Νικολαΐδης κ.α. ν. Alpha Bank Cyprus Ltd, Αριθμός Αίτησης - Έφεσης :- 336/2017, 14/5/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2018:A143 Στο Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου Ενώπιον :- Μάνθου Α. Ματθαίου Α. Ε. Δ. Αριθμός Αίτησης - Έφεσης :- 336/2017 Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 μέχρι 2015 (Ν.9/1965)και επί τοις Αφορώσι και τον περί Ακινήτου Περιουσίας Διακατοχή Νόμο Κεφ. 224 ως και τις τροποποιήσεις τους Μεταξύ :-
- XXXXX Νικολαΐδης
- XXXXX XXXXX Νικολαΐδη Αιτούντες - Εφεσείοντες Και Alpha Bank Cyprus Ltd Καθ΄ ων η Αίτηση - Εφεσίβλητοι Ημερομηνία έκδοσης της απόφασης :- Δευτέρα 14η Μαΐου 2018 Για τους Αιτητές - Εφεσείοντες :- κα. Μαρία Παπαδημήτρη για Μαρία Σ. Παπαδημήτρη Δ. Ε. Π. Ε. Για ν΄ ακούσει απόφαση :- κος. Δημήτρης Παπαδημήτρης Για την Καθ΄ ης η Αίτηση - Εφεσίβλητη :- κα. Αθανασία Μιχαήλ για Χρυσαφίνης και Πολυβίου Δ. Ε. Π. Ε. Για ν΄ ακούσει απόφαση :- κα. Ραφαέλα Χαραλάμπους Τελική Απόφαση 1 Αιτούνται οι αιτητές - εφεσείοντες (στο εξής θα καλούνται οι «εφεσείοντες») την έκδοση διαταγμάτων ακύρωσης και παραμερισμού των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΑ" και Τύπου "ΙΒ" (στο εξής θα καλούνται οι «επίδικες ειδοποιήσεις») αναφορικά με τις υποθήκες Υ2752/09 και Υ2970/05 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου. 2 Παρά και την εκτεταμένη νομική βάση επί της οποίας βασίζεται η αίτηση-έφεση (στο εξής θα καλείται η «έφεση») η ουσία της νομικής πτυχής υπό εξέταση με αυτή την απόφαση είναι γενικά αυτή της διαδικασίας με την οποία προβλέπεται η επίδοση των συγκεκριμένων ειδοποιήσεων και η οποία προνοείται από το Μέρος VIA των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμοι του 1965 έως (Αρ. 11) του 2015 (στο εξής θα αναφέρεται ως ο «σχετικός Νόμος»). 3 Η έφεση υποστηρίζεται από σχετική ένορκη δήλωση του εφεσείοντα 1 και επί αυτής επισυνάπτονται σχετικά τεκμήρια. Η καθ΄ ης η αίτηση-εφεσίβλητη (στο εξής θα καλείται η «εφεσίβλητη») έχει καταχωρίσει ειδοποίηση για πρόθεση ένστασης με 13 συνολικά λόγους ένστασης και η οποία υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση υπαλλήλου της, συγκεκριμένα λειτουργού στη Διεύθυνση Διαχειρίσεως Οριστικών Καθυστερήσεων, και η οποία επίσης συνοδεύεται από σχετικά τεκμήρια. 4 Παρά και το γεγονός πως η έφεση στηρίζεται σε 10 λόγους έφεσης διαπιστώνεται από το Δικαστήριο πως ένας εξ αυτών ευσταθεί επαρκώς έτσι ώστε η έφεση να γίνει δεκτή από το Δικαστήριο στο σύνολο της δίχως παράλληλα να κρίνεται απαραίτητη η εξέταση των υπόλοιπων λόγων έφεσης. Μάλιστα έχοντας υπόψη και την έκβαση αυτής της απόφασης τέτοια εξέταση θα ήταν λανθασμένη καθότι αυτή θα ήταν πρόωρη. Καθώς δηλαδή θα εξετάζονταν από το Δικαστήριο θέματα τα οποία θα μπορούσαν να τύχουν εξέτασης μετά και από την ενδεχόμενη έναρξη νέας διαδικασίας βασισμένης και πάλι στο Μέρος VIA του σχετικού Νόμου. Δηλαδή, δεν αποκλείεται και το ενδεχόμενο έναρξης εκ νέου παρόμοιας διαδικασίας αλλά εφαρμόζοντας σε τέτοια περίπτωση ορθά τη διαδικασία όπως αυτή προβλέπεται από τον σχετικό Νόμο. 5 Συγκεκριμένα ο λόγος έφεσης ο οποίος κρίνεται βάσιμος είναι ο λόγος έφεσης (ΣΤ) σύμφωνα με τον οποίο οι ειδοποιήσεις Τύπου "ΙΒ" εκδόθηκαν και επιδόθηκαν πρόωρα, δηλαδή ταυτόχρονα με τις ειδοποιήσεις Τύπου "ΙΑ" χωρίς να τηρηθεί από την εφεσίβλητη η προθεσμία των 30 ημερών κατά την οποία οι εφεσείοντες είχαν τη δυνατότητα να καταχωρίσουν έφεση σε σχέση με τις ειδοποιήσεις Τύπου "ΙΑ". 6 Το Δικαστήριο έχει εντοπίσει τη συγκεκριμένη τακτική να ακολουθείται από ενυπόθηκους δανειστές, κυρίως τράπεζες, και σε άλλες περιπτώσεις και ως αποτέλεσμα έχει εκδώσει σχετικές ακυρωτικές αποφάσεις. Δίχως όμως αυτές να λαμβάνονται υπόψη κατά τη διαδικασία η οποία εξακολουθεί να ακολουθείται με την ταυτόχρονη δηλαδή έκδοση και επίδοση της ειδοποίησης Τύπου "ΙΒ" με την ειδοποίηση Τύπου "ΙΑ". Βεβαίως ο κάθε ενυπόθηκος δανειστής δύναται να εφαρμόζει τη διαδικασία η οποία προβλέπεται από τον σχετικό Νόμο όπως ο ίδιος την αντιλαμβάνεται. Παρομοίως το Δικαστήριο καθηκόντως εφαρμόζει τον ίδιο Νόμο όπως τον ερμηνεύει καθοδηγούμενο κυρίως από την ίδια τη διατύπωση του. 7 Η εξέταση των υπόλοιπων λόγων έφεσης δεν κρίνεται σκόπιμη και ορθή καθότι ουσιαστικά το Δικαστήριο σε μια τέτοια περίπτωση πρόωρα θα εξέταζε και εκδίκαζε διάφορα νομικά και πραγματικά σημεία τα οποία εγείρονται στην παρούσα διαδικασία και τα οποία θα εξακολουθούν να είναι επίδικα σε περίπτωση κατά την οποία η εφεσίβλητη επιλέξει να εφαρμόσει εκ νέου - και όπως αναμένεται, ορθά πλέον - τη διαδικασία πώλησης όπως αυτή προβλέπεται από το Μέρος VIA του σχετικού Νόμου. 8 Με τις ειδοποιήσεις Τύπου "ΙΒ" η εφεσίβλητη κάλεσε την εφεσείουσα 2, ως η ενυπόθηκος οφειλέτρια, όπως διορίσει εκτιμητή με σκοπό τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου. Σύμφωνα και με το περιεχόμενο των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΑ" - οι οποίες επιδόθηκαν στην εφεσείουσα 2 την ίδια ημερομηνία κατά την οποία επιδόθηκαν και οι ειδοποιήσεις Τύπου "ΙΒ" - η καθ΄ ης η αίτηση εφεσίβλητη προτίθεται να προχωρήσει σε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου στις 29/5/2018 με τη διαδικασία πλειστηριασμού η οποία προβλέπεται από το Μέρος VIA του σχετικού Νόμου. 9 Με τη μαρτυρία του ο εφεσείων 1 ως ο ενόρκως δηλών αναφέρεται στην ταυτόχρονη επίδοση τόσο των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΒ" όσο και των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΑ" (παράγραφος 16 της ένορκης του δήλωσης) και βάσει και της νομικής συμβουλής την οποία προφανώς έχει λάβει (παράγραφος 1 της ένορκης δήλωσης) δηλώνει πως δεν έχει τηρηθεί η προθεσμία των 30 ημερών κατά την οποία είχαν οι εφεσείοντες τη δυνατότητα να καταχωρίσουν την έφεση υπό εξέταση με αυτή την απόφαση σε σχέση με τις ειδοποιήσεις Τύπου "ΙΑ". 10 Το ερώτημα το οποίο εγείρεται ως προς το θέμα αυτό είναι κατά πόσο η εφεσίβλητη, εφαρμόζοντας τη διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με το Μέρος VIA του σχετικού Νόμου, έχει ενεργήσει ορθά και σύμφωνα με τα όσα προβλέπονται από τον σχετικό Νόμο. 11 Η διαπίστωση του Δικαστηρίου είναι ότι η εφεσίβλητη έχει όντως παραλείψει να εφαρμόσει ορθά τη διαδικασία η οποία προβλέπεται από τον σχετικό Νόμο και συγκεκριμένα τα άρθρα 44Γ και 44Δ έτσι ώστε αναπόφευκτα, ως αποτέλεσμα, το αίτημα για παραμερισμό των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΒ" να κρίνεται βάσιμο και κατ΄ επέκταση, να κρίνεται ορθός και ο παραμερισμός των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΑ", δίχως παράλληλα να κρίνεται ορθό όπως εξεταστούν με αυτή την απόφαση και οι λόγοι έφεσης οι οποίοι αφορούν αποκλειστικά το αίτημα για παραμερισμό των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΑ". 12 Δηλαδή, το θέμα του παραμερισμού των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΒ" είναι διαδικαστικό ανεξάρτητα και από την εξέταση της ουσίας της έφεσης, υπό την έννοια της εξέτασης του ερωτήματος κατά πόσο τηρούνται οι προϋποθέσεις παραμερισμού των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΑ". Ερώτημα το οποίο δεν εξετάζεται με αυτή την απόφαση. Σε σχέση δηλαδή με τον παραμερισμό των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΑ" στη βάση οποιουδήποτε άλλου λόγου έφεσης ο οποίος να μην έχει άμεση σχέση με την ταυτόχρονη έκδοση και επίδοση τόσο των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΑ" όσο και των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΒ". 13 Διευκρινίζεται δηλαδή πως η αναφορά του Δικαστηρίου σε θέματα ουσίας παραπέμπει κυρίως στα όσα αναφέρονται στον σχετικό Νόμο και τα οποία για άλλους λόγους θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε παραμερισμό της ειδοποίησης Τύπου "ΙΑ" και ακύρωση της διαδικασίας πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή όπως αυτή προβλέπεται σχετικά στο Μέρος VIA του σχετικού Νόμου. 14 Ενώ βεβαίως διατηρώντας υπόψη τόσο τον παραμερισμό των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΑ" όσο και των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΒ" ορθή κρίνεται και η έκδοση διατάγματος για ακύρωση όλης της διαδικασίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με το Μέρος VIA του σχετικού Νόμου. 15 Σχετικό σκεπτικό επί του θέματος του παραμερισμού της ειδοποίησης Τύπου "ΙΒ" παρατίθεται στην απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου (με την ίδια σύνθεση) στην Αίτηση/Έφεση 54/17 μεταξύ Δημήτρη Ανδρέα Ευσταθίου και Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία ημερομηνίας 3/5/2017, παρά και το γεγονός πως στη συγκεκριμένη περίπτωση εξετάστηκε και το ερώτημα κατά πόσο υπήρχε οποιοσδήποτε λόγος παραμερισμού της ειδοποίησης Τύπου "ΙΑ" σύμφωνα με το εδάφιο
(3)του άρθρου 44Γ του σχετικού Νόμου. 16 Συγκεκριμένα ως προς το σκεπτικό παραμερισμού της ειδοποίησης Τύπου "ΙΒ" υπενθυμίζεται πως σύμφωνα με το άρθρο 44Δ του σχετικού Νόμου μετά και από την επίδοση της ειδοποίησης Τύπου "ΙΑ" προβλέπεται διαδικασία εκτίμησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Αναφέρεται σχετικά στο εδάφιο
(1)ο διορισμός εκτιμητών και στο εδάφιο
(2)του άρθρου 44Δ η επίδοση της ειδοποίησης Τύπου "ΙΒ" τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(1). 17 Όμως ιδιαίτερη σημασία έχει η αναφορά στο εδάφιο
(1)του άρθρου 44Δ ως προς το ότι ο διορισμός εκτιμητών γίνεται τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(3)του άρθρου 44Γ. Εντός του οποίου εδαφίου αναφέρεται τόσο η δυνατότητα καταχώρισης έφεσης εντός συγκεκριμένης προθεσμίας όσο και οι λόγοι για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης, δηλαδή της ειδοποίησης Τύπου "ΙΑ". 18 Πραγματικά δεν χρειάζεται ιδιαίτερη εμβάθυνση της απαραίτητης ερμηνείας έτσι ώστε να γίνει αντιληπτό πως σύμφωνα με τον μηχανισμό της διαδικασίας η οποία προβλέπεται από το Μέρος VIA του σχετικού Νόμου η διαδικασία εκτίμησης μπορεί να αρχίσει μόνο αφού πρώτα τηρηθούν τα όσα προβλέπονται στο εδάφιο
(3)του άρθρου 44Γ. Το λεκτικό των συγκεκριμένων νομοθετικών διατάξεων είναι σαφές και αποδίδεται από το Δικαστήριο η φυσική γραμματική έννοια των λέξεων. 19 Μεταξύ των όσων προβλέπονται βεβαίως είναι και το γεγονός πως ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός τριάντα
(30)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης σύμφωνα με το εδάφιο
(2)του άρθρου 44Γ, να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης, για τους λόγους οι οποίοι αναφέρονται εντός του εδαφίου
(3)του σχετικού Νόμου. 20 Συνεπώς, εφόσον η τήρηση των διατάξεων του εδαφίου
(3)του άρθρου 44Γ συμπεριλαμβάνει και προϋποθέτει τη δυνατότητα της καταχώρισης έφεσης τότε θα πρέπει πρώτα να παρέλθει η προθεσμία των τριάντα ημερών και μετά να επιδοθεί η ειδοποίηση Τύπου "ΙΒ", εάν βεβαίως μέχρι τότε ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν έχει ήδη καταχωρίσει έφεση. 21 Αξίζει να τονιστεί το εξής. Η δυνατότητα καταχώρισης έφεσης δεν αποτελεί απλώς διαδικαστική δυνατότητα αλλά παράλληλα και ουσιαστικό δικαίωμα. Παρέχει δηλαδή ο σχετικός Νόμος ένα δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη το οποίο δικαίωμα κανείς δεν μπορεί να του αφαιρέσει. Ιδιαίτερα δε ο ενυπόθηκος δανειστής ο οποίος οφείλει να είναι ιδιαίτερα προσεχτικός ως προς την τήρηση των όσων προνοιών και ασφαλιστικών ουσιαστικά δικλείδων εμπεριέχονται στον σχετικό Νόμο με απώτερο στόχο την προστασία όχι μόνο των δικαιωμάτων του ενυπόθηκου οφειλέτη αλλά και της εγκυρότητας της όλης διαδικασίας πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή. 22 Διαδικασία η οποία προηγουμένως, δηλαδή προ της ψήφισης του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) Νόμου Ν. 142(Ι)/2014, μπορούσε να διεξαχθεί μόνο από τον Διευθυντή (δηλαδή, σύμφωνα και με το άρθρο ερμηνείας του σχετικού Νόμου, τον Διευθυντή του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος του Υπουργείου Εσωτερικών, και ο οποίος ορισμός περιλαμβάνει και Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό). 23 Συνεπώς, εφόσον η τήρηση των διατάξεων του εδαφίου
(3)του άρθρου 44Γ προϋποθέτει είτε την πάροδο της προθεσμίας των τριάντα ημερών είτε την εκδίκαση πρώτα της έφεσης - σε περίπτωση καταχώρισης της - τότε μόνο μετά και από την πάροδο είτε της προκαθορισμένης πρώτης χρονικής περιόδου είτε της μη καθορισμένης (τουλάχιστον όχι στον ίδιο βαθμό) δεύτερης χρονικής περιόδου, θα μπορούσε πλέον να θεωρηθεί πως παρεχόταν και η δυνατότητα ενεργοποίησης της διαδικασίας εκτίμησης του ενυπόθηκου ακινήτου. 24 Επομένως, λαμβάνοντας υπόψη πως η εφεσίβλητη έχει επιδώσει ταυτόχρονα τόσο τις ειδοποιήσεις Τύπου "ΙΑ" όσο και τις ειδοποιήσεις Τύπου "ΙΒ", όντως η επίδοση των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΒ" κρίνεται πρόωρη και σαφώς εκτός του νομοθετικά προβλεπόμενου πλαισίου. 25 Απορρίπτεται βεβαίως από το Δικαστήριο ως λανθασμένη η θέση (παράγραφος 35 της ένορκης δήλωσης προς υποστήριξη της ένστασης) πως ο σχετικός Νόμος δεν απαγορεύει την ταυτόχρονη επίδοση των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΑ" και Τύπου "ΙΒ". Βεβαίως δεν απαγορεύεται ρητά τέτοια ταυτόχρονη επίδοση. Εξάγεται λογικά όμως από ερμηνεία των σχετικών διατάξεων, όπως αυτή περιγράφεται πιο πάνω. Ότι δηλαδή δεν θα πρέπει η ειδοποίηση Τύπου "ΙΒ" να επιδίδεται ταυτόχρονα με την ειδοποίηση Τύπου "ΙΑ". 26 Ενώ η εισήγηση στην παράγραφο 30 της γραπτής αγόρευσης της ευπαίδευτης συνηγόρου της εφεσίβλητης ως προς το ότι ουσιαστικά δεν παραβλάπτονται τα συμφέροντα των διαδίκων δεν γίνεται δεκτή ως ορθή καθότι αναμφίβολα ο ενυπόθηκος οφειλέτης σε κάθε περίπτωση έχει το δικαίωμα να αναμένει πως η προβλεπόμενη διαδικασία πώλησης θα τηρηθεί όπως αυτή καθορίζεται από το Μέρος VIA του σχετικού Νόμου. Όχι μόνο διότι αυτή είναι και η διαδικασία η οποία προβλέπεται από τον σχετικό Νόμο αλλά έτσι ώστε να του παρέχεται πρώτα η δυνατότητα και ευχέρεια αμφισβήτησης της εγκυρότητας ή επίδοσης της ειδοποίησης Τύπου "ΙΑ" και μόνο σε περίπτωση αποτυχίας τέτοιας αμφισβήτησης να αντιμετωπίζει πλέον και τις συνέπειες της επίδοσης της ειδοποίησης Τύπου "ΙΒ". 27 Ως αποτέλεσμα, διατηρώντας υπόψη τα όσα αναφέρονται πιο πάνω, η έφεση κρίνεται βάσιμη και συνεπώς εκδίδεται διάταγμα παραμερισμού και ακύρωσης τόσο των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΑ" όσο και των ειδοποιήσεων Τύπου "ΙΒ" ημερομηνίας 10/11/2017 και στις δύο περιπτώσεις. 28 Εξυπακούεται βεβαίως πως ως αποτέλεσμα του παραμερισμού και ακύρωσης αμφότερων των σχετικών ειδοποιήσεων πλέον καθίσταται άκυρη και η εφαρμογή της διαδικασίας της επίδικης σκοπούμενης πώλησης στις 29/5/2018 με πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/9XX3, Φύλλο/Σχέδιο 45/42, Τμήμα 0, Τεμάχιο 5X3 το οποίο βρίσκεται στην Κισσόνεργα της επαρχίας Πάφου, δυνάμει των υποθηκών με αριθμούς Υ2970/2005 και Υ2752/09 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου. 29 Ως εκ τούτου, εκδίδεται επίσης διάταγμα ακύρωσης της όλης προαναφερόμενης διαδικασίας πώλησης του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου από την ενυπόθηκο δανείστρια με τη διαδικασία δημόσιου πλειστηριασμού όπως αυτή προβλέπεται στο Μέρος VIA του σχετικού Νόμου. 30 Τέλος, διατηρώντας υπόψη και το αποτέλεσμα εκδίκασης της έφεσης δεν διαπιστώνεται να υπάρχει οποιοσδήποτε λόγος βάσει του οποίου τα έξοδα αυτής να μην επιδικαστούν υπέρ των εφεσειόντων. Συνεπώς, τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων και εις βάρος της εφεσίβλητης καθ΄ ης η αίτηση όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. __________________________ Μάνθος Α. Ματθαίου Α. Ε. Δ Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής Subject:- Civil/General Application/Final (Αναφορά:- Αίτηση/Έφεση Παραμερισμού Διαδικασίας Πλειστηριασμού Ενυπόθηκου Ακινήτου) cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο