Σωκράτους, (το γένος Θεοδοσίου) ν. Emenby Company Limited, Αρ. Αγωγής

Σωκράτους, (το γένος Θεοδοσίου) ν. Emenby Company Limited, Αρ. Αγωγής 1534/2012, 7/9/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2018:A357 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕNΩΠΙΟΝ: Χ. Μαλαχτού, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής 1534/2012 Μεταξύ: XXXXX Σωκράτους, (το γένος XXXXX Θεοδοσίου), από τη Λεμεσό Ενάγουσας και Emenby Company Limited, από τη Λεμεσό Εναγόμενης --------------------------------- Ημερ.: 7.9.2018 Για την Ενάγουσα: κ. Α. Θεοφίλου μαζί με κα Κ. Παναγιώτου για A. Chr. Theofilou LLC Για την Εναγόμενη: κ. Α. Χαραλάμπους Α Π Ο Φ Α Σ Η Α. H Δικογραφία - τα Επίδικα Θέματα Η Ενάγουσα ήταν η ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αρ. εγγραφή 1XXX0, τεμ.6X6, του Φ/Σχ LIV/30 στην Παρεκκλησιά Λεμεσού. Την 6.12.2005, με Συμφωνία Αντιπαροχής, συμφώνησε την ανταλλαγή του ακινήτου της με πέντε μεζονέτες, τις υπ' αρ.1, 2, 3, 13 και 14, μέρος του συγκροτήματος μεζονετών «XXXXX» που η αντισυμβαλλόμενη της, Εναγόμενη εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων, θα ανοικοδομούσε με δικά της έξοδα στο ακίνητο. Κατά την αξίωση, η Εναγόμενη είχε αναλάβει να συμπληρώσει και παραδώσει τις πέντε μεζονέτες στην Ενάγουσα έτοιμες για χρήση, συνδεδεμένες με όλες τις κύριες παροχές, προ ή κατά την 15.9.2007 με περίοδο χάριτος 2 μηνών. Ωστόσο, μέχρι και την καταχώριση της αγωγής, την 5.4.2012, είχε παραδώσει μόνο την μεζονέτα αρ.2 την 15.11.

Πάντα κατά την αξίωση, αυτή παρουσιάζει ελλείψεις και κακοτεχνίες κόστους αποκατάστασης €8.
Η Ενάγουσα με επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 22.3.2012 «πληροφόρησε την Εναγόμενη ότι θεωρούσε την συμφωνία αντιπαροχής σαν τερματισθείσα με υπαιτιότητα της Εναγόμενης και ότι θα λάμβανε δικαστικά μέτρα». Είχε προηγηθεί άλλη επιστολή των δικηγόρων της Ενάγουσας ημερ. 14.2.2012 με την οποία ζητείτο από την Εναγόμενη να προχωρήσει στην συμπλήρωση και παράδοση των μεζονετών της αντιπαροχής μέχρι 20.3.2012, διαφορετικά η Ενάγουσα θα θεωρούσε τη σύμβαση αντιπαροχής ως τερματισθείσα με υπαιτιότητα της Εναγομένης. Είναι κοινό έδαφος και διαπίστωση του Δικαστηρίου ότι η Ενάγουσα με την επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 22.3.2012 τερμάτισε τη Συμφωνία Αντιπαροχής. Με την αγωγή αξιώνεται η επικύρωση του τερματισμού και διάταγμα για διαγραφή των αγοραπωλητηρίων εγγράφων αναφορικά με δύο μεζονέτες (αρ.6 και 12) που καταχωρίστηκαν ως επιβαρύνσεις επί του ακινήτου και επιμέρους κονδύλια αποζημιώσεων που μπορούν να συνοψιστούν ως εξής: - Ποσό €175.416,40 ως προσυμφωνημένη αποζημίωση για την καθυστέρηση στην παράδοση της μεζονέτας αρ.2 μέχρι 15.11.2011 και των μεζονετών αρ.1, 3, 13 και 14 μέχρι 20.3.
- Ποσό €2.733,76 μηνιαία από 20.3.2012 μέχρι παράδοσης των μεζονετών αρ.1, 3, 13 και
- Ποσό €198.198 (126 τ.μ. x €1.573) στη βάση ότι το συνολικό εμβαδό των μεζονετών της αντιπαροχής είναι 620 τ.μ. αντί 746 τ.μ., δηλ. 126 τ.μ. λιγότερα. Στην ίδια βάση διεκδικείται και ποσό €300.000 χωρίς καμιά εξήγηση. - Τα ποσά που η Ενάγουσα θα κληθεί να καταβάλει προς τρίτους αγοραστές μεζονετών, για την απαλλαγή του ακινήτου από υποθήκη για ποσό €214,500 που δηλώθηκε για σκοπούς της Εναγομένης, για κτηματικούς φόρους, €15.000 για την εξασφάλιση πιστοποιητικών τελικής έγκρισης και €7.090 που αναγκάστηκε να πληρώσει σε προμηθευτές υλικών. Ακόμα €2.050,32 μηνιαία από 20.3.2012 μέχρι παράδοσης των μεζονετών αρ.5, 6 και 10 σε τρίτους αγοραστές. - Ποσό €8.000 για την αποκατάσταση ελλείψεων και κακοτεχνιών στη μεζονέτα αρ.2, και - Ποσό €42.270 φόρους κεφαλαιουχικών κερδών. Επιμέρους επεξηγήσεις των διεκδικούμενων αποζημιώσεων γίνονται στις ενότητες που ακολουθούν. Επομένως, το κρίσιμο ερώτημα είναι κατά πόσο η Ενάγουσα νομιμοποιείτο στον τερματισμό της Συμφωνίας Αντιπαροχής και εάν ναι, σε ποιες θεραπείες δικαιούται. Εάν όχι, τότε ο τερματισμός θα συνιστά εκ μέρους της διάρρηξη της Συμφωνίας Αντιπαροχής. Αυτή είναι και η θέση της Εναγομένης που δεν αποδέχεται ότι η Ενάγουσα νομιμοποιείτο στον τερματισμό και εμμένει στην Συμφωνία Αντιπαροχής, ανταξιώνοντας αναγνωριστική απόφαση ότι ο τερματισμός ήταν παράνομος και ότι η Συμφωνία Αντιπαροχής ισχύει, διεκδικώντας και €150.000 αποζημιώσεις. Οι €100.000 αφορούν αποζημίωση γιατί το εμβαδό του ακινήτου ήταν μικρότερο απ' όσο συμφωνήθηκε με αποτέλεσμα να ανεγερθούν 14 αντί 15 μεζονέτες. Οι υπόλοιπες €50.000 συνίστανται στην προσθήκη σοφίτας στον τρίτο όροφο και επιπλέον εργασίες, όλα κόστους €10.000, που έγιναν σε κάθε μια από τις πέντε μεζονέτες της Ενάγουσας, κατ' εντολή της τελευταίας. Β. Οι Μάρτυρες Ο XXXXX Σωκράτους (Μ.Ε.1) (γραπτή δήλωση - Τεκμ.1) είναι ο σύζυγος της Ενάγουσας και το πρόσωπο που ως αντιπρόσωπος της διεξήγαγε όλες τις επαφές με την πλευρά της Εναγομένης και ως πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της υπόγραψε σημαντικά στην υπόθεση έγγραφα. Οι συζητήσεις είχαν γίνει με τον XXXXX Γιωργάκη, τότε Διευθυντή της Εναγομένης, τον οποίο ο Σωκράτους γνώριζε και εμπιστευόταν λόγω προηγούμενης δοσοληψίας που είχε μαζί του. Ο XXXXX Rodionov (M.Y.3) (γραπτή δήλωση στη ρωσική - Τεκμ.41 και μετάφραση στην ελληνική - Τεκμ.42), ανέλαβε την διεύθυνση της Εναγόμενης, που ήταν ανέκαθεν δική του εταιρεία, το 2009 όταν επέστρεψε στην Κύπρο. Συνεπώς η εμπλοκή του στα περιστατικά της υπόθεσης αφορά σε μέρος μόνο των ουσιαστικών χρόνων. Οι υπόλοιποι μάρτυρες ήταν όλοι εμπειρογνώμονες, που μαρτύρησαν αναφορικά με κτηματικά θέματα ή εκτίμησαν επιμέρους αποζημιώσεις. Μαρτυρία για την Ενάγουσα έδωσαν ακόμα τρεις μάρτυρες, ενώ, πέραν του Rodionov μαρτύρησαν δύο μάρτυρες υπεράσπισης και αντεξετάστηκε ακόμη ένας αναφορικά με δήλωση του που είχε παρουσιαστεί από την Εναγόμενη ως εξ ακοής μαρτυρία. Γ. Η Συμφωνία Αντιπαροχής Στη συμφωνία (Τεκμ.4), που παρουσιάστηκε από τον Σωκράτους ως η συμφωνία των μερών, αναφέρεται ότι το επίδικο τεμάχιο είχε εμβαδό 3.345 τ.μ. και προνοούσε ότι η Ενάγουσα το αντάλλασσε με την αντιπαροχή έξι μεζονετών συνολικού εμβαδού 30% της επιτρεπόμενης ανάπτυξης με βάση την άδεια οικοδομής. Αυτή έχει ημερ. 6.10.
Δεν είναι η αναφερόμενη στη δικογραφία. Αγνοήθηκε και ακυρώθηκε με την συνομολόγηση σχεδόν πανομοιότυπης, ως προς τη δομή και σύνταξη, Συμφωνίας Αντιπαροχής ημερ. 6.12.2005, που την 3.2.2006 κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης (Τεκμ.25 και 35). Η Συμφωνία Αντιπαροχής ημερ. 6.12.2005 προνοούσε ότι η Ενάγουσα αντάλλασσε το τεμάχιο της με την αντιπαροχή πέντε μεζονετών, πάλι συνολικού εμβαδού 30% της επιτρεπόμενης ανάπτυξης με βάση την άδεια οικοδομής. Εξήγησε ο Σωκράτους πως ενώ αρχικά είχε συμφωνηθεί να λάβει η Ενάγουσα έξι μεζονέτες, στην συνέχεια συμφώνησε να πάρει πέντε. Η Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου, Α.Η.Κ., είχε απαιτήσει χώρο για την ανέγερση υποσταθμού και αυτός θα ανεγειρόταν και ανεγέρθηκε στον χώρο που θα καταλάμβανε η 15η μεζονέτα. Από το γεγονός ότι αντί 15 μεζονέτες ανεγέρθηκαν 14 επηρεάστηκαν και οι δύο πλευρές. Η Ενάγουσα που τελικά συμφώνησε να λάβει μια μεζονέτα λιγότερη, διατηρώντας όμως το δικαίωμα της για εμβαδό που να αντιστοιχεί στο 30% της δόμησης, ότι κι αν αυτό σημαίνει και η Εναγόμενη που ενώ θα λάμβανε τις υπόλοιπες εννέα όπως και πριν, σε αυτές δεν θα περιλαμβανόταν η προνομιούχα, ανεξάρτητη μεζονέτα αρ.
Ζήτημα υποσταθμού της Α.Η.Κ. υφίστατο και κατά την 6.10.
Ο όρος 7, τόσο στο έγγραφο της 6.10.2005 όσο και σε αυτό της 6.12.2005, αναφέρει ότι: «Οι Συμβαλλόμενοι αναλαμβάνουν να παραχωρήσουν την απαραίτητη γη και η Εταιρεία αναλαμβάνει με έξοδα δικά της να ανεγείρει υποσταθμό της ΑΗΚ σύμφωνα με τα συνημμένα σχέδια ή άλλα τελικά σχέδια της ΑΗΚ, τον οποίο υποχρεούται να παραδώσει προς την ΑΗΚ». Ανάφερε ο Σωκράτους πως υπήρχε σχέδιο για υπόγειο υποσταθμό, όμως στην πορεία η Α.Η.Κ. δεν το αποδέχτηκε. Η θέση του Σωκράτους εξυπακούει ότι η απαίτηση της Α.Η.Κ. για υπέργειο υποσταθμό ηγέρθηκε μετά την 6.10.2005 και προ της 6.12.2005, δεν εξηγεί όμως γιατί στην Συμφωνία Αντιπαροχής ημερομηνίας 6.12.2005 επισυνάπτονται σχέδια που παρουσιάζουν και την 15η ανεξάρτητη μεζονέτα. Αναμφίβολα υπήρξε στο μεσοδιάστημα, μεταξύ 6.10.2005 και 6.12.2005, αλλαγή στα δεδομένα που είχαν υπόψη τους τα μέρη. Γι' αυτό και προσχώρησαν στην επίδικη Συμφωνία Αντιπαροχής, με την οποία ουσιαστικά ακυρώθηκε η συμφωνία ημερ. 6.10.
Δεν προσφέρθηκε μαρτυρία άλλης εξήγησης, πέρα από την εξήγηση που έδωσε ο Σωκράτους και η οποία γίνεται αποδεκτή από το Δικαστήριο. Η Συμφωνία Αντιπαροχής τροποποιήθηκε την 13.12.2005 με έγγραφο που τιτλοφορείται «ADDENDUM to the contract dated 06/12/2005» (Tεκμ.5 και 36). Έγινε προσθήκη σε σχέση με τις πωλήσεις μεζονετών από την Εναγόμενη σε τρίτους, ζήτημα που συζητείται πιο κάτω. Δ. Το Εμβαδόν του Επιδίκου Τεμαχίου Ο τίτλος ιδιοκτησίας του επιδίκου τεμαχίου που εκδόθηκε την 17.2.2006 (Τεκμ.2) αναφέρει εμβαδό 3.345 τ.μ.. Την 23.11.2011 εκδόθηκε νέος τίτλος (Τεκμ.3) και το τεμάχιο μετονομάστηκε από τεμάχιο 6X6 σε τεμάχιο 1XX
Ο νέος τίτλος αναφέρει εμβαδό 3.070 τ.μ., δηλαδή 275 τ.μ. λιγότερο. Είναι η δικογραφημένη θέση της Εναγομένης ότι η Ενάγουσα της απέκρυψε την πραγματική έκταση του ακινήτου της που είναι μικρότερη της έκτασης από αυτή που η Ενάγουσα της παρέστησε ότι ήταν και που συμφωνήθηκε. Ως αποτέλεσμα δεν ήταν εφικτό να ανεγερθούν 15 μεζονέτες με ωφέλιμο εμβαδό καλυμμένων χώρων περίπου 100 τ.μ. η κάθε μια ως η Συμφωνία Αντιπαροχής, αλλά μόνο
Έτσι, η Εναγόμενη απώλεσε το κέρδος των €100.000 που θα αποκόμιζε από την πώληση μιας επιπλέον μεζονέτας. Είναι η θέση του Σωκράτους πως η Ενάγουσα δεν γνώριζε κατά την υπογραφή της Συμφωνίας Αντιπαροχής πως το εμβαδό του τεμαχίου της δεν ήταν 3.345 τ.μ.. Ανάφερε ο Σωκράτους ότι το γεγονός ότι το επίδικο τεμάχιο είχε εμβαδό 3070 τ.μ. και όχι 3.345 τ.μ. διαφάνηκε δύο περίπου χρόνια μετά που άρχισε το έργο, στα πλαίσια μιας συνοριακής διαφοράς που γείτονες τους είχαν μεταξύ τους. Στο αποτέλεσμα, η Ενάγουσα επωφελήθηκε μια λωρίδα γης που μέχρι τότε κατείχε γείτονας της. Η σχετική απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου έχει ημερομηνία 9.2.2012 (Τεκμ.27). Η κατάληξη δεν αυξάνει τα τετραγωνικά μέτρα του τεμαχίου της Ενάγουσας. Απλά επί του εδάφους ο γείτονας κατείχε λωρίδα γης που της ανήκε. Αυτό όμως σημαίνει πως αν κάποιος μετρούσε το ακίνητο επί του εδάφους, θα εύρισκε 3.070 τ.μ. μείον το εμβαδό της λωρίδας όπου επενέβαινε ο γείτονας. Πόση ήταν η έκταση αυτής της λωρίδας δεν μαρτυρήθηκε, ούτε προκύπτει από το σχεδιάγραμμα που επισυνάπτεται στην απόφαση του διευθυντή του Κτηματολογίου. Ο Σωκράτους διατείνεται ότι η Εναγόμενη γνώριζε την πραγματικότητα, αφού είχε τις υπηρεσίες αρχιτεκτόνων και πολιτικών μηχανικών, για αυτό αιτήθηκε την ανέγερση λιγότερων τετραγωνικών μέτρων. Ο συλλογισμός του δεν οδηγεί απαρέγκλιτα σε τέτοιο συμπέρασμα. Είναι λογικό ότι ο ιδιοκτήτης, εάν δεν έχει άλλη πληροφόρηση, θεωρεί ότι το εμβαδό του τεμαχίου του είναι το αναφερόμενο στον τίτλο. Το ζήτημα της συνοριακής διαφοράς δεν διερευνήθηκε πλήρως και δεν διαφάνηκε κατά πόσο η διαδικασία, που είχε αρχίσει το 2002 με την αίτηση αρ. ΑΧ 1520/2002, ήταν τέτοια που να υποδείκνυε στην Ενάγουσα πως το τεμάχιο της είχε μικρότερο εμβαδό ή να την έθετε σε ανησυχία προς τούτο. Δεν έχει διαφανεί ότι η Ενάγουσα ενήργησε κακόπιστα. Σε κάθε όμως περίπτωση η Ενάγουσα πληροφορώντας τα στοιχεία του τίτλου του τεμαχίου της στην Εναγόμενη, φέρεται εκ πρώτης να της παρέστησε ότι το εμβαδό του τεμαχίου ήταν 3.345 τ.μ., ενώ στην πραγματικότητα ήταν 3.070 τ.μ.. Πιο σημαντικό είναι το γεγονός πως περιλήφθηκε στην ίδια την Συμφωνία Αντιπαροχής, έστω στο προοίμιο και όχι στους όρους της, ότι το ακίνητο της Ενάγουσας ήταν το «Αρ. εγγραφής 1XXX0, Τεμ.6X6, Φ/ΣΧ. LIV/30, έκτασης αρ.3 δεκαρίων και 345 τ.μ.». Παρατηρείται, ωστόσο, πως δεν καταγράφεται κατά τρόπο δηλωτικό ότι το τεμάχιο της Ενάγουσας είχε εμβαδόν 3.345 τ.μ.. Γίνεται αναφορά σε αυτό και σε ξεχωριστή γραμμή αποτυπώνονται τα κτηματικά του στοιχεία, προδήλως όπως αντιγράφηκαν από το σχετικό πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας. Έχει, συνεπώς, σημασία να εξεταστεί η Συμφωνία Αντιπαροχής στην ολότητα της ώστε να διαπιστωθεί, αν είναι δυνατό, τι πραγματικά είχαν υπόψη τους τα μέρη. Επισυνάπτεται στη συμφωνία αντιπαροχής χωροταξικό σχέδιο. Είναι αδιαμφισβήτητο ότι το σχέδιο ετοιμάστηκε από την Εναγόμενη που, πριν την συνομολόγηση της Συμφωνίας Αντιπαροχής και πριν ακόμη από τη συμφωνία ημερ. 6.10.2005 είχε προβεί σε ουσιαστική προεργασία. Καταγράφεται στο σχέδιο «Εμβαδόν Χωραφιού 2835.75 m2, Εμβαδόν Πρασίνου 283.90 m2, Εμβαδόν Δρόμων 408,60 m2, Εμβαδόν Οικοπέδου 2554.85 m2». Είναι πρόδηλο ότι από το εμβαδό του χωραφιού αφαιρείται το εμβαδό πρασίνου και καταλήγουμε στο εμβαδό του οικοπέδου. Εάν στο εμβαδό του χωραφιού προστεθεί το εμβαδό των δρόμων καταλήγουμε σε 3.247,35 τ.μ., όχι 3.345 τ.μ., αλλά ούτε 3.070 τ.μ.. Παραμένει αδιευκρίνιστο τι στοιχεία είχαν υπόψη τους οι μελετητές. Αυτοί δεν κλήθηκαν ως μάρτυρες για να εξηγήσουν τις αναφορές τους. Το βέβαιο είναι ότι στην ετοιμασία του χωροταξικού σχεδίου που επισυνάφθηκε στη Συμφωνία Αντιπαροχής δεν λήφθηκε υπόψη ότι το εμβαδό του ακινήτου της Ενάγουσας ήταν 3.070 τ.μ.. Ίσως λήφθηκε υπόψη κάποιο εμβαδό ρυμοτομίας που αφαιρέθηκε από τα 3.345 τ.μ., ίσως κάτι άλλο. Είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι από τα επισυναπτόμενα σχέδια δεν συνάγεται κατά τρόπο θετικό ότι η Εναγόμενη είχε υπόψη της κατά το χρόνο συνομολόγησης της Συμφωνίας Αντιπαροχής ότι το εμβαδό του τεμαχίου της Ενάγουσας ήταν 3.070 τ.μ.. Εφόσον καταγράφηκε στη Συμφωνία Αντιπαροχής ότι το ακίνητο της Ενάγουσας είχε εμβαδό 3.345 τ.μ. και κανένας από τους συμβαλλόμενους δεν γνώριζε ή είχε λόγους να πιστεύει ότι το εμβαδό ήταν μικρότερο, θα πρέπει να θεωρείται ότι απετέλεσε όρο της συμφωνίας ότι το ακίνητο είχε εμβαδό 3.345 τ.μ.. Ε. Η Μέγιστη Δόμηση Σύμφωνα με το Νόμο Στα σχέδια που επισυνάπτονται στη Συμφωνία Αντιπαροχής παρουσιάζονται 15 μεζονέτες. Δέκα εφαπτόμενες μεταξύ τους, στη μια πλευρά του τεμαχίου, που χωρίζεται από την άλλη με αδιέξοδο δρόμο που θα κατασκευαζόταν, στην οποία υπήρχαν τέσσερις μεζονέτες εφαπτόμενες μεταξύ τους και μια ανεξάρτητη μεζονέτα. Για την ανάπτυξη του τεμαχίου εκδόθηκαν δύο πολεοδομικές άδειες και, κατ' ακολουθία, δύο άδειες οικοδομής (Τεκμ.10 και 9). Για τις πολεοδομικές άδειες οι αιτήσεις υποβλήθηκαν την 6.12.2006 και αυτές εκδόθηκαν την 16.5.
Η μια ήταν για τις δέκα μεζονέτες στη μια πλευρά και η άλλη για τέσσερις μεζονέτες στην άλλη. Στα επισυναπτόμενα σχέδια η 15η ανεξάρτητη μεζονέτα έχει απαλειφθεί και ο χώρος όπου θα ανεγειρόταν παρουσιάζεται ως χώρος πρασίνου. Οι άδειες οικοδομής εκδόθηκαν την 7.5.
Αναφέρουν εμβαδό προτιθέμενων οικοδομών 1.366 τ.μ. και 560 τ.μ. αντίστοιχα, στο σύνολο 1.926 τ.μ.. Σύμφωνα με επισυνημμένα σχέδια που είχαν εγκριθεί οι μεζονέτες 1, 2, 3, 13 και 14 που θα ελάμβανε η Ενάγουσα είχαν εμβαδό 111,20 τ.μ., 120,60 τ.μ., 123,10 τ.μ., 129 τ.μ. και 137,20 τ.μ. αντίστοιχα, στο σύνολο 621,10 τ.μ. που περιθωριακά ξεπερνούσε το 30% της δόμησης που είχε εγκριθεί με τις άδειες οικοδομής. Ο XXXXX Χατζηκυριάκου (Μ.Ε.2) εργάζεται στο Επαρχιακό Γραφείο Πολεοδομίας και Οικήσεως Λεμεσού. Μαρτύρησε πως ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης του επιδίκου τεμαχίου ήταν πάντοτε 90% και επομένως θα μπορούσαν να δομηθούν 2.679 τ.μ.. Ανέφερε πως σύμφωνα με τις άδειες, Τεκμ.9 και 10 που του υποδείχθηκαν, εγκρίθηκαν 2.010 τ.μ.. Τόσα ζητήθηκαν με τις αιτήσεις που υποβλήθηκαν. Έτσι ήταν ο τρόπος που είχε σχεδιαστεί η ανάπτυξη. Η πραγματικότητα είναι πως οι άδειες αφορούν 1.926 τ.μ.. Το ζήτημα είναι πως κατά τους υπολογισμούς του ο Χατζηκυριάκου έλαβε υπόψη ότι το τεμάχιο είχε εμβαδό 3.345 τ.μ.. Αφαίρεσε 37 τ.μ. ρυμοτομία και 331 τ.μ. χώρο πρασίνου για να καταλήξει στα 2.977 τ.μ., το 90% του οποίου είναι 2.679 τ.μ.. Εάν οι υπολογισμοί του γίνονταν με το πραγματικό εμβαδό των 3.070 τ.μ., θα κατέληγε σε 2.730 τ.μ., το 90% του οποίου είναι 2.457 τ.μ.. Ωστόσο, και πάλι θα υπήρχε διαφορά από τα 1.926 τ.μ. που υποβλήθηκαν για την έκδοση των αδειών οικοδομής. Η Ενάγουσα αναγνωρίζει ότι το εμβαδό του τεμαχίου της ήταν πάντα 3.070 τ.μ. και σε αυτή τη βάση προωθείται η επιμέρους αξίωση σε σχέση με το εμβαδό των μεζονετών που εδικαιούτο. Ποσοστό 10%, δηλαδή 307 τ.μ., ήταν ο χώρος πρασίνου. Στο εναπομείναν εμβαδό των 2763 τ.μ. μπορούσαν να ανοικοδομηθούν μεζονέτες συνολικού εμβαδού 2.486,70 τ.μ., αφού ο συντελεστής δόμησης του ακινήτου ήταν 90%. Επομένως, η Ενάγουσα, που δυνάμει της σύμβασης αντιπαροχής δικαιούταν στο «30% της επιτρεπόμενης ανάπτυξης επί του κτήματος και έκτασης ωφέλιμου εμβαδού καλυμμένων χώρων περίπου 100 τ.μ. η κάθε μια» θα έπρεπε, όπως η ίδια ερμηνεύει την πρόνοια, να λάβει μεζονέτες συνολικού εμβαδού 746 τ.μ. Αντί τούτου, οι πέντε μεζονέτες που συμφωνήθηκε ότι θα πάρει, με αρ.1, 2, 3, 13 και 14, είχαν συνολικό ωφέλιμο εμβαδόν 620 τ.μ.. Όσον αφορά τον υποσταθμό της Α.Η.Κ., ο Χατζηκυριάκου ανάφερε ότι δεν υπολογίζεται στα δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα γιατί δεν εντάχθηκε στον καθαρό χώρο του τεμαχίου αλλά στο χώρο πρασίνου, δημιουργώντας άλλο ζήτημα εκεί. Ακόμα και εάν κάποιος μελετητής, ανάφερε, λάμβανε υπόψη το κτίσμα του υποσταθμού, αυτό ήταν μόνο 36 τ.μ. και δεν δικαιολογεί τα πολύ λιγότερα τετραγωνικά μέτρα που είχαν υποβληθεί για την ανάπτυξη. Ο αδιέξοδος δρόμος που χωρίζει την ανάπτυξη, ανάφερε ο Χατζηκυριάκου, δεν είχε προταθεί ως δημόσιος δρόμος και, επομένως, ως ιδιωτικός που παραμένει, δεν αφαιρείται από την ανάπτυξη. Το Δικαστήριο αποδέχεται την μαρτυρία του Χατζηκυριάκου ότι ο δρόμος δεν είχε προταθεί ως δημόσιος. Δεν υπήρξε μαρτυρία περί του αντιθέτου. Το εμβαδό ιδιωτικού δρόμου δεν αφαιρείται από το εμβαδό του τεμαχίου για σκοπούς υπολογισμού του δομήσιμου εμβαδού. Ο ιδιωτικός δρόμος εξακολουθεί να λογίζεται ως μέρος του τεμαχίου και αποδίδει τα ανάλογα τετραγωνικά μέτρα δόμησης. Προκύπτει ότι επί του προκειμένου οι μελετητές του έργου υπέπεσαν σε ολίσθημα όπως αποκαλύπτεται στο σχέδιο που επισυνάπτεται στη Συμφωνία Αντιπαροχής. Αφαίρεσαν από το εμβαδό του τεμαχίου το εμβαδό του δρόμου που υπολόγισαν σε 408,60 τ.μ.. Εάν το εμβαδό αυτό προσμετρούσε, όπως θα έπρεπε, στον υπολογισμό του δομήσιμου εμβαδού, θα απέφερε τα ανάλογα δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα από τα οποία η Ενάγουσα θα δικαιούτο μέρος. Ο XXXXX Σαββίδης (Μ.Υ.1) είναι αγρονόμος, τοπογράφος, μηχανικός εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ και αρμόδιος χωρομέτρης για το Κτηματολόγιο. Έλαβε το πτυχίο του το
Είναι το πρόσωπο στο οποίο είχε ανατεθεί από το Κτηματολόγιο, ως εξωτερικός οριομέτρης, η επίσημη οριοθέτηση του επιδίκου τεμαχίου. Αυτό έγινε πριν το 2011 που έχει ανοίξει δικό του γραφείο. Το 2017 με οδηγίες της Εναγομένης, ο Σαββίδης ετοίμασε σχεδιαγράφημα του τεμαχίου (Τεκμ.37) όπου εμφαίνονται με διαφορετικό χρώμα τα διάφορα εμβαδά που ενδιαφέρουν. Το τεμάχιο έχει εμβαδό 3.069 τ.μ.. Η διαφορά του ενός τ.μ. από τον τίτλο είναι αμελητέα και δεν θα απασχολήσει. Ο χώρος του δρόμου μεταξύ των δύο πλευρών της ανάπτυξης, με εμβαδό 571 τ.μ., σημειώνεται ως ιδιωτικός, επιβεβαιώνοντας την επί του προκειμένου θέση του Χατζηκυριάκου. Η διαφορά στις θέσεις του Σαββίδη από τον Χατζηκυριάκο αφορά στο εμβαδό της ρυμοτομίας. Ο Σαββίδης, με βάση την επί τόπου κατάσταση, δηλαδή το δρόμο και τα πεζοδρόμια που έχουν ήδη κατασκευαστεί και θα αποτελέσουν μέρος του δημοσίου δικτύου, καταλήγει ότι η ρυμοτομία θα είναι 207 τ.μ. και όχι 37 τ.μ. που υποστήριξε ο Χατζηκυριάκος. Το Δικαστήριο αποδέχεται τη θέση του Σαββίδη ως προς το εμβαδό της ρυμοτομίας. Η επιτόπου κατάσταση είναι η πραγματικότητα που αργά ή γρήγορα επικρατεί και ανατρέπει οιαδήποτε άλλη θεωρητική προσέγγιση. Εφόσον σήμερα 207 τ.μ. του επιδίκου τεμαχίου είναι καλυμμένα με οδόστρωμα και πεζοδρόμιο που θα αποτελέσουν μέρος του δημοσίου δικτύου, αυτή είναι η πραγματική έκταση της ρυμοτομίας. Ο XXXXX Ευλογημένος (Μ.Υ.2) είναι πολιτικός μηχανικός εγγεγραμμένος στα μητρώα των Διαιτητών του ΕΤΕΚ. Ασκεί το επάγγελμα του πολιτικού μηχανικού από το
Ο Ευλογημένος παρουσίασε τρεις εκθέσεις ημερ. 17.1.2017, 27.6.2017 και 27.9.2017 (Τεκμ.39, 40 και 38 αντίστοιχα). Ο Ευλογημένος εκφεύγει του τομέα του και της εμπειρογνωματοσύνης που δικαιολογείται από τα προσόντα του και προβαίνει σε σχολιασμό της Συμφωνίας Αντιπαροχής και καταλήγει σε συμπεράσματα σε σχέση με τις θέσεις των μερών. Η ουσία της μαρτυρία του περιορίζεται στο ότι, λαμβάνοντας υπόψη τα δεδομένα που προκύπτουν από την εργασία του Σαββίδη, αφαιρεί από το εμβαδό των 3.069 τ.μ. 207 τ.μ. ρυμοτομίας και καταλήγει σε εμβαδό 2.862 τ.μ.. Από αυτό αφαιρεί 10% χώρο πρασίνου, 286,20 τ.μ. και καταλήγει σε 2.575,80 τ.μ. με δόμηση 2.318,22 τ.μ.. Το 30% που θα δικαιούτο η Ενάγουσα είναι 695,47 τ.μ.. Ο Ευλογημένος αποδέχεται ότι δομήθηκαν λιγότερα τετραγωνικά μέτρα από όσα η νομοθεσία θα επέτρεπε να δομηθούν στο επίδικο τεμάχιο. Οι αριθμητικοί υπολογισμοί του Ευλογημένου έχουν ελεγχθεί και είναι ορθοί. Είναι κατ' ακολουθία η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι, με δεδομένη την πραγματική έκταση του επιδίκου τεμαχίου, θα μπορούσε να γίνει σχεδιασμός της ανάπτυξης ώστε να υποβληθούν σχέδια που θα προνοούσαν δόμηση 2.318,22 τ.μ., σχεδιασμός που στη βάση της νομοθεσίας θα μπορούσε δικαιωματικά να εγκριθεί. Με αυτά τα δεδομένα και στη βάση της ερμηνείας που η Ενάγουσα προσδίδει στη Συμφωνία Αντιπαροχής, ζήτημα που εξετάζεται στην μεθεπόμενη Ενότητα, αυτή θα δικαιούτο σε πέντε μεζονέτες με συνολικό εμβαδό 695,47 τ.μ. Στ. Το Πραγματικό Συνολικό Εμβαδό των Πέντε Μεζονετών Σύμφωνα με έγγραφο των αρχιτεκτόνων N & R Christoforou (Τεκμ.6) που δεν αμφισβητήθηκε, οι πέντε μεζονέτες είχαν συνολικό εμβαδό ισογείου και ορόφου, χωρίς τις βεράντες και τις αποθήκες 620 τ.μ., με τη πιο μικρή, την μεζονέτα αρ.1 να έχει εμβαδό 111 τ.μ.. Με τις βεράντες και τις αποθήκες οι πέντε μεζονέτες είχαν συνολικό εμβαδό 786 τ.μ.. Στο ίδιο έγγραφο αναφέρεται ότι το τεμάχιο είχε εμβαδό 3.070 τ.μ. από το οποίο αφαιρείτο χώρος πρασίνου 307 τ.μ. και η επιτρεπόμενη ανάπτυξη στα εναπομείναντα 2.763 τ.μ. ήταν 2.487 τ.μ.. Το 30% αυτού είναι 746 τ.μ.. Στο έγγραφο αυτό δεν γίνεται καμιά αναφορά σε ρυμοτομία. Σε σχέση με τις σοφίτες, είναι η θέση του Σωκράτους ότι στα διαφημιστικά έντυπα που η Εναγόμενη είχε ετοιμάσει και στα αρχικά σχέδια που του παρουσίασαν, υπήρχε τρίτο υπνοδωμάτιο στην σοφίτα, όπως, όμως, δια ζώσης αποδέχτηκε, σχέδιο για σοφίτα δεν επισυνάφθηκε στην Συμφωνία Αντιπαροχής. Ο Χατζηκυριάκου ανάφερε ότι στα αρχιτεκτονικά σχέδια που υποβλήθηκαν για την έκδοση των αδειών οικοδομής υπήρχαν σοφίτες περιορισμένου ύψους. Με τον τρόπο που είχαν προταθεί δεν λογίζονταν στα δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα. Κατά πόσον η κατασκευή σοφίτων δεν περιλαμβανόταν στη Συμφωνία Αντιπαροχής και η Εναγόμενη θα μπορούσε να δικαιούται σε αποζημίωση για το κόστος κατασκευής τους είναι ζήτημα που εξετάζεται στη συνέχεια. Αυτό που εδώ ενδιαφέρει είναι ότι με τον τρόπο που προτάθηκαν και προκύπτει από το έγγραφο των αρχιτεκτόνων του έργου να έχουν κατασκευαστεί, το εμβαδό τους δεν λογίζεται στα δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα. Αυτό έχει επιβεβαιωθεί και από τον Ευλογημένο. Είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι το συνολικό εμβαδό των μεζονετών της αντιπαροχής είναι 620 τ.μ. Ζ. Το Εμβαδό των Πέντε Μεζονετών κατά τη Συμφωνία Αντιπαροχής H θέση της Ενάγουσας είναι πως όπως η Συμφωνία Αντιπαροχής θα πρέπει να ερμηνευτεί, αυτή δικαιούται στο 30% της μέγιστης ανάπτυξης που επιτρέπει ο Νόμος. Διακρίνει την επιτρεπόμενη από την εγκριμένη ανάπτυξη και καταλογίζει στην Εναγόμενη πως εσφαλμένα εκπόνησε σχέδια για άδεια οικοδομής που δεν εξαντλούσαν τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης. Ότι η Εναγόμενη εκπόνησε σχέδια για άδεια οικοδομής που δεν εξαντλούσαν τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης είναι πλέον δεδομένο. Εάν τα σχέδια μπορούσαν και ήταν διαφορετικά και παραχωρείτο άδεια οικοδομής για 2.318,22 τ.μ., η Ενάγουσα θα ελάμβανε 695,47 τ.μ. δηλαδή 75,47 τ.μ. περισσότερα. Ο Σωκράτους είναι το πρόσωπο που υπόγραψε τις δύο αιτήσεις για την έκδοση αδειών οικοδομής εκ μέρους της Ενάγουσας, ως πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της. Η νομοθεσία προνοεί ότι η αίτηση για άδεια οικοδομής υποβάλλεται από τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη, που τότε ήταν μόνο η Ενάγουσα. Είναι, ωστόσο, η θέση του Σωκράτους πως υπόγραφε ό,τι του παρουσίαζε η Εναγόμενη ώστε να προχωρήσει το έργο, βασιζόμενος στην κατοχύρωση που του παρείχε η σχετική πρόνοια της Συμφωνίας Αντιπαροχής και έχοντας υπόψη την προηγούμενη εξαιρετική συνεργασία που είχε με τον Γιωργάκη. Σε σχέση με το εμβαδό των μεζονετών που η Ενάγουσα δικαιούτο, εντοπίζονται στη Συμφωνία Αντιπαροχής οι πιο κάτω σχετικές πρόνοιες: Στο προοίμιο στην παρ. (Β) αναφέρεται ότι οι πέντε μεζονέτες θα είχαν συνολικό εμβαδόν «30% της επιτρεπόμενης ανάπτυξης επί του κτήματος με βάση την άδεια οικοδομής». Η μεμονωμένη αναφορά σε «30% της επιτρεπόμενης ανάπτυξης επί του κτήματος .» παραπέμπει στο νομικό χαρακτηριστικό του κτήματος, δηλαδή στο 30% της μέγιστης ανάπτυξης που ο Νόμος επιτρέπει να πραγματοποιηθεί στο κτήμα. Η αναφορά «. με βάση την άδεια οικοδομής» προσθέτει προϋπόθεση και, μπορεί να ερμηνευτεί ότι καταλήγει να σημαίνει το 30% της ανάπτυξης που προνοείται από την άδεια οικοδομής. Σε τέτοια περίπτωση, η χρησιμοποίηση της λέξης «επιτρεπόμενης» είναι ίσως πλεονασμός. Ο όρος 2(α) που παρέχει τη δυνατότητα στην Ενάγουσα να απορρίψει τα σχέδια που θα πρότεινε η Εναγόμενη για να υποβληθούν για την έκδοση των απαραιτήτων αδειών, την κατοχυρώνει, τουλάχιστον στη θεωρία, ότι δεν θα υποβάλλονταν σχέδια για την έκδοση άδειας οικοδομής που δεν θα την ικανοποιούσαν, έχοντας υπόψη ότι θα λάμβανε το 30% της ανάπτυξης που θα γινόταν. Ο όρος 19(Α) αναφέρει ότι η Εναγόμενη αναλαμβάνει την κατασκευή των συμφωνηθέντων μεζονετών «. με συνολικό ωφέλιμο εμβαδόν καλυμμένων χώρων περίπου 100 τετραγωνικών μέτρων η κάθε μια». Αυτό σημαίνει ότι καμιά μεζονέτα δεν μπορεί να έχει καλυμμένους χώρους λιγότερο από περίπου 100 τ.μ.. Κάποιος θα μπορούσε να υποστηρίξει ότι η Εναγόμενη εκπλήρωνε την υποχρέωση της παραδίδοντας πέντε μεζονέτες με περίπου 100 τ.μ. καλυμμένους χώρους η κάθε μια. Τέτοια ερμηνεία θα επέτρεπε στην Εναγόμενη να παραδώσει, για παράδειγμα, πέντε μεζονέτες με 95 τ.μ. καλυμμένους χώρους η κάθε μια μόνο, δηλαδή στο σύνολο 475 τ.μ.. Ο αριθμός απέχει πολύ από το τι συνιστά το 30% της ανάπτυξης με οποιαδήποτε ερμηνεία. Από την άλλη, ο όρος μπορεί να ερμηνευθεί ότι δεν επέτρεπε κάποια μεζονέτα να είναι αρκετά μικρότερη από 100 τ.μ. σε καλυμμένους χώρους, όμως στο σύνολο τους θα έπρεπε να έφταναν το 30% της ανάπτυξης. Έτσι ο όρος δεν είναι αντιφατικός με το προοίμιο της συμφωνίας και απλά διασφαλίζει ότι καμιά μεζονέτα δεν θα ήταν ιδιαίτερα μικρή. Ο όρος υπήρχε και στη συμφωνία ημερ. 6.10.2005 δυνάμει της οποίας η Ενάγουσα θα ελάμβανε έξι μεζονέτες. Δεν έγινε τροποποίηση του όταν τα μέρη κατέληξαν ότι η Ενάγουσας θα ελάμβανε πέντε μεζονέτες. Ίσως να επρόκειτο για παράλειψη ή να προσμέτρησε το γεγονός ότι δεν θα ανεγειρόταν η 15η μεζονέτα. Εντοπίζονται και άλλοι όροι όπου εμπλέκεται το ζήτημα. Στον όρο 15 γίνεται αναφορά για καταβολή των φόρων σε αναλογία 70% για την Εναγόμενη και 30% για την Ενάγουσα. Εάν η μέγιστη κατά το νόμο δόμηση δεν ήταν τεχνικά εφικτό να επιτευχθεί ή είχε επιλεγεί να υπάρχουν μεγαλύτεροι υπαίθριοι χώροι και η Ενάγουσα έπρεπε να λάβει το 30% της δόμησης που επέτρεπε ο νόμος, τότε θα ήταν άδικο για την Εναγόμενη να πληρώνει το 70% των φόρων, ενώ το ποσοστό της σε εμβαδό θα ήταν μικρότερο. Στον όρο 22 γίνεται ρητή αναφορά στο συντελεστή δόμησης στην περιοχή, χωρίς ωστόσο να επιβεβαιώνεται η θέση της Ενάγουσας. Θα μπορούσε λόγω αλλαγής στο συντελεστή να ήταν δυνατό να ανεγερθούν για παράδειγμα ακόμα 150 τ.μ., η πραγματική κατάσταση να επέτρεπε τεχνικά την ανέγερση ακόμα 100 τ.μ. οπόταν τα μέρη θα δικαιούνταν από 50 τ.μ. έκαστος. Περαιτέρω, στη Συμφωνία Αντιπαροχής επισυνάπτονται δύο σχέδια που σύμφωνα με τον όρο 4, αποτελούν αναπόσπαστο και ουσιώδη μέρος της Συμφωνίας. Στο δεύτερο σχέδιο αναφέρεται ότι οι μεζονέτες 1, 2, 3, 13 και 14 θα είχαν εμβαδό 111,40 τ.μ., 120,90 τ.μ., 124,50 τ.μ., 137,20 τ.μ. και 129 τ.μ. αντίστοιχα. Το συνολικό εμβαδό είναι 622 τ.μ.. Στο υπόμνημα του σχεδίου αναφέρεται ότι το εμβαδό του χωραφιού ήταν 2.838,75 τ.μ., ο χώρος πρασίνου 283,90 τ.μ., οι δρόμοι 408,60 τ.μ. και συνεπώς το εμβαδό του οικοπέδου 2.554,85 τ.μ.. Στη συνέχεια καταγράφεται «Δόμησης 90%: 2299.35 m2 /: 2008.80 m2». Προφανώς αυτό σημαίνει ότι, με τους οποιουσδήποτε υπολογισμούς σε σχέση με το εμβαδό του τεμαχίου, οι μελετητές είχαν καταλήξει ότι θα μπορούσε να δομηθούν 2.299,35 τ.μ. αλλά επιλέγηκε σχεδιασμός για 2.008,80 τ.μ.. Και πάλι η απουσία μαρτυρίας από τους μελετητές αφήνει ερωτηματικά. Διαπιστώνεται ότι υπήρξε διαφοροποίηση στην παρ.(Β) του προοιμίου μεταξύ της συμφωνίας με ημερ. 6.10.2005 και της συμφωνίας με ημερ. 6.12.2005, δηλαδή της Συμφωνίας Αντιπαροχής. Στο δακτυλογραφημένο κείμενο προστέθηκε χειρόγραφη αναφορά παραπομπής στο επισυνημμένο σχέδιο όπου είναι χρωματισμένες οι μεζονέτες που επέλεξε η Ενάγουσα. Η Ενάγουσα επέλεξε πέντε μεζονέτες με συνολικό εμβαδό 622 τ.μ. που ήταν ακριβώς το 30% της δόμησης όπως είχε σχεδιαστεί. Πρόδηλα το σχέδιο αποτελούσε μέρος των σχεδίων που θα υποβάλλονταν ώστε να ληφθούν οι αναγκαίες άδειες. Στο σύγγραμμα, Chitty on Contracts, 30η Έκδ., παρ. 12-066, εξηγείται η σημασία του προοιμίου σε μια συμφωνία και ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να καταδείξει την πρόθεση των αντισυμβαλλομένων και να καθορίσει την κατάλληλη ερμηνεία των λέξεων στους όρους της συμφωνίας. Όταν οι όροι της συμφωνίας είναι ξεκάθαροι δεν μπορούν να διαφοροποιηθούν ή περιοριστούν από αναφορές στο προοίμιο. Είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι η ορθή διάσταση της παρ.(Β) του προοιμίου είναι ότι καθόρισε ότι η πρόθεση των αντισυμβαλλομένων ήταν η Ενάγουσα να λάβει το 30% του συνολικού εμβαδού των μεζονετών, όπως αυτό θα προέκυπτε από την εκδοθείσα άδεια οικοδομής. Η Ενάγουσα συμφώνησε να λάβει τις συγκεκριμένες πέντε μεζονέτες με τα εμβαδά που καταγράφονται στα σχέδια. Ενδεχομένως να έχει και σημασία το γεγονός ότι η αναφορά στο προοίμιο ήταν κάτι στο οποίο τα μέρη είχαν καταλήξει και όταν υπόγραφαν τη συμφωνία ημερ. 6.10.2005, ενώ κατά την υπογραφή της Συμφωνίας Αντιπαροχής είχαν ήδη καταλήξει ποιες μεζονέτες θα ελάμβανε η Εναγόμενη και πόσα τετραγωνικά μέτρα ήταν η κάθε μια. Εφόσον η Ενάγουσα έχει ουσιαστικά λάβει το συνολικό εμβαδό που αναφέρεται στα σχέδια που επισυνάπτονται στη Συμφωνία Αντιπαροχής δεν μπορεί να έχει αξίωση σε σχέση με το εμβαδό τους. Η. Ο Χρόνος Αποπεράτωσης και Παράδοσης των Μεζονετών Ο όρος 20 της Συμφωνίας Αντιπαροχής αναφέρει ότι η Εναγόμενη «. αναλαμβάνει να συμπληρώσει και παραδώσει τις μεζονέτες της αντιπαροχής σύμφωνα με τα σχέδια και όρους βάσει των οποίων εκδόθηκε η άδεια οικοδομής και έτοιμες για χρήση, συνδεδεμένες με όλες τις κύριες παροχές (νερό - ρεύμα και τηλέφωνο), την ή πριν από την 15.09.2007 με περίοδο χάριτος 2 μηνών, δηλαδή το αργότερο στις 15.11.
Νοείται ότι ο χρόνος παράδοσης είναι ουσιώδης χρόνος της συμφωνίας των μερών». Υπονοείται ότι κατά τη συνομολόγηση της Συμφωνίας Αντιπαροχής υφίστατο άδεια οικοδομής. Λεκτικό που υποδηλώνει ότι υφίσταντο πολεοδομικές άδειες και άδειες οικοδομής υπάρχει και στον όρο 23, όπως και στην παρ. (Β) του προοιμίου. Στον Σωκράτους υποβλήθηκε πως η Συμφωνία Αντιπαροχής «. ήταν αδύνατο να εκτελεστεί στους χρόνους που αναφέρεται γιατί υπογράφηκε με την λογική ότι υπήρχαν ήδη άδειες οικοδομής και πολεοδομικές άδειες αναφορικά με την οδοποιία του χωραφιού που τελικά δεν υπήρχαν». Προδήλως, ο δικηγόρος της Εναγόμενης αναφερόταν στον όρο 23 της Συμφωνίας Αντιπαροχής με τον οποίο προνοείτο ότι τα έξοδα οδοποιίας θα επιβαρύνετο εξ' ολοκλήρου η Εναγόμενη «.όπως η οδοποιία καθορίζεται στις πολεοδομικές και/ή δημοτικές άδειες οικοδομής». Στην τελική του αγόρευση αναφέρεται σε άδεια οικοδομής. Ο Σωκράτους αρνήθηκε την υποβολή αναφέροντας πως υπόγραψε γνωρίζοντας ότι δεν υπήρχαν άδειες. Αυτό γνώριζε και η Εναγόμενη. Δεν είχε ο Σωκράτους εξήγηση γιατί τα μέρη, που συμβουλεύονταν από δικηγόρους, περιέλαβαν κάτι τέτοιο στη συμφωνία τους. Ο Rodionov υποστήριξε ότι αφότου ανέλαβε ως διευθυντής της Εναγόμενης με έκπληξη του διαπίστωσε ότι δεν υπήρχε άδεια οικοδομής, αλλά μόνο πολεοδομική άδεια που είχε εκδοθεί κατόπιν αίτησης της Ενάγουσας. Ανάφερε ότι ο Σωκράτους αναγνώρισε ότι υπήρχε κοινό σφάλμα κατά τη σύνταξη και υπογραφή της Συμφωνίας Αντιπαροχής. Ήταν η θέση του Rodionov πως στη συνέχεια η Ενάγουσα έπρεπε να εξασφαλίσει την άδεια οικοδομής και επιρρίπτει σε αυτή ουσιαστικές ευθύνες. Περαιτέρω πως ο Σωκράτους το κατανόησε και το αποδέχτηκε. Το Δικαστήριο δεν αποδέχεται ότι κατά το χρόνο της συνομολόγησης της Συμφωνίας Αντιπαροχής, είτε η Ενάγουσα, είτε η Εναγόμενη ήταν της εντύπωσης ή πίστευαν ότι υφίστατο οιαδήποτε άδεια για την ανάπτυξη του επιδίκου ακινήτου. Η άδεια οικοδομής είναι άδεια για συγκεκριμένη ανάπτυξη και όχι μια τυπική έγκριση. Εάν υφίστατο οιαδήποτε άδεια θα αναμενόταν να υπάρχει ρητή αναφορά σε αυτή ή και να επισυναπτόταν στη Συμφωνία Αντιπαροχής. Απλά η Συμφωνία Αντιπαροχής συντάχθηκε με προχειρότητα, όπως προδίδουν και οι αναφορές σε άλλες πρόνοιες της. Άλλωστε στον όρο 2(α) της Συμφωνίας Αντιπαροχής αναφέρεται ότι η Εναγόμενη αναλάμβανε όπως ετοιμάσει με έξοδα της τα σχέδια και τους τεχνικούς όρους και πληρώσει τα δικαιώματα για την έκδοση πολεοδομικών αδειών και με έξοδα της εξασφαλίσει τις απαραίτητες άδειες οικοδομής. Ούτε αποδέχεται το Δικαστήριο ότι η Ενάγουσα είχε την ουσιαστική ευθύνη για την εξασφάλιση των σχετικών αδειών. Ο προαναφερθείς όρος είναι σχετικός. Το Δικαστήριο αποδέχεται την επί του προκειμένου μαρτυρία του Σωκράτους ότι η ουσιαστική ευθύνη ήταν της Εναγόμενης που θα ανέπτυσσε το τεμάχιο και ότι η προσυπογραφή της αίτησης και η υποβολή της από την Ενάγουσα γινόταν γιατί έτσι απαιτεί η νομοθεσία. Άλλωστε ο όρος 2(δ) της Συμφωνίας Αντιπαροχής εναπόθετε υποχρέωση στην Ενάγουσα για συνεργασία και όπου τούτο απαιτείτο την υπογραφή κάθε απαραίτητης αίτησης ή άλλου εγγράφου, υποχρέωση που δεν θα είχε νόημα αν η ουσιαστική ευθύνη ήταν δική της. Περαιτέρω, με τον όρο 2(β) η ευθύνη εξασφάλισης των τελικών εγκρίσεων των οικοδομών εναποτίθετο στην Εναγόμενη και τα έξοδα θα βάρυναν την ίδια, παρά το ότι έναντι του νόμου υπεύθυνος είναι πάντοτε ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης. Η θέση του Rodionov ότι ο Σωκράτους κατανόησε και αποδέχτηκε ότι η Ενάγουσα είχε την ευθύνη εξασφάλισης της άδειας οικοδομής όχι μόνο είναι αναληθής, αλλά και προβλήθηκε κακόπιστα. Ο Rodionov δεν έκαμε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο ως μάρτυρας της αλήθειας. Προσπαθούσε να επιρρίψει ευθύνες και υπαιτιότητα στην Ενάγουσα εκεί που πρόδηλα δεν είχε. Ο προαναφερθείς Ευλογημένος αναφέρθηκε και στο ζήτημα των καθυστερήσεων που παρατηρούνται στις αιτήσεις για έκδοση άδειας οικοδομής με ιδιαίτερη μνεία στην εμπλοκή των διαφόρων υπηρεσιών, όπως η Α.Η.Κ.. Ιδιαίτερα μετά το 2005 λόγω της τεράστιας ανάπτυξης στην οικοδομική βιομηχανία χρειαζόταν μεγάλο χρονικό διάστημα για να εξεταστεί μία αίτηση για οικοδομική άδεια. Βελτίωση υπήρξε μετά το
Οι απόψεις των διαφόρων υπηρεσιών, ανάφερε, ζητούνταν κατά το στάδιο που εξεταζόταν η αίτηση για άδεια οικοδομής. Όσον αφορά την καθ΄ αυτό οικοδομική εργασία για τη συμπλήρωση της επίδικης ανάπτυξης, ο Ευλογημένος ανάφερε ότι χρειάζονταν δύο χρόνια. Εξ αφορμής ένστασης που υποβλήθηκε αναφορικά με την αποδεκτότητα επιμέρους μαρτυρίας, δόθηκε η ευκαιρία κατά την δίκη να διευκρινιστεί η δικογραφημένη θέση της Εναγόμενης επί του ζητήματος κατά πόσο είχε δοθεί παράταση χρόνου για την διεκπεραίωση του έργου. Στην παρ. 7 της Έκθεσης Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης η Εναγόμενη αρνήθηκε ότι ο χρόνος παράδοσης συμφωνήθηκε ως ουσιώδης ή ότι μετά την 15.11.2007 η Ενάγουσα δικαιούτο να θεωρήσει τη Συμφωνία Αντιπαροχής ως τερματισθείσα με υπαιτιότητα της Εναγόμενης και να την τερματίσει ή και να ζητήσει αποζημιώσεις. Δικογραφεί ότι «. ουδέποτε συμφωνήθηκε ρητά και/ή σιωπηρά και/ή εξυπακουόμενα ότι η εκπρόθεσμη παράδοση των μεζονέτων έδινε το δικαίωμα στην ενάγουσα χωρίς άλλη ειδοποίηση να θεωρήσει τη συμφωνία αντιπαροχής σαν τερματισθείσα με υπαιτιότητα της εναγομένης. Η ενάγουσα από δική της συμπεριφορά και ενέργειες εμποδίζεται από το να επικαλείται τη[ς] καθυστέρηση στην παράδοση των μεζονέτων.» Στην παρ. 12 αναφέρει ότι «. η οποιαδήποτε τυχόν καθυστέρηση στην ολοκλήρωση του έργου ήταν καθυστέρηση στην έκδοση των προαπαιτούμενων αδειών. Οι εν λόγω άδειες οικοδομής εκδόθηκαν στις 07/05/2010 γεγονός για το οποίο η ενάγουσα ήταν πλήρως ενήμερη αφού [οι] εν λόγω άδειες εκδόθηκαν στο όνομα της και ουδέποτε διαμαρτυρήθηκε». Διαφάνηκε ότι η θέση της Εναγόμενης είναι ότι η Ενάγουσα με τις ενέργειες ή παραλείψεις της, εξυπακουόμενα ή και σιωπηρά αποδέχτηκε παρατάσεις στον χρόνο ολοκλήρωσης του έργου και παράδοσης των μεζονετών, όχι όμως ότι η Ενάγουσα ρητά συμφώνησε με την Εναγόμενη για οιαδήποτε συγκεκριμένη παράταση. Η θέση του Σωκράτους ήταν πως δεν δόθηκε καμιά παράταση χρόνου. Ακόμα και στην τελευταία συνάντηση με τον Rodionov στο γραφείο του κ. Θεοφίλου η προσπάθεια ήταν να βρεθεί τρόπος ολοκλήρωσης του έργου και ο Rodionov είχε δηλώσει πως δεν είχε χρήματα για να προχωρήσει. Σε υποβολή ότι ανέχτηκαν την κατάσταση, ο Σωκράτους, ομιλώντας για την Ενάγουσα, ανάφερε «Προσπαθούσα να ολοκληρωθεί το έργο χωρίς να αποποιηθώ των δικαιωμάτων μου». Έχοντας υπόψη την πραγματικότητα των περιβάλλουσων συνθηκών όπως προέκυψαν από τις μαρτυρίες που δόθηκαν, διαφαίνεται εξωπραγματικό να επιτυγχάνετο μέσα στο χρονοδιάγραμμα που τέθηκε η εξασφάλιση των απαραιτήτων αδειών και η αποπεράτωση των εργασιών. Φάνηκε πως η πλευρά της Ενάγουσας ανάμενε ότι οι εργασίες θα άρχιζαν προτού εκδοθούν οι απαραίτητες άδειες και ότι οι εκδοθείσες στη συνέχεια άδειες θα «κάλυπταν» τις παράνομες εργασίες που θα είχαν στο μεταξύ πραγματοποιηθεί. Ίσως έτσι να προσανατολιζόταν να ενεργήσει και η Εναγόμενη. Υπήρξαν, όμως, και άλλα προβλήματα που ηγέρθηκαν στην πορεία, όπως η απαίτηση της Α.Η.Κ. για υπέργειο υποσταθμό. Η θέση που προωθήθηκε στην αγόρευση του δικηγόρου της Εναγόμενης είναι πως ήταν εξ υπαρχής αδύνατο να συμμορφωθεί η Εναγόμενη με το χρονικό διάγραμμα για την παράδοση των πέντε μεζονετών. Είναι πρόδηλο πως η Ενάγουσα αναγνώριζε αυτή την πραγματικότητα ή τουλάχιστον πως νόμιμα δεν ήταν δυνατό να ανεγερθούν και να της παραδοθούν οι πέντε μεζονέτες εντός του χρονοδιαγράμματος της Συμφωνίας Αντιπαροχής. Αυτό επιβεβαιώνεται και από την στάση που κράτησε στη μεγάλη περίοδο που διέρρευσε από τις 15.11.2007 μέχρι και τις αρχές του 2012, που, όπως περιγράφεται πιο κάτω, επιχείρησε τον τερματισμό της Συμφωνίας Αντιπαροχής. Η ανεκτικότητα, όχι υπό κακή έννοια, ήταν το κύριο χαρακτηριστικό της συμπεριφοράς της Ενάγουσας στην περίοδο αυτή. Δεσπόζοντα στοιχεία, σταθμοί στη συμπεριφορά της Ενάγουσας, είναι η εκ μέρους της υπογραφή μαζί με την Εναγόμενη αγοραπωλητηρίων εγγράφων με τα οποία τρίτα πρόσωπα αγόρασαν μεζονέτες στην επίδικη ανάπτυξη. Ακόμα πιο σημαντικό, η μεταβίβαση μέρους του επιδίκου ακινήτου στην Εναγόμενη την 21.9.2011, λίγους μόνο μήνες πριν τον επιχειρούμενο τερματισμό, με σκοπό το μερίδιο να υποθηκευτεί από την Εναγόμενη ώστε η τελευταία να αντλήσει κεφάλαια για την διεκπεραίωση του συγκροτήματος των μεζονετών (βλ. Ενότητα Ν πιο κάτω). Προκύπτει όμως ότι οι αιτίες για τη μεγάλη καθυστέρηση δεν ήταν μόνο καθυστερήσεις από τις εμπλεκόμενες αρχές και αντικειμενικές δυσκολίες ή τεχνικά προβλήματα που παρουσιάζονται κατά την διεκπεραίωση τέτοιων εργασιών. Υπήρξε καθυστέρηση και στην υποβολή των σχετικών αιτήσεων για τις οποίες είχε συμβατικά αναλάβει την ευθύνη η Εναγόμενη. Περαιτέρω, το Δικαστήριο αποδέχεται τη μαρτυρία του Σωκράτους ότι η Εναγόμενη είχε εσωτερικά προβλήματα, οικονομικά και άλλα, όπως άλλωστε επιβεβαιώνεται και στην επιστολή των τότε δικηγόρων της ημερ. 21.2.2012 (Τεκμ.21), όπου γίνεται αναφορά ότι η νυν διοίκηση της Εναγόμενης, δηλαδή ο Rodionov, συνεχώς βρισκόταν αντιμέτωπη με προβλήματα τα οποία της άφησε η προηγούμενη διοίκηση και ότι προσπαθούσε με δικό της κόστος να τιμήσει όλες της τις συμφωνίες. Είναι η κρίση του Δικαστηρίου ότι η Ενάγουσα χωρίς να έχει η ίδια οιαδήποτε υπαιτιότητα για τις καθυστερήσεις, οι οποίες στοιχειοθετούσαν διάρρηξη της Συμφωνίας Αντιπαροχής εκ μέρους της Εναγόμενης, με τη συμπεριφορά της κατά την περίοδο από τη σύναψη της Συμφωνίας Αντιπαροχής και ιδιαίτερα μετά την 15.11.2007, εμποδιζόταν και δεν νομιμοποιείτο να τερματίσει πάραυτα τη Συμφωνία Αντιπαροχής επικαλούμενη τον όρο
Η Ενάγουσα δεν θεωρείται ότι εγκατέλειπε τα ουσιαστικά της δικαιώματα και ο όρος 26 της Συμφωνίας Αντιπαροχής είναι σχετικός. Προνοεί ότι: «Τα μέρη συμφωνούν ότι παράλειψη οποιουδήποτε τούτων να ασκήσει εγκαίρως ή καθόλου δικαίωμα ή δικαιώματα του εκ της παρούσης δεν θα αποτελεί αποποίηση του παραλειφθέντος ή άλλου δικαιώματος του παραλείποντος μέρους, το οποίον θα δύναται να ασκήσει το παραλειφθέν ή άλλο δικαίωμα του οποτεδήποτε θελήσει». Η Ενάγουσα με το να μην ασκήσει το δικαίωμα της για τερματισμό της Συμφωνίας Αντιπαροχής την 15.11.2007 εφόσον δεν της είχαν παραδοθεί οι μεζονέτες της αντιπαροχής, δεν απώλεσε το δικαίωμα της να την τερματίσει σε χρόνο μεταγενέστερο και όποτε ήθελε. Όφειλε, ωστόσο, να καταστήσει, εκ νέου, το χρόνο παράδοσης των μεζονετών ουσιώδη και να παράσχει λογική προθεσμία στην Εναγόμενη για να της παραδώσει τις μεζονέτες (βλ. Cybarco Ltd v. Guest κ.α.

(2010)1(Γ) Α.Α.Δ. 2071, 2081). Θ. Ο Τερματισμός της Συμφωνίας Αντιπαροχής Την 14.2.2012 η Ενάγουσα με επιστολή των δικηγόρων της προς την Εναγόμενη (Τεκμ.17) ήγειρε διάφορα ζητήματα που αφορούσαν τη Συμφωνία Αντιπαροχής μεταξύ των οποίων ζήτημα παράλειψης της Εναγομένης να αποπερατώσει και παραδώσει τις συμφωνηθείσες μεζονέτες στην Ενάγουσα. Αναφερόταν στην επιστολή πως η Ενάγουσα εξακολουθούσε να θεωρεί το χρόνο παράδοσης ως ουσιώδη όρο της Συμφωνίας Αντιπαροχής και προειδοποιούσε ότι εάν μέχρι 20.3.2012 δεν επιδιορθώνονταν οι κακοτεχνίες στην μεζονέτα αρ.2, που είχε ήδη παραδοθεί και δεν παραδιδόταν ολοκληρωμένες οι μεζονέτες αρ.1, 3, 13 και 14, η Ενάγουσα θα το θεωρούσε ως παράβαση ουσιώδους όρου που θα τερμάτιζε τη Συμφωνία Αντιπαροχής κατά την 20.3.2012, αυτόματα και χωρίς περαιτέρω ειδοποίηση. Η Εναγόμενη απάντησε με επιστολή των τότε δικηγόρων της ημερ. 21.2.2012 (Τεκμ.21). Αναφερόταν, μεταξύ άλλων, ότι οι μεζονέτες 1 και 3 είχαν ολοκληρωθεί και η Εναγόμενη δήλωνε έτοιμη για την τελική επιθεώρηση και παράδοση τους, ενώ οι μεζονέτες 13 και 14 βρίσκονταν σε πολύ προχωρημένο στάδιο και θα ολοκληρώνονταν πολύ σύντομα. Την 22.3.2012 η Ενάγουσα με νέα επιστολή των δικηγόρων της προς την Εναγόμενη (Τεκμ.23) σημειώνοντας την παράλειψη της Εναγόμενης να συμμορφωθεί με τις υποδείξεις που εμπεριέχονταν στην επιστολή ημερ. 14.2.2012 για την εκπλήρωση της Συμφωνίας Αντιπαροχής, την τερμάτισε. Απάντησαν με τηλεμήνυμα ημερ. 23.3.2012 οι τότε δικηγόροι της Εναγομένης (Τεκμ.24), προβάλλοντας τη θέση ότι ο τερματισμός ήταν αδικαιολόγητος και απορριπτόταν από την Εναγόμενη. Αναφερόταν ότι παρόλα τα προβλήματα η Εναγόμενη είχε σχεδόν ολοκληρώσει το έργο και πως ο τερματισμός στο χρονικό εκείνο στάδιο «. εκτός των άλλων θα ήταν και καταχρηστικός». Μετά τον τερματισμό η Ενάγουσα ανέλαβε κατοχή και των υπολοίπων μεζονετών που της αναλογούσαν δυνάμει της Συμφωνίας Αντιπαροχής, δηλαδή των μεζονετών 1, 3, 13 και

Είναι, ωστόσο, η θέση του Σωκράτους πως δεν ήταν κατοικίσιμες. Αναφορικά με τις υπόλοιπες μεζονέτες της ανάπτυξης ο Σωκράτους ανάφερε πως η Ενάγουσα δεν ανέλαβε την κατοχή τους και ούτε εμπόδισε ποτέ την Εναγόμενη να συνεχίσει να εργάζεται σε αυτές. Ο Νίκος Χριστοφόρου (Μ.Υ.4) είναι ο συντάκτης του Τεκμηρίου
Πρόκειται για «Πιστοποιητικό» ημερ. 10.2.2011 προς «Οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο» στο οποίο αναφέρεται ότι η Εναγόμενη είχε αποπερατώσει την ανέγερση 14 μεζονετών στο επίδικο ακίνητο. Ο Χριστοφόρου παρουσιάστηκε για τον περιορισμένο σκοπό της αντεξέτασης του σε σχέση με το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 46, δυνάμει των προνοιών του άρθρου 26 του περί Απόδειξης Νόμου. Ο Χριστοφόρου ανάφερε ότι δεν συμφωνεί με το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 46, οπόταν το περιεχόμενό του δεν έχει οιαδήποτε μαρτυρική αξία. Η αποδειχτική του αξία είχε, σε κάθε περίπτωση, εκμηδενιστεί από τις αναφορές στην επιστολογραφία των δικηγόρων των μερών. Αναμφίβολα την 10.2.2011 οι 14 μεζονέτες κάθε άλλο παρά συμπληρωμένες ήταν. Υποβλήθηκε στον Σωκράτους πως η Ενάγουσα ανέμενε τη συμπλήρωση των μεζονετών και όταν ήταν έτοιμες τερμάτισε την Συμφωνία Αντιπαροχής για να αποκομίσει το μέγιστο όφελος. Ο Σωκράτους αρνήθηκε την υποβολή. Ανάφερε πως δεν τερμάτισε προηγουμένως τη Συμφωνία Αντιπαροχής γιατί ευελπιστούσε ότι θα συμπληρώνονταν οι μεζονέτες. Στο σύγγραμμα του Π. Γ. Πολυβίου, «Το Δίκαιο των Συμβάσεων», 2014, Τομ. Β, 650, αναφέρεται ότι: «.ο κανόνας για πλήρη και εξ ολοκλήρου εκπλήρωση δεν εφαρμόζεται εκεί που θα δημιουργείτο προφανής αδικία. Τέτοια είναι η περίπτωση που υπάρχει «ουσιαστική εκπλήρωση» (substantial performance) μιας σύμβασης ή συμβατικής υποχρέωσης. «Ουσιαστική εκπλήρωση» υπάρχει εκεί που η εκπλήρωση συμβατικής υποχρέωσης που έχει επιτελεστεί δεν απέχει ουσιωδώς από την συμφωνηθείσα και όπου, κατά συνέπεια, η δαπάνη επιδιόρθωσης ή αποκατάστασης του προβλήματος ή ελαττώματος δεν είναι μεγάλη σε σύγκριση με τη συνολική αξία της σύμβασης. Κάποτε η αρχή της ουσιαστικής εκπλήρωσης ορίζεται κάπως διαφορετικά, ως η εκτέλεση ή η διεκπεραίωση συμβατικών υποχρεώσεων που ανταποκρίνεται ή ικανοποιεί το βασικό σκοπό της σύμβασης, με μη σημαντικές αλλά επουσιώδεις παρεκκλίσεις. Ένα παράδειγμα είναι η υπόθεση Dakin (H) & Co Ltd v. Lee [1916] 1 Κ.Β.566, όπου οι ενάγοντες ήταν οικοδόμοι που είχαν συνομολογήσει σύμβαση με σκοπό να προβούν σε επιδιορθώσεις του κτιρίου του εναγομένου. Συμπλήρωσαν ένα σημαντικό μέρος της σύμβασης, αλλά δεν ολοκλήρωσαν ορισμένες μη σημαντικές εργασίες μικρού κόστους. Το Δικαστήριο έκρινε ότι η σύμβαση είχε ουσιαστικά ολοκληρωθεί, αν και όχι πλήρως. Η αρχή της ουσιαστικής εκπλήρωσης ίσχυε, με αποτέλεσμα ότι οι ενάγοντες είχαν δικαίωμα στο ποσό της σύμβασης, πλην ενός ποσού που αντιστοιχούσε στην μη εκπληρωθείσα εργασία. Μια άλλη γνωστή υπόθεση είναι η Hoening v. Isaacs [1952] 2 All E.R. 176, όπου είχε συνομολογηθεί συμφωνία μεταξύ των μερών για διακόσμηση του σπιτιού του εναγομένου για συγκεκριμένο ποσό. Ο εναγόμενος αρνήθηκε να καταβάλει το ποσό, διότι μια μικρή εργασία δεν είχε εκτελεστεί. Το Αγγλικό Εφετείο εφάρμοσε την αρχή της ουσιαστικής εκπλήρωσης. Θεωρήθηκε ότι η διακοσμητική εργασία είχε ουσιαστικά συμπληρωθεί, με αποτέλεσμα ο εναγόμενος να μην απαλλάσσεται από την ευθύνη να καταβάλει το τίμημα, από το οποίο θα αφαιρείτο κάποιο μικρό ποσό που αντιστοιχούσε στην μη εκτελεσθείσα εργασία. Η αρχή της ουσιαστικής εκπλήρωσης δεν εφαρμόζεται σε περιπτώσεις όπου υπάρχει «εκπλήρωση», η οποία απέχει και υπολείπεται τόσο πολύ της εύλογης διεκπεραίωσης της σύμβασης ώστε ουσιαστικά να μην υπάρχει «εκπλήρωση» της σύμβασης. Το βασικό κριτήριο που διέπει το θέμα της εκπλήρωσης κάποιας συμβατικής υποχρέωσης είναι ότι αυτό που απαιτείται καθορίζεται από την ίδια τη σύμβαση, και όχι από κάποιο συγκεκριμένο νομικό κανόνα.» Όταν υπάρξει παράβαση ουσιώδους όρου μιας συμφωνίας το αναίτιο μέρος μπορεί να επιλέξει είτε να τερματίσει τη συμφωνία είτε παρά την παράβαση να εμμένει στην εκπλήρωση της και να αξιώσει αποζημιώσεις για την παράβαση. Εφόσον επιλέξει τον τερματισμό της συμφωνίας, αυτή τερματίζεται από το χρονικό σημείο άσκησης του δικαιώματος τερματισμού και όχι αναδρομικά (βλ. Π. Γ. Πολυβίου «Το Δίκαιο των Συμβάσεων», 2014, Τόμ. Β, 658). Αυτή είναι η διαφορά του τερματισμού λόγω παράβασης ουσιώδους όρου και του τερματισμού λόγω ψευδούς παράστασης, λάθους ή δόλου. Στην τελευταία περίπτωση η σύμβαση παραμερίζεται και αναδρομικά και η θεραπεία είναι η επαναφορά του αθώου μέρους στην κατάσταση που θα ήταν πριν τη σύναψη της συμφωνίας (βλ. Ε. McKendrick "Contract Law" 2009, 312). Με τον τερματισμό λόγω παράβασης ουσιώδους όρου, τερματίζεται η περαιτέρω εκτέλεση της συμφωνίας, η οποία δεν ακυρώνεται ούτε εξαφανίζεται εξ υπαρχής. Οι μελλοντικές υποχρεώσεις των μερών δεν υφίστανται πλέον, όμως, όπως τέθηκε από το αγγλικό εφετείο στην Photo Production Ltd v. Secuvicov Transport Ltd [1980] AC 827 οι πρωτεύουσες (primary) υποχρεώσεις του μέρους που διέρρηξε τη συμφωνία και δεν εκτελέστηκαν αντικαθίστανται από δευτερεύουσες (secondary) υποχρεώσεις να πληρώσει χρηματική αποζημίωση για τη ζημιά που το αθώο μέρος υπέστηκε συνεπεία της μη εκτέλεσης των πρωτευουσών υποχρεώσεων στο μέλλον. Εφόσον οι συμβαλλόμενοι δεν έχουν υποχρέωση να προχωρήσουν με την εκπλήρωση των υποσχέσεων τους, στην προκειμένη περίπτωση και νοουμένου ότι ο τερματισμός ήταν νόμιμος, η Ενάγουσα δεν θα είναι υπόχρεα να εκπληρώσει την υποχρέωση που αναφέρεται στον όρο 3 της Συμφωνίας Αντιπαροχής, δηλαδή ταυτόχρονα με τη συμπλήρωση της κατασκευής και έκδοση χωριστών τίτλων ιδιοκτησίας στο όνομα της για τις μεζονέτες της αντιπαροχής να μεταβιβάσει το υπόλοιπο του επιδίκου ακινήτου στην Εναγόμενη. Αυτό είναι το νομικό αποτέλεσμα, παρά την αναφορά του Σωκράτους (βλ. παρ.12 της γραπτής του δήλωσης, Τεκμ.1) ότι ευθύς ως ικανοποιηθούν οι αξιώσεις της Ενάγουσας αυτή θα πρέπει να μεταβιβάσει στην Εναγόμενη το μέρος το ακινήτου της πέραν αυτού που καλύπτει τις πέντε δικές της μεζονέτες. Σημειώνεται πως την 21.9.2011 η Ενάγουσα μεταβίβασε 80/223 μερίδια του επιδίκου ακινήτου στην Εναγόμενη η οποία είναι σήμερα η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια τους. Η μεταβίβαση έγινε προς εξυπηρέτηση της Εναγόμενης υπό το φως των γεγονότων που ακολούθησαν τη σύναψη της Συμφωνίας Αντιπαροχής, χωρίς ωστόσο η Ενάγουσα να είχε προς τούτο συμβατική υποχρέωση δυνάμει της Συμφωνίας Αντιπαροχής. Η ενέργεια να καταστήσει ο συμβαλλόμενος το χρόνο εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του αντισυμβαλλόμενου του ουσιώδη, δεν είναι τυπική. Πρέπει να παρέχεται, λαμβανομένων υπόψη όλων των περιστάσεων, εύλογο χρονικό περιθώριο προς συμμόρφωση. Το κρίσιμο ερώτημα είναι κατά πόσο ο χρόνος των 35 ημερών που παραχωρήθηκε στην Εναγόμενη για να συμμορφωθεί ήταν υπό τις περιστάσεις λογικός. Βασική παράμετρος είναι το στάδιο στο οποίο βρίσκονταν οι μεζονέτες 1, 3, 13 και 14 όταν αποστάληκε η επιστολή ημερ. 14.2.2012 και πόσος χρόνος λογικά απαιτείτο για τη συμπλήρωση τους. Στην Cybarco Ltd, 2081, αναφέρεται ότι: «Όπως αναφέρεται στο Σύγγραμμα Chitty on Contracts, 12η Έκδοση, Τόμος 1, παρ.21-017, σκοπός της αποστολής της ειδοποίησης, δεν είναι για να διαφοροποιηθούν οι όροι της σύμβασης, αφού τα μέρη δεν μπορούν μονομερώς να τους αλλοιώσουν. Η συνέπεια της ειδοποίησης είναι για να τερματίσει την παρεμβολή του δικαίου της επιείκειας στα συμβατικά δικαιώματα των μερών και να προειδοποιήσει τον οφειλέτη ότι στο μέλλον οι σχέσεις των μερών θα διέπονται από τους όρους της μεταξύ τους σύμβασης και των προνοιών του περί Συμβάσεων Νόμου, ο οποίος στην ουσία κωδικοποιεί τις αρχές του κοινοδικαίου». Η Ενάγουσα που εδράζει τη νομιμότητα του εκ μέρους της τερματισμού στην επιστολή ημερ. 14.2.2012 με την οποία κατέστησε το χρόνο παράδοσης των τεσσάρων μεζονετών ουσιώδη, είχε το βάρος να καταδείξει ότι ο χρόνος των 35 ημερών που παραχώρησε στην Εναγόμενη για να συμμορφωθεί ήταν υπό τις περιστάσεις λογικός. Με την Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης (παρ.18) ηγέρθηκε η θέση ότι ο τερματισμός της Συμφωνίας Αντιπαροχής ήταν παράνομος, καταχρηστικός, αδικαιολόγητος και κακόπιστος. Επομένως η Ενάγουσα είχε την υποχρέωση να αποδείξει ότι ο τερματισμός ήταν νόμιμος και δικαιολογημένος. Δεν προσφέρθηκε μαρτυρία, που προδήλως θα έπρεπε να προέρχεται από ειδικό, ενδεχομένως κάποιο αρχιτέκτονα, από την οποία θα μπορούσε το Δικαστήριο να καταλήξει σε ευρήματα αναφορικά με την κατάσταση στην οποία βρίσκονταν οι τέσσερις μεζονέτες κατά την 14.2.
Ο XXXXX Αβραάμ (Μ.Ε.3) είναι απόφοιτος του Ανώτερου Τεχνολογικού Ινστιτούτου Λευκωσίας με τον τίτλο του Τεχνικού Επιμετρητή Ποσοτήτων. Έχει επαγγελματική πείρα από το
Κατ' εντολή της Ενάγουσας προέβηκε σε επιτόπου έλεγχο των πέντε μεζονετών. Κατέγραψε τις μη εκτελεσθείσες εργασίες και κακοτεχνίες σε αυτές και τις έχει κοστολογήσει. Συνέταξε και παρουσίασε πολυσέλιδη κατάσταση (Τεκμ.18). Η αντεξέταση του Αβραάμ επικεντρώθηκε στο να υποβληθεί στον μάρτυρα και να υποδειχθεί στο Δικαστήριο ότι ουσιαστικά οι μεζονέτες ήταν συμπληρωμένες και πως οι παρατηρήσεις του Αβραάμ αφορούσαν κακοτεχνίες και όχι ελλείψεις που θα καταδείκνυαν ότι οι μεζονέτες δεν είχαν αποπερατωθεί ή δεν είχαν αποπερατωθεί πλήρως. Η εικόνα που απεκόμισε το Δικαστήριο είναι ότι ο Αβραάμ κακόπιστα προσπάθησε να παρουσιάσει κακοτεχνίες ως ελλείψεις για να υποστηρίξει τη θέση της Ενάγουσας ότι οι μεζονέτες ήταν ασυμπλήρωτες ή περισσότερο ασυμπλήρωτες απ' ότι στην πραγματικότητα ήταν. Μέχρι που είπε ότι σε ένα αλουμινοπαράθυρο που ο τεχνίτης δεν έχει ανοίξει δύο τρύπες με αρίδα στον οδηγό για να φεύγουν τα νερά, αυτό συνιστά έλλειψη και όχι κακοτεχνία. Έλλειψη στο χώρο των κατασκευών είναι όταν παραλείπεται ουσιαστική κατασκευή ή τοποθέτηση που πρέπει να γίνει. Για παράδειγμα, δεν έχει τοποθετηθεί ένα έστω μικρό ερμαράκι. Όμως, εάν αυτό στερεωθεί με τρεις αντί τέσσερις βίδες, πρόκειται για κακοτεχνία και όχι έλλειψη μιας βίδας στερέωσης. Το Δικαστήριο είναι βέβαιο ότι ο μάρτυρας αντιλαμβανόταν τη διάκριση εντούτοις εσκεμμένα επέλεξε να παρουσιάσει τη μαρτυρία του προς εξυπηρέτηση της Ενάγουσας. Υπήρχαν και ελλείψεις, όπως εξωτερικά τσιμέντα που δεν έγιναν και καπάκια φρεατίων που απουσίαζαν, όμως δεν μπορεί να λέγεται ότι υπήρχαν αμπογιάτιστα μέρη όταν αυτό που χρειαζόταν ήταν να ξανά μπογιατιστεί ένας τοίχος για να απαλειφθούν μικρές ρωγμές που παρουσιάστηκαν μετά το μπογιάτισμα. Ο Αβραάμ υποστήριξε ότι οι ελλείψεις καταδεικνύονται με αντιπαραβολή με τη συμφωνία των μερών και τα σχέδια. Ωστόσο δεν ήταν σε θέση να υποδείξει με ποιο όρο εναποτίθετο η υποχρέωση στην Εναγόμενη να τοποθετήσει φυτόχωμα, ενώ σε σχέση με μια πατούδα στο παράθυρο της σοφίτας της μεζονέτας αρ.1, είπε πως δεν φαίνεται στα σχέδια αλλά εξυπακούεται σε κάθε περίπτωση. Καταγράφει ακόμα την έλλειψη πιεστικού αναφέροντας ότι κάποτε όταν η περιοχή δεν έχει αρκετή πίεση, μπαίνει τέτοια υποχρέωση για τον εργολάβο. Δεν υπέδειξε πού, οπουδήποτε, προνοείτο τέτοια υποχρέωση για την Εναγόμενη. Στην Έκθεση του ο Αβραάμ αφιερώνει οκτώ σελίδες καταγράφοντας παρατηρήσεις για τη μεζονέτα αρ.2 καταλήγοντας ότι απαιτούνταν έξοδα €5.309 για να διορθωθούν όλες οι κακοτεχνίες και οι ελλείψεις σε αυτή. Όταν η Ενάγουσα παρέλαβε τη μεζονέτα αρ.2 την 1.12.2011, ο Σωκράτους υπόγραψε ως αντιπρόσωπος της Ενάγουσας σχετικό έντυπο (Τεκμ.28) στο οποίο αναφέρεται ότι είχε επιθεωρήσει τη μεζονέτα και την βρήκε εκ πρώτης όψεως σύμφωνη με τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τους τεχνικούς όρους. Ότι για μεζονέτα που είχε παραληφθεί προ μηνών και που η Ενάγουσα βρήκε εκ πρώτης όψεως σύμφωνη με τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τους τεχνικούς όρους, ο Αβραάμ βρίσκει κακοτεχνίες και ελλείψεις αξίας €5.309, σημαίνει ότι τέτοιου εύρους κακοτεχνίες ή ελλείψεις δεν υποδηλώνουν ότι μια κατοικία είναι ασυμπλήρωτη. Το αντίστοιχο ποσό που καταγράφει ο Αβραάμ για τις μεζονέτες αρ.1, 3 και 13 είναι €7.872,25, €5.598 και €14.176,50 αντίστοιχα. Εφόσον η μεζονέτα αρ.2, για την οποία απαιτούνται €5.309, παραλήφθηκε την 1.12.2011 και η Ενάγουσα την είχε βρει εκ πρώτης όψεως σύμφωνη με τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τους τεχνικούς όρους και όπως μαρτυρήθηκε πωλήθηκε από την Ενάγουσα σε τρίτο πρόσωπο, τότε, δεν μπορεί η μεζονέτα αρ.3 για την οποία απαιτούνται €5.598 να θεωρείται πως δεν ήταν συμπληρωμένη κατά την ημερομηνία του τερματισμού. Το ίδιο ισχύει και για τη μεζονέτα αρ.1 και λιγότερο για τη μεζονέτα αρ.
Το ποσό που καταγράφει ο Αβραάμ για τη μεζονέτα αρ.14 είναι €52.
Πρόδηλα σε αυτή τη μεζονέτα υπολείπονταν πιο ουσιαστικές εργασίες. Το κόστος των συνολικών ελλείψεων και κακοτεχνιών και στις πέντε μεζονέτες της αντιπαροχής είναι σύμφωνα με τον Αβραάμ €80.276,
Καταγράφεται ακόμα στην έκθεση Αβραάμ πως δεν είχε κατασκευαστεί η κολυμβητική δεξαμενή και ότι ο χώρος της δόθηκε στις μεζονέτες αρ.11, 12, 13 και
Η μη κατασκευή της κολυμβητικής δεξαμενής επιβεβαιώνεται από τα εκδοθέντα το 2013 «Πιστοποιητικά Έγκρισης με Σημειώσεις» (Τεκμ.11) αναφορά στα οποία γίνεται πιο κάτω. Υπενθυμίζεται ότι οι μεζονέτες αρ.13 και 14 είναι οι δύο από τις πέντε μεζονέτες της αντιπαροχής οι οποίες επωφελούνται λαμβάνοντας το ήμισυ του χώρου της κολυμβητικής δεξαμενής που, όπως φαίνεται από το σχεδιασμό των διαδρόμων, ήταν για χρήση από το σύνολο των μεζονετών της ανάπτυξης. Ο Αβραάμ επιθεώρησε τις μεζονέτες μετά που η Ενάγουσα τερμάτισε τη Συμφωνία Αντιπαροχής και ανέλαβε την κατοχή τους. Δεν είναι δυνατό να διακριθεί κατά πόσο η κατάσταση όταν οι μεζονέτες επιθεωρήθηκαν από τον Αβραάμ ήταν η ίδια στην οποία βρίσκονταν κατά την 14.2.2012, ή κατά πόσο είχαν στο μεταξύ γίνει διάφορες εργασίες. Από την έκθεση Αβραάμ διαφαίνεται ότι οι μεζονέτες 1, 3 και 13 ήταν σχεδόν ολοκληρωμένες ή ουσιαστικά ολοκληρωμένες ενώ μεγαλύτερης έκτασης εργασίες χρειάζονταν για την ολοκλήρωση της μεζονέτας αρ.
Αν ήταν σε αυτή την κατάσταση κατά την 14.2.2012 και δεν έγιναν εργασίες στο μεσοδιάστημα, θα σημαίνει πως η Εναγόμενη δεν εκμεταλλεύθηκε την προειδοποίηση για να τις αποπερατώσει πλήρως. Εάν η εικόνα επιτεύχθηκε μετά από πυρετώδη εργασία μεταξύ 14.2.2012 και 20.3.2012 χωρίς να επιτευχθεί η πλήρης αποπεράτωση, θα σημαίνει πως ο χρόνος που παραχωρήθηκε δεν ήταν ο λογικά ικανοποιητικός. Το Δικαστήριο αδυνατεί να καταλήξει σε εύρημα και η αδυναμία βαραίνει τον διάδικο που είχε το βάρος απόδειξης, δηλαδή την Ενάγουσα. Ο XXXXX Αγγελίδης (Μ.Ε.4) της «Roussos & Angelides» είναι εκτιμητής ακινήτων, μέλος του Βασιλικού Ινστιτούτου Ορκωτών Επιμετρητών και του ΕΤΕΚ από το
Περί τον Μάιο του 2017 έλαβε οδηγίες από την Ενάγουσα να εκτιμήσει την αξία των πέντε μεζονετών της σε διάφορες ημερομηνίες και έχει συντάξει Έκθεση Εκτίμησης ημερ. 31.7.2017 (Τεκμ.34). Η μαρτυρία του σχολιάζεται και αξιολογείται πιο κάτω. Σε σχέση με το επί μέρους ζήτημα που εξετάζεται καταγράφεται ότι η εκτίμηση του είναι ότι η αξία των πέντε μεζονετών την ημερομηνία που η κάθε μια παραλήφθηκε, η μεζονέτα αρ. 2 την 1.12.2011 και οι υπόλοιπες την 20.3.2012, ήταν €1.061.
Τα αριθμητικά δεδομένα καταδεικνύουν ότι το όφελος που η Ενάγουσα θα ελάμβανε από την Συμφωνία Αντιπαροχής είχε σχεδόν ολοκληρωθεί. Σε περιουσία αξίας €1.061.000 (έστω περιλαμβανομένης της ανάλογης αξίας της γης) υπήρχαν, κατά τη δική της μαρτυρία, κακοτεχνίες και ελλείψεις κόστους αποκατάστασης €80.276,
Μάλιστα από το ποσό αυτό μεγάλο μέρος δεν αφορά ελλείψεις αλλά κακοτεχνίες, που δεν είναι στοιχείο που λαμβάνεται υπόψη στο κατά πόσο μια οικοδομή έχει συμπληρωθεί για σκοπούς παράδοσης. Ειδικά οι τέσσερις μεζονέτες της αντιπαροχής είχαν ουσιαστικά ολοκληρωθεί. Είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι η επιστολή ημερ. 22.3.2012 δεν επέφερε το νόμιμο τερματισμό της Συμφωνίας Αντιπαροχής. Αφενός γιατί δεν έχει αποδειχτεί ότι η προειδοποιητική επιστολή ημερ. 14.2.2012 κατέστησε το χρόνο ουσιώδη καθότι δεν έχει καταδειχθεί ότι το χρονικό περιθώριο που παραχωρήθηκε στην Εναγόμενη ήταν, υπό τις περιστάσεις, εύλογο. Αφετέρου γιατί στην προκειμένη περίπτωση ο κανόνας για πλήρη και εξ ολοκλήρου εκπλήρωση θα δημιουργούσε προφανή αδικία και συνεπώς δεν εφαρμόζεται. Η Εναγόμενη με την επιστολή των τότε δικηγόρων της της ημερ. 21.2.2012 (Τεκμ.21) πληροφορούσε την Ενάγουσα ότι οι μεζονέτες 1 και 3 είχαν ολοκληρωθεί και δήλωνε έτοιμη για την τελική επιθεώρηση και παράδοση τους, ενώ οι μεζονέτες 13 και 14 βρίσκονταν σε πολύ προχωρημένο στάδιο και θα ολοκληρώνονταν πολύ σύντομα. Ήταν, υπό τις περιστάσεις ανεπιεικής η συμπεριφορά της Ενάγουσας να τερματίσει τη Συμφωνία Αντιπαροχής. Η συμπεριφορά αυτή της Ενάγουσας συνιστά διάρρηξη της Συμφωνίας Αντιπαροχής από μέρους της. Ι. Οι Ζημιές της Εναγόμενης από την Διάρρηξη της Συμφωνίας Αντιπαροχής από την Ενάγουσα Η Εναγόμενη επέλεξε να μην αποδεκτεί τον τερματισμό και να μην τερματίσει η ίδια την Συμφωνία Αντιπαροχής λόγω της διάρρηξης της από την Ενάγουσα, αλλά να εμμένει στην εκπλήρωση της διεκδικώντας αποζημιώσεις. Υπενθυμίζεται ότι πέραν της αναγνωριστικής απόφασης ότι ο τερματισμός ήταν παράνομος και ότι η Συμφωνία Αντιπαροχής ισχύει, η Εναγόμενη ανταξιώνει αποζημιώσεις ύψους €150.
Οι ανταξιούμενες αποζημιώσεις δεν εδράζονται στον παράνομο τερματισμό εκ μέρους της Ενάγουσας, αλλά ούτε και έχουν αποδειχτεί. Οι €100.000 αφορούν αποζημίωση γιατί το εμβαδό του ακινήτου ήταν μικρότερο απ' όσο συμφωνήθηκε με αποτέλεσμα να ανεγερθούν 14 αντί 15 μεζονέτες. Μαρτυρήθηκε και έγινε αποδεκτό από το Δικαστήριο ότι ο λόγος που δεν ανεγέρθηκε η 15η ανεξάρτητη μεζονέτα ήταν γιατί υπήρξε απαίτηση από την Α.Η.Κ. να ανεγερθεί υπέργειος υποσταθμός. Το ζήτημα δεν συνδέθηκε με την έκταση του επίδικου ακινήτου. Αντίθετα, διαφάνηκε ότι με το σχεδιασμό που έγινε δεν αξιοποιήθηκαν όλα τα δομήσιμα μέτρα που ήταν δυνατό να σχεδιαστούν για να ανεγερθούν στο επίδικο ακίνητο. Περαιτέρω δεν προσφέρθηκε μαρτυρία από την οποία θα μπορούσε να προκύψει εύρημα ότι από την πώληση της 15ης μεζονέτας η Εναγόμενη θα αποκόμιζε κέρδος €100.000 ή άλλο συγκεκριμένο ποσό. Θα έπρεπε προς τούτο να μαρτυρούνταν τα κόστη ανέγερσης της μεζονέτας και να προσφερόταν εκτίμηση της τιμής στην οποία θα μπορούσε να πωληθεί. Η Εναγόμενη δεν επιχείρησε καν την παρουσίαση τέτοιας μαρτυρίας. Οι υπόλοιπες €50.000 συνίστανται στην προσθήκη σοφίτας στον τρίτο όροφο και επιπλέον εργασίες, όλα κόστους €10.000, που έγιναν σε κάθε μια από τις πέντε μεζονέτες της Ενάγουσας, κατ' εντολή της τελευταίας σύμφωνα με τη θέση της Εναγόμενης. Το Δικαστήριο αποδέχεται τη μαρτυρία του Σωκράτους ότι δεν υπήρξε απαίτηση ή εντολή από την Ενάγουσα για τη δημιουργία σοφίτας στις μεζονέτες που θα λάμβανε. Όπως επίσης ανάφερε, σε διαφημιστικά έντυπα που η Εναγόμενη είχε παρουσιάσει απεικονίζονταν και οι σοφίτες. Όλες οι μεζονέτες του συγκροτήματος ανεγέρθηκαν με σοφίτα. Είναι πρόδηλο ότι αυτός ήταν ο σχεδιασμός της Εναγόμενης, παρά το γεγονός ότι επιμέρους αναφορά προς τούτο δεν έγινε στη Συμφωνία Αντιπαροχής. Καταλυτική επί του προκειμένου είναι η μαρτυρία του Χατζηκυριάκου ο οποίος ανάφερε ότι στα αρχιτεκτονικά σχέδια που υποβλήθηκαν για την έκδοση των αδειών οικοδομής υπήρχαν σοφίτες για όλες τις μεζονέτες του συγκροτήματος. Άλλες αποζημιώσεις δεν διεκδικούνται από την Εναγόμενη και προφανώς δεν υφίσταντο, αφού, παρά τον τερματισμό η Ενάγουσα δεν απαγόρευσε στην Εναγόμενη την συνέχιση των εργασιών σε σχέση με τις μεζονέτες που με βάση τη Συμφωνία Αντιπαροχής θα ανήκαν στην τελευταία. Άλλωστε, όπως διαπιστώνεται στην ενότητα που ακολουθεί, μετά την 22.3.2012, η Ενάγουσα δεν συμπεριφέρθηκε στη βάση των αποτελεσμάτων που επιφέρει ο τερματισμός τέτοιας συμφωνίας. Κ. Ενέργειες Μετά τον Τερματισμό Παρουσιάστηκαν δύο έγγραφα τιτλοφορούμενα «Πιστοποιητικό Έγκρισης με Σημειώσεις» ημερ. 27.9.2013, που εκδόθηκαν δυνάμει του άρθρου 10Β του περί Ρυθμίσεων Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96 αναφορικά με τις δύο επιμέρους αναπτύξεις των δέκα και τεσσάρων μεζονετών (Τεκμ.11). Καταγράφεται ότι πραγματοποιήθηκαν εργασίες επουσιώδους σημασίας που δεν είναι σύμφωνες με τις άδειες οικοδομής, δηλαδή δεν αφαιρέθηκε η ρυμοτομία και ο χώρος πρασίνου, ενώ όσον αφορά την ανάπτυξη των τεσσάρων μεζονετών επιπλέον ότι δεν ανεγέρθηκε η κολυμβητική δεξαμενή. Την 6.3.2017 εκδόθηκε «Άδεια Διαίρεσης Οικοδομής» σε σχέση με τις 14 μεζονέτες και τον υποσταθμό της Α.Η.Κ., δυνάμει των διατάξεων του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224, Μέρος ΙΙΑ (Τεκμ.12). Ο Σωκράτους μαρτύρησε πως οι ενέργειες, τόσο για την έκδοση των πιστοποιητικών έγκρισης όσο και της άδειας διαχωρισμού, έγιναν τη πρωτοβουλία της Εναγόμενης, που πλήρωσε και τα σχετικά έξοδα. Ο ίδιος συναίνεσε και υπόγραψε τα απαραίτητα έγγραφα. Προκύπτει πως οι ενέργειες δεν έγιναν από την Εναγόμενη μονομερώς και εν αγνοία της Ενάγουσας, αλλά σε συνεννόηση των μερών. Η συμπεριφορά της Ενάγουσας να επιτρέψει την εμπλοκή της Εναγομένης στις διαδικασίες είναι ασυμβίβαστη με την διατήρηση της ισχύος του τερματισμού. Αν είχε διαπιστωθεί ότι ο τερματισμός ήταν δικαιολογημένος, ενδεχομένως τα γεγονότα να υποδήλωναν ότι τα μέρη ήρθαν σε κάποια συνεννόηση που αναβίωσε τη συμβατική τους σχέση ή δημιούργησε νέα, αν και τέτοιο ζήτημα δεν εγείρεται στη δικογραφία. Λ. Οι Αποζημιώσεις που Αξιώνει η Ενάγουσα Ότι η Ενάγουσα αδικαιολόγητα τερμάτισε τη συμφωνία την 22.3.2012 δεν της αποστερεί τη δυνατότητα να διεκδικήσει αποζημιώσεις για απώλειες και ζημιές που είχε ήδη υποστεί από την παράβαση της Συμφωνίας Αντιπαροχής από την Εναγόμενη την περίοδο που προηγήθηκε. Τα κόστη επιδιόρθωσης των κακοτεχνιών και ελλείψεων στη μεζονέτα αρ.2 που είχε ήδη παραδοθεί από την 15.11.2011 ήταν ανακτήσιμα, όπως και οι απώλειες λόγω της μη παράδοσης των μεζονετών της αντιπαροχής κατά την 15.11.
Η αξίωση της Ενάγουσας σε σχέση με το χρόνο που της παραδόθηκε η μεζονέτα αρ.2 και που παρέλαβε, μετά τον τερματισμό, τις μεζονέτες αρ.1, 3, 13 και 14 περιγράφεται στην παρ. 8 της Έκθεσης Απαίτησης. Αξιώνεται ποσό €175.416,40, που είναι η μηνιαία αποζημίωση των €683,44 (£400,00) που αναφέρεται στην παρ. 14 της Συμφωνίας Αντιπαροχής για την περίοδο από 15.11.2007 μέχρι 15.11.2011 για την μεζονέτα αρ.2 και 20.3.2012 για τις μεζονέτες αρ.1, 3, 13 και 14 και στη συνέχεια περαιτέρω €2.733,76 μηνιαία (4 x €683,44) για τις τελευταίες από 20.3.2012 (λανθασμένα αναγράφεται 20.3.2011) μέχρι αποπεράτωσής τους. Οι αξιώσεις στο Παρακλητικό εμφανίζονται στις παρ. (Β) και (Γ). Προκύπτει ότι η βάση της επιμέρους αξιούμενης αποζημίωσης είναι η προεκτιμηθείσα μηνιαία ζημιά ή η απώλεια των μηνιαίων εισοδημάτων λόγω της καθυστέρησης. Αξιώνει ακόμα η Ενάγουσα την διαφορά στην αξία των μεζονετών κατά τον Νοέμβριο του 2007 που θα έπρεπε να της είχαν παραδοθεί (€1.200.000) και κατά την 20.3.2012 που τερματίστηκε η Συμφωνία Αντιπαροχής (€900.000) δηλαδή €300.
Είναι η θέση της Εναγόμενης ότι η Ενάγουσα δεν δικαιούται σε αποζημιώσεις για την μη παράδοση των μεζονετών μέχρι την 15.11.2007 γιατί εξωγενείς παράγοντες, πέραν του ελέγχου της Εναγομένης, καθιστούσαν αδύνατη την ολοκλήρωση του συγκροτήματος των μεζονετών μέχρι τότε. Η επιχειρηματολογία αφορούσε το ζήτημα της έκδοσης των απαραίτητων αδειών και τις καθυστερήσεις που παρατηρούνται με την εμπλοκή των διαφόρων υπηρεσιών και στην προκειμένη περίπτωση ιδιαίτερα της Α.Η.Κ.. Επικαλείται η Εναγόμενη τον όρο 14 της Συμφωνίας Αντιπαροχής ο οποίος, στην έκταση που εδώ ενδιαφέρει, προνοεί ότι: «Σε περίπτωση κατά την οποία η [Εναγόμενη] παραλείψει να ανεγείρει και αποπερατώσει τις μεζονέτες της αντιπαροχής εντός της προθεσμίας που καθορίζεται στην παρούσα, πλην των περιπτώσεων ανωτέρας βίας, απεργιών, ελλείψεων υλικών ή γενικά εξαιτίας λόγου εκτός του ελέγχου της [Εναγόμενης] και για τους οποίους ο επιβλέπων αρχιτέκτων θα χορηγήσει ανάλογο παράταση, η [Εναγόμενη] υποχρεούται .». Είναι η θέση της Ενάγουσας ότι οι καθυστερήσεις στην έκδοση των απαραίτητων αδειών δεν θεωρούνται ως περίπτωση «ανωτέρας βίας». Παραπέμπουν σε νομολογία του Αρείου Πάγου ότι ανώτερη βία υφίσταται όταν επέρχεται από τυχερό και απρόβλεπτο γεγονός το οποίο δεν ήταν δυνατό να αποτραπεί ακόμα και αν ληφθούν μέτρα άκρας επιμέλειας και σύνεσης. Στην Νεοφύτου κ.ά ν. Τταβά

(2012)1(Β) Α.Α.Δ. 1352, 1356, αναφέρεται πως η ουσία της υπεράσπισης του ασυνήθους φυσικού συμβάντος (act of God) είναι ότι αφορά στην έλευση φυσικών δυνάμεων των οποίων καμιά ανθρώπινη προβλεπτικότητα δεν θα μπορούσε να αντιμετωπίσει, τη δυνατότητα έλευσης της οποίας η ανθρώπινη σωφροσύνη δεν θα μπορούσε να αναμένει. Στην προκειμένη περίπτωση, οι «εξωγενείς παράγοντες» θα έπρεπε να είχαν ληφθεί υπόψη και να συνυπολογιστούν από την Εναγόμενη όταν προσχωρούσε στην Συμφωνία Αντιπαροχής και να ρυθμίσει ανάλογα τις υποχρεώσεις της και τα απορρέοντα για την αντισυμβαλλόμενη της Ενάγουσα δικαιώματα. Προφανώς, ανέλαβε υποχρεώσεις στις οποίες δεν μπορούσε να ανταποκριθεί. Προς τούτο μπορεί να μέμφεται μόνο τον εαυτό της και τους τότε συμβούλους της. Σε κάθε περίπτωση ακόμα και αν υφίστατο πραγματικός λόγος εκτός του ελέγχου της Εναγόμενης, αυτός θα μπορούσε να προσμετρήσει μόνο εφόσον ο επιβλέπων αρχιτέκτονας θα χορηγούσε παράταση. Κάτι τέτοιο δεν μαρτυρήθηκε ότι έγινε. Όπως προειπώθηκε, η Ενάγουσα έδωσε οδηγίες στον Αγγελίδη που συνέταξε Έκθεση Εκτίμησης ημερ. 31.7.2017 (Τεκμ.34). Για να καταλήξει στην αγοραία αξία της κάθε μεζονέτας στην κάθε ημερομηνία για την οποία του δόθηκε εντολή, ο Αγγελίδης ακολούθησε τη συγκριτική μέθοδο, βασίστηκε δηλαδή σε συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων με τα ίδια ή παρόμοια φυσικά και οικονομικά χαρακτηριστικά. Αυτές, με τις λεπτομέρειες που τις αφορούν, καταγράφονται στα σχετικά παραρτήματα της έκθεσής του. Προέβηκε σε αναπροσαρμογές σε σχέση με το χρόνο που η κάθε πώληση αφορούσε και ποιοτική αναπροσαρμογή όπου απατείτο. Παρουσίασε πίνακα με την αγοραία αξία όλων των μεζονετών κατά την 15.11.2007 που ήταν η ημερομηνία που σύμφωνα με την Συμφωνία Αντιπαροχής θα έπρεπε να είχαν παραδοθεί στην Ενάγουσα, την αγοραία αξία της μεζονέτας αρ.2 κατά την 14.11.2011 που παραδόθηκε και την αγοραία αξία των μεζονετών αρ. 1, 3, 13 και 14 κατά την 20.3.2012 που παραλήφθηκαν από την Ενάγουσα με τον τερματισμό. Η διαφορά στην αξία των πέντε μεζονετών κατά την 15.11.2007 (€1.322.000) και την ημερομηνία που η κάθε μια παραλήφθηκε (€1.061.000) είναι €261.000. Σύμφωνα με την έκθεσή του η ενοικιαστική αξία όλων των μεζονετών για όλη την περίοδο από 15.11.2007 μέχρι 20.3.2012 υπερέβαινε το ποσό της προεκτιμημένης αποζημίωσης των €683,44. Εξήγησε ο Αγγελίδης πως δεν ήταν δυνατόν να ανευρεθούν στοιχεία για ενοικιάσεις το 2007 ώστε να ήταν δυνατόν να χρησιμοποιηθεί η συγκριτική μέθοδος για την ανεύρεση του δίκαιου ενοικίου. Η ενοικιαστική αξία της κάθε μεζονέτας καθορίστηκε ως ποσοστό της αγοραίας της αξίας. Το ετήσιο ενοίκιο της κάθε μεζονέτας καθορίστηκε στο 2,4% της αγοραίας της αξίας. Το 2,4% είναι ο μέσος όρος για κατοικίες στη Λεμεσό κατά τους ουσιώδεις χρόνους. Αυτό που ρωτήθηκε αντεξεταζόμενος ο Αγγελίδης είναι κατά πόσο θεωρεί υπερβολικές τις ενοικιαστικές αξίες στις οποίες κατέληξε. Ήταν η θέση του μάρτυρα πως ήταν πολύ συγκαταβατικός στον υπολογισμό των αξιών. Επιβεβαιώνεται στην M. Neophytou Civ. Eng. Contr.-Devel. Ltd v. Α/φοί Παπαλαζάρου Λτδ

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 590, 597-598 η πάγια νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου αναφορικά με το άρθρο 74 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, ότι όταν υπάρχει πρόνοια για αποζημίωση, είτε αυτή συνιστά γνήσια εκτίμηση της ζημιάς, είτε ποινική ρήτρα, ή εύλογη αποζημίωση στην οποία δικαιούται το αθώο μέρος δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό που προνοείται. Το Δικαστήριο αποκλείεται από του να επιδικάσει αποζημιώσεις πέρα του ποσού αυτού. Οι συναφείς αποζημιώσεις που η Ενάγουσα διεκδικεί περιορίζονται στο ποσό που αναφέρεται στη Συμφωνία Αντιπαροχής. Το Δικαστήριο αποδέχεται τη μαρτυρία του Αγγελίδη ως αξιόπιστη και ειλικρινή. Ο μάρτυρας διέθετε τα απαραίτητα προσόντα και εμπειρία ώστε να προβεί στις εκτιμήσεις στις οποίες προέβηκε και το Δικαστήριο είναι πεπεισμένο ότι παρέθεσε την ειλικρινή επαγγελματική του άποψη. Η μαρτυρία του δεν έχει αμφισβητηθεί από άλλη μαρτυρία εμπειρογνώμονα. Η μαρτυρία του αναφορικά με την αγοραία αξία των μεζονετών ήταν πλήρως τεκμηριωμένη και γίνεται αποδεκτή από το Δικαστήριο ως ορθή. Η ενοικιαστική τους αξία επίσης γίνεται αποδεκτή ως ορθή, ακόμα όμως και αν υπήρχε παρέκκλιση από την ακριβή αξία οιονδήποτε σφάλμα δεν θα επηρέαζε το ύψος των επιμέρους αποζημιώσεων αφού το μηνιαίο ποσό που μπορεί να επιδικαστεί είναι αρκετά μειωμένο σε σχέση με τις ενοικιαστικές αξίες στις οποίες κατέληξε ο μάρτυρας. Σύμφωνα με τους αριθμητικούς υπολογισμούς του Δικαστηρίου η Ενάγουσα θα δικαιούτο για την μεζονέτα αρ. 2 το ποσό των €32.805,12 (48 x €683,44) και για τις μεζονέτες αρ. 1, 3, 13 και 14 το ποσό των €142.155,52 (52 x €683,44 x 4) στο σύνολο €174.960,

Εφόσον αξιώνει €175.416,40 αυτό είναι το ποσό που θα της επιδικαστεί, πλέον νόμιμο τόκο. Αξιώνει ακόμα η Ενάγουσα ποσό €2.733,76 μηνιαία (4 x €683,44) μέχρι παράδοσης των μεζονετών αρ. 1, 3, 13 και
Προκύπτει πως είναι δύο οι βάσεις επί των οποίων εδράζεται η επιμέρους αξίωση. Αφενός γιατί κατά την 20.3.2012 οι μεζονέτες αρ. 1, 3, 13 και 14 δεν ήταν πλήρως συμπληρωμένες και αφετέρου γιατί θεωρεί ότι δικαιούται στην απώλεια της ενοικιαστικής τους αξίας μέχρις ότου εκδοθούν πιστοποιητικά τελικής έγκρισης για την κάθε μεζονέτα, οπόταν και θα μπορεί νόμιμα να χρησιμοποιούνται. Η δεύτερη βάση υπερκαλύπτει την πρώτη. Το γεγονός ότι κατά την 22.3.2012 οι μεζονέτες αρ. 1, 3, 13 και 14 δεν ήταν πλήρως συμπληρωμένες δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως βάση για τον επιδικασμό αποζημιώσεων. Η Ενάγουσα τερματίζοντας τη Συμφωνία Αντιπαροχής ανέλαβε την φυσική κατοχή των μεζονετών αρ. 1, 3, 13 και 14 και δεν επέτρεπε στην Εναγόμενη να επέμβει σε αυτές και να τις ολοκληρώσει. Εφόσον ο τερματισμός έχει κριθεί ως αδικαιολόγητος, η Εναγόμενη, στην οποία απαγορεύθηκε η πρόσβαση, δεν μπορεί να έχει ευθύνη για την μη αποπεράτωση τους μετά την 22.3.
Σε σχέση με την μη έκδοση πιστοποιητικών τελικής έγκρισης, επιχειρηματολόγησαν οι δικηγόροι της Ενάγουσας, με παραπομπή στον όρο 20 της Συμφωνίας Αντιπαροχής, ότι για να είναι οι μεζονέτες έτοιμες για χρήση θα πρέπει να έχουν πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, αφού διαφορετικά, δεν μπορούν νόμιμα να χρησιμοποιούνται. Ως εκ τούτου, εισηγούνται τον επιδικασμό αποζημιώσεων για απώλεια χρήσης μέχρι και την 27.9.2013 που εκδόθηκαν τα πιστοποιητικά τελικής έγκρισης των μεζονετών. Ο όρος 20 προνοεί ότι: «Η [Εναγόμενη] αναλαμβάνει να συμπληρώσει και παραδώσει τις μεζονέτες της αντιπαροχής σύμφωνα με τα σχέδια και όρους βάσει των οποίων εκδόθηκε η άδεια οικοδομής και έτοιμες για χρήση, συνδεδεμένες με όλες τις κύριες παροχές (νερό - ρεύμα και τηλέφωνο) την ή πριν από την 15.09.2007 με περίοδο χάριτος 2 μηνών, δηλαδή το αργότερο στις 15.11.2007.» Η αναφορά «.έτοιμες για χρήση» μπορεί να σημαίνει είτε έτοιμες για χρήση από πρακτικής άποψης, είτε έτοιμες για χρήση από νομικής άποψης. Είναι η κρίση του Δικαστηρίου ότι ο όρος 20 πρέπει να ερμηνευτεί ότι εννοεί έτοιμες για χρήση από πρακτικής άποψης. Προς αυτή την ερμηνεία οδηγεί ο όρος 24 ο οποίος προνοεί ότι: «Η παραλαβή της αντιπαροχής κατά τη συμπλήρωση της θα θεωρείται ως προσωρινή παραλαβή και τελική θα θεωρείται μόνο μετά την έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης των οικοδομών από την αρμόδια αρχή.» Εφόσον ο όρος 20 αναφέρει ότι η Εναγόμενη «αναλαμβάνει να συμπληρώσει και παραδώσει» και ο όρος 24 αναφέρει ότι η παραλαβή «κατά τη συμπλήρωση» είναι η προσωρινή παραλαβή, που διαχωρίζεται από την τελική παραλαβή που θα γίνει μετά την έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης, αυτό σημαίνει ότι η συμπλήρωση και παράδοση που αναφέρεται στον όρο 20 αφορά στην προσωρινή παραλαβή που δεν εμπεριέχει υποχρέωση να υπάρχει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Επομένως, η υποχρέωση της Εναγόμενης δυνάμει του όρου 20 της Συμφωνίας Αντιπαροχής ήταν να παραδώσει τις μεζονέτες έτοιμες για χρήση από πρακτικής άποψης και η έκδοση πιστοποιητικού τελικού έγκρισης, που ήταν και αυτή υποχρέωση της, δεν συνδέεται με την παράδοση των μεζονέτων. Σύμφωνα με τον Αγγελίδη η αγοραία αξία της μεζονέτας αρ.2 ήταν την 14.11.2011 €195.
Η αγοραία αξία των μεζονετών αρ. 1, 3, 13 και 14 ήταν την 20.3.2012 €866.000, στο σύνολο €1.061.
Η μείωση στην αγοραία αξία των μεζονετών, στην περίπτωση που τέτοια αποζημίωση θα μπορούσε να επιδικαστεί θα ήταν €139.000 και αυτό αφού η Ενάγουσα δεσμεύεται με τη δικογραφία της πως η αξία κατά τον Νοέμβριο του 2007 ήταν €1.200.
Είναι η κρίση του Δικαστηρίου ότι εφόσον η Ενάγουσα διεκδικεί την ενοικιαστική αξία των μεζονέτων της απαλλοτρίωσης για την περίοδο της καθυστέρησης στην παράδοση ή την παραλαβή τους, δεν δικαιούται σε περαιτέρω αποζημίωση για την μείωση στην αγοραστική τους αξία. Για να δικαιούται η Ενάγουσα στην ενοικιαστική αξία αυτό προϋποθέτει ότι λαμβάνοντας την κατοχή των μεζονέτων την 15.11.2017 θα διατηρούσε την κυριότητα τους και θα τις ενοικίαζε. Η αποζημίωση αυτή επιμετράται στη βάση ότι η Ενάγουσα έλαβε την κατοχή των μεζονετών την 15.11.2017 όπως προνοείτο στη Συμφωνία Αντιπαροχής και άρχισε να τις ενοικιάζει. Η μείωση στην αγοραστική τους αξία στη βάση εξωγενών περιστάσεων δεν παρέχει δικαίωμα για περαιτέρω αποζημιώσεις. Για να δικαιούται την μείωση στην αγοραία αξία αυτό προϋποθέτει ότι θα επέλεγε να τις πωλούσε τότε που η τιμή ήταν ψηλή. Όμως εφόσον τις πωλούσε δεν θα ελάμβανε στην συνέχεια οποιοδήποτε ενοίκιο. Εάν επιδικάζονταν αποζημιώσεις τόσο για την απώλεια χρήσης στη βάση της ενοικιαστικής αξίας, όσο και για την μείωση της αγοραίας αξίας, η Ενάγουσα θα αποζημιώνετο διπλά. Η μεζονέτα αρ.2 πωλήθηκε από την Ενάγουσα σε τρίτο την 14.11.2011, αμέσως μόλις της παραδόθηκε από την Εναγόμενη. Είτε θα της επιδικάζονταν τα ενοίκια που απώλεσε την περίοδο 15.11.2007 μέχρι 15.11.2011 (48 x €683,44 = €32.805,12), είτε η διαφορά στην αγοραία αξία μεταξύ των δύο ημερομηνιών, αφού εάν της παραδίδετο την 15.11.2007 θα μπορούσε να την πωλήσει για περισσότερα. Η μεζονέτα αρ.2 είχε αγοραία αξία την 15.11.2007 €239.000 και κατά την 14.11.2011 που πωλήθηκε €195.
Το σχετικό αγοραπωλητήριο έγγραφο αναφέρει ως τιμή πώλησης €150.000 όμως το Δικαστήριο δεν θα το αποδεχόταν ως το μέτρο καθορισμού της αποζημίωσης, αφενός γιατί υφίσταται η μαρτυρία από την ίδια την πλευρά της Ενάγουσας ότι η αξία της μεζονέτας αρ.2 ήταν τότε €195.000 και αφετέρου γιατί άλλοι εξωγενείς παράγοντες μπορεί να έχουν σχέση με το γεγονός ότι η ημερομηνία αγοράς αναγράφηκε και δηλώθηκε €150.
Η πραγματική μείωση στην αξία ήταν €44.
Στην κατάλληλη περίπτωση ο ενάγοντας θα μπορούσε να αξιώσει είτε την απώλεια χρήσης στη βάση της ενοικιαστικής αξίας, είτε τη μείωση της αγοραίας αξίας. Είναι η κρίση του Δικαστηρίου ότι στην προκειμένη περίπτωση η Ενάγουσα δεν είχε αυτή την επιλογή και τούτο γιατί με τον όρο 14 της Συμφωνίας Αντιπαροχής τα μέρη καθόρισαν ότι, στην περίπτωση καθυστέρησης στην παράδοση των μεζονετών, το μέτρο αποζημίωσης της Ενάγουσας θα ήταν το ποσό των €683,44 το μήνα για κάθε μεζονέτα, το οποίο χαρακτήρισαν ως «συμφωνημένη και προεκτιμηθείσα ζημιά». Δικαιούται ακόμα η Ενάγουσα τα κόστη αποκατάστασης των κακοτεχνιών και παραλείψεων στη μεζονέτα αρ.
Σύμφωνα με τον όρο 18 της Συμφωνίας Αντιπαροχής: «. η [Εναγόμενη] θα είναι υπεύθυνη για οποιαδήποτε ελαττωματική και/ή άλλη μειωμένη και/ή άλλη κατασκευή αντίθετη με την παρούσα συμφωνία ή κατά παράβαση της για περίοδο 12 μηνών από της συμπληρώσεως και παραδόσεως της αντιπαροχής προς τον Ιδιοκτήτη.» Η Ενάγουσα με την επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 14.2.2012 απαίτησε την αποκατάσταση των κακοτεχνιών και παραλείψεων στη μεζονέτα αρ.2, χωρίς ανταπόκριση εκ μέρους της Εναγομένης. Το Δικαστήριο αποδέχεται την επί του προκειμένου μαρτυρία του Αβραάμ ότι τα κόστη αυτά ανέρχονται σε €5.
Η Ενάγουσα δεν δικαιούται στα έξοδα για την συμπλήρωση των μεζονετών αρ. 1, 3, 13 και
Η Εναγόμενη εμποδίστηκε να τις αποπερατώσει λόγω του αδικαιολόγητου τερματισμού της Συμφωνίας Αντιπαροχής από την Ενάγουσα. Ούτε δικαιούται η Ενάγουσα στα ποσά που κατέβαλε σε προμηθευτή (Τεκμ.19) που είχε παραδώσει εμπορεύματα στην Εναγόμενη, αφού καμιά συμβατική ή άλλη υποχρέωση είχε για να τα πληρώσει. Είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι το συνολικό ποσό αποζημιώσεων στο οποίο δικαιούται η Ενάγουσα κάτω από την Ενότητα αυτή είναι €180.725,
Μ. Οι Φόροι Σύμφωνα με τον όρο 15 της Συμφωνίας Αντιπαροχής: «Από της υπογραφής της παρούσας συμφωνίας μέχρι και της έκδοσης χωριστών τίτλων των μεζονέτων της αντιπαροχής στο όνομα του Ιδιοκτήτη όλοι οι κτηματικοί φόροι και γενικά όλοι οι φόροι που αφορούν το Κτήμα θα κατανέμονται μεταξύ των συμβαλλομένων κατ' αναλογία και ποσοστό 70% η Εταιρεία και 30% ο Ιδιοκτήτης. Μετά την έκδοση χωριστών τίτλων για τις κατοικίες της αντιπαροχής ο Ιδιοκτήτης θα καταβάλλει τους φόρους για την έκταση που καλύπτεται από τους τίτλους αυτούς και η Εταιρεία για το υπόλοιπο κτήμα. Νοείται ότι οι Φόροι Κεφαλαιουχικών Κερδών (Capital Gains Tax) εάν θα επιβληθούν στον Ιδιοκτήτη για την ανάπτυξη του κτήματος βάσει της παρούσης θα καλυφθούν επίσης αναλογικά μεταξύ των μερών κατά 70% (η Εταιρεία) και 30% (ο Ιδιοκτήτης), για την περίοδο μέχρι εκδόσεως και/ή μεταβιβάσεως χωριστών τίτλων της αντιπαροχής ως προνοείται στην παρούσα, οπότε το κάθε μέρος θα πληρώνει για τη δική του ιδιοκτησία (ήτοι ο ιδιοκτήτης για την αντιπαροχή και η εταιρεία για το υπόλοιπο κτήμα).» Η επιμέρους αξίωση αφορά σε Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών που επιβλήθηκε στην Ενάγουσα συνεπεία της Συμφωνίας Αντιπαροχής. Ο φόρος αυτός ανέρχεται σε €43.088,88 (Τεκμ.13), επειδή όμως η Ενάγουσα θα μεταβίβαζε μέρος μόνο του ακινήτου στην Εναγόμενη (1200/3345) και όχι ολόκληρο το μέρος που θα αναλογούσε στις μεζονέτες που η Εναγόμενη θα ελάμβανε, δικαιούτο να πληρώσει την αναλογία και έτσι το Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων απαίτησε πληρωμή €22.078 πλέον τόκους από 6.1.2006 (Τεκμ.14). Οι επιβαρύνσεις επί του συνόλου των €43.088,88 ήταν €15.598,71 που προφανώς μέχρι την ημερομηνία της πληρωμής αυξήθησαν σε €15.605,
Τελικά μεταβιβάστηκαν 80/223 και πληρώθηκε ποσό €22.394,98 πλέον την επιβάρυνση, στο σύνολο €38.000 (Τεκμ.15). Παραμένει υπόλοιπο €20.804,96 που μαζί με την επιβάρυνση εκ €7.2050,22 ανέρχεται σε €28.055,
Η αξίωση περιλαμβάνει την αναλογία του 70% και γι' αυτό το ποσό, εφόσον όμως η Ενάγουσα δεν το κατέβαλε, θα μπορεί να το διεκδικήσει όταν και εφόσον το πληρώσει, προφανώς με τη μεταβίβαση επιπλέον μεριδίου ή των ξεχωριστών τίτλων που θα εκδοθούν και θα αφορούν τις μεζονέτες που δικαιούται η Εναγόμενη. Επομένως το ποσό το οποίο δικαιούται τώρα η Ενάγουσα είναι το ποσό των €26.
Με τη γραπτή αγόρευση των δικηγόρων της η Ενάγουσα εισηγείται να της επιδικαστούν τόκοι 4,5% ετησίως στη βάση ότι υπόκειται σε ανάλογους τόκους συνεπεία δανεισμού της από χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Τέτοια αξίωση δεν προβάλλεται με την Έκθεση Απαίτησης (η παρ.20 και η παρ.Στ του Παρακλητικού δεν αναφέρονται στην παρ.11). Ν. Η Ιδιοκτησία του Επίδικου Τεμαχίου - Οι Επιβαρύνσεις - Οι Πωλήσεις σε Τρίτους Το επίδικο τεμάχιο ανήκε στην Ενάγουσα από το 1998 (Τεκμ.2). Σήμερα, ανήκει κατά 143/223 μερίδια στην Ενάγουσα (Τεκμ.3) και κατά 80/223 μερίδια στην Εναγόμενη (μέρος του Τεκμ. 44). Η εγγραφή στο όνομα της Εναγομένης έγινε την 21.9.
Τόσο το μερίδιο της Ενάγουσας όσο και το μερίδιο της Εναγομένης βαρύνονται με επιβαρύνσεις. Σύμφωνα με Πιστοποιητικό Έρευνας ημερ. 29.3.2017 (Τεκμ.7) το μερίδιο της Ενάγουσας βαρύνεται με την Συμφωνία Αντιπαροχής, τέσσερις υποθήκες, τις Υ 6611/2009, Υ 4311/2010, Υ 2677/2013 και Υ 3478/2013 και πέντε πωλητήρια έγγραφα, για τις μεζονέτες 10, 12, 6 και 2 και τον υποσταθμό της ΑΗΚ. Περαιτέρω υπάρχει επιβάρυνση ως εγγύηση για την πληρωμή φορολογίας. Σύμφωνα με Πιστοποιητικό Έρευνας ημερ. 10.5.2017 (Τεκμ.8) το μερίδιο της Εναγομένης βαρύνεται με δύο υποθήκες, τις Υ 8640/2010 (Τεκμ.45) και Υ 11877/2010 και πέντε πωλητήρια έγγραφα, για τις μεζονέτες 10, 12, 6 και 5 και τον υποσταθμό της ΑΗΚ. Περαιτέρω υπάρχουν δύο επιβαρύνσεις ως εγγυήσεις για την πληρωμή φορολογίας. Έχουν παρουσιαστεί από την Εναγόμενη πωλητήρια έγγραφα και για τις μεζονέτες αρ. 4 και 11, ημερ. 12.3.2008 και 28.12.2007 αντίστοιχα. Πρόδηλα, οι αγοραστές δεν κατάθεσαν τα πωλητήρια στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης Η επιβάρυνση που αφορά το πωλητήριο ημερ. 14.11.2011 για την μεζονέτα αρ. 2 (Τεκμ.29) αφορά αποκλειστικά την Ενάγουσα. Πρόκειται για πώληση που πραγματοποίησε η ίδια, έχοντας υπόψη ότι η μεζονέτα αρ.2 της ανήκε δυνάμει της Συμφωνίας Αντιπαροχής. Το παράπονο της Ενάγουσας περιορίζεται στα πωλητήρια που αφορούν τις μεζονέτες αρ.6 και 12, όπως αυτό περιγράφεται στην παρ. 13 της Έκθεσης Απαίτησης με ανάλογη αξίωση στην παρ. (Η) του Παρακλητικού. Θα αναμενόταν, με το ίδιο σκεπτικό, να ζητά και την διαγραφή των επιβαρύνσεων σε σχέση με τα πωλητήρια που αφορούν τις μεζονέτες αρ.5 και
Η Συμφωνία Αντιπαροχής προνοούσε με τον όρο 16 ότι η Ενάγουσα, υπό προϋποθέσεις που καταγράφονται, θα προσυπόγραφε για σκοπούς κατάθεσης στο Κτηματολόγιο πωλητήρια έγγραφα πώλησης από την Εναγόμενη σε τρίτους για έξι μεζονέτες από αυτές που αναλογούσαν στην Εναγόμενη. Είναι σε σχέση με αυτή την πτυχή της Συμφωνίας Αντιπαροχής που έγινε η προσθήκη την 13.12.
Έχει παρουσιαστεί το πωλητήριο έγγραφο ημερ. 11.4.2008, υπογραμμένο από την Εναγόμενη και την Ενάγουσα ως πωλητές και κάποια XXXXX Άκαρου ως αγοράστρια, αναφορικά με την μεζονέτα αρ. 10 (Τεκμ.26). Αυτό έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο, όπως και τα άλλα πωλητήρια που αναφέρθηκαν πιο πάνω. Για να αποδεχτεί την κατάθεση το Κτηματολόγιο θα πρέπει η Ενάγουσα να είχε υπογράψει μαζί με την Εναγόμενη ως οι πωλητές και στα πωλητήρια που δεν έχουν παρουσιαστεί. Είναι ξεκάθαρο ότι η κατάθεση κανενός πωλητηρίου εγγράφου δεν μπορεί να διαταχθεί να διαγραφεί από το Κτηματολόγιο στα πλαίσια της παρούσας αγωγής, όπου οι αγοραστές, των οποίων τα δικαιώματα επηρεάζονται, δεν είναι διάδικα μέρη. Ούτε η προσεπίκληση τους θα είχε οποιαδήποτε σημασία αφού δεν θα ήταν δυνατό να απωλέσουν οιαδήποτε δικαιώματα τους γιατί προέκυψε διαφωνία μεταξύ της Ενάγουσας και της Εναγόμενης (βλ. George's Car Hire Ltd κ.α. ν. Γαβριηλίδου κ.α.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 47). Οι δικηγόροι της Ενάγουσας επικαλούνται τις πρόνοιες των παραγράφων 2 και 3 της συμφωνίας «ADDENDUM to the contract dated 06/12/2005» που εναποθέτουν καθήκον στην Εναγόμενη να μεριμνήσει για την απόσυρση των επιβαρύνσεων από την ιδιοκτησία που θα παραμείνει στο όνομα της Ενάγουσας. Όμως στις πρόνοιες αυτές καθορίζεται ότι τούτο θα γίνει «.immediately after transfer of any part of the property to the company under the set original contract», δηλαδή μετά τη μεταβίβαση μέρους του ακινήτου στην Εναγόμενη στη βάση της Συμφωνίας Αντιπαροχής. Όπως έχει ήδη σημειωθεί, η μεταβίβαση των 80/223 μεριδίων του επίδικου ακινήτου στην Εναγόμενη δεν έγινε κατ΄ ακολουθία όρου της Συμφωνίας Αντιπαροχής, αλλά μετά από διευθέτηση των μερών. Προκύπτει συνεπώς πως η επίκληση των προνοιών των παραγράφων 2 και 3 της συμφωνίας «ADDENDUM to the contract dated 06/12/2005» είναι πρόωρη. Ξ. Κατάληξη Ως εκ των ανωτέρω στην Απαίτηση εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγόμενης για το ποσό των €207.325,40 (€175.416,40 συν €5.309 συν €26.600) πλέον νόμιμο τόκο. Επιδικάζονται έξοδα στην Απαίτηση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγομένης, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην κλίμακα του επιδικασθέντος ποσού και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Στην Ανταπαίτηση εκδίδεται αναγνωριστική απόφαση με την οποία αναγνωρίζεται ότι η Συμφωνία Αντιπαροχής ημερ. 6.12.2005 μεταξύ της Ενάγουσας και της Εναγομένης παραμένει σε ισχύ. Στην Ανταπαίτηση επιδικάζονται έξοδα υπέρ της Εναγομένης και εναντίον της Ενάγουσας, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην κλίμακα €500.000 - €2.000.000 και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .............. Χ. Μαλαχτός, Π.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο, Πρωτοκολλητής /ΞΠ Subject: Civil Jurisdiction / Other Actions / Final Αναφορά: Σύμβαση / Τερματισμός cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.