Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λίμιτεδ ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κ.α., Αίτηση Έφεση: 60/2017, 10/10/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2018:A399 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Λ. Πασχαλίδης, Ε.Δ. Αίτηση Έφεση: 60/2017 Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο Ν.9/1965, όπως τροποποιήθηκε από το Άρθρο 2 του Νόμου 139(Ι)/2015 Και Επί τοις αφορώσι την Αίτηση της Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λίμιτεδ Αιτήτρια/Εφεσείουσα Και 1 Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας 2 PEPPIS CO. LIMITED (HE 15769), από τη Λεμεσό 3 xxxxxxx Πηλαβάκης από τη Λεμεσό. Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητοι Ημερομηνία: 10 Οκτωβρίου 2018 Εμφανίσεις: Για Εφεσείουσα/Αιτήτρια: κα. Ξ. Κόκκινου Για Εφεσίβλητo/ Καθ' ου η Αίτηση 1: κα Δ. Κουρουσίδου Για Εφεσίβλητη/Καθ' ης η Αίτηση 2: κ. Χριστοφίδης Για Εφεσίβλητο/Καθ' ου η Αίτηση 3: κ. Ηλία ΑΠΟΦΑΣΗ Με την παρούσα αίτηση/έφεση η οποία καταχωρήθηκε στις 23/02/2017, η εφεσείουσα τράπεζα (εφ' εξής η τράπεζα) ζητά στη βάση κυρίως του αρ.80 Κεφ.224, των αρ. 12Α, 16-19, 21-36, 44ΙΘ, 44Κ, Μέρους VI, VIA, VIB και 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Ν.9/1965ως τροποποιήθηκε μέχρι σήμερα και των αρ. 23, 25, 26, 28, 29 και 30 του Συντάγματος, τα εξής: Α. Την ακύρωση των αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου (εφ' εξής Διευθυντής ημερ. 08/11/16) (απόφαση Α) και 25/01/17 (απόφαση Β), με τις οποίες ο τελευταίος αποφάσισε αφ' ενός όπως, παρά την ένσταση της τράπεζας, εγκρίνει την αίτηση του καθ' ου η αίτηση 3 (εφ' εξής ο Πηλαβάκης) για μεταβίβαση στο όνομα του, του ακινήτου με αριθμό εγγραφής xxxxx, Φ/Σχ. x-xxx-xxx τμχ 2X0 - τμήμα 6, Διαμ. Αρ.X στον Xο όροφο στον Ποταμό Γερμασόγειας στη Λεμεσό (εφ' εξής το ακίνητο), ιδιοκτησίας των καθ' ων η αίτηση 2 (εφ' εξής η Peppis), με ταυτόχρονη εξάλειψη της υφιστάμενης υποθήκης της τράπεζας και συγκεκριμένα της Υποθήκης Υ4435/1994 και αφ' ετέρου όπως απορρίψει την αίτηση της Τράπεζας για μεταφορά της εν λόγω υποθήκης σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία της Peppis. Β. Την κήρυξη ως αντισυνταγματικών, των προνοιών των αρ. 44ΙΗ-44ΚΖ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Ν.9/1965λόγω του ότι αντιβαίνουν στα και/ή παραβιάζουν τα αρ. 23, 25, 26 και 30 του Συντάγματος και/ή τη συνταγματική Αρχή της Διάκρισης των Εξουσιών και κατ' επέκταση την ακύρωση της επίδικης διαδικασίας που ακολουθήθηκε από το Διευθυντή σε σχέση με την έκδοση των αποφάσεων του. Σημειώνω εδώ ότι η φερόμενη ως «απόφαση Α» δεν συνιστά απόφαση του Διευθυντή αλλά απλά μια ειδοποίηση του τελευταίου προς την τράπεζα για την πρόθεση του να προχωρήσει στην επίδικη μεταβίβαση, πρόθεση την οποία τελικά υλοποίησε με την «απόφαση Β», με την οποία απόφαση απέρριψε επίσης και την αίτηση της τράπεζας για μεταφορά της υποθήκης της. Για σκοπούς της παρούσας διαδικασίας συνεπώς, η μόνη νομικά εκτελεστή απόφαση που εξέδωσε ο Διευθυντής και η οποία υπόκειται σε έλεγχο στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας, είναι η τελική απόφαση ημερ. 25/01/17 και η οποία, ως εξήγησα, αφορά σε δύο θέματα, ήτοι στην έγκριση της αίτησης του Πηλαβάκη και στην απόρριψη της αίτησης της τράπεζας. Οι λόγοι επί των οποίων εδράζονται τα πιο πάνω αιτήματα της τράπεζας, εξειδικεύονται στο σώμα της αίτησης και σε μεγάλο βαθμό σχετίζονται μεταξύ τους και αλληλοκαλύπτονται. Δύναται δε να συνοψισθούν στις εξής ενότητες:
- Η κατ' ισχυρισμό αντισυνταγματικότητα των νομοθετικών προνοιών που εφάρμοσε ο Διευθυντής για να καταλήξει στην εκκαλούμενη απόφαση του να απορρίψει τόσο την ένσταση όσο και την αίτηση της τράπεζας, οι οποίες πρόνοιες, σύμφωνα με την τράπεζα, βρίσκονται σε ευθεία διάσταση με τα αρ. αρ. 23, 25, 26 και 30 του Συντάγματος και παραβιάζουν την αρχή της διάκρισης των εξουσιών εφόσον επιτρέπουν στο Διευθυντή να ασκεί δικαστική εξουσία. Η εφαρμογή συνεπώς των εν λόγω προνοιών από το Διευθυντή, οδήγησε σύμφωνα με την Τράπεζα, στον περιορισμό και/ή αποστέρηση των περιουσιακών δικαιωμάτων της, χωρίς να της προσφέρεται εύλογη και/ή οποιαδήποτε αποζημίωση και/ή κατά παράβαση των συνταγματικών της δικαιωμάτων και/ή του δικαιώματος του συμβάλλεσθαι, ενώ ταυτόχρονα επέτρεψε στην Peppis να αποφύγει τις συμβατικές και τις εξ' αποφάσεως υποχρεώσεις της απέναντι στην τράπεζα.
- Το παράνομο και άκυρο της απόφασης του Διευθυντή, ο οποίος ενήργησε αυθαίρετα, εσφαλμένα και υπό πλάνη περί το Νόμο και τα πράγματα, παρερμήνευσε την ορθή διάσταση των ενώπιον του γεγονότων και τις σχετικές διατάξεις του Ν.9/1965 που εφάρμοσε κατά τη λήψη της απόφασης του και παραγνώρισε και ανέτρεψε την προς όφελος της τράπεζας απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας με αρ. 12161/97 ημερ. 28/04/
- Αν και η αίτηση επιδόθηκε σε όλους τους καθ' ων η αίτηση, οι οποίοι εμφανίστηκαν στη διαδικασία εκπροσωπούμενοι από χωριστούς δικηγόρους, εντούτοις μόνο ο Διευθυντής και ο Πηλαβάκης επέλεξαν να καταχωρήσουν ένσταση στην αίτηση, αφού από πλευράς Peppis δηλώθηκε ότι δεν θα προβάλλετο οποιαδήποτε ένσταση. Σημειώνω εδώ παρεμφερώς ότι η αναστολή της ισχύς της υπό εξέταση απόφασης του Διευθυντή καθώς και της διαδικασίας στο Κτηματολόγιο, διατάχθηκε, με τη σύμφωνο γνώμη όλων των καθ' ων η αίτηση, όπως ισχύει μέχρι πλήρους αποπεράτωσης της παρούσας «κυρίως» αίτησης-έφεσης. Η αίτηση/έφεση υποστηρίζεται από Ε/Δ του xxx Κωνσταντίνου, λειτουργού στη Διεύθυνση Καθυστερήσεων της τράπεζας, ο οποίος κάνει αναφορά στο πραγματικό (factual) αλλά και νομικό πλαίσιο που κατά τη θέση του περιβάλλει την υπόθεση και την υπό εξέταση απόφαση του Διευθυντή και αναπτύσσει ενόρκως, τις πραγματικές και νομικές θέσεις που η τράπεζα προβάλλει με την παρούσα αίτηση-έφεση. Η ένσταση του Διευθυντή περιλαμβάνει δεκαοχτώ συνολικά λόγους για τους οποίους ο τελευταίος θεωρεί ότι η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί, ενώ ο Πηλαβάκης, με τη δική του ένσταση, προβάλλει είκοσι έξι λόγους προς την ίδια κατεύθυνση. Οι ενστάσεις του Διευθυντή και του Πηλαβάκη, οι οποίες υποστηρίζονται από Ε/Δ του κτηματολογικού λειτουργού xxx Στυλιανού και του Πηλαβάκη αντίστοιχα, υποστηρίζουν την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή και τη συνταγματικότητα των επίμαχων προνοιών που ο τελευταίος εφάρμοσε, ενώ γίνεται επίσης αναφορά τόσο στο σκοπό του νόμου όσο και στα συγκεκριμένα εμπλεκόμενα συμφέροντα στην υπόθεση. Προσβάλλεται παράλληλα η αίτηση αλλά και οι εκεί εγειρόμενοι ισχυρισμοί περί αντισυνταγματικότητας και παραβίασης συνταγματικών δικαιωμάτων, ως στερούμενοι πραγματικού (factual) και νομικού ερείσματος, ενώ προβάλλονται ταυτόχρονα ισχυρισμοί περί μη συμμόρφωσης της τράπεζας με τις δικονομικές και νομολογιακές προϋποθέσεις που απαιτούνται να πληρούνται για σκοπούς έγκρισης αιτήσεων αυτής της φύσης καθώς και για τον έλεγχο της συνταγματικότητας νομοθετικών προνοιών. Ως προς τις εκατέρωθεν θέσεις των μερών, εν συντομία αναφέρω ότι η τράπεζα, ως ενυπόθηκος αλλά και ως εξ' αποφάσεως πιστωτής της Peppis, θεωρεί ότι τυχόν μεταβίβαση του ακινήτου στον Πηλαβάκη θα της αποστερήσει τα δικαιώματα που εξασφάλισε με την υποθήκη που ενεγράφη προς όφελος της στο ακίνητο, ως τα εν λόγω δικαιώματα προκύπτουν από τη σύμβαση τραπεζικών διευκολύνσεων που είχε με την Peppis καθώς και από την μετέπειτα δικαστική απόφαση που εξασφάλισε εναντίον της τελευταίας. Στην αντίπερα όχθη, Πηλαβάκης και Διευθυντής ισχυρίζονται ότι, εφόσον ο πρώτος έχει αγοράσει το ακίνητο καλόπιστα και έχει εξοφλήσει πλήρως το τίμημα αγοράς του, δικαιούται σε ελεύθερη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του. Ορθά και δικαιολογημένα λοιπόν θεωρούν ότι εφαρμόστηκε η νεο-εισαχθείσα νομοθεσία που αφορά στους «εγκλωβισμένους αγοραστές», αφού αυτός ήταν και ο σκοπός της, ήτοι να «απεγκλωβίσει» αγοραστές που ενώ εξόφλησαν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις απέναντι στους πωλητές ακινήτων, εντούτοις δεν κατάφεραν να εξασφαλίσουν την περιουσία που αγόρασαν λόγω εκκρεμούντων οικονομικών υποχρεώσεων των πωλητών απέναντι σε τρίτους και δη τραπεζικά ιδρύματα. Ορθή επίσης θεωρούν την απόρριψη της ένστασης της τράπεζας, αφού μόνο έτσι θα επιτυγχάνετο ο σεβασμός και η προστασία των συνταγματικών δικαιωμάτων του Πηλαβάκη ως καλόπιστου και αθώου αγοραστή που εξόφλησε πλήρως την οφειλή του και δικαιωματικά διεκδικεί την περιουσία του. Η ακροαματική διαδικασία ολοκληρώθηκε με την κατάθεση εμπεριστατωμένων γραπτών αγορεύσεων από πλευράς των ευπαιδεύτων συνηγόρων των μερών, αναφορά στις οποίες κάνω πιο κάτω. Θα πρέπει εδώ να επισημάνω, ότι παρά την απουσία οποιασδήποτε απόφασης του Ανωτάτου Δικαστηρίου επί των όσων πρωτόγνωρων συνταγματικών θεμάτων εγείρονται στην παρούσα, και αυτό ένεκα του σχετικά «πρόσφατου» της επίμαχης νομοθεσίας, οι ικανές αγορεύσεις αμφότερων των συνηγόρων ήταν άκρως βοηθητικές για το Δικαστήριο. Ενόψει του ότι οι θέσεις των μερών αφορούν περισσότερο στη νομική παρά στην πραγματική (factual) πτυχή της υπόθεσης και ουδείς εκ των ενόρκως δηλούντων αντεξετάστηκε, η πλειοψηφία των γεγονότων, ως αυτά δύναται να εξαχθούν από τις αντίστοιχες Ε/Δ των μερών, είτε συνιστούν κοινό έδαφος μεταξύ των μερών είτε δεν αμφισβητούνται. Τα συνοψίζω: ΓΕΓΟΝΟΤΑ ΠΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΥΝ ΤΗΝ ΥΠΟΘΕΣΗ Περί τις 08/07/94, η τράπεζα παρείχε, δυνάμει σχετικών συμφωνιών, τραπεζικές διευκολύνσεις στην Peppis για το ποσό των 150.000ΛΚ. Ως εξασφάλιση των εν λόγω τραπεζικών διευκολύνσεων, η Peppis προσέφερε και η τράπεζα αποδέχτηκε, συγκεκριμένα ακίνητα της, τα οποία η τράπεζα προχώρησε και επιβάρυνε με την εγγραφή της υποθήκης για το προαναφερόμενο ποσό πλέον τόκους και έξοδα. Ένα από αυτά τα ακίνητα ήταν και το ακίνητο με αριθμό εγγραφής xxxxxx, Φ/Σχ. 54/44, τμχ 485 στον Ποταμό Γερμασόγειας. Επί του εν λόγω ακινήτου επρόκειτο να ανεγερθεί πολυκατοικία όπου τα νεοδημιουργηθέντα διαμερίσματα, θα αποκτούσαν στη συνέχεια ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Όταν στην πορεία εκδόθηκαν ξεχωριστοί τίτλοι για τα διαμερίσματα, η υποθήκη της τράπεζας μεταφέρθηκε στις ξεχωριστές εγγραφές που δημιουργήθηκαν, μία εκ των οποίων ήταν αυτή που αφορά στο επίδικο διαμέρισμα, ήτοι στο ακίνητο. Την 04/09/1995, ήτοι ένα χρόνο μετά την εγγραφή της υποθήκης της τράπεζας και προτού ανεγερθούν τα διαμερίσματα και εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι, ο Πηλαβάκης υπέγραψε με την Peppis γραπτή συμφωνία για την αγορά του ακινήτου, για το ποσό των 16.500 ΛΚ. Το πωλητήριο έγγραφο, μετά την υπογραφή του χαρτοσημάνθηκε και κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού περί τις 07/09/95, με αρ. ΠΩΕ 1011/
- Επειδή το τίμημα αγοράς/πώλησης των 16.500ΛΚ, είχε καταβληθεί πλήρως από τον Πηλαβάκη στην Peppis κατά την υπογραφή της συμφωνίας στις 04/09/1995 και αυτός έλαβε κατοχή αμέσως μετά την ολοκλήρωση του, το μόνο που απέμενε για να μεταβιβαστεί το ακίνητο επ' ονόματι του Πηλαβάκη ήταν η έκδοση ξεχωριστού τίτλου αναφορικά με το διαμέρισμα που αγοράζετο. Στην πορεία φαίνεται ότι η Peppis παρέλειψε να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις της απέναντι στην τράπεζα σε σχέση με τις προαναφερόμενες τραπεζικές διευκολύνσεις, οπόταν και η τελευταία καταχώρησε στο Ε.Δ. Λ/σιας, την αγωγή με αρ. 12161/97, στα πλαίσια της οποίας πέτυχε, στις 28/04/1998, την έκδοση απόφασης εναντίον της Peppis για το ποσό των 18.761,00 ΛΚ πλέον τόκους και έξοδα, όχι όμως για πώληση του ακινήτου. Προς εκτέλεση των πιο πάνω αποφάσεων, η τράπεζα ενέγραψε περί το 1999, σχετικά εμπράγματα βάρη (ΜΕΜΟ) επί ολόκληρης της ακίνητης περιουσίας της Peppis, συμπεριλαμβανομένου και του επίδικου ακινήτου (ΕΒ555/1999). Επιπρόσθετα των πιο πάνω μέτρων, την 01/01/99, η τράπεζα κατέθεσε την απόφαση στην αγωγή 12161/97 στο Κτηματολόγιο και αιτήθηκε την αναγκαστική πώληση του ακινήτου. Το Κτηματολόγιο αποδέχτηκε την αίτηση και αφού της έδωσε το διακριτικό αριθμό 5/ΑΝΠ/240/1999, την καταχώρησε στα αρχεία του. Παρά ταύτα, μέχρι και το Σεπτέμβριο 2014, ήτοι 15 περίπου χρόνια μετά την κοινοποίηση της απόφασης στο Κτηματολόγιο και την υποβολή της αίτησης για πώληση, καμία πώληση οποιουδήποτε ακινήτου της Peppis έλαβε χώρα. Σημειώνεται εδώ επίσης ότι ούτε το διαμέρισμα που είχε αγοράσει ο Πηλαβάκης, μεταβιβάστηκε ποτέ επ' ονόματι του. Στις 09 Σεπτεμβρίου 2014 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, ο τροποποιητικός Νόμος Ν.142(Ι)/14, σύμφωνα με τις πρόνοιες του οποίου τροποποιείτο ο Ν.9/65έτσι ώστε σε περίπτωση που «σύμβαση πώλησης έχει κατατεθεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας με βάση τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, η πώληση του εν λόγω ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει των διατάξεων οποιουδήποτε μέρους του παρόντος Νόμου προς ικανοποίηση του εμπράγματου βάρους που συστάθηκε επ' αυτού προς εξασφάλιση συμβάσεων πιστωτικών διευκολύνσεων του πωλητή αναστέλλεται μέχρι την 30ή Απριλίου 2015, νοουμένου ότι έχει καταβληθεί τουλάχιστον το ογδόντα τοις εκατόν (80%) του τιμήματος της πώλησης ή έχουν τηρηθεί πλήρως οι δυνάμει σχετικής σύμβασης πώλησης συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή» (βλ. αρ. 44ΙΣΤ). Αρχικά, η εφαρμογή όλων των διατάξεων του Ν.142(Ι)/14 αναστάληκε μέχρι και τη 2 Απριλίου 2015 (βλ. Ν.4(I)/2015, Ν. 27(Ι)/2015, Ν. 32(Ι)/2015 και Ν.42(Ι)/2015). Μετά την παρέλευση της περιόδου αναστολής όμως, η προαναφερόμενη προθεσμία της 30ης Απριλίου 2015 παρατάθηκε με διαδοχικές τροποποιήσεις, μέχρι και την 4 Σεπτεμβρίου 2015 (βλ. Ν.53(I)/2015και Ν.133(I)/2015). Στις 4 Σεπτεμβρίου 2015 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, ο τροποποιητικός Νόμος Ν.139(Ι)/15, σύμφωνα με τις πρόνοιες του οποίου τροποποιείτο ο βασικός Νόμος Ν.9/65και παρείχετο πλέον δυνάμει των νέων αρ. 44ΙΘ - 44ΚΒ, η δυνατότητα σε αγοραστές ακίνητης περιουσίας που δεν είχαν καταφέρει να εξασφαλίσουν εγγραφή της περιουσίας που αγόρασαν επ' ονόματι τους, να αιτηθούν και να πετύχουν, μέσω του Διευθυντή, την επιδιωκόμενη εγγραφή, νοουμένου βέβαια ότι πληρούσαν τις συγκεκριμένες προϋποθέσεις που επιβάλλει ο Νόμος, ο οποίος έγινε γνωστός ως ο Νόμος για τους «εγκλωβισμένους αγοραστές». Δραττόμενος της νέας αυτής δυνατότητας που παρείχετο από τις προαναφερόμενες πρόνοιες του Νόμου, ο Πηλαβάκης προχώρησε στις 14 Δεκεμβρίου 2015 με την κατάθεση σχετικής αίτησης στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού, με Αρ. ΑΕΑ 1008/2015, προσκομίζοντας όλα τα σχετικά κατ' εκείνον έγγραφα και αποδείξεις. Κατά την εξέταση της αίτησης, ο Διευθυντής, ενεργώντας σύμφωνα με το καθήκον που του επέβαλλε ο «νέος» Νόμος (βλ. αρ. 44ΚΒ), έστειλε χωριστές ειδοποιήσεις «τύπου ΙΕ» στην τράπεζα, μία για κάθε ιδιότητα της, ήτοι μία ως δικαιούχου υποθήκης επί του ακινήτου και ως αιτητή αναγκαστικής πώλησης του ακινήτου και μία ως δικαιούχου ΜΕΜΟ επί του ακινήτου, με τις οποίες ενημέρωνε την τελευταία για την πρόθεση του να μεταβιβάσει το ακίνητο επ' ονόματι του Πηλαβάκη ως η αίτηση τους τελευταίου. Την ενημέρωνε επίσης για το δικαίωμα της να υποβάλει εντός 45 ημερών, αν επιθυμούσε, ένσταση στην αίτηση, πλήρως όμως τεκμηριωμένη. Η τράπεζα αποφάσισε να ασκήσει το προαναφερόμενο δικαίωμα της και στις 30/11/2016 έστειλε επιστολή στο Διευθυντή αναφέροντας ότι είχε ένσταση στην αίτηση «υπό τη μορφή ένορκης δήλωσης», την οποία Ε/Δ επεσύναψε στην επιστολή της (βλ. Τεκ. 6 Ε/Δ Κωνσταντίνου και Τεκ.7 Ε/Δ Στυλιανού). Η τράπεζα όμως δεν περιορίστηκε απλά στην υποβολή ένστασης αλλά προχώρησε στην επιστολή της και ενημέρωσε το Διευθυντή ότι, «Άνευ βλάβης της ένστασης μας και εφόσον θέλετε αποφασίσει τη μεταφορά της Υποθήκης Υ4435/1994 σε άλλα ακίνητα της εταιρείας Peppis Co Ltd γίνει σύμφωνα με την ένορκη μας δήλωση». Παράλληλα, η τράπεζα επεφύλαξε το δικαίωμα της όπως ακόμη και σε περίπτωση που εγκρίνετο η αίτηση της για μεταφορά της υποθήκης της σε άλλη ακίνητη περιουσία της Peppis, ως η ίδια είχε υποδείξει, να αμφισβητήσει, τόσο την εγκυρότητα όσο και τη συνταγματικότητα της όλης διαδικασίας. Κρίνω σκόπιμο να παραθέσω το σχετικό απόσπασμα από την Ε/Δ - ένσταση της τράπεζας: «Η παρούσα ένορκη δήλωση υποβάλλεται με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων της Τράπεζας σε σχέση με τη θέση της ότι οι πρόνοιες του Νόμου . είναι αντισυνταγματικές και αντίθετες με τη δημόσια πολιτική. Ο εν λόγω νόμος παραβιάζει πλήρως τα δικαιώματα της Τράπεζας και επιφέρει διάκριση σε βάρος της. Ταυτόχρονα υποβάλλουμε ένσταση σε σχέση με τους λόγους που αναφέρονται στο νόμο για τη μεταβίβαση της ακίνητης ιδιοκτησίας οι οποίοι περιορίζονται και απαριθμούνται συγκεκριμένα χωρίς να δίδουν το δικαίωμα στη Τράπεζα της οποίας θίγονται τα δικαιώματα και η οποία έχει έννομο συμφέρον σα ενυπόθηκος δανειστής να υποβάλει περαιτέρω λόγους ένστασης για τη μείωση των εξασφαλίσεων της και για την διάκριση η οποία γίνεται σε βάρος της. Είναι γι' αυτούς τους λόγους που η αίτηση μας για μεταφορά γίνεται υπό πλήρη επιφύλαξη και διαμαρτυρία. Αξιούμε τη μεταφορά της εξασφάλισης μας στα πιο κάτω επισυναπτόμενα ακίνητα της εταιρείας PEPPIS CO LTD ως αυτά αναφέρονται στο επισυνημμένο Τεκμήριο Α με το οποίο στοιχειοθετήθηκε και τεκμηριώνεται το ιδιοκτησιακό καθεστώς των επηρεαζόμενων ακινήτων ιδιοκτησιών . ως έκθεση εκτίμησης να ληφθεί υπόψη η αξία ως έχει καθοριστεί από πλευράς του Κτηματολογίου . το χρέος της εταιρείας ανέρχεται στις €885.277,29 πλέον τόκους από 01/11/
- επισυνάπτονται τρεις καταστάσεις λογαριασμού.». Σημειώνω εδώ ότι η περιουσία για την οποία η τράπεζα αιτήθηκε μεταφορά της υποθήκης της, αφορά σε οικόπεδο με εξωτερικά κτήρια, εμβαδού 522m2, στην περιοχή Τσιφλικούδια, Λεμεσός, εκτιμηθείσας αξίας κατά το 2013, €1.375.100,
- Το δικαίωμα δε της τράπεζας να αιτηθεί μεταφορά της υποθήκης της σε άλλη περιουσία της Peppis, ασκήθηκε δυνάμει του αρ. 44ΚΒ
(4)του Νόμου, αναφορά στο οποίο κάνω σε κατοπινό στάδιο της απόφασης μου. Την απόφαση του επί της αίτησης του Πηλαβάκη και της ένστασης και αίτησης της τράπεζας, η οποία αποτελεί και το αντικείμενο της παρούσας αίτησης -έφεσης, ο Διευθυντής την εξέδωσε στις 25 Ιανουαρίου
- Κρίνω σκόπιμο να παραθέσω αυτούσια την εν λόγω απόφαση: «Αναφέρομαι στην ένσταση σας ημερομηνίας 30.11.2016 σχετικά με τον πιο πάνω αριθμό φακέλου και σας πληροφορώ τ' ακόλουθα:
- Σύμφωνα με τις πρόνοιες του εδαφίου
(3)του άρθρου 44ΚΒ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, αρ. 9/1965, ένσταση μπορεί να υποβληθεί στον Διευθυντή για το λόγο ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου.
- Ως εκ τούτου ο Διευθυντής δεν αποδέχεται την ένσταση σας.
- Σημειώστε ότι ο Διευθυντής θα προχωρήσει στην απαλλαγή του ακινήτου από την υποθήκη Υ4435/1994 και στη μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή, εκτός εάν προσκομίσετε εντός τριάντα
(30)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής, διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει διαφορετικά. 5. Τα ακίνητα της εταιρείας με αρ. εγγραφής 0/30409-0/030430, 030433-0/30434, 0/30437-0/30445 και 0/30447 Π. Γερμασόγειας που αναφέρονται στο πιστοποιητικό έρευνας βαρύνονται ήδη με την υποθήκη. Το αίτημα σας για μεταφορά της υποθήκης Υ4435/1994 στο ακίνητο με αρ. εγγραφής 1/48891 Τσιφλικούδια δεν γίνεται αποδεκτό, καθ' ότι το ακίνητο βαρύνεται ήδη με άλλες υποθήκες και η μεταφορά της θα αντιβαίνει το Άρθρο 29 του Περί Μεταβιβάσεων και Υποθηκεύσεων Ακινήτων Νόμου του 1965.». Παρόμοιου τύπου απόφαση, ο Διευθυντής εξέδωσε και απέστειλε στην τράπεζα και σε σχέση με το ΜΕΜΟ της πλην όμως η εν λόγω απόφαση, δεν έχει αμφισβητηθεί εντός των προβλεπόμενων 30 ημερών ως η υπό κρίση απόφαση. ΕΓΕΙΡΟΜΕΝΑ ΘΕΜΑΤΑ Όπως αναφέρω στα σημεία Α - Β και 1 - 2 ανωτέρω, δύο είναι ουσιαστικά τα θέματα που εγείρονται με την παρούσα αίτηση έφεση. Το πρώτο αφορά στην κατ' ισχυρισμό αντισυνταγματικότητα των επίμαχων προνοιών του Ν.9/65, ήτοι των αρ. 44ΙΗ-44ΚΖ και της εκεί προβλεπόμενης διαδικασίας και το δεύτερο, στην ορθότητα με την οποία ο Διευθυντής εφάρμοσε τις εξουσίες του στα συγκεκριμένα περιστατικά της υπόθεσης, περιλαμβανομένου και του τρόπου με τον οποίο αυτός ερμήνευσε τις επίμαχες πρόνοιες. Το νομικό (legal) πλαίσιο εντός του οποίου λήφθηκε η υπό κρίση απόφαση του Διευθυντή ήταν κατά κύριο λόγο οι νέο-εισαχθείσες πρόνοιες των άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΖ. Οι άμεσα σχετικές με την υπόθεση πρόνοιες είναι τα αρ. 44(ΙΗ), (ΙΘ), (Κ), (ΚΒ), (ΚΓ) και (ΚΖ) τις πρόνοιες των οποίων παραθέτω: «44ΙΗ. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου και των άρθρων 44ΙΘ μέχρι 44ΚΖ εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση, η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2014 . με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ' ονόματι του αγοραστή. 44ΙΘ.-
(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΙΗ, μεταβίβαση ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή διενεργείται . από το Διευθυντή με βάση διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς ή έπειτα από την υποβολή σε αυτόν αίτησης από τα ακόλουθα πρόσωπα: (α) Τον αγοραστή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, (β).(δ)
(2)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(1), οποιαδήποτε εκκρεμούσα διαδικασία δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VI και VIA του Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου και του περί Εταιρειών Νόμου, καθώς και οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι Νόμου αναστέλλεται μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης που υποβάλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, όταν- (α) Έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης και είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται στο εδάφιο
(2)του άρθρου 44Κ, ή (β) δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης, είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται στο εδάφιο
(2)του άρθρου 44Κ και επιπροσθέτως η έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας είναι εφικτή σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου. 44Κ.-
(1)Τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44ΙΗ και 44ΙΘ, ο Διευθυντής προβαίνει σε εξέταση της υποβληθείσας αίτησης και διερευνά εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις: (α) Έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και (β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου.
(2).
(3).. 44ΚΒ.-
(1)Σε περίπτωση κατά την οποία πληρούνται οι προϋποθέσεις που προβλέπονται στο εδάφιο
(1)του άρθρου 44Κ, ο Διευθυντής γνωστοποιεί στον αγοραστή, στον πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, με την επίδοση έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΕ», την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης.
(2)Με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση ότι, σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, . και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.
(3)Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται εντός σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο
(1), να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου: Νοείται ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση τεκμηρίωσης της ένστασης δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ' ονόματι του αγοραστή: Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της ένστασης προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου
(2).
(4)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(2), ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης.: Νοείται ότι, ο Διευθυντής προβαίνει στην εξέταση της αίτησης και νοουμένου ότι τεκμηριώνεται ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τα πιο πάνω, προχωρεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης στην ιδιοκτησία αυτή: Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση αίτησης για μεταφορά προβαίνει στη μεταφορά σύμφωνα με τις υποδείξεις του ενυπόθηκου δανειστή και οποιουδήποτε προσώπου προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση: Νοείται έτι περαιτέρω ότι, σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της αίτησης για μεταφορά σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος εδαφίου, ο Διευθυντής προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου
(2).
(5)Τηρουμένων των διατάξεων των εδαφίων
(3)και
(4), ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση υποχρεούνται όπως προσκομίσουν τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία σύμφωνα με Κανονισμούς για την τεκμηρίωση της ένστασής τους ή της μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης επί άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας του ίδιου πωλητή.
(6)Ο Διευθυντής, μετά την πάροδο των σαράντα πέντε
(45)ημερών, δύναται να προβεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης επί άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή, σύμφωνα με διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς.. 44ΚΓ.-
(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΚΒ, ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή και στον πωλητή έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «IΣΤ» και τον Τύπο «ΙΖ», αντίστοιχα, με την οποία τους καλεί όπως εντός εξήντα
(60)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προβούν στη μεταβίβαση του ακινήτου..
(5)Τηρουμένων των διατάξεων των εδαφίων
(3)και
(4), υφιστάμενη υποθήκη, εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση η οποία βαρύνει το ακίνητο διαγράφεται από το Διευθυντή πριν από τη μεταβίβαση του ακινήτου:.» (έμφαση δική μου). Κρίνω σκόπιμο επίσης όπως παραθέσω και τις πρόνοιες των Κ.7 και 8 των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμών 2015 - Κ.Δ.Π. 298/
- «
- Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΚΒ του Νόμου, για σκοπούς τεκμηρίωσης αίτησης για μεταφορά υποθήκης ή/και εμπράγματου βάρους ή/και απαγόρευσης επί άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, είναι απαραίτητη η προσκόμιση από οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, των ακόλουθων αποδεικτικών: (α) Στοιχείων που να τεκμηριώνουν το ιδιοκτησιακό καθεστώς της επηρεαζόμενης ακίνητης ιδιοκτησίας, ή/και (β) πιστοποιητικού έρευνας για την παροχή πληροφοριών όσον αφορά την ακίνητη ιδιοκτησία του πωλητή ή/και των προσώπων τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις αυτού σε σχέση με την προς μεταβίβαση επ' ονόματι του αγοραστή ακίνητη ιδιοκτησία, σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIB του Νόμου, ή/και (γ) ένορκης δήλωσης για το υπόλοιπο του χρέους, ή/και (δ) έκθεσης εκτίμησης ενός εκάστου ακινήτου του οποίου το ενδιαφερόμενο πρόσωπο αιτείται τη μεταφορά, η οποία καθορίζει την αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία υποβολής της αίτησης για μεταφορά, ή/και (ε) εγγράφων σύμβασης εγγύησης των υποχρεώσεων του εγγυητή στον οποίο ανήκει η ακίνητη ιδιοκτησία για την οποία υποβάλλεται αίτηση για μεταφορά υποθήκης, ή/και (στ) πιστοποιητικού εγγραφής ή/και πιστοποιητικού διευθυντών και γραμματέα ή/και πιστοποιητικού μετόχων κατά την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης, ή/και (ζ) άλλων αποδεικτικών στοιχείων, ως ο Διευθυντής κατά την εξέταση της αίτησης για μεταφορά ήθελε κατά περίπτωση απαιτήσει.
- Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΚΒ του Νόμου, ο Διευθυντής προχωρεί στη μεταφορά υποθήκης ή/και εμπράγματου βάρους ή/και απαγόρευσης σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία, λαμβάνοντας υπόψη τα ακόλουθα: (α) Το ποσό του υπολοίπου του χρέους, ή/και (β) τις εκθέσεις εκτίμησης οι οποίες έχουν ετοιμαστεί για το σκοπό αυτό, ή/και (γ) τις εισηγήσεις του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη στου οποίου η υποθήκη ή/και το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση πρόκειται να μεταφερθεί, ή/και (δ) την αξία των εγγεγραμμένων εμπράγματων βαρών ή απαγορεύσεων που ενδέχεται να βαρύνουν το ακίνητο, ή/και (ε) άλλα στοιχεία, ως ο Διευθυντής ήθελε απαιτήσει κατά την εξέταση της αίτησης για μεταφορά.» Στη βάση των πιο πάνω προνοιών και των κοινών και μη αμφισβητούμενων θέσεων των μερών, τα πραγματικά και νομικά δεδομένα (facts and law) που είχε ενώπιον του ο Διευθυντής και επί των οποίων εξέτασε και αποφάσισε τα υπό κρίση θέματα, ήταν τα εξής: Α. Το επίδικο διαμέρισμα βαρύνετο με την υποθήκη της τράπεζας από τις 08/07/
- Η εν λόγω υποθήκη εκτεινόταν και στα υπόλοιπα διαμερίσματα που είχαν ανεγερθεί στο ακίνητο της Peppis εφόσον η υποθήκη εγγράφηκε επί ολόκληρου του ακινήτου. Β. Ο Πηλαβάκης αγόρασε το επίδικο διαμέρισμα ένα χρόνο αργότερα, ήτοι στις 04/09/1995, και κατέθεσε το αγοραπωλητήριο στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού περί τις 07/09/95, με αρ. ΠΩΕ 1011/
- Γ. Το 1999, η τράπεζα ενέγραψε την προς όφελος της δικαστική απόφαση στην αγωγή 12161/97 του Ε.Δ. Λ/σιας επί ολόκληρης της περιουσίας της Peppis στην οποία περιλαμβάνονταν και αριθμός άλλων ακινήτων μεταξύ των οποίων και το ακίνητο στην περιοχή Τσιφλικούδια. Δ. Την 01/01/99, η τράπεζα αιτήθηκε την αναγκαστική πώληση του διαμερίσματος για το οποίο εν τω μεταξύ είχε εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος. Το αίτημα της τράπεζας έγινε αποδεκτό και η αίτηση καταχωρήθηκε στα αρχεία του Κτηματολογίου με το διακριτικό αριθμό. 5/ΑΝΠ/240/
- Όπως προκύπτει από τα αντίστοιχα πιστοποιητικά που η τράπεζα και ο Διευθυντής κατέθεσαν στη διαδικασία, παρόμοιες αιτήσεις είχαν υποβληθεί και για άλλα διαμερίσματα και ακίνητα της Peppis. Παρά την αποδοχή της αίτησης της τράπεζας, ουδέποτε το Κτηματολόγιο προχώρησε στην αιτούμενη πώληση. E. Με την θέσπιση του τροποποιητικού Ν.142(Ι)/14και την έναρξη της ισχύος του από 2 Απριλίου 2015 και εντεύθεν, η αναγκαστική πώληση που είχε αιτηθεί η τράπεζα, ανεστάλη μέχρι και τις 4 Σεπτεμβρίου 2015 δυνάμει του αρ. 44ΙΣΤ. Στ. Από τις 4 Σεπτεμβρίου 2015 και μετά, η καταναγκαστική πώληση του ακινήτου μπορούσε να προχωρήσει εκτός αν κάποιος υπέβαλλε αίτηση δυνάμει του αρ. 44ΙΘ οπόταν και «.οποιαδήποτε εκκρεμούσα διαδικασία . αναστέλλεται μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης.» (αρ. 44ΙΘ
(2)). Ζ. Μέχρι και τις 14 Δεκεμβρίου 2015, καμία τέτοια αίτηση είχε υποβληθεί σε σχέση με το επίδικο ακίνητο ούτε όμως και προχώρησε η αιτούμενη πώληση. Η. Στις 14 Δεκεμβρίου 2015, ο Πηλαβάκης, ως αγοραστής του διαμερίσματος που βαρύνετο με τη σύμβαση πώλησης και για το οποίο είχε εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος, υπέβαλε αίτηση δυνάμει του αρ. 44ΙΘ για μεταβίβαση του διαμερίσματος επ' ονόματι του παρουσιάζοντας αποδείξεις πλήρους πληρωμής του τιμήματος πώλησης, προγενέστερες της υποβολής της αίτησης (αρ. 44ΙΘ
(1)(α) και
(2)(α)). Θ. Η τράπεζα ειδοποιήθηκε από το Διευθυντή με χωριστές έγγραφες ειδοποιήσεις κατά τον Τύπο «ΙΕ», αναφορικά με την πρόθεση του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του Πηλαβάκη και ταυτόχρονη ακύρωση και/ή διαγραφή των βαρών που υπήρχαν προς όφελος της τράπεζας (αρ. 44ΚΒ). Ι. Η τράπεζα υπέβαλε ένσταση στην αίτηση του Πηλαβάκη επιλέγοντας όμως όπως παραπέμψει απλά στο λεκτικό του Νόμου, ως ένσταση, αναγνωρίζοντας ρητά ότι τα περιθώρια για ένσταση ήταν νομοθετικά περιορισμένα. Ισχυρίστηκε δε ότι τόσο ο εν λόγω νομοθετικός περιορισμός όσο και οι υπόλοιπες νεοεισαχθείσες πρόνοιες του Ν.9/65, ήταν αντισυνταγματικές και ότι παραβίαζαν τα συνταγματικά της δικαιώματα ως ενυπόθηκου πιστωτή της Peppis. Ταυτόχρονα όμως, η τράπεζα επικαλέστηκε το «νέο» δικαίωμα που της παρείχαν οι εν λόγω πρόνοιες, και με ένορκη δήλωση στην οποία επεσύναψε προφανώς σύμφωνα με τον Κ.7 των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμοί 2015 - Κ.Δ.Π. 298/2015, πιστοποιητικό έρευνας για την ακίνητη ιδιοκτησία της Peppis καθώς και καταστάσεις λογαριασμού για το χρέος της τελευταίας, αιτήθηκε την μεταφορά της υποθήκης της σε άλλο ακίνητο της Peppis, ήτοι το ακίνητο στα Τσιφλικούδια, το οποίο και υπέδειξε στο Διευθυντή (βλ. επίσης αρ. 44ΚΒ
(2)). Υπάγοντας τις προαναφερόμενες νομοθετικές πρόνοιες επί των πιο πάνω πραγματικών δεδομένων που είχε ενώπιον του, ο Διευθυντής έκρινε αφ' ενός ότι η ένσταση που καταχώρησε η τράπεζα δεν συνιστούσε έγκυρη ένσταση με βάση το αρ. 44ΚΒ
(3), διότι δεν αφορούσε σε ισχυρισμούς «.ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου». Αφ' ετέρου έκρινε ότι δεν μπορούσε να γίνει αποδεκτό το αίτημα για μεταφορά της υποθήκης στο ακίνητο στα Τσιφλικούδια γιατί αυτό βαρύνετο ήδη με άλλες υποθήκες και επομένως θα καταστρατηγούνταν οι πρόνοιες του αρ.29 Ν.9/65. Θα πρέπει εδώ να επισημάνω ότι από το συνδυασμένο λεκτικό των προνοιών των παραγράφων 44ΚΒ
(2)και 44ΚΒ
(4)και ιδιαίτερα των επιφυλάξεων της τελευταίας, προκύπτει ότι αν ο ενυπόθηκος πιστωτής επιλέξει όπως μαζί με την υποβολή ένστασης στην αίτηση για μεταβίβαση, αιτηθεί και την μεταφορά της υποθήκης του σε άλλη ακίνητη περιουσία, ο Διευθυντής υποχρεούται όπως αποφασίσει και επί των δύο θεμάτων προτού προβεί σε οποιαδήποτε περαιτέρω ενέργεια. Ακόμη δηλαδή και αν ο Διευθυντής αποφασίσει να εγκρίνει την αίτηση για μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του εγκλωβισμένου αγοραστή, δεν θα προχωρήσει με την εν λόγω μεταβίβαση προτού αποφασίσει και την αίτηση για την μεταφορά της υποθήκης, χωρίς βέβαια το αποτέλεσμα στη δεύτερη αίτηση να αναιρεί ή να ακυρώνει το αποτέλεσμα της πρώτης. Το απαιτούμενο είναι η λήψη έγκυρης απόφασης στην αίτηση για μεταφορά, είτε αυτό είναι υπέρ είτε εναντίον του πιστωτή, και όχι το αποτέλεσμα της - «Νοείται ότι, ο Διευθυντής προβαίνει στην εξέταση της αίτησης και νοουμένου ότι τεκμηριώνεται . προχωρεί σε μεταφορά της υποθήκης . (ενώ) .σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της αίτησης για μεταφορά . προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου
(2)». Είναι βέβαια αυτονόητο ότι αν η αίτηση του εγκλωβισμένου αγοραστή απορριφθεί, τότε η αίτηση για μεταφορά της υποθήκης χάνει το αντικείμενο της. Στην παρούσα περίπτωση συνεπώς, ο Διευθυντής, ορθά κατά την κρίση μου ενήργησε ως ανωτέρω αναφέρεται, δηλαδή αποφάσισε και την αίτηση του Πηλαβάκη υπό το φως της ένστασης της τράπεζας καθώς και την αίτηση της τελευταίας. Αν η απόφαση του επί της αίτησης του Πηλαβάκη ήθελε κριθεί έγκυρη και ορθή, τότε θα πρέπει να εξεταστεί το κατά πόσο είναι επίσης έγκυρη και ορθή η απόφαση του επί της αίτησης της τράπεζας, διότι αν δεν είναι, τότε δεν θα μπορεί να προχωρήσει η μεταβίβαση στον Πηλαβάκη, έστω και αν είναι προϊόν ορθής απόφασης, μέχρις ότου η αίτηση της Τράπεζας επιλυθεί ορθά, ανεξαρτήτως βέβαια αποτελέσματος. Ως προς το πρώτο σκέλος της απόφασης του Διευθυντή, ήτοι αυτό με το οποίο απορρίφθηκε η ένσταση της τράπεζας, από το λακωνικό αλλά ξεκάθαρο λεκτικό της απόφασης του Διευθυντή προκύπτει ότι η άποψη του τελευταίου με βάση την ερμηνεία που αυτός έδωσε στις πρόνοιες του αρ.44ΚΒ
(3), είναι ότι μόνο οι συγκεκριμένοι λόγοι που αναφέρονται στο εν λόγω άρθρο δύναται να θεωρηθούν ως «έγκυροι» λόγοι ένστασης σε αιτήσεις «εγκλωβισμένων αγοραστών» και επομένως, ένσταση που δεν περιστρέφετο γύρω από τους «ειδικούς λόγους ένστασης» του αρ. 44ΚΒ
(3), υπόκειτο σε άμεση απόρριψη χωρίς την ανάγκη εξέτασης της ουσίας της. Από μια πρώτη ανάγνωση του λεκτικού των αρ.44ΚΒ
(2)και 44ΚΒ
(3), δίνεται η εντύπωση ότι η πιο πάνω ερμηνεία που έδωσε ο Διευθυντής στο τι συνιστά «έγκυρη ένσταση» σε αυτές τις περιπτώσεις είναι σωστή - «.ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται . να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου.» (βλ. 44ΚΒ
(3)και «.σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.» (βλ. αρ. 44ΚΒ
(2)). Το γεγονός ότι το ακίνητο επιβαρύνετο με υποθήκες και δη προγενέστερες του αγοραπωλητηρίου εγγράφου, φαίνεται από το Νόμο, να μη συνιστά από μόνο του «έγκυρο λόγο ένστασης» που δύναται να οδηγήσει σε απόρριψη της αίτησης για μεταβίβαση. Προκύπτει βεβαίως το ερώτημα γιατί να καλείται ο δικαιούχος ενός εμπράγματου βάρους να υποβάλει ένσταση αν επιθυμεί, αν στο τέλος της ημέρας, το εν λόγω δικαίωμα του, δικαίωμα το οποίο του δίνει το δικαίωμα να ακουστεί, δεν μπορεί να προβληθεί ως βάσιμος λόγος ένστασης. Επί αυτού του θέματος όμως δεν θα επεκταθώ στο παρόν στάδιο. Περιορίζομαι επί του παρόντος να αναφέρω ότι η ερμηνεία που έδωσε ο Διευθυντής στις επίμαχες πρόνοιες, η τράπεζα φαίνεται να την είχε αναγνωρίσει και η ίδια αφού ανάφερε ρητά στην «ένσταση» της ότι είχε επιλέξει να μην επιχειρήσει να προβάλει οποιοδήποτε λόγο άλλο από τους λόγους που αναφέρονταν στο αρ. 44ΚΒ
(3)και για τούτο περιορίστηκε να παραπέμψει, κατά γενικό και αόριστο μπορώ να πω τρόπο, στον ίδιο το Νόμο ως «λόγο ένστασης» της. Επιφύλαξε βέβαια το δικαίωμα της να αμφισβητήσει τη συνταγματικότητα αυτού του περιορισμού στους πιθανούς λόγους ένστασης, επικαλούμενη το ενυπόθηκο της δικαίωμα και τη σχετική «μείωση των εξασφαλίσεων της και . διάκριση η οποία γίνεται σε βάρος της». Αυτό όμως το «πλήγμα» που πρόβαλε η τράπεζα για να στηρίξει το παράπονο της ως προς την αντισυνταγματικότητα του «νέου» Νόμου, ήτοι τη «μείωση στις εξασφαλίσεις» της ή όπως προβάλλεται στην παρούσα αίτηση, «.ο περιορισμός και/ή η αποστέρηση του περιουσιακού/ιδιοκτησιακού δικαιώματος της Αιτήτριας χωρίς εύλογη αποζημίωση.», η ίδια η τράπεζα αποφάσισε όπως το θεραπεύσει, ασκώντας μάλιστα και δικαίωμα που της παρείχαν οι ίδιες νομοθετικές πρόνοιες που και τότε και τώρα ισχυρίστηκε ότι είναι αντισυνταγματικές, ήτοι το δικαίωμα μεταφοράς της υποθήκης της σε άλλη περιουσία της Peppis, δυνάμει του αρ. 44ΚΒ
(4). Για το σκοπό αυτό μάλιστα, υπέβαλε σχετικό αίτημα συμμορφούμενη πλήρως και με τις διαδικαστικές προϋποθέσεις που προνοούνται στον Κ.7 των σχετικών Κανονισμών. Κοντολογίς, η τράπεζα, και τότε και τώρα, παραπονέθηκε για και προσέβαλε τις πρόνοιες του «νέου» Νόμου ως αντισυνταγματικές, γιατί πλήττουν, ως ισχυρίστηκε και ισχυρίζεται, τα συνταγματικά της δικαιώματα ως ενυπόθηκου και εξ' αποφάσεως πιστωτή, ήτοι το δικαίωμα της σε περιουσία (αρ. 23Σ), το δικαίωμα του συμβάλλεσθε (αρ.26Σ), το δικαίωμα άσκησης επαγγέλματος (αρ.25) και το δικαίωμα εκτέλεσης των προς όφελος της δικαστικών αποφάσεων (αρ. 30Σ). Ταυτοχρόνως, όμως επιδίωξε, κατ' επίκληση βεβαίως των ίδιων νομοθετικών προνοιών, να εξασφαλίσει ισχυρά δικαιώματα ενυπόθηκου πιστωτή επί περιουσίας επί της οποίας δεν είχε ποτέ τέτοιο δικαίωμα και δη περιουσίας υψηλότερης αξίας από την υποθήκη της, η οποία περιουσία ουδέποτε αποτέλεσε αντικείμενο σύμβασης με τον ιδιοκτήτη της, ενώ παράλληλα επεχείρησε με τον ίδιο τρόπο, να μεγιστοποιήσει και να ενδυναμώσει το περιορισμένο δικαίωμα που είχε αποκτήσει με την εγγραφή MEMO, ανάγοντας το εν λόγω δικαίωμα σε ενυπόθηκο. Υπό αυτά τα δεδομένα, το στοιχειό της επιδοκιμασίας και αποδοκιμασίας στις θέσεις της τράπεζας ως προς τη συνταγματικότητα του Νόμου είναι έκδηλο και σφραγίζει την τύχη των συνταγματικών θεμάτων που εγείρονται με την παρούσα αίτηση (βλ. Ηλία κ.ά. ν. Δημοκρατία
(1999)3 Α.Α.Δ. 884, Μιχαλάκης Ραφτόπουλος ν. Δημοκρατίας
(2002)3 Α.Α.Δ. 241 και Σκώττης κ.α. ν. Χατζηκωνσταντή κ.α.
(2005)3 Α.Α.Δ. 140, 145). Δεν παραγνωρίζω ότι στην ένσταση της, η τράπεζα προέβη σε μια καταληκτική επιφύλαξη ότι έστω και αν ήθελε εγκριθεί η αιτούμενη μεταφορά της υποθήκης στην ακίνητη περιουσία της Peppis, αυτή επεφύλασσε το δικαίωμα να αμφισβητήσει την εγκυρότητα και τη συνταγματικότητα της όλης διαδικασίας. Ούτε και παραγνωρίζω το ότι θέση της τράπεζας είναι ότι η ενέργεια της να αιτηθεί τη μεταφορά της υποθήκης, έγινε ώστε να διαφυλαχθούν, όσο το δυνατό καλύτερα, τα δικαιώματα της ως υφιστάμενου ενυπόθηκου πιστωτή της Peppis. Δεν πρόκειται όμως για ένα απλό θέμα μετριασμού ζημιάς αλλά γι' αυτή καθ' αυτή τη συνταγματική εγκυρότητα ενός Νόμου, θέμα το οποίο πρέπει να προσεγγίζεται με εξαιρετική φειδώ. Στην υπό κρίση περίπτωση, αν η αίτηση της τράπεζας για μεταφορά της υποθήκης της στο ακίνητο στα Τσιφλικούδια εγκρίνετο, τότε πώς η τελευταία θα μπορούσε να έχει παράπονο για τη συνταγματικότητα του Νόμου; Η ίδια είναι που εντόπισε το συγκεκριμένο ακίνητο και το υπόδειξε στο Διευθυντή ως κατάλληλη «θεραπεία». Δεν είναι ούτε ο τελευταίος αλλά ούτε και ο Νόμος που της το επέβαλε. Μάλιστα δε, ενώ το επίδικο διαμέρισμα άξιζε, με βάση την εκτίμηση του Κτηματολογίου, €124.200, το ακίνητο στα Τσιφλικούδια, με βάση τον «ίδιο εκτιμητή», άξιζε €1.375.100,00. Το αν στη συνέχεια η τράπεζα μετάνιωσε για την επιλογή της ή αντιλήφθηκε ότι δεν ήταν η σωστή, αυτό δεν συνεπάγεται και «επανα-ενεργοποίηση» του δικαιώματος προσβολής της συνταγματικότητας του Νόμου αφού δεν μπορεί να επιτραπεί σε κάποιον να διεκδικεί εκ του νόμου απορρέοντα δικαιώματα και ταυτόχρονα να επιφυλάσσει το δικαίωμα να αμφισβητήσει και εν τέλει να αμφισβητεί, τη συνταγματική εγκυρότητα τους, με βάση το τι θα κρίνει ότι τον συμφέρει στο τέλος της ημέρας. Στη βάση των πιο πάνω και λαμβάνοντας υπόψη ότι ενώπιον του Διευθυντή, η τράπεζα επέλεξε με την ένσταση της να μην προβάλει οποιοδήποτε άλλο λόγο ένστασης εκτός από ότι αναφέρεται στο Νόμο, λόγο όμως τον οποίο συνέδεσε και περιόρισε αποκλειστικά με τα συνταγματικά θέματα που ήγειρε και τα οποία για τους λόγους που έχω εξηγήσει δεν μπορούν να επιτύχουν και ενόψει του ότι δεν αμφισβητείται ότι ο Πηλαβάκης, ως αγοραστής, πλήρωσε στην πωλήτρια Peppis το πλήρες τίμημα πώλησης του διαμερίσματος για το οποίο εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος, ως απαιτούν οι επίμαχες πρόνοιες του Νόμου, η απόφαση του Διευθυντή ως προς αυτό το θέμα, ήτοι της αίτησης του Πηλαβάκη, κρίνεται ορθή και έγκυρη. Όπως εξήγησα ανωτέρω, η πιο πάνω κατάληξη μου δεν συνεπάγεται και απόρριψη της έφεσης στην ολότητα της, εφόσον με αυτή προσβάλλεται και το ορθό και νομότυπο του δεύτερου σκέλους της απόφασης του Διευθυντή, ήτοι αυτό που αφορά στην απόρριψη του αιτήματος για μεταφορά της υποθήκης στο ακίνητο στα Τσιφλικούδια. Υπενθυμίζω ότι η επί του προκειμένου απόφαση του Διευθυντή ήταν απλά ότι - «Το αίτημα σας για μεταφορά της υποθήκης Υ4435/1994 στ ακίνητο με αρ. εγγραφής 1/48891 Τσιφλικούδια δεν γίνεται αποδεκτό, καθ' ότι το ακίνητο βαρύνεται ήδη με άλλες υποθήκες και η μεταφορά της θα αντιβαίνει το Άρθρο 29 του Περί Μεταβιβάσεων και Υποθηκεύσεων Ακινήτων Νόμου του 1965.» Το λιτό και γενικό της επί του προκειμένου απόφασης του Διευθυντή δεν είναι το μόνο στοιχείο που προβληματίζει, εφόσον αυτό το μέρος της απόφασης δεν φαίνεται να τεκμηριώνεται ή να δικαιολογείται με οποιοδήποτε τρόπο. Υπενθυμίζω ότι σύμφωνα με το αρ. 44ΚΒ
(4), όταν ο ενυπόθηκος δανειστής αιτηθεί με τον ενδεδειγμένο τρόπο που προνοεί ο Κ.7, τη μεταφορά της υποθήκης του σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του οφειλέτη, πράγμα το οποίο στην παρούσα υπόθεση δεν αμφισβητείται ότι η τράπεζα το έπραξε, «.ο Διευθυντής προβαίνει στην εξέταση της αίτησης και νοουμένου ότι τεκμηριώνεται ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τα πιο πάνω, προχωρεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης στην ιδιοκτησία αυτή.(και). προβαίνει στη μεταφορά σύμφωνα με τις υποδείξεις του ενυπόθηκου δανειστή». Σύμφωνα τώρα με τον Κ.8, ο Διευθυντής προχωρεί στη μεταφορά υποθήκης σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία, λαμβάνοντας υπόψη ένα ή όλους τους παράγοντες που αναφέρονται στον Κ.
- Παρατηρώ τα εξής. Κατά πρώτο, πουθενά στον Κ.8 δεν αναφέρεται ότι η ύπαρξη άλλων υφιστάμενων υποθηκών συνιστά κώλυμα στη μεταφορά υποθήκης. Μάλιστα δε, ο Κ.8(δ) αφορά ειδικά στις περιπτώσεις όπου ήδη υπάρχουν άλλα εγγεγραμμένα βάρη στο προτιθέμενο προς επιβάρυνση ακίνητο και αυτό που θα πρέπει να εξεταστεί από το Διευθυντή, είναι «.η αξία των εγγεγραμμένων εμπράγματων βαρών ή απαγορεύσεων που ενδέχεται να βαρύνουν το ακίνητο.» κάτι που ο Διευθυντής δεν φαίνεται να έκανε. Πρόσθετα τούτου όμως, απλή ανάγνωση των διαφόρων πιστοποιητικών έρευνας που το ίδιο το Κτηματολόγιο παρουσίασε, φανερώνει την ύπαρξη διαφόρων υποθηκών στα υπόλοιπα ακίνητα της Peppis, σε διαδοχική μάλιστα σειρά (βλ. Τεκ. 9 Ε/Δ Στυλιανού). Πού ήταν επομένως το κώλυμα που εντόπισε ο Διευθυντής και γιατί η αιτούμενη μεταφορά θα αντίβαινε τις πρόνοιες του αρ.29[1] του Ν.9/65 ως ο τελευταίος αποφάσισε; Αυτά τα ερωτήματα που δημιουργούνται από την επίδικη απόφαση έχουν παραμείνει αναπάντητα. Κατά δεύτερο, ούτε στην επίδικη απόφαση του Διευθυντή, αλλά ούτε και στην ένσταση που καταχωρήθηκε εκ μέρους του στην παρούσα διαδικασία, αποκαλύφτηκε ποιες είναι αυτές οι άλλες υποθήκες που φέρονται να βάραιναν ήδη το ακίνητο στα Τσιφλικούδια και οποίες συνιστούσαν το λόγο απόρριψης της σχετικής αίτησης της τράπεζας. Στην επίδικη απόφαση δεν γίνεται καμία συγκεκριμένη αναφορά σε τέτοιες υποθήκες, ούτε και στην Ε/Δ Στυλιανού. Το πιστοποιητικό έρευνας δε που κατατέθηκε με την Ε/Δ Στυλιανού, δεν είναι πλήρης αφού από αυτό απουσιάζουν οι σελίδες 2 - 6, οι οποίες προφανώς αφορούν στο εν λόγω ακίνητο εφόσον αυτό αναγράφεται μόνο στην 1η σελίδα όπου και δεν αναφέρονται οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη πλην του ΜΕΜΟ της τράπεζας. Σημειώνω ότι παρόμοιες ελλείψεις παρουσιάζουν και τα πιστοποιητικά που κατέθεσε η Τράπεζα. Κατά τρίτο, ανεξάρτητα των πιο πάνω, από την απόφαση του Διευθυντή και τις πρόνοιες του Νόμου, προκύπτει και το εξής σημαντικό ερώτημα το οποίο δεν φαίνεται να απασχόλησε το Διευθυντή. Σύμφωνα με το αρ. 44ΚΖ, «οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΗ έως 44ΚΣΤ εφαρμόζονται ανεξαρτήτως των λοιπών διατάξεων του παρόντος Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου, των Μερών IVA και V του περί Εταιρειών Νόμου, καθώς και των διατάξεων οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι Νόμου». Φαίνεται ότι εν τη σοφία του, ο Νομοθέτης έκρινε ορθό όπως οι πρόνοιες του αρ. 44ΚΒ, στις οποίες περιλαμβάνονται και οι πρόνοιες που αφορούν στη μεταφορά υποθήκης σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία, υπερισχύουν των υπόλοιπων διατάξεων του Νόμου, περιλαμβανομένου προφανώς και του αρ.
- Αυτό όμως είναι κάτι που δεν φαίνεται να συνάδει με την απόφαση του Διευθυντή και το λόγο που αυτός επικαλέστηκε για να απορρίψει την αίτηση της τράπεζας. Έστω όμως και να μην μπορούσε να γίνει η αιτούμενη αναφορά για τους λόγους που ανέφερε ο Διευθυντής, αυτό, σύμφωνα με το αρ. 44ΚΒ
(7)του Νόμου δεν έπρεπε να ήταν άνευ ετέρου καταλυτικό για την αίτηση της τράπεζας αφού: «
(7)Ο Διευθυντής σε περίπτωση κατά την οποία ο πωλητής δεν είναι ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, αποδέχεται αίτηση μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης από τον ενυπόθηκο δανειστή ή από οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, σύμφωνα με Κανονισμούς, στην ακίνητη ιδιοκτησία- (α) Νομικών προσώπων τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, ή (β) φυσικών προσώπων τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία και κατά το χρόνο της υπογραφής της σύμβασης ενεργούσαν ως διοικητικοί σύμβουλοι του πωλητή ή κατείχαν ποσοστό πέραν του δέκα τοις εκατόν (10%) του μετοχικού κεφαλαίου του πωλητή, στην περίπτωση κατά την οποία δεν υφίσταται ακίνητη ιδιοκτησία εγγεγραμμένη στο όνομα των νομικών προσώπων σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην παράγραφο (α) και στην περίπτωση κατά την οποία ο ίδιος ο πωλητής είναι νομικό πρόσωπο: Νοείται ότι, σε περίπτωση μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης σε ακίνητη ιδιοκτησία προσώπου σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στις παραγράφους (α) και (β), το εν λόγω πρόσωπο αποκτά για τους σκοπούς του παρόντος Νόμου την ιδιότητα του ενυπόθηκου οφειλέτη και η ευθύνη του περιορίζεται στο ποσό το οποίο αντιστοιχεί στην ευθύνη που απορρέει από τη σχετική σύμβαση εγγύησης.» Είναι προφανές ότι όλες οι πιο πάνω πρόνοιες εισήχθηκαν για να «αντισταθμίσουν» την οποιαδήποτε ζημιά ήθελε πάθει ο ενυπόθηκος πιστωτής από την μεταβίβαση του ακινήτου και την απάλειψη της υποθήκης του. Είχε επομένως καθήκον ο Διευθυντής, να διερευνήσει και να αποφασίσει κατά πόσο μπορούσαν και έπρεπε να τύχουν εφαρμογής οι πιο πάνω πρόνοιες, ιδιαίτερα ενόψει του ότι στη σύμβαση υποθήκης αναγράφονταν και φυσικά πρόσωπα ως εγγυητές της Peppis καθώς επίσης και ενόψει του ότι παρείχετο η ευκαιρία δυνάμει του Κ.8(ε), όπως προσκομισθούν και «.άλλα στοιχεία, ως ο Διευθυντής ήθελε απαιτήσει κατά την εξέταση της αίτησης για μεταφορά.». Ούτε όμως αυτό το ερεύνησε ο Διευθυντής, ο οποίος περιορίστηκε στη γενική αναφορά στην οποία προέβη για να απορρίψει την αίτηση της τράπεζας. Τέλος, σημειώνω ότι κεντρικός άξονας της ένστασης που καταχώρησε ο Διευθυντής στην παρούσα διαδικασία, είναι ότι τα διαμερίσματα που παραμένουν επιβαρημένα από την υποθήκη της τράπεζας και δεν δεσμεύονται από αγοραπωλητήρια συμβόλαια, υπερκαλύπτουν το ποσό που οφείλεται στην τελευταία, με αποτέλεσμα αυτή να μην παθαίνει ζημιά από την επίδικη απόφαση. Με κάθε σεβασμό, η θέση αυτή δεν με βρίσκει σύμφωνο αφ' ενός διότι τέτοιο κριτήριο δεν προνοείται στο Νόμο και αφ' ετέρου διότι μια τέτοια προσέγγιση θα συνεπάγεται πλήρη αβεβαιότητα και ανομοιομορφία κατά την εφαρμογή του Νόμου, εφόσον εδράζεται επί παράγοντα που μεταβάλλεται συνεχώς και κατ' αυξομειωτικό τρόπο, ήτοι της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας, σε αντίθεση με το ύψος ενός χρέους, το οποίο όσο παραμένει απλήρωτο αυξάνεται και δη στη βάση ενός σταθερού επιτοκίου που καθορίζεται στα έγγραφα που κατατίθενται στο Κτηματολόγιο. Ενδεικτικά παραπέμπω στη διάσταση που το ίδιο το Κτηματολόγιο καταγράφει σε σχέση με την αξία των ιδίων ακινήτων της Peppis όταν δημιουργήθηκαν τα χρέη προς την τράπεζα κατά το 1994 και στην αξία τους κατά το 2015 που υποβλήθηκε η αίτηση του Πηλαβάκη, κατόπιν της επίσημης επανεκτίμησης του 2013. Ως είναι πάγια νομολογημένο, η παρούσα διαδικασία συνιστά ιδιωτική διαφορά αστικής φύσης, όπου η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου προκύπτει από το αρ.80 Κεφ.224 και αφορά καθαρά στην αναθεώρηση απόφασης διοικητικού οργάνου που επενεργεί στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου (βλ. μεταξύ άλλων Κάκουλλου ν. Ποχουζούρη κ.ά. (Αρ. 1)
(1992)1 Α.Α.Δ. 1143). Αυτή άλλωστε είναι και η «...μόνη οδό(ς) για την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή...» και η άσκηση της σχετικής εξουσίας του Δικαστηρίου, διέπεται δικονομικά από τους περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956. (βλ. μεταξύ άλλων Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά.
(1999)1 Α.Α.Δ. 749, Κραμβιάς κ.α. ν. Θεοδοσίου
(2000)1(Α) Α.Α.Δ). Στα πλαίσια αυτής του δικαιοδοσίας, το Δικαστήριο δύναται να προβεί σε ουσιαστική αναψηλάφηση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου ακολουθώντας τη διαδικασία που ακολουθεί το Ανώτατο Δικαστήριο στην αναθεωρητική του δικαιοδοσία και πλέον το Διοικητικό Δικαστήριο, στον τομέα του διοικητικού δικαίου και εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου. (βλ. Αριστοτέλους v. Χ"Κυριάκου κ.α.
(2001)1Α Α.Α.Δ 100). Οι λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα η παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και στην περίπτωση έφεσης δυνάμει του αρ. 80. Η ανάγκη για επαρκή αιτιολόγηση των επίδικων αποφάσεων μάλιστα, επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των εφαρμοστέων Κανονισμών (βλ. Χατζησοφρωνίου ν. Δημοσθένους
(2011)1 Α.Α.Δ. 885). Απόφαση διοικητικού οργάνου δε, που «.δεν παρέχει στον δικαστή τα απαραίτητα ειδικά και συγκεκριμένα στοιχεία για την διακρίβωση της νομιμότητας της διοικητικής πράξης ή είναι τόσο αόριστη και ασαφής ώστε να καθιστά ανέφικτο τον δικαστικό έλεγχο, δεν είναι νόμιμη και οδηγεί στην ακύρωση της πράξης.» ΣΤΕΦΑΝΟΣ ΦΡΑΓΚΟΥ ν. ΕΦΟΡΟΥ ΜΗΧΑΝΟΚΙΝΗΤΩΝ ΟΧΗΜΑΤΩΝ,
(1998)3 Α.Α.Δ 270. Στο ίδιο αποτέλεσμα οδηγεί ακόμη και αυτή η πιθανολόγηση ουσιώδους πλάνης περί τα πράγματα (βλ. Δήμος Στροβόλου ν. Πήττα κ.α.
(2001)3 Α.Α.Δ. 55). Στη βάση όλων των πιο πάνω, η παράλειψη του Διευθυντή να αιτιολογήσει επαρκώς και τεκμηριωμένα γιατί δεν μπορούσε να μεταφερθεί η υποθήκη της τράπεζας στο ακίνητο της Peppis στα Τσιφλικούδια, καθώς επίσης και η παράλειψη του να αιτιολογήσει επαρκώς το γιατί μια τέτοια ενέργεια θα απέληγε σε παραβίαση του αρ.29, τη στιγμή μάλιστα που φαίνεται να έχουν ήδη επιτραπεί πολλαπλές και διαδοχικές υποθήκες σε άλλα ακίνητα της Peppis και με τον ίδιο το Νόμο να φαίνεται να επιτρέπει την παράκαμψη του αρ.29 όταν πρόκειται για διαδικασία δυνάμει του αρ. 44ΚΒ, δεν μπορεί παρά να οδηγήσει σε ακύρωση της υπό κρίση απόφασης στο βαθμό που αυτή αφορά το αίτημα της τράπεζας για μεταφορά της υποθήκης της. Με τη λιτή απόφαση που εξέδωσε ο Διευθυντής επί αυτού του σημείου, κανένα ειδικό ή συγκεκριμένο στοιχείο δίνεται και τίποτα το διαφωτιστικό παρέχεται σε σχέση με το πώς ο Διευθυντής αξιολόγησε και συνεκτίμησε τα ενώπιον του δεδομένα, πραγματικά και νομικά, ως ήταν και το καθήκον του, ώστε να μπορεί να καταστεί εφικτός ο δικαστικός έλεγχος της υπό κρίση απόφασης και να διακριβωθεί η νομιμότητα της κατάληξης της. Ενόψει της απουσίας των στοιχείων αυτών και για τους λόγους που έχω ήδη εξηγήσει κρίνω ότι η απόφαση του Διευθυντή για απόρριψη της αίτησης της τράπεζας για μεταφορά της υποθήκης της θα πρέπει να ακυρωθεί. Για τους ίδιους λόγους θεωρώ ότι δεν παρέχεται η δυνατότητα αντικατάστασης του επί του προκειμένου μέρους της απόφασης με τη δική μου κρίση και ως εκ τούτου περιορίζομαι απλά να την ακυρώσω. Το θέμα θα πρέπει να επανεξεταστεί από τον ίδιο το Διευθυντή στον οποίο και παραπέμπεται για να το αποφασίσει εκ νέου. Στη βάση όλων των πιο πάνω, η αίτηση επιτυγχάνει μερικώς και η επίδικη απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου ημερομηνίας 25/01/17 αναφορικά με την αίτηση της τράπεζας για μεταφορά της υποθήκης Υ4435/94 που βαραίνει το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 3XX0, Φ/Σχ. 2-XXX-341 τμχ 2X0 - τμήμα 6, Διαμ. Αρ.X στον Xο όροφο στον Ποταμό Γερμασόγειας στη Λεμεσό, σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία της Peppis Co Ltd ακυρώνεται. Η απόφαση αναφορικά με την αίτηση του καθ' ου η αίτηση 3 κρίνεται ορθή και δεν χρίζει επανεξέτασης. Για τους λόγους όμως που έχω εξηγήσει ανωτέρω, η αιτούμενη μεταβίβαση δεν θα προχωρήσει μέχρις ότου ο Διευθυντής αποφασίσει έγκυρα και ορθά, την τύχη της αίτησης της τράπεζας. Όσον αφορά τα έξοδα της παρούσας έφεσης, λαμβάνοντας υπόψη την ανωτέρω κατάληξη μου και ιδιαίτερα την επιτυχία της έφεσης σε σχέση με το μέρος που αφορά στην απόρριψη της αίτησης της τράπεζας από τον εφεσίβλητο 1 και την αποτυχία της σε σχέση με το μέρος που αφορά στην έγκριση της αίτησης του εφεσίβλητου 3 κρίνω ορθό και δίκαιο όπως επιδικαστούν έξοδα υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον του εφεσίβλητου 1 και έξοδα υπέρ εφεσίβλητου 3 και εναντίον της εφεσείουσας, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, αμφότερα όμως μειωμένα κατά 1/2 και εκδίδω ανάλογη διαταγή. Σε σχέση με τον καθ' ου η αίτηση 2, ο οποίος αν και εμφανίστηκε στη διαδικασία εντούτοις δεν προέβαλε οποιαδήποτε ένσταση, δεν επιδικάζονται έξοδα σε καμία πλευρά. (Υπ.) ............ Λ. Πασχαλίδης, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής Subject: Civil/Final Αναφορά: Αίτηση Έφεση - Εγκλωβισμένοι Αγοραστές [1] 29.-
(1)Ο κύριος ακινήτου εφ' ου συνέστη υποθήκη προς εξασφάλισιν της πληρωμής ποσού τινος δύναται, ανεξαρτήτως της υπάρξεως της τοιαύτης υποθήκης, να συστήση μίαν ή πλείονας προσέτι υποθήκας επί του αυτού ακινήτου δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου( αι διατάξεις του παρόντος Νόμου θα εφαρμόζωνται, τηρουμένων των αναλογιών, επί πάσης τοιαύτης μεταγενεστέρας υποθήκης ως και επί της το πρώτον συσταθείσης τοιαύτης:Νοείται ότι- (α) οσάκις σκοπείται η διενέργεια δηλώσεως οιασδήποτε μεταγενεστέρας υποθήκης παρά τω αρμοδίω Επαρχιακώ Κτηματολογικώ Γραφείω, προ της αποδοχής της δηλώσεως ο μέλλων ενυπόθηκος δανειστής βεβαιοί ενυπογράφως ότι έλαβε γνώσιν της υφισταμένης υποθήκης και πάντων των στοιχείων αυτής (β) οσάκις η δήλωσις τοιαύτης μεταγενεστέρας υποθήκης διενεργείται παρ' οιωδήποτε ετέρω Επαρχιακώ Κτηματολογικώ Γραφείω ή παρά τινι παραρτήματι, το πρόσωπον όπερ ου εγένετο η δήλωσις της τοιαύτης υποθήκης υπογράφει βεβαίωσιν συμφώνως τη παραγράφω (α) της παρούσης επιφυλάξεως, πριν ή ο Διευθυντής αποφασίση να εγγράψη την υποθήκην εν τη ενασκήσει της δυνάμει του άρθρου 14 παρασχεθείσης αυτώ διακριτικής εξουσίας.
(2)Απαγορεύεται η σύστασις μεταγενεστέρας υποθήκης συμφώνως τω εδαφίω
(1), εκτός εάν το ενυπόθηκον ακίνητον περιλαμβάνη-(α) παν ακίνητον περιλαμβανόμενον εις υφισταμένην υποθήκην επί του αυτού ακινήτου και(β) ουδέν έτερον ακίνητον cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο