δικηγόρο ο οποίος και ανέλαβε τον περαιτέρω χειρισμό της υπόθεσης και την προώθηση της υπεράσπισης. Με την ολοκλήρωση της ακροαματικής διαδικασίας αμφότεροι οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων κατέθεσαν κείμενα γραπτών αγορεύσεων με την νομική τους επιχειρηματολογία. Τα όσα αμφότεροι ανέφεραν έχουν μελετηθεί από το Δικαστήριο, ληφθεί υπόψη ως εκ τούτου δεν υπάρχει λόγος αυτές να επαναληφθούν. Αναφορά θα γίνει όπου αυτό κριθεί απαραίτητο κατωτέρω. Βάρος Απόδειξης Η υπό κρίση αγωγή ως αστική διαδικασία αποφασίζεται με το βάρος απόδειξης να βρίσκεται στους ώμους της Ενάγουσας με επίπεδο απόδειξης το ισοζύγιο των πιθανοτήτων. Στην απόφαση Demil Imports Exports v. Ζήνων Κωνσταντινίδης
(2011)1Α Α.Α.Δ 462 λέχθηκαν τα ακόλουθα ως προς το επίπεδο απόδειξης στις αστικές υποθέσεις: «Στις αστικές υποθέσεις όπως η παρούσα, η απόδειξη κρίνεται με βάση το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ενώ το βάρος απόδειξης βρίσκεται στους ώμους των εναγόντων, να αποδείξουν τους ισχυρισμούς τους για την αξίωση τους. Η απόσειση του βάρους αυτού, συναρτάται αποκλειστικά με την μαρτυρία η οποία κρίνεται αποδεκτή και αξιόπιστη. Στην υπόθεση Μαρσέλ (πιο πάνω) λέχθηκε ότι «Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι η πιο πιθανή παρά ή αντίθετη, εκείνη δηλαδή, του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και εάν η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά η αντίθετη, εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. (Βλέπε μεταξύ άλλων Phipson on Evidence, 14th Edition, par.4-38 και Αθανασίου κ.ά. ν. Κουνούνη
(1997)1 (Β) Α.Α.Δ. 614.)» (ο τονισμός και έμφαση είναι του παρόντος Δικαστηρίου). Μαρτυρία και Αξιολόγηση Είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω, μέσα από τη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης τον μοναδικό μάρτυρα που κατέθεσε ενώπιον μου. Προχωρώ κατωτέρω στην παράθεση και αξιολόγηση της μαρτυρίας του με κριτήρια μεταξύ άλλων, την ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος στην υπόθεση, την ευκαιρία που είχε ο μάρτυρας να παρακολουθήσει τα επίδικα γεγονότα, την ακεραιότητα και ειλικρίνεια του, τη μνήμη και τους λόγους που είχε για να θυμάται ή να πιστεύει αυτά για τα οποία κατέθετε, τη φυσικότητα, ευθύτητα και την αμεσότητα των απαντήσεών του (βλέπε, Ζαβρού v. Χαραλάμπους
(1996)1Α Α.Α.Δ. 447 και Ζαμπάς v. A & G Tsiarkezos Constructions Ltd
(1998)1 Α.Α.Δ. 820). Είναι βεβαίως νομολογημένο ότι η μαρτυρία που παρουσιάζεται δεν κρίνεται μικροσκοπικά, υπό την έννοια πως δεν απομονώνονται τα λεγόμενα του κάθε μάρτυρα από το συνολικό πλαίσιο της μαρτυρίας στη δίκη. Το σύνολο της ενώπιον μου μαρτυρία και το πλήρες περιεχόμενο αυτής βρίσκεται καταγεγραμμένο στα πρακτικά της υπόθεσης μαζί με το σύνολο των 23 Τεκμηρίων που κατατέθηκαν. Η μοναδική μαρτυρία του ΜΕ1 ήταν μακροσκελής ενώ κατατέθηκε σωρεία εγγράφων. Δεν κρίνω σκόπιμο να αναφέρω πλήρως την τεθείσα μαρτυρία αλλά θα περιοριστώ στα ουσιώδη ζητήματα αυτής λαμβάνοντας υπόψη μου και τις εκατέρωθεν δικογραφημένες θέσεις από τις οποίες προκύπτουν και τα επίδικα ζητήματα τα οποία το Δικαστήριο καλείται να αποφασίσει. (βλέπε Καννάουρου κ.ά ν. Σταδιώτη κ.ά.
(1990)1 Α.Α.Δ. 35). Ο ΜΕ1 ανάφερε ότι είναι λογιστής στο επάγγελμα και Πρόεδρος της Ενάγουσας, διαχειριστικής επιτροπής της πολυκατοικίας από το 2013 ενώ διετέλεσε ταμίας αυτής από το έτος
- Είναι γνώστης των γεγονότων που αφορούν την υπόθεση ενώ για σκοπούς κυρίως εξέτασης του και ως μέρος αυτής κατέθεσε γραπτή δήλωση συμφώνως του Νόμου Περί Αποδείξεως. Σύμφωνα με την δήλωση του μάρτυρα η Ενάγουσα αποτελεί διαχειριστική επιτροπή δεόντως συσταθείσα και εγγραφείσα σύμφωνα με την νομοθεσία με έδρα τη Λεμεσό και σε σχέση με την πολυκατοικία Pissouri Beach Apartments. Ως Τεκμήριο 2 κατέθεσε αντίγραφο των πρακτικών της Γενικής Συνέλευσης της Ενάγουσας ημερ.11/5/2002 ως αυτά κατατέθηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού στις 20/8/2002 με συνοδευτική επιστολή και με την οποία φαίνεται η εγγραφή της διαχειριστικής επιτροπής. Ο εναγόμενος είναι ιδιοκτήτης του διαμερίσματος υπ' αριθμό Β2 στην πολυκατοικία και συνιδιοκτήτης με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων των κοινόκτητων χώρων των διαμερισμάτων και όλων των κοινόχρηστων χώρων. Ο ΜΕ1 αναφέρθηκε σε έγγραφη συμφωνία, αποκαλούμενη Γενική Συμφωνία ως αυτή τροποποιήθηκε από την Ειδική Γενική Συνέλευση στις 9/6/
- Αντίγραφο αυτής της Γενικής Συμφωνίας κατατέθηκε ως Τεκμήριο 3 ενώ ως Τεκμήριο 4 παρουσίασε κατάσταση με το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων που κατέχει ο κάθε ιδιοκτήτης και τις αντίστοιχε ψήφους βάσει των τετραγωνικών. Ο μάρτυρας περαιτέρω αναφέρεται στις πρόνοιες της συμφωνίας με βάση τις οποίες ο εναγόμενος όφειλε εντός 15 ημερών από την κοινοποίηση από την Ενάγουσα των δαπανών να καταβάλει και εξοφλήσει προκαταβολικά τις δαπάνες της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Με απόφαση της Γενικής Συνέλευσης της Ενάγουσας ημερ.7/2/2004 αποφασίστηκε μεταξύ άλλων ότι σε παράλειψη εξόφλησης των οφειλομένων ποσών πέραν της διάρκειας των δυο μηνών από την έκδοση του σχετικού τιμολογίου η Ενάγουσα θα δικαιούται να χρεώνει ποσοστό επιτοκίου προς 9% ετησίως. Αντίγραφο των εν λόγω πρακτικών καταχωρήθηκε ως Τεκμήριο
- Ο ΜΕ1 αναφέρει ότι περί τις αρχές του 2006 και κατόπιν παραπόνων ιδιοκτητών περιήλθε εις γνώση του ότι ο τοίχος περίφραξης του Μπλοκ Β της πολυκατοικίας ο οποίος είναι παρακείμενος του κτιρίου Columbia Beach Hotel και ο οποίος εφάπτεται με διαμερίσματα της πολυκατοικίας παρουσίαζε προβλήματα με εμφανείς ρωγμές και καθίζηση του παρακείμενου εδάφους και τοίχου λόγω διαρροής η κακής κατάστασης του τοίχου. Η Ενάγουσα απευθύνθηκε στην εταιρεία Hyperstatic Engineering Design η οποία κατόπιν επιτόπου επίσκεψης παρέδωσε στην Ενάγουσα στις 09/03/2006 εκτίμηση στην οποία αποτυπωνόταν η δομή και ο τοίχος αντιστήριξης και η ανάγκη για επιδιόρθωση και στήριξη του εν λόγω τοίχου με ατσάλινη δομή. Η εν λόγω έκθεση παρουσιάστηκε ως Τεκμήριο
- Περί τις 18/03/2009 Η Ενάγουσα έστειλε στην Themeliotechniki Eteria (Polys Argyrides) Ltd την έκθεση τεκμήριο 6 μετά και από συνεννόηση με το τεχνικό γραφείο Lazarou & Michael έλαβε προσφορά για την εκτίμηση του κόστους επιδιόρθωσης και συντήρησης των υφιστάμενων κατασκευών σε ποσό εκ €35.673,00σ. Η εν λόγω προσφορά κατατέθηκε ως τεκμήριο
- Με βάση τους κανονισμούς σύμφωνα με τον ΜΕ1 και στα πλαίσια της Ετήσιας Γενικής Συνέλευσης ημερ.23/5/2009 αποφασίστηκε όπως εγκριθεί ποσό εκ €40.000,00σ για την επιδιόρθωση του τοίχου περίφραξης του Μπλοκ Β. Αντίγραφα των εν λόγω πρακτικών κατατέθηκαν ως Τεκμήριο
- Ακολούθησε Γενική Συνέλευση ημερ.20/6/2009 με βάση την οποία εγκρίθηκε ομόφωνα η χρηματοδότηση των €40.000,00= για την επιδιόρθωση του τοίχου σύμφωνα με την διαδικασία η οποία υιοθετήθηκε με βάση την απόφαση στην Ετήσια Γενική Συνέλευση ημερ.23/5/2009 (Τεκμήριο 8). Τα πρακτικά της Γενικής Συνέλευσης ημερ.20/6/2009 κατατέθηκαν ως Τεκμήριο
- Με βάση την απόφαση αυτή στις 09/12/2009 στάλθηκε επιστολή προς την Themeliotechniki Eteria (Polys Argyrides) Ltd με την οποία η Ενάγουσα αποδέχτηκε την προσφορά της εν λόγω εταιρείας για τις εργασίες στον τοίχο. Ως τεκμήριο 10 κατέθεσε την υπογεγραμμένη συμφωνία με την εταιρεία που ανάλαβε την εκτέλεση των εργασιών. Ως τεκμήρια 11 και 12 κατατέθηκαν επιστολές για την ολοκλήρωση των εργασιών τόσο των εργολάβων του έργου όσο και των αρχιτεκτόνων. Ο ΜΕ1 αναφέρει ότι το αξιούμενο ποσό προέκυψε από την αναλογία του μεριδίου του εναγόμενου με βάση το εμβαδό των μονάδων του και αντιπροσωπεύει την συντήρηση, λειτουργία και καθαρισμό, επιδιόρθωση και θέρμανση της πολυκατοικίας όπως επίσης και την επιδιόρθωση του τοίχου. Σύμφωνα με τον ΜΕ1 η Ενάγουσα προέβηκε στις αναφερόμενες δαπάνες στα πλαίσια της νομικής τους υποχρέωσης και νομίμων αρμοδιοτήτων τους. Ως Τεκμήρια 13, 14, 15 και 16 ο μάρτυρας κατέθεσε εκδοθέντα τιμολόγια και αποδείξεις πληρωμής των δαπανών καθώς και αντίστοιχα αντίγραφα επιταγών. Με βάση την επιστολή ημερ.25/5/2009, Τεκμήριο 17, η Ενάγουσα αξίωσε από τον εναγόμενο την καταβολή ποσού ύψους €805= για το έτος 2009/10 μέχρι και την 30/6/
- Με βάση το τεκμήριο 18, η Ενάγουσα, απέστειλε στις 29/6/2009 επιστολή στον εναγόμενο με την οποία τον καλούσε να καταβάλει το ποσό των €560= για την δαπάνη που του αναλογούσε στην επιδιόρθωση του τοίχου. Παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις ουδέν ποσό καταβλήθηκε έναντι των 2 πιο πάνω που συμποσούνται σε ποσό εκ €1,365,00σ. Ο ΜΕ1 περαιτέρω κατέθεσε ως τεκμήριο 19, 20, 21, 22 και 23 εκθέσεις από τον οίκο PricewaterhouseCoopers Ltd για την επαλήθευση των Λογαριασμών Εσόδων και Εξόδων της πολυκατοικίας για τα έτη που τελείωσαν την 31/3/2009 και την 31/3/2010 και οι οποίες κατατέθηκαν στα πλαίσια της ακροαματικής διαδικασίας της αγωγής 1418/2010, Ε. Δ. Λεμεσού. Στα τεκμήρια αυτά περιλαμβάνονται οι εκθέσεις "Nominal Activity 2008 - 2009", "Nominal Activity 2009 - 2010" και τις εκθέσεις "Pissouri Beach Apartments Accounts 2008 - 2009" και "Pissouri Apartments Accounts 2009 - 2010" αλλά και όλα τα σχετικά έγγραφα σχετικά με τα έξοδα και έσοδα της πολυκατοικίας για τα έτη 2008 - 2009 και 2009 -
- Επίσης περιλαμβάνονται οι 24η και 25η ετήσια έκθεση και λογαριασμοί της Πολυκατοικίας. Η έκθεση των λογιστών ημερ.30/3/2016 (τεκμήριο 19) ετοιμάστηκε με σκοπό να κατατεθεί στα πλαίσια της αναφερόμενης πιο πάνω αγωγής όπου είχε αμφισβητηθεί η ακρίβεια των λογαριασμών της πολυκατοικίας. Ο μάρτυρας ανέφερε ότι με βάση όλα τα έγγραφα που παρουσίασαν στους λογιστές και με τις δικές τους αναλύσεις κατέληξαν στα ίδια ποσά. Πέραν της γραπτής του δήλωσης ο μάρτυρας αναφέρθηκε επιπλέον στον αριθμό των διαμερισμάτων που σήμερα λόγω ενοποίησης κάποιων σε 1 διαμέρισμα αριθμούν
- Μαζί με τον εναγόμενοι υπάρχουν 41 ιδιοκτήτες μονάδων. Η πληροφόρηση των ιδιοκτητών για τις δαπάνες γίνεται με αποστολή επιστολών, υπάρχουν όμως και περιπτώσεις ιδιοκτητών που είναι στο εξωτερικό και αποστέλλονται με ηλεκτρονικό μήνυμα (e-mail) ενώ υπάρχουν και ιδιοκτήτες που διαμένουν στα διαμερίσματα και τους παραδίδονται δια χειρός. Μάλιστα το θέμα αυτό συζητήθηκε και στην τελευταία Γενική Συνέλευση όπου αποφασίστηκε ότι είναι υποχρέωση όλων των ιδιοκτητών να εφοδιάσουν την επιτροπή με την διεύθυνση που επιθυμούν να τους αποστέλλετε η ενημέρωση καθότι κάποιοι ηθελημένα αποφεύγουν να δεχτούν την παραλαβή. Με τον ίδιο τρόπο γίνεται και η ενημέρωση για τις συνελεύσεις. Σε περίπτωση που η δαπάνη αφορά μεγάλο ποσό συγκαλείται ειδική γενική συνέλευση με το θέμα να τίθεται στην ημερήσια διάταξη. Η απαρτία στις γενικές συνελεύσεις καθορίζεται ως εξής: εάν παρευρεθούν λιγότεροι του ½ των ιδιοκτητών με φυσική παρουσία τότε η συνέλευση καθυστερεί για περίοδο 30 λεπτών. Με την πάροδο των 30 λεπτών τα παρόντα άτομα συν του πληρεξούσιους αντιπροσώπους στο σύνολο συνιστούν απαρτία. Εάν εξαρχής οι παρόντες με φυσική παρουσία, πλέον τους πληρεξούσιους είναι πέραν του ½ τότε υπάρχει απαρτία εξαρχής. Οι αποφάσεις που λαμβάνονται δε με βάση τους κανονισμούς είναι δεσμευτικές για όλους τους ιδιοκτήτες ενώ για να ληφθεί μια απόφαση χρειάζεται πέραν του 50% των παρόντων με φυσική παρουσία και πληρεξούσιο. Οι κανονισμοί που αναφέρει είναι αυτοί του 1985 που καταρτίστηκαν όταν κτίστηκε αρχικά η πολυκατοικία. Οι κανονισμοί αυτοί είναι το τεκμήριο 3 που κατέθεσε. Ο μάρτυρας αναφέρθηκε στα συνήθη κοινόχρηστα έξοδα που αφορούν κατά μεγαλύτερο μέρος τις αποχετεύσεις, επιδιορθώσεις, καθαριότητα, ασφάλεια και κηπουρική. Ενόψει του ότι πρόκειται για χώρους άνω των 5.000m2 με τα 3.000m2 να είναι μέρος της ιδιοκτησίας των ιδιοκτητών και τα 2.000m2 καθορίζονται ως κοινόχρηστοι χώροι όπως μπαλκόνια, σκάλες, διάδρομοι, μικροί χώροι κήπων και γκαράζ. Όλα αυτά τα σημεία καθαρίζονται και φωτίζονται. Τα έξοδα καταβάλλονται προκαταβολικά κάθε χρόνο και καθορίζονται λαμβάνοντας υπόψη τα νούμερα της προηγούμενης χρονιάς και με μικρή αύξηση για τυχόν αυξήσεις. Υπάρχουν βέβαια και απρόβλεπτα έξοδα για επιδιορθώσεις όπως π.χ. φέτος που είχαν κόστος €4.000= από βανδαλισμούς. Σε περίπτωση που ληφθούν περισσότερα από αυτά που απαιτήθηκαν, που σημειώνει ότι επί 15 χρόνια δεν έγινε, τότε υπάρχουν 2 επιλογές, ή θα δοθούν πίσω στους ιδιοκτήτες η θα μειωθεί η συνεισφορά της επόμενης χρονιάς. Ο υπολογισμός γίνεται από το Ταμία και ελέγχεται από την Επιτροπή. Επεξηγώντας τον διαμερισμό των ποσών ανά ιδιοκτήτη εξήγησε ότι αυτά διαμερίζονται ανάλογα με τις ψήφους του κάθε ιδιοκτήτη που αυτές με την σειρά τους καθορίστηκαν από το εμβαδό έκαστου διαμερίσματος. Αυτό που καθορίζεται είναι το τέλος συντήρησης (service charge) ανά ψήφο, άρα π.χ. 10 ψήφοι και το τέλος καθορίστηκε σε 50€ τότε το οφειλόμενο είναι €500=. Σε σχέση τώρα με τον εναγόμενο και το διαμέρισμα του Β2 τα τετραγωνικά είναι 66.70m2 και έχει 7 ψήφους. Τα εμβαδά αυτά χρησιμοποιούντο πολύ πιο πριν από το 2001 και συνεχίζουν να είναι τα ίδια. Οι ίδιοι δεν έχουν κάνει ενέργειες για εμβαδομέτρηση όμως εδώ και 15 χρόνια ουδείς άλλος ιδιοκτήτης παραπονέθηκε. Η πλειοψηφία των ιδιοκτητών τηρεί στάση θετική και αυτό φαίνεται και από το ότι σε όλες τις συνελεύσεις οι αποφάσεις λαμβάνονται ομόφωνα. Ο μάρτυρας τέλος αναφέρθηκε στην σωρεία προβλημάτων που αντιμετώπιζε η πολυκατοικία το 2002 - 2003 που ο ίδιος ενεπλάκη στην επιτροπή και ιδιαίτερα στον τοίχο για τον οποίο δεν υπήρχε άλλη λύση πέραν αυτής που τελικά δόθηκε. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας ανέφερε ότι ο λογιστικός οίκος προχώρησε με την έκθεση του βασιζόμενος στα στοιχεία που του έδωσε η επιτροπή. Οι λογιστές επιβεβαίωσαν ότι η διαχείριση έγινε ορθά και σημειώνει ότι ουδέποτε αμφισβητήθηκε δαπάνη στις συνελεύσεις αντίθετα όλα ήταν ομόφωνα χωρίς ψήφους εναντίον. Στο τεκμήριο 23 φαίνεται ότι τα ποσά που λαμβάνουν προκαταβολικά συμφωνούν με τα τελικά έξοδα οπότε τα ποσά αυτά είναι σύμφωνα με τον προϋπολογισμό έκαστου έτους. Ο μάρτυρας συμφώνησε ότι οι χρεώσεις που γίνονται είναι θεωρητικές με την έννοια ότι προπληρώνεται κάθε χρόνο το ποσό με βάση τον προϋπολογισμό. Ομοίως και η αξίωση για τα €805= που αξιώνεται. Ομοίως και η αξίωση για τον τοίχο η οποία βεβαίως υπολογίστηκε πιο εύκολα καθότι είχαν προσφορά από εργολάβο. Ο μάρτυρας αντεξετάστηκε επί μακρόν επί των τετραγωνικών έκαστου διαμερίσματος με βάση το τεκμήριο 4 και με αναφορά σε εξωτερικούς και εσωτερικούς χώρους. Σημείωσε δε ότι το τεκμήριο 4 αναφέρει μόνο την ιδιωτική περιουσία. Ο ίδιος δεν έλεγξε με το κτηματολόγιο εάν τα τετραγωνικά έκαστου διαμερίσματος είναι ορθά αλλά ουδείς διαμαρτυρήθηκε για τα νούμερα του τεκμηρίου 4 που χρησιμοποιούνται εδώ και παρά πολλά χρόνια. Οι αναφορές στο τεκμήριο 4 έγιναν ως του αναφέρθηκε με έλεγχο στο Κτηματολόγιο ενώ οι ίδιοι δεν προχώρησαν εκ νέου λόγω υψηλού κόστους και γιατί δεν θα υπήρχε ουσιώδης διαφορά στα ποσά. Ο ΜΕ1 συμφώνησε ότι το συνολικό εμβαδό που αναφέρεται είναι λάθος και ανάφερε ότι θα το διερευνήσει. Αναφέρθηκε σε αριθμητικό λάθος και ότι θα το ελέγξει. Ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος Ζ.13 έχει αποβιώσει και σε συνεννόηση με την οικογένεια του ενοικίασαν το διαμέρισμα λαμβάνουν τα ενοίκια, αφαιρούν τα κοινόχρηστα και το ρεύμα και το καθαρό κέρδος το αποστέλλουν στην οικογένεια του αποβιώσαντα κάθε τέλος εκάστου έτους. Η διαδικασία αυτή γίνεται με client's account. Ο μάρτυρας μάλιστα διερωτήθηκε γιατί ερωτάται για το ζήτημα αυτό και πως αυτό είναι σημαντικό όταν ο εναγόμενος και ο αδελφός του εδώ και 10 χρόνια δεν πληρώνουν ως ιδιοκτήτες 7 διαμερισμάτων. Δεν γνωρίζει εάν η πολυκατοικία έχει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης αλλά αναφέρει ότι είναι κτισμένη εδώ και 30 χρόνια. Η οικοδομή είναι κοινόκτητη και αυτό το γνωρίζει και το Κτηματολόγιο. Ο μάρτυρας ανέφερε ότι ο εναγόμενος καρπούται τα δικαιώματα της ιδιοκτησίας του ενώ αρνείται να καταβάλει τα ποσά των κοινοχρήστων. Παρά την μη καταβολή η επιτροπή συντηρεί και τη περιουσία του, έχει βάψει το κτίριο, τοποθέτησαν μόνωση στο διαμέρισμα του και σταθεροποίησαν το κτίριο ενώ ο ίδιος δεν έχει πληρώσει τίποτα. Στο μάρτυρα υποβλήθηκε ότι έχει προσωπικές διαφορές με τον εναγόμενο του οποίου κίνησε αγωγή και ην έχασε ενώ τα δικηγορικά έξοδα καταβλήθηκαν μέσω χρέωσης κοινοχρήστων. Ο ΜΕ1 αρνήθηκε έντονα την θέση αυτή αναφέροντας ότι όλα τα έξοδα της προσωπικής του υπόθεσης καταβλήθηκαν από τον ίδιο προσωπικά και απέδωσε στον εναγόμενο ότι συγχύζει την ιδιότητα του ως προέδρου της επιτροπής με αποτέλεσμα να του επιτίθεται προσωπικά. O μάρτυρας ανάφερε ότι η ενάγουσα είναι συσταθείσα δυνάμει του νόμου της Κύπρου και ο ίδιος εκλέχθηκε σε αυτή πρώτη φορά το 2002 η
- Η Γενική συνέλευση λαμβάνει χώρα κάθε χρόνο Μάιο ή Ιούνιο. Αναφορικά με την κλήση των ιδιοκτητών στις γενικές συνελεύσεις ο μάρτυρας ανάφερε ότι αποστέλλεται μια επιστολή που τους καλεί σε γενική συνέλευση με τα θέματα της ημερήσιας διάταξης να αναφέρονται και αρνήθηκε ότι ουδέποτε κλήθηκαν οι ιδιοκτήτες σε γενική συνέλευση. Ο μάρτυρας ερωτηθείς να παραδώσει μια τέτοια επιστολή απάντησε ότι όλα τα έγγραφα υπάρχουν στα γραφεία της επιτροπής. Η Γενική συνέλευση για το 2009 έγινε τον Μάιο του 2010 απ' ότι θυμάται. Στην ερώτηση ότι με βάση το άρθρο 19 όρος 3 των κανονισμών οι συνελεύσεις γίνονται Δεκέμβριο ο μάρτυρας απάντησε ότι επειδή η πολυκατοικία αφορά συγκρότημα κατοικιών που χρησιμοποιείται κυρίως για διακοπές τον Δεκέμβριο πολλοί από τους ιδιοκτήτες δεν είναι παρόντες. Η πλειοψηφία των ιδιοκτητών αποφάσισε η συνέλευση να γίνεται στις αρχές των διακοπών. Με υπόδειξη του κανονισμού 27 στον μάρτυρα υποβλήθηκε ότι για να τροποποιήσουν τις πρόνοιες απαιτείται η σύμφωνη γνώμη πάντων των ιδιοκτητών με τον μάρτυρα να απαντά ότι είναι πρακτικά αδύνατο να έχει της σύμφωνη γνώμη όλων και παρέπεμψε και σε άλλες πρόνοιες των κανονισμών που αφορούν την υποχρέωση των ιδιοκτητών να πληρώνουν τα έξοδα υπηρεσίας. Ο μάρτυρας αρνήθηκε έντονα την θέση ότι η επιτροπή δεν είναι νομίμως συσταθείσα ως Διαχειριστική και αναφέρθηκε ότι απ' ότι θυμάται η επιτροπή εγκρίθηκε από φορέα της Κυπριακής Δημοκρατίας το
- Σήμερα τα μέλη της επιτροπής είναι ο ίδιος και κάποιοι κύριοι Barelli και Αγαθοκλής Παπαδόπουλος. Ο μάρτυρας αναγνώρισε το τεκμήριο 3 την γενική συμφωνία στην οποία συμφώνησε ότι δεν υπάρχει η υπογραφή οιουδήποτε εκ των ιδιοκτητών. Ο μάρτυρας ανάφερε ότι δεν αναλύονται οι χρεώσεις των λογαριασμών αλλά αναλύονται τα έξοδα και αυτές οι αναφορές αποστέλλονται σε όλους. Στην υποβολή ότι ο εναγόμενος ουδέποτε έλαβε τέτοια ανάλυση παρά το ότι την ζήτησε για να πληρώσει ο μάρτυρας ανάφερε ότι ουδέποτε είχε τέτοια επικοινωνία με τον εναγόμενο, συνομιλίες έγιναν αλλά ποτέ δεν ζήτησε γραπτώς οτιδήποτε. Ο μάρτυρας διευκρίνισε σε σχέση με το τεκμήριο 4 που αφορούσε το αριθμητικό λάθος ότι αυτό έγκειται σε ένα λάθος στην φόρμουλα της «Excel» για το συνολικό υπόλοιπο του Μπλοκ Α. Το εν λόγω λάθος δεν επηρεάζει το διαμέρισμα του εναγόμενου καθ' οιονδήποτε τρόπο ούτε και στον αριθμό των ψήφων. Περαιτέρω διευκρίνισε ότι η αγωγή που καταχώρησε εναντίον του εναγόμενου καταχωρήθηκε το 2014 και η οποία δεν οδηγήθηκε σε ακρόαση. Ο ΜΕ1 άφησε καλή εντύπωση και εικόνα στο Δικαστήριο και θεωρώ ότι υπήρξε ειλικρινής προς αυτό. Καταρχήν αναφέρω ότι ουδέν στοιχείο τέθηκε ενώπιον μου περί της εισήγησης και θέσης ότι ο ίδιος ως πρόσωπο ενεργεί εκδικητικά εναντίον του εναγόμενου και προωθεί την αγωγή λόγω των προσωπικών τους διαφορών. Δεν αμφισβητώ βεβαίως ότι ενδεχομένως τέτοιες προσωπικές διαφορές υπάρχουν παρά ταύτα και με αναφορά στον επίδικο χρόνο ουδέν στοιχείο υπάρχει που να δικαιολογεί τέτοιο εύρημα. Σημειώνω δε περαιτέρω για το σημείο αυτό ότι η αγωγή που καταχώρησε ο ΜΕ1 εναντίον του εναγόμενου σύμφωνα με τον ίδιο καταχωρήθηκε το 2014 ήτοι 4 χρόνια μετά την καταχώρηση της παρούσας αγωγής. Ο μάρτυρας κατέθεσε με σαφήνεια ως προς τον τρόπο λειτουργίας της Ενάγουσας και ειδικότερα όσον αφορά τον τρόπο χρέωσης των κοινοχρήστων και τις ανάγκες που προορίζονταν να καλύψουν. Ο μάρτυρας επεξήγησε ότι γινόταν υπολογισμός των κοινοχρήστων για την επόμενη χρονιά. Η χρέωση τα έξοδα που ανέλυσε όπως φωτισμός, καθαριότητα, κήποι και επιδιορθώσεις ενώ όταν προέκυπταν ανάγκες για μεγάλα έξοδα όπως για παράδειγμα η επιδιόρθωση του τοίχου συγκαλούνταν έκτακτες συνελεύσεις για να ληφθεί απόφαση. Ο μάρτυρας προωθώντας την αξίωση της Ενάγουσας παρουσίασε μια δομημένη εκδοχή γεγονότων παρουσιάζοντας τους κανονισμούς της επί των οποίων λειτουργεί η επιτροπή και έλκει εξουσία αλλά και των χρεώσεων που επιβάλλει σε έκαστο ιδιοκτήτη. Περαιτέρω παρατηρώ ότι προς στήριξη των όσων προφορικά ανέφερε κατέθεσε έγγραφα τα οποία συνάδουν με τις αναφορές του. Σημειώνω ότι το βάρος απόδειξης της αξίωσης ως ανωτέρω ανέφερα το φέρει η Ενάγουσα αυτό όμως δεν ατονεί το ειδικό βάρος απόδειξης που φέρει ο εναγόμενος να αποδείξει ειδικούς και συγκεκριμένους ισχυρισμούς του. Επί του προκειμένου ο εναγόμενος αρνούμενος γενικά και αόριστα κάθε πτυχή των επίδικων ζητημάτων όπως την σύσταση της επιτροπής, την ισχύ της, τις χρεώσεις, την ενημέρωση, τα έξοδα και κάθε άλλο στοιχείο αφέθηκε να αρνηθεί αυτά χωρίς όμως να παρουσιάσει οιοδήποτε στοιχείο ή θέση επί στοιχείων που να αποδυναμώνει τις θέσεις του μάρτυρα αυτού που παρουσιάστηκαν σε συσχετισμό και σχετικά τεκμήρια. Αυτό το οποίο επίσης φάνηκε να αμφισβητείται από τον Εναγόμενη ήταν και το ύψος των κοινοχρήστων. Παρατηρώ ωστόσο ότι πέραν ορισμένων γενικών υποβολών δεν τέθηκε οτιδήποτε χειροπιαστό στον ΜΕ1 σε σχέση με έξοδα για παράδειγμα που χρεώθηκαν και δεν έπρεπε να χρεωθούν ή ότι υπήρξαν επί συγκεκριμένων εξόδων υπερχρεώσεις. Ούτε και τέθηκε στον ΜΕ1 ότι τα ποσά που χρέωνε η Ενάγουσα υπερέβαιναν τις αναγκαίες δαπάνες για τη συντήρηση και διαχείριση του συγκροτήματος ή ότι έτυχαν κατάχρησης και δεν χρησιμοποιήθηκαν προς όφελος της Ενάγουσας. Ο εναγόμενος αρνείται την νόμιμη σύσταση της διαχειριστικής επιτροπής όμως αποδεχόμενος στα δικόγραφα του την παράγραφο 2 της έκθεσης απαίτησης αποδέχεται ότι η οικοδομή είναι κοινόκτητη. Σημειώνω δε περαιτέρω ότι και στην υπεράσπιση του ο εναγόμενος αναφέρεται στην οικοδομή ως κοινόκτητη (βλέπε παράγραφο 5 β της υπεράσπισης). Σε ότι αφορά την σύσταση της επιτροπή σημειώνω ότι η άρνηση παρέμεινε αόριστη και γενική ενώ ουδέν στοιχείο παρουσιάστηκε προς τούτο. Ενώπιον μου κατατέθηκε το Τεκμήριο 3 που αποτελεί την Γενική Συμφωνία ημερ.9/6/1985 έγγραφο μάλιστα που χρησιμοποιήθηκε με αναφορά στους όρους από τον συνήγορο της υπεράσπισης για την αντεξέταση του ΜΕ
- Επιπλέον και με βάση το Τεκμήριο 2 η ενάγουσα με επιστολή της ημερ.20/08/2002 προς το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού απέστειλε πιστοποιημένο αντίγραφο τροποποίησης των εν λόγω κανονισμών για σημείωση του στο Κτηματικό Μητρώο. Το εν λόγω αντίγραφο φέρει αντίγραφο σφραγίδας του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λεμεσού ότι λήφθηκε ως τέτοιο αντίγραφο από το Κτηματολόγιο στις 4/9/
- Σε κάθε περίπτωση αυτό δεν έχει αμφισβητηθεί κατά την πορεία της ακρόασης από τον εναγόμενο. Επί του τρόπου τώρα των χρεώσεων για έκαστο έτος και για έκαστο εκ των ιδιοκτητών αναφέρω ότι ο μάρτυρας έδωσε με περισσή λεπτομέρεια στοιχεία για τον τρόπο υπολογισμού των χρεώσεων οι οποίες επιβάλλονται ουσιαστικά δυνάμει προϋπολογισμού για το επόμενο έτος και προπληρώνονται. Ο υπολογισμός αυτός γίνεται με βάση τις χρεώσεις του προηγούμενου έτους και κάποιο ποσοστό αύξησης ενώ για οιαδήποτε έξοδα πέραν των τρεχόντων και τα οποία ενδεχομένως να απαιτούν υψηλά ποσά συγκαλείται εκ νέου γενική συνέλευση και εγκρίνονται με απόφαση. Τα όσα έθεσε ο μάρτυρας για τον τρόπο αυτό υπολογισμού δεν έχουν κατ' ουσία αμφισβητηθεί πέραν από την γενική άρνηση του εναγόμενου περί ανυπαρξίας των εξόδων αυτών. Η δικογραφημένη θέση της υπεράσπισης τέθηκε διαζευκτικά στο ότι οι χρεώσεις που απαιτούνται από την Ενάγουσα και ως επεξηγούνται στην παράγραφο 5 Α της έκθεσης απαίτησης δεν έχουν γίνει και δεν έγιναν για τις εργασίες που αναφέρονται ενώ αν αποδειχθεί ότι έγιναν και μάλιστα ότι αφορούσαν την κοινόκτητη οικοδομή τότε δεν ήταν αναγκαίο να γίνουν ή ήταν δαπανηρές και υπερβολικά διογκωμένες. Οι διαζευκτικές αυτές θέσεις της υπεράσπισης δεν προωθήθηκαν με οιοδήποτε τρόπο πέραν από τις γενικές υποβολές περί άρνησης των θέσεων της Ενάγουσας. Καμία αναφορά σε στοιχείο που να ενισχύει αυτές παρουσιάστηκε ενώ η επιλέχθηκε να προωθηθούν όλες οι προτασσόμενες δια των δικογράφων υπερασπίσεις γενικά. Η διαπίστωση αυτή έρχεται σε αντιδιαστολή με την δομημένη παρουσίαση της μαρτυρίας του ΜΕ1 με στοιχεία περί των χρεώσεων. Σημειώνω την σημασία των τεκμηρίων 19 μέχρι και 23 τα οποία ουσιαστικά δεν έτυχαν αμφισβήτησης. Το μόνο που προέκυψε κατά την αντεξέταση του ΜΕ1 για αυτά τα έγγραφα και ειδικά για το τεκμήριο 19 είναι ότι βασίστηκαν σε στοιχεία που έδωσε η επιτροπή. Ουδέν στοιχείο όμως τέθηκε που να αμφισβητεί ότι τα δοθέντα στοιχεία είναι λανθασμένα. Το τεκμήριο 19 επιστολή ημερ.30/3/2016 ετοιμάσθηκε από εγκεκριμένο λογιστή της εταιρείας PWC και επιβεβαιώνει του λογαριασμούς και τις ετήσιες εκθέσεις εσόδων και εξόδων που ετοιμάσθηκαν από την επιτροπή. Οι ετήσιες δε αυτές εκθέσεις που έχουν παρουσιασθεί επίσης δεν έτυχαν αμφισβήτησης. Σε ότι αφορά τώρα την επιβολή των χρεώσεων σε έκαστο ιδιοκτήτη αναφέρω ότι αυτή με βάση την θέση του ΜΕ1 γίνεται αναλόγως των τετραγωνικών μέτρων της ξεχωριστής ιδιοκτησίας έκαστου αυτών. Το τεκμήριο 4 το οποίο κατατέθηκε και αναφέρει τόσο τα τετραγωνικά όσο και τους ψήφους που αντιστοιχούν σε κάθε ιδιοκτήτη πέραν του αριθμητικού λάθους που έχει διευκρινιστεί που οφείλεται και το οποίο αφορά το συνολικό αριθμό και δεν επηρεάζει καθ' οιονδήποτε τρόπο τον αριθμό ων ψήφων είναι δε άσχετο με το διαμέρισμα του εναγόμενου δεν κρίνω ότι αμφισβητήθηκε με τρόπο ικανό να πλήξει την αλήθεια του περιεχομένου του. Ο εναγόμενος αμφισβήτησε την ορθότητα του αλλά δεν έχει δώσει καμία δική του εκδοχή ως προς το εμβαδό που ο ίδιος κατέχει. Ενώ υποβλήθηκε η θέση ότι τα εμβαδά είναι λανθασμένα ουδεμία μαρτυρία προς τούτο παρουσιάστηκε. Αντίθετα ο μάρτυρας αποδέχτηκε ότι ενδεχομένως κάποια μικρή διαφοροποίηση να υπάρχει όμως αυτή δεν αλλοιώνει τον αριθμό των ψήφων με βάση τους οποίους επιβάλλονται οι χρεώσεις. Σε κάθε περίπτωση η προσπάθεια να πληγεί η αξιοπιστία του μάρτυρα στο σημείο αυτό δεν είχε επιτυχία. Ο μάρτυρας παρέμεινε ακλόνητος στις θέσεις του δίνοντας κάθε φορά απαντήσεις με βάση τα τεκμήρια. Επιπλέον ο τρόπος χρέωσης ως επεξηγήθηκε από τον μάρτυρας είναι σύμφωνος και με τον όρο 6 των Κανονισμών ο οποίος αναφέρει ότι η χρέωση γίνεται ανάλογα με τις ψήφους που με την σειρά τους καθορίζονται από τα τετραγωνικά έκαστης μονάδας ιδιοκτησίας. Επί του ζητήματος της επιδιόρθωσης του τοίχου που αποτελεί και την μια εκ των δυο χρεώσεων που συνιστούν το συνολικά οφειλόμενο ποσό παρατηρώ ότι αυτή ως ενέργεια δεν αμφισβητείται ότι έγινε. Εκείνο δε που τίθεται είναι ότι αυτή η επιδιόρθωση έγινε παράνομα, αυθαίρετα, χωρίς να γίνει η απαραίτητη έρευνα ενώ εκτελέστηκε κακότεχνα και δεν εξυπηρετεί τον σκοπό που έπρεπε να εξυπηρετήσει. Ουσιαστικά ο εναγόμενος δεν αμφισβητεί την αναγκαιότητα επιδιόρθωσης του τοίχου ούτε ότι αυτή έγινε αλλά αμφισβητεί τον τρόπο που επιλέχθηκε να γίνει και το αποτέλεσμα της. Προς τούτο το σημείο η μαρτυρία του ΜΕ1 κρίνεται επίσης δομημένη και με συνοχή. Τα έγγραφα που παρουσίασε ως τεκμήρια ο μάρτυρας αποτελούνται από έκθεση πολιτικού μηχανικού (Τεκμήριο 6) που αναφέρεται στις διαπιστώσεις του σε σχέση με τον τοίχο και τις προτεινόμενες λύσεις, σε προσφορά που λήφθηκε από εργολάβο (Τεκμήριο 7), και σε βεβαιώσεις ότι το έργο εκτελέσθηκε βάση των συμφωνιών και προδιαγραφών με την σύμφωνη γνώμη των επιβλεπόντων μηχανικών (βλέπε τεκμήρια 10, 11 και 12). Περαιτέρω τα ποσά που δαπανήθηκαν για αυτή την εργασία φαίνονται στα τεκμήρια 13, 14, 15 και
- Σημειώνω βεβαίως ότι δεν υπήρξε αμφισβήτηση ότι τα ποσά αυτά δαπανήθηκαν. Πέραν τούτου ο μάρτυρας κατέθεσε τα τεκμήρια 8 και 9 μέσα από τα οποία διαφαίνεται ότι η απόφαση για την επιδιόρθωση του τοίχου λήφθηκε σε ειδική γενική συνέλευση των ιδιοκτητών ημερ.20/06/
- Τα στοιχεία αυτά ενισχύουν την κατάληξη μου περί μιας δομημένης και κατ΄ ουσία ισχυρής μαρτυρίας από πλευράς ενάγουσας η οποία παρέμεινε ακλόνητη από την υπεράσπιση. Η θέση της υπεράσπισης περί λανθασμένης απόφασης και κακότεχνης εκτέλεσης παρέμεινε μετέωρης και χωρίς να παρουσιαστεί οιοδήποτε στοιχείο που να την ενισχύει η να δημιουργεί έστω και κάποιο έδαφος για την περαιτέρω εξέταση της από το Δικαστήριο. Όσον αφορά τώρα την ενημέρωση για τις χρεώσεις των κοινοχρήστων και τις συγκλήσεις των γενικών συνελεύσεων, ζητήματα για τα οποία επίσης αντεξετάστηκε ο ΜΕ1, σημειώνω τα ακόλουθα. Ο ΜΕ1 υποστήριξε ότι οι ιδιοκτήτες περιλαμβανομένων και του εναγόμενου ενημερώνονται μέσω ηλεκτρονικού και κανονικού ταχυδρομείου ενώ σε κάποιους που κατοικούν στην πολυκατοικία δίδονται οι επιστολές δια χειρός. Ο εναγόμενος μέσα από την υπεράσπιση του αρνείται την λήψη τέτοιων επιστολών. Σημειώνω ότι καμία επιστολή κατατέθηκε ως Τεκμήριο αυτό όμως το στοιχείο δεν είναι επαρκές για να πληγεί η αξιοπιστία του μάρτυρα. Ο μάρτυρας ανέφερε ότι όλα τα στοιχεία υπάρχουν και πρόκειται για σωρεία εγγράφων. Αναφέρθηκε από τον μάρτυρα ότι ο εναγόμενος βρίσκεται στα διαμερίσματα και συγκεκριμένα στο επίδικο είναι το γραφείο του. Ουδεμία θέση προβλήθηκε που να δημιουργεί έδαφος για αποδοχή αυτής της θέσης ή να κλονίζει την θέση του μάρτυρα ότι όλοι οι ιδιοκτήτες ενημερώνονται. Επιπλέον σημειώνω ότι με βάση τα τεκμήρια που κατατέθηκαν με αριθμούς 8 και 9 φαίνεται ότι κατά τις συνελεύσεις, ετήσιες ή έκτακτες τηρούνται πρακτικά συμφώνως των κανονισμών ενώ καταγράφονται τα ζητήματα, οι απόψεις και οι ψήφοι που παρίστανται. Συνεπακόλουθα και αξιολογώντας την μαρτυρία του ΜΕ1 στο σύνολο της και σε συνάρτηση πάντοτε με τα τεκμήρια και τους δικογραφημένους ισχυρισμούς έκαστων των διαδίκων αναφέρω ότι αποδέχομαι την μαρτυρία του στην ολότητα της ως αξιόπιστη. Με το πέρας της μαρτυρίας του ΜΕ1 ουδεμία άλλη μαρτυρία τέθηκε από πλευράς ενάγουσας αλλά ούτε και από πλευράς εναγόμενου. Η υπόθεση ορίστηκε για τελικές αγορεύσεις και αμφότεροι οι ευπαίδευτοι συνήγοροι κατά την ημερομηνία που ορίστηκε η υπόθεση κατέθεσαν κείμενα γραπτών αγορεύσεων με την νομική επιχειρηματολογία τους. Τα όσα αμφότεροι ανέφεραν και η νομολογία εις την οποία με παρέπεμψαν έχουν μελετηθεί και ληφθεί υπόψη δεόντως ως εκ τούτου δεν κρίνεται απαραίτητο να επαναληφθούν στα πλαίσια της παρούσας απόφασης. Νομική Πτυχή Η αγωγή της Ενάγουσας εδράζεται στον ισχυρισμό ότι ο εναγόμενος οφείλει ποσά από κοινόχρηστα που αναλογούσαν στην μονάδα του για συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Σχετικός είναι ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος Κεφ.224, (στο εξής ο «Νόμος») και συγκεκριμένα το Μέρος ΙΙΑ. Το άρθρο 38ΚΣΤ προνοεί τα ακόλουθα ως προς τις αρμοδιότητες της διαχειριστικής επιτροπής: «38ΚΣΤ.-
(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων, θα είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών, θα έχει τις εξουσίες και τις υποχρεώσεις που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών και θα ασκεί τις εξουσίες και θα εκτελεί τα καθήκοντα που καθορίζονται από ή δυνάμει αυτών.
(2)Χωρίς να επηρεάζεται η γενικότητα του εδαφίου
(1), η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί- (α) Να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την κοινόκτητη οικοδομή. (β) να ενάγει για και σε σχέση με οποιεσδήποτε ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην κοινόκτητη ιδιοκτησία από οποιοδήποτε πρόσωπο, ανεξάρτητα από το αν το πρόσωπο αυτό είναι κύριος μονάδας ή όχι. (γ) να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. (δ) να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την εφαρμογή των διατάξεων του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών που εκδίδονται δυνάμει αυτού.» Ευρήματα Με βάση την ανωτέρω μαρτυρία του ΜΕ1 την οποία αποδέχτηκα στην ολότητα της καταλήγω ότι τα πραγματικά γεγονότα που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση είναι ως η εκδοχή που τέθηκε από την Ενάγουσα. Καταρχήν δεν έχει αμφισβητηθεί ότι η πολυκατοικία ευρισκόμενη στο Πισσούρι της Επαρχίας Λεμεσού με την ονομασία «Pissouri Beach Apartments» αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή, αποτελούμενη από 47 συνολικά μονάδες και είναι εγγεγραμμένη ως τέτοια. Η Ενάγουσα είναι η διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας αυτής. Με βάση την απόφαση της έκτακτης γενικής συνέλευσης ημερ.9/6/1985 θεσπίστηκε η γενική Συμφωνία των κανονισμών αυτήν οι οποίοι ακολούθως τροποποιήθηκαν και κατατέθηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού για εγγραφή στο σχετικό μητρώο στις 20/08/
- Η Ενάγουσα είναι συνεπώς εκ του Νόμου υπεύθυνη για τη συντήρηση και διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων του συγκροτήματος που αποτελούνται, μεταξύ άλλων, από σκάλες, διαδρόμους και κήπους και καθ' όλη την επίδικη περίοδο διαχειριζόταν και συντηρούσε την κοινόκτητη οικοδομή. Ο εναγόμενος κατά τον ουσιώδη για την αγωγή χρόνο ήταν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του διαμερίσματος Β2 στην εν λόγω πολυκατοικία. Οι κύριοι των μονάδων του συγκροτήματος, περιλαμβανομένου και του εναγόμενου έχουν υποχρέωση συνεισφοράς στις αναγκαίες δαπάνες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και την εν γένει διαχείριση της πολυκατοικίας. Η Ενάγουσα με βάση τον προϋπολογισμό της αποφάσισε την επιβολή χρέωσης για τα κοινόχρηστα έξοδα της περιόδου του έτους 01/04/2009 - 31/3/2010 της πολυκατοικίας κόστος το οποίο διαμοιράσθηκε σε έκαστη μονάδα ανάλογα με τις ψήφους του ιδιοκτήτη που καθορίζονται με βάση τα τετραγωνικά έκαστης μονάδας ως αναφέρονται επί του τεκμηρίου
- Με βάση το έγγραφο αυτό ο εναγόμενος κατέχει 7 ψήφους και η συνεισφορά του για το έτος 2009 - 2010 ανήλθε στα €805,00σ. Ο ίδιος τρόπος χρέωσης με τα κοινόχρηστα ακολουθήθηκε και για τα έξοδα επιδιόρθωσης του τοίχου με βάση την δοθείσα προσφορά και με βάση την απόφαση που λήφθηκε στην έκτακτη γενική συνέλευση ημερ.20/06/
- Η Ενάγουσα κατά την διαχείριση της πολυκατοικίας και κατά την λήξη εκάστου έτους συντάσσει ετήσιες εκθέσεις εσόδων και εξόδων οι οποίες με όλα τα σχετικά έγγραφα δόθηκαν στον ελεγκτικό οίκο PricewaterhouseCoopers οι οποίοι ταύτισαν τα στοιχεία με τις ετήσιες εκθέσεις και κατέληξαν στην ορθότητα αυτών. Έναντι των πιο πάνω 2 ποσών που αφορούν τα κοινόχρηστα για το έτος 2009 - 2010 και την επιδιόρθωση του τοίχου αντιστήριξης που συνορεύει με γειτονικό ακίνητο και που η ενάγουσα επέβαλε στον εναγόμενο ουδέν ποσό καταβλήθηκε μέχρι και σήμερα. Η Ενάγουσα με επιστολή της ημερ.25/5/2009 ενημέρωσε τον εναγόμενο για την συνεισφορά του για το έτος 2009 - 2010 αναφέροντας του ότι έκαστος ψήφος αναλογεί σε ποσό εκ €115= ενώ το ποσό αυτό θα πρέπει να εξοφληθεί μέχρι τις 30/6/
- Στην ίδια επιστολή γίνεται αναφορά για τα οφειλόμενα κοινόχρηστα των ετών 2007 - 2008 και 2008 -
- Επιπλέον με επιστολή ημερομηνίας 29/6/2009 η Ενάγουσα ενημέρωσε τον εναγόμενο για την απόφαση της έκτακτης γενικής συνέλευσης ημερ.20/6/2009 σε ότι αφορά την επιδιόρθωση του τοίχου και το κόστος των €40.000= που αντιστοιχεί σε ποσό εκ €80= για έκαστη ψήφο και που οδηγεί στο ποσό των €560= με βάση τις 7 ψήφους της μονάδας του. Ουδεμία απάντηση δόθηκε στις επιστολές αυτές και ουδέν ποσό καταβλήθηκε. Συμπεράσματα Η υπεράσπιση του εναγόμενου στην πιο πάνω αξίωση της Ενάγουσας κινήθηκε με την προβολή διαζευκτικών θέσεων σε ότι αφορά τις χρεώσεις αλλά και στην θέση περί του ότι η Ενάγουσα δεν είναι νομίμως συσταθείσα και/ή εγγραφείσα διαχειριστική επιτροπή και/ή μη νόμιμα εκλεγμένη. Σε ότι αφορά την νομιμότητα της διαχειριστικής επιτροπής και με αναντίλεκτο το γεγονός ότι η πολυκατοικία αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή παραπέμπω στο άρθρο 38ΚΒ του Κεφ.124 το οποίο αναφέρει ως ακολούθως: «38ΚΒ. Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της. Η Διαχειριστική Επιτροπή συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους αυτού και των Κανονισμών.» Προκύπτει από την πιο πάνω πρόνοια ότι η διαχειριστική επιτροπή κοινόκτητης οικοδομής συνιστά συγκροτημένο εκ του νόμου σώμα. Η δε εκ του νόμου συγκρότηση διαχειριστικών επιτροπών αποτελεί αφ' εαυτής στοιχείο νομιμοποιητικό της Ενάγουσας. Σχετική είναι η απόφαση στην υπόθεση Χριστίνα Ταλιάνου ν. Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex
(2002)1 A.A.Δ. 102, όπου λέχθηκαν τα κάτωθι: «Ανάμεσα στις εξουσίες της Διαχειριστικής Επιτροπής είναι, σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΗ
(1)(δ) του νόμου, η ανάκτηση με αγωγή από κύριο μονάδας οποιουδήποτε ποσού χρημάτων που δαπανήθηκε σε σχέση με τις κοινόκτητες οικοδομές. ενώ με βάση το άρθρο 38ΚΣΤ
(1)"η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων ... ... ... ..". Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο ΚΣΤ
(2), η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να ενάγει και να ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα αφορά την κοινόκτητη οικοδομή και να ενάγει σε σχέση με ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην οικοδομή, να συνάπτει συμβάσεις και να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με ζητήματα που αφορούν την εφαρμογή του νόμου και των κανονισμών. Προκύπτει από τις πιο πάνω νομοθετικές διατάξεις ότι ο νομοθέτης θέλησε να προσδώσει στις προβλεπόμενες από το νόμο Διαχειριστικές Επιτροπές νομική υπόσταση και δικαιοπρακτική ικανότητα. Προκύπτει επίσης ότι οι Διαχειριστικές αυτές Επιτροπές έχουν δικαίωμα να εμφανίζονται στο Δικαστήριο ως διάδικοι, να ενάγουν και να ενάγονται. Η ανησυχία της εφεσείουσας ότι θα αποτελούσε έκπληξη για τους ιδιοκτήτες των μονάδων των κοινόκτητων οικοδομών να πληροφορηθούν ότι ο διαχειριστής τους δεν είναι το πρόσωπο που διόρισαν αλλά κάποιο πλασματικό πρόσωπο χωρίς κανένα αντίκρισμα είναι ανεδαφική γιατί οι συγκεκριμένες διαχειριστικές επιτροπές, ενεργούν, σύμφωνα με το νόμο, από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων κλπ. Επομένως, τα πρόσωπα που αποτελούν μια τέτοια Διαχειριστική Επιτροπή δεν εμφανίζονται προς τα έξω υπό την προσωπική τους ιδιότητα ούτε ενάγουν ή ενάγονται υπό την προσωπική τους ιδιότητα. Για τους σκοπούς του νόμου, τα πρόσωπα που αποτελούν τη Διαχειριστική Επιτροπή, αποτελούν ένα εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα το οποίο εύλογα μπορεί να ονομάζεται Διαχειριστική Επιτροπή με την προσθήκη κάποιου άλλου διακριτικού ονόματος ή χαρακτηριστικού για σκοπούς προσδιορισμού ή διάκρισης από άλλες παρόμοιες Διαχειριστικές Επιτροπές. Στην προκείμενη περίπτωση που οι εφεσίβλητοι, "Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex" συνιστούν πράγματι εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα και νομιμοποιούνται ως ενάγοντες στην αγωγή εναντίον της εφεσείουσας.». Επιπρόσθετα, η αμφισβήτηση της ύπαρξης της Ενάγουσας δεν τέθηκε υπό μορφή προδικαστικής ένστασης η οποία να προωθείτο ως επιβάλλεται προδικαστικά. Αντίθετα τέθηκε υπό την μορφή υπερασπιστικής γραμμής και αφέθηκε να εξεταστεί ως ζήτημα προς εξέταση στα πλαίσια της ακροαματικής διαδικασίας. Σχετική με το ζήτημα αυτό είναι η απόφαση στην υπόθεση Lioufis and Co Ltd v. Μιχάλη Ανδρονίκου ν. Πανίκου Παναγίδη
(1996)1Α Α.Α.Δ. 773 στην οποία αναφέρθηκαν τα κάτωθι σε απόσπασμα που παραπέμπω: «Η αντιδικία προϋποθέτει την ύπαρξη των διαδίκων. Αν ο ενάγων δεν είναι υπαρκτό πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, δεν τίθεται, ούτε θα μπορούσε να τεθεί ζήτημα αντιδικίας με τον εναγόμενο. Αγωγή εκ μέρους ανύπαρκτου προσώπου συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας. Το μέσο για την αμφισβήτηση της οντότητας του ενάγοντα είναι αίτηση για τη διαγραφή της αγωγής. Η θέση αυτή ευρίσκει έρεισμα στην απόφαση Russian Commercial and Industrial Bank ν. ComptoirD'Escompte de Mulhouse [1925] A.C.112 (HL). Στην υπόθεση εκείνη κρίθηκε ότι η αμφισβήτηση εξουσίας του ενάγοντα να κινήσει αγωγή εξ ονόματος της ενάγουσας εταιρείας δεν μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αντιδικίας, με την έγερση του θέματος στην Υπεράσπιση. Η θεραπεία έγκειτο στη λήψη μέτρων, σε αρχικό στάδιο της διαδικασίας, για τη διαγραφή του ενάγοντα και τον τερματισμό της διαδικασίας. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που αμφισβητείται η ύπαρξη του ενάγοντα - (βλ. The Annual Practice 1958, σελ. 574 και 575). Η Δ.27, θ.3, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας παρέχει το δικονομικό πλαίσιο για την κίνηση του μηχανισμού για τη διαγραφή αγωγής εκ μέρους ανύπαρκτου διαδίκου.» (η υπογράμμιση είναι του παρόντος Δικαστηρίου) Τα όσα αναφέρθηκαν σε σχέση με το ζήτημα αυτό στην Lioufis (ανωτέρω) υιοθετήθηκαν και στην απόφαση στην υπόθεση Βιομηχανία Χαρίλαος Αλωνεύτης Λτδ κ.ά. ν. Alpha Bank Ltd
(2003)1 A.Α.Δ. 990, όπου στη σελ. 995 αναφέρονται τα κάτωθι: «Σύμφωνα με το Annual Practice 1958 σελ. 574, 575 "αν ο εναγόμενος επιθυμεί να αμφισβητήσει την εξουσία έγερσης αγωγής στο όνομα του ενάγοντα πρέπει να αποταθεί για διαγραφή του ονόματος του ενάγοντα στο αρχικό στάδιο, δεν μπορεί να αμφισβητεί την εξουσία με την υπεράσπιση του, ούτε μπορεί να κάμει κάτι τέτοιο στη δίκη". Η πιο πάνω αρχή έχει διατυπωθεί στην Russian Commercial and Industrial Bank v. Comptoir D' Escompte de Mulhouse
(1925)A.C. 112 (HL) στην οποία λέχθηκαν τα εξής: ". I do not think that it is open to the defendants to raise this question by way of defence to the action. If the defendants desired to dispute the authority of Mr Jones to commence these proceedings in the name of the plaintiff company, their proper course was to move at an early stage of the action to have the name of the company struck out as plaintiff and so to bring the proceedings to an end.» Σε σχέση τώρα με την θέση για τις λανθασμένες χρεώσεις κοινοχρήστων σε ότι αφορά τον τρόπο υπολογισμού με βάση τα τετραγωνικά έκαστου διαμερίσματος. Αναφέρω ότι με βάση την αποδεκτή μαρτυρία ανωτέρω δεν έχει προκύψει οιαδήποτε λανθασμένη προσέγγιση σε σχέση με τον τρόπο υπολογισμού του εμβαδού του διαμερίσματος του εναγόμενου. Σε ότι αφορά την ενημέρωση καταλήγω αποδεχόμενη την μαρτυρία του ΜΕ1 ότι ο εναγόμενος παρέλαβε τις επιστολές για τις αξιούμενες χρεώσεις (τεκμήριο 17 και 18) και δεν αντίδρασε με οιοδήποτε τρόπο από τον Μάιο και Ιούνιο του 2009 μέχρι και την καταχώρηση της παρούσας αγωγή στις 16/02/
- Σημειώνω ότι ο εναγόμενος επέλεξε να μην παρουσιάσει οιοδήποτε μάρτυρα και να προωθήσει μια συγκεκριμένη εκδοχή έναντι αυτής που παρουσιάσθηκε από την Ενάγουσα. Ο εναγόμενος επέλεξε να βασισθεί στην εισήγηση του περί αναξιοπιστίας του ΜΕ1 και αδυναμίας της μαρτυρίας της Ενάγουσας χωρίς προώθηση συγκεκριμένων στοιχείων που να στήριζαν τους ισχυρισμούς της υπεράσπισης. Βεβαίως αυτό δεν ατονεί το καθήκον του Δικαστηρίου να εξετάσει κατά πόσο η Ενάγουσα απέδειξε στον απαιτούμενο βαθμό την υπόθεση της αλλά έχω ήδη αναφέρει ότι αποδέχομαι την μαρτυρία του ΜΕ
- Σε κάθε περίπτωση ως ανωτέρω ανέφερα και με αναφορά στην διαδικασία καθορισμού των χρεώσεων με βάση τις ψήφους σημειώνω ότι αυτή είναι σύμφωνη με τις πρόνοιες των άρθρων των Κανονισμών που αποδέχτηκα ότι καθορίστηκαν και διέπουν την λειτουργία της Ενάγουσας. Με βάση την νομοθεσία και συγκεκριμένα το άρθρο 38ΚΑ του Νόμου σε περίπτωση μη θέσπισης κανονισμών για την κοινόκτητη οικοδομή, εφαρμογή έχουν οι Πρότυποι Κανονισμοί που εκτίθενται στο Παράρτημα του Νόμου. Στην προκειμένη ισχύ έχουν οι κανονισμοί - Τεκμήριο 3 που αφορούν την πολυκατοικία. Στο στάδιο αυτό αναφέρω ότι οι κανονισμοί αυτοί παρά το ότι αμφισβητήθηκαν, έγιναν αντικείμενο αναφοράς από τον συνήγορο της υπεράσπισης ο οποίος μάλιστα αντεξέτασε τον ΜΕ1 υποβάλλοντας του ότι ενήργησε κατά παρέκκλιση αυτών. Η ασαφής αυτή θέση του εναγόμενου σε ότι αφορά την ισχύ των κανονισμών σε συνάρτηση με την αποδοχή του ή όχι από αυτό δεν δύναται να ληφθεί υπόψη και να αποτελέσει έδαφος για εξαγωγή οιονδήποτε άλλων συμπερασμάτων. Επιμένω και επαναλαμβάνω ότι με βάση το τεκμήριο 2 οι εν λόγω κανονισμοί βρίσκονται και κατατεθειμένοι στο σχετικό μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού. Στους κανονισμούς αυτούς καθορίζεται ο τρόπος σύγκλησης Γενικής Συνέλευσης ανά έτος ενώ με βάση τα τεκμήρια φαίνεται ότι οι συνελεύσεις αυτές λαμβάνουν χώρα και τηρούνται και σχετικά πρακτικά. Το γεγονός ότι η Γενική Συνέλευση καθορίζεται από τους Κανονισμούς ότι συγκαλείται κάθε Δεκέμβριο ενώ όπως αποφασίστηκε και για τους λόγους που τέθηκαν συγκαλείται κάθε Μάιο δεν αποτελεί παρέκκλιση από τους κανονισμούς τέτοιας φύσης που να συνιστά ενδεχομένως την ακυρότητα των συνελεύσεων. Σύμφωνα περαιτέρω με την αποδεκτή μαρτυρία του ΜΕ1 και σε σχέση με την χρέωση ποσού ενδεικτικά με βάση τα έξοδα της προηγούμενης χρονιάς αναφέρθηκε ότι ουδέποτε προέκυψε πλεόνασμα αντίθετα κάθε εκτός υπάρχει έλλειμμα ενώ τα έσοδα και έξοδα έχουν εξεταστεί με βάση τις ετήσιες εκθέσεις και συμφωνούν. Ουδεμία μαρτυρία τέθηκε που να αμφισβητεί ή έστω να αποδυναμώνει τα όσα ο ΜΕ1 ανάφερε σε σχέση με τις χρεώσεις και να δημιουργεί ρήγμα στην συνοχή της μαρτυρίας που τέθηκε. Περαιτέρω τέθηκε από την υπεράσπιση ότι οι χρεώσεις δεν ήταν αναγκαίες. Πράγματι με βάση την σχετική νομοθεσία και συγκεκριμένα το άρθρο 38ΙΑ του Νόμου: «Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, ή συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.» (η υπογράμμιση είναι του Δικαστηρίου) Ο ΜΕ1 ανάφερε το τι καλύπτει η χρέωση έκαστους έτους ενώ με την μαρτυρία του σε σχέση με τον τοίχο και σε συνδυασμό με τα τεκμήρια φαίνεται ότι τα έξοδα που εισπράττονται και δεν φάνηκε να έχουν πλεόνασμα δαπανήθηκαν για αναγκαίες υπηρεσίες, όπως καθαριότητα, φωτισμός, θέρμανση, κήποι και επιδιορθώσεις. Καμία μαρτυρία τέθηκε η ισχυρισμός που να εισηγείται ότι οι εν λόγω δαπάνες δεν είναι αναγκαίες για την συντήρηση, διαχείριση και διατήρηση ενός κτιριακού συγκροτήματος 47 μονάδων και χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων. Σημειώνω ότι στην αποδεχτή μαρτυρία του ΜΕ1 έγινε αναφορά ότι ουδέποτε υπήρξε πλεόνασμα από τις χρεώσεις ενώ σε τέτοια περίπτωση το ποσό αυτό θα επιστρεφόταν στους ιδιοκτήτες ή θα οδηγούσε σε μείωση των χρεώσεων του επόμενου έτους. Η θέση αυτή του μάρτυρα συνάδει με τις πρόνοιες του νόμου ο οποίος δεν συγκαταλέγει στις αρμοδιότητες μιας διαχειριστικής επιτροπής την δημιουργία πλεονάσματος. Επομένως αποδέχομαι την θέση της ενάγουσας περί του ότι καθόριζε ως κοινόχρηστα ποσά ναι μεν ενδεικτικά με βάση τις ανάγκες της προηγούμενης χρονιάς αλλά οι χρεώσεις αυτές ήταν αναγκαίες και ουδέποτε υπήρξε πλεόνασμα. Σε σχέση τώρα με την επιβολή τόκου ποσοστού ύψους 9% επί εκάστοτε οφειλόμενου υπόλοιπου καταλήγω ότι αυτό ναι μεν αποφασίστηκε από Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών όμως δεν έχει τεθεί από πού αντλείται η δυνατότητα αυτή είσπραξης τόκων σε συνδυασμό με την απουσία δυνατότητας δημιουργίας πλεονάσματος αλλά και μαρτυρίας περί χρέωσης της επιτροπής με τέτοιο ποσοστό από ενδεχόμενη συναλλαγή με τράπεζα. Ενόψει των όσων ανωτέρω έχω προσπαθήσει να εξηγήσω καταλήγω ότι η Ενάγουσα κατάφερε να αποδείξει στα πλαίσια του ισοζυγίου των πιθανοτήτων την απαίτηση της. Συνεπακόλουθα εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον του εναγόμενου για το ποσό των €805= με νόμιμο τόκο από 30/06/2009 και μέχρι πλήρους εξόφλησης, πλέον ποσό εκ €560= με νόμιμο τόκο από τις 30/09/2009 και μέχρι πλήρους εξόφλησης, πλέον τα δικηγορικά έξοδα ως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .......................................... Ε. Δημητρίου - Παναγή, Ε. Δ. Πιστό αντίγραφο, Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο