MYLONAS & CONSTANTINOU DEVELOPERS LIMITED ν. SERGIDES & THEODOSI CONSTRUCTION & DEVELOPMENT LTD κ.α., Αγωγή αρ.: 5427/11, 31/10/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup
- on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2017:A366 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Αγωγή αρ.: 5427/11 Μεταξύ: MYLONAS & CONSTANTINOU DEVELOPERS LIMITED, από τη Λεμεσό Εναγόντων και 1) SERGIDES & THEODOSI CONSTRUCTION & DEVELOPMENT LTD, από τη Λεμεσό 2) ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΑΝΔΡΕΟΥ & ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΚΥΠΡΙΑΝΟΥ ΕΡΓΟΛΑΒΟΙ ΟΙΚΟΔΟΜΩΝ ΛΙΜΙΤΕΔ, από τη Λεμεσό Εναγόμενων -------------------------------------------------- Ημερομηνία: 31 Οκτωβρίου 2017 Εμφανίσεις: Για τους ενάγοντες: κ. Π. Τσαγκάρης με Α. Μυλωνά για ANDREAS M. MYLONAS & CO LLC και P. TSANGARIS & ASSOCIATES LLC Για τους εναγόμενους: κα Μ. Καραπατάκη με κα Χατζηιωάννου για KARAPATAKIS PAVLIDES LLC Α Π Ο Φ Α Σ Η Αποτελούν αδιαμφισβήτητα, μεταξύ των διαδίκων, γεγονότα τα ακόλουθα: (
- i)Ενάγοντες και εναγόμενοι είναι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης, δεόντως συσταθείσες στην Κύπρο, οι οποίες ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με την ανάπτυξη γης και την πώληση κατοικιών και διαμερισμάτων. (
- ii)Στη βάση δύο Αγοραπωλητηρίων Εγγράφων, ημερομηνίας 16.10.2008, οι ενάγοντες αγόρασαν από τους εναγόμενους δύο διαμερίσματα, με αριθμούς 201 και 301, επί της πολυκατοικίας Sergides & Theodosis Court, στην οδό Μιχαλάκη Καραολή 57, στον Ύψωνα Λεμεσού, αντί του ποσού των €147.800.- πλέον €22.170.- Φ.Π.Α., έκαστο. (iii) Οι ενάγοντες, με την υπογραφή των Αγοραπωλητηρίων Εγγράφων, κατέβαλαν έναντι της αγοράς των διαμερισμάτων το ποσό των €85.430.- πλέον €12.814,50 (σύνολο €98.244,50), ως προκαταβολή. (
- iv)Τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα κατατέθηκαν (για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης) στο Κτηματολόγιο Λεμεσού, λαμβάνοντας τους αριθμούς ΠΩΕ 3101/08 και ΠΩΕ 3108/08. Έρεισμα για την καταχώριση της υπό κρίση Αγωγής αποτελούν οι διαφορές των μερών που προέκυψαν από τα δύο αυτά Πωλητήρια Έγγραφα. Θέση των εναγόντων, όπως αυτή προβάλλεται στην Έκθεση Απαίτησης, είναι πως οι εναγόμενοι παρέβηκαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις. Ειδικότερα οι ενάγοντες διατείνονται πως: Οι εναγόμενοι δεν αποπεράτωσαν τα διαμερίσματα και πως δεν τα παρέδωσαν σ' αυτούς εντός του συμφωνηθέντος χρόνου. Ο «τερματισμός» των Πωλητηρίων Εγγράφων εκ μέρους των εναγόμενων (απεστάλη επιστολή μέσω των δικηγόρων τους με ημερομηνία 13.10.2009) είναι «παράνομος και/ή εκβιαστικός και/ή αυθαίρετος και/ή χωρίς οποιοδήποτε νομικό έρεισμα». Η απαίτηση των εναγόμενων να αποσυρθούν τα Πωλητήρια Έγραφα από το Κτηματολόγιο είναι «προκλητική και/ή παράτυπη». Οι εναγόμενοι, με την αποπεράτωση των διαμερισμάτων, παράνομα και/ή αντισυμβατικά τα ενοικίασαν σε τρίτα πρόσωπα εισπράττοντας ενοίκια, αντί να φροντίσουν να τα πωλήσουν σε νέους αγοραστές, ώστε να περιορίσουν, ως έχουν νομική υποχρέωση, τις τυχόν ζημιές και απώλειες τους. Η ενοικίαση των διαμερισμάτων τα μετέτρεψε αυτομάτως σε «μεταχειρισμένα» και η αξία τους μειώθηκε κατά πολύ. Το ποσό των €98.244,50 κατεβλήθη στους εναγόμενους χωρίς οποιαδήποτε χαριστική διάθεση. Οι τελευταίοι προσπορίστηκαν περιουσιακό όφελος σε βάρος των εναγόντων, χωρίς νόμιμο αντάλλαγμα. Με την αγωγή τους οι ενάγοντες αξιούν: «Α. Αναγνωριστική Δήλωση και/ή απόφαση του Δικαστηρίου ότι οι Εναγόμενοι παράνομα αυθαίρετα και αντισυμβατικά προχώρησαν μετά τον από μέρους τους τερματισμό των πωλητηρίων εγγράφων ημερομηνίας 16/10/08 για τα διαμερίσματα 201 και 301 στο συγκρότημα SERGIDES & THEODOSIS COURT μεταξύ των διαδίκων, στην ενοικίαση των διαμερισμάτων σε τρίτα πρόσωπα, εισπράττοντας ενοίκια αντί να φροντίσουν για πώληση των επίδικων διαμερισμάτων σε νέους αγοραστές ώστε να περιορίσουν ως έχουν νομική υποχρέωση τις τυχόν ζημιές και απώλειες τους από την αδυναμία των Εναγόντων να εκπληρώσουν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις. Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάζει τους Εναγόμενους να ανακτήσουν την κατοχή και χρήση των διαμερισμάτων με αρ. 201 και 301 επί του κτιριακού συγκροτήματος SERGIDES & THEODOSIS COURT με αριθμό εγγραφής 21458 τεμάχιο 1341 Φ/Σ 53/55 στο χωριό Ύψωνα της επαρχίας Λεμεσού και να διακόψουν την ενοικίαση τους σε τρίτο πρόσωπο. Γ. Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάζει τους Εναγόμενους να προχωρήσουν με πώληση των επίδικων διαμερισμάτων με αρ. 201 και 301 επί του κτιριακού συγκροτήματος SERGIDES & THEODOSIS COURT με αριθμό εγγραφής 21458 τεμάχιο 1341 Φ/Σ 53/55 στο χωριό Ύψωνας, της επαρχίας Λεμεσού σε ενδιαφερόμενους αγοραστές και οποιοδήποτε υπόλοιπο του εισπραχθέντος τιμήματος πώλησης αφού αφαιρεθούν οποιαδήποτε έξοδα ή τόκοι η διαφορά στο τίμημα πώλησης να επιστραφεί στους Ενάγοντες. Δ. Απόφαση και/ή διάταγμα του δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσονται οι Εναγόμενοι να επιστρέψουν και/ή πληρώσουν στους Ενάγοντες το ποσό των €98.244,50 σεντ αφαιρεμένου οποιουδήποτε ποσού τυχόν εξόδων, τόκων ή διαφοράς στο τίμημα πώλησης το οποίο αντιπροσωπεύει ποσό χρημάτων που κατέβαλαν οι Ενάγοντες την 16/10/2008 στους Εναγομένους κατ' εκτέλεση της συμφωνίας ημερ. 16/10/08 και το οποίο συνεχίζουν να κατακρατούν οι Εναγόμενοι παρά το ότι επέλεξαν να τερματίσουν την αναφερόμενη συμφωνία και να εκμεταλλεύονται τα επίδικα διαμερίσματα με αρ. 201 και 301 επί του κτιριακού συγκροτήματος SERGIDES & THEODOSIS COURT με αριθμό εγγραφής 21458 τεμάχιο 1341 Φ/Σ 53/55 στο χωριό Ύψωνας της επαρχίας Λεμεσού και/ή ως ποσό που έλαβαν οι Εναγόμενοι χωρίς αντάλλαγμα και/ή αντιπαροχή και/ή λόγω αποτυχίας της αντιπαροχής και/ή αποζημίωσης για παράβαση συμφωνίας και/ή αποζημιώσεις επί των αρχών του αδικαιολόγητου πλουτισμού και/ή άλλως πως. Ε. Αποζημιώσεις εναντίον των Εναγομένων για την μείωση της αξίας των επίδικων διαμερισμάτων αφού από καινούργια τα κατέστησαν μεταχειρισμένα με μειωμένη αξία και/ή αποζημιώσεις για οποιεσδήποτε ζημιές ή απώλειες υπέστηκαν ή θα υποστούν τα επίδικα διαμερίσματα με αποτέλεσμα να μειωθεί η αξία τους. ΣΤ. Διαζευκτικά ποσό €98.244,50 σεντ ως αποζημιώσεις με βάση τις αρχές του αδικαιολόγητου πλουτισμού και/ή της επιείκειας για περιουσιακό όφελος που προσπορίστηκαν αδικαιολόγητα οι Εναγόμενοι σε βάρος των Εναγόντων και της περιουσίας τους. Ζ. Οποιανδήποτε άλλη θεραπεία ήθελε το Δικαστήριο κρίνει ορθή και δίκαια υπό τις περιστάσεις. Η. Νόμιμους Τόκους. Θ. Τα έξοδα της παρούσας αγωγή και Φ.Π.Α.» Οι εναγόμενοι στην Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης τους, προβάλουν μια εκ διαμέτρου αντίθετη εκδοχή. Οι προβαλλόμενοι ισχυρισμοί τους έχουν ως εξής: · Τα δύο Αγοραπωλητήρια Έγγραφα τερματίστηκαν με τις επιστολές τους, ημερομηνίας 24.8.209 και 13.10.2009 αντίστοιχα, συνεπεία της παράβασης από πλευράς των εναγόντων, του όρου 4(II) των Πωλητηρίων Εγγράφων, βάσει του οποίου οι ενάγοντες όφειλαν να καταβάλουν το ποσό των €34.178.- για κάθε διαμέρισμα, με «την αποπεράτωση του σκελετού». Είναι γι' αυτό τον λόγο που δεν κάλεσαν τους ενάγοντες να παραλάβουν τα διαμερίσματα όταν είχε αποπερατωθεί η ανέγερση τους. · Προχώρησαν στην ενοικίαση των διαμερισμάτων για να μειώσουν τις «τεράστιες οικονομικές ζημιές» τις οποίες έχουν υποστεί. · Η πώληση των διαμερισμάτων είναι ανέφικτη καθότι οι ενάγοντες, παρά τον τερματισμό των Πωλητηρίων Εγγράφων, αρνούνται μέχρι σήμερα, να τα αποσύρουν από το Κτηματολόγιο Λεμεσού. Ένεκα δε της οικονομικής κατάστασης που επικρατεί, η «πώληση των διαμερισμάτων σε τρίτα πρόσωπα θα γίνει σε χαμηλότερη τιμή, γεγονός που θα προκαλέσει τεράστιες οικονομικές ζημιές στους εναγόμενους». · Λόγω της παραβίασης από πλευράς εναγόντων των συμφωνηθέντων, «αναγκάστηκαν» να συνάψουν νέα δάνεια για να καλύψουν τις ζημιές που έχουν υποστεί. Οι εναγόμενοι Ανταπαιτητικώς αξιούν: «Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου αναγνωρίζον ως νόμιμο και έγκυρο τον τερματισμό των αγοραπωλητηρίων εγγράφων ημερ. 16/10/2008 τα οποία υπεγράφησαν μεταξύ των διαδίκων. Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον τους Ενάγοντες όπως αποσύρουν από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού τα αγοραπωλητήρια έγγραφα ημερ. 16/10/2008 με αριθμούς ΠΩΕ 3108/08 και ΠΩΕ 3101/08. Και/ή διαζευκτικά με το Β Γ. Διάταγμα διατάττον το Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό όπως αποσύρει από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού τα αγοραπωλητήρια έγγραφα ημερ. 16/10/208 με αριθμούς ΠΩΕ 108/08 και ΠΩΕ 3101/08. Δ. Γενικές Αποζημιώσεις δια παράβαση των αγοραπωλητηρίων εγγράφων ημερ. 10/10/2008. Ε. Αποζημιώσεις δια τις ζημιές που έχουν υποστεί οι Εναγόμενοι ένεκα της παράβασης από τους Ενάγοντες των αγοραπωλητηρίων εγγράφων ημερ. 16/10/2008. Στ. Αποζημιώσεις δια διαφυγόντα κέρδη ένεκα της παράβασης από πλευράς των Εναγόντων των αγοραπωλητηρίων εγγράφων ημερ. 16/10/2008. Η. Νόμιμο τόκο. Θ. Τα έξοδα, πλέον Φ.Π.Α.» Απαίτηση και Ανταπαίτηση, συνεκδικάστηκαν. Κατά την ακροαματική διαδικασία κατέθεσαν ως μάρτυρες από πλευράς εναγόντων, ο Μάριος Μυλωνά (Μ.Ε.1) και η Χριστίνα Ελευθερίου (Μ.Ε.2). Από πλευράς εναγόμενων κατέθεσαν ο Στέλιος Μουζουρίδης (Μ.Υ.1) και ο Χριστάκης Σεργίδης (Μ.Υ.2). Ο Μ.Ε.1, Μάριος Μυλωνάς, μέτοχος και διευθυντής των εναγόντων, αναφέρθηκε στη μαρτυρία του στην υπογραφή των δύο Αγοραπωλητηρίων Εγγράφων (Τεκμήρια 2 και 3). Ως Τεκμήριο 4 κατέθεσε φωτοαντίγραφο της Απόδειξης Πληρωμής του ποσού των €98.244,50, εκ του οποίου το ποσό των €85.480.- αντιπροσώπευε μέρος του τιμήματος (€49.122,25 για το κάθε διαμέρισμα) και το ποσό των €12.814,50 το ποσοστό Φ.Π.Α., επί του καταβληθέντος ποσού των €85.480.-. Ως Τεκμήρια 5
(1)και 5
(2)κατέθεσε τις δύο επιστολές «τερματισμού» των Αγοραπωλητηρίων, ημερομηνίας 13.10.2009, που εστάλησαν από τους δικηγόρους των εναγόμενων. Όπως κατέθεσε, οι εναγόμενοι ουδέποτε πρότειναν την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού. Οι ενάγοντες «προσφέρθηκαν» να αποσύρουν τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα με την ταυτόχρονη επιστροφή του ποσού των €98.244,50, πλην όμως οι εναγόμενοι αρνήθηκαν να συνεργαστούν. Οι εναγόμενοι προχώρησαν στην ενοικίαση των διαμερισμάτων, με αποτέλεσμα αυτά να καταστούν μεταχειρισμένα και να μειωθεί η αγοραστική τους αξία. Αντεξεταζόμενος, δέχθηκε πως οι ενάγοντες δεν έχουν ένσταση να αποσύρουν τα Πωλητήρια Έγγραφα από το Κτηματολόγιο, νοουμένου ότι θα τους επιστραφούν τα χρήματα που πλήρωσαν. Δέχθηκε επίσης πως μετά την πληρωμή της προκαταβολής, οι ενάγοντες δεν κατάφεραν να εξασφαλίσουν δάνειο, με αποτέλεσμα να μην είναι σε θέση να πληρώσουν το υπόλοιπο του τιμήματος. Πρότειναν στους εναγόμενους να «βρουν κάποια λύση», να τους επιστραφεί το καταβληθέν ποσό και εάν οι εναγόμενοι είχαν υποστεί κάποια έξοδα, να τα επωμιστούν οι ενάγοντες, αλλά οι πρώτοι αρνήθηκαν να συνεργαστούν. Η Μ.Ε.2, Χριστίνα Ελευθερίου, υπάλληλος της Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου (γραφέας γενικών καθηκόντων στο Τμήμα Προμήθειας), κατέθεσε πως, τα διαμερίσματα 201 και 301 στην πολυκατοικία Sergides & Theodosis Court, στην οδό Μιχαλάκη Καραολή 57, στον Ύψωνα Λεμεσού, ηλεκτροδοτούνται από τις 20 Οκτωβρίου 2010, κατόπιν αίτησης που υπέβαλαν οι Sergides & Theodosis Constructions Ltd. Μέχρι και σήμερα η κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος και στα δύο διαμερίσματα είναι συνεχής. Ως Τεκμήριο 9 κατέθεσε σχετική Κατάσταση στην οποία εμφαίνεται η κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος και οι χρεώσεις για το διαμέρισμα 201 και ως Τεκμήριο 10, αντίστοιχη Κατάσταση για το διαμέρισμα
- Ο Μ.Υ.1, Στέλιος Μουζουρίδης, κατέθεσε πως είναι εκτιμητής ακινήτων, μέλος του ΕΤΕΚ, διατηρεί δε γραφείο στη Λεμεσό. Έλαβε οδηγίες από τους εναγόμενους να ετοιμάσει Έκθεση σε σχέση με την αγοραία αξία των διαμερισμάτων 201 και 301 στην πολυκατοικία Sergides & Theodosis Court, στην οδό Μιχαλάκη Καραολή, στον Ύψωνα Λεμεσού. Τα ακίνητα επιθεωρήθηκαν στις 25.10.
- Και τα δύο διαμερίσματα είναι του ιδίου εμβαδού (71 μ²) και έχουν τα ίδια χαρακτηριστικά. Αποτελούνται από καθιστικό, τραπεζαρία, κουζίνα, αποχωρητήριο ξένων, δύο υπνοδωμάτια, αποχωρητήριο με μπάνιο και δύο καλυμμένες βεράντες. Το 201 διαθέτει και μία ακάλυπτη βεράντα. Για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας των δύο διαμερισμάτων, χρησιμοποίησε την Συγκριτική Μέθοδο Εκτίμησης (The Comparison method of Valuation), σε συνδυασμό με ανάλυση της κτηματαγοράς στην περιοχή. Ως συγκριτικές πωλήσεις λήφθηκαν υπόψιν πωλήσεις στην περιοχή των ακινήτων με παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά, που διενεργήθηκαν το 2008 - 2009 και 2015 -
- Λαμβάνοντας υπόψη τα πιο πάνω δεδομένα, κατέληξε πως η αγοραία αξία ενός εκάστου των διαμερισμάτων κατά το έτος 2008, ήταν €155.000.- ενώ για το 2016 ήταν €93.000.-. Ο Μ.Υ.2, Χριστάκης Σεργίδης, εκ των διευθυντών της εναγόμενης 1 εταιρείας, κατέθεσε τα εξής. Το συνολικό τίμημα πώλησης για το κάθε διαμέρισμα ήταν €147.800.-, πλέον €22.170.- Φ.Π.Α. Οι ενάγοντες κατέβαλαν το ποσό των €42.715.- πλέον €6.407.- Φ.Π.Α. για κάθε διαμέρισμα, ως προκαταβολή. Η δεύτερη δόση, έναντι του τιμήματος πώλησης, καθορίστηκε στο ποσό των €34.178.- πλέον Φ.Π.Α. για κάθε διαμέρισμα και ήταν πληρωτέα, σύμφωνα με τον όρο 4(II) των Αγοραπωλητηρίων Συμβολαίων, με την αποπεράτωση του σκελετού της πολυκατοικίας. Τον Ιανουάριο του 2009 ο σκελετός της πολυκατοικίας ήταν έτοιμος. Οι ενάγοντες δεν κατέβαλαν την δεύτερη δόση, παρά το ότι κλήθηκαν με επιστολές των δικηγόρων των εναγόμενων, ημερομηνίας 24.8.2009 [Τεκμήρια 8
(2)και 8
(3)]. Συνεπεία της άρνησης των εναγόντων να συμμορφωθούν με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, οι εναγόμενοι με επιστολές των δικηγόρων τους, ημερομηνίας 13.10.2009 [Τεκμήρια 5
(1)και 5
(2)], τερμάτισαν τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα και κάλεσαν τους ενάγοντες να τα αποσύρουν από το Κτηματολόγιο. Συνεπεία των ενεργειών των εναγόντων και δη της άρνησης τους να αποσύρουν τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα από το Κτηματολόγιο, οι εναγόμενοι υπέστησαν ζημιά. Από το 2009 «προσπαθούσαν» να πωλήσουν τα διαμερίσματα και βρήκαν αρκετούς ενδιαφερόμενους αγοραστές. Ένεκα του ότι τα διαμερίσματα ήταν βεβαρυμένα με τα Πωλητήρια Έγγραφα, οι «προτιθέμενοι αγοραστές» δεν προχωρούσαν στην αγορά τους. Μέχρι και σήμερα αυτά είναι «απούλητα» ενώ τα υπόλοιπα διαμερίσματα στο κτιριακό συγκρότημα έχουν πωληθεί, μεταξύ των ετών 2010 - 2011. Εάν τα Πωλητήρια Έγγραφα αποσύροντο το 2009, πριν την οικονομική κρίση, σίγουρα τα διαμερίσματα θα είχαν πωληθεί. Ένεκα και της οικονομικής κρίσης, η αγοραία αξία των διαμερισμάτων έχει μειωθεί δραματικά. Ενώ αυτά πωλήθηκαν το 2008 στην τιμή των €147.800.- πλέον €22.170 Φ.Π.Α., η αγοραία αξία τους σήμερα, το 2016, είναι €93.000.-. Δηλαδή, από το 2008 μέχρι και σήμερα οι εναγόμενοι έχουν υποστεί ζημιά ύψους €54.800.- για κάθε διαμέρισμα. Λόγω δε της άρνησης των εναγόντων να αποσύρουν τα Πωλητήρια Έγγραφα από το Κτηματολόγιο, η ζημιά των εναγόμενων «είναι συνεχόμενη και αυξάνεται χρόνο με τον χρόνο». Για να μειώσουν την ζημιά τους οι εναγόμενοι ενοικίασαν τα διαμερίσματα, πλην όμως αυτά «ενοικιάστηκαν κατά καιρούς και για μικρά χρονικά διαστήματα», κατά τις περιόδους δε της ενοικίασης αντιμετώπισαν «διάφορες ατυχίες» με τους εκάστοτε ενοικιαστές. Σε αρκετές περιπτώσεις, οι ενοικιαστές δεν πλήρωναν το μηνιαίο ενοίκιο και άφηναν τους λογαριασμούς του ρεύματος και του νερού απλήρωτους. Το διαμέρισμα 301 «χρησιμοποιήθηκε» αρχικά από τον «άλλο διευθυντή των εναγόμενων 1», για περίοδο επτά
(7)μηνών από 1.12.2010 μέχρι 1.6.2011, ο οποίος συμφώνησε να δίδει ενοίκιο στους εναγόμενους ύψους €350.- μηνιαίως. Λόγω της ενοικίασης των διαμερισμάτων, η υπηρεσία Φ.Π.Α. υπέβαλε φόρο εκροών για αυτά, ύψους €38.582,60 (η σχετική επιστολή κατατέθηκε ως Τεκμήριο 12). Επί του ποσού αυτού επεβλήθη το ποσό των €3.858,26 ως επιβαρύνσεις, πλέον €10.150,43 τόκος, σύνολο €52.591,29, ποσό το οποίο οι εναγόμενοι κατέβαλαν (η σχετική απόδειξη κατατέθηκε ως Τεκμήριο 13). Οι εναγόμενοι έχουν υποστεί περαιτέρω ζημιά ύψους €31.224.- (€15.612.- για κάθε διαμέρισμα), την οποία ανταπαιτούν από τους ενάγοντες, καθότι το κόστος ανέγερσης του κάθε διαμερίσματος ανήλθε στο ποσό των €108.612,00, ενώ η αξία του κατά το 2016, ήταν €93.000.-. Το ποσό των €12.814.-, που οι εναγόμενοι εισέπραξαν ως μέρος της προκαταβολής, το έδωσαν στην Υπηρεσία Φ.Π.Α., όπως είχαν υποχρέωση να πράξουν. Αντεξεταζόμενος, κατέθεσε πως το διαμέρισμα 201, ενοικιάζεται προς €450.- μηνιαίως και συνολικά για το διαμέρισμα αυτό «ίσως να εισέπραξαν ενοίκια περίπου €30.000.-». Το διαμέρισμα 301, το ενοικίασε ο «δεύτερος» διευθυντής της εταιρείας για επτά μήνες και οι εναγόμενοι είσπραξαν περίπου €2.300.-. Στη συνέχεια το διαμέρισμα «ενοικιάστηκε για πολύ λίγο καιρό». Από το συγκεκριμένο διαμέρισμα «ίσως να είσπραξαν €7.000.-, μπορεί και €10.000.-». Στο σημείο αυτό θα πρέπει να λεχθεί πως μεσούσης της ακροαματικής διαδικασίας οι ενάγοντες απέσυραν την θεραπεία υπό σημείο «Ε», του παρακλητικού της Έκθεσης Απαίτησης. Μετά την ολοκλήρωση της μαρτυρίας, οι συνήγοροι των διαδίκων αγόρευσαν ενώπιον του Δικαστηρίου, υποστηρίζοντας τις εκατέρωθεν θέσεις των. Ο κ. Τσαγκάρης, από πλευράς εναγόντων, δέχθηκε πως οι εναγόμενοι νόμιμα τερμάτισαν τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα. Όσον αφορά το θέμα των αποζημιώσεων, εισηγήθηκε πως αυτές θα πρέπει να υπολογιστούν κατά τον χρόνο τερματισμού των Αγοραπωλητηρίων Εγγράφων, δηλαδή την 13.10.2009. Εστίασε την προσοχή του στη μαρτυρία και των δύο μαρτύρων Υπεράσπισης, τονίζοντας πως οι τιμές των διαμερισμάτων το 2009 ήσαν οι ίδιες με τις τιμές του 2008, χρόνο κατά τον οποίο αγοράστηκαν τα διαμερίσματα από τους ενάγοντες. Ήταν η θέση του πως δεδομένου του ότι γίνονταν αγοραπωλησίες κατά εκείνο το χρονικό διάστημα, τα διαμερίσματα θα μπορούσαν να διατεθούν προς πώληση στην ίδια τιμή, χωρίς οι εναγόμενοι να υποστούν οποιαδήποτε ζημιά. Αντ' αυτού, «οι διευθυντές των εναγόμενων οικειοποιήθηκαν τα διαμερίσματα, προς ίδιον όφελος». Ως εκ τούτου, κατέληξε, το Δικαστήριο «θα πρέπει να οδηγηθεί στο συμπέρασμα ότι οι εναγόμενοι δεν υπέστησαν οιαδήποτε ζημιά από την παράβαση των εναγόντων» και να εκδώσει απόφαση για την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού των €98.244,50, πλέον «τους συμβατικούς τόκους προς 9% από 13.10.2009». Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η θέση της κας Καραπατάκη. Υπεστήριξε πως οι εναγόμενοι έχουν αποδείξει πως έχουν υποστεί ζημιά εξαιτίας των ενεργειών των εναγόντων οι οποίοι ευθύνονται για τη μη υλοποίηση των μεταξύ τους συμφωνιών. Οι εναγόμενοι, τόνισε, αναγκάστηκαν να προχωρήσουν σε ενοικίαση των διαμερισμάτων «και/ή κατά διαστήματα τα ενοικιάζουν σε τρίτα πρόσωπα», στην προσπάθεια τους να μειώσουν τις ζημιές τους, δεδομένου του ότι η πώληση των ήταν και συνεχίζει να είναι ανέφικτη, αφού οι ενάγοντες αρνούνται μέχρι και σήμερα να αποσύρουν τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα από το Κτηματολόγιο. Κάλεσε, τέλος, το Δικαστήριο να εκδώσει απόφαση ως η Ανταπαίτηση. Παρακολούθησα με την επιβαλλόμενη προσοχή όλους τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενόρκως και δια ζώσης στο Δικαστήριο. Τα γεγονότα αυτά καθ' εαυτά δεν αμφισβητούνται. Ό,τι αμφισβητείται είναι οι εκατέρωθεν αξιώσεις για αποζημιώσεις. Ο Μ.Ε.1, Μάριος Μυλωνάς, άφησε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο. Κρίνεται ως αντικειμενικός και αμερόληπτος. Δεν δίστασε να παραδεχθεί πως οι ενάγοντες παρέβηκαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και οι εναγόμενοι δικαιωματικά τερμάτισαν τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα. Αποδέχομαι τα όσα κατέθεσε στο σύνολο τους. Η Μ.Ε.2, Χριστίνα Ελευθερίου, ήταν ανεξάρτητη μάρτυρας, χωρίς καμμιά εμπλοκή στην υπόθεση. Η μαρτυρία της κρίνεται καθ' όλα αξιόπιστη. Ο Μ.Υ.1, Στέλιος Μουζουρίδης, προσήλθε στο Δικαστήριο και κατέθεσε ως εμπειρογνώμονας. Η εμπειρογνωμοσύνη του δεν αμφισβητήθηκε από πλευράς εναγόντων. Είναι καλά γνωστές οι αρχές που καλύπτουν το ζήτημα της μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων. Αυτοί θέτουν ενώπιον του Δικαστηρίου όλα τα σχετικά δεδομένα ώστε το Δικαστήριο όχι μόνο να αντιληφθεί τον τρόπο που καταλήγουν στα δικά τους συμπεράσματα και να αξιολογήσει την ορθότητα τούτων αλλά και να είναι σε θέση να εξάξει τα δικά του συμπεράσματα. Τα όσα ο Μ.Υ.1 κατέθεσε, δεν κλονίστηκαν κατά το στάδιο της αντεξέτασης. Αποδέχομαι το σύνολο της μαρτυρίας του. Η μαρτυρία του Μ.Υ.2, Χριστάκη Σεργίδη, χαρακτηριζόταν από υπερβολή. Έδωσε ιδιαίτερη έμφαση στην «ζημιά» που οι εναγόμενοι υπέστησαν από την πώληση των δύο διαμερισμάτων, παραγνωρίζοντας πως αυτά ακόμη ευρίσκονται στην κατοχή και ιδιοκτησία τους. Το ζήτημα των αποζημιώσεων, κατά πόσον δηλαδή οι εναγόμενοι υπέστησαν ζημιά και ποιό το ύψος αυτής, είναι θέμα που θα εξεταστεί από το Δικαστήριο. Εκτός των όσων ανέφερε σε σχέση με το θέμα αυτό, το υπόλοιπο μέρος της μαρτυρίας του το αποδέχομαι. Το σύνολο της αποδεχθείσας μαρτυρίας, συνιστά και τα ευρήματα μου. Πέραν των αδιαμφισβήτητων και αποδεκτών γεγονότων, συνιστούν περαιτέρω ευρήματα μου, ως προς τα ουσιώδη γεγονότα της υπόθεσης, τα εξής. Οι ενάγοντες δεν κατέβαλαν την δεύτερη δόση του τιμήματος πώλησης και οι εναγόμενοι με τις επιστολές των δικηγόρων τους, ημερομηνίας 24.8.2009 [Τεκμήρια 8
(2)και 8
(3)], τερμάτισαν και τα δύο Αγοραπωλητήρια Συμβόλαια. Τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα εξακολουθούν να είναι κατατεθειμένα στο Κτηματολόγιο, μέχρι και σήμερα. Οι ενάγοντες, παρόλο που κλήθηκαν από τους εναγόμενους να τα αποσύρουν, δεν το έπραξαν. Οι εναγόμενοι δεν επέστρεψαν στους ενάγοντες το ποσό των €98.244,50, παρόλο που κλήθηκαν από τους ενάγοντες να το πράξουν. Οι εναγόμενοι ενοικιάζουν το διαμέρισμα 201 προς €450.- μηνιαίως. Τα ενοίκια που εισέπραξαν ανέρχονται στο ποσό των €30.000.- περίπου. Το διαμέρισμα 301 ενοικιάστηκε επίσης και από την ενοικίαση του οι εναγόμενοι είσπραξαν €7.000.- με €10.000.-. Είναι κοινά αποδεκτό πως είναι οι ενάγοντες που παρέβηκαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και πως οι εναγόμενοι νόμιμα τερμάτισαν τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα. Είναι νομολογιακά θεμελιωμένο πως όταν υπάρχει αθέτηση μιας συμφωνίας, το αθώο μέρος έχει το δικαίωμα είτε να τερματίσει την συμφωνία και να αξιώσει αποζημιώσεις είτε να επιμείνει στην τήρηση της συμφωνίας και να αξιώσει αποζημιώσεις (Βλ. Θεοχαρίδης ν. Ιωάννου κ.α.
(2012)1(Β) ΑΑΔ 1311). Εν προκειμένω οι εναγόμενοι τερμάτισαν τα Αγοραπωλητήρια Συμβόλαια, ως είχαν το δικαίωμα και αξίωσαν αποζημιώσεις. Όπως ορίζει ο νόμος και συγκεκριμένα το άρθρο 73
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 «Σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης ο συμβαλλόμενος που ζημιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο αντισυμβαλλόμενο, για τη ζημιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής .». Στόχος και σκοπός του άρθρου 73 όταν εξετάζεται ο υπολογισμός των αποζημιώσεων για παράβαση συμφωνίας, είναι η αποκατάσταση του αθώου μέρους στο μεγαλύτερο δυνατό βαθμό. Οι αποζημιώσεις στοχεύουν στην επαναφορά του αθώου μέρους στη θέση που θα βρισκόταν αν η συμφωνία ολοκληρωνόταν (Saab v. Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499, Καλογήρου v. Α. Zakheos Estates Ltd κ.ά. 2008 1 (Β) Α.Δ.Δ. 1260). Στο άρθρο υποδεικνύεται πως κατά τον υπολογισμό της απώλειας ή της ζημιάς που προέκυψε από την παράβαση της σύμβασης, θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα μέσα τα οποία υπήρχαν για θεραπεία της δυσχέρειας που προκλήθηκε ως αποτέλεσμα της μη εκτέλεσης της σύμβασης. Έτσι και στην προκειμένη περίπτωση το ερώτημα που θα πρέπει να απαντηθεί είναι εάν οι εναγόμενοι, ως το αναίτιο μέρος της σύμβασης, κατάφεραν να αποδείξουν ότι έχουν υποστεί ζημιά και εάν ναι, ποιο θα πρέπει να είναι το ύψος των αποζημιώσεων. Οι εναγόμενοι διατείνονται πως έχουν υποστεί ζημιά ένεκα της μείωσης της αξίας των επίδικων διαμερισμάτων. Είναι η θέση τους πως η αξία των διαμερισμάτων σήμερα έχει μειωθεί κατά €54.800 έκαστο (€109.600 σύνολο), από την ημερομηνία υπογραφής των αγοραπωλητηρίων εγγράφων. Υποστηρίζουν πως οι ενάγοντες θα πρέπει να τους καταβάλουν το ποσό αυτό ως αποζημίωση. Η θέση αυτή με βρίσκει σύμφωνη. Τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα τερματίστηκαν το
- Είναι κατ΄ αυτόν τον χρόνο που θα πρέπει να υπολογιστούν οι τυχόν ζημιές των εναγομένων και όχι κατά το
- Οι εναγόμενοι πρόσφεραν μαρτυρία, μέσω του εκτιμητού Στέλιου Μουζουρίδη (ΜΥ1) για την αγοραία αξία των διαμερισμάτων το 2008 (χρόνος πώλησης των) και το
- Καμία μαρτυρία δεν προσφέρθηκε για την αξία τους κατά το
- Δεν παραγνωρίζω το γεγονός πως οι εναγόμενοι δεν ήταν σε θέση να πωλήσουν τα διαμερίσματα αφού αυτά ήταν δεσμευμένα στο Κτηματολόγιο. Όμως οι εναγόμενοι είχαν την κατοχή των διαμερισμάτων, τα οποία ενοικίαζαν αποκομίζοντας κέρδος. Πέραν τούτου, κατακρατούσαν και το ποσό των €98.244,50 που τους κατέβαλαν οι ενάγοντες. Καταληκτικά θεωρώ πως οι εναγόμενοι δεν έχουν καταφέρει να αποδείξουν ότι έχουν υποστεί οποιαδήποτε ειδική ζημιά. Έχοντας δε κατά νου τα προαναφερθέντα, κρίνω πως ούτε και γενικές αποζημιώσεις θα πρέπει να τους επιδικασθούν. Στην αντίπερα όχθη οι ενάγοντες διεκδικούν την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού των €98.244,
- Θεωρώ πως οι εναγόμενοι θα πρέπει να επιστρέψουν το ποσό αυτό αφού η αντιπαροχή για την οποία εδόθη απέτυχε. Νοείται βεβαίως πως και οι ενάγοντες θα πρέπει να αποσύρουν τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα από το Κτηματολόγιο. Οι Ενάγοντες διεκδικούν το ποσό αυτό και στη βάση του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Σχετική με το θέμα είναι η υπόθεση Νάκης Θεοχαρίδης κ.ά. v. Ιωάννης Ιωάννου κ.ά.
(2012)1(Β) Α.Α.Δ. 1311, στην οποία λέχθηκε υπό Νικολάτου Δ.: «Η αρχή του αδίκου ή αδικαιολογήτου πλουτισμού, η οποία συνδέεται με την αρχή της αποκατάστασης (των δικαιωμάτων των συμβαλλομένων) (restitution) είναι καλά γνωστή στο κοινό δίκαιο και ιδιαίτερα στο δίκαιο της επιείκειας. Συνηθίζεται να λέγεται ότι δεν υπάρχει γενικός κανόνας που δημιουργεί (αυτόματο) αγώγιμο δικαίωμα σ' έναν ενάγοντα, να ανακτήσει κάτι που έδωσε στον εναγόμενο και το οποίο κατέστησε τον εναγόμενο αδίκως πλουσιότερο» (Δέστε: Goff and Jones, The Law of Restitution, 7η έκδοση, σελίδες 12 και επόμενες). Για να ισχύει η αρχή του αδικαιολόγητου πλουτισμού, εν πάση περιπτώσει, θα πρέπει να ικανοποιηθούν τρεις προϋποθέσεις: (α) Ο εναγόμενος θα πρέπει να έχει εμπλουτιστεί από την απόκτηση ενός οφέλους. (β) Το όφελος θα πρέπει να αποκτήθηκε εις βάρος του ενάγοντα και (γ) Θα πρέπει να είναι άδικο να επιτραπεί στον εναγόμενο να κρατήσει το όφελος. (Δέστε: Kleinwort Benson Ltd v. Lincoln City Council
(1998)4 All E.R. 513, στη σελ. 561).» Θεωρώ πως στην προκειμένη περίπτωση ικανοποιούνται οι σχετικές προϋποθέσεις και το προαναφερόμενο ποσό θα πρέπει να επιστραφεί και στη βάση του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Το ποσό των €98.244,50 θα φέρει νόμιμο τόκο και όχι τόκο προς 9% αφού δεν δικογραφείται τέτοια αξίωση. Οι υπόλοιπες αξιώσεις των εναγόντων απορρίπτονται. Οι αξιώσεις των εναγομένων απορρίπτονται πλην της αξίωσης τους για έκδοση διατάγματος με το οποίο να διατάσσεται η απόσυρση των Αγοραπωλητηρίων Εγγράφων. Όσον αφορά τα έξοδα (ο κανόνας είναι ότι ακολουθούν το αποτέλεσμα), δεδομένου του ότι τόσο η Απαίτηση όσο και η Ανταπαίτηση επέτυχαν μερικώς, κρίνω πως δεν θα πρέπει να εκδώσω οποιαδήποτε διαταγή ως προς αυτά και η κάθε πλευρά να επωμιστεί τα δικά της έξοδα. Διά ταύτα εκδίδεται απόφαση προς όφελος των εναγόντων και σε βάρος των εναγομένων για το ποσό των €98.244,50 με νόμιμο τόκο. Περαιτέρω διατάσσονται οι ενάγοντες όπως αποσύρουν από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα ημερομηνίας 16.10.2008, με αριθμούς ΠΩΕ 3101/08 και 3108/08. Η απόσυρση των Αγοραπωλητηρίων Εγγράφων να γίνει ταυτόχρονα με την καταβολή του ποσού των €98.244,50. Η κάθε πλευρά να επωμιστεί τα έξοδα της. (Υπ.) .............................. Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής ΣΤΚ/ΑΓ Subject: Civil / Other actions / Interim Αναφορά: Παράβαση Σύμβασης cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο