← Κύπρος

ΦΥΣΕΝΤΖΙΔΗ ν. Κ&C Snooker & Pool Entertainment, Αριθμός Αγωγής.: 181/13, 16/12/2018

ΦΥΣΕΝΤΖΙΔΗ ν. Κ&C Snooker & Pool Entertainment, Αριθμός Αγωγής.: 181/13, 16/12/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2018:A239 EΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Χαραλάμπους, Ε.Δ. Αριθμός Αγωγής.: 181/13 Μεταξύ: XXXXX ΦΥΣΕΝΤΖΙΔΗ Ενάγουσα -και- Κ&C Snooker & Pool Entertainment Εναγόμενοι Ημερομηνία: 16/12/

  1. ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για Ενάγοντα: Η κα. Γ. Ζαχαρίου-Σπύρου για Α.Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε Για Εναγόμενους: Ο κ. Γ. Τσαρδελλής για Ηλία Νεοκλέους & Σία Δ.Ε.Π.Ε Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα αγωγή ο ενάγοντας αξιώνει από την εναγόμενη τις ακόλουθες θεραπείες: (α) Διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο να διατάσσει την εναγόμενη όπως παύσει να επεμβαίνει παράνομα στο κατάστημα του, το οποίο βρίσκεται επί της οδού XXXXX 10 στην Λάρνακα (στο εξής καλούμενο «το κατάστημα») καθώς και (β) Διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο να διατάσσει την εναγόμενη να του παραδώσει ελεύθερη κατοχή και χρήση αυτού και τέλος (γ) Αποζημιώσεις ύψους €700 από 01/01/13 μέχρι εκκένωσης του από την εναγόμενη για απώλεια χρήσης του εν λόγω καταστήματος. Αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των μερών ότι ο ενάγοντας, ο οποίος είναι ιδιοκτήτης του εν λόγω καταστήματος, συμφώνησε με την εναγόμενη, στις 30/12/09, δυνάμει ενοικιαστηρίου συμβολαίου (Τεκμήριο 4), όπως της ενοικιάσει το εν λόγω κατάστημα για περίοδο 2 ετών από 01/01/10 μέχρι 31/12/
  2. Η εναγόμενη, η οποία αποτελεί συνεταιρισμό και με συνεταίρους τους XXXXX Κυριάκου και XXXXX Πούλλου (Τεκμήριο 2) θα χρησιμοποιούσε το εν λόγω κατάστημα ως καφετέρια. Ήταν επίσης ρητός όρος του ενοικιαστηρίου συμβολαίου ότι αφενός η εναγόμενη θα κατέβαλλε ως ενοίκιο το ποσό των €700 μηνιαίως και αφετέρου διατηρούσε το δικαίωμα να ανανεώσει το ενοικιαστήριο έγγραφο με προειδοποιητική επιστολή η οποία θα αποστελλόταν στον ενάγοντα έναν μήνα προηγουμένως πριν τη λήξη της περιόδου ενοικιάσεως. Σύμφωνα με τις δικογραφημένες θέσεις του ενάγοντα, η εναγόμενη δεν ανανέωσε την ενοικίαση και με σχετική επιστολή του, μέσω των δικηγόρων του, την κάλεσε όπως του παραδώσει ελεύθερη κατοχή και χρήση του καταστήματος. Η εναγόμενη μέχρι και σήμερα αρνείται να συμμορφωθεί με αποτέλεσμα ο ενάγοντας να υφίσταται ζημιά. Η εναγόμενη, μέσω της Υπεράσπισης της, εγείρει υπό τύπο προδικαστικής ένστασης, το γεγονός ότι αρμόδιο Δικαστήριο για εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης δεν είναι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας αλλά το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Και τούτο γιατί το επίδικο υποστατικό αναγέρθηκε πριν την 31η Δεκεμβρίου του 1999 και ότι από την 01/01/13, ημερομηνία κατά την οποία έληξε η ενοικίαση, διατηρούσε κατοχή του υποστατικού ως θέσμια ενοικιαστής, συνεχίζοντας να τηρεί όλους τους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου καταβάλλοντας ανελλιπώς στον ενάγοντα το ενοίκιο, αποκόπτοντας του μόνο τον φόρο Άμυνας. Είναι περαιτέρω η θέση της ότι εάν ήθελε αποδεχθεί ότι το κατάστημα ενοικιάσθηκε για πρώτη φορά μετά το 2000 αυτό είναι άσχετο και δεν επηρεάζει την εφαρμογή του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Η ακρόαση της υπόθεσης ήταν πολύ σύντομη εφόσον πλείστα εκ των γεγονότων ήταν αποδεκτά και από τις δύο πλευρές. Μοναδικός μάρτυρας που κατέθεσε από την πλευρά του ενάγοντα προς απόδειξη της υπόθεσης του, ήταν ο ίδιος ο ενάγοντας. Η εναγόμενη, αντίθετα, επέλεξε να μην προσκομίσει οποιαδήποτε μαρτυρία. ΜΑΡΤΥΡΙΑ Πλήρης έκταση της μαρτυρίας που δόθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου βρίσκεται καταγραμμένη στα πρακτικά και κρίνω ότι δεν είναι σκόπιμη η λεπτομερής παράθεσή της στα πλαίσια σύνταξης της παρούσας απόφασης, αφού κατά την ταπεινή μου γνώμη κάτι τέτοιο δεν θα εξυπηρετούσε κανένα πρακτικό σκοπό. Θα παρατεθούν όμως τα κυριότερα σημεία αυτής για σκοπούς αξιολόγησης της, λαμβανομένου υπόψη και των επίδικων θεμάτων. Ο ενάγοντας υιοθέτησε, στα πλαίσια της κυρίως εξέτασής του, γραπτή του δήλωση (Τεκμήριο 1) με βάση το άρθρο 25 του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ.
  3. Σύμφωνα με το περιεχόμενο αυτής, το κατάστημα ανεγέρθηκε το 1985 και η πρώτη φορά που τέθηκε προς ενοικίαση ήταν μετά από την 31η Δεκεμβρίου το
  4. Κατά τη λήξη της ενοικίασης και αφού καμιά γραπτή ειδοποίηση δεν δόθηκε από την εναγόμενη για ανανέωση του ενοικιαστηρίου συμβολαίου, ως προνοούσε ρητός όρος του, την 06/12/12, μέσω των δικηγόρων του, απέστειλε επιστολή (Τεκμήριο 5) στην εναγόμενη καλώντας την να παραδώσει κενή κατοχή του καταστήματος. Η εναγόμενη στις 19/12/12, μέσω των δικηγόρων της, απέστειλε επιστολή (Τεκμήριο 6) αναφέροντας ότι δεν προτίθεται να τερματίσει την ενοικίαση του καταστήματος και προτίθεται, με τη λήξη του ενοικιαστήριου συμβολαίου, να παραμείνει σε αυτό και να συνεχίσει να καταβάλλει κανονικά προς τον ενάγοντα το οφειλόμενο ενοίκιο καταβάλλοντας μάλιστα, μέσω επιταγής, και το ενοίκιο του Ιανουαρίου
  5. Περαιτέρω δήλωσε την ετοιμότητα της να υπογράψει νέα συμφωνία ενοικίασης για ακόμη δύο έτη με το υφιστάμενο ενοίκιο. Ο ίδιος απάντησε με σχετική επιστολή, ημερομηνίας 21/12/12 (Τεκμήριο 7) μέσω και πάλι των δικηγόρων του, εμμένοντας στις θέσεις του. Η εναγόμενη μέχρι σήμερα συνεχίζει να κατέχει το εν λόγω κατάστημα, καταβάλλοντας του δε το ποσό των €684,25 (αφού αφαιρείται το ποσό της άμυνας) το οποίο εισπράττει άνευ βλάβης των δικαιωμάτων του, με σκοπό να περιορίσει τη ζημιά του από την εναγόμενη. Αν η εναγόμενη θεωρούσε ότι η ενοικίαση ανανεώθηκε, πράγμα που δεν αποδέχεται, τότε θα έπρεπε το ενοίκιο να αυξηθεί κατά 10%, το οποίο θα ανέρχετο στο ποσό των €770, ως προνοούσε σχετικός όρος του ενοικιαστηρίου συμβολαίου. Αντ' αυτού η εναγόμενη μέχρι την 16/07/16 κατέβαλλε το ποσό των €684,25 και από την 17/07/16 κατέβαλλε το ποσό των €550 μονομερώς και χωρίς να έχει συμφωνηθεί το οτιδήποτε μεταξύ τους (σχετικές αποδείξεις καταβολής των ενοικίων κατατέθηκαν ως δέσμη Τεκμήριο 8). Είναι η θέση του ότι η εναγόμενη παράνομα κατέχει και χρησιμοποιεί το κατάστημα προκαλώντας του ζημιές ίσες τουλάχιστον με την ενοικιαστική του αξία, όπως αυτή έχει συμφωνηθεί για το ποσό των €
  6. Για το λόγο αυτό ζητεί αποζημίωση ύψους €
  7. Αντεξεταζόμενος και ερωτηθείς σχετικά κατά πόσο ενοικίαζε το κατάστημα σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο, πριν την ενοικίαση του στην εναγόμενη, ο εν λόγω μάρτυρας ανάφερε ότι το εν λόγω κατάστημα προηγουμένως χρησιμοποιείτο για την στέγαση της ναυτιλιακής επιχείρησης του. Διευκρίνισε ότι η ναυτιλιακή εταιρεία δεν κατέβαλλε οποιοδήποτε ενοίκιο, εφόσον ιδιοκτήτης την εν λόγω επιχείρησης ήταν ο ίδιος. Επιβεβαίωσε ότι το κατάστημα αναγέρθηκε το 1985 και ότι ήταν σε θέση να ενοικιαστεί από τότε. Αποδέχθηκε το γεγονός ότι μετά τη λήξη της ενοικίασης, η εναγόμενη του κατέβαλλε ενοίκια τα οποία ο ίδιος λάμβανε έναντι των αποζημιώσεων του. Ακολούθως η εναγόμενη, μονομερώς, του κατέβαλλε μειωμένο ενοίκιο. Ως προς τον λόγο που οι αποδείξεις Αυγούστου και Σεπτεμβρίου, (Τεκμήριο 9) δεν αναφέρουν ότι έλαβε το ενοίκιο άνευ βλάβης σε αντίθεση με τις υπόλοιπες, ο εν λόγω μάρτυρας ανάφερε ότι πρόκειται για λάθος. Αρνήθηκε σχετική υποβολή ότι η μείωση του ενοικίου έγινε κατόπιν συνεννόησης μεταξύ των διαδίκων και ότι επήλθε μεταξύ τους νέα προφορική συμφωνία. Ερωτηθείς πώς ο ίδιος υπολόγισε το ποσό των €3,000 το οποίο αξιώνει ως αποζημιώσεις, ο εν λόγω μάρτυρας ανάφερε ότι αφαίρεσε το ποσό των €550 από το ποσό των €684,50, προσθέτοντας το υπόλοιπο μέχρι σήμερα, πλέον τόκους. Τέλος, αρνήθηκε σχετική υποβολή ότι η εναγόμενη μετά τη λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου κατέστη θέσμια ενοικιαστής. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ ΚΑΙ ΕΥΡΗΜΑΤΑ Η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι επιβεβλημένη για την εξαγωγή των απαραίτητων συμπερασμάτων. Όπως έχει αναφερθεί στην πρόσφατη υπόθεση P. & Chr. Seafood Express Ltd κ.α. ν. Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου, ECLI:CY:AD:2014:A661, Πολ. Έφεση αρ. 277/2009, ημερομηνίας 10/9/2014: «Είναι καθιερωμένη και αδιαμφισβήτητη η νομολογία που θέλει κριτή της μαρτυρίας να είναι κατ' εξοχήν το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου διεξάγεται η δίκη (Σταύρου ν. Χαραλάμπους

(2011)1 Α.Α.Δ. 193). Και αυτό βέβαια για καλό λόγο. Το Δικαστήριο μπορεί να αποτιμήσει την αξιοπιστία των μαρτύρων υπό το φως της ενώπιον του ακροαματικής διαδικασίας στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης με όλες τις εκφάνσεις και παραμέτρους της. Ο Δικαστής ο οποίος έχει το ευεργέτημα αυτής της θεώρησης πραγμάτων καλείται κατ' αντικειμενικό τρόπο να κρίνει τους συνανθρώπους του αποστασιοποιημένος βέβαια από την υπόθεση και ενσωματώνοντας το μέτρο εκείνο της αμερόληπτης και λογικής κρίσης που διέρχεται ολόκληρη την κοινωνία με πρόσθετη βέβαια τη νομική κατάρτιση του Δικαστή (Baloise Insurance Co. Ltd v. Κατωμονιάτη κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 1275). Κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας είχα την ευκαιρία, μέσα από τη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, να παρακολουθήσω με ιδιαίτερη προσοχή τον μάρτυρα που κατέθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου και είμαι σε θέση να αξιολογήσω όλη την εν γένει συμπεριφορά του στο εδώλιο του μάρτυρα. Η αξιολόγησή του θα κριθεί με βάση τις σχετικές παραμέτρους που έχει καθορίσει η πλούσια νομολογία για το θέμα αυτό. Για παράδειγμα σημασία στην αξιολόγηση του κάθε μάρτυρα έχουν τα λεγόμενά του, η εκφορά του λόγου του, ο δισταγμός ή η αμεσότητα των απαντήσεων του, η φυσικότητα και η εν γένει συμπεριφορά του στο εδώλιο, η πηγή των γνώσεων του στο βαθμό που αυτές αφορούσαν τα επίδικα γεγονότα, την ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος, τις ευκαιρίες που είχε για να παρακολουθήσει τα διαδραματισθέντα, την μνήμη και τους λόγους που είχε να θυμάται ή να πιστεύει αυτά για τα οποία κατέθετε, τη σαφήνεια και αμεσότητα των απαντήσεων του, την ειλικρίνεια του και την ύπαρξη σε αυτές υπερβολών ή ουσιαστικών εγγενών αντιφάσεων (νομικό σύγγραμμα «Το Δίκαιο της Απόδειξης» του Τάκη Ηλιάδη σελίδες 24 και 215, Bauer v. Ηροδότου & Υιοί Λτδ
(1994)1 Α.Α.Δ. 325, Λάρκου v. Παναγή
(1996)1(Α) Α.Α.Δ. 80, Ζαβρού v. Χαραλάμπους
(1996)1(Α) Α.Α.Δ. 447 και Ζαμπάς v. A&G Tsiarkezos ConstructionsLtd
(1998)1 Α.Α.Δ. 820), Καρεκλά v. Κλεάνθους
(1997)1 Α.Α.Δ. σελ. 1119 και Αθανασίου και άλλος v. Κουνούνη
(1997)1 Α.Α.Δ. σελ. 614, C&Α Pelekanos Associates Limited v. Πελεκάνου
(1999)1 Α.Α.Δ. 1273, Χριστοφή ν. Ζαχαριάδη
(2002)1 Α.Α.Δ. 401). Με γνώμονα τις πιο πάνω αρχές που έχω παραθέσει ανωτέρω οι οποίες λαμβάνονται υπόψη κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας και αφού παρακολούθησα με ιδιαίτερη προσοχή τον μοναδικό μάρτυρα κατά τη στιγμή που κατέθετε στο Δικαστήριο προχωρώ να την αξιολογήσω: Ο ενάγοντας άφησε θετικές εντυπώσεις στο Δικαστήριο και αποδέχομαι τη μαρτυρία του. Ήταν σταθερός στις θέσεις του, απαντούσε με αμεσότητα, ευθύτητα και βεβαιότητα. Έχω πεισθεί παρακολουθώντας τον με προσοχή από το εδώλιο του μάρτυρα, όπου κατέθεσε, ότι ήταν ειλικρινής χωρίς να έχει διάθεση να αποκρύψει και να αποφύγει τα πραγματικά δεδομένα. Η εκδοχή του είναι λογική και αληθοφανής. Υποστηρίζεται δε και ενισχύεται από τα ενώπιον του Δικαστηρίου κατατεθειμένα Τεκμήρια. Πλείστες δε θέσεις του είναι παραδεκτές από την εναγόμενη, όπως για παράδειγμα η σύναψη του ενοικιαστηρίου συμβολαίου, οι όροι του και η χρονική διάρκεια της ενοικίασης του, αλλά και το γεγονός ότι εναγόμενη εξακολουθεί μετά τη λήξη της ενοικίασης, να κατέχει το κατάστημα. Δεν διαπίστωσα να υπέπεσε ο ενάγοντας σε οποιαδήποτε ουσιαστική αντίφαση η οποία θα ήταν ικανή να αλλοιώσει τη θετική εικόνα που σχημάτισε το Δικαστήριο. Επίσης πλείστο μέρος της μαρτυρίας του παρέμεινε αναντίλεκτο εφόσον η εναγόμενη δεν προσκόμισε οποιαδήποτε μαρτυρία για να την αντικρούσει. Για όλους τους πιο πάνω λόγους αποδέχομαι την μαρτυρία του ενάγοντα. Έχοντας υπόψη την αξιολόγηση της πιο πάνω μαρτυρίας και λαμβάνοντας υπόψη τα ενώπιον του Δικαστηρίου κατατεθειμένα Τεκμήρια μπορώ να καταλήξω με ασφάλεια στα πιο κάτω ευρήματα. Σημειώνω ότι θα προβώ αρχικά στα σχετικά ευρήματα τα οποία είναι αναγκαία για να αποφανθώ εν πρώτοις επί της προδικαστικής ένστασης που η εναγόμενη έχει εγείρει, η οποία και θα εξεταστεί κατά προτεραιότητα. Ο λόγος είναι ότι εάν η εν λόγω προδικαστική ένσταση επιτύχει, τότε το αρμόδιο Δικάζον Δικαστήριο να μην είναι δεσμευμένο από τα ευρήματα του παρόντος Δικαστηρίου. Εάν όμως η εν λόγω προδικαστική ένσταση απορριφθεί, τότε το Δικαστήριο θα προβεί και σε άλλα ανάλογα ευρήματα ώστε να αποφανθεί επί της ουσίας των επίδικων θεμάτων και των θεραπειών που ο ενάγοντας αξιώνει. Αποτελούν λοιπόν ευρήματα του Δικαστηρίου ότι ο ενάγοντας, ο οποίος είναι ιδιοκτήτης του καταστήματος, συμφώνησε στις 30/12/09, δυνάμει ενοικιαστηρίου συμβολαίου, όπως ενοικιάσει στην εναγόμενη το επίδικο κατάστημα για περίοδο 2 ετών από 01/01/10 μέχρι 31/12/
  1. Η εναγόμενη θα χρησιμοποιούσε το εν λόγω κατάστημα ως καφετέρια. Ήταν επίσης ρητός όρος ότι η εναγόμενη θα κατέβαλλε ως ενοίκιο το ποσό των €700 μηνιαίως και ότι η εναγόμενη διατηρούσε το δικαίωμα να ανανεώσει το ενοικιαστήριο έγγραφο, αφού απέστελλε προειδοποιητική επιστολή στον ενάγοντα ένα μήνα προηγουμένως πριν την λήξη της περιόδου ενοικιάσεως. Η εναγόμενη δεν άσκησε το δικαίωμα της για ανανέωση της ενοικίασης και ο ενάγοντας με σχετική επιστολή του, μέσω των δικηγόρων του, την κάλεσε όπως του παραδώσει ελεύθερη κατοχή και χρήση του καταστήματος. Η εναγόμενη με την λήξη του ενοικιαστηρίου συμβολαίου εξακολουθεί να κατέχει το εν λόγω κατάστημα μέχρι και σήμερα. ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ Ως έχει αναφερθεί βασική θέση της υπεράσπισης αποτελεί το γεγονός ότι το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την παρούσα αγωγή και ότι αρμόδιο δικαστήριο να την εκδικάσει είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων της Λάρνακας. Αυτό ήταν και το μοναδικό επίδικο θέμα, ως διεφάνη και μέσω των αγορεύσεων των ευπαίδευτων συνηγόρων. Σημειώνω εξ αρχής ότι, με σχετική δήλωση του προς το Δικαστήριο, ο ευπαίδευτος συνήγορος της εναγόμενης δήλωσε ότι σε περίπτωση που το Δικαστήριο καταλήξει στο συμπέρασμα ότι έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα αγωγή οι αιτούμενες θεραπείες, υπό Α και Β, στο ειδικό οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα έχουν αποδειχθεί και παραμένει μόνο προς εκδίκαση το Αιτητικό Γ, βάσει του οποίο ο ενάγοντας αξιώνει αποζημιώσεις. Αγορεύοντας και επιχειρηματολογώντας ως προς τις θέσεις της η ευπαίδευτη συνήγορος του ενάγοντα ισχυρίστηκε ότι το παρόν Δικαστήριο έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση. Και τούτο γιατί το επίδικο κατάστημα δεν εμπίπτει στην ερμηνεία του όρου «ακίνητο» ως αυτό ερμηνεύεται από το άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (στο εξής καλούμενος «ο Νόμος»). Με βάση την ερμηνεία του εν λόγω όρου, θα πρέπει αφενός όχι μόνο το επίδικο κατάστημα να έχει αποπερατωθεί πριν το 1999 αλλά αφετέρου θα πρέπει και σωρευτικά να ήταν ενοικιασμένο ή να προσφέρετο για ενοικίαση πριν το
  2. Με βάση τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης το κατάστημα δεν ήταν ενοικιασμένο πριν το
  3. Ο ενάγοντας απλώς το χρησιμοποιούσε για την στέγαση της ναυτιλιακής του εταιρείας χωρίς να καταβάλλει οποιοδήποτε ενοίκιο. Από τις συνδυασμένες πρόνοιες του όρου «ενοικιαστής» και «ενοίκιο» στον Νόμο η ενοικίαση θα πρέπει να εμπεριέχει την καταβολή κάποιου ανταλλάγματος, στοιχείο το οποίο δεν συντρέχει στην προκειμένη περίπτωση. Ως εκ τούτου αρμόδιο να εκδικάσει την παρούσα αγωγή είναι το παρόν Δικαστήριο. Αντίθετη ήταν η θέση του ευπαίδευτου συνηγόρου της εναγόμενης, ο οποίος ισχυρίστηκε ότι αρμόδιο Δικαστήριο να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων της Λάρνακας. Και τούτο γιατί η εναγόμενη θεωρείται θέσμιος ενοικιαστής εφόσον εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο και μετά τη λήξη της ενοικίασης. Περαιτέρω το ακίνητο βρίσκεται στην Λάρνακα, εντός των ορίων ελεγχόμενης περιοχής, που καθορίζει ο Νόμος και αυτό έχει εγερθεί πριν το
  4. Ήταν περαιτέρω η θέση του ότι με βάση την Νομολογία για να εμπίπτει ένα ακίνητο στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν θα πρέπει σωρευτικά να έχει τεθεί προς ή να προσφέρετο για ενοικίαση πριν την πιο πάνω ημερομηνία. Δεν προκύπτει από την Νομολογία τέτοια προϋπόθεση αλλά ούτε και από την ερμηνεία του όρου «ακίνητο» στο σχετικό Νόμο. Από τη στιγμή που συντρέχουν όλες οι πιο πάνω προϋποθέσεις, ήταν η καταληκτική του θέση ότι αρμόδιο Δικαστήριο να εκδικάσει τη παρούσα υπόθεση είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ ΚΑΙ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων καθιδρύθηκε με τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο, Ν.23/83(στο εξής καλούμενος «ο Νόμος») μετά των συναφών τροποποιήσεων. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων καθορίζεται ουσιαστικά από το άρθρο 4
(1)του Νόμου. Στο εν λόγω άρθρο προβλέπεται ότι: "Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνει τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οποιουδήποτε θέματος εγειρόμενου κατά την εφαρμογή του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος." Επομένως το Δικαστήριο είναι αρμόδιο να εκδικάζει διαφορές που αναφύονται μέσα από θέματα που σχετίζονται (α) με την εφαρμογή του εν λόγω Νόμου και (β) συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού ζητήματος. Στην υπόθεση Χριστάκης Ιωάννου v Πετρολίνα Λτδ κ.α.
(1999)1 Α.Α.Δ. 2072 λέχθηκε ότι δεν εγείρεται δυσκολία για τις περιπτώσεις που εμπίπτουν εντός της κατηγορίας Α και οι οποίες είναι οι ακόλουθές: «Κύριο θέμα του περί Ενοικιοστασίου Νόμου είναι: (i) Ο περιορισμός των εξουσιών του Δικαστηρίου να εκδίδει διατάγματα έξωσης σε σχέση μόνο με τις περιπτώσεις που απαριθμούνται εξαντλητικά στο άρθρο 11
(1)του Νόμου. (
  1. ii)Η ρύθμιση του πληρωτέου, δυνάμει του άρθρου 8 το Νόμου, ενοικίου σε σχέση με τα υποστατικά στα οποία εφαρμόζεται ο Νόμος. (iii) Η χορήγηση αποζημίωσης στον ενοικιαστή σε ορισμένες περιπτώσεις δυνάμει των προνοιών των άρθρων 12, 13 και 15 του νόμου, και (
  2. iv)Η χορήγηση νέας ενοικίασης στον ενοικιαστή δυνάμει των προνοιών του άρθρου 14 του Νόμου". Αν προκύψει οποιαδήποτε διαφορά σε σχέση με οποιοδήποτε από τα πιο πάνω θέματα, αυτή είναι διαφορά η οποία αφορά σε θέμα που εγείρεται κατά την εφαρμογή του Νόμου. Αυτή η διαφορά σαφώς εμπίπτει εντός της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων δυνάμει του άρθρου 4
(1)του Νόμου. Η δυσκολία η οποία αναφύεται κάποτε αφορά τις υποθέσεις που εμπίπτουν εντός της κατηγορίας (β) πιο πάνω. Δεν είναι πάντοτε καθαρό κατά πόσο ένα θέμα αναφορικά με το οποίο έχει αναφυεί διαφορά είναι "παρεμπίπτον ή συμπληρωματικό" εντός της εμβέλειας του άρθρου 4
(1). Οι λέξεις "συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος" στο κείμενο του άρθρου 4
(1)σαφώς αναφέρονται στο πιο πάνω κύριο θέμα του Νόμου και δεν πρέπει να διαβάζονται ανεξάρτητα από αυτό. Το κατά πόσο μια διαφορά σε οποιαδήποτε δοσμένη υπόθεση αναφέρεται σε θέμα το οποίο είναι παρεμπίπτον ή συμπληρωματικό του κυρίου θέματος του νόμου ή όχι θα εξαρτηθεί από τη φύση της αξίωσης σε συνδυασμό με την θεραπεία που επιδιώκεται. Αν η αξίωση είναι διαμορφωμένη με τρόπο που για την επίλυση της θα είναι αναγκαία η εξέταση και εφαρμογή των προνοιών του περί Ενοικιοστασίου Νόμου ή η εξέταση των όρων της θέσμιας ενοικίασης η δικαιοδοσία ανήκει αποκλειστικά στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.» Καθοδηγητικά θεωρώ, επίσης, τα όσα λέχθηκαν στην υπόθεση Νίκος Κυθρεώτης, κ.α. v. Άθου Μιχαηλίδη Milington - Ward
(2001)1Β Α.Α.Δ 1480, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο εξετάζοντας παρόμοιο ζήτημα με το εγειρόμενο από την εναγόμενη ζήτημα ανάφερε τα ακόλουθα, απορρίπτοντας τον 1ο λόγο έφεσης, ότι δηλαδή το Επαρχιακό Δικαστήριο στερείτο δικαιοδοσίας να εκδικάσει την αγωγή: «Σειρά αποφάσεων καθορίζει ότι η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά ενοικίαση, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83), καθώς και σε κάθε θέμα, παρεμπίπτον ή συναφές προς την ενοικίαση-(βλ. Efthymiadou v. Zoudros and Others
(1986)1 C.L.R. 341). Στη Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη
(1994)1 Α.Α.Δ. 590, γίνεται η διαπίστωση:- (σελ. 593) «Οι δικαιοδοτικές πρόνοιες των δυο νομοθετημάτων (N 36/75 και Ν.23/83)είναι στην ουσία όμοιες, όπως όμοιο είναι και το πλαίσιο στο οποίο απαντώνται. Και τα δυο αφορούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Με τις διατάξεις του Άρθρου 4
(1)του Ν. 23/83 εναποτίθεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων η επίλυση κάθε διαφοράς που αναφύεται στο πλαίσιο της εφαρμογής του περί Ενοικιοστασίου Νόμου '... συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος. ...'.». Νωρίτερα, στην Papageorghiou v. Karayiannis
(1988)1 C.L.R. 571, διευκρινίστηκε ότι, το κατά πόσο το επίδικο θέμα συνάπτεται προς ελεγχόμενη ενοικίαση, εξαρτάται από τη φύση της απαίτησης, σε συνάρτηση προς τη θεραπεία η οποία επιζητείται. Σ' εκείνη την υπόθεση, κρίθηκε ότι η αγωγή εναντίον θέσμιου ενοικιαστή για επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία και οχληρία είχε βάση ανεξάρτητη από διαφορά αναγόμενη στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και, ως εκ τούτου, η επίλυση της διαφοράς υπαγόταν στην πολιτική δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Στην προκείμενη περίπτωση, θεμέλιο της αγωγής αποτέλεσε η παράνομη κατοχή του κτήματος και, συν αυτή, η αποζημίωση του ιδιοκτήτη για την απώλεια της χρήσης του. Και οι δύο θεραπείες που επιζητούνται ανάγονται αποκλειστικά στη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Ο καθορισμός των αποζημιώσεων, λόγου χάριν, για την παράνομη κατοχή ακινήτου εκφεύγει ολοσχερώς της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Βέβαιο είναι ότι, εφόσον δεν αποδειχθεί το παράνομο της κατοχής, η αγωγή καταπίπτει. Στην περίπτωση δε, που ήθελε καταδειχθεί ότι υφίστατο εν ισχύι ελεγχόμενη ενοικίαση, το Επαρχιακό Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας. Σύμφωνα με τη νομολογία, η δικογραφία στοιχειοθετεί τις προϋποθέσεις για την ανάληψη και άσκηση δικαιοδοσίας - (βλ. Sevegep Ltd. v. United Sea Transport
(1989)1 Α.Α.Δ. (Ε) 729, 732· Safarino v. Σταυρινού
(1991)1 Α.Α.Δ. 1059, 1063· Takis P. Markides Ltd v. Γεν. Εισαγγελέα
(1997)1 Α.Α.Δ. 1424, 1431· Παναγιώτης Παναγή ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
(1999)1 Α.Α.Δ. 1107). Η αγωγή βασίζεται στην παράνομη κατοχή του καταστήματος, στοιχειοθετώντας τη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου να επιληφθεί του επιδίκου θέματος. Εάν η θεμελίωση της αγωγής αποκαλυφθεί ως ακροσφαλής, εξαφανίζεται και το δικαιοδοτικό της βάθρο.» Στη σχετικά πρόσφατη αυθεντία Lukoil Cyprus Ltd. v. Φελλάς κ.ά.,
(2012)1(Α) Α.Α.Δ. 364 λέχθηκε επίσης ότι: «Το βασικό θέμα που ηγέρθη με την αγωγή των εφεσειόντων, στο Επαρχιακό Δικαστηριο , ήταν εκείνο του δικαιώματος κατοχής του πρατηρίου πετρελαιοειδών. Το θέμα αυτό εμπίπτει στην αποκλειστική αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, εφόσον είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με τη συμφωνία για άδεια χρήσεως του σταθμού μεταξύ του πρατηριούχου (εφεσιβλήτων) και της εταιρείας πετρελαιοειδών (εφεσειόντων) και διέπεται και ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Ν. 23/83. Επίσης συμφωνούμε με το πρωτόδικο δικαστήριο ότι και τα υπόλοιπα θέματα που εγείρονταν στην αγωγή και τα οποία σχετίζονταν, βασικά, με κατ' ισχυρισμό παραβάσεις της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας, ήταν θέματα παρεμπίπτοντα ή συμπληρωματικά σύμφωνα με την έννοια του άρθρου 4 του Ν.23/83, όπως παρατηρήθηκε και στην Αίτηση Χαράλαμπου Φελλά (ανωτέρω). .... Πριν τελειώσουμε θεωρούμε σκόπιμο να διαφοροποιήσουμε την παρούσα υπόθεση από την Papageorghiou v. Karayiannis
(1988)1 C.L.R.
  1. Στην υπόθεση εκείνη το αγώγιμο δικαίωμα της ενάγουσας ήταν παράνομη επέμβαση σε γη και ιδιωτική οχληρία. Στην προκείμενη περίπτωση, όπως παρατηρήσαμε, το βασικό αίτημα των εφεσειόντων αφορούσε στην κατοχή και χρήση του σταθμού πετρελαιοειδών. Όταν αυτό είναι το βασικό αίτημα και πηγάζει από συμφωνία άδειας χρήσης σταθμού πετρελαιοειδών, μεταξύ εταιρείας πετρελαιοειδών και πρατηριούχου, τα υπόλοιπα παρεμπίπτοντα και συμπληρωματικά θέματα που εγείρονται, συμπαρασύρονται και αποκλειστικήν αρμοδιότητα έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.» (υπογράμμιση του παρόντος Δικαστηρίου). Περαιτέρω τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων για να έχουν δικαιοδοσία να εκδικάσουν οποιαδήποτε διαφορά, θα πρέπει η διαφορά αυτή να αναφύεται κατά την εφαρμογή του Νόμου και να υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο. Για να υπάγεται όμως μια διαφορά στο ενοικιοστάσιο θα πρέπει σύμφωνα με τις συνδυασμένες πρόνοιες του Νόμου αλλά και με βάση τη σχετική Νομολογία να συντρέχουν οι πιο κάτω σωρευτικές προϋποθέσεις: α) Θα πρέπει το ακίνητο να υπάγεται στο ενοικιοστάσιο και για να υπάγεται στο ενοικιοστάσιο θα πρέπει: (αα) να βρίσκεται εντός των ορίων ελεγχόμενης, σύμφωνα με το Νόμο περιοχής, δηλαδή, περιοχής που έχει κηρυχθεί ως τέτοια, δυνάμει διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου, για την οποία και ισχύουν οι διατάξεις του Νόμου και (ββ) με βάση την σήμερα ισχύουσα τροποποίηση του Νόμου, το ακίνητο να συμπληρώθηκε μέχρι την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού Νόμου 20(I)/01), δηλαδή, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου
  2. β) να υφίσταται ενοικίαση, έγγραφη ή άλλη ή κατοχή ακινήτου δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, εξαιρουμένων των περιπτώσεων, οι οποίες, ρητά, καθορίζονται ως μη περιλαμβανόμενες στον ορισμό της λέξης ενοικίασης, στο άρθρο 2 του Νόμου γ) ο ενοικιαστής να είναι θέσμιος και, συνεπώς, η ενοικίαση να είναι θέσμια. (Δέστε Πρωτόδικη Υπόθεση στην Αίτηση Αρ. Ε53/08 Ποχτζεζιάν & Υιοί (Διανομείς) ΛτδvNatjangoFashionLtd, ημερ. 20/02/13 η οποία επικυρώθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στην Πολιτική Έφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/18). Σύμφωνα δε με την ερμηνεία του όρου «θέσμιος ενοικιαστής» στο άρθρο 2 του Νόμου δίδεται η ακόλουθη ερμηνεία: «θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει ενοικιαστής ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης, εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου». Στο ίδιο άρθρο δίδεται και η ερμηνεία του όρου «πρώτη ενοικίαση» ως ακολούθως: «πρώτη ενοικίαση» σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής». Το Δικαστήριο, εξετάζοντας την ουσία της προδικαστικής ένστασης της εναγόμενης, για να αποφασίσει δηλαδή κατά πόσο κέκτηται δικαιοδοσίας να εξετάσει την παρούσα υπόθεση θα πρέπει να εξετάσει κατά πόσο συντρέχουν οι πιο πάνω προϋποθέσεις. Εάν η απάντηση είναι καταφατική τότε το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας και αρμοδιότητα έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Σε σχέση με τις προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται, ως η παράγραφος (α) ανωτέρω, από τα ευρήματα του Δικαστηρίου διαπιστώθηκε ότι το επίδικο κατάστημα βρίσκεται στην οδό XXXXX 10 στον Δήμο Λάρνακας, ο οποίος με την Κ.Δ.Π. 519/07 κηρύχθηκε ελεγχόμενη περιοχή, δηλαδή εντός των ορίων ελεγχόμενης από το ενοικιοστάσιο περιοχής και, συνεπώς, η προϋπόθεση αυτή ικανοποιείται. Περαιτέρω το ακίνητο συμπληρώθηκε και ανεγέρθηκε πριν την 31/12/1999, όπως αναφέρθηκε από τον Μ.Ε.1, του οποίου η μαρτυρία έγινε αποδεκτή. Συνεπώς οι εν λόγω προϋποθέσεις πληρούνται στην προκειμένη περίπτωση. Σε σχέση με την (β) προϋπόθεση με βάση τα ενώπιον του Δικαστηρίου γεγονότα το θέμα της ύπαρξης ενοικίασης είναι παραδεκτό και από τους δύο διάδικους, όπως παραδεκτό είναι και το ότι η εναγόμενη κατέχει το ακίνητο και συνεπώς υφίσταται σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή. Ως εκ τούτου και η προϋπόθεση αυτή πληρείται. Στρεφόμενος στην (γ) προϋπόθεση και του κατά πόσο η εναγόμενη είναι θέσμια ενοικιαστής σημειώνω τα ακόλουθα: Με βάση τα ευρήματα του Δικαστηρίου ο ενάγοντας με την εναγόμενη κατάρτισε ενοικιαστήριο έγγραφο. Η χρονική διάρκεια της ενοικίασης συμφωνήθηκε ότι θα άρχιζε την 01/01/10 και θα έληγε την 31/12/
  3. Ήταν ρητός όρος του ενοικιαστηρίου εγγράφου ότι η εναγόμενη διατηρούσε το δικαίωμα να ανανεώσει το εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο αφού προηγουμένως απέστελλε προς τον ενάγοντα προειδοποιητική επιστολή ένα μήνα πριν τη λήξη της περιόδου ενοικιάσεως. Η εναγόμενη δεν απέστειλε τέτοια επιστολή με αποτέλεσμα η ενοικίαση του εν λόγω καταστήματος να λήγει την 31/12/
  4. Για το λόγο αυτό ο ενάγοντας απέστειλε επιστολή (Τεκμήριο 5) στην εναγόμενη με τη λήξη της ενοικιάσεως ώστε να του παραδώσει κατοχή. Η εναγόμενη δεν το έπραξε και με βάση τα ευρήματα του Δικαστηρίου κατέχει το ακίνητο μέχρι και σήμερα. Στην υπόθεση Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί v. Φωτάκη Κυπριανού και άλλη
(2001)1Α Α.Α.Δ. 261 αποφασίστηκε ότι το κυρίαρχο στοιχείο το οποίο διέπει το θέμα της δικαιοδοσίας είναι η ιδιότητα ή υπόσταση του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης. Εφόσον ο ενοικιαστής έχει καταστεί θέσμιος η οποιαδήποτε αξίωση που εγείρεται εναντίον του, μετά που έχει αποκτήσει την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή, υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Παραπέμπω στο σχετικό απόσπασμα που, εν προκειμένω, ενδιαφέρει: «Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Νόμου 23/83 "θέσμιος ενοικιαστής" σημαίνει "ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου". Εφόσον η ενοικίαση τερματίσθηκε με την επιστολή ημερ. 6.7.95 και εφόσον ο εφεσίβλητος συνέχισε να κατέχει τα επίδικα υποστατικά μετά τον τερματισμό της ενοικίασης το συμπέρασμα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής είναι ορθό.» (υπογράμμιση του παρόντος Δικαστηρίου). Από τη στιγμή που έληξε η ενοικίαση στις 31/12/2012 και η εναγόμενη δεν το παρέδωσε στον ενάγοντα μετά τη λήξη της και αντίθετα εξακολουθεί να το κατέχει μέχρι και σήμερα, η εναγόμενη έχει καταστεί θέσμια ενοικιαστής με βάση την ερμηνεία του ίδιου του όρου που δίδεται από τον Νόμο αλλά και βάση της Νομολογίας. Ως έχει αναφερθεί, η ευπαίδευτη συνήγορος του ενάγοντα ισχυρίστηκε ότι το επίδικο κατάστημα δεν υπάγεται στην δικαιοδοσία του Ενοικιοστασίου εφόσον αυτό δεν εμπίπτει στην ερμηνεία του όρου «ακίνητο» που δόθηκε από τον ίδιο τον Νόμο. Και τούτο γιατί το επίδικο κατάστημα, με βάση την μαρτυρία του Μ.Ε. 1, δεν ήταν ενοικιασμένο και δεν προσφέρετο για ενοικίαση πριν το
  1. Επομένως δεν πληρούνται όλες οι προυποθέσεις ώστε το επίδικο κατάστημα να υπάγεται στην δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Απαραίτητη προϋπόθεση με βάση τις θέσεις της, ώστε το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων να κέκτηται δικαιοδοσίας, είναι ότι το επίδικο ακίνητο θα έπρεπε σωρευτικά είτε να ήταν ενοικιασμένο πριν το 1999 ή να προσφέρετο για ενοικίαση. Με βάση την ερμηνευτική διάταξη του άρθρου 2 του Νόμου «ακίνητο» σημαίνει «κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999». Με κάθε σεβασμό προς την ευπαίδευτη συνήγορο του ενάγοντα δεν θα υιοθετήσω την εισήγηση της αυτή εφόσον τέτοια προϋπόθεση, κατά την ταπεινή γνώμη του Δικαστηρίου, δεν βρίσκει τέτοιο έρεισμα από πουθενά. Και εξηγώ ευθύς αμέσως το σκεπτικό του Δικαστηρίου. Από την ερμηνεία του πιο πάνω όρου «ακίνητο» προκύπτει ότι πρέπει να πληρούνται δύο προϋποθέσεις ώστε αυτό να εμπίπτει στην Δικαιοδοσία του Ανωτάτου. Η πρώτη είναι το κτίριο το οποίο είναι ενοικιασμένο ή τέθηκε προς ενοικίαση να βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και η δεύτερη να συμπληρώθηκε πριν το
  2. Το ρήμα βρίσκεται το οποίο παραπέμπει σε ενεστώτα χρόνο υποδηλοί και την πρόθεση του Νομοθέτη, η οποία ήταν προφανώς ότι το επίδικο ακίνητο αρκεί να βρίσκεται μόνο μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και αντίθετα δεν αποτελεί προϋπόθεση να ήταν ενοικιασμένο ή να τέθηκε προς ενοικίαση πριν την 31η Δεκεμβρίου
  3. Αν αυτή ήταν η πρόθεση του Νομοθέτη, θα χρησιμοποιούσε παρελθοντικό χρόνο όπως εξάλλου χρησιμοποιεί στη συνέχεια της ερμηνείας του όρου «ακίνητο» όπου αναφέρεται ότι σωρευτικά το ακίνητο για να εμπίπτει στην δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων θα πρέπει να συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου
  4. Επιπρόσθετα πρόθεση του νομοθέτη ήταν ότι θα πρέπει να αποδειχθεί μόνο η ενοικιαστική σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή για τον λόγο αυτό συμπεριέλαβε τον όρο «υπό ή προς ενοικίαση», ειδάλλως αν δεν υπάρχει αυτή η ενοικιαστική σχέση, κάτι που δεν συμβαίνει στην προκειμένη περίπτωση, δικαιοδοσία θα έχει το Επαρχιακό Δικαστήριο. Περαιτέρω, τέτοια προϋπόθεση ως ήταν η εισήγηση της ευπαίδευτης συνηγόρου του ενάγοντα δεν βρίσκει έρεισμα ούτε και από την μέχρι στιγμής σχετική Νομολογία. Ανατρέχοντας στην σχετική Νομολογία για το πότε μια διαφορά εμπίπτει στην δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων πουθενά δεν δίδεται τέτοια ερμηνεία του όρου «ακίνητο» αλλά και πουθενά δεν τίθεται τέτοια προυποθέση ώστε ένα ακίνητο να υπάγεται στην δικαιοδοσία του Ενοικιοστασίου. Αν το Δικαστήριο υιοθετήσει την εισήγηση της ευπαίδευτης συνηγόρου του Ενάγοντα τότε η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων θα περιορίζετο σε μεγάλο βαθμό, πρόθεση που βεβαίως δεν ήταν αυτή του Νομοθέτη. Επιπλέον θα ήταν άδικο για τον οποιοδήποτε διάδικο να αποδείξει τέτοια προϋπόθεση, πόσο μάλλον εάν ένα τέτοιο γεγονός δεν ανήκει στην σφαίρα της προσωπικής του γνώσης. Έχω λάβει επίσης υπόψιν μου την πρωτόδικη απόφαση υπ' αρ. 567/1999 Παντελίτσας Κωνσταντινίδη v Βενιζέλου Βραχίμη, ημερομηνίας 30/06/1991 στην οποία η συνήγορος του ενάγοντα με έχει παραπέμψει με την οποία, με κάθε σεβασμό, διαφωνώ και ως εκ τούτου δεν μπορώ να την υιοθετήσω και για τους σκοπούς της παρούσας απόφασης. Αφενός γιατί αυτή δεν είναι δεσμευτική και αφετέρου, ως έχω αναφέρει, συγκρούεται με την ήδη επικρατούσα Νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Για όλους τους πιο πάνω λόγους η εισήγηση της ευπαίδευτης συνηγόρου δεν με βρίσκει σύμφωνο και ως εκ τούτου την απορρίπτω. Το αμέσως επόμενο ερώτημα που προκύπτει είναι κατά πόσο η αξίωση του ενάγοντα στην προκείμενη περίπτωση υπάγεται στις παραγράφους (α) και (β). Εάν η απάντηση είναι καταφατική, τότε το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει στην προκειμένη περίπτωση δικαιοδοσία. Σημειώνεται ακόμα ότι η θέσμια ενοικίαση αποτελεί προσωπικό δικαίωμα και πλάσμα νόμου. Όπως λέχθηκε στην υπόθεση αναφορικά με τις Αιτήσεις του Αβραάμ Δίσπυρου
(1990)1 Α.Α.Δ. 365: «Η θέσμια ενοικίαση δεν είναι σύμβαση, είναι το δικαίωμα του αμετακίνητου με τις επιφυλάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και είναι προσωπικό δικαίωμα (Dudley and District Benefit Building Society v. Emerson [1949] Ch.707, Marcrοft Wagons v. Smith [1951] 2 All E.R. 271)» Με την παρούσα αγωγή η εναγόμενη έχει καταστεί ως έχει αναφερθεί θέσμια ενοικιαστής. Συνεπώς από τη στιγμή που έχει καταστεί ως τέτοια έχει αποκτήσει το προσωπικό δικαίωμα της προστασίας από τον Νόμο. Ο ενάγοντας αξιώνει με την αγωγή διάταγμα που να παύει την εναγόμενη να επεμβαίνει παράνομα καθώς και διάταγμα ανάκτησης κατοχής του καταστήματος πλέον αποζημίωση για απώλεια χρήσης. Θεωρώ ότι τα υπό εξέταση ζητήματα σχετίζονται με τους όρους της θέσμιας ενοικίασης και με το άρθρο 11 και από τη στιγμή που υπάρχει εν ισχύει ελεγχόμενη ενοικίαση το Επαρχιακό Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας. Η σχέση των διαδίκων είναι συμβατική και θέσμια ενοικιαστική σχέση. Για όλους τους πιο πάνω λόγους που προσπαθώ να εξηγήσω θεωρώ ότι το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση και ότι το αρμόδιο Δικαστήριο είναι αυτό του Ελέγχου Ενοικιάσεων Λάρνακας. Καταλήγω ότι η επίδικη διαφορά εμπίπτει στα όρια της αποκλειστικής αρμοδιότητας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λάρνακας. Συνεπακόλουθα η προδικαστική ένσταση της εναγόμενης επιτυγχάνει. Εφαρμόζοντας λοιπόν τις διατάξεις του άρθρου 64Α του περί Δικαστηρίων Νόμου (14/60), όπως αυτός τροποποιήθηκε με το άρθρο 2 του Νόμου 138(Ι) του 2009, διακόπτω την ενώπιον μου τεθείσα αγωγή και την παραπέμπω στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λάρνακας. Δίδονται οδηγίες στον Πρωτοκολλητή όπως προβεί στα δέοντα για να αχθεί η υπόθεση ενώπιον του αρμοδίου Δικαστηρίου, ήτοι του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λάρνακας. Όσον αφορά τα έξοδα της ακρόασης της παρούσας αίτησης, δεν βρίσκω λόγο γιατί θα πρέπει να αποκλίνω από τον βασικό κανόνα ο οποίος προβλέπει ότι τα έξοδα συνήθως πρέπει να ακολουθούν το αποτέλεσμα της διαδικασίας (Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, τόμος 30, σελ 412, παράγραφοι 795-796). Η αποστέρηση των εξόδων του επιτυχόντα διαδίκου χωρίς αποχρώντα λόγο δεν είναι παραδεκτή (Θρασυβούλου ν. Arto Estates Ltd
(1993)1 (AAΔ) 2 και Ζαβρού ν. Μιχαηλίδου
(1996)1 AAΔ 477). Ως εκ τούτου τα έξοδα της ακρόασης της παρούσας αίτησης, η οποία ολοκληρώθηκε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, επιδικάζονται προς όφελος της πλευράς της εναγόμενης όπως θα υπολογιστούν από τον αρμόδιο προς τούτο Πρωτοκολλητή. Να καταβληθούν δε με την ολοκλήρωση της διαδικασίας ενώπιον του αρμόδιου Δικαστηρίου. (Υπ.) ....................................... Μ. Χαραλάμπους, Ε.Δ Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.