ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑΤΟΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ''ARISTO UNIVERSE 2'' ν. Βαλεντίνου Γεωργίου, Αριθμός Αγωγής: 1047/2016, 29/12/2017

(1)/1992. Παρόλα αυτά, οι ενάγοντες προέβησαν αυτόβουλα και παράνομα σε πράξεις χρέωσης των κυρίων των μονάδων για αποκατάσταση της πισίνας. Αρνείται ότι οι αναζητούμενες δαπάνες είναι σύμφωνα με το προσδιορισμένο μερίδιό του κατά τους ορισμούς του Νόμου και/ή των κανονισμών και ισχυρίζεται ότι δεν κατανεμήθηκαν όπως ορίζει ο Νόμος. Για τους παραπάνω λόγους ζητά την απόρριψη της αγωγής, ενώ, δυνάμει ανταπαίτησης, μεταξύ άλλων αξιώνει: «Β. Δήλωση και/ή Απόφαση του Δικαστηρίου αποφαινόμενου ότι οι πράξεις και/ή οι από-φάσεις της Ενάγουσας και/ή η ισχυριζόμενη κατανομή ως το προσδιορισμένο μερίδιο του Εναγόμενου στις Κοινόχρηστες Δαπάνες δεν είναι σύμφωνο και/ή σύμφωνα με τους ορισμούς του Νόμου και/ή των Κανονισμών, όπως και δεν εξετέθησαν στο προβλεπόμενο Πίνακα ως κατανομή και/ή δεν υπήρξε κατανομή όπως ο Νόμος ορίζει και/ή φερόμενη ως κατανομή είναι παράτυπη και/ή παράνομη και/ή δεν υποχρεώνει τον Εναγόμενο σε καταβολή και/ή η κατανομή δεν γεννάται από καλή και νόμιμη αιτία και/ή δεν έχουν στη περίπτωση εφαρμογή οι αρχές περί του αδικαιολόγητου πλουτισμού και/ή άλλως πως η Ενάγουσα εμποδίζεται να διεκδικεί κατά του Εναγόμενου όπως ανωτέρω λεπτομερώς αναφέρεται. Γ. Δήλωση και/ή διακήρυξη και/ή απόφαση του Δικαστηρίου αποφαινόμενου ότι η Ενάγουσα σύμφωνα με τον Νόμο και/ή τους κατ' εφαρμογή του εκδοθέντες Κανονισμούς και/ή ως έχουσα όπως η ίδια ισχυρίζεται την διοίκηση αλλότριων η ίδια και/ή τα έλη της ευθύνεται και ευθύνονται ομαδικά και ατομικά για τις διενεργηθείσες δαπάνες «αναστύλωσης» της ειρημένης ης δημόσιας κολυμβητικής δεξαμενής και/ή δαπάνες για ίδιον όφελος και λογαριασμό και/ή που προκάλεσε αλόγιστα και/ή δαπάνες που οδήγησαν στη παράνομη κατοχή και χρήση και/ή έκθεση των κυρών των μονάδων σε παράνομη πράξη και/ή συμπεριφορά και/ή την ενοχή σε παρανομία από την χωρίς ετήσια άδεια κατοχή και/ή χρήση δημόσιας κολυμβητικής δεξαμενής πράγμα που είναι νομικά παράνομο και/ή που έγινε χωρίς στόχο και/ή πρόθεση έγκυρης κατοχής και χρήσης και/ή της έκτοτε μη συμμόρφωσης στη νομιμοποίηση της και/ή που ανέλαβε και διενήργησε με δικό της ρίσκο και ευθύνη (αστική και ποινική) και/ή δαπάνες και/ή έξοδα πέραν των νόμιμων αποφάσεων των γενικών συνελεύσεων των κυριών των μονάδων και/ή κατά παράβαση του ρηθέντος Νόμου και Κανονισμών και/ή με εκτέλεση πράξης και/ή πράξεων που ως τοιαύτες και κατά τη λήψη της απόφασης και από έκτοτε μέχρι και σήμερα βρίθουν από παρανομία και/ή είναι μολυσμένες από παρανομία και/ή δεν προστατεύονται από το Νόμο και τους Κανονισμούς (ultra vires) και/ή άλλως πως ως ανωτέρω λεπτομερώς εκτίθεται και/ή άλως πως.» Οι ενάγοντες καταχώρησαν απάντηση στην υπεράσπιση και υπεράσπιση στην ανταπαίτηση. Με την πρώτη ισχυρίζονται ότι για την επίδικη πισίνα έχουν εξασφαλιστεί, η απαιτούμενη άδεια οικοδομής, πιστοποιητικό έγκρισης, αλλά και τίτλος ιδιοκτησίας και λειτουργεί εντελώς νόμιμα. Πλήρη στοιχεία θα δώσουν κατά τη δικάσιμο. Ειδικά για τα έξοδα συντήρησης της πισίνας και τις σχετικές συμβατικές υποχρεώσεις του εναγόμενου, επίσης θα αναφερθούν κατά τη δικάσιμο. Η αγωγή είναι «Ταχείας Εκδίκασης» και σε εφαρμογή της Δ.30 Θ.6 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, η εκδίκασή της έγινε στη βάση των αντίστοιχων μαρτυριών όπως κατατέθηκαν στο Δικαστήριο, χωρίς να προσαχθεί καθόλου προφορική μαρτυρία. Κατά την ακρόαση και τα δυο μέρη παρουσίασαν γραπτή αγόρευση. Για τους ενάγοντες κατατέθηκε γραπτή μαρτυρία από τον πρόεδρό τους, Richard Ford και τη διευθύντρια της εταιρείας AVRA PROPERTY MANAGEMENT & HOLIDAYS LTD, Ουρανία Ασπρομάλλη. Για τον εναγόμενο, εκτός από τον ίδιο κατάθεσε γραπτή μαρτυρία και ο υπάλληλος στο Τμήμα Υγειονομικών Υπηρεσιών του Δήμου Πάφου, Μάριος Δημητρίου. Δεν προτίθεμαι να επαναλάβω το περιεχόμενο της προσαχθείσας μαρτυρίας στο σύνολό του και το ίδιο ισχύει και για το περιεχόμενο των εκατέρωθεν γραπτών αγορεύσεων. Στη συνέχεια και στο βαθμό που κριθεί αναγκαίο, θα διαφανεί (με αναφορά και στη μαρτυρία), ποιες από τις θέσεις κάθε πλευράς αποδέχομαι και ποιες απορρίπτω. Τα βασικό επίδικο θέμα της υπόθεσης που καλούμαι να επιλύσω αφορά στο κατά πόσο οι ενάγοντες απέδειξαν ότι δικαιούνται να αξιώνουν εναντίον του εναγόμενου είτε το ποσό που αξιώνουν είτε οποιοδήποτε άλλο ποσό. Κάποια άλλα, επιμέρους θέματα, τα οποία, ως και της φύσεώς τους εντάσσονται στο πλαίσιο του βασικού, θα αναφερθούν στη συνέχεια. Υπεισέρχομαι στη νομική πτυχή της υπόθεσης, η οποία αποτελεί - ορθά - κοινό έδαφος μεταξύ των μερών ότι διέπεται από τις σχετικές πρόνοιες του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 (στο εξής «Νόμος»): Σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΑ του Νόμου: «

(1)Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.

(2)Αν οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις απαιτήσεις του άρθρου αυτού, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού.» Το άρθρο 38ΚΑ προνοεί ότι: «

(1)Όταν δεν γίνει εγγραφή Κανονισμών δυνάμει του άρθρου 38Κ, οι πρότυποι κανονισμοί που εκτίθενται στο Παράρτημα θα λογίζονται εγγεγραμμένοι σε σχέση με την οικεία κοινόκτητη οικοδομή, Κανονισμοί.

(2)Όταν οι εγγεγραμμένοι δυνάμει του άρθρου 38Κ Κανονισμοί δεν προνοούν για οποιοδήποτε ζήτημα, το ζήτημα αυτό θα διέπεται από την αντίστοιχη πρόνοια των πρότυπων κανονισμών.» Καθόλα σχετικό είναι και το άρθρο 38ΚΒ του Νόμου σύμφωνα με το οποίο: «Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της. Η Διαχειριστική Επιτροπή συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους αυτού και των Κανονισμών.» Ομοίως και το άρθρο 38ΚΣΤ, που επίσης ακολουθεί αυτούσιο: «

(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων, θα είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών, θα έχει τις εξουσίες και τις υποχρεώσεις που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών και θα ασκεί τις εξουσίες και θα εκτελεί τα καθήκοντα που καθορίζονται από ή δυνάμει αυτών.

(2)Χωρίς να επηρεάζεται η γενικότητα του εδαφίου

(1), η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί- (α) Να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την κοινόκτητη οικοδομή. (β) να ενάγει για και σε σχέση με οποιεσδήποτε ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην κοινόκτητη ιδιοκτησία από οποιοδήποτε πρόσωπο, ανεξάρτητα από το αν το πρόσωπο αυτό είναι κύριος μονάδας ή όχι. (γ) να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. (δ) να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την εφαρμογή των διατάξεων του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών που εκδίδονται δυνάμει αυτού.» Τέλος σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΗ

(2)του Νόμου: «

(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή, μεταξύ άλλων, έχει εξουσία- (α) Να ιδρύει και να διατηρεί ταμείο που κατά την κρίση της είναι επαρκές και που μπορεί να χρησιμοποιεί- (

1. i)Για τα έξοδα διαχείρισης και για τον έλεγχο, τη λειτουργία, διεύθυνση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την πληρωμή ασφαλίστρων · και (
2. ii)για την εκτέλεση ή εκπλήρωση οποιασδήποτε αρμοδιότητας, καθήκοντος ή υποχρέωσης της · (β) να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα ποσά που πρέπει να εισπράττονται για τους σκοπούς που αναφέρονται στην παράγραφο (α) και το χρόνο και τον τρόπο καταβολής του ποσού που πρέπει να καταβληθεί δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ από κάθε κύριο μονάδας· (γ) να εισπράττει τα καθορισμένα με τον τρόπο αυτό ποσά με την επιβολή συνεισφοράς στους κυρίους των μονάδων δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ· (δ) να ανακτά με αγωγή από τον κύριο μονάδας οποιοδήποτε ποσό χρημάτων που δαπανήθηκε από τη Διαχειριστική Επιτροπή για επιδιορθώσεις ή εργασίες που έγιναν από αυτή ή κατά την κρίση της με σκοπό τη συμμόρφωση σε οποιαδήποτε ειδοποίηση διαταγή αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής ή προσώπου σε σχέση με τμήμα της οικοδομής που περιλαμβάνει τη μονάδα του κυρίου αυτού.

(2)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου

(3)κάθε συνεισφορά που επιβάλλεται όπως προβλέπεται στο εδάφιο

(1)μπορεί να απαιτηθεί και πρέπει να καταβληθεί μετά τη λήψη της σχετικής απόφασης και η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί με αγωγή να ανακτήσει τη συνεισφορά από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της λήψης της απόφασης και από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της έγερσης της αγωγής, αφού και οι δύο ευθύνονται από κοινού και χωριστά.» Για σκοπούς πλήρους αναφοράς στη νομική πτυχή της υπόθεσης παρατίθεται και ο κανονισμός 3 των πρότυπων κανονισμών για τη Ρύθμιση και Διαχείριση Κοινόκτητων Οικοδομών: «

(1)Η αναλογία της κοινόκτητης ιδιοκτησίας που ανήκει σε κάθε μονάδα, όπως προβλέπεται στο άρθρο 38Θ του Νόμου, και το εκατοστιαίο ποσοστό ψήφων που δικαιούται κάθε κύριος κατά την ψηφοφορία που προβλέπεται στον Κανονισμό 25 θα εκτίθεται σε Πίνακα κατά τον επισυνημμένο στους Κανονισμούς αυτούς τύπο του Πίνακα Α'.

(2)Το μερίδιο του κάθε κύριου στα έξοδα για τη συντήρηση κλπ. της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, όπως προβλέπεται στο άρθρο 38ΙΑ του Νόμου, θα εκτίθεται σε Πίνακα κατά τον επισυνημμένο στους Κανονισμούς αυτούς τύπο του Πίνακα Β'.» Το πρώτο ερώτημα που χρήζει απάντησης αφορά στο κατά πόσο ευσταθεί η θέση του εναγόμενου ότι επειδή η επίδικη χρέωσή του για τα κοινόχρηστα δεν έγινε από τους ενάγοντες, αλλά από την εταιρεία AVRA PROPERTY MANAGEMENT & HOLIDAYS LTD, δεν είναι νόμιμη και δε δημιουργεί στον ίδιο υποχρέωση να καταβάλει το σχετικό ποσό. Η απάντηση στο ερώτημα είναι αρνητική. Συνάγεται από το άρθρο 38ΚΣΤ

(2)(γ) του Νόμου (ανωτέρω), ότι η Διαχειριστική Επιτροπή, στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων της μπορεί να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. Ότι στην προκειμένη περίπτωση αυτό ακριβώς έγινε αποδεικνύεται από τα ακόλουθα στοιχεία μαρτυρίας: Όπως αναφέρει ο πρόεδρος των εναγόντων στην ένορκη του δήλωση, οι ενάγοντες, στον ουσιώδη χρόνο, αποδεχόμενοι την προσφορά της εταιρείας AVRA PROPERTY MANAGEMENT & HOLIDAYS LTD, της ανάθεσαν τη γενική συντήρηση του επίδικου συγκροτήματος κατοικιών, από το 2010 μέχρι σήμερα, «..όπως καθαριότητα κοινόχρηστων χώρων, ΣΑΠΑ, ΑΗΚ, πισίνας. Της έχει δοθεί περαιτέρω η τήρηση του ταμείου και το δικαίωμα έκδοσης επιταγών.» Όλα αυτά επιβεβαιώνονται και από το περιεχόμενο του τεκμήριου 1 στην ένορκη δήλωση του μάρτυρα και επαναλαμβάνονται από τη διευθύντρια της εν λόγω εταιρείας, Ουρανία Ασπρομάλλη, στη δική της ένορκη δήλωση. Από τα παραπάνω είναι τελείως ξεκάθαρο, ότι η εν λόγω εταιρεία, στον ουσιώδη χρόνο λειτουργούσε υπό αντιπροσωπευτική ιδιότητα εκ μέρους των εναγόντων σε εφαρμογή σχετικής σύμβασης μεταξύ τους. Σ' αυτό το πλαίσιο, η εταιρεία είχε δικαίωμα να επιβάλλει τέλη κοινόχρηστων, χρησιμοποιώντας δικά της έγγραφα, όπως είναι η επίδικη κατάσταση λογαριασμού που εξέδωσε για τον εναγόμενο (τεκμήριο 2 στην ένορκη δήλωση του προέδρου των εναγόντων και τεκμήριο 1 στην ένορκη δήλωση της διευθύντριας της εταιρείας, Ουρανίας Ασπρομάλλη). Απ' εκεί και πέρα, δεδομένης της θέσης των εναγόντων ότι ο εναγόμενος παρέλειψε να καταβάλει το ποσό κοινοχρήστων με το οποίο χρεώθηκε για την επίδικη περίοδο, οι ενάγοντες, σε εφαρμογή των άρθρων 38ΙΑ

(2), 38ΚΣΤ

(2)(α) και 38ΚΗ

(1)(δ) του Νόμου είχαν δικαίωμα να καταχωρήσουν την παρούσα αγωγή για να το ανακτήσουν. Το επόμενο ερώτημα που χρήζει απάντησης είναι το εξής: Δεδομένης της θέσης του εναγόμενου σύμφωνα με τη δική του ένορκη δήλωση, ότι η κολυμβητική πισίνα στο επίδικο κτιριακό συγκρότημα λειτουργεί παράνομα, ευσταθεί η δικογραφημένη θέση του, ότι οι ενάγοντες δε δικαιούνται να το χρεώνουν με οποιοδήποτε ποσό συναφώς με αυτή; Παρατηρώ τα εξής: Σύμφωνα με το άρθρο 2 του περί Δημόσιων Κολυμβητικών Δεξαμενών Νόμου του 1992 (Ν.55

(1)/92): «"αρμόδια αρχή" σημαίvει, για περιoχή δήμoυ τo oικείo δημoτικό συμβoύλιo, για περιoχή βελτιώσεως τo oικείo συμβoύλιo βελτιώσεως και για oπoιαδήπoτε άλλη περιoχή τov oικείo έπαρχo˙ "δημόσια κoλυμβητική δεξαμεvή" σημαίvει τηv κoλυμβητική δεξαμεvή πoυ πρooρίζεται για χρήση γεvικά από τo κoιvό ή από oμάδες πληθυσμoύ, όπως μέλη συλλόγωv, εκπαιδευτικώv ιδρυμάτωv, ξεvoδoχείωv, εvoίκoυς πoλυκατoικίας κτλ., αvεξάρτητα από ιδιoκτησία, και/ή επιβoλή τιμήματoς χρήσης, αλλά δεv περιλαμβάvει τηv κoλυμβητική δεξαμεvή πoυ πρooρίζεται για χρήση απoκλειστικά από τα μέλη μιας oικoγέvειας και/ή τoυς πρoσκεκλημέvoυς της˙» Το άρθρο 4 του ίδιου Νόμου προνοεί ότι: «

(1)Ουδείς λειτoυργεί δημόσια κoλυμβητική δεξαμεvή χωρίς άδεια λειτoυργίας πoυ εκδίδεται σύμφωvα με τις διατάξεις τoυ παρόvτoς Νόμoυ και τωv Καvovισμώv.

(2)Πριv από τηv έvαρξη λειτoυργίας δημόσιας κoλυμβητικής δεξαμεvής o εvδιαφερόμεvoς επιχειρηματίας υπoβάλλει στηv αρμόδια αρχή αίτηση για έκδoση άδειας λειτoυργίας της.

(3)Η άδεια λειτoυργίας εκδίδεται από τηv αρμόδια αρχή, σύμφωvα με τov καθoρισμέvo τύπo, αφoύ καταβληθoύv τα δικαιώματα πoυ θα καθoρισθoύv από τoυς Καvovισμoύς και εφόσov μετά από έλεγχo από τηv Υγειovoμική Υπηρεσία διαπιστωθεί ότι πληρoύvται oι όρoι και oι πρoϋπoθέσεις πoυ καθoρίζovται δυvάμει τoυ παρόvτoς Νόμoυ και τωv Καvovισμώv και πιστoπoιείται γραπτώς η καταλληλότητα τωv μηχαvoλoγικώv, ηλεκτρoλoγικώv και υδραυλικώv εγκαταστάσεωv από τηv Ηλεκτρoμηχαvoλoγική Υπηρεσία τoυ Υπoυργείoυ Συγκoιvωvιώv και Έργωv.

(4)Τηρoυμέvωv τωv διατάξεωv τoυ άρθρoυ 5, η άδεια λειτoυργίας εκπvέει έvα έτoς μετά τηv έκδoση της, και μπoρεί vα αvαvεώvεται κάθε χρόvo με τηv καταβoλή τoυ vεvoμισμέvoυ δικαιώματoς, εφόσov εξακoλoυθoύv vα πληρoύvται oι όρoι και oι πρoϋπoθέσεις πoυ καθoρίζovται δυvάμει τoυ παρόvτoς Νόμoυ και τωv Καvovισμώv.

(5)Η άδεια λειτoυργίας πρέπει vα αvαρτάται σε περίoπτη θέση στo χώρo της δημόσιας κoλυμβητικής δεξαμεvής.

(6)Η αρμόδια αρχή τηρεί Μητρώo στo oπoίo καταχωρoύvται oι άδειες λειτoυργίας.

(7)Ουδεμία άδεια λειτoυργίας δημόσιας κoλυμβητικής δεξαμεvής θα εκδίδεται αvαφoρικά με χώρo o oπoίoς σύμφωvα με πιστoπoιητικό τελικής έγκρισης της αρμόδιας αρχής δυvάμει τoυ περί Ρυθμίσεως Οδώv και Οικoδoμώv Νόμoυ, δε θεωρείται κατάλληλoς για τo σκoπό αυτό.» Τέλος, το άρθρο 9

(1)του ίδιου, πάντοτε, Νόμου διαλαμβάνει ότι: «Κάθε πρόσωπo τo oπoίo- (α) Διατηρεί ή λειτoυργεί δημόσια κoλυμβητική δεξαμεvή χωρίς άδεια λειτoυργίας, ή (β) διατηρεί ή λειτoυργεί δημόσια κoλυμβητική δεξαμεvή κατά παράβαση τωv Καvovισμώv, είvαι έvoχo αδικήματoς και, σε περίπτωση καταδίκης τoυ, υπόκειται σε χρηματική πoιvή πoυ δεv υπερβαίvει τις τετρακόσιες πεvήvτα λίρες, αv όμως η παράβαση συvεχισθεί μετά τηv καταδίκη τoυ, τoύτo είvαι έvoχo περαιτέρω αδικήματoς και υπόκειται σε χρηματική πoιvή πoυ δεv υπερβαίvει τις πεvήvτα λίρες για κάθε ημέρα κατά τηv oπoία συvεχίζεται η παράβαση.» Οι ενάγοντες - για να επαναλάβω -, με την απάντηση στην υπεράσπιση ισχυρίζονται ότι η επίδικη πισίνα λειτουργεί εντελώς νόμιμα. Μάλιστα, όπως αναφέρουν, πλήρη στοιχεία θα δοθούν κατά τη δικάσιμο. Αναφέρουν ακόμη, ότι κατά τη δικάσιμο θα αναφερθούν και στις συμβατικές υποχρεώσεις του εναγόμενου σχετικά με την πισίνα και τα έξοδα συντήρησής της. Το πρώτο ερώτημα που τίθεται είναι κατά πόσο η επίδικη πισίνα αποτελεί "δημόσια κoλυμβητική δεξαμεvή" τη εννοία του σχετικού Νόμου 55

(1)/92 (ανωτέρω). Σε περίπτωση καταφατικής απάντησης ακολουθεί το ερώτημα κατά πόσο η εν λόγω πισίνα στον ουσιώδη χρόνο λειτουργούσε νόμιμα, δηλαδή με άδεια λειτουργίας. Τέλος, σε περίπτωση που η απάντηση σ' αυτό το ερώτημα είναι αρνητική, τίθεται το ερώτημα κατά πόσο ο εναγόμενος υποχρεούται να συνεισφέρει υπό μορφή κοινοχρήστων οποιοδήποτε ποσό αφορά στη συγκεκριμένη πισίνα. Αρχίζοντας από το πρώτο ερώτημα, η απάντηση είναι καταφατική. Σύμφωνα με τη σχετική ερμηνεία του όρου, "δημόσια κoλυμβητική δεξαμεvή" σημαίvει τηv κoλυμβητική δεξαμεvή πoυ πρooρίζεται για χρήση γεvικά από τo κoιvό ή από από oμάδες πληθυσμoύ, όπως .... εvoίκoυς πoλυκατoικίας κτλ., .. αλλά δεv περιλαμβάvει τηv κoλυμβητική δεξαμεvή πoυ πρooρίζεται για χρήση απoκλειστικά από τα μέλη μιας oικoγέvειας και/ή τoυς πρoσκεκλημέvoυς της. Δεδομένου ότι η επίδικη πισίνα βρίσκεται σε συγκρότημα διαμερισμάτων και κατοικιών και από τη σχετική ερμηνεία του όρου "δημόσια κoλυμβητική δεξαμεvή" είναι σαφές, πως, το τι σημαίνει ο συγκεκριμένος όρος, δεν αναφέρεται εξαντλητικά στη σχετική διάταξη, αλλά ενδεικτικά, στην προκειμένη περίπτωση θεωρώ ότι η επίδικη πισίνα, σε κάθε περίπτωση καλύπτεται πλήρως από τη συντομογραφία «κτλ.» αφού προορίζεται για χρήση από τους ενοίκους του κτιριακού συγκροτήματος - το οποίο, αποδεδειγμένα αποτελείται από 11 διαμερίσματα και 11 κατοικίες - και όχι αποκλειστικά από τα μέλη μιας μόνο οικογένειας και/ή τους προσκεκλημένους της ώστε να εξαιρείται με βάση το σχετικό ορισμό. Η χρήση της, θα μπορούσε να λεχθεί ότι προσομοιάζει με αυτή των ενοίκων πολυκατοικίας. Για να συνεχίσω, η απάντηση στο δεύτερο ερώτημα είναι αρνητική. Οι ενάγοντες, όχι απλώς δεν παρουσίασαν οποιοδήποτε στοιχείο - παρότι δικογραφικά αναφέρουν ότι θα δώσουν πλήρη στοιχεία κατά την ακρόαση -προκειμένου να τεκμηριώσουν τον ισχυρισμό τους, ότι η επίδικη πισίνα λειτουργεί εντελώς νόμιμα, αλλά, αντίθετα, ο εναγόμενος παρουσίασε την πλέον κατάλληλη μαρτυρία για να αποδείξει τον περί αντιθέτου ισχυρισμό του. Αυτή προέρχεται από την αρμόδια αρχή, που είναι ο Δήμος Πάφου. Αναφέρομαι στην ένορκη δήλωσης του Μάριου Δημητρίου, υπαλλήλου στο Τμήμα Υγειονομικών Υπηρεσιών του Δήμου Πάφου, στην οποία, μεταξύ άλλων αναφέρονται από το μάρτυρα τα εξής: Το Τμήμα του προωθεί τον έλεγχο και την έκδοση των αδειών λειτουργίας των δημόσιων κολυμβητικών δεξαμενών σύμφωνα με το Νόμο 55

(1)/92 (ανωτέρω) και επί τούτου τηρείται σχετικό βιβλίο. Η επίδικη πισίνα βρίσκεται μέσα στα δημοτικά όρια του Δήμου Πάφου και με βάση το αρχείο του Δήμου, δεν υπάρχει οποιαδήποτε αδειοδότησή της, επομένως, η ύπαρξη και λειτουργία της είναι παράνομες. Ο λόγος είναι ότι προορίζεται για χρήση γενικά από τους ενοίκους του συγκροτήματος. Και, με δεδομένη τη δικογραφημένη θέση των εναγόντων, ότι ο εναγόμενος, κατά την αγορά του επίδικου διαμερίσματός του ανέλαβε συμβατική υποχρέωση σχετικά με την πισίνα και τα έξοδα συντήρησής της, θέση για την οποία, ίχνος μαρτυρίας έχει τεθεί κατά τη δίκη σε συνδυασμό και με την παραδοχή του προέδρου των εναγόντων (βλ. την παράγραφο 6 της ένορκης του δήλωσης) ότι η εταιρεία AVRA PROPERTY MANAGEMENT & HOLIDAYS LTD ανέλαβε εκ μέρους τους τη γενική συντήρηση του επίδικου συγκροτήματος, όπως καθαριότητα κοινόχρηστων χώρων, αλλά και την πληρωμή των διαφόρων εξόδων, ανάμεσά τους και τα έξοδα της πισίνας, που με απλά λόγια σημαίνει ότι στο ποσό της αξίωσης των εναγόντων περιλαμβάνεται και κάποιο ποσό (που δεν καθορίζεται) το οποίο αφορά την επίδικη πισίνα, τίθεται το ερώτημα, κατά πόσο ο εναγόμενος οφείλει να καταβάλει οποιοδήποτε ποσό για το σκοπό αυτό. Η απάντηση στο ερώτημα είναι αρνητική. Αφ' ης στιγμής η επίδικη πισίνα λειτουργούσε παράνομα, ενώ από τη μια, ουδείς ένοικος του συγκροτήματος - περιλαμβανομένου και του εναγόμενου - είχε δικαίωμα χρήσης της, από την άλλη, οι ενάγοντες, δεν είχαν δικαίωμα επιβολής τέλους κοινοχρήστων και/ή να προβαίνουν σ' οποιαδήποτε χρέωση των ενοίκων του κτιριακού συγκροτήματος συναφώς με αυτή. Ακόμη και να ευσταθεί (εν πάση περιπτώσει δεν έχει αποδειχθεί) η θέση των εναγόντων ότι ο εναγόμενος κατά την αγορά του επίδικου διαμερίσματός του ανέλαβε συμβατική υποχρέωση σχετικά με την πισίνα και τα έξοδα συντήρησής της, τέτοια σύμβαση είναι παράνομη. Και ως τέτοια, δεν παρέχει δικαίωμα, στους ενάγοντες, να εγείρουν στη βάση της οποιαδήποτε αξίωση και στο Δικαστήριο, να ικανοποιήσει οποιαδήποτε σχετική αξίωση (βλ. μεταξύ άλλων και την Ιωάννου κ.ά. ν. Μουσκαλλή κ.ά.

(1997)1(Γ) Α.Α.Δ. 1595, στην οποία με παρέπεμψαν οι ευπαίδευτοι δικηγόροι του εναγόμενου. Η απάντηση στο παραπάνω ερώτημα θέτει επί τάπητος το πλέον κρίσιμο και βασικό επίδικο θέμα της υπόθεσης που καλούμαι να επιλύσω. Αφορά στο κατά πόσο οι ενάγοντες πέτυχαν να αποδείξουν ότι δικαιούνται στην έκδοση απόφασης εναντίον του εναγόμενου, είτε για το ποσό που αξιώνουν είτε για οποιοδήποτε άλλο ποσό. Η απάντηση στο ερώτημα είναι αρνητική. Καταρχήν, - για να επαναλάβω - δεδομένου ότι στο ποσό της αξίωσής τους περιλαμβάνεται και κάποιο ποσό που αφορά στην επίδικη πισίνα, το οποίο δε νομιμοποιούνται να αξιώνουν εναντίον του, με μόνο λόγο ότι το ύψος του ποσού αυτού, δεν καθορίζεται από κάποιο στοιχείο μαρτυρίας, εξ αντικειμένου, μου είναι αδύνατο να προσδιορίσω το υπόλοιπο ποσό ώστε να μπορώ να εκδώσω γι αυτό σχετική απόφαση εναντίον του εναγόμενου. Ωστόσο και να μην αντιμετώπιζε αυτό το πρόβλημα η υπόθεση των εναγόντων υπάρχει ακόμη πιο σοβαρός λόγος για τον οποίο θεωρώ ότι αυτοί απέτυχαν να αποδείξουν ότι δικαιούνται στην έκδοση απόφασης εναντίον του εναγόμενου για οποιοδήποτε ποσό. Καθώς έχει νομολογηθεί (βλ. Ταλιάνου ν. Διαχειριστικής Επιτροπής Belmar Complex

(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 102): «Σύμφωνα με το νόμο και τους κανονισμούς, ο κάθε ιδιοκτήτης μονάδας στην οικοδομή, υποχρεούται σε συνεισφορά έναντι των "αναγκαίων" δαπανών για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για υπηρεσίες που προβλέπονται από το νόμο ή τους κανονισμούς, κατά ποσοστό ανάλογο του μεριδίου του επί της κοινόκτητης ιδιοκτησίας.» Από το παραπάνω απόσπασμα είναι σαφές, ότι, ο εναγόμενος, ως κύριος μονάδας και συγκεκριμένα κατοικίας επί του επίδικου κτιριακού συγκροτήματος, το οποίο αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή οφείλει να συνεισφέρει για τις αναγκαίες δαπάνες της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, με ποσοστό ανάλογο του μεριδίου του επί της εν λόγω ιδιοκτησίας. Στην προκειμένη περίπτωση, ο εναγόμενος, για λόγους που έχουν αναφερθεί δεν οφείλει κανένα ποσό υπό μορφή κοινοχρήστων εξόδων συναφώς με την ύπαρξη και λειτουργία της πισίνας, αφού, δεδομένης της λειτουργίας της, χωρίς άδεια από την αρμόδια αρχή, οποιαδήποτε δαπάνη και κατ' επέκταση χρέωση των κυρίων των μονάδων συναφώς με αυτή από τη διαχειριστική επιτροπή, εκτός από παράνομη, σε καμιά περίπτωση μπορεί να θεωρηθεί αναγκαία. Απ' εκεί και πέρα τίθεται και το ερώτημα, επί τη βάση ποιων στοιχείων μαρτυρίας μπορώ να ελέγξω κατά πόσο το ποσό €1.516,92 που αξιώνουν οι ενάγοντες εναντίον του εναγόμενου υπό μορφή κοινοχρήστων είναι σε ποσοστό ανάλογο του μεριδίου του επί της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, δεδομένου ότι, το μόνο στοιχείο που υπάρχει στη σχετική εξίσωση - εκτός από το ποσό της αξίωσης - είναι το ποσοστό του μεριδίου του εναγόμενου επί της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, το οποίο μάλιστα έθεσε ο ίδιος. Όπως αναφέρει στην ένορκη του δήλωση είναι ιδιοκτήτης της κατοικίας με αριθμό τίτλου 42353 επί του επίδικου συγκροτήματος. Από το σχετικό έντυπο του κτηματολογίου (τεκμήριο 1 στην ένορκη του δήλωση) και το σχετικό τίτλο ιδιοκτησίας (τεκμήριο 2, στην ίδια ένορκη δήλωση) προκύπτει ότι το ποσοστό του επί της κοινόκτητης ιδιοκτησίας είναι 4,81%. Ωστόσο, αυτό το στοιχείο, δεν αρκεί προκειμένου να μπορεί να εξακριβωθεί κατά πόσο το ποσό της αξίωσης των εναγόντων αντιστοιχεί με το 4,81% του συνολικού ποσού κοινοχρήστων της κοινόκτητης ιδιοκτησίας κατά την επίδικη περίοδο, άρα είναι αυτό που αναλογεί στον εναγόμενο, το οποίο, ως κύριος μονάδας οφείλει να συνεισφέρει/καταβάλει. Το θέμα όμως δεν τελειώνει εδώ. Υπάρχει και συνέχεια. Καθώς ήδη έχει αναφερθεί ο εναγόμενος, ως κύριος μονάδας στο επίδικο κτιριακό συγκρότημα υποχρεούται να συνεισφέρει έναντι των αναγκαίων δαπανών για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για τις υπηρεσίες που προβλέπονται από το νόμο ή τους κανονισμούς (βλ. την Ταλιάνου, ανωτέρω). Στο ερώτημα κατά πόσο οι ενάγοντες απέδειξαν ότι το ποσό που αξιώνουν εναντίον του εναγόμενου αφορά σε αναγκαίες δαπάνες συναφώς με τα παραπάνω, παρατηρώ τα εξής: Ο πρόεδρός τους, στην ένορκη του δήλωση αναφέρει τα ακόλουθα: Η διαχειριστική επιτροπή εφαρμόζει τις πρόνοιες του Νόμου επακριβώς, οι οποίες διέπουν τη λειτουργία και τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων (χώροι στάθμευσης, πισίνα, ηλεκτρισμός, υδροδότηση κ.λ.π). Η κατανομή των εξόδων του συγκροτήματος διενεργείται από τη διαχειριστική επιτροπή, η οποία είναι πλήρως συγκροτημένη, για τη δε κατάσταση εσόδων, εξόδων του συγκροτήματος ενημερώνεται η γενική συνέλευση των ιδιοκτητών σε προκαθορισμένη συνεδρία. Παρόλα αυτά, ο εναγόμενος είχε το δικαίωμα είτε γραπτώς είτε προφορικώς να αποταθεί στη διαχειριστική επιτροπή και να τύχει της δέουσας απάντησης. Ουδέποτε αποτάθηκε, ουδέποτε εξέφρασε οποιοδήποτε παράπονο, παρά μόνο τώρα που έχουν ληφθεί δικαστικά μέτρα εναντίον του για μη καταβολή της συνεισφοράς του. Με τη σειρά της, η διευθύντρια της εταιρείας AVRA PROPERTY MANAGEMENT & HOLIDAYS LTD, στη δική της ένορκη δήλωση αναφέρει τα εξής: Οι ενάγοντες αποδέχθηκαν την προσφορά της εν λόγω εταιρείας και την κατακύρωσαν με σκοπό τη συντήρηση του επίδικου συγκροτήματος κατοικιών από το 2010 μέχρι σήμερα, όπως, καθαριότητα κοινόχρηστων χώρων, αλλά και την πληρωμή διαφόρων εξόδων, όπως, έξοδα ρεύματος, νερού, ΣΑΠΑ, ΑΗΚ, πισίνας. Ο εναγόμενος, κατά πάντα ουσιώδη χρόνο οφείλει να καταβάλει στους ενάγοντες το ποσό των €1.516,92, ως καθυστερημένα τέλη κοινοχρήστων για την περίοδο 2014 και 2015. Παρατηρώ τα εξής: Από τη σχετική κατάσταση λογαριασμού η οποία επισυνάπτεται στην ένορκη δήλωση και των δυο μαρτύρων των εναγόντων προκύπτουν τα ακόλουθα: Σ' αυτή - η οποία αφορά ονομαστικά τον εναγόμενο, ως πελάτη - αναφέρεται γενικά και αόριστα το ποσό των €565,80, ως υπόλοιπο που μεταφέρθηκε από το 2014, υπάρχει αναφορά σε 6 τιμολόγια, αναφέρεται η ημερομηνία τους (είναι όλα του 2015), η περίοδος που αφορά κάθε τιμολόγιο καθώς και το σχετικό ποσό και τέλος, το συνολικό ποσό, που είναι αυτό το οποίο οι ενάγοντες αξιώνουν με την αγωγή τους. Απ' εκεί και πέρα, με εξαίρεση το τρίτο τιμολόγιο, ημερομηνίας 22/4/2015 που αφορά σε ασφάλεια του συγκροτήματος καθώς και το τελευταίο, που αφορά σε νερό, για τα υπόλοιπα, δεν υπάρχει κανένα στοιχείο που να φανερώνει τι αφορούν. Με αυτό δεδομένο σε συνδυασμό και με το γενικό και αόριστο ισχυρισμό και των δυο μαρτύρων των εναγόντων ότι το ποσό που συνθέτει την επίδικη αξίωση των τελευταίων αφορά όσα και οι δυο μάρτυρες αναφέρουν στην ένορκη τους δήλωση, ωστόσο, χωρίς να γίνεται καθόλου ανάλυση εκ μέρους τους, με τι ποσό έχει χρεωθεί ο εναγόμενος για οτιδήποτε συνθέτει τη συνολική του χρέωση, εξ αντικειμένου, αδυνατώ να προβώ σε συμπέρασμα ότι το ποσό της αξίωσης των εναγόντων αφορά σε αναγκαίες δαπάνες, τη εννοία όσων αναφέρονται σε άλλο σημείο (πιο πάνω). Δε νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ. Για όλους τους παραπάνω λόγους (νομικούς και πραγματικούς) θεωρώ ότι οι ενάγοντες απότυχαν να αποδείξουν την αξίωσή τους εναντίον του εναγόμενου. Η παραπάνω κατάληξή μου, κατά τη γνώμη μου καθιστά αχρείαστη την εξέταση της ανταπαίτησης του εναγόμενου, με την οποία αυτός επιδιώκει την έκδοση αριθμού αποφάσεων δηλωτικού και/ή διακηρυκτικού χαρακτήρα. Κατ' ακολουθία όλων των παραπάνω διαπιστώσεων και συμπερασμάτων μου, η αγωγή απορρίπτεται. Απορρίπτεται και η ανταπαίτηση. Τα έξοδα της αγωγής (ένα σετ εξόδων, απαίτησης και ανταπαίτησης), όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο επιδικάζονται υπέρ του εναγόμενου και σε βάρος των εναγόντων. (Υπ.) . ........... Κ. Κωνσταντίνου, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΚΚ Subject: Civil/Other Actions /Final (Αναφορά: Πολιτική - αγωγή για καταβολή κοινοχρήστων.) cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο