Νεοκλής Χρυσήλιου Νεοκλέους ν. HOUSEWELL DEVELOPMENTS LTD κ.α., Αρ. Αγωγής: 3308/2011, 11/9/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2017:A118 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Ηλ. Γεωργίου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 3308/2011 Μεταξύ: Νεοκλής Χρυσήλιου Νεοκλέους Ενάγοντας -και-
- HOUSEWELL DEVELOPMENTS LTD
- G. HASSAPIS HOLDINGS LTD Εναγομένων Ημερομηνία: 11 Σεπτεμβρίου, 2017 Εμφανίσεις: Για τον Ενάγοντα: κ. Θ. Θωμά Για τους Εναγόμενους 1 και 2: Γρ. Σαββίδης ΑΠΟΦΑΣΗ
- Ο ενάγοντας αξιώνει απόφαση (α) με την οποία να αναγνωρίζεται ότι η συμφωνία ημερομηνίας 12.6.06 η οποία συνομολογήθηκε μεταξύ των διαδίκων έχει τερματιστεί, (β) ότι δύναται να αποσύρει την πιο πάνω συμφωνία από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας και (γ) για το ποσό των €280.000 τα οποία αντιστοιχούν σε ενοίκια για τα 29 διαμερίσματα που αναλογούσαν στον ενάγοντα.
- Το σύνολο των γεγονότων που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση έχουν δηλωθεί ως παραδεκτά και συνακόλουθα αποτελούν ευρήματα του Δικαστηρίου. Έχουν δε ως ακολούθως: α) Ο ενάγοντας καθ' όλον τον ουσιώδη χρόνο ήταν και εξακολουθεί να είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης και ο νόμιμος κάτοχος των κάτωθι περιγραφόμενων ακινήτων: (ι) Χωράφι με αριθμό εγγραφής 4371, Φ/Σχ. L/29, Τεμάχιο 71, τοποθεσία Καφκαλιά, χωριό Τερσεφάνου, Μερίδιο όλο. (ιι) Χωράφι με αριθμό εγγραφής 4054, Φ/Σχ. L/29, Τεμάχιο 105, τοποθεσία Καφκαλιά, χωριό Τερσεφάνου, μερίδιο όλο. (Βλ. Τεκ. Α) β) Οι εναγόμενες 1 και 2 είναι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης δεόντως εγγεγραμμένες στον έφορο εταιρειών με έδρα τους την Λάρνακα και ασχολούνται μεταξύ άλλων με την ανέγερση κατοικιών, μεζονέτων, διαμερισμάτων και την ανάπτυξη ακινήτων. γ) Κατά την 12.6.06 υπογράφηκε συμφωνία μεταξύ του ενάγοντα και των εναγομένων 1 και 2 (βλ. Τεκ.Β), η οποία διαλάμβανε ότι οι τελευταίες αναλάμβαναν να αξιοποιήσουν τα ακίνητα που περιγράφονται πιο πάνω με την ανέγερση διαμερισμάτων, μεζονέτων και κατοικιών και ως αντάλλαγμα, θα έδιδαν στον ενάγοντα διαμερίσματα, τα οποία θα αντιστοιχούσαν στο 25% του συνολικού εμβαδού των διαμερισμάτων που θα ανεγείρονταν. Ο ενάγοντας στα πλαίσια της πιο πάνω συμφωνίας θα λάμβανε είκοσι εννιά
(29)συνολικά διαμερίσματα. δ) Η πιο πάνω συμφωνία ρητά προνοούσε ότι οι εναγόμενες 1 και 2 όφειλαν εντός τεσσάρων
(4)μηνών από την ημερομηνία υπογραφής, να ετοιμάσουν πλήρη αρχιτεκτονικά σχέδια και να τα υποβάλουν στην αρμόδια αρχή. Στην περίπτωση που δεν εκδιδόταν πολεοδομική άδεια εντός δώδεκα
(12)μηνών από την ημερομηνία υποβολής της, τότε ο ενάγοντας μπορούσε να ακυρώσει τη συμφωνία. Οι εναγόμενες 1 και 2 ετοίμασαν αρχιτεκτονικά σχέδια ως επίσης έχουν καταχωρήσει τις σχετικές αιτήσεις για έκδοση πολεοδομικής άδειας στην αρμόδια αρχή σε πολύ μεταγενέστερο χρόνο από τον συμφωνηθέντα πλην όμως μέχρι και σήμερα δεν έχει εκδοθεί πολεοδομική άδεια. Οι εναγόμενες 1 και 2 παραβίασαν την συμφωνία όπως περιγράφεται πιο πάνω ως επίσης ο ενάγοντας δεν έχει λάβει τα είκοσι εννέα
(29)διαμερίσματα που του αναλογούν. ε) Περαιτέρω η πιο πάνω συμφωνία (βλ. Τεκ. Β §6) προνοούσε ότι οι εναγόμενες 1 και 2 όφειλαν να αποπερατώσουν πλήρως το έργο, συμπεριλαμβανομένων και των διαμερισμάτων που θα παραχωρούνταν στον ενάγοντα το αργότερο μέχρι την 31.10.2008, ενώ μετά την πάροδο της προθεσμίας αυτής και μετά από χάρη δύο
(2)μηνών, οι εναγόμενες όφειλαν να καταβάλουν στον ενάγοντα τα τρέχοντα ενοίκια που αναλογούσαν για τα διαμερίσματα. Οι εναγόμενες 1 και 2 δεν έχουν αποπερατώσει το έργο καθώς δεν έχουν ξεκινήσει τις απαραίτητες εργασίες. Οι εναγόμενες 1 και 2 παραβίασαν τον πιο πάνω όρο της συμφωνίας. στ) Ο ενάγοντας είχε να λαμβάνει από την 01.01.2009 το ποσό των €300 μηνιαίως για κάθε ένα από τα είκοσι εννέα
(29)διαμερίσματα ήτοι το συνολικό ποσό των €8.700.- μηνιαίως. Έτσι οι εναγόμενες 1 και 2 οφείλουν να καταβάλουν στον ενάγοντα το συνολικό ποσό των €278.400.- για την περίοδο από την 01.01.2009 μέχρι και την 29.08.2011, ημερομηνία κατά την ο οποία οι εναγόμενες 1 και 2 παρέλαβαν την επιστολή τερματισμού της συμφωνίας. ζ) Παρά το γεγονός ότι έχει παρέλθει η πιο πάνω αναφερόμενη χρονική περίοδος για αποπεράτωση τόσο του έργου όσο και των διαμερισμάτων που θα παραχωρούνταν στον ενάγοντα με βάση τη συμφωνία, εντούτοις οι εναγόμενες 1 και 2 μέχρι σήμερα δεν έχουν ξεκινήσει τις εργασίες και δεν έχουν εξασφαλίσει πολεοδομική άδεια και ως εκ τούτου ο ενάγοντας υπόκειται σε ζημιές και απώλειες. η) Οι εναγόμενες 1 και 2 παρέλειψαν να εκπληρώσουν ουσιώδεις όρους της συμφωνίας. Ενόψει του γεγονότος ότι οι εναγόμενες 1 και 2 δεν άρχισαν τις εργασίες στα ακίνητα μέχρι και την καταχώρηση της παρούσας αγωγής και δεν έχουν αποπερατώσει το έργο, ο ενάγοντας με επιστολή του ημερ. 23.08.2011 η οποία παραλήφθηκε από τις εναγόμενες 1 και 2 στις 29.8.11 τερμάτισε την συμφωνία ημερ. 12.06.2006 λόγω παράβασης ουσιωδών και εξυπακουόμενων όρων αυτής. Παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις του ενάγοντα για αποζημίωση λόγω της οικονομικής ζημιάς και απώλειας που υπέστη, οι εναγόμενες 1 και 2 παραλείπουν να πράξουν μέχρι και σήμερα.. θ) Οι διάδικοι έχουν προχωρήσει σε πωλήσεις κάποιων εκ των διαμερισμάτων, από τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τα σχετικά πωλητήρια έγγραφα έχουν καταχωρηθεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας. Ο ενάγοντας παραχώρησε στις εναγόμενες 1 και 2 ειδικό πληρεξούσιο έγγραφο για την υπογραφή των πωλητηρίων εγγράφων και για λογαριασμό του. Ο ευπαίδευτος συνήγορος των εναγομένων 1 και 2 συμφώνησε στην έκδοση απόφασης υπέρ του ενάγοντα και εναντίον των εναγομένων 1 και 2 για το ποσό των €278.400 με νόμιμο τόκο ως επίσης και την έκδοση απόφασης με την οποία να αναγνωρίζεται ότι η συμφωνία ημερ. 12.6.2006 τερματίστηκε. Εισηγήθηκε ότι το Δικαστήριο δεν μπορεί να εκδώσει απόφαση με την οποία να αναγνωρίζεται ότι ο ενάγοντας μπορεί να αποσύρει την συμφωνία από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακος ενόψει του γεγονότος ότι επηρεάζονται άλλα πρόσωπα οι οποίοι δεν είναι διάδικοι και ειδικότερα τα πρόσωπα τα οποία αγόρασαν διαμερίσματα από τους διαδίκους. Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η εισήγηση του ευπαιδεύτου συνηγόρου του ενάγοντα. Είναι νομολογιακά καθιερωμένο ότι σε αγωγές που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι όλα α ενδιαφερόμενα μέρη, άλλως η όλη διαδικασία θα είναι θνησιγενής και άκυρη. (βλ. Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη
(1999)1Β ΑΑΔ 1210, Τιτσινίδης ν. Ρεσιάτ
(1993)1 ΑΑΔ 429, Hadjipetrou v. Petsoloucas
(1985)1 CLR 83 και Χριστοδούλου ν. Χριστοδούλου
(1998)1 ΑΑΔ 579). Στην υπόθεση HjiSavva and Others v. Loizou
(1982)1 CLR 218 το Ανώτατο Δικαστήριο ακύρωσε την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, ανατρέποντας την πρωτόδικη απόφαση, που παραχώρησε δικαίωμα διαβάσεως σε αιτητή που ήταν ιδιοκτήτης μεριδίου του δεσπόζοντος κτήματος χωρίς να συνενώσει στην αίτησή του τον άλλο συνιδιοκτήτη του. Στην υπόθεση Χριστοδούλου ν Χριστοδούλου
(1998)1Β ΑΑΔ 579 αποφασίστηκε ότι δεν ήταν δυνατό να εξεταστεί ζήτημα ισχυρισμένης εχθρικής κατοχής, δωρεάς ή προίκας όταν δεν ήταν διάδικος το πρόσωπο εναντίον του οποίου στρεφόταν η ουσία της αξίωσης. Εμπράγματο βάρος έχει την έννοια ως τα απέδωσαν τα άρθρα 2 και 12
(5)(α) του περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Ακινήτων Νόμος 9/65 το οποίο προνοεί τα ακόλουθα: «Εν τω παρόντι άρθρω- (α) «εμπράγματον βάρος» σημαίνει άμεσόν τινα επί ακινήτου απαίτησιν, δικαίωμα επιβαρύνσεως (lien) ή υποχρέωσιν, υφισταμένην δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύει νόμου˙ Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Ν.81(Ι)/2011προνοεί ότι, κατάθεση σύμβασης συνιστά εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης και το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή της. (βλ. άρθρο 5
(1)). Στην προκείμενη περίπτωση διαφαίνεται από τα παραδεκτά γεγονότα και συνακόλουθα ευρήματα του Δικαστηρίου ότι τόσο ο ενάγοντας όσο και οι εναγόμενες 1 και 2 προχώρησαν σε πωλήσεις κάποιων εκ των διαμερισμάτων, από τα αρχιτεκτονικά σχέδια, και τα πωλητήρια έγγραφα κατατέθηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας (βλ. Τεκ. Α, πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας) με αποτέλεσμα να υφίστανται εμπράγματα βάρη επί της πιο πάνω ακίνητης ιδιοκτησίας του ενάγοντα. Οι αγοραστές των πιο πάνω διαμερισμάτων έχουν συμφέρον τόσο επί της ακίνητης ιδιοκτησίας όσο και με την σύμβαση αντιπαροχής ημερ. 12.6.06, που συνομολογήθηκε μεταξύ των διαδίκων και που κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας, στη βάση της οποίας καταρτίστηκαν αγοραπωλητήρια έγγραφα και τα οποία κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο. Συνεπώς πρόκειται για ενδιαφερόμενα πρόσωπα τα οποία δεν είναι διάδικοι στην παρούσα υπόθεση. Έτσι δεν δικαιολογείται η έκδοση απόφασης με την οποία να αναγνωρίζεται ότι ο ενάγοντας δύναται να αποσύρει την συμφωνία ημερ. 12.6.06 από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας. Επισημαίνεται ότι οι εναγόμενες 1 και 2 συμφωνούν στην έκδοση απόφασης για το ποσό των €278.400 με νόμιμο τόκο από την καταχώρηση της αγωγής ως επίσης και απόφαση με την οποία να αναγνωρίζεται ότι η πιο πάνω συμφωνία τερματίστηκε. Με βάση τα παραδεκτά γεγονότα τα οποία αποτελούν ευρήματα του Δικαστηρίου αλλά και λαμβανομένου υπόψη και την θέση των εναγομένων 1 και 2, κρίνω ότι δικαιολογείται η έκδοση απόφασης όπως περιγράφεται πιο πάνω. Συνακόλουθα εκδίδεται απόφαση με την οποία αναγνωρίζεται ότι η συμφωνία ημερ. 12.6.06 η οποία συνομολογήθηκε μεταξύ του ενάγοντα και των εναγομένων 1 και 2 τερματίστηκε την 29.8.11. Περαιτέρω εκδίδεται απόφαση υπέρ του ενάγοντα και εναντίον των εναγομένων 1 και 2 αλληλέγγυα και/ή ξεχωριστά για το ποσό των €278.400 με νόμιμο τόκο από την καταχώρηση της αγωγής. Έχοντας υπόψη το αποτέλεσμα τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ του ενάγοντα και εναντίον των εναγομένων 1 και 2 ως αυτά θα υπολογιστούν από την Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Νοείται ότι ένα σετ εξόδων θα καταβληθεί. (Υπ.) ........... Η. Γεωργίου, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής ./Κ.Κ. Αναφορά: Τελική/Αναγκαίοι Διάδικοι Subject: Final/Anagkaioi Diadikoi cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο