ROMANI DEVELOPMENT LIMITED ν. ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ κ.α., Έφεση/Αίτηση:30/17, 29/11/2018

(3)του Νόμου 9/1965 και/ή να διατάξει το άνοιγμα προσωρινού λογαριασμού ώστε να κατατεθεί οποιοδήποτε υπόλοιπο. Ενήργησε καθ' υπέρβαση των εξουσιών του και δεν τήρησε τις αρχές φυσικής δικαιοσύνης, δεν προέβη σε επαρκή έρευνα των στοιχείων που είχε ενώπιον του και/ή δεν απαίτησε από τα ενδιαφερόμενα μέρη όλα τα απαραίτητα εκ του Νόμου έγγραφα και στηρίχθηκε αποκλειστικά στη δήλωση του Εφεσίβλητου 2 η οποία ήταν ψευδής και/ή ανελλιπής και/ή δεν υποστηριζόταν από τα απαραίτητα έγγραφα. Το κατατεθειμένο αγοραπωλητήριο έγγραφο ήταν εξ υπαρχής άκυρο γιατί δεν υπήρχε συμμόρφωση εκ μέρους του Εφεσίβλητου 2 με τους όρους των Ομολόγων και των Συμφωνιών Υποθήκης που συνάφθηκαν μεταξύ των Εφεσιβλήτων 1 και 2, ήτοι επιβάρυναν το Ακίνητο χωρίς την προηγούμενη έγκριση της Εφεσίβλητης 1 και ήταν εξ υπαρχής άκυρο εφόσον ως επιβάρυνση δεν καταχωρήθηκε στον Έφορο Εταιρειών. Η Έφεση συνοδεύεται από την ένορκη δήλωση του ΧΧΧΧ Κίμωνος, Παραλήπτη - Διαχειριστή της Εφεσείουσας εταιρείας στην οποία αναπτύσσει τους λόγους Έφεσης. Κύριο παράπονο του φαίνεται να είναι ότι η συμφωνία πώλησης του ακινήτου είναι άκυρη εξ υπαρχής λόγω του ότι δεν καταχωρήθηκε ως επιβάρυνση στον Έφορο Εταιρειών και δεν συνάφθηκε κατόπιν έγκρισης της Εφεσίβλητης 1, ως ενυπόθηκου δανειστή. Αποτελεί επίσης θέση του παραλήπτη ότι σύμφωνα με το ομόλογο επιβάρυνσης ημερ. 13.12.2005 και 11.5.10, το οποίο παραχωρήθηκε στην Εφεσίβλητη 1, συμφωνήθηκε όπως η Εφεσείουσα εταιρεία μην πωλήσει, εκχωρήσει, μεταβιβάσει, υποθηκεύσει, επιβαρύνει ή αποξενώσει ακίνητη της περιουσία χωρίς την προηγούμενη συγκατάθεση της. Πέραν τούτων, στηρίζει επίσης την Έφεση στο ότι ενώ με την ένσταση του προβάλλει ότι το τίμημα δεν είχε εξοφληθεί και δεν είχε γενικότερα ο Εφεσίβλητος 2 συμμορφωθεί με τις συμβατικές του υποχρεώσεις δεν έγινε η δέουσα έρευνα ούτε η απόφαση του Διευθυντή είναι αιτιολογημένη. Στηρίζει την πεποίθηση του αυτή στο γεγονός ότι σύμφωνα με τις οικονομικές καταστάσεις συναλλαγών της εταιρείας και άλλα στοιχεία τα οποία κατάφερε με δυσκολίες να εντοπίσει, διαπίστωσε ότι δεν είχε πληρωθεί ολόκληρο το τίμημα πώλησης και σύμφωνα με τους υπολογισμούς το παραμένει προς πληρωμή το ποσό των €117.893,50σ πλέον τόκος 8%. Παρά τα πιο πάνω, σύμφωνα με τον ομνύον, ο Διευθυντής αρκέστηκε στη βεβαίωση την οποία παρουσίασε ο Εφεσίβλητος 2 ότι δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό. Μετά την παραλαβή της Απόφασης του Διευθυντή, στάληκε επιστολή ημερ. 20.1.17 (Τεκμήριο Λ) με την οποία ζητήθηκε από τον Διευθυντή να αποστείλει γραπτώς και αναλυτικά τους λόγους για τους οποίους απορρίφθηκε η Ένσταση, χωρίς να ληφθεί απάντηση. Οι εφεσίβλητοι 2,3 και 4 καταχώρησαν ένσταση προβάλλοντας τους λόγους που εμφαίνονται στο σώμα της ένστασης, υποστηρίζοντας την ορθότητα της Απόφασης του Διευθυντή και τη συνταγματικότητα του Νόμου. Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκο δήλωση του Εφεσίβλητου 2 στην οποία αναπτύσσει τους λόγους ένστασης προβάλλοντας ότι όλες οι υποχρεώσεις του δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου έχουν εκπληρωθεί και δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό. Υποστηρίζεται επίσης από την ένορκο δήλωση του ΧΧΧΧ Ηρακλέους - εφεσίβλητου 4, στην οποία μεταξύ άλλων, αναφέρει ότι ο ίδιος του και η Εφεσίβλητη 3 είναι κάτοχοι εμπράγματου βάρους (ΜΕΜΟ) επί της επίδικης περιουσίας, έχουν επίσης λάβει ειδοποιήσεις και δεν πρόβαλαν ένσταση στη μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του Εφεσίβλητου

1. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου (στο εξής καλούμενος ως ο Διευθυντής) εμφανίστηκε στη διαδικασία και καταχώρησε κοινή ένσταση με τον Εφεσίβλητο
2. Η ένσταση του Εφεσίβλητου 5 και του Διευθυντή υποστηρίζεται από την ένορκο δήλωση του ΧΧΧΧ Στυλιανού, κτηματολογικού λειτουργού στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, με την οποία ουσιαστικά υποστηρίζει την ορθότητα της Απόφασης του Διευθυντή, προβάλλοντας μεταξύ άλλων ότι η θέση του κ Κίμωνος περί ακυρότητας της συμφωνίας πώλησης είναι εκ των υστέρων σκέψεις εφόσον κάτι τέτοιο δεν προβλήθηκε με την ένσταση του προς τον Διευθυντή. Σημειώνω εδώ ότι έχω μελετήσει με την απαιτούμενη προσοχή τον κάθε λόγο Έφεσης και Ένστασης που προβάλλει η κάθε πλευρά όπως επίσης και τις ένορκες δηλώσεις που συνοδεύουν αυτές. Ενόψει όμως των πολυάριθμων λόγων Έφεσης και Ενστάσεων αλλά και το μεγάλο περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων, η πλήρης καταγραφή τους δεν κρίνεται σκόπιμη. Τονίζω όμως ότι το περιεχόμενο τους έχει μελετηθεί και ληφθεί υπόψη στο σύνολο τους για την διαμόρφωση της κρίσης του Δικαστηρίου και όπου κριθεί αναγκαίο θα αναφερθώ σε αυτό. Κατά το στάδιο της Ακρόασης της Έφεσης, οι συνήγοροι των διαδίκων κατέθεσαν στο Δικαστήριο εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις, πλην του συνηγόρου της εφεσίβλητης 1 η οποία δεν εμφανίστηκε στη διαδικασία. Με τις αγορεύσεις της η κάθε πλευρά υποστήριξε τις θέσεις της, το περιεχόμενο των οποίων επίσης έχει μελετηθεί και ληφθεί υπόψη κατά την έκδοση της Απόφασης αυτής και όπου κριθεί αναγκαίο θα αναφερθώ στο περιεχόμενο τους. Προτού προχωρήσω στην εξέταση της ουσίας της Αίτησης, να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τα αδιαμφησβήτητα γεγονότα της υπόθεσης, το ακίνητο βαρύνεται με υποθήκη προς όφελος της Εφεσίβλητης 1 και εγγραφή δικαστικών αποφάσεων προς όφελος των Εφεσιβλήτων 2,3 και 4 καθώς επίσης επιβαρύνεται με εγγύηση πληρωμής φόρων προς τον Εφεσίβλητο
3. Η Εφεσίβλητη 1 είναι εταιρεία η οποία ασκούσε τραπεζικές εργασίες υπό την επωνυμία Marfin Popular Bank Public Co Ltd, η οποία παραχώρησε τραπεζικές πιστωτικές διευκολύνσεις στην Εφεσείουσα εταιρεία παραχωρώντας υποθήκες και ομόλογο κυμαινόμενης επιβάρυνσης επί ολόκληρης της περιουσίας της. Οι Εφεσίβλητοι 2 και 4 ήταν και είναι μέχρι σήμερα οι Διευθυντές της Εφεσείουσας εταιρείας και οι μοναδικοί μέτοχοι αυτής. Η Εφεσίβλητη 3, η οποία καταχώρησε πωλητήρια έγγραφα για δυο υποστατικά ιδιοκτησίας της Εφεσείουσας εταιρείας, ανήκει στον Εφεσίβλητο 4, ο οποίος είναι μέτοχος και διευθυντής τόσο της Εφεσίβλητης 3 όσο και της Εφεσείουσας εταιρείας (Τεκμήριο Ι στην Ε/Δ Κίμωνος) Να σημειώσω εδώ, ότι θέση του Παραλήπτη - Διαχειριστή αποτελεί το ότι τα πιο πάνω γεγονότα, ήτοι η κατάθεση των πωλητηρίων εγγράφων έγιναν εις βάρος των Εφεσειόντων οι οποίοι ίσως να μην εισέπραξαν οποιοδήποτε ποσό. Όπως προκύπτει από τα αδιαμφησβήτητα γεγονότα τα οποία τέθηκαν ενώπιον μου, η υπό κρίση απόφαση του Διευθυντή αφορά τη μεταβίβαση ακινήτου το οποίο επιβαρύνεται με το πωλητήριο έγγραφο με αριθμό ΠΩΕ 4546/2007 και το οποίο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο Λεμεσού από τον Εφεσίβλητο 2 στις 28.11.
4. Οι Εφεσείοντες παρέλαβαν στις 31.3.16 την ειδοποίηση (Τύπος ΙΕ) ημερ. 21.3.16 σύμφωνα με το άρθρο 44ΚΒ του Νόμου περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων, με την οποία πληροφορούνταν ότι ο Διευθυντής προτίθεται να προχωρήσει στη μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του Εφεσίβλητου 2 δυνάμει σύμβασης (ΠΩΕ4546/2007). Πληροφορήθηκαν επίσης για το δικαίωμα τους να καταχωρήσουν ένσταση εντός 45 ημερών. Στις 8.4.16 οι Εφεσείοντες υπέβαλαν ένσταση προβάλλοντας ότι ο Εφεσίβλητος 2 - αγοραστής, εξακολουθεί να οφείλει στην υπό διαχείριση εταιρεία το ποσό των €117.893,50 πλέον τόκους. Στις 2.12.16 ο Διευθυντής απέρριψε την ως άνω ένσταση, γράφοντας τα ακόλουθα στους Εφεσείοντες (Τεκμήριο ΙΘ): «
5. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του εδαφίου

(3)του άρθρου 44ΚΒ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, αρ. 9/1965, ένσταση μπορεί να υποβληθεί στον Διευθυντή για τον λόγο ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου.

1. Επισυνάπτεται αντίγραφο της δήλωσης του αγοραστή ότι δεν έχει οποιαδήποτε εκκρεμότητα προς τον πωλητή με βάση τις συμβατικές του υποχρεώσεις.
2. Ως εκ τούτου ο Διευθυντής δεν αποδέχεται τη ένσταση σας.» Το πρώτο ζήτημα το οποίο θα εξετάσω, είναι τη θέση των Εφεσειόντων ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δεν δικαιούται να εμφανιστεί στη διαδικασία και να καταχωρήσει ένσταση. Από το περιεχόμενο του φακέλου φαίνεται ότι στις 28.2.17, εμφανίστηκε η κα Κουρουσίδου, εκ μέρους του Διευθυντή - ενδιαφερόμενου μέρους και του Καθ ου η Αίτηης 5, ζητώντας χρόνο για καταχώρηση ένστασης, αίτημα το οποίο εγκρίθηκε. Εμφανίσεις εκ μέρους του ενδιαφερόμενου μέρους, ακολούθησαν στις 24.3.17 και 19.5.
3. Στις 19.5.17 από πλευράς ενδιαφερόμενου μέρους ζητήθηκε παράταση του χρόνου καταχώρησης ένστασης, αίτημα το οποίο εγκρίθηκε από το Δικαστήριο. Παράταση επίσης ζητήθηκε στις 20.6.17, στις 5.10.17, 8.11.17, 26.1.18, 20.2.18, 26.4.18 και εν τέλει καταχωρήθηκε η ένσταση την 25.5.
4. Σημειώνεται ότι σε όλες τις πιο πάνω εμφανίσεις όπως φαίνεται από τα πρακτικά υπήρχε κοινή εμφάνιση συνηγόρου για τον Εφεσίβλητο 5 και ενδιαφερόμενο μέρος, τον Διευθυντή. Αναφερόταν επίσης απ όλους τους συνηγόρους ότι γινόταν προσπάθεια επίλυσης της υπόθεσης αυτής και άλλων που εκκρεμούσαν μεταξύ των ίδιων διαδίκων. Όπως φαίνεται από τα ως άνω πρακτικά, ουδέποτε αμφισβητήθηκε από πλευράς Εφεσειόντων η εμφάνιση του Διευθυντή ούτε όμως προβλήθηκε οποιαδήποτε ένσταση στο αίτημα του για καταχώρηση ένστασης. Πέραν τούτων, η εμφάνιση του Διευθυντή ως ενδιαφερόμενου μέρους και το δικαίωμα να καταχωρήσει ένσταση, έγινε δεκτή από το Δικαστήριο, με προηγούμενη σύνθεση. Ως εκ τούτου το παρών Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία να ακυρώσει ή παραμερίσει προηγούμενες διαταγές του Δικαστηρίου, τη στιγμή μάλιστα όπου δεν λήφθηκε οποιοδήποτε δικονομικό διάβημα από μέρους των Εφεσειόντων για παραμερισμό της εμφάνισης του ή της ένστασης του. Πέραν των πιο πάνω, φαίνεται από το περιεχόμενο του φακέλου της υπόθεσης ότι η Έφεση όπως και η ενδιάμεση Αίτηση για έκδοση προσωρινού Διατάγματος και το Προσωρινό Διάταγμα επιδόθηκαν στον Διευθυντή του Κτηματολογίου σύμφωνα με τις ένορκες δηλώσεις επίδοσης ημερ. 6.2.
5. Συνεπώς, τα όσα αναφέρονται στην γραπτή αγόρευση του κου Πανάγου προς το πιο πάνω ζήτημα, δεν μπορούν να τύχουν εφαρμογής στην προκειμένη περίπτωση με τα πιο πάνω δεδομένα και κυρίως ενόψει της επίδοσης της Έφεσης στον Διευθυντή. Προβάλλεται επίσης ότι ο Τύπος της ένστασης δεν είναι ορθός αλλά αντίθετος με τον Κανονισμό 10 των Κανονισμών Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας 1965 ούτε και ακολουθήθηκε η διαδικασία η οποία προβλέπεται στον Καν. 6 των Κανονισμών όπου ο Διευθυντής όφειλε να καταχωρήσει δήλωση με τους λόγους απόρριψης της ένστασης. Ο κος Πανάγος προβαίνει στην αγόρευση του σε εκτενή ανάλυση των όσων προβλέπονται από τους Κανονισμούς και την παράλειψη του Διευθυντή να καταθέσει την αιτιολογημένη Απόφαση του εντός της τασσόμενης προθεσμίας ενώ οι Εφεσείοντες ζήτησαν με επιστολή τους Τεκμήριο Λ στην ένορκο δήλωση του Παραλήπτη - Διαχειριστή, σύμφωνα με τον Καν. 6 να τους δοθούν γραπτώς οι λόγοι απόρριψης της ένστασης τους. Στην υπόθεση Mιχαήλ Iωάννη Eλένη και Άλλη ν. Xαράλαμπου Γεωργίου Πότση και Άλλων,

(2011)1 Α.Α.Δ. 574, όπου εξετάστηκε ζήτημα μη συμμόρφωσης του Διευθυντή με τον Καν. 6, λέχθηκε ότι «.η δίκη συνέχισε χωρίς να εγερθεί θέμα παρατυπίας ή αντικανονικότητας, τέτοιας μάλιστα που να επηρέαζε με οποιονδήποτε τρόπο τα δικαιώματα των εφεσειουσών.» Σχετική επίσης είναι η υπόθεση Κάκουλου ν. Ποχουζούρη και άλλης (Αρ. 2)

(1992)1 ΑΑΔ 1503, στην οποία κρίθηκε ότι η μη συμμόρφωση με τους Κανονισμούς 5

(1)και 7

(1)των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών, 1956, δεν καθιστά το δικονομικό μέτρο άκυρο. Οι Εφεσείοντες στην προκειμένη περίπτωση δεν έλαβαν οποιοδήποτε δικονομικό διάβημα για παραμερισμό της Ένστασης του Διευθυντή για τους λόγους που προβάλλουν στο στάδιο αυτό. Συνεπώς, ενόψει και της ως άνω νομολογίας, δεν υφίσταται οποιοσδήποτε λόγος αποκλεισμού της Ένστασης του Διευθυντή ή γενικότερα αποκλεισμού του από τη διαδικασία. Εις ότι αφορά την μη συμπερίληψη του άρθρου 51 του Νόμου Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου εις τη νομική βάση της Ένστασης, ενόψει του ότι αναφέρεται σε αυτήν ο πιο πάνω Νόμος, αλλά κυρίως έχοντας υπόψη ότι το άρθρο 51 δίδει στους Εφεσείοντες το δικαίωμα Έφεσης κατά απόφασης του Διευθυντή, η μη συμπερίληψη του στην Ένσταση δεν κρίνεται ότι συνιστά παρατυπία. Στρεφόμενη τώρα στην ουσία της Αίτησης θα παραθέσω αρχικά το ισχύον νομικό πλαίσιο εν σχέση με την προσβολή της επίδικης απόφασης του Διευθυντή. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου για την εξέταση Απόφασης του Διευθυντή προκύπτει από το αρ. 51

(1)του Νόμου Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων, όπου προνοείται ότι τα άρθρα 80 και 81 του Κεφ.224 τυγχάνουν εφαρμογής τηρουμένων των αναλογιών. Οι αρχές που αφορούν την αναθεώρηση απόφασης διοικητικού οργάνου εφαρμόζονται κατ' αναλογία κατά την αναθεώρηση Απόφασης του Διευθυντή. (βλ. Κάκουλλου ανωτέρω). Κατά την ενάσκηση της δικαιοδοσίας του αυτής το Δικαστήριο δύναται να ακολουθήσει τη διαδικασία που ακολουθεί το Ανώτατο Δικαστήριο στην αναθεωρητική του δικαιοδοσία στον τομέα του διοικητικού δικαίου και εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου (βλ. Αριστοτέλους v. Χ"Κυριάκου κ.α.

(2001)1Α Α.Α.Δ 100). Οι λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα η παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και στην περίπτωση έφεσης δυνάμει του αρ. 80. Η ανάγκη για επαρκή αιτιολόγηση των επίδικων αποφάσεων μάλιστα, επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των εφαρμοστέων Κανονισμών (βλ. Χατζησοφρωνίου ν. Δημοσθένους

(2011)1 Α.Α.Δ. 885). Κατά την εξέταση έφεσης στη βάση του αρ.80 και κατ' επέκταση του άρθρου 51 του Νόμου Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων, το Επαρχιακό Δικαστήριο ελέγχει όχι μόνο τη νομιμότητα αλλά και την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή και η εξουσία του Δικαστηρίου, αντίθετα με το Διοικητικό Δικαστήριο ή το Ανώτατο Δικαστήριο κατά την άσκηση της αναθεωρητικής του δικαιοδοσίας, εκτείνεται όχι μόνο στην ακύρωση αλλά και στην εξουσία και ευχέρεια να υποκαταστήσει με την απόφαση του, την απόφαση του Διευθυντή, ασκώντας τη δική του διακριτική ευχέρεια στη βάση των επίδικων γεγονότων (βλ. Κατερίνα Σπύρου Οικονόμου κ.α. ν. Φίλιππου Αθανάση Φιλίππου, ECLI:CY:AD:2017:A388, Πολιτική Έφεση Αρ. 366/2011, 6/11/2017 και τις αναφορές που η εν λόγω απόφαση κάνει στις αυθεντίες Αθανάση ν. Χατζημάμα

(1990)1 Α.Α.Δ. 208, Κουμή ν. Κούντουρου

(1992)1 Α.Δ.Δ. 1312) και Kafieros v. Theocharous

(1978)1 C.L.R. 619). Το Επαρχιακό Δικαστήριο όμως δεν αντικαθιστά αβίαστα και με ευκολία τη ευρεία διακριτική ευχέρεια του Διευθυντή με τη δική του, εκτός αν «...υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση...» (βλ. Kουντουρίδη Ελένη Θεοδώρου και Άλλοι ν. Xρυσήλιου Ιωάννου Νικολάου,

(2008)1 Α.Α.Δ. 412). Άλλωστε, όπως έχει επισημανθεί, ο Διευθυντής είναι ο κατ' εξοχήν αρμόδιος ειδικός να αποφασίσει επί της συγκεκριμένης «διαφωνίας» των μερών (βλ. Κτωρίδη Έλλη Μιχαήλ ν. Επάρχου Λεμεσού και Άλλων

(2005)1 Α.Α.Δ. 541). Το βάρος απόδειξης του εσφαλμένου της απόφασης του Διευθυντή, είναι πάντα στους ώμους του Εφεσείοντα/Αιτητή για να καταδείξει ισχυρούς λόγους προς τούτο. (βλ. Προκοπίου Μυριάνθη Παναγιώτη ν. Jacquelin Lesley Ryan και άλλου,

(2012)1 Α.Α.Δ. 1982). Αρχικά θα εξετάσω το λόγο Έφεσης (στ) με τον οποίο προβάλλεται ότι ο Διευθυντής δεν είχε δικαιοδοσία και/ή εξουσία να μεταβιβάσει το ακίνητο καθότι αυτό ήταν εξ υπαρχής άκυρο λόγω του ότι δεν υπήρχε συμμόρφωση εκ μέρους του Εφεσιβλήτου 2 με τους όρους των Ομολόγων και των Συμφωνιών Υποθήκης που συνάφθηκαν μεταξύ του Εφεσίβλητου 2 και της Εφεσίβλητης 1, ήτοι επιβάρυναν το ακίνητο με το αγοραπωλητήριο έγγραφο χωρίς την προηγούμενη έγκριση της Εφεσίβλητης 1 και χωρίς να καταχωρηθεί στον Έφορο Εταιρειών δυνάμει των άρθρων 90-93. Όπως φαίνεται από τα Τεκμήρια Ε, Ζ και Η στη ένορκο δήλωση του Παραλήπτη - Διαχειριστή, η Εφεσείουσα εταιρεία φαίνεται ότι παραχώρησε το ακίνητο και ολόκληρη την οικοδομή στην οποία ανήκει, ως εξασφάλιση με υποθήκη στην Εφεσίβλητη 1, παραχώρησε επίσης ομόλογο επιβάρυνσης επί της περιουσίας της, επί τη βάση του οποίου διορίστηκε ο ομνύον Παραλήπτης - Διαχειριστής. Όπως ορθά όμως εισηγείται η πλευρά των Εφεσιβλήτων 2-4, οι συμφωνίες αυτές αφορούν μόνο την Εφεσείουσα εταιρεία και την Εφεσίβλητη 1, η οποία όλος παραδόξως προστέθηκε στη διαδικασία ως Εφεσίβλητη 1 και όχι ως διάδικος του οποίου τα δικαιώματα πιθανό να επηρεάζονται από την απόφαση του Διευθυντή. Πέραν των πιο πάνω, με την ένσταση τους οι Εφεσείοντες την οποία υπέβαλαν στον Διευθυντή δεν ισχυρίστηκαν ακυρότητα της Συμφωνίας στηριζόμενοι στους λόγους οι οποίοι προβάλλονται με την Έφεση τους επί του προκειμένου ζητήματος. Από τη στιγμή όπου σύμφωνα με το άρθρο 51 του Νόμου και του άρθρου 80 του Κεφ. 224, εξετάζεται η Απόφαση του Διευθυντή και κατά πόσο αυτή δικαιολογείται από τα όσα τέθηκαν ενώπιον του στο στάδιο έκδοσης της Απόφασης του, δεν μπορεί το Δικαστήριο στο παρών στάδιο να εξετάσει τη νομιμότητα της Απόφασης του επί τη βάση των όσων δεν τέθηκαν ενώπιον του, εφόσον ο μόνος λόγος που προβλήθηκε ήταν ότι το τίμημα δεν είχε εξοφληθεί. Ούτε και στο στάδιο αυτό το Δικαστήριο εξετάζει και κρίνει κατά πόσο όντως η Συμφωνία πώλησης του ακινήτου στον Εφεσίβλητο 2 ήταν άκυρη ή όχι. Πέραν των πιο πάνω, εύλογα εγείρεται το ερώτημα για ποιο λόγο ενώ ο Παραλήπτης διατείνεται στις παρ. 17 και 29 ότι η Εφεσείουσα, κατά παράβαση των όρων των ομολόγων επιβάρυνε την περιουσία της με τα πωλητήρια έγγραφα, η Τράπεζα την στιγμή μάλιστα όπου εξασφαλίζεται με Υποθήκη επί της επίδικης περιουσίας, δεν πρόσβαλε την Απόφαση του Διευθυντή αλλά εμφανίζεται ως Εφεσίβλητη στη διαδικασία. Τέλος, να σημειωθεί ότι σύμφωνα με το άρθρο 44ΚΒ

(3)ένσταση για το ζήτημα αυτό μπορεί να υποβληθεί εάν η συμφωνία μεταξύ πωλητή και αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου, κάτι το οποίο δεν ισχύει στην προκειμένη περίπτωση εφόσον δεν εξασφαλίστηκε τέτοιο Διάταγμα από Δικαστήριο. Συνεπώς ο λόγος Έφεσης (στ) απορρίπτεται. Ακολούθως, θα εξετάσω τον λόγο Έφεσης υπό στοιχείο (α) και (ε), με τους οποίους προβάλλεται ουσιαστικά ότι ο Διευθυντής παρέλειψε να αιτιολογήσει την απόφαση του και δεν προέβηκε στη δέουσα έρευνα. Τα ζητήματα αυτά σημειώνω ότι εξετάζονται ανεξαρτήτως από τα όσα προβάλλονται με την Έφεση, περί αντισυνταγματικότητας των σχετικών προνοιών του Νόμου περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων επί των οποίων στηρίχτηκε ο Διευθυντής για την έκδοση της επίδικης Απόφασης του. Αρχικά να αναφέρω ότι η Απόφαση του Διευθυντή λήφθηκε σύμφωνα με τις πρόνοιες των άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΖ του Νόμου. Μετά την υποβολή Αίτησης για μεταβίβαση ακινήτου από τον αγοραστή, σύμφωνα με το Άρθρο 44Κ: «44Κ.-

(1)Τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44ΙΗ και 44ΙΘ, ο Διευθυντής προβαίνει σε εξέταση της υποβληθείσας αίτησης και διερευνά εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις: (α) Έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και (β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου. ......» Σύμφωνα ακολούθως με το Άρθρο 44ΚΒ: 44ΚΒ.-

(1)Σε περίπτωση κατά την οποία πληρούνται οι προϋποθέσεις που προβλέπονται στο εδάφιο

(1)του άρθρου 44Κ, ο Διευθυντής γνωστοποιεί στον αγοραστή, στον πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, με την επίδοση έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΕ», την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης.

(2)Με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση ότι, σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου

(3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.

(3)Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται εντός σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο

(1), να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου: Νοείται ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση τεκμηρίωσης της ένστασης δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ' ονόματι του αγοραστή: Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της ένστασης προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου

(2).» Στην προκειμένη περίπτωση, μετά την αποστολή και λήψη του Τύπου ΙΕ, υποβλήθηκε Ένσταση από μέρους των Εφεσειόντων η οποία απορρίφθηκε για τους λόγους που αναφέρονται στην Απόφαση του Διευθυντή και έχουν αναφερθεί πιο πάνω. Όπως προκύπτει από το περιεχόμενο της Απόφασης ημερ. 2.12.16, ο Διευθυντής κατά ορθό τρόπο αναφέρεται στις περιπτώσεις όπου σύμφωνα με το Νόμο δύναται να υποβληθεί ένσταση. Πέραν όμως τούτου, με την ένσταση τους οι εφεσείοντες πρόβαλαν ότι δεν έχει εξοφληθεί το τίμημα πωλήσεως. Στην Απόφαση του ο Διευθυντής εις ότι αφορά την ουσία της ένστασης των Εφεσειόντων αναφέρει στο σημείο 3 της Απόφασης του «3.Επισυνάπτεται αντίγραφο της δήλωσης του αγοραστή ότι δεν έχει οποιαδήποτε εκκρεμότητα προς τον πωλητή με βάση τις συμβατικές του υποχρεώσεις.» Όπως φαίνεται με την ένσταση την οποία καταχώρησε ο Διευθυντής στην υπό κρίση Αίτηση, φαίνεται να έλαβε υπόψη του και άλλα έγγραφα κατά την εξέταση της Αίτησης του Εφεσίβλητου 2 και όχι κατά την εξέταση της Ένστασης. Τα έγγραφα αυτά επισυνάπτονται ως Τεκμήρια Β και Γ στην ένορκο δήλωση του Χ. Στυλιανού. Στην Απόφαση του όμως ο Διευθυντής απορρίπτοντας την Ένσταση δεν προέβηκε σε οποιαδήποτε αναφορά στα έγγραφα αυτά, αντιθέτως, φαίνεται η απόφαση του για απόρριψη της ένστασης να είχε στηριχθεί αποκλειστικά στη βεβαίωση του Εφεσίβλητου 2 ότι εξόφλησε το τίμημα πωλήσεως. Ενόψει του ότι το πιο πάνω ουσιαστικό ζήτημα που θα καθόριζε την απόφαση του Διευθυντή για μεταβίβαση ή όχι του ακινήτου επ ονόματι του Εφεσίβλητου 2, αφορά την ουσία της Ένστασης των Εφεσειόντων, ο Διευθυντής όφειλε σύμφωνα με το Νόμο άρθρο 44ΚΑ.-

(1)να απαιτήσει από οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο την προσκόμιση εντός καθορισμένης προθεσμίας τέτοιων αποδεικτικών στοιχείων τα οποία ήθελε κρίνει αναγκαία. Η Απόφαση όμως του Διευθυντή δεν περιλαμβάνει ούτε στον ελάχιστο βαθμό αιτιολογία από την οποία θα μπορούσε κανείς να εκλάβει τους λόγους για τους οποίους κατέληξε στην Απόφαση του, τη στιγμή όπου τονίζω ενώ το ζήτημα της εξόφλησης είναι αμφισβητούμενο επέλεξε την εκδοχή του Εφεσίβλητου 2 και τη δήλωση του ιδίου ότι το τίμημα έχει εξοφληθεί. Η Απόφαση του Διευθυντή στερείτε παντελούς αιτιολογίας αλλά και δέουσας έρευνας για ακόμα ένα και ουσιαστικό λόγο που προκύπτει από το περιεχόμενο της ίδιας της Απόφασης. Ενώ η ένσταση υποβλήθηκε στις 8.4.16 και η Απόφαση του Διευθυντή φέρει ημερομηνία 2.12.16 και ενώ αυτή βασίστηκε εξ ολοκλήρου όπως φαίνεται στη βεβαίωση του Εφεσίβλητου 2 περί εξόφλησης του τιμήματος η οποία επισυνάπτεται στην Απόφαση, η βεβαίωση αυτή φέρει ημερομηνία 1.12.16, μια μόνο μέρα δηλαδή πριν την έκδοση της Απόφασης του. Σημειώνω ότι επί του προκειμένου ζητήματος με την Ένσταση τους οι Εφεσίβλητοι 2-4 προβάλλουν ότι έχουν αποδείξει ότι το τίμημα πώλησης έχει εξοφληθεί. Στην παρούσα όμως διαδικασία το ζητούμενο δεν είναι η εξακρίβωση της αλήθειας επί αμφισβητούμενων γεγονότων αλλά κατά πόσο η Απόφαση του Διευθυντή περιλαμβάνει εκείνα τα στοιχεία τα οποία θα μπορούσαν να καταστήσουν αυτήν αιτιολογημένη. Ο Διευθυντής τονίζω ότι ασκεί οιονεί δικαστικό καθήκον σύμφωνα με το Νόμο. Σύμφωνα μάλιστα με το νομικό πλαίσιο το οποίο εξετάζεται στην υπό κρίση υπόθεση, ο Νόμος έχει εναποθέσει στους ώμους του Διευθυντή το βάρος να διερευνά και να αποφασίζει επί θεμελιωδών ζητημάτων που αφορούν τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα όπως αυτά προκύπτουν από μια σύμβαση πώλησης. Προς τούτο, ο Διευθυντής επί τη βάση των εξουσιών που του δίδονται από το Νόμο προβαίνει στη λήψη δραστικών μέτρων όπως την εγγραφή περιουσίας επ' ονόματι του δικαιούχου της. Η δραστικότητα της όποιας Απόφασης του είτε υπέρ του αγοραστή είτε υπέρ του πωλητή, αναλόγως της περίπτωσης, απαιτεί την ενδελεχή διερεύνηση των εκατέρωθεν ισχυρισμών αλλά και την κατά το μέγιστο δυνατό αιτιολόγηση της όποιας Απόφασης του κατά τρόπο που θα μπορεί ο κάθε ενδιαφερόμενος να γνωρίζει τους λόγους για τους οποίους η Αίτηση ή Ένσταση του έχει απορριφθεί. Και τα δυο αυτά χαρακτηριστικά ελλείπουν από την Απόφαση του Διευθυντή ημερ. 2.12.16 στην προκειμένη περίπτωση. Η κατάληξη του ως προς την Απόφαση του να απορρίψει την ένσταση μπορεί να είναι ορθή, δεν περιλαμβάνονται όμως σε αυτήν στοιχεία και λόγοι που θα μπορούσαν να προσδώσουν σε αυτήν τον χαρακτήρα μιας δεόντως αιτιολογημένης απόφασης η οποία θα μπορούσε να ελεγχθεί ως προς την ορθότητα της στα πλαίσια της παρούσας Έφεσης. Επαναλαμβάνω εδώ ότι μπορεί ο Διευθυντής κατά την εξέταση της Αίτησης του Εφεσίβλητου 2 να έλαβε υπόψη του και άλλα έγγραφα και στοιχεία, τα οποία όμως αφορούσαν την Αίτηση και όχι την Ένσταση. Κατά την εξέταση της Ένστασης το μόνο στοιχείο το οποίο φαίνεται να λήφθηκε υπόψη είναι η βεβαίωση η οποία δόθηκε από τον Εφεσίβλητο 2 και τίποτε άλλο, η αποδοχή της οποίας δεν αιτιολογήθηκε από τον Διευθυντή στην Απόφαση του. Τονίζω και επαναλαμβάνω ότι, χωρίς αιτιολόγηση, ο Διευθυντής αποδέχτηκε τη βεβαίωση του Εφεσίβλητου 2 η οποία ετοιμάστηκε μια μέρα πριν την έκδοση της Απόφασης και χωρίς να ζητηθούν στοιχεία από τους Εφεσείοντες. Τα πιο πάνω οδηγούν στην επιτυχία της Έφεσης χωρίς ωστόσο να είναι σε θέση το Δικαστήριο να υποκαταστήσει την Απόφαση του Διευθυντή, ενόψει της έλλειψης αιτιολογίας από την προσβαλλόμενη Απόφαση. Εις ότι αφορά τους λόγους Έφεσης που αφορούν τη συνταγματικότητα των σχετικών προνοιών του Νόμου, σημειώνω ότι ο δικαστικός έλεγχος της συνταγματικότητας των Νόμων γίνεται μόνο αν η αποδοχή της αντισυνταγματικότητας θα οδηγούσε στην αποδοχή του αιτήματος του ένδικου διαβήματος. Η πιο πάνω κατάληξη μου καθιστά αχρείαστη την ενασχόληση με οποιοδήποτε θέμα συνταγματικότητας εφόσον τα επίδικα θέματα έχουν κριθεί ως πιο πάνω αναφέρεται. Ενόψει του πιο πάνω αποτελέσματος και εφόσον η διαφορά επιβάλλεται να εξεταστεί εκ νέου, αντενδείκνυται η εξέταση άλλων ζητημάτων τα οποία εγείρονται με τους λόγους Έφεσης, στα πλαίσια της παρούσας. Το όλο θέμα θα πρέπει να επανεξεταστεί από τον Διευθυντή στον οποίο και παραπέμπεται η διαφορά για να αποφασίσει εκ νέου. Ενόψει των πιο πάνω, είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι απόφαση του Διευθυντή της 2.12.2016 λήφθηκε χωρίς την απαιτούμενη διερεύνηση που η Νομοθεσία ουσιαστικά επέβαλε με την ανάθεση της επίλυσης τέτοιας φύσης διαφοράς στον Διευθυντή και στερείτε της απαιτούμενης αιτιολόγησης και ως εκ τούτου ακυρώνεται. Προτού κλείσω την Απόφαση μου, σημειώνω επίσης ότι εις ότι αφορά τους Εφεσίβλητους 1,3,4 και 5 δεν φαίνεται να συνδέονται με τα επίδικα ζητήματα της παρούσας, εφόσον οι διάδικοι αυτοί αφορούν άλλες σχέσεις μεταξύ Εφεσείουσας εταιρείας και των ιδίων, ούτε οποιοδήποτε θέμα αφορά αυτούς φαίνεται να τέθηκε ενώπιον του Διευθυντή με την ένσταση των Εφεσειόντων. Συνεπώς γι αυτούς η Έφεση κρίνεται αβάσιμη. Εις ότι αφορά το έξοδα, παρά την επιτυχία της Έφεσης, έχοντας υπόψη ότι οι Εφεσίβλητοι 2-4 έτυχαν κοινής εκπροσώπησης και καταχώρησαν κοινή ένσταση, όπου η Έφεση για τους 3 και 4 κρίθηκε αβάσιμη σε αντίθεση με τον Εφεσίβλητο 2, καθώς και το ότι ο Διευθυντής και ο Εφεσίβλητος 5 έτυχαν κοινής εκπροσώπησης και καταχώρησαν κοινή Ένσταση, όπου και πάλι η Έφεση για τον Εφεσίβλητο 5 κρίθηκε αβάσιμη, κρίνω υπό τις παρούσες περιστάσεις ορθότερο όπως η κάθε πλευρά επωμιστεί τα έξοδα της. (Υπ.) ............ Χρ. Χατζηγεωργίου, Ε.Δ. ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο