← Κύπρος

Διαχειριστική Επιτροπή Trinidad Court -ΠΑΡΑΛΙΜΝΙ ν. Οριάνα Γιάλλουρου κ.α., Αρ. Αγωγής: 601/15, 31/5/2017

Διαχειριστική Επιτροπή Trinidad Court -ΠΑΡΑΛΙΜΝΙ ν. Οριάνα Γιάλλουρου κ.α., Αρ. Αγωγής: 601/15, 31/5/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Κ. Λοΐζου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 601/15 Μεταξύ: Διαχειριστική Επιτροπή Trinidad Court -ΠΑΡΑΛΙΜΝΙ, από το Παραλίμνι Εναγόντων v.

  1. Οριάνα Γιάλλουρου, από την Λευκωσία
  2. Χριστόδουλος Γιάλλουρου, από την Λευκωσία Εναγομένων Ημερομηνία: 31.5.2017 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για τους Ενάγοντες: κα Λαζαρίδου για Στέφανος Αγιομαμίτης PHC Tsangarides LLC. Για τους Εναγόμενους: κα Κωνσταντίνου για Μάριος Ι. Κυριακίδης ΔΕΠΕ. ΑΠΟΦΑΣΗ Α. Αντικείμενο Στην παρούσα υπόθεση επιφυλάχθηκε απόφαση κατόπιν που αυτή εκδικάστηκε ως ταχείας εκδίκασης στη βάση της νέας Δ.30, θ.6 ως τροποποιήθηκε και με γραπτές ολοκληρωτικά μαρτυρίες. Οι Ενάγοντες είναι η διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας Trinidad Complex στη Λεωφόρο Πρωταρά 273, 5291, Παραλίμνι, Αμμόχωστος (στο εξής «η επίδικη πολυκατοικία»). Οι Εναγόμενοι είναι ιδιοκτήτες διαμερίσματος στην επίδικη πολυκατοικία. Αντικείμενο της παρούσας αγωγής είναι διαφορά μεταξύ Εναγόντων και Εναγομένων ως προς την υποχρέωση των τελευταίων για πληρωμή στους πρώτους, συγκεκριμένων ποσών ως κοινόχρηστα έξοδα και οφειλές σε αποθεματικό ταμείο που διατηρούν οι Ενάγοντες, για την περίοδο από το Μάιο του 2014 μέχρι και το Μάιο του
  3. Β. Τα δικόγραφα Οι δικογραφημένες θέσεις των μερών έχουν ως εξής. Δια της Έκθεσης Απαίτησης και των περαιτέρω λεπτομερειών που δόθηκαν σε σχέση με αυτήν, αναφέρεται ότι οι Ενάγοντες εκλέγηκαν κανονικά και σύμφωνα με το σχετικό Νόμο από τη Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών των μονάδων της επίδικης πολυκατοικίας, η οποία διεξάγεται την πρώτη Κυριακή του Αυγούστου κάθε χρόνου. Οι Εναγόμενοι είναι ιδιοκτήτες διαμερίσματος στο Μπλοκ C της εν λόγω πολυκατοικίας. Είναι επίσης συνιδιοκτήτες μαζί με όλους τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες μονάδων της πολυκατοικίας των κοινοχρήστων χώρων, τμημάτων και εγκαταστάσεων αυτής. Δυνάμει εγγράφου συμφωνίας καλούμενης ως Γενική Συμφωνία μεταξύ των κυρίων των μονάδων πολυκατοικίας και/ή δυνάμει του σχετικού νόμου και/ή των πρότυπων κανονισμών του παραρτήματος αυτού και/ή των συναλλαγματικών συνηθειών, όλοι οι κύριοι των μονάδων της κοινόκτητης ιδιοκτησίας είναι υπόχρεοι να συνεισφέρουν στις δαπάνες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας ανάλογα με το εμβαδό της μονάδας της οποίας είναι κύριοι και σε σχέση με το συνολικό εμβαδό της πολυκατοικίας. Από τον Μάιο του 2014 μέχρι και το Μάιο του 2015 οι Εναγόμενοι υποχρεούνταν στην καταβολή στους Ενάγοντες, ως το μερίδιό τους στα κοινόχρηστα έξοδα, €316,11σεντ. Επίσης, για την ίδια περίοδο όφειλαν στο αποθεματικό ταμείο της πολυκατοικίας ποσό €86,22σεντ. Οι Ενάγοντες προέβησαν σε δαπάνες προκειμένου να συντηρηθεί και να λειτουργεί η πολυκατοικία, αποφάσεις για τις οποίες δαπάνες λήφθηκαν στις Γενικές Συνελεύσεις που πραγματοποιήθηκαν τον Αύγουστο του 2013 και τον Αύγουστο του
  4. Οι Ενάγοντες αξίωσαν επανειλημμένα από τους Εναγόμενους την πληρωμή των οφειλόμενων ποσών, τόσο γραπτά, όσο και προφορικά, αλλά οι Εναγόμενοι αμέλησαν και/ή αρνήθηκαν και/ή παρέλειψαν να τα πληρώσουν. Οι Εναγόμενοι, δια της υπεράσπισής τους, αναφέρουν ότι είναι μεταξύ τους συνιδιοκτήτες του διαμερίσματος 16, στον πρώτο όροφο της πολυκατοικίας Trinidad Complex, με αποκλειστικό δικαίωμα στάθμευσης στο χώρο με αριθμό 88 και μερίδιο 1,54% στην κοινόκτητη οικοδομή. Αρνούνται ότι οφείλουν οποιοδήποτε ποσό στους Ενάγοντες για τους εξής λόγους: α) Οι Ενάγοντες δεν είναι η Διαχειριστική Επιτροπή της επίδικης πολυκατοικίας Trinidad και δεν έχουν εκλεγεί νόμιμα από Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών των μονάδων του συγκροτήματος που περιλαμβάνει και την επίδικη πολυκατοικία. β) Ουδέποτε υπέγραψαν ή δεσμεύονται από Γενική Συμφωνία που διέπει, μεταξύ άλλων, την πληρωμή κοινοχρήστων και εν πάση περιπτώσει δεν συντρέχουν οι νομιμοποιητικές προϋποθέσεις του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224 (στο εξής « ο Νόμος»), ώστε οι Ενάγοντες να εγείρουν την παρούσα αγωγή εναντίον τους. Περαιτέρω, αναφέρουν ότι ζήτησαν δια των δικηγόρων τους, γραπτώς από τους Ενάγοντες, πρακτικά Γενικής Συνέλευσης των ιδιοκτητών στην οποία εκλέγηκαν οι Ενάγοντες και λεπτομέρειες ως προς τη διαδικασία εφαρμογής των κανονισμών που προβλέπονται από το Νόμο, αν τηρούνται λογιστικά βιβλία και από ποιους, αν υπάρχουν εξελεγμένες οικονομικές καταστάσεις και άλλες σχετικές πληροφορίες και οι Εναγόμενοι απάντησαν με καταστάσεις λογαριασμών για τα έτη 2014 και 2015 και με γενικότητες. Αρνούνται ότι οφείλουν οποιοδήποτε ποσό και καλούν τους Ενάγοντες σε αυστηρή απόδειξη των ισχυρισμών τους. Στην απάντηση στην υπεράσπιση, οι Ενάγοντες δέχονται ότι οι Εναγόμενοι κατέχουν ποσοστό 1,54% στην κοινόκτητη οικοδομή. Αναφέρουν επίσης ότι έχουν τη νομική προσωπικότητα και υπόσταση που τους δίδει ο Νόμος, νομιμοποιούνται στην έγερση της παρούσας αγωγής και έχουν εκλεγεί και συσταθεί σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου. Επιμένουν στους ισχυρισμούς τους και λέγουν ότι το γεγονός ότι μέχρι και τον Απρίλιο του 2014 οι Εναγόμενοι πλήρωναν τη συνεισφορά τους στα κοινόχρηστα έξοδα και στο αποθεματικό ταμείο της επίδικης πολυκατοικίας δείχνει ότι οι ισχυρισμοί των Εναγομένων, σε σχέση με τη μη νόμιμη σύσταση των Εναγόντων, δεν ισχύουν. Οι Εναγόμενοι απλώς προσπαθούν να αποφύγουν την πληρωμή της οφειλής τους. Πρέπει πάντως να σημειωθεί στο σημείο αυτό ότι, παρόλο που οι Εναγόμενοι αμφισβητούν εν εκτάσει στη γραπτή τους αγόρευση, τη νόμιμη σύγκληση και συγκρότηση των Γενικών Συνελεύσεων των Εναγόντων της 4.8.2013 και 3.8.2014, δεν ήγειραν το θέμα αυτό δια των δικογράφων τους και έτσι το Δικαστήριο δεν προτίθεται να εξετάσει τους εν λόγω ισχυρισμούς. Τα δικόγραφα στοιχειοθετούν τα επίδικα θέματα και καθορίζουν τις παραμέτρους της δίκης[1]. Η αναφορά στην παράγραφο 7 της Υπεράσπισης ότι «οι Ενάγοντες δεν είναι νόμιμη διαχειριστική επιτροπή ή/και δεν έχει διοριστεί νόμιμα ή/και δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής Γενικής Συμφωνίας ή/και των Κανονισμών που προβλέπει ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος Κεφ. 224», δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι είναι ικανοποιητικά ευρεία ή αρκούντως συγκεκριμένη ώστε να καλύψει τους πιο πάνω ισχυρισμούς. Γ. Η μαρτυρία Για τους Ενάγοντες μαρτύρησε, δια ένορκης δήλωσης, ο Χρίστος Μιχαηλίδης από τη Λεμεσό, διευθυντής της εταιρείας CPS Buildings Services Ltd (στο εξής «ο μάρτυρας Εναγόντων» ή «ο ΜΕ»), η οποία ανέλαβε τη διαχείριση της επίδικης πολυκατοικίας. Αναφέρει ότι οι Εναγόμενοι κατέχουν στην επίδικη πολυκατοικία ακίνητο με εμβαδό, το οποίο αντιστοιχεί σε 1,54% της κοινόκτητης οικοδομής και είναι συνιδιοκτήτες, μαζί με όλους τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες μονάδων της πολυκατοικίας, κοινοχρήστων χώρων, τμημάτων ή εγκαταστάσεων αυτής. Όπως προνοείται από το σχετικό νόμο, διενεργούνται Γενικές Συνελεύσεις των Εναγόντων κάθε χρόνο, αφού προηγουμένως αποσταλεί πρόσκληση σε όλους τους ιδιοκτήτες, η οποία απεστάλη και στους Εναγομένους στη διεύθυνση μόνιμης κατοικίας τους, ως οι Ενάγοντες την έχουν καταχωρισμένη στα αρχεία τους, ενημερώνοντάς τους την ώρα και τόπο διεξαγωγής της ετήσιας Γενικής Συνέλευσης, ως επίσης και την ατζέντα από τα θέματα που θα συζητηθούν. Αντίγραφα των πρακτικών της Γενικής Συνέλευσης, ημερομηνίας 3.8.2014 επισυνάπτονται ως Τεκμήριο Εναγόντων 2 (στο εξής «ΤΕ2»). Ποτέ δεν επισυνάφθηκαν στο ΤΕ2 τα πρακτικά ημερομηνίας 4.8.2013 ως ο ΜΕ αναφέρει και έτσι οποιαδήποτε μαρτυρία σε σχέση με αυτά απουσιάζει από την υπόθεση. Οι Ενάγοντες κάθε μήνα υπολογίζουν τα κοινόχρηστα που αναλογούν σε όλους τους ιδιοκτήτες με βάση τις δαπάνες που καταβάλλονται για τη λειτουργία, συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. Δέσμη διαφόρων αποδείξεων για τις δαπάνες της πολυκατοικίας για την περίοδο 2014 με 2015 επισυνάπτεται ως ΤΕ
  5. Οι Ενάγοντες αποστέλλουν κάθε μήνα σε όλους τους ιδιοκτήτες, κατάσταση κοινοχρήστων στην οποία αναγράφονται τα μηνιαία έξοδα και το ποσό που αναλογεί σε κάθε ιδιοκτήτη. Τέτοια, όμως, κατάσταση ουδέποτε προσκομίστηκε ως Τεκμήριο στη μαρτυρία του. Περαιτέρω, οι Ενάγοντες αποστέλλουν κάθε μήνα κατάσταση λογαριασμού κοινοχρήστων και κατάσταση λογαριασμού για έξοδα ιδιοκτητών, δηλαδή κατάσταση λογαριασμού για έξοδα αποθεματικού ταμείου, τα οποία επισυνάπτουν στη μαρτυρία τους ως ΤΕ4 και από τα οποία προκύπτει ότι, σε σχέση με τα κοινόχρηστα για τους μήνες Μάιο του 2014 με Μάιο του 2015 οι Εναγόμενοι οφείλουν ποσό €316,11σεντ και σε σχέση με το αποθεματικό ταμείο οφείλουν, για την ίδια περίοδο, ποσό €86,22σεντ. Οι Εναγόμενοι κατέβαλλαν κανονικά τα κοινόχρηστά τους μέχρι και τον Απρίλιο του 2014 και έκτοτε αδικαιολόγητα και παράνομα σταμάτησαν να καταβάλλουν αυτά. Οι Ενάγοντες, τόσο προφορικά, όσο και γραπτά, ζήτησαν από τους Εναγόμενους την πληρωμή των πιο πάνω ποσών, αυτοί όμως παρέλειψαν ή αρνήθηκαν να τα πληρώσουν. Αναφέρουν δε, ότι «τα έξοδα μιας κοινόκτητης οικοδομής αποτελούν υποχρέωση όλων των ιδιοκτητών και είναι άδικο κάποιοι από τους ιδιοκτήτες να μην συνεισφέρουν στις αναγκαίες δαπάνες της κοινόκτητης οικοδομής. Όλοι πρέπει να συνεισφέρουν στα κοινά έξοδα για σκοπούς εύρυθμης λειτουργίας των κοινοχρήστων οικοδομών όσο και καλαισθησίας». Ο ΜΕ ουδέποτε αναφέρθηκε στη μαρτυρία του, ή κατέθεσε ως Τεκμήριο στα πλαίσια αυτής, Γενική Συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών της επίδικης πολυκατοικίας. Εκ μέρους των Εναγομένων μαρτύρησε ο Εναγόμενος 2 (στο εξής «ο μάρτυρας Υπεράσπισης» ή «ο ΜΥ»), λέγοντας ότι είναι ο σύζυγος της Εναγομένης 1 και εξουσιοδοτημένος από αυτή να δώσει μαρτυρία και εκ μέρους της στο Δικαστήριο. Αμφισβητεί ότι ο Χρίστος Μιχαηλίδης είναι διευθυντής της εταιρείας CPS Buildings Services Ltd και, εν πάση περιπτώσει, αμφισβητεί ότι στην εταιρεία αυτή ανατέθηκε νόμιμα ή κατά τρόπο που να τους δεσμεύει η διαχείριση της επίδικης πολυκατοικίας. Οι Ενάγοντες δε διαχειρίζονται νόμιμα την εν λόγω πολυκατοικία ή υπό περιστάσεις που να δεσμεύουν τους Εναγόμενους και αυτό διότι ο ενόρκως δηλών αναφέρει ότι γνωρίζει θετικά ότι δεν υπάρχει Γενική Συμφωνία και ουδέποτε κλήθηκαν να υπογράψουν αυτήν, ούτε κατά την ημερομηνία αγοράς του διαμερίσματος, ούτε έκτοτε και μέχρι σήμερα. Η ρύθμιση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής διέπεται μόνο από τους πρότυπους κανονισμούς που προβλέπονται στον πίνακα του Νόμου, τους οποίους, εν πάση περιπτώσει, οι Ενάγοντες ουδέποτε τήρησαν. Ουδέποτε έλαβαν προσκλήσεις για τις Γενικές Συνελεύσεις της 4.8.2013 και 3.8.
  6. Σε σχέση με τα πρακτικά που επισυνάπτονται ως ΤΕ2, αναφέρει ότι δεν προκύπτει από αυτά να συγκλήθηκε ή συγκροτήθηκε νόμιμα η εν λόγω Γενική Συνέλευση και ούτε να πήρε νόμιμες αποφάσεις. Οι δε αποδείξεις που επισυνάπτουν οι Ενάγοντες ως Τεκμήριο Εναγόντων 3 (ΤΕ3), σε σχέση με τις καταβαλλόμενες από τους Ενάγοντες δαπάνες για τη λειτουργία, συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής δεν αποδεικνύουν οποιαδήποτε τέτοια δαπάνη και οι Εναγόμενοι δεν έχουν οποιαδήποτε υποχρέωση κάλυψης οποιουδήποτε επί μέρους ή συνολικού ποσού στο οποίο αυτές συμποσούνται. Αναφέρει ότι μόνο μετά την καταχώρηση της υπεράσπισής τους στην παρούσα αγωγή λαμβάνουν μηνιαία κατάσταση κοινοχρήστων. Ουδέποτε έλαβαν κατάσταση σε σχέση με το αποθεματικό ταμείο και ουδέποτε λήφθηκε νόμιμη απόφαση που να δεσμεύει τους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας στην καταβολή οποιουδήποτε ποσού σε σχέση με τέτοιο ταμείο ή για τη δημιουργία τέτοιου ταμείου. Πράγματι, μέχρι και τον Απρίλιο του 2014 κατέβαλλαν τα κοινόχρηστα διότι μόνον τότε συνειδητοποίησαν ότι αυτά χρεώνονταν βάσει ανύπαρκτης Γενικής Συμφωνίας, χωρίς επαρκή διευκρίνιση και αιτιολογία και σε εταιρεία στην οποία αυθαίρετα ανατέθηκε και χωρίς νόμιμη απόφαση η διαχείριση της πολυκατοικίας, στοιχεία από τα οποία καταφαίνεται έκδηλη κακοδιαχείριση. Είδε δε, τον Ιούλιο του 2015, αναρτημένο στον πίνακα της πολυκατοικίας τον ισολογισμό με ημερομηνία 30.7.2014 για τη διαχείριση της επίδικης πολυκατοικίας για τα χρόνια 2013 και 2014, στον οποίο φαινόταν ότι ποσοστό 30.91% των ετήσιων εξόδων της επίδικης πολυκατοικίας αφορούσαν στην ετήσια αμοιβή της CPS Buildings Services Ltd . Οι Εναγόμενοι αρνούνται ότι λήφθηκε νόμιμα και έγκυρα απόφαση Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών σε σχέση με διορισμό Διαχειριστικής Επιτροπής, ανάθεση της διαχείρισης σε εταιρεία και διενέργεια δαπανών για συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και των κοινόχρηστων χώρων, αλλά και για εισφορά των ιδιοκτητών σε αποθεματικό ταμείο. Στη συμφωνία αγοράς του διαμερίσματος των Εναγομένων, Τεκμήριο Α (στο εξής «ΤΥΑ», δηλαδή «Τεκμήριο Υπεράσπισης Α»), γίνεται αναφορά σε υπογραφή Γενικής Συμφωνίας, η οποία όμως ουδέποτε υπεγράφη και ούτε υπάρχει. Οι Εναγόμενοι απέστειλαν την επιστολή ημερομηνίας 23.10.2015 προς τους Ενάγοντες μέσω του δικηγόρου τους (ΤΥΒ), με την οποία απηύθυναν συγκεκριμένα ερωτήματα σε σχέση με τη νομιμότητα συγκρότησης και σύνθεσης της Γενικής Συνέλευσης και στην απάντηση που έλαβαν, ημερομηνίας 29.10.2015, δια επιστολής μέσω του συνηγόρου των Εναγόντων (ΤΥΓ) δεν έλαβαν σαφείς απαντήσεις και ούτε υπήρχε αναφορά σε νόμιμη συγκρότηση των Εναγόντων ή νόμιμου διορισμού αυτών, ώστε να είναι σε θέση να δεσμεύουν τους Εναγόμενους οι αποφάσεις τους. Στις 9.8.2016 ο ΜΥ απηύθυνε επιστολή προς τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Αμμοχώστου (ΤΥΔ) αναφορικά με το κατά πόσο είχαν εγγραφεί κανονισμοί για τη συγκεκριμένη πολυκατοικία και έλαβε απάντηση στις 19.8.2016 ότι ουδέποτε κατατέθηκαν Κανονισμοί Λειτουργίας της επίδικης πολυκατοικίας. Αναφέρει δε, ότι: «
  7. Το Τεκμήριο 2, που φέρεται να είναι τα πρακτικά γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών του Trinidad Court στο Παραλίμνι που έγινε στις 3 Αυγούστου του 2014 και ώρα 9:00π.μ., υπογράφεται από άγνωστο πρόσωπο κάτω από τη γραφή «Εκ της Διαχειριστικής Επιτροπής». Δεν φέρει υπογραφή ούτε προέδρου ούτε γραμματέα της επιτροπής, ούτε των μελών της επιτροπής, και δεν μπορεί να θεωρηθεί πρακτικό συνεδρίασης γενικής συνέλευσης ιδιοκτητών, ούτε ότι περιέχει νόμιμες και έγκυρες αποφάσεις γενικής συνέλευσης ιδιοκτητών. Το φερόμενο σαν πρακτικό, δεν κάμνει αναφορά στη σύγκληση της γενικής συνέλευσης, ούτε αν υπήρξε απαρτία, ούτε αν αναβλήθηκε ελλείψει απαρτίας, ούτε ποιοι από τους ιδιοκτήτες ήσαν παρόντες, ούτε τί ποσοστό στην κοινόκτητη ιδιοκτησία αντιπροσώπευε ο καθένας, ούτε αν εκλέχθηκε πρόεδρος που να προήδρευσε της συνεδρίασης, ούτε ποσοστό υπέρ και κατά αποφάσεων. Επιπλέον, δεν υπάρχει απόφαση για έγερση αγωγής εναντίον μας, αν βέβαια πρόκειται για πρακτικό που περιέχει αποφάσεις της γενικής συνέλευσης.» Ο ΜΥ ισχυρίζεται ότι οι Ενάγοντες αυθαιρετούν, δεν δίδουν εξηγήσεις, ούτε λογοδοτούν σε σχέση με τη διαχείριση της επίδικης πολυκατοικίας, η δε ετήσια πληρωμή της εταιρείας CPS ανέρχεται σε ποσοστό 30,91% των ετησίων εξόδων της κοινόκτητης οικοδομής χωρίς ουδέποτε να έχει νόμιμα ανατεθεί σε αυτούς η διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. Οι Ενάγοντες εκμεταλλεύονται την απροθυμία της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών να έχει ενεργό μέρος στη διαχείριση της πολυκατοικίας ή να τους αμφισβητήσει για τις αυθαιρεσίες που φαίνεται να διενεργούν, οι λογαριασμοί της διαχείρισης των κοινοχρήστων δεν ελέγχονται από εγκεκριμένο ελεγκτικό γραφείο, κάτι το οποίο αποτελεί το μόνο ασφαλές εχέγγυο της έντιμης και ορθολογιστικής διαχείρισης και μέχρι αποκατάστασης των εχεγγύων αυτών οι Εναγόμενοι δε θα πληρώνουν και ζητούν την απόρριψη της αγωγής με έξοδα εις βάρος των Εναγόντων. Δ. Κρίση επί της μαρτυρίας Στην απουσία της ζωντανής μαρτυρίας των μαρτύρων κάθε πλευράς ενώπιον του Δικαστηρίου, η κρίση επί των εκατέρωθεν θέσεων, δε μπορεί να περιλαμβάνει εντύπωση που το Δικαστήριο αποκόμισε από έκαστο μάρτυρα. Έτσι, η κρίση του Δικαστηρίου, περιορίζεται στην αντιπαραβολή των θέσεων κάθε μάρτυρα με τη λοιπή μαρτυρία που κατατέθηκε στην υπόθεση, γραπτή και προφορική και τη συνοχή και συνέπεια της εκδοχής καθενός, με το σύνολο και τη λογική της υπάρχουσας μαρτυρίας. Στην Ομήρου v. Δημοκρατίας

(2001)2 Α.Α.Δ., σελ. 506, υποδεικνύεται ότι, η αξιολόγηση της μαρτυρίας κάθε μάρτυρα, δεν πρέπει να περιορίζεται μόνο στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του ξεχωριστά, αλλά πρέπει να γίνεται με βάση το περιεχόμενό της, την ποιότητα και πειστικότητά της και τη σύγκρισή της με την υπόλοιπη μαρτυρία. Είναι επιθυμητό η μαρτυρία να συσχετίζεται, να αντιπαραβάλλεται και να διερευνάται με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων, προσέγγιση η οποία επαυξάνει το κύρος των ευρημάτων του Δικαστηρίου και ενισχύει την πίστη του κοινού στη δικαστική αποστολή (βλ. Στυλιανίδης v. Χ¨Πιέρα
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056 και Mustafa v. Κακουρή κ.ά.
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. σελ. 162). Η δύναμη, επομένως και η πειστικότητα της μαρτυρίας που προσκομίστηκε από κάθε πλευρά, κρινόμενη κατ' αντιπαραβολή με το σύνολο της λοιπής μαρτυρίας, ή της απουσίας αυτής, είναι οι πλέον καθοριστικοί παράγοντες στην κρίση του Δικαστηρίου ως προς την αξιοπιστία των μαρτύρων κάθε πλευράς. Σε αυτή μου την κρίση είχα υπόψη μου και τα όσα αναφέρθηκαν στις ικανές γραπτές αγορεύσεις που κατατέθηκαν εκ των συνηγόρων των μερών. Πάντως, ως θα διαφανεί κατωτέρω, δεν απαιτήθηκε από το Δικαστήριο αξιολόγηση αντικρουόμενων ισχυρισμών ώστε να αποφασισθεί η παρούσα αγωγή. Αποφασίσθηκε στη βάση της προσκομισθείσας εκ των Εναγόντων μαρτυρίας, στο βαθμό που αυτή δεν αμφισβητήθηκε από τους Εναγόμενους και το αντίστροφο. Δηλαδή, προκύπτουν από τα δικόγραφα και την προσκομισθείσα μαρτυρία, ή την απουσία προσκόμισης αυτής, ως αδιαμφισβήτητα γεγονότα, τα εξής: Οι Εναγόμενοι είναι ιδιοκτήτες διαμερίσματος στο Block C στην επίδικη πολυκατοικία, στο οποίο οι Ενάγοντες έχουν προσδώσει το διακριτικό αριθμό C44 και το οποίο ισοδυναμεί με το 1,54% του συνολικού εμβαδού της επίδικης κοινόκτητης οικοδομής. Οι Εναγόμενοι έχουν καταβάλει τις οφειλές τους έναντι των κοινοχρήστων και του αποθεματικού ταμείου των Εναγόντων μέχρι και τον Απρίλιο του 2014, αλλά όχι τα αξιούμενα, με την παρούσα αγωγή, ποσά. Δεν έχει υπογραφεί, από τους Εναγόμενους, Γενική Συμφωνία μεταξύ αυτών και των λοιπών ιδιοκτητών των διαμερισμάτων στην κοινόκτητη οικοδομή. Δεν έχουν κατατεθεί από τους Ενάγοντες, στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο, Ειδικοί Κανονισμοί Λειτουργίας της επίδικης πολυκατοικίας και έτσι εφαρμόζονται οι Πρότυποι Κανονισμοί που αναφέρονται στο άρθρο 38ΚΑ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ.224, και στον Πίνακα του εν λόγω Νόμου. Έχει σταλεί εκ του δικηγόρου των Εναγομένων επιστολή ημερομηνίας 23.10.2015 στους δικηγόρους των Εναγόντων, οι οποίοι απάντησαν με επιστολή τους ημερομηνίας 29.10.2015. Τα αξιούμενα στην αγωγή ποσά υπολογίστηκαν από τους Ενάγοντες στη βάση των εξόδων που φαίνονται στο Τεκμήριο Εναγόντων 3 και χρεώνονταν στους Εναγόμενους βάσει του Τεκμηρίου Εναγόντων 4. Ε. Νομική πτυχή και εξαγωγή σχετικών συμπερασμάτων Στην Μαρσέλ κ.ά. ν. Λαϊκή Τράπεζα Λτδ
(2001)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1858, στη σελ. 1868, λέχθηκαν τα εξής σημαντικά ως προς το βάρος απόδειξης που φέρει ο Ενάγων σε κάθε αστική υπόθεση, τα οποία και υιοθετήθηκαν, μεταξύ άλλων, στην Χρυσάνθου κ.ά. ν. Φραντζή κ.ά.
(2010)1Β Α.Α.Δ 1295: «Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι «πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη, δηλαδή, του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και αν η θέση ή η εκδοχή του είναι «πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη, δηλαδή, του αντιδίκου του. (Βλέπε, μεταξύ άλλων, Phipson on Evidence, 14th Edition, para 4-38 και Αθανασίου κ.ά. ν. Κουνούνη
(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 614, όπου γίνεται και εκτενής ανασκόπηση της νομολογίας).» Ο κάθε διάδικος οφείλει βεβαίως να παρουσιάσει σχετική μαρτυρία για να επιβεβαιώσει τους ισχυρισμούς του. Παράλειψη προσκόμισης τέτοιας μαρτυρίας μπορεί να οδηγήσει το Δικαστήριο σε εξαγωγή σχετικών συμπερασμάτων. Προκύπτει, επομένως, από τις πιο πάνω δικογραφημένες θέσεις και προσκομισθείσα μαρτυρία ότι, προέχει να αποφασισθεί κατά πόσον οι Ενάγοντες νομιμοποιούνται στην έγερση και προώθηση της παρούσας αγωγής. Οι Ενάγοντες, δια της γραπτής τους αγόρευσης, επιχειρηματολογούν ότι οι Εναγόμενοι δε μπορούν να εγείρουν το θέμα της ύπαρξης των Εναγόντων, ως ορθά και νόμιμα συγκροτημένο σώμα, στο στάδιο της ακρόασης της αγωγής. Θα έπρεπε, ισχυρίζονται, οι Εναγόμενοι να είχαν εγείρει το θέμα αυτό προδικαστικά και έγκαιρα και με αίτηση για διαγραφή της αγωγής ως αρξάμενη από ανύπαρκτο Ενάγοντα, στη βάση της Δ.27, Θ.3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Στην Lioufis and Co Ltd v. Μιχαλάκη Ανδρονίκου κ.ά.
(1996)1Β Α.Α.Δ. 773, η οποία υιοθετήθηκε αργότερα στη Sartas Importers Distributors Ltd v. Ανδρέα Μαρουλλή
(2003)1Γ Α.Α.Δ. 1446, αναφέρθηκε ότι η ύπαρξη του Ενάγοντα σε μία αγωγή δεν πρέπει να αφήνεται να αποφασίζεται κατά τη διάρκεια της ακρόασης της υπόθεσης, αλλά προδικαστικά βάσει αίτησης του Εναγόμενου με νομική βάση τη Δ.27, Θ.3. Ο Δικαστής Πικής ανέφερε στη δική του απόφαση, στην Lioufis (ανωτέρω) καθώς και στη Sartas (ανωτέρω) ότι, εάν αμφισβητείται η ύπαρξη του Ενάγοντα, αυτό πρέπει να εγερθεί πριν τη δίκη, να αποτελέσει αντικείμενο αίτησης βάσει της Δ.27, Θ.3 και να μην αφήνεται να αποφασίζεται κατά τη δίκη της αγωγής με αναφορά σε μαρτυρία. Ανέφερε συγκεκριμένα στην Lioufis (ανωτέρω) και στη σελ. 780: «[...]η ύπαρξη των εναγόντων δε θα μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αντιδικίας μέσω των δικογράφων. Οι έγγραφες προτάσεις έχουν ως λόγο τον προσδιορισμό των επιδίκων θεμάτων μεταξύ των διαδίκων. Η αντιδικία προϋποθέτει την ύπαρξη των διαδίκων. Αν ο ενάγων δεν είναι υπαρκτό πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, δεν τίθεται, ούτε θα μπορούσε να τεθεί ζήτημα αντιδικίας με τον εναγόμενο. Αγωγή εκ μέρους ανύπαρκτου προσώπου συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας. Το μέσο για την αμφισβήτηση της οντότητας του ενάγοντα είναι αίτηση για τη διαγραφή της αγωγής. Η θέση αυτή ευρίσκει έρεισμα στην απόφαση Russian Commercial and Industrial Bank ν. Comptoir D'Escompte de Mulhouse [1925] A.C. 112 (HL). Στην υπόθεση εκείνη κρίθηκε ότι η αμφισβήτηση εξουσίας του ενάγοντα να κινήσει αγωγή εξ ονόματος της ενάγουσας εταιρείας δεν μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αντιδικίας, με την έγερση του θέματος στην Υπεράσπιση. Η θεραπεία έγκειτο στη λήψη μέτρων, σε αρχικό στάδιο της διαδικασίας, για τη διαγραφή του ενάγοντα και τον τερματισμό της διαδικασίας. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που αμφισβητείται η ύπαρξη του ενάγοντα - (βλ. The Annual Practice 1958, σελ. 574 και 575). Η Δ.27, θ.3, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας παρέχει το δικονομικό πλαίσιο για την κίνηση του μηχανισμού για τη διαγραφή αγωγής εκ μέρους ανύπαρκτου διαδίκου.» Περαιτέρω, στην Ταλιάνου ν. Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex
(2002)1 ΑΑΔ 102, αποφασίστηκε ότι: «Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΒ του νόμου: "Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείρηση των υποθέσεών της. Η Διαχειριστική Επιτροπή συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους αυτού και των Κανονισμών." Ανάμεσα στις εξουσίες της Διαχειριστικής Επιτροπής είναι, σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΗ
(1)(δ) του νόμου, η ανάκτηση με αγωγή από κύριο μονάδας οποιουδήποτε ποσού χρημάτων που δαπανήθηκε σε σχέση με τις κοινόκτητες οικοδομές. ενώ με βάση το άρθρο 38ΚΣΤ
(1)"η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων ...........". Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο ΚΣΤ
(2), η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να ενάγει και να ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα αφορά την κοινόκτητη οικοδομή και να ενάγει σε σχέση με ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην οικοδομή, να συνάπτει συμβάσεις και να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με ζητήματα που αφορούν την εφαρμογή του νόμου και των κανονισμών. Προκύπτει από τις πιο πάνω νομοθετικές διατάξεις ότι ο νομοθέτης θέλησε να προσδώσει στις προβλεπόμενες από το νόμο Διαχειριστικές Επιτροπές νομική υπόσταση και δικαιοπρακτική ικανότητα. Προκύπτει επίσης ότι οι Διαχειριστικές αυτές Επιτροπές έχουν δικαίωμα να εμφανίζονται στο Δικαστήριο ως διάδικοι, να ενάγουν και να ενάγονται. Η ανησυχία της εφεσείουσας ότι θα αποτελούσε έκπληξη για τους ιδιοκτήτες των μονάδων των κοινόκτητων οικοδομών να πληροφορηθούν ότι ο διαχειριστής τους δεν είναι το πρόσωπο που διόρισαν αλλά κάποιο πλασματικό πρόσωπο χωρίς κανένα αντίκρυσμα είναι ανεδαφική γιατί οι συγκεκριμένες διαχειριστικές επιτροπές, ενεργούν, σύμφωνα με το νόμο, από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων κλπ. Επομένως, τα πρόσωπα που αποτελούν μια τέτοια Διαχειριστική Επιτροπή δεν εμφανίζονται προς τα έξω υπό την προσωπική τους ιδιότητα ούτε ενάγουν ή ενάγονται υπό την προσωπική τους ιδιότητα. Για τους σκοπούς του νόμου, τα πρόσωπα που αποτελούν τη Διαχειριστική Επιτροπή, αποτελούν ένα εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα το οποίο εύλογα μπορεί να ονομάζεται Διαχειριστική Επιτροπή με την προσθήκη κάποιου άλλου διακριτικού ονόματος ή χαρακτηριστικού για σκοπούς προσδιορισμού ή διάκρισης από άλλες παρόμοιες Διαχειριστικές Επιτροπές. Στην προκείμενη περίπτωση που οι εφεσίβλητοι, "Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex" συνιστούν πράγματι εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα και νομιμοποιούνται ως ενάγοντες στην αγωγή εναντίον της εφεσείουσας." Βάσει των πιο πάνω, επομένως, αφ' ενός οι Εναγόμενοι δεν δύνανται σε αυτό το στάδιο να αμφισβητούν την υπόσταση των Εναγόντων ως υπαρκτό πρόσωπο και επομένως τη δυνατότητά τους να εγείρουν την παρούσα αγωγή και αφ' ετέρου οι Ενάγοντες δικαιούνται κατ' εφαρμογή νόμου, ήτοι του Κεφ.224, να εγείρουν την παρούσα αγωγή εναντίον των Εναγομένων. Επομένως, η σχετική αντίθετη εισήγηση των Εναγομένων απορρίπτεται. Σε σχέση με την ουσία της αγωγής, ο αδερφός μου δικαστής Μ.Γ. Λοΐζου, Ε.Δ. στην αγωγή του Ε.Δ. Λάρνακας υπ' αρ. 1719/2015, Πρόεδρος και Μέλη Διαχειριστικής Επιτροπής Πολυκατοικίας RIA COURT 34 ν. Χρίστου Χριστοφίδη , ημερ. 07/10/2016, παρέθεσε τις πρόνοιες του Νόμου αναφορικά με την υπόσταση, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των διαχειριστικών επιτροπών και των κυρίων μονάδος σε κοινόκτητη οικοδομή ως πιο κάτω. Υιοθετώ την ανάλυσή του ως απολύτως ορθή και πλήρη και πλήρως σχετική με τα επίδικα εν προκειμένω θέματα. «36. Το Άρθρο 38Β του Κεφ. 224, δίδει τον ορισμό της κοινόκτητης οικοδομής, που σύμφωνα με το Άρθρο 38ΛΑ του Κεφ. 224 πρέπει να εγγράφεται ως τέτοια. Σύμφωνα με το Άρθρο 38ΣΤ
(1)του Κεφ. 224, η κοινόκτητη ιδιοκτησία κοινόκτητης οικοδομής ανήκει, κατέχεται και τυγχάνει κάρπωσης από όλους τους κυρίους των μονάδων κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικών μερίδων, σύμφωνα με την αναλογία που καθορίζεται στο Άρθρο 38Θ του Κεφ. 224, και ανήκει στις μονάδες σύμφωνα με την αναλογία αυτή. Κάποιες επιφυλάξεις που επιτρέπουν παρέκκλιση από την προαναφερόμενη αναλογία, επίσης ορίζονται από το Άρθρο 38ΣΤ
(1)του Κεφ.
  2. Σύμφωνα με το Άρθρο 38Θ του Κεφ. 224: «Το μερίδιο κυρίου μονάδας στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που αναλογεί και ανήκει στη μονάδα θα ορίζεται από τον κύριο του ακινήτου πάνω στο οποίο ανεγείρεται κοινόκτητη οικοδομή και θα είναι αντίστοιχο προς την αναλογία που έχει η αξία της μονάδας αυτής σε σχέση με τη συνολική αξία όλων των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής. Για τον υπολογισμό της αναλογίας μεριδίου, κλάσματα μικρότερα από ένα εκατοστό δεν λαμβάνονται υπόψη: .». (η υπογράμμιση είναι δική μου)
  3. Σύμφωνα δε με το Άρθρο 38Η
(2)του Κεφ. 224, η έκταση της μονάδας, πρέπει να αναγράφεται στο πιστοποιητικό εγγραφής της μονάδας. 39. Το ζήτημα των δαπανών για συντήρηση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, καλύπτεται από το Άρθρο 38ΙΑ του Κεφ. 224, το οποίο ορίζει ότι: «
(1)Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.
(2)Αν οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις απαιτήσεις του άρθρου αυτού, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού.». (η υπογράμμιση και η έμφαση είναι δική μου)
  1. Συναφώς, το Άρθρο 38ΚΒ του Κεφ. 224 προνοεί ότι, κάθε κοινόκτητη οικοδομή, πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της. Η οποία Διαχειριστική Επιτροπή, συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους ΙΙΑ του Κεφ. 224 και των Κανονισμών. Οι αρμοδιότητες, τα καθήκοντα και οι εξουσίες της Διαχειριστικής Επιτροπής, ορίζονται από τα Άρθρα 38ΚΣΤ, 38ΚΖ και 38ΚΗ του Κεφ. 224, αντίστοιχα.
  2. Το ζήτημα των Κανονισμών, στους οποίους παραπομπή γίνεται και στο προαναφερόμενο Άρθρο 38ΙΑ
(1)του Κεφ. 224, ως προς την αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες της κοινόκτητης ιδιοκτησίας με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας [[ix]], διέπεται από τα Άρθρα 381Θ, 38Κ και 38ΚΑ του Κεφ.224. Σύμφωνα με το Άρθρο 381Θ
(1)του Κεφ.224, οι κοινόκτητες οικοδομές ρυθμίζονται και διέπονται από Κανονισμούς που εκδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις του Άρθρου 381Θ του Κεφ.
  1. Οι οποίοι Κανονισμοί, προνοούν για τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση, διοίκηση, χρήση και κάρπωση των μονάδων της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και ρυθμίζουν τις σχέσεις μεταξύ των κυρίων των μονάδων και τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους αναφορικά με την κοινόκτητη οικοδομή και την κοινόκτητη ιδιοκτησία.
  2. Σύμφωνα με το εδάφιο
(2)του Άρθρου 381Θ του Κεφ. 224, οι κύριοι μονάδων κοινόκτητων οικοδομών μπορούν να συντάξουν Κανονισμούς και μπορούν να τους τροποποιούν, να τους αναθεωρούν, να τους αντικαθιστούν ή να τους ανακαλούν, με απόφαση των κυρίων του 75%, τουλάχιστον, της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, εκτός αν καθορίζεται από ή δυνάμει του Μέρους ΙΙΑ του Κεφ.224, διαφορετική εκατοστιαία αναλογία σε σχέση με οποιοδήποτε συγκεκριμένο θέμα. Στην περίπτωση όπου δεν γίνει εγγραφή Κανονισμών δυνάμει του Άρθρου 38Κ του Κεφ.224, το Άρθρο 38ΚΑ του Κεφ.224, προνοεί ότι, ισχύ έχουν οι πρότυποι κανονισμοί που εκτίθενται στο Πίνακα του Παραρτήματος του Κεφ.224, οι οποίοι, σε κάθε τέτοια περίπτωση, λογίζονται ως οι εγγεγραμμένοι Κανονισμοί της κοινόκτητης οικοδομής [[x]].
  1. Σύμφωνα με το Μέρος IV των πρότυπων Κανονισμών, Κανονισμούς 5 και 9(δ) αντίστοιχα: «
  2. Μόλις αναλάβει την κατοχή της μονάδας του, κάθε κύριος έχει υποχρέωση να καταβάλει στη Διαχειριστική Επιτροπή ή τον πωλητή, αν δεν έχει ακόμα διοριστεί Διαχειριστική Επιτροπή, το ποσό των χρημάτων που θα καθοριστεί σύμφωνα με τους Κανονισμούς αυτούς, το οποίο θα αντιπροσωπεύει το μερίδιο του για την κάλυψη των αρχικών εξόδων διαχείρισης και διεύθυνσης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Επιπρόσθετα οι εκάστοτε κύριοι θα καταβάλλουν στη Διαχειριστική Επιτροπή το συνολικό ποσό που θα καθοριστεί σύμφωνα με το Νόμο και τους Κανονισμούς αυτούς. Κάθε κύριος θα συνεισφέρει έναντι του ποσού αυτού ανάλογα με το εμβαδόν του, όπως προβλέπεται στο άρθρο 38ΙΑ του Νόμου και όπως φαίνεται στον Πίνακα Β' που επισυνάπτεται στους Κανονισμούς αυτούς. Κάθε πρόσωπο που καθίσταται σε μεταγενέστερο στάδιο κύριος μονάδας έχει την ίδια υποχρέωση συνεισφοράς έναντι του ποσού αυτού. Το ποσό αυτό θα χρησιμοποιείται ως πάγιο αποθεματικό έναντι των κοινών εξόδων της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, περιλαμβανομένης της ασφάλισης της κοινόκτητης οικοδομής σύμφωνα με το Νόμο. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
  3. Κάθε κύριος οφείλει- . (δ) να καταβάλλει γρήγορα κάθε ποσό που πρέπει να πληρώσει δυνάμει του Νόμου και των Κανονισμών·». (η υπογράμμιση και η έμφαση είναι δική μου)
  4. Τέλος, σύμφωνα με τα Άρθρα 38ΚΣΤ, 38ΚΖ και 38 ΚΗ του Κεφ. 224: «38ΚΣΤ.-
(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων, θα είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών, θα έχει τις εξουσίες και τις υποχρεώσεις που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών και θα ασκεί τις εξουσίες και θα εκτελεί τα καθήκοντα που καθορίζονται από ή δυνάμει αυτών.
(2)Χωρίς να επηρεάζεται η γενικότητα του εδαφίου
(1), η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί- (α) Να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την κοινόκτητη οικοδομή. (β) να ενάγει για και σε σχέση με οποιεσδήποτε ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην κοινόκτητη ιδιοκτησία από οποιοδήποτε πρόσωπο, ανεξάρτητα από το αν το πρόσωπο αυτό είναι κύριος μονάδας ή όχι. (γ) να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. (δ) να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την εφαρμογή των διατάξεων του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών που εκδίδονται δυνάμει αυτού. 38ΚΖ.-
(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή έχει, μεταξύ άλλων υποχρέωση- (α) Να ελέγχει, λειτουργεί, διαχειρίζεται και διευθύνει την κοινόκτητη ιδιοκτησία και να προβαίνει σε κάθε πράξη που είναι αναγκαία για την επιβολή των Κανονισμών και τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση και διεύθυνση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για τη διασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (β) να διατηρεί σε καλή κατάσταση και λειτουργικότητα και να συντηρεί την κοινόκτητη ιδιοκτησία και τέτοια άλλα τμήματα της κοινόκτητης οικοδομής και των βελτιώσεων συστατικών και προσαρτημάτων, όπως θα ανατεθεί σ' αυτή από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (γ) να εκτελεί τα καθήκοντα που επιβάλλονται σ' αυτή από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (δ) να συγκαλεί γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων τουλάχιστο μια φορά το χρόνο και κάθε άλλη συνέλευση που καθορίζεται από το Μέρος αυτό ή τους Κανονισμούς · (ε) να συμμορφώνεται σε κάθε ειδοποίηση, διαταγή ή άλλη απόφαση οποιουδήποτε αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής ή προσώπου αναφορικά με την κοινόκτητη ιδιοκτησία · (στ) να συνάπτει οποιαδήποτε ασφάλιση που καθορίζεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (ζ) να καταβάλλει ασφάλιστρα αναφορικά με οποιαδήποτε ασφάλιση που συνήψε · (η) να διαθέτει τα χρήματα της ασφάλισης που εισέπραξε, όπως καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών. ... 38ΚΗ.-
(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή, μεταξύ άλλων, έχει εξουσία- (α) Να ιδρύει και να διατηρεί ταμείο που κατά την κρίση της είναι επαρκές και που μπορεί να χρησιμοποιεί- (
  1. i)Για τα έξοδα διαχείρισης και για τον έλεγχο, τη λειτουργία, διεύθυνση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την πληρωμή ασφαλίστρων · και (
  2. ii)για την εκτέλεση ή εκπλήρωση οποιασδήποτε αρμοδιότητας, καθήκοντος ή υποχρέωσης της · (β) να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα ποσά που πρέπει να εισπράττονται για τους σκοπούς που αναφέρονται στην παράγραφο (α) και το χρόνο και τον τρόπο καταβολής του ποσού που πρέπει να καταβληθεί δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ από κάθε κύριο μονάδας· (γ) να εισπράττει τα καθορισμένα με τον τρόπο αυτό ποσά με την επιβολή συνεισφοράς στους κυρίους των μονάδων δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ· (δ) να ανακτά με αγωγή από τον κύριο μονάδας οποιοδήποτε ποσό χρημάτων που δαπανήθηκε από τη Διαχειριστική Επιτροπή για επιδιορθώσεις ή εργασίες που έγιναν από αυτή ή κατά την κρίση της με σκοπό τη συμμόρφωση σε οποιαδήποτε ειδοποίηση διαταγή αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής ή προσώπου σε σχέση με τμήμα της οικοδομής που περιλαμβάνει τη μονάδα του κυρίου αυτού.
(2)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(3)κάθε συνεισφορά που επιβάλλεται όπως προβλέπεται στο εδάφιο
(1)μπορεί να απαιτηθεί και πρέπει να καταβληθεί μετά τη λήψη της σχετικής απόφασης και η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί με αγωγή να ανακτήσει τη συνεισφορά από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της λήψης της απόφασης και από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της έγερσης της αγωγής, αφού και οι δύο ευθύνονται από κοινού και χωριστά.
(3)Η Διαχειριστική Επιτροπή, μετά από αίτηση κυρίου μονάδας ή οποιουδήποτε προσώπου εξουσιοδοτημένου γραπτά από αυτόν θα πιστοποιεί- (α) Το ποσό της συνεισφοράς του κυρίου της μονάδας· (β) τον τρόπο καταβολής της συνεισφοράς · και (γ) το ποσό της συνεισφοράς που καταβλήθηκε από τον κύριο της μονάδας. Η πιστοποίηση θα αποτελεί εκ πρώτης όψεως απόδειξη για τα ζητήματα που πιστοποιούνται σε αυτή προς όφελος κάθε προσώπου που συναλλάσσεται με τον κύριο αυτό.». (η υπογράμμιση και η έμφαση είναι δική μου)» (όλες οι υπογραμμίσεις και εμφάσεις στο πρωτότυπο) Περαιτέρω, στην Ταλιάνου (πιο πάνω) έγινε αναφορά και στην υποχρέωση κάθε ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας σε κοινόκτητη οικοδομή να συνεισφέρει σε έξοδα κοινοχρήστων στη βάση του μεριδίου αυτού στην κοινόκτητη οικοδομή, βάσει πρότυπων κανονισμών που περιλαμβάνονται στο Παράρτημα του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224 ως τροποποιήθηκε και οι οποίοι, σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΑ
(1)λογίζονται ως κανονισμοί εγγεγραμμένοι σε σχέση με την οικεία κοινόκτητη οικοδομή, όταν δεν έχουν εγγραφεί, στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο ειδικοί Κανονισμοί σε σχέση με την εν λόγω κοινόκτητη οικοδομή. Εν προκειμένω, βάσει του μη αμφισβητούμενου Τεκμηρίου Υπεράσπισης «Ε» δεν κατατέθηκαν Κανονισμοί στο οικείο κτηματολογικό γραφείο από τους Ενάγοντες σε σχέση με την επίδικη κοινόκτητη οικοδομή. «Σε σχέση με την οικοδομή δεν έχουν εγγραφεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού κανονισμοί που να προνοούν για τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση, διοίκηση, χρήση και κάρπωση των μονάδων της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και να ρυθμίζουν τις σχέσεις μεταξύ των κυρίων των μονάδων, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους αναφορικά με την κοινόκτητη οικοδομή και την κοινόκτητη ιδιοκτησία. Όλα τα πιο πάνω θέματα καθώς και άλλα συναφή, ρυθμίζονται από τους πρότυπους κανονισμούς που περιλαμβάνονται στο παράρτημα του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 1993 - αρ. 6(Ι)/93 - (στο εξής "ο Νόμος") και οι οποίοι, σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΑ
(1)θα λογίζονται ως κανονισμοί εγγεγραμμένοι σε σχέση με την οικεία κοινόκτητη οικοδομή. Σύμφωνα με το νόμο και τους κανονισμούς, ο κάθε ιδιοκτήτης μονάδας στην οικοδομή, υποχρεούται σε συνεισφορά έναντι των "αναγκαίων" δαπανών για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για υπηρεσίες που προβλέπονται από το νόμο ή τους κανονισμούς, κατά ποσοστό ανάλογο του μεριδίου του επί της κοινόκτητης ιδιοκτησίας.» ΣΤ. Επαγωγή των νομικών αρχών επί των γεγονότων εν προκειμένω και συμπεράσματα Οι Εναγόμενοι εν προκειμένω δεν αρνούνται ότι οφείλουν να συνεισφέρουν στα κοινόχρηστα έξοδα της κοινόκτητης οικοδομής για σκοπούς ασφάλισης, συντήρησης, επιδιόρθωσης, αποκατάστασης και διαχείρισης αυτής. Ο λόγος που αρνούνται την οφειλή τους είναι, μεταξύ άλλων, ότι θεωρούν ότι οι Εναγόντες προβαίνουν σε χρεώσεις αυθαίρετα, ανέλεγκτα και αναιτιολόγητα. Φαίνεται να έχουν δίκαιο. Εξηγώ. Τα έξοδα της πολυκατοικίας που επισυνάπτουν οι Ενάγοντες στη μαρτυρία τους ως ΤΕ3, ουδόλως αποδεικνύουν την ισχυριζόμενη οφειλή των Εναγομένων ως φαίνεται στο ΤΕ
  1. Η πρόσθεση των αποδείξεων στο ΤΕ3 οδηγεί σε ποσό εξόδων €2.414,13 για το έτος 2014[2]. Βάσει των δικογράφων προκύπτει ως παραδεκτό γεγονός μεταξύ των μερών ότι η ακίνητη περιουσία των Εναγομένων ισοδυναμεί με το 1.54% της κοινόκτητης οικοδομής της επίδικης πολυκατοικίας. Επομένως, βάσει των πιο πάνω, οι Εναγόμενοι θα έπρεπε να καταβάλλουν χρονιαίο ποσό κοινοχρήστων προς €37.17 (€2414,30 Χ 1.54%). Το ποσό αυτό ουδόλως ανταποκρίνεται στο ποσό που αξιώνεται από αυτούς, προς €316,11 για τα κοινόχρηστα και €86,22 για το αποθεματικό ταμείο, αμφότερα για περίοδο ενός έτους, ήτοι Μαΐου 2014 με Μαΐου του
  2. Η μαρτυρία που προσκόμισαν επομένως οι Ενάγοντες, δεν αποδεικνύει την απαίτησή τους στον απαιτούμενο βαθμό. Επίσης, παρόλο που η υποχρέωση των Εναγομένων σε συνεισφορά έναντι αποθεματικού ταμείου προβλέπεται στους Κανονισμούς 5 και 9(δ) του Μέρους IV των πρότυπων Κανονισμών του Νόμου, οι Ενάγοντες δεν απέδειξαν στον απαιτούμενο βαθμό την οφειλή των Εναγομένων ως φαίνεται στο ΤΕ
  3. Ενώ, η δημιουργία του αποθεματικού ταμείου προνοείται στα πρακτικά της Γενικής Συνέλευσης ημερομηνίας 3.8.2014 (ΤΕ2) και η αναλογούσα χρέωση σε κάθε ιδιοκτήτη διαμερίσματος καθορίστηκε σε €7.50, στο ΤΕ4 η μηνιαία χρέωση προς τους Εναγόμενους φαίνεται να είναι €9,58 μηνιαίως, χωρίς οποιαδήποτε αιτιολόγηση εκ των Εναγόντων για τη διαφορά. Πρέπει να σημειωθεί ότι, το γεγονός ότι οι Εναγόμενοι πλήρωναν μέχρι και τον Απρίλιο του 2014 τις οφειλές τους στους Ενάγοντες, δεν τους κωλύει από την άρνηση πληρωμής από τον Μάιο του 2014 και εντεύθεν. Υπό τις εδώ περιστάσεις, το γεγονός ότι οι Εναγόμενοι δε διεκδίκησαν συγκεκριμένα δικαιώματά τους στο παρελθόν ή δεν αμφισβήτησαν ορισμένες κατ' ισχυρισμό υποχρεώσεις τους, δεν τους κωλύει από τη διεκδίκηση ή την αμφισβήτηση αυτών σε μεταγενέστερο χρόνο. Δεν έχει, εν προκειμένω, εφαρμογή η αρχή του δεδικασμένου, σε οποιαδήποτε έκφανσή της. Σε σχέση με το θέμα της νόμιμης εκλογής των μελών των Εναγόντων στη Γενική Συνέλευση της 3.8.2014, αναφέρω ότι εφαρμόζονται εν προκειμένω οι πρόνοιες των Κανονισμών 21-35 του Μέρους V των Πρότυπων Κανονισμών, εφόσον Ειδικοί Κανονισμοί δεν ενεγράφηκαν σε σχέση με την κοινόκτητη οικοδομή, βάσει του ΤΥΕ[3]. Πάντως, οι Ενάγοντες ουδεμία μαρτυρία προσέφεραν για να υποστηρίξουν ότι οι πρόνοιες αυτές πληρούνται. Το ΤΕ2, ως προναφέρθηκε, δεν περιλαμβάνει τα πρακτικά της Γενικής Συνέλευσης ημερομηνίας 4.8.2013 και επομένως τα πρακτικά εκείνα δε μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο κρίσης εκ του Δικαστηρίου. Τα πρακτικά, όμως, της Γενικής Συνέλευσης ημερομηνίας 3.8.2014, που πράγματι επισυνάπτονται στο ΤΕ2, δεν είναι ικανά να αποδείξουν στον απαιτούμενο βαθμό τη νόμιμη εκλογή των μελών των Εναγόντων διότι δεν αναφέρεται σε αυτά, ο τρόπος εκλογής αυτών ή αν αυτός έγινε σύμφωνα με τους Κανονισμούς του Νόμου. Και από αυτή την άποψη, επομένως, η μαρτυρία που προσκομίστηκε από πλευράς Εναγόντων, παρουσιάζει κενό. Πρέπει επίσης να αναφερθεί και το εξής σε σχέση με τη βαρύτητα της μαρτυρίας που προσκομίστηκε από πλευράς Εναγόντων. Οι Ενάγοντες δεν έδωσαν επαρκείς λεπτομέρειες αναφορικά με τη σύνδεση της εταιρείας CPS BUILDING SERVICES LTD, στην οποία ο ΜΕ είναι διευθυντής, με τους Ενάγοντες. Η αναφορά στην παράγραφο 1 της μαρτυρίας του ΜΕ ότι η πιο πάνω εταιρεία ανέλαβε «τη διαχείριση» των Εναγόντων δεν είναι αρκετή ώστε οι Ενάγοντες να αποσείσουν από τους ώμους τους το βάρος απόδειξης του ισχυρισμού τους αυτού, ειδικά ενόψει της αμφισβήτησής του από τους Εναγόμενους. Αποτέλεσμα τούτου είναι ότι, οι Ενάγοντες δεν απέδειξαν επαρκώς τη γνώση ή ανάμειξη του ΜΕ στα επίδικα θέματα. Συνεπάγεται ότι η μαρτυρία του ΜΕ αποτελεί εξ' ακοής μαρτυρία και μάλιστα αδιευκρίνιστου βαθμού. Έτσι, η βαρύτητα που δύναται να αποδοθεί σε αυτήν, κατ' εφαρμογή των αναφερομένων στο άρθρο 27 του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9 είναι μικρή. Ζ. Κατάληξη Για όλους τους λόγους που ανέφερα πιο πάνω, κρίνω ότι οι Ενάγοντες, παρόλο που νομιμοποιούνται στην έγερση της παρούσας αγωγής, δεν παρέθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου ικανή και θετική μαρτυρία ώστε να ικανοποιήσουν το νομικό πρωταρχικό βάρος που είχαν στους ώμους τους σε σχέση με την αξίωσή τους («legal burden of proof»). Έτσι, δεν απαιτείται το Δικαστήριο να υπεισέλθει σε συζήτηση ως προς το εάν η Υπεράσπιση απέδειξε τους δικούς της ισχυρισμούς προς αντίκρουση της προσκομισθείσας από τους Ενάγοντες μαρτυρίας («evidential burden of proof»). Ως εξ' όλων των πιο πάνω, η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των Εναγομένων και εναντίον των Εναγόντων, ως θα υπολογιστούν από την Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............ Μ. Κ. Λοϊζου, Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφον Πρωτοκολλητής [1] βλ., μεταξύ άλλων, Sevegep Ltd. v. United Sea Transport
(1989)1 Α.Α.Δ. (Ε) 729, 732· Safarino v. Σταυρινού
(1991)1 Α.Α.Δ. 1059, 1063· Takis P. Markides Ltd v. Γεν. Εισαγγελέα
(1997)1 Α.Α.Δ. 1424, 1431· Παναγή ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
(1999)1 Α.Α.Δ. 1107· Κυθρεώτης κ.ά. ν. Μιχαηλίδη Milington-Ward
(2001)1 Α.Α.Δ.
  1. [2] €120+€300+€32,74+€13,09+€65+€480+€820+€420+€139+€24,30 = €2.414,
  2. [3]
  3. Αν δεν υπάρχει απαρτία μισή ώρα μετά την ώρα που ορίστηκε για τη γενική συνέλευση, η συνέλευση αναβάλλεται για την ίδια ημέρα της επόμενης εβδομάδας, στον ίδιο τόπο και χρόνο. Αν και σ' αυτή τη γενική συνέλευση δεν υπάρχει απαρτία μισή ώρα μετά την ώρα που ορίστηκε για τη γενική συνέλευση, τα πρόσωπα που παρευρίσκονται και δικαιούνται να ψηφίσουν αποτελούν απαρτία.
  4. Κατά την έναρξη της γενικής συνέλευσης πρέπει να εκλέγεται Πρόεδρος και Γραμματέας της συνέλευσης.
  5. Οι αποφάσεις της γενικής συνέλευσης θα λαμβάνονται με ανάταση του χεριού, εκτός αν οποιοσδήποτε κύριος που παρευρίσκεται προσωπικά ή με πληρεξούσιο απαιτήσει τη διεξαγωγή ψηφοφορίας. Αν δεν απαιτηθεί η διεξαγωγή ψηφοφορίας, δήλωση του Προέδρου ότι λήφθηκε απόφαση με ανάταση του χεριού θα αποτελεί αμάχητη απόδειξη για το γεγονός αυτό, χωρίς απόδειξη του αριθμού ή του ποσοστού των ψήφων που δόθηκαν υπέρ ή κατά της αποφάσεως. Η απαίτηση για διεξαγωγή ψηφοφορίας μπορεί να ανακληθεί.
  6. Αν απαιτηθεί διεξαγωγή ψηφοφορίας, αυτή διενεργείται με όποιο τρόπο κρίνει σωστό ο Πρόεδρος και το αποτέλεσμα της ψηφοφορίας θα είναι η απόφαση της συνέλευσης.
  7. Σε περίπτωση ισοψηφίας, με ψηφοφορία ή με ανάταση του χεριού, ο Πρόεδρος της συνέλευσης θα έχει δεύτερη ή νικώσα ψήφο.
  8. Σε περίπτωση που η απόφαση λαμβάνεται με ανάταση του χεριού κάθε κύριος θα έχει μια ψήφο· αν η απόφαση λαμβάνεται με ψηφοφορία, κάθε κύριος θα έχει αριθμό ψήφων που αντιστοιχεί στο μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που ανήκει στη μονάδα του, όπως προβλέπεται στο άρθρο 38Θ του Νόμου και όπως φαίνεται στον Πίνακα Α' που επισυνάπτεται στους Κανονισμούς αυτούς.
  9. Οι ψήφοι μπορούν να δίνονται προσωπικά ή με πληρεξούσιο, ανεξάρτητα από το αν η απόφαση λαμβάνεται με ανάταση του χεριού ή με ψηφοφορία.
  10. Ο διορισμός πληρεξούσιου πρέπει να γίνεται με έγγραφο υπογραμμένο από αυτόν που διορίζει τον πληρεξούσιο ή από τον αντιπρόσωπο του. Ο πληρεξούσιος μπορεί να είναι γενικός ή για συγκεκριμένη συνέλευση και δεν απαιτείται να είναι κύριος.
  11. Αν ο κύριος μονάδας είναι νομικό πρόσωπο, μπορεί να συμμετέχει στη συνέλευση και να ψηφίζει με πληρεξούσιο που διορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις που διέπουν το νομικό πρόσωπο.
  12. Όταν η μονάδα ανήκει σε περισσότερους από ένα κυρίους οι συγκύριοι μπορούν, με έγγραφο που υπογράφεται από όλους τους συγκυρίους ή τους αντιπροσώπους τους, να διορίζουν έναν από αυτούς ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο πληρεξούσιο τους για όλες τις γενικές συνελεύσεις ή για συγκεκριμένη γενική συνέλευση.
  13. Εκτός αν απαιτείται από ή δυνάμει του Νόμου ομόφωνη απόφαση, κανένας κύριος δεν δικαιούται να ψηφίσει σ' οποιαδήποτε γενική συνέλευση, εκτός αν καταβληθούν όλες οι καταβλητέες σε σχέση με τη μονάδα του συνεισφορές.
  14. Αν ο κύριος είναι επίτροπος (trustee), θα ασκεί το δικαίωμα ψήφου σε σχέση με την οικεία μονάδα αποκλειομένων των δικαιούχων του εμπιστεύματος και οι δικαιούχοι αυτοί δεν έχουν δικαίωμα ψήφου.
  15. Οι αποφάσεις στη γενική συνέλευση λαμβάνονται με πλειοψηφία των ψήφων των προσώπων που παρευρίσκονται και έχουν δικαίωμα ψήφου, εκτός αν καθορίζεται από το Νόμο ή τους Κανονισμούς αυτούς μεγαλύτερη ή ειδική πλειοψηφία. Όταν καθορίζεται ειδική πλειοψηφία από το Νόμο ή τους Κανονισμούς αυτούς σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα, καμιά απόφαση σε σχέση με το ζήτημα αυτό δεν είναι έγκυρη, εκτός αν ληφθεί με την πλειοψηφία που καθορίζεται.
  16. Απόφαση που επιβάλλει σ' οποιοδήποτε κύριο υποχρέωση ή πληρωμές οποιουδήποτε είδους ή έκτασης που δεν προβλέπονται από το Νόμο ή τους Κανονισμούς αυτούς ή που μεταβάλλει τα δικαιώματα του δεν ισχύει αναφορικά με τον κύριο αυτό, εκτός αν συγκατατίθεται σ'αυτή.
  17. Ο γραμματέας της γενικής συνέλευσης οφείλει να τηρεί πρακτικά της διαδικασίας με τον αρμόζοντα τρόπο.

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.