← Κύπρος

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΔΗΜΟΚΡΙΤΟΣ 3 ν. ΚΛΑΒΑΡΙΩΤΗ κ.α., Συνενωμένες αγωγές: 450/2017, 451/2017, 31/5/2018

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΔΗΜΟΚΡΙΤΟΣ 3 ν. ΚΛΑΒΑΡΙΩΤΗ κ.α., Συνενωμένες αγωγές: 450/2017, 451/2017, 31/5/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2018:A350 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Ε.Δ. Συνενωμένες αγωγές: 450/2017 451/2017 Αγωγή υπ' αριθμό: 450/2017 Μεταξύ: ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΔΗΜΟΚΡΙΤΟΣ 3 Ενάγοντες και XXXXX ΚΛΑΒΑΡΙΩΤΗ Εναγόμενης Αγωγή υπ' αριθμό: 451/2071 Μεταξύ: ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΔΗΜΟΚΡΙΤΟΣ 3 Ενάγοντες και

  1. XXXXX ΚΟΥΚΟΥΝΙΔΟΥ
  2. XXXXX ΠΩΛ Εναγόμενων 31 Μαΐου, 2018 Εμφανίσεις: Για Ενάγοντες (και στις δύο αγωγές): κ. Μπίσσας με κα Καλαπαλίκη Για Εναγόμενους (και στις δύο αγωγές): κ. Μιχαήλ με κα Μιχαήλ ΑΠΟΦΑΣΗ Οι πιο πάνω αγωγές συνενώθηκαν δυνάμει διατάγματος ημερομηνίας 12.12.2017, προς συνεκδίκαση όλων των επίδικων θεμάτων. Τα επίδικα θέματα των δύο αγωγών, ουσιαστικά, ταυτίζονται. Οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι αποτελούν τη διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας XXXXX 3 στη Λεωφόρο XXXXX 10, 1XXXXX6 Λευκωσία και οι Εναγόμενοι είναι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων στην πολυκατοικία. Οι Ενάγοντες αξιώνουν εναντίον τους ποσά που ισχυρίζονται ότι αυτοί οφείλουν. Οι Εναγόμενοι εγείρουν, εν πολλοίς, τις ίδιες Υπερασπίσεις και στις δύο αγωγές. Στην αγωγή 450/2017, η Εναγόμενη ισχυρίζεται ότι τα κοινόχρηστα του διαμερίσματος της καταβάλλονταν από το σύζυγο της από το 1975 ανελλιπώς μέχρι τον θάνατο του. Από τότε πληρώνονταν από την ίδια, υπό διαμαρτυρία, μέχρι τον Ιούλιο
  3. Η Εναγόμενη αμφισβητεί τον τρόπο υπολογισμού των κοινοχρήστων και ισχυρίζεται ότι ο υπολογισμός δεν γίνεται με βάσει το εμβαδό των μονάδων, ως η νομοθεσία προνοεί διότι, μεταξύ άλλων, δεν λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμού του εμβαδού της οικοδομής οι ακάλυπτες βεράντες των μονάδων. Ισχυρίζεται επίσης ότι δεν έλαβε, παρά τα σχετικά αιτήματα της, οποιαδήποτε ενημέρωση για τον τρόπο με τον οποίο διατίθετο το ποσό του ταμείο της πολυκατοικίας. Τέλος, η Εναγόμενη δεν αρνείται την υποχρέωση της να καταβάλει κοινόχρηστα που αναλογούν στο διαμέρισμα της με βάση την κείμενη νομοθεσία. Στην αγωγή 451/2017 οι Εναγόμενοι προωθούν αντίστοιχες θέσεις στην Υπεράσπιση τους, αμφισβητώντας τον τρόπο υπολογισμού των κοινοχρήστων και τη διαχείριση των χρημάτων του ταμείου της πολυκατοικίας. Αναφέρουν ότι πλήρωναν κοινόχρηστα μέχρι τον Ιανουάριο 2016, ισχυριζόμενοι ότι το έπρατταν υπό διαμαρτυρία ενώ δεν αρνούνται την υποχρέωση τους να καταβάλουν κοινόχρηστα που αναλογούν στο διαμέρισμα τους. Οι Ενάγοντες απαντούν στις Υπερασπίσεις των Εναγόμενων αναφέροντας ότι ο καθορισμός των κοινοχρήστων γινόταν με βάσει τη νομοθεσία, σύμφωνα με το εμβαδό των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής, και όπως αποφασιζόταν σε γενικές συνελεύσεις της πολυκατοικίας. Αναφέρουν ότι η Εναγόμενη στην αγωγή 450/2017, μετά τον θάνατο του συζύγου της, συνέχιζε να πληρώνει τα κοινόχρηστα για κάποια χρονική περίοδο χωρίς καμία διαμαρτυρία, ότι ενόσω ο σύζυγος της βρισκόταν εν ζωή ήταν μέλος της διαχειριστικής επιτροπής και δεν εξέφρασε ποτέ διαφωνία για τον τρόπο υπολογισμού των κοινοχρήστων, ότι τα λογιστικά βιβλία που διατηρούνται για το ταμείο της πολυκατοικίας ήταν πάντα στη διάθεση των ενοίκων καθώς και ότι η Εναγόμενη δεν ήγειρε οποιοδήποτε θέμα αναφορικά με τα κοινόχρηστα σε γενική συνέλευση της πολυκατοικίας. Αναφέρουν επίσης ότι οι Εναγόμενοι στην αγωγή 451/2017 πλήρωναν τα κοινόχρηστα τους στο παρελθόν χωρίς καμία διαμαρτυρία, επαναλαμβάνουν ότι τα λογιστικά βιβλία της διαχειριστικής επιτροπής ήταν στη διάθεση τους και προσθέτουν ότι οι Εναγόμενοι δεν ήγειραν ζήτημα σε σχέση με τα κοινόχρηστα σε γενική συνέλευση της πολυκατοικίας. Η ακρόαση της υπόθεσης διεξήχθη στη βάση των διατάξεων της Δ.30 Θ5

(1)και
(2)των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών και η κάθε πλευρά παρουσίασε στο Δικαστήριο, υπό μορφή ενόρκων δηλώσεων, τη μαρτυρία της. Σημειώνω όμως, ότι μετά από σχετικά αιτήματα των συνηγόρων, επιτράπηκε η αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων επί συγκεκριμένων σημείων των ενόρκων δηλώσεων τους. Έχω μελετήσει το περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων της κάθε πλευράς και των εγγράφων που επισυνάπτονται σε αυτές ως τεκμήρια. Επιπρόσθετα, έχω παρακολουθήσει τους μάρτυρες που αντεξέταστηκαν και όσα ανέφεραν κατά τη δια ζώσης μαρτυρία τους. Τέλος, έχω κατά νου τα όσα αναφέρθηκαν στις τελικές αγορεύσεις των συνηγόρων. Δεν θα αναπαράγω με λεπτομέρεια το περιεχόμενο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον μου, αλλά, για σκοπούς πληρότητας της απόφασής μου, παραθέτω κατωτέρω μια σύνοψη των κυριοτέρων σημείων αυτής που κρίθηκαν σημαντικά για το αποτέλεσμα. Προς απόδειξη της υπόθεσης των Εναγόντων, τέθηκε ενώπιόν μου η ένορκη δήλωση της κας XXXXX Σωτηροπούλου(ΜΕ1), προέδρου της διαχειριστικής επιτροπής της πολυκατοικίας Στην ένορκη της δήλωση αναφέρει, μεταξύ άλλων, ότι η Εναγόμενη στην αγωγή 450/2017 είναι ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος με αριθμό θύρας 51 και οι Εναγόμενοι στην αγωγή 451/2017 είναι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος με αριθμό θύρας
  1. Προσθέτει ότι τα κοινόχρηστα έξοδα της πολυκατοικίας υπολογίζονται με τον ίδιο τρόπο για 38 χρόνια και τα ποσά που εισπράττει η διαχειριστική επιτροπή καλύπτουν έξοδα για τον καθαρισμό, του ηλεκτρισμού, τη συντήρηση του ανελκυστήρα, την αμοιβή της εταιρείας που αναλαμβάνει την είσπραξη των κοινοχρήστων και άλλα έξοδα. Αναφέρει ότι η διαχειριστική επιτροπή έχει αναθέσει στην εταιρεία Spenso τη διαχείριση της πολυκατοικίας και την είσπραξη των κοινοχρήστων. Η ΜΕ1 αναφέρει επίσης στην ένορκη της δήλωση ότι στις 19.6.2014 η Εναγόμενη στην αγωγή 450/2017 και η Εναγόμενη 1 στην αγωγή 451/2017 ήταν παρούσες σε γενική συνέλευση όταν συζητήθηκε και αποφασίστηκε η συνεισφορά του κάθε ιδιοκτήτη στο ταμείο της πολυκατοικίας. Παρενθετικά σημειώνω στο σημείο αυτό ότι σύμφωνα με τα πρακτικά της συνέλευσης που η ΜΕ1 επισυνάπτει ως Τεκμήριο Δ στην ένορκη της δήλωση η Εναγόμενη στην αγωγή 450/2017 και η Εναγόμενη 1 στην αγωγή 451/2017 ήταν πράγματι παρούσες σε εκείνη τη γενική συνέλευση. Καταγράφεται επίσης στα πρακτικά ότι «Συμφώνησαν όλοι οι παρόντες, η χρέωση του ταμείου κάθε μήνα στους ιδιοκτήτες να παραμείνει η ίδια. Υπήρχε διαφωνία από την κ. Λουϊζα (διαμ. 94)». Συνέχισε αναφέροντας ότι ο σύζυγος της Εναγόμενης στην αγωγή 450/2017 ήταν στο παρελθόν μέλος της διαχειριστικής επιτροπής και ότι πλήρωνε ανελλιπώς τα κοινόχρηστα του διαμερίσματος χωρίς να αμφισβητήσει ποτέ το ποσό τους. Σύμφωνα με την ΜΕ1, μετά την καταχώρηση της αγωγής διαφάνηκε ότι το ποσό των κοινοχρήστων που οφείλει η Εναγόμενη στην αγωγή 450/2017 είναι €527,03 και όχι €894,95 που αξιώνουν οι Εναγόντες και περιόρισε αντίστοιχα την απαίτηση των Εναγόντων. Επισυνάπτει δε, ως Τεκμήριο Ζ στην ένορκη της δήλωση, δέσμη «ειδοποιητηρίων» που, σύμφωνα με την ΜΕ1, παρουσιάζουν τις χρεώσεις των κοινοχρήστων που βαραίνουν το διαμέρισμα με αριθμό θύρας
  2. Επισυνάπτει επίσης ως Τεκμήριο Η στην ένορκη της δήλωση, δέσμη ειδοποιητηρίων για το διαμέρισμα με αριθμό θύρας 41 για την περίοδο από τον Ιανουάριο 2016 μέχρι Ιανουάριο
  3. Τα ποσά που αναγράφονται σε αυτά ανέρχονται σε €813,95, που οι Ενάγοντες αξιώνουν με την αγωγή 451/
  4. Σε σχέση με τον τρόπο υπολογισμού των κοινοχρήστων, η ΜΕ1 αναφέρει ότι «γινόταν με βάση τις πρόνοιες της δεύτερης επιφύλαξης του άρθρου 38Θ σύμφωνα με τις οποίες το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία είναι αντίστοιχο προς την αναλογία που έχει η αξία της μονάδας σε σχέση με τη συνολική αξία όλων των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής στις τιμές 1ης Ιανουαρίου 1980.» Προσθέτει ότι η διαχειριστική επιτροπή είχε λάβει επιστολή ημερομηνίας 21.7.2016 από το δικηγορικό γραφείο Κώστας Π. Δημητριάδης Δ.Ε.Π.Ε. (Τεκμήριο Θ στην ένορκη της δήλωση) εκ μέρους των ΜΥ1 και ΜΥ2 με την οποία, μεταξύ άλλων, ζητούν πληροφορίες για τους ισολογισμούς της διαχειριστικής επιτροπής και ζητά εξηγήσεις για τον τρόπο υπολογισμού των κοινοχρήστων. Η επιστολή απαντήθηκε από τους δικηγόρους των Εναγόντων στις 20.10.2016 (Τεκμήριο Ι στην ένορκη δήλωση της ΜΕ1). Στάλθηκαν επίσης προς τους Εναγόμενους επιστολές με τις οποίες ζητείτο από αυτούς η καταβολή των οφειλομένων κοινοχρήστων (Τεκμήρια Κ και Λ στην ένορκη της δήλωση). Τέλος, αναφέρει ότι σε σχέση με τη διαχείριση της πολυκατοικίας είχε υπογραφεί γενική συμφωνία στις 25.6.20174, αντίγραφο της οποίας επισυνάπτει ως Τεκμήριο Μ στην ένορκη της δήλωση. Σημειώνω επί αυτού ότι το αντίγραφο της συμφωνίας φαίνεται να υπογράφεται από την εταιρεία Δημόκριτος Ντηβελοπμέντ Κομπανη Λιμιτεδ και την ΜΕ
  5. Κατά την αντεξέταση της ΜΕ1, ερωτήθηκε σε σχέση με τον περιορισμό της απαίτησης στην αγωγή 450/2017 και η ΜΕ1 απάντησε ότι όταν εντοπίστηκε το λάθος στους υπολογισμούς έγινε περιορισμός της απαίτησης των Εναγόντων. Είπε ότι το ποσό που διεκδικούν τώρα οι Ενάγοντες είναι ορθό και ότι έγινε υπολογισμός ιδιοχείρως όπως φαίνεται στα ειδοποιητήρια που επισυνάπτει στην ένορκη της δήλωση. Σε σχέση με τον τρόπο υπολογισμού των κοινοχρήστων, η ΜΕ1 επανέλαβε αντεξεταζόμενη ότι αυτό γινόταν με βάση την αναλογία της αξίας του κάθε διαμερίσματος στη βάση του άρθρου 38Θ του Κεφ.
  6. Ανέφερε ότι τα στοιχεία που αφορούν τα λογιστικά βιβλία στη πολυκατοικίας βρίσκονται στην εταιρεία Spenso και ότι είναι στη διάθεση οποιουδήποτε ιδιοκτήτη να τα επιθεωρήσει. Οι Ενάγοντες παρουσίασαν επίσης ένορκη δήλωση της κας XXXXX Γέρου (ΜΕ2) συνεργάτιδας στη Spenso, στην οποίο έχει ανατεθεί η διαχείριση της πολυκατοικίας από τη διαχειριστική επιτροπή. Η ΜΕ2 επισυνάπτει ως Τεκμήριο 1 στην ένορκη της δήλωση αντίγραφα των καταστάσεων εσόδων και εξόδων της πολυκατοικίας. Αναφέρει ότι μετά από οδηγίες που έλαβε από τη διαχειριστική επιτροπή ανέλαβε την αποστολή ειδοποιητηρίων στους Εναγόμενους σε σχέση με οφειλόμενα ενοίκια. Σύμφωνα με τα ειδοποιητήρια που αφορούν τις υπό εκδίκαση αγωγές (Τεκμήρια Ζ και Η της ένορκης δήλωσης της ΜΕ1), η ΜΥ2 ανέφερε ότι η Εναγόμενη στην αγωγή 450/2017 οφείλει ποσό €527,03 και οι Εναγόμενοι στην αγωγή 451/2017 οφείλουν ποσό €813,
  7. Η ΜΕ2 δεν αντεξετάστηκε παρότι είχε επιτραπεί η αντεξέταση της επί ορισμένων σημείων της ένορκης της δήλωσης. Για την πλευρά της Υπεράσπισης, τέθηκαν ενώπιον μου δύο ένορκες δηλώσεις. Η πρώτη ανήκει στην Εναγόμενη στην αγωγή 540/2017 (ΜΥ1). Στην ένορκη της δήλωση αναφέρει, μεταξύ άλλων, ότι διαμένει στο διαμέρισμα με αριθμό θύρας 51 εδώ και 43 χρόνια, αρχικά μαζί με το σύζυγο της και, μετά το θάνατο του, μόνη της. Σύμφωνα δε με αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας του διαμερίσματος που επισυνάπτει στην ένορκη της δήλωση ως Τεκμήριο 1, έχει εγγραφεί ως ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος στις 19.1.
  8. Σύμφωνα με τη ΜΥ1, όσο ζούσε ο σύζυγος της αυτός είχε ενεργό ρόλο στη διαχείριση της πολυκατοικίας. Συνεχίζει λέγοντας ότι η πολυκατοικία είναι παλαιά και αντιμετωπίζει διάφορα προβλήματα συντήρησης. Υποστηρίζει ότι η ΜΕ1 επιδιώκει να δώσει προτεραιότητα στην αντιμετώπιση των προβλημάτων της πολυκατοικίας που αφορούν άμεσα την ίδια και το διαμέρισμα της. Αναφέρει ότι ιδιοκτήτες μονάδων στην πολυκατοικία αντιμετωπίζουν πρόβλημα με τον τρόπο καταμερισμού των κοινοχρήστων και αδιαφάνειας στη διαχείριση του ταμείου της πολυκατοικίας. Σύμφωνα με την ένορκη της δήλωση, η ίδια μαζί με την Εναγόμενη 1 στην αγωγή 451/2017 και άλλους ιδιοκτήτες αποτάθηκαν στην ΜΕ1 και της ζήτησαν ενημέρωση για τον τρόπο καταμερισμού των κοινοχρήστων και επειδή δεν υπήρχε ανταπόκριση αποτέθηκαν σε δικηγόρο. Η ΜΥ1 αναφέρει ότι δεν αρνείται την υποχρέωση της να συμμετέχει στην κάλυψη των κοινών εξόδων της πολυκατοικίας και να πληρώσει τα κοινόχρηστα που αναλογούν στο διαμέρισμα της. Όμως υποστηρίζει ότι ο τρόπος υπολογισμού των κοινοχρήστων είναι αυθαίρετος και λανθασμένος. Με αναφορά στα ειδοποιητήρια πληρωμής που παρουσίασε η ΜΕ1, η ΜΥ1 υποστηρίζει ότι ο υφιστάμενος υπολογισμός των κοινοχρήστων γίνεται στη βάση 2.958 τμ, ενώ το συνολικό εμβαδό όλων των μονάδων της πολυκατοικίας ανέρχεται σε 3.238τμ. Αναφέρει ότι τα τετραγωνικά μέτρα που υπολείπονται αφορούν 181τμ ακάλυπτες βεράντες του διαμερίσματος της ΜΕ1 και 78τμ ακάλυπτες βεράντες του διαμερίσματος με αριθμό θύρας 12 καθώς και 21τμ του ηλεκτρικού υποσταθμού στο ισόγειο. Παραπονείται ότι η ΜΕ1 πληρώνει λιγότερα κοινόχρηστα από πολλά άλλα διαμερίσματα στην πολυκατοικία ενώ το διαμέρισμα της καταλαμβάνει ένα ολόκληρο όροφο. Αναφέρει περαιτέρω ότι τα ποσά των κοινοχρήστων και του πάγιου ταμείου κατατίθενται στον ίδιο τραπεζικό λογαριασμό και χρησιμοποιούνται κατά το δοκούν από την Ενάγουσα. Συνεχίζει λέγοντας ότι τα ποσά των εσόδων και εξόδων που αναγράφονται στην κατάσταση λογαριασμού (Τεκμήριο 1 στην ένορκη δήλωση της ΜΕ2) είναι υπερβολικά ενώ η διαχειριστική επιτροπή δεν έχει παρουσιάσει αποδείξεις για διάφορα από τα έξοδα που πληρώνονται από το ταμείο. Κατά την αντεξέταση της ΜΥ1 ερωτήθηκε γιατί διαφώνησε με τα κοινόχρηστα για πρώτη φορά περί το 2015-2016 ενώ από το 1975 πλήρωνε μαζί με το σύζυγο της χωρίς διαμαρτυρία. Απάντησε ότι «κάποια στιγμή ξύπνησα». Ερωτήθηκε κατά πόσο η ίδια συμμετείχε στις γενικές συνελεύσεις της πολυκατοικίας και απάντησε ότι μέχρι τον θάνατο του συζύγου της πήγαινε εκείνος. Μετά τον θάνατο του πήγαινε η ίδια. Ερωτήθηκε γιατί δεν έθεσε ζήτημα για τα κοινόχρηστα στη γενική συνέλευση που έγινε στις 15.6.2016 στην οποία παρευρέθηκε. Απάντησε ότι είχε χάσει πρόσφατα το σύζυγο της και δεν μπορούσε να ασχοληθεί με το θέμα των κοινοχρήστων. Πρόσθεσε ότι στη γενική συνέλευση γινόταν «παντζουρλισμός» και δεν μπορούσε να μιλήσει. Ερωτήθηκε για γενική συνέλευση της πολυκατοικίας που έγινε στις 19.6.2014 στην οποία παρευρέθηκε. Της τέθηκε ότι ούτε σε εκείνη τη συνέλευση είχε εγείρει το θέμα των κοινοχρήστων και απάντησε ότι «δεν μίλησα. Δεν ήξερα αν έπρεπε να μιλήσω». Δέχτηκε επίσης ότι μέχρι το 2015 πλήρωνε κανονικά τα κοινόχρηστα του διαμερίσματος της. Για την πλευρά της Υπεράσπισης τέθηκε επίσης ενώπιον μου η ένορκη δήλωση της Εναγόμενης 1 στην αγωγή 541/2017 (ΜΥ2). Στην ένορκη της δήλωση αναφέρει ότι η ίδια και ο Εναγόμενος 2 είναι σύζυγοι και ιδιοκτήτες του διαμερίσματος με αριθμό θύρας 41 στην πολυκατοικία. Προσθέτει, μεταξύ άλλων ότι περί τον Ιούλιο 2012 διορίστηκε για μια περίοδο μέλος της διαχειριστικής επιτροπής της πολυκατοικίας. Υποστηρίζει, όπως ανέφερε και η ΜΥ1, ότι η ΜΕ1 ενδιαφερόταν πρωτίστως για την επιδιόρθωση της οροφής της πολυκατοικίας γιατί επηρέαζε το διαμέρισμα της και δεν επεδείκνυε το ίδιο ενδιαφέρον για τη συντήρηση της υπόλοιπης οικοδομής. Συνεχίζει λέγοντας ότι ο τρόπος υπολογισμού των κοινοχρήστων της πολυκατοικίας δεν γίνεται με βάση τις πρόνοιες του νόμου αλλά με τρόπο που εξυπηρετεί την ΜΕ1 και κάποιους άλλους ιδιοκτήτες. Παραπονείται η ΜΥ2 ότι οι Ενάγοντες, δια της ΜΕ1, αποφάσισαν αυθαίρετα όπως κάποια καταστήματα και διαμερίσματα στην πολυκατοικία πληρώνουν μειωμένα κοινόχρηστα. Παραπονείται επίσης ότι γίνεται αυθαίρετη διάθεση του ποσού που βρίσκεται στο πάγιο ταμείο της πολυκατοικίας. Υποστηρίζει, όπως και η ΜΥ1, ότι τα έσοδα και έξοδα της πολυκατοικίας όπως αυτά καταγράφονται στην κατάσταση λογαριασμού Τεκμήριο 1 της ένορκης δήλωσης της ΜΕ2, είναι υπερβολικά. Συνεχίζει με αναφορές στις επιστολές που αντηλλάγησαν μεταξύ των συνηγόρων των δύο πλευρών και καταλήγει ότι ο υπολογισμός των κοινοχρήστων γίνεται σε λανθασμένη βάση γιατί δεν φαίνεται να λαμβάνονται υπόψη στον καθορισμό του συνολικού εμβαδού της πολυκατοικίας τα τ.μ. των ακάλυπτων βεράντων του διαμερίσματος της ΜΕ1 και του διαμερίσματος με αριθμό θύρας 21, ούτε και τα 21τμ του ηλεκτρικού υποσταθμού που βρίσκεται στο ισόγειο της πολυκατοικίας. Σύμφωνα με την ΜΥ2, η αγωγή 451/2017 εναντίον εκείνης και του συζύγου της κινήθηκε εκδικητικά, λόγω προσωπικών διαφορών με την ΜΕ
  9. Σημειώνω ότι η ΜΥ2 επισύναψε ως Τεκμήριο 6 στην ένορκη της δήλωση, έγγραφο που τιτλοφορείται «Κατάλογος μεριδίων στην κοινόκτητη οικοδομή». Σε αυτόν καταγράφεται το εμβαδό της κάθε μονάδας, τόσο των εσωτερικών χώρων, όσο και των καλυμμένων και ακάλυπτων βεράντων. Σημειώνω ότι με σχετικές δηλώσεις των συνηγόρων, η αλήθεια του περιεχομένου του εν λόγω εγγράφου κατέστη παραδεκτό γεγονός. Μετά την αντεξέταση των μαρτύρων, οι συνήγοροι της κάθε πλευράς υποστήριξαν τις εκατέρωθεν θέσεις τους στις τελικές τους αγορεύσεις, τις οποίες έχω μελετήσει. Προχωρώ στην αξιολόγηση της μαρτυρίας, ο σκοπός της οποίας είναι να μπορέσει το Δικαστήριο να προβεί σε διαπιστώσεις αναφορικά με τα πραγματικά γεγονότα και δεδομένα που περιβάλλουν την υπόθεση και που θα είναι, ακολούθως, καθοριστικά για το αποτέλεσμα της δίκης[1]. Προσεγγίζοντας το περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων της κάθε πλευράς και εξετάζοντας τα όσα κατέθεσαν οι μάρτυρες κατά την αντεξέταση τους, έδωσα ιδιαίτερη βαρύτητα στην πειστικότητα, λογική και εσωτερική συνοχή της μαρτυρίας και το βαθμό στον οποίο συνάδει με τη δικογραφία και το περιεχόμενο των διαφόρων εγγράφων που κατατέθηκαν ως Τεκμήρια. Αυτό γίνεται πάντα σε συνάρτηση με τα επίδικα θέματα όπως προκύπτουν από τις δικογραφημένες θέσεις της κάθε πλευράς. Πρέπει να σημειώσω ότι δεν έχω διακρίνει αντίθετες εκδοχές αναφορικά με τα ουσιώδη γεγονότα. Δεν αμφισβητήθηκε η εγγραφή της πολυκατοικίας ως κοινόκτητης οικοδομής στο Κτηματολόγιο, ούτε η σύσταση της διαχειριστικής επιτροπής. Δεν αμφισβητήθηκε ότι γίνονταν πληρωμές για τα κοινόχρηστα για τα διαμερίσματα των Εναγομένων για πολλά χρόνια, πριν προκύψει η επίδικη διαφορά. Δεν αμφισβητήθηκαν τα πρακτικά των γενικών συνελεύσεων που παρουσιάστηκαν, ούτε η ύπαρξη και αποστολή των ειδοποιητηρίων και οι καταστάσεις λογαριασμού. Ενόψει των πιο πάνω διαπιστώσεων, η μαρτυρία της ΜΕ2 που δεν αμφισβητήθηκε στην ουσία της, γίνεται αποδεκτή. Αξιόπιστες θεωρώ ότι ήταν και οι ΜΥ1 και ΜΥ2, ειδικότερα λαμβάνοντας υπόψη ότι τα ουσιαστικά μέρη της μαρτυρίας τους επίσης δεν αμφισβητήθηκαν ως προς την αλήθεια τους κατά την αντεξέταση. Κάποιες αναφορές τους που δεικνύουν προσωπικές διαφωνίες με την ΜΕ1 δεν επηρεάζουν το αποτέλεσμα αφού δεν έχουν άμεση σχέση με τα επίδικα θέματα, και δεν λαμβάνονται υπόψη. Στρέφομαι στην ΜΕ
  10. Το μεγαλύτερο μέρος της μαρτυρίας της συνάδει και υποστηρίζεται από τα έγγραφα που έχει παρουσιάσει. Τα έγγραφα αυτά δεν έτυχαν αμφισβήτησης από την Υπεράσπιση και γίνονται επομένως αποδεκτά, τόσο αυτά όσο και τα γεγονότα που αναδύονται από αυτά, όπως τα κατέθεσε η ΜΕ
  11. Τόσο στην ένορκη της δήλωση όσο και κατά την αντεξέταση της, η ΜΕ1 ανέφερε ότι ο υπολογισμός των κοινοχρήστων γινόταν στη βάση της αξίας της κάθε μονάδας. Παραθέτω πιο πάνω το σχετικό απόσπασμα από την ένορκη της δήλωση. Η θέση της αυτή είναι σαφώς λανθασμένη. Από μια απλή μελέτη του περιεχομένου των ειδοποιητηρίων που επισυνάπτει στην ένορκη της δήλωση φαίνεται ότι ο υπολογισμός των κοινοχρήστων γίνεται με βάση το εμβαδό των μονάδων της πολυκατοικίας και όχι με βάση την αξία τους κατά την 1η Ιανουαρίου
  12. Παρά την ασυμφωνία αυτή, θεωρώ ότι η ΜΕ1 δεν είχε πρόθεση να παραπλανήσει συνειδητά το Δικαστήριο. Το συγκεκριμένο μέρος της μαρτυρίας της δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό γιατί έρχεται σε αντίθεση τόσο με τα έγγραφα που η ίδια παρουσίασε ως Τεκμήρια όσο και με τη δικογραφημένη θέση των Εναγόντων στην Απάντηση τους. Πέραν του γεγονότος όμως αυτού, θεωρώ ότι ήταν αξιόπιστη και αποδέχομαι τη μαρτυρία της σε σχέση με τα υπόλοιπα γεγονότα στα οποία αναφέρθηκε. Ενόψει της πιο πάνω αξιολόγησης, με εξαίρεση τα σημεία της μαρτυρίας που δεν έγιναν αποδεκτά ή κρίθηκαν επουσιώδη για τους λόγους που εξήγησα πιο πάνω, τα υπόλοιπα γεγονότα στα οποία οι μάρτυρες έχουν αναφερθεί και τα έγγραφα που παρουσίασαν, συνιστούν και ευρήματα του Δικαστηρίου. Προχωρώ επομένως να εξετάσω κατά πόσο οι Ενάγοντες έχουν επιτύχει να αποδείξουν τη βάση αγωγής τους και τα ποσά που αξιώνουν με τις υπό εκδίκαση αγωγές. Αποτελεί υποχρέωση όλων των κυρίων μιας κοινόκτητης οικοδομής να συνεισφέρουν στα κοινά έξοδα. Η υποχρέωση αυτή είναι παραδεκτή από τους Εναγόμενους και προκύπτει ρητά από τις πρόνοιες του άρθρου 38ΙΑ
(1)του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 που αναφέρει ότι: «Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.» Η πιο πάνω διάταξη καθορίζει ότι η αναλογία της συνεισφοράς στα κοινά έξοδα του κάθε κύριου καθορίζεται από τους Κανονισμούς, με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας. Στο σημείο αυτό να αναφέρω ότι δεν έχει παρουσιαστεί οποιαδήποτε μαρτυρία ότι έχουν κατατεθεί στο κτηματικό μητρώο κανονισμοί για την επίδικη πολυκατοικία και επομένως, κατ' εφαρμογή των προνοιών του άρθρου 38ΚΑ του Κεφ. 224, εφαρμόζονται σε αυτή την περίπτωση οι πρότυποι Κανονισμοί του Παραρτήματος του Κεφ. 224. Η γενική συμφωνία που η ΜΕ1 παρουσίασε, δεν φαίνεται να έχει κατατεθεί στο κτηματολόγιο και δεν φαίνεται να προσυπογράφεται από οποιοδήποτε άλλον πέραν από τα μέρη της στα οποία αναφέρθηκα πιο πάνω. Επομένως δεν βοηθά στη διαλεύκανση των προς απόφαση ζητημάτων. Η υποχρέωση των Εναγομένων να συνεισφέρουν στα κοινά έξοδα της πολυκατοικίας είναι δεδομένη. Δεδομένο επίσης και αποδεκτό από την Υπεράσπιση ότι οι Εναγόμενοι δεν καταβάλουν τους τελευταίους μήνες οποιοδήποτε ποσό έναντι των κοινών εξόδων και ότι υπάρχει οφειλή από αυτούς προς την διαχειριστική επιτροπή. Στοιχειοθετείται, επομένως, η βάση αγωγής των Εναγόντων και παραμένει να εξεταστεί κατά πόσο αυτοί αποδεικνύουν στον απαιτούμενο βαθμό τα ποσά που αξιώνουν. Όπως προανέφερα, οι Εναγόμενοι αμφισβητούν την ορθότητα των ποσών που οι Ενάγοντες αξιώνουν με την αγωγή, υποστηρίζοντας ότι ο υπολογισμός των κοινοχρήστων γινόταν σε λανθασμένη βάση. Το Κεφ. 224 καθορίζει ότι ο υπολογισμός γίνεται με βάσει το εμβαδό της κάθε μονάδας στην κοινόκτητη οικοδομή. Το δε άρθρο 38 Η
(1)του Κεφ. 224 προβλέπει ότι: «Η έκταση μονάδας αποτελείται από τον καλυμμένο χώρο που περικλείεται από τους εξωτερικούς τοίχους της μονάδας και σ' αυτή περιλαμβάνονται και οι καλυμμένες και ακάλυπτες βεράντες και οι καλυμμένοι και ακάλυπτοι εξώστες της μονάδας. Σε περίπτωση κοινών τοίχων μεταξύ μονάδων ή μεταξύ μονάδας και κοινόκτητης ιδιοκτησίας η έκταση των τοίχων αυτών θα κατανέμεται εξίσου μεταξύ των μονάδων που συνορεύουν ή μεταξύ της μονάδας και της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, ανάλογα με την περίπτωση.» Από το συνδυασμένο αποτέλεσμα των άρθρων 38 ΙΑ
(1)και 38 Η
(1)του Κεφ. 224 ανωτέρω, διαφαίνεται ότι ο καταμερισμός των κοινοχρήστων πρέπει να γίνεται κατ' αναλογία του εμβαδού της κάθε μονάδας. Ταυτόχρονα, στο εμβαδό περιλαμβάνονται οι εσωτερικοί χώροι της κάθε μονάδας, οι καλυμμένες βεράντες αλλά και οι ακάλυπτες βεράντες. Επανέρχομαι στις υπό κρίση αγωγές. Όπως προανέφερα, από τα ειδοποιητήρια για τα οφειλόμενα κοινόχρηστα που έχουν παρουσιαστεί από τους μάρτυρες, προκύπτει ότι ο υπολογισμός των κοινοχρήστων γινόταν με βάση το εμβαδό της κάθε μονάδας. Στο κάθε ειδοποιητήριο καταγράφεται το συνολικό εμβαδό των καταστημάτων και διαμερισμάτων της οικοδομής και το εμβαδό της μονάδας που αφορά το κάθε ειδοποιητήριο. Καταγράφεται επίσης το συνολικό ποσό έκαστης επιμέρους δαπάνης και το ποσοστό της δαπάνης που αναλογεί στη συγκεκριμένη μονάδα με βάσει το εμβαδό της. Όμως, αντιπαραβάλλοντας το περιεχόμενο των ειδοποιητηρίων με το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 6 στην ένορκη δήλωση της ΜΥ2 - που υπενθυμίζω ότι έχει καταστεί παραδεκτό για την αλήθεια του περιεχομένου του - φαίνεται ότι στον υπολογισμό του συνολικού εμβαδού των διαμερισμάτων της οικοδομής δεν έχουν συμπεριληφθεί τα τ.μ. ακάλυπτων βεράντων κάποιων διαμερισμάτων. Εφαρμόζοντας απλά μαθηματικά προκύπτει ότι αυτό έχει ως αποτέλεσμα τα συνολικά τ.μ. της οικοδομής όπως καταγράφονται στα ειδοποιητήρια για σκοπούς υπολογισμού των κοινοχρήστων, να είναι λιγότερα παρά εάν στο εμβαδό αυτό είχαν περιληφθεί και οι ακάλυπτες βεράντες. Ως αποτέλεσμα, το ποσοστό στα κοινόχρηστα που παρουσιάζεται στα ειδοποιητήρια ότι αναλογεί στις μονάδες των Εναγόμενων είναι υψηλότερο απ' ότι θα ήταν εάν στο συνολικό εμβαδό της οικοδομής περιλαμβάνονταν και οι ακάλυπτες βεράντες. Ακολουθεί ότι οι Ενάγοντες αξιώνουν και οι Εναγόμενοι καλούνται να πληρώσουν μεγαλύτερα ποσά από αυτά που αναλογούν στις μονάδες τους βάσει του Κεφ. 224. Το Δικαστήριο δεν διαθέτει τις ειδικές μαθηματικές και λογιστικές γνώσεις ώστε να είναι σε θέση να υπολογίσει ποιο είναι το ποσό που θα αναλογούσε στους Εναγόμενους εάν το ποσοστό της συνεισφοράς τους υπολογιζόταν με τον τρόπο που καθορίζει η κείμενη νομοθεσία, δηλαδή εάν στον υπολογισμό του συνολικού εμβαδού της οικοδομής περιλαμβάνονται και οι ακάλυπτες βεράντες των διαμερισμάτων. Το γεγονός ότι οι Εναγόμενοι πλήρωναν στο παρελθόν τα κοινόχρηστα τους, δεν αναιρεί την εκ του Νόμου υποχρέωση τους να πληρώνουν μόνο τα ποσά που τους αναλογούν βάσει των σχετικών διατάξεων της νομοθεσίας και τα οποία οι Ενάγοντες έχουν το βάρος να αποδείξουν. Ενόψει αυτών των διαπιστώσεων, καταλήγω ότι οι Ενάγοντες δεν έχουν αποδείξει στον απαιτούμενο βαθμό τα ποσά που αξιώνουν. Αντίθετα, από τη μαρτυρία διαφαίνεται ότι ο υπολογισμός των κοινοχρήστων δεν γίνεται με βάση τις πρόνοιες της νομοθεσίας και τα ποσά που οι Ενάγοντες αξιώνουν είναι μεγαλύτερα από αυτά που θα δικαιούνταν εάν στον υπολογισμό του συνολικού εμβαδού των μονάδων της πολυκατοικίας περιλαμβάνονταν και οι ακάλυπτες βεράντες, όπως καθορίζει το άρθρο 38 Η
(1)του Κεφ. 224. Ακολουθεί από τα πιο πάνω ότι οι αγωγές δεν μπορούν να επιτύχουν. Εκδίδεται διάταγμα αποσυνένωσης των δύο αγωγών, οι οποίες απορρίπτονται. Με έχει προβληματίσει το θέμα των εξόδων. Ο γενικός κανόνας είναι ότι αυτά ακολουθούν το αποτέλεσμα της αγωγής. Στην προκειμένη περίπτωση οι Ενάγοντες έχουν αποτύχει να αποδείξουν την απαίτηση τους για τους λόγους που εξήγησα. Όμως η ύπαρξη οφειλής είναι παραδεκτή από τους Εναγόμενους που δεν έχουν πληρώσει κοινόχρηστα από το 2016 και εντεύθεν. Πρόκειται δε για οφειλόμενα ποσά που στερείται το σύνολο των κυρίων της πολυκατοικίας, περιλαμβανομένων και των ίδιων των Εναγόμενων. Αυτοί θα κληθούν, στην τελική, να καταβάλουν και τα έξοδα που τυχόν θα επιδικαστούν με την αγωγή. Ενόψει αυτών των δεδομένων, κρίνω ορθό και δίκαιο όπως μη ακολουθήσω το συνήθη κανόνα σε σχέση με τα έξοδα. Καταλήγω και επιδικάζω τα έξοδα της αγωγής 450/2017 υπέρ της Εναγόμενης και τα έξοδα της αγωγής 451/2017 υπέρ των Εναγόμενων. Τα έξοδα να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και να εγκριθούν από το Δικαστήριο, όμως οι Ενάγοντες θα είναι υπόχρεοι στην πληρωμή του ήμισυ των εξόδων που θα υπολογιστούν και θα εγκριθούν για κάθε αγωγή. Νοείται ότι μετά την έκδοση του διατάγματος συνένωσης των αγωγών, οι Εναγόμενοι δικαιούνται σε ένα σετ εξόδων. (Υπ.): ........... Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1]Σχετική η Barry Wynne v David Costakis Mavronicolaκ.α.
(2009)1 (Β) Α.Α.Δ. 1138 cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.