← Κύπρος

Orlando Development Ltd ν. Lante Enterprises Ltd, Αγωγή αρ.: 871/2011, 30/11/2018

Orlando Development Ltd ν. Lante Enterprises Ltd, Αγωγή αρ.: 871/2011, 30/11/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup

  1. on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2018:A222 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Ηλ. Γεωργίου, Α.Ε.Δ. Αγωγή αρ.: 871/2011 Μεταξύ: Orlando Development Ltd, εκ Λάρνακος Ενάγουσας και Lante Enterprises Ltd, εκ Λευκωσίας Εναγόμενης -------------------------------------------------- Ημερομηνία: 30 Νοεμβρίου 2018 Εμφανίσεις: Για την ενάγουσα: κ. Μ. Δειλινός Για την εναγόμενη: κα Αθανασιάδου για Γεωργιάδης & Πελίδης Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η 1. Στις 22.5.2009 συνομολογήθηκαν δύο συμφωνίες με τις οποίες η ενάγουσα αγόρασε από την εναγόμενη δύο οικόπεδα για το ποσό των €99.098,88 το καθένα. Η κάθε μία από αυτές ρητά διαλάμβανε, μεταξύ άλλων, ότι η εναγόμενη όφειλε να ολοκλήρωνε τις αναγκαίες εργασίες για διαχωρισμό του ακινήτου σε οικόπεδα μέχρι την 30.3.2010. Η ενάγουσα προβάλλει ότι η εναγόμενη παρέλειψε να συμμορφωθεί με τις συμβατικές της υποχρεώσεις και ιδιαίτερα με τον πιο πάνω όρο, με αποτέλεσμα να τερματίσει τις πιο πάνω συμφωνίες. Έτσι αξιώνει, όπως περιορίστηκε στο στάδιο των αγορεύσεων, το ποσό των €101.000.- το οποίο προκύπτει από την διαφορά του τιμήματος πώλησης με την αγοραία αξία των οικοπέδων κατά τον ουσιώδη χρόνο συμφωνιών (€57.000.- για το οικόπεδο με αρ. 13 και €44.000.- για το οικόπεδο με αρ. 14) ως επίσης και το συνολικό ποσό των €10.916.- το οποίο αντικατοπτρίζει τα έξοδα εκπόνησης των αρχιτεκτονικών σχεδίων, του εκτιμητή και της χαρτοσήμανσης των πωλητηρίων εγγράφων. 2. Η εναγόμενη στην έκθεση υπεράσπισης της προβάλλει μεταξύ άλλων ισχυρισμών ότι δεν παράβηκε οποιοδήποτε όρο των επίδικων συμφωνιών και η όποια καθυστέρηση δεν οφειλόταν σε αυτήν αλλά σε εξωγενείς παράγοντες για τους οποίους δεν υπέχει οποιαδήποτε ευθύνη. Περαιτέρω, ως ισχυρίζεται, η ενάγουσα αποδέχτηκε την μετάθεση του χρόνου ολοκλήρωσης του διαχωρισμού των επίδικων οικοπέδων και ως αναφέρει αποκήρυξε το ισχυριζόμενο δικαίωμα της για απαίτηση ολοκλήρωσης του διαχωρισμού μέχρι την 30.3.2010. Έτσι προβάλλει ότι ο τερματισμός των επίδικων συμφωνιών από την ενάγουσα δεν ήταν νόμιμος υπό τις περιστάσεις και έγινε κατά παράβαση των όρων των συμφωνιών. 3. Τα επίδικα ζητήματα, όπως προκύπτουν από τα δικόγραφα εστιάζονται στο κατά πόσο ο τερματισμός των επίδικων συμφωνιών ήταν νόμιμος ή όχι υπό τις περιστάσεις και στην περίπτωση που κριθεί ότι νομότυπα τερματίστηκαν κατά πόσο η ενάγουσα έχει επιτύχει να αποδείξει στον απαιτούμενο βαθμό τα ποσά τα οποία αξιώνει. Η ενάγουσα για στοιχειοθέτηση της απαίτησης της κάλεσε συνολικά τρεις μάρτυρες, τον διευθυντή αυτής κ. Π. Παναγή, τον κ. Β. Αρτεμίου εκτιμητή ακινήτων και τον κ. Μ. Μηνά πολιτικό μηχανικό-αρχιτέκτονα. Από την άλλη πλευρά η εναγόμενη κάλεσε ως μάρτυρες τους κ. Μ. Ζαβό και Χ. Λοϊζίδη, διευθυντές αυτής και τον εκτιμητή κ. Κ. Αθηνοδώρου. 4.1 Ο κ. Π. Παναγή κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν και εξακολουθεί να είναι ο διευθυντής της ενάγουσας. Επισήμανε ότι την 22.5.2009 συνομολογήθηκαν γραπτές συμφωνίες με τις οποίες η ενάγουσα αγόρασε από την εναγόμενη τα υπό διαχωρισμό οικόπεδα με αρ. 13 και 14 στην Βορόκλινη της επαρχίας Λάρνακας (βλ. Τεκ. 1 και 2 αντίστοιχα). Κατ' αρχήν επισημαίνεται ότι οι όροι της κάθε συμφωνίας είναι ταυτόσημοι και διαδέχθηκαν προγενέστερες συμφωνίες ημερομηνίας 3.12.2004. 4.2 Το τίμημα αγοραπωλησίας, για το κάθε οικόπεδο, ήταν €99.098,88, το οποίο ήταν πληρωτέο ως ακολούθως: (
  2. i)€5.125,80 το οποίο ήδη καταβλήθηκε. (
  3. ii)€44.423,64 με την υπογραφή της συμφωνίας. (iii) €11.105,91 με την ολοκλήρωση των χωματουργικών εργασιών. (
  4. vi)€11.105,91 με την αποπεράτωση κατασκευής των πεζοδρομίων και την τοποθέτηση των λινιών. (
  5. v)€11.105,91 με την αποπεράτωση της ασφαλτόστρωσης των δρόμων. (
  6. vi)€11.105,91 με την ολοκλήρωση κατασκευής του πάρκου που επιβάλλουν οι άδειες διαχωρισμού ή με την εξασφάλιση από τις αρμόδιες αρχές απαλλαγής της υποχρέωσης κατασκευή του. (vii) €5.125,80 με την έκδοση ξεχωριστού τίτλου για το οικόπεδο και την μεταβίβαση του επ' ονόματι της αγοραστή-ενάγουσας. Περαιτέρω η κάθε συμφωνία διαλάμβανε ότι η εναγόμενη-πωλητής υποχρεούται όπως προβεί με δικά της έξοδα σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για ολοκλήρωση των εργασιών για διαχωρισμό του ακινήτου σε οικόπεδα, σύμφωνα με τις άδειες διαχωρισμού μέχρι την 30.3.2010 (βλ. Τεκ. 1 και 2, παρ. 5). Περαιτέρω η κάθε μία προνοούσε ότι με την υπογραφή η πωλητής-εναγόμενη υποχρεούται όπως προμηθεύσει την αγοραστή-ενάγουσα με μια επιταγή για το ποσό των €49.549,44 ως εγγύηση για την πιστή τήρηση του πιο πάνω όρου με ημερομηνία εξαργύρωσης της την πιο πάνω ημερομηνία. Η εναγόμενη πράγματι παρέδωσε στην ενάγουσα τις δύο πιο πάνω επιταγές για τον σκοπό που περιγράφεται. Επίσης διαλάμβανε ότι η αγοραστής θα δικαιούται, σε περίπτωση παράβασης από την πωλήτρια της πιο πάνω υποχρέωσης της, να τερματίσει την συμφωνία και να προχωρήσει στην εξαργύρωση της επιταγής, χωρίς επηρεασμό οποιωνδήποτε άλλων δικαιωμάτων της για διεκδίκηση αποζημιώσεων, αφού προηγουμένως αποστείλει στην πωλήτρια γραπτή ειδοποίηση δίδοντας της διορία δέκα ημερών από την ημερομηνία παράδοσης της ειδοποίησης για συμμόρφωση της με την πιο πάνω υποχρέωση. Η αγοραστής στην περίπτωση που προχωρούσε με τον τερματισμό της συμφωνίας υποχρεωνόταν ταυτόχρονα με την κατάθεση της επιταγής για πληρωμή να αποσύρει την συμφωνία από το κτηματολόγιο, διαφορετικά η πωλήτρια θα δικαιούτο να σταματήσει την πληρωμή της κάθε μίας από τις επιταγές μέχρι την απόσυρση της συμφωνίας από το Κτηματολόγιο. Σε περίπτωση συμμόρφωσης της πωλήτριας με την πιο πάνω υποχρέωση της για αποπεράτωση των οικοπέδων εντός της πιο πάνω προθεσμίας, η αγοραστής υποχρεωνόταν να επιστρέψει την κάθε επιταγή (βλ. Τεκ. 1 και 2, παρ. 6). 4.3 Η ενάγουσα, για την αγορά του κάθε οικοπέδου, κατέβαλε στην εναγόμενη το ποσό των €5.125,80 ως επίσης και την 22.5.2009 το ποσό των €44.423,64 (βλ. Τεκ. 3(α)-3(γ)). Ακολούθως την ίδια ημέρα χαρτοσήμανε τις πιο πάνω συμφωνίες καταβάλλοντας το συνολικό ποσό των €321,43 και τις κατέθεσε στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης (βλ. Τεκ. 4). 4.4 Στη μαρτυρία του, μεταξύ άλλων, δήλωσε ότι η εναγόμενη παρέλειψε να εκπληρώσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις και ειδικότερα δεν ολοκληρώθηκε η διαδικασία για διαχωρισμό των οικοπέδων μέχρι την 30.3.2010, όπως ρητά προνοούσαν οι μεταξύ τους συμφωνίες. Στις 3.3.2010 ο δικηγόρος της ενάγουσας απέστειλε επιστολή στην εναγόμενη με την οποία αναδείκνυε το γεγονός ότι οι εργασίες δεν είχαν προχωρήσει με αποτέλεσμα να υπάρχει ο κίνδυνος να μην ολοκληρωθεί ο διαχωρισμός στην καθορισθείσα ημερομηνία και πρόσθετα ζητούσε από αυτήν, να την ενημερώσει για τους λόγους της καθυστέρησης (βλ. Τεκ. 5). Η εναγόμενη απάντησε με επιστολή της ημερομηνίας 23.3.2010 αναγνωρίζοντας ότι πράγματι οι εργασίες για τον διαχωρισμό των οικοπέδων καθυστέρησαν καθότι η αρμόδια αρχή επέβαλε αλλαγές στα υψόμετρα ως επίσης υφίστατο αυξημένη ποσότητα νερού στο τεμάχιο λόγω των βαριών βροχοπτώσεων, κάτι που καθιστούσε δύσκολη την πρόσβαση μηχανημάτων και εργατών για την έναρξη των εργασιών. Περαιτέρω η εναγόμενη ενημέρωνε ότι τα προβλήματα ξεπεράστηκαν και έχουν αρχίσει ήδη εργασίες με στόχο την αποπεράτωση των εργασιών το συντομότερο δυνατόν αλλά όχι σίγουρα μέχρι την 30.3.2010 (βλ. Τεκ. 6). Η εναγόμενη, ως ισχυρίστηκε, εξακολουθούσε να μην εκπληρώνει τις υποχρεώσεις της και έτσι η ενάγουσα με επιστολή της ημερομηνίας 31.3.2010 έδωσε διορία δέκα ημερών στην εναγόμενη, λαμβανομένων υπόψη των προνοιών της συμφωνίας, για να συμμορφωθεί, διαφορετικά θα την τερμάτιζε (βλ. Τεκ. 7). Η εναγόμενη απάντησε με επιστολή της ημερομηνίας 8.4.2010, πληροφορώντας την, μεταξύ άλλων, ότι έχουν πλήρως συμμορφωθεί με τον σχετικό όρο της συμφωνίας και περαιτέρω ότι έχουν προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για ολοκλήρωση των έργων εντός της καθορισθείσας περιόδου και η καθυστέρηση οφειλόταν σε εξωγενείς παράγοντες και έτσι δεν υπέχουν οποιαδήποτε ευθύνη (βλ. Τεκ. 8). Ακολούθως διευθετήθηκε συνάντηση στις 9.6.2010 στην οποία η εναγόμενη υποσχέθηκε ότι θα εκπλήρωνε τις υποχρεώσεις της χωρίς περαιτέρω καθυστέρηση, χωρίς όμως οποιοδήποτε αποτέλεσμα. Η ενάγουσα με επιστολή της ημερομηνίας 28.6.2010 ενημέρωνε την εναγόμενη ότι η καθυστέρηση οφειλόταν αποκλειστικά σ' αυτήν και όχι σε εξωγενείς παράγοντες και περαιτέρω ότι δεν προτίθεται να τερματίσει τις συμφωνίες, νοουμένου ότι η τελευταία ικανοποιούσε τους όρους που τέθηκαν σε αυτήν (βλ. Τεκ. 9). Στη συνέχεια η ενάγουσα μεταξύ των ημερομηνιών 2.7.2010 και 2.8.2010 απέστειλε επιστολές στην ενάγουσα προβάλλοντας διάφορες εισηγήσεις για επίλυση της διαφοράς, χωρίς όμως αποτέλεσμα (βλ. Τεκ. 10, 11 και 12). Έτσι η ενάγουσα με επιστολές της ημερομηνίας 2.8.2010 και 10.8.2010 τερμάτισε τις πιο πάνω συμφωνίες και περαιτέρω την ενημέρωσε ότι θα προχωρήσει με την εξαργύρωση των δύο επιταγών που δόθηκαν από την εναγόμενη ως επίσης ότι θα αποσύρει το πωλητήριο έγγραφο από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας (βλ. Τεκ. 14). Η ενάγουσα με επιστολή της ημερομηνίας 14.9.2010 ζητούσε όπως συναντηθούν, διαφορετικά θα προέβαιναν στην εξαργύρωση των επιταγών (βλ. Τεκ. 15). Δεν υπήρξε οποιαδήποτε απάντηση από την εναγόμενη και μπροστά στον κίνδυνο να λήξει η ισχύς των επιταγών, οι οποίες έφεραν ημερομηνία πληρωμής 30.3.2010 (βλ. Τεκ. 18), τις εξαργύρωσε και το πωλητήριο έγγραφο αποσύρθηκε από το Κτηματολόγιο (βλ. Τεκ. 16 και 17). Στο πλαίσιο της μαρτυρίας του, παρουσίασε στο Δικαστήριο φωτογραφίες που έλαβε προσωπικά ο ίδιος την περίοδο από 16.12.2010 μέχρι 5.2.2016 στις οποίες, ως ανέφερε, καταδεικνύεται ότι η εναγόμενη ουδέποτε προέβηκε σε οποιαδήποτε ενέργεια για διαχωρισμό των οικοπέδων (βλ. Τεκ. 19). Επίσης παρουσίασε έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε η εταιρεία Cleon Iacovides & Associates Ltd αναφορικά με τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας των πιο πάνω οικοπέδων (βλ. Τεκ. 20) και σχετικό τιμολόγιο και απόδειξη ότι κατέβαλε το ποσό των €690.- για την ετοιμασία της πιο πάνω εκτίμησης (βλ. Τεκ. 21). Παρουσίασε στο Δικαστήριο αρχιτεκτονικά σχέδια (βλ. Τεκ. 22), βεβαίωση για το κόστος για την εκπόνηση αρχιτεκτονικών σχεδίων (βλ. Τεκ. 30), βεβαίωση για τις ζημιές και απώλειες που υπέστη η εναγόμενη (βλ. Τεκ. 31), φωτογραφίες που απεικονίζουν διπλανά οικόπεδα και δείχνουν, ως ισχυρίστηκε, την οικοδομική δραστηριότητα στην περιοχή (βλ. Τεκ. 23), διαφημιστικό έντυπο εταιρείας σχετικά με την πώληση κατοικιών σε οικόπεδα που εφάπτονταν στα υπό διαχωρισμό οικόπεδα (βλ. Τεκ. 24), έκθεση του επιμετρητή ποσοτήτων Χ. Κυπρόδημος σχετικά με τις ζημιές και απώλειες που υπέστη η ενάγουσα από την μη ανάπτυξη γης (βλ. Τεκ. 25), τιμολόγιο και σχετική απόδειξη για το ποσό των €500.- για την ετοιμασία της πιο πάνω έκθεσης (βλ. Τεκ. 26(α) και 26(β)), τιμολόγιο και απόδειξη για την καταβολή του ποσού των €1.000.- ως δικηγορικά έξοδα (βλ. Τεκ. 27(α) και 27(β)), έκθεση των εγκεκριμένων λογιστών ελεγκτών Γιώργος Καϊμακλιώτης & Σία αναφορικά με το κόστος και τους δεδουλευμένους τόκους σε σχέση με τις δύο πιο πάνω συμφωνίες (βλ. Τεκ. 28), και απόδειξη για την καταβολή του ποσού των €1.000.- για την εκπόνηση της πιο πάνω έκθεσης (βλ. Τεκ. 29). 5. Ο κ. Μ. Μηνά είναι πολιτικός μηχανικός-αρχιτέκτονας και κατέχει σχετική άδεια άσκησης επαγγέλματος (βλ. Τεκ. 34). Ανέφερε ότι ο διευθυντής της ενάγουσας κ. Π. Παναγή τον Αύγουστο του 2009 του ανέθεσε να εκπονήσει αρχιτεκτονικά σχέδια για ανέγερση οικοδομών στα δύο πιο πάνω υπό διαχωρισμό οικόπεδα, πράγμα το οποίο έπραξε τον Σεπτέμβριο του 2009 (βλ. Τεκ. 35

(1)και
(2)). Η αμοιβή του συμφωνήθηκε στο ποσό των €10.000.- και ειδικότερα διευκρίνισε ότι οι οικοδομές κοστολογήθηκαν από τον ίδιο γύρω στις €300.000.- και χρέωνε ποσοστό 2,5% για την εκπόνηση των αρχιτεκτονικών σχεδίων, 1,5% για την στατική μελέτη και 1% για την επίβλεψη. Επισήμανε ότι θα πληρωνόταν με την παραλαβή της πολεοδομικής άδειας. Ετοίμασε σχετική επιστολή, ημερομηνίας 10.11.2009, με την οποία ενημέρωνε την ενάγουσα για το κόστος εκπόνησης των αρχιτεκτονικών σχεδίων ως επίσης στις 4.4.2017 εξέδωσε τιμολόγιο για το πιο πάνω ποσό (βλ. Τεκ. 36). Αντεξεταζόμενος δήλωσε ότι τα αρχιτεκτονικά σχέδια δεν μπορούσαν να κατατεθούν στην αρμόδια αρχή για την έκδοση πολεοδομικής άδειας καθότι δεν γνώριζε τα υψόμετρα και το εμβαδόν των κατοικιών.
  1. Η ενάγουσα κάλεσε ως μάρτυρα τον κ. Β. Αρτεμίου ο οποίος είναι εγγεγραμμένος εκτιμητής ακινήτων, μέλος του ΕΤΕΚ και του Royal Institute of Chartered Surveyors. Είναι κάτοχος πτυχίων διοίκησης επιχειρήσεων, διοίκησης ακινήτων και εξασκεί το επάγγελμα του εκτιμητή ακινήτων τα τελευταία οχτώ χρόνια. Η δε εταιρεία με την επωνυμία Vasilis Artemiou Property Valuations LLC διατηρεί γραφείο στην επαρχία Λάρνακας, στο οποίο εργοδοτούνται και άλλα πρόσωπα. Στη μαρτυρία του ανέφερε ότι κατόπιν οδηγιών ετοίμασε σχετική έκθεση εκτίμησης της αγοραίας αξίας των δύο πιο πάνω ακινήτων κατά τον Αύγουστο του 2010 (βλ. Τεκ. 32). Επισήμανε ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται βόρεια του παραλιακού δρόμου Λάρνακας-Δεκέλειας, πολύ κοντά στα ξενοδοχεία Σβέλτος και Henipa Crown Resort και νότια του αυτοκινητόδρομου Ριζοελιάς-Αγίας Νάπας και του κέντρου της Βορόκλινης. Τα οικόπεδα βρίσκονται σε πολύ καλή θέση, αφού διαθέτουν πρόσβαση στον αυτοκινητόδρομο, στον παραλιακό δρόμο Λάρνακας-Δεκέλειας και τη θάλασσα και επιπλέον διαθέτουν απρόσκοπτη θέα προς την λίμνη της Βορόκλινης. Το υπό εξέταση ακίνητο εμπίπτει στη ζώνη Η5α. Ο δε συντελεστής δόμησης ανέρχεται σε 35%, το ποσοστό κάλυψης σε 20% και μπορούν να ανεγερθούν δύο όροφοι συνολικού ύψους 8,30 μέτρα. Επισήμανε ότι για την εξεύρεση της αγοραίας αξίας των ακινήτων χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος και μεταξύ των παραγόντων που λήφθηκαν υπόψη ήταν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου, η προσφορά και η ζήτηση στην γύρω περιοχή ως επίσης και ο χαρακτήρας ως προς την χρήση της συγκεκριμένης και ευρύτερης περιοχής. Δεν έλαβε υπόψη συγκριτικές πωλήσεις του 2010 καθότι αυτές διαφέρουν στην πολεοδομική ζώνη ως επίσης βρίσκονται βόρεια του αυτοκινητόδρομου δηλαδή εντός του χωριού της Βορόκλινης. Τα συγκριτικά, τα οποία υιοθέτησε, αφορούν οικόπεδα τα οποία εμπίπτουν όλα εντός της πολεοδομικής ζώνης Η5α και τα οποία βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από την θάλασσα και με το υπό εξέταση ακίνητο. Έλαβε συνολικά υπόψη εννέα συγκριτικές πωλήσεις εκ των οποίων οι επτά έγιναν μεταξύ των ημερομηνιών 22.7.2009 και 3.8.2009 και άλλες δύο που έγιναν την 19.5.2011 και 29.9.
  2. Δεν έλαβε υπόψη του στον καθορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων, το τίμημα πώλησης των επίδικων ακινήτων καθότι ήταν χαμηλό αφού προϋπήρχε συμφωνία το 2004 και ακολούθως καταρτίστηκαν οι επίδικες συμφωνίες το 2009 με το ίδιο τίμημα αγοραπωλησίας. Επισήμανε ότι έγιναν αναπροσαρμογές σε σχέση με τα υπό εκτίμηση ακίνητα καθότι λόγω της θέσης τους βρίσκονται δίπλα από την λίμνη της Βορόκλινης, στην οποία παρατηρήθηκαν προβλήματα λόγου του υδροβιότοπου και της στάθμης του νερού και έτσι, ως ανέφερε, ίσως να χρειαστεί ιδιαίτερη υποδομή για την ανέγερση κατοικιών για την αποφυγή κυρίως προβλημάτων υγρασιών και έτσι μειονεκτούν σε ποσοστό 15%. Αναφορικά με τις συγκριτικές πωλήσεις του 2009 έκαμε και πάλι σχετική αναπροσαρμογή σε ποσοστό 10% καθότι οι αξίες των ακινήτων από το 2009 άρχισαν να μειώνονται. Περαιτέρω επισήμανε, σε σχέση με τα συγκριτικά με αριθμούς 1, 8 και 9 ότι έγινε αναπροσαρμογή καθότι βρίσκονται κοντά στον αυτοκινητόδρομο ενώ τα υπόλοιπα βρίσκονται κοντά στη θάλασσα. Έτσι, με βάση τις συγκριτικές πωλήσεις και αφού έχουν γίνει οι απαιτούμενες αναπροσαρμογές, ο μέσος όρος των συγκριτικών πωλήσεων για οικόπεδα με πολεοδομική ζώνη Η5α το 2010 ανερχόταν γύρω στα €270 το τ.μ. Το πιο πάνω ποσό εξάχθηκε από τον μέσο όρο πωλήσεων των χρονικών περιόδων 2009 και 2011 αφού ο μέσος όρος των πωλήσεων κατά το έτος 2009 ανερχόταν στο ποσό των €318 το τ.μ. και κατά το 2011 σε €236 το τ.μ.. Ως εκ τούτου, κατέληξε ότι κατά το 2010 η αξία του οικοπέδου αρ. 13 ανερχόταν στο ποσό των €156.000.- (577 τ.μ. Χ €270 = €155.790) και η αξία του οικοπέδου αρ. 14 ανερχόταν στο ποσό των €143.000.- (529 τ.μ. Χ €270 = €142.830). Στη μαρτυρία του ανέφερε ότι για την ετοιμασία της πιο πάνω έκθεσης εξέδωσε σχετικό τιμολόγιο και απόδειξη (βλ. Τεκ. 33) και του καταβλήθηκε από την ενάγουσα το συνολικό ποσό των €595.-.
  3. Ο κ. Μ. Ζαβός είναι διευθυντής της εναγόμενης εταιρείας και αναγνώρισε ότι η ενάγουσα αγόρασε από την εναγόμενη τα δύο υπό διαχωρισμό οικόπεδα και υπογράφηκαν σχετικές συμφωνίες με τους όρους που εκτίθενται σ' αυτές (βλ. Τεκ. 1 και 2). Ο διαχωρισμός του ακινήτου θα πραγματοποιείτο με βάση τους όρους της πολεοδομικής άδειας με αρ. 502/2004 και της σχετικής άδειας διαίρεσης. Επισήμανε ότι πράγματι η ενάγουσα κατέβαλε κατά την υπογραφή των επίδικων συμφωνιών το ποσό των €49.549,44 για το κάθε οικόπεδο και η εναγόμενη προμήθευσε την ενάγουσα με δύο επιταγές για το πιο πάνω ποσό η κάθε μία με ημερομηνία εξαργύρωσης τους την 30.3.
  4. Στη μαρτυρία του ανέφερε ότι η εναγόμενη προέβηκε σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για ολοκλήρωση του διαχωρισμού σύμφωνα με τις άδειες διαχωρισμού εντός της συμφωνηθείσας προθεσμίας και ειδικότερα μέχρι 30.3.
  5. Ενόψει όμως του γεγονότος ότι το ακίνητο ουσιαστικά βρισκόταν πάνω στη λίμνη της Βορόκλινης προέκυψαν διάφορα προβλήματα τα οποία έπρεπε να αντιμετωπιστούν και έτσι επήλθε καθυστέρηση στην ολοκλήρωση του διαχωρισμού. Διευκρίνισε ότι οι βαριές βροχοπτώσεις της επίδικης περιόδου είχε ως αποτέλεσμα την συσσώρευση νερού στο ακίνητο, κάτι που κατέστησε την πρόσβαση σ' αυτό αδύνατη και κατ' επέκταση την συνέχιση των εργασιών για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα. Περαιτέρω οι αρμόδιες αρχές κατά καιρούς επέβαλλαν διάφορες αλλαγές όπως π.χ. τα υψόμετρα, με αποτέλεσμα να επέλθει καθυστέρηση. Επίσης το Συμβούλιο Αποχετεύσεως Λάρνακας επέβαλε την κατασκευή νέων αγωγών, φρεατίων και ανυψωτικού σταθμού και κατεδάφιση υφιστάμενων αγωγών. Ήταν η θέση του ότι η εναγόμενη προέβηκε σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για την ολοκλήρωση του διαχωρισμού, πλην όμως λόγω των πιο πάνω αλλά και των γραφειοκρατικών διαδικασιών και απαιτήσεων υπήρξε καθυστέρηση, με αποτέλεσμα αυτός να μην ολοκληρωθεί μέχρι και την 30.3.
  6. Έτσι η καθυστέρηση, ως προέβαλε, οφειλόταν σε εξωγενείς παράγοντες για τους οποίους δεν υπέχει οποιαδήποτε ευθύνη η εναγόμενη. Αναφέρθηκε στην αλληλογραφία μεταξύ των διαδίκων (βλ. Τεκ. 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 39, 40 και 41). Αναγνώρισε πράγματι ότι η ενάγουσα με επιστολές της τερμάτισε τα επίδικα πωλητήρια έγγραφα (βλ. Τεκ. 13 και 14) πλην όμως, ήταν η θέση του, ότι ο τερματισμός δεν δικαιολογείτο υπό τις περιστάσεις καθότι, μεταξύ άλλων, η ενάγουσα με την συμπεριφορά της επιδείκνυε ότι δεν θα προέβαινε σε τερματισμό και ότι αποδέχθηκε νέο χρόνο ολοκλήρωσης του διαχωρισμού και κατ' ελάχιστον αποκήρυξε το ισχυριζόμενο δικαίωμα της για ολοκλήρωση του διαχωρισμού μέχρι την 30.3.
  7. Περαιτέρω η ενάγουσα ουδέποτε απέστειλε οποιαδήποτε προειδοποιητική επιστολή, ως όφειλε, με βάση τον σχετικό όρο της επίδικης συμφωνίας για το οικόπεδο αρ.
  8. Έτσι, ήταν η θέση του, για τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω, ότι ο τερματισμός των επίδικων συμφωνιών ήταν παράνομος και αντισυμβατικός. Περαιτέρω ισχυρίστηκε ότι, λόγω της εμπειρίας του στον τομέα της αγοραπωλησίας ακινήτων, οι εκτιμήσεις που παρουσίασε η ενάγουσα δεν είναι ορθές. Αναφέρθηκε στην χρηματοοικονομική κρίση η οποία επηρέασε και την αγοραπωλησία ακινήτων. Διευκρίνισε ότι η άνθηση της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο ξεκινά γύρω στο 2006 και αρχίζει να ξεφουσκώνει στο τέλος του
  9. Κατά τον Αύγουστο του 2010 οι τιμές των ακινήτων άρχισαν να πέφτουν, σε σχέση με τις τιμές των προηγούμενων ετών. Παρουσίασε στο Δικαστήριο την ετήσια ανασκόπηση της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου σε σχέση με τον δείκτη τιμών κατοικιών (βλ. Τεκ. 42). Το Δικαστήριο θα επανέλθει στη μαρτυρία του κ. Μ. Ζαβού στο στάδιο της αξιολόγησης.
  10. Ο κ. Χ. Λοϊζίδης, διευθυντής της εναγόμενης εταιρείας, αναφέρθηκε στις πιο πάνω συμφωνίες (βλ. Τεκ. 1 και 2), στους όρους που διαλαμβάνουν αυτές ως επίσης αναγνώρισε ότι πράγματι η ενάγουσα κατέβαλε το συνολικό ποσό των €49.594,44 για το κάθε οικόπεδο και η εναγόμενη ως εγγύηση προμήθευσε την ενάγουσα με δύο επιταγές για το πιο πάνω ποσό. Επίσης έκανε αναφορά στη μεταξύ των διαδίκων αλληλογραφία. Στη μαρτυρία του, μεταξύ άλλων, επισήμανε ότι αρχικά υπολόγισαν ότι ο διαχωρισμός θα ολοκληρωνόταν μέχρι τον Μάρτιο του 2010 πλην όμως δεν συνυπολόγισαν απρόβλεπτους παράγοντες, γραφειοκρατικές καθυστερήσεις και απαιτήσεις οι οποίες είχαν ως αποτέλεσμα να καταστεί αδύνατη η ολοκλήρωση του διαχωρισμού των οικοπέδων μέχρι την 30.3.
  11. Ειδικότερα το ακίνητο βρίσκεται πάνω στη λίμνη της Βορόκλινης και έτσι προέκυψαν διάφορα προβλήματα τα οποία έπρεπε να αντιμετωπιστούν και να ξεπεραστούν. Οι βαριές βροχοπτώσεις οι οποίες παρατηρήθηκαν από τον Νοέμβριο του 2009 μέχρι και τον Μάρτιο του 2010 είχαν ως συνέπεια την αυξημένη παρουσία νερού στο ακίνητο, κάτι το οποίο κατέστησε την πρόσβαση μηχανημάτων και εργατών αδύνατη για μεγάλο χρονικό διάστημα. Περαιτέρω κατά την 31.12.2009 η αρμόδια αρχή εξέδωσε τροποποιητική άδεια διαχωρισμού με την οποία τροποποίησε τους αρχικούς όρους της άδειας και επέβαλε νέους (βλ. Τεκ. 43). Έτσι η αναγκαστική παύση των εργασιών διαχωρισμού λόγω των βροχοπτώσεων αλλά και οι καθυστερήσεις λόγω των νέων κατασκευαστικών εργασιών που έπρεπε να γίνουν, με βάση την πιο πάνω τροποποιητική άδεια, αναπόφευκτα οδήγησαν στην αδυναμία ολοκλήρωσης του διαχωρισμού μέχρι την 30.3.2010 και τα πιο πάνω προκάλεσαν εμπόδια και καθυστερήσεις. Η άδεια διαχωρισμού έληξε την 18.4.2010 και έτσι, για να συνεχιστούν τα έργα, υποβλήθηκε πριν την λήξη της, σχετική αίτηση για ανανέωση η οποία εγκρίθηκε με καθυστέρηση λόγω των χρονοβόρων γραφειοκρατικών διαδικασιών. Ακολούθως η άδεια διαχωρισμού ανανεωνόταν κάθε χρόνο και σε κάθε ανανέωση η αρμόδια αρχή επέβαλλε νέους όρους και νέα κατασκευαστικά έργα. Το Συμβούλιο Αποχετεύσεως Λάρνακας επέβαλε την κατασκευή νέων αγωγών και φρεατίων καθώς και ανυψωτικούς σταθμούς ως επίσης και κατεδαφίσεις υφιστάμενων αγωγών (βλ. Τεκ. 44 και 45
(1)και
(2)). Ακολούθως η οικονομική κρίση επηρέασε και τον τομέα των ακινήτων και κατ' επέκταση και την εναγόμενη. Έτσι από το 2010 και μετέπειτα δεν έγινε οποιαδήποτε πώληση αναφορικά με τα υπό διαχωρισμό οικόπεδα. Οι επίδικες πωλήσεις, ως ανέφερε, τερματίστηκαν από την ενάγουσα και επιστράφηκε το τίμημα πώλησης. Η εναγόμενη αναγκάστηκε να αναστείλει τις εργασίες για διαχωρισμό για κάποια χρονικά διαστήματα και ο διαχωρισμός, ως ανέφερε κατά τον Δεκέμβρη του 2017, βρίσκεται στο τελικό στάδιο. Αναγνώρισε ότι η ενάγουσα με επιστολές της (βλ. Τεκ. 13 και 14) τερμάτισε τις επίδικες συμφωνίες πλην όμως υπό τις περιστάσεις, για τους λόγους που επεξήγησε, δεν ήταν νομότυπες. 9. Ο κ. Κυριάκος Αθηνοδώρου σπούδασε σε πανεπιστήμιο του Ην. Βασιλείου στον κλάδο Land management από το 1988 μέχρι το 1992 και ακολούθως, αφού έκανε εξάσκηση για τρία χρόνια, έγινε εκτιμητής ακινήτων και κτηματομεσίτης και είναι μέλος του ΕΤΕΚ. Ο διευθυντής της εναγόμενης, κ. Χ. Λοϊζίδης του ζήτησε στις 20.11.2015 να υπολογίσει την αγοραία αξία των δύο πιο πάνω υπό διαχωρισμό οικοπέδων κατά την 30.3.2010 και την 10.8.2010. Ανέφερε ότι το ακίνητο εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Η5α, ο συντελεστής δόμησης ανέρχεται σε 35%, το ποσοστό κάλυψης σε 20% και μπορούν να ανεγερθούν δύο όροφοι ύψους 8,3 μέτρα. Ο ίδιος προέβη σε επιτόπια εξέταση του επίδικου ακινήτου και για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας των πιο πάνω ακινήτων χρησιμοποίησε την συγκριτική μέθοδο, η οποία, ως ανέφερε, βασίζεται στη σύγκριση με ακίνητα που παρουσιάζουν παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά τόσο στην υπό εξέταση περιοχή όσο και σε άλλες περιοχές. Για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων χρησιμοποίησε συνολικά οκτώ συγκριτικά, εκ των οποίων τα δύο αφορούν τα επίδικα πωλητήρια έγγραφα (συγκριτικά 4 και 5). Τα δε συγκριτικά, ως ανέφερε, συλλέχθηκαν από το κτηματολόγιο Λάρνακας και έλαβε υπόψη το τίμημα πώλησης που δηλώθηκε στο κτηματολόγιο και όχι το ποσό που υιοθετήθηκε από το τελευταίο. Έτσι με βάση τα συγκριτικά και αφού έλαβε υπόψη, μεταξύ άλλων, τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά, τις προοπτικές και δυνατότητες των υπό εξέταση ακινήτων, τις τάσεις της χρηματαγοράς και της οικονομίας και αφού προέβηκε σε ανάλογες αναπροσαρμογές καθόρισε την αγοραία αξία κατά τον Μάρτιο και Αύγουστο του 2010 (α) του οικοπέδου με αρ. 13 στο ποσό των €115.000.- (577 τ.μ. Χ €200 το τ.μ. = €115.400) και (β) του οικοπέδου με αρ. 14 στο ποσό των €106.000.- (529 τ.μ. Χ €200 το τ.μ. = €105.800). Το Δικαστήριο θα επανέλθει στη μαρτυρία του κατά την αξιολόγηση. 10. Στο στάδιο των αγορεύσεων ο ευπαίδευτος συνήγορος της ενάγουσας περιόρισε την απαίτηση στο ποσό των (
  1. i)€57.000.- και €44.000.- τα οποία προκύπτουν από την διαφορά του τιμήματος πώλησης με την αγοραία αξία των οικοπέδων με αρ. 13 και 14 αντίστοιχα κατά τον τερματισμό των συμφωνιών, (
  2. ii)€10.000.- για την εκπόνηση των αρχιτεκτονικών σχεδίων (iii) €595 ως έξοδα του εκτιμητή Π. Αρτεμίου και (
  3. iv)€321 ως έξοδα χαρτοσήμανσης των πωλητηρίων εγγράφων. Ήταν η θέση του ότι η ενάγουσα με την προσκομισθείσα μαρτυρία έχει επιτύχει να αποδείξει στον απαιτούμενο βαθμό ότι η εναγομένη παραβίασε τις συμφωνίες και νομότυπα τερματίστηκαν και περαιτέρω ότι δικαιολογείται η επιδίκαση των πιο πάνω ποσών. Αντιθέτως, ως ανέφερε, η εναγόμενη εταιρεία απέτυχε να παρουσιάσει μαρτυρία πειστική που να τεκμηριώνει τους ισχυρισμούς της. Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η εισήγηση της ευπαίδευτης συνηγόρου της εναγόμενης η οποία επισήμανε, μεταξύ άλλων, ότι ο τερματισμός των επίδικων συμβολαίων ήταν παράτυπος. Η ενάγουσα δεν έδωσε την προειδοποίηση που προβλέπεται στη συμφωνία αναφορικά με το υπό διαχωρισμό οικόπεδο αρ. 14. Περαιτέρω ανέφερε ότι με την όλη συμπεριφορά της η ενάγουσα αποδέχθηκε όπως ο διαχωρισμός ολοκληρωθεί σε μεταγενέστερο χρόνο και κατ' ελάχιστο αποκήρυξε το ισχυριζόμενο δικαίωμα της για απαίτηση ολοκλήρωσης του διαχωρισμού μέχρι την 30.3.2010. Ανεξάρτητα από τα πιο πάνω εισηγήθηκε ότι η ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει την κατ' ισχυρισμό ζημιά και έτσι η απαίτηση είναι έκθετη σε απόρριψη. 11. Η απαραίτητη αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι επιβεβλημένη για την εξαγωγή των απαραίτητων συμπερασμάτων. Μέσα από τη ζωντανή και παλμώδη ατμόσφαιρα της δίκης, το Δικαστήριο είχε την ευκαιρία να παρακολουθήσει με ιδιαίτερη προσοχή όλους τους μάρτυρες και είναι σε θέση να αξιολογήσει την μαρτυρία τους με δείκτη μεταξύ άλλων τη λογικότητα της εκδοχής τους, την αμεσότητα και ευθύτητα των απαντήσεων τους αλλά και γενικότερα την όλη παρουσία τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Αντιφάσεις σε μικρολεπτομέρειες δεν αποδυναμώνουν μια κατά τα άλλα αξιόπιστη μαρτυρία αλλά αντιθέτως την ενδυναμώνουν με την έννοια ότι δεν υπήρξε προσχεδιασμός και ή συνεννόηση μεταξύ των μαρτύρων ως προς το τι θα κατέθεταν (βλ. Τυμπιώτης ν. Δημοκρατίας
(2004)2 Α.Α.Δ. 612 και στις εκεί αναφερόμενες αυθεντίες). Όπως έχει νομολογηθεί ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός ή μη πιστευτός εν όλω ή εν μέρει. Αυτή όμως η δυνατότητα επιλογής μερών μαρτυρίας προσφέρεται μόνο στις περιπτώσεις μαρτύρων οι οποίοι κρίνονται ως αξιόπιστοι. Σε μια τέτοια περίπτωση, το Δικαστήριο μπορεί να επιλέξει το μέρος της μαρτυρίας του μάρτυρα το οποίο, κατά την άποψη του Δικαστηρίου, εκφράζει την πραγματικότητα, ενώ ταυτόχρονα μπορεί να απορρίψει άλλο μέρος της μαρτυρίας του το οποίο θεωρείται λανθασμένο (βλ. Κωνσταντίνου ν Αστυνομίας, Ποιν. Έφ. 219/12, ημερ. 29.11.2013 και στις εκεί αναφερόμενες αυθεντίες). Το βάρος απόδειξης ότι η εναγόμενη παρέβηκε τους όρους της επίδικης συμφωνίας, ότι αυτή τερματίστηκε νομότυπα ως επίσης ότι υπέστη ζημιές συνεπεία της παράβασης, βρίσκεται στους ώμους της ενάγουσας. Αντιθέτως το βάρος απόδειξης ότι η μη ολοκλήρωση του διαχωρισμού των επίδικων οικοπέδων εντός της προθεσμίας λόγω εξωγενών παραγόντων, όπως αυτοί προβλήθηκαν από την εναγόμενη, βρίσκεται στους ώμους της τελευταίας. 12.1 Το Δικαστήριο έχει διέλθει με ιδιαίτερη προσοχή και ενδελέχεια το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον του. Προκύπτει από το σύνολο των αδιαμφισβήτητων γεγονότων και συνακόλουθα ευρημάτων του Δικαστηρίου ότι στις 22.5.2009 συνομολογήθηκαν δύο συμφωνίες μεταξύ των διαδίκων, με τις οποίες η ενάγουσα αγόρασε από την εναγομένη τα υπό διαχωρισμό οικόπεδα με αρ. 13 και 14 (βλ. Τεκ. 1 και 2) για το ποσό των €99.098,88 το κάθε ένα. Η ενάγουσα για το κάθε οικόπεδο κατέβαλε στην εναγόμενη το συνολικό ποσό των €49.549,
  1. Οι πιο πάνω συμφωνίες διαλάμβαναν, μεταξύ άλλων, ότι η εναγόμενη υποχρεωνόταν όπως ολοκληρώσει τις αναγκαίες εργασίες για διαχωρισμό του ακινήτου σε οικόπεδα μέχρι την 30.3.
  2. Η εναγόμενη για την πιστή τήρηση του πιο πάνω όρου παρέδωσε στην ενάγουσα δύο επιταγές για το ποσό των €49.549,44 η κάθε μία, με ημερομηνία εξαργύρωσης την 30.3.
  3. Η συμφωνία προνοούσε ότι στην περίπτωση που δεν ολοκληρωθεί ο διαχωρισμός μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία η ενάγουσα θα δικαιούται να τερματίσει την κάθε συμφωνία και να προχωρήσει στην εξαργύρωση των επιταγών χωρίς να επηρεάζονται οποιαδήποτε δικαιώματα της για περαιτέρω διεκδίκηση αποζημιώσεων. Η ενάγουσα όφειλε, πριν ασκήσει το πιο πάνω δικαίωμα τερματισμού, να αποστείλει στην πωλητή γραπτή ειδοποίηση δίδοντας της διορία δέκα ημερών από την ημερομηνία παράδοσης της ειδοποίησης για συμμόρφωση της με την πιο πάνω υποχρέωση. Ο διαχωρισμός δεν ολοκληρώθηκε μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία. 12.2 Ο διευθυντής της ενάγουσας κ. Π. Παναγή στη μαρτυρία του, μεταξύ άλλων, ανέφερε ότι η ενάγουσα δεν εκπλήρωσε τις συμβατικές της υποχρεώσεις και ειδικότερα δεν ολοκλήρωσε τον διαχωρισμού μέχρι τη ν πιο πάνω ημερομηνία. Παρουσίασε στο Δικαστήριο φωτογραφίες οι οποίες λήφθηκαν για την περίοδο από 16.12.2010 μέχρι 5.2.2016 από τις οποίες, ως ισχυρίστηκε, καταδεικνύεται ότι δεν ολοκληρώθηκε ο διαχωρισμός. Ακόμη και ο διευθυντής της εναγόμενης κ. Χ. Λοϊζίδης αναγνώρισε ότι κατά το Δεκέμβριο του 2017 βρίσκονταν στο τελικό του στάδιο. Ο κ. Π. Παναγή αναφέρθηκε με λεπτομέρεια στις επιστολές που ανταλλάχθηκαν μεταξύ των διαδίκων, όπως με λεπτομέρεια περιγράφεται πιο πάνω και ειδικότερα μεταξύ άλλων, η εναγόμενη με επιστολή της ημερομηνίας 23.3.2010 (βλ. Τεκ. 6) ενημέρωνε την ενάγουσα ότι τα προβλήματα ξεπεράστηκαν και έχουν ξεκινήσει οι εργασίες με στόχο την αποπεράτωση των εργασιών το συντομότερο δυνατόν άλλα όχι μέχρι την 30.3.
  4. Η ενάγουσα με επιστολή της ημερομηνίας 31.3.2010 έδωσε διορία δέκα ημερών μόνον σε σχέση με το πωλητήριο για την αγορά του οικοπέδου με αρ. 13 (βλ. Τεκ. 7). Η εναγόμενη δεν ολοκλήρωσε τον διαχωρισμό με αποτέλεσμα τον Αύγουστο του 2010 η ενάγουσα να τερματίσει και τα δύο πιο πάνω αγοραπωλητήρια έγγραφα. Ακολούθως εξαργύρωσε τις δύο επιταγές που έκδωσε η εναγόμενη προς όφελος της με αποτέλεσμα να εισπράξει το τίμημα αγοραπωλησίας που ήδη κατέβαλε ως επίσης απέσυρε τα πωλητήρια έγγραφα από το κτηματολόγιο. Η όλη παρουσία του διευθυντή της ενάγουσας κ. Π. Παναγή ήταν θετική. Δεν περιέπεσε σε τέτοιες ουσιαστικές αντιφάσεις, ικανές να κλονίσουν την αξιοπιστία του συθέμελα. Ανεξάρτητα από το γεγονός ότι ο ευπαίδευτος συνήγορος της ενάγουσας περιόρισε στο στάδιο των αγορεύσεων τις απαιτήσεις, όπως περιγράφονται πιο πάνω, δεν διέλαθε της προσοχής του Δικαστηρίου ότι το πιο πάνω πρόσωπο προσπάθησε να διογκώσει σε κάποιο βαθμό τις ζημιές που υπέστη. Και εξηγώ. Παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο από μέρους του, σχετικό έγγραφο που ετοιμάστηκε από τους λογιστές-ελεγκτές Γ. Καϊμακλιώτης & Σία, που δείχνουν το κόστος και τους δεδουλευμένους τόκους για τη συμφωνία αγοράς των δύο πιο πάνω οικοπέδων (βλ. Τεκ. 28). Αναγνώρισε ότι δεν πλήρωσε το ποσό των €10.000.- στον αρχιτέκτονα για την ετοιμασία των σχεδίων και παρά ταύτα εμφαίνεται στο πιο πάνω έγγραφο (βλ. Τεκ. 28) και μάλιστα φέρει και τόκο προς 8%. Επίσης σ' αυτό χρεώνονταν τόκοι 8% από το 2004 ενώ οι συμφωνίες καταρτίστηκαν την 22.5.
  5. Περαιτέρω ο κ. Π. Παναγή ισχυρίστηκε ότι οι μεταξύ των διαδίκων συμφωνίες προνοούσαν τόκο 8% και έτσι αξίωνε το πιο πάνω επιτόκιο. Τα πράγματα δεν είναι έτσι. Οι συμφωνίες ρητά διαλάμβαναν, μεταξύ άλλων, ότι σε περίπτωση παράλειψης της αγοραστού-ενάγουσας να συμμορφωθεί με την καταβολή του τιμήματος πώλησης εντός των προβλεπομένων προθεσμιών τότε τα καθυστερημένα ποσά θα έφεραν τόκο 8% ετησίως (βλ. Τεκ. 1 και 2, παρ. 3). Τα πιο πάνω γεγονότα όμως δεν είναι ικανά να συνθλίψουν στην ολότητα τη μαρτυρία του, για τους λόγους που έχουν επεξηγηθεί πιο πάνω. Ο κ. Π. Παναγή στο πλαίσιο της μαρτυρίας του παρουσίασε στο Δικαστήριο, μεταξύ άλλων, έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε η εταιρεία Cleon Iacovides & Associates Ltd σε σχέση με τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας των πιο πάνω οικοπέδων (βλ. Τεκ. 20), έκθεση του επιμετρητή ποσοτήτων Χρ. Κυπρίδημος (βλ. Τεκ. 25) σχετικά με τις ζημιές και απώλειες που υπέστη η ενάγουσα και έκθεση λογιστών (βλ. Τεκ. 28). Τα πρόσωπα που ετοίμασαν τα πιο πάνω έγγραφα δεν κλήθηκαν ως μάρτυρες. Κατ' αρχήν επισημαίνεται ότι η εξ ακοής μαρτυρία δεν αποκλείεται από οποιαδήποτε διαδικασία ενώπιον οποιουδήποτε Δικαστηρίου απλώς και μόνο διότι αυτή είναι εξ ακοής (βλ. άρθρο 24 του περί Απόδειξης Νόμου, Κεφ. 9). Κατά την αξιολόγηση της βαρύτητας που θα προσδοθεί σε εξ ακοής μαρτυρία, το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη το σύνολο των περιστάσεων, από τις οποίες μπορεί εύλογα να συναχθεί συμπέρασμα αναφορικά με την αποδεικτική αξία της εν λόγω μαρτυρίας (βλ. άρθρο 27
(1)του πιο πάνω Νόμου) και ειδικότερα το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη μεταξύ άλλων παραγόντων κατά πόσο θα ήταν εύλογο και εφικτό ο διάδικος, που είχε προσαγάγει τη μαρτυρία, να είχε κλητεύσει ως μάρτυρα στη διαδικασία το πρόσωπο που έκαμε την αρχική δήλωση και περαιτέρω κατά πόσο ο διάδικος θα μπορούσε να προσκομίσει την καλύτερη δυνατή μαρτυρία και δεν το έπραξε (βλ. άρθρο 27
(2)και
(3)του πιο πάνω Νόμου). Δεν έχει καταδειχθεί ότι δεν ήταν εύλογο και εφικτό να κλητευθούν ως μάρτυρες στη διαδικασία τα πρόσωπα που ετοίμασαν τα πιο πάνω έγγραφα. Έτσι το Δικαστήριο δεν προσδίδει οποιαδήποτε βαρύτητα στην πιο πάνω εξ ακοής μαρτυρία. Περαιτέρω παρουσιάστηκε από τον διευθυντή της ενάγουσας και έκθεση που ετοιμάστηκε από τον αρχιτέκτονα κ. Μ. Μηνά με την οποία καθορίζονται ότι οι ζημιές και απώλειες της ενάγουσας ανέρχονται στις €120.000.- (βλ. Τεκ. 31). Παρά το γεγονός ότι το πιο πάνω πρόσωπο κλήθηκε στη διαδικασία δεν υποστήριξε την πιο πάνω έκθεση αφού ουδεμία αναφορά έγινε από αυτόν και έτσι δεν προσδίδεται οποιαδήποτε βαρύτητα στην πιο πάνω έκθεση. Γενικά η όλη παρουσία του κ. Π. Παναγή ήταν θετική και όπως έχει ήδη τονιστεί δεν περιέπεσε σε ουσιαστικές αντιφάσεις, ικανές να κλονίσουν την αξιοπιστία του συθέμελα, παρά το γεγονός ότι προσπάθησε να διογκώσει σε κάποιο βαθμό τις ζημιές και απώλειες που υπέστη. Το Δικαστήριο θα επανέλθει όταν θα εξετάζει και άλλα επιμέρους ζητήματα. 12.3 Ο κ. Μ. Μηνά, πολιτικός μηχανικός-αρχιτέκτονας, ανέφερε ότι ο διευθυντής της ενάγουσας τον Αύγουστο του 2009 του ανέθεσε να ετοιμάσει αρχιτεκτονικά σχέδια για ανέγερση κατοικιών στα υπό διαχωρισμό οικόπεδα, πράγμα το οποίο έπραξε τον Σεπτέμβριο του 2009 (βλ. Τεκ. 35
(1)και
(2)). Η αμοιβή του συμφωνήθηκε στο ποσό των €10.000.- το οποίο θα ήταν καταβλητέο με την παραλαβή της πολεοδομικής άδειας. Η μαρτυρία του περιστράφηκε στα πιο πάνω γεγονότα. Δεν περιέπεσε σε οποιαδήποτε αντίφαση, ικανή να κλονιστεί η αξιοπιστία του καθ' οιονδήποτε τρόπο πλην όμως το Δικαστήριο θα επανέλθει στο συγκεκριμένο ζήτημα όταν θα εξετάζει κατά πόσο δικαιολογείται η επιδίκαση του πιο πάνω ποσού των €10.000.- το οποίο αξιώνει η ενάγουσα. 13. Όπως έχει νομολογηθεί, ανωτέρα βία πρόκειται για ένα τυχαία και απρόβλεπτο γεγονός το οποίο είναι εκτός του ανθρώπινου παράγοντα και δεν μπορούσε εύλογα να προβλεφθεί (βλ. Greenock Corp. v. Caledonian Ry
(1917)A.C. 556). Στην προκείμενη περίπτωση το γεγονός ότι το ακίνητο βρίσκεται δίπλα από την λίμνη της Βορόκλινης ήταν ήδη γνωστό στην εναγόμενη πολύ πριν την συνομολόγηση των επίδικων συμφωνιών. Ο διαχωρισμός άρχισε από το 2006 και δεν ολοκληρώθηκε όχι μόνο μέχρι την καταχώριση της αγωγής αλλά και μέχρι τον Δεκέμβριο του 2017, όπως αναγνώρισε ο διευθυντής της εναγόμενης κ. Χ. Λοϊζίδης. Ακόμη και η βαριά βροχόπτωση, με τον τρόπο που έχει περιγραφεί από τους διευθυντές της εναγόμενης, δεν μπορεί να θεωρηθεί ως ανωτέρα βία. Αντίθετα αναμενόμενη είναι η βροχή ιδιαίτερα κατά τους χειμερινούς ή και φθινοπωρινούς μήνες. Οι επίδικες συμφωνίες, όπως έχει ήδη αναφερθεί, ρητά διαλάμβαναν ότι η εναγόμενη οφείλει να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες για ολοκλήρωση όλων των αναγκαίων εργασιών για διαχωρισμό του ακινήτου σε οικόπεδα μέχρι την 30.3.2012 (βλ. Τεκ. 1 και 2). Η μαρτυρία του κ. Μ. Ζαβού, διευθυντή της εναγόμενης, έχει εκτεθεί με λεπτομέρεια πιο πάνω και δεν χρήζει επανάληψης. Ήταν η θέση του ότι η καθυστέρηση στην υλοποίηση του διαχωρισμού εστιαζόταν σε εξωγενείς παράγοντες, όπως οι βροχοπτώσεις και η επιβολή αλλαγών από τις διάφορες αρχές. Στο στάδιο της αντεξέτασης, κλήθηκε από τον συνήγορο της ενάγουσας να συγκεκριμενοποιήσει πότε άρχισαν τα προβλήματα και δεν ήταν σε θέση να το πράξει. Αναφέρθηκε κατά τρόπο γενικό και αόριστο ότι η βαριά βροχόπτωση, η αυξημένη παρουσία νερού στο ακίνητο, η επιβολή νέων υψομέτρων, η κατασκευή αγωγών, ήταν οι λόγοι που οδήγησαν στην καθυστέρηση και περαιτέρω αναγνώρισε ότι και η οικονομική κρίση τους καθυστέρησε στην ολοκλήρωση των εργασιών. Στο στάδιο της αντεξέτασης, όταν ζητήθηκε να καθορίσει πότε άρχισαν τα προβλήματα, ανέφερε «θεωρώ ότι είναι παράλογη ερώτηση διότι αν θέλετε ημερομηνία, όταν σας λέω ότι αναφέρομαι στα τεκμήρια και τα οποία τεκμήρια είναι εδώ κατατεθειμένα και αναφέρονται σε 3 Μαρτίου του '
  1. Ας πούμε ότι τον Μάρτιο του '10.» Πέραν των πιο πάνω δεν θυμόταν πότε άρχισε ο διαχωρισμός ως επίσης σε ποιο στάδιο βρισκόταν όταν πωλήθηκαν τα ακίνητα την 22.5.
  2. Αναφορικά με το ζήτημα των υψομέτρων επισήμανε ότι το πρόβλημα δημιουργήθηκε εντός του 2009-
  3. Δεν γνώριζε ότι λύθηκε το συγκεκριμένο πρόβλημα. Η εναγόμενη όμως με επιστολή της ημερομηνίας 23.3.2010 αναγνώρισε ότι υφίστατο καθυστέρηση λόγω των αλλαγών που επέβαλε η αρμόδια αρχή στα υψόμετρα, ως επίσης και λόγω των βροχοπτώσεων και περαιτέρω ενημέρωνε ότι τα προβλήματα αυτά ξεπεράστηκαν και ότι ξεκίνησαν τις εργασίες οι οποίες θα αποπερατώνονταν το συντομότερο δυνατό αλλά σίγουρα όχι μέχρι τις 30.3.
  4. Όταν ρωτήθηκε, τι εμπόδιζε την εναγόμενη να προχωρήσει στην υλοποίηση του διαχωρισμού, αυτός κατά τρόπο γενικό και αόριστο ανέφερε ότι η εναγόμενη προέβηκε σε πολλές εργασίες χωρίς να είναι σε θέση να τις καθορίσει με την απαραίτητη λεπτομέρεια και επάρκεια που απαιτείται. Όταν ρωτήθηκε, πότε η αρμόδια αρχή τους ανάγκασε να τοποθετήσουν καινούργιους αγωγούς φρεατίων, απέφυγε να απαντήσει, αναφέροντας «Διότι μετά όταν ζητήσουμε πιστοποιητικά τελικής εγκρίσεως και υπάρχει πρόβλημα τότε το πρόβλημα θα είναι δικό μας.» Και στη συνέχεια, όταν ρωτήθηκε ξανά πότε τους επιβλήθηκαν οι όροι αυτοί, ανέφερε κατά τρόπο γενικό και αόριστο, την περίοδο 2009-
  5. Η μαρτυρία του, όπως έχει ήδη επεξηγηθεί, χαρακτηριζόταν από γενικόλογες και αόριστες αναφορές. Δεν απαντούσε με αμεσότητα και ευθύτητα στις ερωτήσεις που του υποβάλλονταν στο στάδιο της αντεξέτασης. Εμφανής ήταν η πρόθεση του να βοηθήσει την εναγόμενη να αποποιηθεί οποιασδήποτε ευθύνης. Γενικά η όλη παρουσία του στο εδώλιο του μάρτυρα δεν ήταν θετική. Έτσι για όλους τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω η μαρτυρία του δεν γίνεται αποδεκτή.
  6. Αναφορικά με τον κ. Χ. Λοϊζίδη, διευθυντή της εναγόμενης, επισημαίνονται τα ακόλουθα. Η μαρτυρία του πιο πάνω προσώπου έχει ήδη τεθεί με λεπτομέρεια πιο πάνω και δεν χρήζει επανάληψης. Το ακίνητο βρίσκεται στη λίμνη της Βορόκλινης, πρόκειται για υπερευαίσθητη περιοχή, ως ανέφερε και έτσι προέκυψαν διάφορα προβλήματα. Οι βαριές βροχοπτώσεις που παρατηρήθηκαν από τον Νοέμβριο του 2009 μέχρι και τον Μάρτιο του 2010 είχαν ως αποτέλεσμα να παρουσιαστεί αυξημένη ποσότητα νερού στο ακίνητο και ως εκ τούτου να είναι αδύνατη η διεξαγωγή των εργασιών διαχωρισμού. Κατ' αρχήν επισημαίνεται ότι ήταν ήδη γνωστό στην εναγόμενη πολύ πριν την συνομολόγηση των συμφωνιών ότι η περιοχή ήταν υπερευαίσθητη, όπως την χαρακτήρισε, αφού ο διαχωρισμός, ως ισχυρίστηκε, άρχισε χρόνια προηγουμένως, το
  7. Στη μαρτυρία του ανέφερε ότι ο λόγος που δεν προχώρησε ο διαχωρισμός από το 2007 ήταν η μορφολογία της συγκεκριμένης περιοχής αλλά και η ευαισθησία των κυβερνητικών τμημάτων. Τονίζεται ότι στις 22.5.2009 που συνομολογήθηκαν οι συμφωνίες καθορίστηκε ως χρόνος ολοκλήρωσης του διαχωρισμού η 30.3.
  8. Όταν ρωτήθηκε κατά πόσο υπήρχε το πρόβλημα με τα υψόμετρα πριν υπογραφούν οι επίδικες συμφωνίες, αυτός απάντησε: «Α. Υπήρχαν, κάποια δεν υπήρχαν. Ε. Ποια υπήρχαν; Ποια προβλήματα υπήρχαν. Α. Τα προβλήματα αυτά που σας έχω περιγράψει με το νερό, υπήρχαν διαρκώς και κάμναμε διάφορες ενέργειες με εξειδικευμένους υπεργολάβους, για να μπορέσουμε να αντιμετωπίσουμε την άντληση των νερών από τα οικόπεδα και να μπορέσουμε να ρίξουμε, να ανεβάσουμε το υψόμετρο. Οπόταν τα προβλήματα υπήρχαν. Απλώς νιώθαμε το '09 ότι φτάσαμε σε ένα τελικό στάδιο και θα μπορούσαμε να προχωρήσουμε στην ολοκλήρωση.» Δεν μπορούσε να καθορίσει πότε για πρώτη φορά εμφανίστηκε το ζήτημα με τα υψόμετρα και όταν ρωτήθηκε πότε λύθηκε, αρχικά απέφυγε να απαντήσει στην ερώτηση αναφέροντας: «Α. Αυτό είναι δικά σας συμπεράσματα. Εγώ έχω απαριθμήσει στην κατάθεση μου πάρα πολλούς λόγους για τους οποίους υπήρχαν προβλήματα. Επομένως εάν θέλετε να πάμε ένα - ένα να αναλύσουμε όλους τους λόγους που έχω αναφέρει στην κατάθεση μου, είμαι στη διάθεση σας. Αλλά δεν ήταν μόνο αυτά τα 2 τα θέματα για τα οποία υπήρχαν προβλήματα. Ε. Εάν γνωρίζετε να μας πείτε πότε λύνονταν τα προβλήματα αυτά; Πέστε μας. Α. Νομίζω είναι ξεκάθαρα. Στην κατάθεση μου έχω αναφερθεί και το είχα πει και προηγουμένως το θέμα του Συμβουλίου Αποχετεύσεων, ήταν ένα καινούριο θέμα το οποίο προέκυψε μετά την ημερομηνία την επίδικη και σας το αναφέρω απλώς για να τονίσω το πόσες αλλαγές είχαν γίνει σε αυτήν την άδεια από τις παρεμβάσεις των διάφορων δημοσίων αρχών, οι οποίες η κάθε μια έχει τις δικές της απόψεις.» Σε μεταγενέστερο στάδιο όμως ανέφερε ότι δεν μπορούσε να καθορίσει χρονικά πότε λύθηκε το συγκεκριμένο ζήτημα των υψομέτρων. Ανέφερε όμως ότι το Μάρτιο του 2010 υφίστατο το πρόβλημα με τα υψόμετρα και ότι υπήρχαν βροχοπτώσεις. Η εναγόμενη όμως με επιστολή της ημερομηνίας 23.3.2010 (βλ. Τεκ. 6) ενημέρωσε την ενάγουσα ότι τα προβλήματα, μεταξύ αυτών και τα υψόμετρα, ξεπεράστηκαν. Ήταν η θέση του ότι μετά τον Μάρτιο του 2010 οι εργασίες προχωρούσαν και ακολούθως προέκυψε το πρόβλημα με το αποχετευτικό και έτσι τον Σεπτέμβριο του 2010 σταμάτησαν οι εργασίες. Όταν ρωτήθηκε τι εργασίες έγιναν από το Μάρτη του 2010 και μετέπειτα δεν μπορούσε να τις καθορίσει. Όταν ρωτήθηκε πότε σταμάτησαν οι εργασίες μετά τον Μάρτη του 2010 και για ποιο λόγο, ανέφερε ότι δεν έχει ασχοληθεί. Ακόμη και μέχρι την ημέρα που έδωσε μαρτυρία (13.12.2017) ο διαχωρισμός, όπως αναγνώρισε, δεν είχε ολοκληρωθεί πλήρως. Ο κ. Χ. Λοϊζίδης στη μαρτυρία του επισήμανε, μεταξύ άλλων, ότι ο λόγος που επήλθε καθυστέρηση στην ολοκλήρωση του διαχωρισμού οφειλόταν και στην αλλαγή των όρων που επιβλήθηκαν από τις αρμόδιες αρχές. Παρουσίασε στο Δικαστήριο τροποποιητική άδεια διαίρεσης γης/κατασκευής δρόμου, ημερομηνίας 31.12.
  9. Με την αρχική άδεια θα διαχωρίζονταν 18 οικόπεδα και με βάση την πιο πάνω τροποποιητική άδεια θα διαχωρίζονταν 19 οικόπεδα και αφαιρέθηκαν αντίστοιχοι χώροι πρασίνου, όπως ο ίδιος δήλωσε. Περαιτέρω έγινε αναφορά από μέρους του, ότι όταν η άδεια διαχωρισμού έληξε την 18.4.2010, υπέβαλαν σχετική αίτηση για ανανέωση η οποία όμως εγκρίθηκε με καθυστέρηση. Δεν καθόρισε τον χρόνο που υποβλήθηκε η σχετική αίτηση για ανανέωση και τον χρόνο που εκδόθηκε η άδεια. Επίσης ισχυρίστηκε ότι, όταν ανανεωνόταν κάθε χρόνο η αρμόδια αρχή επέβαλλε νέους όρους και νέα κατασκευαστικά έργα, χωρίς να τα καθορίσει με την απαραίτητη λεπτομέρεια και επάρκεια που απαιτείται. Δήλωσε ότι το Συμβούλιο Αποχετεύσεως Λάρνακας επέβαλε την κατασκευή νέων αγωγών και φρεατίων. Παρουσίασε στο Δικαστήριο σχετική άδεια κατασκευής δημοσίων υπονόμων (βλ. Τεκ. 44). Στο πιο πάνω έγγραφο ρητά αναφέρεται ότι με βάση την αίτηση της εναγόμενης ημερομηνίας 4.5.2011 παραχωρήθηκε στις 27.9.2011 σχετική άδεια με τους όρους που τίθενται σε αυτήν. Επισημαίνεται ότι σχετική αίτηση από μέρους της εναγόμενης υποβλήθηκε στην αρμόδια αρχή μετά τον Αύγουστο του 2010, ημερομηνία κατά την οποία η εναγόμενη απέστειλε τις επιστολές τερματισμού των συμφωνιών ως επίσης και η σχετική άδεια εκδόθηκε μετά την πιο πάνω ημερομηνία. Περαιτέρω παρουσίασε στο Δικαστήριο επιστολές του Συμβουλίου Αποχετεύσεως Λάρνακας ημερομηνίας 30.1.2015 και 18.3.2015 (βλ. Τεκ. 45
(1)και
(2)). Τα εν λόγω έγγραφα στάληκαν στην εναγόμενη το 2015 δηλαδή σε χρόνο πολύ μεταγενέστερο ακόμη και από την καταχώριση της αγωγής. Η εναγόμενη παρέλειψε να θέσει ενώπιον του Δικαστηρίου λεπτομερή και επαρκή γεγονότα που να δικαιολογούν την μη ολοκλήρωση του διαχωρισμού. Γενικά η όλη παρουσία του κ. Χ. Λοϊζίδη ενώπιον του Δικαστηρίου δεν ήταν πειστική. Δεν απαντούσε με αμεσότητα και ευθύτητα στις ερωτήσεις που του υποβάλλονταν στο στάδιο της αντεξέτασης, απέφευγε να απαντήσει σε συγκεκριμένες ουσιώδεις ερωτήσεις και όπως έχει ήδη εξηγηθεί, η μαρτυρία του ήταν νεφελώδης και χαρακτηριζόταν από γενικόλογες και αόριστες αναφορές. Εμφανής ήταν η πρόθεση του να βοηθήσει την εναγόμενη εταιρεία, στην οποία είναι αξιωματούχος, να αποποιηθεί οποιαδήποτε ευθύνη. Έτσι, για όλους τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω, η μαρτυρία του δεν γίνεται αποδεκτή. 15.1 Αναφορικά με τους εκτιμητές που κλήθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου επισημαίνεται ότι και οι δύο με βάση τα ακαδημαϊκά τους προσόντα αλλά και την εμπειρία τους είναι εμπειρογνώμονες και ειδικότερα εκτιμητές ακινήτων. Το Δικαστήριο πριν προχωρήσει την αξιολόγηση των δύο πιο πάνω εκτιμητών επισημαίνει ότι, όπως έχει αναγνωριστεί νομολογιακά, η δυνατότητα σύγκρισης ενός ακινήτου με άλλα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους. Οι παράγοντες που τείνουν να στοιχειοθετήσουν τέτοια ομοιότητα εντοπίζονται στην τοποθεσία των ακινήτων, στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξης τους. Ο χρόνος διάθεσης των συγκριτικών αποτελεί άλλο σχετικό παράγοντα και ως προς τον τελευταίο, είναι εφικτή η σύγκριση εφόσον παρέχεται η δυνατότητα προσαρμογής της τιμής των διαθέσιμων συγκριτικών στα δεδομένα του κρίσιμου χρόνου (βλ. Terence Menelaos Spiby v. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου
(2002)1 Α.Α.Δ. 483). 15.2 Η μαρτυρία του κ. Β. Αρτεμίου έχει ήδη εκτεθεί με λεπτομέρεια πιο πάνω και δεν χρήζει επανάληψης. Επισημαίνεται ότι το συγκεκριμένο πρόσωπο κατέληξε ότι η αγοραία αξία του οικοπέδου αρ. 13, κατά τον χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας
(2010), ήταν €155.790.- ενώ η αξία του οικοπέδου αρ. 14, κατά τον πιο πάνω χρόνο, ήταν €142.830.-. Για τον υπολογισμό της πιο πάνω αξίας χρησιμοποίησε την συγκριτική μέθοδο και έλαβε υπόψη του εννέα ακίνητα τα οποία ευρίσκονται στην ίδια πολεοδομική ζώνη με τα υπό εκτίμηση ακίνητα, αφού προέβηκε στις αναγκαίες αναπροσαρμογές, όπως έχει εξηγήσει. Δεν έλαβε υπόψη του για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας τα επίδικα πωλητήρια έγγραφα καθότι οι συμφωνίες συνομολογήθηκαν το 2009 πλην όμως ήταν η συνέχεια προηγούμενων συμφωνιών που συνήφθηκαν το 2004 και ακολούθως καταρτίστηκαν οι επίδικες με το ίδιο τίμημα αγοραπωλησίας. Στην πραγματικότητα ήταν το τίμημα αγοραπωλησίας του 2004, δηλαδή έξι χρόνια μετά που η ενάγουσα απέστειλε τις πιο πάνω επιστολές τερματισμού και ορθά δεν τα έλαβε υπόψη. Η ετήσια ανασκόπηση της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου σε σχέση με τον δείκτη τιμών κατοικιών (βλ. Τεκ. 42), δεν μπορεί να οδηγήσει καθ' οιονδήποτε τρόπο στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία των επίδικων ακινήτων κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν ανερχόταν στα ποσά που έκανε αναφορά το πιο πάνω πρόσωπο, όπως με λεπτομέρεια εκτίθενται πιο πάνω. Ο κ. Β. Αρτεμίου έχει επεξηγήσει με την απαραίτητη λεπτομέρεια και επάρκεια τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη και τον τρόπο που κατέληξε στην πιο πάνω αγοραία αξία των υπό διαχωρισμό οικοπέδων κατά τον πιο πάνω χρόνο. Πέραν δε τούτου δεν υπέπεσε σε οποιαδήποτε αντίφαση ικανή να κλονίσει την αξιοπιστία του καθ' οιονδήποτε τρόπο και συνακόλουθα τα ευρήματα του. 15.3 Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η μαρτυρία του κ. Κ. Αθηνοδώρου, ο οποίος κλήθηκε από μέρους της εναγόμενης, ο οποίος κατέληξε ότι η αγοραία αξία των υπό διαχωρισμό οικοπέδων τόσο κατά τις 30.3.10 όσο και κατά την 10.8.10 ήταν €115.000.- για μεν το οικόπεδο αρ. 13 και €106.000.- για το οικόπεδο αρ.
  1. Το συγκεκριμένο πρόσωπο χρησιμοποίησε την ίδια μέθοδο. Αναφορικά με τον εκτιμητή κ. Κ. Αθηνοδώρου, όπως έχει ήδη επισημανθεί, για να καταλήξει στην αγοραία αξία των δύο οικοπέδων κατά τον Μάρτιο και Αύγουστο του 2010 έλαβε υπόψη του συνολικά οκτώ συγκριτικά. Χρησιμοποίησε τις δηλωθείσες τιμές στο κτηματολόγιο. Όταν ρωτήθηκε κατά πόσο θεωρεί ότι οι τιμές που δηλώνουν ο πωλητής και ο αγοραστής στο κτηματολόγιο είναι πιο αξιόπιστες από τις τιμές που εκτιμά το ίδιο το κτηματολόγιο, αυτός ανέφερε, «δεν μπορώ να απαντήσω» και στη συνέχεια όταν ρωτήθηκε γιατί δεν μπορεί να το πράξει, αυτός δήλωσε, «Δεν είναι θέμα δικό μου αν είναι αξιόπιστες οι τιμές. Να πούμε ότι ο κόσμος κάνει under the table;» Ακολούθως ανέφερε ότι όταν ετοιμάζονται εκτιμήσεις για τις τράπεζες χρησιμοποιούν τόσο τις δηλωθείσες όσο και της αποδεχθείσες τιμές. Όταν ρωτήθηκε, πως καταλήγει στο συμπέρασμα, επεσήμανε ότι εναπόκειται στην κάθε περίπτωση και εκεί που υπάρχει τεράστια διαφορά θα γίνει σχετική έρευνα και θα εκφέρουν άποψη. Στην προκείμενη περίπτωση η τιμή πώλησης για το συγκριτικό αρ. 1 δηλώθηκε στο ποσό των €60.000.- ενώ η αποδεχθείσα τιμή από το κτηματολόγιο ανέρχεται στις €90.000.-, το συγκριτικό αρ. 2 δηλώθηκε για το ποσό των €120.000.- ενώ η αποδεχθείσα τιμή ήταν €155.000.- και το συγκριτικό αρ. 6 δηλώθηκε για το ποσό των €100.000.-, το δε κτηματολόγιο το αποδέχθηκε για το ποσό των €140.000.-. Πρόκειται για σοβαρές διακυμάνσεις οι οποίες ανέρχονται μέχρι και 50%. Δεν ανέφερε κατά πόσο προέβηκε σε οποιαδήποτε έρευνα ενόψει των όσων δήλωσε προηγουμένως. Και κάτι ακόμη σημαντικό. Η αγοραία αξία ενός ακινήτου δεν μεταβάλλεται κατά το δοκούν και αναλόγως που θα παρουσιαστεί η εκτίμηση. Τα συγκριτικά 1 και 2 που χρησιμοποίησε εμπίπτουν στην πολεοδομική ζώνη Η2, με συντελεστή δόμησης 90% ενώ στα υπό εξέταση στη ζώνη Η5α με τον συντελεστή δόμησης να ανέρχεται στο 35%. Τα πιο πάνω συγκριτικά, ως ισχυρίστηκε, μειονεκτούν από τα επίδικα στην τοποθεσία και βρίσκονται σε μεγάλη απόσταση από τα υπό διαχωρισμό οικόπεδα (περίπου 2 χιλιόμετρα σε ευθεία γραμμή) πλην όμως πλεονεκτούν αναφορικά με την πολεοδομική ζώνη. Έτσι, ως ισχυρίστηκε, υπερτερούν σε ποσοστό 10%. Ήταν η θέση του ότι μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως συγκριτικές πωλήσεις για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας των επίδικων ακινήτων αφού γίνουν οι ανάλογες αναπροσαρμογές. Τα συγκριτικά 3 και 4, τα οποία χρησιμοποίησε για να καθορίσει την αγοραία αξία των υπό διαχωρισμό οικοπέδων, αφορούν τα επίδικα πωλητήρια έγγραφα. Σύμφωνα με την αδιαμφισβήτητη μαρτυρία, το κάθε ένα οικόπεδο αγοράστηκε για το ποσό των €99.098,88 (βλ. Τεκ. 1 και 2). Ήταν η θέση του ότι τα πιο πάνω συγκριτικά αποτελούν την καλύτερη βάση για να καταλήξει στην αξία των επίδικων οικοπέδων κατά τον Μάρτιο και Αύγουστο του
  2. Όταν ρωτήθηκε ποιες ήταν οι τιμές πώλησης των οικοπέδων τον Μάρτιο και Απρίλιο του 2009 στην Βορόκλινη, δεν ήταν σε θέση να τις καθορίσει πλην όμως δεν μπορούσε να αμφισβητήσει ότι το κάθε οικόπεδο πωλείτο για το ποσό των €200.000.-. Παρά ταύτα στη συνέχεια δήλωσε ότι η ενάγουσα αγόρασε τα οικόπεδα την 22.5.2009 πολύ κοντά στην τιμή που άξιζαν. Από τη μια δεν γνώριζε την τιμή πώλησης των οικοπέδων κατά την πιο πάνω περίοδο, από την άλλη δεν μπορούσε να αμφισβητήσει ότι πωλούνταν για το ποσό των €200.000.- το κάθε ένα και ακολούθως δήλωνε ότι η ενάγουσα τα αγόρασε περίπου στην τιμή που άξιζαν. Αντιφατική και νεφελώδης η μαρτυρία του. Και κάτι ακόμη. Όπως έχει ήδη αναφερθεί, δεν γνώριζε ότι τα επίδικα ακίνητα πωλήθηκαν το 2004 και ακολούθως συνομολογήθηκαν οι επίδικες συμφωνίες. Δεν γνώριζε κατά πόσο το τίμημα αγοραπωλησίας των υπό διαχωρισμό οικοπέδων πρόκειτο για ειδική συμφωνία. Όταν του υποβλήθηκε ότι τα επίδικα οικόπεδα πωλήθηκαν πολύ πιο φτηνά από ότι πωλούνταν, αυτός απάντησε «κανένα σχόλιο». Στο στάδιο της επανεξέτασης η πιο πάνω φράση μετατράπηκε σε διαφωνία. Το συγκριτικό 5, το οποίο χρησιμοποίησε για να καταλήξει στην αγοραία αξία των επίδικων οικοπέδων, ευρίσκεται όμως στην πολεοδομική ζώνη Η2 με συντελεστή δόμησης 90%. Θεώρησε ότι υπερτερεί σε ποσοστό 5% και έτσι προέβηκε σε σχετική αναπροσαρμογή. Το δε συγκριτικό 6, το οποίο ευρίσκεται στην πολεοδομική ζώνη Η3, θεώρησε και πάλι ότι υπερτερεί και έτσι το αναπροσάρμοσε σε ποσοστό 10%. Περαιτέρω χρησιμοποίησε τις συγκριτικές πωλήσεις 7 και 8 οι οποίες αφορούν ακίνητα τα οποία βρίσκονται 200 μ. βόρεια του υπό εκτίμηση ακινήτου και εφάπτονται του αυτοκινητόδρομου και επειδή είναι πηγή ηχορύπανσης τα αναβάθμισε σε ποσοστό 60%. Από τη μια θεωρούσε ως ασφαλή για να εξάξει την αγοραία αξία των υπό διαχωρισμό οικοπέδων κατά τον Μάρτιο και Αύγουστο του 2010 τα συγκριτικά 4 και 5, τα οποία αφορούν τα επίδικα πωλητήρια έγγραφα και τα συγκριτικά 7 και
  3. Ακολούθως δήλωνε ότι και τα άλλα είναι συγκρίσιμα. Διαφαίνεται από το σύνολο των γεγονότων ότι το πιο πάνω πρόσωπο χρησιμοποίησε συγκριτικά με διαφορετικά νομικά χαρακτηριστικά, αφού ενέπιπταν σε άλλη πολεοδομική ζώνη. Περαιτέρω η μαρτυρία του σε κάποια σημεία ήταν αντιφατική και νεφελώδης, για όλους τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω. Κατ' ελάχιστον κατατάσσεται η μαρτυρία του ως μη πειστική και κατ' επέκταση δεν γίνεται αποδεκτή.
  4. Εισήγηση ότι η εναγόμενη δεν παρέβηκε τους όρους των επίδικων συμφωνιών και ότι ο τερματισμός τους ήταν παράτυπος υπό τις περιστάσεις. Όπως έχει νομολογηθεί, βασικό κριτήριο για την ερμηνεία του περιεχομένου των συμβάσεων, αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων και όρων της συμφωνίας και για να διακριβωθεί η σημασία και το πραγματικό νόημα των όρων μιας γραπτής συμφωνίας πρέπει το κείμενο αυτής να ερμηνεύεται συνολικά και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος δυσαρμονίας στην εξήγηση τους που στο τέλος δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. Σχίζα ν. Αδάμου κ.ά., Πολ. Έφ. 7/11, ημερ. 3.11.16 και Ανόρθωση Αμμοχώστου ν. Απόλλων
(2002)1 Α Α.Α.Δ. 518). Το άρθρο 55
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 προβλέπει ότι αν ένας από τους συμβαλλόμενους ανέλαβε την υποχρέωση να προβεί σε ορισμένη ενέργεια εντός ορισμένου χρόνου και παραλείψει να πράξει τούτο, το μέρος της σύμβασης που δεν εκπληρώθηκε ακόμα καθίσταται ακυρώσιμο κατ' εκλογή του άλλου μέρους αν πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης (βλ. Pollock & Mulla, Indian Contract and Specific Relief Acts, 9η Έκδοση, σελ. 386, Paraskeva & Other v. Lantas
(1988)1 C.L.R. 285 και Iris Development Limited ν. Τάκη Λαζαρίδη
(2000)1 Γ Α.Α.Δ. 1504 και στις εκεί αναφερόμενες αυθεντίες). Όπως έχει νομολογηθεί στην απουσία πρόθεσης των συμβαλλομένων για να καταστεί ο όρος ουσιώδης απαιτείται εύλογη σχετική ειδοποίηση στην οποία να τίθεται προθεσμία υλοποίησης του η οποία θα πρέπει να είναι εύλογη υπό τις περιστάσεις. Το τι συνιστά εύλογο χρόνο είναι θέμα πραγματικό και κρίνεται κάτω υπό τις περιστάσεις της κάθε υπόθεσης. Στην προκείμενη περίπτωση, με βάση τα αδιαμφισβήτητα γεγονότα αλλά και την πιο πάνω αξιολόγηση, τα γεγονότα που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση, έχουν ως ακολούθως. Στις 22.5.2009 συνομολογήθηκαν δύο γραπτές συμφωνίες μεταξύ των διαδίκων με τις οποίες η ενάγουσα αγόρασε από την εναγόμενη τα υπό διαχωρισμό οικόπεδα με αρ. 13 και 14, με τους όρους που αναφέρονται σ' αυτές (βλ. Τεκ. 1 και 2). Το τίμημα αγοραπωλησίας καθορίστηκε στο ποσό των €99.098,88 για το κάθε οικόπεδο και η ενάγουσα κατέβαλε έναντι του τιμήματος πώλησης το συνολικό ποσό των €49.549,44 για το κάθε ένα από αυτά. Οι πιο πάνω συμφωνίες διαλάμβαναν, μεταξύ άλλων, ότι η εναγόμενη υποχρεούται όπως ολοκληρώσει τις αναγκαίες εργασίες για διαχωρισμό του ακινήτου σε οικόπεδα μέχρι την 30.3.
  1. Ο διαχωρισμός δεν ολοκληρώθηκε μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία. Η εναγόμενη για την πιστή τήρηση του πιο πάνω όρου παρέδωσε στην ενάγουσα δύο επιταγές για το ποσό των €49.549,44 η κάθε μία, με ημερομηνία εξαργύρωσης την 30.3.
  2. Η συμφωνία προνοούσε ότι στην περίπτωση που δεν ολοκληρωθεί ο διαχωρισμός μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία η ενάγουσα θα δικαιούται να τερματίσει την κάθε συμφωνία και να προχωρήσει στην εξαργύρωση των επιταγών χωρίς να επηρεάζονται οποιαδήποτε δικαιώματα της για περαιτέρω διεκδίκηση αποζημιώσεων. Η ενάγουσα όφειλε, πριν ασκήσει το πιο πάνω δικαίωμα τερματισμού, να αποστείλει στην εναγόμενη γραπτή ειδοποίηση δίδοντας της διορία δέκα ημερών από την ημερομηνία παράδοσης της ειδοποίησης για συμμόρφωση της με την πιο πάνω υποχρέωση. Η ενάγουσα με επιστολή της ημερομηνίας 3.3.2010 ζητούσε από την εναγόμενη να την πληροφορήσει τους λόγους για την καθυστέρηση που παρατηρείται στην ολοκλήρωση των εργασιών (βλ. Τεκ. 5). Σε απάντηση η εναγόμενη με επιστολή της ημερομηνίας 23.3.2010 την ενημέρωσε ότι τα προβλήματα που προκάλεσαν οι βροχοπτώσεις και τα υψόμετρα ξεπεράστηκαν και ότι ο διαχωρισμός θα ολοκληρωθεί το συντομότερο αλλά όχι μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία. Η εναγόμενη, για τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω, απέτυχε να αποδείξει στον απαιτούμενο βαθμό, με βάση το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ότι η καθυστέρηση στην ολοκλήρωση του διαχωρισμού οφειλόταν σε οποιουσδήποτε εξωγενείς παράγοντες. Η ενάγουσα με επιστολή της ημερομηνίας 31.3.2010, σε σχέση μόνο με το οικόπεδο αρ. 13, έδωσε διορία δέκα ημερών στην ενάγουσα να συμμορφωθεί, διαφορετικά θα εξαργύρωνε την επιταγή για το ποσό των €49.549,44 και θα τερμάτιζε τη συμφωνία. Στη συνέχεια ακολούθησε αλληλογραφία μεταξύ των διαδίκων και στις 2.8.2010 και 10.8.2010 απέστειλε επιστολές με τις οποίες τερμάτισε και τα δύο πιο πάνω πωλητήρια έγγραφα. Η ενάγουσα εξαργύρωσε τις δύο πιο πάνω επιταγές και απέσυρε τα έγγραφα από το κτηματολόγιο. Προκύπτει από το σύνολο των γεγονότων ότι δεν έχει αποσταλεί οποιαδήποτε επιστολή, ως προβλέπει η συμφωνία, σε σχέση με το οικόπεδο αρ. 14 με την οποία να δίδει διορία δέκα ημερών στην πωλητή για συμμόρφωση με την υποχρέωση της. Ο τερματισμός όμως αφορούσε και τα δύο πωλητήρια έγγραφα. Ενόψει του γεγονότος ότι η ενάγουσα δεν απέστειλε επιστολή σε σχέση με το οικόπεδο αρ. 14 πριν τον τερματισμό, δίνοντας την πιο πάνω διορία στην εναγόμενη για συμμόρφωση της με την υποχρέωση ολοκλήρωσης του διαχωρισμού, ο τερματισμός της συμφωνίας ημερομηνίας 22.5.2009 αναφορικά με το οικόπεδο αρ. 14 (βλ. Τεκ. 2) ήταν παράτυπος και κατά παράβαση των προνοιών της (βλ. Iris Development Limited v. Τάκη Λαζαρίδη). Προκύπτει από το σύνολο των γεγονότων που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση ότι ανταλλάγησαν διάφορες επιστολές μεταξύ των διαδίκων. Ήταν η θέση της ευπαίδευτου συνηγόρου της εναγόμενης ότι η ενάγουσα με την συμπεριφορά της αποδέχθηκε όπως ο διαχωρισμός ολοκληρωθεί σε μεταγενέστερο χρόνο και περαιτέρω ότι αποκήρυξε το δικαίωμα της για απαίτηση ολοκλήρωσης του διαχωρισμού μέχρι την 30.3.2010 και έγινε, μεταξύ άλλων, σχετική αναφορά στην επιστολή ημερομηνίας 28.6.2010 που απέστειλε η ενάγουσα (βλ. Τεκ. 9). Στην εν λόγω επιστολή ρητά αναφέρεται από την ενάγουσα ότι η καθυστέρηση δεν οφείλεται σε εξωγενείς παράγοντες, όπως προέβαλλε η εναγόμενη και άνευ βλάβης των πιο πάνω, δεν προτίθεται να τερματίσει τις συμφωνίες νοουμένου όμως ότι η εναγόμενη συμμορφωθεί με τους όρους που τέθηκαν σε αυτήν. Η εναγόμενη όμως δεν συμφώνησε με τους όρους και έτσι δεν επήλθε οποιαδήποτε συμφωνία. Το γεγονός ότι ανταλλάγησαν επιστολές με το περιεχόμενο που καταγράφεται σε αυτές, ως επίσης ότι έγιναν προσπάθειες για επίλυση της διαφοράς, δεν καταδεικνύουν καθ' οιονδήποτε τρόπο τα όσα εισηγήθηκε η συνήγορος της εναγόμενης και ειδικότερα, μεταξύ άλλων, ότι η ενάγουσα αποδέχθηκε νέο χρόνο ολοκλήρωσης του διαχωρισμού των οικοπέδων και ότι αποκήρυξε το δικαίωμα της για απαίτηση ολοκλήρωσης του διαχωρισμού μέχρι την 30.3.
  3. Στην προκείμενη περίπτωση η εναγόμενη παραβίασε την συμφωνία αφού δεν ολοκλήρωσε τον διαχωρισμό των οικοπέδων εντός της συμφωνηθείσας προθεσμίας. Η ενάγουσα απέστειλε επιστολή μόνο σε σχέση με το οικόπεδο αρ. 13, με την οποία καλούσε την εναγομένη όπως εντός δέκα ημερών από την παράδοση της να συμμορφωθεί με την υποχρέωση της για ολοκλήρωση του διαχωρισμού. Δεν το έπραξε και έτσι η ενάγουσα μήνες αργότερα και ειδικότερα τον Αύγουστο του 2010, όπως περιγράφεται, τερμάτισε τις πιο πάνω συμφωνίες. Ο τερματισμός της συμφωνίας ημερομηνίας 22.5.2009, αναφορικά με το οικόπεδο αρ. 13 (βλ. Τεκ. 1) ήταν νομότυπος υπό τις περιστάσεις σε αντίθεση με τη συμφωνία σε σχέση με το οικόπεδο αρ. 14 (βλ. Τεκ. 2) για τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω.
  4. Εισήγηση ότι η ενάγουσα δεν έχει επιτύχει να αποδείξει ζημιά συνεπεία της παράβασης των συμφωνιών. Η ευπαίδευτος συνήγορος της εναγόμενης εισηγήθηκε ότι η ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει ότι υπέστη οποιαδήποτε ζημιά συνεπεία της πιο πάνω παράβασης. Στην υπόθεση Κουδουνάρη ν. Oldendorff, Πολ. Έφ. 95/12, ημερ. 20.1.17, επισημάνθηκε ότι: «Είναι βασική αρχή του δικαίου που καλύπτει τον καθορισμό των αποζημιώσεων λόγω διάρρηξης σύμβασης ότι πρόσωπο το οποίο υπαναχωρεί νόμιμα από τη σύμβαση δικαιούται σε αποζημίωση για ζημιά την οποία υπέστη λόγω της μη εκπλήρωσής της, από τον άλλο συμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Οι αποζημιώσεις, κατά κανόνα, στοχεύουν στην επαναφορά του αθώου μέρους στη θέση που θα βρισκόταν αν η συμφωνία εκπληρωνόταν. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της αποζημίωσης είναι, συνήθως, ο χρόνος της διάρρηξης. Και το επίμετρο, στις περιπτώσεις πώλησης γης, η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης (Saab v. Holy Monastery of Agios Neοphytos
(1982)1 C.L.R. 499 και Καλησπέρας ν. Δρυάδης κ.ά.
(1998)1 Α.Α.Δ. 867.» Με βάση την πιο πάνω αξιολόγηση η μαρτυρία του εκτιμητή κ. Β. Αρτεμίου έγινε δεκτή ενώ αντιθέτως η μαρτυρία του εκτιμητή κ. Κ. Αθηνοδώρου δεν γίνεται αποδεκτή για τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω. Με βάση τα αδιαμφισβήτητα γεγονότα, το τίμημα αγοραπωλησίας του κάθε οικοπέδου ήταν €99.098,
  1. Η δε αξία του οικοπέδου αρ. 13 κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν €155.790.-. Όπως έχει ήδη αναφερθεί, ο τερματισμός της συμφωνίας αναφορικά με το οικόπεδο αρ. 13 ήταν νομότυπος και λαμβανομένης υπόψη της διαφοράς μεταξύ της τιμής της αγοράς και της αξίας του συγκεκριμένου οικοπέδου κατά τον χρόνο της διάρρηξης, δικαιολογείται η επιδίκαση του ποσού των €56.691,
  2. Αντιθέτως δεν δικαιολογείται η επιδίκαση οποιουδήποτε ποσού σε σχέση με το οικόπεδο αρ. 14, εν όψει των όσων αναφέρονται πιο πάνω και ειδικότερα ο τερματισμός της συμφωνίας σε σχέση με το πιο πάνω οικόπεδο ήταν παράτυπος και κατά παράβαση των προνοιών της παρά το γεγονός ότι με την μεταγενέστερη συμπεριφορά τους τα μέρη την έχουν αποκηρύξει. Η ενάγουσα αξιώνει το ποσό των €10.000.- το οποίο αντικατοπτρίζει τα έξοδα εκπόνησης αρχιτεκτονικών σχεδίων για τις δύο κατοικίες που θα ανήγειρε στα υπό διαχωρισμό οικόπεδα. Στη μαρτυρία του ο αρχιτέκτονας-πολιτικός μηχανικός κ. Μ. Μηνά, ανέφερε ότι συμφώνησε να ετοιμάσει αρχιτεκτονικά σχέδια και η αμοιβή του συμφωνήθηκε στο ποσό των €10.000.-, η οποία θα καταβαλλόταν όταν εκδιδόταν η πολεοδομική άδεια. Το πιο πάνω κόστος, καθώς αντιλαμβάνομαι, αφορούσε την εκπόνηση ολοκληρωμένων αρχιτεκτονικών σχεδίων τα οποία θα μπορούσαν να κατατεθούν στην αρμόδια πολεοδομική αρχή. Στην προκείμενη περίπτωση τα οικόπεδα δεν είχαν διαχωριστεί και δεν γνώριζε το ακριβές εμβαδόν τους ως επίσης δεν γνώριζε και τα υψόμετρα. Τα συγκεκριμένα σχέδια που ετοίμασε ήταν ημιτελή αφού, όπως ο ίδιος αναγνώρισε, δεν θα μπορούσαν να κατατεθούν στην πολεοδομική αρχή καθότι δεν γνώριζε τα πιο πάνω στοιχεία. Ο κ. Μ. Μηνά δεν έχει καθορίσει το κόστος των συγκεκριμένων ημιτελών αρχιτεκτονικών σχεδίων παρά μόνο το κόστος των ολοκληρωμένων σχεδίων αφού, ως ανέφερε, θα πληρωνόταν με το πιο πάνω ποσό με την έκδοση πολεοδομικής άδειας. Έτσι δεν δικαιολογείται η επιδίκαση του πιο πάνω ποσού των €10.
  3. Κάτι άλλο εξίσου σημαντικό. Η ενάγουσα δεν ανέμενε να της γνωστοποιηθούν τα υψόμετρα και το ακριβές εμβαδόν των υπό διαχωρισμό οικοπέδων και έσπευσε στην εκπόνηση των αρχιτεκτονικών σχεδίων και ακολούθως τερμάτισε τις συμφωνίες, όπως με λεπτομέρεια έχει ήδη εξηγηθεί πιο πάνω. Θα μπορούσε να αναμένει και δεν το έπραξε. Έτσι για τους πιο πάνω λόγους δεν μπορεί να επιζητεί ολόκληρο το πιο πάνω ποσό το οποίο προκλήθηκε από τις πράξεις της ίδιας της ενάγουσας πλην όμως, όπως έχει ήδη επεξηγηθεί, δεν έχει καθοριστεί με την απαραίτητη λεπτομέρεια και επάρκεια που απαιτείται το κόστος εκπόνησης των συγκεκριμένων σχεδίων. Περαιτέρω η ενάγουσα αξιώνει το ποσό των €595.- τα οποία αντικατοπτρίζουν τα έξοδα του εκτιμητή κ. Β. Αρτεμίου. Ήταν η θέση της συνηγόρου της εναγόμενης ότι δεν δικαιολογείται η επιδίκαση του πιο πάνω ποσού, παρά το γεγονός ότι στην έκθεση απαίτησης αναφέρεται το ποσό των €1.000.- ως αμοιβές για εμπειρογνώμονες, καθότι οδηγίες στον πιο πάνω εκτιμητή δόθηκαν σε χρόνο μεταγενέστερο της καταχώρισης της αγωγής. Κατ' αρχήν επισημαίνεται ότι η δίκη δρομολογείται κατά μήκος των γραμμών που οριοθετεί η δικογραφία (βλ. Παπαγεωργίου ν. Κλάππα
(1991)1 Α.Α.Δ. 24) και το Δικαστήριο περιορίζεται στην εξέταση των επίδικων θεμάτων όπως φαίνονται με το κλείσιμο των δικογράφων. Οι υποθέσεις αποφασίζονται με βάση τα γεγονότα που εγείρονται στα δικόγραφα (βλ. Ayia Napa Nissi Development Ltd και άλλου ν. Χρίστου Παπαμιχαήλ
(1992)1 Α.Α.Δ. 549 και στις εκεί αναφερόμενες αυθεντίες). Προκύπτει από τα γεγονότα που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση ότι η ενάγουσα κατέβαλε στο πιο πάνω πρόσωπο για την ετοιμασία της εκτίμησης το ποσό των €595.- (βλ. Τεκ. 33). Το σχετικό τιμολόγιο και απόδειξη κατατέθηκαν χωρίς ένσταση. Ανεξάρτητα όμως από τα πιο πάνω, το πιο πάνω ποσό καλύπτεται από τα δικόγραφα αφού γίνεται σχετική αναφορά στην έκθεση απαίτησης ως αμοιβή εμπειρογνωμόνων το ποσό των €1.000.- και έτσι δικαιολογείται η επιδίκαση του. Περαιτέρω η ενάγουσα αξιώνει την καταβολή του ποσού των €321 ως κόστος που υπέστη από την χαρτοσήμανση των δύο πιο πάνω συμφωνιών. Όπως έχει ήδη επεξηγηθεί, δεν δικαιολογείται η επιδίκαση οποιουδήποτε ποσού σε σχέση με την συμφωνία που αφορά το οικόπεδο αρ. 14. Ο ενάγοντας έχει αναφέρει ότι κατέβαλε το πιο πάνω ποσό για χαρτοσήμανση και των δύο πιο πάνω εγγράφων, γεγονός το οποίο παρέμεινε αδιαμφισβήτητο. Το τίμημα αγοραπωλησίας και των δύο οικοπέδων ήταν το ίδιο, ήτοι €99.098,88 για το κάθε ένα. Έτσι δικαιολογείται η επιδίκαση του ποσού των €160,50 το οποίο αντιπροσωπεύει το ½ του ποσού που κατέβαλε και το οποίο αντιστοιχεί στην χαρτοσήμανση της συμφωνίας που αφορά το οικόπεδο αρ. 13. 18. Εν κατακλείδι, για όλους τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω, δικαιολογείται η επιδίκαση του ποσού των (
  1. i)€56.691,12 το οποίο αντιπροσωπεύει την διαφορά μεταξύ της τιμής της αγοράς και της αξίας του οικοπέδου αρ. 13 κατά τον χρόνο της διάρρηξης (
  2. ii)€595.- που αφορά τα έξοδα που κατέβαλε η ενάγουσα στον εκτιμητή και τέλος (iii) το ποσό των €160,50 που αφορά τα έξοδα χαρτοσήμανσης της μίας συμφωνίας που αφορά το πιο πάνω οικόπεδο, ήτοι σύνολο €57.446,62. 19. Συνακόλουθα εκδίδεται απόφαση υπέρ της ενάγουσας και εναντίον της εναγόμενης για το ποσό των €57.446,62 με νόμιμο τόκο από την καταχώριση της αγωγής. ΄Εχοντας υπόψη το αποτέλεσμα, τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της ενάγουσας και εναντίον της εναγόμενης στην κλίμακα του πιο πάνω ποσού, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .............................. Ηλ. Γεωργίου, Α.Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής ΗΓ/ΑΓ Subject: Civil / Other actions / Final Αναφορά: Παράβαση συμφωνίας-ζημιές cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.