Ανδρέα Χαραλάμπους Πουλλά ν. Κυπριακής Δημοκρατίας διά του Γενικού Εισαγγελέως, Αριθμός Συνενωμένης Παραπομπής :- 482/2008, 483/2008, 26/5/2017

(1991)1 Α. Α. Δ. 119). Β. Η Μαρτυρία 4 Ο απαιτητής παρουσίασε προς υποστήριξη της απαίτησης του για αποζημίωση την προφορική μαρτυρία τόσο του ιδίου όσο και κυρίως αυτή του βασικού του μάρτυρα, δηλαδή του Ρένου Πίτρου ο οποίος, κατά την ημερομηνία της προφορικής του κατάθεσης στο Δικαστήριο, κατείχε αμφότερες τις ειδικότητες του Πολιτικού Μηχανικού για 35 χρόνια και του Εκτιμητή για 25 χρόνια και τους επαγγελματικούς τίτλους, Chartered Surveyor-Valuer και F. R. I. C. S.. Επιπλέον, είναι και μέλος του Ε.Τ.Ε.Κ.. Η αποζημιούσα αρχή περιορίστηκε στην παρουσίαση ενός μάρτυρα, δηλαδή του Γεώργιου Καυκαλιά, ο οποίος ασκεί καθήκοντα εκτιμητή στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου, με πείρα 12 ετών κατά την ημερομηνία της προφορικής του κατάθεσης στο Δικαστήριο. Τα ακαδημαϊκά του προσόντα αποτελούνται από πτυχίο στις Οικονομικές Επιστήμες και μεταπτυχιακό στο θέμα του Real Estate. 5 Αμφότεροι οι εκτιμητές ετοίμασαν σχετική έκθεση εκτίμησης αναφορικά με τα απαλλοτριωμένα επίδικα ακίνητα. Το περιεχόμενο της οποίας επεξήγησαν και ουσιαστικά συμπλήρωσαν κατά τη διάρκεια της προφορικής τους κατάθεσης. Υποστηρίζοντας αναλόγως την ορθότητα των διαφόρων συμπερασμάτων τους. Οι ευπαίδευτοι δικηγόροι των διαδίκων είχαν την ευκαιρία να αντεξετάσουν αμφότερους τους εκτιμητές ως προς τα συμπεράσματα στα οποία κατέληξαν. 6 Διευκρινίζεται απλά πως ασφαλώς οι εκτιμητές δεν περιορίστηκαν στο περιεχόμενο των εκτιμήσεων τους αλλά κατά τρόπο απόλυτα επιτρεπτό και θεμιτό και προσαρμοσμένο στον εν μέρει εξεταστικό χαρακτήρα της ακροαματικής διαδικασίας για τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση ακινήτου (βλ. σχετικά την απόφαση Κυπριακής Δημοκρατίας ν. Πέτσα

(1996)1 Α. Α. Δ. 1342) ανέπτυξαν τα όσα αναφέρονται εντός αυτών κατά τη διάρκεια της προφορικής κατάθεσης τους. Υπενθυμίζεται επίσης πως ακόμη και εάν η αιτιολογία της εκτίμησης ενός εκτιμητή δίδεται στη μαρτυρία του, κατά τη διάρκεια δηλαδή της προφορικής του κατάθεσης, και όχι στην έκθεση εκτίμησης του, αυτό όχι μόνο δεν εξασθενεί τη βαρύτητα της γνώμης του αλλά εφόσον δίδεται ενόρκως το Δικαστήριο μπορεί να την λάβει υπόψη του και κατ΄ επέκταση αξιολογώντας την να βασιστεί και σε αυτή (βλ. σχετικά τη σελίδα 2048 της απόφασης Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. 1. Κώστα Ανδρέα Κωνσταντινίδη κ. ά.

(2001)1Γ Α. Α. Δ. 2042). 7 Ως προς τη μαρτυρία του ίδιου του απαιτητή στο βαθμό στον οποίο αυτή συνδέεται με τη μαρτύρια των εκτιμητών υπάρχει σχετική αναφορά πιο κάτω. Γ. Προκαταρκτική Αξιολόγηση Της Μαρτυρίας 8 Έστω και σε αυτό το σημείο της απόφασης αξίζει, σε σχέση με την αξιολόγηση της μαρτυρίας να σημειωθεί το εξής. Το Δικαστήριο δεν διαπιστώνει οποιοσδήποτε από τους τρεις μάρτυρες οι οποίοι κατέθεσαν να ήταν ανειλικρινής. Ιδιαίτερα δε αναφορικά με τους εκτιμητές, στην ακρόαση της μαρτυρίας των οποίων αναλώθηκε και ο περισσότερος χρόνος της ακροαματικής διαδικασίας. 9 Ο κάθε εκτιμητής προσπάθησε με δικές του εξηγήσεις, σύμφωνα με τη λογική επί της οποίας αυτές στηρίζονταν και παραγόντων θεωρούμενων ως σχετικών, να υποστηρίξει την ορθότητα της εκτίμησης του. Περισσότερη σημασία αναφορικά με την αξιολόγηση της μαρτυρίας την οποία έδωσαν προς υποστήριξη των συμπερασμάτων τους στις εκτιμήσεις τους έχει η λογικότητα και κατ΄ επέκταση η πειστικότητα η οποία είναι δυνατό να αποδοθεί από το Δικαστήριο σε αυτά τα συμπεράσματα σύμφωνα βεβαίως και με τις απαντήσεις τους κατά τη διάρκεια της προφορικής τους κατάθεσης. 10 Επικεντρώνεται η αξιολόγηση της μαρτυρίας των εκτιμητών σε εξέταση της βασιμότητας της όλης προσέγγισης τους ως προς το έργο το οποίο αμφότεροι ανέλαβαν σε σχέση με την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των επίδικων ακινήτων κατά τον ουσιώδη χρόνο της παραπομπής, δηλαδή κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης αυτών των τεμαχίων. 11 Ενώ σε σχέση με τον ίδιο τον απαιτητή το Δικαστήριο δέχεται ότι ο ίδιος κατέθεσε εντός του δικού του πλαισίου γνώσης και ως πρώην μέλος του Κοινοτικού Συμβουλίου του χωριού Στρουμπί σε σχέση με τα όσα ισχυρίστηκε δίχως να διαπιστώνεται η ύπαρξη οποιασδήποτε πρόθεσης παραπλάνησης του Δικαστηρίου ανεξαρτήτως και της ορθότητας ή μη όλων των ισχυρισμών του αναφορικά με τη δυνατότητα ύπαρξης ανάπτυξης στην περιοχή βορείως του κύριου δρόμου Πάφου-Πόλις Χρυσοχούς. Έχοντας δηλαδή υπόψη και την κατάθεση του τεκμηρίου 15 (Γνωστοποίηση Χορηγήσεως Πολεοδομικής Άδειας) βάσει του περιεχομένου του οποίου το Δικαστήριο δέχεται ότι ανατρέπεται τόσο η θέση του ως προς τους λόγους για τους οποίους δεν υπήρχε οικοδομική ανάπτυξη στην περιοχή βορείως του προαναφερόμενου δρόμου όσο και ο ισχυρισμός του ως προς το ότι δεν εξασφαλίστηκε πολεοδομική άδεια για το τεμάχιο

1. 12 Η κατάληξη σε διαφορετικό υπολογισμό της πληρωτέας αποζημίωσης από τους δύο εκτιμητές οφείλεται βεβαίως στις διαφορές οι οποίες είναι δυνατό να εντοπιστούν στην όλη προσέγγιση τους ως προς τους παράγοντες τους οποίους οι ίδιοι θεώρησαν ως σχετικούς αναφορικά με την εκτίμηση των επίδικων ακινήτων. Κυρίως βεβαίως υπό την έννοια των συγκριτικών πωλήσεων άλλων ακινήτων τις οποίες επέλεξαν και τις προσαρμογές στις οποίες προέβησαν προς καθορισμό της αγοραίας αξίας των επίδικων ακινήτων κατά τον ουσιώδη χρόνο. Δ. Πείρα και Ικανότητα των εκτιμητών 13 Προτού προχωρήσει το Δικαστήριο όμως σε παράθεση και ανάλυση αυτών των παραγόντων εξετάζεται και η εισήγηση της ευπαίδευτης δικηγόρου του απαιτητή ως προς τη διαφορά όχι μεταξύ της εκτίμησης του κάθε εκτιμητή αλλά ως προς την πείρα και ικανότητα των δύο αυτών μαρτύρων. Συνδέοντας βέβαια αυτά τα στοιχεία με την ποιότητα και αξία της μαρτυρίας του κάθε εκτιμητή. Η θέση αυτή βασίζεται στην εμφανή χρονική αλλά και ακαδημαϊκή διαφορά μεταξύ των δύο εκτιμητών καθώς ο εκτιμητής του απαιτητή υπερτερεί όχι μόνο από άποψης εμπειρίας στη διενέργεια εκτιμήσεων αλλά και σε σχέση, στο σύνολο τους, με τα ακαδημαϊκά και επαγγελματικά του προσόντα και τη σχετικότητα τους με το ίδιο το αντικείμενο της εκτίμησης ακινήτων. 14 Το Δικαστήριο αναγνωρίζει τη βασιμότητα αυτής της θέσης. Στο βαθμό όμως μόνο στον οποίο όντως εντοπίζεται ως υπαρκτή αυτή η διαφορά. Αυτό το οποίο οφείλει να διευκρινίσει επί αυτού του θέματος το Δικαστήριο, είναι το εξής. Αν και λαμβάνεται υπόψη αυτή η διαφορά εντούτοις περισσότερη σημασία αποδίδεται στον τρόπο με τον οποίο οι εκτιμητές επεξήγησαν και υποστήριξαν το σκεπτικό επί του οποίου οι ίδιοι στηρίχθηκαν έτσι ώστε να οδηγηθούν στον καθορισμό της αγοραίας αξίας των επίδικων ακινήτων κατά τον ουσιώδη χρόνο. Σημασία δηλαδή έχει περισσότερο ο τρόπος με τον οποίο τα προσόντα και πείρα των εκτιμητών όντως αναδείχθηκαν κατά τη διάρκεια της προφορικής τους κατάθεσης παρά η ίδια η εκ των προτέρων δεδομένη ύπαρξη αυτών των δύο στοιχείων στην κάθε περίπτωση. 15 Επιπλέον, το Δικαστήριο συμφωνεί απόλυτα με την εισήγηση της ευπαίδευτης δικηγόρου του απαιτητή πως αυτό το οποίο θα πρέπει να ληφθεί υπόψη από το Δικαστήριο είναι ασφαλώς το περιεχόμενο της μαρτυρίας του κάθε εκτιμητή παρά ο τρόπος με τον οποίο χειρίζεται την ελληνική γλώσσα αν και πραγματικά δεν διαπιστώνεται ως βάσιμη η ανησυχία της ως προς το ότι ο εκτιμητής του απαιτητή δεν ήταν όσο καλός όσο ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής στη χρήση του προφορικού λόγου. 16 Διευκρινίζεται επιπλέον πως βάσει και της όσης μαρτυρίας αναφέρθηκε από τους εκτιμητές σε σχέση με τα ακαδημαϊκά και επαγγελματικά προσόντα τους το Δικαστήριο αποδέχεται αμφότερους αυτούς τους μάρτυρες ως εμπειρογνώμονες σε σχέση με την εκτίμηση ακίνητης ιδιοκτησίας και εξεύρεση της αγοραίας αξίας αυτής. 17 Έχοντας διευκρινίσει τα προαναφερόμενα θέματα το Δικαστήριο θα προχωρήσει στην αξιολόγηση της βασιμότητας των εκτιμήσεων και της μαρτυρίας προς υποστήριξη αυτών από τον κάθε εκτιμητή. Τονίζεται πως αν και αυτή η αξιολόγηση επικεντρώνεται στις βασικές εκείνες διαφορές οι οποίες εντοπίζονται μεταξύ των δύο εκτιμήσεων αυτό βεβαίως γίνεται λαμβάνοντας παράλληλα υπόψη τη μαρτυρία του κάθε εκτιμητή στο σύνολο της τόσο ατομικά, όπως αυτή παρουσιάστηκε στην κάθε περίπτωση, όσο και εντός του όλου πλαισίου της μαρτυρίας η οποία τέθηκε υπόψη του Δικαστηρίου. 18 Οι διαφορές αυτές βεβαίως έχουν ως αποτέλεσμα την κατάληξη των εκτιμητών σε διαφορετικό συμπέρασμα ως προς τον καθορισμό της αξίας των επίδικων ακινήτων. Ε. Επιλογή Συγκριτικών Πωλήσεων Διαφορετικής Πολεοδομικής Ζώνης 19 Βασική διαφορά μεταξύ των προσεγγίσεων των δύο εκτιμητών ως προς την εκτέλεση του έργου τους είναι η επιλογή χρήσης ως συγκριτικών πωλήσεων, από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής, δύο πωλήσεων τεμαχίων από διαφορετική «πολεοδομική ζώνη» σε σχέση με αυτή στην οποία ανήκουν τα επίδικα ακίνητα. 20 Ο λόγος για τον οποίο η πρώτη αναφορά εντός αυτής της απόφασης της συγκεκριμένης περιγραφής «πολεοδομική ζώνη» παρατίθεται εντός εισαγωγικών επεξηγείται με περισσότερη λεπτομέρεια στη συνέχεια. Ουσιαστικά αυτό το οποίο διαπιστώνεται είναι πως χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή ως προς τη χρήση και κατ΄ επέκταση την ορθή αντίληψη της συγκεκριμένης φράσης καθώς το νόημα αυτής εντός του πλαισίου είτε της μαρτυρίας είτε της επιχειρηματολογίας η οποία παρουσιάστηκε δεν είναι τόσο απλό όσο αυτό φαίνεται εκ πρώτης όψεως. Εντούτοις, δεν κρίνεται σκόπιμο όπως και οι υπόλοιπες αναφορές της συγκεκριμένης περιγραφής επίσης παρατίθενται εντός εισαγωγικών. Νοείται ότι η χρήση της συγκεκριμένης φράσης από το Δικαστήριο γίνεται αναλόγως με τη χρήση του συγκεκριμένου όρου τόσο ως μέρος της μαρτυρίας των εκτιμητών όσο και της επιχειρηματολογίας των ευπαίδευτων δικηγόρων. Ως προς τη σημασία αυτού του όρου αναμφίβολα αντλείται καθοδήγηση από τη σχετική νομολογία επί του θέματος. 21 Μάλιστα, αναφορικά με την προαναφερόμενη διαφορά στην όλη προσέγγιση των εκτιμητών, ο εκτιμητής του απαιτητή, παρά και το γεγονός της εκ παραδρομής συμπερίληψης, εντός των εκθέσεων εκτίμησης του, συγκριτικής πώλησης από διαφορετική πολεοδομική ζώνη, με την έναρξη της προφορικής του κατάθεσης διόρθωσε τη χρήση αυτής με την αφαίρεση της. Δηλαδή, αφαίρεση της από το σύνολο των συγκριτικών πωλήσεων οι οποίες χρησιμοποιήθηκαν έτσι ώστε, βάσει και της συγκριτικής μεθόδου εκτίμησης, να καταλήξει στο δικό του συμπέρασμα αναφορικά με την αξία των επίδικων ακινήτων. Όπως εξήγησε ο λόγος συμπερίληψης αυτής της συγκριτικής πώλησης ήταν η λανθασμένη εντύπωση την οποία είχε ως προς το ότι αυτό βρισκόταν εντός της πολεοδομικής ζώνης Η3 αντί Η
2. Υπενθυμίζεται απλά πως όλες οι υπόλοιπες συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή του απαιτητή βρίσκονται εντός της πολεοδομικής ζώνης Η
3. 22 Η προσέγγιση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής επί του συγκεκριμένου θέματος ήταν διαφορετική καθώς από το σύνολο των τριών συγκριτικών πωλήσεων τις οποίες έλαβε υπόψη στην εκτίμηση του οι δύο από αυτές βρίσκονται εντός της πολεοδομικής ζώνης Η
4. 23 Η ευπαίδευτη δικηγόρος του απαιτητή εξέφρασε τη διαφωνία της με αυτή την επιλογή καθότι, όπως εξήγησε, για να προβεί ένας εκτιμητής σε εκτίμηση ζώνης διαφορετικής από την ίδια ζώνη στην οποία βρίσκονται τα επίδικα ακίνητα - και την οποία, όπως εισηγήθηκε, θα έπρεπε να είχε χρησιμοποιήσει, αντί διαφορετικής ζώνης - τότε θα έπρεπε να είχε προβεί σε ειδική μελέτη, μεταφοράς της μίας στην άλλη έτσι ώστε να μπορέσει να υπολογίσει το ποσοστό μετατροπής. Επεσήμανε ότι ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής δεν είχε προβεί σε μία τέτοια μελέτη αλλά επιπόλαια προέβη σε ένα υπολογισμό. Πρόσθεσε δε πως ούτε οι γνώσεις του κατά την ημερομηνία ετοιμασίας της εκτίμησης αλλά ούτε και τα προσόντα του είναι δυνατό να καλύψουν το κενό απουσίας της επιστημονικής κατάρτισης έτσι ώστε να προβεί σε τέτοιο εγχείρημα. Αναφέρθηκε συγκριτικά στη μεγαλύτερη πείρα του μάρτυρα του απαιτητή ο οποίος όμως, όπως πρόσθεσε, παρά και την ύπαρξη αυτής, δεν τόλμησε να προβεί σε ένα τέτοιο εγχείρημα. 24 Με όλο το σεβασμό προς την ευπαίδευτη δικηγόρο του απαιτητή πραγματικά δεν είναι δυνατό να εξαχθεί με σαφήνεια από τη μαρτυρία η οποία παρουσιάστηκε επί του θέματος (βλ. σχετικά τις παραγράφους 51 και 54 αυτής της απόφασης) ή ακόμη και από την ίδια την επιχειρηματολογία της, ανεξαρτήτως δηλαδή και της μαρτυρίας η οποία παρουσιάστηκε, τι ακριβώς η ίδια εννοούσε με την αναφορά της σε «ειδική μελέτη». Αυτό στο οποίο όντως προέβη ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής ήταν μία προσαρμογή λαμβάνοντας υπόψη τη διαφορετικότητα στις πολεοδομικές ζώνες Η2 και Η
5. Υπενθυμίζεται απλά πως αναπόφευκτα κατά την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου εκτίμησης προσαρμόζονται τα δεδομένα συγκριτικών πωλήσεων έτσι ώστε, για σκοπούς ορθής σύγκρισης, αυτά να εναρμονίζονται με τα δεδομένα των υπό εκτίμηση ακινήτων. 25 Υπάρχει και σχετική νομολογία επί του θέματος χρήσης συγκριτικών πωλήσεων από διαφορετική πολεοδομική ζώνη. Σχετικές επί του θέματος είναι και η παράγραφος 55, οι παράγραφοι 57 έως και 60 και η παράγραφος 67 αυτής της απόφασης. Η νομολογία αυτή εκ πρώτης όψεως υποστηρίζει τουλάχιστον μέρος της επιχειρηματολογίας της ευπαίδευτης δικηγόρου του απαιτητή. Δηλαδή ως προς την ακαταλληλότητα της χρήσης συγκριτικών πωλήσεων από πολεοδομική ζώνη διαφορετική από αυτή στην οποία ανήκει ένα υπό εκτίμηση ακίνητο. 26 Όμως προσεχτικότερη μελέτη αυτής της νομολογίας αναδεικνύει ένα βασικό στοιχείο το οποίο παρέχει την ευχέρεια στο Δικαστήριο να διακρίνει την περίπτωση υπό εξέταση από την εφαρμογή αυτής της νομολογίας. Κατ΄ ακρίβεια η μελέτη αυτή οδηγεί σε μία ορθότερη αντίληψη της νομολογίας και κατ΄ επέκταση παρέχει στο Δικαστήριο τη δυνατότητα της ορθής εφαρμογής της σε σχέση και με τα δεδομένα υπό εξέταση με αυτή την απόφαση. 27 Κυρίως όμως, τονίζει το Δικαστήριο, πως η συγκεκριμένη επιλογή του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής δεν είναι δυνατό να θεωρηθεί εκ προοιμίου ως λανθασμένη. Λαμβάνοντας υπόψη δηλαδή απλά και μόνο το γεγονός ότι χρησιμοποιήθηκαν συγκριτικές πωλήσεις από πολεοδομική ζώνη διαφορετική από αυτή στην οποία ανήκουν τα επίδικα ακίνητα. Στο βαθμό βεβαίως στον οποίο, όπως επεξηγείται πιο κάτω, είναι δυνατό να γίνει δεκτή η θέση ως προς την ύπαρξη όντως του στοιχείου της διαφορετικότητας σε σχέση με αυτή την επιλογή. Έχει δηλαδή σημασία τόσο η έκταση όσο και η φύση αυτής της διαφορετικότητας. Επιπλέον, ιδιαίτερη σημασία έχει και ο τρόπος, δηλαδή το σκεπτικό, με το οποίο ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής αιτιολόγησε την εφαρμογή αλλά και ορθότητα αυτής της επιλογής. 28 Έχοντας υπόψη και τα όσα αναφέρονται πιο πάνω το Δικαστήριο θα προχωρήσει σε εξέταση και αξιολόγηση της μαρτυρίας έτσι ώστε να οδηγηθεί στο δικό του συμπέρασμα ως προς τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης αναφορικά με την απαλλοτρίωση των επίδικων ακινήτων βάσει είτε πλήρους αποδοχής μίας εκ των δύο εκδοχών των εκτιμητών είτε μερικής ουσιαστικά αποδοχής συγκεκριμένων μερών της μαρτυρίας του καθενός εκ των δύο εκτιμητών ή ενός από αυτούς έτσι ώστε να καταλήξει στο δικό του συμπέρασμα ως προς το βασικό επίδικο θέμα της ακροαματικής διαδικασίας. ΣΤ. Η Νομική Πτυχή Της Μαρτυρίας 29 Υπενθυμίζεται σχετικά πως η μαρτυρία η οποία δόθηκε από τους εκτιμητές ασφαλώς πρόκειται για μαρτυρία γνώμης και πως το Δικαστήριο καθηκόντως έχει υποχρέωση να προχωρήσει στο δικό του υπολογισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης λαμβάνοντας υπόψη τη μαρτυρία η οποία προσκομίστηκε στο σύνολο της (βλ. σχετικά τη σελίδα 155 της απόφασης Rashid Ali and another v. Vassiliko Cement Works Ltd.

(1971)1 C. L. R. 146). 30 Ουσιαστικά το Δικαστήριο δύναται να προβεί στο δικό του υπολογισμό της αποζημίωσης διατηρώντας υπόψη του τη μαρτυρία των εκτιμητών έστω και εάν αυτή παρουσιάζει διαφορές μεταξύ των διισταμένων απόψεων του κάθε εκτιμητή (βλ. σχετικά τη σελίδα 442 της απόφασης The Attorney General of the Republic v. Despina Michael Charalambous and others

(1983)1A C. L. R. 431, η οποία ουσιαστικά επιβεβαιώνει την αναφορά στην Rashid Ali and another v. Vassiliko Cement Works Ltd., βλ. πιο πάνω). 31 Αναγνωρίζεται σαφώς από τη νομολογία μας η δυνατότητα αυτή η οποία παρέχεται στο Δικαστήριο να μην ακολουθήσει την εκτίμηση της οποιασδήποτε πλευράς και να προβεί στη δική του εκτίμηση της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας η οποία απαλλοτριώθηκε (βλ. σχετικά τη σελίδα 139 της απόφασης Κυπριανού κ. ά. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(1995)1 Α. Α. Δ. 136). 32 Βεβαίως αν και μπορεί το Δικαστήριο να καταλήξει στη δική του απόφαση, υπό το φως του συνόλου της μαρτυρίας των εκτιμητών και άλλης, ενδεχομένως, μαρτυρίας, η οποία τείνει να ρίχνει φως στην αξία της γης, αυτό δε σημαίνει ότι το Δικαστήριο χωρεί στην εκτίμηση της αξίας της γης, ανεξάρτητα από τη μαρτυρία καθώς η απόφαση του θα πρέπει να πηγάζει από τη δοθείσα μαρτυρία και να συναρτάται προς αυτή (βλ. σχετικά τη σελίδα 59 της απόφασης Δήμος Αγλαντζιάς ν. Γεωργίου

(2001)1Α Α. Α. Δ. 51). 33 Δηλαδή, παρά και το γεγονός ότι το Δικαστήριο έχει τη δυνατότητα να καταλήξει σε δικό του υπολογισμό αυτό δεν σημαίνει ότι η κατάληξη του μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη ενώ, επιπλέον, σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των εκτιμητών οφείλει το Δικαστήριο να αξιολογήσει τη μαρτυρία και να καταλήξει στα δικά του ευρήματα (βλ. σχετικά τη σελίδα 992 της απόφασης Συμβούλιο Βελτιώσεως Αγίας Νάπας ν. Alexia & Polis Estates Ltd

(2000)1Β Α. Α. Δ. 987). 34 Οι πρόνοιες του άρθρου 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου (Ν.15/1962 όπως αυτός τροποποιήθηκε και ο οποίος στο εξής θα καλείται ο «σχετικός Νόμος») είναι αλληλένδετες και συνιστούν ενιαίο κώδικα αποζημίωσης. Ο σκοπός του σχετικού Νόμου είναι η αποζημίωση των ιδιοκτητών που αποστερούνται μέρους ή του συνόλου της ιδιοκτησίας τους και το άρθρο 10 είναι αποκλειστικά προσαρμοσμένο στη διασφάλιση των συνταγματικών στόχων που προβλέπονται στο άρθρο 23.4 (γ) του Συντάγματος με την «..καταβολή τοις μετρητοίς και προκαταβολικώς δικαίας και ευλόγου αποζημιώσεως καθοριζομένης εν περιπτώσει διαφωνίας υπό πολιτικού δικαστηρίου...» και αντανακλά τις πραγματικότητες της κατηγορίας ιδιοκτητών που αποστερούνται τη γη τους ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης και έχει ως επίμετρο για την αποζημίωση την απόδοση σ' αυτούς των ίσων με την αποτίμηση σε χρήμα της ζημιάς την οποία ουσιαστικά υπέστησαν (βλ. σχετικά την απόφαση Ανδρέας Γεωργίου Σεργίδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, πιο πάνω). Ζ. Αξιολόγηση Της Μαρτυρίας 35 Η αξιολόγηση της μαρτυρίας η οποία παρουσιάστηκε κατά την ακροαματική διαδικασία αποτελεί τη βάση επί της οποίας το Δικαστήριο τελικά οδηγείται στο συμπέρασμα του ως προς τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση των επίδικων ακινήτων. Αυτή η αξιολόγηση λαμβάνει υπόψη της τη μαρτυρία στο σύνολο της δίχως να κρίνεται απαραίτητη η ξεχωριστή παράθεση της μαρτυρίας των δύο βασικών μαρτύρων. Περισσότερη σημασία έχουν τα διάφορα βασικά κεφάλαια τα οποία όπως προκύπτει καθόρισαν και τη βάση επί της οποία ο κάθε εκτιμητής στηρίχτηκε έτσι ώστε να καταλήξει στο τελικό συμπέρασμα του. 36 Όπως, η επιλογή συγκριτικών πωλήσεων η οποία έγινε από τον κάθε εκτιμητή. Ή, ως παρακλάδι αυτής της επιλογής, κατά πόσο υπάρχει όντως διαφορά σε επίπεδο ανάπτυξης μεταξύ των δύο περιοχών, βορείως και νοτίως του υφιστάμενου κύριου δρόμου Πάφου - Πόλις Χρυσοχούς. Θέμα σε σχέση με το οποίο όπως προτάθηκε διαδραματίζει ρόλο και η υψομετρική διαφορά ακινήτων εντός της μίας περιοχής σε σύγκριση με την άλλη περιοχή. 37 Θέτοντας το πιο απλά, αυτό το οποίο διευκρινίζεται σε σχέση με την αξιολόγηση της μαρτυρίας από το Δικαστήριο στο σύνολο της είναι πως δεν αξιολογείται μόνο ατομικά και σε απομόνωση η μαρτυρία του κάθε μάρτυρα. Η παράθεση δε της μαρτυρίας γίνεται μόνο όπου αυτή κρίνεται χρήσιμη προς συσχετισμό της μαρτυρίας του κάθε μάρτυρα με την υπόλοιπη μαρτυρία. Ουσιαστικά εξετάζονται τα βασικά κεφάλαια τα οποία προκύπτουν ως προς το κύριο αντικείμενο της όλης διαδικασίας εκδίκασης της συνενωμένης παραπομπής. Θεωρητικά, όπως και σε κάθε διαδικασία εκδίκασης παραπομπής, η μαρτυρία προσφέρθηκε προς υποβοήθηση του Δικαστηρίου ως προς την επιτέλεση του έργου του αναφορικά με τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης του απαιτητή. Σταθερός στόχος του Δικαστηρίου είναι η επίτευξη μίας όσο το δυνατό πιο αντικειμενικής αξιολόγησης αυτής της μαρτυρίας και επί της οποίας οφείλει να βασιστεί έτσι ώστε να οδηγηθεί στο δικό του συμπέρασμα. 38 Το πρώτο σημείο διαφοράς ως προς την προσέγγιση των εκτιμητών προκύπτει στο πολύ αρχικό στάδιο παρουσίασης της μαρτυρίας του εκτιμητή του απαιτητή. Κατά την υιοθέτηση του περιεχομένου των εκθέσεων εκτιμήσεων του εξήγησε πως κατά λάθος είχε συμπεριλάβει μία συγκριτική πώληση η οποία βρισκόταν σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη, δηλαδή στην Η2 ενώ τα επίδικα ακίνητα βρίσκονταν στην πολεοδομική ζώνη Η

1. Αμέσως προκύπτει η πρώτη βασική διαφορά μεταξύ των προσεγγίσεων των δύο εκτιμητών ως προς τη χρήση συγκριτικών πωλήσεων για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας των επίδικων ακινήτων κατά τον ουσιώδη χρόνο γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. 39 Το ερώτημα το οποίο προκύπτει βεβαίως είναι κατά πόσο όντως ήταν λάθος η επιλογή συγκριτικών πωλήσεων από διαφορετική πολεοδομική ζώνη, δηλαδή από την Η2 αντί την Η
2. Παρεμπιπτόντως, αξίζει να σημειωθεί ότι η συγκριτική πώληση του τεμαχίου 153 ήταν και η μοναδική συγκριτική πώληση στις εκθέσεις εκτίμησης του εκτιμητή του απαιτητή η οποία προερχόταν από την περιοχή βορείως του κύριου δρόμου Πάφου - Πόλις Χρυσοχούς και η οποία χρησιμοποιείται επίσης και από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής. 40 Παραμένοντας σε αυτό το πρώτο ερώτημα και λαμβάνοντας υπόψη σχετική νομολογία εξετάζεται η μαρτυρία του εκτιμητή του απαιτητή σε συνάρτηση με τη μαρτυρία του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής επί του ιδίου θέματος. 41 Κατ΄ αρχάς θεωρείται ως δεδομένο από το Δικαστήριο πως δεν χρειάζεται η οποιαδήποτε ιδιαίτερη αναφορά στην καθιερωμένη πλέον και από τη νομολογία μας αποδοχή της χρήσης της συγκριτικής μεθόδου εκτίμησης για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου. Βεβαίως η μέθοδος αυτή εξαρτάται ως προς την αποτελεσματικότητα της τόσο από την ορθή επιλογή συγκριτικών πωλήσεων όσο και από την προσεχτική εφαρμογή της σε σχέση με τις αναγκαίες προσαρμογές έτσι ώστε οι συγκριτικές πωλήσεις να καθίστανται όσο το δυνατό πιο καθοδηγητικές ως προς την εκτίμηση της αξίας των επίδικων ακινήτων. 42 Απλό παράδειγμα της χρήσης αναγκαίων προσαρμογών είναι η προσαρμογή η οποία προκύπτει ως αποτέλεσμα της χρονικής διαφοράς της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης με τις ημερομηνίες των συγκριτικών πωλήσεων. Αναφορικά με αυτή την προσαρμογή δεν υπάρχει οποιαδήποτε διάσταση μεταξύ της προσέγγισης του κάθε εκτιμητή. Όπως υπάρχει σε σχέση με άλλες προσαρμογές. Ασκούν οι εκτιμητές κρίση όχι μόνο ως προς την επιλογή των απαραίτητων προσαρμογών, σε σχέση δηλαδή με το λόγο για τον οποίο κρίνεται αναγκαία μία προσαρμογή, αλλά και ως προς τον υπολογισμό, δηλαδή το ύψος του ποσοστού προσαρμογής. 43 Όπως προκύπτει από τη μαρτυρία αμφότεροι οι εκτιμητές προέβησαν σε ανάλογες προσαρμογές όπως αυτές κρίθηκαν αναγκαίες στην περίπτωση της κάθε συγκριτικής πώλησης η οποία είχε εντοπιστεί από τους ίδιους κατά την έρευνα τους για εξεύρεση κατάλληλων συγκριτικών πωλήσεων. Καμία από τις συγκριτικές πωλήσεις επί των οποίων βασίστηκαν αμφότεροι οι εκτιμητές δεν ήταν πώληση ακινήτου τόσο όμοιο με τα επίδικα ακίνητα είτε χρονικά είτε από άποψης φυσικών ή νομικών χαρακτηριστικών έτσι ώστε να μην χρειαζόταν κάποια προσαρμογή. Προσαρμογή έτσι ώστε η πώληση να ήταν δυνατό να χρησιμοποιηθεί ως συγκριτική βάση. Σε συνδυασμό βεβαίως με άλλες συγκριτικές πωλήσεις, για καθορισμό της αγοραίας αξίας των επίδικων ακινήτων κατά τον ουσιώδη χρόνο της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. 44 Παραμένοντας στο συγκεκριμένο θέμα σε σχέση και με την άποψη του εκτιμητή του απαιτητή ως προς τη λανθασμένη επιλογή συγκριτικών πωλήσεων από άλλη πολεοδομική ζώνη, ουσιαστικά η θέση του ήταν η εξής. Ότι με τον περιορισμό στη δική του επιλογή συγκριτικών πωλήσεων από την ίδια πολεοδομική ζώνη δεν χρειαζόταν κατ΄ επέκταση να προβεί σε οποιαδήποτε προσαρμογή αναφορικά τουλάχιστον με αυτό το συγκεκριμένο στοιχείο. 45 Στο βαθμό αυτό βεβαίως η προσέγγιση του εκτιμητή του απαιτητή δεν μπορεί παρά να γίνει δεκτή ως ορθή και λογική. Ως προς το ότι δηλαδή ασφαλώς και δεν χρειαζόταν οποιαδήποτε προσαρμογή αναφορικά με αυτό το στοιχείο. Δίχως όμως παράλληλα η αποδοχή της λογικότητας αυτής της θέσης να αποκλείει είτε τη δυνατότητα είτε ακόμη και την ορθότητα της χρήσης συγκριτικών πωλήσεων από άλλη πολεοδομική ζώνη με όσο το δυνατό παρόμοια συστατικά στοιχεία με αυτά τα οποία καθορίζουν τους όρους και περιορισμούς ανάπτυξης των επίδικων ακινήτων. 46 Μάλιστα ερωτήθηκε σε σχέση με τη δυνατότητα χρήσης τέτοιων συγκριτικών πωλήσεων από άλλη πολεοδομική ζώνη και η πραγματικότητα είναι ότι παρά και την αρχικά απόλυτη του θέση ως προς το ότι αυτή θα ήταν μία λανθασμένη επιλογή, εξού και αγνόησε την κατά λάθος επιλογή από τον ίδιο της συγκριτικής πώλησης του τεμαχίου 153, εντούτοις δεν απέκλεισε αυτή τη δυνατότητα. Συγκεκριμένα ερωτήθηκε ευθέως, κατά την κύρια εξέταση του, αν μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν συγκριτικές πωλήσεις από την πολεοδομική ζώνη Η
3. Δίχως να αποκλείει είτε την ορθότητα αυτής της δυνατότητας είτε ακόμη και της ίδιας της δυνατότητας χρήσης συγκριτικών πωλήσεων από διαφορετική πολεοδομική ζώνη εντούτοις απάντησε πως αυτό θα ήταν πολύ δύσκολο εξαιτίας και της διαφορετικότητας των ζωνών προσθέτοντας πως θα ήταν λογικό να χρησιμοποιούνται συγκριτικές πωλήσεις από την ίδια ζώνη έτσι ώστε να ελαττώνεται ο κίνδυνος της υποκειμενικότητας. 47 Βεβαίως με αυτή την απάντηση του ο εκτιμητής του απαιτητή μόνο μερικώς είναι δυνατό να θεωρηθεί πως απαντάει στο ερώτημα το οποίο τέθηκε στον ίδιο καθότι ουσιαστικά η απάντηση του εμπεριέχει την ίδια την ερώτηση η οποία τέθηκε σε αυτόν. Ερωτήθηκε δηλαδή εάν μπορούν να χρησιμοποιηθούν συγκριτικές πωλήσεις από άλλη, διαφορετική δηλαδή, πολεοδομική ζώνη, την Η2, και απάντησε πως αυτό είναι πολύ δύσκολο διότι η πολεοδομική ζώνη είναι διαφορετική. Πρόσθεσε βεβαίως στη συνέχεια την αναφορά του στην ύπαρξη κινδύνου υποκειμενικότητας και στην ελάττωση του με τη χρήση συγκριτικών πωλήσεων από την ίδια πολεοδομική ζώνη. Όμως, παρά και την αναφορά του στην ύπαρξη πολλής δυσκολίας ως προς αυτή τη χρήση όχι μόνο δεν απέκλεισε αυτή τη δυνατότητα αλλά ούτε και επεξήγησε που ακριβώς έγκειται αυτή η δυσκολία. Ιδιαίτερα δε, διατηρώντας υπόψη πως σε σχέση με τόσους άλλους κρινόμενους ως σχετικούς παράγοντες αμφότεροι οι εκτιμητές προέβαιναν σε ανάλογες προσαρμογές. Δηλαδή, πραγματικά καθόλου δεν πείθει με αυτή την απάντηση του ο εκτιμητής του απαιτητή είτε ως προς την ύπαρξη της κατ΄ ισχυρισμό δυσκολίας είτε ως προς τον πολύ μεγάλο αυτό βαθμό δυσκολίας. 48 Ούτε και πείθει καθόλου το γενικό και αόριστο σχόλιο ουσιαστικά του εκτιμητή του απαιτητή ως προς το ότι υπήρχαν τόσα άλλα συγκριτικά στην περιοχή τα οποία θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής αλλά «επιμελώς» προτίμησε να μην τα χρησιμοποιήσει. Καθώς αυτό δεν στοιχειοθετήθηκε με αναφορά αυτών των συγκριτικών πωλήσεων από την περιοχή από την οποία είχαν επιλεγεί οι συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής. 49 Ερωτήθηκε και κατά την αντεξέταση του ως προς το θέμα των πολεοδομικών ζωνών. Βεβαίως, δεν θα μπορούσε παρά ειλικρινώς να παραδεχτεί πως η προβλεπόμενη χρήση τόσο στην πολεοδομική ζώνη Η2 και Η3 είναι οικιστική. Ούτε και θα μπορούσε βεβαίως να απαντήσει διαφορετικά όταν ερωτήθηκε σε σχέση με τη διαφορά μεταξύ αυτών των δύο ζωνών. Ως προς το ότι δηλαδή η διαφορά ήταν αυτή του συντελεστή δόμησης με συντελεστή 90% στη ζώνη Η2 και 60% στη ζώνη Η
4. Βεβαίως στον πίνακα συγκριτικών πωλήσεων στις εκτιμήσεις του ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής καταγράφει και τη διαφορά στο συντελεστή κάλυψης, δηλαδή ποσοστό κάλυψης 35% στη ζώνη Η3 και 50% στη ζώνη Η
5. 50 Στη συνέχεια του υποβλήθηκε πως ουσιαστικά η προσέγγιση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής ήταν ορθότερη καθώς επέλεξε συγκριτικά από περιοχή με τα ίδια φυσικά χαρακτηριστικά και έκανε μόνο προσαρμογή με διαφορά στο συντελεστή. Βεβαίως αυτή δεν ήταν η μόνη προσαρμογή στην οποία όντως προέβη ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής αλλά αυτό το οποίο ενδιαφέρει, σε αυτό το μέρος της απόφασης, είναι η απάντηση του εκτιμητή του απαιτητή αναφορικά με την επιλογή των συγκριτικών πωλήσεων από διαφορετική πολεοδομική ζώνη. 51 Απάντησε πως τα δύο συγκριτικά του απαιτητή της αποζημιούσας αρχής εμπίπτουν στη ζώνη Η2 και είναι ανόμοια με τα υπό εκτίμηση ακίνητα καθότι έχουν διαφορετικά νομικά χαρακτηριστικά. Θέση του ήταν πως δεν θα μπορούσε να γίνει σύγκριση της ζώνης Η2 με τη ζώνη Η3 εκτός εάν ο εκτιμητής έκανε μία εκτίμηση των δεδομένων της διαφοράς μεταξύ των δύο ζωνών στη συγκεκριμένη περιοχή, αναφέροντας ως παράδειγμα την περίπτωση όπου κάποιοι, προφανώς αγοραστές, θα επέλεγαν να ζουν σε πιο αραιοκατοικημένη περιοχή αφήνοντας να νοηθεί ουσιαστικά ότι παρά και τους ψηλότερους συντελεστές δόμησης και κάλυψης δεν αποκλειόταν τα ακίνητα εντός της ζώνης Η3 να είχαν και περισσότερη αξία από αυτά εντός της ζώνης Η
6. Επανέλαβε τη βασική του θέση πως τα υπό εκτίμηση ακίνητα δεν έχουν τα ίδια ούτε φυσικά ούτε νομικά χαρακτηριστικά. Όταν τότε ερωτήθηκε αν έχουν παρόμοια χαρακτηριστικά απάντησε αόριστα ότι θα μπορούσε να γίνει προσαρμογή εάν χρησιμοποιείτο συντελεστής 40% δίχως να γνωρίζει όμως καθότι αυτά δεν ενέπιπταν στη ζώνη υπό εκτίμηση. 52 Πραγματικά, έχοντας υπόψη όχι μόνο τα δεδομένα της περιοχής στην οποία βρίσκονται τα επίδικα και τα συγκριτικά ακίνητα αλλά και τη σχετική νομολογία επί του θέματος, δεν πείθει καθόλου το όλο σκεπτικό του εκτιμητή του απαιτητή. Δεν πείθει δηλαδή ως προς την απουσία της δυνατότητας προσαρμογής μεταξύ των ακινήτων τα οποία αποτελούν το αντικείμενο των συγκριτικών πωλήσεων εντός της ζώνης Η2 και των επίδικων ακινήτων. 53 Κατ΄ αρχάς η χρήση και στις δύο περιπτώσεις παραμένει η ίδια, δηλαδή οικιστική. Βασική διαφορά βεβαίως είναι οι συντελεστές δόμησης και κάλυψης η οποία στην περίπτωση του συντελεστή δόμησης αυξάνεται κατά 50% ακριβώς από 60% σε 90% ενώ στην περίπτωση του συντελεστή κάλυψης αυξάνεται κατά 50% περίπου από 35% σε 50%. Ποσοστιαία διαφορά σε σχέση με την οποία δεν έχει προταθεί οποιοσδήποτε πειστικός λόγος ως προς το να μην παρέχεται και η δυνατότητα ανάλογης προσαρμογής. Διαφορά επίσης σε σχέση με την οποία το Δικαστήριο θεωρεί ως πιο λογική και πειστική τη θέση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής ως προς τη δυνατότητα αυτής της προσαρμογής διατηρώντας βεβαίως υπόψη ως δεδομένο ότι ψηλότεροι συντελεστές προσθέτουν αξία στην πιθανή τιμή πώλησης ενός ακινήτου. 54 Μάλιστα διαφάνηκε και διαφωνία του εκτιμητή του απαιτητή αναφορικά και με αυτό το δεδομένο σύμφωνα και με τη θέση του ως προς το ότι θα χρειαζόταν να γίνει μία συγκριτική εκτίμηση των δύο ζωνών στην ίδια περιοχή καθότι ενδεχομένως κάποιος θα προτιμούσε να κατοικεί σε αραιοκατοικημένη περιοχή. Θέση όμως η οποία δεν πείθει ως προς τον πιθανό επηρεασμό της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου με ψηλότερους ή ακόμη και χαμηλότερους συντελεστές δόμησης και κάλυψης. Εάν ένας αγοραστής επιλέγει την προοπτική μίας πιο αραιοκατοικημένης παρά μίας πιο πυκνοκατοικημένης περιοχής αυτό είναι περισσότερο θέμα επιλογής περιοχής παρά ακινήτου. Δεν αποδέχεται δηλαδή το Δικαστήριο πως αυτή θα ήταν όντως η ορθή προσέγγιση στη συγκεκριμένη περίπτωση έτσι ώστε να παρεχόταν η δυνατότητα είτε απευθείας εκτίμησης εντός της ίδιας ζώνης είτε προσαρμογής μεταξύ δύο ζωνών έτσι ώστε να καθοριζόταν η αγοραία αξία ενός ακινήτου. 55 Αποδέχεται δηλαδή το Δικαστήριο ως ορθή τη θέση πως η επιλογή συγκριτικών πωλήσεων στην ίδια περιοχή με πλεονεκτικούς όρους χρήσης δηλαδή οικιστικής ανάπτυξης, εφόσον αυτή είναι και η προβλεπόμενη χρήση τόσο στην πολεοδομική ζώνη Η2 όσο και στην Η3, λογικά προσθέτει στην αγοραία αξία αυτών των ακινήτων και αναλόγως οδηγεί σε συγκριτική προσαρμογή η οποία να λαμβάνει υπόψη και αυτό τον παράγοντα. Όπως αναφέρεται και στη σελίδα 1312 της απόφασης Πατάτας ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(2005)1Β Α. Α. Δ. 1306 με αναφορά στις σελίδες 2150 έως 2151 της απόφασης Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέως της Δημοκρατίας

(2001)1Γ Α. Α. Δ. 2143, η αξία του απαλλοτριωμένου κτήματος υπό εξέταση επηρεαζόταν άμεσα από τη ζώνη στην οποία ήταν εγγεγραμμένο και αυτό γιατί η δυνατότητα της οικοδομικής του ανάπτυξης απτόταν άμεσα της αξίας του, προσθέτοντας πως όσο μεγαλύτερη ήταν αυτή η δυνατότητα ανάλογα μεγαλύτερη ήταν και η αξία του κτήματος. 56 Παρατηρείται, επίσης ως προς την χρήση των συγκριτικών πωλήσεων από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής από ζώνη με ψηλότερους συντελεστές δόμησης και κάλυψης, πως στη νομολογία μας η χρήση καλύτερων συγκριτικών συνήθως γίνεται από τον εκτιμητή του απαιτητή και όχι της αποζημιούσας αρχής. Έτσι ώστε δηλαδή με αυτό τον τρόπο να επιδιώξει ουσιαστικά να προσθέσει στην αξία του απαλλοτριωμένου ακινήτου αυξάνοντας κατ΄ επέκταση και το ύψος της αποζημίωσης. Συνεπώς κάθε άλλο παρά είναι δυνατό να αποδοθεί οποιαδήποτε αντίθετη πρόθεση στον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής στην περίπτωση υπό εξέταση με αυτή την απόφαση. 57 Παραδείγματος χάριν, στην Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέως της Δημοκρατίας (βλ. πιο πάνω) το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ανυπόστατη την εκτίμηση του εμπειρογνώμονα του απαιτητή, μεταξύ άλλων λόγων, διότι βασίστηκε και στη διάθεση ακινήτων τα οποία δεν ήταν συγκρίσιμα με το απαλλοτριωμένο κτήμα καθότι ευρίσκοντο σε διαφορετική ζώνη με ευνοϊκότερους όρους ανάπτυξης. Θέση με την οποία το Ανώτατο Δικαστήριο συμφώνησε. Υπενθυμίζεται πως στην Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέως της Δημοκρατίας (βλ. πιο πάνω) το υπό εκτίμηση ακίνητο ήταν ενταγμένο στην πολεοδομική ζώνη Ζ η οποία επέτρεπε ανώτατο συντελεστή δόμησης 10% και το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε πως δεν χωρούσε άμεση σύγκριση μεταξύ του και άλλων κτημάτων σε γειτονική περιοχή με όμοια φυσικά χαρακτηριστικά αλλά ενταγμένα σε διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες με ευνοϊκότερους όρους ανάπτυξης και πλησιέστερα σε τουριστικά αναπτυγμένες περιοχές γεγονός το οποίο προσέδιδε μεγαλύτερη αξία σε αυτά από το επίδικο. 58 Άλλο παράδειγμα παρόμοιας προσέγγισης είναι αυτό της περίπτωσης στην Χριστοφή ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(2003)1Α Α. Α. Δ. 192 στην οποία η απαλλοτρίωση έγινε για αρχαιολογικούς σκοπούς και το επίδικο κτήμα ήταν ενταγμένο στην πολεοδομική ζώνη ΔΑ2 ως περιοχή αρχαιοτήτων με ισχύον συντελεστή δόμησης 0.1:1 και 0.10:1. Η θέση η οποία προωθήθηκε από την απαιτήτρια ήταν η εξακρίβωση της αξίας του κτήματος ως εάν να μην υφίσταντο οι περιορισμοί λόγω της ένταξης του στη συγκεκριμένη πολεοδομική ζώνη και λαμβάνοντας υπόψη τη διαφορά μεταξύ του μέσου όρου των συγκριτικών πωλήσεων επί του παραλιακού μετώπου Λεμεσού μείον του μέσου όρου των κτημάτων που καλύπτονταν από την ίδια πολεοδομική ζώνη του επίδικου κτήματος κατά τον ουσιώδη χρόνο. 59 Το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου σύμφωνα με την οποία η ένταξη ενός ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη συνιστά ένα από τα νομικά του χαρακτηριστικά και ο καθορισμός της αξίας του πρέπει να γίνεται με βάση αυτό το δεδομένο αλλά και τετελεσμένο γεγονός, ενώ η ύπαρξη γειτονικών ακινήτων τα οποία ανήκουν σε άλλη ζώνη και έχουν κατά πολύ μεγαλύτερη αξία από το επίδικο ακίνητο συνιστά άσχετο παράγοντα καθώς αυτά ανήκουν σε άλλη ζώνη, συνεπώς δεν έχουν τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά και επομένως δεν είναι συγκρίσιμα. Υπενθυμίζεται πως το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχτηκε ως αντιπροσωπευτική της αξίας του κτήματος το ποσό το οποίο η αποζημιούσα αρχή είχε προσφέρει στην απαιτήτρια καθώς ουσιαστικά και τη θέση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής ως προς το ότι δεν υπήρχε οποιαδήποτε δυνατότητα ανάπτυξης του κτήματος για τουριστικούς, εμπορικούς ή οικιστικούς σκοπούς εξαιτίας του συντελεστή δόμησης και του σχήματος του επίδικου κτήματος. 60 Παρατίθεται απόσπασμα στις σελίδες 196 έως 197 της απόφασης του Ανωτάτου Δικαστηρίου από την απόφαση Χαραλάμπους, (βλ. πιο πάνω) της αναφοράς σε απαλλοτριωμένο κτήμα και ότι η αξία του επηρεάζεται άμεσα από τη ζώνη στην οποία είναι εγγεγραμμένο καθότι η δυνατότητα της οικοδομικής του ανάπτυξης άπτεται άμεσα της αξίας του και όσο μεγαλύτερη είναι αυτή η δυνατότητα ανάλογα μεγαλύτερη είναι η αξία του, ενώ στη συνέχεια, στη σελίδα 197, το Ανώτατο Δικαστήριο δηλώνει τη συμφωνία του με το πρωτόδικο Δικαστήριο ως προς το ότι το επίδικο κτήμα «...δεν επιδεχόταν άμεση[1] σύγκριση με ακίνητα ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη με συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο του προβλεπόμενου από τη ζώνη που καλύπτει το κτήμα...» προσθέτοντας πως τέτοια σύγκριση «...θα οδηγούσε σε λανθασμένο αποτέλεσμα εφόσον τα νομικά χαρακτηριστικά των υπό σύγκριση κτημάτων ήταν διαφορετικά». 61 Διατηρώντας υπόψη τα όσα αναφέρονται πιο πάνω σε σχέση και με τη νομολογία μας επί του θέματος, το Δικαστήριο καταλήγει στις ακόλουθες διαπιστώσεις ως προς τη δυνατότητα χρήσης συγκριτικών πωλήσεων από διαφορετική πολεοδομική ζώνη. 62 Ουσιαστικά, έχοντας υπόψη και τη σχετική νομολογία επί του θέματος επιλογής από ένα εκτιμητή συγκριτικών πωλήσεων από άλλη πολεοδομική ζώνη, θα αποτελούσε πραγματικά υπεραπλούστευση να θεωρηθεί ως δεδομένη αρχή ότι δεν είναι επιτρεπτή η χρήση συγκριτικών πωλήσεων από διαφορετική πολεοδομική ζώνη σε οποιαδήποτε περίπτωση έστω δηλαδή και με αναφορά σε ψηλότερο συντελεστή δόμησης. Ιδιαίτερα δε όταν η χρήση η οποία προβλέπεται και στις δύο ζώνες είναι η ίδια, δηλαδή, όπως και στην περίπτωση υπό εξέταση, οικιστική, με μόνη βασική διαφορά την επιτρεπτή έκταση αυτής της προβλεπόμενης δυνατότητας ανάπτυξης υπό την έννοια των συντελεστών δόμησης και κάλυψης στην κάθε περίπτωση. 63 Επισημαίνεται δηλαδή η διαφορά μεταξύ της προσέγγισης του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής στην περίπτωση υπό εξέταση με αυτή την απόφαση και τα όσα αναφέρονται στη σχετική νομολογία ως προς τη δυνατότητα χρήσης συγκριτικών πωλήσεων από διαφορετική πολεοδομική ζώνη σε σχέση με περιπτώσεις οι οποίες αναφέρονται στη νομολογία μας όπου καταφανώς ο εκτιμητής του απαιτητή προσπαθούσε να υπερβεί τους περιορισμούς οι οποίοι δέσμευαν το ακίνητο υπό εκτίμηση με αναφορά σε συγκριτικά, γειτονικά ή μη, με σαφώς διαφορετικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά και προοπτική ανάπτυξης. 64 Ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής, στην περίπτωση υπό εξέταση με αυτή την απόφαση, εξήγησε πως ο λόγος για τον οποίο χρησιμοποίησε συγκριτικές πωλήσεις από την πολεοδομική ζώνη Η2 ήταν διότι ήταν πιο κοντά στα επίδικα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά και όπως ο ίδιος έκρινε αφορούσαν παρόμοια τοποθεσία. Η προσαρμογή η οποία έγινε από την πολεοδομική ζώνη Η2 με Η3 ήταν μόνο 10%, όπως την είχε εξηγήσει και στην κύρια εξέταση του. Όπως εξήγησε επειδή επρόκειτο για κοινότητα για να μπορούσε να αξιοποιηθεί ο συντελεστής της Η2 θα έπρεπε να οικοπεδοποιηθούν, να κτιστούν κτήρια έτσι ώστε να εξαντληθεί ο συντελεστής κάτι το οποίο θεωρούσε λίγο δύσκολο στη συγκεκριμένη περιοχή καθότι δεν υπήρχαν και πολλά οικόπεδα έτσι ώστε να ήταν τόσο μεγάλη η διαφορά για να μπορεί να υιοθετήσει ψηλότερο ποσοστό και ως εκ τούτου έκρινε το ελάχιστο. Πρόσθεσε δε πως επειδή επρόκειτο για απαλλοτρίωση οι οδηγίες που είχε ήταν πάντα να ενεργούν προς όφελος των επηρεαζόμενων. Εξήγησε δηλαδή πως εάν τα ακίνητα ήταν σε αναπτυγμένη περιοχή όπως σε μια πόλη, σίγουρα το ποσοστό θα ήταν μεγαλύτερο ακόμη και 30%. Διευκρίνισε δηλαδή πως η προσαρμογή έγινε αναλόγως της περιοχής. 65 Πραγματικά με τα όσα σχετικά εξήγησε ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής δεν είναι δυνατό να κριθεί πως η προσπάθεια του ήταν να λειτουργήσει εις βάρος του απαιτητή αλλά αντιθέτως γίνεται δεκτή ως πειστική η θέση του πως η προσαρμογή λόγω της διαφορετικότητας της πολεοδομικής ζώνης σε ποσοστό μόνο 10% ήταν προς όφελος του απαιτητή. Υπενθυμίζεται απλά πως όπως αναφέρεται και πιο πάνω η ποσοστιαία διαφορά σε σχέση με την οποία παρέχεται και η δυνατότητα ανάλογης προσαρμογής ήταν αυτή της αύξησης των σχετικών συντελεστών 50% ακριβώς από 60% σε 90% ενώ στην περίπτωση του συντελεστή κάλυψης αυξάνεται κατά 50% περίπου από 35% σε 50%. Συνεπώς, κάθε άλλο παρά είναι δυνατό να κριθεί πως μέλημα του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής εξαιτίας της διαφορετικότητας των πολεοδομικών ζωνών ήταν να προβεί σε προσαρμογή η οποία θα λειτουργούσε εις βάρος του απαιτητή οδηγώντας σε μία άδικη μείωση της αγοραίας αξίας των υπό εκτίμηση ακινήτων. 66 Γενικά αναφορικά με τη νομολογία σχετική με το θέμα επιλογής συγκριτικών πωλήσεων από διαφορετική πολεοδομική ζώνη, αυτό το οποίο παρατηρείται είναι πως οι περιπτώσεις οι οποίες εξετάζονται σε σχετικές αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου κάθε άλλο παρά είναι δυνατό να κριθούν παρόμοιες με την περίπτωση υπό εξέταση με αυτή την απόφαση έτσι ώστε το Δικαστήριο να αποκλείσει τις συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής από την πολεοδομική ζώνη Η2 ως ακατάλληλες αναφορικά με την εκτίμηση των επίδικων ακινήτων. 67 Όπως, παραδείγματος χάριν, στην περίπτωση της απόφασης Νικολάου Θεόδωρος κ. ά. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(2002)1 Α. Α. Δ. 1305 στην οποία το επίδικο ακίνητο βρισκόταν στη ζώνη Ζ με ανώτατο ποσοστό δόμησης 10% ενώ τα συγκριτικά του εκτιμητή των απαιτητών ευρίσκοντο σε άλλες πολεοδομικές ζώνες με πολύ ψηλότερο ποσοστό δόμησης. Αυτό το οποίο διατηρείται υπόψη από το Δικαστήριο είναι πως όντως οι πολεοδομικές ζώνες προδιαγράφουν τους όρους ανάπτυξης μίας περιοχής θέτοντας περιορισμούς κυρίως ως προς την οικοδομική ανάπτυξη ενός ακινήτου (Δημητριάδη ν. Υπουργικού Συμβουλίου

(1996)3 Α. Α. Δ. 85). 68 Παράλληλα όμως εάν η χρήση δύο διαφορετικών πολεοδομικών ζωνών είναι η ίδια όπως και στην περίπτωση υπό εξέταση, δηλαδή οικιστική και η διαφορά είναι αριθμητική αναφορικά με τους σχετικούς συντελεστές δόμησης και κάλυψης δεν διαπιστώνεται να μην παρέχεται η δυνατότητα προσαρμογής έτσι ώστε να παρέχεται και η δυνατότητα χρήσης συγκριτικών πωλήσεων από διαφορετική πολεοδομική ζώνη για σκοπούς ορθής αλλά και αντικειμενικής εκτίμησης και κατ΄ επέκταση σωστού καθορισμού της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης σε περίπτωση απαλλοτρίωσης ενός ακινήτου. 69 Συνεχίζοντας με την αξιολόγηση της μαρτυρίας ένα άλλο βασικό σημείο διαφοράς το οποίο προκύπτει ως προς την επιλογή των συγκριτικών πωλήσεων από τους δύο εκτιμητές είναι ότι ενώ όλες οι συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή του απαιτητή βρίσκονται εντός περιοχής νοτίως του δρόμου Πάφου-Πόλις Χρυσοχούς (στο εξής θα καλείται η «νότια περιοχή») οι συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής προέρχονται από περιοχή βορείως του ίδιου δρόμου (στο εξής θα καλείται η «βόρεια περιοχή»). Αξίζει να σημειωθεί πως και τα επίδικα ακίνητα επίσης βρίσκονται σε περιοχή βόρεια του δρόμου. 70 Διαπιστώνεται πως όντως υπάρχουν διαφορές μεταξύ των δύο περιοχών όπως υψομετρικές διαφορές με βασικότερη διαφορά όμως την ανάπτυξη η οποία παρατηρείται στη νότια περιοχή σε αντίθεση με τη βόρεια περιοχή. Επί αυτού του θέματος γίνεται δεκτή ως ορθή η θέση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής πως όντως ήταν καταλληλότερη η επιλογή συγκριτικών πωλήσεων από τη βόρεια περιοχή στην οποία ανήκουν τα επίδικα ακίνητα παρά από τη νότια περιοχή στην οποία εντοπίζονται όλες οι συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες επέλεξε ο εκτιμητής του απαιτητή. 71 Επίσης σχετικός παράγοντας ως προς την τοποθεσία των επίδικων ακινήτων είναι βεβαίως και η απόσταση τους από το χωριό Στρουμπί (στο εξής θα καλείται το «χωριό»), δηλαδή από την οικιστικά πιο ανεπτυγμένη περιοχή και η οποία συνδέεται με αυτά. Ακόμη και ο ίδιος ο εκτιμητής του απαιτητή τα τοποθετεί σε απόσταση περίπου 800 μέτρων δυτικά από το κέντρο του χωριού ενώ όλες οι συγκριτικές του πωλήσεις βρίσκονται αρκετά πιο κοντά στο χωριό με το τεμάχιο 583 μάλιστα να βρίσκεται εντελώς πλησίον των συνόρων του χωριού όπως αυτά φαίνονται στο κτηματικό σχέδιο το οποίο επισυνάπτεται στην έκθεση εκτίμησης του. Συγκεκριμένα ακόμη και σε ευθεία γραμμή από τη γωνία του τεμαχίου 583, η γωνία δηλαδή η οποία βρίσκεται σε μεγαλύτερη απόσταση από το χωριό, μέχρι και την πλησιέστερη προς το δρόμο γωνία του τεμαχίου 612 υπάρχει μία απόσταση περίπου 600 μέτρων, όπως αυτή είναι δυνατό να μετρηθεί επί του τεκμηρίου 14 ή και των κτηματικών σχεδίων τα οποία οι εκτιμητές επισυνάπτουν στις εκθέσεις εκτίμησης τους. 72 Αναδεικνύεται και από το δεδομένο αυτό της απόστασης η διαφορετικότητα μεταξύ των δύο περιοχών αν και βεβαίως αυτή κυρίως διαπιστώνεται από τις υψομετρικές διαφορές οι οποίες σαφώς απεικονίζονται επί του τεκμηρίου 14 και της ανάπτυξης αλλά και προοπτικής ανάπτυξης κατά τον ουσιώδη χρόνο όπως αυτή προκύπτει από τη μαρτυρία η οποία έχει παρουσιαστεί. Παραδείγματος χάριν, η υψομετρική διαφορά μεταξύ των επίδικων ακινήτων - με αυτά να είναι χαμηλότερα όλων των συγκριτικών του εκτιμητή του απαιτητή - και του τεμαχίου 583 κυμαίνεται από 20 έως και 40 μέτρα ενώ σε σχέση με τα τεμάχια 496 και 529 κυμαίνεται από περίπου 20 έως 25 μέτρα με λιγότερη διαφορά από το τεμάχιο 569 με περίπου 10 έως 20 μέτρα διαφορά. Βοηθητική μαρτυρία βεβαίως ως προς την οπτική αντίληψη της υψομετρικής διαφοράς είναι και το περιεχόμενο των φωτογραφιών οι οποίες κατατέθηκαν ως τεκμήρια. 73 Αναφορικά με την υψομετρική διαφορά των επίδικων ακινήτων σε σχέση με τα συγκριτικά ακίνητα του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής παρατηρείται απλά πως η υψομετρική διαφορά με το τεμάχιο 828 - και με αυτό να βρίσκεται σε ψηλότερο σημείο - κυμαίνεται από καθόλου έως και 20 μέτρα ενώ το τεμάχιο 153 δεν παρουσιάζει ιδιαίτερη υψομετρική διαφορά με μόνο το τεμάχιο 743 να παρουσιάζει χαμηλότερη υψομετρική διαφορά με τα επίδικα και να είναι χαμηλότερο από αυτά από 10 έως και 20 μέτρα. Ο εκτιμητής του απαιτητή αν και απέρριψε ουσιαστικά τη σημασία της υψομετρικής διαφοράς από τη θάλασσα ως σημαντικό στοιχείο εντούτοις όταν αναφερόταν στα συγκριτικά του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής έμμεσα έλαβε υπόψη του αυτό τον παράγοντα σχολιάζοντας πως αυτά είναι σε «μέσα στο λάκκο», δηλαδή σε κοιλάδα και πως δεν τα θέλει κανείς. Ουσιαστικά, αντιφατικά αναφέρθηκε σε αυτή την υψομετρική διαφορά ως μειονέκτημα δίχως δηλαδή παράλληλα να αποδεχόταν και την εφαρμογή του ίδιου αρνητικού παράγοντα σε σχέση με τα επίδικα ακίνητα τα οποία από υψομετρικής άποψης βρίσκονταν σε χαμηλότερο επίπεδο από όλα τα δικά του συγκριτικά. 74 Αξίζει απλά να σημειωθεί πως σε σχέση με την απόσταση των επίδικων ακινήτων από το χωριό, σε σύγκριση με το τεμάχιο 828, ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής αφαιρεί περίπου 15% ποσοστό το οποίο δεν διαπιστώνεται να είναι είτε υπερβολικό είτε άδικο καθώς αυτό, με τις ίδιες παραμέτρους οι οποίες αναφέρονται πιο πάνω και με τα ίδια δεδομένα υπόψη του Δικαστηρίου, βρίσκεται σε απόσταση περίπου 160 μέτρων από το τεμάχιο

1. 75 Αναφορικά με τις συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες έχουν επιλεγεί από τους δύο εκτιμητές, αρχίζοντας από τις συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή του απαιτητή, διαπιστώνονται τα ακόλουθα. 76 Παρά και το γεγονός ότι το τεμάχιο 583 βρίσκεται στην ίδια πολεοδομική ζώνη με τα επίδικα ακίνητα η επιλογή της συγκριτικής πώλησης του από τον εκτιμητή του απαιτητή δεν διαπιστώνεται να ήταν ενδεδειγμένη. Κατ΄ αρχάς το εμβαδόν του συγκεκριμένου τεμαχίου είναι αρκετά μεγαλύτερο από τα επίδικα ακίνητα. Η διαφορά του στην περίπτωση του τεμαχίου 613 είναι περίπου 3 ½ φορές το μέγεθος του επίδικου ακινήτου ενώ στην περίπτωση του τεμαχίου 612 είναι περισσότερη από 6 ½ φορές μεγαλύτερη. Ακόμη και να θεωρηθεί ότι τα επίδικα ακίνητα κατέχονται ενιαία από τον ίδιο ιδιοκτήτη η διαφορά είναι περίπου διπλάσια. 77 Σε αυτό το σημείο της απόφασης διευκρινίζεται απλά πως αυτή είναι και η προσέγγιση του Δικαστηρίου επί του θέματος, δηλαδή η ενιαία αντιμετώπιση των επίδικων ακινήτων έχοντας υπόψη και την από κοινού ιδιοκτησία τους από τον απαιτητή. 78 Ομολογουμένως οι δύο εκτιμητές δεν θεώρησαν τον παράγοντα της έκτασης είτε των επίδικων είτε των συγκριτικών ακινήτων ως ιδιαίτερα σημαντικό. Όμως λαμβάνοντας υπόψη και την οικοδομική ανάπτυξη εντός του τεμαχίου 583 δεν είναι δυνατό να αγνοηθεί πως δίχως αυτή την ίδια την έκταση του δεν θα ήταν εφικτή η ανέγερση του αριθμού και του μεγέθους των κτηρίων τα οποία παρατηρούνται εντός του τεμαχίου αυτού. Η προσαρμογή από τον εκτιμητή του απαιτητή της αξίας πώλησης του συγκεκριμένου τεμαχίου κατά 10% μόνο και λαμβάνοντας υπόψη ως μοναδικό σχετικό παράγοντα προσαρμογής της αγοραίας αξίας αυτό της τοποθεσίας δεν πείθει καθόλου το Δικαστήριο ως ορθή. 79 Μάλιστα ούτε η ίδια η επιλογή της συγκεκριμένης συγκριτικής πώλησης κρίνεται ως κατάλληλη προς εξεύρεση της αγοραίας αξίας των επίδικων ακινήτων κατά τον ουσιώδη χρόνο. Η αναφορά δε του εκτιμητή του απαιτητή απλά ως προς το ότι προσφέρει ωραία θέα προς τη γύρω περιοχή θα μπορούσε να θεωρηθεί και ως υποτιμητική της προνομιούχας πραγματικά τοποθεσίας του συγκεκριμένου τεμαχίου σε ένα από τα ψηλότερα σημεία της νότιας περιοχής με διαφορά από 20 έως 40 μέτρα με τα επίδικα ακίνητα και προφανώς θέα προς όλες τις κατευθύνσεις σε αντίθεση με τα επίδικα τα οποία όντως, όπως αναγνωρίζεται από το Δικαστήριο, έχουν θέα αλλά προς μία κατεύθυνση μόνο δηλαδή προς το βουνό καθώς προς την άλλη κατεύθυνση το έδαφος ανηφορίζει προς τη νότια περιοχή. Διαπιστώνεται ουσιαστικά πως αυτή η συγκριτική πώληση δεν θα πρέπει να ληφθεί καθόλου υπόψη από το Δικαστήριο προς εξεύρεση της αγοραίας αξίας των επίδικων ακινήτων. 80 Αναφορικά με το τεμάχιο 569 οι προσαρμογές οι οποίες γίνονται από τον εκτιμητή του απαιτητή με εξαίρεση τη χρονική προσαρμογή μείωσης κατά ποσοστό 10% ανά έτος, δηλαδή λόγω τοποθεσίας (+20%) και πρόσβασης (+25%), δηλαδή συνολικά 45%, πραγματικά κρίνονται υπερβολικές, τόσο ξεχωριστά όσο και στο σύνολο τους, έτσι ώστε να καθιστούν καν συγκρίσιμη τη συγκεκριμένη πώληση. 81 Μάλιστα κατά την αντεξέταση του ως μέρος της εξήγησης γιατί δεν επέλεξε το τεμάχιο 828 ως συγκριτική πώληση ανέφερε πως θα έπρεπε να χρησιμοποιήσει ψηλό συντελεστή αύξησης, αναφέροντας ποσοστά από 30% έως και 50% και προσθέτοντας πως αυτό θα ήταν πολύ υποκειμενικό. Ούτε και εξηγεί με ικανοποιητικό τρόπο την επιλογή αυτών των ποσοστών ο εκτιμητής του απαιτητή. 82 Διατηρώντας υπόψη όμως το εμβαδόν του τεμαχίου 569, το οποίο είναι παρόμοιο με το ενιαίο εμβαδόν των επίδικων ακινήτων, παρά και το γεγονός ότι και αυτό βρίσκεται στη νότια περιοχή, το Δικαστήριο θεωρεί πως θα μπορούσε να ληφθεί υπόψη το τίμημα πώλησης του, με ανάλογες όμως προσαρμογές, προς καθοδήγηση αναφορικά με την αγοραία αξία των επίδικων ακινήτων. 83 Όμως η προσαρμογή σε σχέση με τα επίδικα ακίνητα λόγω τοποθεσίας του τεμαχίου 569 στη νότια περιοχή και πιο κοντά στο χωριό θα μπορούσε να γίνει μόνο με μείωση και όχι με αύξηση της αξίας τους με ποσοστό ψηλότερο από 15%. Όπως το ποσοστό το οποίο χρησιμοποιήθηκε από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής σε σχέση με τις δικές του συγκριτικές πωλήσεις στη βόρεια περιοχή λόγω της μικρότερης απόστασης από το χωριό, ενώ λόγω της πλεονεκτικότερης φύσης της νότιας περιοχής θα μπορούσε να προστεθεί επιπρόσθετο ποσοστό μείωσης κατά τουλάχιστον 10%. 84 Επιπλέον, το γεγονός της ανυπαρξίας πρόσβασης επίσης συνηγορεί εναντίον της χρήσης του ως συγκριτικό σε σχέση με τα επίδικα ακίνητα δίχως παράλληλα να προέβαινε ο εκτιμητής του απαιτητή σε ανάλογη προσαρμογή, δηλαδή με ένα ποσοστό μεταξύ 15% έως και 20%. Ακολουθώντας και την τακτική του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής επιλογής του ψηλότερου ποσοστού σε περιπτώσεις όπου παρέχεται η ευχέρεια εφαρμογής μεταξύ δύο ποσοστών θα μπορούσε να ληφθεί υπόψη μία αύξηση κατά 20%. 85 Πραγματικά, διατηρώντας υπόψη αυτούς τους παράγοντες, αν και το συγκεκριμένο συγκριτικό θα μπορούσε να κριθεί ως κατάλληλο προς εξεύρεση της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για τα επίδικα ακίνητα αυτό θα μπορούσε να γίνει μόνο με τις ανάλογες προαναφερόμενες προσαρμογές έτσι ώστε ως αποτέλεσμα να προέκυπτε μία αξία ανά τετραγωνικό μέτρο της τάξης των €44,42 (δηλαδή, €49,36 - 25%= €37,02 + 20% = €44,42 ανά τετραγωνικό μέτρο). 86 Αυτό αποτελεί και το πρώτο τίμημα πώλησης το οποίο εν τέλει λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο προς εξεύρεση της αγοραίας αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο των επίδικων ακινήτων κατά τον ουσιώδη χρόνο της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. 87 Αναφορικά με το τεμάχιο 496 ασφαλώς δεν είναι δυνατό να αγνοηθεί το εμβαδόν του, δηλαδή 4.014 τετραγωνικά μέτρα, το οποίο από μόνο του έχει αρκετή διαφορά ακόμη και με το συνολικό εμβαδόν των επίδικων ακινήτων, δηλαδή 2.594 τετραγωνικά μέτρα (1.710 συν 884 τετραγωνικά μέτρα), έστω βεβαίως και εάν η εκτίμηση του εκτιμητή του απαιτητή παραγνώρισε αυτό τον παράγοντα καθώς η εκτίμηση του, ανεξαρτήτως και της συνένωσης των δύο παραπομπών, έγινε έχοντας υπόψη στην κάθε περίπτωση το ατομικό εμβαδόν του κάθε επίδικου ακινήτου. 88 Διευκρινίζεται όμως και πάλι πως το Δικαστήριο, παρά και το γεγονός αυτό, έχοντας υπόψη την από κοινού ιδιοκτησία του απαιτητή και των δύο επίδικων ακινήτων, κατά την προσπάθεια εξεύρεσης δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση τους αντιμετωπίζει το θέμα της έκτασης τους ως ένα ενιαίο εμβαδόν. Παραμένει βεβαίως αρκετή η διαφορά καθώς το τεμάχιο 496 όχι μόνο έχει κατά περίπου 55% περισσότερο εμβαδόν από το ενιαίο εμβαδόν των επίδικων ακινήτων όπως επίσης ότι αυτή η διαφορά μαζί και με την πρόσβαση του όχι απλώς σε δημόσιο εγγεγραμμένο δρόμο αλλά κατά αρκετό μήκος της μίας πλευράς με δημόσιο δρόμο προφανώς προσέφερε κατά τον ουσιώδη χρόνο την προοπτική ανάπτυξης του με την αποδεδειγμένη εν τέλει δυνατότητα ανάπτυξης του με την οικοπεδοποίηση του σε έξι οικόπεδα. Λαμβάνοντας υπόψη επίσης τόσο το δεδομένο ότι το τεμάχιο αυτό επίσης ανήκει στη νότια περιοχή αλλά και την υψομετρική του διαφορά με τα επίδικα ακίνητα πραγματικά δεν είναι δυνατό να γίνει δεκτή η επιλογή του εκτιμητή του απαιτητή αυτής της συγκριτικής πώλησης ως κατάλληλης σε σχέση με την εξεύρεση της αγοραίας αξίας των επίδικων ακινήτων. 89 Τέλος, σε σχέση με το τεμάχιο 629 λαμβάνοντας υπόψη την αναγκαία χρονική προσαρμογή η οποία είναι από κοινού αποδεκτή από τους εκτιμητές και η οποία, εξαιτίας αυτής της αποδοχής και ελλείψει οποιασδήποτε άλλης μαρτυρίας επί του θέματος, επίσης γίνεται δεκτή και από το Δικαστήριο, παράλληλα δεν είναι δυνατό επίσης να μην ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι και αυτό το τεμάχιο ανήκει στη νότια περιοχή αν και σε μεγαλύτερη απόσταση από το χωριό (περίπου 350 μέτρα από το τεμάχιο 583 και περίπου 200 μέτρα από το 569). 90 Συνεπώς, έστω και να μην κρίνεται ορθή για σκοπούς σύγκρισης η αφαίρεση από το τίμημα πώλησης του προς εξεύρεση της αγοραίας αξίας των επίδικων ακινήτων εξαιτίας της κοντινότερης απόστασης στο χωριό εντούτοις αυτό δεν ισχύει σε σχέση και με το γεγονός ότι και αυτό το τεμάχιο, με πρόσβαση και σε δημόσιο εγγεγραμμένο δρόμο, ανήκει στη νότια περιοχή με αρκετή υψομετρική διαφορά με τα επίδικα ακίνητα από 20 έως και 30 μέτρα. Επομένως, υπό τις περιστάσεις μία μείωση της τάξης ποσοστού 20% από το τίμημα πώλησης του κρίνεται ορθότερη προς εξεύρεση της αγοραίας αξίας των επίδικων ακινήτων κατά τον ουσιώδη για την απαλλοτρίωση χρόνο. Αυτό θα οδηγούσε σε καθορισμό αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο ίση με €56,26 (€70,32 - 20% = €56,26). Αυτό αποτελεί το δεύτερο τίμημα πώλησης το οποίο εν τέλει λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο για τον ίδιο σκοπό όπως αναφέρεται και πιο πάνω (βλ. σχετικά την παράγραφο 86 αυτής της απόφασης). 91 Αναφορικά με τις συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες έχουν επιλεγεί από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής, διαπιστώνονται τα ακόλουθα. 92 Κατ΄ αρχάς, ορισμένες γενικές παρατηρήσεις αναφορικά με τη μαρτυρία η οποία προσφέρθηκε από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής. 93 Το Δικαστήριο αποδέχεται ως ορθή τη διαφοροποίηση η οποία προτάθηκε από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής μεταξύ της βόρειας και νότιας περιοχής βάσει αμφότερων των κριτηρίων επί της οποίας αυτή βασίστηκε, δηλαδή πρώτο, σε σχέση με την ανάπτυξη υπό την έννοια της προοπτικής ανάπτυξης στη νότια περιοχή κατά τον ουσιώδη χρόνο, όπως αυτή αναδείχτηκε και από τη μαρτυρία η οποία παρουσιάστηκε επί του προκειμένου, ως επίσης, δεύτερο, της υψομετρικής διαφοράς μεταξύ των δύο περιοχών. 94 Επιπλέον, δεκτή επίσης ως ορθή γίνεται η γενικότερη θέση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής ως προς τη σημασία της εγγύτητας ενός τεμαχίου στο χωριό ως θετικός παράγοντας σε σχέση με την εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου. 95 Διευκρινίζεται επίσης πως σύμφωνα και με τη μαρτυρία η οποία παρουσιάστηκε ως προς τις διαθέσιμες συγκριτικές πωλήσεις δεν διαπιστώνεται ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής σκοπίμως να επέλεξε τέτοια συγκριτικά στοιχεία έτσι ώστε να μειώσει την αγοραία αξία των επίδικων ακινήτων κατά τον ουσιώδη χρόνο. 96 Τέλος, βεβαίως, όπως και επεξηγείται πιο πάνω το Δικαστήριο αποδέχεται ως ορθή τη χρήση συγκριτικών πωλήσεων τα οποία ανήκουν επίσης σε οικιστική πολεοδομική ζώνη παρά και τη διαφορά στους συντελεστές δόμησης και κάλυψης με τα επίδικα ακίνητα, βάσει και της οποίας βεβαίως θεμιτά ο ίδιος ο εκτιμητής οδηγήθηκε σε ανάλογη προσαρμογή της αγοραίας αξίας των επίδικων ακινήτων. 97 Αναφορικά με το τεμάχιο 828 υπενθυμίζεται πως αυτό ανήκει στην ίδια πολεοδομική ζώνη Η3 όπως και τα επίδικα ακίνητα. Παρά και την αναφορά του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής πως αυτό έχει παρόμοια φυσικά και τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά με τα επίδικα ακίνητα με μόνη διαφορά αυτή της θέσης, λόγω του ότι βρίσκεται πιο κοντά στο χωριό και την ύπαρξη υπηρεσιών όπως ρεύμα και νερό, διατηρώντας υπόψη το μεγαλύτερο εμβαδόν του αλλά και το τεκμήριο 15 (Γνωστοποίηση Χορηγήσεως Πολεοδομικής Άδειας) ως προς τη δυνατότητα αξιοποίησης και οικιστικής ανάπτυξης του συγκεκριμένου τεμαχίου η αφαίρεση μόνο ποσοστού 15% από την αξία του θα μπορούσε να θεωρηθεί όχι μόνο ως η ελάχιστη υπό τις περιστάσεις αλλά ακόμη και ως μείωση η οποία παραγνωρίζει τις δυνατότητες ανάπτυξης του συγκεκριμένου τεμαχίου σε αντίθεση με τα επίδικα ακίνητα αναφορικά με τα οποία δεν ισχύουν οι ίδιοι παράγοντες. 98 Διατηρώντας υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία η οποία παρουσιάστηκε σε σχέση με το τεμάχιο 828 το Δικαστήριο δεν διαπιστώνει πως αυτό υστερεί σε αξία σε σχέση με τα επίδικα ακίνητα ενώ γίνεται δεκτή ως ορθή και δίκαιη η προσαρμογή της αξίας του τιμήματος πώλησης του από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής. Αυτό αποτελεί το τρίτο τίμημα πώλησης το οποίο εν τέλει λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο, δηλαδή, £25,00 ή €42,71 (έχοντας υπόψη πως 1 ευρώ αξίζει 0,585274 κυπριακές λίρες με μετατροπή από κυπριακές λίρες σε ευρώ βάσει της πράξης 25 διά 0,585274 ίσον 42,71) ανά τετραγωνικό μέτρο. 99 Αναφορικά με τα τεμάχια 153 και 743 διευκρινίστηκε από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής πως αν και αυτά εμπίπτουν στην πολεοδομική ζώνη Η2 με ψηλότερο συντελεστή δόμησης και κάλυψης εντούτοις μειονεκτούν λόγω της πρόσβασης προς αυτά εφόσον εφάπτονται σε εγγεγραμμένο μονοπάτι και όχι σε δημόσιο δρόμο. 100 Βεβαίως, επί του θέματος της πρόσβασης, πέραν ουσιαστικά και της σχετικής αποδοχής και από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής ως προς την ύπαρξη πρόσβασης σε σχέση με αμφότερα τα επίδικα ακίνητα, υπενθυμίζεται απλά, όπως και ο εκτιμητής του απαιτητή αναφέρει σχετικά στην έκθεση εκτίμησης του για το τεμάχιο 613, το συγκεκριμένο τεμάχιο εφάπτεται δημόσιου εγγεγραμμένου μονοπατιού αλλά κατέχεται μαζί με το τεμάχιο 612 το οποίο εφάπτεται σε δημόσιο εγγεγραμμένο δρόμο. Επισημαίνεται και πάλι πως έχοντας υπόψη την κοινή από τον απαιτητή ιδιοκτησία των επίδικων ακίνητων και επί αυτού του θέματος το Δικαστήριο προσεγγίζει το θέμα καθορισμού της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για αυτά αντιμετωπίζοντας τα δύο αυτά τεμάχια ως μία ενιαία κατεχόμενη έκταση από τον ίδιο ιδιοκτήτη. 101 Αναφορικά με αυτή την απουσία πρόσβασης σε σχέση με τα τεμάχια 153 και 743 ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής προβαίνει σε μία αύξηση αξίας των επιδίκων ακινήτων σε ποσοστό 15% η οποία παρά το ότι δεν κρίνεται ως άδικη εντούτοις παραγνωρίζει τη σημασία του ενδεχόμενου ανάπτυξης εντός της οικιστικής ζώνης στην οποία αμφότερα τα τεμάχια ανήκουν παρά και τον ψηλότερο συντελεστή δόμησης και κάλυψης. 102 Θεωρείται από το Δικαστήριο πως, όπως και στην περίπτωση του τεμαχίου 569 δικαιότερη προσαρμογή σε σχέση με την απουσία πρόσβασης θα ήταν ποσοστό 20% αντί 15%. Αποδίδοντας μεν ανάλογη αλλά όχι επαρκή σημασία στον παράγοντα απουσίας πρόσβασης ενώ παράλληλα αποδίδοντας ποσοστό μείωσης της αξίας των επίδικων ακινήτων εξαιτίας της πλεονεκτικής θέσης των συγκριτικών αυτών κοντά στο χωριό και διάθεση υπηρεσιών όπως ρεύμα και νερό (με ποσοστό 15%) αλλά και του ψηλότερου συντελεστή δόμησης και κάλυψης (με ποσοστό 10%) θεωρείται από το Δικαστήριο ως ιδιαίτερης σημασίας η απουσία πρόσβασης έτσι ουσιαστικά να κρίνεται πως θα πρέπει να μειωθεί η προσαρμογή η οποία γίνεται αναφορικά με το προαναφερόμενο πλεονέκτημα των συγκεκριμένων συγκριτικών πωλήσεων σε σχέση με τη θέση τους πιο κοντά στο χωριό τουλάχιστον κατά 5% ενώ το Δικαστήριο συμφωνεί με το ποσοστό 10% λόγω του ψηλότερου συντελεστή τόσο δόμησης όσο και κάλυψης. 103 Ουσιαστικά το Δικαστήριο θεωρεί ως ορθότερη προσέγγιση την εξισορρόπηση των παραγόντων στους οποίους αναφέρθηκε ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής στον υπολογισμό των τιμημάτων πώλησης αυτών έτσι ώστε να εξουδετερώνεται η οποιαδήποτε αυξομείωση και να λαμβάνονται υπόψη τα ίδια τα τιμήματα πώλησης ως έχουν. Συνεπώς, αυτά αποτελούν το τέταρτο και πέμπτο τίμημα πώλησης το οποίο εν τέλει λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο (δηλαδή, £28,11 ή €48,02 και £25,31 ή €43,24 ανά τετραγωνικό μέτρο). 104 Αξίζει να σημειωθεί πως παρά και την απουσία οποιασδήποτε ξεχωριστής αναφοράς εντός αυτής της απόφασης σε συγκεκριμένη φωτογραφία όχι μόνο αναγνωρίζεται πως κατατέθηκαν ως τεκμήρια διάφορες φωτογραφίες τόσο των επίδικων ακινήτων όσο και των συγκριτικών αλλά επιπλέον διευκρινίζεται πως το περιεχόμενο αυτών ασφαλώς και συνέτεινε στο να βοηθήσει το Δικαστήριο στην απόκτηση μίας καλύτερης αντίληψης τόσο της φύσης της περιοχής όπου βρίσκονται αυτά τα τεμάχια όσο και της μορφολογίας του εδάφους, ιδιαίτερα δε, σε συνδυασμό και με το τεκμήριο 14, σε σχέση με τις υψομετρικές διαφορές μεταξύ της βόρειας και της νότιας περιοχής. 105 Επιπλέον, διευκρινίζεται πως παρά και το γεγονός ότι αμφότεροι οι εκτιμητές δεν απέδωσαν οποιαδήποτε ιδιαίτερη σημασία στο εμβαδόν είτε των επίδικων ακινήτων είτε των ακινήτων τα οποία χρησιμοποιήθηκαν ως συγκριτικά, το Δικαστήριο θεωρεί πως και αυτό το χαρακτηριστικό ανήκει στην κατηγορία των φυσικών χαρακτηριστικών ενός ακινήτου. Χαρακτηριστικό μάλιστα το οποίο δεν αποκλείεται να διαδραματίζει και καθοριστικό ρόλο ως προς την οικιστική αξιοποίηση ή ουσιαστικά δυνατότητα ανάπτυξης ενός ακινήτου. Όπως, παραδείγματος χάριν, σε σχέση με το τεμάχιο 583 ή το τεμάχιο
2. 106 Υπενθυμίζεται και πάλι πως σύμφωνα με το άρθρο 10 (α) του σχετικού Νόμου το ύψος της αποζημίωσης σε περιπτώσεις απαλλοτρίωσης ισούται με το ποσό το οποίο η ιδιοκτησία θα απέφερε εάν πωλείτο στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης και πως σε περίπτωση εκδίκασης ειδοποίησης παραπομπής οφείλει το Δικαστήριο να εξετάσει και αξιολογήσει τη μαρτυρία η οποία παρουσιάζεται καταλήγοντας στα δικά του ευρήματα βάσει και επαρκούς αιτιολογίας η οποία αποτελεί απαραίτητο πυλώνα του τελικού του συμπεράσματος ως προς την αγοραία αξία της γης βάσει και του κριτηρίου το οποίο τίθεται από το άρθρο 10 (α) (βλ. σχετικά γενικά την απόφαση Κυπριακής Δημοκρατίας ν. The Vegetable Producers and Exporters Ltd.

(2000)1B Α. Α. Δ. 1436 στην οποία διατάχθηκε επανεκδίκαση εξαιτίας της έλλειψης επαρκούς αιτιολογίας). Η. Συμπέρασμα 107 Διατηρώντας υπόψη τα όσα αναφέρονται πιο πάνω το Δικαστήριο καταλήγει σε συμπέρασμα πως η δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για τα επίδικα ακίνητα είναι αυτή των €47,00 ανά τετραγωνικό μέτρο. Συνοπτικά υπενθυμίζονται απλά τα ποσά τα οποία λαμβάνονται υπόψη από το Δικαστήριο έτσι ώστε να καταλήξει σε αυτό το συμπέρασμα. Η σχετική αριθμητική πράξη είναι η ακόλουθη - (€44,42+€56,26+€42,71+€48,02+ €43,24)= €234,65 ¸ 5 = €46,93 - ενώ το τελικό ποσό στρογγυλεύεται στο ποσό των €47,00 ανά τετραγωνικό μέτρο. 108 Υπενθυμίζεται απλά πως - αν και για διαφορετικούς λόγους - αμφότεροι οι εκτιμητές συμφωνούν για την ύπαρξη ποσοστού επιζήμιας επίδρασης ύψους 90% στην εναπομένουσα έκταση των 62 τετραγωνικών μέτρων του τεμαχίου

1. Η επιζήμια επίδραση αυτή γίνεται δεκτή και από το Δικαστήριο και κατ΄ επέκταση λαμβάνεται υπόψη κατά τον υπολογισμό της αποζημίωσης σε σχέση με την απαλλοτρίωση αυτού του τεμαχίου. 109 Αναφορικά με την αξίωση «εξόδων αντικατάστασης» ή «μεταβιβαστικά» το Δικαστήριο πέραν του δεδομένου πως δεν υπάρχει οποιαδήποτε είτε νομοθετική είτε ακόμη και νομολογιακή βάση επί της οποίας να δικαιολογείται η επιδίκαση τέτοιου ποσού δεν έχει πεισθεί, σε σχέση και με τα δεδομένα των συνεκδικαζομένων παραπομπών, ως προς τη βασιμότητα της λογικής επί της οποίας ο εκτιμητής του απαιτητή δικαιολόγησε την επιδίκαση αυτού του ποσού. Συνεπώς, δεν επιδικάζονται τέτοια έξοδα υπέρ του απαιτητή. 110 Αναφορικά με τα έξοδα του εκτιμητή του απαιτητή υπενθυμίζεται πως τα ποσά τα οποία περιγράφονται ως εκτιμητικά δικαιώματα εντός των εκθέσεων εκτίμησης του είναι συγκεκριμένα και έχουν καθοριστεί από τον ίδιο, δηλαδή το ποσό των €1.000,00 πλέον Φ. Π. Α. για ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης στην περίπτωση του τεμαχίου 612 και του ποσού των €1.200,00 πλέον Φ. Π. Α. για ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης στην περίπτωση του τεμαχίου
2. Εντούτοις κατά την προφορική του κατάθεση, δίχως να επεξηγεί με οποιοδήποτε τρόπο τη συγκεκριμένη διαφοροποίηση, πέραν από μία αναφορά σε δύο επιτόπιες επισκέψεις προφανώς μεταγενέστερες της αρχικής για την ετοιμασία της κάθε έκθεσης εκτίμησης, ανέφερε πως τα έξοδα του ήταν €2.000,00 ως «μίνιμουμ» ποσό για την κάθε έκθεση εκτίμησης, διπλασιάζοντας δηλαδή τα έξοδα στην περίπτωση του τεμαχίου 612 και προσθέτοντας €800,00 στην περίπτωση του τεμαχίου 613, συν τα έξοδα του για όσες φορές ήλθε Δικαστήριο. Συνολικά δηλαδή προσθέτοντας και για τις δύο εκτιμήσεις ένα ελάχιστο ποσό ύψους €1.800,
3. Αναφέρθηκε επίσης στην ύπαρξη συμφωνίας του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας και του Συνδέσμου Εκτιμητών. Τα όσα ανέφερε ο εκτιμητής του απαιτητή σε σχέση με το ύψος των εξόδων του δεν αμφισβητήθηκαν καθόλου κατά την αντεξέταση του έτσι ώστε να του δοθεί η ευκαιρία να προσθέσει οποιεσδήποτε διευκρινίσεις οι οποίες και να δικαιολογούν την προαναφερόμενη διαφοροποίηση. Ούτε και στην τελική του αγόρευση ανέφερε ο ευπαίδευτος συνήγορος της αποζημιούσας αρχής οτιδήποτε προς αμφισβήτηση του συνολικού ποσού των εξόδων τα οποία διεκδικούσε ο εκτιμητής του απαιτητή ή συγκεκριμένα αναφορικά με την προαναφερόμενη διαφοροποίηση. Συνεπώς, πραγματικά δεν διαπιστώνεται να υπάρχει οποιοσδήποτε λόγος έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην επιδικάσει στο σύνολο τους τα εκτιμητικά έξοδα του εκτιμητή του απαιτητή όπως αυτά έχουν ζητηθεί από τον ίδιο. 111 Συνεπώς εκδίδεται διάταγμα αποσυνένωσης των παραπομπών 482/08 και 483/08 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου και στη συνέχεια εκδίδονται οι ακόλουθες δύο αποφάσεις. 112 Στην παραπομπή 482/08 εκδίδεται απόφαση υπέρ του απαιτητή και εις βάρος της αποζημιούσας αρχής για το ποσό των €80.370,00, δηλαδή, 1.710 τετραγωνικά μέτρα επί €47,00 ανά τετραγωνικό μέτρο, πλέον τόκο 9% ετησίως από 1/9/2006 μέχρι και την 16/5/2014 και σύμφωνα με τον περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως (Τροποποιητικό) Νόμου του 2014, Ν. 61(Ι)/2014, τόκο 3% ετησίως από 16/5/2014 μέχρι εξοφλήσεως. 113 Επιδικάζονται επίσης και εκτιμητικά έξοδα ύψους €2.000,00 πλέον Φ. Π. Α. συν επίσης τα έξοδα του εκτιμητή για την οποιαδήποτε παρουσία του στο Δικαστήριο σε σχέση με την παραπομπή όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή βάσει και της συμφωνίας η οποία υπάρχει μεταξύ του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας και του Συνδέσμου Εκτιμητών. 114 Επιπλέον, επιδικάζονται υπέρ του απαιτητή και εις βάρος της αποζημιούσας αρχής τα δικηγορικά έξοδα της δικηγόρου του απαιτητή όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο πλέον Φ. Π. Α. και νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της ειδοποίησης παραπομπής στις 25/7/2008, δηλαδή 8% ετησίως μέχρι και τις 15/10/2008 και στη συνέχεια 5,5% ετησίως από τις 15/10/2008 ή αναλόγως στη συνέχεια σύμφωνα με διάταγμα αναθεώρησης εκδιδόμενο από τον Υπουργό Οικονομικών, όπως, στις περιπτώσεις του περί του Καθορισμού του Δικαστικού Επιτοκίου του 2014 (4%), του περί του Καθορισμού του Δικαστικού Επιτοκίου του 2015 (4%) και του περί του Καθορισμού του Δικαστικού Επιτοκίου του 2016 (3,5%), μέχρι εξοφλήσεως, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. 115 Στην παραπομπή 483/08 εκδίδεται απόφαση υπέρ του απαιτητή και εις βάρος της αποζημιούσας αρχής για το ποσό των €41.256,60, δηλαδή, 822 τετραγωνικά μέτρα επί €47,00 ανά τετραγωνικό μέτρο, ίσον με €38.634,00 συν επιζήμια επίδραση 90% επί 62 τετραγωνικών μέτρων, δηλαδή το ποσό των €2.622,60 (€2.914,00 πλην 10% ίσον €2.622,60) πλέον τόκο 9% ετησίως από 1/9/2006 μέχρι και την 16/5/2014 και σύμφωνα με τον περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως (Τροποποιητικό) Νόμου του 2014, Ν. 61(Ι)/2014, τόκο 3% ετησίως από 16/5/2014 μέχρι εξοφλήσεως. 116 Επιδικάζονται επίσης και εκτιμητικά έξοδα ύψους €2.000,00 πλέον Φ. Π. Α. συν τα έξοδα του εκτιμητή για την οποιαδήποτε παρουσία του στο Δικαστήριο σε σχέση με την παραπομπή όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή βάσει και της συμφωνίας η οποία υπάρχει μεταξύ του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας και του Συνδέσμου Εκτιμητών. 117 Επιπλέον επιδικάζονται υπέρ του απαιτητή και εις βάρος της αποζημιούσας αρχής τα δικηγορικά έξοδα της δικηγόρου του απαιτητή όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο πλέον Φ. Π. Α. και νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της ειδοποίησης παραπομπής στις 25/7/2008, δηλαδή 8% ετησίως μέχρι και τις 15/10/2008 και στη συνέχεια 5,5% ετησίως από τις 15/10/2008 ή αναλόγως στη συνέχεια σύμφωνα με διάταγμα αναθεώρησης εκδιδόμενο από τον Υπουργό Οικονομικών, όπως, στις περιπτώσεις του περί του Καθορισμού του Δικαστικού Επιτοκίου του 2014 (4%), του περί του Καθορισμού του Δικαστικού Επιτοκίου του 2015 (4%) και του περί του Καθορισμού του Δικαστικού Επιτοκίου του 2016 (3,5%), μέχρι εξοφλήσεως, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. 118 Τέλος, θεωρώ πως θα ήταν παράλειψη μου να μην εκφράσω τη λύπη μου ως προς την καθυστέρηση σε σχέση με την έκδοση αυτής της απόφασης και η οποία βεβαίως δεν οφείλεται στο χειρισμό της ακροαματικής διαδικασίας από τους ευπαίδευτους δικηγόρους των διαδίκων αλλά κυρίως στο φόρτο εργασίας του Δικαστηρίου επί καθημερινής βάσης και στον αριθμό και άλλων επιφυλαγμένων αποφάσεων με ανάλογη χρονική προτεραιότητα ως προς την έκδοση τους είτε συνήθως έχοντας ως βασικό κριτήριο την ημερομηνία επιφύλαξης τους είτε διαφορετικά σε ορισμένες εξαιρετικές περιπτώσεις εξαιτίας της επείγουσας φύσης της διαδικασίας βάσει της οποίας αυτές προέκυψαν και των οποίων επιφυλαγμένων αποφάσεων είτε η έκδοση εξακολουθεί να εκκρεμεί είτε έχει κατ΄ εξαίρεση προηγηθεί της έκδοσης αυτής της απόφασης παρά και τη μεταγενέστερη ημερομηνία επιφύλαξης των. ___________________________ Μάνθος Α. Ματθαίου Α. Ε. Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής Subject :- Civil/Final Αναφορά :- Απαλλοτρίωση - Συνενωμένη Παραπομπή - Αποζημίωση [1] O τονισμός των γραμμάτων, ως επίσης και η οποιαδήποτε υπογράμμιση ή άλλη μορφοποίηση του κειμένου εντός αυτής της απόφασης, γίνεται σε κάθε περίπτωση από το Δικαστήριο ενώ τα οποιαδήποτε αποσπάσματα από τη νομολογία παρατίθενται με κυρτά γράμματα (italics).