Chrineste Holdings Limited ν. Zavos Race-City Co Limited, Αρ. Αγωγής 5905/2011, 29/6/2018

Chrineste Holdings Limited ν. Zavos Race-City Co Limited, Αρ. Αγωγής 5905/2011, 29/6/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2018:A286 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χ. Μαλαχτού, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής 5905/2011 Μεταξύ: Chrineste Holdings Limited, εκ Λεμεσού Ενάγουσας -και- Zavos Race-City Co Limited, εκ Λεμεσού Εναγόμενης ---------------------------------- Ημερ.: 29.6.2018 Για την Ενάγουσα: κ. Α. Τσιρίδης και κα Α. Χαραλαμπίδου για Κώστα Τσιρίδης και ΣΙΑ ΔΕΠΕ Για την Εναγόμενη: κ. Φ. Τσαγγαρίδης με κα Ε. Κουζάρη για Phc Tsangarides LLC Α Π Ο Φ Α Σ Η Α. Η Δικογραφία - τα Επίδικα Θέματα: Με τέσσερα αγοραπωλητήρια έγγραφα ημερ. 12.11.2007 η Ενάγουσα Εταιρεία αγόρασε από την Εναγόμενη Εταιρεία ανάπτυξης γης τέσσερις μεζονέτες στο υπό ανέγερση κτιριακό συγκρότημα Zavos Aqua Park Resort στην Μουτταγιάκα Λεμεσού για το ποσό των ΛΚ 290.000 περιλαμβανομένου του ΦΠΑ εκάστη. Είναι η θέση της Ενάγουσας ότι η αποδοχή και συναίνεση της για τις αγορές εξασφαλίστηκε συνεπεία ψευδών παραστάσεων και υποσχέσεων. Παρατίθενται λεπτομέρειες των ισχυριζόμενών ψευδών παραστάσεων και υποσχέσεων. Στο σημείο αυτό (παρ. 6) δεν δικογραφείται ρητά ότι αυτές προβλήθηκαν από την Εναγόμενη. Ωστόσο, σε άλλο σημείο (παρ. 9) προβάλλεται ξεκάθαρα η θέση ότι αυτές ήταν της Εναγομένης. Είναι η περαιτέρω θέση της Ενάγουσας ότι πέραν των όρων που καταγράφονται στις γραπτές συμφωνίες υπήρχαν επιπλέον εξυπακουόμενοι όροι, οι οποίοι και καταγράφονται. Προβάλλεται ακόμα η θέση ότι οι παραστάσεις και υποσχέσεις της Εναγόμενης αποτέλεσαν όρους παράλληλης συμφωνίας. Είναι ο ισχυρισμός της Ενάγουσας ότι η Εναγόμενη παραβίασε τόσο τις παραστάσεις που έκαμε και τις υποσχέσεις που έδωσε, όσο και τους εξυπακουόμενους όρους των συμφωνιών. Καταγράφονται οι κάτωθι παραβιάσεις: - Δεν ανεγέρθηκε το συγκρότημα ταυτόχρονα με αποτέλεσμα μέχρι και την καταχώριση της αγωγής μεγάλο μέρος του να μην έχει καν αρχίσει να ανεγείρεται. - Δεν ολοκληρώθηκε η ανέγερση όλων των δρόμων και κοινοχρήστων χώρων του συγκροτήματος ή του Μπλοκ Ε στο οποίο βρίσκονται οι μεζονέτες που αγόρασε η Ενάγουσα. - Δεν υπάρχει κοινόχρηστη πισίνα εσωτερικού χώρου. - Δεν υπάρχει λέσχη ή κλαμπ. - Δεν υπάρχει νοσοκόμα σε αναμονή για τις ανάγκες των κατοίκων του συγκροτήματος. - Δεν υπάρχει κέντρο Πρώτων Βοηθειών και απευθείας σύνδεση με ιατρικό κέντρο. - Δεν υπάρχει υδρομασάζ, σάουνα, γυμναστήριο, βιβλιοθήκη και κέντρο δραστηριοτήτων για κοινόχρηστη χρήση. - Δεν υπάρχει 24ωρη φύλαξη της πύλης εισόδου-εξόδου του συγκροτήματος. - Το εμβαδό της μεζονέτας Ε4 είναι 147,22 τ.μ., της μεζονέτας Ε5 147,25 τ.μ., της μεζονέτας Ε6 146,22 τ.μ. και της μεζονέτας Ε7 147,14 τ.μ., ενώ στις συμφωνίες αναφερόταν για όλες εμβαδό 157.43 τ.μ. με μέγιστη απόκλιση 2%. Με επιστολές ημερ. 24.6.2011 και 29.6.2011 η Ενάγουσα ζήτησε την υλοποίηση των παραστάσεων και των όρων των συμφωνιών όμως η Εναγόμενη δεν ανταποκρίθηκε. Την 23.9.2011 η Ενάγουσα αποδέχθηκε την παραλαβή των τεσσάρων μεζονετών άνευ βλάβης των δικαιωμάτων της. Είναι η θέση της Ενάγουσας ότι εφόσον κατασκευάζονταν όσα αναφέρονται στις παραστάσεις, υποσχέσεις και όρους των συμφωνιών η αξία των τεσσάρων μεζονετών κατά την 30.4.2009 που έπρεπε να γινόταν η παράδοση τους θα ήταν €2.018.920, ενώ λόγω της μη υλοποίησης τους η αξία τους ήταν €1.562.

1. Η μειωμένη αξία τους εκ €456.280 διεκδικείται ως ζημιά. Κατά τον Σεπτέμβριο του 2011 που η Ενάγουσα παρέλαβε τις μεζονέτες οι αντίστοιχες αξίες ήταν €1.789.760 και €1.385.
2. Η μειωμένη αξία τους εκ €404.600 διεκδικείται ως εναλλακτική ζημιά. Περαιτέρω η Ενάγουσα αξιώνει €138.736 για την καθυστέρηση στην παράδοση των μεζονετών. Διεκδικεί για την κάθε μεζονέτα €1.196 μηνιαία για περίοδο 29 μηνών. Διεκδικεί ακόμα €128.638,23 ως μείωση της τιμής πώλησης των μεζονετών γιατί οι καλυμμένοι χώροι τους είναι μικρότεροι από τους συμφωνηθέντες. Δικογραφεί η Ενάγουσα ότι θα συνεχίσει να υποβάλλεται σε ζημιά λόγω της μη ολοκλήρωσης του κτιριακού συγκροτήματος την οποία συγκεκριμενοποιεί σε €1.000 μηνιαία επικαλούμενη μείωση της ενοικιαστικής αξίας των μεζονετών κατά 30%. Με την Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης, η Εναγόμενη αρνείται ότι προέβηκε σε οποιαδήποτε παράσταση ή διαβεβαίωση προς την Ενάγουσα, ότι υπήρχαν εξυπακουόμενοι όροι ή οιαδήποτε παράλληλη συμφωνία και διατείνεται ότι οι όροι των συμφωνιών της με την Ενάγουσα περιέχονται εξαντλητικά στα αγοραπωλητήρια έγγραφα. Αναφέρει η Εναγόμενη ότι κατ' εφαρμογή της Νομοθεσίας και μέχρι την εκλογή διαχειριστικής επιτροπής ανέλαβε ως διαχειρίστρια του έργου και ενεργεί «κατά παραγγελία των ενοίκων». Σε σχέση με τον φρουρό της πύλης αναφέρει ότι είναι θέμα της διαχειριστικής επιτροπής «άν θα το εφαρμόσει αφού συνεπάγεται αυξημένα κοινόχρηστα έξοδα». Η Εναγόμενη διατείνεται ότι δικαιούτο δύο μήνες χάρη από 30.4.2009 για την παράδοση των τεσσάρων μεζονετών και περαιτέρω παράταση σε περίπτωση ανώτερης βίας. Υπήρξε κατά τη θέσης της δικαιολογημένη καθυστέρηση εξαιτίας του καιρού για 43 μέρες και επομένως έπρεπε να παραδώσει τις μεζονέτες μέχρι την 13.8.
3. Περαιτέρω διατείνεται ότι αυτό που προνοείτο στις συμφωνίες ήταν να έχουν ολοκληρωθεί οι δρόμοι και κοινόχρηστοι χώροι του Μπλοκ Ε και όχι ολόκληρου του συγκροτήματος και επισημαίνει ότι ο σχετικός όρος προνοούσε για παράδοση των μεζονετών με την ολοκλήρωση του Μπλοκ Ε. Είναι παραδεκτό ότι οι μεζονέτες παραλήφθηκαν από την Ενάγουσα την 23.9.
4. Είναι η περαιτέρω θέση της Εναγόμενης ότι οι μεζονέτες είχαν αποπερατωθεί από τον Απρίλιο του 2010 και οι εξωτερικές εργασίες την 13.5.2011 και ότι είχε καλέσει την Ενάγουσα να τις παραλάβει και να πληρώσει το υπόλοιπο. Καταλογίζει στην Ενάγουσα ότι αρνείτο την παραλαβή και ότι η ίδια συμφώνησε να εισπράξει μόνο €300.000 και να παραδώσει τις μεζονέτες άνευ βλάβης των δικαιωμάτων της. Αναφέρεται περαιτέρω ότι κατά την παράδοση αμφότερα τα μέρη υπόγραψαν «αμοιβαία δήλωση με επιφύλαξη των δικαιωμάτων και των 2 πλευρών να διεκδικήσουν αποζημιώσεις ή υπόλοιπα σύμφωνα με τις απαιτήσεις της κάθε πλευράς». Κατά τη θέση της η απαίτηση της Ενάγουσας για την καθυστέρηση δεν μπορεί να υπερβαίνει τους 22 μήνες. Είναι παραδεκτό το συμφωνηθέν εμβαδό της κάθε μεζονέτας με απόκλιση 2%, είναι ωστόσο η θέση της Εναγόμενης ότι στον υπολογισμό του εμβαδού συμπεριλαμβάνεται και το μερίδιο της κάθε μεζονέτας στους κοινόχρηστους χώρους του κτιριακού συγκροτήματος. Είναι η περαιτέρω θέση της Εναγόμενης ότι απάντησε στις επιστολές της Ενάγουσας απορρίπτοντας τους ισχυρισμούς της. Ανταπαιτεί η Εναγόμενη το συνολικό ποσό των €104.206,99 το οποίο είναι το άθροισμα των τεσσάρων επιμέρους ποσών (€27.906,50, €28.112,19, €24.093,90 και €24.093,90) που, κατά τη θέση της, έχει να λαμβάνει από την Ενάγουσα για κάθε μεζονέτα με τόκο από 31.5.
5. Το κάθε επιμέρους ποσό αφορά σε υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, κοινόχρηστα και φόρους που η Ενάγουσα είχε υποχρέωση να καταβάλλει από την ημέρα που ανέλαβε την κατοχή των μεζονέτων και που όφειλε να αποπληρώσει στην Εναγόμενη εφόσον η τελευταία τα κατέβαλε. Περαιτέρω η Εναγόμενη όφειλε να ασφαλίζει τις μεζονέτες μέχρι τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας τους στην Ενάγουσα με τα ασφάλιστρα να επιβαρύνουν την τελευταία. Δεν εξειδικεύεται στην Ανταπαίτηση ποιο ποσό αφορά στα υπόλοιπα των τιμημάτων πώλησης, κοινόχρηστα, φόρους ή ασφάλιστρα, ούτε και ζητήθηκαν περαιτέρω και καλύτερες λεπτομέρειες από την Ενάγουσα. Με την Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση η Ενάγουσα αρνείται ότι έχουν αποπερατωθεί οι δρόμοι και κοινόχρηστοι χώροι του Μπλοκ Ε. Γι' αυτό και γιατί δεν ολοκληρώθηκαν οι εργασίες ανέγερσης όλου του συγκροτήματος δεν παραλάμβανε τις μεζονέτες παρά τις επιστολές παράδοσης που είναι αποδεκτό ότι η Εναγόμενη της απέστειλε. Σε σχέση με το ανταξιούμενο ποσό διατείνεται ότι υπήρξε υπερχρέωση των λογαριασμών και χρεώθηκαν τόκοι και έξοδα που η Εναγόμενη δεν δικαιούτο. Η Εναγόμενη χρέωνε κοινόχρηστα μόνο τους αγοραστές των μονάδων που είχαν πωληθεί αντί όλες τις μονάδες που ανεγέρθηκαν και περιλάμβανε έξοδα μονάδων δικής της ιδιοκτησίας ως κοινόχρηστα έξοδα. Περαιτέρω χρέωσε την Ενάγουσα φόρους με μεγαλύτερο συντελεστή απ' ότι η τελευταία είχε υποχρέωση να πληρώσει. Β. Η Δομή της Απόφασης: Τα επίδικα θέματα που εγείρονται στην Απαίτηση και στην Ανταπαίτηση καταγράφονται σε ξεχωριστές ενότητες. Παρατίθεται, όπου είναι δυνατό, ξεχωριστά η μαρτυρία για κάθε επιμέρους ζήτημα. Το Δικαστήριο προβαίνει στην αξιολόγηση της μαρτυρίας και καταγράφει την κατάληξη του αναφορικά με το κάθε ζήτημα. Το Δικαστήριο διήλθε όλο το μαρτυρικό υλικό και προέβηκε σε αξιολόγηση επί του συνόλου των λεχθέντων από κάθε μάρτυρα. Η επιλογή της καταγραφής των ευρημάτων σε ξεχωριστές ενότητες έγινε για σκοπούς καλύτερης κατανόησης των ζητημάτων και της κρίσης του Δικαστηρίου. Γ. Η Μαρτυρία αναφορικά με τις Παραστάσεις για το Κτιριακό Συγκρότημα: Η Ενάγουσα είναι οικογενειακή εταιρεία. Μέτοχοι της είναι ο XXXXX Χριστοφόρου (Μ.Ε.2) και οι υιοί του XXXXX Χριστοφόρου (Μ.Ε.1), XXXXX Χριστοφόρου (Μ.Υ.1 στην Ανταπαίτηση) και XXXXX Χριστοφόρου. Μέχρι την 28.5.2012 μέτοχος ήταν και σύζυγος του XXXXX Χριστοφόρου που ήταν και διευθύντρια της εταιρείας μαζί με τον XXXXX. Μετά την 28.4.2018 την αντικατέστησε ο XXXXXX που μαζί με τον XXXXX είναι μέχρι σήμερα οι διευθυντές της. Ο XXXXX (γραπτή δήλωση - Τεκμ.1) αντιπροσώπευσε την Ενάγουσα και είχε τις επαφές με τους αντιπροσώπους της Εναγομένης μέχρι και την υπογραφή των επιδίκων συμφωνιών. Η πρώτη επαφή ήταν με κάποια XXXXX που του παρουσίασε το έργο «Zavos Aqua Park Resort», του παρέδωσε το προωθητικό έντυπο του έργου (Τεκμ.2) και σχετικό τιμοκατάλογο (Τεκμ.3) όπου φαίνονταν ποιες μονάδες ήταν απούλητες, ενημερώνοντας τον ότι πολλές μονάδες είχαν ήδη πωληθεί. Τον ενημέρωσε ότι το έργο θα ξεκινούσε να κτίζεται άμεσα και ότι θα ήταν έτοιμο το
6. Ακόμα του ανάφερε ότι το έργο θα ανεγειρόταν και θα λειτουργούσε ως κλειστό συγκρότημα με ιδιωτικούς δρόμους και τρεις πισίνες από τις οποίες η μια εσωτερική θερμαινόμενη στο χώρο του λεγόμενου «clubhouse», στο οποίο θα προσφέρονταν υπηρεσίες νοσοκόμας σε αναμονή, πρώτων βοηθειών και απευθείας σύνδεσης με ιατρικό κέντρο, υδρομασάζ, σάουνας, γυμναστήριου, βιβλιοθήκης και κέντρου δραστηριοτήτων. Περαιτέρω θα υπήρχε 24ώρη φύλαξη της πύλης του συγκροτήματος. Όλοι οι ιδιοκτήτες των μονάδων θα είχαν δικαίωμα χρήσης των κοινόχρηστων χώρων και υπηρεσιών. Τον διαβεβαίωσε ότι το συγκρότημα θα ολοκληρωνόταν στην ολότητα του. Η XXXXX τον σύστησε στον XXXXX Ευσταθίου που είχε θέση διευθυντή πωλήσεων και οικονομικού διευθυντή στην Εναγόμενη. Ο Ευσταθίου επιβεβαίωσε τις ημερομηνίες παράδοσης. Είναι η θέση του Στέφανου ότι η XXXXX και ο Ευσταθίου τον πίεζαν για την υπογραφή των συμφωνιών και καταβολή προκαταβολής προβάλλοντας ότι αν δεν κινούνταν γρήγορα θα έχαναν την ευκαιρία να επενδύσουν στο συγκρότημα και ειδικά στις προνομιούχες μεζονέτες του Μπλοκ Ε υποδεικνύοντας του στον τιμοκατάλογο ότι οι μεζονέτες Ε 4-7 ήταν οι μόνες στο Μπλοκ Ε που δεν είχαν πωληθεί. Είναι η περαιτέρω θέση του XXXXX ότι εξήγησε στον Ευσταθίου ότι η απόφαση της Ενάγουσας για επένδυση στο συγκρότημα ήταν τα οφέλη από τους κοινόχρηστους χώρους και ειδικά το clubhouse με τις υπηρεσίες που θα προσέφερε. Ακόμα ότι πρόθεση της Ενάγουσας ήταν να πωλήσει στη συνέχεια τις μεζονέτες για να κερδίσει. Ο Ευσταθίου τον διαβεβαίωσε εκ νέου ότι όλα θα γίνουν σύμφωνα με τα σχέδια που του παρουσίασε και πως τα σχέδια θα επισυνάπτονταν στα συμβόλαια αγοράς. Την 13.9.2007 η Ενάγουσα κατέβαλε το ποσό των ΛΚ 23.200 με επιταγή που παρέδωσε ο XXXXX στον Ευσταθίου. Ο XXXXX υπόγραψε για την Ενάγουσα τέσσερις συμφωνίες τιτλοφορούμενες «Granting Option to Purchase Immovable Property» (Τεκμ.4). Στην περίοδο μέχρι την υπογραφή των επιδίκων συμφωνιών ο XXXXX και ο XXXXX τόνισαν στον Ευσταθίου ότι οι κοινόχρηστοι χώροι και οι προσφερόμενες υπηρεσίες ήταν ο λόγος που η Ενάγουσα αποφάσισε να επενδύσει στο συγκρότημα και ο Ευσταθίου επανειλημμένα τους διαβεβαίωνε ότι το συγκρότημα θα ολοκληρωνόταν ταυτόχρονα, ώστε όλες οι μεζονέτες να επωφελούνται από τους κοινόχρηστους χώρους και υπηρεσίες. Κατά τη διαπραγμάτευση της τιμής, σε υπόδειξη του XXXXXX ότι οι μεζονέτες του συγκροτήματος ήταν πιο ακριβές από άλλες αντίστοιχου μεγέθους σε άλλες αναπτύξεις, η απάντηση ήταν ότι δεν υπήρχε άλλη ανάπτυξη που να έχει κοινόχρηστους χώρους και υπηρεσίες που να συγκρίνονται με την επίδικη. Ο XXXXX Χριστοφόρου (γραπτή δήλωση - Τεκμ.18) μαρτύρησε πως την αγορά των τεσσάρων μεζονετών παρουσίασε στα μέλη της οικογένειας ο XXXXX και ο XXXXX ως πρόταση για οικογενειακή επένδυση, μεταφέροντας τους τα όσα είχε αποκομίσει ο XXXXX από τις επαφές του με τους αντιπροσώπους της Εναγομένης. Η Ενάγουσα αποφάσισε να προχωρήσει στην αγορά λαμβάνοντας υπόψη την μοναδικότητα του έργου, όπως προέκυπτε από τις παραστάσεις που είχαν γίνει σε σχέση με τις υπηρεσίες που θα προσφέρονταν και το προωθητικό έντυπο το οποίο είχε παραδοθεί στο Στέφανο. Η πληροφόρηση ότι οι επίδικες ήταν οι μόνες απούλητες στο προνομιούχο Μπλοκ Ε εξώθησε την Ενάγουσα να κινηθεί γρήγορα και να καταβάλει τις προκαταβολές. Ο XXXXX είχε επαφή με τον Ευσταθίου «Κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων για την τελική μορφή των συμφωνιών». Ο Ευσταθίου του επιβεβαίωσε ότι ολόκληρο το έργο θα ολοκληρωνόταν ταυτόχρονα και πως εάν υπήρχαν άλλοι ενδιαφερόμενοι για αγορά μεζονέτας στο Μπλοκ Ε θα τους προωθούσε στην Ενάγουσα αφού η Εναγόμενη δεν είχε άλλες μεζονέτες διαθέσιμες εκεί. Η υπεράσπιση δεν κάλεσε ως μάρτυρες τα πρόσωπα που μαρτυρήθηκε ότι είχαν εκ μέρους της τις επαφές με τον XXXXX, κατά κύριο λόγο, και τον XXXXX πριν και κατά την υπογραφή των επιδίκων συμφωνιών. Ο XXXXX Ζαβός (Μ.Υ.1) (Γραπτή Δήλωση - Τεκμ.43), ο διευθυντής της Εναγομένης, ανάφερε ότι ο XXXXX Ευσταθίου έχει αποβιώσει και πως η XXXXX δεν εργάζεται πλέον στην Εναγόμενη εδώ και αρκετά χρόνια. Ο Ευσταθίου ήταν μισθωτός, ενώ η Τζούλη χαρακτηρίστηκε ως απλή πωλήτρια με ένα βασικό μισθό και φιλοδώρημα (bonus) πάνω στις πωλήσεις. Ο Ζαβός υποστήριξε πως η Εναγόμενη σε καμιά διαβεβαίωση ή παράσταση προέβηκε πέραν των όσων αναφέρονται στις επίδικες συμφωνίες και ειδικά ότι δεν δίδει διαβεβαιώσεις ότι θα βοηθήσει τους αγοραστές να πωλήσουν τις μονάδες που αγοράζουν, αφού θα προτιμήσει να πωλήσει τις δικές της. Δεν ήταν όμως παρών στις επαφές των αντιπροσώπων της Εναγόμενης με τον XXXXX ή τον XXXXX και η εκδοχή του εδράζεται στη θέση ότι οι διαβεβαιώσεις που δίνονται συνήθως, είναι οι διαβεβαιώσεις που έχουν ως εταιρεία και πως δεν μπορεί οποιοσδήποτε διευθυντής ή υπάλληλος να δώσει διαβεβαιώσεις που είναι εκτός των πλαισίων που θέτει η Εταιρεία. Σε σχέση με το clubhouse ανάφερε ότι η υποχρέωση της Εναγομένης είναι να το κατασκευάσει με τους απαραίτητους χώρους και όχι να το στελεχώσει και να το λειτουργεί. Η χρήση και η επάνδρωση του, ανάφερε, εξαρτάται από τους ιδιοκτήτες των μονάδων αφού θα συνεπάγεται αύξηση των κοινοχρήστων. Ως προς το ζήτημα της εικοσιτετράωρης φύλαξης της πύλης υποστήριξε πως το κατά πόσο θα υπάρχει φρουρός είναι ζήτημα που αφορά τη διαχειριστική επιτροπή του συγκροτήματος αφού θα συνεπάγεται αυξημένα κοινόχρηστα έξοδα. Ωστόσο, η Εναγόμενη δεν συγκάλεσε συνεδρίαση των ιδιοκτητών. Όπως είναι η κατάσταση ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιτρέψει πρόσβαση της πύλης από την κατοικία του και στην περίπτωση που έχει επισκέπτη, είτε θα πάει στην πύλη να του ανοίξει, είτε θα του αποκαλύψει τον κωδικό του για να τον χρησιμοποιήσει ο ίδιος ο επισκέπτης και να εισέλθει. O XXXXX και ο XXXXX έκαμαν εξαιρετική εντύπωση στο Δικαστήριο ως μάρτυρες της αλήθειας. Η θέση τους για τις παραστάσεις που έγιναν από τους αντιπροσώπους της Εναγόμενης γίνεται αποδεκτή. Αυτή ενισχύεται από τις περιβάλλουσες συνθήκες. Η παρουσίαση του προωθητικού έντυπου στόχευε στο να παραστήσει στον επικείμενο αγοραστή ότι η μεζονέτα που θα αγόραζε θα συνιστούσε μέρος ενός συγκροτήματος με τις ανέσεις και διευκολύνσεις που καταγράφονταν. Δεσπόζον στοιχείο είναι πως επρόκειτο για «resort». H ελληνική λέξη θέρετρο ενδεχομένως να μη συνιστά ακριβή μετάφραση της αγγλικής λέξης, ωστόσο αυτό που έχει σημασία είναι ότι ο αγοραστής δεν αγόραζε μια κατοικία σε μια γειτονιά της πόλης, ασύνδετη με τον περιβάλλοντα χώρο, αλλά κατοικία σε ένα σύμπλεγμα με συγκεκριμένο χαρακτήρα, ανέσεις και διευκολύνσεις. Στην πρώτη σελίδα στο εσωτερικό του εντύπου αναφερόταν ότι το θέρετρο θα ήταν περίκλειστο με δικούς του ιδιωτικούς δρόμους, ένα clubhouse, τρεις πισίνες και μια εσωτερική θερμαινόμενη, χώρους για ηλιοθεραπεία και ωραίους πράσινους κήπους. Η χρήση του μέλλοντα χρόνου αναμφίβολα και δεν υπονοεί ότι οι εγκαταστάσεις θα ανεγείρονταν σε μελλοντικό χρόνο κατά τη βούληση της Εναγομένης. Χρησιμοποιείται ο χρόνος αυτός γιατί το συγκρότημα ήταν υπό ανέγερση. Οι κοινόχρηστες εγκαταστάσεις θα ανεγείρονταν, όπως άλλωστε θα ανεγείρονταν και οι μεζονέτες. Απευθυνόμενο και προς συνταξιούχους αναφέρεται πως το συγκρότημα θα πρόσφερε υπηρεσίες επί καθήκοντι νοσοκόμας, πρώτων βοηθειών και απευθείας σύνδεσης με ιατρικό κέντρο, εσωτερική πισίνα, σάουνα, δωμάτιο γυμναστικής και δραστηριοτήτων και βιβλιοθήκη. Το συγκρότημα καταλήγει έχει σχεδιαστεί προσεκτικά ώστε να προσφέρει στους διαμένοντες τις διευκολύνσεις στο υψηλότερο επίπεδο και ποιότητα. Είναι εύρημα του Δικαστηρίου ότι τόσο η XXXXX, όσο και ο XXXXX προέβηκαν σε παραστάσεις προς τον XXXXX και τον XXXXX ότι όλο το συγκρότημα θα αποπερατωνόταν ταυτόχρονα και ότι θα πρόσφερε στους ιδιοκτήτες και κατόχους των μεζονετών τις ανέσεις που περιγράφονται στο προωθητικό έντυπο. Δ. Οι Παραστάσεις σε σχέση με τις Υπόλοιπες Μεζονέτες στο Μπλοκ Ε: Αναφορικά με το κατά πόσο οι υπόλοιπες μεζονέτες στο Μπλοκ Ε ήταν πουλημένες, η θέση της υπεράσπισης δεν ήταν ότι δεν υπήρξε τέτοια παράσταση, αλλά ότι αυτό ανταποκρινόταν στην αλήθεια. Είναι συνεπώς κοινό έδαφος ότι έγινε τέτοια παράσταση, που ήταν παράσταση γεγονότος και ότι απομένει είναι η διαπίστωση κατά πόσο αυτή ήταν αληθής ή ψευδής. Αυτό που φαίνεται να παρέστησε η Εναγόμενη ήταν πως, πέραν των τεσσάρων μεζονετών για τις οποίες ενδιαφερόταν η Ενάγουσα, πέντε άλλες ήταν κρατημένες και οι υπόλοιπες έξι πουλημένες. Επέμενε ο Ζαβός πως, κατά το χρονικό στάδιο που η Ενάγουσα ενδιαφέρθηκε για να αγοράσει, η Εναγόμενη είχε ήδη πωλήσει αριθμό μεζονετών σε τρίτα πρόσωπα. Παρουσίασε 11 αγοραπωλητήρια έγγραφα με ημερομηνίες προγενέστερες του Νοεμβρίου του 2007 (Τεκμ.46) τα τέσσερα από τα οποία αφορούν τις μεζονέτες 1, 2, 3 και 8 στο Μπλοκ Ε. Παρουσίασε ακόμα δύο μεταγενέστερα αγοραπωλητήρια έγγραφα που αφορούν τις μεζονέτες 1 και 10 του Μπλοκ Ε (Τεκμ.47). Πιστοποιητικό Έρευνας Ακίνητης Ιδιοκτησίας ημερ. 12.12.2012 (Τεκμ.34), αναφορικά με τα δύο τεμάχια που καλύπτει το επίδικο συγκρότημα, (Τεκμ.44 και 45) αποκαλύπτει πως πριν την κατάθεση, την 23.11.2007, των επίδικων πωλητηρίων εγγράφων κανένα άλλο πωλητήριο έγγραφο δεν είχε καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο. Υπάρχουν μεταγενέστερες καταχωρίσεις από την 11.6.2008 μέχρι και το
7. Μεταγενέστερο Πιστοποιητικό ημερ. 20.4.2017 (Τεκμ.36) εμπεριέχει περαιτέρω καταχωρίσεις που έγιναν τα έτη 2013 μέχρι
8. Ότι ένα αγοραπωλητήριο έγγραφο δεν έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης δεν οδηγεί απαρέγκλιτα σε συμπέρασμα ότι ήταν εικονικό. Πολλοί αγοραστές αγνοούν και δεν τυγχάνουν συμβουλής αναφορικά με την προστασία που παρέχει η νομοθεσία με την καταχώριση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο και δεν καταχωρούν τα αγοραπωλητήρια έγγραφα περιουσιών που αγοράζουν. Σε κάθε περίπτωση ο Ζαβός παρουσίασε αγοραπωλητήρια έγγραφα για τέσσερις μόνο μεζονέτες του Μπλοκ Ε, τις Ε1, Ε2, Ε3 και Ε
9. Το Μπλοκ Ε αφορούσε 15 μεζονέτες. Επομένως παραμένουν 7 μεζονέτες για τις οποίες δεν παρουσιάστηκαν αγοραπωλητήρια έγγραφα. Για τις μεζονέτες Ε11 και Ε15 αναφέρεται στον τιμοκατάλογο ότι ήταν πουλημένες, ενώ για τις Ε9, Ε10, Ε12, Ε13 και Ε14 αναφέρεται ότι ήταν κρατημένες (Reserved). Για τις τρεις από τις τέσσερις μεζονέτες για τις οποίες ο Ζαβός παρουσίασε αγοραπωλητήρια έγγραφα, υπήρξαν σε πολύ μεταγενέστερο στάδιο καταχωρίσεις στο Κτηματολόγιο. Στο Τεκμ.34 υπάρχει την 14.12.2011 καταχώριση τριών συμβολαίων αναφορικά με τις μεζονέτες Ε8, Ε11 και Ε15 στο όνομα αγοραστή Pearlstine Investments Limited. Στο Τεκμ.36 υπάρχει την 18.12.2012 καταχώριση συμβολαίου αναφορικά με την μεζονέτα Ε
10. Την 21.1.2013 υπάρχει καταχώριση συμβολαίου αναφορικά με την μεζονέτα Ε3 στο όνομα αγοραστή XXXXX Gang. Tην 5.12.2013 υπάρχει καταχώριση δύο συμβολαίων αναφορικά με τις μεζονέτες Ε12 και Ε16 και την 13.5.2014 καταχώριση συμβολαίου αναφορικά με την μεζονέτα Ε2 στο όνομα αγοραστή XXXXX Lina και XXXXX Racha. Σημειώνεται ότι μεζονέτα Ε16 δεν παρουσιάζεται ούτε στα σχέδια, ούτε στον τιμοκατάλογο και ενδεχομένως να πρόκειται περί σφάλματος στο σχετικό πιστοποιητικό. Τα αγοραπωλητήρια έγγραφα που παρουσίασε ο Ζαβός αναφορικά με τις μεζονέτες Ε1, Ε2 και Ε3 παρουσιάζουν ως αγοραστή την Tarlos Limited. Πρόδηλα δεν είναι αυτά που κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο αναφορικά με την μεζονέτα Ε2 την 13.5.2014 και αναφορικά με την μεζονέτα Ε3 την 21.1.
11. Το αγοραπωλητήριο έγγραφο που παρουσίασε ο Ζαβός αναφορικά με την μεζονέτα Ε8 παρουσιάζει ως αγοραστή την Pearlstine Investments Limited. Δεν διευκρινίστηκε αν είναι αυτό που καταχωρίστηκε την 14.12.
12. Αυτό δεν μπορεί να αποκλειστεί γιατί ενώ την 29.12.2006 που καταρτίστηκε το αγοραπωλητήριο έγγραφο που παρουσίασε ο Ζαβός ίσχυε ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ.232 και το αγοραπωλητήριο θα έπρεπε να κατατεθεί εντός δύο μηνών από τη συνομολόγηση του, την 29.4.2011 δημοσιεύτηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Αρ. 81(Ι)/2011) που τέθηκε σε ισχύ τρεις μήνες μετά και προνοούσε ότι συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν την 29.7.2011 και παρέμεναν σε ισχύ θα μπορούσαν να καταχωριστούν στο Κτηματολόγιο μέχρι 29.1.
13. Επομένως η καταχώριση που έγινε την 14.12.2011 μπορεί και να αφορά το συγκεκριμένο αγοραπωλητήριο. Και στα τέσσερα αγοραπωλητήρια έγγραφα που παρουσίασε ο Ζαβός, που είναι φωτοτυπίες, εμφαίνονται σφραγίδες του Εφόρου Τελών Χαρτοσήμων ημερ. 18.1.2007 και 15.6.
14. Δεν υποβλήθηκε στο Ζαβό ότι πρόκειται για πλαστές σφραγίδες. Επομένως τα αγοραπωλητήρια δεν είναι έγγραφα πρόσφατα κατασκευασμένα για να εξυπηρετήσουν τη θέση της Εναγομένης στην παρούσα αγωγή. Είναι έγγραφα της εποχής πριν τις αγορές από την Ενάγουσα που ολοκληρώθηκαν την 12.11.
15. Ανάμεσα στα έγγραφα που αποτελούν το Τεκμ.56, μέρος Β, που αφορά το ζήτημα της ασφάλισης των μεζονετών, υπάρχουν πίνακες στους οποίους παρουσιάζεται η κατανομή των ασφαλίστρων σε διάφορες περιόδους. Στον πίνακα που αναφέρεται στην περίοδο 26.5.2011 μέχρι 25.5.2012 σημειώνεται ότι οι μεζονέτες Ε1 μέχρι Ε3 και Ε12 μέχρι Ε14 είναι προς πώληση. Για τις μεζονέτες Ε6 και Ε7 καταγράφεται το όνομα της Ενάγουσας. Για τις μεζονέτες Ε4 και Ε5 καταγράφεται ότι είναι προς πώληση και στη συνέχεια χειρόγραφα το όνομα της Ενάγουσας. Στον πίνακα που αναφέρεται στην περίοδο 20.4.2012 μέχρι 19.4.2013 σημειώνεται ότι οι μεζονέτες Ε1 μέχρι Ε3 και Ε12 είναι προς πώληση, ενώ για τις μεζονέτες Ε4 μέχρι Ε7 καταγράφεται το όνομα της Ενάγουσας. Στον πίνακα που αναφέρεται στην περίοδο 26.5.2013 - 25.5.2014 σημειώνεται ότι οι μεζονέτες Ε1, Ε2, Ε11, Ε12 και Ε15 είναι προς πώληση ενώ για τις μεζονέτες Ε10 και Ε13 ότι είναι κρατημένες. Στον πίνακα που αναφέρεται στην περίοδο 26.5.2014 - 25.5.2015 σημειώνεται ότι οι μεζονέτες Ε1, Ε10, Ε11 και Ε15 είναι προς πώληση. Η κατάσταση είναι συγκεχυμένη. Η αβεβαιότητα προκύπτει από την ακαταστασία στα έγγραφα και καταστάσεις που η Εναγόμενη διατηρούσε ή σε μεταβολές που δεν επεξηγήθηκαν από τον Ζαβό που, έχοντας όλα τα στοιχεία, θα μπορούσε να ήταν πολύ πιο διαφωτιστικός. Να εξηγήσει κατά πόσο υπήρξαν πωλήσεις που ακυρώθηκαν και κάτω από ποιες συνθήκες υπήρξαν στη συνέχεια καταθέσεις στο Κτηματολόγιο προς όφελος άλλων προσώπων. Ακόμα, κατά πόσο οι μεζονέτες που ήταν κρατημένες αγοράστηκαν ή όχι από τα πρόσωπα που τις είχαν κρατήσει και κατά πόσο είχαν γι' αυτές υπογραφεί συμφωνίες «Granting Option to Purchase Immovable Property» όπως το Τεκμ.4 που υπόγραψε η Ενάγουσα. Το Δικαστήριο βρίσκει ότι τουλάχιστον οι μεζονέτες Ε11 και Ε15 δεν ήταν ούτε πουλημένες, ούτε κρατημένες. Ενδέχεται και άλλες να ήταν διαθέσιμες προς πώληση. Επομένως, κατά το χρόνο που η Ενάγουσα διαπραγματευόταν την αγορά των επίδικων μεζονετών, οι υπόλοιπες μεζονέτες του Μπλοκ Ε δεν ήταν όλες πουλημένες ή έστω κρατημένες. Η Εναγόμενη, που αναμφίβολα γνώριζε το γεγονός, ψευδώς παρέστησε στην Ενάγουσα ότι ήταν όλες πουλημένες στην προσπάθεια της να αποκομίσει πλεονέκτημα κατά τις διαπραγματεύσεις, εξωθώντας την Ενάγουσα να πιστέψει πως οι επίδικες ήταν οι μόνες που ήταν διαθέσιμες προς πώληση και επομένως εάν επιθυμούσε να τις αποκτήσει θα έπρεπε να βιαστεί. Ωστόσο, δεν προκύπτει από τη μαρτυρία ότι εάν δεν ήταν πουλημένες όλες οι υπόλοιπες μεζονέτες στο Μπλοκ Ε, η Ενάγουσα δεν θα προχωρούσε στη σύναψη των συμφωνιών. Ο XXXXX ανάφερε ότι διαφορετικά θα σκέφτονταν εάν ήταν οι πρώτοι που αγόραζαν και διαφορετικά αν τα ¾ της ανάπτυξης ήταν πουλημένα όπως τους παρέστησαν. Δεν διαφάνηκε ότι η Ενάγουσα ήταν η πρώτη που αγόρασε μεζονέτες στο Μπλοκ Ε. Ο XXXXX ανάφερε ότι η πληροφόρηση ότι οι επίδικες ήταν οι μόνες απούλητες στο προνομιούχο Μπλοκ Ε εξώθησε την Ενάγουσα να κινηθεί γρήγορα και να καταβάλει την προκαταβολή. Συνέδεσε δηλαδή την παράσταση με την επιτάχυνση της απόφασης για την καταβολή της προκαταβολής, παρά με την καθαυτό απόφαση αγοράς των μεζονετών. Είναι συνεπώς η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι οι παραστάσεις που έγιναν σε σχέση με τις υπόλοιπες μεζονέτες του Μπλοκ Ε ήταν μεν ψευδείς γιατί κάποιες από αυτές ήταν απούλητες, πλην όμως οι παραστάσεις αυτές δεν έχει αποδειχθεί ότι εξώθησαν την Ενάγουσα στη σύναψη των συμφωνιών. Ωστόσο, είναι η διαπίστωση του Δικαστηρίου ενδεικτική του τρόπου προσέγγισης της Εναγόμενης προς τους επικείμενους αγοραστές όπως ήταν η Ενάγουσα και καταδεικνύει την απουσία ειλικρίνειας εκ μέρους της κατά τις επαφές. Ε. Το Νομικό Αποτέλεσμα των Παραστάσεων σε Σχέση με την Συμπλήρωση του Συγκροτήματος: Επισήμανε ο Ζαβός ότι στα προωθητικά έντυπα που η Εναγόμενη εκδίδει επιφυλάσσει το δικαίωμα της για αλλαγές στις πληροφορίες που αυτά εμπεριέχουν. Στο επίδικο προωθητικό έντυπο υπάρχει σχετική σημείωση στο πίσω μέρος του εξωφύλλου με πολύ μικρά γράμματα, που και ο Ζαβός δυσκολευόταν να διαβάσει. Αναφέρεται ότι: «Although the information contained in this brochure is believed to be correct and every endeavor has been made to ensure the accuracy of the contents of this brochure, accuracy cannot be guaranteed and more of the information will form any part of the contract. Neither the agent nor any person in the employment of the Vendor has any authority to make or give any representation warranty or guarantee (whether written or oral) in respect of or in relation to the development of the site or any part thereof. The Vendor reserves the right to alter the specification contained or referred to in this brochure without prior notice». (Σε ελεύθερη μετάφραση): «Παρόλο που οι πληροφορίες που εμπεριέχονται σε αυτό το έντυπο πιστεύεται ότι είναι ορθές και κάθε προσπάθεια έχει γίνει ώστε να βεβαιωθεί η ακρίβεια των περιεχομένων του εντύπου αυτού, η ακρίβεια δεν μπορεί να εγγυηθεί και περισσότερες από τις πληροφορίες θα αποτελέσουν οιονδήποτε μέρος του συμβολαίου. Ούτε ο αντιπρόσωπος, ούτε οιονδήποτε πρόσωπο στην εργοδότηση του Πωλητή έχει οιαδήποτε εξουσιοδότηση να κάμει ή να παράσχει οιανδήποτε παράσταση, διαβεβαίωση ή εγγύηση (είτε γραπτή, είτε προφορική) αναφορικά με ή σε σχέση με την ανάπτυξη του έργου ή οιουδήποτε μέρους του. Ο Πωλητής επιφυλάσσει το δικαίωμα να τροποποιήσει τις λεπτομέρειες που εμπεριέχονται ή αναφέρονται σε αυτό το έντυπο χωρίς προηγούμενη ειδοποίηση». Η επιφύλαξη δεν έχει τη σημασία που η υπεράσπιση επιχείρησε να προσδώσει σε αυτή. Θα μπορούσε να καλύπτει μικρές διαφορές και παρεκκλίσεις από την εικόνα που αποδιδόταν με το προωθητικό έντυπο. Η ουσία, όμως, είναι πως οι διαβεβαιώσεις δόθηκαν προφορικά χωρίς οιανδήποτε επιφύλαξη και το προωθητικό έντυπο σημασία έχει προς επιβεβαίωση της εκδοχής του Στέφανου και όχι ως η βάση για τη συμφωνία των μερών. Ούτε έχει το αποτέλεσμα να απαλλάσσει την Εναγόμενη των υποχρεώσεων της που θα μπορούσαν να απορρέουν από τις παραστάσεις και τις διαβεβαιώσεις που εκ μέρους της δόθηκαν, από τους υπαλλήλους και αντιπροσώπους της. Ακόμα και στην περίπτωση που οι τελευταίοι είχαν ενεργήσει αυτόβουλα, εφόσον ενεργούσαν στα πλαίσια των καθηκόντων τους και από τη θέση στην οποία η Εναγόμενη τους τοποθέτησε και προέβαλλε προς τρίτους, όπως η Ενάγουσα, είχαν τουλάχιστον φαινομενική εξουσία να προβαίνουν στις παραστάσεις στις οποίες προέβησαν προς την Ενάγουσα. Σε κάθε περίπτωση, το Δικαστήριο δεν αποδέχεται ότι η XXXXX ή ο Ευσταθίου ενήργησαν αυτόβουλα, αλλά είναι πεπεισμένο ότι ενεργούσαν κατ' εντολή και υπόδειξη της Ενάγουσας για προώθηση των οικονομικών της συμφερόντων μέσω των πωλήσεων. Άλλωστε τα όσα παρέστησαν δεν διέφεραν από τα όσα προβάλλονται στο προωθητικό έντυπο που ετοιμάστηκε από την ίδια την Εναγόμενη και στον τιμοκατάλογο. Έχει ιδιαίτερη σημασία η αναφορά στο προοίμιο των αγοραπωλητηρίων εγγράφων που, σύμφωνα με τον όρο 1 των συμφωνιών, επιτεύχθηκαν στη βάση του («According to the above terms and conditions»). Στην παρ. Α του προοιμίου αναφέρεται ότι η Εναγόμενη είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του υπό ανέγερση κτιριακού συγκροτήματος. Στην παρ. Β αναφέρεται ότι η Εναγόμενη έχει αναλάβει να προμηθεύσει αρχιτεκτονικά σχέδια και θα υποβάλει αίτηση στην αρμόδια αρχή για την χορήγηση των αναγκαίων αδειών για την ανέγερση του κτιριακού συγκροτήματος. Εάν δεν εκδιδόταν η άδεια μέχρι και δύο μήνες μετά την παράδοση η Ενάγουσα θα είχε το δικαίωμα να ακυρώσει τα αγοραπωλητήρια. Στην παρ. C καταγράφεται ότι η Εναγόμενη σχεδιάζει να κατασκευάσει το κτιριακό συγκρότημα όπως φαίνεται στα επισυναπτόμενα αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία υπογράφονται από τις συμβαλλόμενες και συνιστούν μέρος των αγοραπωλητηρίων εγγράφων. Παρενθετικά αναφέρεται ότι δεν έχει διαλάθει της προσοχής του Δικαστηρίου ότι η παρ. Β αναφέρει ότι η άδεια θα μπορούσε να εξασφαλιστεί μέχρι και δύο μήνες μετά την παράδοση. Υπονοείται έκδηλη παρανομία, αφού χωρίς άδεια καμιά οικοδομική εργασία δεν θα μπορούσε νόμιμα να διεξαχθεί, ώστε να ανεγερθούν οι μεζονέτες και να παραδοθούν. Συνεπώς, οι μεζονέτες που η Ενάγουσα αγόρασε αποτελούσαν μέρος του κτιριακού συγκροτήματος το οποίο θα ανεγειρόταν. Η υπογραφή από τις διαδίκους των σχεδίων που αφορούν ολόκληρο το κτιριακό συγκρότημα καταδεικνύει ότι η Ενάγουσα είχε δικαίωμα, συμφέρον και απαίτηση αυτό να ανεγερθεί όπως παρουσιάζεται στα σχέδια και όχι κάτι διαφορετικό ή ελλιπές. Έχει καταλυτική σημασία ο καθορισμός της ανάπτυξης στην οποία αγοράστηκαν οι μεζονέτες. Δεν έχει ιδιαίτερη σημασία ότι πρόκειται για οικίες τύπου μεζονέτας και η νομική προσέγγιση δεν διαφέρει από την περίπτωση ανάπτυξης στη μορφή ενός κτιρίου που περιλαμβάνει τις ξεχωριστές μονάδες, δηλαδή την περίπτωση πολυκατοικιών. Η σύμβαση για αγορά διαμερίσματος σε πολυκατοικία εμπεριέχει εξυπακουόμενο όρο ότι θα ανεγερθεί πλήρως η πολυκατοικία. Έστω και αν το διαμέρισμα που αγοράζεται είναι στον πρώτο όροφο εξυπακούεται στη συμφωνία ότι θα πρέπει να ανεγερθούν και οι υπόλοιποι όροφοι και το κτιριακό συγκρότημα να συμπληρωθεί. Η αγορά μονάδας σε μεγαλύτερη ανάπτυξη γίνεται υπό τον όρο και τη βασική προϋπόθεση ότι η ανάπτυξη θα είναι πλήρης, διαφορετικά η αξία της μονάδας μειώνεται περιθωριακά ή δραματικά αναλόγως της περίπτωσης. Ποια είναι η ανάπτυξη στην οποία επένδυσε ο αγοραστής καθορίζεται από τις πραγματικές περιστάσεις και ουσιαστικό μέχρι καταλυτικό ρόλο αποτελούν οι άδειες που χορηγήθηκαν από τις αρμόδιες αρχές για την ανέγερση και τούτο γιατί η νομοθεσία απαιτεί ότι για την νομιμοποίηση της ανάπτυξης με την έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης προϋπόθεση είναι η συμπλήρωση της ανάπτυξης συμφώνως των όρων των αδειών. Ο αγοραστής μονάδας, τα δικαιώματα του οποίου επί των κοινοχρήστων χώρων της ανάπτυξης όπου βρίσκεται η μονάδα του κατοχυρώνονται και από τη νομοθεσία, έχει το δικαίωμα, στην απουσία άλλης ρύθμισης, χρήσης και απόλαυσης κάθε κοινόχρηστου χώρου από την πρώτη ημέρα που του παραδίδεται η μονάδα του. Η διασφάλιση του δικαιώματος αυτού προϋποθέτει την πλήρη αποπεράτωση της ανάπτυξης. Ο XXXXX Γερολέμου (Μ.Ε.5) είναι ο υπεύθυνος του αρχείου στον Κλάδο Οικοδομών της Επαρχιακής Διοίκησης Λεμεσού. Για τα δύο τεμάχια που το συγκρότημα καλύπτει έχει εκδοθεί τόσο πολεοδομική όσο και οικοδομική άδεια η οποία αφορά ενιαία οργανωμένη ανάπτυξη. Η Πολεοδομική Άδεια εκδόθηκε την 23.9.2009 (Τεκμ.38). Συνοδεύεται από ένα μεγάλο χωροταξικό σχέδιο που απεικονίζει όλο το συγκρότημα και τη θέση του κάθε τμήματος της ανάπτυξης (Τεκμ.39). Η Οικοδομική Άδεια εκδόθηκε την 13.12.2012 (Τεκμ.41). Συνοδεύεται από μεγάλο σχέδιο με τις κατόψεις των κτιρίων (Τεκμ.40). Πάνω αριστερά καταγράφεται «κάτοψη υπογείου main building» που υποδείχθηκε από τον Γερολέμου ως η κάτοψη του κυρίως κτιρίου. Τόσο το Τεκμ.39 όσο και το Τεκμ.40 έχουν σφραγίδα που αναφέρει «Σχέδιο για το οποίο εκδόθηκε η Πολεοδομική Άδεια με αρ. ΛΕΜ634/2007/23.9.2009» και άλλη σφραγίδα έγκρισης ημερ. 13.12.2012 που αφορά στην άδεια οικοδομής. Η Εναγόμενη, ανάφερε ο μάρτυρας, δεν έχει αποταθεί για έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης της ανάπτυξης. Σε μεγάλες αναπτύξεις, σημείωσε, συμβαίνει να ζητηθεί πιστοποιητικό μερικής έγκρισης, δηλαδή μέρους κάποιας ανάπτυξης νοουμένου ότι έχουν τηρηθεί οι ουσιώδεις όροι της άδειας, όμως δεν έγινε κάτι τέτοιο στην προκειμένη περίπτωση. Ο XXXXX Χατζηκυριάκου (Μ.Ε.7) εργάζεται στο Επαρχιακό Γραφείο Πολεοδομίας και Οικήσεως. Παραπέμφθηκε στον όρο της Πολεοδομικής Άδειας που αναφέρει: «Η ανάπτυξη να μη τεθεί σε χρήση εκτός αν εκτελεστούν όλοι οι όροι της άδειας αυτής». Μαρτύρησε ότι η Εναγόμενη δεν ζήτησε τροποποίηση ή παρέκκλιση από τον όρο και υπενθυμίζοντας τη νομοθεσία, ανάφερε ότι καμιά οικοδομή δεν μπορεί να χρησιμοποιείται χωρίς να έχει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και συνεπώς ο όρος δεν θα μπορούσε να τροποποιηθεί. Είναι η κρίση του Δικαστηρίου ότι από τα αγοραπωλητήρια έγγραφα προκύπτει ότι οι μεζονέτες αγοράστηκαν σε συγκεκριμένο κτιριακό συγκρότημα με την ονομασία «Zavos Aqua Park Resort» που να ανεγειρόταν σε δύο τεμάχια ως ενιαία ανάπτυξη. Το κτιριακό συγκρότημα στο οποίο αγόρασε η Ενάγουσα δεν καθορίζεται ως το Μπλοκ Ε αλλά το κτιριακό συγκρότημα «Zavos Aqua Park Resort». Οι παραστάσεις των υπαλλήλων και αντιπροσώπων της Εναγομένης σε σχέση με το τι θα ανεγειρόταν απλά επιβεβαίωσαν στην Ενάγουσα τα όσα προέκυπταν από τα ίδια τα αγοραπωλητήρια έγγραφα. Ό,τι δεν προέκυπτε από τα αγοραπωλητήρια έγγραφα και εισάχθηκε με τις παραστάσεις της XXXXX και του XXXXX αφορούσε στις λεπτομέρειες σε σχέση με τις υπηρεσίες που θα προσφέρονταν στους κοινόχρηστους χώρους και για την εξυπηρέτηση των μονάδων. Δεν υπάρχει αμφιβολία, αλλά κατέληξε να είναι και κοινό έδαφος, τι αγόρασε η Ενάγουσα. Με την αγορά των μεζονετών η Ενάγουσα αποκτούσε δικαίωμα χρήσης των κοινόχρηστων χώρων όλου του συγκροτήματος έναντι της αντισυμβαλλόμενης της Εναγομένης και η τελευταία είχε την υποχρέωση κατασκευής και ενδεχομένως και λειτουργίας τους. Ο Ζαβός δεν αρνήθηκε ότι ήταν υποχρέωση της Εναγόμενης να κατασκευάσει τους κοινόχρηστους χώρους όλου του συγκροτήματος. Το κάθε Μπλοκ έχει τη δική του πισίνα αλλά, όπως αποδέχτηκε ο Ζαβός, κάποιος δικαιούται να χρησιμοποιεί και την πισίνα άλλου Μπλοκ. Επίσης αποδέχτηκε ότι ο κάθε ιδιοκτήτης θα μπορούσε να χρησιμοποιεί την εσωτερική πισίνα και το γυμναστήριο. Η μόνη επιφύλαξη του Ζαβού ήταν ότι η στελέχωση και λειτουργία τους θα εξαρτάτο από τους ιδιοκτήτες των μονάδων. Και ως προς το χρόνο κατασκευής τους, όπου και επικεντρώνεται βασική πτυχή της αντιδικίας των διαδίκων. Η έννοια της ψευδούς παράστασης ορίζεται στο άρθρο 18 των περί Συμβάσεων Νόμων. Το εδάφιο (α) προνοεί ότι «ψευδής παράσταση» περιλαμβάνει: «τη θετική βεβαίωση, κατά τρόπο που δεν δικαιολογείται από τις πληροφορίες του προσώπου που βεβαιώνει, γεγονότος αναληθούς παρόλο ότι το πρόσωπο που βεβαιώνει πιστεύει ότι είναι αληθές». Κεντρικός άξονας της έννοιας της ψευδούς παράστασης είναι η βεβαίωση κάποιου γεγονότος που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Διακρίνεται κατ' αυτό τον τρόπο η ψευδής παράσταση από τη δήλωση μελλοντικής πρόθεσης ή συμπεριφοράς που δεν είναι παράσταση γεγονότος. Ωστόσο, ψευδής δήλωση αναφορικά με την παρούσα πρόθεση προσώπου μπορεί να συνιστά ψευδή παράσταση γιατί η ύπαρξη συγκεκριμένης πρόθεσης επί του παρόντος είναι ένα γεγονός (Edgington v. Fitzmaurice