Dalfilia Limited κ.α. ν. Διευθυντής Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Έφεση/Αίτηση Αρ. 235/2017, 18/12/2017

(1)/2011, άρθρα 8

(1), 16, 51

(1)και 53 Αναφορικά με τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ.224 και Τροποποιητικούς Νόμους αρ. 3/60 μέχρι 110(Ι)/2014, άρθρα 61 και 80 Μεταξύ: Dalfilia Limited, από τη Λεμεσό

1. Δημήτρης Λοϊζίδης, από τη Λεμεσό Εφεσειόντων/Αιτητών -και- Διευθυντής Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, από τη Λευκωσία Εφεσίβλητου/Καθ' ου η Αίτηση --------------------------------------------- Ημερ.: 18.12.2017 Για τους Εφεσείοντες - Αιτητές: Ν. Χ"Γεωργίου (κα) για Pyrgou Vakis LLC Για τον Εφεσίβλητο - Καθ' ου η Αίτηση: κ. Α. Μελάς για το Γενικό Εισαγγελέα Α Π Ο Φ Α Σ Η Η Dalfilia Limited και ο Λοϊζίδης, οι Εφεσείοντες, ίδρυσαν το Dalfilia Private Trust το οποίο ενέγραψαν στο Κτηματολόγιο την 20.6.
2. Το σχετικό έγγραφο που καταχωρίστηκε στο Κτηματολόγιο έχει ημερ. 28.5.2014, τιτλοφορείται «Memorandum of Trust of Land» και είναι στα αγγλικά. Αναφέρεται ότι οιαδήποτε ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο που κατά το χρόνο του εγγράφου ήταν εγγεγραμμένη και που θα μεταβιβαζόταν ή εγγραφόταν στο όνομα της Dalfilia Limited θα αποκτάτο και κατεχόταν μόνο και αποκλειστικά υπό τους όρους και σκοπούς του εμπιστεύματος. Την ίδια ημέρα ο Λοϊζίδης κατάθεσε Δήλωση Μεταβίβασης ακινήτου (Δ.1596/2014) αναφορικά με επτά ακίνητες περιουσίες αναφέροντας ότι συμφώνησε να τις μεταβιβάσει στην «Dalfilia Limited». Οι Εφεσείοντες επιθυμούσαν οι περιουσίες να εγγραφούν στο όνομα «Dalfilia Limited». Ως δικαιοδόχος στη Δήλωση Μεταβίβασης, που δήλωσε ότι συμφώνησε να αποδεχθεί τη μεταβίβαση, αναφέρεται η «(Dalfilia Limited) Επίτροποι του εμπιστεύματος "Dalfilia Private Trust"». Σύμφωνα με την Ένορκη Δήλωση ημερ. 4.8.2017 του Λοϊζίδη, που υποστηρίζει την Έφεση, την αναφορά «Επίτροποι του εμπιστεύματος "Dalfilia Private Trust"» υπέδειξε ο αρμόδιος λειτουργός του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού. Η Dalfilia Limited ακολούθησε την υπόδειξη διαμαρτυρόμενη και αυθημερόν με επιστολή των δικηγόρων της εξέφρασε την ένσταση της. Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Λεμεσού απάντησε με επιστολή του ημερ. 15.7.
3. Οι λόγοι της θέσης του Διευθυντή σε σχέση με το όνομα στο οποίο θα έπρεπε να εγγραφούν οι περιουσίες εμφαίνονται στην απαντητική επιστολή του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λεμεσού ημερ. 15.7.
4. Γίνεται αναφορά σε πρακτική του Κτηματολογίου η οποία, όπως αναφέρεται, οφείλεται σε γνωμάτευση του Γενικού Εισαγγελέα η οποία όμως δεν επισυνάπτεται. Σε κάθε περίπτωση καμιά πρακτική, όπου αυτή και αν θεμελιώνεται, δεν μπορεί να επικρατεί εάν είναι αντίθετη προς το νόμο. Εκφράζεται στην επιστολή η ανησυχία ότι «Αν τα πιστοποιητικά εγγραφής αναφέρουν μόνο το όνομα της εταιρείας είναι πολύ πιθανόν να υπάρξει σύγχυση όσον αφορά το ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός ακινήτου, καθώς στο μηχανογραφημένο σύστημα του Κτηματολογίου δεν καταχωρείται οποιαδήποτε σημείωση ότι αυτό κατέχεται από τον ιδιοκτήτη με την ιδιότητα του ως επίτροπος. Εξάλλου και σε περίπτωση καταχώρισης οποιασδήποτε σημείωσης στο μηχανογραφημένο σύστημα του Κτηματολογίου, θα φαινόταν στο Πιστοποιητικό Εγγραφής, κάτι το οποίο εσείς δεν επιθυμείτε». Ακολούθησε νέα επιστολή ημερ. 23.7.2014 στην οποία αναφέρεται ότι η μεταβίβαση δεν μπορούσε να προχωρήσει γιατί το πληρεξούσιο που παρουσιάστηκε για τον δικαιοδόχο θα έπρεπε να αναφέρει την ιδιότητα της Dalfilia Limited ως επιτρόπου του καταπιστεύματος. Η Dalfilia Limited και ο Λοϊζίδης καταχώρισαν εναντίον του Διευθυντή του Κτηματολογίου την Αίτηση-Έφεση 423/2014 Ε.Δ. Λεμεσού και την 1.12.2015 εκδόθηκε διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο κηρύχθηκε «άκυρη και/ή παράνομη και/ή στερημένη οποιουδήποτε αποτελέσματος η απόφαση του Διευθυντή που εμπεριέχεται στις επιστολές του ημερομηνιών 15.7.2014 και 23.7.2014 . με την οποία αποφασίστηκε ότι η αίτηση/δήλωση μεταβίβασης ακινήτων των Αιτητών, Δ.1596/2014, δεν μπορεί να ολοκληρωθεί». Ακολούθησαν επιστολές των δικηγόρων των Εφεσειόντων ημερ. 11.1.2016 και 13.4.2016 με τις οποίες ζητούσαν από τον Διευθυντή να συμμορφωθεί με το δικαστικό διάταγμα. Στην απαντητική επιστολή του Ανώτερου Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λεμεσού ημερ. 21.4.2016 αναφέρεται ότι δεν μπορούσε να εγγράψει τα ακίνητα και να εκδώσει πιστοποιητικά στο όνομα της Dalfilia Limited χωρίς άλλη αναφορά αλλά θα μπορούσε να αναγράψει τον ιδιοκτήτη είτε ως «Dalfilia Ltd ως καταπιστευματοδόχος του Dalfilia Trust», είτε ως «Καταπίστευμα Dalfilia Private Trust». Αναφερόταν ότι το Κτηματολόγιο θα έκδιδε τίτλο σύμφωνα με την δήλωση δωρεάς Δ.1596/14 εκτός εάν εντός 60 ημερών προσκομιζόταν δικαστικό διάταγμα που να διατάσσει διαφορετικά. Οι Εφεσείοντες επανήλθαν με επιστολή των δικηγόρων τους ημερ. 27.4.2016 στην οποία ο Διευθυντής δεν απάντησε. Την 28.6.2016 οι Εφεσείοντες καταχώρισαν αίτηση για την έκδοση προνομιακού εντάλματος Mandamus που να διατάσσει το Διευθυντή να εκδώσει πιστοποιητικά τίτλων ιδιοκτησίας στο όνομα της «Dalfilia Limited». Η αίτηση απορρίφθηκε την 30.9.
5. Αποφασίστηκε ότι το διάταγμα που εκδόθηκε στην Αίτηση-Έφεση 423/2014 δεν καθιστούσε άνευ ετέρου υπόχρεο τον Διευθυντή να εγγράψει τις περιουσίες στο όνομα «Dalfilia Limited» αφού κάτι τέτοιο δεν απόρρεε με σαφήνεια από το διάταγμα. Περί την 12.7.2017 η Dalfilia Limited έλαβε φάκελο από το Κτηματολόγιο στον οποίο περιέχονταν πιστοποιητικά εγγραφής ημερ. 5.7.2017 για τα επτά ακίνητα και στα οποία ιδιοκτήτης αναφέρεται «Επίτροποι του εμπιστεύματος Dalfilia Private Trust». Σύντομα μετά, την 4.8.2017 καταχωρίστηκε η υπό κρίση Αίτηση-Έφεση. Η Αίτηση-Έφεση υποστηρίζεται με Ένορκη Δήλωση ημερ. 4.8.2017 του Λοϊζίδη. Καταγράφονται 7 λόγοι έφεσης. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου καταχώρισε Ειδοποίηση Πρόθεσης Ένστασης με 9 λόγους ένστασης που υποστηρίζεται από Ένορκη Δήλωση ημερ. 30.11.2017 της Πολίνας Κουρσάρου, Κτηματολογικού Λειτουργού στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, υπεύθυνης του Κλάδου Μεταβιβάσεων και Υποθηκεύσεων. Στο μόνο σημείο στο οποίο δεν υπάρχει ακριβής σύμπτωση ως προς τα γεγονότα είναι σε σχέση με την αναγραφή του δικαιοδόχου στη Δήλωση Μεταβίβασης. Ενώ ο Λοϊζίδης αναφέρει ότι η Dalfilia Limited ακολούθησε την υπόδειξη του αρμόδιου λειτουργού διαμαρτυρόμενη, η Κουρσάρου αναφέρει ότι μετά από εξήγηση του αρμοδίου λειτουργού έγινε διόρθωση στη Δήλωση Μεταβίβασης και η Dalfilia Limited αποδέχθηκε να προχωρήσει έτσι. Ο Εφεσίβλητος, κατά τρόπο μη εποικοδομητικό, επικεντρώνεται με την αγόρευση εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα σε ζητήματα διαδικασίας. Θα αναμενόταν η προσοχή να εστιαστεί στην ουσία του ζητήματος ώστε να καθοριστεί η ορθή προσέγγιση, όχι μόνο για σκοπούς δίκαιας επίλυσης της παρούσας Αίτησης-Έφεσης, αλλά και για άλλες περιπτώσεις που απασχολούν ή θα απασχολήσουν το Κτηματολόγιο. Η ενέργεια του Διευθυντή να εγγράψει τα ακίνητα στο όνομα «Επίτροποι του εμπιστεύματος Dalfilia Private Trust» είναι πράξη στην έννοια του άρθρου 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224 (βλ. Παπαγεωργίου ν. Πατσαλίδη

(2001)1(Β) Α.Α.Δ. 1365, 1370-1). Η εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο πραγματοποιήθηκε την 5.7.2017 και αυθημερόν εκδόθηκαν οι τίτλοι που αποστάληκαν στην Dalfilia Limited. Η ημερομηνία εγγραφής αναφέρεται στους ίδιους τους τίτλους που παρουσιάστηκαν. Η Αίτηση-Έφεση καταχωρίστηκε εντός της προβλεπομένης περιόδου των 30 ημερών. Oι δικηγόροι των Εφεσειόντων επικαλούνται τις πρόνοιες των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμων εισηγούμενοι ότι εγγραφή ακίνητης ιδιοκτησίας μπορεί να γίνει μόνο στο όνομα προσώπου και αναφορικά με το τι μπορεί να συνιστά πρόσωπο παραπέμπουν στις διατάξεις του περί Ερμηνείας Νόμου, Κεφ.1. Το άρθρο 16 των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμων προνοεί ότι: «

(1)Τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 24 και 25 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου και των άρθρων 14 και 15, ο Διευθυντής εγγράφει πάσαν μεταβίβασιν ή υποθήκην ακινήτου δηλωθείσαν δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου και γενομένην αποδεκτήν υπό του προς τούτο αρμοδίου υπαλλήλου.

(2)Η εγγραφή μεταβιβάσεων γίνεται διά της εγγραφής του ονόματος του δικαιοδόχου ως κυρίου του μεταβιβαζομένου ακινήτου.

(3)....................................

(4)Άμα τη διενεργεία της εγγραφής μεταβιβάσεως ή υποθήκης, ο Διευθυντής εκδίδει, αναλόγως της περιπτώσεως - (α) τω δικαιοδόχω, πιστοποιητικόν εγγραφής του μεταβιβαζομένου ακινήτου επ' ονόματι αυτού .» Το άρθρο 2 των ιδίων Νόμων προνοεί ότι: «δικαιοδόχος» σημαίνει το πρόσωπον εις ο μεταβιβάζεται εκουσίως ακίνητον ή, αναλόγως της περιπτώσεως, υποθήκη.» Το άρθρο 2 του περί Ερμηνείας Νόμου, Κεφ.1 προνοεί ότι: «πρόσωπο» περιλαμβάνει εταιρεία, συνεταιρισμό, ένωση, σύλλογο, ίδρυμα ή σώμα προσώπων, με νομική προσωπικότητα ή όχι.» Η κατάληξη είναι ότι δικαιοδόχος ακίνητης ιδιοκτησίας στο όνομα του οποίου μπορεί να πραγματοποιηθεί εγγραφή ακίνητης ιδιοκτησίας και να εκδοθεί πιστοποιητικό εγγραφής επ' ονόματι του μπορεί πέραν από φυσικό πρόσωπο να είναι εταιρεία, συνεταιρισμός, ένωση, σύλλογος, ίδρυμα ή σώμα προσώπων με νομική προσωπικότητα ή όχι. Δεν νοείται εγγραφή στο όνομα προσώπου με αναφορά σε συγκεκριμένη ιδιότητα ή άλλη περιγραφή. Ούτε στο όνομα εμπιστεύματος. Είναι η εισήγηση εκ μέρους του Διευθυντή ότι εφόσον στη Δήλωση Μεταβίβασης αναφέρεται «(Dalfilia Limited) Επίτροποι του εμπιστεύματος "Dalfilia Private Trust"» οι Εφεσείοντες δεν μπορούν να έχουν παράπονο από την έκδοση των πιστοποιητικών εγγραφής στο όνομα «Επίτροποι του εμπιστεύματος Dalfilia Private Trust». Το επιχείρημα είναι ότι οι ίδιοι οι Εφεσείοντες ζήτησαν την έκδοση των τίτλων με τον τρόπο αυτό. Αυτό δεν ευσταθεί. Ο Διευθυντής οφείλει να ενεργεί όπως του επιτρέπεται από τη Νομοθεσία και η Νομοθεσία δεν επιτρέπει την έκδοση τίτλων σε τέτοιο όνομα, ότι και αν ο δικαιοπάροχος και ο δικαιοδόχος αναγράψουν στην δήλωση μεταβίβασης που καταχωρούν στο Κτηματολόγιο. Επομένως το περιεχόμενο της επίδικης Δήλωσης Μεταβίβασης δεν είναι δεσμευτικό για το Διευθυντή, στην έννοια ότι δεν μπορούν τα μέρη να υπαγορεύσουν εγγραφή που δεν προνοείται από τη Νομοθεσία. Η ανησυχία που εκφράζεται από τον Διευθυντή στην επιστολή του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λεμεσού ημερ. 15.7.2014, αναμφίβολα είναι γνήσια. Όμως δεν εναποτίθεται οποιοσδήποτε ρόλος στον Διευθυντή να ενεργεί για την διασφάλιση των συμφερόντων των δικαιούχων οποιουδήποτε εμπιστεύματος. Ο διαθέτης της περιουσίας, ο Εφεσείοντας 2 στην προκειμένη περίπτωση εμπιστεύεται ως επίτροπο την Εφεσείουσα 1 και η τελευταία επωμίζεται τις ευθύνες που η Νομοθεσία εναποθέτει σε κάθε επίτροπο εμπιστεύματος αναφορικά με τη διαχείριση της περιουσίας που διέπεται από το εμπίστευμα. Σημειώνεται στην ίδια επιστολή ότι η Dalfilia Limited είχε δικές της περιουσίες που αγόρασε το 2010 και το 2012. Σύμφωνα με το «Memorandum of Trust of Land» που καταχωρίστηκε, οι περιουσίες αυτές από 20.6.2014 κατέχονται από την Dalfilia Limited ως επίτροπο του εμπιστεύματος που δημιουργήθηκε. Δεν υπάρχει μαρτυρία ότι ήταν αναγκαίο ή επιτρεπτό ή ότι πραγματοποιήθηκε αλλαγή στους τίτλους ιδιοκτησίας των περιουσιών αυτών. Ως εκ των ανωτέρω εκδίδεται διάταγμα με το οποίο ακυρώνεται η Απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου να εγγράψει τις ακίνητες ιδιοκτησίες που αναφέρονται στην Αίτηση-Έφεση στο όνομα «Επίτροποι του εμπιστεύματος Dalfilia Private Trust» και η συνακόλουθη εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο ακυρώνεται. Διατάσσεται ο Διευθυντής όπως εγγράψει τις ακίνητες ιδιοκτησίες που αναφέρονται στην Αίτηση-Έφεση στο όνομα «Dalfilia Limited» και εκδώσει σχετικούς τίτλους ιδιοκτησίας στο όνομα αυτό. Τα έξοδα της Αίτησης-Έφεσης επιδικάζονται υπέρ των Εφεσειόντων και εναντίον του Εφεσίβλητου, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............ Χ. Μαλαχτός, Π.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο, Πρωτοκολλητής /ΞΠ Subject: Civil / General Applications / Final Αναφορά: Προσβολή Απόφασης Εγγραφής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο