Στέλλα Αδάμου Σενέκκη κ.α. ν. Κυπριακή Δημοκρατία, Αρ. Αγωγής: 2739/11, 22/2/2018

Στέλλα Αδάμου Σενέκκη κ.α. ν. Κυπριακή Δημοκρατία, Αρ. Αγωγής: 2739/11, 22/2/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2018:A34 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Παπάμιχαηλ, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2739/11

1. Στέλλα Αδάμου Σενέκκη
2. Κυριάκος Νικόλα Δανιήλ Ενάγοντες και Κυπριακή Δημοκρατία Εναγόμενη Αρ. Αγωγής 2833/11
3. Λευτέρης Παναγιώτη
4. Ανδρέας Μανώλη Παναγιώτη Ενάγοντες και Κυπριακή Δημοκρατία Εναγόμενη Ημερομηνία: 22.2.
5. Εμφανίσεις: Για τους Ενάγοντες: κ. Μ. Δειληνός για Χρίστος Πουτζιουρής & Συνεργάτες ΔΕΠΕ και Δειληνός & Συνεργάτες ΔΕΠΕ (κα Α. Ηλία για να ακούσει απόφαση). Για την Εναγόμενη: κα Χ. Καραολίδου για Γενικό Εισαγγελέα (κα Θ. Χατζηζαχαρία για να ακούσει απόφαση). Α Π Ο Φ Α Σ Η Με τις συνενωμένες αγωγές οι Ενάγοντες αξιώνουν την άρση της επέμβασης επί κτημάτων τους μετά από γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης που δημοσιεύτηκε στις 15.4.05 στο τρίτο παράρτημα της Επίσης Εφημερίδας της Δημοκρατίας στην περιοχή Λειβάδια της Επαρχίας Λάρνακας με σκοπό την ανέγερση του περιφερειακού Λυκείου Λειβαδιών. Την ίδια ημέρα της δημοσίευσης γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης δημοσιεύτηκε και διάταγμα επίταξης των κτημάτων, το οποίο ανανεώθηκε μέχρι τις 14.4.2007 και στη συνέχεια μέχρι τις 15.4.
6. Για την απαλλοτρίωση οι Ενάγοντες ιδιοκτήτες τριών ακινήτων στην αγωγή 2739/11 και ενός ακινήτου στην αγωγή 2833/11, μέχρι το 2011 που καταχώρησαν τις δύο συνενωμένες αγωγές, δεν είχαν εισπράξει οποιαδήποτε ποσά (αφού αρνήθηκαν την προσφερθείσα αποζημίωση τον Απρίλιο του 2008) από τη Δημοκρατία για την απαλλοτρίωση των κτημάτων τους, ενώ η απαλλοτριούσα αρχή επενέβη στα κτήματα από το 2005 και το περιφερειακό Λύκειο Λειβαδιών ολοκληρώθηκε και λειτούργησε τη σχολική χρονιά 2007-
7. Κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας στις 26.5.2017 έγινε παραδεκτό ότι οι Ενάγοντες που στο μεταξύ, λίγο πριν την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας, είχαν αποζημιωθεί για την απαλλοτρίωση δεν επεδίωκαν πλέον διατάγματα άρσης της επέμβασης, αλλά αποζημιώσεις για την ενοικιαστική αξία των ακινήτων που επιτάχθηκαν και κατέχοντο από τη Δημοκρατία από τις 15.4.2008 που έληξε το τρίτο διάταγμα επίταξης μέχρι την ημέρα που πληρώθηκε το ποσό της αποζημίωσης της απαλλοτρίωσης. Για τους Ενάγοντες μαρτυρία δόθηκε από τον εκτιμητή Στράτο Χριστοδούλου και από το σύζυγο της μίας εκ των Εναγόντων στην αγωγή 2739/11 Στέλλας Αδάμου Σενέκκη, Αδάμο Σενέκκη. Ο Μ.Ε.1, Χριστοδούλου, εγγεγραμμένος εκτιμητής ακινήτων στο ΕΤΕΚ, αφού ανέφερε στα πλαίσια της κυρίως εξέτασης του τα επαγγελματικά του προσόντα και ότι είναι αναγνωρισμένος από το ΕΤΕΚ ως εκτιμητής ακινήτων, εργασία την οποία διεξάγει τα τελευταία 9 χρόνια, κατέθεσε τις δύο εκθέσεις εκτίμησης που ετοίμασε (μια για κάθε μία από τις συνενωμένες αγωγές) για την υποστήριξη των αξιώσεων των Εναγόντων ως προς την ενοικιαστική αξία των κτημάτων. Οι εκθέσεις υιοθετήθηκαν από τον ΜΕ1 και κατατέθηκαν ως Τεκμήρια 14 και 15 (Αγωγή 2739/11 και Αγωγή 2833/11 αντίστοιχα). Όπως εξήγησε στο Δικαστήριο, οι μέθοδοι που αξιοποιήθηκαν από τον ίδιο για να εντοπιστεί η ενοικιαστική αξία των επίδικων ακινήτων, ήταν δύο. Η πρώτη μέθοδος, η οποία όπως ανέφερε είναι και η πλέον αξιόπιστη, είναι η συγκριτική μέθοδος, όπου βρέθηκαν συγκριτικές ενοικίασης γης και έγιναν ανάλογες αναπροσαρμογές για να καθοριστεί η ενοικιαστική αξία των επίδικων ακινήτων. Και η δεύτερη μέθοδος, με την οποία βρέθηκε η αγοραία αξία του ακινήτου ανά έτος και υιοθετήθηκε ποσοστό 2% επί της αξίας για να καθοριστεί η ενοικιαστική αξία κατά έτος και έπειτα η συνολική από το 2005 μέχρι την καταβολή της αποζημίωσης. Τα υπό εκτίμηση ακίνητα εμπίπτουν - όπως ανέφερε - στην πολεοδομική ζώνη ΚΑ6 και ο συντελεστής δόμησης είναι 90%, είναι δηλαδή οικιστικά ακίνητα. Ο κ. Χριστοδούλου ανέφερε επίσης στην κυρίως εξέταση του ότι βρήκε και κάνει αναφορά στην έκθεση του σε συγκριτικές ενοικιάσεις γης που εμπίπτουν τόσο σε εμπορική, όσο και σε γεωργική ζώνη τις οποίες όμως δεν λαμβάνει υπόψη για τους σκοπούς της εκτίμησης. Σύμφωνα με τον μάρτυρα, ο μέσος όρος ενοικιαστικής αξίας ακινήτων σε εμπορική ζώνη είναι €13 ανά τετραγωνικό μέτρο, σε γεωργική €0.57 ανά τετραγωνικό μέτρο και σε οικιστική πριν τις αναπροσαρμογές €3.54 ανά τετραγωνικό μέτρο ανά έτος. Μετά τις αναπροσαρμογές θεωρεί ότι η ενοικιαστική αξία των επίδικων ακινήτων είναι €2.05 ανά τετραγωνικό μέτρο κατ΄ έτος. Στην ίδια περίπου κατάληξη υιοθετώντας ως ποσοστό ενοικιαστικής αξίας 2% επί της αγοραίας αξίας των ακινήτων που είναι €1.780 το τετραγωνικό μέτρο, καταλήγει ο μάρτυρας λαμβάνοντας υπόψιν τις δύο μεθόδους που χρησιμοποίησε (την απλή συγκριτική και το ποσοστό επί της αγοραίας αξίας) για να βρει τον μέσο όρο τον οποίο εισηγείται ως ποσό αποζημιώσεων για την ενοικιαστική αξία των ακινήτων. Κατά την αντεξέταση του ο μάρτυρας Χριστοδούλου ανέφερε ότι και στις δύο εκτιμήσεις (Τεκμήρια 14 και 15) χρησιμοποιεί τις ίδιες μεθόδους και τα ίδια συγκριτικά. Η αγωγή 2739/11 αφορά 3 συνεχόμενα ακίνητα τα οποία σήμερα αποτελούν μέρος του αθλητικού γηπέδου Λειβαδιών και η αγωγή 2833/11 ένα ακίνητο. Κατά την αντεξέταση του ο μάρτυρας δέχθηκε ότι, το ακίνητο υπό στοιχείο (β) στην εκτίμηση του Τεκμήριο 14 μπορεί κατά την ημερομηνία απαλλοτρίωσης να ήταν περίκλειστο (και όχι να εφάπτεται δρόμου) αλλά η χρήση την οποία θα είχε να μην είχε σχέση με τον κατασκευασθέντα μετά την απαλλοτρίωση δρόμο στον οποίο σήμερα εφάπτεται. Δέχθηκε επίσης ότι η εκτίμηση του αφορά ενοικιαστική αξία των κτημάτων από το 2005 έως το 2008, ενώ τέτοια ποσά δεν διεκδικούνται για την περίοδο αυτή, αλλά για την περίοδο 2008 και εντεύθεν μέχρι την καταβολή της αποζημίωσης και ότι η έκθεση - εκτίμηση του περιλαμβάνει 5 ενοικιάσεις ακινήτων σε εμπορική ζώνη και 3 ενοικιάσεις σε γεωργική ζώνη οι οποίες όμως δεν λήφθηκαν υπόψιν. Προϊούσης της αντεξέτασης του ο κ. Χριστοδούλου δέχτηκε ότι σε όλα τα εμπορικά συγκριτικά ακίνητα υπήρχε σταθμός πετρελαιοειδών και σε τρία γεωργικά η ενοικίαση έγινε για τοποθέτηση φωτοβολταϊκών (Δάλι, Φρέναρος, Μενεού) και ότι αυτά δεν ενοικιάστηκαν για γεωργικούς σκοπούς, δεχόμενος ότι για όλα σχεδόν τα συγκριτικά οικιστικά ακίνητα δεν είχε ενοικιαστήρια έγγραφα, δεν είχε επισκεφθεί τους χώρους, δεν γνώριζε αν σ΄ αυτά υπήρχαν κτίρια και κατά συνέπεια δεν γνώριζε αν οι ενοικιάσεις αφορούσαν μόνο γη και/ή ανεγερθέντα επί της γης κτίρια. Του υποβλήθηκε ότι τα εμπορικά ακίνητα και ιδιαίτερα αυτά που προορίζονταν για ανέγερση πρατηρίων πετρελαιοειδών έχουν μεγαλύτερη ενοικιαστική αξία επειδή είναι περιορισμένα σε αριθμό και είναι γι΄ αυτό που όλες οι ενοικιάσεις εμπορικών ακινήτων είναι στη Λευκωσία, για να συμφωνήσει ότι η εμπορικότητα της τοποθεσίας επηρεάζει την ενοικιαστική αξία και ότι οι αξίες που έθεσε είναι από πληροφορίες ενοικιαστών ή ιδιοκτητών, ή δικηγόρων, ή άλλων εκτιμητών και δεν γνωρίζει τους όρους μίσθωσης των συγκριτικών που χρησιμοποίησε, κατά πόσο δηλαδή η μίσθωση έγινε μεταξύ ενός πρόθυμου ιδιοκτήτη και ενός πρόθυμου μισθωτή στη βάση συμφωνημένων όρων μίσθωσης, μακροχρόνια ή μη. Όσον αφορά τα φωτοβολταϊκά πάρκα σε γεωργική γη, δέχτηκε ότι ο αριθμός τους είναι περιορισμένος λόγω αδειών που δίδονται για το σκοπό αυτό αλλά δεν γνώριζε αν ο ιδιοκτήτης πλην του ενοικίου έχει και οποιοδήποτε όφελος ή ποσοστό κέρδους από τα φωτοβολταϊκά. Η θέση του μάρτυρα ήταν ότι η ενοικιαστική αξία ενός γεωργικού ακινήτου αυξάνει λόγω της μακράς χρονικής διάρκειας που αυτό μπορεί να ενοικιαστεί για σκοπούς φωτοβολταϊκού πάρκου. Όσον αφορά τα συγκριτικά οικιστικά τεμάχια ο μάρτυρας κατά την αντεξέταση του δέχτηκε ότι το Σ1 που βρίσκεται στον πυρήνα της βιομηχανικής και οικιστικής ζώνης στην Αραδίππου έχει εφαπτόμενα καταστήματα και εφάπτεται δημόσιου δρόμου, ενώ τα συγκριτικά είναι μεγάλα χωράφια, καθαρά οικιστικά, χωρίς άμεση πρόσβαση. Το Σ2 έχει καταγραμμένο ως ενοίκιο το 1986 €5.35 το τετραγωνικό μέτρο κατ΄ έτος αλλά σ΄ αυτό υπάρχει πρατήριο βενζίνης που δίδει εμπορικότητα στο ακίνητο το οποίο δεν είναι οικιστικό χωράφι όπως τα επίδικα και χωρίς πρόσβαση και πολύ κοντά του βρίσκονται καταστήματα. Του υποβλήθηκε ότι η μείωση 30% που υιοθέτησε για σκοπούς αναπροσαρμογής δεν μπορεί να το καταστήσει οικιστικό και συγκρίσιμο ένα εμπορικό ακίνητο (που βρίσκεται μεταξύ δύο εμπορικών ζωνών), θέση την οποία απέρριψε. Όσον αφορά τα Σ3 και Σ4 η μείωση επίσης κατά 50% που υιοθέτησε ο μάρτυρας του υποβλήθηκε ότι δεν μπορεί να καταστήσει συγκρίσιμα, εμπορικό ακίνητο (Σ3) με πρόσβαση στην κύρια αρτηρία Λάρνακας - Αραδίππου επί της οποίας υπάρχουν καταστήματα, πρατήριο πετρελαιοειδών και άλλο ακίνητο (Σ4) στο οποίο το 2014 υπήρχαν κτίρια (φρουταρία), με τα επίδικα οικιστικά ακίνητα χωράφια χωρίς πρόσβαση. Ο μάρτυρας αποδέχτηκε ότι υπάρχει κάποια εμπορικότητα και γι΄ αυτό η αναπροσαρμογή της ενοικιαστικής αξίας με μείωση κατά 50% της ενοικιαστικής αξίας των συγκριτικών. Όσον αφορά το Σ4 υποδείχθηκε στο μάρτυρα, ο οποίος δέχθηκε ότι στο ενοικιαστήριο έγγραφο (Τεκμήριο 25) που αφορά το ακίνητο φαίνεται ότι στο ενοίκιο περιλαμβάνονται και τα κτίρια (φρουταρία) και όχι η γη μόνο, με αποτέλεσμα να εισηγηθεί ο ίδιος ότι δεν είναι συγκρίσιμο και ότι πρέπει να αφαιρεθεί από τον κατάλογο των συγκριτικών ακινήτων. Το Σ5 επίσης του οποίου έγινε για σκοπούς αναπροσαρμογής μείωση 30% είναι αποδεκτό ότι βρίσκεται στον κυκλικό κόμβο Ριζοελιάς με μεγάλη εμπορικότητα και με πρόσβαση στην κύρια οδική αρτηρία που ενώνει την Λευκωσία με την Λάρνακα και την Αμμόχωστο πολύ πλησίον στην κύρια εμπορική ζώνη της Αραδίππου η οποία έχει καταστήματα, γραφεία, γυμναστήρια κλπ. Το Σ6 είναι στο Δήμο Λάρνακας και χρησιμοποιείται - σύμφωνα με τη μάρτυρα - ως ανοικτή αποθήκη. Ο μάρτυρας είδε το ενοικιαστήριο συμβόλαιο ήταν για 1 έτος αρχικά η ενοικίαση και πιθανόν το ακίνητο να μην ενοικιάζεται μέχρι σήμερα. Υποδείχθηκαν στο μάρτυρα 2 φωτογραφίες (Τεκμήρια 29Α και Β) στις οποίες το συγκεκριμένο ακίνητο είναι καλλιεργημένο και χρησιμοποιείται για γεωργικούς σκοπούς και κατά συνέπεια αυτό δεν είναι συγκρίσιμο για να διαφωνήσει ο μάρτυρας με τη θέση αυτή ισχυριζόμενος ότι είχε ενοικιαστεί στο παρελθόν ως ανοικτή αποθήκη. Τέλος στο μάρτυρα υποβλήθηκε ότι κανένα από τα 6 συγκριτικά δεν είναι οικιστικό και μη προσβάσιμο όπως τα επίδικα και κανένα δεν είναι συγκρίσιμο με αυτά αφού αυτά είναι όλα εντός των Δήμων, εφάπτονται κύριων οδικών αρτηριών και έχουν μεγάλη εμπορικότητα. Ο δεύτερος μάρτυρας των εναγόντων ήταν ο σύζυγος της Ενάγουσας 1 στην αγωγή 2739/11 Αδάμος Σενέκκης. Ανέφερε ότι τον Μάιο του 2017 πληρώθηκε το ποσό της αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση των ακινήτων. Αναφέρθηκε στην επέμβαση επί της περιουσίας τους και στην τελευταία επιστολή των δικηγόρων τους ημερ. 23.10.10 προς τον Υπουργό Παιδείας που παρέμεινε αναπάντητη αξιώνοντας τιμωρητικές, επαυξημένες και ή παραδειγματικές αποζημιώσεις συνεπεία της παράβασης των συνταγματικών δικαιωμάτων των Εναγόντων για την ελεύθερη απόλαυση και εκμετάλλευση της περιουσίας τους. Η αντεξέταση του μάρτυρα περιστράφηκε στην απόρριψη της προσφοράς που έγινε από τη Δημοκρατία και τις συνέπειες που είχε η μη έγκαιρη πληρωμή της αποζημίωσης που αποδόθηκε από την κα Καραολίδου στο γεγονός ότι οι Ενάγοντες δεν προσέφυγαν στη δικαιοσύνη όπως άλλοι ιδιοκτήτες των 8 απαλλοτριωθέντων ακινήτων για τον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης με αποτέλεσμα το 2010 να ανακληθεί το διάταγμα απαλλοτρίωσης και να εκδοθεί νέο. Για τους Εναγόμενους κατέθεσε ο Κωνσταντίνος Μουσικός, ο οποίος είναι μέλος του ΕΤΕΚ από το 2008 και εργάζεται στο Κτηματολόγιο Λάρνακας από το
8. Από το 2014 ασκεί καθήκοντα ελεγκτή εκτιμήσεων και από το 2016 είναι τομεάρχης του τομέα εκτιμήσεων και αναπληρωτής και βοηθός υπεύθυνος του κλάδου εκτιμήσεων. Κατέθεσε ως Τεκμήριο 30 την έκθεση εκτίμησης του που αφορά και τις δύο συνενωμένες αγωγές (3 ακίνητα στην αγωγή 2739/11 και ένα ακίνητο στην αγωγή 2833/11). Ο κ. Μουσικός εξήγησε στο Δικαστήριο ότι για τους σκοπούς της εκτίμησης του χρησιμοποίησε 6 συγκριτικές ενοικιάσεις σε συνδυασμό με 27 συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποιεί για να καθορίσει το ποσοστό της ενοικιαστικής αξίας επί της αγοραίας αξίας κατά τετραγωνικό μέτρο. Καταλήγει ότι το ποσοστό της ενοικιαστικής αξίας επί της αγοραίας αξίας για τη γη το οποίο ο ίδιος ονομάζει απόδοση, κυμαίνεται μεταξύ 0.35-0.98% για τα 6 συγκριτικά που χρησιμοποιεί. (Βλέπε σελίδα 11 Τεκμηρίου 30). Ο ίδιος υιοθετεί ποσοστό απόδοσης 0.35% προς τη χαμηλή δηλαδή πλευρά γιατί τα συγκριτικά ακίνητα που χρησιμοποιεί έχουν μια μορφή εμπορικότητας εκτός από το συγκριτικό Ε1που είναι 4 απαλλοτριωθέντα ακίνητα για τον ίδιο σκοπό ως τα επίδικα για τα οποία προσφέρθηκε στους ιδιοκτήτες το 2010 (για την περίοδο 2005-2010) μετά από διαπραγματεύσεις ετήσια απόδοση 0.30%. Ανέφερε επίσης ότι οικιστικά ακίνητα δεν υπάρχει περίπτωση να ενοικιαστούν στην ανοικτή αγορά πλην για γεωργικούς σκοπούς αφού τέτοια αγορά δεν υπάρχει στην Κύπρο και είναι κι αυτός ένας λόγος που υιοθέτησε ποσοστό απόδοσης (ενοικιαστική αξία) προς τη χαμηλή πλευρά των συγκριτικών που χρησιμοποίησε. Εφαρμόζει την απόδοση 0.35% κατ΄ έτος στην αγοραία αξία των επίδικων ακινήτων από το 2008-2017 και εξάγει την ενοικιαστική αξία τους κατ΄ έτος και την ολική για ολόκληρη την περίοδο στο τέλος. Για την αγωγή 2739/11 και τα 3 ακίνητα καταλήγει ότι η συνολική ενοικιαστική αξία είναι €18.500 και για την αγωγή 2833/11 η συνολική ενοικιαστική αξία υπό μορφή αποζημίωσης είναι €10.000 για την περίοδο 2008-
9. Δεν θα ενδιατρίψω στις συγκριτικές ενοικιάσεις πρατηρίων πετρελαιοειδών και φωτοβολταϊκών πάρκων (εμπορικών και γεωργικών ακινήτων) οι οποίες θεωρώ ότι δεν είναι συγκρίσιμες και οι οποίες ουσιαστικά συμπεριλήφθηκαν από τον κ. Χριστοδούλου στην έκθεση-εκτίμηση του (Τεκμήρια 14 και 15), πλην όμως δεν ελήφθησαν υπόψιν από τον ίδιο και κακώς προσπαθεί από ανόμοια ακίνητα δια των αυθαίρετων αναπροσαρμογών να καταλήξει σε ευρήματα για την ενοικιαστική αξία των επίδικων ακινήτων. Κατά την αντεξέταση του ο μάρτυρας Κωνσταντίνος Μουσικός υπεραμύνθηκε της μεθόδου που χρησιμοποίησε για την εκτίμηση του, δηλαδή τις συγκριτικές ενοικιάσεις σε σχέση με συγκριτικές πωλήσεις και της θέσης ότι δεν μπορεί να υιοθετήσει ποσοστό μείωσης για σκοπούς αναπροσαρμογής αφού υπάρχει μεγάλη διαφορά από οικιστικά ακίνητα σε εμπορικές περιοχές και οικιστικά ακίνητα που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για γεωργικούς σκοπούς μόνο. Ανέφερε επίσης σε επανειλημμένες ερωτήσεις του κ. Δειληνού, ότι υιοθετεί ποσοστό απόδοσης προς τη χαμηλή πλευρά (του εύρους τιμών 0.30%-0.98%) γιατί θεωρεί ότι δεν υπάρχει τέτοια αγορά στην Κύπρο και κατά συνέπεια δεν υπάρχει ενοικιαστική αξία. Από τις δύο αλληλοσυγκρουόμενες θέσεις των δύο εκτιμητών δεν έχω καμία επιφύλαξη να υιοθετήσω τη μαρτυρία του κ. Μουσικού, ο οποίος σε μια εμπεριστατωμένη και πλήρως τεκμηριωμένη εκτίμηση της ενοικιαστικής αξίας των επίδικων κτημάτων, βασισμένη σε ενοικιαστήρια έγγραφα, κατέρριψε με λογικά επιχειρήματα την άνευ στερεάς βάσης και στοιχείων εκτίμηση του κ. Χριστοδούλου. Ειδικότερα όπως ανέφερε ο κ. Μουσικός στη μαρτυρία του - θέσεις - τις οποίες υιοθετώ: "Αναφορικά με τις συγκριτικές ενοικιάσεις τεμαχίων εντός οικιστικής πολεοδομικής ζώνης, στις οποίες δίνεται ιδιαίτερη έμφαση από τον ιδιώτη εκτιμητή, περιγράφονται τα κτηματολογικά χαρακτηριστικά αλλά δεν παρουσιάζονται οποιαδήποτε συμβόλαια που να περιλαμβάνουν τους όρους ενοικίασης. Α) Ως εκ τούτου, μερικά συγκριτικά όπως το Σ2 και το Σ3 πιθανόν να περιλαμβάνουν κτίρια, ενώ σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο που παρουσιάστηκε και βάση Πολεοδομικών Αδειών, το συγκριτικό Σ4 περιλαμβάνει κτίρια που αφορούν φρουταρία. Επίσης, έχοντας υπόψη μου τα δεδομένα αλλά και τι τιμές ενοικίασης ακινήτων κατά την δεκαετία του 1980, θα χαρακτήριζα παράδοξο και συνεπώς μη συγκρίσιμο πως το Σ2, το οποίο αφορά το ενοίκιο του 1986, διαθέτει ψηλότερη ενοικιαστική αξία από τις σημερινές και πιο πρόσφατες ενοικιάσεις. Β)Επιπλέον όλα τα ακίνητα των συγκριτικών ενοικίων, εκτός του Σ6, το οποίο όπως επεξηγείτε στη παράγραφο 2(γ) δεν υφίσταται, βρίσκονται σε κύριες οδικές αρτηρίες και περιοχές που διαθέτουν εμπορικότητα, έστω και αν εμπίπτουν εντός οικιστικής πολεοδομικής ζώνης. Για τέτοιου είδους τεμάχια, υπάρχει ζήτηση προς ενοικίαση λόγω της εμπορικότητας τους. Αντιθέτως, τα επίδικα ακίνητα αφορούν καθαρά οικιστικά χωράφια για τα οποία δεν υπάρχει ζήτηση προς ενοικίαση. Ενδεικτικό είναι το γεγονός πως εκτός από το Σ6 το οποίο δεν υφίσταται, ο ιδιώτης εκτιμητής δεν παρουσιάζει κάποιο καθαρά οικιστικά ενοίκιο. Ως εκ τούτου, δεν μπορεί να γίνει οποιαδήποτε άμεση σύγκριση μεταξύ των συγκριτικών ενοικίων και των επίδικων ακινήτων. Γ) Αναφορικά με τις αναπροσαρμογές (μειώσεις), που γίνονται στα συγκριτικά ενοίκια λόγω της εμπορικότητας τους, αυτές είναι αυθαίρετες και παραπλανητικές, εφόσον οι ενοικιάσεις αυτές δεν μπορούν να καταστούν συγκρίσιμες έστω και με αναπροσαρμογή. Αυτό γιατί δεν μπορεί να γίνει άμεση σύγκριση μεταξύ της ενοικιαστικής αξίας τεμαχίων που διαθέτουν εμπορικότητα και τεμαχίων που δεν διαθέτουν καθόλου εμπορικότητα, εφόσον για τα πρώτα υπάρχει ζήτηση ενώ για τα τελευταία όχι. Αυτό μπορεί εύκολα να γίνει αντιληπτό και μαθηματικά. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο με εμπορική κλίμακα 1 (κλίμακα 1-10), μπορεί να συγκριθεί απευθείας με ένα ακίνητο με εμπορική κλίμακα 3, διαιρώντας 1/3 δηλαδή 33%. Αντιθέτως, ένα ακίνητο με εμπορική κλίμακα 0, όπως τα επίδικα, δεν μπορεί να συγκριθεί απευθείας με ένα ακίνητο με εμπορική κλίμακα 3, εφόσον 0/3 ισούται με
10. 4) Αναφορικά με τη δεύτερη μέθοδο, το ποσοστό του 2% που υιοθετεί ο ιδιώτης εκτιμητής θεωρείτε ψηλό, γενικό και αόριστο, εφόσον δεν τεκμηριώνεται με ανάλυση συγκριτικών ενοικίων και συγκριτικών πωλήσεων. Επίσης, το ποσοστό αυτό βασίζεται στην θεωρία ότι θα υπάρξει κάποιος πρόθυμος και ικανός ενοικιαστής, η οποία είναι σε αντίθεση με την Κυπριακή πραγματικότητα, όπου η ενοικιαστική ζήτηση για τα επίδικα ακίνητα είναι εξαιρετικά περιορισμένη έως ανύπαρκτη. Επιπλέων, το ποσοστό απόδοσης επένδυσης, προκύπτει από το ρίσκο που εμπεριέχει η εν λόγω επένδυση σε συνδυασμό με το ρίσκο και την απόδοση εναλλακτικών επενδύσεων. Ψηλότερο ρίσκο σημαίνει ψηλότερη απόδοση και το αντίθετο. (α) Έχοντας υπόψη το πιο πάνω , η γη θεωρείται ως μια επένδυση χαμηλού ρίσκου εφόσον η αξία της είναι καλυμμένη έναντι στον πληθωρισμό (inflation proof), η αξία της δεν μειώνεται λόγω φθοράς (depreciation), ενώ τα έξοδα διαχείρισης είναι πολύ χαμηλά. Επίσης, στην Κύπρο μεγάλες εκτάσεις γης αποκτούνται μέσω κληρονομίας ή δωρεάς από συγγενικά πρόσωπα, χωρίς να επενδυθεί κάποιο αρχικό ποσό. (β) Επιπλέον, η απόδοση μιας επένδυσης προκύπτει από δύο παράγοντες, την αύξηση στην κεφαλαιουχική αξία ή αγοραία αξία (capital value)και το εισόδημα ή ενοίκιο (income). Σημειώνεται πως από μελέτες που έχουν διεκπεραιωθεί, μακροπρόθεσμα οι αγοραίες αξίες της γης στην Κύπρο αυξάνονται κατά μέσο όρο 7% ετησίως, με εξαίρεση μεμονωμένες περιόδους όπως α) κατά και την τουρκική εισβολή και την πρόσφατη οικονομική κρίση όπου οι αξίες μειώθηκαν, β) την ραγδαία οικονομική ανάπτυξη του 2004 - 2008 όπου οι αξίες αυξήθηκαν με ρυθμούς πέραν του 30% και γ) κατά τον πόλεμο του κόλπου όπου οι αξίες παρέμειναν σταθερές. Επομένως, η μακροπρόθεσμη ετήσια αύξηση του 7%, υπερκαλύπτει την απαιτούμενη απόδοση της γης ως μακροπρόθεσμη επένδυση. Για αυτό και στη Κύπρο μεγάλες εκτάσεις γης κατέχονται χωρίς να αποφέρουν κανένα εισόδημα στον ιδιοκτήτη. Είναι αντιληπτό πως από το 2008 μέχρι σήμερα υπήρξε σημαντική μείωση στην αγοραία αξία της γης, όμως η μείωση αυτή σε σύγκριση με την μείωση σε άλλα επενδυτικά οχήματα όπως το χρηματιστήριο, ήταν σχετικά χαμηλή. Αυτό γιατί οι μετοχές των δύο μεγαλύτερων πιστωτικών ιδρυμάτων χρεοκόπησαν χάνοντας εντελώς την αξία τους ενώ παράσυραν και τις μετοχές των υπόλοιπων ιδρυμάτων σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Ακόμη και οι καταθέσεις οι οποίες θεωρούνται ως μια εξαιρετικά ασφαλή επένδυση κουρεύτηκαν και έχασαν μεγάλο μέρος της αξίας τους. (γ) Τέλος, το ποσό της αποζημίωσης που προκύπτει με βάση τα συγκριτικά ενοίκια (μέθοδος 1), συνάδει με το ποσό που προκύπτει με ποσοστό 2% επί της αγοραίας αξίας (μέθοδος 2), επειδή και τα δύο είναι ψηλά σε σχέση με τη Κυπριακή πραγματικότητα." Παρά τη μακρά αντεξέταση στην οποία ο κ. Μουσικός υπεβλήθη από τον κ. Δειλινό (για μακρόχρονες ενοικιάσεις ακινήτων από το κράτος σε πρόσφυγες για σκοπούς ιδιοκατοίκησης), παρέμεινε σταθερός, δίδοντας πειστικές και λογικές απαντήσεις σε θέματα που σχετίζονται με την εκτίμηση του ενώ αντίθετα ο κ. Χριστοδούλου αποκαλύφθηκε από την αντεξέταση στην οποία υπεβλήθη, ότι βάσισε τη δική του εκτίμηση σε πληροφορίες χωρίς να διεξάγει έρευνα και χωρίς να την βασίσει σε "συγκριτικές ενοικιάσεις" ακινήτων όμοιων με τα επίδικα κτήματα, αφού τέτοιες ενοικιάσεις οικιστικών ακινήτων μακράς διάρκειας δεν υπάρχουν στην Κύπρο ιδιαίτερα σε μεγάλους Δήμους. Σύμφωνα με τον κ. Χριστοδούλου (ο οποίος κακώς υπολογίζει και την περίοδο 2005-2008) ο μέσος όρος των δύο μεθόδων που χρησιμοποίησε ενοικιαστικής αξίας της γης των επίδικων ακινήτων στην αγωγή 2739/11 είναι €132.000 για ολόκληρη την περίοδο 2005-2017 και €70.000 για το ακίνητο της αγωγής 2833/11 επίσης για ολόκληρη την περίοδο 2008-
11. Αντίθετα με τις μεθόδους που χρησιμοποιεί ο κ. Κωνσταντίνος Μουσικός, τη μαρτυρία του οποίου αποδέχομαι, η ενοικιαστική αξία των 3 ακινήτων της αγωγής 2739/11 για την περίοδο 2008-2017 είναι €18.500 και για το ακίνητο της αγωγής 2833/11 για την ίδια περίοδο €10.
12. Επίσης θα κατανείμω στις δύο αγωγές αναλογικά τα €1.300 πλέον Φ.Π.Α. εκτιμητικά έξοδα των Εναγόντων. Ως εκ τούτου οι δύο αγωγές αποσυνενώνονται και εκδίδεται απόφαση προς όφελος των Εναγόντων στην αγωγή 2739/11 και εις βάρος των Εναγομένων για το ποσό: (α) €18.500 πλέον νόμιμους τόκους επί ποσού €2.772 από 15.4.08, επί ποσού €2.599 από 15.4.09, επί ποσού €2.426 από 15.4.10, επί ποσού €2.252 από 15.4.11, επί ποσού €2.079 από 15.4.12, επί ποσού €1.733 από 15.4.13, επί ποσού €1.559 από 15.4.14, επί ποσού €1.473 από 15.4.16 μέχρι εξοφλήσεως. (β) €800 εκτιμητικά έξοδα πλέον Φ.Π.Α., πλέον (γ) δικηγορικά έξοδα όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην αντίστοιχη κλίμακα. Και στην αγωγή 2833/11 προς όφελος των Εναγόντων και εις βάρος των Εναγομένων για το ποσό των: (α) €10.000 πλέον νόμιμους τόκους επί ποσού €1.483 από 15.4.08, €1.390 από 15.4.09, €1.298 από 15.4.10, €1.205 από 15.4.11, €1.112 από 15.4.12, €927 από 15.4.13, €834 από 15.4.14, €788 από 15.4.15, €788 από 15.4.16 μέχρι εξοφλήσεως. (β) €500 εκτιμητικά έξοδα πλέον Φ.Π.Α., πλέον (γ) δικηγορικά έξοδα όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην αντίστοιχη κλίμακα. (Υπ.) .............. Μ. Παπαμιχαήλ, Π.Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο