Δήμος Γεροσκήπου ν. Επίσημος Παραλήπτης υπό την ιδιότητα του ως Προσωρινός Εκκαθαριστής της εταιρείας Andreas Konstantinides Bakery Ltd κ.α., Γενική Αίτηση :- 2/15, 12/1/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2017:A12 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον :- Μάνθου Α. Ματθαίου Α. Ε. Δ. Γενική Αίτηση :- 2/15 Μεταξύ :- Δήμος Γεροσκήπου Και
- Επίσημος Παραλήπτης υπό την ιδιότητα του ως Προσωρινός Εκκαθαριστής της εταιρείας Andreas Konstantinides Bakery Ltd
- Διευθυντή Τμήματος Εσωτερικών Προσόδων
- Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λιμιτεδ
- Φίλιππος Α. Τρικωμίτης & Υιοί Λιμιτεδ
- Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Πάφου Ημερομηνία Έκδοσης Απόφασης :- Πέμπτη 12η Ιανουαρίου 2017 Για τον Αιτητή :- κος. Νικόδημος Φακοντής για κα. Μαρία Καραγιαννίδου Για ν΄ ακούσει απόφαση :- κος. Νικόδημος Φακοντής Για τον Καθ΄ ου η Αίτηση 1 :- Καμία Εμφάνιση Για τον Καθ΄ ου η Αίτηση 2 :- Καμία Εμφάνιση Για την Καθ΄ ης η Αίτηση 3 :- κος. Χρίστος Παπαλλάς για Mantis & Athinodorou LLC Για ν΄ ακούσει απόφαση :- κος. Χρίστος Παπαλλάς Για την Καθ΄ ης η Αίτηση 4 :- κα. Χαρούλα Αργυρού για Γιώτα Μιλτιάδου & Συνεργάτες ΔΕΠΕ Για ν΄ ακούσει απόφαση :- κα. Σοφία Κύρου Για τον Καθ΄ ου η Αίτηση 5 :- Καμία Εμφάνιση Τελική Απόφαση 1 Μεταξύ των θεραπειών τις οποίες αιτείται ο αιτητής συμπεριλαμβάνονται και αιτήματα για οδηγίες του Δικαστηρίου. Διευκρινίζεται ευθύς εξ αρχής πως διατηρώντας υπόψη τη νομική βάση της αίτησης δεν διαπιστώνεται να παρέχεται η απαραίτητη εξουσία προς το Δικαστήριο για έκδοση οποιωνδήποτε οδηγιών παρά μόνο για έκδοση σχετικού διατάγματος. 2 Βασικό μέρος της νομικής βάσης της αίτησης είναι το Μέρος IV («Εγγραφή Μισθώσεων») του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (στο εξής θα καλείται ο «σχετικός Νόμος»). Η αναφορά στη δυνατότητα έκδοσης σχετικού δικαστικού διατάγματος μετά από αίτηση εμπεριέχεται στο άρθρο 65Ζ του σχετικού Νόμου. 3 Θα είναι ευκολότερο να γίνουν αντιληπτές οι τέσσερεις (από τις πέντε συνολικά) συγκεκριμένα διατυπωμένες θεραπείες την έκδοση των οποίων ο αιτητής παράλληλα συζευκτικά και διαζευκτικά διεκδικεί (με τη χρήση της φράσης «και/ή») μεταξύ των παραγράφων Α και Δ, αφού πρώτα το Δικαστήριο παραθέσει το ιστορικό των γεγονότων τα οποία οδήγησαν στην καταχώρηση της αίτησης υπό εξέταση με αυτή την απόφαση. 4 Επί αυτού του θέματος διευκρινίζεται πως παρά και τις γενικές αρνήσεις στις ένορκες δηλώσεις οι οποίες καταχωρήθηκαν από τους καθ΄ ων η αίτηση 3 και 4 ουσιαστικά υπάρχει συμφωνία μεταξύ των διαδίκων ως προς τα βασικά γεγονότα τα οποία παρατίθενται εντός αυτού του ιστορικού. Κυρίως η διαφωνία μεταξύ των διαδίκων έγκειται στη νομική σημασία αυτών των γεγονότων σε συνάρτηση με τις αιτούμενες θεραπείες και κατά πόσο παρέχεται η δυνατότητα αυτές να επιδικαστούν από το Δικαστήριο. Ουσιαστικά τα όσα γεγονότα αναφέρονται σε αυτό το ιστορικό αποτελούν, για σκοπούς έκδοσης αυτής της απόφασης, διαπιστώσεις του Δικαστηρίου ως προς την πραγματική πτυχή της αίτησης, δηλαδή ευρήματα αναφορικά με τα πραγματικά γεγονότα από τα οποία πλαισιώνεται το αίτημα υπό εξέταση. I. Στις 3/12/2004 ο αιτητής, υπό την ιδιότητα του εκμισθωτή, υπέγραψε σύμβαση μίσθωσης (στο εξής θα καλείται η «σύμβαση») με την εταιρεία υπό εκκαθάριση από τον καθ΄ ου η αίτηση 1 (στο εξής θα καλείται η «εταιρεία»), υπό την ιδιότητα του μισθωτή, τεμαχίου γης στην Βιοτεχνική Περιοχή Γεροσκήπου (στο εξής θα καλείται το «τεμάχιο») για διάστημα 99 χρόνων από τις 3/12/2004 μέχρι 3/12/
- II. Στις 18/5/2005 έγινε εγγραφή της μίσθωσης στο μητρώο εγγραφής μισθώσεων στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου με αριθμό εγγραφής 10260 (στο εξής θα καλείται η «μίσθωση»). III. Στις 26/7/2005 η καθ΄ ης η αίτηση 3 (στο εξής θα καλείται η «τράπεζα») υπέγραψε συμφωνία δανείου με την εταιρεία και στις 29/7/2005 υποθηκεύτηκε με σχετική «Σύμβαση και Δήλωση Υποθηκεύσεως Ακινήτου» με αριθμό 2765/05 (στο εξής θα καλείται η «υποθήκη») η εγγραφή της υποθήκης στο Κτηματικό Μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου (στο εξής θα καλείται το «Κτηματολόγιο»). IV. Στις 12/8/2008 ο καθ΄ ου η αίτηση 2 ενέγραψε ως επιβάρυνση δικαστική απόφαση στο Κτηματολόγιο για το ποσό των €33.121,46 με αριθμό εγγραφής ΕΒ/1025/
- V. Στις 9/11/2010 η εταιρεία της οποίας τα δικαιώματα σήμερα έχει η τράπεζα εξασφάλισε απόφαση στην αγωγή 770/09 του Δικαστηρίου εναντίον της εταιρείας. Με την ίδια απόφαση εκδόθηκε και διάταγμα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. VI. Στις 29/12/2010 η τράπεζα ενέγραψε ως επιβάρυνση τη δικαστική απόφαση την οποία εξασφάλισε στις 9/11/2010 στην αγωγή 770/09 στο Κτηματολόγιο για το ποσό των €164.082,32 με αριθμό εγγραφής ΕΒ/2102/
- VII. Στις 11/5/2011 έγινε δεκτή από το Κτηματολόγιο αίτηση της τράπεζας (με αριθμό αναφοράς αναγκαστικής πώλησης ΑΝΠ/82/2011) για εκποίηση της υποθήκης. VIII. Στις 21/6/2011 ο καθ΄ ου η αίτηση 2 ενέγραψε ως επιβάρυνση δικαστική απόφαση στο Κτηματολόγιο για το ποσό των €16.977,32 με αριθμό εγγραφής ΕΒ/1120/
- IX. Στις 28/7/2011 η καθ΄ ης η αίτηση 4 ενέγραψε ως επιβάρυνση δικαστική απόφαση στο Κτηματολόγιο για το ποσό των €13.633,23 με αριθμό εγγραφής ΕΒ/1374/
- X. Στις 10/1/2012 εκδόθηκε διάταγμα εκκαθάρισης της εταιρείας από το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου (στο εξής θα καλείται το «Δικαστήριο») με την αίτηση 39/
- XI. Ο αιτητής με επιστολή ημερομηνίας 15/10/2013 απευθυνόμενη προς τον καθ΄ ου η αίτηση 1, τερμάτισε την επίδικη σύμβαση μίσθωσης. XII. Στις 29/11/2013 ο αιτητής εξασφάλισε (με σχετική αίτηση εντός του πλαισίου της Αίτησης 39/2011) διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο επιτρεπόταν η καταχώρηση αγωγής εναντίον της εταιρείας. XIII. Στις 23/1/2014 ο Δήμος Γεροσκήπου καταχώρησε εναντίον του διαχειριστή της εταιρείας την αγωγή 132/2014 στο Δικαστήριο. XIV. Στις 10/10/2014 εκδόθηκε απόφαση ερήμην του εναγόμενου στην αγωγή 132/2014 (στο εξής θα καλείται η «επίδικη απόφαση»). XV. Μέρος της επίδικης απόφασης είναι διάταγμα σύμφωνα με το οποίο «...διατάσσεται η απόσυρση και/ή ακύρωση και/ή διαγραφή και/ή η απάλειψη της συμφωνίας μίσθωσης ημερομηνίας 3.12.2004 από το μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου και παύσει να δεσμεύει το τίτλο ιδιοκτησίας με αριθμό εγγραφής 0/10260, τεμάχιο 205, Φ/Σχ. 51/20W1 στην Γεροσκήπου της Επαρχίας Πάφου». XVI. Επίσης μέρος της επίδικης απόφασης είναι και διάταγμα σύμφωνα με το οποίο «...εξουσιοδοτείτε ο Διευθυντής του τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όπως προχωρήσει σε ακύρωση και/ή διαγραφεί [sic] και/ή απόσυρση και/ή απάλειψη της συμφωνίας μίσθωσης ημερομηνίας 3.12.2004 από το μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφο και/ή επί της εγγραφής και/ή του τίτλου ιδιοκτησίας με αριθμό εγγραφής 0/10260, τεμάχιο 205, Φ/Σχ. 51/20W1 στην Γεροσκήπου της Επαρχίας Πάφου». XVII. Στις 30/10/2014 οι δικηγόροι του αιτητή αιτήθηκαν στο Κτηματολόγιο την ακύρωση της εγγραφής της μίσθωσης. XVIII. Στις 31/10/2014 οι δικηγόροι του αιτητή ενημερώθηκαν προφορικά από τον υπεύθυνο του κλάδου εγγραφών στο Κτηματολόγιο ότι υπήρχε αδυναμία στην ακύρωση της εγγραφής της μίσθωσης καθότι σε αυτή υπήρχαν κατατεθειμένα εμπράγματα βάρη. XIX. Οι δικηγόροι του αιτητή επέδωσαν στις 10/11/2014 επιστολή ημερομηνίας 7/11/2014 στον υπεύθυνο του κλάδου εγγραφών στο Κτηματολόγιο με την οποία τον καλούσαν όπως προχωρήσει στην ακύρωση και διαγραφή της μίσθωσης ανεξαρτήτως του γεγονότος ότι σε αυτή έχουν κατατεθεί εμπράγματα βάρη. XX. Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Πάφου απέστειλε απαντητική επιστολή, ημερομηνίας 21/11/2014, με την οποία επεσήμανε την ύπαρξη εμπραγμάτων βαρών έναντι της εγγραφής της μίσθωσης, την αναγκαιότητα εξασφάλισης «συμπληρωματικού διατάγματος» από το Δικαστήριο με το οποίο να καθορίζεται η τύχη των εμπραγμάτων βαρών και διευκρινίζοντας πως η συγκατάθεση του αιτητή δεν χρειαζόταν καθότι δεν υπάρχει όρος στη σύμβαση η οποία να το απαγορεύει όπως προνοείται και από το άρθρο 65Γ του σχετικού Νόμου. XXI. Στις 8/1/2015 καταχωρήθηκε η παρούσα αίτηση στο Δικαστήριο. 5 Όπως αναφέρεται και πιο πάνω για να καταλήξει στα προαναφερόμενα ευρήματα το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του την όση μαρτυρία ο αιτητής και οι καθ΄ ων η αίτηση 3 και 4 παρουσίασαν υπό μορφή ενόρκων δηλώσεων. 6 Επιπλέον βεβαίως, κατά την εξέταση της αίτησης, λαμβάνονται επίσης υπόψη τόσο οι λόγοι ένστασης στις ειδοποιήσεις περί πρόθεσης ένστασης τις οποίες καταχώρησαν οι καθ΄ ων η αίτηση 3 και 4 ως επίσης και η επιχειρηματολογία η οποία παρουσιάστηκε από τους ευπαίδευτους δικηγόρους των διαδίκων, οι οποίοι συμμετείχαν στην ακρόαση της αίτησης, υπό μορφή γραπτών αγορεύσεων. 7 Βασικές θέσεις του αιτητή, όπως αυτές διατυπώνονται στην επιστολή ημερομηνίας 7/11/2014 (βλ. σχετικά την υποπαράγραφο XIX αυτής της απόφασης) είναι, πρώτο, ότι ως εκμισθωτής ο ίδιος ουδέποτε ερωτήθηκε για να δώσει οποιαδήποτε συγκατάθεση για την παραχώρηση της μίσθωσης ως εξασφάλιση για να δοθούν τραπεζικές διευκολύνσεις στην εταιρεία και δεύτερο, πως σύμφωνα με τον όρο 5 (σ) της σύμβασης δεν παρεχόταν τέτοιο δικαίωμα και συνεπώς παράτυπα έγινε δεκτή από το Κτηματολόγιο για κατάθεση η υποθήκη. 8 Βεβαίως, αυτή η δεύτερη θέση του αιτητή, καταρρίπτεται από το ίδιο το περιεχόμενο της σύμβασης. Συγκεκριμένα, όπως αναφέρεται στον όρο 8 της σύμβασης, ο αιτητής είχε αναλάβει την υποχρέωση όπως ο διαχωρισμός των τεμαχίων (υπενθυμίζεται ότι η μίσθωση αφορά τεμάχιο σε Βιοτεχνική Περιοχή) «...γίνει με τέτοιο τρόπο ώστε να μπορούν να υποθηκεύονται προς εξασφάλιση δανείων από τους μισθωτές» (η υπογράμμιση είναι του Δικαστηρίου). Επιπλέον, δεν υπάρχει οποιαδήποτε άλλη σχετική πρόνοια εντός της σύμβασης αναφορικά με την αναγκαιότητα εξασφάλισης της συγκατάθεσης του αιτητή σε περίπτωση κατά την οποία η εταιρεία επέλεγε να υποθηκεύσει το τεμάχιο υπό μίσθωση. Συνεπώς, όχι μόνο ο αιτητής είχε συμβατικά αναγνωρίσει τη δυνατότητα υποθήκευσης της μίσθωσης από την εταιρεία αλλά επιπλέον είχε αναλάβει και υποχρέωση όπως αυτό καταστεί εφικτό με ανάλογο διαχωρισμό των τεμαχίων, ένα εκ των οποίων αποτελούσε και το αντικείμενο της σύμβασης μεταξύ του και της εταιρείας. 9 Επιπλέον, το Δικαστήριο διευκρινίζει πως θεωρεί σαφώς εκτός του πλαισίου αυτής της αίτησης την εξέταση της προαναφερόμενης θέσης του αιτητή. Κατά πόσο δηλαδή ορθά ή παράτυπα είχε γίνει δεκτή για κατάθεση η υποθήκη. 10 Επίσης, η ενόρκως δηλούσα προς υποστήριξη της αίτησης ισχυρίζεται πως ο αιτητής «...ουδέποτε έδωσε οποιαδήποτε συγκατάθεση ή άδεια ή έστω είχε οποιαδήποτε γνώση για τα εμπράγματα βάρη...» (παράγραφος 16 της ένορκης δήλωσης της). Βεβαίως σε σχέση με αυτό τον ισχυρισμό αυτό το οποίο οφείλει να σημειωθεί από το Δικαστήριο είναι ότι ούτε συγκατάθεση αλλά ούτε και άδεια ήταν απαραίτητη έτσι ώστε οι πιστωτές της εταιρείας να είχαν επιβαρύνει την εγγραφή μίσθωσης της εταιρείας με εμπράγματα βάρη. 11 Καθότι, σύμφωνα και με το εδάφιο
(1)του άρθρου 65Γ του σχετικού Νόμου, αναφορικά με τις συνέπειες εγγραφής μίσθωσης όπως προνοείται από το άρθρο 65Β του ίδιου Νόμου, ο μισθωτής, δηλαδή η εταιρεία στην περίπτωση υπό εξέταση, αποκτά εμπράγματο δικαίωμα επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που εκμισθώθηκε σε σχέση με την οποία διενεργήθηκε η εγγραφή. Στη συνέχεια, σύμφωνα και με το εδάφιο
(2)του ίδιου άρθρου, αυτό το εμπράγματο δικαίωμα αν και υπόκειται στους όρους που διαλαμβάνονται στη σύμβαση της μίσθωσης, τηρουμένων αυτών δύναται να μεταβιβαστεί ή υπομισθωθεί όπως προβλέπεται στο άρθρο 65Δ του ίδιου Νόμου και να τύχει κληρονομικής διαδοχής, επιβαρυνθεί ή αναγκαστικά εκποιηθεί. 12 Μάλιστα υπάρχει και σχετική επιφύλαξη στο εδάφιο
(2), σύμφωνα με την οποία η αναφορά σε αυτό στους όρους που διαλαμβάνονται στη σύμβαση της μίσθωσης δεν επηρεάζει καθόλου την επιβάρυνση, βάσει ή δυνάμει των διατάξεων οποιωνδήποτε νόμων που είναι εκάστοτε σε ισχύ, διαφορετικά ή με υποθήκευση, ή η αναγκαστική εκποίηση του εμπράγματου δικαιώματος που αποκτήθηκε με την εγγραφή της σύμβασης μίσθωσης. 13 Συνεπώς, διατηρώντας υπόψη τις πρόνοιες του σχετικού Νόμου αλλά ακόμη και το περιεχόμενο της σύμβασης, ούτε συγκατάθεση αλλά ούτε και άδεια του αιτητή ήταν αναγκαία έτσι ώστε το εμπράγματο δικαίωμα το οποίο είχε αποκτήσει η εταιρεία στη διάρκεια της μίσθωσης όντως να επιβαρυνόταν, όπως και βεβαίως αυτό επιβαρύνθηκε, σύμφωνα και με το προαναφερόμενο σχετικό ιστορικό αυτής της υπόθεσης. 14 Αξίζει να σημειωθεί και πάλι με αναφορά στο σχετικό ιστορικό πως, όπως διαπιστώνεται από το Δικαστήριο, ο αιτητής υπήρξε αδρανής και αδιάφορος ως προς τη διεκδίκηση των συμβατικών του δικαιωμάτων είτε μέσω δικαστικής διαδικασίας είτε με οποιοδήποτε άλλο τρόπο. 15 Όπως αναφέρεται σχετικά στη σύμβαση η εταιρεία είχε αναλάβει ορισμένες υποχρεώσεις εντός καθορισμένης χρονικής περιόδου δύο ετών (βλ. σχετικά τον όρο 5 (α)) σχετικά με την ανέγερση και αποπεράτωση υποστατικών. Υπενθυμίζεται πως το τεμάχιο δεν ήταν αξιοποιήσιμο δίχως τέτοια ανέγερση εφόσον ήταν βιοτεχνικό οικόπεδο και είχε εκμισθωθεί με σκοπό όπως τα υποστατικά που θα οικοδομούσε η εταιρεία να χρησιμοποιούνταν ως αρτοποιείο. 16 Πέραν αυτής της βασικής υποχρέωσης της εταιρείας υπήρχαν βεβαίως και άλλες υποχρεώσεις συνδεδεμένες με την εκπλήρωση της. Όπως επίσης και υποχρέωση πληρωμής ετησίως συγκεκριμένου ποσού από τις 3/12/
- 17 Παρά και το γεγονός ότι δεν είναι επαρκώς διαφωτιστική επί του θέματος, τουλάχιστον με την παροχή οποιωνδήποτε σχετικών λεπτομερειών, η έκθεση απαίτησης στην αγωγή 132/2014, εντούτοις όντως αναφέρεται στην παράγραφο 6 πως παρά και την παραχώρηση κατά τον Ιανουάριο του 2005 του τεμαχίου στην εταιρεία αυτή, κατά παράβαση της σύμβασης, «...δεν έχει προβεί στην ανέγερση εντός αυτού οιονδήποτε υποστατικών και/ή οικοδομών ως συμβατικά όφειλαν και/ή παραλείπουν μέχρι σήμερα να καταβάλουν τα οφειλόμενα ενοίκια και/ή μισθώματα και/ή ποσά προς...» τον αιτητή. 18 Παρά και το γεγονός αυτό ο αιτητής παρέμεινε άπρακτος ουσιαστικά για μία ελάχιστη, έχοντας ως βάση τα σχετικά συμβατικώς προβλεπόμενα δεδομένα, χρονική περίοδο σχεδόν είτε επτά ετών είτε ακόμη και σχεδόν εννέα ετών μέχρι και τον τερματισμό της σύμβασης με την επιστολή ημερομηνίας 15/10/
- Μάλιστα όπως αναφέρεται και στην παράγραφο 10 της έκθεσης απαίτησης η εταιρεία ούτε μία φορά δεν είχε πληρώσει το ετησίως συμφωνημένο ποσό από τις 3/12/2005 μέχρι και τις 3/12/
- 19 Βεβαίως στο μεσοδιάστημα όχι μόνο είχε υποθηκεύσει η εταιρεία το εμπράγματο δικαίωμα το οποίο είχε αποκτήσει με τη μίσθωση αλλά επιπλέον, λόγω προφανώς της γενικότερης ασυνέπειας της ως προς την τήρηση διαφόρων συμβατικών και άλλων υποχρεώσεων, αυτό είχε επίσης επιβαρυνθεί σύμφωνα και με τα όσα αναφέρονται στο σχετικό ιστορικό της υπόθεσης. 20 Διευκρινίζεται πως το Δικαστήριο δεν εξετάζει με οποιονδήποτε τρόπο την αίτηση έχοντας υπόψη την αρχή του δικαίου της επιείκειας laches η οποία έλκει την προέλευση της από το λατινικό δόγμα vigilantibus, non dormientibus, jura subveniunt (delay defeats equities or that equity aids the vigilant and not the indolent) σύμφωνα με την οποία καθυστέρηση στην επιδίωξη θεραπείας, η οποία προβλέπεται από το δίκαιο της επιείκειας, μπορεί να αποτελέσει εμπόδιο στη χορήγηση της επιδιωκόμενης θεραπείας, δηλαδή με άλλα λόγια, οι αρχές της επιείκειας δεν προστρέχουν προς βοήθεια του διάδικου ο οποίος, επαναπαυόμενος στα δικαιώματα του, επιδεικνύει αδικαιολόγητη καθυστέρηση στη λήψη μέτρων για σκοπούς διασφάλισης τους (βλ. σχετικά την απόφαση του Έντιμου Δικαστή του Ανώτατου Δικαστηρίου, Πασχαλίδη Δ., στην Πολιτική Έφεση Αρ. 260/2009, ημερομηνίας 23/1/2013, Αρχή Τηλεπικοινωνιών Κύπρου ν. Αντώνη Κλεάνθους). 21 Απλά η αναφορά του Δικαστηρίου γίνεται έτσι ώστε να αναδειχτεί με αυτό τον τρόπο και η έλλειψη επιμέλειας του αιτητή ως προς την επιδίωξη των συμβατικών του δικαιωμάτων αλλά και οι συνέπειες εξαιτίας μερικώς και αυτής της έλλειψης. 22 Όχι μόνο διαπιστώνεται η απουσία επιδίωξης αυτών των δικαιωμάτων για μία σχετικά μεγάλη χρονική περίοδο αλλά επιπλέον όταν επιτέλους ο αιτητής αποφάσισε να λάβει νομικά μέτρα εναντίον της εταιρείας ή ουσιαστικά του προσωρινού εκκαθαριστή αυτής, εφόσον μέχρι τότε είχε εκδοθεί διάταγμα εκκαθάρισης της, επέδειξε επιπρόσθετη έλλειψη επιμέλειας ή τουλάχιστον αδιαφορία εφόσον δεν εξέτασε καν εάν η μίσθωση στο μεσοδιάστημα είχε επηρεαστεί από οποιεσδήποτε επιβαρύνσεις. Ενδεχόμενο το οποίο εύλογα δεν θα έπρεπε να αποκλειστεί διατηρώντας υπόψη, όπως βεβαίως ήταν γνωστό στον αιτητή, ότι ήδη είχε εκδοθεί και σχετικό διάταγμα εκκαθάρισης της εταιρείας. Μία απλή έρευνα στο Κτηματολόγιο σε σχέση με τη μίσθωση την οποία είχε παραχωρήσει στην εταιρεία θα ήταν αρκετή έτσι ώστε να είχε διαπιστωθεί, προ της καταχώρησης της αγωγής 132/2014, πως υπήρχαν και άλλα ενδιαφερόμενα μέρη ή ουσιαστικά αναγκαίοι διάδικοι πέραν από τον προσωρινό εκκαθαριστή της εταιρείας. Δικαιολογημένα ουσιαστικά προβάλλεται ως λόγος ένστασης 7 από την τράπεζα το γεγονός ότι η συγκεκριμένη αγωγή προωθήθηκε δίχως να της είχε δοθεί η ευκαιρία να συμμετάσχει ως ενδιαφερόμενο πρόσωπο. 23 Ανεξαρτήτως και της βασιμότητας των ισχυρισμών του αιτητή ως προς το ότι καμία σκοπιμότητα δεν υπήρχε έτσι ώστε να αποφευχθούν οι δικαιούχοι των εμπραγμάτων βαρών από τη διαδικασία της αγωγής, σημασία έχει το γεγονός πως έχει εκδοθεί ερήμην μία απόφαση με την οποία αγνοούνται πλήρως τα δικαιώματα αυτών των δικαιούχων καθότι βεβαίως αυτά ουδέποτε είχαν περιέλθει εις γνώση του Δικαστηρίου το οποίο εξέδωσε αυτή την απόφαση. Όπως βεβαίως ούτε γνωστή ήταν στο Δικαστήριο η απόφαση η οποία είχε εκδοθεί στην αγωγή 770/09, περίπου τέσσερα χρόνια προηγουμένως, με άλλους διάδικους, έστω και εάν αυτή είχε εκδοθεί από Δικαστήριο με την ίδια σύνθεση όπως αυτό το οποίο εξέδωσε την απόφαση στην αγωγή 132/
- 24 Ουσιαστικά, θα μπορούσε να θεωρηθεί πως σε κάποιο βαθμό ο αιτητής εκ των υστέρων, δηλαδή μετά και από την έκδοση της επίδικης απόφασης στην αγωγή 132/14, καλεί πλέον το Δικαστήριο όπως λάβει υπόψη τις θέσεις και τα συμφέροντα των προσώπων τα οποία δεν είχαν συνενωθεί ως αναγκαίοι διάδικοι στην αγωγή 132/
- Βεβαίως, δεν καλεί το Δικαστήριο όπως τα λάβει υπόψη υπό την έννοια της αναγνώρισης γενικά της πραγματικής και νομικής σημασίας αυτών αλλά έτσι ώστε να διατάξει την ακύρωση και διαγραφή των επιβαρύνσεων από τη μίσθωση με τις οποίες αυτά τα πρόσωπα αντλούν δικαιώματα και προστατεύουν τα δικά τους συμφέροντα. Σχετικό είναι το αιτούμενο διάταγμα στην παράγραφο Γ της αίτησης. Επιπλέον, παρά και την ομοιότητα του αιτούμενου διατάγματος στην παράγραφο Β της αίτησης με θεραπεία η οποία ήδη έχει δοθεί από το Δικαστήριο με την επίδικη απόφαση, αυτό το οποίο διευκρινίζεται είναι πως ασφαλώς η αίτηση αυτή δεν αντιμετωπίζεται από το Δικαστήριο και ούτε και θεωρείται με οποιοδήποτε τρόπο ως μία μορφή εκ νέου εκδίκασης της αγωγής 132/14 ή αναθεώρηση της επίδικης απόφασης η οποία εξακολουθεί να είναι έγκυρη και ισχυρή. Απλά το Δικαστήριο, εντός του πλαισίου εξέτασης αίτησης, βάσει του άρθρου 65Ζ του σχετικού Νόμου, αναγνωρίζει την πρακτική δυσκολία η οποία αντιμετωπίζεται από τον αιτητή ως προς την εφαρμογή της επίδικης απόφασης και η οποία ο ίδιος ισχυρίζεται ήταν αναπάντεχη. Το Δικαστήριο δεν θεωρεί ως σημαντικό αναφορικά με την έκβαση της εξέτασης της αίτησης κατά πόσο ο αιτητής δικαιολογημένα ή όχι δεν ανέμενε τη συγκεκριμένη εξέλιξη ως προς τη δυνατότητα εφαρμογής της επίδικης απόφασης. Αντιθέτως επικεντρώνεται στην εξέταση της αίτησης με απώτερο στόχο τη όσο το δυνατό ορθότερη και δικαιότερη αντιμετώπιση της πραγματικής και νομικής συγκυρίας η οποία έχει δημιουργηθεί και η οποία περιγράφεται στο προαναφερόμενο ιστορικό. Μία κατάσταση η οποία δημιουργήθηκε κυρίως ως αποτέλεσμα των ενεργειών αλλά και παραλείψεων της εταιρείας δίχως όμως παράλληλα αυτό να σημαίνει ότι ο αιτητής είναι δυνατό να θεωρηθεί ως άμοιρος ευθυνών ως προς τη δημιουργία αυτής της κατάστασης. 25 Σημασία έχει πως είναι βάσει των όσων δεδομένων έχουν τεθεί υπόψη του που καλείται σήμερα το Δικαστήριο να εξετάσει την αίτηση και κατά πόσο δικαιολογείται η επιδίκαση οποιωνδήποτε εκ των θεραπειών την έκδοση των οποίων αιτείται ο αιτητής. 26 Μοναδική βάση επί της οποία παρέχεται η δυνατότητα εξέτασης αυτής της αίτησης είναι το άρθρο 65Ζ του σχετικού Νόμου. Διατηρώντας υπόψη τις πρόνοιες του, αυτό το οποίο διαπιστώνεται είναι πως βεβαίως το εδάφιο
(1)δεν εφαρμόζεται εφόσον η ακύρωση της μίσθωσης δεν προκύπτει από λήξη της μίσθωσης. 27 Βεβαίως υπάρχει σχετικό διάταγμα του Δικαστηρίου στην αγωγή 132/14 σύμφωνα με το οποίο αναγνωρίζεται πως η σύμβαση έχει νόμιμα ακυρωθεί και τερματιστεί εξ υπαιτιότητας της εταιρείας. Όμως, δικαιολογημένα, όπως κρίνεται από το Δικαστήριο, διατηρώντας υπόψη και τα δεδομένα της συγκεκριμένης περίπτωσης και ιδιαίτερα δε τα εμπράγματα βάρη επί της μίσθωσης, ανεξαρτήτως και της γενικής και αόριστης εισήγησης του να αποταθεί ο αιτητής για «συμπληρωματικό διάταγμα» στο Δικαστήριο, ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Πάφου δηλώνει αδυναμία ουσιαστικά να συμμορφωθεί με το διάταγμα στην επίδικη απόφαση σύμφωνα με το οποίο «...διατάσσεται η απόσυρση και/ή ακύρωση και/ή διαγραφή και/ή η απάλειψη της συμφωνίας μίσθωσης ημερομηνίας 3.12.2004 από το μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου και παύσει να δεσμεύει το τίτλο ιδιοκτησίας με αριθμό εγγραφής 0/10260, τεμάχιο 205, Φ/Σχ. 51/20W1 στην Γεροσκήπου της Επαρχίας Πάφου» ή και το διάταγμα με το οποίο «...εξουσιοδοτείτε ο Διευθυντής του τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όπως προχωρήσει σε ακύρωση και/ή διαγραφεί [sic] και/ή απόσυρση και/ή απάλειψη της συμφωνίας μίσθωσης ημερομηνίας 3.12.2004 από το μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφο και/ή επί της εγγραφής και/ή του τίτλου ιδιοκτησίας με αριθμό εγγραφής 0/10260, τεμάχιο 205, Φ/Σχ. 51/20W1 στην Γεροσκήπου της Επαρχίας Πάφου». 28 Βεβαίως, σύμφωνα με το εδάφιο
(2)του άρθρου 65Ζ, οι διατάξεις του εδαφίου
(1)«...εφαρμόζονται, τηρουμένων των αναλογιών και στην περίπτωση διάλυσης με οποιοδήποτε τρόπο, πριν από τη λήξη αυτής, μίσθωσης που γράφτηκε σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 65Β, αλλά μόνο με την προσαγωγή...» (ο τονισμός των γραμμάτων είναι του Δικαστηρίου) είτε γραπτής συγκατάθεσης του εκμισθωτή και του μισθωτή (περίπτωση η οποία δεν ισχύει στην υπόθεση υπό εξέταση) (παράγραφος (α) του εδαφίου
(2)) είτε δικαστικού διατάγματος (παράγραφος (β) του εδαφίου
(2)). 29 Ουσιαστικά είναι την έκδοση δικαστικού διατάγματος βάσει και της παραγράφου (β) του εδαφίου
(2)του άρθρου 65Ζ την οποία διεκδικεί ο αιτητής όπως επιβεβαιώνεται και με τη γραπτή αγόρευση προς υποστήριξη της αίτησης. 30 Βεβαίως τέτοιο διάταγμα δεν θα μπορούσε να εκδοθεί δίχως να ληφθούν υπόψη και τα όσα προνοούνται εντός της συγκεκριμένης παραγράφου (βλ. σχετικά πιο κάτω). Όμως σε σχέση με την απόδοση αποζημίωσης στους επηρεαζόμενους ο ευπαίδευτος δικηγόρος του αιτητή εισηγείται πως αυτή θα πρέπει να βαρύνει αποκλειστικά την εταιρεία ή ουσιαστικά τον καθ΄ ου η αίτηση 1, δηλαδή τον προσωρινό εκκαθαριστή της εταιρείας. Όπως, επίσης εισηγείται, οι πιστωτές της εταιρείας δεν νομιμοποιούνται αλλά ούτε και έχουν οποιαδήποτε αξίωση εναντίον του αιτητή. Αναφέρεται βεβαίως ο ευπαίδευτος δικηγόρος του αιτητή στο γεγονός πως, σύμφωνα με τα δεδομένα της υπόθεσης υπό εξέταση, το αιτούμενο διάταγμα «...αν αυτή είναι η περίπτωση...προνοεί, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, για αποζημίωση ή άλλη προστασία των συμφερόντων ... κάθε προσώπου προς όφελος του οποίου τυχόν επενεργεί εμπράγματο βάρος επί του εμπράγματου δικαιώματος που αποκτήθηκε με την εγγραφή μίσθωσης...» (παράγραφος (β) του εδαφίου
(2)). 31 Η συγκεκριμένη παράγραφος δεν καθορίζει οποιαδήποτε κριτήρια ως προς τον τρόπο με τον οποίο το Δικαστήριο θα ασκήσει την εξουσία έκδοσης του συγκεκριμένου διατάγματος «...κατά την κρίση του...» αλλά δίχως αμφιβολία αυτή θα πρέπει να ασκείται δικαστικά και όχι αυθαίρετα, δηλαδή δίδοντας την αναγκαία αιτιολόγηση ως προς τον τρόπο άσκησης της. 32 Στην περίπτωση υπό εξέταση δεν υπάρχει οποιαδήποτε αμφιβολία πως οι καθ΄ ων η αίτηση 3 και 4 δεν έχουν οποιαδήποτε αξίωση εναντίον του αιτητή σε σχέση με τα εμπράγματα βάρη τα οποία έχουν αποκτήσει ως αποτέλεσμα της αξίωσης την οποία όντως είχαν εναντίον της εταιρείας και σε σχέση με την οποία εκδόθηκε και σχετική απόφαση η οποία τους παρείχε τη δυνατότητα εγγραφής αυτής ως επιβάρυνση επί της μίσθωσης, δηλαδή αυτής καθαυτής της μίσθωσης ως το εμπράγματο δικαίωμα το οποίο ο αιτητής όχι μόνο είχε παραχωρήσει στην εταιρεία αλλά δεν μερίμνησε για μεγάλο χρονικό διάστημα όπως ακυρώσει έχοντας υπόψη την γενικά αντισυμβατική συμπεριφορά της εταιρείας. 33 Ανεξάρτητα και από την απουσία οποιασδήποτε αξίωσης από τους καθ΄ ων η αίτηση 3 και 4 εναντίον του αιτητή, υπό την έννοια της αξίωσης την οποία βεβαίως αρχικά είχαν εναντίον της εταιρείας, εντούτοις οι καθ΄ ων η αίτηση 3 και 4 εγείρουν ένσταση ως προς την έκδοση διατάγματος ακύρωσης της μίσθωσης καθότι σαφώς σε τέτοια περίπτωση επηρεάζονται τα συμφέροντα τους και τα οποία, σημειωτέον, έχουν αναγνωριστεί και με την έκδοση σχετικής δικαστικής απόφασης στην κάθε περίπτωση. Ουσιαστικά, ο αιτητής έστω και εάν δεν οφείλει οτιδήποτε ο ίδιος προς τους καθ΄ ων η αίτηση 3 και 4 δεν παύει εντούτοις να ευθύνεται για το γεγονός ότι δεν έλαβε δικαστικά μέτρα προηγουμένως εναντίον της εταιρείας έτσι ώστε να μην είχε αφεθεί εκτεθειμένο το εμπράγματο δικαίωμα της μίσθωσης στο προβλεπτό ενδεχόμενο επηρεασμού του από επιβαρύνσεις όπως αυτές οι οποίες υπάρχουν σήμερα. Προβλεπτό υπό τις περιστάσεις εξαιτίας τόσο της αντισυμβατικής συμπεριφοράς της εταιρείας σε σχέση με την σύμβαση όσο προφανώς και της επιχειρηματικής δραστηριοποίησης της η οποία εν τέλει οδήγησε και στην έκδοση διατάγματος εκκαθάρισης της. 34 Παράλληλα αναγνωρίζεται από το Δικαστήριο πως ασφαλώς ο αιτητής δεν οφείλει να εξοφλήσει τις υποχρεώσεις της εταιρείας οι οποίες εξασφαλίζονται από αυτές τις επιβαρύνσεις, συνολικού ύψους, δίχως να λαμβάνονται υπόψη τόκοι, σχεδόν €230.000,00. 35 Διευκρινίζει επίσης το Δικαστήριο πως παρά και το γεγονός ότι ο καθ΄ ου η αίτηση 2 δεν έχει καταχωρήσει ειδοποίηση για πρόθεση ένστασης στην αίτηση, αυτό δεν σημαίνει, διατηρώντας υπόψη και τη ρητή αναφορά εντός της προαναφερόμενης παραγράφου (β) του εδαφίου
(2)του άρθρου 65Ζ του σχετικού Νόμου, πως θα ήταν ορθό και δίκαιο να μην υπάρχει σχετική πρόνοια σε περίπτωση έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος και για αποζημίωση ή άλλη προστασία των συμφερόντων και του καθ΄ ου η αίτηση
- Όπως ρητά αναφέρεται στην παράγραφο (β) το διάταγμα θα προνοεί για αποζημίωση ή άλλη προστασία των συμφερόντων κάθε προσώπου προς όφελος του οποίου τυχόν επενεργεί εμπράγματο βάρος επί του εμπράγματου δικαιώματος που αποκτήθηκε με την εγγραφή μίσθωσης. 36 Αξίζει να σημειωθεί επίσης πως ο καθ΄ ου η αίτηση 1, παρά και το γεγονός πως ούτε και αυτός καταχώρησε ειδοποίηση για πρόθεση ένστασης, δεν παύει ουσιαστικά να είναι ο άμεσα υπεύθυνος για τη περισυλλογή και διατήρηση οποιασδήποτε κινητής ή ακίνητης ιδιοκτησίας της εταιρείας. Διάταγμα εκκαθάρισης ενεργεί σε όφελος όλων των πιστωτών και όλων των συνεισφορέων της εταιρείας (άρθρο 220 του περί Εταιρειών Νόμου) και με την έκδοση διατάγματος εκκαθάρισης ο προσωρινός εκκαθαριστής λαμβάνει στον έλεγχο του ή στη φύλαξη του όλη την ιδιοκτησία και αγώγιμα δικαιώματα που η εταιρεία δικαιούται ή φαίνεται ότι δικαιούται (άρθρο 231 επίσης του περί Εταιρειών Νόμου). 37 Βεβαίως το Δικαστήριο είχε δώσει τον αιτούμενο χρόνο στον ευπαίδευτο δικηγόρο του καθ΄ ου η αίτηση 1 όπως εξετάσει κατά πόσο επηρεάζονται πιστωτές (βλ. σχετικά το πρακτικό του Δικαστηρίου ημερομηνίας 12/6/2015) ο οποίος όμως στη συνέχεια, στις 25/9/2015, δήλωσε στο Δικαστήριο πως δεν πρόκειται να καταχωρήσει ένσταση καθότι είχε στείλει επιστολή στον διευθυντή της εταιρείας ο οποίος όμως δεν ανταποκρίθηκε. Υπό αυτές τις περιστάσεις βεβαίως δεν παρέχεται η ευχέρεια στο Δικαστήριο να εξετάσει το όλο θέμα έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος παράλληλα λαμβάνοντας υπόψη και οποιαδήποτε σχετικά στοιχεία από τη διαδικασία εκκαθάρισης της εταιρείας. Το οποιοδήποτε διάταγμα θα μπορούσε να εκδοθεί από το Δικαστήριο δεν μπορεί παρά μόνο να βασίζεται στα όσα στοιχεία έχουν τεθεί υπόψη του κατά την εκδίκαση της αίτησης. 38 Έχοντας υπόψη αυτά τα στοιχεία κρίνω ότι παρέχεται η δυνατότητα έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος δίχως όμως παράλληλα να κρίνεται ορθή και δίκαιη η προσθήκη πρόνοιας σε αυτό για την αποζημίωση του κάθε προσώπου προς όφελος των οποίων επενεργούν προς όφελος τους τα εμπράγματα βάρη τα οποία αναφέρονται επί του τεκμηρίου 7 προς υποστήριξη της αίτησης (πιστοποιητικό έρευνας ημερομηνίας 3/11/2014) είτε από τον αιτητή, ο οποίος δεν ευθύνεται για τη δημιουργία αυτών των υποχρεώσεων, είτε από την εταιρεία υπό εκκαθάριση καθώς είναι άγνωστο κατά πόσο τέτοια πρόνοια θα οδηγούσε όντως σε αποζημίωση είτε των καθ΄ ων η αίτηση 3 και 4 είτε ακόμη και του καθ΄ ου η αίτηση
- 39 Συνεπώς, η μοναδική πρόνοια η οποία θα μπορούσε να αποτελέσει μέρος του αιτούμενου διατάγματος είναι τέτοια έτσι ώστε να προνοεί για την προστασία των συμφερόντων αυτών των προσώπων. 40 Διατηρώντας υπόψη το σύνολο των δεδομένων για τα οποία έχει λάβει γνώση το Δικαστήριο και αντλώντας μερικώς και καθοδήγηση από τον τρόπο με τον οποίο ο νομοθέτης επέλεξε να προστατεύσει τα συμφέροντα υπομισθωτή σε περιπτώσεις στις οποίες υπάρχει και υπομίσθωση, εκδίδεται διάταγμα διάλυσης της μίσθωσης με αριθμό εγγραφής 10260 στο Μητρώο Εγγραφής Μισθώσεων του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου υπό την προϋπόθεση ότι ο αιτητής θα εξασφαλίσει σε κάθε περίπτωση τη γραπτή συγκατάθεση όλων ανεξαιρέτως των προσώπων προς όφελος των οποίων επενεργεί εμπράγματο βάρος επί του εμπράγματου δικαιώματος που αποκτήθηκε με την εγγραφή της επίδικης μίσθωσης και η περιγραφή των οποίων αναφέρεται επί του πιστοποιητικού έρευνας ημερομηνίας 3/11/2014 (τεκμήριο 7). 41 Διευκρινίζεται πως το διάταγμα αυτό εκδίδεται βάσει των όσων στοιχείων αναφέρονται επί αυτού του πιστοποιητικού έρευνας και των δεδομένων τα οποία επίσης έχουν τεθεί υπόψη του Δικαστηρίου κατά την εκδίκαση αυτής της αίτησης. 42 Αναφορικά με τα έξοδα της αίτησης ανεξαρτήτως και του αποτελέσματος εκδίκασης της το Δικαστήριο θεωρεί πως η αναγκαιότητα καταχώρησης αυτής προέκυψε ως αποτέλεσμα των ενεργειών και παραλείψεων του αιτητή σε σχέση με την επίδικη μίσθωση, όπως αυτές περιγράφονται πιο πάνω δίχως οι καθ΄ ων η αίτηση 3 και 4 να φέρουν οποιαδήποτε ευθύνη αναφορικά με αυτό το θέμα. Ως εκ τούτου τα έξοδα της αίτησης επιδικάζονται υπέρ των καθ΄ ων η αίτηση 3 και 4 και εις βάρος του αιτητή όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. ___________________________ Μάνθος Α. Ματθαίου Α. Ε. Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο