Δημήτρης Γερολέμου κ.α. ν. GIOVANI DEVELOPERS LIMITED κ.α., Αρ. Αγωγής: 801/2012, 8/1/2018

Δημήτρης Γερολέμου κ.α. ν. GIOVANI DEVELOPERS LIMITED κ.α., Αρ. Αγωγής: 801/2012, 8/1/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2018:A1 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον: Ηλ. Γεωργίου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 801/2012 Μεταξύ:

1. Δημήτρης Γερολέμου
2. Γερόλεμος Γερολέμου Εναγόντων -και-
3. GIOVANI DEVELOPERS LIMITED
4. Χριστάκη Τζιοβάνη
5. Αθηνούλλα Ιωάννου Ηλιώτου Εναγομένων 8 Ιανουαρίου, 2018 Εμφανίσεις: Για Ενάγοντες: κ. Θεοφίλου για A. CHR. THEOPHILOU LLC (για ν΄ ακούσει απόφαση η κα Λάμπρου) Για Εναγόμενους 1 και 2: κ. Αδ. Λάντος για Αδάμος Λάντος & Συνεργάτες ΔΕΠΕ (για ν΄ ακούσει απόφαση η κα Κημήτρη) ΑΠΟΦΑΣΗ
6. Οι ενάγοντες 1 και 2 και η εναγόμενη 3 είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες σε ποσοστό 1/3 εξ αδιαιρέτου μερίδιο ο κάθε ένας, ακινήτου στο Παραλίμνι. Κατά την 20.2.07 καταρτίστηκε συμφωνία αντιπαροχής μεταξύ των ιδιοκτητών του ακινήτου και της εναγόμενης 1 (από τώρα θα καλείται η εταιρεία) με την οποία οι ιδιοκτήτες διέθεσαν στην εναγομένη 1 το ακίνητο, με αντάλλαγμα η τελευταία με δικά της έξοδα να ανεγείρει οικοδομές και να παραδώσει 12 διαμερίσματα στους ιδιοκτήτες, εντός των προθεσμιών που προέβλεπε η συμφωνία. Ο εναγόμενος 2 εγγυήθηκε τις υποχρεώσεις της εναγομένης 1 που απορρέουν από την πιο πάνω συμφωνία.
7. Η εν λόγω συμφωνία διελάμβανε, μεταξύ άλλων, ότι η εταιρεία θα ετοίμαζε σχέδια για υποβολή αίτησης για έκδοση πολεοδομικής άδειας το αργότερο εντός ενός μηνός από την υπογραφή της συμφωνίας και θα έκανε ότι ήταν λογικά δυνατό για την έκδοση πολεοδομικής άδειας σε οκτώ μήνες από την υποβολή της αίτησης. Ήταν δε υπόχρεη αμέσως μετά την έκδοση πολεοδομικής άδειας να υποβάλει αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής και να κάνει ότι είναι δυνατό για την έκδοση της άδειας εντός έξι μηνών από την υποβολή της αίτησης. Στην περίπτωση που δεν ετοιμάζονταν σχέδια για την πολεοδομική άδεια εντός ενός μηνός, ως επίσης στην περίπτωση που δεν εκδιδόταν πολεοδομική άδεια εντός οκτώ μηνών από την υποβολή της αίτησης, οι ιδιοκτήτες θα είχαν το δικαίωμα να τερματίσουν τη συμφωνία μετά από γραπτή προειδοποίηση. Επίσης η συμφωνία προνοούσε ότι στην περίπτωση που δεν εκδοθεί άδεια οικοδομής εντός έξι μηνών από την υποβολή της αίτησης, κάθε συμβαλλόμενος θα είχε το δικαίωμα να τερματίσει τη συμφωνία μετά από γραπτή προειδοποίηση δύο μηνών. Η εταιρεία όφειλε να αναγείρει τα 12 διαμερίσματα της συμφωνίας και να τα παραδώσει στους ιδιοκτήτες εντός 18 μηνών από την έκδοση της άδειας οικοδομής. 3.1 Στην Έκθεση Απαίτησης προβάλλεται, μεταξύ άλλων, ότι η εναγόμενη 1 καθυστέρησε αδικαιολόγητα στην υποβολή αιτήσεων για την έκδοση των απαραίτητων αδειών με αποτέλεσμα η πολεοδομική άδεια να εκδοθεί στις 28.8.08 ενώ η αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής υποβλήθηκε την 27.7.
8. Η εναγόμενη 1 ειδοποιήθηκε την 22.2.10 από το Δήμο Παραλιμνίου για την πληρωμή των δικαιωμάτων της άδειας οικοδομής, πλην όμως παρέλειψε να το πράξει με αποτέλεσμα να μην έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής. Προβάλλεται ότι η εναγόμενη 1 παρέλειψε να συμμορφωθεί με τις συμβατικές της υποχρεώσεις. Έτσι οι ενάγοντες με επιστολή τους ημερ. 24.2.12, η οποία κοινοποιήθηκε και στον εναγόμενο 2 την 29.2.12, κατέστησαν ουσιώδη το χρόνο εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων και κάλεσαν την εναγόμενη 1 όπως εντός δύο μηνών προχωρήσει στην έκδοση της άδειας οικοδομής και στην έναρξη των εργασιών, διαφορετικά θα θεωρούσαν τη συμφωνία αντιπαροχής ως τερματισθείσα. Η εναγόμενη 1 παρέλειψε να συμμορφωθεί και έτσι οι ενάγοντες θεωρούν ότι η συμφωνία αντιπαροχής τερματίστηκε νομότυπα την 29.4.12, εξ υπαιτιότητας της εναγόμενης
9. 3.2 Περαιτέρω στην Έκθεση Απαίτησης αναφέρεται ότι κατά την υπογραφή της συμφωνίας η αξία του ακινήτου ήταν €1.575.000.- ενώ η αξία του όταν τερματίστηκε η συμφωνία ήταν μειωμένη κατά €262.000.- με αποτέλεσμα οι ενάγοντες ως ιδιοκτήτες των 2/3 μεριδίων του ακινήτου να ζημιώνουν €174.666,67, ποσό το οποίο αξιώνουν. Περαιτέρω επιζητούν το ποσό των €75.400.- το οποίο αντικατοπτρίζει τα ενοίκια που θα λάμβαναν για τα οκτώ διαμερίσματα που τους αναλογούσαν για την περίοδο από τον Νοέμβριο του 2009 μέχρι τον τερματισμό της συμφωνίας. Περαιτέρω αξιώνουν δήλωση του Δικαστηρίου ότι η συμφωνία αντιπαροχής τερματίστηκε με υπαιτιότητα της εναγόμενης 1 ως επίσης διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται η εναγόμενη 1 να παραδώσει την κατοχή του ακινήτου ως επίσης και διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται ο διευθυντής του Κτηματολογίου να διαγράψει από τα μητρώα την πιο πάνω σύμβαση αντιπαροχής. 4.1 Η επίδικη συμφωνία προνοούσε ότι εάν η αποπεράτωση και παράδοση των διαμερισμάτων δεν γίνει κατορθωτή εντός της προθεσμίας που περιγράφεται πιο πάνω, λόγω σοβαρού και αιτιολογημένου λόγου ή ανωτέρας βίας, οι αγοραστές θα δικαιούνται παράταση για την αποπεράτωση του έργου όση είναι η διάρκεια του λόγου αυτού ή της ανωτέρας βίας. Στην περίπτωση που διαρκέσει πέραν των 12 μηνών κάθε πλευρά θα δικαιούται να τερματίσει τη συμφωνία και σε τέτοια περίπτωση αν υφίστατο η διαφορά θα παραπέμπετο σε διαιτησία. 4.2 Οι εναγόμενοι 1 και 2 στην Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης προβάλλουν, μεταξύ άλλων, ότι οι ενάγοντες παρά το γεγονός ότι στη συμφωνία υπάρχουν ρητές πρόνοιες για τερματισμό λόγω καθυστέρησης, εντούτοις δεν προχώρησαν έγκαιρα στον τερματισμό της και δεν περιόρισαν τις κατ΄ ισχυρισμό ζημιές τους. Ισχυρίζονται ότι οι ενάγοντες παρέτειναν μονομερώς τις προθεσμίες, παραχωρώντας χρόνο στους εναγομένους 1 και 2, δημιουργώντας τους την εντύπωση ότι ενόψει της οικονομικής κρίσης που διαφαινόταν στην ανάπτυξη των ακινήτων δεν θα επέμεναν στην υλοποίηση της. Αναφέρουν ότι η οικονομική κρίση που επηρεάζει την αγορά των ακινήτων στην περιοχή Αμμοχώστου και ή η έλλειψη χρηματοδότησης από τις τράπεζες στους εναγόμενους 1 και 2 για την ολοκλήρωση της συμφωνίας συνιστούν σοβαρό και αιτιολογημένο λόγο ή ανωτέρα βία ώστε να μην υλοποιήσουν τη συμφωνία. Προβάλλουν ότι οι προθεσμίες που προβλέπονται θα πρέπει να παραταθούν για όσο χρόνο διαρκεί η οικονομική κρίση. Έτσι, ισχυρίζονται ότι ο τερματισμός της συμφωνίας είναι πρόωρος και αξιώνουν, μεταξύ άλλων, ανταπαιτητικώς δήλωση του Δικαστηρίου ότι ο τερματισμός είναι άκυρος. Επισημαίνεται ότι στο στάδιο των αγορεύσεων εγκαταλείφθηκε από μέρους του εναγομένου 2 η αξίωση για ακύρωση της εγγύησης καθότι η υπογραφή του δεν υποστηρίζεται από δύο ενήλικες μάρτυρες.
10. Για στοιχειοθέτηση της απαίτησης έδωσαν μαρτυρία ο ενάγοντας αρ.2 και ο κ. Ι. Μιχαλάκη ενώ οι εναγόμενοι 1 και 2 κάλεσαν ως μάρτυρες τους Α. Γερολέμου, Λ. Πογιατζή και Α. Παύλου.
11. Ο ενάγοντας 2 κ. Γ. Γερολέμου στη μαρτυρία του, μεταξύ άλλων, ανέφερε τα ακόλουθα: (α) Οι ενάγοντες 1 και 2 οι οποίοι είναι αδέλφια και η θεία τους, εναγόμενη 3, είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες σε ποσοστό 1/3 εξ αδιαιρέτου μερίδιο ο κάθε ένας του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/435, Σχ.2-290-380 τεμάχιο 785 στο Παραλίμνι (από τώρα θα καλείται το ακίνητο) (βλ.Τεκ.1). (β) Όλοι οι ιδιοκτήτες του ακινήτου και η εναγόμενη 1 με γραπτή συμφωνία ημερ. 20.2.07 συμφώνησαν όπως διαθέσουν το ακίνητο στην εναγόμενη 1 με αντάλλαγμα 12 διαμερίσματα που θα ανεγείρονταν σ΄ αυτό από την τελευταία (βλ. Τεκ.2). Όλα τα έξοδα για την ανέγερση των διαμερισμάτων θα τα επωμιζόταν η εναγομένη
12. Περαιτέρω η εν λόγω συμφωνία διελάμβανε μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα: I. Η αντιπαροχή θα ισοδυναμούσε στο 28% του συντελεστή δόμησης του ακινήτου και οι ιδιοκτήτες θα μεταβίβαζαν στην εναγόμενη 1 το 72% των μεριδίων του ακινήτου. II. Σε αντάλλαγμα της διάθεσης του ακινήτου η εναγόμενη 1 υποχρεωνόταν να ανεγείρει, παραδώσει και μεταβιβάσει στους ιδιοκτήτες 12 διαμερίσματα και ειδικότερα 6 διαμερίσματα των δύο υπνοδωματίων εμβαδού 65τ.μ. το κάθε ένα και 6 διαμερίσματα του ενός υπνοδωματίου εμβαδού 47,5τ.μ. έκαστο. Σε κάθε ένα από τους ιδιοκτήτες θα μεταβίβαζε συνολικά δύο διαμερίσματα των δύο υπνοδωματίων και δύο διαμερίσματα του ενός υπνοδωματίου. Τα δε διαμερίσματα θα επιλέγονταν από τους ιδιοκτήτες αμέσως μετά την έκδοση της άδειας οικοδομής. III. Σε περίπτωση που αυξομειωνόταν ο συντελεστής δόμησης μέχρι 10% θα γινόταν ανάλογη αυξομείωση και αναπροσαρμογή. IV. Οι ιδιοκτήτες θα μεταβίβαζαν το 72% του ακινήτου στην εναγόμενη ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών και ειδικότερα το 36% εντός 30 ημερών από την αποπεράτωση της τοιχοποιίας των διαμερισμάτων της αντιπαροχής και το υπόλοιπο 36% με την παράδοση. Η εναγόμενη 1 είχε υποχρέωση το αργότερο εντός ενός μηνός από την υπογραφή της συμφωνίας να ετοιμάσει τα σχέδια για υποβολή αίτησης για έκδοση πολεοδομικής άδειας ως επίσης υποχρεωνόταν να πράξει ότι ήταν λογικά δυνατό για την έκδοση πολεοδομικής άδειας εντός οκτώ μηνών από την υποβολή της αίτησης. Μετά την έκδοση της, η εναγόμενη 1 όφειλε αμέσως να υποβάλει αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής και να πράξει ότι είναι δυνατό για την έκδοση της άδειας το αργότερο εντός έξι μηνών από την υποβολή της αίτησης. V. Στην περίπτωση που δεν ετοιμάζονταν σχέδια για την πολεοδομική άδεια εντός ενός μηνός οι ιδιοκτήτες θα είχαν το δικαίωμα τερματισμού της συμφωνίας και διεκδίκησης αποζημιώσεων μετά από γραπτή προειδοποίηση 15 ημερών. VI. Στην περίπτωση που δεν εκδιδόταν πολεοδομική άδεια εντός 8 μηνών από την υποβολή της αίτησης, κάθε πλευρά θα είχε το δικαίωμα να τερματίσει τη συμφωνία μετά από γραπτή προειδοποίηση δύο μηνών. VII. Στην περίπτωση που δεν εκδιδόταν άδεια οικοδομής εντός έξι μηνών από την υποβολή της αίτησης κάθε συμβαλλόμενο μέρος θα είχε το δικαίωμα τερματισμού της συμφωνίας μετά από γραπτή προειδοποίηση δύο μηνών. Σε περίπτωση που κάποιος από τους συμβαλλομένους ευθυνόταν για τη μη έκδοση πολεοδομικής άδειας ή άδεια οικοδομής θα είναι υπόλογος σε αποζημιώσεις. VIII. Η εναγόμενη 1 είχε υποχρέωση να ανεγείρει τα 12 διαμερίσματα και να τα παραδώσει στους ιδιοκτήτες εντός 18 μηνών από την έκδοση της άδειας οικοδομής. IX. Παράλειψη της εναγομένης να παραδώσει έγκαιρα τα διαμερίσματα αποτελεί λόγο αποζημίωσης ίσον με το τρέχον ενοίκιο που θα απέφεραν τα διαμερίσματα στην ελεύθερη αγορά. Περαιτέρω η εν λόγω συμφωνία προνοούσε ότι αν η αποπεράτωση και παράδοση μέχρι την πιο πάνω προθεσμία δεν γίνει κατορθωτή λόγω σοβαρού και αιτιολογημένου λόγου ή ανωτέρας βίας, η εναγόμενη 1 θα δικαιούται παράταση για την αποπεράτωση όσο είναι η διάρκεια του λόγου αυτού. Εάν διαρκούσε πέραν των 12 μηνών κάθε πλευρά θα δικαιούται να τερματίσει τη συμφωνία και σε τέτοια περίπτωση η διαφορά θα παραπεμπόταν σε διαιτησία. (γ) Ο εναγόμενος 2 εγγυήθηκε τις υποχρεώσεις της εναγόμενης 1 που απορρέουν από την πιο πάνω συμφωνία (βλ.Τεκ.2). Η εν λόγω συμφωνία κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου με αρ. ΠΩΕ 381/
13. Το μερίδιο της εναγόμενης 3 απαλλάχθηκε από το πιο πάνω εμπράγματο βάρος αφού η εναγόμενη 1 απέσυρε τη συμφωνία αντιπαροχής από το Κτηματολόγιο μόνο σε σχέση με το μερίδιο της εναγόμενης 1 (βλ. Τεκ.8). (δ) Ανέφερε ότι η εναγόμενη 1 καθυστέρησε να προβεί στην υποβολή των αιτήσεων για την έκδοση της πολεοδομικής άδειας με αποτέλεσμα αυτή να εκδοθεί στις 28.8.08 ενώ η αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής υποβλήθηκε την 27.7.09 αντί αμέσως μετά την έκδοση της πολεοδομικής άδειας, όπως προέβλεπε η μεταξύ τους συμφωνία. Η εναγόμενη 1 ειδοποιήθηκε την 22.2.10 από την αρμόδια αρχή για την έκδοση της άδειας οικοδομής, για πληρωμή των σχετικών δικαιωμάτων, χωρίς όμως να το πράξει (βλ. Τεκ.3.2). Επισήμανε ότι η εναγομένη 1 δεν προχώρησε στην έκδοση της άδειας οικοδομής. (ε) Προβάλλει ότι η εναγόμενη 1 αδικαιολόγητα καθυστέρησε και παραλείπει να συμμορφωθεί με τις συμβατικές της υποχρεώσεις και στο ακίνητο δεν έχει αρχίσει οποιαδήποτε εργασία ανέγερσης των διαμερισμάτων. Ισχυρίζεται ότι η εναγόμενη 1 δεν τους ειδοποίησε ότι υπήρξε οποιοσδήποτε σοβαρός λόγος ή ανωτέρα βία, ουδέποτε ζήτησε παράταση του χρόνου και δεν τερμάτισε τη συμφωνία. Αναφέρει ότι η οποιαδήποτε κρίση και αν επήλθε μετά την υπογραφή της συμφωνίας και μέχρι την 29.4.12 που τερματίστηκε δεν αποτελεί δικαιολογία για να μην εκπληρώσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις. Επισημαίνει δε ότι στην περίπτωση που η εναγόμενη 1 τηρούσε τα συμβατικά χρονοδιαγράμματα θα εξασφάλιζε την άδεια οικοδομής μέχρι την 20.5.08 και θα άρχιζε την ανέγερση των οικοδομών πριν ξεσπάσει στο εξωτερικό η οικονομική κρίση. (στ) Δήλωσε ότι διαμαρτύρονταν προς τον εναγόμενο 2, ο οποίος είναι διευθυντής της εναγόμενης 1, πριν τον Νοέμβριο του 2009 και καλούσαν μέσω αυτού την εναγόμενη 1 να ξεκινήσει τις εργασίες αλλά αυτός τους έλεγε κάθε φορά «Δώστε μου λίγο καιρό ακόμα να ξεκινήσω», «θα σας αποζημιώσουμε για τις καθυστερήσεις όπως προβλέπει η συμφωνία με την πληρωμή των ενοικίων» και κατέληγε με τη φράση «αναλαμβάνω προσωπικά την ευθύνη γι΄ αυτό». Το καλοκαίρι του 2011 όταν ζήτησαν και πάλιν από την εναγομένη 1, μέσω του εναγομένου 2, ν΄ αρχίσει τις εργασίες, διαφορετικά θα λάμβαναν νομικά μέτρα, ο τελευταίος πρότεινε σε κάθε ένα από τους ενάγοντες ένα δυάρι σπίτι σε ένα άλλο ακίνητο για διευθέτηση των απαιτήσεων πλην όμως δεν κατέληξαν και έτσι ανέθεσαν την υπόθεση σε δικηγόρο. Διευκρίνισε ότι ο λόγος που ανέμεναν και δεν τερμάτισαν ενωρίτερα τη συμφωνία ήταν διότι τους καθησύχαζαν ότι δεν θα έχαναν ενόψει του γεγονότος ότι υπήρχε στη συμφωνία όρος για πληρωμή αποζημιώσεων σε περίπτωση μη έγκαιρης παράδοσης των διαμερισμάτων ως επίσης και η διαφωνία τους με την εναγόμενη
14. (ζ) Οι ενάγοντες με επιστολή των δικηγόρων τους ημερ. 24.2.12 (βλ.Τεκ.4) καλούσαν την εναγόμενη 1 να προχωρήσει στη λήψη όλων των αναγκαίων μέτρων και διαβημάτων για την έκδοση της άδειας οικοδομής και την έναρξη ανέγερσης των διαμερισμάτων της αντιπαροχής εντός δύο μηνών διαφορετικά θα θεωρούσαν τη συμφωνία ως τερματισθείσα με υπαιτιότητα της εναγόμενης
15. Η εν λόγω επιστολή κοινοποιήθηκε και στους εναγομένους 2 και
16. Η επιστολή παραλήφθηκε από την εναγόμενη 1 και τον εναγόμενο 2 την 5.3.12 (βλ. Τεκ.6 και 7) και από την εναγόμενη 3 την 7.3.12 (βλ. Τεκ.5). (η) Ανέφερε ότι σε κάθε ιδιοκτήτη αναλογούσαν δύο διαμερίσματα των δύο υπνοδωματίων ενοικιαστικής αξίας €400.- μηνιαίως και δύο διαμερίσματα του ενός υπνοδωματίου ενοικιαστικής αξίας €250.- μηνιαίως το κάθε ένα, ήτοι σύνολο €1.300.- μηνιαίως ο κάθε ιδιοκτήτης. Δήλωσε ότι αν η συμφωνία εκπληρωνόταν σύμφωνα με τα χρονοδιαγράμματα τότε αυτά θα έπρεπε να παραδίδονταν κατά ή περί τον Νοέμβριο του 2009 με αποτέλεσμα οι ενάγοντες να ζημιώνουν για περίοδο 29 μηνών ήτοι από τον Νοέμβριο του 2009 μέχρι την 29.4.10 ημερ. τερματισμού της συμφωνίας. Έτσι και οι δύο ενάγοντες αξιώνουν το συνολικό ποσό των €75.400.-. (θ) Δήλωσε ότι η αξία των οκτώ διαμερισμάτων, τα οποία αναλογούσαν στους ενάγοντες, μαζί με τη γη, κατά το χρόνο τερματισμού της συμφωνίας ήταν €720.000.- ενώ η αξία της αναλογίας του ποσοστού του 48% της γης που θα μεταβίβαζαν στην εναγόμενη 1 ως αντάλλαγμα ανέρχετο κατά τον ίδιο χρόνο στο ποσό των €345.600.-. Έτσι ισχυρίστηκε ότι οι ενάγοντες ζημιώνουν τη διαφορά η οποία ανέρχεται στο ποσό των €374.400.- την οποία σε περίπτωση υλοποίησης της συμφωνίας θα απολάμβαναν. (ι) Επισημαίνουν ότι οι ενάγοντες κάλεσαν σε αρκετές περιπτώσεις την άλλη ιδιοκτήτρια, εναγομένη 3, να προχωρήσουν μαζί στον τερματισμό της εν λόγω συμφωνίας και να ζητήσουν αποζημιώσεις πλην όμως η τελευταία ουδέν έπραξε. Όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, η εναγόμενη 1 απέσυρε και κατ΄ επέκταση απάλλαξε το μερίδιο της εναγόμενης 3 από το εμπράγματο βάρος. 7.1 Οι ενάγοντες κάλεσαν ως μάρτυρα τον κ. Ι. Μιχαλάκη, εκτιμητή ακινήτων, ο οποίος κατ΄ αρχήν αναφέρθηκε στα προσόντα του (βλ. Τεκ.9). Προέβηκε στην εκτίμηση του επίδικου ακινήτου και ειδικότερα υπολόγισε την αγοραία αξία του τόσο κατά την υπογραφή της συμφωνίας (20.2.07) όσο και κατά την ημερομηνία τερματισμού της (29.4.12) και ετοίμασε σχετικές εκθέσεις εκτίμησης (βλ. Τεκ.11 και 10, αντίστοιχα). Επισήμανε ότι το εμβαδό του εν λόγω ακινήτου ανέρχεται στα 4773τ.μ., διαθέτει ακανόνιστο σχήμα με ομαλή και σχεδόν επίπεδη επιφάνεια. Αναφέρθηκε στα νομικά του χαρακτηριστικά και διευκρίνισε ότι εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Κα
17. Ο συντελεστής δόμησης και κάλυψης ανέρχονται στο 90% και 50%, αντίστοιχα (βλ. και Τεκ.14). Για τον υπολογισμό της αξίας του χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης (βλ. Τεκ.15). Η αγοραία αξία του ακινήτου κατά την 20.2.07, ημερομηνία υπογραφής της συμφωνίας, ανερχόταν στο ποσό των €1.575.000.-. Η δε αξία των 2/3 μεριδίων των εναγόντων ανερχόταν στο ποσό των €1.050.000.-. Η αξία του κατά την 29.4.12, ημερομηνία τερματισμού της συμφωνίας, ήταν €1.313.000.- και των 2/3 μεριδίων ανερχόταν στο ποσό των €875.833.-. 7.2 Περαιτέρω ο κ. Ι. Μιχαλάκη προέβη στην εκτίμηση της αγοραίας αξίας έξι διαμερισμάτων των δύο υπνοδωματίων και έξι διαμερισμάτων του ενός υπνοδωματίου, συνολικού εμβαδού 675τ.μ. που θα ανεγείρονταν στο πιο πάνω ακίνητο και θα λάμβαναν οι ιδιοκτήτες του ακινήτου στα πλαίσια της πιο πάνω συμφωνίας και ετοίμασε σχετική έκθεση (βλ. Τεκ.12). Επισήμανε ότι χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας και κατέληξε ότι η αγοραία αξία τους κατά την 29.4.12, ημερομηνία τερματισμού της συμφωνίας, ανέρχεται στο ποσό των €817.000.-. Η αξία των οκτώ διαμερισμάτων που θα λάμβαναν οι ενάγοντες 1 και 2 ανέρχεται στο ποσό των €544.666.-. 7.3 Περαιτέρω υπολόγισε την ενοικιαστική αξία των διαμερισμάτων που θα λάμβαναν οι ενάγοντες από την εναγόμενη 1 και ειδικότερα δύο διαμερίσματα εμβαδού 65τ.μ. έκαστο και δύο διαμερίσματα εμβαδού 47,5τ.μ. το κάθε ένα. Η εκτίμηση αφορούσε την περίοδο από τον Ιανουάριο του 2009 μέχρι την 29.4.12, ημερομηνία τερματισμού της συμφωνίας. Για τον υπολογισμό της πιο πάνω αξίας χρησιμοποίησε και πάλιν τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης. Κατόπιν ανάλυσης των συγκριτικών, της τάσης της οικονομίας και της αγοράς και λαμβάνοντας υπόψη τα φυσικά χαρακτηριστικά, τα πολεοδομικά δεδομένα, τις προοπτικές και δυνατότητες του ακινήτου καθόρισε ως μέσο όρο ενοικίων των 4 διαμερισμάτων που θα λάμβανε ο κάθε ένας από τους ενάγοντες το ποσό των €1.134.- μηνιαίως. Επισήμανε ότι για περίοδο 39 μηνών και ειδικότερα από 1.1.09 - 1.4.12 η απώλεια ενοικίων των 4 διαμερισμάτων συνολικού εμβαδού 225τ.μ. ανέρχεται στο ποσό των €44.226.- (€1.134.- Χ 39 μήνες) (βλ. Τεκ.13). Η απώλεια των ενοικίων, των οκτώ διαμερισμάτων, που θα λάμβαναν οι ενάγοντες 1 και 2 για την πιο πάνω περίοδο ανέρχεται στο συνολικό ποσό των €88.452.-.
18. Οι εναγόμενοι 1 και 2 για στοιχειοθέτηση των ισχυρισμών τους κάλεσαν ως μάρτυρες τους Α. Γερολέμου, Λ. Πογιατζή και Α. Παύλου. 9.1 Ο κ. Α. Γερολέμου είναι οικονομικός διευθυντής της εναγόμενης 1 εταιρείας (βλ. Τεκ.20) ως επίσης και γραμματέας αυτής (βλ. Τεκ.17). Επισήμανε ότι δεν είχε οποιαδήποτε ανάμειξη στην υπογραφή της επίδικης συμφωνίας. Ανέφερε ότι η εναγόμενη 1 άρχισε να αναθεωρεί τα πλάνα της λόγω της παρατεταμένης οικονομικής κρίσης που άρχισε το 2008 και επηρέασε τόσο τις τράπεζες όσο και την οικοδομική βιομηχανία. Διευκρίνισε ότι η κρίση από το 2008 μέχρι και το 2012 ήταν μεγάλη με αποτέλεσμα λόγω και της έλλειψης χρηματοδότησης να σταματήσει για κάποιο διάστημα κάθε ανάπτυξη. Έτσι η εναγόμενη 1 ακύρωσε έγγραφα αντιπαροχής για όσους ιδιοκτήτες το επιθυμούσαν και για άλλους που καταχώρισαν αγωγές υπογράφηκαν νέες συμφωνίες με αποτέλεσμα αυτές να αποσυρθούν. Αντεξεταζόμενος σε σχέση με το τελευταίο, επισήμανε ότι δεν ήταν το πρόσωπο που χειρίστηκε τις συγκεκριμένες υποθέσεις, παρά μόνο έτυχε σχετικής ενημέρωσης. Περαιτέρω δήλωσε ότι ένα μεγάλο πρόβλημα που αντιμετώπισε και αντιμετωπίζει η εταιρεία είναι το έργο που ξεκίνησε στην Πύλα κατά το 2006 και για το οποίο προέβηκε σε 151 πωλήσεις. Το δε ποσό που θα εισέπραττε ήταν €37.000.000.-. Το έργο θα το χρηματοδοτούσε η Alpha Bank και ενέκρινε 112 στεγαστικά δάνεια πελατών που αγόρασαν στο συγκεκριμένο έργο. Λόγω της οικονομικής κρίσης, η τράπεζα ακύρωσε όλα τα δάνεια με αποτέλεσμα το έργο να σταματήσει και η εναγόμενη 1 να υποστεί τεράστιες ζημιές και να ανατραπεί ο προγραμματισμός της. Έτσι η εναγόμενη 1 καταχώρισε την αγωγή με αρ. 234/12 με την οποία αξιώνει αποζημιώσεις για τις ζημιές που υπέστη. 9.2 Στη μαρτυρία του παρουσίασε λογαριασμούς της εταιρείας (βλ. Τεκ.18). Επισήμανε ότι η εταιρεία κατά το έτος 2007 είχε καθαρό κέρδος €5.587.820.-. Το ποσό αυτό χρησιμοποιήθηκε για πληρωμή δανείων, για χρηματοδότηση υφιστάμενων έργων και για αγορές κτημάτων με την προοπτική ανάπτυξης. Επισήμανε ότι στη συνέχεια λόγω της κρίσης, οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν και γι΄ αυτό καταγράφονται μεγάλες ζημιές. Περαιτέρω κατά το έτος 2008 το καθαρό κέρδος της εταιρείας ανερχόταν στο ποσό των €1.433.849.-. Ανέφερε δε ότι η εταιρεία υπέστη τις ακόλουθες ζημιές: (α) €1.944.384.- για το έτος 2009, (β) €2.828.603.- για το έτος 2010, (γ) €1.882.496.- για το έτος 2011, (δ) €2.829.640.- για το έτος 2012, (ε) €4.126.461.- για το έτος 2013 και, (στ) €2.393.417.- για το έτος
19. 9.3 Διευκρίνισε ότι λόγω της οικονομικής κρίσης, από το 2007 η εναγόμενη 1 δεν συνήψε οποιοδήποτε δάνειο καθότι η Λαϊκή Τράπεζα η οποία ήταν η κύρια χρηματοδότης της κατέρρευσε και ακολούθως τα δάνεια και οι υποχρεώσεις της εταιρείας μεταφέρθηκαν στην Τράπεζα Κύπρου, πλην του έργου στην Πύλα. Η Τράπεζα Κύπρου σταμάτησε κάθε χρηματοδότηση. Τα δε εισοδήματα της εταιρείας μεταφέρονταν στην τράπεζα η οποία αποδέσμευε μόνο τα αναγκαία ποσά για τη λειτουργία της και τα υπόλοιπα χρήματα τα κατακρατούσε έναντι των υποχρεώσεων της εταιρείας. Ακόμη και σήμερα ο μόνος τρόπος υλοποίησης οποιουδήποτε έργου είναι με αυτοχρηματοδότηση. 9.4 Στη μαρτυρία του μεταξύ άλλων, ανέφερε ότι στα πλαίσια της επίδικης συμφωνίας η εναγόμενη πλήρωσε το συνολικό ποσό των €92.031,67 (βλ. Τεκ.19) τα οποία αφορούν εκπόνηση σχεδίων, εξωτερικές οριοθετήσεις και άλλα. Περαιτέρω εκδόθηκε άδεια οικοδομής στις 22.1.
20. 9.5 Επισήμανε ότι ο αποκλειστικός λόγος που η εναγόμενη 1 δεν μπορούσε να υλοποιήσει τη συμφωνία είναι η οικονομική κρίση και η έλλειψη χρηματοδότησης από οποιοδήποτε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Η έλλειψη ρευστότητας για την περίοδο 2007 - 2014 ήταν ένας από τους λόγους που αδυνατούσε η εταιρεία να εκπληρώσει τη συμφωνία εντός της προθεσμίας. Επίσης η πλειοψηφία του πελατολογίου της εταιρείας ήταν αλλοδαποί - κάτοικοι εξωτερικού. Οι πλείστοι εξ αυτών Άγγλοι. Με την οικονομική κρίση που επηρέασε και την Αγγλία το ενδιαφέρον αγοράς ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο μηδενίστηκε με αποτέλεσμα να μειωθούν τα εισοδήματα της. Τόνισε ότι η Τράπεζα αρνείται να εγκρίνει οποιοδήποτε νέο δάνειο για την έναρξη οποιουδήποτε έργου και κυρίως για την ανέγερση διαμερισμάτων. Διευκρίνισε ότι όταν υπογράφηκε η επίδικη συμφωνία δεν είχε αρχίσει η κρίση και ούτε μπορούσε η εταιρεία να την προβλέψει. Ήταν η θέση του ότι υπήρχε σοβαρός λόγος που δικαιολογούσε την καθυστέρηση παράδοσης των διαμερισμάτων λόγω της σοβαρής διεθνούς οικονομικής κρίσης που επηρέασε και την Κύπρο. Προέβαλε ότι οι ενάγοντες πρόωρα τερμάτισαν τη συμφωνία και θα έπρεπε να αναμένουν να ξεπεραστεί η οικονομική κρίση. Περαιτέρω δήλωσε ότι όφειλαν να ζητούσουν να παραπεμφθεί η διαφορά σε διαιτησία και μετά να προχωρήσουν στη λήψη μέτρων. 9.6 Αντεξεταζόμενος επισήμανε, μεταξύ άλλων, ότι δεν γνώριζε το χρονικό σημείο που η εταιρεία αποφάσισε να αναστείλει το έργο αντικείμενο της επίδικης συμφωνίας. Ανέφερε δε ότι πιθανόν ο λόγος που δεν κατέβαλε τα τέλη της πολεοδομικής άδειας ήταν η έλλειψη ρευστότητας. Δεν γνώριζε κατά πόσο η εναγόμενη εταιρεία απέστειλε οποιαδήποτε επιστολή στους ενάγοντες με την οποία να τους πληροφορούσε ότι υφίστατο ανωτέρα βία για τη μη εκτέλεση της σύμβασης.
21. Ο κ. Α. Παύλου, σπούδασε Real Estate Management με εξειδίκευση στις εκτιμήσεις. Είναι εκτιμητής από το 2009 και εργάζεται σε γραφείο εκτιμήσεων. Συνέλεξε από το Κτηματολόγιο παγκύπρια συγκριτικά στατιστικά στοιχεία πωλητηρίων εγγράφων που κατατέθηκαν στα Επαρχιακά Κτηματολογικά Γραφεία (βλ. Τεκ.21). Επισήμανε ότι με βάση τα πιο πάνω στοιχεία στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου για τα έτη 2007 - 2013 κατατέθηκαν συνολικά: (α) 2888 πωλητήρια έγγραφα κατά το έτος 2007 (β) 1995 πωλητήρια έγγραφα κατά το έτος 2008 (γ) 881 πωλητήρια έγγραφα κατά το έτος 2009 (δ) 848 πωλητήρια έγγραφα κατά το έτος 2010 (ε) 714 πωλητήρια έγγραφα κατά το έτος 2011 (στ) 583 πωλητήρια έγγραφα κατά το έτος 2012 (ζ) 241 πωλητήρια έγγραφα κατά το έτος 2013 Διευκρίνισε ότι από το 2008 η μείωση στην κατάθεση πωλητηρίων εγγράφων ανήλθε στο 56%. Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι δεν υφίσταται ξεχωριστή κατάσταση αναφορικά με χωράφια, διαμερίσματα και κ.ο.κ. και δεν γνώριζε αν υπήρχε μείωση τιμών από το
22. Επισήμανε ότι οι παράγοντες που επηρέασαν τις πωλήσεις ήταν ο τραπεζικός τομέας και η κρίση.
23. Η κα Λ. Πογιατζή εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου. Ανέφερε ότι την 9.1.07 καταρτίστηκε δήλωση μεταβίβασης ακινήτου μεταξύ του Π. Λάμπρου και διαφόρων προσώπων για το 1/6 μερίδιο του ακινήτου με αρ. εγγραφής 2484 Φυλ./Σχ. 2-290-380, Τμήμα 4, τεμάχιο 813, έκταση 2 δεκάρια και 344τ.μ. στο Παραλίμνι (βλ. Τεκ.16). Στο εν λόγω μερίδιο υφίστατο κατοικία. Το τίμημα πώλησης δηλώθηκε στο ποσό των ΛΚ103.000.- πλην όμως το Κτηματολόγιο το εκτίμησε στο ποσό των ΛΚ125.000.-.
24. Αγορεύοντας ο ευπαίδευτος συνήγορος των εναγομένων 1 και 2 εισηγήθηκε ότι οι ενάγοντες δεν έχουν επιτύχει να αποδείξουν την αξίωση τους. Επισήμανε ότι η εναγόμενη 1 δεν παραβίασε καθοιονδήποτε τρόπο την επίδικη συμφωνία, αφού η μη αποπεράτωση και παράδοση του έργου δεν έγινε κατορθωτή λόγω σοβαρού και αιτιολογημένου λόγου ή ανωτέρας βίας ενόψει της κρίσης στην οικονομία και στην οικοδομική βιομηχανία με αποτέλεσμα οι προθεσμίες να παραταθούν για όσο χρονικό διάστημα διαρκούσε η πιο πάνω κατάσταση σύμφωνα με τις πρόνοιες της συμφωνίας. Έτσι εισηγήθηκε ότι ο τερματισμός της συμφωνίας ήταν πρόωρος. Περαιτέρω ανέφερε ότι στην περίπτωση που το Δικαστήριο δεν υιοθετήσει την πιο πάνω θέση, οι ενάγοντες δεν έχουν αποδείξει τις ζημιές που επικαλούνται και επίσης οι όποιες διαφορές των διαδίκων, θα έπρεπε να παραπεμφθούν σε διαιτησία ενόψει των προνοιών της συμφωνίας. Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η εισήγηση του ευπαιδεύτου συνηγόρου των εναγόντων ο οποίος επισήμανε, μεταξύ άλλων, ότι η εναγόμενη 1 παρέβηκε ουσιώδεις όρους της συμφωνίας και ως εκ τούτου ο τερματισμός ήταν νομότυπος υπό τις περιστάσεις. Οι δε ενάγοντες, ως εισηγήθηκε, έχουν επιτύχει να αποδείξουν την απαίτηση τους εναντίον των εναγομένων 1 και
26. Η απαραίτητη αξιολόγηση των μαρτύρων είναι επιβεβλημένη για την εξαγωγή των απαραίτητων συμπερασμάτων. Μέσα από τη ζωντανή και παλμώδη ατμόσφαιρα της δίκης το Δικαστήριο είχε την ευκαιρία να παρακολουθήσει με ιδιαίτερη προσοχή όλους τους μάρτυρες και είναι σε θέση να αξιολογήσει την μαρτυρία τους με δείκτη μεταξύ άλλων τη λογικότητα της εκδοχής τους, την αμεσότητα και ευθύτητα των απαντήσεων τους αλλά και γενικότερα την όλη παρουσία τους στο ειδώλιο του μάρτυρα. Αντιφάσεις σε μικρολεπτομέρειες δεν αποδυναμώνουν μια κατά τα άλλα αξιόπιστη μαρτυρία αλλά αντιθέτως την ενδυναμώνουν με την έννοια ότι δεν υπήρξε προσχεδιασμός και ή συνεννόηση μεταξύ των μαρτύρων ως προς το τι θα κατέθεταν (βλ. Τυμπιώτης ν Δημοκρατίας