Γεώργιου Αβρααμίδη ν. Υπουργείο Άμυνας δια του Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας, Παραπομπή Αρ.: 46/2012, 16/1/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2018:A26 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ν. Οικονόμου, Ε.Δ. Παραπομπή Αρ.: 46/2012 Μεταξύ: Γεώργιου Αβρααμίδη Απαιτητή και Υπουργείο Άμυνας δια του Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας Αποζημιούσας Αρχής Ημερομηνία: 16/01/18 Εμφανίσεις: Για Απαιτητή: κος Ε. Χειμώνας Για Αποζημιούσα Αρχή: κα Ε. Φλωρέντζου για Γενικό Εισαγγελέα ΑΠΟΦΑΣΗ Για σκοπούς του Υπουργείου Αμύνης απαλλοτριώθηκε δυνάμει Διατάγματος Απαλλοτρίωσης, το οποίο δημοσιεύτηκε στην Επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας την 15/03/11, το Τεμάχιο 541, Αρ. Εγγραφής 00/3763, Φ/Σχ. 38/22, Τμήμα Ο στο Καλόν Χωρίο Ορεινής. Το τεμάχιο αυτό κατά το χρόνο έκδοσης του Διατάγματος Απαλλοτρίωσης ήταν εγγεγραμμένο επ' ονόματι του Γεώργιου Αβραμίδη, Απαιτητή στην παρούσα και της Χαριθέας Λεωνίδα κατά ½ μερίδιο έκαστος. Το συνολικό εμβαδόν του εν λόγω τεμαχίου είναι 13713 τμ και απαλλοτριώθηκε το όλον. Το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας προέβη σε εκτίμηση της αξίας του ακινήτου. Κατά την 21/01/11 ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, κατέληξε ότι η αξία του εν λόγω ακινήτου ανέρχεται στο ποσό των €18.- ανά τετραγωνικό μέτρο ήτοι σύνολο €246.834.- για ολόκληρο το ακίνητο. Το ποσό αυτό προσφερθεί κατά το ήμισυ στον Απαιτητή κατά αναλογία του μεριδίου του προς διακανονισμό της πληρωτέας αποζημίωσης. Ο τελευταίος απεδέχθη το ποσό αυτό με επιφύλαξη των δικαιωμάτων του να αποταθεί στο Δικαστήριο για τον καθορισμό της αποζημίωσης. Προχώρησε συνακόλουθα στην καταχώρηση της παρούσας την 23/06/
- Έγγραφες Προτάσεις: Με τις έγγραφες προτάσεις του και στην εκτίμηση που συνοδεύει την αίτηση του για καθορισμό από το Δικαστήριο της Αποζημίωσης που πρέπει να καταβληθεί προς αυτόν αναφέρεται ότι το επίδικο ακίνητο είναι για περίκλειστο χωράφι με μια ελιά, ακανόνιστου σχήματος με ανώμαλη επιφάνεια στην τοποθεσία «Φτανά» περί τα 180 μέτρα δυτικά του κυρίου δρόμου Καλού Χωριού Ορεινής - Γούρρι. Εντάσσεται σε Πολεοδομική Ζώνη Γ3 στην οποία βάση σχεδίου επιτρέπεται η ανέγερση οικοδομών με ανώτατο συντελεστή Δόμησης 10% , Ανώτατο Συντελεστή Κάλυψης 10% Ανώτατο Αριθμό ορόφων 2 μέτρα και ανώτατο ύψος 8,30 μέτρα. Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης που έχει επισυναφθεί επί της Αιτήσεως η αξία του ακινήτου ανά τετραγωνικό μέτρο ανέρχεται όχι στα €18 αλλά στα €25 ανά τετραγωνικό μέτρο. Για τον καθορισμό της αξίας του ακινήτου χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος. Ο εκτιμητής του Αιτητή χρησιμοποίησε 3 συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες εντοπίζονται στο Φ/Σχ/38/23 οι οποίες καταγράφονται αμέσως κατωτέρω
- Αμπέλι - Πολεοδομική Ζώνη Γ - Εκτάσεως 348τμ - Μερίδιον το ½ - Ημερομηνία πώλησης 11/10/11 - Τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο €
- Χωράφι - Πολεοδομική Ζώνη Γ - Εκτάσεως 673τμ - Μερίδιον το 1/5 - Ημερομηνία πώλησης 28/09/10 - Τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο €23,
- Χωράφι - Πολεοδομική Ζώνη Γ - Εκτάσεως 723τμ - Μερίδιον το 1/5 - Ημερομηνία πώλησης 28/09/10 - Τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο €21,
- Προσθέτει στην εκτίμηση του ότι τα ακίνητα των πωλήσεων που λήφθηκαν υπόψιν είναι επίσης ακανόνιστου σχήματος, με ανώμαλη επιφάνεια, εφάπτονται σε εγγεγραμμένο δημόσιο μονοπάτι και αναφέρονται σε μερίδια. Είναι επίσης ενταγμένα στην Πολεοδομική Ζώνη Γ3 (Γεωργική Ζώνη). Αναφέρει περαιτέρω ότι τα ακίνητα των συγκριτικών πωλήσεων υπερτερούν του υπό εκτίμηση ακινήτου γιατί εφάπτονται σε μονοπάτι. Μειονεκτούν όμως του υπό εκτίμηση ακινήτου λόγω α) θέσης (μεγαλύτερη απόσταση από τον κύριο δρόμο Καλού Χωριού - Ορεινής) και β) λόγω του ότι αναφέρονται σε μερίδια. Προσθέτει επίσης ότι για την περίοδο 28/09/10 μέχρι 11/10/11 δεν παρατηρείται οποιαδήποτε αύξηση στις τιμές των ακινήτων στην περιοχή και συνεπώς οι τιμές των συγκριτικών πωλήσεων αυτών υιοθετούνται και ως οι τιμές των ακινήτων στην περιοχή. Προσθέτει δε ότι το γεγονός ότι το ακίνητο είναι μεγάλο σε έκταση, δεν μειώνει κατ' ουδένα λόγο την αξία του και θεωρεί πλεονέκτημα για ένα ακίνητο ενταγμένο σε γεωργική ζώνη να έχει μεγάλη έκταση. Με βάση των σύνολο των πιο πάνω καταλήγει και υιοθετεί ως αξία του επίδικου ακινήτου το ποσό των €25.- ανά τετραγωνικό μέτρο. Η πλευρά της αποζημιουσας αρχής αντιτείνει και εμμένει στη θέση της ότι η αξία του επίδικου ακινήτου ανέρχεται στα €18.- το τετραγωνικό μέτρο. Στις δικές της έγγραφες προτάσεις. συμφωνεί ότι το επίδικο ακίνητο είναι για περίκλειστο χωράφι ακανόνιστου σχήματος με ανώμαλη επιφάνεια και ότι εντάσσεται σε Πολεοδομική Ζώνη Γ3 στην οποία βάση σχεδίου επιτρέπεται η ανέγερση οικοδομών με ανώτατο συντελεστή Δόμησης 10%, Ανώτατο Συντελεστή Κάλυψης 10% Ανώτατο Αριθμό ορόφων 2 μέτρα και ανώτατο ύψος 8,30 μέτρα. Προσθέτει ότι έχει επικλινή επιφάνεια, βρίσκεται εντός του στρατοπέδου της ΕΛΔΥΚ σε δασώδη περιοχή και επί τούτου έχουν κατασκευαστεί αμυντικά έργα. Για να καταλήξει στο ποσό των €18.- ανά τετραγωνικό μέτρο εφάρμοσε επίσης τη συγκριτική μέθοδο και ειδικότερα τα ακίνητα που αναφέρονται στον πιο κάτω πίνακα: Είδος Ακινήτου Εμβ. Τεμ. Μερ. Φακ.Πωλ/ Ημερομ. Αν. Δηλ. Ποσό Αν. Αποδ. Ποσό Δηλ. Ποσό/ Τ.Μ. Αποδ. Ποσό/ Τ.Μ. Αν. Δηλ. Ποσό/Τ.Μ. Αν. Αποδ. Ποσό/Τ.Μ. Πολ. Ζώνη Παρατηρήσεις Εκτιμητή 1.Χωράφι 484 1/1 15.10.07 €10.065,74 €18,83 €20,80 Γ3 Επικλινή Επιφάνεια Χωράφι 2007 1/1 15.10.07 €41.781,78 €18,85 €20,82 Γ3 Ίδιος Ιδιοκτήτης 2.Πευκώνας 3596 1/1 06.12.07 €120.220,15 €30,88 €33,43 Γ3 Επικλινή Επιφάνεια με Δικαίωμα Διάβασης 3.Αμπέλι 8250 1/30 30.04.07 €10.060,49 €31,07 €36,58 Γ3 Ζ1 Εφάπτεται δρόμου 4.Χωράφι 2825 1/1 13.07.07 €72.367,70 €88.014,77 €22,38 €27,22 €25,62 €31,16 Γ3 Ομαλό Επίπεδο Εφάπτεται δρόμου 5.Χωράφι 5017 1/1 18.06.08 €68.658,76 €13,62 €13,69 Γ3 Επικλινή Επιφάνεια με δικαίωμα Διάβασης 6.Πευκώνας 1798 1/1 04.12.08 €28.155,47 €16,63 €15,66 Γ3 Επικλινή Επιφάνεια με δικαίωμα Διάβασης 7.Χωράφι 1487 1/1 21.06.10 € €18,00 Γ3 Επικλινή Επιφάνεια
- Χωράφι 6689 1/1 21.06.10 € €18,00 Γ3 Επικλινή επιφάνεια Αναφέρεται επίσης στην έκθεση ότι υιοθετείται ποσοστό 15% μέχρι 30/06/2008 και 0% ετήσια αύξηση από την ημερομηνία αυτή μέχρι την 21/01/11 ήτοι την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Ακροαματική Διαδικασία: Στα πλαίσια της ακροαματική διαδικασίας κατέθεσαν ο ίδιος ο Απαιτητής, ο ιδιώτης εκτιμητής Χάρης Τιμοθέου και η Άννα Γεωργίου, λειτουργός του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας. ΜΕ1 - Απαιτητής: Ο Απαιτητής ανέφερε ότι με την υπό κρίση αίτηση επιζητεί να του επιδικασθεί ως αποζημίωση το ποσό των €25.- /τ.μ. όπως παραχωρήθηκε για το διπλανό του δικού του κτήματος ακίνητο ως και η αμοιβή του εκτιμητή. Αμφισβητεί την εκτίμηση του κτηματολογίου καθότι αναφέρει «το κτήμα μου το πήραν το
- Μετά από 36 χρόνια εκλήθηκε η κυρία Άννα Γεωργίου ως εκτιμήτρια να κάνει αύτη την εκτίμηση την οποία θεωρώ άκυρη και εκτός πραγματικότητας καθότι η Εθνική Φρουρά μέσα στα κτήματα μου στο διάστημα των 36 ετών, έχει κατασκευάσει υπόγειες σήραγγες, αναχώματα, καμουφλαρίσματα, δρόμο προστατευτικό από όμβρια ύδατα εκσκαφές και άλλα στρατιωτικά υπόστεγα και εγκαταστάσεις. Η γενική εικόνα έχει διαμορφώσει το 100% στο κτήμα μετά από 36 χρόνια». Ο ίδιος γνωρίζει το κτήμα του γιατί το καλλιεργούσε από τα 15 του χρόνια μέχρι τα 24 ήτοι το
- Ανέφερε ότι η κα Άννα Γεωργίου εκτιμήτρια και η κα Λουκία Ζιτήρου λειτουργός του κτηματολογίου παραδέχτηκαν στις 18/01/2006 ότι σε δύο άλλα τεμάχια έχουν δώσει πολύ περισσότερα δηλαδή €30,00/τ.μ. ή και €35,00/τ.μ. Κατά την αντεξέταση του υπεβλήθη ότι το δικό του τεμάχιο έτυχε διαφορετικής εκτίμησης από τα υπόλοιπα είναι λόγω της μορφολογίας και ότι η περιοχή του είναι ορεινή και δύσβατη. Ο μάρτυς διαφώνησε. Στην υποβολή ότι το δικό του ακίνητο δεν εφάπτεται δημοσίου δρόμου, ο μάρτυς απάντησε ότι ούτε το όμορο τεμάχιο 539 εφάπτεται δρόμου. ΜΕ2 - Χάρης Τιμοθέου: Ο μάρτυς αναφερόμενος στα προσόντα του δήλωσε ότι έχει σπουδάσει στο Ηνωμένο Βασίλειο εκτιμητής ακινήτων, είναι μέλος του Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου Κύπρου (ΕΤΕΚ), εξεταστής και εκτιμητής του Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) και μέλος του Συνδέσμου Εκτιμητών Κύπρου. Είναι εκτιμητής εδώ και 10 χρόνια. Κατέθεσε αντίγραφο της Έκθεσης Εκτίμησης του ως Τεκμήριο 2 και ερωτηθείς πώς κατέληξε στο ποσό των €25.- ανά τ.μ, ο μάρτυς απάντησε ότι έχει χρησιμοποιήσει συγκριτικές μεθόδους εκτίμησης και λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά των ακινήτων των συγκριτικών πωλήσεων σε σχέση με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Η εκτίμηση του αναφέρεται στην αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία απαλλοτρίωσης γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Συσχετίζοντας το μέγεθος του υπό αναφορά τεμαχίου με αυτά των συγκριτικών πωλήσεων που χρησιμοποίησε, επεσήμανε ότι το μέγεθος του ακινήτου το οποίο είναι συγκριτικά μεγαλύτερο από τα υπόλοιπα ακίνητα που περιλαμβάνει στην έκθεση εκτίμησης και θέση του ήταν ότι αυτό αποτελεί πλεονέκτημα. Επισημαίνει ότι όλες οι συγκριτικές πωλήσεις που έχουν ληφθή υπόψη στην εκτίμηση του αφορούν σε πωλήσεις μερίδιο και κατά κανόνα και σύμφωνα με την πείρα του είναι «σε όλες τις περιπτώσεις τουλάχιστον 10% χαμηλότερες από την κανονική αγοραία αξία.» Πρόσθετα αναφέρει ότι το υπό κρίση ακίνητο είναι πιο κοντά στον κύριο δρόμο του Καλού Χωριού Ορεινής - Γούρρι και σε απόσταση περίπου 180/τ.μ. Το γεγονός αυτό το καθιστά μέσα στα επιτρεπτά όρια για χορήγηση άδειας περί γεωργικής ανάπτυξης. Θετικό επίσης θεωρεί το γεγονός αυτό και για σκοπούς προσβασιμότητας στον κύριο δρόμο σε αντίθεση με τα ακίνητα που χρησιμοποίησε ως συγκριτικά και τα οποία βρίσκονται πολύ πιο μακριά από αυτό χωρίς όμως να παραγνωρίσει το γεγονός ότι αυτά εφάπτονται σε μονοπάτι σε σχέση με το υπό εκτίμηση το οποίο είναι περίκλειστο και το έλαβε υπόψιν στην εκτίμηση του. Κατά την αντεξέταση του ο μάρτυς ερωτηθείς κατά πόσο το «το μέγεθος του ακινήτου επενεργεί ως αύξοντα στοιχείο της αξίας του ή όχι»; Ο μάρτυς απάντησε «Αναλόγως πολεοδομικής ζώνης των ακινήτων.» Στην υποβολή ότι «στην αγορά και στο παζάρι γενικότερα κατά την περίοδο που εκτιμήθηκε το επίδικο ακίνητο το 2011, το μέγεθος του τεμαχίου επενεργούσε με συγκρινόμενο τρόπο με άλλο τεμάχιο πιο μικρής έκτασης ενώ αποδίδεται σε αυτό χαμηλότερη τιμή.», Ο μάρτυς διαφώνησε για να αναφέρει επίσης στην συνέχεια κατόπιν υποβολή άλλων ερωτήσεων πάνω στο θέμα του μεγέθους του ακινήτου ότι «Τα γεωργικά ακίνητα κάτω των 4,000/τ.μ. είναι πολύ μειονεκτικά για διάφορους παράγοντες. Με βάση την δήλωση Πολιτικής Ανέγερσης Μεμονωμένης Κατοικίας για εξέταση άδειας για ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας το πρώτο πράγμα που εξετάζεται είναι το εμβαδόν του ακινήτου σύμφωνα με την παράγραφο 9, λέω ότι είπα είναι 4 μέχρι 10 δηλαδή 4,000/τ.μ. αλλά και για γεωργική ανάπτυξη ένα δεκάριο, 1,600 μέτρα θεωρείται πολύ μικρό. Επιπλέον για τεμάχιο, όπως το υπό εκτίμηση, το οποίο είναι 13 δεκάρια εξετάζεται και η αίτηση για οικιστική ανάπτυξη μέχρι και για 3 κατοικίες. Για κάθε 4 δεκάρια, για κάθε 4,000/τ.μ.». Ο μάρτυς ερωτηθείς σχετικά, ανέφερε ότι επισκέφτηκε την περιοχή που βρίσκεται το επίδικο ακίνητο. Συμφώνησε ότι το γεγονός ότι το τεμάχιο είναι περίκλειστο και η επιφάνεια ανώμαλη επηρεάζει την εκτίμηση γι' αυτό ανέφερε και έχουν συλλεχθεί συγκριτικά τα οποία είναι παρόμοιας φύσης με το υπό εκτίμηση. Ως δήλωσε τα 3 συγκριτικά στοιχεία που έχουν χρησιμοποιηθεί φέρουν παρόμοια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά. Στην ερώτηση εάν υπάρχει οικιστική ανάπτυξη στην περιοχή ο μάρτυς δήλωσε ότι υπάρχει κατοικία 100-150 μέτρα από τον κύριο δρόμο Καλού Χωριού - Γουρρί και παρουσίασε δορυφορική φωτογραφία που ως δήλωσε εμφαίνεται να υπάρχουν κατοικίες στην περιοχή οι οποίες δεν εφάπτονται του δρόμου έχοντας πρόσβαση σε αυτό με δικαίωμα διαβάσεως το οποίο αγοράζεται. Στην υποβολή ότι η εκτίμηση του κτηματολογίου έχει συνολικά 8 συγκριτικές πωλήσεις και είναι ορθή, ο μάρτυς διαφώνησε λέγοντας ότι τα συγκεκριμένα στοιχεία αφορούν τα περισσότερα σε πολύ παλαιότερες εκτιμήσεις με διαφορετικά χαρακτηριστικά αλλά και κάποια με άλλες πολεοδομικές ζώνες. Ο δε μέσος όρος των πωλήσεων του κτηματολογίου είναι €
- ΜΥ1 - Άννα Γεωργίου: η μάρτυρας αυτή δήλωσε ότι εργάζεται στο κτηματολόγιο ως εκτιμήτρια. Παρακολούθησε μαθήματα και εργάζεται υπό αυτή την ιδιότητα από το
- Αναγνώριζε την έκθεση εκτίμησης που επισυνάπτεται στην Υπεράσπιση. Δήλωσε κατά την κυρίως εξέταση της ότι το υπό απαλλοτρίωση τεμάχιο είναι εντός του χωριού, Καλού Χωριού Ορεινής, είναι περίκλειστο, με ακανόνιστο σχήμα, μεγάλη έκταση και επικλινή ανώμαλη επιφάνεια. Το κτήμα βρίσκεται σε γεωργική ζώνη Γ.3 και έχει συντελεστή δόμησης 10% και κάλυψης 10%. Βρίσκεται εντός του στρατόπεδο. Κατά την επιτόπια επιθεώρηση «διαπίστωσαν» ότι είναι το στρατόπεδο της ΕΛ.ΔΥ.Κ και έχουν κατασκευάσει αμυντικά έργα. Εφάρμοσε για να καταλήξει στην εκτίμηση τη μέθοδο συγκριτικών πωλήσεων. Θέση της είναι ότι επίδικο τεμάχιο, είναι μεγάλο και γι' αυτό προσέφεραν το ποσό των €18 ανά τετραγωνικό μέτρο. Για κάποια άλλα τεμάχια τα οποία ήταν πιο μικρά προσέφεραν ποσά περί τα €22‑ €25 το τετραγωνικό μέτρο. Λήφθηκαν επίσης ως ανέφερε παράγοντες όπως ότι ήταν πιο κοντά στο δρόμο ή η θέα. Η μάρτυς απαντώντας σε σχετική ερώτηση ανέφερε ότι η απαλλοτρίωση του επίδικου ακινήτου έγινε στα πλαίσια απαλλοτρίωσης αριθμού ακινήτων για τον ίδιο σκοπό στην ίδια περιοχή και οι αναφορές για ποσά μέχρι €25 που ανέφερε κατά την κυρίως εξέταση της αφορούν σε άλλα απαλλοτριωθέντα τεμάχια και ήταν η τιμή που έδωσε το Κτηματολόγιο. Ερωτηθείσα για την διαφορά στην τιμή πώλησης των ακινήτων που χρησιμοποιεί στον πίνακα των συγκριτικών πωλήσεων που η ίδια χρησιμοποίησε σε σχέση με το υπό αναφορά τεμάχιο αφού αυτές παρουσιάζονται μεγαλύτερες, η μάρτυς απάντησε ότι «Ο λόγος που δόθηκαν κάποια, ας πούμε στον πίνακα 3, το οποίο έχει δοθεί €31 το τετραγωνικό ήταν ένα €30, ήταν μερίδιο, ήταν special value, γι' αυτό πιστεύω πήγε τόσο ψηλά και είναι σε τιμές του 2007, που το 2007 ήταν πολύ ψηλές οι τιμές, τώρα κάνουμε σε τιμές του
- Κάποια άλλα που βρήκα, πάλι €18 είναι όλες τιμές του 2007 και του 2008 που ήταν πολύ ψηλές οι τιμές, έχω βάλει και κάποιες τιμές του 2010, που έχουμε κάνει από το γραφείο μας που κυμαίνονταν σε €18 το τετραγωνικό μέτρο.» Για τα συγκριτικά 7 και 8 στον πίνακα που χρησιμοποίησε ανέφερε ότι αυτές δεν είναι πωλήσεις είναι τιμές που έχει θέσει το κτηματολόγιο για απαλλοτριώσεις που θα γίνουν στο μέλλον («είναι τιμές οι οποίες στο μέλλον θα απαλλοτριωθούν και αυτές οι τιμές θα δοθούν, που έχουμε κάνει»). Για τα συγκριτικά 1 μέχρι και 6 η μάρτυς ανέφερε πρόσθετα τα ακόλουθα: «.εντάξει κάποιες είναι πολύ μακριά από το δικό μας, αλλά ήταν οι μόνες που είχα και τις έβαλα που πάνε πιο ψηλά. Οι υπόλοιπες είναι κάπου γύρω στες δικές μας, αλλά είναι οι τιμές του 2007.» Κληθείσα να σχολιάσεις την εκτίμηση του μάρτυρα του απαιτητή η μάρτυς απάντησε ότι ο τελευταίος χρησιμοποίησε συγκριτικές πωλήσεις που αφορούν σε μερίδια και ότι όταν είναι μερίδιο είναι «special value» με την έννοια ότι «μπορεί να το πούλησαν γιατί ήθελαν να απαλλαγούν από το μερίδιο ή το πούλησαν γιατί υπάρχει συνιδιοκτήτης, είναι συνιδιοκτήτης και θέλει να μεγαλώσει το μερίδιο του. Συνήθως ανέφερε όταν η πώληση αφορά σε μερίδιο συνήθως η τιμή είναι ψηλότερη. Στο συγκεκριμένο τεμάχιο, το οποίο είναι γεωργικό τεμάχιο θα μπορούσε να ανεγερθεί εξοχική κατοικία. Το γεγονός αυτό ανέφερε η μάρτυς λήφθηκε υπόψιν στην εκτίμηση και προσέθεσε ότι «ο λόγος που έχουμε δώσει μια πιο χαμηλή τιμή, €18 το τετραγωνικό μέτρο, σε σύγκριση με τα άλλα που έχουμε απαλλοτριώσει, είναι διότι είναι μεγάλη έκταση και το 2011 θεωρείτο, όταν είναι μεγάλη έκταση, πιο μικρή η τιμή, να πηγαίνει πιο μικρότερη τιμή. Μετά το 2013, άρχισε η μεγάλη έκταση να έχει παραπάνω αξία. Με το τοπικό σχέδιο άλλαξαν τα δεδομένα και τώρα δικαιούνται μετά από 4000 τετραγωνικά μέτρα να κτίσεις ένα σπίτι, ενώ πριν δικαιούσουν και με 1500 τετραγωνικά μέτρα να κτίσεις ένα σπίτι, γι' αυτό δίναμε περισσότερη αξία στα μικρά και πιο λίγη στα μεγάλα τα τεμάχια.» Κατά την αντεξέταση της από τον κον Χειμώνα η μάρτυς συμφώνησε ότι υπάρχει στρατόπεδο της ΕΛ.ΔΥ.Κ. Συμφώνησε ότι υπήρχε πρόσβαση μέσω δρόμου ο οποίος δεν φαίνεται στο τοπογραφικό σχέδιο διότι απάντησε η μάρτυς δεν είναι εγγεγραμμένος δρόμος χρησιμοποιείται μόνο για τις ανάγκες του στρατοπέδου. Ο δρόμος αυτός απάντησε η μάρτυς εντοπίζεται σε ένα σημείο στα αριστερά επί του κυρίου δρόμου με κατεύθυνση από το Καλό Χωρίο δεν ήταν σε θέση όμως να υποδείξει από ποια τεμάχια περνά. Η μάρτυς διαφώνησε με τη θέση ότι το συγκριτικό 3, το οποίο φαίνεται στην 4η σειρά του πίνακα συγκριτικών πωλήσεων της εκτίμησης της παρά το ότι εφάπτεται του δρόμου, δεν είναι εύκολη η πρόσβαση σ' αυτό το τεμάχιο, διότι υπάρχει η πολύ μεγάλη υψομετρική διαφορά σε σχέση με το επίπεδο του δρόμου, λέγοντας ότι η ίδια δεν είδε υψομετρική διαφορά. Αρνήθηκε την υποβολή ότι ουδέποτε πήγε στο τόπο που βρίσκεται το τεμάχιο αυτό. Στην υποβολή ότι σε αυτό το τεμάχιο υπάρχουν βράχοι μεγάλοι, οι οποίοι θα πρέπει να σπάσουν για να μπορέσει να γίνει οποιαδήποτε πρόσβαση σ' αυτό το τεμάχιο. Η μάρτυς απάντησε ως ακολούθως: «Ναι, αλλά είναι τεράστιο το πρόσωπο του που είναι στον δρόμο, και θα μπορεί άνετα να το αναπτύξει, είναι τεράστιο το πρόσωπο του κατά μήκος του τεμαχίου, είναι πολύ μεγάλο το πρόσωπο του που εφάπτεται του δρόμου.» Ενώ διαφώνησε με τη θέση ότι υπάρχει υψομετρική διαφορά σε σχέση με τον δρόμο. Εν συνεχεία ανέφερε ότι «Έχει καιρό πολύ που πήγα, βράχοι νομίζω υπάρχουν κάποιοι βράχοι αλλά υψομετρική διαφορά νομίζω δεν υπάρχει». Θυμάται ανέφερε ότι σε κάποιο τεμάχιο είδε βράχους αλλά δεν θυμάται αν είναι αυτό το τεμάχιο, το συγκριτικό
- Σε ό,τι αφορά την υψομετρική διαφορά αν υπήρχε αναφέρει θα την έγραφε στις παρατηρήσεις. Μπορεί προσέθεσε να πρόκειται για ελαφριά η υψομετρική διαφορά, που να μην παίζει ρόλο στην ανάπτυξη. Εν συνεχεία σε άλλο σημείο της αντεξέτασης της η μάρτυς ανέφερε ότι το συγκριτικό 3 είναι και αυτό επικλινές αλλά «ελαφρώς» ενώ το υπό αναφορά «έχει αρκετά επικλινή επιφάνεια. Ερωτηθείσα σχετικά με το τεμάχιο 539, το οποίο εφάπτεται του επιδίκου συμφώνησε ότι αυτό απαλλοτριώθηκε για τους ίδιους λόγους και για αυτό δόθηκε αποζημίωση ύψους €
- Συμφώνησε επίσης ότι ήταν στο ίδιο βαθμό επικλινές όσο και το επίδικο. Η μάρτυς δικαιολόγησε την απόκλιση στην τιμή που δόθηκε στο ότι αυτό το οποίο ήταν επίσης περίκλειστο, «επειδή ήταν μικρότερης έκτασης ήταν μεγαλύτερης αξίας». Ειδικότερα ανέφερε ότι η έκταση του αριθμού 539 τεμαχίου, είναι 3.011 τ.μ. Πρόσθετα ανέφερε ότι το εν λόγω ήταν πιο ψηλά και είχε μεγαλύτερη θέα. Το στοιχείο της θέας που είχαν τα ακίνητα, λήφθηκε επίσης υπόψη. Δεν ήταν όμως σε θέση να προσδιορίσει ποιά ακίνητα ήταν ψηλότερα από αυτά που χρησιμοποίησε στα συγκριτικά ωστόσο ανέφερε ο βασικότερος λόγος στη διαφοροποίηση της τιμή που δόθηκε ήταν η έκταση των δύο. Σε ό,τι αφορά την απόσταση τους από τον κύριο δρόμο ανέφερε ότι είναι περίπου η ίδια. Στην υποβολή ότι η έκταση του επίδικου ακινήτου προσέφερε μεγαλύτερη ευχέρεια να αναπτυχτεί η μάρτυς απάντησε ότι «.για το 2011 αναπτυσσόταν ποιο εύκολα το μικρό. Μετά το 2013 ναι, έχει παραπάνω ανάπτυξη το μεγάλο που άλλαξε το τοπικό σχέδιο.» Ειδικότερα ανέφερε το 2011 μπορούσε να ανεγερθεί σπίτι σε ακίνητο 1.500 τ.μ ενώ από το 2013 δεν μπορεί να κτιστεί «εξοχικό σπίτι» αν το ακίνητο είναι μικρότερο από 4000 τ.μ. Ερωτηθείσα σχετικά απάντησε ότι μέσα στο υπό εκτίμηση ακίνητο μπορούσαν να ανεγερθούν 1 σπίτια προσέθεσε εν συνεχεία όμως ότι, εφόσον οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες ήταν δύο τότε μπορούσαν να ανεγερθούν
- Για τα συγκριτικά 2 και 6 συμφώνησε ότι και αυτά είναι περίκλειστα ωστόσο ανέφερε είναι πολύ κοντά στο δρόμο. Σε ό,τι αφορά το συγκριτικό 2 ανέφερε ότι η διαφοροποίηση στην τιμή που φτάνει σε αυτό τα €33.43 έγκειται στο ότι το τεμάχιο αυτό είναι μικρό τεμάχιο. Μπροστά του βρίσκεται ένα άλλο τεμάχιο και μετά υπάρχει «δρόμος» ο οποίος είναι «υπό εγγραφή δρόμος». Στην υποβολή ότι το υπό απαλλοτρίωση τεμάχιο βρίσκεται κοντά στον κύριο δρόμο και όχι κοντά σε δευτερεύοντα δρόμο που είναι μάλιστα υπό εγγραφή η μάρτυς απάντησε ότι «όταν κάνεις εξοχικό, θέλεις την ησυχία σου, προτιμάς να είσαι σε δευτερεύον δρόμο». Συμφώνησε ότι στην περιοχή που είναι το υπό απαλλοτρίωση τεμάχιο υπάρχουν κατοικίες προσθέτοντας ότι είναι πολύ λίγες. Στην υποβολή ότι σε σχέση με τα συγκριτικά 1, 2, 5 και 6, το 5 δεν υπάρχουν κτισμένες κατοικίες η μάρτυς απάντησε ότι δεν γνωρίζει. Για να τις υποβληθεί εν συνεχεία ότι δεν έλαβε υπόψη την οικιστική ανάπτυξη στην περιοχή. Η μάρτυς απάντησε ότι υπάρχουν κάποιες κατοικίες αλλά δεν μπορεί να προσδιορίσει που βρίσκονται. Σε ότι αφορά στα συγκριτικά 7 και 8, η μάρτυς είπε ότι της ζητήθηκε να υπολογίσει την αξία των τεμαχίων αυτών σε τιμές του 2010 και προέβη σε αυτή την εκτίμηση τα ακίνητα αυτά δεν έχουν απαλλοτριωθεί μέχρι σήμερα. Τα συγκριτικά 7 και 8 έχουν εμβαδό αντίστοιχα 6.689 τ.μ. και 1.487 τ.μ αντίστοιχα. Στην ερώτηση γιατί δεν υπήρξε διαφοροποίηση στην τιμή ενώ έχουν πολύ διαφορετικό εμβαδό μεταξύ τους η μάρτυς απάντησε ότι «αλλάζει χωριό» οι τιμές στο χωρίο Γούρρι, είναι διαφορετικές. Ερωτηθείσα σχετικά με την εκτίμηση του εκτιμητή του Απαιτητή η μάρτυς απάντησε ότι διαφωνεί με αυτή διότι στην εκτίμηση αυτή χρησιμοποιούνται μερίδια. Νομική Πτυχή: Το Άρθρο 23
(4)(γ) του Συντάγματος επιτάσσει όπως σε περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, η απαλλοτρίωσα αρχή, καταβάλει «δίκαιη και εύλογη αποζημίωση» η οποία σε περίπτωση διαφωνίας, καθορίζεται από το Δικαστήριο. Στην υπόθεση Σεργίδης ν. Δημοκρατίας
(1991)1 ΑΑΔ 119 αναλύθηκε σε έκταση η φράση του Άρθρου 23
(4)(γ) του Συντάγματος «δικαίας και ευλόγου αποζημιώσεως». Λέχτηκαν ειδικότερα τα ακόλουθα: «...... ο όρος 'δίκαιη και εύλογη αποζημίωση συνεπάγεται την εξίσωση της αποζημίωσης με την απώλεια του ιδιοκτήτη αποτιμούμενη σε χρήμα ... Οι οικονομικές συνέπειες της απαλλοτρίωσης προσδιορίζουν το μέτρο της αποζημίωσης και όχι αυτή τούτη την αξία του απαλλοτριωμένου μέρους ..... Εννοιολογικά ο όρος «εύλογη» υποδηλώνει συσχετισμό της αποζημίωσης με τη ζημιά την οποία επιφέρει η απαλλοτρίωση.». Το άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμος του 1962 (Ν. 15/1962) θέτει αριθμό κριτηρίων και αρχών για τον προσδιορισμού της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης απαλλοτριωθέντος ακινήτου. Βασικότερος άξονας που εφαρμόζεται και στην υπό κρίση υπόθεση και αρχικό κριτήριο που το άρθρο θέτει είναι ότι «η αξία της ιδιοκτησίας λογίζεται oύσα ίση πρoς τo πoσόv όπερ η τoιαύτη ιδιoκτησία θα απέφερεv, εάv επωλήτo εκoυσίως εv τη ελευθέρα αγoρά κατά τov χρόvov της δημoσιεύσεως της oικείας γvωστoπoιήσεως απαλλoτριώσεως». (Βλ. Σχ. Νικολάου Θεόδωρος και Άλλη ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
(2002)1 ΑΑΔ 1305) Πρόσθετα επέρχεται και η εφαρμογή περιπλέον ενός εκάστου των κριτηρίων και αρχών που το άρθρο αυτό θέτει ανάλογα με την περίπτωση. Παναρέτου Θέκλα Ηλία και Άλλη ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(2002)1 ΑΑΔ 1552 υποδείχθηκε ότι μπορεί το Δικαστήριο να θέσει σε εφαρμογή ένα ή περισσότερα κριτήρια, ανάλογα με την περίπτωση, για τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης όπως επιτάσσει το Άρθρο 23.4(γ) του Συντάγματος. Η συνεκτίμηση των νομοθετικών κριτηρίων γίνεται ελεύθερα από το Δικαστήριο και χωρίς περιορισμούς. Ο όρος «δίκαιη και εύλογη αποζημίωση» σημαίνει στην πράξη την εξίσωση της αποζημίωσης με την απώλεια του ιδιοκτήτη αποτιμούμενης σε χρήμα. Στον υπολογισμό της αποζημίωσης λαμβάνονται υπόψη όλα τα υπάρχοντα πλεονεκτήματα και δυνατότητες της γης περιλαμβανομένης και της ανάπτυξης αυτής. Η πιο διαδεδομένη εφαρμοστέα μέθοδος υπολογισμού της αξίας είναι η συγκριτική μέθοδος. Η δυνατότητα εφαρμογής της μεθόδου αυτής, εξαρτάται από την ύπαρξη ορισμένων παραγόντων όπως η ύπαρξη πωλήσεων περιουσίας που είναι συγκρίσιμες με την επίδικη γιατί παρουσιάζουν χαρακτηριστικά παρόμοια, καθώς και την πραγματοποίηση των πωλήσεων κάτω από παρόμοιες συνθήκες. Όσο μεγαλύτερη είναι η ομοιότητα μεταξύ ενός συγκρίσιμου κτήματος και της επίδικης περιουσίας, τόσο ασφαλέστερο είναι να στηριχθεί κάποιος στην τιμή πώλησης του συγκρίσιμου κτήματος ως ένδειξη της αξίας της επίδικης περιουσίας για την οποία θα έπρεπε να πωλείτο στην ελεύθερη αγορά. Είναι επιτρεπτό ως βοήθεια για την εξαγωγή της ορθής τιμής να χρησιμοποιούνται πωλήσεις που έγιναν είτε πριν είτε μετά των επίδικο χρόνο, αλλά αυτό μόνο στην περίπτωση όπου δεν υπάρχουν άλλες συγκριτικές πωλήσεις πλησιέστερες στο χρόνο της γνωστοποίησης. Αν τέτοιες άλλες υπάρχουν, τότε εκείνες πρέπει να χρησιμοποιηθούν για τους σκοπούς της εκτίμησης. Ως λέχθηκε στην Σεργίδης (ανωτέρω): «Αναμφισβήτητα όμως η χρονική εγγύτης των σχετικών στοιχείων προς το χρόνο γνωστοποίησης, τους προσδίνει μοναδική αξιοπιστία για την εξαγωγή ακριβέστερων συμπερασμάτων ως προς τις στάσεις της κτηματαγοράς τη δεδομένη στιγμή». Το Δικαστήριο για να προσδιορίσει το εύλογο και δίκαιο της αποζημίωσης σύμφωνα με τη διαδικασία που προνοούν οι Περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Διαδικαστικοί Κανονισμοί υποβοηθείται από εμπειρογνώμονες και δεν θα μπορούσε να ήταν διαφορετικά. Οι διάδικοι, καλούνται να παρουσιάσουν τον εμπειρογνώμονα τους ο οποίος θα πρέπει να εφοδιάσει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια που έλαβαν υπόψη για να καταλήξουν στα συμπεράσματα τους κατά τρόπο ώστε το Δικαστήριο να μπορεί να εξάγει τα δικά του συμπεράσματα. Ας σημειωθεί επίσης ότι ως έχει νομολογηθεί ότι το Δικαστήριο στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης δεν δεσμεύεται από τις ενώπιον του εκτιμήσεις και μπορεί να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό χρησιμοποιώντας τα ενώπιον του στοιχεία. Στην υπόθεση Συμβουλίου Βελτιώσεως Αγίας Νάπας ν. ALEXIA POLIS ESTATES LTD, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 10418., 26 Ιουνίου, 2000 με αναφορά στην RASHID ALI AND ANOTHER ν. VASSILIKO CEMENT WORKS LTD
(1971)1 CLR 146 όπου κρίθηκε ότι η εκτίμηση και των δύο εκτιμητών ήταν ζήτημα εικοτολογίας σε μεγάλο βαθμό και ζήτημα γνώμης που βασιζόταν πάνω σε τέτοια εικοτολογία και όπου το εφετείο κατέληξε ότι κάτω από τέτοιες περιστάσεις τα πρωτόδικα δικαστήρια πρέπει να κάνουν το δικό τους υπολογισμό της πληρωτέας αποζημίωσης αφού εξετάσουν το σύνολο των ενώπιον τους στοιχείων, λέχθηκαν τα ακόλουθα: «.Σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των δύο εκτιμητών το δικαστήριο οφείλει "να αξιολογήσει τη μαρτυρία και να καταλήξει στα ευρήματα του με αναφορά σε όσα προέκυπταν από ότι θα έκρινε ως αξιόπιστο" (Βλ. Συμβούλιο Αποχετεύσεων Λεμεσού-Αμαθούντος ν. Γεωργαλλίδου κ.α., Πολιτική ΄Εφεση 9452/8.12.97). Λέχθηκε, επίσης, ότι το δικαστήριο έχει την δυνατότητα να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η κατάληξη του μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη (Βλ. Παπασάββα κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολιτική ΄Εφεση 9832/28.4.99»). Κάτω από τέτοιες περιστάσεις, αναφέρεται από το Εφετείο, τα πρωτόδικα δικαστήρια πρέπει να προχωρούν και να καθορίζουν τα ίδια το ύψος της πληρωτέας αποζημίωσης, δυνάμει του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, εξατάζοντας την ενώπιον τους μαρτυρία στο σύνολο της. Ως λέχθηκε στην Δημοκρατία v. Πέτσα
(1996)1 Α.Α.Δ. 1342: «Η εναπόθεση ευθύνης εξ ολοκλήρου στα μέρη θα εξαρτούσε την έκβαση υπέρμετρα από τους χειρισμούς στους οποίους εκείνοι θα προέβαιναν. Και έτσι να μην παρείχετο ενδεχομένως η δυνατότητα για τον καθορισμό αποζημίωσης με τα αναγκαία γνωρίσματα της δίκαιης και εύλογης.» Υπολογισμός της αξίας του απαλλοτριωθέντος από το Δικαστήριο έγινε στην υπόθεση ATTORNEY-GENERAL ν. CHARALAMBOUS AND OTHERS
(1983)1 CLR 431. Ο τρόπος υπολογισμού της επιδικασθείσας αποζημίωσης όπου το Δικαστήριο υπολόγισε την αξία του στη βάση μέσου όρου τριών συγκριτικών και αφού είχε ήδη αναπροσαρμόσει και υπολογίσει τις τιμές των συγκριτικών για τις προσομοιάσει με το εκεί επίδικο ακίνητο, επιδοκιμάστηκε από το Εφετείο. Κατά συνέπεια, το Δικαστήριο δεν δεσμεύεται να ακολουθήσει τη θέση του ενός ή του άλλου εκτιμητή. Αποτελεί καθήκον του να καθορίσει την καταβλητέα αποζημίωση ως το Σύνταγμα, επιτάσσει. Μπορεί το Δικαστήριο να καταλήξει στη δική του απόφαση υπό το φως του συνόλου της μαρτυρίας των εκτιμητών και άλλης, ενδεχομένως, μαρτυρίας η οποία τείνει να ρίξει φως στην αξία της γης. Η όποια κατάληξη του Δικαστηρίου δεν μπορεί βεβαίως να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη βλ. σχετικά Συμβουλίου Βελτιώσεως Αγίας Νάπας (ανωτέρω). Αξιολόγηση Μαρτυρίας Συμπεράσματα: Σε ό,τι αφορά την παρουσίαση μαρτυρίας προς απόδειξη ισχυρισμών διαδίκου στο Δικαστήριο χαρακτηρίστηκα σημειώθηκε από το Εφετείο στην Ποινική Έφεση ΜΙΧΑΛΗΣ ΑΝΤΡΕΟΥ ν. ΔΗΜΟΥ ΛΑΡΝΑΚΑΣ, ΠΟΙΝΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 68/2011, 16/4/2014, με αναφορά στην απόφαση IBRAHIM HEL SAYED ν. Του πλοίου M/V MARY JOHN κ.α., Αγωγή αρ.37/2001, 26 Aπριλίου, 2002 αυτή αξιολογείται ως ακολούθως: «η ανάλυση των στοιχείων που οδηγούν στην αξιολόγηση της φιλαλήθειας ενός μάρτυρα έχει δυο επάλληλα επίπεδα. Το πρώτο αφορά στο περιεχόμενο της ίδιας της μαρτυρίας. Τα αναφερόμενα δηλαδή σ' αυτήν υποβάλλονται στο βάσανο της εύλογα αναμενόμενης ανθρώπινης λειτουργίας, και βεβαίως συγκρίνονται και με το υπόλοιπο μαρτυρικό υλικό στην υπόθεση. Το άλλο ανάγεται στην έμφυτη ικανότητα του ανθρώπου να διακρίνει από το σύνολο της προσωπικότητας αυτού που εξιστορεί κάτι, αν λέγει την αλήθεια.». Σε ό,τι αφορά τη μαρτυρία εμπειρογνωμόνων, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η αξιολόγηση επιστημονικής μαρτυρίας δεν διαφέρει από εκείνη των υπολοίπων μαρτύρων. Απλώς ατονεί η σημασία της συμπεριφοράς τέτοιου μάρτυρα στο εδώλιο, εφόσον πρώτιστο μέλημα του Δικαστηρίου είναι η εκτίμηση της γνώμης και δη η ορθότητα τούτης και όχι η εν γένει συμπεριφορά του μάρτυρα (Star Fiberglass Ltd ν. Elneda Trading Ltd
(1992)1 ΑΑΔ 875. Υποδείχθηκε επίσης στην υπόθεση Νικολάου ν. Σταύρου
(1992)1 ΑΑΔ 746 σχετικά με την μαρτυρία εμπειρογνωμόνων στις διαδικασίες, ότι η αποδεκτότητα τέτοιας μαρτυρίας συνιστά παρέκκλιση από τους κανόνες απόδειξης, εφόσον επιτρέπεται στον εμπειρογνώμονα να εκφράσει τη γνώμη του σε ό,τι αφορά το αντικείμενό του. Τούτη όμως η δυνατότητα, αναφέρθηκε στην ίδια υπόθεση, συμπαρασύρει και υποχρέωση του εμπειρογνώμονα, να εφοδιάσει το δικαστήριο με τα αναγκαία πραγματικά και επιστημονικά δεδομένα, ώστε να καταστήσει ευχερή τον έλεγχο της μαρτυρίας του και δη την ακρίβεια των συμπερασμάτων του. Επιβάλλεται συνεπώς να αναφέρονται κατά τη μαρτυρία του τα γεγονότα επί των οποίων στηρίχθηκε και να επεξηγήσει τις επιστημονικές αρχές που εφάρμοσε. Όπως τονίστηκε στην υπόθεση KOUFOU ν. REPUBLIC,
(1984)2 Α.Α.Δ. 165 αυτά τα στοιχεία είναι που θα βοηθήσουν το δικαστήριο να μορφώσει ανεξάρτητη άποψη. Στο τέλος της ημέρας αυτό είναι ό,τι υπέχει σημασία, δηλαδή η ανεξάρτητη άποψη του δικαστηρίου και όχι η άποψη του εμπειρογνώμονα καθ' εαυτή εαυτή. Μαρτυρία ΜΕ1: Πρώτος έδωσε μαρτυρία στην υπόθεση ο ίδιος ο Απαιτητής. Θα πρέπει να αναφερθεί ότι δεν μπορεί από την μαρτυρία του να εξαχθεί οιονδήποτε συμπέρασμα υποβοηθητικό προς την υπόθεση. Οι τοποθετήσεις του ότι για απαλλοτρίωση άλλων ακινήτων για τα οποία δόθηκαν ποσά ύψους €30 με €35 ανά τ.μ. παρέμειναν γενικές αόριστες και συνεπώς υποκείμενες σε απόρριψη στην βάση των όσων άκουσε ο ιδιός απ΄πο λειτουργούς του κτηματολογίου. Τις θέσεις αυτές δεν προώθησε ούτε ο δικός του εκτιμητής αλλά ούτε και τέθηκαν αυτές οι θέσεις στην μάρτυρα της αποζημιώσας αρχής. Η μαρτυρία του συνεπώς δεν προσέφερε οτιδήποτε στη διαδικασία. Τα όσα ανέφερε για την κατάσταση του κτήματος τους μετά την επίταξη του εκφεύγουν της παρούσας διαδικασίας ή και δεν έχει υπάρξει οποιοσδήποτε άλλος ισχυρισμός ή προώθηση επιχειρήματος σχετικά. Μαρτυρία ΜΕ1: Ο Εκτιμητής για τον Απαιτητή έλαβε υπόψη του τρείς συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες έγιναν εγγυτέρα χρονικά της ημερομηνίας απαλλοτρίωσης από τις πωλήσεις που παρουσίασε η πλευρά της αποζημιώσας αρχής αφορούσαν όμως μερίδια. Θέση του εκτιμητή της πλευράς του Απαιτητή είναι ότι αυτό θα πρέπει να ληφθεί υπόψη και να δοθεί αυξημένη τιμή στο υπό εκτίμηση για αυτόν ακριβώς το λόγο. Ο ΜΕ2 κρίνω ότι δεν έχει δικαιολογήσει επαρκώς τη θέση του αυτή. Ως και η Νομολογία έχει καταδείξει στην Mιχαήλ Aνδρέας Nικολάου και Άλλοι ν. Kυπριακής Δημοκρατίας,
(2009)1 Α.Α.Δ. 1063: «Η πώληση μεριδίων επί ενός ακινήτου δεν αποτελεί ασφαλή βάση για εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων γιατί σ' αυτές τις περιπτώσεις, η αγορά τέτοιων μεριδίων συνήθως γίνεται στη βάση εξωγενών, ως προς την πραγματική αξία παραγόντων, οι οποίοι ανεβάζουν την πραγματική αγοραία αξία. Η προσέγγιση του δικάσαντος δικαστηρίου συνάδει με τη λογική και βρίσκει έρεισμα στην Moti a.ο. v. Republic
(1968)1 C.L.R.
- Ορθά λοιπόν το δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη το συγκεκριμένο συγκριτικό αφού έδωσε ικανοποιητική αιτιολογία.» Η θέση και τοποθέτηση του αυτή ότι θα πρέπει να προστεθεί ένα ποσοστό της τάξης του 10% επί της αξίας των συγκριτικών για σκοπούς προσδιορισμού της αξίας του επίδικου, απορρίπτεται. Πέραν των πιο πάνω και για σκοπούς πληρότητας ας σημειωθεί επίσης ότι τα συγκριτικά που χρησιμοποιήθηκαν από τον ίδιο δεν έχουν αμφισβητηθεί ως προς την δυνατότητα τους να ληφθούν υπόψιν για σκοπούς εξαγωγής συμπερασμάτων για εξεύρεση της αξίας του επίδικου κτήματος. Αυτό που αμφισβήτησε η Αποζημίωσα Αρχή μόνο είναι ότι αφορούν σε πωλήσεις μεριδίων και δεν μπορούν να ληφθούν υπόψιν. Δεν αμφισβητείται ότι αυτά προσομοιάζουν με το υπό απαλλοτρίωση και είναι επίσης ενταγμένα στην Πολεοδομική Ζώνη Γ3 (Γεωργική Ζώνη). Ως δήλωσε ο εκτιμητής του Απαιτητή, τα ακίνητα αυτά έχουν την ίδια μορφολογία με το υπό κρίση ανώμαλη επιφάνεια, ακανόνιστο σχήμα. Θέση του ήταν ότι έχει μεταβεί στην περιοχή και ότι τα έχει δει. Σημειώνεται επίσης ότι αποδέχομαι τη θέση του ότι υπερτερούν του επίδικου αφού επί τούτων εφάπτεται σε εγγεγραμμένο δημόσιο μονοπάτι ωστόσο μειονεκτούν έναντι του επιδίκου καθότι βρίσκονται σε μεγαλύτερη απόσταση από τον κύριο δρόμο Καλού Χωριού - Ορεινής. Για τους λόγους που εξηγούνται και κατωτέρω κατά την αξιολόγηση της μάρτυρος της Αποζημιώσας Αρχής αποδέχομαι επίσης της θέση του ότι το γεγονός ότι το υπό απαλλοτρίωση ακίνητο είναι μεγάλο σε έκταση, δεν μειώνει λόγο την αξία του. Έχοντας κατά νου όλα τα ανωτέρω και με δεδομένες τις τιμές πώλησης των ακινήτων που παρουσίασε ως συγκριτικά, θεωρώ ότι η θέση του για υιοθέτηση ως αξία του επίδικου ακινήτου το ποσό των €25.- ανά τετραγωνικό μέτρο δεν έχει επαρκώς αιτιολογηθεί ή και επεξηγηθεί. Μαρτυρία ΜΕ1: Βασικότερο στοιχείο που λήφθηκε υπόψη από την πλευρά της Αποζημιώσας Αρχής για την κατάληξη στο ποσό ως φαίνεται από την εξέλιξη της διαδικασίας στο Δικαστήριο είναι το γεγονός ότι το υπό απαλλοτρίωση ακίνητο είναι πράγματι πολύ μεγάλης έκτασης. Θέση της μάρτυρος της Αποζημιώσας Αρχής ήταν ότι αν και για την ίδια απαλλοτρίωση άλλων φυσικά, ακινήτων δόθηκαν ποσά €22 - €25.- στο συγκεκριμένο δεν δόθηκε το αντίστοιχο ποσό διότι αυτό ήταν μεγάλο. Δεν μπορώ να δεχθώ τη θέση επειδή το ακίνητο ήταν μεγαλύτερο σε έκταση αυτό μείωνε την αξία του αφού κάτι τέτοιο δεν υποστηρίζεται από μαρτυρία και αφού από τα συγκριτικά που η ίδια παρουσίασε στο Δικαστήριο δεν καταδεικνύεται κάτι τέτοιο. Ειδικότερα, λαμβάνοντας υπόψη το συγκριτικό 2 και το συγκριτικό και 6 διαπιστώνει κανείς ότι είναι όμορα, είναι και τα δύο πευκώνας το δε συγκριτικό 2 έχει έκταση 3596 τμ. το δε συγκριτικό 6, 1798 τ.μ.. Έχουν και τα δύο επικλινή επιφάνεια και δικαίωμα διάβασης. Στο μεν πρώτο δίνεται η τιμή των €30,88 ανά τ.μ. στο δε 2ο η τιμή των 16,63 ανά τ.μ. Η άποψη αυτή ενισχύεται και από το γεγονός ότι τα συγκριτικά 7 και 8 τα οποία εντοπίζονται στην έκθεση εκτίμησης της εκτάσεως το μεν 1ο 1487 και το 2ο 6689, δίδεται η ίδια τιμή και τούτο παρά το γεγονός ότι το 2ο είναι πέραν του τετραπλάσιου του 1ου. Σε ό,τι αφορά την θέση ότι ούτως ή αλλιώς 1 σπίτι θα κτιζόταν αυτός αντικρούστηκε από την ίδια την μάρτυρα η οποία ανέφερε ότι εφόσον ήταν δύο οι ιδιοκτήτες τότε μπορούσαν να ανεγερθούν δύο κατοικίες σύμφωνα με την πολιτική που ίσχυε τότε. Κατά συνέπεια η θέση ότι επειδή το ακίνητο ήταν μεγαλύτερης έκτασης μειονεκτούσε δεν θεωρώ ότι έχει τεκμηριωθεί. Σημειώνεται επίσης ότι η μάρτυς δεν ήταν σε θέση να βοηθήσει ιδιαίτερα το Δικαστήριο αφού επικαλέστηκε κενό μνήμης σε αριθμό ερωτήσεων που της τέθηκαν αναφορικά με τη μορφολογία των ακινήτων της περιοχής ενώ δεν ήταν σε θέση να θυμηθεί σχετικά με την οικιστική ανάπτυξη της περιοχής. Η μη βεβαιότητα στον τρόπο που απαντούσε στις σχετικές ερωτήσεις ήταν εμφανής. Λ.Χ. Ενώ διαφώνησε με τη θέση ότι υπάρχει υψομετρική διαφορά σε σχέση με τον δρόμο αναφερόμενη στο συγκριτικό 3 που χρησιμοποίησε, εν συνεχεία ανέφερε ότι «Έχει καιρό πολύ που πήγα, βράχοι νομίζω υπάρχουν κάποιοι βράχοι αλλά υψομετρική διαφορά νομίζω δεν υπάρχει». Θυμάται ανέφερε ότι σε κάποιο τεμάχιο είδε βράχους αλλά δεν θυμάται αν είναι αυτό το τεμάχιο. «Μπορεί» ανέφερε να πρόκειται για ελαφριά η υψομετρική διαφορά, που να μην παίζει ρόλο στην ανάπτυξη. Ο τρόπος που απαντούσε δεν μπορεί να οδηγήσει σε εξαγωγή συμπεράσματος για την βεβαιότητα των δηλώσεων της αναφορικά με τα συγκριτικά που αμφισβητήθηκαν. Ευρήματα - Συμπεράσματα: Για σκοπούς του Υπουργείου Αμύνης απαλλοτριώθηκε δυνάμει Διατάγματος Απαλλοτρίωσης, το οποίο δημοσιεύτηκε στην Επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας την 15/03/11, το Τεμάχιο 541, Αρ. Εγγραφής 00/3763, Φ/Σχ. 38/22, Τμήμα Ο στο Καλόν Χωρίο Ορεινής. Το τεμάχιο αυτό κατά το χρόνο έκδοσης του Διατάγματος Απαλλοτρίωσης ήταν εγγεγραμμένο επ' ονόματι του Γεώργιου Αβραμίδη, Απαιτητή στην παρούσα και της Χαριθέας Λεωνίδα κατά ½ μερίδιο έκαστος. Το συνολικό εμβαδόν του εν λόγω τεμαχίου είναι 13713τμ και απαλλοτριώθηκε το όλον. Ο Απαιτητής δέχθηκε υπό επιφύλαξη την αποζημίωση που του προσφέρθηκε από την Απαλλοτρίωσα Αρχής η οποία ανήρχετο στο ποσό των €18.- ανά τετραγωνικό μέτρο ήτοι σύνολο €246.834.- για ολόκληρο το ακίνητο ήτοι απεδέχθη το ποσό των €123.427.- Από τις εκθέσεις που παρουσιάστηκαν καταλήγω ότι δεν έχει παρασχεθεί πληροφόρηση για πώληση ακινήτου με τα ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το υπό απαλλοτρίωση ακίνητο. Από έκθεση Εκτίμησης της πλευράς της αποζημιώσας αρχής δεν λαμβάνονται υπόψη τα συγκριτικά 4 το οποίο αφορά σε ακίνητο ομαλό σε αντίθεση με το υπό κρίση που είναι επικλινές ενώ επίσης εφάπτεται δρόμου. Το επίδικο είναι περίκλειστο. Ομοίως και το συγκριτικό 3 το οποίο είναι αμπέλι σε αντίθεση με το υπό κρίση το οποίο είναι χωράφι και ανήκει σε άλλη ζώνη Ζ1 και επίσης εφάπτεται δρόμου. Τα συγκριτικά 7 και 8 επίσης δεν λαμβάνονται υπόψιν αφού αφορούν σε εκτίμηση για εσωτερικές υποθέσεις του Κτηματολογίου δεν αφορούν σε πωλήσεις με την έννοια που ο Νόμος προϋποθέτει και έτσι δεν προσφέρουν οτιδήποτε άλλο για τους σκοπούς της παρούσας πέραν το όσον αναφέρονται ανωτέρω για σκοπούς κατάληξης αναφορικά με την εκτίμηση της μάρτυρος της Αποζημιώσας Αρχής αναφορικά με την έκταση. Για τους λόγους που αναπτύσσονται και ανωτέρω υπό τον τίτλο αξιολόγηση μαρτυρίας καταλήγω σε εύρημα ότι το μέγεθος του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου δεν επηρεάζει την αξία του. Χαρακτηριστικό τούτου είναι οι συγκριτικές πωλήσεις που θέτει η πλευρά της αποζημιώσας αρχής με την αρίθμηση 2 και
- Τα δύο αυτά ακίνητα όμοιων χαρακτηριστικών ως φαίνονται στον πίνακα της έκθεσης εκτίμησης πωλήθηκαν €30,88 το ακίνητο με την αρίθμηση 2 και €16,63 το ακίνητο με την αρίθμηση 6 και τα οποία μάλιστα είναι όμορα. Άλλωστε ως καταδεικνύουν και οι συγκριτικές πωλήσεις η περιοχή παρουσιάζει ιδιαιτερότητες σε ό,τι αφορά τις πωλήσεις των ακινήτων γεγονός το οποίο προδίδουν οι τόσο διαφορετικές τιμές που παρουσιάστηκαν. Έχουν ήδη αναφερθεί αριθμοί σοβαρών πιστεύω ελαττωμάτων στις εκθέσεις εκτίμησης οι οποίες παρουσιάστηκαν κατά τη διαδικασία από πλευράς και των δύο εμπειρογνωμόνων. Τα όσα προαναφέρθηκαν καθιστούν αδύνατη την αποδοχή εξ ολοκλήρου τη μαρτυρία ή την έκθεση εκτίμησης οιουδήποτε των Εκτιμητών είναι συνεπώς επάναγκες για το Δικαστήριο για σκοπούς καθορισμού της εύλογης και δίκαιας αποζημίωσης για την αναγκαστική απαλλοτρίωση του επίδικου ακινήτου που αντανακλά την ζημιά που υπέστη ο Απαιτητής, να προβεί στις δικές του αξιολογήσεις και υπολογισμούς και να καθορίσει την τιμή ανά τ.μ. με βάση τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον του. (βλ. Rashid Au and Another v. Vassiliko Cement Works Ltd.
(1971)1 C.L.R., 146). Κατά συνέπεια αυτό που πρέπει να εξευρεθεί είναι η αγοραία αξία του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου κατά την 15/03/11 έχοντας κατά νου τα φυσικά χαρακτηριστικά αυτού. Κρίνω ότι η ακόλουθη μέθοδος είναι και η μόνη δυνατή. Ο μέσος όρος τιμής ανά τ.μ. των συγκριτικών πωλήσεων που η εκτιμητής της απαλλοτριώσας αρχής αποδέχεται και έχουν θεωρηθεί ως ανωτέρω αναφέρεται ότι μπορούν να ληφθούν υπόψη, αν οι υπολογισμοί μου είναι ορθοί, ανέρχεται στο ποσό των €20.88 ανά τ.μ. Πρόσθετα θέση της υπήρξε θέση της ότι όντως για το ακίνητο 539 το οποίο εφάπτεται του υπό εκτίμηση ακινήτου και το οποίο είναι επίσης περίκλειστο, επίσης επικλινές και βρίσκεται πιο ψηλά από το υπό εξέταση, επίσης απαλλοτριώθηκε και για αυτό προσφέρθηκε το ποσό των €25.-. Αν τα συγκριτικά που κρίθηκαν ότι μπορούν να ληφθούν υπόψη (σημειώνεται ότι και οι δύο εκτιμητές έλαβαν υπόψιν τους πευκώνες και αμπέλι χωρίς να αναφερθούν σε οιανδήποτε διαφοροποίηση στη τιμή αυτών) μαζί με το ποσό αυτό προστεθούν και αναζητηθεί ο μέσος όρος αυτών τότε καταλήγουμε στο ποσό των €21.56.- ανά τετραγωνικό. Αυτή είναι θεωρώ η αγοραία αξία του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου ανά τ.μ. Κατάληξη: Σε λογική ακολουθία των ανωτέρω και λαμβανομένης υπόψη της απαλλοτριωθείσας έκτασης, ήτοι 13713τμ, επί Λ.Κ.21.56 ανά τ.μ. είναι €295.652,28 από το ποσό αυτό αφαιρείται το ποσό των €246.834.-που έχει ήδη καταβληθεί και παραμένει το ποσό των €48.818,28. Στο ποσό αυτό ο Απαιτητής δικαιούται το ήμισυ αφού είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου κατά ½ μερίδιο και συνεπώς δικαιούται το ποσό των €24.409,14. Εκδίδεται συνεπώς απόφαση υπέρ του Απαιτητή και εναντίον της Αποζημιούσας αρχής για το ποσό των €24.409,14σεντ πλέον τόκο προς 9% από 21/01/11 μέχρι 16/05/14 και τόκο 3% από 17/05/14 μέχρι του χρόνου καταβολής της τoιαύτης αποζημιώσεως. Επιδικάζονται περαιτέρω υπέρ του Απαιτητή και εναντίον της Αποζημίωσης Αρχής €1500.- εκτιμητικά έξοδα πλέον δικηγορικά έξοδα ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Άμα τη καταβολή του ποσού το ακίνητο να εγγραφεί στην Κυπριακή Δημοκρατία [Υπ.] ....................................... Ν. Οικονόμου, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο, Πρωτοκολλητής. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο