ALPHA PANARETI PUBLIC LTD ν. ANN DALY, Αρ. Aγωγής: 31/10, 24/10/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2017:A182 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Δ. Σωκράτους, Π.Ε.Δ. Αρ. Aγωγής: 31/10 Μεταξύ: ALPHA PANARETI PUBLIC LTD από την Πάφο Ενάγουσας και ANN DALY από το Ηνωμένο Βασίλειο Εναγόμενης ---------------------------- Ημερομηνία: 24.10.2017 Για την Ενάγουσα: κα Στ. Φλωράκη για Χλωρακιώτης και Φλωράκη και για Τάσος Παπαδόπουλος & Σια ΔΕΠΕ Για την Εναγόμενη : κ. Μ. Κυριακίδης για Αιμιλιανίδης και Κατσαρός ΔΕΠΕ Α Π Ο Φ Α Σ Η Η Ενάγουσα είναι εταιρεία η οποία δραστηριοποιείται στον τομέα ανάπτυξης γης. Στα πλαίσια αυτής της δραστηριότητας της επρόκειτο να ανεγείρει σε ιδιόκτητα τεμάχια της, τα οποία βρίσκονται στη Γεροσκήπου της επαρχίας Πάφου, συγκρότημα κατοικιών και/ή μεζονέτων και/ή διαμερισμάτων με την ονομασία "Arcadia Gardens". Η Εναγόμενη φέρεται να αγόρασε τρία διαμερίσματα στο ανωτέρω συγκρότημα, συνάπτουσα τρία αντίστοιχα αγοραπωλητήρια έγγραφα, ημερ. 3.4.
- Συνεπεία μη καταβολής των δόσεων όπως προβλεπόταν στα συμβόλαια, καταχωρήθηκε η παρούσα αγωγή με την οποία αξιώνεται: - Δήλωση ότι και τα τρία συμβόλαια που αντιστοιχούν στα διαμερίσματα που αγοράσθηκαν από την Εναγόμενη εξακολουθούν να βρίσκονται σε ισχύ. - Απόφαση για ποσό €281.530 λόγω παράβασης του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 3.4.2007 που αφορά το διαμέρισμα με αρ. C1 στο μπλοκ Antigone House, Arcadia Gardens και/ή ειδική εκτέλεση του εγγράφου και/ή άλλως. - Απόφαση για ποσό €253.943 λόγω παράβασης πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 3.4.2007 που αφορά το διαμέρισμα με αρ. 5 στο μπλοκ Aphrodite Townhouses, Arcadia Gardens, και/ή ειδική εκτέλεση του εγγράφου και/ή άλλως. - Απόφαση για ποσό €253.943 λόγω παράβασης πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 3.4.2007 που αφορά το διαμέρισμα με αρ. 6 στο μπλοκ Maria Townhouses, Arcadia Gardens, και/ή ειδική εκτέλεση του εγγράφου και/ή άλλως. Διεκδικούνται επίσης γενικές αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης, θεραπεία η οποία εγκαταλείφθηκε με την αγόρευση της συνηγόρου της Ενάγουσας. Η Εναγόμενη εγείρει προδικαστική ένσταση ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου δεν είναι κατά τόπον αρμόδιο να εκδικάσει την υπόθεση διότι αφενός η Εναγόμενη είναι κάτοικος Αγγλίας και αφετέρου οι κατ΄ ισχυρισμόν συμφωνίες αγοραπωλησίας έγιναν στην Αγγλία, ήτοι εκτός της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου. Πέραν της ανωτέρω ένστασης προβάλλεται η εξής υπεράσπιση: - Αρνείται ότι καταρτίστηκε έγκυρη συμφωνία αγοράς των διαμερισμάτων. Ακόμη και εάν τα διαμερίσματα υπάρχουν, η αξία τους υπερέβαινε κατά την 6.12.2009 το ποσό των €352.698,05 (Λ.Κ.206.425) για τα Maria 6 και Aphrodite 5 και το ποσό των €391.013 (Λ.Κ.228.850) για το Antigone C
- - Αρνείται ενόψει των κατωτέρω αναφερόμενων ισχυρισμών ότι αγόρασε τα επίδικα διαμερίσματα. - Οι συνθήκες κάτω από τις οποίες υπεγράφησαν, σύμφωνα με το δικόγραφο της, ακολουθούν. Κάποιο πρόσωπο, ονόματι Geno Eccles, το οποίο ενεργούσε ως υπάλληλος της Ενάγουσας και/ή ως υπάλληλος της RopUK και Tailor Made Overseas Properties Ltd, η οποία ήταν συνέταιρος της Ενάγουσας, την επισκέφθηκε επανειλημμένα στην Αγγλία με σκοπό να την πείσει να αγοράσει διαμερίσματα και στις 3.4.2007 είχε έτοιμα μαζί του τα τρία συμβόλαια που περιγράφονται στην Έκθεση Απαίτησης. H Εναγόμενη πάσχει εκ γενετής από βαριάς μορφής δυσλεξία και κατά το χρόνο υπογραφής των συμβολαίων αγοράς των διαμερισμάτων, δεν ήταν ικανή να αντιληφθεί και δεν αντιλήφθηκε τι έπραττε διότι λόγω της πάθησης της, δεν ήταν σε θέση να διαβάσει κείμενα με μαύρα γράμματα και/ή να κατανοήσει το κείμενο των συμβολαίων και/ή να αντιληφθεί ότι υπέγραφε συμβόλαια αγοράς διαμερισμάτων ή τους όρους τους. Την πάθηση και την αδυναμία της αυτή την γνωστοποίησε στο εν λόγω πρόσωπο, ο οποίος επέμενε να τα υπογράψει, την διαβεβαίωσε ότι τα συμβόλαια τα είχαν μελετήσει δικηγόροι και δεν είχαν πρόβλημα και την πίεσε να υπογράψει διότι βιαζόταν να φύγει και να επισκεφθεί άλλους πελάτες οι οποίοι θα υπέγραφαν παρόμοια συμβόλαια. Αποτελεί ισχυρισμό ότι η Εναγόμενη κάτω από πίεση ή/και τη συγκεκριμένη πίεση από το εν λόγω πρόσωπο για να υπογράψει, λόγω της πάθησης της συγχύστηκε, ανησύχησε, πανικοβλήθηκε, καταβλήθηκε από ναυτία και υπέγραψε ή/και μονογράφησε τα συμβόλαια για να φύγει το εν λόγω πρόσωπο από το σπίτι και για να ηρεμήσει. Ισχυρίζεται περαιτέρω ότι το εν λόγω πρόσωπο εγνώριζε ότι έπασχε από την πάθηση αυτή και δεν ήταν σε διανοητική κατάσταση ικανή να αντιληφθεί τι υπέγραφε. Συνεπώς, για τους ανωτέρω λόγους, θεωρεί ότι τα συμβόλαια είναι άκυρα. Κατά την υπογραφή των συμβολαίων κατέβαλε ποσό €164.461,43 (Λ.Κ.96.255) προς τον ανωτέρω αντιπρόσωπο της Ενάγουσας. Ισχυρίζεται περαιτέρω ότι η Ενάγουσα δεν τερμάτισε τα συμβόλαια και συνεπώς δεν νομιμοποιείται σε αποζημιώσεις και πως αυτά δεν ολοκληρώθηκαν σε τέτοιο βαθμό ώστε να δικαιολογείται η αξίωση της Ενάγουσας. Ανταπαιτεί δε δήλωση ότι τα συμβόλαια είναι άκυρα και επιστροφή του καταβληθέντος ποσού. Με το δικόγραφο της Απάντησης της, η Ενάγουσα αρνείται όλους τους ισχυρισμούς της Εναγόμενης. Τονίζει δε πως αρμόδιο Δικαστήριο είναι το Δικαστήριο Πάφου καθόσον οι συμφωνίες καταρτίστηκαν εν όλω ή εν μέρει στην Πάφο και τα ακίνητα ευρίσκονται στην Πάφο. Με την αγόρευση του συνηγόρου της Εναγόμενης δηλώθηκε ότι: «Η Εναγόμενη εγκαταλείπει την υπεράσπιση της μη αντίληψης της έννοιας και των συνεπειών της διαπραγμάτευσης και υπογραφής των τριών συμβολαίων αγοράς ακινήτων από την Ενάγουσα». Δηλώνει δε πως με άδεια του Δικαστηρίου έχει αποσυρθεί και η Ανταπαίτηση. Σημειώνεται πως η Ανταπαίτηση ουδέποτε αποσύρθηκε. Εκείνο που εσυνέβη είναι πως καταχωρήθηκε αίτηση ημερ. 30.9.2013 για απόσυρση της Ανταπαίτησης η οποία όμως αίτηση αποσύρθηκε στις 14.11.
- Συνεπώς, η μαρτυρία που δόθηκε για τούτο το θέμα θα καταγραφεί και αξιολογηθεί αφού κατά την ακροαματική διαδικασία, αποτελούσε επίδικο θέμα, δόθηκε μαρτυρία και μεγάλο μέρος της αντεξέτασης του Μ.Ε.1 αναλώθηκε για τούτο το θέμα ώστε αυτό να αποτελεί ένα από τα σημεία αξιολόγησης και αξιοπιστίας του. Η προδικαστική ένσταση εξετάζεται σε κατοπινότερο στάδιο, αφού αξιολογηθούν τα γεγονότα, για τα οποία υπάρχει διαφωνία κυρίως για τον τόπο καταρτισμού των συμφωνιών. Για σκοπούς πλήρους ενημέρωσης, καταγράφεται πως η Εναγόμενη είχε καταχωρήσει αίτηση για προδικαστική εξέταση του θέματος της αρμοδιότητας, η οποία απορρίφθηκε με απόφαση του Δικαστηρίου ημερ. 31.10.2012, διότι δεν ήσαν ξεκάθαρα τα γεγονότα επί των οποίων έπρεπε να αποφασίσει. Τα γεγονότα που περιβάλλουν τη σύναψη των συμφωνιών πρόσφερε με τη μαρτυρία του ο διευθύνων σύμβουλος της Ενάγουσας Α. Ιωάννου (Μ.Ε.1) ενώ για το τεχνικό μέρος, την αξία των κατασκευασθέντων εργασιών, ο Γ. Εμφιετζής, αρχιτέκτονας (Μ.Ε.2). Η Ενάγουσα παράλληλα με το οικοδομικό συγκρότημα Arcadia Gardens, ανέγειρε ακόμη ένα το St. Georges Villas σε ιδιόκτητο τεμάχιο της στην Τρεμιθούσα. Η Ενάγουσα δραστηριοποιείται στον τομέα ανάπτυξης γης για πάρα πολλά χρόνια, έχει βραβευθεί επανειλημμένα από οργανισμούς του εξωτερικού για την ποιότητα και κατασκευή των κατοικιών της και πλείστοι όσοι πελάτες της, είναι Άγγλοι, όπως η Εναγόμενη. Περί τον Μάρτιο του 2007, η Εναγόμενη ήρθε σε επαφή με την Ενάγουσα μέσω του ανεξάρτητου οικονομικού της συμβούλου με σκοπό την αγορά ακινήτων στην Κύπρο για σκοπούς επένδυσης, όπου μετά από διαπραγματεύσεις μεταξύ της αλλά και με την εμπλοκή της εταιρείας Roseberry Overseas Property UK (ROPUK), η οποία ήταν ο διαμεσολαβητής της Ενάγουσας στην Αγγλία, συμφωνήθηκε μεταξύ της Ενάγουσας και της Εναγόμενης όπως η Ενάγουσα πωλήσει και η Εναγόμενη αγοράσει τέσσερα ακίνητα. Συγκεκριμένα η Εναγόμενη αγόρασε τρία ακίνητα στο οικοδομικό συγκρότημα Arcadia Gardens, ήτοι το υπ΄ αρ. 1 στο Antigone, το υπ΄ αρ. 5 στο Aphrodite, το υπ΄ αρ. 6 στο Maria Town House και ένα ακίνητο στο οικοδομικό συγκρότημα St. George's Villas. Η Εναγόμενη συμπλήρωσε για τον σκοπό αυτό αιτήσεις (μια για κάθε ακίνητο) όπου δήλωσε ως επάγγελμα «Retired/buy and sell property" και αξία περιουσίας της άνω των 2.000.000 στερλινών (Τεκμήρια IA, IB και ΙΓ). Οι συμφωνίες πώλησης για τα τρία διαμερίσματα που αγόρασε η Εναγόμενη, τους όρους των οποίων διαπραγματεύθηκε, ήσαν πανομοιότυπα και τον Μάρτιο του 2007 τις υπέγραψε στο Ηνωμένο Βασίλειο και στάλθηκαν ταχυδρομικώς στα γραφεία της Ενάγουσας στην Κύπρο όπου και υπεγράφησαν στις 3.4.2007, από το διευθυντή της (Τεκμήρια 2, 3 και 4). Τα συμβόλαια κατατέθηκαν από την Εναγόμενη στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Το τίμημα πώλησης των επίδικων διαμερισμάτων συμφωνήθηκε ως εξής: Για το υπ΄ αριθμό C1 στο Antigone House, έναντι ποσού €391.013,44 (Λ.Κ.228.850,00), πληρωτέο ως κάτωθι: - €2.923,42 (Λ.Κ.1.711,00) ως προκαταβολή η οποία εισπράχθηκε από την Ενάγουσα. - €55.727,74 (Λ.Κ.32.616,00) το οποίο πληρώθηκε με την υπογραφή της συμφωνίας. - €312.810,75 (Λ.Κ.183.080,00) πληρωτέο σταδιακά σύμφωνα με την πρόοδο των εργασιών στο οικοδομικό συγκρότημα. - €19.551,53 (Λ.Κ.11.443,00) με την παράδοση της κατοχής στην Εναγόμενη. Για τα υπ΄ αριθμό 5 στο Aphrodite Townhouses και 6 στο Maria Townhouses, έναντι ποσού €352.698,05 (Λ.Κ.206.425,00), για ένα έκαστον από αυτά, πληρωτέο ως κάτωθι: - €2.923,42 (Λ.Κ.1.711,00) ως προκαταβολή (για το κάθε ένα) η οποία εισπράχθηκε από την Ενάγουσα. - €49.981,72 (Λ.Κ.29.253,00) (για το κάθε ένα) το οποίο πληρώθηκε με την υπογραφή της συμφωνίας. - €282.158,44 (Λ.Κ.165.140,00) (για το κάθε ένα) πληρωτέο σταδιακά σύμφωνα με την πρόοδο των εργασιών στο οικοδομικό συγκρότημα. - €17.634,48 (Λ.Κ.10.321,00) (για το κάθε ένα) με την παράδοση της κατοχής στην Εναγόμενη. Ήταν όρος όλων των συμφωνιών ότι η σταδιακή πληρωμή θα γινόταν στην Ενάγουσα είτε μέσω ενυπόθηκου δανείου το οποίο θα εξασφάλιζε η Εναγόμενη από κάποια τοπική τράπεζα είτε από δικούς της πόρους. Σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας εάν ο αγοραστής παρέλειπε να προβεί σε πληρωμή οποιουδήποτε ποσού, τότε ο πωλητής, μετά από παρέλευση
(10)ημερών από την αποστολή γραπτής ειδοποίησης προς τον αγοραστή με την οποία να τον καλεί να συμμορφωθεί, θα δικαιούται να απαιτήσει την πληρωμή οποιουδήποτε ποσού και θα δικαιούται να χρεώσει και τόκο 9% επί του πληρωτέου ποσού. Η Ενάγουσα άρχισε την ανέγερση των επίδικων ακινήτων σύμφωνα με τους όρους της πολεοδομικής άδειας και της άδειας οικοδομής, τις οποίες εργασίες επέβλεπε ο υπεύθυνος πολιτικός μηχανικός Γιάννος Στυλιανίδης και ο αρχιτέκτονας του οικοδομικού συγκροτήματος. Η Εναγόμενη αποτάθηκε προς την Alpha Bank Cyprus Ltd αιτούμενη τη χορήγηση δανείου, πλην όμως δεν κατέληξαν σε συμφωνία, καθώς όπως αντιλαμβανόταν ο μάρτυρας, το πρόβλημα οφειλόταν στην ηλικία της Εναγόμενης, η οποία ήταν συνταξιούχος, άνω των 60 ετών. Για επίλυση του προβλήματος που προέκυψε διευθετήθηκε συνάντηση στο Manchester στην Αγγλία, με την Εναγόμενη, το σύντροφο της κ. Owen Rainford (Μ.Υ.3), συνεργάτες της Ενάγουσας και αντιπρόσωπο της RopUK. Ο μάρτυρας μετέφερε στην Εναγόμενη δύο εναλλακτικές λύσεις που του είχαν προταθεί από την Alpha Bank. Είτε να περιλάβει στο δάνειο και ένα νεότερο πρόσωπο εκτείνοντας την αποπληρωμή στα 25 έτη, είτε να καταβάλει μεγαλύτερο ποσό έναντι του τιμήματος με προσωπική της συνεισφορά, ώστε να μειωθεί το ποσό δανειοδότησης της. Η συζήτηση διεξήχθηκε σε πολύ φιλικό κλίμα και η Εναγόμενη ούτε διαμαρτυρήθηκε ούτε εξέφρασε παράπονο ότι δέχθηκε πίεση για υπογραφή των συμβολαίων. Την ανωτέρω συνάντηση ακολούθησε ανταλλαγή αλληλογραφίας μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, δια της οποίας ανέφερε ότι ήταν ανακουφισμένη μετά τη συνάντηση (Τεκμήριο 5). Στις 6.8.2009 συνεργάτες του μάρτυρα έστειλαν ακόμα ένα ηλεκτρονικό μήνυμα προς την Εναγόμενη με το οποίο της επεξηγούσαν τις επιλογές της σε σχέση με την επίλυση του ζητήματος της δανειοδότησης της και στις 26.8.2009 η Εναγόμενη απάντησε επεξηγώντας τις σκέψεις και τις ανησυχίες της. Στο εν λόγω ηλεκτρονικό μήνυμα η Εναγόμενη εκφράζει έντονα παράπονα στην Ενάγουσα, την οποία χαρακτηρίζει good company, για τον ανεξάρτητο οικονομικό της σύμβουλο, τον οποίο χαρακτηρίζει unscrupulous selling agent. Και πάλι όμως, τα παράπονα που εκφράζει δεν αφορούν δήθεν πίεση από μέρους του για υπογραφή των συμβολαίων, ούτε για οποιαδήποτε εκμετάλλευση της ασθένειας από την οποία πάσχει. Η τότε συνεργάτιδα της Ενάγουσας απάντησε στο ηλεκτρονικό μήνυμα της Εναγόμενης με νέο ηλεκτρονικό μήνυμα ημερ. 28.8.2009, με το οποίο της εξήγησε και πάλι τις επιλογές της με κάθε λεπτομέρεια. Επίσης, η συνεργάτιδα της Ενάγουσας εκπροσωπώντας την Εναγόμενη, επεξήγησε στην τελευταία τη θέση της απέναντι στα παράπονα που η Εναγόμενη εξέφρασε για τον ανεξάρτητο οικονομικό της σύμβουλο και την καλεί να της εξηγήσει και εάν έχει οποιοδήποτε παράπονο και από την Ενάγουσα. Επίσης η Ενάγουσα ενημέρωσε την Εναγόμενη για την απαίτηση πληρωμής της για τις επίδικες κατοικίες. Ακολούθησε και άλλη αλληλογραφία και απαίτηση πληρωμής των οφειλομένων ποσών στις 30.9.2009 (Τεκμήρια 15, 16, 17) η οποία επαναλήφθηκε και με νέες επιστολές μέχρι τέλος Οκτωβρίου, αρχές Νοεμβρίου 2009. Επειδή η Εναγόμενη δεν συμμορφώθηκε με τις επιστολές αυτές απεστάλησαν εκ μέρους της Ενάγουσας, μέσω των δικηγόρων της, τρεις
(3)συστημένες επιστολές αξιώνοντας €281.530,00 για το διαμέρισμα υπ΄ αριθμό C1 στο Antigone House, €253.943,00 για το διαμέρισμα υπ΄ αριθμό 5 στο Aphrodite Townhouses και €253.943,00 για το διαμέρισμα υπ΄ αριθμό 6 στο Maria Townhouses (Τεκμήριο 18). Αποτελεί ισχυρισμό του μάρτυρα ότι η Εναγόμενη σε καμία επιστολή και σε καμία συνάντηση τους διαμαρτυρήθηκε για δήθεν πίεση της και εξαναγκασμό της για την υπογραφή των συμβολαίων. Ανέφερε δε χαρακτηριστικά πως: «Ουδέποτε ισχυρίστηκε ότι δεν μπορεί να διαβάσει έγγραφα με μαύρα γράμματα. Μου έδωσε δε την εντύπωση μιας γυναίκας εξοικειωμένης με την τεχνολογία, παρά την ηλικία της, που είχε οικονομική επιφάνεια η οποία φαίνεται να προέκυψε από επενδύσεις και αγοραπωλησίες ακινήτων, όπως η ίδια δήλωσε και σε καμία περίπτωση δεν θα μπορούσα να αντιληφθώ από την συναναστροφή μου μαζί της και από την όλη της συμπεριφορά, ότι πάσχει από μια τόσο σοβαρή, όπως η ίδια ισχυρίζεται, ασθένεια. Συνεπώς οι ισχυρισμοί της περί βαριάς μορφής δυσλεξίας και ότι δήθεν δεν μπορούσε να αντιληφθεί τι υπέγραφε είναι στην καλύτερη περίπτωση αντιφατικοί με την όλη συμπεριφορά της και τις δικές της δηλώσεις και παραδοχές.» Τονίζει δε ο μάρτυρας, πως η Εναγόμενη είχε υπογράψει πανομοιότυπο με τα επίδικα συμβόλαιο για αγορά διαμερίσματος στο St. George's Villas, την ίδια ημερομηνία με τα επίδικα, και δεν εξέφρασε κανένα παράπονο για εκείνο. Το οποίο φέρει επίσης μαύρα γράμματα και έχει την ίδια γραμματοσειρά. Το εν λόγω σπίτι, της έχει ήδη παραδοθεί (έχει δανειοδοτηθεί από την Τράπεζα) και δεν υπάρχει καμία διαφορά (Τεκμήριο 22). Μετά την επίδοση της αγωγής, η Ενάγουσα έλαβε επιστολή από τους δικηγόρους της Εναγόμενης, στην οποία εκφράζουν παράπονα για τον κ. Eccles για πλημμελή άσκηση των καθηκόντων του, χωρίς να γίνεται μνεία για δυσλεξία και ανικανότητα να διαβάσει ή να αντιληφθεί το κείμενο. Θεωρώ ορθό να καταγραφεί η δοθείσα από πλευράς της Εναγομένης εκδοχή για τα γεγονότα που περιστρέφονται γύρω από την αγορά των επίδικων ακινήτων και την υπογραφή των συμβολαίων Τεκμήρια 2, 3 και
- Την εκδοχή αυτή πρόσφερε ο Owen Rainford (Μ.Υ.3), τότε σύντροφος και νυν σύζυγος της Εναγόμενης. Σύμφωνα με όσα κατέθεσε, ήταν μαζί με την Εναγόμενη όταν έλαβαν χώραν οι επίδικες αγορές. Συγκεκριμένα, ο Geno Eccles, ο οποίος ήταν ανεξάρτητος οικονομικός σύμβουλος, είχε συνάντηση με το μάρτυρα στο σπίτι του, για να συζητήσουν για τις διευθετήσεις της σύνταξης του. Η Εναγόμενη δεν είχε δει προηγουμένως τον Geno. Ενώ ο μάρτυρας και ο Geno συζητούσαν διάφορες επιλογές για τη σύνταξη του πρώτου, ανέφεραν την επένδυση στην Κύπρο για αγορά πάνω σε σχέδια. Η Εναγόμενη άκουγε τη συζήτηση και ο μάρτυρας πίστευε πως επειδή ήταν καλή επένδυση για εκείνον άρα ήταν καλή επένδυση και για αυτήν. Ο μάρτυρας ανέφερε ότι ο ίδιος αγόρασε δύο διαμερίσματα στο Arcadia Gardens ενώ η Ann (Εναγόμενη) τρία ακίνητα στο Arcadia Gardens και ένα στο Saint George. Το τελευταίο είχε υποθήκη και πήρε δάνειο ενώ για τα υπόλοιπα όχι. Ακόμη και ο αδελφός του, ονόματι Bari Rainford, αγόρασε τρία διαμερίσματα. Εξήγησε ο μάρτυς αντεξεταζόμενος πως ο Geno Eccles, είχε πάει σπίτι του για συζήτηση για τη σύνταξη του και διαρκούσης της συζήτησης εισήχθηκε η αναφορά για τα ακίνητα της Alpha Panareti για αγορά off plan ακινήτου. εκεί άκουσε η Εναγόμενη και αποφάσισε να αγοράσει διότι ήταν μια καλή επένδυση. Τα συμβόλαια υπογράφησαν στην παρουσία του από την Ann και στάληκαν στην Κύπρο για «επικύρωση». Πριν την υπογραφή των συμβολαίων, η οποία έλαβε χώραν σε μεταγενέστερη ημερομηνία, τους έγινε μια παρουσίαση με dvd, πλήρωσαν μια προκαταβολή για κράτηση (reservation fee - 25.2.2007), συναντήθηκαν και πάλιν στο σπίτι του μάρτυρα, όπου υπογράφησαν τα συμβόλαια, τα οποία είδε και αναγνώρισε, τα Τεκμήρια 2, 3 και 4, και έδωσε την προκαταβολή. Αρκετό καιρό αργότερα έγινε συνάντηση στο Manchester όπου τους ειπώθηκε ότι δεν υπήρχαν δάνεια για την Ann Daly και προσπαθούσαν να διορθώσουν το πρόβλημα. Της συνάντησης αυτής προηγήθηκε ηλεκτρονική αλληλογραφία με την οποία γινόταν προσπάθεια επίλυσης του προβλήματος. Στην ερώτηση ποιο ήταν το κλίμα της συνάντησης στο Manchester, απάντησε ότι «ήταν δύσκολη συνάντηση επειδή ξεκάθαρα λόγω της ηλικίας της Ann δεν υπήρχε πιθανότητα να πάρει τα δάνεια να διευθετηθούν». Ερωτηθείς εάν η κα Ann Daly είχε οποιοδήποτε παράπονο από την Alpha Panareti απάντησε «Ναι, επέμενε ότι θα έπρεπε να βρούμε κάποιο νεότερο μέσα στην οικογένεια που θα λάμβανε πλεόνασμα 300.000 στερλινών το χρόνο.» Στη συνάντηση εκείνη παρών ήταν και ο κ. Kevin Madison, επικεφαλής της RopUK και ήταν ο κύριος ομιλητής και συνομιλούσε με τον κ. Αντρέα και την Joan Bergin συνεχώς. Δέχθηκε δε ο μάρτυρας την εξής υποβολή: «. ο κ. Kevin ο οποίος ήταν αντιπρόσωπος της RopUK ήταν ένας ανεξάρτητος οικονομικός σύμβουλος που εκπροσωπούσε εσάς, την Ann Daly με σκοπό να λύσει το πρόβλημα που προέκυψε με την άλλη πλευρά που ήταν η Alpha Panareti». Για υποστήριξη του ποσού της αξίωσης κατέθεσε ο Μ.Ε.2 κ. Γιώργος Εμφιετζής, αρχιτέκτονας στην υπηρεσία της Ενάγουσας. Εντός των αρμοδιοτήτων του βρισκόταν η επίβλεψη των εργασιών στο συγκρότημα Arcadia Gardens. Στα πλαίσια των καθηκόντων του επισκεπτόταν καθημερινά το εργοτάξιο και ετοίμασε για τους σκοπούς της παρούσας υπόθεσης σχετική έκθεση (Τεκμήριο 24) το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε. Η έκθεση ετοιμάστηκε σε συνεργασία με τον τεχνικό διευθυντή και τον μηχανικό του εργοταξίου (κ.κ. Γιάννο Στυλιανίδη και Γιώργο Νικολάου) οι οποίοι και την υπογράφουν. Σύμφωνα με το Μέρος Α αυτής, το συγκρότημα Arcadia Gardens αποτελείται από 29 κτίρια που περιέχουν συνολικά 424 διαμερίσματα, ένα υπόγειο χώρο στάθμευσης 500 οχημάτων, επτά κολυμβητικές δεξαμενές, δύο καταστήματα, ένα Club House, laundry, γυμναστήριο και ένα χώρο πρασίνου που περιέχει μία εκκλησία, δύο γήπεδα αντισφαίρισης, mini golf, πάρκο με παιδικές χαρές και τέσσερις υποσταθμούς Α.Η.Κ.. Το έργο είχε αποπερατωθεί κατά την 21η Σεπτεμβρίου 2009, σε ποσοστό 80%. Οι κοινόχρηστοι χώροι έχουν διαμορφωθεί στο πιο πάνω ποσοστό και στην πρώτη φάση οι πρώτες δύο κολυμβητικές δεξαμενές έχουν επενδυθεί με κεραμικά πλακίδια, έχουν επενδυθεί οι ανθώνες και τα τοιχαράκια με πέτρα και έχουν γίνει τα υποστρώματα πέριξ των κολυμβητικών δεξαμενών για να δεχθούν τα δάπεδα. Επιπλέον, κατά την ίδια ημερομηνία είχαν τελειώσει και παραδοθεί για χρήση στον Δήμο Γεροσκήπου τα δύο γήπεδα αντισφαίρισης και σε τέσσερις πολυκατοικίες της πρώτης φάσης είχαν ολοκληρωθεί τα δάπεδα, πλακίδια τοίχων, ξυλουργικά, αλουμίνια και χρωματισμοί. Αναφορικά με τα επίδικα διαμερίσματα η εκτίμηση του είναι πως οι εργασίες που έχουν συντελεσθεί αντιστοιχούν στο 86, 87% επί του συνόλου των οικοδομικών εργασιών. Συγκεκριμένα, για τα ακίνητα Maria 6 και Aphrodite 5 έχουν ολοκληρωθεί εκτός των σκελετών, οι τοιχοποιίες, επιχρίσματα και σπάτουλες, υπόστρωμα δαπέδων και όλες οι απαραίτητες πρόνοιες (υδραυλικά, κλιματισμοί, ηλεκτρολογικά και αποχετεύσεις), μονώσεις ταρατσών και βεραντών και κατασκευή των κεκλιμένων στεγών με κεραμίδι. Για το διαμέρισμα Antigone C1 έχουν ολοκληρωθεί εκτός των σκελετών, οι τοιχοποιίες, ένα χέρι επιχρίσματος, αποχετεύσεις, μονώσεις ταρατσών και βεραντών και κατασκευή των κεκλιμένων στεγών με κεραμίδι. Στην ίδια έκθεση ο μάρτυρας προβαίνει σε κοστολόγηση των εκτελεσθεισών εργασιών (Μέρος Γ και Μέρος Δ) όπου περιγράφονται οι επιμέρους εργασίες και καταγραφή (Μέρος Ε) του ποσοστού των εργασιών που εκτελέσθηκαν επί του όλου έργου. Το ερώτημα και η απορία που προέκυψε κατά την αντεξέταση του ήταν πως προκύπτει ποσοστό 86%, 87% για τα επίδικα διαμερίσματα αφού το όλο έργο συντελέσθηκε σε ποσοστό 80%. Απάντησε ότι εκ του γεγονότος ότι το έργο είναι μεγάλο, δεν κοστολογείτο το κάθε ένα διαμέρισμα ξεχωριστά και επίσης υπάρχουν αρκετές αφανείς εργασίες οι οποίες ανεβάζουν το κόστος ανέγερσης του όλου έργου και συνεπώς του κάθε ενός διαμερίσματος ξεχωριστά. Τέθηκαν στο μάρτυρα υποβολές ότι το έργο εγκαταλείφθηκε στις 19.12.2009 και σίγουρα προ της 21ης Σεπτεμβρίου 2009 ότι το ποσοστό εκτέλεσης εργασιών ουδόλως ανταποκρινόταν στην πραγματική εικόνα. Αρνήθηκε ο μάρτυρας ότι το έργο εγκαταλείφθηκε το 2009, πλην όμως δέχθηκε ότι τον επόμενο χρόνο είχε σταματήσει. Για αντίκρουση των ισχυρισμών και υπολογισμών του Μ.Ε.2 κλήθηκαν και κατέθεσαν οι Μ.Υ.1 Κυριάκος Λάμπρου και Μ.Υ.2 Πέτρος Παναγιώτου. Ο πρώτος είναι εκτιμητής ακινήτων και εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ. Οι οδηγίες του ήταν να υπολογίσει την αγοραία αξία των ακινήτων με σημερινές τιμές, δηλαδή ημερ. 28.10.
- Για τη μεζονέτα στο Aphrodite Block με αρ. 5 η αγοραία αξία της υπολογίσθηκε στις €47.
- Η μεζονέτα στο Maria Townhouse με αρ. 6 υπολογίσθηκε επίσης στις €47.000 ενώ για το διαμέρισμα Antigone C1 η αγοραία αξία του υπολογίσθηκε στις €48.
- Για να καταλήξει στις τιμές αυτές υιοθέτησε τη συγκριτική μέθοδο, αν και στο συγκρότημα βέβαια δεν υπήρχαν πρόσφατες πωλήσεις. Οι αξίες που υπολόγισε έχουν να κάνουν με τη σημερινή κατάσταση του έργου τόσο των ιδίων των ακινήτων όσο και γενικότερα του συγκροτήματος. Ανέφερε αντεξεταζόμενος πως η αγοραία αξία «είναι η αξία των ακινήτων, η οποία μπορεί να είναι το ποσό στο οποίο μπορεί να γίνει μια συναλλαγή μεταξύ δύο ενδιαφερομένων, οι οποίοι έχουν γνώση της αγοράς και λαμβάνουν χωρίς κανένα συμφέρον υπό τις συνθήκες της παρούσας αγοράς.» Δέχθηκε ότι δεν βρήκε τα ίδια συγκριτικά με ίδια χαρακτηριστικά και τις ίδιες υπηρεσίες που παρέχουν τα επίδικα, υπάρχουν όμως παρόμοια. Είχαν γίνει πωλήσεις κάποιων συγκροτημάτων στη Γεροσκήπου, τις οποίες όμως δεν είχε μαζί του για να τις παρουσιάσει. Στην κυρίως εξέταση του περιέγραψε ως εξής τις εργασίες που υπολείπονται για συμπλήρωση των εργασιών. «.Υπολείπονται οι εξωτερικές εργασίες των κοινόχρηστων χώρων που είναι τόσο οι βεράντες, οι διάδρομοι, πισίνες, αποδυτήρια και όλα τα υπόλοιπα που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους. Εν συνεχεία, υπολείπονται τα υλικά, σουβατίσματα, αλλά και να γίνει σπάτουλα και να ολοκληρωθεί η σπάτουλα στους τοίχους και να ολοκληρωθούν οι ηλεκτρολογικές, μηχανολογικές εγκαταστάσεις και οι αποχετεύσεις. Τα κεραμικά δεν έχουν τοποθετηθεί, αλλά ούτε και τα είδη υγιεινής, τα αλουμίνια, οι θύρες εσωτερικά και εξωτερικά, οι ξυλουργικές εργασίες και το ποσό για τες θύρες, ερμάρια και της κουζίνας τα ερμάρια.» Αντεξεταζόμενος δέχθηκε πως όσον αφορά την περιγραφή των εργασιών στο Τεκμήριο 24 για το κάθε επίδικο ακίνητο δεν έχουν ολοκληρωθεί οι σπάτουλες και δεν τοποθετήθηκαν πρίζες. Έχουν όμως τοποθετηθεί σωληνώσεις, καλωδιώσεις και σε μεγάλο ποσοστό είναι ορθή η αναφορά και ότι οι μονώσεις δεν έχουν γίνει σε όλες τις οροφές, ιδίως για το Antigone C
- Ο Πέτρος Παναγιώτου (Μ.Υ.2) είναι πολιτικός μηχανικός με σπουδές στο πανεπιστήμιο του Καναδά UBC, με πενταετές πρόγραμμα. Εργάζεται και εκτελεί εργασίες πολιτικού μηχανικού από το 1981, μελετά και κοστολογεί εκτελέσεις έργων και εργοδομικές κατασκευές. Έχει 36 χρόνια εμπειρία και έχει εργαστεί σε μεγάλες εταιρείες ως εκτιμητής-κοστολόγος έργων. Τα προσόντα του δεν έχουν αμφισβητηθεί. Επισκέφθηκε το συγκεκριμένο έργο, το επιθεώρησε και εκτίμησε τις εργασίες που είχαν γίνει και πως κοστολογούνται με αξίες μέχρι τον Σεπτέμβρη του
- Εργάσθηκε χρησιμοποιώντας τιμές του 2009 τις οποίες σύγκρινε με εκείνες του Τμήματος Στατιστικής. Ανέφερε πως όταν έχεις να κάνεις με complex το οποίο έχει κοινούς τοίχους, κοινές κολώνες και γενικά είναι όλα κοινά, το κόστος ανέγερσης μπορεί να μειωθεί στα €700 το τ.μ.. Οι δύο επίδικες μεζονέτες, το Aphrodite 5 και το Maria 6, έχουν το ίδιο εμβαδόν, το ίδιο σχήμα και μέγεθος, με δύο υπνοδωμάτια, ενώ το Antigone 1 είναι διαμέρισμα των τριών υπνοδωματίων. Το Aphrodite 5 είχε φτάσει μέχρι τα δύο χέρια σουβατίσματα εσωτερικά και τρίτα χέρια σουβατίσματα εξωτερικά. Εσωτερικά έχει γίνει σπάτουλα επί του δεύτερου χεριού για να δεχτεί μπογιά, η οποία όμως δεν ήταν τόσο καλής ποιότητας. Είχε όμως μεγαλύτερο κόστος σε σύγκριση με το Maria 6, το οποίο δεν είχε σπάτουλα εσωτερικά. Το Antigone 1 έχει μεγαλύτερο κόστος διότι είναι μεγαλύτερο και έχει περισσότερους τοίχους. Το αρχικό του κόστος για να συμπληρωνόταν το 2009 ήταν €75.987 σε σύγκριση με τα άλλα δύο που ήταν €69.300, για να κατασκευαστούν όλες οι οικοδομικές εργασίες. Στο Antigone C1 υπολείπονται περισσότερες εργασίες, είναι πιο ημιτελές διότι δεν έχουν μπει συρματώσεις, σωληνώσεις, υπηρεσίες ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εργασιών, τα επιχρίσματα δεν έγιναν, έχει γίνει μόνο ένα χέρι και στα πατώματα έγινε η πρώτη πλάκα του σκελετού χωρίς ελαφρομπετόν όπως έγινε στα άλλα δύο. Έγιναν μονώσεις στο Aphrodite 5 και Maria 6 οι οποίες έχουν άσφαλτο πάνω μαύρου χρώματος και αυτό το υλικό μπαίνει όταν θα καλυφθεί από άλλο δάπεδο διότι καταστρέφονται από τον ήλιο. Και στα δύο αυτά ακίνητα έχουν καταστραφεί από τις ακτίνες του ήλιου και πρέπει να αντικατασταθούν με καινούριες, γι΄ αυτό και τις έλαβε υπόψη στο κόστος του. Σύμφωνα με το μάρτυρα, το ποσοστό της εκτελεσθείσας εργασίας σε σχέση με την εργασία που απαιτείται για να ολοκληρωθούν τα τρία ακίνητα κυμαίνεται: Για το Antigone C1 είναι 43,7%, ενώ οι πιο προχωρημένες μεζονέτες είναι το Aphrodite 5 με 51,7% και το Maria 6 με 50,2%. Ο Μ.Υ.2 εξήγησε, αποδεχόμενος πως για τον καθορισμό της τιμής πώλησης ενός διαμερίσματος, εκτός από το ίδιο το κόστος των εργασιών «υπολείπεται το κόστος της γης, υπολείπονται οι αμοιβές των συμβούλων, οι χρηματοδοτήσεις, το κέρδος του developer που θα πωλήσει διάφορα πράγματα, αλλά δεν είναι δουλειά μου να υπολογίσω το market value». Δέχθηκε επίσης πως το μερίδιο που αναλογεί στο κάθε διαμέρισμα επί των κοινόχρηστων χώρων, είναι ένα σημαντικό στοιχείο, το οποίο ο ίδιος δεν το έλαβε υπόψη, αλλά πρέπει να περιληφθεί ασφαλέστατα στο market value του διαμερίσματος. Ερωτηθείς γιατί δεν το έλαβε υπόψη απάντησε πως δεν έπρεπε να το λάβει διότι οι κοινόχρηστοι χώροι είναι όλοι μισοτέλειωτοι και είναι δύσκολο να επιθεωρηθεί το έργο και να δει το ποσοστό των κοινόχρηστων χώρων που αναλογεί πρώτα στο εν λόγω διαμέρισμα και είναι πάρα πολύ δύσκολο, εντελώς ανθρωπίνως αδύνατον. Ουσιαστικά ο μάρτυρας, όπως εξήγησε, έλαβε υπόψη το ποσοστό που αφορά το κόστος των εργασιών που έχουν ήδη εκτελεστεί σε σύγκριση με το κόστος εργασιών όταν ολοκληρωνόταν το διαμέρισμα, με τιμές του
- Δέχθηκε ότι λαμβάνεται υπόψη στο ποσοστό εργασίας, το ποσοστό εργασίας των κοινόχρηστων χώρων, όπως υπόγειος χώρος στάθμευσης, πισίνες, γήπεδα κ.λ.π., δεδομένου ότι ο ιδιοκτήτης της μονάδας έχει δικαίωμα χρήσης τους. Στην κρινόμενη περίπτωση ήταν η θέση του πως δεν έπρεπε να ληφθεί υπόψη διότι οι κοινόχρηστοι χώροι ήταν ημιτελείς. Η Heather Louise Brown (Μ.Υ.4) από το Ηνωμένο Βασίλειο, είναι εργοδοτούμενη οικονομικός σύμβουλος με εμπειρία 20 χρόνων. Το 2006 ξεκίνησε να εργάζεται για την Tailor Made Overseas Properties Ltd με έδρα το Ηνωμένο Βασίλειο και εξωτερικούς συμβούλους στις πωλήσεις ακινήτων. Μεταξύ Μαίου 2006 και Οκτωβρίου 2008 η Tailorπώλησε 500 περίπου ακίνητα στην Κύπρο, η πλειοψηφία των οποίων ανήκε στην Alpha Panareti. Αρχές του 2006 η Tailor συνήψε συμβόλαιο με την εταιρεία Roseberry Overseas Property η οποία εδρεύει στο Ηνωμένο Βασίλειο και ενεργούσε ως αντιπρόσωπος για εταιρείες ανάπτυξης γης στην Κύπρο μεταξύ των οποίων την Alpha Panareti. Ο διευθυντής της Roseberry επισκέφθηκε τα γραφεία της Tailor και έκανε μια παρουσίαση για τα ακίνητα στην Κύπρο εξηγώντας ότι υπήρχε ανοδική πορεία και ήταν καλή χρονική περίοδος για αγορά ακινήτου επί σχεδίου (off plan). Ο κ. Geno Eccles διορίσθηκε από την Tailor ως αντιπρόσωπος της για να προωθήσει πωλήσεις ακινήτων περιλαμβανομένης της Alpha Panareti και παρουσίασε στην κα Ann Daly τέσσερα συμβόλαια πώλησης ακινήτων στην Κύπρο τα οποία και εκείνη υπέγραψε. Η μάρτυρας παρακολούθησε διήμερο εκπαιδευτικό πρόγραμμα στην πόλη Yarn το οποίο διοργανώθηκε από την Roseberry και άλλους αντιπροσώπους κατά τη διάρκεια του οποίου πήραν πληροφορίες για τα ακίνητα που προσφέρονταν προς πώληση. Σεμινάριο διοργανώθηκε και στην Κύπρο το Μάϊο του 2006 σε ξενοδοχείο στην Πάφο, από τον κ. Ιωάννου. Έγιναν παρουσιάσεις από την Alpha Panareti, ένα Κύπριο δικηγόρο ο οποίος τους μίλησε για τις διαδικασίες για εγγραφή ακινήτων και την τράπεζα Alpha Bank η οποία τους μίλησε για δάνεια σε ελβετικά φράγκα. Η διαδικασία της πώλησης λειτουργούσε ως εξής: Ο πελάτης επέλεγε ένα οικόπεδο και θα κατέβαλλε την αμοιβή κράτησης στον επιχειρηματία ανάπτυξης γης. Θα χρησιμοποιούσε το λογισμικό σύστημα της Roseberry για την κράτηση. Με την καταβολή της αμοιβής κράτησης η οποία αποστελλόταν μαζί με τα έγγραφα ταυτότητας του πελάτη, ακολούθως το αγοραπωλητήριο έγγραφο και η συμφωνία δανείου θα προετοιμάζονταν στην Κύπρο και θα αποστέλλοντο πίσω στην Tailor για υπογραφή. Κατά τη διάρκεα του 2009 άρχισαν να εμφανίζονται προβλήματα σε μερικές από τις αναπτύξεις και έτσι η μάρτυς ξεκίνησε να έχει επαφές μεταξύ των αγοραστών, των επιχειρηματιών ανάπτυξης γης και της Alpha Bank. Η ανάπτυξη στο Arcadia Gardens στο οποίο η Ann Daly αγόρασε τρία διαμερίσματα και θα ολοκληρωνόταν τον Σεπτέμβριο του 2010, ήταν πολύ πίσω από την ολοκλήρωση. Τον Μάϊο του 2010, η Tailor τη διόρισε «διευθυντή των επικοινωνιών στην Κύπρο», για όλους τους πελάτες, περιλαμβανομένης της Ann Daly για να βοηθήσει στη λύση των προβλημάτων που αντιμετώπιζαν σε σχέση με τα ακίνητα στην Κύπρο. Αντεξεταζόμενη συμφώνησε ότι η Roseberry Overseas Properties (RopUK) ήταν μια εταιρεία που σκοπό είχε να συντονίζει ανεξάρτητους μεταξύ τους συνεργάτες, όπως εταιρείες ανάπτυξης γης, δικηγόρους, λογιστές, μία ή περισσότερες τράπεζες, ώστε να παρουσιάσει στους πελάτες της ένα ολοκληρωμένο πακέτο υπηρεσιών με σκοπό να αγοράσουν ένα ακίνητο, να πάρουν ένα δάνειο και στην πορεία να βγάλουν κάποιο κέρδος. Αξιολόγηση - Ευρήματα Προτού γίνει η εξέταση των επιδίκων θεμάτων, θα πρέπει το Δικαστήριο να ασχοληθεί με την αξιολόγηση των μαρτύρων. Έχω παρακολουθήσει με ιδιαίτερη προσοχή τους μάρτυρες να καταθέτουν και την εν γένει συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Έχω ενδιατρίψει στην προφορική όσο και γραπτή μαρτυρία, αποδείξεις και τεκμήρια και έχω συγκρίνει τη δοθείσα μαρτυρία με τις δικογραφημένες θέσεις. Έχω επίσης υπόψη ότι ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός μερικώς ή ολικώς (Αγαπίου v. Παναγιώτου
(1988)1 Α.Α.Δ. 263, Γ. Εισαγγελέα v. Μανώλη
(1995)2 Α.Α.Δ. 207), ενώ δεν θεωρείται επιλήψιμη η επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας κάποιου μάρτυρα (Χ. Χρίστου v. Ευγενία Khoreva
(2002)1 A.Α.Δ. 454), νοουμένου βέβαια ότι αυτή η επιλογή εξηγείται και δεν εκφεύγει ούτε επηρεάζει τη δικαστική κρίση (Χ. Τσιντίδης Λτδ v. Α. Χαριδήμου,
(2012)1 Α.Α.Σ. 2290). Στην κρινόμενη περίπτωση κλήθηκαν και κατέθεσαν ως εμπειρογνώμονες μάρτυρες οι Μ.Υ.1 και Μ.Υ.2. Έχει νομολογιακά καθιερωθεί πως οι εμπειρογνώμονες αντιμετωπίζονται αναφορικά με την αξιολόγηση της μαρτυρίας τους ως και οι λοιποί μάρτυρες (Ψάλτης v. Αστυνομίας
(2001)2 Α.Α.Δ., σελ. 113 και Κίτση v. Γενικού Εισαγγελέα
(2001)1 Α.Α.Δ. 1077). Αποδέχομαι ως ορθή, ειλικρινή και αξιόπιστη τη θέση του Μ.Ε.1, ο οποίος κατέθεσε γενικά για το υπό ανοικοδόμηση έργο και ειδικά τις συνθήκες σύναψης των επίδικων συμβολαίων. Παρά την επίμονη και επίπονη αντεξέταση του κυρίως για την ισχυριζόμενη ανικανότητα της Εναγόμενης να αντιληφθεί το νόημα των όρων των συμβολαίων λόγω της πάθησης της δυσλεξίας και ότι εξαναγκάσθηκε προς τούτο, ήταν σταθερός στις θέσεις και απόψεις του αιτιολογώντας τα λεχθέντα του. Θέσεις οι οποίες επιβεβαιώθηκαν από τη μαρτυρία του Μ.Υ.3, συζύγου της Εναγόμενης, ο οποίος ήταν πάντοτε παρών και στην οικία του οποίου έγιναν οι συναντήσεις και υπογραφή των συμβολαίων και ουδέν ανέφερε περί προβλήματος. Αντίθετα, επιβεβαίωσε την επιθυμία και γνήσια θέληση της Εναγόμενης να αποκτήσει τα επίδικα ακίνητα θεωρώντας τα ως μια καλή επένδυση. Τη μαρτυρία του Μ.Υ.3 την οποία και η συνήγορος της Ενάγουσας χαρακτηρίζει αξιόπιστη, κρίνεται ως τέτοια από το Δικαστήριο. Ήταν ένας ευθύς και ειλικρινής μάρτυρας και απαντούσε χωρίς περιστροφές και υπεκφυγές στο Δικαστήριο. Είναι προφανές πως με βάση την ίδια τη μαρτυρία του Μ.Υ.3 ο οποίος υποστήριζε εκείνη του Μ.Ε.1, η Εναγόμενη ελεύθερα, χωρίς καμία πίεση ή εξαναγκασμό υπέγραψε τα επίδικα συμβόλαια χωρίς ύπαρξη οιουδήποτε προβλήματος δυσλεξίας ή άλλου, το οποίον να την εμπόδιζε να κατανοεί ή να αντιλαμβάνεται τι έπραττε. Ουσιαστικά η δικογραφημένη θέση περί προβλήματος δυσλεξίας και οι σχετικές προς τούτο υποβολές παρέμειναν μετέωρες και μη προωθούμενες. Οι θέσεις επίσης κατά την αντεξέταση του Μ.Ε.1 ότι η Εναγόμενη δεν ελάμβανε και δεν απαντούσε η ίδια τις επιστολές αλλά ο Owen (M.Y.3), επίσης διαψεύδονται από τον ίδιο το Μ.Υ.3 ο οποίος δεν ισχυρίστηκε κάτι τέτοιο. Περαιτέρω, όπως εύστοχα παρατηρεί η συνήγορος της Ενάγουσας, «τα ίδια τα τεκμήρια διαψεύδουν αυτόν τον ισχυρισμό, αφού σε αρκετές από τις επιστολές υπογράφει η ίδια η Ann Daly, ήτοι η Εναγόμενη. Συγκεκριμένα: Τεκμήριο 6, σελίδα 4, μήνυμα ημερομηνίας 26/08/2009, Τεκμήριο 8 σελίδα 2, μήνυμα ημερομηνίας 16/09/2009, Τεκμήριο 9, σελίδα 1, μήνυμα ημερομηνίας 18/09/2009, Τεκμήριο 11, σελίδα 3, μήνυμα ημερομηνίας 08/10/2009, Τεκμήριο 12, σελίδα 4, μήνυμα ημερομηνίας 10/10/2009, Τεκμήριο 14, σελίδα 2, μήνυμα ημερομηνίας 01/09/2009». Συνεπώς η μαρτυρία των δύο αυτών προσώπων κρίνει το ζήτημα της εγκυρότητας των συμβολαίων και της αγοράς των ακινήτων, με ανάλογο εύρημα του Δικαστηρίου. Θεωρώ ότι δεν απαιτείται να αναφερθούν ιδιαίτερα νομικά σημεία για το έγκυρο μιας σύμβασης δεδομένης και της δήλωσης του συνηγόρου της Εναγόμενης πως θεωρεί την Ανταπαίτηση αποσυρθείσα. Συνεπώς, τα όσα παρατέθησαν στην αρχή της απόφασης καθώς και όσα λέχθηκαν από τον Μ.Ε.1 αποτελούν ευρήματα του Δικαστηρίου, η καταγραφή των οποίων θα αποτελούσε αχρείαστη επανάληψη. Η Μ.Ε.4 εξέφρασε κυρίως τη γνώμη της για τη σχέση μεταξύ των εταιρειών Roseberry Overseas Properties, Tailor Made Overseas Properties Ltd και Ενάγουσας, χωρίς να μπορεί βέβαια να την τεκμηριώσει. Κρίνεται όμως πως ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα - εξάλλου δεν αμφισβητήθηκαν - αναφερθέντα ως γεγονότα για τη διοργάνωση και παρακολούθηση των σεμιναρίων στην πόλη Yarn και στην Πάφο. Προβάλλεται εκ μέρους του συνηγόρου της Εναγόμενης το αναξιόπιστο του Μ.Ε.2 Γ. Εμφιετζή καθόσον, μεταξύ άλλων, παραπλανεί το Δικαστήριο με την παράθεση φωτογραφιών στην έκθεση του Τεκμηρίου 24, οι οποίες δείχνουν άλλα διαμερίσματα από τα επίδικα, στα οποία φαίνονται τοποθετημένες πόρτες, ερμάρια και πάγκοι. Το Δικαστήριο δεν συμφωνεί με την ανωτέρω εισήγηση. Ο Μ.Ε.2 στο Τεκμήριο 24, στο Μέρος Α, όπου παρέχει γενικές πληροφορίες για το έργο, καταλήγει με τη φράση «επισυνάπτονται φωτογραφίες με αρ. 1-4, που απεικονίζουν την πρόοδο των εργασιών γενικά». Στην ίδια δε έκθεση, μετά την περιγραφή των επιδίκων διαμερισμάτων, επισυνάπτει φωτογραφίες που απεικονίζουν την κατάσταση εκείνων. Για το υπόλοιπο μέρος της μαρτυρίας του Μ.Ε.2 αναφορά γίνεται κατωτέρω. Η μαρτυρία του Μ.Υ.1 Λάμπρου, επικεντρώθηκε στην αγοραία αξία των επίδικων ακινήτων το 2016, για προσδιορισμό της οποίας, όπως ο ίδιος δέχθηκε, δεν μπόρεσε να βρει όμοια ακίνητα. Κρίνεται πως η μαρτυρία αυτή είναι εκτός των επιδίκων θεμάτων, αφού εκείνο που επιζητείται είναι το καταβλητέο ποσό της εργασίας, στο ποσοστό που αυτή εκτελέσθηκε σε σχέση με την αγορασθείσα περιουσία. Η Εναγόμενη αν και έχει Ανταπαίτηση δεν διεκδικεί οτιδήποτε σε σχέση με την αξία του ακινήτου, η οποία να παρουσιάζεται μειωμένη. Αντίθετα, με την Έκθεση Υπεράσπισης ισχυρίζεται πως η αξία των ακινήτων κατά την 6.12.2009 υπερέβαινε κατά πολύ το ποσό της αγοράς ενός εκάστου. Θέση την οποία δεν προώθησε. Είναι αποδεκτή η μαρτυρία του όμως για το μέρος εκείνο το οποίο αφορούσε περιγραφή των εκτελεσθεισών εργασιών αναφορικά με τα επίδικα διαμερίσματα και το υπόλοιπο οικοδομικό συγκρότημα. Ειλικρινής κρίνεται και ο Μ.Υ.2. Σημειώνεται ως θετικό για τη θέση του, πως ήταν έτοιμος να δεχθεί και δέχθηκε αρκετές θέσεις της Ενάγουσας, εξηγώντας το λόγο όπου διαφωνούσε ή όταν δεν έλαβε κάτι υπόψη του. Συνεπώς το επόμενο επίδικο θέμα που παραμένει προς εξέταση είναι η αξίωση για την πληρωμή των εκτελεσθείσων εργασιών στο ποσοστό που αυτές έχουν ολοκληρωθεί. Όπως ανωτέρω λέχθηκε, τα συμβόλαια αγοράς των επίδικων ακινήτων είναι έγκυρα. Βρίσκονται σε ισχύ, αφού καμία πλευρά έχει τερματίσει αυτά. Τούτο δίδει δικαίωμα σε κάθε διάδικο να διεκδικήσει εφαρμογή των προνοιών των όρων τους, δεδομένου ότι ο ίδιος εκτέλεσε το δικό του μέρος των υποχρεώσεων στο βαθμό που η αντισυμβαλλόμενη πλευρά παραβαίνει τις υποχρεώσεις της (άρθρα 37 και 39, Κεφ. 149). Δυνάμει των προνοιών των Τεκμηρίων 2, 3 και 4 (άρθρο 21) η παράλειψη από τον αγοραστή της πληρωμής των δόσεων παρέχει δικαίωμα στον πωλητή μεταξύ άλλων είτε να διεκδικήσει πληρωμή των δόσεων είτε να ακυρώσει το συμβόλαιο. Δεδομένου ότι ο πωλητής δεν τερμάτισε το συμβόλαιο έχει το δικαίωμα να διεκδικήσει και διεκδικεί πληρωμή των δόσεων (σχετική η απόφαση Καλησπέρα v. Δρυάδη
(1998)1 Β Α.Α.Δ., σελ. 867). Επομένως, σε σχέση με το ποσοστό εργασίας, ανάλογα με το τίμημα αγοράς, των επίδικων ακινήτων παρατηρούνται τα εξής: Δυνάμει του όρου 2.3 των Τεκμηρίων 2, 3 και 4 τα οποία είναι πανομοιότυπα (πλην του τιμήματος πωλήσεως και της περιγραφής των ακινήτων) προνοείται πως: "The amount of CYP£183.080 to be paid direct to the Vendor progressively in stages on demand by the Vendor and according to the progress of the construction work on the property." (Το ποσό των £183.080 αφορούσε το ακίνητο Antigone 1 ενώ για το Maria 6 και το Aphrodite 5 το ποσό ήταν £165.140). Δεν έχει αμφισβητηθεί και έχει ήδη αποδειχθεί ότι έγινε απαίτηση των ποσών που αφορούσαν όλα τα ακίνητα (Μ.Ε.1, Τεκμήριο 18). Ο λόγος για τον οποίον η Ενάγουσα άφησε να συμπληρωθούν μέχρι του συγκεκριμένου σταδίου, οι εργασίες, έχει εξηγηθεί από τον Μ.Ε.1, του οποίου τη μαρτυρία έχω αποδεχθεί ως αξιόπιστη και επιμαρτυρείται επίσης από τα Τεκμήρια 15, 16 και
- Ουσιαστικά ήσαν τα προβλήματα για το θέμα του δανεισμού της Εναγόμενης. Είναι επίσης αποδεκτό ότι το έργο έχει σταματήσει την εκτέλεση του από το έτος
- Το Δικαστήριο θεωρεί πιο λογική, πειστική και ρεαλιστική τη θέση του Μ.Υ.2 αντί εκείνης του Μ.Ε.2 για το ποσοστό της εργασίας που εκτελέσθηκε. Η κυρίως θέση του Μ.Υ.2 και οι υποβολές που δεχόταν αφορούσαν την τιμή πώλησης του ακινήτου (market value), στο οποίο προσμετρούνται και λαμβάνονται υπόψη οι παράγοντες που ανέφερε. Ουσιαστικά οι παράγοντες που έχουν αναφερθεί ότι λαμβάνονται υπόψη είναι εκείνοι οι οποίοι καθορίζουν την τιμή πώλησης του ακινήτου, η οποία όντως αυξάνεται δεδομένων των υπηρεσιών και των ανέσεων που λαμβάνει ως μέλος ενός συγκροτήματος. Ο όρος 2.3 όπως προαναφέρθηκε, αναφέρεται σε εργασίες on the property. Στο προοίμιο των συμβολαίων το άρθρο C περιγράφει το πωληθέν ακίνητο και αναφέρει ".hereinafter called "The Property"". Θεωρώ πως πρόθεση των μερών ως αυτή ερμηνεύεται ήταν η πληρωμή να γινόταν ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών του διαμερίσματος και όχι με τις εργασίες ενός μεγάλου συγκροτήματος που αποτελείτο από 29 κτίρια και συνολικά 429 διαμερίσματα, και έχει ως κοινόχρηστους χώρους επτά κολυμβητικές δεξαμενές, εστιατόριο, γήπεδα κ.α. (Frederikou Schools Ltd κ.α. v. Acuac Inc
(2002)1 Α.Α.Δ. σελ. 1527). Πέραν και ανεξάρτητα τούτου τα κατωτέρω αναφερόμενα συνηγορούν υπέρ της αποδοχής της θέσης του Μ.Υ.
- Αποτελεί γεγονός ότι το Antigone C1 υπολείπεται εργασιών από εκείνες των υπολοίπων δύο ακινήτων και όμως υπολογίζεται από το Μ.Ε.2 για όλα ποσοστό 86,87%, ενώ για το συνολικό έργο το ποσοστό καθορίζεται στο 80%. Υποστηρίχθηκε πως ανέβασε το ποσοστό συμπλήρωσης των εργασιών, παρά την κατάσταση στην οποία βρίσκονται τα διαμερίσματα, διότι έχουν αγορασθεί και βρίσκονται στο εργοτάξιο, είδη υγιεινής και άλλα υλικά. Αυτή ήταν η υποβολή προς το Μ.Υ.2, ο οποίος απάντησε πως δεν εντόπισε τέτοια υλικά. Όμως ο Μ.Ε.2, αντεξεταζόμενος, μετά την υποβολή ότι οι ξύλινες κατασκευές, όπως εσωτερικές πόρτες, πάγκοι κουζίνας, ερμάρια κ.λ.π., δεν είχαν καν εφαρμοστεί και γι΄ αυτό δεν ήταν δυνατό το ποσοστό εργασιών να θεωρείται συμπληρωμένο κατά 87%, απάντησε πως «αυτά εφαρμόζονται μετά από την εφαρμογή των πατωμάτων, επίσης πολλά από αυτά τα υλικά ήταν στις αποθήκες της εταιρείας ήδη αγορασμένα». Κρίνεται πως η τελευταία φράση του μάρτυρα δόθηκε για να δικαιολογηθεί το ποσοστό στο οποίο καταλήγει. Εάν όντως είχαν αγορασθεί τα υλικά όπως ξύλινες κατασκευές, πλακάκια, είδη υγιεινής κ.λ.π., θα αναμενόταν να το περιλάμβανε στην έκθεση του, όπως έχει γίνει με τα υπόλοιπα μεγέθη και εργασίες. Πρόκειται για τρία ακίνητα από τα οποία υπολείπονται αρκετές εργασίες για να θεωρηθούν συμπληρωμένα στο 87%, όπως εξήγησε και ο Μ.Υ.2 κ. Παναγιώτου. Ακόμη δε και να ληφθεί υπόψη η εργασία που εκτελέσθηκε στο όλο έργο, και πάλιν, δεδομένου πως και εκείνο όπως εξήγησε ο Μ.Υ.2, είναι ημιτελές και πάλιν δεν είναι δυνατό να ανέβει το ποσοστό σε εκείνα τα επίπεδα. Ο Μ.Υ.2 έχει καθορίσει το ποσοστό εργασίας για το Antigone C1, στο 43,7%, το Maria 6 στο 50,2% και το Aphrodite 5 στο 51,7%. O συνήγορος της Εναγόμενης αναφέρει πως σύμφωνα με τη μαρτυρία του Μ.Υ.2, το ποσοστό για το Aphrodite είναι 62% και προβαίνει σε υπολογισμούς με αυτό το ποσοστό επί της τιμής πώλησης. Θεωρώ πως η αναφορά αυτή είναι λανθασμένη αφού δεν ανταποκρίνεται στην δοθείσα μαρτυρία. Σημειώνεται πως για εξεύρεση της πληρωτέας τιμής θα αφαιρεθεί το ποσό που ήδη η Εναγόμενη έχει καταβάλει. Συνεπώς: Για το Antigone C1 το ποσοστό 43,7% επί της τιμής πώλησης των €391.013,44 αντιστοιχεί σε ποσό €169.
- Αφαιρουμένου του ποσού των €55.232,93 που ήδη κατέβαλε η Εναγόμενη, τότε πληρωτέο καθίσταται το ποσό των €114.
- Για το Maria 6, το ποσοστό 50,2% επί της τιμής πώλησης των €352.698, αντιστοιχεί σε ποσό €177.
- Αφαιρουμένου του ποσού των €52.440, που ήδη κατέβαλε η Εναγόμενη, τότε πληρωτέο καθίσταται το ποσό των €124.
- Για το Aphrodite 5, το ποσοστό 51,7% επί της τιμής πώλησης των €342.698, αντιστοιχεί σε ποσό €182.
- Αφαιρουμένου του ποσού των €52.440, που ήδη κατέβαλε η Εναγόμενη, τότε πληρωτέο καθίσταται το ποσό των €129.
- Πέραν τούτου, θα πρέπει να εξεταστούν και κάποια άλλα θέματα. Εισηγείται ο συνήγορος της Εναγόμενης πως η Ενάγουσα δεν πληροί τις προϋποθέσεις για ειδική εκτέλεση όπως προνοεί ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ. 232, σημειώνοντας επίσης πως δεν αποκαλύπτεται αιτία αγωγής. Εκείνο που απλά μπορεί να αναφερθεί είναι πως η Ενάγουσα δεν επιζητεί ειδική εκτέλεση των συμβολαίων δυνάμει του Κεφ. 232, ώστε να χρήζουν εξέτασης οι πρόνοιες αυτού. Εξάλλου, η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης δυνάμει του ανωτέρω Νόμου επιζητείται γενικά από αγοραστή ακινήτου, τον οποίον οι πρόνοιες του Νόμου στοχεύουν να προστατεύσουν. Σημειώνεται πως η Ενάγουσα με την αγόρευση της συνηγόρου της δήλωσε ότι δεν ζητά την ειδική εκτέλεση των αγοραπωλητηρίων εγγράφων. Εισηγείται περαιτέρω πως η Ενάγουσα δεν δικαιούται να αξιώνει όσα διεκδικεί διότι παρέβη και η ίδια τους όρους του συμβολαίου. Συγκεκριμένα, ενώ τα επίδικα ακίνητα έπρεπε να παραδοθούν το Σεπτέμβριο του 2010, τούτο δεν έγινε και το έργο εγκαταλείφθηκε. Κρίνεται πως τούτα δεν αποτέλεσαν επίδικα θέματα ήτοι η μη έγκαιρη παράδοση των ακινήτων και η παράβαση υποχρέωσης της Ενάγουσας. Περαιτέρω, σημειώνεται πως αφενός δεν μπορεί να γίνει πρόβλεψη για τι θα γινόταν μέχρι το Σεπτέμβριο του 2010 εάν η Εναγόμενη κατέβαλλε το τίμημα και αφετέρου, η Εναγόμενη δεν έχει τερματίσει τις συμβάσεις. Αξίζει να σημειωθεί πως με τον όρο 8 των συμβολαίων δίδεται περίοδος χάριτος έξι μηνών για την παράδοση της κατοχής, εάν ο αγοραστής καθυστερεί στην εκπλήρωση των υποχρεώσεων του. Ανταπαίτηση Η Εναγόμενη διεκδικεί θεραπεία για δήλωση του Δικαστηρίου ότι τα συμβόλαια που υπογράφησαν από την Εναγόμενη είναι άκυρα ενόψει των λόγων που καταγράφησαν ανωτέρω. Έχει ήδη αποτελέσει εύρημα ότι τα συμβόλαια είναι έγκυρα και εξάλλου έχει αποσυρθεί η Υπεράσπιση της δυσλεξίας. Επιζητείται επίσης επιστροφή του ποσού των €164.461,43 (Λ.Κ.96.255) το οποίον, κατ΄ ισχυρισμόν, η Ενάγουσα επλουτίσθει αδίκως κατ΄ ακολουθία των άκυρων συμβάσεων. Αποτελεί νομολογιακή αρχή πως η απαίτηση για επιστροφή τους καταβληθέντος ποσού προϋποθέτει την ακύρωση (rescission) της συμφωνίας (Καλησπέρας v. Δρυάδη (ανωτέρω)), ενέργεια στην οποίαν αφενός δεν προέβη η Εναγόμενη και αφετέρου, τα συμβόλαια έχουν κριθεί έγκυρα. Για τούτο η Ανταπαίτηση τυγχάνει απορριπτέα. Δικαιοδοσία Προτού αποφασισθεί η έκδοση απόφασης ή όχι θα πρέπει να εξεταστεί το ζήτημα της δικαιοδοσίας. Αναφέρει ο συνήγορος της Εναγόμενης σχετικά: «Δεν αμφισβητείται ότι η Εναγόμενη είναι κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου, και ότι κατάρτισε τις τρείς συμβάσεις αγοράς ακινήτων, με την Ενάγουσα εταιρεία. Εάν οι συμβάσεις μπορούν να χαρακτηριστούν καταναλωτικές και η κατάρτιση τους έγινε με πρόσωπο το οποίο κατευθύνει με οποιονδήποτε μέσο τέτοιου είδους δραστηριότητες στο Ηνωμένο Βασίλειο και οι συμβάσεις εμπίπτουν στο πεδίο των εν λόγω δραστηριοτήτων, και δεν αφορούν την επαγγελματική δραστηριότητα της Εναγόμενης τότε δικαιοδοσία έχουν τα Αγγλικά Δικαστήρια δυνάμει του αρ. 15.1(γ) του Κανονισμού αρ. 44/2001 του Συμβουλίου για τη Διεθνή Δικαιοδοσία, την Αναγνώριση και την Εκτέλεση Αποφάσεων σε Αστικές και Εμπορικές υποθέσεις.» Σημειώνει ότι προέκυψε μαρτυρία πως οι δραστηριότητες της Εναγόμενης δεν αφορούσαν αγοραπωλησίες ακινήτων προς εξασφάλιση κέρδους και από τη μαρτυρία του Μ.Υ.3 προέκυψε πως τότε, το 2007 η Εναγόμενη ήταν 62 ετών, είχε αφυπηρετήσει από τη διεύθυνση γηροκομείου το οποίο πώλησε και επίσης πώλησε και ένα μικρό ξενοδοχείο. Αυτές οι πωλήσεις, εισηγείται ο συνήγορος, δεν μπορούν να της προσδώσουν την ιδιότητα του εμπορευόμενου ακινήτων. Δεν ήταν υποχρέωση της Εναγόμενης να αποδείξει ότι δεν εμπορευόταν ακίνητα, δηλαδή να αποδείξει επαγγελματική ιδιότητα που δεν είχε, αλλά στην Ενάγουσα να αποδείξει ότι η Εναγόμενη είχε αυτή την ιδιότητα. Αναφερόμενος στη μαρτυρία που προσφέρθηκε υπέδειξε πως αποδείχθηκε ότι η Ενάγουσα κατηύθυνε τις πωλήσεις των ακινήτων μέσω της αγγλικής εταιρείας Roseberry Overseas Property UK Ltd η οποία ενεργούσε ως αντιπρόσωπος της, σε συνεργασία με την Tailor Made Overseas Properties Ltd. Υπάλληλος της Tailor ήταν ο κ. Geno Eccles o οποίος παρουσίασε τα συμβόλαια στην Εναγόμενη. Επικαλέστηκε το άρθρο 24 του Κοινοτικού Κανονισμού 44/2001 το οποίο είναι ταυτόσημο με το άρθρο 28 της Σύμβασης των Βρυξελλών της 27ης Σεπτεμβρίου 1986 και παρέπεμψε στην υπόθεση αρ. 150/80 Elefanten Sehuh GmbH v. Jacqmain [1981] ECR
- Από την αντίπερα όχθη η εισήγηση της συνηγόρου της Ενάγουσας υπογραμμίζει πως: «Η Εναγόμενη δεν δύναται κατά την αγόρευση του Δικηγόρου της να επικαλεστεί οποιονδήποτε άλλο λόγο ή δήθεν ιδιότητα της, για τον οποίο ή την οποία θεωρεί ότι το παρόν Δικαστήριο δεν έχει δήθεν δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση, εκτός αυτούς που ρητά δικογραφούνται στην Υπεράσπιση της. Ως εκ τούτου, οποιοσδήποτε ισχυρισμός ότι η Εναγόμενη εισήλθε στις επίδικες συμβάσεις υπό την ιδιότητά της ως «καταναλωτής» και ως εκ τούτης της ιδιότητας της αποκλειστική δικαιοδοσία έχει το Δικαστήριο του τόπου όπου κατοικεί, ήτοι τα δικαστήρια του Ηνωμένου Βασιλείου, πρέπει να μη ληφθεί υπόψη από το Δικαστήριο και ως μη δικογραφημένος και να απορριφθεί.» Αφού κάνει επίκληση του ίδιου Κανονισμού 44/2001 εισηγείται ότι η παρούσα υπόθεση ως αστικής φύσεως υπάγεται στο πεδίο εφαρμογής του άρθρου 1 αυτού. Με βάση το άρθρο 3, η Εναγόμενη αν και κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου μπορεί να εναχθεί ενώπιον Δικαστηρίου άλλου κράτους μέλους, εάν η περίπτωση εντάσσεται στα τμήματα 2 έως 7 του Κεφ. 11 τούτου. Αφού παραθέτει τα συγκεκριμένα άρθρα υποδεικνύει πως η Εναγόμενη όφειλε να εκπληρώσει την υποχρέωση πληρωμής στην Πάφο, στην έδρα της Ενάγουσας. Περαιτέρω εφαρμογής τυγχάνει το άρθρο 22 το οποίο προνοεί για την αποκλειστική διεθνή δικαιοδοσία σε περιπτώσεις εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων. Έχοντας υπόψη τα ανωτέρω, σημειώνονται τα ακόλουθα. Η προδικαστική ένσταση έχει ως εξής: «Η Εναγόμενη εγείρει προδικαστική ένσταση, ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου, δεν είναι κατά τόπον αρμόδιο να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση, διότι η μεν Εναγόμενη είναι κάτοικος Αγγλίας, η δε απαίτηση των Εναγόντων στηρίζεται επί κατ΄ ισχυρισμόν συμφωνιών αγοραπωλησίας οι οποία έγινε στην Αγγλία, εκτός της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου, δηλαδή στο σπίτι του κ. Owen Rainford, 10 Ewell Close, Chroley, Lancashire, PR6 8TT. United Kingdom.» Ορθά συνεπώς υποδεικνύει η συνήγορος πως με αυτά μόνο τα δικογραφημένα δεδομένα μπορεί να εξεταστεί. Εύρημα αποτελεί - είναι και αποδεκτό - πως η Εναγόμενη είναι κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου. Ότι οι συμβάσεις Τεκμήρια 2, 3 και 4 αφορούν αγορά ακινήτων τα οποία θα ανεγείροντο και άρχισε η ανέγερση τους στην Πάφο. Η Εναγόμενη υπέγραψε τα συμβόλαια στην Αγγλία και στάληκαν για υπογραφή και υπεγράφησαν από την Ενάγουσα στην Πάφο στις 3.4.
- Την επόμενη ημέρα 4.4.2007, και τα τρία συμβόλαια κατατέθηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Η κατάθεση αντιγράφου σύμβασης πώλησης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, επενεργεί ως εμπράγματο βάρος, όπως ορίζει το άρθρο 7
(1)του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος (Κεφ. 232), όπως ίσχυε τότε. Ανάλογη ερμηνεία δίδεται και με το Νόμο 81(Ι)/2011 περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος. Σχετικό και το άρθρο 12
(5)του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965 στον οποίο το ανωτέρω άρθρο 7 του Κεφ. 232 παραπέμπει: «εμπράγματο βάρος» σημαίνει άμεσον τινά επί ακινήτου απαίτησιν, δικαίωμα επιβαρύνσεως (lien) ή υποχρεώσιν, υφιστάμενην δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύει νόμου.» Ο Κανονισμός (ΕΚ) 44/2001 για τη διεθνή δικαιοδοσία, την αναγνώριση και την εκτέλεση αποφάσεων σε αστικές και εμπορικές υποθέσεις, στόχο έχει, όπως προδιαγράφει στο προοίμιο του: «Τη διατήρηση και την ανάπτυξη ενός χώρου ελευθερίας, ασφάλειας και δικαιοσύνης μέσα στον οποίο να εξασφαλίζεται η ελεύθερη κυκλοφορία των προσώπων. Προκειμένου να δημιουργήσει σταδιακά έναν τέτοιο χώρο, η Κοινότητα πρέπει να θεσπίσει, μεταξύ άλλων, μέτρα στον τομέα της δικαστικής συνεργασίας σε αστικές υποθέσεις, τα οποία είναι αναγκαία για την καλή λειτουργία της εσωτερικής αγοράς.» Για τον σκοπό αυτό ρυθμίζει μεταξύ άλλων τη δικαιοδοσία των Δικαστηρίων και τονίζει (άρθρο 11) πως: «Οι κανόνες δικαιοδοσίας πρέπει να παρουσιάζουν υψηλό βαθμό προβλεψιμότητας και να βασίζονται στην αρχή της γενικής δωσιδικίας της κατοικίας του εναγομένου και η δωσιδικία αυτή πρέπει να ισχύει πάντοτε, εκτός από μερικές συγκεκριμένες περιπτώσεις όπου το επίδικο αντικείμενο ή η αυτονομία των μερών δικαιολογεί άλλο συνδετικό παράγοντα.» Τονίζει όμως πως: (άρθρο 12) «Η δωσιδικία της κατοικίας του εναγομένου πρέπει να συμπληρωθεί από εναλλακτικές δωσιδικίες που θα ισχύουν λόγω του στενού συνδέσμου μεταξύ του δικαστηρίου και της διαφοράς ή για τη διευκόλυνση του έργου της δικαιοσύνης.» Ο ίδιος Κανονισμός διασφαλίζει με το άρθρο 14 την αυτονομία των μερών μιας σύμβασης, αναφορικά με τον καθορισμό του αρμοδίου Δικαστηρίου, με την επιφύλαξη των αποκλειστικών βάσεων δικαιοδοσίας. Το σχετικό με το θέμα άρθρο 2.1 του Τμήματος 1 του Κεφαλαίου ΙΙ αναφέρει: «Επιφυλασσομένων των διατάξεων του παρόντος Κανονισμού πως τα πρόσωπα που έχουν την κατοικία τους στο έδαφος κράτους μέλους ενάγονται ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού του κράτους μέλους ανεξάρτητα από την ιθαγένεια τους.» Το άρθρο 3 του ιδίου Τμήματος εισάγει την εξαίρεση, προνοώντας πως: «Τα πρόσωπα που έχουν την κατοικία τους στο έδαφος κράτους μέλους μπορούν να εναχθούν ενώπιον του Δικαστηρίου άλλου κράτους μέλους μόνο σύμφωνα με τους κανόνες που περιλαμβάνονται στα τμήματα 2 έως 7 του παρόντος κεφαλαίου.» Το Τμήμα 2 του ιδίου κεφαλαίου αναφέρεται στις ειδικές δικαιοδοσίες και προνοεί με το άρθρο 5 τα ακόλουθα: «Πρόσωπο που έχει την κατοικία του στο έδαφος κράτους μέλους μπορεί να εναχθεί σε άλλο κράτος μέλος:
- α) ως προς διαφορές εκ συμβάσεως, ενώπιον του Δικαστηρίου του τόπου όπου εκπληρώθηκε ή οφείλει να εκπληρωθεί η παροχή· β) για τους σκοπούς της εφαρμογής της παρούσας διάταξης και εφόσον δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, το τόπος εκπλήρωσης της επίδικης παροχής είναι: - εφόσον πρόκειται για πώληση εμπορευμάτων ο τόπος του κράτους μέλους όπου, δυνάμει της σύμβασης, έγινε ή έπρεπε να γίνει η παράδοση των εμπορευμάτων, - εφόσον πρόκειται για παροχή υπηρεσιών ο τόπος του κράτους μέλους όπου, δυνάμει της σύμβασης, έγινε ή έπρεπε να γίνει η παροχή των υπηρεσιών· γ) το στοιχείο α) εφαρμόζεται, εφόσον δεν εφαρμόζεται το στοιχείο β).» Όπως ορθά υποδεικνύει η συνήγορος της Ενάγουσας, η παρούσα υπόθεση αποτελεί μια διαφορά εκ συμβάσεως, η οποία στηρίζεται στα αγοραπωλητήρια έγγραφα Τεκμήρια 2, 3 και 4, ημερ. 3.4.
- Ο τόπος όπου οφείλει να εκπληρωθεί η παροχή και των δύο συμβαλλομένων είναι η Κυπριακή Δημοκρατία. Η Ενάγουσα πώλησε διαμερίσματα τα οποία θα ανήγειρε σε ιδιόκτητο ακίνητο της στην Γεροσκήπου ενώ η Εναγόμενη ανέλαβε να καταβάλει στα γραφεία της Ενάγουσας το τίμημα πώλησης των διαμερισμάτων. Στην παράγραφο 2 των εν λόγω εγγράφων παρουσιάζεται η υποχρέωση αυτή της Εναγόμενους, όπου αναγράφεται: "
- The purchase piece payable by the purchaser to the Vendor." O πωλητής δηλαδή η Ενάγουσα είναι παραδεκτό (παρ. 1 Έκθεσης Απαίτησης και παρ. 2 Έκθεσης Υπεράσπισης) ότι αποτελεί νομικό πρόσωπο με έδρα την Πάφο. Συνεπώς η πληρωμή πρέπει να γίνει στην Πάφο και επομένως η εκπλήρωση της υποχρέωσης αυτής στην Κύπρο προσδίδει δικαιοδοσία στο Δικαστήριο Πάφου. Πέραν τούτου υπάρχουν και άλλες πρόνοιες οι οποίες προσδίδουν δικαιοδοσία στα Κυπριακά Δικαστήρια και δη, της Πάφου. Το Τμήμα 6 του Κανονισμού 44/2001 πραγματεύεται το ζήτημα της αποκλειστικής διεθνούς δικαιοδοσίας, με το άρθρο 22 να προνοεί: «Αποκλειστική διεθνή δικαιοδοσία, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η κατοικία, έχουν:
- Σε υποθέσεις εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων και μισθώσεων ακινήτων, τα δικαστήρια του κράτους μέλους της τοποθεσίας του ακινήτου.» Όπως ανωτέρω λέχθηκε, η κατάθεση των συμβολαίων στο Κτηματολόγιο Πάφου αποτελεί εμπράγματο βάρος, το οποίο θεμελιώνει την ειδική δωσιδικία του ακινήτου. Έχει στην αρχή του κεφαλαίου αυτού παρατεθεί το άρθρο το οποίο παρέχει αυτονομία στα συμβαλλόμενα μέρη για καθορισμό του αρμόδιου να εκδικάσει τη διαφορά Δικαστηρίου, νοουμένου ότι η συμφωνία αυτά θα περιέχεται σε έγγραφο. Στην παράγραφο 31 των επίδικων συμβολαίων περιέχεται τέτοια συμφωνία η οποία αναφέρει: "
- The present agreement is governed by and shall be construed in accordance with the laws of the Republic of Cyprus." Το άρθρο 21
(2)του περί Δικαστηρίων Νόμου Ν.14/60, το οποίο και εφαρμόζεται δυνάμει της ανωτέρω δέσμευσης των διαδίκων, προβλέπει πως: «Οσάκις η αγωγή αφορά εις διανομήν ή πώλησιν οιασδήποτε ακινήτου ιδιοκτησίας, ή οιονδήποτε άλλο θέμα αφορών εις ακίνητον ιδιοκτησίαν, αυτή θα εισάγεται εν τω Επαρχιακώ Δικαστηρίω της επαρχίας εντός της οποίας κείται η τοιαύτη ιδιοκτησία.¨ Περαιτέρω, το άρθρο 21
(1)(α) του ιδίου Νόμου προβλέπει πως υπάρχει αρμοδιότητα σε Δικαστήριο να εκδικάσει υπόθεση όταν η βάση της αγωγής έχει προκύψει εν όλω ή εν μέρει στην Επαρχία του. Συνεπώς, ακόμη και να εκληφθεί πως η συνομολόγηση των συμβάσεων έγινε εν μέρει στην Αγγλία και εν μέρει στην Πάφο (όπου στάληκε για υπογραφή), και πάλιν προσδίδεται δικαιοδοσία στο Δικαστήριο Πάφου. Εισηγείται η κα Φλωράκη και είναι αποδεκτή η θέση αυτή πως: «Τόσο η Ευρωπαϊκή Νομοθεσία (α. 22 Κανονισμού), όσο και η Κυπριακή Νομοθεσία (α.21
(2)) αλλά και η νομολογία, επιτάσσουν ότι όσον αφορά αγωγές που έχουν ως βάση τους αγοραπωλητήρια συμβόλαια ακίνητης ιδιοκτησίας τα οποία ενεργούν έναντι όλων (erga omnes), αποκλειστική δικαιοδοσία εκδίκασης τους έχουν τα Δικαστήρια του κράτους μέλους εντός του οποίου βρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία και συνεπώς αποκλειστική δικαιοδοσία να εκδικάσουν την παρούσα αγωγή έχουν τα Κυπριακά Δικαστήρια, ενώ η Κυπριακή Δημοκρατία αποτελεί το πλέον πρόσφορο βήμα για την εκδίκαση της παρούσας αγωγής.» Συνεπώς κρίνεται πως στην κρινόμενη περίπτωση η αποκλειστική ειδική δωσιδικία του ακινήτου υπερισχύει εκείνης της κατοικίας και προσδίδει δικαιοδοσία στο Δικαστήριο Πάφου. Συνακόλουθα: Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγόμενης για το συνολικό ποσό των €369.253. Επιδικάζεται τόκος 9% (όρος 19 των συμβολαίων Τεκμήρια 2, 3 και 4) από 25.11.2009 μέχρι εξοφλήσεως. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγόμενης όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται. Δεν επιδικάζονται έξοδα δεδομένου πως Απαίτηση και Ανταπαίτηση εκδικάσθηκαν μαζί. (Υπ.) ............... Δ. Σωκράτους, Π.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΑΜ Subject: Civil / Other Actions / Final Αναφορά: (Εγκυρότητα συμβολαίων/Ποσοστό εκτελεσθείσας εργασίας/Δικαιοδοσία) cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο