ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑ ΛΤΔ ν. LEVANCO CONSTRUCTIONS & DEVELOPMENTS LIMITED κ.α., Αίτηση Έφεση: 434/2016, 22/5/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2018:A209 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Λ. Πασχαλίδης, Ε.Δ. Αίτηση Έφεση: 434/2016 Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 μέχρι (Αρ.10) του 2015 και τροποποιητικό Νόμο Αρ.10/2015, Άρθρα 44ΙΘ, 44Κ, 44ΚΒ και 44ΚΓ Και Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος Κεφ. 224 Άρθρο 80 Μεταξύ: ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑ ΛΤΔ από τη Λευκωσία Αιτήτρια/Εφεσείουσα Και 1 LEVANCO CONSTRUCTIONS & DEVELOPMENTS LIMITED (HE 62230), από τη Λεμεσό 2 XXXXX ΛΕΒΕΝΤΗ από τη Λεμεσό. Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητοι Ημερομηνία: 22 Μαΐου 2018 Εμφανίσεις: Για Εφεσείουσα/Αιτήτρια: κα. Τ. Γρηγορίου με κα Β. Γρηγορίου Για Εφεσίβλητη/Καθ' ης η Αίτηση 2: κ. Ε. Μιχαηλίδης Για Εφεσίβλητη/Καθ' ης η Αίτηση 1 και Κτηματολόγιο: Καμία Εμφάνιση ΑΠΟΦΑΣΗ Με την παρούσα αίτηση/έφεση η οποία καταχωρήθηκε στις 17/11/2016, η αιτήτρια/εφεσείουσα ζητά, στη βάση κυρίως του αρ.80 Κεφ.224, των αρ. 12Α, 16-19, 21-36, 44ΙΘ, 44Κ, 44ΚΒ, 45, 47, και 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Ν.9/1965ως τροποποιήθηκε μέχρι σήμερα, του αρ. 14 του Κεφ.6 και των αρ. 23, 26, 28, 29 και 30 του Συντάγματος, τα εξής: Α. Την ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου (εφ' εξής Διευθυντής) ημερ. 29/09/16 «...δια της οποίας απορρίπτεται η ένσταση των Εφεσειόντων/Αιτητών δια μεταβίβαση του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 7XXXXX7, Φ/Σχ. 54/580401 τμχ 2XXXXX9 - τμήμα 4, επ' ονόματι της αγοράστριας XXXXX Λεβέντη με ταυτόχρονη εξάλειψη των εμπράγματων βαρών προς όφελος των Εφεσειόντων/Αιτητών και συγκεκριμένα των Υποθηκών Υ5970/1996, Υ1708/1997, Υ1958/1998, Υ2251/1999 και των εμπράγματων επιβαρύνσεων (ΜΕΜΟ) με αρ. ΕΒ293/2008, ΕΒ15882010 και ΕΒ1209/2012...». Β. Την κύρηξη ως αντισυνταγματικών, των προνοιών των αρ. 44ΙΗ-44ΚΖ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Ν.9/1965ως αντιβαίνουσες στα και/ή παραβιάζουσες τα, αρ. 23 και 26 του Συντάγματος και κατ' επέκταση την ακύρωση της σχετικής διαδικασίας που αναφέρεται στις ειδοποιήσεις του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού (Τύπος «ΙΕ») ημερομηνίας 03/06/
- Οι λόγοι επί των οποίων εδράζονται τα πιο πάνω αιτήματα της αιτήτριας, εξειδικεύονται στο σώμα της αίτησης και σε μεγάλο βαθμό σχετίζονται μεταξύ τους και αλληλοκαλύπτονται. Δύναται δε να συνοψισθούν στις εξής ενότητες:
- Η κατ΄ ισχυρισμό αντισυνταγματικότητα των νομοθετικών προνοιών που εφάρμοσε ο Διευθυντής για να καταλήξει στην εκκαλούμενη απόφαση του να απορρίψει την ένσταση της αιτήτριας, οι οποίες πρόνοιες, σύμφωνα με την αιτήτρια, βρίσκονται σε ευθεία διάσταση με τα αρ. 23 και 26 του Συντάγματος και συνεπώς η εφαρμογή τους από το Διευθυντή, οδήγησε στον περιορισμό και/ή αποστέρηση των περιουσιακών δικαιωμάτων της αιτήτριας, χωρίς να της προσφέρεται εύλογη και/ή οποιαδήποτε αποζημίωση και/ή κατά παράβαση των συνταγματικών της δικαιωμάτων και/ή του δικαιώματος του συμβάλλεσθαι, ενώ ταυτόχρονα επέτρεψε στην καθ' ης η αίτηση 1 να αποφύγει τις συμβατικές τις υποχρεώσεις απέναντι στην αιτήτρια.
- Το παράνομο και άκυρο της απόφασης του Διευθυντή, ο οποίος ενήργησε καθ' υπέρβαση εξουσίας και εσφαλμένα και οποίος παρερμήνευσε την ορθή διάσταση των ενώπιον του γεγονότων και τις σχετικές διατάξεις του Ν.9/1965 που εφάρμοσε κατά τη λήψη της απόφασης του και παραγνώρισε και παραβίασε τις αποφάσεις του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού ημερ. 15/03/2004 και 12/05/2004 καθώς και το αρ.14 του Κεφ.
- Η αίτηση υποστηρίζεται από Ε/Δ της Μ. Σωκράτους, δικηγόρου στο δικηγορικό γραφείο που εκπροσωπεί την αιτήτρια και Ε/Δ της XXXXX Καροτσάκη, λειτουργού της αιτήτριας. Στις αντίστοιχες δηλώσεις τους, οι ομνύουσες κάνουν αναφορά στο πραγματικό (factual) αλλά και νομικό πλαίσιο που κατά τη θέση τους περιβάλλει την υπόθεση και την υπό εξέταση απόφαση του Διευθυντή και αναπτύσσουν ενόρκως, τις πραγματικές και νομικές θέσεις που η αιτήτρια προβάλλει με την παρούσα αίτηση-έφεση. Αν και η αίτηση επιδόθηκε τόσο στους καθ' ων η αίτηση 1 και 2 όσο και στο Κτηματολόγιο, μόνο η Καθ' ης η αίτηση 2 επέλεξε να καταχωρήσει ένσταση αφού τόσο η Καθ' ης η αίτηση 1 όσο και το Κτηματολόγιο, επέλεξαν να μείνουν αμέτοχοι. Σημειώνω εδώ παρεμφερώς ότι αναστολή της ισχύς της υπό εξέταση απόφασης του Διευθυντή καθώς και της διαδικασίας στο Κτηματολόγιο που δόθηκε με προσωρινό διάταγμα κατόπιν αιτήματος της αιτήτριας για αναστολή, διατάχθηκε, με τη σύμφωνο γνώμη της Καθ' ης η αίτηση 2, όπως ισχύει μέχρι πλήρους αποπεράτωσης της παρούσας «κυρίως» αίτησης-έφεσης. Με την ένσταση που καταχώρησε η Καθ' ης αίτηση 2 στις 13/09/17, η τελευταία προβάλλει δεκαπέντε συνολικά λόγους για τους οποίους θεωρεί ότι η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί. Εν συντομία αναφέρω ότι με την ένσταση υποστηρίζεται η ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή και η συνταγματικότητα των επίμαχων προνοιών που ο τελευταίος εφάρμοσε, ενώ γίνεται επίσης αναφορά τόσο στο σκοπό του νόμου όσο και στα συγκεκριμένα εμπλεκόμενα συμφέροντα στην υπόθεση. Προσβάλλεται παράλληλα η αίτηση αλλά και οι εκεί εγειρόμενοι ισχυρισμοί περί αντισυνταγματικότητας και παραβίασης συνταγματικών δικαιωμάτων, ως στερούμενοι πραγματικού (factual) και νομικού ερείσματος, ενώ προβάλλονται ταυτόχρονα ισχυρισμοί περί μη συμμόρφωσης της αιτήτριας με τις δικονομικές και νομολογιακές προϋποθέσεις που απαιτούνται να πληρούνται για σκοπούς έγκρισης αιτήσεων αυτής της φύσης καθώς και για τον έλεγχο της συνταγματικότητας νομοθετικών προνοιών. Η ένσταση υποστηρίζεται από Ε/Δ της XXXXX Λεβέντη, αδελφής και πληρεξούσιας αντιπροσώπου της Καθ' ης η αίτηση
- Στη δήλωση της η ομνύουσα κάμνει αναφορά στα όσα γεγονότα αφορούν τη συμβατική σχέση της αδελφής της με την Καθ' ης η αίτηση 1 σε σχέση με την αγορά του επίμαχου ακινήτου και στην παράλειψη της τελευταίας να συμμορφωθεί με τις εν λόγω υποχρεώσεις της, αντίθετα με την Καθ' ης η αίτηση 2 η οποία, σύμφωνα πάντα με την ομνύουσα, εξόφλησε πλήρως το τίμημα αγοράς του ακινήτου επιδεικνύοντας έτσι πλήρη συμμόρφωση με τις δικές τις υποχρεώσεις. Υποστηρίζει συνεπώς η ομνύουσα ότι ορθά και δικαιολογημένα η Καθ' ης η αίτηση 2 έκαμε χρήση της νεο-εισαχθείσας νομολογίας που αφορά στους «εγκλωβισμένους αγοραστές», αφού αυτός ήταν και ο σκοπός της σχετικής τροπολογίας, ήτοι να «απεγκλωβίσει» αγοραστές που ως η ίδια, ενώ εξόφλησαν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις απέναντι στους πωλητές ακινήτων, εντούτοις δεν κατάφεραν να εξασφαλίσουν την περιουσία που αγόρασαν, λόγω εκκρεμούντων οικονομικών υποχρεώσεων των πωλητών απέναντι σε τρίτους και δη τραπεζικά ιδρύματα ως είναι η αιτήτρια. Ο Διευθυντής επομένως, κατά την κρίση της ομνύουσας, πολύ ορθά και δικαιολογημένα εφάρμοσε προς όφελος της Καθ' ης η αίτηση 2 τις επίμαχες πρόνοιες του Νόμου και απέρριψε την ένσταση της αιτήτριας, αφού μόνο έτσι θα επιτυγχάνετο ο σεβασμός και η προστασία των συνταγματικών δικαιωμάτων της Καθ' ης η αίτηση 2 ως καλόπιστου και αθώου αγοραστή που εξόφλησε πλήρως την οφειλή του και δικαιωματικά διεκδικεί την περιουσία του, ως είναι άλλωστε και ο πραγματικός σκοπός του Νόμου. Σημειώνω εδώ ότι για τα όσα γεγονότα περιβάλλουν τη σχέση μεταξύ αιτήτριας και Καθ' ης η αίτηση 1, η ομνύουσα δεν κάνει οποιαδήποτε αναφορά στη δήλωση της, αφού άλλωστε καμία εμπλοκή φαίνεται να είχε η καθ' ης η αίτηση 2 σε αυτή την πτυχή της υπόθεσης. Η ακροαματική διαδικασία ολοκληρώθηκε με την κατάθεση εμπεριστατωμένων γραπτών αγορεύσεων από πλευράς των ευπαιδεύτων συνηγόρων των μερών, αναφορά στις οποίες κάνω πιο κάτω. Θα πρέπει εδώ να επισημάνω, ότι παρά την απουσία οποιασδήποτε απόφασης του Ανωτάτου Δικαστηρίου επί των όσων πρωτόγνωρων συνταγματικών θεμάτων εγείρονται στην παρούσα, και αυτό ένεκα του σχετικά «πρόσφατου» της επίμαχης νομοθεσίας, οι ικανές αγορεύσεις αμφότερων των συνηγόρων ήταν άκρως βοηθητικές για το Δικαστήριο. Ενόψει του ότι οι θέσεις των μερών αφορούν περισσότερο στη νομική παρά στην πραγματική (factual) πτυχή της υπόθεσης και ουδείς εκ των ενόρκως δηλούντων αντεξετάστηκε, η πλειοψηφία των γεγονότων, ως αυτά δύναται να εξαχθούν από τις αντίστοιχες Ε/Δ των μερών, είτε συνιστούν κοινό έδαφος μεταξύ των μερών είτε δεν αμφισβητούνται. Τα συνοψίζω: ΓΕΓΟΝΟΤΑ ΠΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΥΝ ΤΗΝ ΥΠΟΘΕΣΗ Μεταξύ 1994 - 1999, η αιτήτρια, ενεργώντας ως τραπεζικός οργανισμός, παρείχε, δυνάμει διαφόρων συμφωνιών, τραπεζικές διευκολύνσεις τόσο στην ίδια την Καθ' ης η αίτηση 1 όσο και σε συνδεδεμένα με αυτή πρόσωπα υπό την εγγύηση της τελευταίας (βλ. Τεκμήρια 16, 17 και 19 Ε/Δ Καροτσάκη). Ως εξασφάλιση των εν λόγω τραπεζικών διευκολύνσεων, η Καθ' ης η αίτηση 1 προσέφερε και η αιτήτρια αποδέχτηκε, συγκεκριμένη ακίνητη της περιουσία, ήτοι το ακίνητο της με αρ. εγγραφής 44043, Φ/Σχ. 54/58.4.1 τμχ 289 (εφ' εξής το ακίνητο). Η αιτήτρια ακολούθως επιβάρυνε το ακίνητο με την εγγραφή των υποθηκών Υ5970/1996 (17/9/96), Υ1708/1997 (20/3/97), Υ1958/1998 (18/3/98) και Υ2251/1999 (31/3/99), για το συνολικό ποσό των 245.000 ΛΚ πλέον τόκους και έξοδα (βλ. Τεκμήρια 2-5 Ε/Δ Σωκράτους). Σημειώνεται ότι επί του προαναφερόμενου ακινήτου της Καθ' ης η αίτηση 1, επρόκειτο να ανεγερθεί πολυκατοικία όπου τα νεοδημιουργηθέντα διαμερίσματα, θα αποκτούσαν στη συνέχεια ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Την 14/06/2001 η Καθ' ης η Αίτηση 2, η οποία να σημειωθεί είναι θυγατέρα του διευθυντή της Καθ' ης η Αίτηση 1, υπέγραψε με την τελευταία γραπτή συμφωνία για την αγορά συγκεκριμένου διαμερίσματος στον 3ο όροφο της πολυκατοικίας που θα ανεγείρετο στο ακίνητο, για το ποσό των 43.000 ΛΚ. (βλ. Τεκμήριο 2 Ε/Δ Λεβέντη). Το πωλητήριο έγγραφο, μετά την υπογραφή του, χαρτοσημάνθηκε και κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού περί τις 04/07/2001, με αρ. ΠΩΕ 720/2001 (βλ. Τεκμήριο 13 Ε/Δ Σωκράτους). Επειδή το τίμημα αγοράς/πώλησης των €43.000, είχε ήδη καταβληθεί πλήρως στην Καθ' ης η αίτηση 1 πριν την υπογραφή της συμφωνίας στις 14/06/01 και συγκεκριμένα καταβλήθηκε με πληρωμές που έγιναν εκ μέρους της Καθ' ης η αίτηση 2 στις 08/07/1996, 01/12/1997, 24/03/2000 και 02/03/2000 (βλ. Τεκμήριο 3 Ε/Δ Λεβέντη), το μόνο που απέμενε για να μεταβιβαστεί το ακίνητο επ' ονόματι της τελευταίας, ήταν η έκδοση ξεχωριστού τίτλου αναφορικά με το διαμέρισμα που αγοράζετο. Στην πορεία φαίνεται ότι η Καθ' ης η αίτηση 1 παρέλειψε να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις της απέναντι στην αιτήτρια σε σχέση με τις προαναφερόμενες τραπεζικές διευκολύνσεις, οπόταν και η τελευταία καταχώρησε στο Ε.Δ. Λ/σου, τις αγωγές με αρ. 7999/2002 και 7592/2003, οι οποίες στρέφονταν εναντίον τόσο της Καθ' ης η αίτηση 1 όσο και τρίτων προσώπων. Μεταξύ των θεραπειών που αξιώνονταν με τις εν λόγω αγωγές, ήταν και διατάγματα εκποίησης των προαναφερόμενων υποθηκών προς εξόφληση των χρεών της Καθ' ης η αίτηση
- Και στις δύο πιο πάνω αγωγές η αιτήτρια, λόγω παράλειψης καταχώρησης εμφάνισης από τους εκεί εναγομένους, πέτυχε την έκδοση αποφάσεων υπέρ της, ως οι αξιώσεις της. Συγκεκριμένα: Α. Με απόφαση ημερ. 15/3/04 στην αγωγή 7992/02, ως η εν λόγω απόφαση διορθώθηκε με Διάταγμα Δικαστηρίου, διατάχθηκε μεταξύ άλλων η εκποίηση της υποθήκης Υ2251/99 με δημόσιο πλειστηριασμό προς ικανοποίηση του εκεί αναφερόμενου εξ αποφάσεως χρέους της Καθ' ης η αίτηση 1 ύψους 35.000 ΛΚ πλέον τόκους και έξοδα (βλ. Τεκμήρια 12 και 13 Ε/Δ Σωκράτους). Β. Με απόφαση ημερ. 12/05/04 στην αγωγή 7592/03, διατάχθηκε μεταξύ άλλων η εκποίηση των υποθηκών Υ5970/1996, Υ1708/1997 και Υ1958/1998 με δημόσιο πλειστηριασμό προς ικανοποίηση του εκεί αναφερόμενου εξ αποφάσεως χρέους της Καθ' ης η αίτηση 1 ύψους περί τις 250.000 ΛΚ πλέον τόκους και έξοδα (βλ. Τεκμήριο 11 Ε/Δ Σωκράτους). Προς εκτέλεση των πιο πάνω αποφάσεων, η αιτήτρια ενέγραψε και σχετικά εμπράγματα βάρη (ΜΕΜΟ) επί του ακινήτου της Καθ' ης η αίτηση 1, ήτοι τα ΜΕΜΟ με αριθμό ΕΒ 293/2008 και ΕΒ 1588/
- Τρίτο ΜΕΜΟ που ενεγράφη επί του ιδίου ακινήτου με αρ. ΕΒ 1209/2012 ακυρώθηκε στις 17/06/16 κατόπιν αίτησης της αιτήτριας. (βλ. Τεκμήρια 6-9 Ε/Δ Σωκράτους). Επιπρόσθετα των πιο πάνω μέτρων, στις 7/12/04, η αιτήτρια κατέθεσε την απόφαση στην αγωγή 7592/03 στο Κτηματολόγιο και ζήτησε, ως διατάσσετο στην εν λόγω απόφαση, την ενεργοποίηση της διαδικασίας εκποίησης της υποθήκης Υ5970/1996 και την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου (βλ. Τεκμήρια 10 Ε/Δ Σωκράτους). Το Κτηματολόγιο αποδέχτηκε την αίτηση, και αφού της έδωσε το διακριτικό αριθμό ΑΝΠ/265/2004, την καταχώρησε στα αρχεία του και στις 23/5/06, έστειλε σχετική ειδοποίηση προς την Καθ' ης η αίτηση 1 (βλ. Τεκμήριο 10 Ε/Δ Σωκράτους). Παρά ταύτα, μέχρι και το 2015, ήτοι 11 περίπου χρόνια μετά την κοινοποίηση της απόφασης στο Κτηματολόγιο, και ενώ καμία εκ των προαναφερόμενων δικαστικών αποφάσεων δεν ακυρώθηκε ή παραμερίστηκε με οποιοδήποτε τρόπο, καμία εκποίηση της προαναφερόμενης υποθήκης ή πώληση του ακινήτου της Καθ' ης η αίτηση 1 έλαβε χώρα ως ρητά διατάχθηκε να γίνει από το Δικαστήριο. Εν τω μεταξύ, για τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας που τελικά ανεγέρθηκε στο ακίνητο, εκδόθηκαν ξεχωριστοί τίτλοι και το ακίνητο έλαβε νέο αριθμό εγγραφής, ήτοι το σημερινό αριθμό, 7XXXXX
- Παρά την έκδοση ξεχωριστών τίτλων όμως, το διαμέρισμα που είχε αγοράσει η Καθ' ης η αίτηση 2 από την Καθ' ης η αίτηση 1, ουδέποτε μεταβιβάστηκε επ' ονόματι της. Στις 4 Σεπτεμβρίου 2015 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, ο τροποποιητικός Νόμος Ν.139(Ι)/05, σύμφωνα με τις πρόνοιες του οποίου τροποποιείτο ο «βασικός Νόμος Ν.9/65και παρείχετο πλέον δυνάμει των νέων αρ. 44ΙΘ - 44ΚΒ, η δυνατότητα σε αγοραστές ακίνητης περιουσίας που δεν είχαν καταφέρει να εξασφαλίσουν εγγραφή της περιουσίας που αγόρασαν επ' ονόματι τους, να αιτηθούν και να πετύχουν, μέσω του Διευθυντή, την επιδιωκόμενη εγγραφή, νοουμένου βέβαια ότι πληρούσαν τις συγκεκριμένες προϋποθέσεις που επιβάλλει ο Νόμος ο οποίος έγινε γνωστός ως ο Νόμος για τους «εγκλωβισμένους αγοραστές». Δραττόμενη της νέας αυτής δυνατότητας που παρείχετο από τις προαναφερόμενες πρόνοιες του Νόμου, η Καθ' ης η Αίτηση 2 προχώρησε με κατάθεση σχετικής αίτησης στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού, με Αρ. ΑΕΑ 527/2015, προσκομίζοντας όλα τα σχετικά κατ' εκείνη έγγραφα και αποδείξεις. Κατά την εξέταση της αίτησης, ο Διευθυντής, ενεργώντας σύμφωνα με το καθήκον που του επέβαλλε ο «νέος» Νόμος (βλ. αρ. 44ΚΒ), έστειλε τρεις σχετικές ειδοποιήσεις «τύπου ΙΕ» στην αιτήτρια, μία για κάθε ιδιότητα της, ήτοι ως δικαιούχου υποθήκης επί του ακινήτου, ως δικαιούχου ΜΕΜΟ επί του ακινήτου και ως αιτητή αναγκαστικής πώλησης του ακινήτου, με τις οποίες ενημέρωνε την τελευταία για την πρόθεση του να μεταβιβάσει το ακίνητο επ' ονόματι της Καθ' ης η αίτηση 2 ως η αίτηση της τελευταίας. Την ενημέρωνε επίσης για το δικαίωμα της να υποβάλει εντός 45 ημερών αν επιθυμούσε, ένσταση στην αίτηση, πλήρως όμως τεκμηριωμένη (βλ. Τεκμήριο 1 Ε/Δ Σωκράτους). Η αιτήτρια αποφάσισε να ασκήσει το προαναφερόμενο δικαίωμα της και στις 22/06/2016 καταχώρησε σχετική ένσταση, επικαλούμενη της προς όφελος της εγγεγραμμένες υποθήκες επί του ακινήτου «...οι οποίες είναι προγενέστερες της καταχώρησης του Αγοραπωλητηρίου με αρ. ΠΩΕ 720/200...» καθώς και τις προς όφελος τις δικαστικές αποφάσεις με τις οποίες επιβαρύνθηκε περαιτέρω το ακίνητο προς όφελος της. Παράλληλα η αιτήτρια επεφύλαξε με την ένσταση της το δικαίωμα της να αμφισβητήσει σε μεταγενέστερο στάδιο, αν ήθελε χρειαστεί, τόσο την εγκυρότητα όσο και τη συνταγματικότητα της όλης διαδικασίας (βλ. Τεκμήριο 14 Ε/Δ Σωκράτους). Την απόφαση του επί της αίτησης της Καθ' ης η αίτηση 2, η οποία αποτελεί και το αντικείμενο της παρούσας αίτησης -έφεσης, ο Διευθυντής την εξέδωσε στις 29 Σεπτεμβρίου 2016 (βλ. Τεκμήριο 15 Ε/Δ Σωκράτους). Κρίνω σκόπιμο να παραθέσω αυτούσια την εν λόγω απόφαση, η οποία να σημειωθεί, απευθύνεται προς την αιτήτρια με κοινοποίηση στην Καθ' ης η αίτηση 2: «Αναφέρομαι στην ένσταση σας ημερομηνίας 23.06.2016 σχετικά με τον πιο πάνω αριθμό φακέλου και σας πληροφορώ τ' ακόλουθα:
- Σύμφωνα με τις πρόνοιες του εδαφίου
(3)του άρθρου 44ΚΒ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, αρ. 9/1965, ένσταση μπορεί να υποβληθεί στον Διευθυντή για το λόγο ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου. 3. Ως εκ τούτου ο Διευθυντής δεν αποδέχεται την ένσταση σας. 4. Σημειώστε ότι ο Διευθυντής θα προχωρήσει στη μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι της αγοράστριας, εκτός εάν προσκομίσετε εντός τριάντα
(30)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής, διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει διαφορετικά». Την εν λόγω απόφαση η αιτήτρια την παρέλαβε στις 21/10/16 και εντός των εκεί αναφερόμενων 30 ημερών, καταχώρησε την παρούσα αίτηση-έφεση επιδιώκοντας την ακύρωση της για τους λόγους που αναφέρονται ανωτέρω. ΕΓΕΙΡΟΜΕΝΑ ΘΕΜΑΤΑ Όπως αναφέρω στα σημεία Α - Β και 1 - 2 ανωτέρω, δύο είναι ουσιαστικά τα θέματα που εγείρονται με την παρούσα αίτηση έφεση. Το πρώτο αφορά στην κατ' ισχυρισμό αντισυνταγματικότητα των επίμαχων προνοιών του Ν.9/65, ήτοι των αρ. 44ΙΗ-44ΚΖ και της εκεί προβλεπόμενης διαδικασίας και το δεύτερο, στην ορθότητα με την οποία ο Διευθυντής εφάρμοσε τις εξουσίες του στα συγκεκριμένα περιστατικά της υπόθεσης, περιλαμβανομένου και του τρόπου με τον οποίο αυτός ερμήνευσε τις επίμαχες πρόνοιες. Τα πιο πάνω θέματα όμως θα πρέπει να προσεγγισθούν με γνώμονα τη φύση της υπόθεσης, ήτοι αίτηση-έφεση εναντίον συγκεκριμένης απόφασης του Διευθυντή στη βάση του αρ. 80 Κεφ. 224, διαδικασία που προνοείται και σε σχέση με αποφάσεις που ο τελευταίος έλαβε δυνάμει των εξουσιών που του παρέχονται από το Ν.9/1965(βλ. αρ. 51 Ν.9/1965). Με την βάση της όλης εδώ διαδικασίας να είναι η συγκεκριμένη απόφαση που έλαβε ο Διευθυντής για να επιλύσει το θέμα που ηγέρθη ενώπιον του, ο αιτούμενος συνταγματικός έλεγχος των επίμαχων προνοιών τίθεται επί ενός ιδιόμορφου υπόβαθρου. Εξηγώ. Κατ' αρχή, ο έλεγχος της συνταγματικότητας που ζητούν οι αιτητές να γίνει στην παρούσα υπόθεση, δεν εδράζεται επί κάποιας αυτόματης και άμεσης εφαρμογής των επίμαχων νομοθετικών προνοιών επί των δικαιωμάτων των μερών αλλά έχει ως βάση τον τρόπο με τον οποίο κάποιος τρίτος, στην προκείμενη περίπτωση ο Διευθυντής, ερμήνευσε και εφάρμοσε τις εν λόγω πρόνοιες του Νόμου στα ενώπιον του γεγονότα. Είναι υπό το φως αυτών των συγκεκριμένων ενεργειών του Διευθυντή που θα πρέπει να προσεγγισθεί το εγερθέν ζήτημα ελέγχου της συνταγματικότητας, εφόσον, αν ήθελε κριθεί ότι είναι εσφαλμένα που ενήργησε ο Διευθυντής και/ή που ερμήνευσε τις εν λόγω πρόνοιες, τότε δεν τίθεται θέμα διεξαγωγής τέτοιου ελέγχου. Για σκοπούς ευκολότερης κατανόησης, θέτω το εξής παράδειγμα. Σύμφωνα με το αρ. 11Σ, η ελευθερία και προσωπική ασφάλεια του ατόμου, συνιστά θεμελιώδες συνταγματικό δικαίωμα και ουδείς στερείται της ελευθερίας του εκτός όπως νόμος ήθελε ορίσει για συγκεκριμένες περιπτώσεις, όπως τέτοια περίπτωση είναι για παράδειγμα η σύλληψη ή κράτηση ατόμου με σκοπό τη προσαγωγή του ενώπιον Δικαστηρίου υπό εύλογη υπόνοια ότι διέπραξε ποινικό αδίκημα. Στα πλαίσια αυτού του συγκεκριμένου συνταγματικού πλαισίου, το αρ. 14 του Κεφ.155 δίνει, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις που αναφέρονται στο εν λόγω άρθρο, την εξουσία σε μέλος της αστυνομίας να προβεί στη σύλληψη οποιουδήποτε προσώπου χωρίς δικαστικό ένταλμα, αν κατά την απόλυτη κρίση του εν λόγω αστυνομικού, η περίπτωση εμπίπτει εντός της εμβέλειας του αρ.14. Αν ένας αστυνομικός αποφασίσει να ασκήσει τις εξουσίες που του παρέχει το αρ.14 στη βάση του πώς ο ίδιος ερμήνευσε τα ενώπιον του γεγονότα ή το ίδιο το αρ.14 και ενεργώντας στη βάση αυτής του της εκτίμησης και κρίσης, παραβιάσει το συνταγματικό δικαίωμα του αρ.11Σ, αυτό δεν θέτει αυτόματα εν αμφιβόλω τη συνταγματικότητα του ίδιου του αρ.14. Η συνταγματικότητα ή αντισυνταγματικότητα μιας νομοθετικής πρόνοιας, δεν εξαρτάται ούτε και καθορίζεται από τον τρόπο με τον οποίο τα αρμόδια να την εφαρμόσουν πρόσωπα, επιλέγουν να ενεργήσουν. Η καταστρατήγηση συνταγματικών δικαιωμάτων κατά την εφαρμογή μιας νομοθετικής πρόνοιας, είναι μεν παράγοντας που μπορεί να ληφθεί υπόψη κατά τον συνταγματικό έλεγχο της εν λόγω πρόνοιας και αυτό διότι μια τέτοια καταστρατήγηση συνιστά κάποια ένδειξη της πραγματικής εμβέλειας της υπό κρίση πρόνοιας, τέτοιος έλεγχος όμως προϋποθέτει απόδειξη ότι ορθά εφαρμόστηκε η πρόνοια στις περιστάσεις της υπόθεσης. Επομένως, αν ο αστυνομικός στο παράδειγμα που έχω θέσει πιο πάνω, ερμήνευσε και/ή εφάρμοσε λανθασμένα τις εξουσίες που του παρέχονται από το αρ.14, αυτό δεν οδηγεί σε συμπέρασμα αντισυνταγματικότητας του εν λόγω άρθρου απλά επειδή είναι το εν λόγω άρθρο που παρείχε την εξουσία για τη σύλληψη. Μάλιστα δε, σε μια τέτοια περίπτωση, ούτε καν έρεισμα για διενέργεια συνταγματικού ελέγχου παρέχεται, αφού τέτοιος έλεγχος θα ήταν υπό τις περιστάσεις και πρόωρος αλλά και καθαρά υποθετικός, υπό την έννοια ότι η υπόθεση ενδεχομένως να είχε διαφορετική κατάληξη αν οι επίμαχες πρόνοιες ερμηνεύονταν και εφαρμόζονταν ορθά και η παραβίαση του συνταγματικού δικαιώματος μπορεί να μην προέκυπτε ποτέ. Υπό αυτά τα δεδομένα, θα ήταν άτοπη η ενασχόληση με θέματα συνταγματικότητας. (βλ. Γεωργιάδης ν. Περί Εισπράξεως Φόρων Νόμος
(1995)1 ΑΑΔ 893). Η σύλληψη υπό αυτές τις συνθήκες θα κηρυσσόταν απλά ως παράνομη και ως τέτοια θα ακυρώνετο χωρίς ανάγκη για περαιτέρω ενασχόληση με το θέμα (βλ. αποφάσεις Καλλή Δ. και Αρτεμίδη Δ. ως ήταν τότε στην υπόθεση Δημοτικό Συμβούλιο Γεροσκήπου και Άλλος ν. Yπουργικού Συμβουλίου και Άλλης,
(1996)3 Α.Α.Δ. 389). Θέμα συνταγματικότητας θα προέκυπτε μόνο αν ήθελε κριθεί ότι ο αστυνομικός ερμήνευσε ορθά το άρθρο και τα ενώπιον του γεγονότα και ότι ενήργησε εντός των προβλεπόμενων εξουσιών του. Η εμπλοκή του αστυνομικού υπό αυτές τις συνθήκες θα ήταν άνευ σημασίας εφόσον αυτός ήταν απλά το μέσο με το οποίο εφαρμόστηκε ο Νόμος ως είχε, οπόταν και θα έπρεπε πλέον να ελεγχθεί κατά πόσο είναι το ίδιο το αρ.14 που δε συνάδει με το αρ. 11Σ και όχι η συγκεκριμένη ενέργεια του αστυνομικού. Ομοίως στην παρούσα περίπτωση, η εφαρμογή από το Διευθυντή των επίμαχων προνοιών του Ν.9/1965, έγινε στη βάση των όσων ο ίδιος έκρινε ως τα ορθά νομικά και πραγματικά δεδομένα της υπόθεσης. Αν ως αποτέλεσμα της απόφασης του Διευθυντή έχουν πληγεί συνταγματικά δικαιώματα της αιτήτριας, ως η τελευταία διατείνεται, αυτό δεν συνεπάγεται αυτόματα ότι οι επίμαχες πρόνοιες είναι αντισυνταγματικές, αφού μπορεί απλά να πρόκειται περί μιας εσφαλμένης και αντινομικής απόφασης του Διευθυντή. Σε μια τέτοια περίπτωση, αν δηλαδή ήθελε φανεί ότι ο Διευθυντής δεν ενήργησε σωστά και εντός των εκ του Νόμου απορρεόντων εξουσιών και καθηκόντων του, δεν τίθεται θέμα συνταγματικού ελέγχου των επίμαχων προνοιών, αφού η απόφαση του Διευθυντή είναι παράνομη και συνεπώς άκυρη και καμία σημασία ή αναγκαιότητα θα έχει πλέον να ελεγχθεί η συνταγματικότητα των επίμαχων προνοιών, έστω και αν οι εν λόγω πρόνοιες συνάδουν ή δεν συνάδουν με τις σχετικές πρόνοιες του Συντάγματος (βλ. Δημοτικό Συμβούλιο Γεροσκήπου ανωτέρω, Αχιλλέως Αλέξης Ανδρέα και άλλος ν. Γεώργιου Πιτταρά και άλλων,
(2012)1 Α.Α.Δ. 1590 και Nικολάου Γεώργιος και Άλλοι ν. Aνδρέα Kουκούνη και Άλλων
(1999)1 ΑΑΔ 1578). Τα πιο πάνω φέρνουν στο προσκήνιο και το δεύτερο θέμα που θέλω να επισημάνω, ήτοι την πάγια νομολογιακή αρχή ότι τα Δικαστήρια δεν επιλύουν ζητήματα συνταγματικότητας εάν η υπόθεση μπορεί να αποφασισθεί πάνω σε οποιοδήποτε άλλο λόγο (βλ. αναφορές που γίνονται στο βιβλίο του Henry Rottschaefer on Constitutional Law
(1939)στις υποθέσεις Δημοτικό Συμβούλιο Γεροσκήπου ανωτέρω και Μαρία Κουτσελίνη-Ιωαννιδου κ.α ν. Κυπριακή Δημοκρατία Μέσω Γενικού Λογιστηρίου κ.α, Συνεκδικαζόμενες Υποθέσεις Αρ. 740/11 κ.α, 7/10/2014.) και συνεπώς, ζητήματα συνταγματικής φύσεως δεν αποφασίζονται εκτός αν αυτό είναι απόλυτα αναγκαίο για την έκβαση της υπόθεσης. Ούτε όμως και τα Δικαστήρια διατυπώνουν κανόνα συνταγματικού δικαίου ο οποίος είναι ευρύτερος από ότι χρειάζεται από τα συγκεκριμένα γεγονότα στα οποία θα εφαρμοσθεί (βλ. Βoard of Registration of Architects and Civil Engineers v. Kyriakides
(1966)3 C.L.R. 640). Η αρχή ότι θέματα συνταγματικότητας δεν αποφασίζονται in abstractum είναι καλά εδραιωμένη στη νομολογία μας, εξ' ου και οι αμφισβητήσεις της συνταγματικότητας νόμων πρέπει να διατυπώνονται με βεβαιότητα μέσω της αντιπαραβολής των άρθρων και αρχών του Συντάγματος και των προνοιών του νόμου οι οποίες κατ' ισχυρισμό συγκρούονται ή έρχονται σε αντίθεση με αυτές (βλ. Ψηλογένη ν Πάζαρου κ.α., ECLI:CY:AD:2014:A914, Πολιτική Έφεση Αρ. 172/2012, 2/12/2014 και τις αναφορές που η εν λόγω απόφαση κάνει στις αυθεντίες The Improvement Board of Eylenja v. Andreas Constantinou
(1967)1 CLR 167 και Ραδιοφωνικό Ίδρυμα Κύπρου κα ν. Καραγιώργη κα
(1991)3 ΑΑΔ 159). Πρόσθετα όμως όλων των πιο πάνω, ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί και στην εμβέλεια της συγκεκριμένης δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου που καλείται να εξετάσει τα όσα θέματα εγείρονται. Διαφορετική επομένως επιβάλλεται να είναι η προσέγγιση ενός Δικαστηρίου που καλείται να εξετάσει μια inter partes διαφορά, όπου το κριτήριο του «αναγκαίου με βάση τα συγκεκριμένα γεγονότα» είναι προϋπόθεση για την ενεργοποίηση της διαδικασίας ελέγχου της συνταγματικότητας νομοθετικών προνοιών, από τη δικαιοδοσία που παρέχει το αρ.140 του Συντάγματος στο Ανώτατο Δικαστήριο κατά την άσκηση των συνταγματικών του εξουσιών, όπου «αποκλειστικός σκοπός της δικαστικής αρμοδιότητας που παρέχεται από το άρθρο 140 είναι ο προληπτικός έλεγχος της συνταγματικότητας του κρινόμενου νόμου» (βλ. Πρόεδρος Δημοκρατίας ν. Βουλής Αντιπροσώπων
(1993)3 ΑΑΔ 1). Όπως περαιτέρω λέχθηκε στην πιο πάνω απόφαση «.η αρμοδιότητα του δικαστηρίου για την κρίση της συνταγματικότητας των νόμων που αποτελούν το αντικείμενο Αναφοράς που υποβάλλεται βάσει του άρθρου 140.1 καθορίζεται στην παράγραφο 2 του ιδίου άρθρου . (και) περιορίζεται στη διερεύνηση της συνταγματικότητας του νόμου, αφού ακουστούν οι απόψεις του Προέδρου και της Βουλής των Αντιπροσώπων, και την έκδοση γνωμάτευσης επί του τεθέντος θέματος . (και) δεν επεκτείνεται στην προεκτίμηση των επιπτώσεων που θα έχει ο νόμος στη σφαίρα του δικαίου μετά την έκδοσή του. Η στάθμιση των επιπτώσεων νόμου ο οποίος αποστέλλεται στον Πρόεδρο της Δημοκρατίας για έκδοση εκφεύγει της αρμοδιότητας του Ανωτάτου Δικαστηρίου εκτός στο βαθμό και έκταση που αφορά τη συνταγματικότητά του.» (βλ. επίσης Πρόεδρος Δημοκρατίας ν. Βουλής Αντ. (Αρ.2)
(1994)3 ΑΑΔ 64 και Πρ. Δημοκρατίας ν. Βουλής Αντιπροσώπων Αναφορά αρ. 1/2017, 5/2/2018). Έχοντας κατά νου τα πιο πάνω, επισημαίνω ότι η παρούσα συνιστά ιδιωτική διαφορά αστικής φύσης, όπου η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου προκύπτει από το αρ.80 Κεφ.224 και αφορά καθαρά στην αναθεώρηση απόφασης διοικητικού οργάνου που επενεργεί στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου (βλ. μεταξύ άλλων Κάκουλλου ν. Ποχουζούρη κ.ά. (Αρ. 1)
(1992)1 Α.Α.Δ. 1143). Αυτή άλλωστε είναι και η «...μόνη οδό(ς) για την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή...» και η άσκηση της σχετικής εξουσίας του Δικαστηρίου, διέπεται δικονομικά από τους περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956. (βλ. μεταξύ άλλων Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά.
(1999)1 Α.Α.Δ. 749, Κραμβιάς κ.α. ν. Θεοδοσίου
(2000)1(Α) Α.Α.Δ). Στα πλαίσια αυτής του δικαιοδοσίας, το Δικαστήριο δύναται να προβεί σε ουσιαστική αναψηλάφηση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου ακολουθώντας τη διαδικασία που ακολουθεί το Ανώτατο Δικαστήριο στην αναθεωρητική του δικαιοδοσία στον τομέα του διοικητικού δικαίου και εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου. (βλ. Αριστοτέλους v. Χ"Κυριάκου κ.α.
(2001)1Α Α.Α.Δ 100). Οι λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα η παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και στην περίπτωση έφεσης δυνάμει του αρ. 80. Η ανάγκη για επαρκή αιτιολόγηση των επίδικων αποφάσεων μάλιστα, επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των εφαρμοστέων Κανονισμών (βλ. Χατζησοφρωνίου ν. Δημοσθένους
(2011)1 Α.Α.Δ. 885). Κατά την εξέταση έφεσης στη βάση του αρ.80, το Επαρχιακό Δικαστήριο ελέγχει όχι μόνο τη νομιμότητα αλλά και την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή και η εξουσία του Δικαστηρίου, αντίθετα με το Διοικητικό Δικαστήριο ή το Ανώτατο Δικαστήριο κατά την άσκηση της αναθεωρητικής του δικαιοδοσίας, εκτείνεται όχι μόνο στην ακύρωση αλλά και στην εξουσία και ευχέρεια να υποκαταστήσει με την απόφαση του, την απόφαση του Διευθυντή, ασκώντας τη δική του διακριτική ευχέρεια στη βάση των επίδικων γεγονότων (βλ. Κατερίνα Σπύρου Οικονόμου κ.α. ν. Φίλιππου Αθανάση Φιλίππου, ECLI:CY:AD:2017:A388, Πολιτική Έφεση Αρ. 366/2011, 6/11/2017 και τις αναφορές που η εν λόγω απόφαση κάνει στις αυθεντίες Αθανάση ν. Χατζημάμα
(1990)1 Α.Α.Δ. 208, Κουμή ν. Κούντουρου
(1992)1 Α.Δ.Δ. 1312) και Kafieros v. Theocharous
(1978)1 C.L.R. 619). Το Επαρχιακό Δικαστήριο όμως δεν αντικαθιστά αβίαστα και με ευκολία τη ευρεία διακριτική ευχέρεια του Διευθυντή με τη δική του, εκτός αν «...υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση...» (βλ. Kουντουρίδη Ελένη Θεοδώρου και Άλλοι ν. Xρυσήλιου Ιωάννου Νικολάου,
(2008)1 Α.Α.Δ. 412). Άλλωστε, όπως έχει επισημανθεί, ο Διευθυντής είναι ο κατ' εξοχήν αρμόδιος ειδικός να αποφασίσει επί της συγκεκριμένης «διαφωνίας» των μερών (βλ. Κτωρίδη Έλλη Μιχαήλ ν. Επάρχου Λεμεσού και Άλλων
(2005)1 Α.Α.Δ. 541 και Kafieros ανωτέρω). Το βάρος απόδειξης του εσφαλμένου της απόφασης του Διευθυντή, είναι πάντα στους ώμους του Εφεσείοντα/Αιτητή και συνιστά «...εγχείρημα όχι ευχερές και μέλλον να επιτύχει...» παρά μόνο αν προσκομιστεί επαρκής μαρτυρία από τον τελευταίο που να καταδεικνύει τους απαιτούμενους ισχυρούς λόγους (concrete reasons) περί τούτου (βλ. Kafieros, Κτωρίδη, Xρυσήλιου ανωτέρω και Προκοπίου Μυριάνθη Παναγιώτη ν. Jacquelin Lesley Ryan και άλλου,
(2012)1 Α.Α.Δ. 1982). Με γνώμονα όλες τις πιο πάνω αρχές προχωρώ να εξετάσω την ενώπιον μου έφεση, επισημαίνοντας ότι αυτό που πρέπει πρώτα να εξεταστεί, είναι η ορθότητα και νομιμότητα της εκκαλούμενης απόφασης του Διευθυντή, ανεξαρτήτως θεμάτων συνταγματικότητας των επίμαχων προνοιών. Το νομικό (legal) πλαίσιο εντός του οποίου λήφθηκε η υπό κρίση απόφαση του Διευθυντή ήταν κατά κύριο λόγο οι νέο-εισαχθείσες πρόνοιες των άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΖ. Οι άμεσα σχετικές με την υπόθεση πρόνοιες είναι οι τα αρ. 44(ΙΗ), (ΙΘ), (Κ), (ΚΒ), (ΚΓ) και (ΚΖ) τις οποίες παραθέτω: «44ΙΗ. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου και των άρθρων 44ΙΘ μέχρι 44ΚΖ εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση, η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2014 ή έχει κατατεθεί σε αυτό δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ' ονόματι του αγοραστή. 44ΙΘ.-
(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΙΗ, μεταβίβαση ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή διενεργείται αυτεπάγγελτα από το Διευθυντή με βάση διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς ή έπειτα από την υποβολή σε αυτόν αίτησης από τα ακόλουθα πρόσωπα: (α) Τον αγοραστή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, (β).(δ)
(2)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(1), οποιαδήποτε εκκρεμούσα διαδικασία δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VI και VIA του Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου και του περί Εταιρειών Νόμου, καθώς και οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι Νόμου αναστέλλεται μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης που υποβάλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, όταν- (α) Έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης και είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται στο εδάφιο
(2)του άρθρου 44Κ, ή (β) δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης, είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται στο εδάφιο
(2)του άρθρου 44Κ και επιπροσθέτως η έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας είναι εφικτή σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου. 44Κ.-
(1)Τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44ΙΗ και 44ΙΘ, ο Διευθυντής προβαίνει σε εξέταση της υποβληθείσας αίτησης και διερευνά εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις: (α) Έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και (β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου.
(2).
(3).. 44ΚΒ.-
(1)Σε περίπτωση κατά την οποία πληρούνται οι προϋποθέσεις που προβλέπονται στο εδάφιο
(1)του άρθρου 44Κ, ο Διευθυντής γνωστοποιεί στον αγοραστή, στον πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, με την επίδοση έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΕ», την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης.
(2)Με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση ότι, σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.
(3)Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται εντός σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο
(1), να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου: Νοείται ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση τεκμηρίωσης της ένστασης δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ' ονόματι του αγοραστή: Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της ένστασης προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου
(2).
(4)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(2), ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης: Νοείται ότι, ο Διευθυντής προβαίνει στην εξέταση της αίτησης και νοουμένου ότι τεκμηριώνεται ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τα πιο πάνω, προχωρεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης στην ιδιοκτησία αυτή: Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση αίτησης για μεταφορά προβαίνει στη μεταφορά σύμφωνα με τις υποδείξεις του ενυπόθηκου δανειστή και οποιουδήποτε προσώπου προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση: Νοείται έτι περαιτέρω ότι, σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της αίτησης για μεταφορά σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος εδαφίου, ο Διευθυντής προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου
(2).
(5).
(7)44ΚΓ.-
(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΚΒ, ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή και στον πωλητή έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «IΣΤ» και τον Τύπο «ΙΖ», αντίστοιχα, με την οποία τους καλεί όπως εντός εξήντα
(60)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προβούν στη μεταβίβαση του ακινήτου. .
(5)Τηρουμένων των διατάξεων των εδαφίων
(3)και
(4), υφιστάμενη υποθήκη, εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση η οποία βαρύνει το ακίνητο διαγράφεται από το Διευθυντή πριν από τη μεταβίβαση του ακινήτου: Νοείται ότι, ουδεμία μεταβίβαση επ' ονόματι του αγοραστή διενεργείται σε περίπτωση που εκκρεμούν οφειλές του αγοραστή οι οποίες προκύπτουν από συμβατικές υποχρεώσεις του σε σχέση με την καταβολή φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει του περί Φορολογίας Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου, τέλους ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει του περί Δήμων Νόμου και του περί Κοινοτήτων Νόμου, καθώς και αποχετευτικών τελών δυνάμει του περί Αποχετευτικών Συστημάτων Νόμου. 44ΚΖ. Οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΗ έως 44ΚΣΤ εφαρμόζονται ανεξαρτήτως των λοιπών διατάξεων του παρόντος Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου, των Μερών IVA και V του περί Εταιρειών Νόμου, καθώς και των διατάξεων οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι Νόμου.»(έμφαση δική μου) Τα πραγματικά δεδομένα (facts) που είχε ενώπιον του ο Διευθυντής, ως αυτά προκύπτουν από τις κοινές και μη αμφισβητούμενες θέσεις που παρατίθενται ανωτέρω και επί των οποίων εφάρμοσε τις πιο πάνω πρόνοιες ήταν τα εξής: Α. Το ακίνητο και συγκεκριμένα μέρος αυτού, βαρύνετο με σύμβαση πώλησης προς όφελος της Καθ' ης η αίτηση 2, η οποία σύμβαση είχε κατατεθεί το 2001 ήτοι πριν την 31η Δεκεμβρίου 2014 (αρ. 44ΙΗ). Β. Η Καθ' ης η αίτηση 2, ως αγοραστής του μέρους του ακινήτου που βαρύνετο με τη σύμβαση πώλησης, είχε υποβάλει σχετική αίτηση για μεταβίβαση του επ' ονόματι της (αρ. 44ΙΘ). Γ. Είχε εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για το μέρος του ακινήτου που βαρύνετο με την σύμβαση και η Καθ' ης η αίτηση 2 παρουσίασε αποδείξεις πλήρους πληρωμής του τιμήματος πώλησης προγενέστερες της υποβολής της αίτησης (αρ. 44ΙΘ
(2)(α)). Δ. Το ακίνητο βαρύνετο επίσης με εμπράγματα βάρη που ενεγράφησαν επ' ονόματι της εδώ αιτήτριας, ήτοι υποθήκες και ΜΕΜΟ οπόταν και επιδόθηκαν στην τελευταία χωριστές έγγραφες ειδοποιήσεις κατά τον Τύπο «ΙΕ», αναφορικά με την πρόθεση του Διευθυντή να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή και ταυτόχρονη ακύρωση και/ή διαγραφή των εν λόγω βαρών (αρ. 44ΚΒ). Ε. Το ακίνητο αποτέλεσε αντικείμενο δικαστικών αποφάσεων στις αγωγές με αρ. 7999/2002 και 7592/2003 στα πλαίσια των οποίων διατάχθηκε με δικαστικά διατάγματα ημερ. 15/03/04 και 12/05/04 αντίστοιχα, η εκποίηση όλων των υποθηκών που βάραιναν το ακίνητο προς όφελος της εδώ αιτήτριας και η πώληση του ακινήτου προς ικανοποίηση του εξ' αποφάσεως χρέους. Στ. Το Κτηματολόγιο ενημερώθηκε για την έκδοση της απόφασης στην αγωγή 7592/03 και του εκεί αναφερόμενου διατάγματος εκποίησης και πώλησης του ακινήτου τόσο κατά την εγγραφή των ΜΕΜΟ όσο και στις 22 Νοεμβρίου 2004 όταν η εδώ αιτήτρια ζήτησε γραπτώς την εκποίηση της υποθήκης Υ5970/96 και την πώληση του ακινήτου «.προς ικανοποίηση του εξ' αποφάσεως χρέους . σύμφωνα με τους όρους της υποθήκης και της απόφασης». Το αίτημα αυτός της εδώ αιτήτριας έγινε αποδεκτό και ακολούθως καταχωρήθηκε στα αρχεία του Κτηματολογίου με συγκεκριμένο διακριτικό αριθμό. Ζ. Η εδώ αιτήτρια υπέβαλε ένσταση στην αίτηση της Καθ' ης η αίτηση 2 και προβάλλοντας ως λόγους ένστασης όλα τα δικαιώματα της επί του ακινήτου, ως τα εν λόγω δικαιώματα αναφέρονται στα στοιχεία Δ-Στ ανωτέρω, και τα οποία δικαιώματα, τα οποία να σημειωθεί είναι στην πλειοψηφία τους προγενέστερα του πωλητηρίου εγγράφου της Καθ' ης η αίτηση 2, όχι μόνο δεν αμφισβητήθηκαν αλλά αντίθετα αναγνωρίστηκαν από το Διευθυντή τόσο ως νομικά έγκυρα όσο και ως ανεξάρτητα το ένα από το άλλο, εξ' ου και στάληκαν τρεις ξεχωριστές ειδοποιήσεις, μία για κάθε είδος εγγεγραμμένου δικαιώματος (αρ. 44ΚΒ
(2)και
(3)). Υπάγοντας τις προαναφερόμενες νομοθετικές πρόνοιες επί των πιο πάνω πραγματικών δεδομένων που είχε ενώπιον του, ο Διευθυντής έκρινε ότι η ένσταση που καταχώρησε η αιτήτρια δεν συνιστούσε έγκυρη ένσταση με βάση το αρ. 44ΚΒ
(3), διότι δεν αφορούσε σε ισχυρισμούς «.ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου». Από το λακωνικό αλλά ξεκάθαρο λεκτικό της απόφασης του Διευθυντή προκύπτει ότι η άποψη του τελευταίου με βάση την ερμηνεία που αυτός έδωσε στις πρόνοιες του αρ.44ΚΒ
(3), είναι ότι μόνο οι συγκεκριμένοι λόγοι που αναφέρονται στο εν λόγω άρθρο δύναται να θεωρηθούν ως «έγκυροι» λόγοι ένστασης σε αιτήσεις «εγκλωβισμένων αγοραστών» και επομένως, ένσταση που δεν περιστρέφετο γύρω από τους «ειδικούς λόγους ένστασης» του αρ. 44ΚΒ
(3), υπόκειτο σε άμεση απόρριψη χωρίς την ανάγκη εξέτασης της ουσίας της. Από μια πρώτη ανάγνωση του λεκτικού των αρ.44ΚΒ
(2)και 44ΚΒ
(3), δίνεται η εντύπωση ότι η πιο πάνω ερμηνεία που έδωσε ο Διευθυντής στο τι συνιστά «έγκυρη ένσταση» σε αυτές τις περιπτώσεις είναι σωστή - «.ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται . να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου.» (βλ. 44ΚΒ
(3)και «.σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.» (βλ. αρ. 44ΚΒ
(2)). Το γεγονός ότι το ακίνητο επιβαρύνετο με υποθήκες και ΜΕΜΟ φαίνεται να μη συνιστά από μόνο του «έγκυρο λόγο ένστασης» έτσι ώστε η αίτηση για μεταβίβαση να απορριφθεί. Προκύπτει βεβαίως το ερώτημα γιατί τότε να καλείται ο δικαιούχος ενός εμπράγματου βάρους να υποβάλει ένσταση αν επιθυμεί, αν στο τέλος της ημέρας το εν λόγω δικαίωμα του, δικαίωμα το οποίο του δίνει το δικαίωμα να ακουστεί, δεν μπορεί να προβληθεί ως βάσιμος λόγος ένστασης. Επί αυτού του θέματος όμως δεν θα επεκταθώ στο παρόν στάδιο. Παρά το φαινομενικά ορθό όμως της ερμηνείας που έδωσε ο Διευθυντής ως προς το τι συνιστά «έγκυρη ένσταση», η αιτήτρια παραπονιέται και για το ότι ο Διευθυντής φαίνεται να ενήργησε εσφαλμένα, παραγνωρίζοντας και παραβιάζοντας τις αποφάσεις του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού ημερ. 15/03/2004 και 12/05/2004 καθώς και το αρ.14 του Κεφ.6. Είναι γεγονός ότι από τη λακωνική απόφαση του Διευθυντή φαίνεται να απουσιάζει η οποιαδήποτε αναφορά στο πώς αντιμετωπίστηκε, αν αντιμετωπίστηκε, η συγκεκριμένη ιδιομορφία της υπόθεσης η οποία έγκειτο στο ότι η πώληση του ακινήτου δια δημόσιου πλειστηριασμού είχε ρητά διαταχθεί να γίνει με επιτακτικά δικαστικά διατάγματα από τις 15/03/04 και 12/05/04 αντίστοιχα, διατάγματα τα οποία ουδέποτε ακυρώθηκαν ή παραμερίσθηκαν. Τα εν λόγω διατάγματα είχαν κοινοποιηθεί δεόντως στο Κτηματολόγιο το οποίο όχι μόνο τα αποδέχτηκε αλλά και τα κατέταξε ως χωριστά «βάρη/απαγορεύσεις», ανεξάρτητα από τις εγγεγραμμένες υποθήκες και ΜΕΜΟ (βλ. Τεκ.1 και 13 Ε/Δ Σωκράτους) Η ίδια μάλιστα η ξεχωριστή ειδοποίηση τύπου ΙΕ ημερ. 3/6/16 που απέστειλε ο Διευθυντής στην αιτήτρια επιβεβαιώνει του λόγου το αληθές αφού κάνει αναφορά σε «Υποθήκη / εμπράγματο βάρος / απαγόρευση: ΑΝΠ/265/2004 Αναγκαστική Πώληση δυνάμει Απόφασης Δικαστηρίου Για Υποθήκη Υ5970/1996». Τίθεται επομένως το ερώτημα κατά πόσο, λαμβανομένης υπόψη της ύπαρξης δικαστικών διαταγμάτων που διέτασσαν από το 2004 ρητά την άμεση πώληση του ακινήτου, η λακωνική απόφαση του Διευθυντή ήταν υπό τις περιστάσεις ορθή. Ο Ν.9/1965κάνει ειδική μνεία στο αρ. 53
(4)για τα διατάγματα που διατάσσουν εκποίηση υποθήκης και πώληση ενός ακινήτου, πρόνοια η οποία δεν χωρεί καμίας ερμηνευτικής ή άλλως πως αμφισβήτησης. Την παραθέτω αυτούσια: «53
(4)Ουδέν των εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβανομένων επηρεάζει το έγκυρον και την ισχύν οιασδήποτε δικαστικής αποφάσεως ή δικαστικού διατάγματος εκδοθέντος διά την πώλησιν ενυποθήκων ακινήτων.» Δεν παραγνωρίζω ότι με τις τροποποιήσεις που έγιναν στο Ν.9/1965με τους τροποποιητικούς νόμους Ν.142(I)/2014, Ν.53(I)/2015, Ν.133(I)/2015και Ν.139(I)/2015, εισήχθηκαν στο Νόμο και οι εξής πρόνοιες: 44ΙΣΤ. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου και οποιωνδήποτε εν ισχύι νόμων ή των δυνάμει αυτών εκδιδόμενων Κανονισμών, σε περίπτωση που ενυπόθηκο ακίνητο ή μέρος αυτού έχει πωληθεί και σχετική σύμβαση πώλησης έχει κατατεθεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας με βάση τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, η πώληση του εν λόγω ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει των διατάξεων οποιουδήποτε μέρους του παρόντος Νόμου προς ικανοποίηση του εμπράγματου βάρους που συστάθηκε επ' αυτού προς εξασφάλιση συμβάσεων πιστωτικών διευκολύνσεων του πωλητή αναστέλλεται μέχρι την 4η Σεπετεμβρίου 2015, νοουμένου ότι έχει καταβληθεί τουλάχιστον το ογδόντα τοις εκατόν (80%) του τιμήματος της πώλησης ή έχουν τηρηθεί πλήρως οι δυνάμει σχετικής σύμβασης πώλησης συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή: Νοείται ότι, ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει να ενημερώσει τον αγοραστή για τις διατάξεις του παρόντος άρθρου, έτσι ώστε ο οφειλέτης να προσκομίσει τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία για την πληρωμή του προαναφερόμενου τιμήματος. 44ΙΘ
(2)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(1), οποιαδήποτε εκκρεμούσα διαδικασία δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VI και VIA του Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου και του περί Εταιρειών Νόμου, καθώς και οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι Νόμου αναστέλλεται μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης που υποβάλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, όταν- α) Έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας . και είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού . ή (β) δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας . είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού . και επιπροσθέτως η έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας είναι εφικτή σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου. 44ΚΖ. Οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΗ έως 44ΚΣΤ εφαρμόζονται ανεξαρτήτως των λοιπών διατάξεων του παρόντος Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου, των Μερών IVA και V του περί Εταιρειών Νόμου, καθώς και των διατάξεων οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι Νόμου.» (έμφαση δική μου) Προσεκτική όμως ανάγνωση των πιο πάνω προνοιών φανερώνει ότι δεν αφορούν σε θέματα συμμόρφωσης με δικαστικά διατάγματα πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου. Εξηγώ. Κατ' αρχή, ο όρος «εκκρεμούσα διαδικασία», αν και δεν ερμηνεύεται στο Νόμο, σίγουρα δεν μπορεί να αφορά σε δικαστική διαδικασία που ήδη ολοκληρώθηκε με την έκδοση σχετικού διατάγματος. Σύμφωνα με το Μέρος VI του Νόμου (αρ. 37-44) και ειδικότερα το αρ.44 που αφορά στο δικαίωμα έγερσης πολιτικής αγωγής για την πώληση ενυπόθηκου ακινήτου, η εκεί προβλεπόμενη δικαστική διαδικασία ολοκληρώνεται, με την έκδοση του σχετικού Δικαστικού Διατάγματος και «.οσάκις η πώλησις ενυπόθηκου ακινήτου προς εξόφλησιν του διά της υποθήκης εξασφαλιζομένου ποσού διατάσσηται υπό του Δικαστηρίου.» ο Διευθυντής προχωρεί και αποστέλλει τις σχετικές γνωστοποιήσεις που αναφέρονται στα αρ. 37, 41 και 42 του Νόμου (βλ. αρ.44
(2)). Κατά δεύτερο, η υποχρέωση των υπό του Συντάγματος υπαγόμενων προσώπων και αρχών να συμμορφώνονται με δικαστικά διατάγματα, όπως τέτοιο «πρόσωπο ή αρχή» είναι και ο Διευθυντής του Κτηματολογίου (βλ. π.χ. αρ. 53
(4)Ν.9/1965και αρ.92 και 95 Κεφ.6), δεν συνιστά υποχρέωση που προκύπτει από κάποια νομοθετική πρόνοια ώστε να μπορεί να ανασταλεί με άλλη μεταγενέστερη νομοθετική πρόνοια. Τα όσα διαλαμβάνονται στο αρ. 42 του Ν.14/1960 αφορούν μόνο στη «.δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου για την τιμωρία προσώπων, φυσικών και νομικών, για την παρακοή διαταγμάτων . (και)... καθορίζ(ουν) τα μέσα για την εξασφάλιση συμμόρφωσης προς τα διατάγματα.» (βλ. Krashias Shoe Factory Ltd also Trading as "K" Shoes ν. Adidas Sportschuhfabriken Adi Dassier KG
(1989)1E ΑΑΔ 750). Αντίθετα, η υπακοή στα διατάγματα του Δικαστηρίου αποτελεί το θεμέλιο λίθο του κράτους δικαίου και η παρακοή σε διαταγή του δικαστηρίου πλήττει το θεμέλιο της έννομης τάξης. Η συνέχιση της δε (της παρακοής) τείνει να το ανατρέψει (βλ. μεταξύ άλλων Mιχαηλίδης Δρόσος ν. Margita Mιχαηλίδου Poliakova (Αρ. 2),
(2011)1 Α.Α.Δ. 1007 και Λοΐζου ν. Αστυνομίας,
(1996)2 Α.Α.Δ. 227). Τόσο σπουδαία είναι η σημασία του πιο πάνω κανόνα, που το ίδιο το αρ.162 του Συντάγματος δίνει εξουσία στα Δικαστήρια για «.φυλάκισιν οιουδήποτε προσώπου μη υπακούοντος εις απόφασιν ή διαταγήν αυτού μέχρι της συμμορφώσεως αυτού προς την απόφασιν ή διαταγήν ταύτην». Η αναφορά επομένως σε «.εκκρεμούσα διαδικασία δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VI και VIA του Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου και του περί Εταιρειών Νόμου.» η οποία και αναστέλλεται κατ' εφαρμογή του αρ. 44ΙΘ
(2), δεν μπορεί να εννοεί αναστολή ισχύος δικαστικού διατάγματος. Ομοίως, η πώληση ενυπόθηκου ακινήτου που αναστέλλεται κατ' εφαρμογή του αρ. 44ΙΣΤ, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι επεκτείνεται και σε πώληση που έχει διαταχθεί να γίνει με Δικαστικό Διάταγμα. Αντίθετη ερμηνεία θα σήμαινε αφ' ενός ότι ο Νομοθέτης έχει ο ίδιος αποφασίσει να πλήξει τα συνταγματικά θεμέλια της έννομης τάξης και αφ' ετέρου ότι επιχειρείται επέμβαση στο κύρος και ανεξαρτησία της δικαστικής εξουσίας, κατά παράβαση της συνταγματικά κατοχυρωμένης αρχής της διάκρισης των εξουσιών (βλ. μεταξύ άλλων Diagoras Development v. National Bank
(1985)1 CLR 581, Πρόεδρος της Δημοκρατίας ν. Βουλής των Αντιπροσώπων, Αναφορά 2/2014, ημερ. 31.10.2014 Πρόεδρος Δημοκρατίας ν. Βούλης Αντ. (Αρ.3),
(1994)3 Α.Α.Δ. 93, Θεοδοσίου Λτδ ν Δήμου Λεμεσού
(1993)3 Α.Α.Δ. 25 και Πρόεδρος Δημοκρατίας ν. Βουλής (Αρ.1),
(1992)3 Α.Α.Δ. 109). Εφόσον το καθήκον του Δικαστηρίου είναι να προσπαθεί πάντοτε να ερμηνεύσει το Νόμο έτσι ώστε να τον εντάξει μέσα στα πλαίσια του Συντάγματος (βλ. Board for Registration of Architects and Civil Engineers v Kyriakides
(1966)3 CLR 640), η μόνη ορθή και συνταγματικά συμβατή ερμηνεία που θα μπορούσε να δοθεί στις προαναφερόμενες πρόνοιες είναι ότι η εφαρμογή τους δεν «.επηρεάζει το έγκυρον και την ισχύν οιασδήποτε δικαστικής αποφάσεως ή δικαστικού διατάγματος εκδοθέντος διά την πώλησιν ενυποθήκων ακινήτων», ως επιτάσσει το αρ. 53
(4)του Νόμου, άρθρο το οποίο να σημειωθεί, δεν συνιστά τίποτε περισσότερο παρά μια ακόμα θέσμια αναγνώριση και υπενθύμιση του προαναφερόμενου συνταγματικά αναγνωρισμένου κανόνα-θεμέλιο ενός κράτους δικαίου. Στην παρούσα υπόθεση, καμία αναφορά γίνεται στην απόφαση του Διευθυντή στα ισχύοντα δικαστικά διατάγματα που διέτασσαν προ πολλού την πώληση του επίδικου ακινήτου. Και αυτό ενώ ήταν σε πλήρη γνώση του Διευθυντή τόσο η ύπαρξη όσο και η εγκυρότητα και δεσμευτικότητα των εν λόγω διαταγμάτων. Σίγουρα, όπως προκύπτει και από τη νομική ανάλυση των επίμαχων προνοιών, τα εν λόγω διατάγματα έπρεπε να ληφθούν σοβαρά υπόψη από το Διευθυντή κατά την άσκηση των εξουσιών του και την έκδοση της υπό κρίση απόφασης του. Από το περιεχόμενο της απόφασης του όμως προκύπτει ότι αυτό ίσως να μην έγινε ενώ αν έγινε, καμία εξήγηση δίνεται ως προς το πώς και γιατί τα εν λόγω διατάγματα αγνοήθηκαν. Υπενθυμίζω εδώ την πάγια αρχή ότι απόφαση διοικητικού οργάνου που «.δεν παρέχει στον δικαστή τα απαραίτητα ειδικά και συγκεκριμένα στοιχεία για την διακρίβωση της νομιμότητας της διοικητικής πράξης ή είναι τόσο αόριστη και ασαφής ώστε να καθιστά ανέφικτο τον δικαστικό έλεγχο, δεν είναι νόμιμη και οδηγεί στην ακύρωση της πράξης.» ΣΤΕΦΑΝΟΣ ΦΡΑΓΚΟΥ ν. ΕΦΟΡΟΥ ΜΗΧΑΝΟΚΙΝΗΤΩΝ ΟΧΗΜΑΤΩΝ,
(1998)3 Α.Α.Δ 270. Στο ίδιο αποτέλεσμα οδηγεί ακόμη και αυτή η πιθανολόγηση ουσιώδους πλάνης περί τα πράγματα (βλ. Δήμος Στροβόλου ν. Πήττα κ.α.
(2001)3 Α.Α.Δ. 55). Σίγουρα η συμμόρφωση με τα προαναφερόμενα δικαστικά διατάγματα σαφώς επηρέαζε την έκβαση της αίτησης που κλήθηκε να αποφασίσει ο Διευθυντής με βάση τις εξουσίες που του παρέχονται από τις επίμαχες πρόνοιες του Ν.9/1965. Την ίδια στιγμή, η επιτυχία της αίτησης σαφώς επηρέαζε την εγκυρότητα και ισχύ των εν λόγω διαταγμάτων και αυτό κατά παράβαση ίσως του αρ.53
(4)του ιδίου Νόμου. Η αξιολόγηση των δύο αυτών αντικρουόμενων «παραγόντων» και η συνακόλουθη έκδοση απόφασης με την οποία να επιτυγχάνεται η όσο το δυνατό καλύτερη εξισορρόπηση τους, τέθηκε, εν τη σοφία του Νομοθέτη, στα χέρια του Διευθυντή. Με τη λιτή όμως απόφαση που εξέδωσε ο τελευταίος, κανένα ειδικό ή συγκεκριμένο στοιχείο δίνεται και τίποτα το διαφωτιστικό υπάρχει, σε σχέση με το πώς οι δύο αυτοί ουσιώδεις παράγοντες εν τέλει αξιολογήθηκαν και συνεκτιμήθηκαν, ως ήταν και το καθήκον του Διευθυντή, ώστε να μπορεί να καταστεί εφικτός ο δικαστικός έλεγχος της υπό κρίση απόφασης και να διακριβωθεί η νομιμότητα της κατάληξης της. Στη βάση όλων των πιο πάνω, η παράλειψη του Διευθυντή να αναφερθεί στον τρόπο με τον οποίο αξιολόγησε και εκτίμησε τις συνέπειες που η ύπαρξη των προαναφερόμενων δικαστικών Διαταγμάτων συνεπάγετο για τα δικαιώματα των διαδίκων, σε συνδυασμό με την παράλειψη του να αναφερθεί στο πώς ο ίδιος εκτίμησε για σκοπούς της απόφασης του, το καθήκον που του επέβαλλε ο ίδιος Νόμος από τον οποίο άντλησε εξουσίες, να φροντίσει πρωτίστως όπως η όποια απόφαση του, μην επηρεάσει το κύρος και ισχύ των εν λόγω Διαταγμάτων, καθήκον το οποίο φαίνεται να απέτυχε να εκπληρώσει, δεν μπορεί παρά να οδηγήσει σε ακύρωση της υπό κρίση απόφασης. Η πιο πάνω κατάληξη μου καθιστά αχρείαστη την ενασχόληση με οποιοδήποτε θέμα συνταγματικότητας εφόσον τα επίδικα θέματα έχουν κριθεί με άλλο τρόπο και τέτοιος συνταγματικός έλεγχος δεν είναι πλέον απαραίτητος για την επίλυση της ενώπιον μου διαφοράς. Ενόψει του ότι η απάντηση στο ερώτημα του ποια θα ήταν υπό τις περιστάσεις η ορθή απόφαση επί της συγκεκριμένης διαφοράς των διαδίκων, είναι άμεσα συναρτημένη με το συνταγματικό έλεγχο των επίμαχων προνοιών, έλεγχο όμως τον οποίο, ως έχω ήδη εξηγήσει δεν θα διενεργήσω, θα περιοριστώ στην ακύρωση της επίδικης απόφασης για τους λόγους που αναφέρω ανωτέρω και δεν θα προβώ σε οποιαδήποτε αντικατάσταση της με τη δική μου κρίση. Το όλο θέμα θα πρέπει να επανεξεταστεί από τον ίδιο το Διευθυντή στον οποίο και παραπέμπεται η διαφορά για να την αποφασίσει εκ νέου. Στη βάση όλων των πιο πάνω, η αίτηση επιτυγχάνει και η επίδικη απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου ημερομηνίας 29/09/16 αναφορικά με την αίτηση της Καθ' ης η Αίτηση 2 υπ' αρ. ΑΕΑ 527/2015 ακυρώνεται. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της αιτήτριας και εναντίον της Καθ' ης η αίτηση 2 όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............ Πιστό Αντίγραφο Λ. Πασχαλίδης, Ε.Δ. Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο