ARTO ESTATE LTD κ.α. ν. ΓΕΝΙΚΟ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, Αρ. Αγωγής: 4743/2010, 28/2/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2018:A79 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Γ. Φιλίππου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 4743/2010 ΜΕΤΑΞΥ:
- ARTO ESTATE LTD
- CHRYSILIOS HOLDINGS LTD
- CHRYSILIOS RENT A CAR LTD Εναγόντων και ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ Εναγομένου ΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ ΔΥΝΑΜΕΙ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΟΣ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 16.10.2013 και ακολούθως ως τροποποιήθηκε η Απαίτησης την 2.02.2017 ΜΕΤΑΞΥ:
- ARTO ESTATE LTD
- CHRYSILIOS HOLDINGS LTD
- CHRYSILIOS RENT A CAR LTD Εναγόντων και ΓΕΝΙΚΟ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ Εναγομένου Ημερομηνία: 28 Φεβρουαρίου, 2018 Εμφανίσεις: Για τις ενάγουσες: Ο κ. Χρ. Χατζηστερκώτης με την κα Α. Προδρόμου Για τον εναγόμενο: Ο κ. Αντ. Μελάς Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι ενάγουσες είναι κυπριακές εταιρείες περιορισμένης ευθύνης δεόντως εγγεγραμμένες στον Έφορο Εταιρειών σύμφωνα με το Τεκμ.
- Στις 20.12.2006 είχαν αγοράσει και εγγράφηκαν ως οι ιδιοκτήτριες από 1/3 μερίδιο η κάθε μια, ενός οικιστικού οικοπέδου στην Ενορία Ποταμός Γερμασόγειας της Επαρχίας Λεμεσού με τα ακόλουθα στοιχεία: Αρ. Εγγραφής 0/21644, Τεμάχιο 1010 Φ/Σχ.LIV/44 Εμβαδόν 521 τ.μ. Ενορία Ποταμός Γερμασόγειας στην Επαρχία Λεμεσού (Τεκμ. 1 Α το πιστοποιητικό εγγραφής). Οι ενάγουσες αγόρασαν το επίδικο ακίνητο στην τιμή των Λ.Κ.165.000 ή €281.919,24 (βλ. παρ. 4 του Εγγράφου Α και Τεκμ. 2). Η μεταβίβαση πραγματοποιήθηκε κανονικά στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού στις 20.12.
- Κατά τη μεταβίβαση του πλήρωσαν στο Κτηματολόγιο το ποσό των Λ.Κ.5.250,25 (€8.970,15σ.) ως μεταβιβαστικά τέλη (βλ. παρ. 6γ του Εγγράφου Α και Τεκμ. 6). Στις 19.08.2009 υιοθετήθηκαν νέα σχέδια από το Διευθυντή του Κτηματολογίου (στη συνέχεια «ο Διευθυντής»), με βάση το άρθρο 50Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, για την περιοχή που βρίσκεται το επίδικο ακίνητο. Με βάση τα νέα σχέδια, τα στοιχεία του επίδικου ακινήτου διαφοροποιήθηκαν ως ακολούθως: Αριθμός Εγγραφής 21644, τεμάχιο αρ. 339 του Κτηματικού Σχεδίου 2-207-341, Τμήμα 1, έκτασης 492 τ.μ. στην κλίμακα 1:2000 (στη συνέχεια «το επίδικο οικόπεδο»). Με βάση, δηλαδή, τα νέα σχέδια, το επίδικο ακίνητο έχει 29 τ.μ. μικρότερη έκταση από την αρχική (Τεκμ. 1 Β το πιστοποιητικό εγγραφής). Οι ενάγουσες καταχώρησαν την Αίτηση/Έφεση 750/2010 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού εναντίον της απόφασης του Διευθυντή για την υιοθέτηση των νέων σχεδίων η οποία και απορρίφθηκε. Εναντίον της απόφασης αυτής οι ενάγουσες καταχώρησαν Έφεση η οποία εκκρεμεί για εκδίκαση ενώπιον του Ανωτάτου Δικαστηρίου (Τεκμ. 4). Τα πιο πάνω έχουν κατατεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου υπό μορφή μαρτυρίας προφορική και έγγραφη και δεν αμφισβητήθηκαν. Οι ενάγουσες με την αγωγή τους διεκδικούν από την Κυπριακή Δημοκρατία αποζημιώσεις για τις ζημιές που κατά τους ισχυρισμούς τους έχουν υποστεί από αμελείς πράξεις και παραλείψεις του εναγομένου και συγκεκριμένα του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού. Οι ενάγουσες καταλογίζουν στο δικόγραφο τους αλλά και με τη μαρτυρία που πρόσφεραν στον εναγόμενο ότι Λειτουργοί του πιο πάνω Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού, κατά ή περί την 20.12.2006, κατά την ημέρα δηλαδή μεταβίβασης του ως άνω οικοπέδου στις ενάγουσες, ενήργησαν αμελώς και/ή παρέλειψαν να εκτελέσουν νομική υποχρέωση τους και/ ή παρέλειψαν να ενημερώσουν τους αγοραστές ότι κατά την ημέρα της μεταβίβασης υπήρχε σε εκκρεμότητα και ο φάκελος Α1616/2003 με τον οποίο προωθείτο διαδικασία επαναχωρομέτρησης με πιθανό ενδεχόμενο τη μείωση του εμβαδού του επίδικου οικοπέδου. Ακόμα ότι ενώ οι χωρομετρικές παρατηρήσεις των σημείων και/ή άλλως και τα σχεδιαγράμματα που προήλθαν από τις διάφορες εργασίες των χωρομετρών και/ή άλλως και αφορούσαν τον φάκελο Α1616/2003 υπήρχαν καταχωρημένα και/ή έπρεπε να είναι καταχωρημένα στα χωρομετρικά βιβλία και ήταν στην διάθεση των υπαλλήλων του εναγομένου κατά την μεταβίβαση του επίδικου οικοπέδου και έπρεπε και/ή είχαν νομική υποχρέωση να πληροφορήσουν τις ενάγουσες έστω και αν δεν είχε ολοκληρωθεί ο ως άνω φάκελος, τουλάχιστον την ύπαρξη του και την πιθανότητα να μειωθεί το εμβαδό του οικοπέδου και /ή να τους αναφέρουν την προτεινόμενη μείωση του εμβαδού του, εντούτοις παρέλειψαν και/ή αμέλησαν να το κάνουν. Αποτέλεσμα αυτών ήταν ότι κατά ή περί τον Ιούνιο του 2009 το ως άνω Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο με γνωστοποίηση του σύμφωνα με το άρθρο 50 Α (Υιοθέτηση Νέων Σχεδίων στο Δήμο Γερμασόγειας) να μειώσει το εμβαδό του ως άνω οικοπέδου από 521 τ.μ. σε 492 τ. μ. Την ως άνω γνωστοποίηση οι ενάγουσες ισχυρίζονται ότι την πληροφορήθηκαν λίγες ημέρες πριν από την καταχώριση της παρούσας αγωγής, όταν αποτάθηκαν στο Κτηματολόγιο για έκδοση τίτλου, καθώς, όπως ισχυρίστηκαν στο δικόγραφο τους, είχαν συμφωνήσει να πωλήσουν το ως άνω οικόπεδο στη τιμή των €550.000= που κατ' αυτούς ήταν η πραγματική τότε αξία του, πράξη η οποία ματαιώθηκε κατ' ισχυρισμό τους όταν γνωστοποίησαν στους υποψήφιους αγοραστές την μείωση του εμβαδού. Στην Έκθεση Απαιτήσεως τους οι ενάγουσες αξιώνουν από τον εναγόμενο αποζημιώσεις ως ακολούθως: α) Λόγω της μείωσης του εμβαδού κατά 29 τ.μ. αξίας €30.450= β) Απώλεια κέρδους από την ματαίωση της πώλησης € 200.000= γ) Μείωση της αξίας του ως άνω οικοπέδου €100.000= δ) Περαιτέρω οι ενάγουσες αξιώνουν όπως τους επιστραφεί το επιπλέον ποσό των μεταβιβαστικών τελών το οποίο κατέβαλαν στους εναγόμενους κατά τη μεταβίβαση που έγινε κατά/ή περί την 20.12.2006 από τους τότε ιδιοκτήτες, ποσό το οποίο προκύπτει από τη μείωση του εμβαδού που έγινε μετά τη μεταβίβαση και/ή λόγω παράβασης εκ του Νόμου και/ή ως ποσό αχρεωστήτως καταβληθέν και/ή δυνάμει των διατάξεων του αδικαιολόγητου πλουτισμού και/ή ως ποσό που έχει καταβληθεί από τις ενάγουσες στους εναγόμενους και/ή ως ποσό που κατακρατείται από τον εναγόμενο κατά παράβαση Νόμου και /ή Κανονισμών του Κτηματολογίου και/ή άλλως. Ο εναγόμενος στην Υπεράσπιση του αρνείται τις αξιώσεις των εναγουσών και απορρίπτει τους ισχυρισμούς τους για αμέλεια από πλευράς των υπαλλήλων του Κτηματολογίου και περαιτέρω ισχυρίζεται ότι δεν υπήρξαν αμελείς και ότι δεν είχαν καμία νομική υποχρέωση να ενημερώσουν τις ενάγουσες ότι προωθείτο διαδικασία υιοθέτησης νέων σχεδίων ούτε και υποχρέωση του για επιστροφή μεταβιβαστικών τελών τα οποία κατέβαλαν οι ενάγουσες στον εναγόμενο κατά τη μεταβίβαση που έγινε του κτήματος στο όνομα τους, διαφορά η οποία προκύπτει από τη μείωση του εμβαδού του κτήματος μετά τη μεταβίβαση του ως ποσό αχρεωστήτως καταβληθέν καθώς τα μεταβιβαστικά τέλη χρεώθηκαν δυνάμει νόμου ως ποσοστό πάνω στο ποσό που δήλωσαν οι συμβαλλόμενοι ως το συμφωνηθέν τίμημα του επίδικου οικοπέδου. Ισχυρίζεται περαιτέρω ότι η υιοθέτηση νέων σχεδίων έπρεπε να προσβληθεί εμπρόθεσμα από τις Ενάγουσες ως είχαν δικαίωμα. Καταγράφω αυτολεξεί τις παρ. 7 και 10 της Έκθεσης Υπεράσπισης για τη σημασία που ενέχουν προς επίλυση των επίδικων θεμάτων: «παρ.
- Ο Εναγόμενος ισχυρίζεται ότι κατά την υιοθέτηση των νέων σχεδίων με βάση το άρθρο 50 Α του Κεφ. 224 δεν αλλάζουν και/ή τροποποιούνται στα σύνορα των τεμαχίων, ούτε μειώνεται η πραγματική τους έκταση, αλλά ετοιμάζονται νέα σχέδια που αποδίδουν τα ορθά και νόμιμα σύνορα των τεμαχίων έπειτα από διερεύνηση και ανάλυση όλων των διαθέσιμων στοιχείων και δεδομένων που σχετίζονται με τα επηρεασθέντα ακίνητα. Κατ' επέκταση, υπολογίζεται το εμβαδό που καταλαμβάνει κάθε ακίνητο με την μεγαλύτερη δυνατή ακρίβεια. Αν και με την υιοθέτηση των νέων κτηματικών σχεδίων το εμβαδό του επίδικου ακινήτου φαίνεται να μειώνεται κατά 29 τ.μ. εντούτοις, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι τα παλαιά σχέδια δεν στηρίζονταν σε μετρήσεις με σύγχρονα και αξιόπιστα μέσα, ενώ αντίθετα, τα νέα κτηματικά σχέδια είναι μεγαλύτερης κλίμακας (1:2000 αντί 1:5000) και έτσι αναπαριστούν με μεγαλύτερη ακρίβεια τα σύνορα και τα εμβαδά των τεμαχίων υπολογίζονται με βάση τη σύγχρονη τεχνολογία και με μεγαλύτερη δυνατή ακρίβεια και αξιοπιστία. Ως εκ τούτου, η διαφορά των 29 τ.μ. δεν είναι πραγματική και η έκταση των 492 τ.μ. που υιοθετήθηκε σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 50 Α του Κεφαλαίου 224 για το τεμάχιο των Εναγόντων στην κλίμακα 1:2000 αντιστοιχεί με την πραγματική έκταση που κατέχουν επί τόπου οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του.» «Παρ.
- Ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι με την υιοθέτηση των νέων σχεδίων, τα δεδομένα της οποίας δεν αμφισβήτησαν οι Ενάγοντες, δεν υπήρξε μείωση εμβαδού ώστε οι Ενάγοντες να έχουν υποστεί ζημιά, αλλά έγινε διόρθωση του εμβαδού του επίδικου ακινήτου ώστε να αντιστοιχεί τόσο με την έκταση του τεμαχίου όπως απεικονίζεται στα κτηματολογικά σχέδια όσο και με την έκταση που κατέχουν επί τόπου οι Ενάγοντες.» Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ: Η πλευρά των εναγουσών παρουσίασε ως μάρτυρες τον κ. Αριστοτέλη Σπύρου (Μ.Ε.1), εκ των διευθυντών των εναγουσών, τον κ. Μάριο Αγγελίδη (Μ.Ε.2), εκτιμητή ακινήτων, τον κ. Χρήστο Παύλου (Μ.Ε.3), ασχολούμενο με κτηματολογικές εργασίες, τον κ. Γεώργιο Βρωμοβρυσιώτη (Μ.Ε.4), ιδιώτη αδειούχο τοπογράφο και χωρομέτρη και τον κ. Χαράλαμπο Μιχαήλ (Μ.Ε.5) πρώην κτηματολογικό λειτουργό. Από πλευράς του εναγομένου δεν προσκομίσθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία. Κατατέθηκαν συνολικά 24 έγγραφα ως τεκμήρια (Τεκμ. 1 - 24), στα οποία θα γίνει αναφορά στη συνέχεια κατά την παράθεση της μαρτυρίας. Ο κ. Αριστοτέλης Σπύρου (Μ.Ε.1), είναι ένας εκ των διευθυντών των εναγουσών εταιρειών (Τεκμ. 7). Η Γραπτή του Δήλωση σημειώθηκε ως Έγγραφο Α. Υιοθέτησε το περιεχόμενο της έκθεσης απαιτήσεως και της απάντησης στην υπεράσπιση του εναγομένου και διαφώνησε με την υπεράσπιση του εναγομένου. Αναφέρθηκε στο ιστορικό της υπόθεσης και σε γεγονότα τα οποία έχουν ήδη καταγραφεί στο προοίμιο της απόφασης μου και τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν από πλευράς υπεράσπισης. Παρουσίασε δε διάφορα κτηματολογικά έγγραφα, αιτήσεις, εκτιμήσεις, την Έφεση που υποβλήθηκε σε πρωτόδικη απόφαση σε έφεση εναντίον της απόφασης του Διευθυντή κ.λπ. τα οποία σημειώθηκαν και αριθμήθηκαν ως Τεκμ. 1(α),(β),(γ) -
- Αυτά παρουσιάζουν κατ' ουσία το ιστορικό του κτήματος από την αγορά του από τις ενάγουσες μέχρι και την έκδοση πιστοποιητικού εγγραφής του μετά την επαναχωρομέτρηση του που είχε ως αποτέλεσμα να παρουσιάζει πλέον μικρότερο εμβαδόν. Παραθέτει τις λεπτομέρειες παραλείψεως εκτέλεσης νομικής υποχρέωσης του καθήκοντος επιμέλειας καθώς και παράβασης του ως άνω καθήκοντος από τον εναγόμενο, υπηρέτες και υπαλλήλους του. Ισχυρίστηκε ότι πληροφορήθηκαν για την ύπαρξη του Φ.1616/2003 λίγες ημέρες πριν την έγερση της αγωγής, όταν αποτάθηκαν στο Κτηματολόγιο για την έκδοση τίτλου διότι συμφώνησαν να πωλήσουν το ως άνω οικόπεδο στην τιμή των €550.000=, πράξη η οποία ματαιώθηκε όταν γνωστοποίησαν στους υποψήφιους αγοραστές τη μείωση του εμβαδού του επίδικου οικοπέδου. Απορρίπτουν τον ισχυρισμό που προέβαλε στην υπεράσπιση του ο εναγόμενος, ότι δεν έχει μειωθεί στην ουσία το επίδικο οικόπεδο αλλά λόγω του ότι έχει αλλάξει η κλίμακα των σχεδίων τα στοιχεία του οικοπέδου διαφοροποιήθηκαν. Υποστήριξε ότι η γνώση του εναγομένου από το 2003 μέχρι και την 20.12.2006 για διάφορα θέματα που άπτονταν των ενεργειών που γίνονταν προς διεκπεραίωση του Φ. 1616/2003 στις οποίες έκανε αναφορά με λεπτομέρεια, όπως αυτές συμπεριλήφθηκαν στο δικόγραφο τους με την τροποποίηση της 2.02.2017, και με τη μη ενημέρωση των εναγουσών κατά τη μεταβίβαση του επίδικου οικοπέδου γι' αυτές, τους έχει προκαλέσει διάφορες ζημιές και απώλειες τις οποίες και προσδιόρισε προβαίνοντας σε διάφορους υπολογισμούς με συμβουλή εκτιμητών τις εκθέσεις των οποίων και κατάθεσε ως Τεκμ. 5 (α),(β) και (γ) οι οποίες διενεργήθηκαν σε διάφορες χρονικές περιόδους. Ανέφερε τέλος ότι οι ενάγουσες αξιώνουν και επιστροφή εντόκως των επιπρόσθετων μεταβιβαστικών τελών που πλήρωσαν (Τεκμ. 6 η σχετική απόδειξη), αφού κατά τη μεταβίβαση η αξία του επίδικου ακινήτου, κατά τον ισχυρισμό του, υπολογίστηκε με βάση τα 521 τ.μ. Επανέλαβε τις αξιώσεις των εναγουσών ως αυτές καθορίζονται στην έκθεση απαιτήσεως. Σε περαιτέρω ερωτήσεις, πέραν του Εγγράφου Α, ο μάρτυς ισχυρίστηκε ότι αν το εμβαδόν του οικοπέδου ήταν μικρότερο των 521 τ.μ. όταν είχε διαχωριστεί, αυτό δεν θα εγγραφόταν ως οικόπεδο. Επανέλαβε δε τον ισχυρισμό περί ματαίωσης πώλησης του στην τιμή των €550.000= αναφέροντας ότι ενδιαφερόμενη αγοράστρια ήταν μια Ρωσίδα την οποία και κατονόμασε και η οποία με το που έμαθε για τη μείωση του εμβαδού ακύρωσε την πράξη. Κατάθεσε έρευνα του Εφόρου Εταιρειών για κάθε μια από τις Ενάγουσες Εταιρείες ως Τεκμ. 7 στις οποίες παρουσιάζεται ως ένας εκ των Διευθυντών τους και ο Γραμματέας τους. Κατά την αντεξέταση του ανέφερε ότι το επίδικο οικόπεδο είναι δίπλα από το σπίτι του και το γνώριζε. Το οικόπεδο, ανέφερε, τον ικανοποιούσε όταν αυτό είχε εμβαδόν 521 τ.μ. όπως έδειχνε στον τίτλο ιδιοκτησίας του. Όταν αγόρασε το οικόπεδο γνώριζε ότι αυτό είχε τίτλο στον οποίο αναγραφόταν ως εμβαδόν του τα 521 τ.μ. Επέμεινε ότι το Κτηματολόγιο είχε υποχρέωση κατά τη μεταβίβαση του επίδικου οικοπέδου που είχαν αγοράσει να τους ενημέρωνε ότι εκκρεμούσε διαδικασία αλλαγής των σχεδίων και αλλαγή της κλίμακας τους η οποία οδήγησε στην μείωση του εμβαδού του οικοπέδου. Ισχυρίστηκε ότι θα έπρεπε να είχε αναγραφεί από τον υπεύθυνο μεταβιβάσεων του Κτηματολογίου πάνω στη φόρμα μεταβίβασης η εκκρεμούσα διαδικασία και εφόσον δεν το έκανε αυτό, κατά την άποψη του συνιστούσε παράλειψη από μέρους του. Ανέφερε ότι η έφεση που καταχώρησαν στο Επαρχιακό Δικαστήριο κρίθηκε εκπρόθεσμη καθώς δεν είχαν λάβει γνώση της απόφασης του Κτηματολογίου για να την καταχωρήσουν έγκαιρα. Σε ερώτηση αν η επί τόπου κατάσταση του επίδικου οικοπέδου έχει διαφοροποιηθεί σήμερα, επανέλαβε ότι είχαν αγοράσει ένα οικόπεδο 521 τ.μ. και δεν είναι σε θέση να γνωρίζει που έχουν πάει τα 29 τ.μ. που υπολείπεται σήμερα. Ανέφερε ότι είχαν εξασφαλίσει πολεοδομική άδεια στη βάση του εμβαδού των 521 τ.μ. και προέβηκαν στη συνέχεια σε τροποποίηση της άδειας οικοδομής που είχαν εξασφαλίσει έτσι που να συμβιβάζεται με τα τ.μ. του τίτλου που πήραν. Εξήγησε ότι η 1η εκτίμηση που έχει [Τεκμ. 5(α)] έγινε στη βάση εμβαδού 521 τ.μ. και η 2η και 3η εκτίμηση στη βάση των 492 τ.μ. Τελικά οικοδόμησαν το οικόπεδο στη βάση των 492 τ.μ. Αρνήθηκε υποβολή ότι η έκταση του επίδικου οικοπέδου ήταν ανέκαθεν 492 τ.μ. Ανέφερε ότι η μεταβίβαση του οικοπέδου έγινε το 2006 και αργότερα είχαν βρει πρόθυμη πελάτισσα να αγοράσει το οικόπεδο, πράξη η οποία ακυρώθηκε όταν διαπιστώθηκε το μειωμένο εμβαδόν του οικοπέδου. Σε υποβολή ότι τα μεταβιβαστικά τέλη είχαν καθοριστεί με βάση τη τιμή πώλησης του οικοπέδου, απάντησε ότι αυτή υπολογίστηκε στη βάση των τετραγωνικών μέτρων διότι αν ήταν ορθή η αναγραφή του εμβαδού του θα δηλωνόταν χαμηλότερη τιμή. Σε υποβολή ότι δεν δικαιούνται επιστροφή μεταβιβαστικών τελών, ανέφερε ότι οι εκτιμήσεις ακινήτων γίνονται στη βάση τ.μ. ενός ακινήτου και αν γνώριζε ότι το εμβαδόν του ήταν μικρότερο θα είχε συμφωνήσει τιμή πολύ πιο χαμηλή από όσο το αγόρασαν. Επέμεινε ότι στο Τμήμα Εκτιμήσεων του Κτηματολογίου η αξία ενός ακινήτου υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά μέτρα. Δεν δέχθηκε υποβολή ότι δεν υπήρξε πραγματική μείωση του εμβαδού του οικοπέδου και ως εκ τούτου δεν έχουν υποστεί πραγματική ζημιά. Τέλος, αρνήθηκε υποβολή ότι εάν αμφισβητούσαν την ορθότητα των νέων σχεδίων με το νέο εμβαδό του οικοπέδου τότε θα έπρεπε να είχαν ακολουθήσει άλλη διαδικασία αναφέροντας ότι όταν πληροφορήθηκαν για τη μείωση του εμβαδού όταν αποτάθηκαν για την έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας, καταχώρησαν έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο η οποία απορρίφθηκε και ακολούθως η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου εφεσιβλήθηκε στο Ανώτατο Δικαστήριο από το οποίο αναμένεται η απόφαση του. Ο κ. Μάριος Αγγελίδης (Μ.Ε.2), είναι εκτιμητής ακινήτων. Το γραφείο του ετοίμασε έκθεση εκτίμησης την οποία κατάθεσε ως Τεκμ. 8 και αφού υιοθέτησε το περιεχόμενο της την επεξήγησε με αναφορά στα συγκριτικά που έλαβε υπόψη. Τα 29 τ.μ. την ημερομηνία αγοράς του οικοπέδου από τις ενάγουσες δηλαδή την 20.12.2006 είχε αξία €15.000= και την 30.06.2009 €29.000=. Κατά την αντεξέταση του ανέφερε ότι ήταν από το γραφείο του και όχι ο ίδιος είχαν ετοιμάσει έκθεση εκτίμησης και πιο παλιά για το ίδιο ακίνητο το Τεκμ. 5 Α και αφορούσε διαφορετική περίοδο. Το οικόπεδο όπως διαπίστωσε σε επίσκεψη του στις 6.06.2017 είχε ανοικοδομηθεί όπως αυτό φαίνεται στις φωτογραφίες στην εκτίμηση του. Ο ίδιος δεν μέτρησε το εμβαδόν του οικοπέδου. Ο κ. Χρήστος Παύλου (Μ.Ε.3), ανέφερε ότι συνεργάζεται σε κάποιες κτηματικής φύσεως εργασίες με τις ενάγουσες. Προέβη σε έρευνες σε διάφορους φακέλους που αφορούν το επίδικο οικόπεδο. Ο Φ.1557/77 αφορά την άδεια διαχωρισμού των οικοπέδων όπου βρίσκεται και το επίδικο οικόπεδο. Ο Φ. 1616/2003 αφορά την υιοθέτηση νέων σχεδίων. Είχε ζητήσει και έλαβε διάφορα πιστά αντίγραφα εγγράφων από αυτούς τους φακέλους τα οποία στη συνέχεια κατάθεσε ως τεκμήρια. Κατάθεσε ως Τεκμ. 9 πολυσέλιδο έγγραφο το οποίο έλαβε από τον Φ. 1616/2003 τιτλοφορούμενο ως Επανακαταχώρηση - Υιοθέτηση Νέων Σχεδίων, ως Τεκμ. 10 τοπογραφικό σχέδιο, ως Τεκμ. 11 έγγραφο που φέρει ημερομηνία 29.03.2007 όπου καταγράφονται έλεγχοι που διενεργήθηκαν, ως Τεκμ. 12 έγγραφο που φέρει ημερομηνία 13.07.2005 για υιοθέτηση νέων σχεδίων και ως Τεκμ. 13 από τον ίδιο φάκελο σημειώματα για διάφορες εργασίες που διενεργήθηκαν. Στις 26.05.2017 διενήργησε έλεγχο στο φάκελο Β 319/72 που ήταν ο φάκελος με την πρόταση που έγινε για τον διαχωρισμό των οικοπέδων και κατάθεσε ως Τεκμ. 14 - 16 σχετικά έγγραφα που έλαβε από αυτόν. Παρόμοια από τους φακέλους 1757/77 και 1616/2003 έλαβε έγγραφα τα οποία κατάθεσε και αριθμήθηκαν ως Τεκμ. 18,19,20,21,22 και 23 που είναι έγγραφα για υιοθέτηση νέων σχεδίων και προκαταρτικού ελέγχου για εντοπισμό πιθανού λάθους. Το Τεκμ. 23 είναι κατάσταση τεμαχίων επαναχωρομέτρησης στην οποία συμπεριλαμβάνεται και το επίδικο οικόπεδο. Ο μάρτυς επεσήμανε σημειώσεις που αναφέρονται στα ως άνω τεκμήρια με έμφαση στο Τεκμ. 9 (τις τελευταίες δύο σελίδες) όπου αναγράφονται επί τοπογραφικού σχεδίου ότι το επίδικο οικόπεδο (Τεμ. 338) θα υπολειπόταν σε εμβαδόν κατά 22 τ.μ. και η αναφορά στην τελευταία σελίδα της φράσης: «Εν κατακλείδι, για τα τεμάχια 339 και 338 υπάρχει θέμα επανεξέτασης του κοινού συνόρου κατά 1.43μ. Το εμβαδό που θα προκύψει θα είναι 524 τ.μ. για το Τεμ. 339 και 521 τ.μ. για το Τεμ. 338» και το Τεκμ. 18 που αποτελεί τις πιο πάνω τελευταίες δύο σελίδες του Τεκμ. 9 και όπου αναγράφεται η σημείωση ότι: «Το παρόν ετοιμάστηκε στα πλαίσια προκαταρτικής διερεύνησης πιθανού λάθους. Δεν ελέγχθηκε και δεν αποτελεί έγγραφο της διαδικασίας υιοθέτησης νέων λαθών». Με βάση τις πιο πάνω καταγραφές ο μάρτυς ανέφερε ότι φαίνεται ότι ήταν σε γνώση του κτηματολογίου ότι τα τ.μ. του επίδικου οικοπέδου θα έπρεπε να ήταν 514 ενώ στο τίτλο έγγραφε 521 τ.μ. Ο μάρτυς στην αντεξέταση του ανέφερε ότι ασχολείται με επιχειρήσεις γης και συνεργάζεται με τις ενάγουσες Εταιρείες. Ανέφερε ότι δεν ήξερε ποιος ετοίμασε το Τεκμ.
- Ο κ. Γιώργος Βρωμοβρυσιώτης (Μ.Ε. 4) είναι τοπογράφος - μηχανικός, μέλος του ΕΤΕΚ και εγγεγραμμένος στο μητρώο των Εγκεκριμένων Χωρομετρών από το
- Του είχε αναθέσει ο Διευθυντής των εναγουσών να εκτελέσει χωρομετρική εργασία και να διαπιστώσει κατά πόσο ήταν ορθό το εμβαδόν του επίδικου οικοπέδου. Προέβη πράγματι σε χωρομετρική εργασία. Παρουσίασε την εργασία του σε σχέδιο ως Τεκμ.
- Τα στοιχεία που χρησιμοποίησε τα είχε πάρει από το κτηματολόγιο και χρησιμοποίησε όλα τα διαθέσιμα στοιχεία και στηριζόμενος στα Τεκμ. 14 και 15 τα οποία δείχνουν διαχωρισμό των οικοπέδων και τα σταθερά τους σημεία. Διαπίστωσε μια ασυμφωνία στο νότιο σύνορο του οικοπέδου με πλάτος που φτάνει μέχρι και το 1.51μ. με εμβαδόν 23 τ.μ. το οποίο κατέχεται από το Τεμ.
- Εξήγησε με αναφορά στα Τεκμ. 14 και 15 πως γίνεται ο εσωτερικός διαχωρισμός οικοπέδων. Με αναφορά στο Τεκμ. 17 το Τεμ. 367/4 που αντιστοιχεί στο Τεμ. 339 και σε κλίμακα 1:2000 τ.π. το εμβαδόν του είναι 521 τ.μ. Ο μάρτυς δεν αντεξετάστηκε. Ο κ. Χαράλαμπος Μιχαήλ (Μ.Ε.5), είναι συνταξιούχος κτηματολογικός λειτουργός. Αφυπηρέτησε την 1.01.2014 μετά από 40 χρόνια υπηρεσία από τη θέση του υπεύθυνου του Τμήματος Επιτοπίων Ερευνών. Ο μάρτυς ανέφερε ότι όταν παραλαμβάνεται μια αίτηση μεταβίβασης εξετάζεται για τα εμπράγματα βάρη ή τις απαγορεύσεις ή φακέλους που εκκρεμούν για το ακίνητο που θα μεταβιβαστεί. Σε ερώτηση ποια η υποχρέωση εκ μέρους του Κτηματολογίου στην περίπτωση που εκκρεμεί ένας Φάκελος όπως αυτός της Α1616/2003, ανέφερε ότι είχε υποχρέωση το Κτηματολόγιο να ενημερώσει τις αγοράστριες για τον φάκελο που εκκρεμούσε και σε ποιο στάδιο βρισκόταν. Είναι, ανέφερε, μέσα στα καθήκοντα του ελέγχου μεταβίβασης ακινήτου σύμφωνα με τον Ν. 9/1965 και το Κεφ.
- Όταν του υποδείχθηκε η Δήλωση Μεταβίβασης Ακινήτου (Τεκμ. 2) στη βάση της οποίας έγινε η μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου στις ενάγουσες στις 20.12.2006, ανέφερε ότι δεν αναγραφόταν σε αυτή η ενδεδειγμένη ενημέρωση που έπρεπε να γινόταν στις αγοράστριες για την ύπαρξη σε εξέλιξη του ως άνω φακέλου. Στην αντεξέταση του ανέφερε ότι για την υιοθέτηση νέων χωρομετρικών σχεδίων χρειάζεται κατ' αρχή απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου την οποία υλοποιεί ο Διευθυντής του Κτηματολογίου. Δεν θυμόταν τη νομοθετική διάταξη που προνοεί γι' αυτή τη διαδικασία. Εξήγησε όμως τη διαδικασία που ακολουθείται για την υιοθέτηση νέων χωρομετρικών σχεδίων. Ανέφερε ότι, αν διαπιστώνεται οποιαδήποτε διαφορά ενημερώνεται ο ιδιοκτήτης ο οποίος μπορεί να φέρει ένσταση και έτσι να ληφθεί απόφαση από το Διευθυντή. Στην προκείμενη περίπτωση δεν γνώριζε κατά πόσον ο ιδιοκτήτης έλαβε γνώση για οποιανδήποτε διαφορά στο ακίνητο του. Ο μάρτυς δεν μπορούσε να γνωρίζει πότε έγινε η υιοθέτηση των νέων σχεδίων που αφορούσαν το επίδικο οικόπεδο. Ανέφερε ότι σε σχέση με την υποχρέωση του Κτηματολογίου όπως την περιέγραψε πιο πάνω, γίνεται πρόνοια στο άρθρο 18 του Ν. 9/
- Επέμεινε ότι, εφόσον εκκρεμούσε η διαδικασία για την υιοθέτηση νέων σχεδίων από το 2003 και εκκρεμούσε κατά το χρόνο της μεταβίβασης η διαδικασία με το Φάκελο 1616/2003, όφειλε ο υπάλληλος να ρωτήσει, να μάθει και να διευκρινίσει τι συνέβαινε για να λάβουν γνώση αμφότερα τα μέρη. Ο μάρτυς δεν γνώριζε πως υπολογίζονταν κατά τον επίδικο χρόνο τα μεταβιβαστικά τέλη. Παραδέχθηκε όμως ότι τα μεταβιβαστικά τέλη δεν υπολογίζονταν σε χαμηλότερο ποσό από όσο δηλώνεται ως το συμφωνηθέν τίμημα. Σε σχέση με τις οδηγίες που δίδονταν με εγκυκλίους στους υπαλλήλους για την εφαρμογή της νομοθεσίας δέχθηκε ότι αυτές έπρεπε να συνάδουν με την υφιστάμενη νομοθεσία. Επέμεινε σε σχετική υποβολή ότι ο υπάλληλος που αποδεχόταν μεταβίβαση όφειλε όταν γινόταν μεταβίβαση για κάθε φάκελο που αφορά το ακίνητο, για κάθε εμπράγματο βάρος και υποθήκη να ενημερώσει και τα δύο μέρη και να λάβει σχετικές δηλώσεις και εάν είναι σοβαρό εμπράγματο βάρος, υποθήκη, να καλέσει να αποσυρθεί η υποθήκη. ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ: Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των εναγουσών αναφέρθηκε στην αγόρευση τους στους δικογραφημένους ισχυρισμούς όπως και στη μαρτυρία που πρόσφερε η πλευρά τους και εισηγήθηκαν ότι η διαδικασία υιοθέτησης νέων σχεδίων είναι μια εντελώς διαφορετική υπόθεση και δεν έχει καμία σχέση με τις αιτίες αγωγής που στηρίζουν την παρούσα αγωγή και υπόθεση και γι' αυτό υπάρχει σε εξέλιξη το ένδικο μέσο της έφεσης εναντίον εκείνης της διαδικασίας στο Εφετείο. Περαιτέρω εξέφρασαν τη θέση ότι ο εναγόμενος δεν έχει προωθήσει καμία βάση της υπεράσπισης του και δεν έχει προσκομίσει καμία μαρτυρία και έτσι η υπεράσπιση του παρέμεινε μετέωρη και εντελώς ανυποστήριχτη. Έκαναν εκτενή αναφορά στη μαρτυρία που δόθηκε από πλευράς των εναγουσών και εισηγήθηκαν ότι αυτή θα πρέπει να γίνει αποδεκτή εφόσον δεν αντικρούστηκε στην ουσία της. Παρόμοια εκτενή αναφορά έκαναν και σε σχετική νομολογία που κατά την άποψη τους υποστηρίζει τις αξιώσεις των εναγουσών. Εισηγήθηκαν εν τέλει ότι οι ενάγουσες στη βάση των γεγονότων της υπόθεσης και της μαρτυρίας που παρουσίασαν δικαιούνται τις αποζημιώσεις όπως αυτές έχουν μειωθεί κατά την παράθεση της μαρτυρίας τους. Ο ευπαίδευτος συνήγορος του εναγομένου, αφού έκανε αναφορά στα αναμφισβήτητα γεγονότα της υπόθεσης. Εισηγήθηκε ότι το αγώγιμο δικαίωμα των εναγουσών στηρίζεται στον ισχυρισμό τους ότι ο Διευθυντής είχε νομική υποχρέωση να τις ενημερώσει για την ύπαρξη του φακέλου υιοθέτησης νέων σχεδίων και την πιθανή μείωση του εμβαδού του επίδικου οικοπέδου κατά τη μεταβίβαση του στις 20.12.
- Είναι, δηλαδή, η θέση των εναγουσών ότι υπέστησαν ζημιές εξαιτίας της πιο πάνω ισχυριζόμενης παράλειψης του Διευθυντή. Η πλευρά του εναγομένου όμως αρνείται ότι είχε μια τέτοια υποχρέωση και ότι οι ενάγουσες υπέστησαν πράγματι τις ζημιές που επικαλούνται και εν πάση περιπτώσει δεν απέδειξαν οποιεσδήποτε ζημιές τις οποίες υπέστησαν και έτσι οι αξιώσεις τους παρέμειναν μετέωρες. Έχω μελετήσει με προσοχή τις αγορεύσεις των ευπαίδευτων συνηγόρων των δύο πλευρών, τις θέσεις που ανέπτυξαν και τη νομολογία στην οποία με παρέπεμψαν. Όπου κριθεί αναγκαίο στη συνέχεια θα γίνει αναφορά σε αυτές. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ - ΑΝΑΛΥΣΗ - ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ - ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ: Δεν θα ακολουθήσω τον συνήθη τρόπο αξιολόγησης της ενώπιον μου μαρτυρίας προχωρώντας στην εξέταση της μαρτυρίας ενός εκάστου των μαρτύρων και αξιολογώντας την αποφαινόμενος περί της αξιοπιστίας της ενόψει των ζητημάτων τα οποία καλούμαι να αποφασίσω. Η υπόθεση θα κριθεί επί των νομικών της πτυχών και όχι από το πώς ο κάθε μάρτυρας αντιλαμβάνεται τις διάφορες νομοθετικές διατάξεις από τις οποίες απορρέουν τα διάφορα δικαιώματα ή υποχρεώσεις και κατά πόσο πράξεις ή παραλείψεις του Διευθυντή ήταν σύννομες. Στην υπόθεση Κρητικού v. Π. Γ. Παυλίδης Enterprises Ltd
(2002)1 ΑΑΔ 969 και στην υπόθεση Ζερβός v. Hellenic Bank Public Company Ltd,
(2013)1 ΑΑΔ 2357 τονίστηκε η ανάγκη ανάλυσης της μαρτυρίας κατά τρόπο που να εστιάζεται σε εκείνα τα θέματα που έχουν άμεση σχέση με τα επίδικα ζητήματα, τα οποία πρέπει να προσδιορίζονται στις σωστές τους διαστάσεις και να επιλύονται πάνω σε αιτιολογημένη βάση. Επομένως θα προχωρήσω στη συνέχεια στην ανάλυση της μαρτυρίας που δόθηκε και όπου χρειαστεί θα εκθέτω την κρίση μου επί της μαρτυρίας. Είναι γεγονός ότι οι μάρτυρες της πλευράς των εναγουσών αντεξετάστηκαν πολύ περιορισμένα όχι όμως κατά την άποψη μου και άστοχα από πλευράς του ευπαίδευτου συνηγόρου του εναγομένου. Διέκρινα ενόψει της γενικότερης υπερασπιστικής γραμμής ότι όπου θα έπρεπε να είχαν ερωτηθεί οι μάρτυρες για να διευκρινιστούν οποιαδήποτε θέματα ή όπου έπρεπε να τους υποβληθεί η θέση της Υπεράσπισης επί αυτών για να τη σχολιάσουν ότι αυτό έγινε στους κατάλληλους μάρτυρες και ανάλογα με το τι ο καθένας κλήθηκε για να καταθέσει. Σε σχέση με την εισήγηση της πλευράς των εναγουσών επί του προκειμένου, ότι τάχα η μαρτυρία τους παρέμεινε στην ουσία της αναντίλεκτη, αν και δεν με βρίσκει σύμφωνο, εντούτοις παρατηρώ τα ακόλουθα παραπέμποντας σε σχετικό απόσπασμα από την απόφαση του κ. Τ.Θ. Οικονόμου, Α.Ε.Δ. όπως ήταν τότε στην Αγ. 1057/2004 του Ε.Δ. Λάρνακας Σάββας Μ. Πίριλλος Λτδ v. Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου με ημερομηνία 9.01.2008 ότι: «Το καθήκον του Δικαστηρίου να αξιολογεί τη μαρτυρία δεν ατονεί υπό την έννοια ότι οφείλει να αποδεχθεί οπωσδήποτε οποιουσδήποτε ισχυρισμούς επειδή έμειναν χωρίς αντεξέταση και επειδή δεν υπάρχει άλλη μαρτυρία. Όταν μάλιστα από το σύνολο των περιστατικών προκύπτει ότι η παράλειψη της άλλης πλευράς δεν μπορεί να εκληφθεί ως παραδοχή.» Η απουσία αντεξέτασης δυνατό να μην αποσείει, αφ' εαυτής, το όποιο βάρος απόδειξης υπέχουν οι διάδικοι σε σχέση με τα επίδικα ή σχετικά με αυτά γεγονότα (βλ. Πιττάλης κ.α. v. ΙΑΝΙRA Enterprises Ltd και άλλων Π.Ε. 8983 ημερ. 11.07.1997 βλ. ακόμα Τ. Ηλιάδη Το Δίκαιο της Απόδειξης σελ. 220-221 και Phipson On Evidence παρ. 12-13). Η πλευρά δε του εναγομένου δεν είχε καμιά υποχρέωση να προσκομίσει μαρτυρία για να αποδείξει τον νόμο στον οποίο εδραζόταν κατ' ουσία η υπεράσπιση του. Ο νόμος αυταπόδειχτος και δεν επιδέχεται την προσαγωγή μαρτυρίας σύμφωνα με το σύγγραμμα «Η ΑΠΟΔΕΙΞΗ» σελ. 61 επ. Έκδοση του 1983 του Γιώργου Π. Κακογιάννη. Από την προσκομισθείσα μαρτυρία προκύπτουν τα ακόλουθα ως αναμφισβήτητα γεγονότα, εφόσον η σχετική με αυτά μαρτυρία που πρόσφερε η πλευρά των εναγουσών δεν αμφισβητήθηκε. Αυτά καθίστανται ταυτόχρονα και ευρήματα μου: (α) Στις 20.12.2006 οι Ενάγουσες απέκτησαν με αγορά το επίδικο ακίνητο από την προηγούμενη ιδιοκτήτριά του. Η μεταβίβαση πραγματοποιήθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού (Τεκμ.2). (β) Οι ενάγουσες αγόρασαν το επίδικο ακίνητο στην τιμή των Λ.Κ.165.000 ή €281.919,24 (Παρ. 4 του Εγγράφου Α και Τεκμ. 2). (γ) Οι ενάγουσες πλήρωσαν στο Κτηματολόγιο το ποσό των Λ.Κ.5.250,25 ή €8.970,15 ως μεταβιβαστικά τέλη (Παρ. 6γ του Εγγράφου Α και Τεκμ. 6), με βάση τη δηλωθείσα τιμή πώλησης των Λ.Κ.165.000 ή €281.919,
- (δ) Στις 19.08.2009 υιοθετήθηκαν νέα σχέδια από το Διευθυντή, με βάση το άρθρο 50Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, για την περιοχή που βρίσκεται το επίδικο ακίνητο. Με βάση τα νέα σχέδια τα στοιχεία του επίδικου ακινήτου διαφοροποιήθηκαν ως ακολούθως: Αρ. Εγγραφής 21644, τεμάχιο αρ. 339 του Κτηματικού Σχεδίου 2-207-341, Τμήμα 1, έκτασης 492 τμ στην κλίμακα 1:
- Με βάση, δηλαδή, τα νέα σχέδια, το επίδικο ακίνητο έχει 29 τμ μικρότερη έκταση από την αρχική. (ε) Οι ενάγουσες καταχώρησαν την Αίτηση/Έφεση 750/2010 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού εναντίον της απόφασης του Διευθυντή για την υιοθέτηση των νέων σχεδίων, η οποία και απορρίφθηκε πρωτόδικα. Εναντίον της απόφασης αυτής εκκρεμεί Έφεση στο Ανώτατο Δικαστήριο (Τεκμ. 4). Από τη μαρτυρία του κ. Αριστοτέλη Σπύρου (Μ.Ε.1) αποδέχομαι όσα σχετίζονται με τα πιο πάνω γεγονότα, γι' αυτά εξάλλου δεν αντεξετάστηκε. Πέραν όμως αυτού κρίνω ότι ο μάρτυς αυτός δεν προσήλθε ενώπιον του Δικαστηρίου για να πει όλη την αλήθεια. Το προσωπικό συμφέρον που είχε στην υπόθεση ως εκ της ιδιότητας του στις ενάγουσες εταιρείες είναι προφανές και αυτό κατά την αντίληψη μου υπερίσχυσε της φιλαλήθειας. Η μαρτυρία του χαρακτηριζόταν από αναφορές που αποσκοπούσαν στο να εντυπωσιάσουν όπως ήταν η αξία του επίδικου οικοπέδου και η αναφορά του περί εύρεσης πρόθυμης και έτοιμης αγοράστριας σε τίμημα σχεδόν διπλάσιο αυτού το οποίο ο ίδιος κατέβαλε για την αγορά του μέσα σε μόλις 2 ½ χρόνια μιλώντας για το ποσό των €550.000 και για απώλεια αυτής της ευκαιρίας που ζημίωσε τις ενάγουσες. Κρίνω ότι οι πιο πάνω αναφορές του άνευ εταίρου και αόριστες όπως παρέμειναν δεν μπορούν να έχουν οποιανδήποτε αξία. Η αναφορές του ακόμα σε συνομιλία που είχε με υπάλληλο του Κτηματολογίου για τη σημασία της παράλειψης αναφοράς στο Τεκμ. 2 και με αυτό τον τρόπο ενημέρωσης των εναγουσών της εκκρεμούσης αίτησης για αναθεώρηση των σχεδίων ως όφειλε ο υπάλληλος που παρέλαβε και εξέτασε το Τεκμ. 2 παρέμειναν αόριστες και αίολες όταν μάλιστα του είχε ειπωθεί ότι θα διερευνάτο ο εν λόγω υπάλληλος από τον προϊστάμενο του. Θα ήταν ενδιαφέρον αν παρουσίαζε τι κατέδειξε αυτή η διερεύνηση κάτι όμως που δεν ανέφερε και αν υπήρξε πράγματι συνέχεια. Αναφέρθηκε ακόμα και σε πρακτική που ακολουθείται σε άλλα Κτηματολογικά Γραφεία άλλων Επαρχιών χωρίς επί τούτου να προτάξει κάτι συγκεκριμένο ή έστω μια κάποια μαρτυρία για το τι συμβαίνει και ερμηνεύουν διαφορετικά το νόμο από ένα Κτηματολογικό Γραφείο στο άλλο. Υπάρχουν όμως και άλλα από τη μαρτυρία του τα οποία θα αξιολογηθούν στο κατάλληλο σημείο στη συνέχεια τα οποία με οδηγούν στην απόρριψη της. Η υπόθεση των εναγουσών στηρίζεται στον ισχυρισμό τους ότι ο Διευθυντής είχε νομική υποχρέωση, κατά την μεταβίβαση του επίδικου οικοπέδου επ' ονόματι τους στις 20.12.2006, να τις ενημερώσει για την ύπαρξη του φακέλου υιοθέτησης νέων σχεδίων και την πιθανή μείωση του εμβαδού του. Οι ενάγουσες ισχυρίζονται ότι υπέστησαν ζημιές εξαιτίας της πιο πάνω ισχυριζόμενης παράλειψης του Διευθυντή. Ως εκ τούτου, σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησής τους, αξιώνουν εναντίον του εναγομένου το ποσό των €30.450= ως η αξία των 29 τμ, €200.000= ως απώλεια κέρδους λόγω ματαίωσης μεταπώλησης του επίδικου ακινήτου, €100.000= για μείωση αξίας του επίδικου ακινήτου και €1.412,60σ. για υπερχρέωση μεταβιβαστικών τελών [παρ. 6 (α),(β) και (γ) της Γραπτής Δήλωσης του κ. Αριστοτέλη Σπύρου (Μ.Ε.1) Έγγραφο Α]. Ανεξάρτητα αν ο εναγόμενος δεν προσκόμισε μαρτυρία, οι ενάγουσες είχαν το βάρος της απόδειξης της υπόθεσης τους και των αξιώσεων τους. Αυτό το βάρος είναι που θα πρέπει το Δικαστήριο να εξετάσει κατά πόσο το έχουν αποσείσει. Και αυτά έχοντας κατά νουν ότι αξιολόγηση γίνεται σε σχέση με τα επίδικα θέματα και ιδιαίτερα εκείνα που είναι υπό αμφισβήτηση (βλ. R.C.K.Sports v.Persona Advertising Ltd
(1996)1 B AAΔ 1074 και Πολ. Έφεση Αρ. 89/2011 SP Consultancy Ltd κ.α. v. Transteam Ltd κ.ά. ημερ. 13.04.2016). Σε κάθε περίπτωση η μαρτυρία της πλευράς των εναγουσών δεν ήταν συμπαγής καθώς όπως θα αναφερθεί και στη συνέχεια παρουσίασε διαφοροποιήσεις από τις αρχικές προβαλλόμενες αξιώσεις τόσο ως προς τα τ.μ. που και στην αγόρευση τους οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των εναγουσών παραδέχονται ότι αυτά τελικά είναι 22 τ.μ. και όχι 29 τ.μ. και επομένως δεν μπορεί να αξιώνεται αποζημίωση για απώλεια 29 τ.μ. που κατ' ισχυρισμό υπολείπεται το εμβαδόν του επίδικου οικοπέδου όσο και ως προς τις υπόλοιπες αξιώσεις. Σημαντικό είναι να διευκρινιστεί εξ αρχής ότι οι ενάγουσες με την παρούσα αγωγή τους δεν μπορούν να αμφισβητούν την εγκυρότητα της απόφασης του Διευθυντή για την υιοθέτηση των νέων σχεδίων. Αυτή ήδη έχει κριθεί με την απόφαση του Δικαστηρίου στην Αίτηση/Έφεση 750/2010 και θα κριθεί τελεσίδικα από το Εφετείο όπου εκκρεμεί Έφεση εναντίον της πρωτόδικης απόφασης όπως είναι κοινά παραδεκτό γεγονός. Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι εάν οι ενάγουσες στήριξαν τις αξιώσεις τους σε υποτιθέμενη λανθασμένη απόφαση του Διευθυντή για την υιοθέτηση των νέων σχεδίων, θα έπρεπε πρώτα να πετύχουν την ακύρωσή της μέσω της Αίτησης/Έφεσης. Έπειτα θα έπρεπε να απευθύνουν τις αξιώσεις τους για αποζημίωση προς την αρμόδια αρχή και, εάν δεν ικανοποιούντο, να καταχωρήσουν αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο δυνάμει του άρθρου 146.6 του Συντάγματος (βλ. Νίκολας ν. Γενικού Εισαγγελέα
(2001)1 ΑΑΔ 983). Θα ίσχυε, δηλαδή, η διαδικασία που ακολουθείται σε όλες τις περιπτώσεις που ζητείται αποζημίωση λόγω πράξης ή παράλειψης της Διοίκησης, ασχέτως αν στην παρούσα περίπτωση υπάρχει ειδική διαδικασία για ακύρωση της διοικητικής απόφασης σύμφωνα με το Άρθρο 80 του Κεφ. 224 για ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή για την υιοθέτηση των νέων σχεδίων. Είναι η θέση του εναγομένου, με την οποία και συμφωνώ, ότι οι ενάγουσες δε δικαιούνται να ζητούν αποζημιώσεις που πηγάζουν από την υιοθέτηση των νέων σχεδίων γιατί εκτός του ότι δεν κατάφεραν να ακυρώσουν την απόφαση του Διευθυντή για την υιοθέτηση των νέων σχεδίων, τέτοια απαίτηση θα ήταν και πρόωρη, αφού το ζήτημα της εγκυρότητας της απόφασης του Διευθυντή εκκρεμεί στο Ανώτατο Δικαστήριο. Εξάλλου, δεν θα ήταν δυνατόν να αξιώνεται αποζημίωση ένεκα μιας διοικητικής πράξης που είναι ή κρίθηκε καθ' όλα νόμιμη και έγκυρη. Τα πιο πάνω προτάσσονται για να ξεκαθαρίσει το τοπίο, η νομική δηλαδή βάση των αξιώσεων, επί της οποίας θα επικεντρωθεί πλέον η απόφαση μου και αυτή δεν μπορεί να είναι άλλη από την ισχυριζόμενη αμέλεια του Διευθυντή να πληροφορήσει τις ενάγουσες για την ύπαρξη σε εξέλιξη του φακέλου Α. 1616/2003 περί της υιοθέτησης νέων σχεδίων της περιοχής όπου βρίσκεται το επίδικο οικόπεδο. Επομένως, μαρτυρία που παρείσφρησε προς απόδειξη μη δικογραφημένων ισχυρισμών και ξεφεύγουν από την πιο πάνω βάση αγωγής, δίδοντας την εντύπωση ότι οι απαιτήσεις των εναγουσών πηγάζουν και σε κατ' ισχυρισμό λανθασμένη υιοθέτηση των νέων σχεδίων για το επίδικο οικόπεδο κάτι που ενδεχομένως θα έδιδε έρεισμα για διαφορετικού τύπου διαδικασία διεκδίκησης αποζημιώσεων, δε θα ληφθεί υπόψη. Η νομολογία είναι γνωστή επί του θέματος και προς τούτο παραπέμπω στην υπόθεση Πουρίκκος v. Σάββα κ.ά.
(1991)1 ΑΑΔ 507 στην οποία αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Έχει νομολογιακά καθιερωθεί ότι για τους σκοπούς έκδοσης της απόφασής του το Δικαστήριο εξετάζει και λαμβάνει υπόψη μόνο μαρτυρία ενώπιόν του η οποία καλύπτεται από τα δικόγραφα και αγνοεί μαρτυρία που δε συνάδει με αυτά. Τα επίδικα θέματα αναφορικά με τα οποία το Δικαστήριο οφείλει να εκδώσει την ετυμηγορία του καθορίζονται με αναφορά στο περιεχόμενο των δικογράφων και όχι με αναφορά σε μαρτυρία που έχει προσαχθεί αλλά δεν καλύπτεται από τα δικόγραφα. Δέστε επί του προκειμένου Homeros Th. Courtis a.o. v. Iasonides
(1970)1 C.L.R. 180, Τηλέμαχος Γεωργιάδης κ.ά. ν. Οδυσσέα Πατσαλίδη κ.ά. (1959-1960) 24 Α.Α.Δ. 275, Christakis Loucaides ν. C.D. Hay and Sons Ltd
(1971)1 C.L.R. 134, Νίκος Έλληνας ν. Αθανασίας Γιαννή κ.ά.
(1958)23 Α.Α.Δ. 22 και A.D. Hotel & Catering Ltd v. Takis Pilava
(1982)1 C.L.R. 81». Στην Έκθεση Απαίτησης τους οι ενάγουσες βασίζουν τις θεραπείες που ζητούν εναντίον του εναγομένου στην ισχυριζόμενη παράλειψη οφειλόμενης εκ του νόμου υποχρέωσης του Διευθυντή, να ενημερώσει δηλαδή τις ενάγουσες για την ύπαρξη του φακέλου υιοθέτησης νέων σχεδίων κατά τη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου στις 20.12.2006 (Παρ. 4 και 6 της Τροποποιημένης Έκθεσης Απαίτησης). Ερχόμενος τώρα στη μαρτυρία των κ. κ. Χρήστου Παύλου (Μ.Ε.3) και Γιώργου Βρωμοβρυσιώτη (Μ.Ε. 4) και εξετάζοντας το τι κατέθεσαν φαίνεται ότι με αυτή η πλευρά των εναγουσών θέτει υπό αμφισβήτηση η εγκυρότητα της υιοθέτησης νέων σχεδίων. Αυτή ασφαλώς και δεν θα ληφθεί υπόψη, καθότι είναι εκτός δικογράφων όπως εξήγησα πιο πάνω και κρίνω ότι η μαρτυρία τους καθώς θεωρήθηκε ως άσχετη με τα επίδικα ζητήματα από πλευράς εναγομένου γι' αυτό ορθά, λέγω, δεν αντεξετάστηκαν για όσα κατέθεσαν μη σπαταλώντας το χρόνο του Δικαστηρίου. Πέραν όμως αυτού, ορθά επισημαίνεται από τον ευπαίδευτο συνήγορο κ. Αντώνη Μελά ότι το παρόν Δικαστήριο είναι αναρμόδιο να κρίνει την απόφαση του Διευθυντή για την υιοθέτηση των νέων σχεδίων, αφού οι αποφάσεις του Διευθυντή που λαμβάνονται στα πλαίσια του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224, προσβάλλονται με σχετική Αίτηση/Έφεση δυνάμει του άρθρου 80. Επομένως η μαρτυρία των πιο πάνω μαρτύρων (Μ.Ε. 3 και 4) αλλά ακόμα και του κ. Μάριου Αγγελίδη (Μ.Ε.2) εκτιμητή ακινήτων, αντικριζόμενη κάτω από τον ως άνω φακό δεν κρίνω ότι ενέχει οποιανδήποτε σημασία για την επίλυση των επίδικων θεμάτων και παραγνωρίζεται. Η Δημοκρατία, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία αλλά και τη νομολογία που αναπτύχθηκε επί του θέματος, είναι άμεσα υπεύθυνη για τις πράξεις ή παραλείψεις κυβερνητικών υπαλλήλων της που διαπράττονται κατά την άσκηση των καθηκόντων τους. Η ευθύνη αυτή πηγάζει από το καθήκον της Κυβέρνησης να λειτουργεί σύμφωνα με το Νόμο και το αντίστοιχο δικαίωμα του πολίτη να αναμένει όπως η Κυβέρνηση ενεργεί σύμφωνα με το Νόμο (βλ. Simillides v. Neophytou,
(1986)1 C.L.R. 363). Προχωρώ να εξετάσω κατά πόσο οι ενάγουσες δικαιούνται οποιαδήποτε εκ των θεραπειών που αιτούνται. Αυτές είχαν το βάρος να αποδείξουν κατά πρώτον λόγον ότι ο Διευθυντής είχε πράγματι νομική υποχρέωση να ενημερώσει τις ενάγουσες για την ύπαρξη του φακέλου και της διαδικασίας προώθησης υιοθέτησης νέων σχεδίων όταν οι ενάγουσες προέβαιναν σε αγορά του επίδικου ακινήτου στις 20.12.2006. Με δεδομένο ότι ο Διευθυντής δεν τις είχε πράγματι ενημερώσει για κάτι τέτοιο, όπως ανέφερε και ο κ. Αριστοτέλης Σπύρου (Μ.Ε.1) και δεν φαίνεται τέτοια αναγραφή επί του Τεκμ. 2 όπως διαπίστωσε και ο κ. Χαράλαμπος Μιχαήλ (Μ.Ε.5) όταν του υποδείχθηκε θα πρέπει να εξετάσω εάν οι σχετικές διατάξεις επέβαλλαν κατά τον ουσιώδη χρόνο την υποχρέωση στο Διευθυντή να ενημερώσει τα συμβαλλόμενα πρόσωπα κατά τη μεταβίβαση του επίδικου οικοπέδου για την ύπαρξη του φακέλου υιοθέτησης των νέων σχεδίων. Το επίδικο ακίνητο είναι σαφές ότι δεν επιβαρυνόταν με κανένα από τα 28 εμπράγματα βάρη και τις απαγορεύσεις των Μερών Ι και ΙΙ που καθορίζονται στο Πρώτον Παράρτημα του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Ν. 9/1965), και ως εκ τούτου δεν μπορεί να ισχύσει το άρθρο 12 του εν λόγω Νόμου. Ο κ. Χαράλαμπος Μιχαήλ (Μ.Ε.5), επικαλέστηκε το άρθρο 18 του Νόμου για να ισχυριστεί ότι υπήρχε η πιο πάνω ισχυριζόμενη υποχρέωση από πλευράς Διευθυντή. Στο άρθρο 18 όμως αναφέρονται οι δηλώσεις και τα προσαγόμενα έγγραφα που απαιτούνται από τον δικαιοπάροχο και τον δικαιοδόχο κατά τη μεταβίβαση. Επομένως η σχετική μαρτυρία του απορρίπτεται ως άσχετη με τα επίδικα θέματα. Ο μάρτυς αυτός για κάθε τι συγκεκριμένο που ρωτήθηκε με τόσο πείρα στο Κτηματολόγιο και μάλιστα σε υπεύθυνη θέση πριν την αφυπηρέτηση του δεν ήταν συγκεκριμένος για οτιδήποτε ρωτήθηκε κατά την αντεξέταση του. Η υπεκφυγή χαρακτήριζε όλες τις απαντήσεις του. Μου προκάλεσε εντύπωση μάρτυρα που προσήλθε όχι για να πει την αλήθεια αλλά για να εξυπηρετήσει συγκεκριμένο σκοπό που δεν ήταν άλλος από του να βοηθήσει τις ενάγουσες και να στηρίξει την θέση τους ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου ενήργησε αμελώς στην περίπτωση τους. Απορρίπτω τη μαρτυρία του πλην της παραδοχής του στο τέλος της αντεξέτασης του σε σχέση με τον υπολογισμό των μεταβιβαστικών τελών που αυτά σε καμιά περίπτωση δεν μπορούν να υπολογιστούν σε χαμηλότερο ποσό από αυτό του δηλωθέντος τιμήματος. Δεν έχω εντοπίσει και δεν μου υποδείχθηκε καμιά συγκεκριμένη πρόνοια στον ως άνω Νόμο 9/1965, που να επιβάλλει, είτε άμεσα είτε έμμεσα, στο Διευθυντή την υποχρέωση να ενημερώνει οποιαδήποτε συμβαλλόμενα σε μια μεταβίβαση πρόσωπα για την ύπαρξη φακέλου υιοθέτησης νέων σχεδίων. Κάτι τέτοιο δεν θα ήταν, εξάλλου, ούτε νομικά αλλά ούτε και πρακτικά ορθό όπως αναφέρει στην αγόρευση του ο κ. Αντ. Μελάς, θέση με την οποία συμφωνώ, λαμβάνοντας υπόψη τα συγκεκριμένα γεγονότα της υπόθεσης και λαμβάνοντας υπόψη επίσης και τις νομοθετικές πρόνοιες που διέπουν τα ζήτημα στις οποίες θα κάνω αναφορά αμέσως στη συνέχεια. Η διαδικασία υιοθέτησης των νέων σχεδίων βασίζεται στο άρθρο 50Α του Κεφ. 224, το οποίο προνοεί τα ακόλουθα: «50Α.-
(1)Ο Διευθυντής δύναται να διατάξει την υιοθέτηση νέων σχεδίων για οποιαδήποτε πόλη, χωριό ή ενορία, ή για οποιοδήποτε τμήμα πόλης, χωριού ή ενορίας που καθορίζεται από αυτόν, σε αντικατάσταση των σχεδίων που είναι σε χρήση, είτε τα νέα αυτά σχέδια (τα οποία στο εξής στο άρθρο αυτό θα αναφέρονται "ως τα νέα σχέδια") είναι επί της ίδιας κλίμακας όπως αυτά που θα αντικατασταθούν είτε επί διαφορετικής.
(2)Όταν δυνάμει του εδαφίου
(1), διαταχθεί η υιοθέτηση νέων σχεδίων, ο Διευθυντής εφοδιάζει τον πρόεδρο της οικείας κοινότητας με αντίτυπο καθενός από τα υφιστάμενα σε χρήση σχέδια και με αντίτυπο του νέου σχεδίου που θα υιοθετηθεί σε αντικατάσταση αυτού και με κατάλογο που δείχνει τον αριθμό και εμβαδό κάθε τεμαχίου ακίνητης ιδιοκτησίας επί του πρώτου αντίτυπου και τον αντίστοιχο αριθμό και εμβαδό τεμαχίου επί του δεύτερου, και ακολούθως ισχύουν οι ακόλουθες διατάξεις: (α) Ο Διευθυντής δημοσιεύει στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας και σε δύο τουλάχιστον ημερήσιες εφημερίδες οι οποίες κυκλοφορούν εντός της περιοχής ως προς την οποία σκοπεύεται η υιοθέτηση νέων σχεδίων και τοιχοκολλά σε περίοπτα μέρη εντός της περιοχής αυτής γνωστοποίηση που πληροφορεί το κοινό για τη σκοπούμενη υιοθέτηση νέων σχεδίων, η οποία καθορίζει την περιοχή ως προς την οποία σκοπεύεται η υιοθέτηση των νέων σχεδίων και η οποία αναφέρει ότι και τα δύο προαναφερόμενα σχέδια και ο προαναφερόμενος κατάλογος κατατέθηκαν στον Πρόεδρο της οικείας κοινότητας και καλεί κάθε κύριο ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται εντός της προαναφερόμενης περιοχής όπως εντός εξήντα ημερών από την τελευταία δημοσίευση της γνωστοποίησης δείξει λόγο για την μη υιοθέτηση του νέου σχεδίου αναφορικά με την ακίνητη ιδιοκτησία αυτού· (β) κάθε πρόσωπο το οποίο έχει έννομο συμφέρον σε οποιαδήποτε ακίνητη ιδιοκτησία που βρίσκεται εντός της περιοχής που καθορίζεται στη γνωστοποίηση δύναται να επιθεωρήσει κατά πάντα εύλογο χρόνο τα σχέδια και τον κατάλογο που αναφέρθηκε, και ο πρόεδρος της οικείας κοινότητας υποχρεούται να επιτρέψει την επιθεώρηση αυτών κατά οποιοδήποτε τέτοιο χρόνο και την αντιγραφή οτιδήποτε περιέχεται σε αυτά χωρίς οποιαδήποτε επιβάρυνση.
(3)Αν εντός της προθεσμίας που προβλέπεται στην παράγραφο (α) του εδαφίου
(2)υποβληθεί οποιαδήποτε ένσταση, ο Διευθυντής μελετά αυτή και κοινοποιεί την απόφαση του σχετικά με αυτή με ειδοποίηση που επιδίδεται στο πρόσωπο που υποβάλλει την ένσταση και σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο τα έννομα συμφέροντα του οποίου δυνατό να επηρεάζονται από την ένσταση ή από την απόφαση σχετικά με αυτή.
(4)Μετά την παρέλευση της προθεσμίας που προβλέπεται από το εδάφιο
(2)του άρθρου αυτού ή ανάλογα με την περίπτωση της προθεσμίας που προβλέπεται από το άρθρο 80, ο Διευθυντής προχωρεί στην υιοθέτηση των νέων σχεδίων, όπως αυτά δυνατό να τροποποιήθηκαν από αυτόν μετά την υποβολή ένστασης δυνάμει του εδαφίου
(3)ή ανάλογα με την περίπτωση, όπως δυνατό να τροποποιήθηκαν με διάταγμα του δικαστηρίου που εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 80, και όταν οποιαδήποτε ακίνητη ιδιοκτησία στην οικεία περιοχή είναι ήδη εγγεγραμμένη στο κτηματικό μητρώο ο Διευθυντής δύναται να συσχετίσει την εγγραφή αυτής με το νέο σχέδιο, με τροποποίηση ή διόρθωση του κτηματικού μητρώου και κάθε άλλου κτηματολογικού βιβλίου ή αρχείου και του πιστοποιητικού εγγραφής της ακίνητης αυτής ιδιοκτησίας χωρίς επιβολή οποιουδήποτε δικαιώματος ή τέλους: Νοείται ότι όταν το άρθρο αυτό εφαρμόζεται σε περιοχές όπου το κτηματικό μητρώο και άλλα κτηματολογικά βιβλία κατακρατούνται παράνομα και δεν βρίσκονται υπό τον έλεγχο της Κυπριακής Δημοκρατίας ο Διευθυντής δύναται να συσχετίσει οποιαδήποτε εγγραφή με το νέο σχέδιο μόλις καταστεί δυνατή η κατοχή του οικείου κτηματικού μητρώου ή άλλου κτηματικού βιβλίου.» Συνοψίζοντας τις πιο πάνω πρόνοιες θα έλεγα ότι τόσο τα νέα σχέδια όσο και τα στοιχεία των ακινήτων που επηρεάζονται από την υιοθέτηση νέων σχεδίων θεωρούνται οριστικά και αντικαθιστούν τα προηγούμενα σχέδια και στοιχεία των επηρεαζόμενων ακινήτων στις εξής περιπτώσεις: Πρώτον, όταν δημοσιευτούν τα νέα σχέδια και παρέλθουν 60 ημέρες χωρίς καταχώρηση ένστασης. Δεύτερον, όταν καταχωρηθεί ένσταση εντός 60 ημερών από τη δημοσίευση των νέων σχεδίων και εκδοθεί απόφαση από το Διευθυντή χωρίς τη μετέπειτα καταχώρηση σχετικής Αίτησης/Έφεσης. Τρίτον, όταν εκδοθεί απόφαση του Δικαστηρίου στα πλαίσια Αίτησης/Έφεσης που καταχωρήθηκε εναντίον της απόφασης του Διευθυντή. Νοείται ότι για την τρίτη περίπτωση, εφόσον καταχωρηθεί έφεση, η τύχη των νέων σχεδίων κρίνεται από το Ανώτατο Δικαστήριο. Ερχόμενος τώρα στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, είναι παραδεκτό ότι τα νέα σχέδια υιοθετήθηκαν το 2009 και αυτά δεν θεωρούνται ακόμα τελικά, αφού εκκρεμεί η Έφεση στο Ανώτατο Δικαστήριο, το οποίο μπορεί να ακυρώσει και/ή να διαφοροποιήσει τα νέα σχέδια. Ως γνωστό, στα πλαίσια της αναθεωρητικής δικαιοδοσίας που του παρέχει το άρθρο 80 του Κεφ. 224, το Δικαστήριο μπορεί να εξετάσει τόσο τη νομιμότητα της απόφασης του Διευθυντή όσο και την ορθότητά της, αντικαθιστώντας όταν το επιθυμεί και κρίνει υπό τις περιστάσεις σκόπιμο την κρίση του Διευθυντή με την δική του και εκδίδοντας οποιαδήποτε διαταγή κρίνει δίκαιη (βλ. Κραμβιάς κ.α. ν. Θεοδοσίου
(2000)1 ΑΑΔ 267). Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω δεν διακρίνω να είχε οποιανδήποτε υποχρέωση ή θέσμιο καθήκον ο Διευθυντής να ενημερώσει τις ενάγουσες, όταν γινόταν η μεταβίβαση κατά το 2006, για τη διαδικασία υιοθέτησης νέων σχεδίων, που ακόμα και σήμερα δεν θεωρείται λήξασα και τετελεσμένη. Ούτε σχετική πρόνοια στο Νόμο υπήρχε που να επιβάλλει στο Διευθυντή τέτοια υποχρέωση ούτε και τα πραγματικά γεγονότα συνηγορούν υπέρ της άποψης ότι ο Διευθυντής όφειλε τη δεδομένη στιγμή της μεταβίβασης να ενημερώσει τις ενάγουσες για την προώθηση υιοθέτησης νέων σχεδίων. Ακόμη και αν στις 20.12.2006 υπήρχαν στα χέρια του Διευθυντή τα στοιχεία εκείνα που να δείχνουν ότι με την υιοθέτηση των νέων σχεδίων το εμβαδό του επίδικου ακινήτου θα είναι μειωμένο, δεν υπήρχε υποχρέωση και σίγουρα δε συνιστά αμέλεια η μη ενημέρωση των εναγουσών, αφού μέχρι την αποπεράτωση της διαδικασίας υιοθέτησης νέων σχεδίων τίποτα δεν είναι δεδομένο. Ακόμη και σήμερα δεν είναι δεδομένα τα στοιχεία του επίδικου οικοπέδου εκκρεμούσης της Έφεσης (Τεκμ. 4). Σημειώνω, ακόμη, ότι τα επίσημα στοιχεία του επίδικου ακινήτου που ίσχυαν το 2006 ήταν εκείνα του φαίνονται στο Τεκμήριο 1(α), με βάση τα οποία έγινε και η μεταβίβαση. Στη βάση επομένως των πιο πάνω κρίνω ότι ο Διευθυντής τήρησε τις πρόνοιες της σχετικής νομοθεσίας που εφαρμόζεται στις περιπτώσεις μεταβιβάσεων, ενεργώντας καθόλα νόμιμα και επιδεικνύοντας κάθε δυνατή επιμέλεια. Παρόλο ότι τα πιο πάνω προδικάζουν την τύχη της παρούσας αγωγής, εντούτοις για σκοπούς πληρότητας της απόφασης μου, θα προχωρήσω και θα εξετάσω κατά πόσο οι ενάγουσες απέδειξαν τις ζημιές τους και απώλειες όπως τις αξιώνουν στην Έκθεση Απαιτήσεως τους στην οποία και παραπέμπουν στην αγόρευση τους. Θα εξετάσω δηλαδή κατά πόσο με την προσκομισθείσα μαρτυρία απεδείχθη ότι υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της παράλειψης του Διευθυντή και των ισχυριζόμενων ζημιών όπως αυτές τις έχουν περιορίσει με τη μαρτυρία του κ. Αριστοτέλη Σπύρου (Μ.Ε.1) στην δεύτερη με την ίδια αρίθμηση παρ. 6 του Εγγράφου Α . Οι ενάγουσες αξιώνουν πλέον το ποσό των €30.450 ως η ισχυριζόμενη αξία των 29 τ.μ., €46.110 ή €76.969 ως η ισχυριζόμενη αξία του δομήσιμου εμβαδού που μειώθηκε λόγω της μείωσης του εμβαδού του επίδικου ακινήτου και €1.412,60 για υπερχρέωση μεταβιβαστικών τελών. Οι ενάγουσες δεν προσκόμισαν μαρτυρία για το ποσό των €200.000 που αξιώνουν ως απώλεια κέρδους λόγω ματαίωσης μεταπώλησης του επίδικου ακινήτου και για το ποσό των €100.000 ως μείωση της αξίας του επίδικου ακινήτου, αξιώσεις οι οποίες και απορρίπτονται. Επιπρόσθετα σε σχέση με την τελευταία αυτή αξίωση για τη μείωση του εμβαδού, κάτι που θα είναι το αποτέλεσμα της υιοθέτησης των νέων σχεδίων και η υιοθέτηση των νέων σχεδίων, όπως αναφέρθηκε και πιο πάνω, εκκρεμεί για το επίδικο ακίνητο μέχρι την εκδίκαση της Έφεσης στο Ανώτατο Δικαστήριο. Ως εκ τούτου, αυτή η αξίωση πρέπει να απορριφθεί και ως πρόωρη. Δηλαδή, για να δικαιούνται οι ενάγουσες οποιαδήποτε ζημιά που προήλθε από την υιοθέτηση των νέων σχεδίων θα πρέπει πρώτα να ακυρωθεί η σχετική απόφαση του Διευθυντή στο Εφετείο, αφού δε νοείται να αξιώνεται αποζημίωση ένεκα μιας διοικητικής πράξης που είναι ή κρίθηκε καθ' όλα νόμιμη και έγκυρη πρωτόδικα. Η δεύτερη αξίωση των εναγουσών αφορά το κόστος των τετραγωνικών μέτρων που έχασαν οι ενάγουσες σε συντελεστή δόμησης λόγω της μείωσης του εμβαδού του επίδικου ακινήτου. Ισχύουν τα ίδια όπως και πιο πάνω, δεδομένου ότι και αυτή η αξίωση πηγάζει από την υιοθέτηση των νέων σχεδίων. Πέραν όμως των πιο πάνω κατά την κρίση μου δεν αποδείχτηκε καν ότι οι ενάγουσες υπέστησαν ζημιά που να δικαιολογεί την καταβολή αποζημίωσης ίσης με τη μείωση του συντελεστή σε τετραγωνικά μέτρα. Σύμφωνα με το Τεκμ. 5(β) που παρουσίασε ο κ. Αριστοτέλης Σπύρου (Μ.Ε.1), οι ενάγουσες εξασφάλισαν άδεια οικοδομής ημερομηνίας 10.04.2008 για ανέγερση κατοικίας εντός του επίδικου ακινήτου. Κατά την εν λόγω ημερομηνία ο τίτλος του επίδικου ακινήτου στηριζόταν στα προηγούμενα σχέδια κλίμακας 1:5000 και είχε εμβαδό 521 τ.μ., και τα νέα στοιχεία του επίδικου ακινήτου προέκυψαν μετά από τις 19.08.
- Άρα, τεκμαίρεται ότι οι ενάγουσες εξασφάλισαν την άδεια με βάση τα 521 τμ και ότι η ανεγερθείσα πλέον κατοικία κτίστηκε με βάση αυτό το εμβαδό. Ο κ. Αριστοτέλης Σπύρου (Μ.Ε.1) αρνήθηκε αυτόν τον ισχυρισμό σε σχετική υποβολή που του τέθηκε, προσθέτοντας ότι εξασφαλίστηκε τροποποιητική άδεια με βάση το νέο εμβαδό, την οποία θα μπορούσε να παρουσιάσει. Παρ' όλα αυτά, ούτε ο ως άνω μάρτυς (Μ.Ε.1) αλλά ούτε και οποιοσδήποτε άλλος μάρτυρας των εναγουσών παρουσίασαν οποιαδήποτε τροποποιητική άδεια. Με βάση αυτά τα δεδομένα κρίνω ότι οι ενάγουσες, οι οποίες είχαν και το βάρος απόδειξης του ισχυρισμού τους, απέτυχαν να αποδείξουν ότι η οικοδομή κτίστηκε με βάση τον μειωμένο συντελεστή ώστε να δικαιούνται την εν λόγω αξίωση. Από την άλλη ούτε και αποδείχθηκε ο ισχυρισμός ότι αγόρασαν το επίδικο οικόπεδο λαμβάνοντας υπόψιν τους την αξία του ανά τ.μ. και έτσι η ενδεχόμενη μείωση του εμβαδού του όταν θα οριστικοποιηθούν τα νέα σχέδια, τούς προκαλεί απώλεια, την οποία και πάλι δεν απέδειξαν με τη προσκόμιση σχετικής μαρτυρίας όπως για παράδειγμα την συμφωνία που είχαν κάνει με την διαχειρίστρια της Κωνσταντίνας Χριστάκη Θεοφίλου από την οποία είχαν αγοράσει το επίδικο οικόπεδο, έγγραφο το οποίο δήλωσε κατά την αντεξέταση του ο Μ.Ε.1 ότι δεν διέθετε. Θα με απασχολήσει στη συνέχεια η απαίτηση των εναγουσών για επιστροφή μέρους των μεταβιβαστικών τελών που πλήρωσαν κατά τη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου το
- Ο ισχυρισμός των εναγουσών ότι αγόρασαν το επίδικο ακίνητο με βάση μια κατά μέτρο αξία για τα 521 τ.μ. και, εφόσον μειώθηκε πλέον το εμβαδό στα 492, θα πρέπει να μειωθούν αναλόγως και τα μεταβιβαστικά τέλη και να τους επιστραφούν, δεν έχει έρεισμα στις νομοθετικές διατάξεις που ρυθμίζουν το ζήτημα επιβολής μεταβιβαστικών τελών και πως αυτά υπολογίζονται. Αυτή η προσέγγιση των εναγουσών δεν υποστηρίζεται από κανένα νομικό επιχείρημα. Η επιβολή μεταβιβαστικών τελών αποτελεί, κατ' αρχήν, διοικητική απόφαση, η οποία θα έπρεπε να προσβληθεί με προσφυγή. Επιπλέον, σύμφωνα με τον περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμο, Κεφ. 219, σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου, το τέλος υπολογίζεται επί του τιμήματος πώλησης (βλ. στο Παράρτημα του Νόμου, Πίνακα Τελών και Δικαιωμάτων Κεφάλαιο 3 [β] [iv]). Στην τέταρτη παράγραφο του Κεφαλαίου 3 του Πίνακα αναφέρεται επίσης ότι: «Nοείται έτι περαιτέρω ότι όταν ο Διευθυντής δεν ικανοποιείται ότι το τίμημα πώλησης που δηλώθηκε αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης ή κατά την ημερομηνία της σύμβασης πώλησης, όπως αυτή γίνεται αποδεκτή από το Διευθυντή, ο Διευθυντής δύναται, κατά την κρίση του, να επιβάλει και να εισπράξει τέλος βάσει της κλίμακας που περιλαμβάνεται στο Κεφάλαιο 17, το οποίο υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου και η εγγραφή στο όνομα του αγοραστή συντελείται χωρίς να αναμένεται η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου από το Διευθυντή». Με βάση τις εν λόγω πρόνοιες, ο Διευθυντής δεν έχει τη διακριτική ευχέρεια να επιβάλει μικρότερο ποσό μεταβιβαστικών τελών από αυτά που αναλογούν στο δηλωθέν τίμημα πώλησης, γεγονός το οποίο παραδέχθηκε, όπως ανέφερα και πιο πάνω και επιβεβαίωσε και ο κ. Χαράλαμπος Μιχαήλ (Μ.Ε.5). Στην παρούσα περίπτωση ο Διευθυντής υπολόγισε τα μεταβιβαστικά τέλη με βάση το δηλωθέν ποσό αγοράς των Λ.Κ.165.000= ή €281.919,24σ. και γι' αυτό οι Ενάγουσες δε δικαιούνται καμία επιστροφή χρημάτων. ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Υπό το φως των γεγονότων της παρούσας υπόθεσης, καταλήγω στο συμπέρασμα ότι οι ενάγουσες δεν έχουν αποσείσει το βάρος που είχαν να αποδείξουν ότι ο αρμόδιος κτηματολογικός λειτουργός ενεργώντας εκ μέρους του Διευθυντή, ενώπιον του οποίου παρουσιάστηκαν στις 20.12.2006 με σκοπό να γίνει μεταβίβαση και εγγραφεί επ' ονόματι τους το επίδικο οικόπεδο, προέβη σε οποιανδήποτε πράξη, ενέργεια ή παράλειψη που να τους έχει προκαλέσει αδικία ή ζημιά. Αντίθετα βρίσκω ότι ενήργησε με τον ενδεδειγμένο τρόπο μέσα στα πλαίσια που καθορίζει ο νόμος και εντός των καθηκόντων του και χωρίς οποιανδήποτε αμέλεια εκ μέρους του. Για όλους τους πιο πάνω λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του εναγομένου και εναντίον των εναγουσών όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπογρ.) .............. Χρήστος Γ. Φιλίππου, Α.Ε.Δ. ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ Subject: Civil/Other Actions/Final Αναφορά: Διεκδίκηση ζημιών για αμέλεια από πράξεις ή παραλείψεις του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο