1. ΛΗΤΩ ΘΡΑΣΥΒΟΥΛΙΔΟΥ ΜΟΙΡΑΝΘΗ ως διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντα Φειδία Θρασυβουλίδη ν. Δια του Επίσημου Παραλήπτη ως Προσωρινού Εκκαθαρ

(1)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, το οποίο για τις προϋποθέσεις μισθώσεων αναφέρει: «77.1 Σύμβαση που αφορά τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν: (α) είναι γραπτή και (β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση. στην παρουσία δύο τουλάχιστον μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες.» Οι πιο πάνω πρόνοιες ερμηνεύονται με αυστηρότητα και δεν επιδέχονται χαλάρωση της εφαρμογής τους. Όσο τυπικός και αν παρουσιάζεται να είναι ο χαρακτήρας τους οι πρόνοιες του νόμου είναι επιτακτικές και δεν χωρεί παρέκκλιση (Μούχτου v. Χείμαρου

(2001)1 Α.Α.Δ. 1794). Ο Εναγόμενος 3 έχει εγείρει ρητά το θέμα τούτο στην Έκθεση Υπεράσπισης του και οι Ενάγοντες έφεραν το βάρος να αποδείξουν την εγκυρότητα της σύμβασης. Αναφέρεται σχετικά στην παράγραφο 2 της Έκθεσης Υπεράσπισης του Εναγόμενου 3: «Επειδή η χρονική διάρκεια της πιο πάνω ενοικίασης ξεπερνούσε το ένα έτος και επειδή η πιο πάνω συμφωνία δεν υπογράφηκε από τους συμβαλλόμενους στην παρουσία δύο μαρτύρων αυτή ήταν άκυρη και χωρίς οποιοδήποτε έννομο αποτέλεσμα.» Ο συνήγορος των Εναγόντων προέβαλε κατά την αγόρευση του τον ισχυρισμό ότι παρά το ότι έχει εγερθεί το θέμα στην υπεράσπιση, εντούτοις ουδέποτε ο συνήγορος του Εναγόμενου 3 το υπέβαλε στους μάρτυρες, οι οποίοι μάρτυρες είπαν ότι είχε και άλλους παρόντες. Όμως: Ουδείς από τους μάρτυρες των Εναγόντων κατέθεσε ότι κατά την υπογραφή του Τεκμηρίου 1 ήταν παρόντες μάρτυρες ή ότι οι φερόμενοι ως μάρτυρες παρίσταντο κατά την υπογραφή του. Η Μ.Ε.2, η οποία υπέγραψε ως συμβαλλόμενη, ουδόλως αναφέρθηκε στο θέμα τούτο, η δε Μ.Ε.1 κατέθεσε ως Τεκμήριο 1 τη συμφωνία. Η ίδια ήταν παρούσα κατά την υπογραφή της πλην όμως ούτε ρωτήθηκε ούτε αναφέρθηκε σε αυτό το ζήτημα. Συνεπώς, ο συνήγορος του Εναγόμενου 3 ορθά δεν αντεξέτασε για ένα θέμα για το οποίο οι μάρτυρες δεν έκαμαν καμία μνεία. Σίγουρα η μη αντεξέταση θα είχε συνέπειες εάν οι μάρτυρες ανέφεραν στην κυρίως εξέταση τους ότι η συμφωνία υπογράφηκε στην παρουσία μαρτύρων. Η παρουσία υπογραφών των δύο προσώπων ως μαρτύρων επί του Τεκμηρίου 1 δεν αποδεικνύει από μόνο του την παρουσία τους κατά την υπογραφή του τεκμηρίου από τους συμβαλλόμενους. Βέβαια, ο συνήγορος των Εναγόντων αντεξετάζοντας τον Εναγόμενο 3 του υπέβαλε ότι οι φερόμενοι ως μάρτυρες ήσαν όντως παρόντες κατά την υπογραφή του τεκμηρίου (γεγονός το οποίο δεν δέχτηκε ο Εναγόμενος 3). Όμως, η υποβολή θέσεων δεν αποτελεί απόδειξη του γεγονότος το οποίο θέτει. Συνεπώς κρίνεται πως η συμφωνία Τεκμήριο 1 δεν πληροί τις νομοθετικές προϋποθέσεις ώστε να είναι έγκυρη (A & C Antoniou Resort Ltd v. Eleonora Hotel Apartments Ltd

(2002)1 A.A.A. 1321 και Τάσος Μιχαήλ v. Α. Θ. Νεοκλή

(2001)1 Α.Α.Δ. 820. Το ερώτημα που γεννάται και χρήζει απάντησης είναι ποια η ισχύς της και εάν παράγονται ή όχι έννομες συνέπειες, δεδομένου του γεγονότος ότι στην ουσία υπήρχε σχέση μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστή, με τη χρήση των διαμερισμάτων και την καταβολή ενοικίων για αρκετή περίοδο και οφειλή των ενοικίων. Περαιτέρω, ποια η ισχύς της σύμβασης εγγύησης; Ο ευπαίδευτος συνήγορος του Εναγόμενου 3 με παραπομπή στην απόφαση L & A Tryfon Co Ltd v. Black and Decker Co Ltd

(1983)1 C.L.R. 971, εισηγείται πως η σύμβαση αφού είναι άκυρη δεν παράγει έννομα αποτελέσματα και συνακόλουθα άκυρη είναι και η παρασχεθείσα από τον πελάτη του εγγύηση. Το Δικαστήριο δεν μπορεί να αποδεχθεί την εν λόγω θέση. Η παρούσα σύμβαση διαφοροποιείται από μια παράνομη σύμβαση όπου η αντιπαροχή ή ο σκοπός της συμφωνίας δεν είναι νόμιμος, είτε διότι είναι απαγορευμένος από οποιοδήποτε νόμο, είτε συνιστά απάτη, είτε επιφέρει βλάβη στο πρόσωπο ή την περιουσία άλλου ή αντίκειται στα χρηστά ήθη ή τη δημόσια πολιτική (αρ. 23, Κεφ. 149). Αποτελεί πάγια αρχή της νομολογίας πως όταν ενοικιαστής κατέχει ακίνητο δυνάμει προνοιών άκυρης σύμβασης, τότε αυτός θεωρείται ότι το κατέχει ως νόμιμος ενοικιαστής και εάν το ενοίκιο καταβάλλεται επί ετήσιας βάσης θεωρείται ενοικίαση από έτους εις έτος. Με τους ίδιους όρους που περιλαμβάνονται στην άκυρη σύμβαση και οι οποίοι συνάδουν με ενοικίαση (Petrolina Ltd v. Athinodoros Vassiliades

(1976)2 J.S.C. 398 (appellate jurisdiction) Takis Georgiades and others v. Alexandra Lampi

(1976)8 J.S.C. 1332, Tryfon (ανωτέρω), Halsbury's Laws of England 3rd ed. Vol. 23, p.511, 512 κ.επ., Woodfall on Landlord and Tenant Vol. 1, par. 652). Βλέπε Halsbury's, p. 1161: «Α tenant who enters under a void lease and pays rent on a yearly basis acquires a legal tenancy from year to year and in addition the void lease may be construed as an agreement for a lease and therefore enforceable in equity." Ως όρους συνάδοντες με τη σύμβαση καταγράφονται και περιγράφονται στο Halsbury's (ανωτέρω) όροι για πληρωμή ενοικίων προκαταβολικά, η καταβολή του ενοικίου όρος για τη χρήση του υποστατικού κ.α. (Finch v. Miller

(1945)J.C.B. 428, Bennett v. Ireland

(1958)E.B. 2 E 326). Σε περίπτωση ετήσιας ενοικίασης και στην απουσία συμφωνίας περί του αντιθέτου, η ετήσια ενοικίαση μπορεί να τερματισθεί με έξι μηνών προειδοποίηση (Halsbur'ys (ανωτέρω) p. 516 και Georgiades (ανωτέρω). Ενδεχομένως άλλοι όροι της κατά τα λοιπά άκυρης σύμβασης να μην μπορούν να εκτελεσθούν όπως π.χ. δικαίωμα (option) για αγορά του ακινήτου κ.λ.π. ή σε περίπτωση όπου ο ενοικιαστής εγκαταλείψει το ακίνητο ο ιδιοκτήτης να μην δικαιούται να ανακτήσει ή να απαιτήσει αποζημιώσεις μέχρι λήξης της περιόδου ενοικιάσεως, αφού δεν γεννώνται δικαιώματα από άκυρη σύμβαση (A & C Antoniou (ανωτέρω)). Στην εν λόγω απόφαση δεν αποδόθηκε η σχετική αποζημίωση με την επισήμανση ότι «δικαίωμα αποζημίωσης μπορεί να προκύψει από τη διάρρηξη έγκυρης συμφωνίας και όχι από συμφωνία εξ΄ αρχής ατελέσφορης». Στην κρινόμενη περίπτωση όπου η συμφωνία προέβλεπε ετήσιο ενοίκιο και οι αξιώσεις της Έκθεσης Απαίτησης περιορίζονται στην ανάκτηση των ενοικίων για όλη και εκείνη τη συγκεκριμένη χρονική διάρκεια που κατέχοντο τα διαμερίσματα, κρίνεται πως η Εναγόμενη 1 εταιρεία είναι υπόλογη και υπόχρεη σε πληρωμή των αξιούμενων ενοικίων. Θεωρώ ως συναφή με την ενοικίαση την υποχρέωση καταβολής των τελών που είχαν σχέση με την κατοχή και χρήση του ακινήτου και για τα οποία αποδείχθηκε η αξίωση (Μ.Ε.1 και Τεκμήριο 8, Τεκμήριο 1, όρος 13). Μη συνάδουσα με την ενοικίαση κρίνεται η υποχρέωση της χαρτοσήμανσης της σύμβασης από τον ενοικιαστή και συνεπώς η σχετική αξίωση απορρίπτεται. Εγγύηση Εναγόμενου 3 Τα δύο θέματα όπως καταγράφηκαν ανωτέρω και αφορούν την εγγύηση θεωρώ ότι συνάδουν μεταξύ τους δεδομένου πως η αξίωση για πληρωμή ενοικίου αφορά την ανανεωμένη χρονική περίοδο. Ήδη κρίθηκε πως η ενοικίαση χαρακτηρίζεται ως ενοικίαση από έτος σε έτος, με υποχρέωση καταβολής ετήσιου ενοικίου. Ο ορισμός και οι πρόνοιες που καλύπτουν τη σύμβαση εγγύησης περιέχονται στο άρθρο 84 κ.επ. του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149:

1. "Σύμβαση εγγύησης" είναι η σύμβαση προς εκπλήρωση της υπόσχεσης ή υποχρέωσης τρίτου, σε περίπτωση μη εκπλήρωσης από τον τρίτο~ το πρόσωπο που παρέχει την εγγύηση καλείται "εγγυητής", το πρόσωπο υπέρ του οποίου παρέχεται "πρωτοφειλέτης", και το πρόσωπο προς το οποίο παρέχεται "πιστωτής".
2. Κάθε πράξη ή υπόσχεση προς όφελος του πρωτοφειλέτη, δύναται να αποτελεί επαρκή αντιπαροχή για τον εγγυητή για παροχή της εγγύησης.» Η κατοχή και χρήση του υποστατικού από την PEZACO LTD, ακόμη και σε ετήσια ενοικίαση αποτελούσε επαρκή αντιπαροχή για την εγγύηση. Η κήρυξη ως άκυρης της συμφωνίας, δεν απαλλάσσει τον ενοικιαστή από τις υποχρεώσεις και καθήκοντα του, όπως στην περίπτωση παράνομης σύμβασης ώστε να θεωρείται απαλλαγμένος από τις υποχρεώσεις του και ο εγγυητής. Για να αποφασισθεί εάν η εγγύηση καλύπτει και την περίοδο για την οποία απαιτούνται τα ενοίκια, την ανανεωμένη περίοδο, είναι σημαντικό να εξετασθούν οι πρόνοιες της σύμβασης. Με τον όρο 3 αυτής (Τεκμήριο 1) έδιδε το δικαίωμα μονομερούς ανανέωσης εκ μέρους του ενοικιαστή. Συνεπώς πρόθεση των μερών ήταν η σύμβαση ενοικίασης να έχει καταληκτικό χρονικό όριο πέραν της αρχικής περιόδου. Εν πάση περιπτώσει τα γεγονότα, αυτό κατέδειξαν, αφού ο ενοικιαστής παρέμενε επί ετήσιας βάσης εντός του ακινήτου (Διονύσης Αργύρη v. Χλόης Χρυσοστόμου

(2006)1 Β Α.Α.Δ. 1362, D. Michael v. Haig Nishamian

(1966)1 C.L.R. 150). Ο Εναγόμενος 3 εγνώριζε τους όρους αυτούς, τους αποδέχθηκε και υπέγραψε ως εγγυητής. Το κείμενο δε της εγγύησης είναι τόσο σαφές και ρητά εκφρασμένη η δήλωση και συνάμα υποχρέωση του εγγυητή ώστε να μην αφήνει καμία απολύτως αμφιβολία περί των συμφωνηθέντων. Συγκεκριμένα: Με την έναρξη του κειμένου, αφού ο Εναγόμενος 3 εγγυάται την «πιστή τήρηση από μέρους του ενοικιαστή όλων των υποχρεώσεων που αναλαμβάνει ή/και απορρέουν από τη συμφωνία, ρητών ή εξυπακουόμενων», συνεχίζει ως εξής: «Η εγγύηση μας είναι δεσμευτική και συνεχίζει για όλη την διάρκεια της εκμίσθωσης ως επίσης και για οιανδήποτε ρητή ή εξυπακουόμενη παράταση της με βάση νέα Συμφωνία ή σαν αποτέλεσμα εφαρμογής νόμου άσχετα εάν έχουμε ειδοποιηθεί για αυτή την παράταση ως επίσης και σε περίπτωση ανοχής συγκατάθεσης ή αποδοχής αυτής της παράτασης πληρωμής άσχετα εάν είμαστε γνώστες αυτού του γεγονότος. Όλα τα πιο πάνω εφαρμόζονται άσχετα εάν μας είχε δοθεί προηγούμενη ειδοποίηση και θα συνεχίσουμε να είμαστε υπεύθυνοι ως εγγυητές μέχρι την ελεύθερη παράδοση του ακινήτου στους Ιδιοκτήτες και την πλήρη εξόφληση όλων των ενοικίων που τυχόν εκκρεμούν. Αυτή η εγγύηση υπογράφεται ταυτόχρονα με την υπογραφή της πιο πάνω Συμφωνίας.» Έχω ήδη αποδεχθεί, αφού και ο ίδιος ο Εναγόμενος 3 το δέχθηκε, πως οι Ενάγοντες/Ιδιοκτήτες, ουδέποτε τον απάλλαξαν από την εγγύηση, ως ήταν η προβληθείσα υπεράσπιση του. Συνακόλουθα κρίνεται πως ο Εναγόμενος 3 έχει ευθύνη ως εγγυητής και εκδίδεται ανάλογη απόφαση υπέρ των Εναγόντων και εναντίον όλων των Εναγομένων αλληλεγγύως και κεχωρισμένως ως ακολούθως: Α. Για ποσό €92.264,00 (ενοίκια από 1.1.2009 μέχρι 31.12.2009). Β. Για ποσό €84.331,00 (ενοίκια από 1.1.2010 μέχρι 2.11.2010). Γ. Για ποσό €12.280,33. Η αξίωση για τόκο 9% επί των καθυστερημένων ποσών ως ειδική ζημιά έπρεπε να αποδειχθεί αυστηρά. Δεν αποδείχθηκε, αλλά ούτε και προωθήθηκε με τη μαρτυρία. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ των Εναγόντων και εναντίον όλων των Εναγομένων όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Παραμένει προς εξέταση η απαίτηση του Εναγόμενου 3 εναντίον του Εναγόμενου 2, δυνάμει της συμφωνίας Τεκμήριο 14 που έχουν υπογράψει μεταξύ τους. Όπως ανωτέρω καταγράφηκε, ο Εναγόμενος 2, ούτε Έκθεση Υπεράσπισης καταχώρησε, ούτε αμφισβητεί την σχετική αξίωση αλλά ούτε και εμφανίσθηκε. Κρίνεται πως η μαρτυρία του Εναγόμενου 3 αλλά και τα κατατεθέντα τεκμήρια, αναντίλεκτα και αδιαμφισβήτητα, αποδεικνύουν την απαίτηση του. Ο Εναγόμενος 2 οφείλει δυνάμει του Τεκμηρίου 14 να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του Εναγόμενου 3 που σχετίζονται με την επίδικη ενοικίαση. Συνακόλουθα εκδίδεται απόφαση υπέρ του Εναγόμενου 3 και εναντίον του Εναγόμενου 2 για ποσό: (α) €92.264,00 (ενοίκια από 1.1.2009 μέχρι 31.12.2009). (β) €84.331,00 (ενοίκια από 1.1.2010 μέχρι 2.11.2010). (γ) €12.280,33 για φόρους και τέλη. Επιδικάζονται επίσης έξοδα υπέρ του Εναγόμενου 3 και εναντίον του Εναγόμενου 2 για τη διαδικασία συνεναγομένου. Νοείται ότι ο Εναγόμενος 3 θα δικαιούται σε ανάκτηση των ρηθέντων ποσών, μόνον σε περίπτωση καταβολής εκ μέρους του, προς τους Ενάγοντες οιουδήποτε ποσού ήθελε καταβάλει για εκτέλεση της απόφασης. (Υπ.) ............... Δ. Σωκράτους, Π.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΑΜ Subject: Civil /Final Αναφορά: (Συμφωνία ενοικίασης/Άκυρη συμφωνία/Εγγύηση)