STASIS KYRIACOU κ.α. ν. VENUS ROCK ESTATES LTD δια της αντιπροσώπων της ARISTO DEVELOPERS LTD, Αρ. Αίτησης: 283/2015, 2/3/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2018:A67 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Κ. Σατολιά, Ε.Δ. Αρ. Αίτησης: 283/2015 ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟΥΣ
- STASIS KYRIACOU
- STACEY MAXINE KYRIACOU Αιτητές και VENUS ROCK ESTATES LTD δια της αντιπροσώπων της ARISTO DEVELOPERS LTD Καθ' ης η Αίτηση ___________________ 02.03.2018 Για τους Αιτητές: κα Φρ. Φιλιππίδου για A. P. PAVLOU LLC Για την Καθ' ης η Αίτηση: κα Στ. Μιχαήλ-Παπαλλά για Χλωρακιώτης & Φλωράκη Δ.Ε.Π.Ε. Απόφαση Στις 08.08.2002 υπογράφηκε μεταξύ των διαδίκων έγγραφο (sale of building site) (που στο εξής θα καλείται η «Σύμβαση») με το οποίο ο Stasis και η Stacey Maxine Kyriacou, Αιτητές στην παρούσα αίτηση (που στο εξής θα καλούνται «Αιτητές») αγόρασαν από την εταιρεία Venus Rock Estates Ltd, Καθ' ης η αίτηση στην παρούσα αίτηση (που στο εξής θα καλείται «Καθ' ης η Αίτηση») το οικόπεδο με αριθμό 470, το οποίο θα προέκυπτε από το διαχωρισμό των τεμαχίων γης, που καλύπτονταν από τα πιστοποιητικά εγγραφής με αριθμούς 6699, 5850, 7341 & 7342, τεμάχια 4, 34, 67 & 90, Φ./Σχ. LII/42, LII/49, LII/49 & LII/41, που βρίσκονταν στις τοποθεσίες «Πόρτα», «Παχίαμμος» & «Χα Ποτάμι» του χωριού Κούκλια. Τη σύμβαση υπέγραψε για λογαριασμό της Καθ' ης η Αίτηση η εξουσιοδοτημένη αντιπρόσωπός της εταιρεία Aristo Developers Ltd[1]. Το τίμημα πώλησης συμφωνήθηκε στο ποσό των £62.000,00 και για την πληρωμή του συμφωνήθηκε όπως καταβληθεί το ποσό των £1.000,00 με την υπογραφή της συμφωνίας ως προκαταβολή και το υπόλοιπο των £61.000,00 το αργότερο μέχρι τις 10.08.2002, δηλαδή το αργότερο εντός δυο ημερών από την υπογραφή της σύμβασης[2]. Σε σχέση με την κατάθεσή της στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης (specific performance) οι διάδικοι συμφώνησαν ότι μπορεί να κατατεθεί, αλλά μόνο μετά την πληρωμή από τους Αιτητές του ποσού των £61.000,00, δηλαδή μετά την εξόφληση του τιμήματος πώλησης[3]. Στην ανωτέρω σύμβαση συμπεριλήφθηκε και όρος, σύμφωνα με τον οποίο οι Αιτητές ανέλαβαν την υποχρέωση να κτίσουν ένα σπίτι στο οικόπεδο μέσα σε τρία χρόνια από την υπογραφή της, για την κατασκευή του οποίου οι διάδικοι θα υπέγραφαν νέα συμφωνία. Συμφωνήθηκε επίσης ότι τα αρχιτεκτονικά σχέδια του σπιτιού θα τα αναλάμβανε το αρχιτεκτονικό τμήμα της Καθ' ης η Αίτηση, ότι το κόστος τους θα το κατέβαλαν οι Αιτητές και ότι την κατασκευή του σπιτιού θα την αναλάμβανε η Καθ' ης η Αίτηση[4]. Παρόλο που οι Αιτητές εξόφλησαν το τίμημα πώλησης[5], η σύμβαση δεν έχει κατατεθεί μέχρι σήμερα στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Για το ανωτέρω οικόπεδο εκδόθηκε στις 21.03.2013 ξεχωριστό πιστοποιητικό εγγραφής με αριθμό 0/9231, τεμάχιο 408, Φ/Σχ. 52/49, τοποθεσία Παλιόμυλος, Κούκλια, Πάφος[6], το οποίο μέχρι σήμερα δεν έχει μεταβιβασθεί στους Αιτητές. Στις 10.11.2015 οι Αιτητές καταχώρησαν την υπό συζήτηση αίτηση με την οποία ζητούν την έκδοση διατάγματος με το οποίο να επιτρέπεται η κατάθεση της σύμβασης στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου. Η αίτηση βασίζεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.48 Θ.1,2,3,4,8, 9 και 10, Δ.39 και Δ.64, στο άρθρο 12 του Ν.81(Ι)/2011 και στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου και υποστηρίζεται από δυο ένορκες δηλώσεις. Την ένορκη δήλωση του Στασή Κυριάκου (Αιτητή 1), ημερομηνίας 09.11.2015 και τη συμπληρωματική ένορκη δήλωση της Νίκης Β. Παπαγιάννη, ημερομηνίας 14.10.
- Όπως αναφέρεται στο σώμα της αίτησης οι λόγοι που καταχωρήθηκε είναι: «
- Το πωλητήριο έγγραφο δεν καταχωρήθηκε εις το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου από λάθος.
- Η καταχώρησή του έστω και τώρα δεν επηρεάζει καθ' οιονδήποτε τρόπο τα δικαιώματα των πωλητών και/ή οιωνδήποτε άλλων προσώπων αλλά αντίθετα παρέχει προστασία και δικαιώματα στους αγοραστές αιτητές τα οποία μπορούν να εξασκήσουν εις το μέλλον». Αναφορικά με τα γεγονότα και τους λόγους που οδήγησαν στην καταχώρηση της αίτησης, στις ένορκες δηλώσεις, αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι οι Αιτητές είναι σύζυγοι και ότι στις 08.08.2002, δυνάμει της σύμβασης, αγόρασαν από την Καθ' ης η Αίτηση το ανωτέρω αναφερόμενο οικόπεδο για το ποσό των £62.000,00 και ότι ο ξεχωριστός τίτλος εκδόθηκε στις 21.03.
- Η σύμβαση από λάθος δεν καταχωρήθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου έγκαιρα, γεγονός που οι Αιτητές ανακάλυψαν μόλις πρόσφατα, καθώς έζησαν πολλά χρόνια στην Αγγλία και δεν γνώριζαν τη διαδικασία κατάθεσης και τις σχετικές συνέπειές της, αφού στην Αγγλία δεν υπάρχει τέτοια διαδικασία. Το οικόπεδο είναι πλήρως εξοφλημένο και η σύμβαση εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ. Η κατάθεσή της στο Κτηματολόγιο Πάφου, έστω και τώρα, δεν επηρεάζει τα δικαιώματα της Καθ' ης η Αίτηση και/ή οποιωνδήποτε άλλων προσώπων. Αντίθετα η κατάθεση της θα δώσει στους Αιτητές κάποιας μορφής προστασία και δικαιώματα τα οποία η μη κατάθεσή του δεν τους δίνει και τα οποία θα μπορέσουν να ασκήσουν και για αυτό θεωρούν ότι η διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου είναι ορθό και δίκαιο να ασκηθεί με τέτοιο τρόπο ώστε να εγκριθεί η αίτησή τους[7]. Αποτελεί θέση των Αιτητών ότι δεν έχουν παραβεί κανένα όρο της σύμβασης και συγκεκριμένα τους όρους 6.1, 6.2 και 6.3 και ότι σε καμία περίπτωση δεν έχει τερματιστεί η σύμβαση, όπως ισχυρίζεται στην ένστασή της η Καθ' ης η Αίτηση, αφού δεν έλαβαν ποτέ επιστολή τερματισμού της από την πλευρά της, ούτε, σε κατ΄ ιδίαν συναντήσεις που είχαν μαζί της, τους δηλώθηκε ποτέ η πρόθεσή της για τερματισμό της. Τουναντίον, ισχυρίζονται οι Αιτητές, λάμβαναν για χρόνια επιστολές από την Καθ' ης η Αίτηση για να καταβάλλουν διάφορα ποσά και τα ανωτέρω γεγονότα αποδεικνύουν, ότι το συμβόλαιο είναι σε ισχύ[8], υποδεικνύοντας, ότι η Καθ' ης η Αίτηση δεν αναγράφει (στις ένορκες δηλώσεις που υποστηρίζουν την ένστασή της) πότε τερμάτισε το συμβόλαιο, αφού περιορίζεται να αναφέρει, ότι είναι τερματισμένο και, ότι, επειδή διαπίστωσε ότι δεν είναι κατατεθειμένο στο Κτηματολόγιο, θεώρησε ότι οι Αιτητές εγκατέλειψαν τα δικαιώματά τους, παραλείποντας να αναφέρει πότε θεώρησε κάτι τέτοιο. Επισημαίνεται δε, ότι οι ισχυρισμοί αυτοί είναι εκ των υστέρων σκέψεις της Καθ' ης η Αίτηση, τους οποίους προέβαλε μετά την καταχώρηση της παρούσας αίτησης και σημειώνεται ότι η επιστολή ημερομηνίας 20.02.2014 αποδεικνύει τα πιο πάνω. Σύμφωνα με τους Αιτητές η αλήθεια είναι ότι μέχρι την καταχώριση της ένστασης της Καθ' ης η Αίτηση δεν είχε αναφερθεί ποτέ από κανένα από τα μέρη, πρόθεση για τερματισμό της σύμβασης, ούτε και υπήρχε λόγος για να γίνει κάτι τέτοιο, καθώς έχουν εξοφλήσει το τίμημα για την αγορά του επίδικου ακινήτου[9], γεγονός που ουδέποτε αμφισβήτησε η Καθ' ης η Αίτηση, η οποία δεν απαίτησε ποτέ περαιτέρω πληρωμή από αυτούς. Σε σχέση με το ίδιο ζήτημα, αποτελεί ισχυρισμό των Αιτητών ότι οι ίδιοι καταβάλλουν στο Τμήμα Φορολογίας τους φόρους που αναλογούν στο επίδικο ακίνητο[10] και ότι είναι αυτοί που καταβάλλουν όλους τους φόρους για αυτό στο Κοινοτικό Συμβούλιο Κουκλιών[11], καθώς και ότι έλαβαν επιστολή, ημερομηνίας 24.01.2012, από την Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου προς τον Αιτητή 1, κατόπιν ένστασής του για τα τέλη φορολογίας[12] , υποδεικνύοντας, ότι, στη βάση των πιο πάνω, είναι πρόδηλο, ότι το ακίνητο ήταν των Αιτητών και για αυτό κατέβαλλαν τους φόρους που τους αναλογούσαν και ότι, ενόψει του ότι η Καθ΄ ης η Αίτηση δεν προέβη σε καμία ενέργεια για να σταματήσει αυτή την εντύπωση, σε κάθε περίπτωση, δεν προκύπτει από πουθενά ότι η Καθ' ης η Αίτηση έχει τερματίσει τη μεταξύ τους σύμβαση. Στη βάση των ανωτέρω γεγονότων, οι Αιτητές ισχυρίζονται, ότι η μη έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων θα τους επηρεάσει σε μέγιστο βαθμό, αφού θα τους αφαιρέσει το δικαίωμα να επωφεληθούν και να λάβουν τους καρπούς από το ακίνητο που έχουν εξοφλήσει και από τη σύμβαση που έχουν τηρήσει. Είναι περαιτέρω η θέση τους ότι η Καθ' ης η Αίτηση έχει παραβεί τη σύμβαση, αφού αν και έχει εξοφληθεί το τίμημα και έχει εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας από τις 21.03.2013 οι Αιτητές μέχρι σήμερα δεν έχουν λάβει επιστολή μεταβίβασης του ακινήτου στο όνομα τους, παρά μόνο τους ζητά χρήματα για το ακίνητο και τους φόρους, υποδεικνύοντας, ότι ο λόγος που η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι η σύμβαση έχει τερματισθεί είναι διότι το ακίνητο βρίσκεται στα Κούκλια σε περιοχή, που τελευταία έχει πάρει πολύ μεγάλη αξία, λόγω παραπλήσιου οικιστικού θερέτρου και θέλει να εκμεταλλευτεί η ίδια το ακίνητο[13]. Προς αντίκρουση της αίτησης καταχωρήθηκε στις 26.01.2016 ένσταση από την Καθ' ης η Αίτηση στην οποία γίνεται επίκληση των λόγων για τους οποίους η αίτηση πρέπει να απορριφθεί και πιο συγκεκριμένα διότι: «(α) Η Αίτηση είναι παράτυπη και ουσιαστικά και νομικά αβάσιμη. Περαιτέρω, ο Τύπος της Αίτησης είναι λανθασμένος και ως εκ τούτου οι Αιτητές κωλύονται να την προωθήσουν. (β) Η εν λόγω Αίτηση των Αιτητών είναι παράτυπη, αντικανονική, συγκεχυμένη, γενική και αόριστη επειδή στο αιτούμενο Διάταγμα και/ή οδηγία και/ή άδεια του Δικαστηρίου δεν καθορίζεται ο χρόνος και/ή προθεσμία για την κατάθεση του επίδικου Πωλητηρίου Εγγράφου στο Κτηματολόγιο για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης και εάν εκδοθεί τέτοιο Διάταγμα ή οδηγία ή άδεια θα σημαίνει ότι οι Αιτητές θα δικαιούνται εσαεί και/ή επ' αόριστο και/ή στο διηνεκές να καταθέσουν το επίδικο Πωλητήριο Έγγραφο στο Κτηματολόγιο για Ειδική Εκτέλεση γεγονός το οποίο θα είναι παράλογο και/ή άδικο και/ή παράνομο και εκτός του γράμματος και/ή του πνεύματος των Νόμων 81(Ι)/2011 και 32(Ι)/2012 οι οποίοι ορίζουν τακτή προθεσμία για την καταχώρηση Πωλητηρίων Εγγράφων στο Κτηματολόγιο για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης. (γ) Άνευ βλάβης των ανωτέρω και/ή διαζευκτικά οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι οι Αιτητές αμέλησαν και/ή παρέλειψαν τρείς φορές αδικαιολόγητα να καταθέσουν το επίδικο Πωλητήριο Έγγραφο στο Κτηματολόγιο για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης ήτοι:
- Οι Αιτητές αμέλησαν και/ή παρέλειψαν αδικαιολόγητα να καταχωρήσουν το Πωλητήριο Έγγραφο τους στο Κτηματολόγιο για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης εντός της προθεσμίας που προέβλεπε ο Περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Κεφ.
- Για δεύτερη φορά οι Αιτητές αμέλησαν και/ή παρέλειψαν αδικαιολόγητα να καταθέσουν το Πωλητήριο Έγγραφο τους στο Κτηματολόγιο για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης εντός της προθεσμίας των έξι
(6)μηνών που ορίζεται στο Νόμο 81(Ι)/
- Για τρίτη φορά οι Αιτητές αμέλησαν και/ή παρέλειψαν αδικαιολόγητα να καταθέσουν το Πωλητήριο Έγγραφο τους στο Κτηματολόγιο για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης εντός της προθεσμίας των έξι
(6)μηνών που ορίζεται στον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδικής Εκτέλεσης) (Τροποποιητικό) Νόμο 32(Ι)/2012. Περαιτέρω, οι Αιτητές αναφέρουν στις παραγράφους 5 και 6 της Ένορκης τους Δήλωσης ότι εκ λάθους δεν καταχώρησαν το Πωλητήριο Έγγραφο στο Κτηματολόγιο και ότι δεν γνώριζαν την διαδικασία και τις συνέπειες της. Είναι θέση των Καθ' ων η Αίτηση ότι οι Αιτητές κωλύονται να προωθήσουν αυτόν τον λόγο καθότι κατά την υπογραφή του Πωλητηρίου Εγγράφου καθώς και μετέπειτα για την χαρτοσήμανση του ενεργούσε για λογαριασμό τους Δικηγόρος, ο οποίος μάλιστα υπέγραψε γι' αυτούς το Πωλητήριο Έγγραφο δυνάμει πληρεξουσίου εγγράφου. (δ) Οι Αιτητές καθυστέρησαν αδικαιολόγητα να καταχωρήσουν στο Δικαστήριο επί πέντε
(5)χρόνια περίπου αίτηση δυνάμει του άρθρου 12 του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδικής Εκτέλεσης) Νόμος 81(Ι)/2011 που ψηφίστηκε στις 29/04/2011 για να τους επιτραπεί η κατάθεση του επίδικου Πωλητηρίου Εγγράφου στο Κτηματολόγιο για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης. Περαιτέρω, οι Αιτητές δεν αναφέρουν στην Ένορκη Δήλωση που υποστηρίζει την εν λόγω Αίτηση τους κανένα απολύτως λόγο κι/ή δικαιολογία και/ή εξήγηση για την πιο πάνω καθυστέρηση τους επί πέντε
(5)χρόνια περίπου να καταχωρήσουν την παρούσα Αίτηση τους στο Δικαστήριο για τον πιο πάνω σκοπό. (ε) Οι Αιτητές στην παράγραφο 7 της Ένορκης Δήλωσης που συνοδεύει την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση κακώς και/ή λανθασμένα αναφέρουν ότι το επίδικο Πωλητήριο Έγγραφο εξακολουθεί να ευρίσκεται σε ισχύ. Οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι λόγω παράλειψης ουσιώδους όρου του Πωλητηρίου Εγγράφου από μέρους τους, ήτοι των παραγράφων 6,1, 6.2 και 6.3 του Επίδικου Πωλητηρίου, το εν λόγω Έγγραφο θεωρείται τερματισμένο και το αναίτιο μέρος είναι οι Καθ' ων η Αίτηση, εξ' ου και δεν έχουν προβεί σε γνωστοποίηση του τερματισμού του προς τους Αιτητές. Επίσης, μετά από έρευνα που διεξήγαγαν οι Καθ' ων η Αίτηση στο Κτηματολόγιο και αφού διαπίστωσαν ότι το επίδικο Πωλητήριο Έγγραφο δεν κατατέθηκε θεώρησαν ότι οι Αιτητές εγκατέλειψαν τα δικαιώματά τους αναφορικά με αυτό. Περαιτέρω, οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι σύμφωνα με τον όρο 8 του επίδικου Πωλητηρίου Εγγράφου, η μεταβίβαση του οικοπέδου το οποίο περιγράφεται στο επίδικο Πωλητήριο Έγγραφο θα γινόταν υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ήτοι την έκδοση ξεχωριστού τίτλου από το Κτηματολόγιο, την πλήρη συμμόρφωση των Αιτητών με όλους τους όρους του επίδικου Πωλητηρίου Εγγράφου και μετά από την υπογραφή συμφωνίας ως προνοείτο στον όρο 6.1 του Εγγράφου. (στ) Δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις των σχετικών Νόμων 81(Ι)/2011 και 32(Ι)/2012 για την έγκριση της παρούσας Αίτησης των Αιτητών και γι' αυτό πρέπει ν απορριφθεί με έξοδα σε βάρος των Αιτητών. (ζ) Στην παράγραφο 8 της Ένορκης Δήλωσης που συνοδεύει την Αίτηση των Αιτητών αναφέρεται κακώς και/ή λανθασμένα ο ισχυρισμός ότι εάν εκδοθεί το αιτούμενο Διάταγμα, έστω και τώρα, δεν επηρεάζονται τα δικαιώματα των Καθ' ων η Αίτηση. Είναι θέση των Καθ' ων η Αίτηση ότι το επίδικο Πωλητήριο Έγγραφο είναι τερματισμένο λόγω παράβασης ουσιωδών όρων αυτού εκ μέρους των Αιτητών και σε περίπτωση που εκδοθεί το αιτούμενο Διάταγμα τότε θα πληγούν ανεπανόρθωτα τα συμφέροντα των Καθ' ων η Αίτηση καθότι οι Αιτητές θα δεσμεύσουν την περιουσία των Καθ' ων η Αίτηση με ένα Πωλητήριο Έγγραφο που κατά τους ίδιους έχει τερματιστεί. (η) Στην παράγραφο 9 της Ένορκης Δήλωσης που υποστηρίζει την Αίτηση των Αιτητών παραπλανητικώς αναφέρεται ότι η κατάθεση του επίδικου Πωλητηρίου Εγγράφου θα προσφέρει κάποιας μορφής προστασία και δικαιώματα τα οποία η μη κατάθεση του δεν προσφέρει στους Αιτητές και τα οποία θα μπορέσουν να ασκήσουν στο μέλλον καθότι όπως ήδη αναφέρθηκε το επίδικο Πωλητήριο Έγγραφο κατά τη θέση των Καθ' ων η Αίτηση είναι τερματισμένο». Η ένσταση βασίζεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.48 Θ.1, 2 και Δ.64, στα άρθρα 3, 5, 12 και 16 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (81(Ι)/2011), στα άρθρα 1, 2 και 3 του τροποποιητικού Νόμου 32(Ι)/2012 και στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου και υποστηρίζεται από δυο ένορκες δηλώσεις του Θεόδωρου Αριστοδήμου, ημερομηνίας 26.01.2016 και 18.05.2016, στις οποίες, αφού υιοθετούνται και επαναλαμβάνονται αυτούσιοι οι ανωτέρω λόγοι ένστασης[14], αναφέρεται περαιτέρω ότι είναι θέση της Καθ' ης η Αίτηση, ότι λόγω παράλειψης ουσιώδους όρου της σύμβασης από μέρους των Αιτητών, ήτοι των παραγράφων 6,1, 6.2 και 6.3 αυτής, το εν λόγω έγγραφο θεωρείται τερματισμένο και το αναίτιο μέρος είναι η Καθ' ης η Αίτηση, εξ' ου και δεν έχει προβεί σε γνωστοποίηση του τερματισμού του προς τους Αιτητές, υποδεικνύοντας ότι, μετά από έρευνα που διεξήγαγε η Καθ' ης η Αίτηση στο Κτηματολόγιο και αφού διαπίστωσε ότι η επίδικη σύμβαση δεν κατατέθηκε, θεώρησε ότι οι Αιτητές εγκατέλειψαν τα δικαιώματά τους αναφορικά με αυτή. Επιπρόσθετα αναφέρεται, ότι η Καθ' ης η Αίτηση απέστειλε στους Αιτητές τις επιστολές ημερομηνίας 24.06.2005 και 07.07.2006[15] με τις οποίες τους ενημέρωνε ότι σε περίπτωση που δεν συμμορφώνονταν με τον όρο 6.1 της επίδικης σύμβασης, θα παρέβαιναν ουσιώδη όρο και η σύμβαση θα θεωρείτο τερματισμένη και τονίζεται, ότι σε περίπτωση που εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα θα πληγούν ανεπανόρθωτα τα συμφέροντα της Καθ' ης η Αίτηση, καθότι οι Αιτητές θα δεσμεύσουν την περιουσία της με μια σύμβαση που κατά την ίδια έχει τερματιστεί[16]. Η ακρόαση της αίτησης διεξήχθη στη βάση των ενόρκων δηλώσεων και στις γραπτές αγορεύσεις των ευπαίδευτων δικηγόρων των διαδίκων[17], οι οποίες με νομική και ουσιαστική επιχειρηματολογία υποστήριξαν την αποδοχή των εκατέρωθεν θέσεών τους. Το δικαστήριο έχει μελετήσει με μεγάλη προσοχή τα επιχειρήματα αυτά[18], όπως και το περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων, που υποστηρίζουν την αίτηση και την ένσταση αντίστοιχα, σε συνάρτηση και με τα επισυνημμένα σε αυτές τεκμήρια. Το άρθρο 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου (Ν. 81(Ι)/2011)(που στο εξής θα καλείται ο «Νόμος»), υπό τον παράτιτλο «Εξουσία Δικαστηρίου να επιτρέψει κατάθεση σύμβασης ή έγερση αγωγής εκτός προθεσμίας», το οποίο περιλαμβάνεται στη νομική βάση της υπό συζήτηση αίτησης, όπως ισχύει σήμερα μετά την τροποποίησή του με το Ν.48(Ι)/2017, προνοεί ότι: «12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.» Στο ερμηνευτικό άρθρο 2 του Νόμου στην ερμηνεία του όρου «σύμβαση» περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, και οι συμβάσεις πώλησης. Οι κανόνες ερμηνείας των Νόμων, σύμφωνα με την ισχύουσα νομολογία, καθιερώνουν τη γραμματική ερμηνεία. Οι νόμοι θα πρέπει να ερμηνεύονται σύμφωνα με το απλό, γραμματικό και κατά κυριολεξία νόημα των λέξεων, εκτός εάν αυτό βρίσκεται σε αντίθεση ή ασυμφωνία με οποιαδήποτε ρητή πρόθεση ή δηλωμένο σκοπό του νόμου ή εάν το νόημα αυτό θα οδηγούσε σε παράλογο αποτέλεσμα (βλέπε, μεταξύ άλλων, Marabou Floating Restaurant Ltd. v. Council of Ministers
(1973)3 C.L.R. 397, 405 - 406, Argolis Estates Ltd. v. Minister of Finance & Another
(1977)3 C.L.R. 441, 450, Haris Theodorides v. The Central Bank of Cyprus
(1985)3 C.L.R. 721, 722, Αθανασίου v. Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω Επιτροπής Εκπαιδευτικής Υπηρεσίας
(1991)4Δ Α.Α.Δ 3204, Σολωμού κ.α. v. Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω Επιτροπής Δημόσιας Υπηρεσίας
(1991)4Ε Α.Α.Δ 3675). Όπως τονίστηκε στη Δημητριάδης κ.ά. ν. Πολυνείκη κ.ά.
(2008)3 Α.Α.Δ. 1, αλλά και σύμφωνα με την πάγια νομολογία (βλ. Αντωνίου ν. Συμβουλίου Κεντρικού Σφαγείου Κοφίνου
(2001)3 Α.Α.Δ. 164, Γενικός Εισαγγελέας ν. Ευαγόρου (Αρ. 2)
(2001)2 Α.Α.Δ. 285 και Craies on Statute Law, 17η έκδοση, σελ. 86 και 89), αναφορικά με τους κανόνες ερμηνείας των νόμων, όπου υπάρχει αμφιβολία ως προς την ερμηνεία, τότε, ο Νόμος, αφού διαβαστεί στο σύνολο του, πρέπει να ερμηνεύεται με τρόπο που να συνάδει με τη λογική, ώστε να αποφεύγονται παράλογα ή άτοπα αποτελέσματα (βλέπε σχετικά, Exxon Mobil Cyprus Ltd κ.α. v. Επιτροπής Προστασίας του Ανταγωνισμού
(2011)3Α Α.Α.Δ 449 και D.N.P. Property Developers Ltd V. Εφόρου Φ.Π.Α., Τμήμα Τελωνείων Υπηρεσία Φ.Π.Α., Επαρχιακό Γραφείο Πάφου, ECLI:CY:AD:2017:C53, Αναθεωρητική Έφεση Αρ. 77/2011, ημερομηνίας 20.02.2017). Από το λεκτικό της διάταξης του άρθρου 12 προκύπτει ότι (α) εφαρμόζεται ανεξάρτητα από τις υπόλοιπες διατάξεις του Νόμου, (β) η εφαρμογή της εναπόκειται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου, που δύναται να ασκηθεί κατόπιν υποβολής σχετικής αίτησης και (γ) εφαρμόζεται σε όλες τις συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ. Ο χρόνος συνομολόγησης της σύμβασης και η πάροδος των προβλεπόμενων, είτε από άλλες διατάξεις του παρόντος Νόμου, είτε από σχετική διάταξη του καταργηθέντος περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, για την κατάθεση της σύμβασης ή για την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, προθεσμιών είναι αδιάφορα στοιχεία για την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου, καθώς μοναδικό κριτήριο για την παραχώρηση άδειας, είτε (
- i)για την κατάθεση σύμβασης, είτε (
- ii)για την έγερση αγωγής, για ειδική εκτέλεση, είναι ότι είναι δίκαιη και εύλογη για την προστασία του αγοραστή. Στην αγόρευσή της η ευπαίδευτη δικηγόρος της Καθ' ης η Αίτηση εισηγείται ότι η τροποποίηση του άρθρου 12 με το Νόμο 48(Ι)/2017 δεν έχει αναδρομική ισχύ και ως εκ τούτου δεν καλύπτει την υπό κρίση αίτηση, ενόψει του ότι αυτή έχει καταχωρηθεί σε προγενέστερη ημερομηνία από τη δημοσίευση του ανωτέρω τροποποιητικού νόμου[19]. Η γενική αρχή είναι ότι ένας νόμος, εκτός εάν είναι δηλωτικός ή εάν αφορά μόνο σε θέματα διαδικαστικά ή αποδείξεως, δεν έχει αναδρομική ισχύ. Αυτό τεκμαίρεται, γενικά, σε κάθε περίπτωση και εκεί όπου ο νομοθέτης επιθυμεί να δώσει αναδρομική ισχύ σε μια νομοθετική πρόνοια που δεν περιλαμβάνεται στις προαναφερόμενες εξαιρέσεις, θα πρέπει να το πει ρητά (Halsbury' s Laws of England, 4η έκδοση, τόμος 44, παράγραφοι 921 και 922). Υπάρχει δηλαδή γενικό τεκμήριο εναντίον της αναδρομικότητας των νόμων, εκτός εάν ο νομοθέτης ανατρέψει το τεκμήριο αυτό με ρητή πρόνοια (Δέστε: Halsbury' s, ανωτέρω, παράγραφος 924)[20]. Το Δικαστήριο κρίνει, ότι το άρθρο 12, όπως διαμορφώθηκε μετά την τροποποίησή του με το Ν.48(Ι)/2017, έχει αναδρομική ισχύ, καθώς αφενός μεν ο ίδιος ο νομοθέτης ορίζει ότι τυγχάνει εφαρμογής σε όλες τις συμβάσεις, ανεξάρτητα από το χρόνο συνομολόγησής τους, επομένως και τις προγενέστερες του χρόνου που τέθηκε σε ισχύ, άρα και στην επίδικη σύμβαση, αφετέρου δε πρόκειται για πρόνοια ξεκάθαρα διαδικαστικής φύσεως. Αυτονόητα δε, η αναδρομικότητα και ο διαδικαστικός χαρακτήρας της υπ' αναφορά πρόνοιας επιτρέπει την εφαρμογή της στην προκείμενη περίπτωση, όπου η δικαστική διαδικασία, κατά το χρόνο που τέθηκε σε ισχύ, ήταν ήδη σε εξέλιξη. Αναφορικά με τους λόγους ένστασης της Καθ' ης η αίτηση με στοιχεία (α), (β), (γ)
(1)
(2)
(3), (δ) και (ε) κρίνεται ότι αυτοί δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτοί και απορρίπτονται. Ειδικότερα, η αίτηση δεν είναι παράτυπη, ούτε βασίζεται σε λανθασμένο τύπο (λόγος ένστασης με στοιχείο α), η αίτηση δεν είναι γενική και αόριστη επειδή στο αιτητικό της δεν καθορίζεται ο συγκεκριμένος χρόνος εντός του οποίου θα κατατεθεί η σύμβαση στο Κτηματολόγιο, καθώς (i) δεν απαιτείται κάτι τέτοιο από το άρθρο 12, ως προϋπόθεση για την έγκρισή της και (ii), πέραν και ανεξαρτήτως τούτου, το χρόνο κατάθεσης, σε κάθε περίπτωση, θα τον καθορίσει καθηκόντως το Δικαστήριο στο διάταγμά του (λόγος ένστασης με στοιχείο β), οι λόγοι για τους οποίους οι Αιτητές δεν κατέθεσαν τη σύμβαση, είτε εντός της προθεσμίας, που προέβλεπε ο περί Πώλησης γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Κεφ. 232, είτε της προθεσμίας των έξι μηνών που προβλέπεται στο Ν.81(Ι)/2011, είτε εντός της προθεσμίας των έξι μηνών, που καθορίσθηκε με τον τροποποιητικό Νόμο 32(Ι)/2012, όπως και το χρονικό διάστημα που έχει μεσολαβήσει από τη συνομολόγηση της σύμβασης μέχρι την καταχώρηση της αίτησης, είναι, όπως προαναφέρθηκε, στοιχεία αδιάφορα για την εφαρμογή του άρθρου 12 (λόγοι ένστασης με στοιχεία (γ)
(1)
(2)
(3)και (δ)) και από την ενώπιον του δικαστηρίου μαρτυρία (ένορκες δηλώσεις και τεκμήρια) προκύπτει ότι η σύμβαση εξακολουθεί να είναι σε ισχύ μέχρι σήμερα και δεν συνάγεται ότι έχει τερματισθεί από την Καθ' ης η Αίτηση (λόγος ένστασης με στοιχείο (ε)), κατάληξη που συμπαρασύρει σε απόρριψη και τους λόγους ένστασης με στοιχεία (ζ) και (η), καθώς η εξέτασή τους θα είχε νόημα, μόνο σε περίπτωση που το δικαστήριο αποδεχόταν ότι η σύμβαση έχει τερματισθεί. Με δεδομένο ότι η σύμβαση εξακολουθεί μέχρι σήμερα να είναι σε ισχύ το μοναδικό κριτήριο, όπως προαναφέρθηκε, για την επιτυχή έκβαση της αίτησης είναι ότι η παραχώρηση της άδειας για κατάθεση της σύμβασης είναι δίκαιη και εύλογη για τους Αιτητές. Είναι προφανές ότι τυχόν απόρριψη της αίτησης θα τους απέκλειε από τη δυνατότητα υπαγωγής τους στις λοιπές πρόνοιες του Νόμου, που, ως συνέπεια θα ήταν άδικη και παράλογη για αυτούς, αλλά και θα αντίκειτο στην έκδηλη πρόθεση του Νομοθέτη και το σκοπό του άρθρου 12. Στην απουσία δε οποιουδήποτε στοιχείου που να καταδεικνύει ότι η έκδοση του διατάγματος δεν είναι δίκαιη και εύλογη για αυτούς (άλλωστε οι ίδιοι διατείνονται το αντίθετο) το Δικαστήριο κρίνει, ότι στην υπό συζήτηση περίπτωση, και η συγκεκριμένη προϋπόθεση πληρείται. Διευκρινίζεται, ότι το υπ' αναφορά άρθρο, κατά το μέρος του που αφορά την αιτούμενη θεραπεία, ρυθμίζει μόνο τη δυνατότητα κατάθεσης συμβάσεων στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, για τις οποίες έχει παρέλθει η προθεσμία κατάθεσής τους, είτε στη βάση του Κεφ. 232, είτε στη βάση άλλων διατάξεων του Νόμου και ότι, κατά συνέπεια, η έκδοση του σχετικού διατάγματος δεν προδικάζει την εφαρμογή προς όφελος των Αιτητών των λοιπών διατάξεων της εν λόγω νομοθεσίας. Με βάση το πιο πάνω σκεπτικό, η αίτηση γίνεται αποδεκτή ως νομικά και ουσιαστικά βάσιμη[21]. Συναφώς εκδίδεται διάταγμα ως η παράγραφος Α αυτής. Η σύμβαση[22] να κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου εντός δυο
(2)μηνών από σήμερα. Τα έξοδα, ακολουθώντας το αποτέλεσμα, όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και σε βάρος της Καθ' ης η Αίτηση. (Υπ.) ................................. Κ. Σατολιάς, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής Subject: Civil/Other Actions/Final (Αναφορά: Κατάθεση σύμβασης στο Κτηματολόγιο - άρθρο 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Ν.81(Ι)/2011, όπως τροποποιήθηκε με το Ν.48(Ι)/2017- κατά πόσο έχει αναδρομική ισχύ - εφαρμοστές αρχές) [1] τεκμήριο Α (Sale of Building Site) ένορκης δήλωσης Στασή Κυριάκου, ημερομηνίας 09.11.2015 [2] όροι 2.1, 2.2, 2.3 τεκμηρίου Α (Sale of Building Site) ένορκης δήλωσης Στασή Κυριάκου, ημερομηνίας 09.11.2015 [3] όρος 9 τεκμηρίου Α (Sale of Building Site) ένορκης δήλωσης Στασή Κυριάκου, ημερομηνίας 09.11.2015 [4] όροι 6.1, 6.2, 6.3 τεκμηρίου Α (Sale of Building Site) ένορκης δήλωσης Στασή Κυριάκου, ημερομηνίας 09.11.2015 [5] παράγραφος 5 και τεκμήρια 2 και 3, συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης Νίκης Β. Παπαγιάννη, ημερομηνίας 14.10.2016 [6] τεκμήριο Β ένορκης δήλωσης Στασή Κυριάκου, ημερομηνίας 09.11.2015 [7] παράγραφοι 2 και 4 έως 10 ένορκης δήλωσης Στασή Κυριάκου, ημερομηνίας 09.11.2015 [8] στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση των Αιτητών, ημερομηνίας 14.10.2016, επισυνάπτεται, ως τεκμήριο 1, επιστολή ημερομηνίας 20.02.2014 της Καθ' ης η Αίτηση προς τους Αιτητές, προς απόδειξη του ισχυρισμού τους, ότι δεν έχει τερματισθεί η σύμβαση και είναι σε ισχύ [9] στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση των Αιτητών, ημερομηνίας 14.10.2016, επισυνάπτεται, ως τεκμήριο 2, δέσμη αποδείξεων των Αιτητών προς την Καθ' ης η Αίτηση και ως τεκμήριο 3, επιστολή της Καθ' ης η Αίτηση προς τους Αιτητές, ημερομηνίας 21.08.2002, σχετικά με την πληρωμή του τιμήματος του επίδικου ακινήτου. [10] στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση των Αιτητών, ημερομηνίας 14.10.2016, επισυνάπτεται, ως τεκμήριο 4 δέσμη ειδοποιήσεων και αποδείξεων [11] στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση των Αιτητών, ημερομηνίας 14.10.2016, επισυνάπτεται, ως τεκμήριο 5, δέσμη ειδοποιήσεων και αποδείξεων [12] στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση των Αιτητών, ημερομηνίας 14.10.2016, επισυνάπτεται αυτή η επιστολή ως τεκμήριο 6 [13] παράγραφοι 3, 4, 5, 6, 7 (δεύτερη κατά σειρά) και 9 συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης Αιτητών, ημερομηνίας 14.10.2016 [14] παράγραφοι 3 έως 13 ένορκης δήλωσης Θεόδωρου Αριστοδήμου, ημερομηνίας 26.01.2016 [15] δέσμη εγγράφων αποτελούμενη από τις επιστολές ημερομηνίας 24.06.2005 και 07.07.2006 επισυνάπτεται ως τεκμήριο 1 στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση του Θεόδωρου Αριστοδήμου, ημερομηνίας 18.05.2016 [16] παράγραφοι 3 έως 5 συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης Θεόδωρου Αριστοδήμου, ημερομηνίας 18.05.2016 [17] οι γραπτές αγορεύσεις των δικηγόρων της Αιτήτριας και του Καθ' ου η Αίτηση σημειώθηκαν ως Τεκμήρια 1 και 2 αντίστοιχα για σκοπούς της παρούσας διαδικασίας [18] όπως αυτά αναπτύσσονται λεπτομερώς στις γραπτές αγορεύσεις τους [19] Η αίτηση καταχωρήθηκε στις 10.11.2015 και ο Ν.48(Ι)/2017δημοσιεύθηκε στις 02.06.2017 [20] Η αναφορά στην πιο πάνω αρχή είναι από την Κώστας Σάντης ν. Interfund Investments Ltd
(2012)1 Α.Α.Δ. 1670. Επαναλαμβάνεται, με αναφορά στην Σάντης στην Interfund Investments Ltd v. Πανίκου Μαλέκκου
(2012)1Β Α.Α.Δ 1677 [21] Αυτονόητα απορρίπτεται ο λόγος ένστασης με στοιχείο (στ), ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις των σχετικών Νόμων 81(Ι)/2011 και 32(Ι)/2012 για την έγκριση της παρούσας Αίτησης των Αιτητών και γι' αυτό πρέπει να απορριφθεί με έξοδα σε βάρος των Αιτητών [22] το επίδικο πωλητήριο έγγραφο, ημερομηνίας 08.08.2002 cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο