Θεοδοσίου ν. Μάρκου, Αγωγή αρ. 6383/2015, 28/8/2018

(5)ετών, υποστατικό το οποίο ευρίσκεται στο χωριό Κακοπετριά, επαρχία Λευκωσίας. Ο καθ' ου η αίτηση χρησιμοποιούσε και λειτουργούσε το υποστατικό ως μπαράκι. Δυνάμει συμβατικού όρου ο αιτητής ανέλαβε την υποχρέωση να υπογράφει κάθε έγγραφο αναγκαίο για να προχωρήσει ο καθ΄ου η αίτηση σε οιανδήποτε μετατροπή, επιδιόρθωση κ.λ.π. του υποστατικού. Περί το έτος 2013 ο καθ' ου η αίτηση ανεκάλυψε πως το υποστατικό δεν διέθετε την απαιτούμενη, για την λειτουργία του, πολεοδομική άδεια, ενώ περί τον Ιούνιο του έτους 2014 έληξε η ισχύς της άδειας οικοδομής του υποστατικού. Περί τις 23.05.2014 ο καθ' ου η αίτηση εξασφάλισε την απαιτούμενη πολεοδομική άδεια, ιδίοις εξόδοις και παρά την αρνητική και αντισυμβατική συμπεριφορά του αιτητή. Η αρνητική και αντισυμβατική συμπεριφορά του αιτητή συνεχίζεται και όσον αφορά στην άδεια οικοδομής. Αυτός αρνείται να υπογράψει τα απαιτούμενα, για την έκδοση της άδειας αυτής, αρχιτεκτονικά σχέδια. Διαμέσου επιστολής του ημερ. 26.03.2015 ο αιτητής τερμάτισε τη συμφωνία ενοικίασης. Ο καθ' ου η αίτηση δεν απεδέχθηκε το γεγονός αυτό και, απευθυνόμενος στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, κατεχώρισε, εναντίον του αιτητή, την αίτηση αρ. Κ45/

1. Δια της αγωγής του ο καθ' ου η αίτηση διεκδικεί: (α) ποσόν ύψους €75.000, ως ειδικές αποζημιώσεις για ζημίες που υπέστηκε, συνεπεία της εσκεμμένης άρνησης και/ή παράλειψης του αιτητή να προβεί στα δέοντα για να εκδοθούν οι απαιτούμενες, για τη χρήση και λειτουργία του υποστατικού, άδειες, (β) ποσόν ύψους €2.000, ως ειδικές αποζημιώσεις για πρόστιμα που επεβλήθηκαν εναντίον του, συνεπεία της ως άνω άρνησης και/ή παράλειψης του αιτητή, (γ) την έκδοση διατάγματος διά του οποίου να διατάσσεται ο αιτητής να υπογράψει τα αρχιτεκτονικά σχέδια για να καταστεί δυνατή η έκδοση των προαναφερθεισών αδειών, (δ) ποσόν ύψους €100.000, ως οι δαπάνες του για την ανακαίνιση και διαμόρφωση του υποστατικού, (ε) τιμωρητικές και/ή παραδειγματικές αποζημιώσεις εξ αιτίας της παράνομης συμπεριφοράς του αιτητή και (στ) τόκους και έξοδα. Δια της υπεράσπισης και ανταπαίτησης, την οποίαν κατεχώρισε στις 03.03.2017, ο αιτητής εγείρει, δια της παρα. 1 του δικογράφου του, προδικαστική ένσταση ισχυριζόμενος πως το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να επιληφθεί της διαφοράς εφ' όσον αυτή εμπίπτει στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ο αιτητής αναφέρει πως ο καθ' ου η αίτηση προσέφυγε ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων διαμέσου της αίτησης αρ. Κ45/2015, ως θέσμιος ενοικιαστής, και διεκδικεί τη μείωση ενοικίου. Περαιτέρω, ο αιτητής απορρίπτει τις μομφές, τις αιτιάσεις και τις απαιτήσεις του καθ' ου η αίτηση και, εάν κριθεί πως το παρόν Δικαστήριο έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την αγωγή, ανταπαιτεί ενοίκια. Η απάντηση στην υπεράσπιση και η υπεράσπιση στην ανταπαίτηση κατεχωρίστηκε στις 16.03.
2. Ακολούθησε η διαδικασία αποκάλυψης εγγράφων και η αγωγή ορίστηκε για οδηγίες στις 13.11.
3. Παρεμβλήθηκε η καταχώριση, στις 18.10.2017, αίτησης δια της οποίας ο αιτητής επεδίωξε την προδικαστική εκδίκαση του νομικού σημείου το οποίο εγείρεται δια της παρα.1 της υπεράσπισης και ανταπαίτησής του («η αίτηση ημερ. 18.10.2017»). Η αίτηση ημερ. 18.10.2017 αντιμετώπισε την γραπτή ένσταση του καθ' ου η αίτηση, η οποία κατεχωρίστηκε στις 20.12.
4. Κατόπιν ακρόασης, η αίτηση ημερ. 18.10.2017 ενεκρίθηκε. Η προδικαστική εκδίκαση του συγκεκριμένου νομικού σημείου έλαβε χώραν στις 16.06.2018 με τις εκατέρωθεν γραπτές αγορεύσεις. Ας σημειωθεί πως, δια της γραπτής αγόρευσής του, ο ευπαίδευτος συνήγορος του καθ΄ου η αίτηση αναφέρει και τα εξής: «Στις 17.04.2018 εκδόθηκε απόφαση από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων η οποία διατάττει τον Ενάγοντα εντός 1 μηνός να παραδώσει την κατοχή του υποστατικού στον Εναγόμενο. Ο Ενάγοντας παρέδωσε την κατοχή του υποστατικού στον Εναγόμενο στις 17.05.18 και δεν είναι πλέον θέσμιος ενοικιαστής του υποστατικού». Μελετήθηκαν τα επίδικα νομικά ζητήματα και εξετάστηκε η δικογραφία και η μαρτυρία, υπό το πρίσμα και των αγορεύσεων των ευπαίδευτων συνηγόρων των διαδίκων. Σημειώνονται και διαπιστώνονται τα εξής:

(1)Το ζήτημα της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου να επιληφθεί ορισμένης υπόθεσης αποτελεί ζήτημα προκριματικό, το οποίο δύναται να εξετασθεί οποτεδήποτε, ακόμη και αυτεπαγγέλτως. «Σύμφωνα με τη νομολογία, η δικογραφία στοιχειοθετεί τις προϋποθέσεις για την ανάληψη και άσκηση της δικαιοδοσίας - (βλ. Sevegep Ltd v. United Sea Transport

(1989)1(Ε) A.A.Δ. 729, 732, Safarino v. Σταυρινού

(1991)1 Α.Α.Δ. 1059, 1063, Τakis P. Makrides Ltd v. Γενικού Εισαγγελέα

(1997)1 Α.Α.Δ. 1424, 1431, Παναγιώτης Παναγή v. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας

(1999)1 Α.Α.Δ. 1107», (Κυθραιώτης κ.α. v. Μilington - Ward κ.α.

(2001)1(Β) Α.Α.Δ. 1480, 1488). Στην απόφαση στην Πολιτική Έφεση αρ. 325/2009 Ελευθέριος Κούρου ν. Αντωνίας Ξενή Κόνου, ημερ. 10.10.2014, αναφέρονται τα εξής: «Η καθ' ύλην αρμοδιότητα του Δικαστηρίου εξετάζεται και οριοθετείται από την έκθεση απαιτήσεως και από τα όποια αποδεκτά γεγονότα. το ζήτημα της δικαιοδοσίας αποτελεί καταλυτικής σημασίας θέμα εφόσον οποιαδήποτε άλλη διαδικασία ή επιδίωξη θεραπείας. (είναι) δυνατή μόνο υπό την προϋπόθεση ότι το Δικαστήριο (έχει) γενική δικαιοδοσία να εξετάσει τα ενώπιόν του θέματα στη βάση της υπάρχουσας δικογραφίας. το ζήτημα της δικαιοδοσίας είναι ζήτημα δημόσιας τάξης, εγείρεται και αυτεπαγγέλτως. το ζήτημα δεν επαφίεται ούτε στη συναίνεση των διαδίκων, ούτε στη συμπεριφορά ή στην τυχόν καθυστέρηση που επιδεικνύεται. οι διάδικοι δεν μπορούν να συναινέσουν να προσδώσουν δικαιοδοσία σε Δικαστήριο εκεί όπου δεν υπάρχει. Μάλιστα ενδείκνυται το ζήτημα της έλλειψης κατά τόπο ή καθ' ύλην δικαιοδοσίας να εγείρεται και να εξετάζεται το συντομότερο δυνατόν ώστε να μην προχωρά η διαδικασία χωρίς αρμοδιότητα.»

(2)Δυνάμει του άρθρου 4

(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/1983, ως αυτός τροποποιήθηκε στη συνέχεια), το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει δικαιοδοσία να εκδικάζει τις διαφορές οι οποίες αναφύονται εν σχέσει με οιονδήποτε θέμα που προκύπτει κατά την εφαρμογή του Νόμου αυτού, συμπεριλαμβανομένου κάθε παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος. Η δικαιοδοσία αυτή είναι αποκλειστική. Δεν τίθεται ζήτημα συντρέχουσας δικαιοδοσίας Επαρχιακού Δικαστηρίου και Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (Papageorghiou v. Karayiannis

(1988)1 C.L.R. 571 και Ιωάννου ν. Πετρολίνα Λτδ κ.α.

(1999)1(Γ) Α.Α.Δ. 2072-8). Το άρθρο 4

(1)του Ν.23/1983 ερμηνεύθηκε από τη νομολογία. Εκρίθηκε πως οι διαφορές οι οποίες αναφύονται εν σχέσει με οιονδήποτε θέμα που προκύπτει κατά την εφαρμογή του Ν.23/1983 εντοπίζονται με ευχέρεια. Έτσι, εμπίπτουν στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (Ι) αιτήματα για έκδοση διατάγματος έξωσης, εν σχέσει με περίπτωση που καλύπτεται από το άρθρο 11

(1)του Ν.23/1983, (ΙΙ) η ρύθμιση του δυνάμει του άρθρου 8 του Ν.23/1983 πληρωτέου ενοικίου, εν σχέσει με υποστατικό που ευρίσκεται σε περιοχή ελεγχόμενη από την περί ενοικιοστασίου νομοθεσία, (ΙΙΙ) η επιδίκαση αποζημίωσης στον ενοικιαστή δυνάμει των άρθρων 12, 13 και 15 του Ν.23/1983 και (IV) η χορήγηση νέας ενοικίασης δυνάμει του άρθρου 14 του Ν.23/1983. Δυσχέρεια ενδεχομένως να προκύψει όσον αφορά στην ερμηνεία των όρων «παρεμπίπτον ή συμπληρωματικό θέμα», εντός της εννοίας του άρθρου 4

(1)του Ν.23/1983. Εκρίθηκε πως οι όροι αυτοί σαφώς αναφέρονται στις προαναφερθείσες τέσσερεις

(4)περιπτώσεις αποκλειστικής δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και πως πρέπει να ερμηνεύονται εν σχέσει με αυτές. Κατ' ακολουθίαν, το κατά πόσον ορισμένη διαφορά αναφέρεται σε ζήτημα «παρεμπίπτον ή συμπληρωματικό» ενός άλλου ζητήματος, αναφυομένου κατά την εφαρμογή του Ν.23/1983 και, άρα, κατά πόσον η διαφορά αυτή εντάσσεται στην αποκλειστική αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων εξαρτάται από τη φύση του αγώγιμου δικαιώματος, σε συνδυασμό με την επιδιωκόμενη θεραπεία. Εάν, επί τη βάσει της δικογραφίας, το αγώγιμο δικαίωμα και η επιδιωκόμενη θεραπεία παρουσιάζονται κατά τρόπον ώστε για την διάγνωση και την τυχόν επιτυχία τους, αναλόγως, να είναι αναγκαία η εξέταση και η εφαρμογή προνοιών του Ν.23/1983 ή να είναι αναγκαία η εξέταση και η εφαρμογή προνοιών θέσμιας ενοικίασης, τότε αποκλειστικώς αρμόδιο να επιλύσει τη διαφορά είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων [Efthymiadou v. Zoudros and others

(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis (ανωτέρω), Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη

(1994)1 C.L.R. 592 και Ιωάννου ν. Πετρολίνα Λτδ κ.α. (ανωτέρω)]. Παρατίθεται το ακόλουθο, εκτενές απόσπασμα από την απόφαση Papageorghiou v. Karayiannis (ανωτέρω): «The question whether in exercise of its general jurisdiction in civil disputes vested in it by virtue of section 22 of the Courts of Justice Law of 1960 as later amended, the District Court of Nicosia has jurisdiction to try the present claim of the respondent-plaintiff or whether it has been deprived of such jurisdiction in favour of the Rent Control Court by virtue of section 4

(1)of the Rent Control Law of 1983 (Law 23/83) may only be determined by reference to the provisions of the latter enactment. There is no question of the District Court and the Rent Control Court having concurrent jurisdiction on the same dispute. If the dispute refers to any matter which either - (

1. a)arises during the application of the Rent Control Law of 1983, or (
2. b)concerns any incidental or supplementary matter, the Rent Control Court has exclusive jurisdiction to determine such dispute under section 4

(1)of the Law. In all other cases the jurisdiction rests with the District Court. No difficulty arises in cases which fall under category (

1. a)above. The main theme of the Rent Control Law is: (
2. i)the restriction of the power of the Court to make eviction orders to the cases exhaustively enumerated in section 11

(1)of the Law, (

1. ii)the regulation under section 8 of the Law of the rent payable in respect of premises to which the Law applies, (iii) the granting of compensation to the tenant in certain cases under the provisions of sections 12, 13 and 15 of the Law and, (
2. iv)the granting of a new tenancy to the tenant under the provisions of section 14 of the Law. If any dispute arises concerning any of the last-mentioned matters, it is a dispute concerning a matter raised during the application of the Law, clearly falling within the jurisdiction of the Rent Control Court under section 4

(1). The difficulty which sometimes arises concerns cases falling under category (b) above. It is not always clear whether a matter upon which a dispute has arisen is <<incidental or supplementary>> within the ambit of section 4

(1). The words «συμπεριλαμβονομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος» («including every incidental or supplementary matter») in the context of section 4

(1)clearly refer to and should not be read independently of the main matters referred to hereinbefore upon which a dispute may arise during the application of the Law. ................................... The question whether the dispute in any given case concerns a matter which is incidental or supplementary to the main theme of the law or not will depend on the nature of the claim in conjunction with the relief sought. If the claim is fashioned in a manner that would necessitate for its determination consideration and enforcement of the provisions of the Rent Control Law or examination of the terms of the statutory tenancy as such, jurisdiction rests solely with the Rent Control Court. In applying this test one should bear in mind section 27 of the Law whereby it is provided that a tenant who continues in possession of any dwelling house or shop under the provisions of the law is bound by all the terms and conditions of the original tenancy agreement to the extent that they are not inconsistent with the provisions of the Law.»

(3)Στην προκείμενη περίπτωση, επί τη βάσει της έκθεσης απαίτησης, των παραδεκτών γεγονότων και των δηλώσεων εκ μέρους του καθ΄ου η αίτηση διαπιστώνονται τα εξής: (α) Ο αιτητής είναι ιδιοκτήτης υποστατικού, το οποίο ευρίσκεται σε περιοχή ελεγχομένη από την περί ενοικιοστασίου νομοθεσία. (β) Ο καθ΄ου η αίτηση υπήρξε ενοικιαστής του υποστατικού επι τη βάσει γραπτής συμφωνίας ημερ. 15.07.2010. (γ) Ο αιτητής τερμάτισε τη συμφωνία ενοικίασης. (δ) Ο καθ΄ου η αίτηση δεν απεδέχθηκε τον τερματισμό και προσέφυγε ενώπιον του κατά τόπον αρμόδιου Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Στο πλαίσιο της δικαστικής διαδικασίας, ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, ο αιτητής κατεχώρισε ανταπαίτηση. Στις 17.04.2018 το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων εξέδωσε απόφαση δια της οποίας διέταξε τον καθ΄ου η αίτηση να παραδώσει την κατοχή του υποστατικού στον αιτητή. Ο καθ΄ου η αίτηση συνεμορφώθηκε με τη διαταγή αυτή. (ε) Τα επίδικα αγώγιμα δικαιώματα και οι επίδικες αξιώσεις, ως αυτές δικογραφούνται από τον καθ΄ου η αίτηση, εκπορεύονται από την ενοικίαση του υποστατικού και η διάγνωση και η τυχόν επιτυχία τους, αναλόγως, απαιτεί και την εξέταση και εφαρμογή της σχετικής συμφωνίας. Πρόκειται για ζητήματα που αφορούν στη σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή υποστατικού και προκύπτουν από το γεγονός της ενοικίασης. Κατά συνέπειαν, πρόκειται για ζητήματα «παρεμπίπτοντα ή συμπληρωματικά», εν τη εννοία του άρθρου 4

(1)του Ν.23/1983, για τα οποία αποκλειστική καθ΄ύλην δικαιοδοσία έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Επί τη βάσει των ανωτέρω κρίνεται πως η εγειρόμενη, δια της παρα.1 της υπεράσπισης, προδικαστική ένσταση είναι βάσιμη. Το παρόν Δικαστήριο στερείται καθ΄ύλην δικαιοδοσίας να επιληφθεί της διαφοράς. Εν όψει τούτου και κατ΄εφαρμογήν του άρθρου 64Α

(1)του περί Δικαστηρίων Νόμου (Ν.14/1960, ως αυτός τροποποιήθηκε στη συνέχεια), η προκείμενη διαδικασία διακόπτεται. Η αγωγή παραπέμπεται ενώπιον του καθ΄ύλην αρμοδίου Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων προς εκδίκαση. Το Πρωτοκολλητείο να πράξει τα δέοντα. Τα έξοδα της διαδικασίας, ως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ του εναγομένου και εξ ανταπαιτήσεως ενάγοντος - αιτητή και εναντίον του ενάγοντος και εξ ανταπαιτήσεως εναγομένου - καθ' ου η αίτηση. (Υπ.) ............. Α. Κ. Λυκούργου, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΣΗ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο