← Κύπρος

Παναγιώτας Ευθυμίου ν. M. & T.H. PETROU & SONS DEVELOPERS LTD, Αρ. Αγωγής: 98/2010, 9/3/2018

Παναγιώτας Ευθυμίου ν. M. & T.H. PETROU & SONS DEVELOPERS LTD, Αρ. Αγωγής: 98/2010, 9/3/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2018:A21 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Γ. Φιλίππου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 98/2010 Μεταξύ: Παναγιώτας Ευθυμίου Ενάγουσας και M. & T.H. PETROU & SONS DEVELOPERS LTD Εναγομένων Ημερομηνία: 9 Μαρτίου, 2018 Εμφανίσεις: Για την Ενάγουσα: Η κα Μαρία Χατζηκωνσταντή για Γ. Φ Πιττάτζης ΔΕΠΕ Για τους Εναγομένους: Ο κ. Παναγιώτης Αβραάμ για Δειληνός & Συνεργάτες ΔΕΠΕ Α Π Ο Φ Α Σ Η Η ενάγουσα σύμφωνα με μη αμφισβητούμενους ισχυρισμούς είναι η ιδιοκτήτρια του 1/6 μεριδίου ενός κτήματος με αρ. εγγραφής 0/3970, αρ. τεμαχίου 93, Φύλλο/Σχέδιο 2-277-378 στο χωριό Αυγόρου της Επαρχίας Αμμοχώστου. Στις 6.03.2007 είχε συνάψει γραπτή συμφωνία αντιπαροχής με τους εναγομένους οι οποίοι είναι οι ιδιοκτήτες των 4/6 μεριδίων επί του ιδίου κτήματος. Η συμφωνία αυτή προνοούσε όπως η ενάγουσα τους παραχωρήσει μέρος του μεριδίου της ήτοι το 80% και έναντι αυτού να λάβει μια κατοικία τριών υπνοδωματίων 130,20τ.μ. σε συνολικό εμβαδόν γης (οικόπεδο) 143 τ.μ. την οποία οι εναγόμενοι θα έκτιζαν προς όφελος της στο 20% (κατά προσέγγιση) του εμβαδού του μεριδίου το οποίο κατέχει η ενάγουσα στο επίδικο κτήμα. Η συμφωνία αυτή η οποία συνοδευόταν και από τα σχετικά αρχιτεκτονικά σχέδια όπου υποδεικνυόταν η κατοικία και οι διαστάσεις της και από τους τεχνικούς και κατασκευαστικούς όρους του συμβολαίου όπως επίσης και από χωροταξικό σχέδιο, κατατέθηκε υπογεγραμμένη και με μονογράφηση σε κάθε σελίδα της στο Κτηματολόγιο και έλαβε τον αριθμό ΠΩΕ 443/07 (στη συνέχεια «η συμφωνία»). Η συμφωνία προνοούσε διάφορους όρους στους οποίους ενόψει της μη εκπλήρωσης της δεν κρίνω σκόπιμο να κάνω ιδιαίτερη αναφορά. Δεν υπήρξε σαφής δικογράφηση σε σχέση με την παραχώρησης ολόκληρου του 1/6 μεριδίου ή του 80% αυτού τόσο από πλευράς ενάγουσας όσο και εναγομένων στην Υπεράσπιση τους. Παρόμοια μη σαφής ήταν και η προφορική μαρτυρία και πάλιν από τις δύο πλευρές σε σχέση με το θέμα αυτό. Αυτό ενδεχομένως οφειλόταν στη φύση της συμφωνίας στην ερμηνεία αυτού του σημείου της δεν θεωρώ σκόπιμο να υπεισέρθω στα πλαίσια της παρούσας εφόσον σε τίποτε δεν εξυπηρετεί παρά το κάποιο υπονοούμενο (όχι σαφή θέση) επί του προκειμένου από πλευράς του ευπαιδεύτου συνηγόρου των εναγομένων στην τελική του αγόρευση. Το ζήτημα αυτό δεν ενέχει όπως εξελίχθηκαν τα πράγματα ιδιαίτερη σημασία για την επίλυση των επίδικων ζητημάτων που όπως αποκρυσταλλώθηκαν είναι πρώτον, με ποιου την ευθύνη διαρρήχθηκε η συμφωνία και δεύτερον εάν η ενάγουσα δικαιούται σε αποζημιώσεις εάν αποδειχθεί εάν κριθεί ότι είναι το αναίτιο μέρος για την μη εκπλήρωση της συμφωνίας. Σημειώνω ότι η πλευρά των εναγομένων είχε δηλώσει στις 5.04.2016 όταν στο εδώλιο του μάρτυρος βρισκόταν ο κ. Πανίκος Σενέκκης (Μ.Υ.3) λογιστής των εναγομένων και αντεξεταζόταν, ότι δεν θα επιμείνουν στην ανταπαίτηση τους και έτσι δεν θα προσκόμιζαν άλλη μαρτυρία προς απόδειξη της. Η ενάγουσα με την αγωγή της αξιώνει από τους εναγόμενους, στους οποίους επιρρίπτει την ευθύνη για τη διάρρηξη της συμφωνίας τους, ειδικές αποζημιώσεις €206.290= ή και γενικές αποζημιώσεις. Εξαιτείται επίσης διάταγμα ή και απόφαση για διαγραφή από τα μητρώα του Κτηματολογίου της εγγραφής της συμφωνίας τους στο Κτηματολόγιο, αξίωση η οποία ενόψει της μη αμφισβήτησης της μαρτυρίας του κ. Πέτρου (Μ.Υ.1) περί απόσυρσης της από το κτηματολόγιο σε μεταγενέστερο χρόνο, πλέον δεν έχει οποιανδήποτε σημασία όπως και η σχετική αξίωση για έκδοση διατάγματος, πρόκειται για θεραπεία η οποία εν τέλει κρίνω ότι παραμένει άνευ αντικειμένου. Η σημασία του χρόνου απόσυρσης της συμφωνίας από το Κτηματολόγιο έχει όμως τη σημασία της ως προς το επίδικο ζήτημα της αναζήτησης του υπαίτιου για τη διάρρηξη της συμφωνίας. Η ενάγουσα ισχυρίστηκε τόσο στην Έκθεση Απαίτησης της όσο και ενώπιον του Δικαστηρίου ότι λόγω κρίσης που ανέκυψε στην οικοδομική βιομηχανία, οι εναγόμενοι είχαν κάνει προτάσεις για ακύρωση της συμφωνίας αντιπαροχής. Ακολούθησε αλληλογραφία γι' αυτό το ζήτημα μεταξύ των δικηγόρων των δυο πλευρών. Οι εναγόμενοι με επιστολή τους ημερ. 18.12.2009, η οποία στη συνέχεια κατατέθηκε ως το Τεκμ. 20, ανέφεραν ότι λόγω προβλημάτων στο τεμάχιο για εξασφάλιση άδειας οικοδομής και λόγω της οικονομικής κρίσης δεν μπορούσαν να ξεκινήσουν την ανέγερση των οικοδομών και έκαναν πρόταση στην ενάγουσα για πώληση του τεμαχίου. Οι εναγόμενοι διατείνονταν ότι είχαν εξεύρει αγοραστή για την αγορά ολόκληρου του τεμαχίου και η ενάγουσα θα λάμβανε έτσι το ανάλογο του μεριδίου της και κατά συνέπεια κατά τους εναγομένους δεν θα είχε υποστεί ζημιά. Όμως οι ως άνω διαβουλεύσεις και προτάσεις στο τέλος δεν οδήγησαν σε επίλυση της διαφοράς τους και έτσι ηγέρθη η παρούσα αγωγή με την οποία η ενάγουσα αξιώνει τις ως άνω αποζημιώσεις τις οποίες όμως σύμφωνα με τη μαρτυρία που παρουσίασε και την εισήγηση της ευπαίδευτης συνηγόρου της τις μείωσε όπως θα καταγραφεί στη συνέχεια. Οι εναγόμενοι αρνούνται στην Έκθεση Υπεράσπισης τους τις αξιώσεις της ενάγουσας. Παραδέχονται ότι είχε συναφθεί η συμφωνία αλλά ισχυρίζονται ότι δεν κατέστη δυνατή η έκδοση άδειας οικοδομής για λόγους για τους οποίους δεν ευθύνονται αυτοί. Ισχυρίζονται περαιτέρω ότι δεν υφίσταται η δέσμευση τους ως προς την προθεσμία των 24 μηνών από της έκδοσης της άδειας οικοδομής για την παράδοση της οικίας στην ενάγουσα. Η άδεια οικοδομής ουδέποτε εκδόθηκε διότι υπάρχουν λόγοι που δεν ήταν της υπαιτιότητας τους. Περαιτέρω ισχυρίζονται ότι η συμφωνία τους δεν αφορούσε την πώληση του 80% του μεριδίου της ενάγουσας. Αρνούνται ότι κατά την περίοδο της υπογραφής της συμφωνίας τους υπήρχε μεγάλη ζήτηση για αγορά ακινήτων και επικαλούνται την κρίση στα ακίνητα στην ελεύθερη περιοχή Αμμοχώστου η οποία υποβίβασε την αξία των ακινήτων γενικά. Ισχυρίζονται ότι έχουν ήδη αποσύρει από τις 15.02.2011 από το Κτηματολόγιο το κατατεθέν Έγγραφο με στοιχεία ΠΩΕ 443/2007 αφού η συμφωνία τους δεν μπορούσε να προχωρήσει για λόγους που δεν τους αφορούσαν. Επικαλούνται ως σοβαρό πρόβλημα την επιβολή ρυμοτομίας και των υψομέτρων και προτεινόμενων αντιπλημμυρικών έργων, προβλήματα που οι εναγόμενοι αγνοούσαν από την αρχή. Επαναλαμβάνουν στην Υπεράσπιση τους τον ισχυρισμό περί ανεύρεσης ενδιαφερόμενου αγοραστή για την πώληση ολόκληρου του κτήματος έναντι τιμήματος €600.000= και έτσι η ενάγουσα θα λάβει για το μερίδιο της €100.000=. Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΚΑΙ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ: Η ενάγουσα εκτός από την ίδια που κατέθεσε ως Μ.Ε.1 παρουσίασε ως μάρτυρες τον κ. Φώτη Ιωάννου (ΜΕ.2), την κα Χριστιάνα Αντρέου (Μ.Ε.3) και την κα Άντρη Τσαπαρέλλα (Μ.Ε.4). Η πλευρά των εναγομένων παρουσίασε ως μάρτυρες τον διευθυντή τους κ. Haider Rabeaa ή κ. Πέτρος (Μ.Υ.1), τον κ. Μιλτιάδη Φιλώτα (Μ.Υ.2), τον κ. Πανίκο Σενέκκη (Μ.Υ.3), τον κ. Βασίλη Αρτεμίου (Μ.Υ.4) και τον κ. Σωτήρη Αγαπίου (Μ.Υ.5). Κατατέθηκαν κατά τη διάρκεια της παράθεσης της μαρτυρίας πολλά έγγραφα τα οποία αριθμήθηκαν είτε από μόνα τους είτε ως δέσμη εγγράφων από 1 -

  1. Τα κύρια σημεία της μαρτυρίας ενός εκάστου των μαρτύρων θα παρατεθούν στη συνέχεια όπου θα γίνει αναφορά και στο περιεχόμενο των τεκμηρίων. Η ενάγουσα κατέθεσε γραπτή δήλωση (Έγγραφο Α) την οποία διάβασε και υιοθέτησε ενόρκως. Περαιτέρω κατάθεσε σειρά από τεκμήρια. Αναφέρθηκε στη σύναψη της συμφωνίας με τους εναγόμενους στις 6.03.2007, αντίγραφο της οποίας κατάθεσε και σημειώθηκε ως Τεκμ.
  2. Αναφέρθηκε στις πρόνοιες της εν λόγω συμφωνίας και πως η ίδια την αντιλαμβανόταν σε σχέση με το κατά πόσο αφορούσε ολόκληρο το μερίδιο της ή το 80% αυτού, μη προβάλλοντας εν τέλει κάποια σαφή άποψη επ' αυτού εφόσον κάνει αναφορά και στα δύο σενάρια. Από τη μια ότι με την εναγόμενη σύναψε γραπτή συμφωνία με την οποία διέθετε στους εναγόμενους όλο το 1/6 μερίδιο της επί του ακινήτου της και στη συνέχεια ότι ήταν το 80% αυτού που είχε συμφωνήσει να μεταβιβάσει. Σε κάθε περίπτωση, όπως έχω αναφέρει και πιο πάνω, στο ζήτημα αυτό για το οποίο σχετική αναντιστοιχία υπάρχει και στη μαρτυρία του κ. Πέτρου (Μ.Υ.1), διευθυντή των εναγομένων ενδεχομένως οφείλεται στη φύση της συμφωνίας και δεν θα επιχειρήσω να την ερμηνεύσω εφόσον με την τροπή που πήραν τα πράγματα με τη μη εκπλήρωση της συμφωνίας δεν ενέχει πλέον οποιανδήποτε σημασία κατά την άποψη μου. Ούτε και οι αναφορές της για τους υπόλοιπους όρους της συμφωνίας ενέχουν ιδιαίτερη σημασία και έτσι θα αποφύγω την αναφορά σε αυτούς. Αναφέρθηκε όμως ότι όρος της συμφωνίας τους ήταν η ανταλλαγή ή παραχώρηση του μεριδίου της με την ανέγερση προς όφελος της μιας οικίας των 130,20 τ.μ. η οποία θα ανεγειρόταν σε συνολικό εμβαδόν γης (οικόπεδο) 143 τ.μ. Αυτά τα εμβαδά εξάλλου καταγράφονται και στο αρχιτεκτονικό σχέδιο της κατοικίας (συνοδευτικό του Τεκμ. 1).Ισχυρίστηκε ότι ήταν αυτή που τερμάτισε την επίδικη συμφωνία επιρρίπτοντας την ευθύνη στους εναγομένους και ότι αναγκάστηκε να το κάνει όταν πλέον είχε καταστεί φανερόν ότι οι εναγόμενοι δεν θα συμμορφώνονταν με τις πρόνοιες της ενώ η ίδια μέχρι τότε δήλωνε πρόθυμη, όπως και το έκανε όποτε της ζητήθηκε, να υπογράψει οποιαδήποτε έγγραφα που θα εξυπηρετούσαν το σκοπό της έκδοσης των σχετικών αδειών από τις αρμόδιες αρχές. Ισχυρίστηκε ότι κατά το χρόνο που υπεγράφη η συμφωνία υπήρχε μεγάλη ζήτηση στην αγορά ακινήτων και οικοδομών και υπήρχε τότε μια ραγδαία αύξηση οι τιμές των ακινήτων. Ανέφερε ότι ενώ η συμφωνία τους ήταν σε ισχύ προέκυψε η οικονομική κρίση και τότε άρχισαν οι εναγόμενοι μέσω του κ. Πέτρου (Μ.Υ.1), να της κάνουν διάφορες προτάσεις για απεμπλοκή από την επίδικη συμφωνία στις οποίες αναφέρθηκε αναφέροντας λεπτομέρειες τους. Σε συγκεκριμένη πρόταση μάλιστα που προνοούσε την ανταλλαγή του μεριδίου της γης της με ένα τριάρι διαμέρισμα στο Παραλίμνι την οποία αποδέχτηκε και ετοιμάσθηκαν όλα τα σχετικά έντυπα καταβάλλοντας και φόρο €2.500= ο οποίος στη συνέχεια όπως παραδέχθηκε της επεστράφη (Τεκμ. 8), όταν δεν υλοποιήθηκε η εν λόγω συμφωνία τους. Προς απόδειξη δε του ως άνω ισχυρισμού της κατάθεσε τα Τεκμ. 2,3 και 4). Αγνοούσε τον ισχυρισμό των εναγομένων ότι αποσύρθηκε το πωλητήριο από το Κτηματολόγιο στις 15.02.
  3. Αναφέρθηκε σε ενδιαφέρον που επέδειξε κάποιος κ. Τσαγγάρης που είχε εταιρεία που ασχολείτο με αντιπαροχές ο οποίος ενδιαφέρθηκε να αξιοποιήσει το τεμάχιο τους αλλά ο διευθυντής των εναγομένων δεν συνεργάστηκε. Κατάθεσε τις επιστολές των δικηγόρων της προς τους εναγομένους όπως την επιστολή ημερ. 19.05.2009 (Τεκμ. 5) και την επιστολή της 20.10.2009 (Τεκμ. 6) στις οποίες ο δικηγόρος των εναγομένων απάντησε με επιστολή του ημερ. 18.12.09 (Τεκμ. 20), με την οποία τους πληροφορούσε ότι λόγω προβλημάτων του τεμαχίου και της οικονομικής κρίσης δεν θα μπορούσε να αρχίσει η ανέγερση της οικοδομής και ότι οι εναγόμενοι πρότειναν την πώληση ολόκληρου του επίδικου ακινήτου έτσι που θα έπαιρνε ο καθένας το μερίδιο του από το τίμημα πώλησης. Η ενάγουσα δεν αποδέχτηκε την εισήγηση τους και με νέα επιστολή της μέσω των δικηγόρων της με ημερ. 30.12.2009 (Τεκμ. 7), τερμάτισε τη συμφωνία και κάλεσε τους εναγομένους να αποσύρουν το επίδικο έγγραφο από το Κτηματολόγιο. Περαιτέρω η μάρτυς ανέφερε ότι στην ίδια ζώνη που βρίσκεται το τεμάχιο της πουλήθηκαν κατοικίες σε πολύ ψηλή αξία. Σχολιάζοντας η μάρτυς τους ισχυρισμούς των εναγομένων ότι είχαν περιθώριο 24 μήνες από την έκδοση της άδειας οικοδομής και ότι η άδεια οικοδομής δεν εκδόθηκε, για λόγους που δεν τους αφορούσαν αλλά λόγω των όρων που έθεσαν οι αρμόδιες αρχές, ανέφερε ότι ήτο σύνηθες εξ' όσων γνώριζε, οι αρμόδιες αρχές να θέτουν τέτοιους όρους και ανέφερε ότι οι εναγόμενοι σαν επαγγελματίες ανάπτυξης γης ή και επιχειρηματίες γνώριζαν ή και όφειλαν να γνωρίζουν ότι οι αρμόδιες αρχές θέτουν τέτοιους όρους όταν παρέχουν πολεοδομικές άδειες ή και άδειες οικοδομής και δεν κατελήφθησαν ούτε έπρεπε να καταληφθούν εξ' απήνης και η άγνοια που επικαλούνται δεν τους παρέχει δικαιολογία. Περαιτέρω, η ενάγουσα ισχυρίστηκε ότι, όπως την ενημέρωσαν οι δικηγόροι της, υπάρχει πρόνοια στον Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο (βλ. άρθρο 25

(8)του Νόμου) και είναι καθιερωμένη πρακτική προτού ετοιμασθούν αρχιτεκτονικά σχέδια ή και προτού γίνει ανάπτυξη ενός ακινήτου να ζητούνται προκαταρκτικές απόψεις από την Πολεοδομία και συνεπώς οι εναγόμενοι όφειλαν να γνωρίζουν τους αναφερόμενους όρους οι οποίοι εν πάση περιπτώσει δεν ήταν απαγορευτικοί για την προώθηση της άδειας οικοδομής την οποίαν είχαν υποχρέωση οι εναγόμενοι να εξασφαλίσουν για να υλοποιήσουν τη συμφωνία τους. Όταν υπεβλήθη στην ενάγουσα κατά την αντεξέταση της ότι ανέκυψαν προβλήματα για την έκδοση της άδειας οικοδομής, η ενάγουσα ανέφερε ότι ο κ. Πέτρος είναι έμπειρος και μπορούσε να κάνει αίτηση για προκαταρκτικές απόψεις στην Πολεοδομία και να μάθει από πριν αν υπήρχαν προβλήματα τα οποία όφειλε να γνωρίζει. Ανέφερε δε ότι ήταν ευθύνη των εναγομένων αν επιθυμούσαν να κάνουν τη συγκεκριμένη αίτηση για λήψη προκαταρτικών πληροφοριών σχετικά με όρους που ενδεχομένως να επιβάλλονταν για την ανάπτυξη του επίδικου κτήματος. Επεσήμανε ότι ο Μ.Υ 1 ως διευθυντής και εκπρόσωπος των εναγομένων ποτέ δεν ενημερώθηκε για τέτοιου είδους προβλήματα παρά μόνο όταν στάλθηκε επιστολή από τους δικηγόρους του. Αντίθετα, ισχυρίστηκε ότι ο Μ.Υ.1 της έλεγε ότι η κουβέντα προχωρά. Ήταν δε η θέση της ότι στην πορεία, λόγω του ότι επήλθε η κρίση και οι εναγόμενοι δεν είχαν τις πωλήσεις που ανέμεναν, δεν ήθελαν να αναπτύξουν το ακίνητο και προφασίστηκαν προβλήματα για να μην προχωρήσουν. Κατά την άποψη της δεν προωθήθηκε η αίτηση για την έκδοση άδειας οικοδομής επειδή δεν ενδιαφέρονταν πλέον να αναπτύξουν το τεμάχιο. Ισχυρίστηκε ότι κάποιος κ. Τσαγγάρης στην ίδια ζώνη κατάφερε και έκτισε. Επεσήμανε ότι αν οι εναγόμενοι ενδιαφέρονταν να αναπτύξουν το κτήμα θα μπορούσαν επισπεύσουν τη διαδικασία και ότι ήταν και αυτή στη διάθεση τους γι' αυτό το σκοπό κάτι που τους έλεγε. Σχολιάζοντας τη θέση των εναγομένων ότι απέσυραν από το Κτηματολόγιο την επίδικη συμφωνία το 2011, ανέφερε ότι ο χρόνος που έγινε αυτό ήταν ήδη αργά και είχαν περάσει ήδη δυο χρόνια από την επιστολή που απέστειλε μέσω του δικηγόρου της στις 21.05.
  1. Αν υλοποιείτο η συμφωνία της με τους εναγομένους θα έπαιρνε κατοικία κάτι που την καθιστούσε χαρούμενη. Ανέφερε ότι για την οικονομική κρίση που επικαλέστηκαν οι εναγόμενοι δεν ευθυνόταν αυτή ούτε και για τις δυσκολίες που αντιμετώπισαν οι εναγόμενοι τις οποίες θα έπρεπε να είχαν επιλύσει ως είχαν υποχρέωση σύμφωνα με τη συμφωνία τους. Εξέφρασε την απορία γιατί δεν είχαν αποσύρει το έγγραφο από το κτηματολόγιο από τότε, το 2009, που άρχισαν να επικαλούνται τα προβλήματα και το άφησαν κατατεθειμένο μέχρι το
  2. Σε κάθε περίπτωση, από ό,τι γνώριζε, στην περιοχή τους είχαν κτιστεί κατά την περίοδο αυτή κατοικίες οι οποίες πωλήθηκαν. Σε υπόδειξη της παρ. 13 της επίδικης συμφωνίας (Τεκμ. 1), στην οποία προνοείται η καταβολή αποζημίωσης και ότι προνοείται μικρότερη αποζημίωση από αυτή που διεκδικεί, ανέφερε ότι αυτή αφορούσε την περίπτωση καθυστέρησης της παράδοσης της κατοικίας και όχι τη μη υλοποίηση ολόκληρης της συμφωνίας τους. Στην επανεξέταση της ανέφερε ότι η ίδια επεδίωκε την υλοποίηση της συμφωνίας ενώ η πλευρά των εναγομένων απέρριπτε τις εισηγήσεις της. Ανέφερε ότι τους ισχυρισμούς των εναγομένων για τα δήθεν αντιπλημμυρικά έργα τούς έμαθε μετά το 2009 από το δικηγόρο της. Κρίνω ότι η μάρτυς ήταν ειλικρινής και παρέθεσε τα γεγονότα ακριβώς όπως αυτά συνέβησαν χωρίς να υπερβάλλει. Η μαρτυρία της διεπόταν από συνοχή, απαντούσε χωρίς αμφιταλαντεύσεις και σταθερά και ήταν η μαρτυρία της σύμφωνη με τους δικογραφημένους ισχυρισμούς της. Προς υποστήριξη των θέσεων της παρέπεμπε σε όρους της συμφωνίας και σε άλλα έγγραφα τα οποία είχαν κατατεθεί ως τεκμήρια και σε κανένα σημείο της δεν κλονίστηκε η μαρτυρία της. Αποδέχομαι τη μαρτυρία της στην ολότητα της. Από αυτή σε συνδυασμό ασφαλώς και με την υπόλοιπη μαρτυρία θα εξαγάγω στη συνέχεια τα απαραίτητα συμπεράσματα μου για την ευθύνη της διάρρηξης της συμφωνίας και το κατά πόσο απέδειξε ζημιά και έτσι δικαιούται σε αποζημιώσεις. Ο κ. Φώτης Ιωάννου (Μ.Ε.2), εμπειρογνώμονας εκτιμητής, τα προσόντα του οποίου δεν αμφισβητήθηκαν, είχε ετοιμάσει έκθεση εκτίμησης (Τεκμ. 10), την οποία υιοθέτησε ενώπιον του Δικαστηρίου και την επεξήγησε. Στην εργασία του ακολούθησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης η οποία είναι όπως είπε η ασφαλέστερη γιατί βασίζεται σε πωλήσεις άλλων ακινήτων με παρόμοια χαρακτηριστικά. Επεσήμανε ότι υπήρχαν αρκετά τέτοια ακίνητα για να εφαρμοστεί η συγκριτική μέθοδος και χαρακτήρισε τα συμπεράσματα του στη βάση της εργασίας που έγινε ως ασφαλή. Η εκτίμηση του καθορίζει την αγοραία αξία της γης και της κατοικίας ξεχωριστά τον Μάρτιο του 2007 (που έγινε η συμφωνία), τον Μάιο του 2009 (που ήτο ο λογικός χρόνος αποπεράτωσης, νοουμένου ότι θα είχαν εξασφαλιστεί όλες οι απαραίτητες άδειες), τον Γενάρη του 2010 (που ήτο ο χρόνος τερματισμού με την επιστολή ημερ. 30.12.2009 (Τεκμ. 7) που επιδόθηκε 05.01.2010) και τον Φλεβάρη του 2011 (που ήτο ο χρόνος έγερσης της αγωγής). Ανέλυσε την έκθεση εκτίμησης του, το σκεπτικό της και τους πίνακες που είναι επισυνημμένοι σε αυτή. Έκανε αναφορά στα συγκριτικά κτήματα και παραπλήσιες κατοικίες όπως φαίνονται στα τοπογραφικά σχέδια που επισύναψε στην εκτίμηση του και τα οποία έχει χρωματίσει για να είναι ευδιάκριτα. Υπέδειξε ως το Σ1 το επίδικο στη σελίδα
  3. Στην τελευταία σελίδα της εκτίμησης του ανέφερε ότι κατέγραψε τα συγκριτικά συγκροτήματα κατοικιών στη περίπτωση τελειωμένης κατοικίας και υπέδειξε το επίδικο που είναι ανατολικότερα του χάρτη περίπου σε 1,5 χιλιόμετρο απόσταση. Ο μάρτυς υποστήριξε ότι άρχισε η μεγάλη ζήτηση ακινήτων με το σύστημα της αντιπαροχής περί τον Ιούνιο του 2007 και η έξαρση της ήτο τέλος
  4. Μετά άρχισε η καθοδική πορεία μέχρι και όταν κατάθετε ενώπιον του Δικαστηρίου δηλαδή στις 10.12.
  5. Για το Αυγόρου επεσήμανε ότι οι γενόμενες πράξεις είναι πολύ χαμηλότερες γιατί η ζήτηση είναι πολύ μειωμένη. Ανέφερε τι εννοεί όταν λέει ότι έλαβε υπ' όψιν τη συμφωνία αντιπαροχής και την κατοικία που θα έπαιρνε η ενάγουσα και επεξήγησε τι σημαίνει ότι η κατοικία θα ήταν με μεσαίας ποιότητας υλικά. Ο μάρτυς εξήγησε ότι αν είχε ανεγερθεί η κατοικία θα ήταν πιο εύκολο να πουληθεί αντί ενός μεριδίου σε χωράφι όπως έχει τώρα η ενάγουσα. Πρόκειται, όπως εξήγησε για 2 ακίνητα με διαφορετικά φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά και αυτοί είναι οι παράγοντες που τα κάνουν να διαφέρουν μεταξύ τους. Αναφέρθηκε στον συντελεστή δόμησης που είχε το επίδικο κτήμα. Κατά την αντεξέταση του ρωτήθηκε για τα συγκριτικά τα οποία έλαβε υπ' όψιν του και ανέφερε ότι έκρινε σκόπιμο για σκοπούς των ημερομηνιών που έλαβε οδηγίες να ετοιμάσει εκτίμηση όπως και τα συμπεριέλαβε στην εκτίμηση του καθώς αυτά ήταν τα πιο κατάλληλα. Ισχυρίστηκε ότι έλαβε υπ' όψιν του όλα όσα θα μπορούσαν να εκληφθούν ως συγκριτικά τόσο για κατοικία όσο και για τη γη και εξήγησε πως από αυτά εξήγαγε τον μέσο όρο. Κατά την αντεξέταση του προχώρησε σε περαιτέρω επεξηγήσεις σε σχέση με την εκτίμηση του και το συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε. Η αντεξέταση του που είχε κατ' ουσία τον πιο πάνω σκοπό δεν διαφοροποίησε καθόλου την ως άνω μαρτυρία του. Κρίνω ότι η εκτίμηση που διενήργησε ήταν στη βάση αναγνωρισμένης επιστημονικά μεθόδου και ότι τα συμπεράσματα του, όπως καταγράφονται στην έκθεση του (Τεκμ. 10), στα οποία θα κάνω μνεία στο κατάλληλο μέρος της απόφασης μου, ήταν σαφή χωρίς να αφήνουν περιθώρια οποιασδήποτε αμφισβήτησης τους και τα οποία ούτως ή άλλως ουδόλως αμφισβητήθηκαν κατά την αντεξέταση του. Παρέμειναν δε ακλόνητα και με την αντίστοιχη μαρτυρία που προσκόμισε η πλευρά των εναγομένων και σε σύγκριση με εκείνη, όπως θα αξιολογηθεί στη συνέχεια. Κρίνω ότι μπορώ να βασιστώ στα συμπεράσματα της έκθεσης του για να εξαγάγω τα δικά μου συμπεράσματα. Η κα Χριστίνα Ανδρέου (Μ.Ε.3), τεχνικός μηχανικός στο Τμήμα Πολεοδομίας Αμμοχώστου ανέφερε σε σχέση με το επίδικο ακίνητο ότι είχε γίνει αίτηση και εκδόθηκε πολεοδομική άδεια στις 28.02.
  6. Η ως άνω αναφορά της μάρτυρος, όπως θα αναλύσω και στη συνέχεια κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Υ.1, είναι σημαντική εφόσον καταδεικνύει ότι οι εναγόμενοι πριν την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας γνώριζαν τους όρους που επιβλήθηκαν από την Πολεοδομία για την αξιοποίηση του επίδικου ακινήτου. Κατέθεσε ως Τεκμ. 11 την αίτηση για έκδοση άδειας και ως Τεκμ. 12 την πολεοδομική άδεια. Σε ερώτηση αν στο τεμάχιο υπήρχε κάποιο πρόβλημα με τη ρυμοτομία απάντησε αρνητικά. Ανέφερε περαιτέρω ότι η αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας υπογράφτηκε από όλους τους ιδιοκτήτες μεταξύ των οποίων και η ενάγουσα και ότι η άδεια είναι στο όνομα των εναγομένων. Ανέφερε ότι την άδεια την παρέλαβε η κα Σκεύη Κουκουμά εκ μέρους του αρχιτέκτονα Firas Fadel. Κατέθεσε ως Τεκμ. 13 την απόδειξη καταβολής των δικαιωμάτων για την πολεοδομική άδεια. Ανέφερε ότι στη γνωστοποίηση αναφέρεται ότι η αίτηση ήταν για 31 κατοικίες αλλά ο αριθμός τους μειώθηκε και εξασφαλίστηκε τελικά άδεια για 23 κατοικίες. Ανέφερε ότι για να μπορούν να ανεγερθούν οι κατοικίες θα έπρεπε να είχε εξασφαλιστεί και άδεια οικοδομής από τον Έπαρχο Αμμοχώστου. Κατά την αντεξέταση της ανέφερε ότι την αίτηση Τεκμ. 11 την παρέλαβε εκ μέρους της Πολεοδομίας ο κ. Γιώργος Καρατζιάς και την επεξεργάστηκε/εξέτασε ο κ. Μιχάλης Μιχαήλ. Αρνήθηκε υποβολή ότι δεν είχε γνώση της κατάστασης και ότι η μαρτυρία της είναι εξ' ακοής. Επεξήγησε όταν της ζητήθηκε τους όρους της άδειας που αναφέρονται στο Τεκμ.
  7. Κατά την αντεξέταση της ρωτήθηκε ακόμα αν υπήρχαν όροι για αντιπλημμυρικά έργα και απάντησε αρνητικά. Ρωτήθηκε αν υπήρχαν προβλήματα ανάπτυξης του ακινήτου και απάντησε πως δεν υπήρχαν, υπήρχε όμως διαδικασία που έπρεπε να γίνει όπως π.χ. να ελεγχθεί το οδικό δίκτυο, ο οδικός φωτισμός, οι αγωγοί για τις αναγκαίες παροχές, ο χώρος πρασίνου. Ανέφερε ότι η άδεια είχε ισχύ για 4 χρόνια και τα έργα έπρεπε να γίνουν εντός εκείνης της χρονικής περιόδου και αν δεν τελείωναν θα έπρεπε να ζητηθεί παράταση. Δεν γνώριζε για το κόστος του έργου εφόσον αυτό δεν αφορά την υπηρεσία της. Κατά την επανεξέταση της ρωτήθηκε αν οι όροι για τους οποίους ρωτήθηκε στην αντεξέταση είναι οι συνήθεις και απάντησε ότι είναι αυτοί που μπαίνουν συνήθως και ότι κάποιος έμπειρος γνωρίζει τι χρειάζεται να γίνει για την ανάπτυξη ενός έργου σε ένα κτήμα, αν δηλαδή χρειάζεται η διαπλάτυνση κάποιου δρόμου, η επιβολή χώρου πρασίνου κ.λπ. Επεσήμανε ότι μέχρι να εκδοθεί και η άδεια οικοδομής δεν μπορούν να γίνουν οποιεσδήποτε εργασίες. Η μαρτυρία της Μ.Ε.3 δεν αμφισβητήθηκε όπως δεν αμφισβητήθηκε και το περιεχόμενο των εγγράφων τα οποία κατέθεσε. Από τη μαρτυρία της δεν συνάγεται ότι στο συγκεκριμένο έργο τέθηκαν όροι οι οποίοι δεν είναι οι συνηθισμένοι σε τέτοιας φύσης αναπτύξεις για τις οποίες παρέχεται πολεοδομική άδεια. Αντίθετα διαφάνηκε ότι οι όροι που τέθηκαν ήταν οι συνήθεις και ένας έμπειρος σε αυτό τον τομέα μπορούσε να τους γνωρίζει ή και να τους αναμένει. Αποδέχομαι τη μαρτυρία της στην ολότητα της. Η κα Άντρη Τσαπαρέλλα (Μ.Ε.4) εργάζεται στην Επαρχιακή Διοίκηση. Παρουσίασε ως Τεκμ. 14 την αίτηση με ημερομηνία 4.02.2008 δηλαδή σχεδόν ένα ολόκληρο χρόνο μετά την έκδοση της πολεοδομικής άδειας, για την έκδοση άδειας οικοδομής που κατέθεσαν οι εναγόμενοι. Αναφέρθηκε στην πορεία της αίτησης. Υπεβλήθη η αίτηση για άδεια οικοδομής στις 4.02.2008 και την 08.01.2009 ενημερώθηκε με επιστολή της Επαρχιακής Διοίκησης ο αρχιτέκτονας των εναγομένων και οι ίδιοι για να παρουσιάσουν αντιπλημμυρική μελέτη, σχέδια μηκοτομών και σχέδιο για την ομαλή αποχέτευση των όμβριων υδάτων (Τεκμ. 15). Ανέφερε ότι αυτά που ζητήθηκαν ήταν τα συνήθη που ζητούνται για τέτοιου είδους έργα. Στις 25.10.2010 στάλθηκε νέα επιστολή (Τεκμ. 16), στους εναγομένους από την Επαρχιακή Διοίκηση στην οποία αναφερόταν ότι οι εναγόμενοι δεν ανταποκρίθηκαν και δεν παρουσίασαν τη ζητούμενη μελέτη για να μπορεί να εξετασθεί η αίτηση τους. Η μάρτυς ανέφερε ότι στις 14.12.2010 οι εναγόμενοι απέστειλαν επιστολή με την οποία ζητούσαν να κλείσει ο φάκελος λόγω διαφορών που είχαν όπως αναφερόταν σε αυτή με τους συνιδιοκτήτες τους (Τεκμ. 17). Στη συνέχεια η Επαρχιακή Διοίκηση απέστειλε την επιστολή Τεκμ. 18 με την οποία αναγνώριζαν την λήψη επιστολής ημερ. 14.10.
  8. Σε εκείνη την επιστολή αναφερόταν ότι υπήρχε ακόμα η δυνατότητα προώθησης της αίτησης. Στην αντεξέταση της η Μ.Ε.4 ρωτήθηκε αν η αίτηση για άδεια οικοδομής κατατέθηκε στις 4.02.2008 και απάντησε θετικά. Σε ερώτηση πότε εκδίδεται η άδεια οικοδομής, ανέφερε ότι δεν υπάρχει χρονικό περιθώριο. Ανέφερε ότι ήταν η υπεύθυνη για την περιοχή Αυγόρου. Σε ερώτηση κατά την αντεξέταση αν έγιναν οι εργασίες που ζητήθηκαν από την Επαρχιακή Διοίκηση απάντησε ότι δεν προσκομίστηκαν αυτά που ζητήθηκαν με την επιστολή τους της 8.01.2009 (Τεκμ. 15). Αρνήθηκε υποβολή ότι υπήρχαν προβλήματα με τα υψόμετρα και ανέφερε ότι η ίδια δεν πήγε επιτόπου στο ακίνητο αλλά άλλος συνάδελφος της ο οποίος υπέβαλε τις εισηγήσεις του και γι' αυτό στάλθηκε η ως άνω επιστολή (Τεκμ. 15). Επειδή όμως δεν υπήρξε ανταπόκριση από την εναγόμενη στάλθηκε η επιστολή Τεκμ.
  9. Ανέφερε δε ότι μετά τη λήψη του Τεκμ. 17 και του αιτήματος της εναγόμενης έκλεισε ο φάκελος στις 07.01.
  10. Ουσιαστικά η μαρτυρία της μάρτυρος κας Α. Τσαπαρέλλα (Μ.Ε.4), δεν αμφισβητήθηκε. Ουσιώδη σημεία της μαρτυρίας και τοποθέτησης της ανεξάρτητης, όπως την χαρακτηρίζω, μάρτυρος, ήταν ότι αυτά που ζητήθηκαν με την επιστολή Τεκμ. 15 ήταν κάτι το συνηθισμένο που ζητούνται σε αναπτύξεις και ειδικά όταν πρόκειται για μεγάλες αναπτύξεις όπως ήταν και η επίδικη και τα οποία δεν υλοποιήθηκαν. Η θέση αυτή της μάρτυρος που δεν αμφισβητήθηκε καταρρίπτει τους ισχυρισμούς των εναγομένων ότι το συγκεκριμένο ακίνητο είχε προβλήματα για να γίνει η ανάπτυξη του. Αποδέχομαι πλήρως την μαρτυρία της μάρτυρος. Οι Μ.Ε.3 και Μ.Ε.4 δεν στήριξαν τη θέση των εναγομένων ότι το ακίνητο είχε προβλήματα. Αντίθετα ήταν σαφής η Μ.Ε.4 ότι αυτά που ζητήθηκαν να γίνουν από την Επαρχιακή Διοίκηση ως αρμόδια αρχή ήταν τα συνήθη και τα ανάλογα με την ανάπτυξη που επιδιωκόταν. Πρόκειται για εισηγήσεις οι οποίες στάλθηκαν από την αρμόδια αρχή ήδη από τις 08.01.2009 (Τεκμ. 15) και μέχρι τον τερματισμό της συμφωνίας αλλά και μέχρι τις 25.10.2010 (Τεκμ. 16) οι εναγόμενοι δεν επέδειξαν κανένα ενδιαφέρον για να προσκομίσουν τα στοιχεία που τους ζητήθηκαν. Ο κ. Haider Rabeaa ή Πέτρος (Μ.Υ.1), είναι ο διευθυντής των εναγομένων. Υιοθέτησε ενόρκως γραπτή δήλωση (Έγγραφο Β) με την οποία αποδέχθηκε ότι είχε συναφθεί η επίδικη συμφωνία. Ισχυρίστηκε ότι η άδεια οικοδομής ουδέποτε λήφθηκε για λόγους που δεν ευθύνονταν οι εναγόμενοι και ισχυρίστηκε ότι η Πολεοδομία διεκδικούσε μεγάλο μέρος ως ρυμοτομία και κατασκευή αντιπλημμυρικών έργων. Κατέθεσε την επιστολή με ημερομηνία 15.02.2011 για απόσυρση της επίδικης συμφωνίας από το Κτηματολόγιο ως Τεκμ.
  11. Αυτή ανέφερε έγινε μετά την κατάθεση της αγωγής από την ενάγουσα. Κατέθεσε ως Τεκμ. 20 την επιστολή που απέστειλε ο δικηγόρος των εναγομένων στο δικηγόρο της ενάγουσας. Ισχυρίστηκε ότι η αποζημίωση που δικαιούται η ενάγουσα είναι αυτή που αναφέρεται στην παράγραφο 13 του Τεκμ.
  12. Ανέφερε ότι οι εναγόμενοι υπέστηκαν ζημιά ένεκα της επίδικης συμφωνίας ύψους €41.066= και αξιώνουν από την ενάγουσα με την ανταπαίτηση τους το 1/6 αυτού του ποσού, ανάλογο με το μερίδιο της ενάγουσας στο κτήμα. Όπως προανέφερα η εν λόγω ανταπαίτηση στη συνέχεια αποσύρθηκε και ως εκ τούτου η σχετική μαρτυρία δεν θα με απασχολήσει στη συνέχεια. Κατέθεσε ως Τεκμ. 21 πέντε φωτογραφίες για να ισχυριστεί ότι ο δρόμος δεν έχει αποχετεύσεις ούτε πεζοδρόμια. Αμφισβήτησε το περιεχόμενο της επιστολής της Επαρχιακής Διοίκησης με την οποία τους πληροφορούσαν ότι θα έπρεπε να προσκόμιζαν περεταίρω μελέτες και σχέδια (Τεκμ. 15). Ισχυρίστηκε ότι τα υψόμετρα έπρεπε να πάει κάποιος από την Επαρχιακή Διοίκηση να τα υποδείξει στο ακίνητο. Κατά την αντεξέταση του προέκυψε ότι ο μάρτυς Μ.Υ.1 είναι απόφοιτος του Πολυτεχνείου και έχει πείρα στην ανέγερση οικοδομών και μάλιστα μεγάλων έργων. Όταν ρωτήθηκε αν ζήτησε προκαταρκτικές απόψεις για το ακίνητο, ανέφερε ότι δεν το έπραξε. Πήρε όμως το σχέδιο του ακινήτου, το μελέτησε πριν να υπογράψει τη συμφωνία και προχώρησε. Ισχυρίστηκε ότι αργότερα είχε μεγάλα προβλήματα με τη ρυμοτομία. Δέχθηκε υποβολή ότι θα μπορούσε να το γνώριζε εκ των προτέρων από την Πολεοδομία αν το επίδικο κτήμα υπόκειτο σε ρυμοτομία, κάτι όμως που θα έπαιρνε χρόνο. Ο μάρτυς επικαλέστηκε τις ενέργειες στις οποίες προέβη με σκοπό την υλοποίηση της συμφωνίας. Ισχυρίστηκε ότι επειδή είχε πωλήσει και μια κατοικία πήγαινε στην Επαρχιακή Διοίκηση και ρωτούσε κάποιον Γιώργο για την πορεία της αίτησης τους. Με απολογητικό ομολογουμένως ύφος, παραδέχθηκε πως αν μπορούσε να πουλήσει θα είχε σκελετώσει και τις 23 κατοικίες, επικαλούμενος ταυτόχρονα πολλά άλλα προβλήματα που προέκυψαν και τους είχαν καθυστερήσει με τις άδειες. Σε σχέση με τον τερματισμό της συμφωνίας ανέφερε ότι ήταν η ενάγουσα που χάλασε τη συμφωνία τους. Αναφορικά με τον τερματισμό ισχυρίστηκε ότι η ενάγουσα είναι αυτή που χάλασε τη συμφωνία αν και στη συνέχεια παραδέχθηκε ότι τόσο η ενάγουσα όσο και ο σύζυγος της και ο θείος της τον έβρισκαν και του ανέφεραν ότι επιθυμούσαν να υλοποιηθεί η συμφωνία τους. Ισχυρίστηκε ότι και ο ίδιος επιθυμούσε την υλοποίηση της συμφωνίας τους και προς τούτο έβαλε εκτιμητή και προς τούτο κατάθεσε την εκτίμηση του για το συγκρότημα ως Τεκμ. 23 καθώς ήθελε να το πωλήσει και έψαχνε στη Ρωσική και Αγγλική αγορά. Μεγάλο μέρος των αναφορών του στη συνέχεια της αντεξέτασης του αφορούσαν τις προσπάθειες που έγιναν προς επίλυση της διαφοράς τους οι οποίες όμως εν τέλει δεν τελεσφόρησαν. Δεν θα με απασχολήσει αυτό το ζήτημα περαιτέρω και γι' αυτό δεν καταγράφω τη μαρτυρία που παρείσφρησε σε σχέση με αυτό καθώς δεν μπορεί να έχει οποιανδήποτε επίδραση για την επίλυση των επίδικων ζητημάτων. Ο μάρτυς θα πρέπει να πω εξ αρχής ότι δεν μου προκάλεσε την καλύτερη των εντυπώσεων. Είχε μια δική του θεώρηση των πραγμάτων η οποία όμως από οποιαδήποτε οπτική γωνία και αν αντικριστεί δεν συνάδει με την υπόλοιπη αναμφισβήτητη μαρτυρία. Προς επίρρωση της πιο πάνω αντίληψης μου για τη μαρτυρία του θα παραθέσω τα ακόλουθα σημεία τα οποία καταδεικνύουν ότι ο μάρτυς είτε ψευδόταν συνειδητά είτε δεν είχε αντιληφθεί την υποχρέωση του να τηρήσει τα συμφωνηθέντα με την ενάγουσα ή ότι πράγματι πίστευε, λανθασμένα λέγω, ότι ήταν το αθώο μέρος της διάρρηξης της συμφωνίας που οδήγησε στην έγερση της παρούσας αγωγής. Θα γίνω όμως πιο συγκεκριμένος. (α) Ο μάρτυς αμφισβήτησε το περιεχόμενο του Τεκμ.
  13. Όμως κατά πόσο θα μπορούσαν να είχαν επιβληθεί οποιεσδήποτε άλλες υποχρεώσεις τους εναγόμενους κατά την εξέταση της αίτησης τους για την παροχή άδειας οικοδομής δεν αντεξετάστηκε η κα Άντρη Τσαπαρέλλα (Μ.Ε.4) της Επαρχιακής Διοίκησης η οποία είχε ζητήσει αυτές τις επιπρόσθετες μελέτες και σχέδια. Αν υπήρχαν θέσεις ή απόψεις των εναγομένων που αντικρούουν το περιεχόμενο του Τεκμ. 15 έπρεπε να είχαν προβληθεί έγκαιρα στην εν λόγω υπηρεσία αλλά και στα πλαίσια της ακροαματικής διαδικασίας να υποβληθούν στη Μ.Ε.4 και όχι ο μάρτυς εκ των υστέρων να αναφέρει ό,τι κατά την προσωπική του άποψη ήταν ορθό και το οποίο θα απέβαινε προς το συμφέρον των εναγομένων. Ούτε και η θέση του περί υποχρέωσης της Επαρχιακής Διοίκησης για υπόδειξη των υψομέτρων υποβλήθηκε στην Μ.Ε.
  14. (β) Η θέση του για την επιβολή ρυμοτομίας δεν προωθήθηκε και δεν υποβλήθηκε στην Μ.Ε.4 και δεν έχει αποδειχθεί. (γ) Η θέση του ότι θα έπαιρνε χρόνο να ζητήσει προκαταρτικές απόψεις από τις αρμόδιες αρχές, αποδεικνύει την αμέλεια των εναγομένων και έχει δίκαιο η πλευρά της ενάγουσας όταν εισηγείται ότι η οποιαδήποτε αμέλεια επιδείχθηκε από τους εναγομένους δεν θα πρέπει να αποβεί σε βάρος της ενάγουσας. Υπήρχε η δυνατότητα τους, όπως παραδέχθηκε ο κ. Πέτρος (Μ.Υ.1), πριν ακόμα συμφωνήσουν με την ενάγουσα να είχαν σχετική πληροφόρηση από τα αρμόδια κυβερνητικά τμήματα για οποιουσδήποτε όρους ενδεχόμενα να επιβάλλονταν για την ανάπτυξη που σχεδίαζαν στο κτήμα τους. Αν οι μελέτες προς συμπλήρωση της αίτησης για την έκδοση της άδειας οικοδομής προκαλούσαν κατά τους εναγομένους προβλήματα, όπως οι ίδιοι θέλησαν να τα παρουσιάσουν ενώπιον του Δικαστηρίου και η μη συμπλήρωση της αίτησης τους, όπως είχαν υποχρέωση να κάνουν, σύμφωνα με όρους της επίδικης συμφωνίας, κάτι τέτοιο δεν θα πρέπει να καταλογιστεί στην ενάγουσα η οποία δεν είχε καμιά ευθύνη για την επίλυση τους. Η μόνη της ευθύνη ήταν αν χρειαζόταν και όποτε χρειαζόταν να υπογράφει ως συνιδιοκτήτρια που ήταν στο ακίνητο οποιαδήποτε έγγραφα απαιτούνταν κάτι που δεν αρνήθηκε να κάνει μέχρι και τον τερματισμό της συμφωνίας τους. (δ) Η πλευρά των εναγομένων δεν υπέβαλε στην κα Α. Τσαπαρέλλα (Μ.Ε.4) ότι οι εναγόμενοι διαμαρτύρονταν για καθυστέρηση εκ μέρους της αρμόδιας αρχής να εκδώσει την άδεια, κάτι που άφησε να υπονοηθεί ο κ. Πέτρος (Μ.Υ.1). Αν ίσχυε κάτι τέτοιο τότε προς τι η αποστολή της επιστολής (Τεκμ. 16) με ημερομηνία 25.10.2010 με την οποία η Επαρχιακή Διοίκηση τους υπενθύμιζε ότι αν επιθυμούσαν την προώθηση της αίτησης θα έπρεπε να την συμπλήρωναν με όσα τους καλούσαν να πράξουν σύμφωνα με την προηγούμενη επιστολή τους της 8.01.2009 (Τεκμ. 15), δηλαδή μετά την πάροδο σχεδόν δύο χρόνων. Ο μάρτυς ισχυρίστηκε ότι είχε πωλήσει κάποια από τις κατοικίες για να δείξει ότι τάχα ενδιαφερόταν και προωθούσε την έκδοση της άδειας, κάτι όμως που δεν είχε δικογραφήσει και για το οποίο ούτε καν έκανε μνεία κατά την κυρίως εξέταση του. Αυτός δε ο ισχυρισμός του παρέμεινε εντελώς αόριστος και δεν προσκομίστηκε κανένα στοιχείο προς απόδειξη του. Η πορεία της αίτησης του στην Επαρχιακή Διοίκηση καθόλου δεν φανερώνει ενδιαφέρον εκ μέρους των εναγομένων για την προώθηση της. (ε) Ο μάρτυς ήταν αντιφατικός και μη ειλικρινής όταν ανέφερε ότι ο ίδιος επιθυμούσε την υλοποίηση της συμφωνίας, το Τεκμ. 17 διαψεύδει αυτόν τον ισχυρισμό του. Βέβαια δεν θα σχολιάσω καθώς δεν είναι ορθό τη στάση του όταν διαβουλευόταν με την ενάγουσα για εξεύρεση εναλλακτικών λύσεων στην διαφορά τους ούτε και θα εξαγάγω από αυτή τη μαρτυρία οποιαδήποτε συμπεράσματα σε σχέση με την αξιοπιστία του. (στ) Προσπάθησε να επιρρίψει ευθύνες στις αρμόδιες αρχές για την επιβολή επιπρόσθετων επιβαρύνσεων στο κτήμα όπως ήταν η ρυμοτομία, η τοποθέτηση υψομέτρων κάτι όμως που δεν υπέβαλε στην κα Α. Τσαπαρέλλα (Μ.Ε.4), αλλά και δεν διαμαρτυρήθηκε ή δεν έλαβε μέτρα προς άρση αυτών των βαρών έγκαιρα. Οι θέσεις του εν πάση περιπτώσει σε σχέση με αυτά τα ζητήματα δεν συνάδουν ούτε με τους κανόνες της λογικής εφόσον καμιά αρμόδια αρχή δεν θα αναλάμβανε βάρη που επωμίζεται ο ιδιοκτήτης που επιθυμεί να αναπτύξει το ακίνητο του όπως ήταν η τοποθέτηση υψομέτρων. Οι εναγόμενοι ως έμπειροι σε αυτές τις δουλειές και γνωρίζοντας το ακίνητο του οποίου εξάλλου ήταν οι ίδιοι συνιδιοκτήτες στο μεγαλύτερο του μέρος, ότι θα έπρεπε να εκτελούσαν οι ίδιοι ό,τι ήταν επιφορτισμένοι να εκτελέσουν. (ζ) Ενώ είχαν τερματίσει τη συμφωνία τους με τον άγνωστο Άγγλο προτιθέμενο αγοραστή, ήδη από τον Ιανουάριο του 2009, όταν πλέον οι εναγόμενοι είχαν αποφασίσει ότι δεν θα προχωρούσαν με την ανάπτυξη του κτήματος, παρέλειψαν να ενημερώσουν ταυτόχρονα την αντισυμβαλλόμενη τους στην συμφωνία ενάγουσα. Η στάση τους αυτή επιβεβαιώνει τη μαρτυρία της ενάγουσας ότι δεν ενδιαφέρονταν να προωθήσουν την ανέγερση των οικοδομών ενώ παρείχαν σε αυτή διαβεβαιώσεις περί του αντιθέτου κάτι που η ενάγουσα υποστήριξε και δεν αμφισβητήθηκε η θέση της αυτή. Επίσης διαφαίνεται ότι πριν η ενάγουσα αποταθεί στο δικηγόρο της και αποστείλει επιστολή για τον τερματισμό της συμφωνίας, η απόφαση για τη μη ανάπτυξη του ακινήτου ήταν ήδη ειλημμένη. Το περιεχόμενο του Τεκμ. 16 καταρρίπτει τις θέσεις του μάρτυρος ότι ενδιαφέρονταν για την ανάπτυξη του ακινήτου. (η) Από τα χείλη του μάρτυρος δεν έλειψαν ούτε και απαξιωτικές φράσεις για αρμόδιους λειτουργούς όπως ότι ήταν «αχάπαροι» και αναφέροντας ότι η κα Α. Τσαπαρέλλα (Μ.Ε.4) «δεν ήξερε τι της γινόταν». Τέτοιες εκφράσεις αποδίδουν στον μάρτυρα εγωισμό και υπεροψία αλλά και μη αναγνώριση του έργου που επιτελούσαν οι αρμόδιοι λειτουργοί, επιφορτισμένοι με τον έλεγχο αιτήσεων παροχής άδειας οικοδομής, ενός κλάδου που οφείλει να εφαρμόζει απαρέγκλιτα τη νομοθεσία και κανονισμούς κατά την εκτέλεση των καθηκόντων τους. (θ) Ούτε ασφαλώς η επίρριψη ευθύνης στους συνεργάτες του αρχιτέκτονες για την καθυστέρηση στην αλλαγή σχεδίων και από ανέγερση 31 κατοικιών κατέληξαν να τους εγκρίνουν 23, απαλλάσσει τους εναγομένους από την ευθύνη που είχαν έναντι της ενάγουσας. Η πιο πάνω αναφορά του είναι και παραδοχή της ολιγωρίας που επιδείχθηκε από τους ίδιους και με ευθύνη τους στην προώθηση της αίτησης, σε αντίθεση από όσα υποστήριξε περί του αδιάπτωτου ενδιαφέροντος τους για την υλοποίηση του έργου. (ι) Η επιστολή από την Επαρχιακή Διοίκηση με ημερομηνία 15.04.2008 (Τεκμ. 22), και η συνημμένη επιστολή της Α.Η.Κ., στο περιεχόμενο της οποίας παραπέμπει, δεν βοηθά καθόλου την υπόθεση των εναγομένων κατά πως θέλησε να παρουσιάσει τα πράγματα ο μάρτυς καταθέτοντας την. Σε κάθε περίπτωση η πλευρά των εναγομένων δεν αντεξέτασαν την κα Χρ. Αντρέου (Μ.Ε.3) ή την κα Α. Τσαπαρέλλα (Μ.Ε.4) πάνω σε αυτόν τον όρο για την παραχώρηση της άδειας που αφορούσε την ηλεκτροδότηση του οικιστικού συγκροτήματος. Ήταν ένα από τα ζητήματα μέσα στο σύνολο των υποχρεώσεων των εναγομένων που όφειλαν να επιλύσουν για να μπορέσουν να αναπτύξουν το κτήμα τους και να εκπληρώσουν έτσι τις υποχρεώσεις τους έναντι της ενάγουσας που απέρρεαν από τη συμφωνία. (ια) Ο μάρτυς ήταν επίσης αντιφατικός τόσο με τις δικογραφημένες θέσεις των εναγομένων όσο και με δικές του προηγούμενες αναφορές ως προς την απόδοση στην οικονομική κρίση της αιτίας για τη μη υλοποίηση της συμφωνίας. Από τη μια έλεγε ότι αν είχαν πωλήσεις θα προέβαιναν στην οικοδόμηση του συγκροτήματος κατοικιών κάτι που δυστυχώς δεν συνέβαινε και από την άλλη ότι δεν τους άγγιξε η οικονομική κρίση εφόσον οι πελάτες τους προέρχονταν από το εξωτερικό και όχι από την Κύπρο. Όμως, η επιστολή του δικηγόρου τους (Τεκμ. 20) άλλα έλεγε έστω και αν πάλι θέλησε να αποδώσει στον δικηγόρο τους την αναφορά στην οικονομική κρίση χωρίς να το γνωρίζουν ζήτημα για το οποίο δεν είχαν, όπως ανέφερε, συζητήσει μεταξύ τους. Είναι φανερή από τα πιο πάνω η αντιφατικότητα στις θέσεις που κάθε φορά εξέφραζε ο μάρτυς. Σφαιρική αντίκριση της μαρτυρίας του κ. Haider Rabeaa ή Πέτρου (Μ.Υ.1), του σημαντικότερου κατά την άποψη μου μάρτυρος για την πλευρά των εναγομένων, καταδεικνύει ότι οι εναγόμενοι από κάποια στιγμή και μετά είτε γιατί υπολόγιζαν διαφορετικά τα πράγματα σε σχέση με τον αριθμό των κατοικιών που θα ανήγειραν στο επίδικο κτήμα, είτε γιατί θεώρησαν δυσμενείς για την ανάπτυξη που προγραμμάτισαν τους όρους που επιβλήθηκαν από την αρμόδια αρχή είτε γιατί συνεπεία της οικονομικής κρίσης οδηγήθηκαν σε προβληματισμό αν θα ήταν συμφέρουσα πλέον η ανάπτυξη κυρίως ως προς τα κατά πόσο θα εύρισκαν αγοραστές, αποφάσισαν όπως μη προχωρήσουν με το έργο και προς τούτο πρότειναν στην ενάγουσα διάφορες εναλλακτικές σκέψεις τους ή λύσεις για τον απεγκλωβισμό τους από τη συμφωνία, την υλοποίηση της οποίας επιθυμούσε πάντοτε η ενάγουσα. Ο μάρτυς δεν ήταν ειλικρινής, η μαρτυρία του δεν διακρινόταν για τη σταθερότητα της και ήταν εμφανώς αντιφατική. Η θεώρηση του ήταν ότι για τη μη υλοποίηση της συμφωνίας ευθύνονταν όλοι οι άλλοι εκτός από τους εναγόμενους. Ακόμα χωρίς να συγκεκριμενοποιήσει οποιανδήποτε επιμέρους ευθύνη της ενάγουσας ανέφερε κάποια στιγμή ότι ήταν αυτή που ακύρωσε τη συμφωνία τους. Η ενάγουσα όμως της οποίας τη μαρτυρία αποδέχθηκα πλήρως παρουσιαζόταν πάντοτε πρόθυμη να συνδράμει με την υπογραφή της στην υλοποίηση της συμφωνίας κάτι που ο ίδιος και πάλι παραδέχθηκε ότι είχαν επικοινωνία προς τούτο τόσο με την ίδια όσο και με τον σύζυγο και θείο της οι οποίοι πάντοτε επεδείκνυαν ενδιαφέρον για την υλοποίηση της συμφωνίας. Για όλους τους πιο πάνω λόγους δεν αποδέχομαι τη μαρτυρία του. Ο κ. Μ. Φιλώτας (Μ.Υ.2) είναι εκτιμητής ακινήτων και μέλος του ΕΤΕΚ. Η εκτίμηση που διενήργησε, την οποία και υιοθέτησε ενώπιον του Δικαστηρίου κατατέθηκε ως το Τεκμ.
  15. Δεν θα αναπτύξω λεπτομερώς τη μαρτυρία του γιατί αυτή κατά την αντίληψη μου είναι άσχετη με τα επίδικα γεγονότα. Η μαρτυρία του δεν αφορούσε τους ουσιώδεις χρόνους της επίδικης διαφοράς. Αφορούσε τον Μάιο του 2015 (22.05.2015) που είναι 5 χρόνια μετά την έγερση της αγωγής και η εκτίμηση του αφορούσε αποκλειστικά και μόνον την αγοραία αξία του ακινήτου (γης) την οποία εκτίμησε στο ποσό των €330.000= Υιοθέτησε βέβαια και το περιεχόμενο του Τεκμ. 23 το οποίο όμως αφορά προγενέστερο χρόνο από την ημερομηνία τερματισμού ήτοι την 21.11.2008 και εν πάση περιπτώσει στην εκτίμηση του εκείνη δεν είχε διαχωρίσει την αξία της γης από τα κτήρια για να είναι βοηθητική εκτίμησε την αγοραία αξία του κτήματος με 23 κατοικίες μετά την αποπεράτωση τους στα €7.000,
  16. Η μαρτυρία του, χωρίς βέβαια ο ίδιος να υπέχει οποιανδήποτε ευθύνη δεν είναι η κατάλληλη περίπτωση να αξιολογηθεί και κριθεί κριθεί ως τέτοια εφόσον προέβη σε αυτή για ό,τι του είχε ζητηθεί για τη δεδομένη χρονική στιγμή και με τον τρόπο που του ζητήθηκε έτσι που να μη καθίσταται διαφωτιστική ή υποβοηθητική ως προς τα επίδικα θέματα. Ο κ. Πανίκος Σενέκκης (Μ.Υ.3) είναι λογιστής των εναγομένων και κατέθεσε το Τεκμ. 26 που είναι χωροταξικό σχέδιο των οικιών που θα ανεγείρονταν στο επίδικο κτήμα και το Τεκμ. 27 που είναι κατάσταση με τα έξοδα των εναγομένων με σκοπό την ανάπτυξη του επίδικου κτήματος. Αφορούσε δηλαδή μαρτυρία που αποσκοπούσε σε απόδειξη της ανταπαίτησης των εναγομένων. Η μαρτυρία του όμως δεν ολοκληρώθηκε αφού οι εναγόμενοι δήλωσαν, όταν αυτός αντεξεταζόταν, μέσω του δικηγόρου τους ότι δεν θα επιμείνουν στην ανταπαίτηση τους. Με την πιο πάνω δήλωση η ανταπαίτηση αναπόφευκτα θα απορριφθεί εφόσον δεν προωθήθηκε με σχετική δήλωση του δικηγόρου των εναγομένων. Ο κ. Βασίλης Αρτεμίου (Μ.Υ.4) είναι εκτιμητής ακινήτων και παρουσίασε την έκθεση του η οποία κατατέθηκε ως Τεκμ. 28 και υιοθέτησε το περιεχόμενο της. Στην έκθεση του υπολόγισε το κόστος κατασκευής μιας κατοικίας στα ίδια τετραγωνικά μέτρα με αυτή που θα λάμβανε η ενάγουσα για την περίοδο του Μαρτίου του 2007 και Δεκεμβρίου 2009 με Ιανουάριο του
  17. Όταν του υποδείχθηκε η έκθεση του εκτιμητή της ενάγουσας, το Τεκμ. 10, ανέφερε ότι δεν έχει διεξάγει έρευνα για την αγοραία αξία της κατοικίας γιατί είναι τελείως διαφορετικό με αυτό που εκτίμησε. Ανέφερε δε ότι η εκτίμηση του κ. Φώτη Ιωάννου (Μ.Ε.2), αφορά την αγοραία αξία της κατοικίας ολοκληρωμένης δηλαδή να έχουν γίνει οι δρόμοι και να έχει οικοπεδοποιηθεί, κάτι που ο ίδιος δεν έλαβε υπ' όψιν στην δική του εκτίμηση. Ζητήθηκε από το μάρτυρα αυτό να ερμηνεύσει τη συμφωνία κάτι που δεν θα μπορούσε να κάνει και ως εκ των προσόντων του αλλά και γιατί δεν ήταν μέρος της δικής του ευθύνης ή ειδικότητας. Ο μάρτυς αντεξετάστηκε επισταμένως και προέκυψε ότι δεν κατέχει πτυχίο νομικής και μάλιστα παραδέχθηκε ότι δεν γνώριζε τη νομική έννοια της αντιπαροχής. Ανέφερε ότι από την πείρα του μπορούσε να κατανοήσει βασικούς όρους όπως και αυτόν της αντιπαροχής. Σε ερώτηση αν οι αρμόδιες αρχές του κράτους όπως το Κτηματολόγιο και ο Φόρος θεωρούν τη συμφωνία αντιπαροχής ως πώληση απάντησε ότι δεν το γνωρίζει. Όταν του υποδείχθηκε το Τεκμ. 1 και ρωτήθηκε τι σημαίνουν τα αρχικά «ΠΩΕ» που είναι γραμμένα σ' αυτό, απάντησε ότι είναι ένας αριθμός που δίνεται από το Κτηματολόγιο αλλά δεν γνωρίζει τι σημαίνουν τα αρχικά «ΠΩΕ». Παραδέχθηκε ότι στην εκτίμηση του έλαβε υπ' όψιν του μόνο συγκριτικά γης και όχι κατοικιών. Επιπρόσθετα αποδέχτηκε ότι στην εκτίμηση του δεν έβαλε χάρτη που να φαίνονται που βρίσκονται τα συγκριτικά σε σχέση με το επίδικο τεμάχιο. Όταν του υποβλήθηκε ότι σκόπιμα το έκανε, ανέφερε ότι μπορεί κάποιος να κατεβάσει το τοπογραφικό από τη ιστοσελίδα του Κτηματολογίου. Ο μάρτυς παραδέχθηκε ότι δεν διαφοροποιείται η αξία ενός ακινήτου είτε αυτό εκτιμήθηκε Δεκέμβριο του 2009 είτε Ιανουάριο του
  18. Αναφορικά με τη μέθοδο που χρησιμοποίησε για την εκτίμηση της κατοικίας αποδέχτηκε ότι υπάρχει πίνακας για τις αξίες τον οποίο δεν επισύναψε στην εκτίμηση του. Παραδέχθηκε ότι για να βρει την αξία της κατοικίας συμβουλεύτηκε πολιτικούς μηχανικούς που δραστηριοποιούνται στο τομέα αυτό για να υπολογίσει το κόστος κατασκευής της και ανέφερε ότι ήταν ο κ. Σωτήρης Αγαπίου ο οποίος του εξέφρασε τη γνώμη του περί της ορθότητας τους όταν τα μελέτησε. Δεν θυμόταν τον πίνακα που του υποδείχθηκε και αφορά το κόστος κατασκευής κατοικιών. Παρόλα αυτά αποδέχτηκε ότι το κόστος κατασκευής για το 2007 ήτο €1.390= το τ.μ. Από το κόστος κατασκευής όμως αφαίρεσε αυθαίρετα 170 ευρώ με κάποια κριτήρια που του είχε αναφέρει ο κ. Πέτρος. Αφαίρεσε ποσοστό 20% χωρίς όμως να λάβει υπ' όψιν του τα υλικά που θα χρειάζονταν για να κτίσει όλο το έργο. Διαφάνηκε δε ότι στο κόστος κατασκευής δεν υπολόγισε την αξία των κοινόχρηστων χώρων δηλαδή τους δρόμους, τα πεζοδρόμια και το πράσινο που αναλογούσαν στο ακίνητο. Υπολόγισε το κόστος της κατοικίας αφαιρώντας, χωρίς να αιτιολογήσει τον λόγο, το ποσοστό 20%. Ο μάρτυς αποδέχτηκε ότι η ενάγουσα θα λάμβανε μια κατοικία σε ένα συγκρότημα τελειωμένο, γεγονός που δεν έλαβε καθόλου υπ' όψιν του κατά την εκπόνηση της εκτίμησης του. Παραδέχθηκε ότι τα σχόλια του στη σελ. 9 της εκτίμησης του δεν έχουν σχέση με την επίδικη διαφορά. Παραδέχθηκε ακόμα ότι αυτό που αναφέρει στη σελ.10 της εκτίμησης του για συνολική αγοραία αξία της κατοικίας είναι λάθος. Αποδέχτηκε δε ότι ενώ υπήρχε πληθώρα συγκριτικών για τη κατοικία για να υπολογίσει την αγοραία αξία, αυτός δεν το έπραξε. Παραδέχθηκε ότι η αγοραία αξία ενός ακινήτου ανάλογα με τις περιστάσεις μπορεί να διαφέρει από το κόστος κατασκευής. Σε ερώτηση αν η συμφωνία εργολαβίας διαφέρει από τη συμφωνία αντιπαροχής ανέφερε ότι δεν έχει καμιά εμπειρία με συμφωνία εργολαβίας. Η πιο πάνω θέση του προκαλεί το εύλογο ερώτημα αφού δεν έχει εμπειρία, πως τότε υπολόγισε το κόστος κατασκευής και αφαίρεσε και 20% από το κόστος κατασκευής; Παραδέχθηκε ότι η κατοικία δεν θα παραδιδόταν σε χωράφι αλλά θα ήτο κατοικία σε τελειωμένο συγκρότημα κατοικιών. Αποδέχτηκε ότι είναι διαφορετικό το να έχει κάποιος το 1/6 μερίδιο σε τεμάχιο γης από το να έχει κατοικία σε δικό του οικόπεδο. Παραδέχθηκε όταν του υποδείχθηκε ότι η μέθοδος που χρησιμοποιεί ο εκτιμητής της ενάγουσας είναι ορθή. Εξετάζοντας τη μαρτυρία του κ. Φώτη Ιωάννου (Μ.Ε.2) εκτιμητή την εκτίμηση του οποίου επικαλείται η ενάγουσα και αυτής του κ. Βασίλη Αρτεμίου (Μ.Υ.4) που παρουσίασαν οι εναγόμενοι δεν έχω αμφιβολία ότι αυτή του κ. Φ. Ιωάννου είναι εμπεριστατωμένη και υπερτερεί σε πειστικότητα από αυτή του κ. Β. Αρτεμίου (Μ.Υ.4) από την οποία δεν μπορώ να αντλήσω οποιοδήποτε ασφαλές συμπέρασμα για ό,τι ενδιαφέρει στην παρούσα περίπτωση. Ο κ. Β. Αρτεμίου δεν έλαβε υπ' όψιν του τα ορθά δεδομένα. Εκτίμησε το κόστος κατασκευής χωρίς να υπολογίσει τα έξοδα για τους κοινόχρηστους χώρους, την κατασκευή δρόμων και πράσινο. Δεν φτάνει μόνο αυτή παράλειψη, χωρίς να δώσει κάποια πειστική εξήγηση αφαίρεσε 20% από την τιμή του κόστους κατασκευής. Αποδέχτηκε ότι δεν είναι επιμετρητής ποσοτήτων, γεγονός που θέτει σε αμφισβήτηση την εκτίμηση του και γι' αυτό το λόγο. Για τα υλικά ρώτησε άλλους για να μάθει το κόστος τους εφόσον δεν τα γνώριζε ο ίδιος προσωπικά. Αδικαιολόγητα δεν υπολόγισε την αγοραία αξία της κατοικίας ενώ υπάρχει πληθώρα συγκριτικών, γεγονός που καταδεικνύει την σκοπιμότητα και τον ανορθόδοξο τρόπο που έκανε την εκτίμηση του. Για όλους αυτούς τους λόγους δεν θα μπορούσα να βασιστώ στην εκτίμηση του για την εξαγωγή οποιουδήποτε ασφαλούς συμπεράσματος και γι' αυτό και δεν αποδέχομαι. Ο κ. Σωτήρης Αγαπίου (Μ.Υ.5), αρχιτέκτονας - πολιτικός μηχανικός, διατηρεί γραφείο στην Αραδίππου από το
  19. Στο γραφείο του προβαίνουν σε επιμετρήσεις οικοδομικών έργων. Κλήθηκε για να καταθέσει όπως ανέφερε για το κόστος μιας κατοικίας και προέβη στη μελέτη του αφού είχε υπ' όψιν του τα αρχιτεκτονικά και στατικά σχέδια και όσα άλλα απαιτούνται για την κοστολόγηση μιας κατοικίας. Προέβηκαν σε επιμέτρηση και κοστολόγηση μιας τέτοιας κατοικίας σε διάφορες χρονικές περιόδους. Η πρώτη αφορούσε το 2007 και προς τούτο κατάθεσε και σημειώθηκε η σχετική εκτίμηση του ως Τεκμ. 29(α), η δεύτερη για το 2010 και την κατάθεσε και σημειώθηκε ως Τεκμ. 29(β) και η τρίτη για το 2016 η οποία σημειώθηκε ως Τεκμ. 29(γ). Ο μάρτυς υιοθέτησε το περιεχόμενο των πιο πάνω εκτιμήσεων του και αναφέρθηκε στο κόστος κατασκευής για κάθε μια από τις πιο πάνω χρονικές περιόδους. Για το έτος 2007 ανέφερε ότι θα ήταν €95.389= για το 2010 €89.601,25σ. και για το 2016 €89.134,
  20. Ανέφερε ότι για να καταλήξει στο πιο πάνω κόστος για κάθε χρονική περίοδο έλαβε υπ' όψιν του το κόστος των υλικών, των εργατικών, τα σχέδια, τις προδιαγραφές και τα συμβόλαια. Κατά την αντεξέταση του ο μάρτυς ανέφερε ότι είναι εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ ως πολιτικός μηχανικός. Συμφώνησε ότι στο ΕΤΕΚ εγγράφονται τρεις ειδικότητες αυτή του αρχιτέκτονα, του πολιτικού μηχανικού και του επιμετρητή ποσοτήτων. Εξήγησε ότι τις εκτιμήσεις που παρουσίασε ως τεκμήρια τις είχαν ετοιμάσει στο γραφείο του όπου εργάζονται ως ομάδα γύρω στα 15 άτομα. Ο ίδιος είναι ο διευθυντής του γραφείου. Στην ομάδα συμπεριλαμβάνονται αρχιτέκτονες, πολιτικοί μηχανικοί και επιμετρητές ποσοτήτων. Ανέφερε τα ονόματα των συνεργατών του που εργάστηκαν για τις εκτιμήσεις αυτές για κάθε κλάδο αλλά δεν μπορούσε να διαχωρίσει την εργασία που έκανε ο καθένας. Αρνήθηκε υποβολή ότι δεν είχε την ικανότητα να προβεί σε επιμέτρηση ποσοτήτων και στις εν λόγω εκτιμήσεις και παρέπεμψε τόσο στις σπουδές του που περιλάμβανε το αντικείμενο των επιμετρήσεων όσο και στην εμπειρία του και στους συνεργάτες του που εργάστηκαν γι' αυτές. Ο μάρτυς εξήγησε τον τρόπο εργασίας για να ετοιμαστούν οι ως άνω τρεις εκτιμήσεις. Ανέφερε ότι στις εκτιμήσεις τους δεν συμπεριέλαβαν Φ.Π.Α. Παραδέχθηκε ότι είχαν εξετάσει μόνο την κατοικία και όχι ότι ανήκε σε συγκρότημα και συμφώνησε ότι όταν μια κατοικία ανήκει σε συγκρότημα υπάρχουν επιπρόσθετα κόστη όπως η ηλεκτροδότηση και σχετική μελέτη όπως και διάφορες άλλες μελέτες για να εξασφαλιστούν οι απαραίτητες άδειες οικοδομής. Ανέφερε ότι η κοστολόγηση που έκανε αφορούσε καθαυτή την κατοικία και μόνο. Συμφώνησε επίσης ότι τα κόστη αυξάνονται όταν είναι να κατασκευαστούν και δημόσιοι δρόμοι και ιδιωτικοί δρόμοι μέσα στο συγκρότημα. Η μαρτυρία του εν λόγω μάρτυρα παρόλο ότι παρουσιάζει εγγενείς αδυναμίες εφόσον όπως είναι φανερόν από την πιο πάνω συνοπτική καταγραφή της μαρτυρίας του δεν έλαβε υπ' όψιν του για όλες τις χρονικές περιόδους για τις οποίες προέβη το γραφείο του σε εκτίμηση όλες τις παραμέτρους που αφορούσαν την κατοικία που είχαν συμφωνήσει οι διάδικοι με το Τεκμ. 1 εντούτοις δεν θα απέρριπτα το μέρος εκείνο που αφορά την αγοραία αξία της κατοικίας αυτής καθ' αυτής που για ό,τι ενδιαφέρει ήταν της τάξης των €89.601,25σ. Παραδέχθηκε επίσης ο μάρτυς ότι σύμφωνα με τους πίνακες το κόστος κατασκευής ήταν €1.390,00 το τ.μ. Το μέρος αυτό της μαρτυρίας του το αποδέχομαι όταν ληφθεί υπόψη ότι δεν έλαβε υπόψη την αξία της γης και ότι αυτή βρισκόταν σε ένα οργανωμένο συγκρότημα κατοικιών με δρόμους, πεζοδρόμια, υπηρεσίες, χώρο πρασίνου. ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ: Η κάθε πλευρά στις εμπεριστατωμένες αγορεύσεις των ευπαιδεύτων συνηγόρων της υποστήριξε τις θέσεις της σε αναφορά τόσο στη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου όσο και στη νομική πτυχή της υπόθεσης. Τις έχω μελετήσει με προσοχή και σε επί μέρους ζητήματα τα οποία επικαλέστηκαν και ανέπτυξαν θα γίνει αναφορά στο κατάλληλο σημείο στη συνέχεια της απόφασης μου. Η ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ: Η παράθεση των όρων της συμφωνίας αντιπαροχής (Τεκμ. 1) που έχουν σημασία για την επίλυση των επίδικων θεμάτων κρίνεται αναγκαία: Οι εναγόμενοι ανέλαβαν την υποχρέωση να αναπτύξουν το επίδικο ακίνητο συμπεριλαμβανομένου και του μεριδίου της ενάγουσας και να της παραδώσουν κατοικία τριών υπνοδωματίων με ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Η ενάγουσα θα μεταβίβαζε το 80% (σταδιακά και με την πρόοδο των εργασιών) του 1/6 μεριδίου της. Επί ποσοστού 20% (κατά προσέγγιση) του εμβαδού του μεριδίου της θα ανεγειρόταν η κατοικία που συμφωνήθηκε να της παραχωρηθεί (βλ. όροι 1, 2 και 12 της συμφωνίας). Οι εναγόμενοι είχαν υποχρέωση να εκδώσουν όλες τις απαραίτητες άδειες από τις αρμόδιες αρχές (όρος 6 της συμφωνίας). Οι εναγόμενοι είχαν υποχρέωση να παραδώσουν την συμφωνηθείσα κατοικία στην ενάγουσα εντός 24 μηνών από την έκδοση της άδειας οικοδομής (όρος 13 της συμφωνίας). Όλοι οι όροι της συμφωνίας ήσαν ουσιώδεις και οποιαδήποτε παράβαση οποιουδήποτε όρου ή όρων αυτής από οποιονδήποτε των συμβαλλομένων δίνει το δικαίωμα στο αναίτιο μέρος, είτε να αξιώσει παρά του υπαίτιου μέρους, νόμιμες αποζημιώσεις για τις τυχόν ζημιές που ήθελε υποστεί, είτε να τερματίσει ή και ακυρώσει την παρούσα συμφωνία (όρος 21 της συμφωνίας). Οι εναγόμενοι, προσπαθώντας να αποφύγουν ή και να «δικαιολογήσουν» την παραβίαση τους, ισχυρίζονται ότι:
  21. Η άδεια οικοδομής δεν εκδόθηκε για λόγους που δεν ευθύνονται οι ίδιοι ούτως ώστε να δεσμεύονται με την προθεσμία των 24 μηνών (Παρ. 5 της Υπεράσπισης τους).
  22. Το πρόβλημα ήταν ότι υπήρχε σοβαρό πρόβλημα με την ρυμοτομία καθότι η Πολεοδομία παίρνει μεγάλο τεμάχιο σε τελική ανάλυση για να εκδοθεί η άδεια οικοδομής και επίσης υπήρχαν προβλήματα με τα υψόμετρα και τα αντιπλημμυρικά έργα (Παρ. 8 της Υπεράσπισης). Δεν έχει καταδειχθεί με τη παρασχεθείσα μαρτυρία ότι πράγματι ήταν αυτοί οι λόγοι που οδήγησαν στην διάρρηξη της επίδικης συμφωνίας καθότι η Πολεοδομική Άδεια (Τεκμ. 12) εκδόθηκε την 28.02.2007 και η επίδικη συμφωνία υπογράφτηκε την 06.03.2007 (Τεκμ. 1). Επομένως αν είχαν τεθεί τέτοιοι αποτρεπτικοί ως προς την ανάπτυξη του ακινήτου όροι αυτοί θα έπρεπε να ήταν γνωστοί στους εναγόμενους ή είχαν τη δυνατότητα να τους πληροφορηθούν όπως παραδέχθηκε ο κ. Πέτρος (Μ.Υ.1) στην μαρτυρία του. Πέραν τούτων και αν ακόμα δεχθούμε ότι δεν είχαν εις γνώσιν τους ότι θα επιβάλλονταν οποιοιδήποτε όροι, δεν αντεξέτασαν τους αρμόδιους υπάλληλους Μ.Ε.3 και Μ.Ε.4 λειτουργούς των αρμόδιων αρχών αναφορικά με τους εν λόγω ισχυρισμούς τους και δεν τους προώθησαν και ούτε υπέβαλαν σε αυτούς ότι άδικα και απρόβλεπτα τους επιβλήθηκαν. Αλλά έστω και όταν θεώρησαν ότι τους επιβλήθηκαν τέτοιοι δυσμενείς όροι δεν προσέβαλαν την απόφαση της αρμόδιας αρχής είτε με ιεραρχική προσφυγή, εάν προνοείτο τέτοια, είτε με Διοικητική προσφυγή ενώπιον του αρμοδίου Διοικητικού Δικαστηρίου. Σύμφωνα με το Σύγγραμμα Τάκης Ηλιάδης & Νικόλας Γ. Σάντης, «Το Δίκαιο της Απόδειξης», σελ. 720-722: «Ο γενικός κανόνας είναι ότι η παράλειψη αντεξέτασης μάρτυρα σε ουσιώδες μέρος της μαρτυρίας του και της εκδοχής που προτάσσει - ή ακόμη και καθόλου (Αντρέου ν Δήμου Λάρνακας, Ποιν. Έφ. 68/11, ημ. 16.4.14, Χαραλάμπους ν Αστυνομίας, Ποιν. Έφ 201/12, ημ. 14.2.14) - παρέχει στο Δικαστήριο διακριτική ευχέρεια να θεωρήσει την παράλειψη ως αποδοχή των ισχυρισμών της αντίδικης πλευράς στα σημεία που καλύφθηκαν από την κυρίως εξέταση (Δρουσιώτης ν Αστυνομίας, Ποιν. Έφ. 110/12, ημ. 18.7.13, Εργοληπτική Εταιρεία Σταύρος Δημοσθένους Λτδ ν Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου, ΠΕ 21/09, ημ. 29.11.12, Philippou General Bonded Warehouse Ltd v Νικολαΐδη
(2006)1(Β) ΑΑΔ 1057). . Το πώς θα ενεργήσει το Δικαστήριο στην κάθε περίπτωση παράλειψης αντεξέτασης, εξαρτάται (όπως αναλύσαμε πιο πάνω), από το ουσιώδες ή μη της μη αμφισβητηθείσας θέσης (Σενέκκης ν Οργανισμού Χρηματοδοτήσεως Παγκυπριακή Λτδ, ΠΕ 226/08, ημ. 15.3.12, Pal και Άλλης ν Δημοκρατίας
(2010)2 ΑΑΔ 551, Τάκη ν Δημοκρατίας
(2009)2 ΑΑΔ 599, Μοσχάτου ν Μοσχάτου
(1999)1(Β) ΑΑΔ 785) .». Οι εναγόμενοι στην προκείμενη περίπτωση όχι μόνο δεν αντεξέτασαν τις Μ.Ε.3 και Μ.Ε.4 και δεν υπέβαλαν σε αυτές τις ανωτέρω θέσεις τους, αλλά οι μάρτυρες (ΜΕ3 και ΜΕ4) έδωσαν αναμφισβήτητη μαρτυρία που αντικρούει και καταρρίπτει τους ισχυρισμούς των εναγομένων. Συγκεκριμένα η Μ.Ε.3 ανέφερε ότι ουδέν πρόβλημα υπήρξε με την ρυμοτομία ή τα αντιπλημμυρικά έργα και ότι οι όροι που τέθηκαν ήσαν οι συνηθισμένοι όροι, ενώ η Μ.Ε.4 παρουσίασε την επιστολή ημερ. 08.01.2009 της Επαρχιακής Διοίκησης (Τεκμ. 15) που στάλθηκε στους εναγόμενους και οι εναγόμενοι δεν ανταποκρίθηκαν για να προωθήσουν την έκδοση της άδειας οικοδομής. Αντιθέτως, ήταν οι εναγόμενοι που ζήτησαν από την Επαρχιακή Διοίκηση να κλείσει ο φάκελος με την επιστολή τους Τεκμ. 17, χωρίς μάλιστα να εκφράσουν παράπονα για τους όρους σε εκείνη την επιστολή. Επίσης, η Μ.Ε.4 ανέφερε ότι δεν ζητήθηκε με την επιστολή (Τεκμ. 15), οτιδήποτε ασυνήθιστο από την Επαρχιακή Διοίκηση. Και οι δύο μάρτυρες, Μ.Ε.3 και Μ.Ε.4 δεν ανέφεραν να είχε γίνει οποιοδήποτε παράπονο ή καταγγελία των εναγομένων σε σχέση με τις θέσεις που προβάλλουν στην παρούσα αγωγή. Επίσης όσον αφορά τον ισχυρισμό των εναγομένων στην επιστολή της Τεκμ. 20 για την οικονομική κρίση, εκτός του ότι ο Μ.Υ.1 ανέφερε ότι δεν τον επηρέασε η κρίση, αντιφατικά βέβαια με άλλη τοποθέτηση του. Η οικονομική κρίση όμως δεν αποτελεί νόμιμο λόγο για την αθέτηση συμβατικών υποχρεώσεων οποιουδήποτε. Επομένως οι εναγόμενοι δεν έχουν αποδείξει ότι η μη υλοποίηση της συμφωνίας οφειλόταν σε οποιεσδήποτε επιπρόσθετες υποχρεώσεις που τους επέβαλαν οι αρμόδιες αρχές αλλά τα προβλήματα που επικαλέστηκαν κατερρίφθησαν από τη μαρτυρία που προσκόμισε η ενάγουσα και σίγουρα η επίκληση της οικονομικής κρίσης δεν είναι λόγος που θα έπρεπε να τους οδηγήσεις στην αθέτηση της συμφωνίας τους. Συνοψίζοντας τη μαρτυρία που προσκόμισε η ενάγουσα κρίνω ότι με αυτή απέδειξε ότι η ευθύνη για τη διάρρηξη της επίδικης συμφωνίας βαραίνει τους εναγομένους. Επί της ουσίας της η μαρτυρία που προσκόμισε η ενάγουσα δεν αμφισβητήθηκε. Οι μάρτυρες που κατέθεσαν γι' αυτήν και προέρχονταν από τις αρμόδιες αρχές (Τμήμα Πολεοδομίας και Επαρχιακή Διοίκηση) κατάθεσαν στοιχεία που συνηγορούν υπέρ των θέεων της και καταρρίπτουν αυτές των εναγομένων. Καταρρίφθηκε η θέση των εναγομένων ότι το ακίνητο είχε προβλήματα με τη ρυμοτομία, τα υψόμετρα και τα αντιπλημμυρικά έργα όπως ισχυρίστηκαν στην Έκθεση Απαιτήσεως τους οι εναγόμενοι. Τέτοια μαρτυρία δεν προέκυψε από τις αρμόδιες αρχές. Αντίθετα προέκυψε ότι από την 8.0.2009 ζητήθηκε από τους εναγομένους να προσκομίσουν μελέτη που ήταν κάτι το συνηθισμένο να ζητείται για τέτοιου είδους αναπτύξεις. Οι εναγόμενοι δεν ανταποκρίθηκαν και γι΄αυτό στάλθηκε η επιστολή Τεκμ. 16.Οι εναγόμενοι δεν παρουσίασαν μαρτυρία για τις ενέργειες που έκαναν, αν πίστευαν ότι έγιναν λάθη και παραλείψεις από την Επαρχιακή Διοίκηση. Η αρμόδια αρχή εντόπισε την αδιαφορία τους για την προώθηση της ανάπτυξης του ακινήτου και έκρινε σκόπιμο να στείλει επιστολή προς υπενθύμιση (Τεκμ. 16) στην οποία τόνιζε ότι δεν πρέπει οι εναγόμενοι να επιδείξουν «άλλη καθυστέρηση» αναφορικά με την προώθηση της αίτησης τους. Είναι σαφές από το περιεχόμενο του Τεκμ. 16 ότι οι εναγόμενοι καθυστερούσαν την αίτηση και δεν την προωθούσαν. Περαιτέρω από το περιεχόμενο του Τεκμ. 17 προκύπτει ότι ήταν οι ίδιοι οι εναγόμενοι που είχαν ζητήσει να μην προωθηθεί η αίτηση «λόγω διαφορών με τους συνιδιοκτήτες». Τονίζω ότι οι εναγόμενοι στην εν λόγω επιστολή τους δεν επικαλούνται τους δικογραφημένους ισχυρισμούς τους και δεν καταγγέλλουν την αρμόδια αρχή για λάθη ή παραλείψεις της. Η μαρτυρία κατέδειξε ότι οι εναγόμενοι δεν εξασφάλισαν άδεια οικοδομής και ούτε καν άρχισαν εργασίες για την ανέγερση της επίδικης κατοικίας κατά παράβαση των συμφωνηθέντων. Το άρθρο 39 του περί Συμβάσεων Νόμου (Κεφ.149) προνοεί τα ακόλουθα: «Αν ένας από τους συμβαλλόμενους αρνηθεί να εκπληρώσει, ή καταστήσει τον εαυτό του ανίκανο να εκπληρώσει, την υπόσχεση του στο σύνολο της, ο δανειστής δύναται να τερματίσει τη σύμβαση, εκτός αν εκδήλωσε προφορικά ή με συμπεριφορά, τη συγκατάθεση του για συνέχιση της σύμβασης.» Οι δικηγόροι της ενάγουσας απέστειλαν στους εναγόμενους τις επιστολές Τεκμ. 5 και 6 καλώντας τους να υλοποιήσουν και εκπληρώσουν τα συμφωνηθέντα. Ο δικηγόρος των εναγομένων απάντησε με επιστολή του Τεκμ. 20 ότι οι εναγόμενοι λόγω προβλημάτων του ακινήτου και λόγω της οικονομικής κρίσης δεν έχουν εξασφαλίσει άδεια οικοδομής και ενόψει της αδυναμίας τους αυτής πρότειναν την πώληση του ακινήτου, πρόταση την οποία απέρριψε η ενάγουσα με επιστολή των δικηγόρων της (Τεκμ. 7). Στην απόφαση Λενιάνα Τούριστ Σέρβισες Λτδ ν. Ανδρέας Χ. Καρπασίτης & Υιοί (Βιομηχανία) Λτδ,
(1991)1 ΑΑΔ 75 αναφέρονται τα ακόλουθα: «Είναι ξεκάθαρο και τούτο δεν αμφισβητείται,, ότι οι εφεσίβλητοι διάπραξαν προκαταβολική παράβαση του συμβολαίου. Συνεπώς, οι εφεσείοντες είχαν δικαίωμα επιλογής. Ή να αποδεχθούν την προκαταβολική παράβαση και να αξιώσουν αποζημιώσεις ή να μην την αποδεχθούν, να θεωρήσουν ότι η σύμβαση εξακολουθεί να υφίσταται και είναι έγκυρη και να αναμένουν την εκπλήρωση της από πλευράς εφεσιβλήτων. Σε τέτοια περίπτωση, αν οι εφεσίβλητοι δεν εκπλήρωναν τις υποχρεώσεις τους κατά το χρόνο που συμφωνήθηκε η εκπλήρωση τους, τότε οι εφεσείοντες θα μπορούσαν να αξιώσουν ειδική εκτέλεση. Η θέση αυτή αποτελεί πάγια νομική θέση. Στον Chitty on Contracts, 25η έκδοση, σελ. 885, παρ. 1604, αναφέρονται τα ακόλουθα: "Anticipatory breach. If, before the time arrives at which a party is bound to perform a contract, he expresses an intention to break it, or acts in such a way as to lead a reasonable person to the conclusion that he does not intend to fulfil his part, this constitutes an "anticipatory breach' of the contract and entitles the other party to take one of two courses. He may "accept' the renunciation, treat it as discharging him from further performance, and sue for damages forthwith, or he may wait till the time for performance arrives and then sue."» Έχει λεχθεί κατ' επανάληψη ότι τα Δικαστήρια, ερμηνεύοντας μια σύμβαση στοχεύουν στην ανεύρεση της πρόθεσης των συμβαλλομένων, όπως μπορεί να συναχθεί από το κείμενο, κοιταγμένο στο σύνολο του. Όταν οι λέξεις που χρησιμοποιούνται είναι σαφείς ως προς το νόημα τους, το Δικαστήριο δεν μπορεί να τους προσδώσει νόημα διαφορετικό από εκείνο που οι ίδιες οι λέξεις ενέχουν. Το κριτήριο για την ερμηνεία συμφωνίας είναι η έννοια που μεταδίδει το κείμενο στον μέσο λογικό άνθρωπο (βλ., ανάμεσα σε άλλες, Θεοχάρους ν. Παστελλή
(1993)1 Α.Α.Δ. 240, Κούνουνα ν. Κώστας Κυριάκου & Υιός Λτδ κ.ά.
(2001)1 Α.Α.Δ. 2126, ΚΕΟ ΛΤΔ ν. Μουζούρη
(2008)1 Α.Α.Δ. 1195). Έχει, περαιτέρω, υποδειχθεί πως δεν πρέπει να διαβάζεται κάποιος όρος απομονωμένα, ανεξάρτητα από το όλο πνεύμα της συμφωνίας και της πρόθεσης των συμβαλλομένων. Η ερμηνεία που δίδεται σε μια σύμβαση πρέπει να είναι λογική και να οδηγεί στην πραγμάτωση του σκοπού και της πρόθεσης των συμβαλλομένων, όπως αυτή συνάγεται από το κείμενο, εξεταζόμενο ως σύνολο, χωρίς να απομονώνεται οποιαδήποτε φράση (βλ. Νίκος Λίλλης ν. Παρασκευούλας Ξενή,
(2009)1 ΑΑΔ σελ. 217. Από τον Μάρτιο του 2007 που υπογράφτηκε η συμφωνία μέχρι και τον Δεκέμβριο του 2009 που τερματίστηκε, δηλαδή για 33 συνολικά μήνες, οι εναγόμενοι όχι μόνο δεν αποπεράτωσαν την επίδικη κατοικία, αλλά δεν εξασφάλισαν ούτε καν άδεια οικοδομής για να αρχίσουν εργασίες. Ήταν δε παραδοχή των εναγομένων μέσω του διευθυντή τους κ. Πέτρου (Μ.Υ.1), ότι ήδη από τον Ιανουάριο του 2009 τερμάτισαν τη συμφωνία τους με τον Άγγλο αγοραστή γιατί κατάλαβαν ότι δεν θα κτίσουν, γεγονός που καταδεικνύει ότι δεν είχαν πρόθεση υλοποίησης της επίδικης συμφωνίας τουλάχιστον από τότε. Οι εναγόμενοι παραδέχθηκαν την αδυναμία τους να εκπληρώσουν την συμφωνία με την επιστολή του δικηγόρου τους (Τεκμ. 20). Είναι επομένως πρόδηλο ότι ήταν οι εναγόμενοι που είχαν υπαναχωρήσει στην εκπλήρωση των υποχρεώσεων τους που απέρρεαν από την επίδικη συμφωνία και επομένως αυτοί ευθύνονται αποκλειστικά για την διάρρηξη της. Η αποδοχή της μαρτυρίας της ενάγουσας και των μαρτύρων που αυτή παρουσίασε, η οποία αφορούσε το ζήτημα της διάρρηξης της συμφωνίας, δηλαδή των Μ.Ε.3 και 4 και η απόρριψη αυτής των εναγομένων και κυρίως αυτής του κ. Πέτρου (Μ.Υ.1), με οδηγεί στο συμπέρασμα ότι είναι οι εναγόμενοι οι οποίοι φέρουν ακεραία την ευθύνη για τη διάρρηξη της συμφωνίας μη αφήνοντας άλλη επιλογή στην ενάγουσα αφού αυτό επέλεξε να κάνει, να την τερματίσει και να αξιώσει αποζημιώσεις και να μη διεκδικήσει την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας τους όπως είχε επίσης νομικά το δικαίωμα να πράξει. Η επίδικη διαφορά συνιστά ξεκάθαρη περίπτωση προκαταβολικής παραβίασηςσυμφωνίας (anticipatory breach) από μέρους των εναγομένων και η ενάγουσα νομίμως τερμάτισε την επίδικη συμφωνία με την επιστολή των δικηγόρων της (Τεκμ. 7) και ως εκ τούτου δικαιούται να αξιώνει αποζημιώσεις (βλ. το σύγγραμμα «Το Δίκαιο των Συμβάσεων» του Πολύβιου Γ. Πολυβίου Τόμος Β. σελ. 661 επ.) Έχοντας υπ' όψιν μου τα ανωτέρω ευρήματα μου προχωρώ στην εξέταση του κεφαλαίου της δίκαιης αποζημίωσης την οποία δικαιούται η ενάγουσα προς αποκατάσταση της ζημιάς που υπέστη. Πρόσωπο το οποίο αποκηρύττει τη σύμβαση, υπαναχωρώντας νόμιμα από αυτή, δικαιούται σε αποζημίωση για ζημιά, την οποία υπέστη λόγω της μη εκπλήρωσης της. Οι αρχές που διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων για τη διάρρηξη συμφωνίας περιέχονται στο άρθρο 73
(1)του Περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149. Οι αρχές αυτές έχουν αυθεντικά ερμηνευθεί τόσο στην Αγγλία όσο και στην Κύπρο. Με βάση το άρθρο 73
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 το αναίτιο μέρος στην αθέτηση της συμφωνίας έχει δικαίωμα αποζημιώσεων για την ζημιά που έχει υποστεί ένεκα της αθέτησης. Περαιτέρω με βάση το άρθρο 75 του Κεφ. 149 ο συμβαλλόμενος ο οποίος ακυρώνει την σύμβαση για βάσιμο λόγο δικαιούται να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημιά που υπέστη συνεπεία της μη εκπλήρωσης της σύμβασης. Είναι καθιερωμένη αρχή του Δικαίου των Συμβάσεων αναφορικά με αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας ότι ο Ενάγων δικαιούται να τοποθετηθεί, όσο αυτό μπορεί να γίνει με χρηματικούς όρους, στην ίδια θέση που θα βρισκόταν αν η σύμβαση είχε υλοποιηθεί. Σχετική είναι, επίσης, η υπόθεση Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α
(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 867 όπου στις σελ.879-880 αναφέρεται: «.. Το Άρθρο 73, εξάλλου, καθορίζει την αποζημίωση, την οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος της διάρρηξης..» Σχετική ανάλυση επί του θέματος βρίσκουμε στο Σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS General Principles, 27η έκδοση παράγραφος 26-001 αλλά και στην απόφαση του Γ.Μ.Πική, Προέδρου όπως ήταν τότε του Α. Δ. στην Αλπάν (αδελφοί Τάκη) Λτδ κ.ά. v. Θέλμας Τρυφωνίδου,
(1996)1 ΑΑΔ 679 όπου γίνεται εκτενής αναφορά στην αρχή που διέπει την αποζημίωση του αθώου μέρους και στην οποία προβαίνει σε ερμηνεία του Άρθρου 73
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Για το θέμα της επιδίκασης διαφυγόντος κέρδους εκείνο που διερευνάται είναι αν, ως πραγματικό γεγονός, η κατ' ισχυρισμό ζημιά με τη μορφή διαφυγόντος κέρδους ήταν απομακρυσμένη και έμμεση ή αν θα μπορούσε να θεωρηθεί ως η φυσιολογική, στη συνήθη πορεία των πραγμάτων, συνέπεια της παράβασης της σύμβασης ή ως ζημιά που τα μέρη γνώριζαν κατά το χρόνο της σύναψης της σύμβασης ότι θα ήταν το πιθανό αποτέλεσμα της παράβασης. Αυτά κατά το άρθρο 73
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 που, όπως έχει λεχθεί επανειλημμένα, απέβλεψε στην κωδικοποίηση των βασικών αρχών του κοινοδικαίου όπως διαπιστώθηκαν στην υπόθεση Hadley v. Baxendale (1843-60) All E.Rep. σελ. 461 και στην Victoria Laundry v. Newman Industries
(1949)1 Αll E.R 997. Μπορεί να τίθεται θέμα αποζημίωσης για διαφυγόν κέρδος ανάλογα με το αν, ως συνέπεια της γνώσης των σχετικών γεγονότων, πραγματικής ή αποδιδόμενης ως συναρτημένης προς τη φυσική πορεία των πραγμάτων, θεωρείται ότι η απώλεια του ορισμένου κέρδους, ως σοβαρή πιθανότητα, ή ως πραγματικός κίνδυνος, ήταν εύλογα προβλεπτή και, επομένως μέσα στη σκέψη των συμβαλλομένων κατά το χρόνο της σύναψης της σύμβασης. Συνεπώς, το λογικά προβλεπτό της ζημιάς όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Έχει κατ' επανάληψη νομολογηθεί ότι η αποκατάσταση στη θέση που θα βρισκόταν το αναίτιο μέρος κατά το χρόνο διάρρηξης συμφωνίας, αποτελεί τη βάση του κανόνα ο οποίος διέπει τον καθορισμό των αποζημιώσεων, νοουμένου ότι οι αποζημιώσεις είναι δίκαιες μεταξύ του υπαίτιου και του αναίτιου μέρους. Η αποκατάσταση του αθώου μέρους έχει ως λόγο την τοποθέτηση του στη θέση την οποία θα απολάμβανε αν η συμφωνία εφαρμοζόταν. Όπως αναφέρεται στο Σύγγραμμα THE LAW OF CONTRACT, 6η έκδοση G.H. TREITEL Σελ.. 706: "(A) Loss of BARGAIN. The basic object of damages for breach of contract is to put the plaintiff" so far a money can do it..in the same situation..as if the contract has been performed. In other words, the plaintiff is entitled to be compensated for the loss of his bargain, so that his expectation arising out of or created by the contract are protected. This protection of expectations is the distinguishing mark of an action for damages for breach of contract.....". Η επιλογή της αξίωσης ανήκει στο ίδιο τον ενάγοντα. Μπορεί να ζητήσει διαφυγόν κέρδος ("loss of profit" ή "loss of bargain"), αποκατάσταση ("restitution") ή αξίωση για δημιουργηθέντα έξοδα ("reliance loss"). Αλλά δεν μπορεί να ζητήσει και τα τρία, αν και στην πράξη δυνατόν να υπάρχει επικάλυψη μεταξύ των δύο τελευταίων αξιώσεων. Είναι η εισήγηση της ενάγουσας ότι στην προκειμένη περίπτωση, αν η σύμβαση είχε εκτελεστεί, θα είχε στην κατοχή της και/ή θα δικαιούτο σε εγγραφή επ' ονόματι της κατοικίας, αντικείμενο της συμφωνίας, με την όποια αξία αυτή θα είχε κατά το χρόνο παράδοσης της ο οποίος, με βάση την συμφωνία, δεν καθορίζεται με ακρίβεια. Ήταν περαιτέρω η θέση της ότι εκείνο που λογικώς αναμενόταν από την συμφωνία μεταξύ των μερών ήταν ότι η ενάγουσα θα ωφελείτο με την απόκτηση της κατοικίας την οποία θα μπορούσε, εάν ολοκληρωνόταν η σύμβαση, να την πουλούσε και να εισέπραττε το τίμημα πώλησης της. Αφού επικαλέστηκε τη γνωστή αρχή ότι η αποζημιώσεις σκοπούν να αποκαταστήσουν τον συμβαλλόμενο και αναίτιο μέρος στη θέση στην οποία θα βρισκόταν ως αν η σύμβαση να είχε εκτελεστεί, υποστήριξε ότι στην παρούσα υπόθεση οι αποζημιώσεις τις οποίες δικαιούται ισούνται με την αγοραία αξία της κατοικίας κατά το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας μετά την αφαίρεση της αξίας του κτήματος της. Αναφορικά με τις αποζημιώσεις που αξιώνει και δικαιούται η ενάγουσα, έχει προσφερθεί η σχετική μαρτυρία του εκτιμητή ακινήτων κ. Φώτη Ιωάννου (Μ.Ε.2) την οποία και αποδέχθηκα σε αντίθεση με τη μαρτυρία που πρόσφερε η πλευρά των εναγομένων προς τούτο η οποία και απερρίφθη με εξαίρεση όσα σχολίασα από τη μαρτυρία του κ. Σ. Αγαπίου (Μ.Υ.5) η εκτίμηση του οποίου λαμβάνοντας υπόψη και τους υπόλοιπους παράγοντες στους οποίους αναφέρθηκα κατά την αξιολόγηση της δεν απέχει από αυτή της ενάγουσας. Στην απόφαση SAAB κ.α. v. Holy Monastery of Ay. Neophytos
(1982)1 CLR 499, το Ανώτατο Δικαστήριο ανέφερε τα εξής σχετικά με τον τρόπο υπολογισμού και επιδίκασης αποζημιώσεων σε παράβαση σύμβασης: "Section 73 aims to reproduce the common law rules on damages for breach of contract, as they crystallized and were fashioned in the case of Hadley v. Baxendale [1843—60] All E.R. Rep. 461. (See Marcou v. Michael, 19 C.L.R. 282). A similar view was taken of the corresponding provisions of the Indian Contract Law, that is that they reproduced the rules of the common law on damages. (See Pollock and Mulla, 9th ed., p. 529 et seq.). The question of damages, its juridical and practical implications, were the subject of discussion in numerous English cases during the last decade. Reinstatement lies at the core of the rules regulating the assessment of compensation for breach of contract. Damages aim to restore the party to the position he would be but for the breach. This is normally accomplished by awarding damages reasonably foreseeable at the time of execution of the agreement, as likely to arise upon breach. [.] The extent of the damage likely to be suffered by the innocent party, is ordinarily discernible at the time of breach. The repercussions of breach become known thereupon. So, ordinarily, damage is estimated as at the date of breach, and in the case of a contract of sale, it takes the form of the difference between the contract price for the item sold at the time of execution of the agreement, and the value of the same item at the time of breach." Στο σύγγραμμα «Το Δίκαιο των Συμβάσεων» του Πολύβιου Γ. Πολυβίου Τόμος Β σελ. 747 διαβάζουμε τα ακόλουθα: «.το καθιερωμένο μέτρο αποζημίωσης είναι η αποκατάσταση του αθώου μέρους στην κατάσταση στην οποία θα βρισκόταν αν η σύμβαση είχε εκτελεστεί, με την καταβολή στο αθώο μέρος του ποσού που θα προέκυπτε εάν η σύμβαση είχε υλοποιηθεί με την εκπλήρωση των υποχρεώσεων των μερών (expectation loss). Όπως ανέφερε ο πρώην Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου της Κύπρου Γ. Πικής στην υπόθεση Αλπάν (Αδελφοί Τάκη) Λτδ v. Θέλμας Τρυφωνίδου
(1996)1 ΑΑΔ 679: « η αποκατάσταση του αθώου μέρους έχει ως λόγο την τοποθέτησή του στη θέση την οποία θα απολάμβανε αν η συμφωνία εφερμοζόταν και όχι την ζημιά την οποία υπέστη προς αντιμετώπιση των συνεπειών της διάρρηξης της συμφωνίας.» Και στη συνέχεια από το ίδιο σύγγραμμα τα ακόλουθα: «Τα Κυπριακά Δικαστήρια, παρά τις διαφορετικές διατυπώσεις και το σκεπτικό που κάποτε χρησιμοποιούν, έχουν υιοθετήσει τη βασική προσέγγιση του κοινοδικαίου που εκφράστηκε στην υπόθεση Johnson v. Agnew
(1979)1 All E.R.883 (και που έχει ήδη υιοθετηθεί από το Ανώτατο Δικαστήριο της Κύπρου): « The general principle for the assessment of damages is compensatory, ie that the innocent party is to be placed, so far as money can do so, in the same position as if the contract had been performed». Με βάση την πιο πάνω προσέγγιση, η μεθοδολογία που ακολουθούν τα Δικαστήρια είναι θεωρητικά τουλάχιστον , απλή. Ποια είναι η οικονομική κατάσταση του αθώου μέρους σήμερα, δηλαδή μετά την παράβαση της σύμβασης, και ποια θα ήταν εάν δεν είχε συμβεί η παράβαση, εάν δηλαδή είχαν εκπληρωθεί οι υποχρεώσεις των μερών; Η διαφορά αποτελεί το ποσό της αποζημίωσης που θα αποδοθεί στο αθώο μέρος. Σε ορισμένες όμως περιπτώσεις ακολουθείται διαφορετική προσέγγιση.» Στην παρούσα περίπτωση, οι εναγόμενοι όφειλαν να παραδώσουν στην ενάγουσα μια κατοικία 3 υπνοδωματίων (με ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας) σε αντάλλαγμα της παραχώρησης του συμφωνηθέντος μεριδίου της επί του κτήματος. Άρα, το μέτρο και το ύψος των αποζημιώσεων πρέπει να είναι τέτοιο που να αποκαθιστούν την ενάγουσα εάν η σύμβαση υλοποιείτο και δεν υπήρχε παράβαση. Συνεπώς, το Δικαστήριο θα πρέπει να επιδικάσει την διαφορά της αξίας της κατοικίας κατά τον χρόνο διάρρηξης και τερματισμού με την αξία του 1/6 μεριδίου γης κατά το χρόνο σύναψης της συμφωνίας. Παρόλο ότι η εισήγηση της πλευράς της ενάγουσας ήταν όπως ληφθεί υπόψη η σύμφωνα με την εκτίμηση του κ. Φώτη Ιωάννου (Μ.Ε.2), αξία του 1/6 μεριδίου της κατά τον την σύναψη της επίδικης συμφωνίας (Μάρτιο του 2007) που ήταν €50.000 = και από την άλλη, η αξία της επίδικης κατοικίας τον Ιανουάριο του 2010 (ήτοι κατά το χρόνο παράβασης και τερματισμού αφού η επιστολή τερματισμού Τεκμ. 7 επιδόθηκε την 05.01.2010) αυτή των €170.000=. Εντούτοις κρίνω ότι θα ήταν δίκαιο όπως ληφθούν υπ' όψιν οι ίδιες πιο πάνω αξίες (γης και κατοικίας) κατά το χρόνο τερματισμού που για την γη ήταν €90.000= (Τεκμ. 10 η έκθεση του κ. Φ. Ιωάννου (Μ.Ε.2). Ο κ. Πέτρος (Μ.Υ.1), διευθυντής των εναγομένων, πρόβαλε για πρώτη φορά ενώπιον του Δικαστηρίου χωρίς αυτή να είχε δικογραφηθεί, τη θέση ότι η ενάγουσα δικαιούται μόνο την αποζημίωση που καταγράφεται στην Παρ. 13 της συμφωνίας. Ο όρος αυτός όμως όπως του υποβλήθηκε και όπως καθορίζει αναφέρεται σε αποζημίωση στην περίπτωση που οι εναγόμενοι καθυστερούσαν την παράδοση της κατοικίας και η συμφωνία θα ήτο σε ισχύ, δηλαδή δεν θα τερματιζόταν ή και ακυρωνόταν. Στην παρούσα περίπτωση, υπήρξε παραβίαση και τερματισμός της συμφωνίας. Άρα, δεν υφίσταται ζήτημα καθυστέρησης στην υλοποίηση και πρόκληση ζημιών στην βάση ενοικιαστικής αξίας μέχρι την παράδοση. Η σύμβαση παραβιάστηκε, καταγγέλθηκε και τερματίστηκε και δεν βρίσκεται πλέον σε ισχύ για να έρθουν οι εναγόμενοι να παραδώσουν καθυστερημένα την κατοικία στην ενάγουσα και να την αποζημιώσουν μόνο για την καθυστέρηση παράδοσης. Εφαρμόζοντας τις ανωτέρω νομικές αρχές, οι αποζημιώσεις που δικαιούται η ενάγουσα, προκειμένου το Δικαστήριο να την αποκαταστήσει στην θέση που θα ήταν εάν υλοποιείτο η συμφωνία είναι το ποσό των €80.000 (ήτοι €170.000-€90.000). ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Καταλήγω ότι η Ενάγουσα πέτυχε στις αξιώσεις της και έχει αποδείξει ότι έχει υποστεί ζημιά για την οποία δικαιούται όπως αποζημιωθεί για το ποσό των €80.000 πλέον νόμιμο τόκο από τον τερματισμό της συμφωνίας ήτοι την 30.12.2009 μέχρι εξοφλήσεως. Η ανταπαίτηση απορρίπτεται ως αποσυρθείσα χωρίς καμιά διαταγή για τα έξοδα. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ της ενάγουσας και εναντίον των εναγομένων όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπογρ.) ................... Χρήστος Γ. Φιλίππου, Α.Ε.Δ. ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ Subject: Civil/Other Actions/Final Αναφορά: Διάρρηξη Συμφωνίας Αντιπαροχής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.