ΚΙΚΗΣ ΦΙΛΙΠΠΟΥ (ΕΙΔΗ ΥΓΙΕΙΝΗΣ ΚΑΙ ΥΛΙΚΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ) ΛΤΔ ν. ECTORAS PROPERTIES LTD, Γενική Αίτηση αρ.: 116/17, 10/9/2018

ΚΙΚΗΣ ΦΙΛΙΠΠΟΥ (ΕΙΔΗ ΥΓΙΕΙΝΗΣ ΚΑΙ ΥΛΙΚΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ) ΛΤΔ ν. ECTORAS PROPERTIES LTD, Γενική Αίτηση αρ.: 116/17, 10/9/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2018:A50 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ €500.000-€2.000.000 ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Π.Ε.Δ. Γενική Αίτηση αρ.: 116/17 Μεταξύ: ΚΙΚΗΣ ΦΙΛΙΠΠΟΥ (ΕΙΔΗ ΥΓΙΕΙΝΗΣ ΚΑΙ ΥΛΙΚΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ) ΛΤΔ, Α.Ε. 46904, μετονομασθείσα ως ΚΙΚΗΣ ΦΙΛΙΠΠΟΥ (ΠΑΤΩΜΑΤΑ-ΕΙΔΗ ΥΓΙΕΙΝΗΣ) ΛΤΔ, Η.Ε.46904, Δασάκι Άχνας 5523, Αμμόχωστος Αιτήτρια και ECTORAS PROPERTIES LTD Αποστόλου Βαρνάβα 10, Pelagos House, P.O. Box 40589, 6305, Λάρνακα Καθ' ης η αίτηση Ημερομηνία: 10 Σεπτεμβρίου 2018 Εμφανίσεις: Για τους Αιτητές: κ. Γ. Νικολάου και κ. Χρ. Αβραάμ. Για την Καθ' ης η αίτηση: κ. Β. Λοΐζου για Αντώνης Ανδρέου & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Για τον Πιστωτή USB Bank PLC: κα Α. Φωκά για Λ. Παπαφιλίππου & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Για Ενδιαφερόμενο Μέρος ALPHA BANK: κ. Γιάγκου για Χρ. Ιωάννου. ΑΠΟΦΑΣΗ Αιτούμενες Θεραπείες Με την υπό κρίση Γενική Αίτηση επιδιώκεται η έκδοση των ακόλουθων διαταγμάτων: Α. Διάταγμα που να επιτρέπει στους Αιτητές να προβούν στην κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 21.2.2006 (εφεξής το Πωλητήριο Έγγραφο) μεταξύ της Εταιρείας ECTORAS PROPERTIES LTD ως πωλήτριας και της Εταιρείας ΚΙΚΗΣ ΦΙΛΙΠΠΟΥ (ΕΙΔΗ ΥΓΙΕΙΝΗΣ ΚΑΙ ΥΛΙΚΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ) ΛΤΔ ως αγοράστριας στα μητρώα του Επαρχιακού Κτηματολογίου Αμμοχώστου. Β. Διάταγμα που να διατάσσει τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Αμμοχώστου να αποδεχθεί την κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου. Γ. Διάταγμα που να διατάσσει τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Αμμοχώστου να εγγράψει το Πωλητήριο Έγγραφο στα κτηματολογικά μητρώα. Νομική Βάση Αίτησης Η Αίτηση βασίζεται μεταξύ άλλων, στα Άρθρα 2, 3, 5-12, 16 και 16 Α του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011 [81(Ι)/2001], στα άρθρα 2, 44 ΙΗ, 44 ΙΘ, 44 Κ, 44 ΚΑ, 44 ΚΒ, 44 ΚΓ, 44 ΚΔ, 44 ΚΕ και 44 ΚΖ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965, καθώς και στη Δ.48, θθ.1-4, 8, 9 και στις γενικές και συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου. Ένορκη δήλωση Αίτησης Η Αίτηση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση του XXXXX Φιλίππου, Διευθυντή των Αιτητών, στην οποία αναφέρονται, όπως μπορώ να συνοψίσω, τα ακόλουθα: Στις 21.2.2006 συμφώνησε ο ενόρκως δηλών με την Καθ' ης η αίτηση όπως πωλήσει στην Αιτήτρια Εταιρεία την κατοικία υπ' αρ.37.3, η οποία ανηγέρθη, μεταξύ άλλων κατοικιών εντός του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/1XXXXX4, τεμάχιο XXXXX, Φ/Σχ.33/47W1, τοποθεσία Αρμυροπήγαδο στο Παραλίμνι. Για τον πιο πάνω σκοπό συντάχθηκε και υπεγράφη στις 21.2.2006 με την Καθ' ης η αίτηση το Πωλητήριο Έγγραφο ημερομηνίας 21.2.2006 (εφεξής το Πωλητήριο Έγγραφο) δυνάμει του οποίου η Καθ' ης η Αίτηση πώλησε στην Αιτήτρια Εταιρεία την κατοικία υπ' αρ.37.3 έναντι του ποσού των Λ.Κ.300.000, ήτοι €512.580,43 (Τεκμήριο Α). Ήταν ρητώς όρος του συμβολαίου όπως η Αιτήτρια Εταιρεία καταβάλει στην Καθ' ης η Αίτηση το ποσό των Λ.Κ.60.000, ήτοι €102.516,08 με την υπογραφή του Πωλητηρίου Εγγράφου, ήτοι στις 21.2.2006 και το ποσό των Λ.Κ.240.000, ήτοι €410.064,34 να πληρωθεί με δάνειο από την Τράπεζα Κύπρου, κάτι το οποίο η Αιτήτρια Εταιρεία έπραξε συμμορφούμενη με τους όρους του Πωλητηρίου Εγγράφου. (Επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Β βεβαίωση εξόφλησης). Εκ λάθους του ενόρκως δηλούντα, διευθυντή της Αιτήτριας Εταιρείας, όταν υπεγράφη το Πωλητήριο Έγγραφο με την Καθ' ης η αίτηση ο ενόρκως δηλών δεν προχώρησε στην καταχώρισή του στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου με αποτέλεσμα το Πωλητήριο Έγγραφο μέχρι και σήμερα να μην καταστεί δυνατό να καταχωρηθεί στα κτηματολογικά μητρώα του Επαρχιακού Κτηματολογίου Αμμοχώστου καθότι έχει παρέλθει η προθεσμία κατάθεσής του. Παρά το γεγονός ότι από την υπογραφή του Πωλητήριου Εγγράφου μέχρι και σήμερα ο ενόρκως δηλών έχει επικοινωνήσει αρκετές φορές με την Καθ' ης η Αίτηση για να του μεταβιβάσει την κατοικία, εντούτοις μέχρι και σήμερα η Καθ' ης η αίτηση βρίσκοντας διάφορες δικαιολογίες δεν έχει προχωρήσει στη μεταβίβαση της κατοικίας επ' ονόματι της Αιτήτριας παρά το γεγονός ότι η Αιτήτρια έχει εξοφλήσει πλήρως το τίμημα πώλησης της κατοικίας. Όπως ενημερώνεται ο ενόρκως δηλών από τους δικηγόρους του με την τελευταία τροποποίηση στο Νόμο 9/1965 του δίδεται το δικαίωμα να προχωρήσει στην υποβολή σχετικής αίτησης προς τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Αμμοχώστου και να επιτύχει τη μεταβίβαση της κατοικίας επ' ονόματι της Αιτήτριας χωρίς να χρειάζεται η συμβολή της Καθ' ης η Αίτηση. Επιπλέον, όπως έχει ενημερωθεί, ο Νόμος πλέον ισχύει για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιονδήποτε χρόνο. Όπως επίσης ενημερώνεται από τους δικηγόρους του, αναγκαία προϋπόθεση για να είναι εφικτή η μεταβίβαση της κατοικίας είναι η κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου στα μητρώα του Επαρχιακού Κτηματολογίου Αμμοχώστου. Τυχόν έκδοση των αιτουμένων διαταγμάτων δεν θα πλήξει δικαιώματα τρίτων προσώπων στα οποία η πωλήτρια πιθανόν να οφείλει οποιαδήποτε ποσά εφόσον η Αιτήτρια Εταιρεία έχει εξοφλήσει πλήρως το τίμημα πώλησης διατηρώντας κατά συνέπεια κάθε δικαίωμα επί της ακίνητης περιουσίας που έχει αγοράσει κατά το έτος

1. Ένσταση - Λόγοι ένστασης Στην αίτηση κατεχωρήθη Ένσταση από την πιστωτή USB Bank PLC με παρόμοια νομική βάση, στην οποία συμπεριλαμβάνονται τα Άρθρα 2-12, 16, 16 Α και 17 του Νόμου 81(Ι)/2011, τα άρθρα 4, 5, 9, 53-57 του Κεφ. 6, τα άρθρα 2, 44 ΙΗ, 44 ΙΘ, 44 Κ, 44 ΚΑ, 44 ΚΒ, 44 ΚΓ, 44 ΚΔ, 44 ΚΕ και 44 ΚΖ του Νόμου 9/1965, όπως και πρόνοιες του Συντάγματος, ήτοι τα Άρθρα 23, 25, 26, 28, 29, 30, 33 και
2. Ως λόγοι Ένστασης εξειδικεύονται οι ακόλουθοι: Ø Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις του Νόμου 81(Ι)/2011 για έκδοση των αιτουμένων διαταγμάτων. Ø Η Αιτήτρια δεν έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης ως προς την εγκυρότητα και/ή απέτυχε να αποδείξει ότι το Πωλητήριο Έγγραφο ημερομηνίας 21.2.2006 παραμένει εν ισχύ. Ø Η Αιτήτρια αμέλησε και/ή παρέλειψε αδικαιολόγητα να καταθέσει το Πωλητήριο Έγγραφο στο κτηματικό μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ήτοι: i. Η Αιτήτρια αμέλησε και/ή παρέλειψε αδικαιολόγητα να καταθέσει το Πωλητήριο Έγγραφο στο αρμόδιο τμήμα κτηματολογίου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης εντός της προθεσμίας που προέβλεπε ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Κεφ. 232 ως αυτός ίσχυε κατά τον ουσιώδη χρόνο κατάρτισης του Πωλητηρίου. ii. Εκ νέου η Αιτήτρια αμέλησε και/ή παρέλειψε αδικαιολόγητα να καταθέσει το Πωλητήριο Έγγραφο στο αρμόδιο τμήμα Κτηματολογίου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης εντός της προθεσμίας των έξι μηνών που ορίζεται στο Νόμο 81(Ι)/
3. iii. Επιπλέον, η Αιτήτρια αμέλησε και/ή παρέλειψε αδικαιολόγητα να καταθέσει το Πωλητήριο Έγγραφο στο αρμόδιο τμήμα Κτηματολογίου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης εντός της προθεσμίας των έξι μηνών που ορίζεται στον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικό) Νόμο 32(Ι)/
4. Περαιτέρω, η Αιτήτρια δεν αναφέρει στην ένορκη δήλωση της ικανοποιητικό και/ή επαρκές λόγο και/ή εξήγηση για την πιο πάνω αμέλεια και/ή παράλειψή της να καταθέσει στο αρμόδιο Κτηματολόγιο το επίδικο Πωλητήριο Έγγραφο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης εδώ και δώδεκα περίπου χρόνια. Ø Δεν είναι εύλογο και/ή δίκαιο υπό τις περιστάσεις για την προστασία της Αιτήτριας η έκδοση των υπό κρίση διαταγμάτων αφού, μεταξύ άλλων, υπάρχουν εμπράγματα βάρη στο ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/2XXXXX7 (με παλαιό αρ. εγγραφής 0/1XXXXX4) το οποίο αποτελεί αντικείμενο του επίδικου Πωλητήριου Εγγράφου. Εν πάση περιπτώσει, οι ενέργειες και/ή παραλείψεις της Αιτήτριας να καταθέσει κατά τον ουσιώδη χρόνο το Πωλητήριο Έγγραφο και/ή εντός ευλόγου χρόνου από την κατάρτιση και εγγραφή περιόρισαν και/ή επηρέασαν δυσμενώς τα συμφέροντά της. Ø Η Αίτηση αποτελεί κατάχρηση διαδικασίας και/ή οι Αιτητές κωλύονται να προωθήσουν την παρούσα Αίτηση αφού δεν προσήλθαν στο Δικαστήριο με καθαρά χέρια. Ø Τυχόν έγκριση της Αίτησης παραβλάπτει και/ή επηρεάζει δυσμενώς τα συνταγματικά και συμβατικά δικαιώματα της ενιστάμενης ως αυτά προκύπτουν από τα άρθρα 23, 25, 26, 28, 29, 30, 33 και 35 του Συντάγματος και από τη σύμβαση και δήλωση υποθηκεύσεως ακινήτου με αριθμό Υ1150/09 μετά του Εγγράφου Υποθήκης ημερομηνίας 3.7.
5. Ø Το πραγματικό και/ή νομικό υπόβαθρο της Αίτησης καθώς και τα ιδιαίτερα περιστατικά της παρούσας περίπτωσης δεν δικαιολογούν την έκδοση των αιτουμένων διαταγμάτων. Ένορκη δήλωση Ένστασης Η Ένσταση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση του Κωνσταντίνου Κοσιή, ο οποίος είναι στην υπηρεσία της ενιστάμενης και ο οποίος, όπως αναφέρει, γνωρίζει τα γεγονότα της υπόθεσης καθότι χειρίστηκε προσωπικά την παραχώρηση πιστωτικών διευκολύνσεων προς εξασφάλιση των οποίων παραχωρήθηκε, μεταξύ άλλων, η υποθήκη Υ1150/09 από την Καθ' ης η αίτηση για το ποσό των €750.000 επί του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/2XXXXX7 (με παλαιό αρ. εγγραφής 0/1XXXXX4, Φ/Σχ. 2-292-381, τεμάχιο 4XXXXX1 (με παλαιό αρ. εγγραφής 2XXXXX6), χωράφι, μερίδιο 1/22 του όλου (κατοικία 37/3) ιδιοκτησία το όλο μερίδιο της Καθ' ης η αίτηση (εφεξής το ακίνητο) που αποτελεί το αντικείμενο του Πωλητηρίου Εγγράφου (εφεξής ΠΟΕ). Στην ένορκη του δήλωση αναφέρονται, όπως μπορώ να συνοψίσω, τα εξής: Η ενιστάμενη είναι τραπεζικός οργανισμός και εμφανίζεται ως ενδιαφερόμενο μέρος στην παρούσα διαδικασία αφού το ακίνητο που αφορά το επίδικο ΠΩΕ είναι υποθηκευμένο προς όφελός της. Στις 30.6.2009 παραχωρήθηκαν από την ενιστάμενη πιστωτικές διευκολύνσεις προς την Εταιρεία KALLIOPE DEVELOPERS LIMITED. (Τεκμήριο 1). Προς εξασφάλιση των πιστωτικών διευκολύνσεων που παραχωρήθηκαν, παραχωρήθηκαν από την Καθ' ης η Αίτηση σειρά εξασφαλίσεων τρία χρόνια μετά την κατ' ισχυρισμόν συνομολόγηση και υπογραφή του ΠΩΕ 21.2.2006 συμπεριλαμβανομένων των ακόλουθων: i. Την 3.7.2009 υπογράφηκε Σύμβαση Και Δήλωση Υποθηκεύσεως Ακινήτου υπ' αρ. Υ1150/09 για το ποσό των €750.000 πλέον κυμαινόμενο επιτόκιο προς 8,25% από την 3.7.2009 επί του ακινήτου μετά του σχετικού εγγράφου Υποθήκης (Τεκμήριο 2). ii. Υπογράφτηκε εκχώρηση ασφάλειας πυρός για ποσό ύψους €250.000 για την κατοικία 37/3 που βρίσκεται υπό του ενυπόθηκου ακινήτου (Τεκμήριο 3). iii. Στις 3.7.2009 υπογράφτηκε Γενική Συμφωνία Εκχώρησης εισπρακτέων δια της οποίας η Καθ' ης η Αίτηση εκχώρησε προς όφελος της Ενιστάμενης τα έσοδα που θα επροέκυπταν από τη μελλοντική πώληση της κατοικίας (Τεκμήριο 4). Η Ενιστάμενη ως η συνήθης πρακτική της πριν την παραχώρηση της Υποθήκης στις 3.7.2009 προέβη σε σχετική έρευνα στο Κτηματολόγιο αναφορικά με το χωράφι, μερίδιο του οποίου θα υποθηκευόταν προς όφελός της και από την εν λόγω έρευνα προέκυπτε ότι μοναδικός ιδιοκτήτης του ακινήτου ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο η Καθ' ης η Αίτηση και ότι ουδεμία επιβάρυνση (είτε υπό μορφή υποθήκης, είτε λόγω κατάθεσης Πωλητηρίου Εγγράφου από αγοραστή) υπήρχε σε σχέση με την κατοικία 37/3 (Τεκμήριο 5). Από το 2009 μέχρι και σήμερα οι πιστωτικές διευκολύνσεις της KALLIOPE DEVELOPERS LIMITED που εξασφαλίζονται, μεταξύ άλλων, από τις πιο πάνω εξασφαλίσεις που παραχώρησε η Καθ' ης η Αίτηση έτυχαν διαφόρων αναδιαρθρώσεων και αναθεωρήσεων (Τεκμήριο 6). Στις 24.12.2013 υπογράφηκε σχετικό εγγυητήριο έγγραφο από την Καθ' ης η Αίτηση προς εξασφάλιση των πιστωτικών διευκολύνσεων που καταγράφονται στην επιστολή προσφοράς ημερομηνίας 23.12.2013 (Τεκμήριο 6) καθώς επίσης η Καθ' ης η Αίτηση, την ίδια ημερομηνία (ήτοι στις 24.12.2013) υπέγραψε και παρέδωσε στην Ενιστάμενη σχετικά πρακτικά της συνεδρίασης του Διοικητικού της Συμβουλίου με τα οποία, μεταξύ άλλων, αναγνώριζε ότι αποτελεί υφιστάμενη εξασφάλιση η επίδικη Υποθήκη επί της κατοικίας 37/3 (Τεκμήριο 7). Όχι μόνο το 2009, αλλά εκ νέου το 2013, δηλαδή μετά από επτά χρόνια από την κατ' ισχυρισμόν κατάρτιση και υπογραφή του επίδικου ΠΩΕ ουδεμία παράσταση έγινε προς την ενιστάμενη ότι η εν λόγω κατοικία 37/3 πωλήθηκε ή με οποιονδήποτε τρόπο έχει αποξενωθεί από την Καθ' ης η αίτηση προς οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο. Όπως προκύπτει από έρευνα του αρμοδίου Τμήματος Κτηματολογίου, ημερομηνίας 5.4.2017 (Τεκμήριο 8) η επίδικη Υποθήκη επί της κατοικίας 37/3 είναι δεόντως εγγεγραμμένη στα κτηματικά μητρώα επί του ενυπόθηκου ακινήτου της Καθ' ης η Αίτηση. Μέχρι και σήμερα οι πιστωτικές διευκολύνσεις της KALLIOPE DEVELOPERS LIMITED που εξασφαλίζονται από τις προαναφερθείσες εξασφαλίσεις που παραχώρησε η Καθ' ης η Αίτηση παρουσιάζουν χρεωστικά υπόλοιπα και δεν έχουν εξοφληθεί. (Επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 9 κατάσταση των χρεωστικών υπολοίπων κατά την 3.5.2018). Από τις πιο πάνω εξασφαλίσεις που παραχωρήθηκαν το 2009 (δηλαδή τρία χρόνια μετά το κατ' ισχυρισμόν ΠΩΕ 21.2.2006) από την Καθ' ης η αίτηση και όχι από οποιονδήποτε τρίτο πρόσωπο το οποίο να φέρεται ως ιδιοκτήτης της κατοικίας 37/3, τη σχετική έρευνα στην οποία προέβη η Ενιστάμενη κατά τον ουσιώδη χρόνο επί του ενυπόθηκου χωραφιού, καθώς επίσης τις παραστάσεις και διαβεβαιώσεις της Καθ' ης η Αίτηση προς την ενιστάμενη κατά τον ουσιώδη χρόνο παραχώρησης των πιο πάνω εξασφαλίσεων δεν προκύπτει ότι η Καθ' ης η Αίτηση προέβη σε οποιαδήποτε πώληση της κατοικίας που ανεγέρθηκε επί του ενυπόθηκου ακινήτου. Αντίθετα, ως προκύπτει από το Τεκμήριο 4, η Συμφωνία Εκχώρησης Εισπρακτέων προς όφελος της Ενιστάμενης αφορούσε τυχόν έσοδα που θα προέκυπταν από μελλοντική πώληση της εν λόγω κατοικίας και η ενιστάμενη ουδέποτε έλαβε οποιαδήποτε στοιχεία ή πληροφόρηση για πώληση της εν λόγω κατοικίας όπως επίσης ουδέποτε έλαβε οποιαδήποτε έσοδα στη βάση της εν λόγω εκχώρησης. Κατόπιν ανάγνωσης του ΠΩΕ και στη βάση νομικής συμβουλής της οποίας τυγχάνει ο ενόρκως δηλών, οι όροι του ΠΩΕ παρουσιάζουν ασάφειες. Ειδικότερα σημειώνεται ότι: i. Πουθενά δεν επεξηγείται γιατί η Καθ' ης η Αίτηση δεν μεταβίβασε και δεν ενέγραψε επ' ονόματι της Αιτήτριας την κατοικία ελεύθερη από κάθε εμπράγματο βάρος, υποθήκη ή άλλη επιβάρυνση σύμφωνα με τις συμβατικές της δεσμεύσεις. ii. Επιπλέον, δεν προωθείται ικανοποιητικός και επαρκής λόγος της αδικαιολόγητης καθυστέρησης και μη εμπρόθεσμης κατάθεσης του ΠΩΕ στο αρμόδιο Τμήμα Κτηματολογίου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης για δώδεκα ολόκληρα χρόνια από την κατ' ισχυρισμόν κατάρτιση και υπογραφή του. Η μοναδική αναφορά είναι ότι πρόκειται για λάθος του Διευθυντή της Αιτήτριας. iii. Περαιτέρω, σύμφωνα με το Τεκμήριο Α της ένορκης δήλωσης της Αίτησης το ΠΩΕ χαρτοσημάνθηκε στις 15.12.
6. Περαιτέρω, ο ενόρκως δηλών αφού επικαλείται νομική συμβουλή της οποίας έτυχε από τους δικηγόρους της Ενιστάμενης διατυπώνει τη θέση ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις έγκρισης της Αίτησης, ότι δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου σχετική μαρτυρία δια της οποίας να φανερώνεται ότι το επίδικο ΠΩΕ παραμένει σε ισχύ, καθώς επίσης δεν παρουσιάστηκε ικανοποιητικός λόγος για τον οποίο θα ήταν δίκαιο και εύλογο να εκδοθούν τα αιτούμενα Διατάγματα. Επίσης, ο ενόρκως δηλών πάλι στο πλαίσιο νομικής συμβουλής της οποίας τυγχάνει αναφέρει ότι η παρούσα περίπτωση και το ΠΩΕ που κατ' ισχυρισμόν της Αιτήτριας καταρτίστηκε και υπογράφτηκε το 2006 δεν αποτελεί κλασική περίπτωση εγκλωβισμένου αγοραστή εντός της έννοιας του Νόμου 9/1965 ως αυτός τροποποιήθηκε, ο οποίος αγόρασε υποθηκευμένο ακίνητο ή μέρος ενυπόθηκου ακινήτου και το τίμημα πώλησης του οποίου εξόφλησε πλήρως. Αντίθετα, στην προκειμένη περίπτωση η ίδια η Αιτήτρια αμέλησε και παρέλειψε να προστατεύσει τα όποια συμφέροντα και δικαιώματά της που απέρρεαν από το επίδικο ΠΩΕ με αποτέλεσμα η κατοικία 37/3, αντικείμενο του ΠΩΕ, να υποθηκευτεί υπέρ της ενιστάμενης. Νομική Πτυχή Κατά το χρόνο που συνομολογήθηκε η επίδικη Συμφωνία, ίσχυε ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ.
7. Για να ήταν δεκτική ειδική εκτέλεση της συμφωνίας αυτή θα έπρεπε: · να ήταν έγκυρη σύμβαση σύμφωνα με το νόμο, · να ήταν γραπτή και · ο αγοραστής να την είχε, εντός δυο μηνών από την ημερομηνία της σύμβασης, καταθέσει ή μεριμνήσει ώστε να κατατεθεί στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο[1]. Στον εν λόγω Νόμο προνοούνταν περαιτέρω προϋποθέσεις ως προς τα επόμενα διαβήματα που όφειλε να λάβει ο αγοραστής, τα οποία δεν άπτονται του επίδικου ζητήματος. Στις 29/4/2011 δημοσιεύτηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (αρ.81(Ι)/2011) που τέθηκε σε ισχύ τρεις μήνες μετά[2], οπόταν και κατάργησε τον περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232.[3] Στις μεταβατικές διατάξεις του Νόμου και συγκεκριμένα στο Άρθρο 16[4] προνοείτο ότι συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν το Νόμο, δηλ. πριν την 29/7/2011 και παρέμεναν σε ισχύ θα μπορούσαν μέσα σε έξι μήνες από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου, δηλαδή μέχρι 30/1/2012, να κατατεθούν στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Προς τούτο θα έπρεπε να συντρέχουν οι προϋποθέσεις του Άρθρου 3 του Νόμου. Στις 6/4/2012 δημοσιεύθηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων Ειδική Εκτέλεση (Τροποποιητικός) Νόμος του 2012 [αρ.32(Ι)/2012]. Με τον Νόμο αυτό εισήχθη το Άρθρο 16Α το οποίο διαλαμβάνει ότι συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την έναρξη της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 2012, δηλ. πριν τις 6/4/2012, θα μπορούσαν να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών από την πιο πάνω ημερομηνία «έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στον καταργηθέντα περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο ή στον παρόντα Νόμο προθεσμία κατάθεσής τους». Η δυνατότητα αυτή παρείχετο νοουμένου ότι θα τηρούνταν οι προϋποθέσεις του Άρθρου
8. Η υπό κρίση Αίτηση βασίζεται στο Άρθρο 12 του Νόμου, όπως ισχύει μετά την τροποποίηση του με τον Νόμο 48(Ι)/2017, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα: «
9. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή». Με βάση το λεχτικό των προνοιών του Άρθρου 12 προκύπτει ότι: ® Η εφαρμογή του εξαρτάται από τη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου η οποία δύναται να ασκηθεί αφού προηγηθεί η καταχώρηση σχετικής Αίτησης. ® Τυγχάνει εφαρμογής ανεξάρτητα από τις υπόλοιπες διατάξεις του Νόμου. ® Εφαρμόζεται σε όλες τις συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και οι οποίες συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο. ® Το γεγονός ότι παρήλθε άπρακτη η προβλεπόμενη είτε από άλλες διατάξεις του παρόντος Νόμου, είτε από τις διατάξεις του καταργηθέντος περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου προθεσμία κατάθεσης τους είναι στοιχείο αδιάφορο για τους σκοπούς της άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου ® Κριτήριο για την παραχώρηση άδειας από το Δικαστήριο είτε (α) για την κατάθεση σύμβασης, είτε (β) για την έγερση αγωγής για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης είναι η κρίση του ότι αυτό είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή. Όπως ορθά επισημαίνεται από την κα Φωκά, το τι συνιστά δίκαιο και εύλογο εξαρτάται και είναι άμεσα συνυφασμένο με τα γεγονότα και τις περιστάσεις της κάθε υπόθεσης. Eξέταση υπό κρίση Αίτησης Δύο είναι, θεωρώ, τα ερωτήματα που πρέπει να απασχολήσουν το Δικαστήριο στην παρούσα Αίτηση: Πρώτον κατά πόσο η Αιτήτρια απέδειξε ότι το επίδικο ΠΩΕ αποτελεί Σύμβαση η οποία παραμένει σε ισχύ σήμερα και Δεύτερον κατά πόσον η εκπρόθεσμη κατάθεση του για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης είναι δίκαιη και εύλογη για την προστασία της Αιτήτριας. Εξετάζοντας το πρώτο ερώτημα κρίνεται σκόπιμο όπως παρατεθούν τα πιο κάτω αναντίλεκτα και μη αμφισβητούμενα γεγονότα τα οποία προέκυψαν από την ενώπιον του Δικαστηρίου τεθείσα μαρτυρία: ▄ Ενέργειες - Παραστάσεις Καθ΄ης η Αίτηση Τώρα όσον αφορά την πλευρά της Ενιστάμενης Τράπεζας είναι σημαντικό να επισημανθούν τα ακόλουθα γεγονότα που αφορούν σε ενέργειες και παραστάσεις της Καθ΄ης η Αίτηση που έλαβαν χώρα στο πλαίσιο έγκρισης χορήγησης από την Τράπεζα πιστωτικών διευκολύνσεων προς την Εταιρεία Kalliope Developers Ltd και τα οποία έχουν ως εξής: ▬ Επιστολή προσφοράς έγκρισης χορήγησης πιστωτικών διευκολύνσεων ημερ. 30/6/2009 στην οποία, μεταξύ άλλων, περιλαμβάνεται ως προσφερόμενη εξασφάλιση η παραχώρηση Πρώτης Υποθήκης επί του επίδικου ακινήτου για το ποσό των €750.000 από την Καθ΄ης η Αίτηση (ECTORAS PROPERTIES LTD) προς όφελος της Ενιστάμενης. ▬ Διεξαγωγή στις 3/7/2009 έρευνας στο αρμόδιο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας από την Ενιστάμενη αναφορικά με το Ακίνητο, μερίδιο του οποίου θα υποθηκευόταν προς όφελος της Ενιστάμενης (Τεκμήριο 5 ΕΔΚΚ), από την οποία προέκυπτε ότι μοναδικός ιδιοκτήτης του Ακινήτου ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο η Καθ' ης η Αίτηση και ότι η υπό εξέταση Κατοικία 37.3 δεν συμπεριλαμβάνεται στα πωληθέντα αντικείμενα/κατοικίες. ▬ Υπογραφή στις 3/7/2009 της Σύμβασης και Δήλωσης Υποθηκεύσεως Ακινήτου υπ' αριθμόν Υ1150/09 μετά του Εγγράφου Υποθήκης για το ποσό των €750.000 πλέον τόκων επί του 1/22 μεριδίου του Ακινήτου, ιδιοκτησία το όλον της Καθ' ης η Αίτηση προς όφελος της Ενιστάμενης (στο εξής η «Υποθήκη») (Τεκμήριο 2 ΕΔΚΚ) προς εξασφάλιση των πιστωτικών διευκολύνσεων προς Kaliiope Developers Ltd. ▬ Υπογραφή Εκχώρησης Ασφάλειας Πυρός Και Σεισμού για ποσό €250.000 επί του Ακινήτου προς όφελος της Ενιστάμενης. ▬Υπογραφή στις 3/7/2009 Γενικής Συμφωνίας Εκχώρησης Εισπρακτέων με την οποία η Καθ' ης η Αίτηση εκχώρησε προς όφελος της Ενιστάμενης τα έσοδα που θα προέκυπταν από την μελλοντική πώληση της Κατοικίας 37.3 που βρίσκεται εντός του υποθηκευμένου Ακινήτου (Τεκμήριο 4 ΕΔΚΚ). ▬ Επιστολή προσφοράς έγκρισης αναδιάρθρωσης των πιστωτικών διευκολύνσεων της Kaliiope Developers Ltd από την Ενιστάμενη (Τεκμήριο 6 ΕΔΚΚ) ημερ. 23/12/2013 στην οποία καταγράφεται ότι η υπό κρίση Υποθήκη επί της Κατοικίας 37.
10. συνεχίζει να εξασφαλίσει τις πιστωτικές διευκολύνσεις της Kaliiope Developers Ltd[5]. ▬ Υπογραφή Εγγυητήριου Εγγράφου από την Καθ' ης η Αίτηση προς εξασφάλιση πιστωτικών διευκολύνσεων της Kaliiope Developers Ltd και σχετικών πρακτικών της συνεδρίασης του Διοικητικού Συμβουλίου της δια των οποίων, μεταξύ άλλων, η Καθ' ης η Αίτηση αναγνωρίζει ρητά την ύπαρξη της υφιστάμενης 1ης Υποθήκης επί του Ακινήτου και ειδικότερα της Κατοικίας 37.3 (Τεκμήριο 7 ΕΔΚΚ)[6]. ▬ Ανανέωση στις 26/9/2017 της Ασφάλειας πυρός και σεισμού επί του επίδικου Ακινήτου προς όφελος της Ενιστάμενης με ισχύ μέχρι την 7/9/
11. Σε σχέση με τον πρώτο ερώτημα θα πρέπει να επισημανθούν τα ακόλουθα: Πλην του ισχυρισμού περί εξόφλησης του τιμήματος πώλησης, δεν υπάρχει οποιαδήποτε αναφορά με την οποία να επιβεβαιώνεται η τήρηση από την Αιτήτρια των όρων του Πωλητηρίου και/ή το κατά πόσο έχει ή δεν έχει επέλθει οποιοδήποτε συμβάν που να οδηγεί σε τερματισμό του. Ουδεμία δε μαρτυρία ή στοιχείο έχει προσκομισθεί για το πώς και πότε έχει πληρωθεί το τίμημα πώλησης από την Αιτήτρια και ειδικότερα κατά πόσον υπήρξε συμμόρφωση με τα προβλεπόμενα στον όρο 1(α) και (β) του ΠΩΕ. Επιπλέον άξια αναφοράς στο υπό συζήτηση θέμα είναι και οι πρόνοιες του όρου 5(α) όπου διαλαμβάνεται ότι η μεταβίβαση της κατοικίας επ΄ονόματι του Αγοραστή θα γίνει με την έκδοση χωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για την κατοικία και εφόσον οι Αγοραστές έχουν εκπληρώσει όλες τις υποχρεώσεις τους που απορρέουν από το παρόν Συμβόλαιο. Ουδεμία μαρτυρία έχει προσκομιστεί αναφορικά με το κατά πόσο υπήρξε παράδοση στην Αιτήτρια της κατοχής της οικίας με βάση τα προβλεπόμενα στο ΠΩΕ. Συγκεκριμένα στον όρο 3(α) του ΠΩΕ διαλαμβάνεται ότι ο Πωλητής θα συμπληρώσει και παραδώσει στον Αγοραστή την κατοχή της οικίας μέχρι την 30/6/2006 και/ή ενωρίτερα εάν καταστεί δυνατή η γρηγορότερη αποπεράτωση της κατοικίας και εφόσον οι Αγοραστές εκπληρώνουν τους όρους της παρούσας Συμφωνίας. Ενώ το επίδικο ΠΩΕ φέρεται να έχει ημερομηνία εντός του έτους 2006 (21/2/2006), οι ενέργειες και παραστάσεις της Καθ΄ης η Αίτηση έναντι της Ενιστάμενης Τράπεζας οδήγησαν, ευλόγως, στην εντύπωση ότι: (α) αυτή είναι η μοναδικός ιδιοκτήτης του επίδικου Ακινήτου, (β) αυτή είναι η ιδιοκτήτρια της επίδικης κατοικίας 37.3 που ανηγέρθη επί του Ακινήτου και (γ) ότι ουδέποτε προέβηκε σε πώληση της κατοικίας 37.
12. Οι εν λόγω ενέργειες και παραστάσεις της Καθ΄ης η Αίτηση έχουν ως εξής: ð Μέσω της Σύμβασης και Δήλωσης Υποθηκεύσεως Ακινήτου υπ' αριθμόν Υ1150/09 μετά του Εγγράφου Υποθήκης δήλωσε ότι ήταν η μόνη ιδιοκτήτρια του Ακινήτου. ð Ουδέποτε αναφέρθηκε στην ύπαρξη του ΠΩΕ. ð Συμφώνησε ότι δεν θα προχωρούσε σε οποιαδήποτε πώληση του ενυπόθηκου Ακινήτου για όσον υφίσταται η Υποθήκη χωρίς την προηγούμενη συγκατάθεση της Τράπεζας και τέτοια συγκατάθεση ουδέποτε ζητήθηκε. ð Παράλληλα με την Υποθήκη του 2009 παραχωρήθηκε και υπογράφηκε σχετική εκχώρηση ασφάλειας πυρός και σεισμού αναφορικά με το ενυπόθηκο Ακίνητο η οποία έγινε και παραχωρήθηκε από την ίδια την Καθ΄ης η Αίτηση ως ιδιοκτήτρια του Ακινήτου χωρίς οποιαδήποτε αναφορά στην Αιτήτρια. ð Συνήφθη το 2009 Γενική Συμφωνία Εκχώρησης Εισπρακτέων δια της οποίας η Καθ΄ης η Αίτηση εκχώρησε προς όφελος της Ενιστάμενης Τράπεζας τα εισπρακτέα και τυχόν έσοδα που θα προέκυπταν από τυχόν μελλοντική πώληση της Κατοικίας 37.3 η οποία υποτίθεται είχε πουληθεί στην Αιτήτρια 3 χρόνια προηγουμένως. Η Ενιστάμενη Τράπεζα ουδέποτε πληροφορήθηκε για πώληση της εν λόγω Κατοικίας, ούτε και έλαβε ποτέ οποιαδήποτε έσοδα στη βάση της εν λόγω εκχώρησης. ð Στο πλαίσιο των αναθεωρήσεων και αναδιαρθρώσεων των πιστωτικών διευκολύνσεων που εξασφαλίζονται με την Υποθήκη και στην επιστολή προσφοράς της Ενιστάμενης Τράπεζας ημερ. 23/12/2013 καταγράφεται ότι η υπό κρίση Υποθήκη επί της Κατοικίας 37.
13. συνεχίζει να εξασφαλίσει τις πιστωτικές διευκολύνσεις της Kaliiope Developers Ltd. Επιπλέον η Καθ΄ης η Αίτηση παρέδωσε στην Ενιστάμενη Τράπεζα πρακτικά του Δ.Σ. δια των οποίων αναγνώριζε ότι πιο πάνω Υποθήκη παρέμενε εξασφάλιση προς όφελος της Ενιστάμενης Τράπεζας χωρίς καμία αναφορά περί ύπαρξης αγοραστή για την Κατοικία 37.3 ή για την πώληση της. ð Πρόσφατα ανανεώθηκε η εκχώρηση ασφάλειας πυρός επί του Ακινήτου προς όφελος της Ενιστάμενης Τράπεζας και στον πίνακα ασφάλισης ακίνητης περιουσίας του Ασφαλιστηρίου συμβολαίου αναφέρεται ότι η Καθ΄ης η Αίτηση είναι «ο ιδιοκτήτης και ο εγγεγραμμένος κάτοχος της περιουσίας». Όλα τα πιο πάνω τα οποία αφορούν αφενός στην παράλειψη της Αιτήτριας να προσκομίσει την αναγκαία μαρτυρία και αφετέρου στις παραστάσεις της Καθ΄ης η Αίτηση προς την Ενιστάμενη Τράπεζα, θεωρώ ότι, εύλογα, δημιουργούν διάφορα ερωτηματικά αναφορικά με τις συνθήκες που περιστοιχίζουν τη σύναψη αλλά και την διατήρηση σε ισχύ του επίδικου ΠΩΕ. Των πιο πάνω δοθέντων καταλήγω ότι η Αιτήτρια δεν έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης ότι το επίδικο ΠΩΕ αποτελεί Σύμβαση η οποία παραμένει σε ισχύ σήμερα. Προχωρώ στη συνέχεια να εξετάσω το δεύτερο ερώτημα που εγείρεται στην παρούσα Αίτηση και αφορά στο κατά πόσο η εκπρόθεσμη κατάθεση του επίδικου ΠΩΕ για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης είναι δίκαιη και εύλογη για την προστασία της Αιτήτριας. Όπως πολύ ορθά επισημαίνεται από την κα Φωκά, απώτερος σκοπός της Αιτήτριας είναι, αφού εξασφαλίσει μέσω της υπό κρίση Αίτησης την δυνατότητα εκπρόθεσμης κατάθεσης του επίδικου ΠΩΕ στα αρμόδια κτηματολογικά Μητρώα, να προχωρήσει στην υποβολή σχετικής αίτησης στο αρμόδιο Κτηματολόγιο και να επιτύχει ακολούθως τη μεταβίβαση της επίδικης κατοικίας επ΄ονόματι της χωρίς την εμπλοκή της Καθ΄ης η Αίτηση. Προφανώς η Αιτήτρια αναφέρεται στις πρόνοιες των Άρθρων 44ΙΗ- 44ΚΖ που εισήχθησαν στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο 9/1965 με τον Νόμο 139/
14. Η παράγραφος 8 της ένορκης δήλωσης του XXXXX Φιλίππου είναι απόλυτα σαφής ως προς τον απώτερο σκοπό της Αιτήτριας. Την παραθέτω. «
15. Όπως με ενημέρωσαν οι δικηγόροι μου με την τελευταία τροποποίηση που έγινε στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο του 1965(9/1965) μου δίνεται το δικαίωμα να προχωρήσω στην υποβολή σχετικής αίτησης προς τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Αμμοχώστου και να επιτύχω την μεταβίβαση της Κατοικίας επ΄ονόματι μου χωρίς να χρειάζεται η συμβολή των Καθ΄ων η Αίτηση. Επιπλέον όπως με ενημέρωσαν και με την τελευταία τροποποίηση του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 2017 στο Άρθρο 12 ο Νόμος πλέον ισχύει για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο». Ο αγοραστής με την κατάθεση της σύμβασης αποκτά πλέον την προστασία που προσφέρει το Μέρος VIB του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο 9/1965 όπου, μεταξύ άλλων, προνοείται από το Άρθρο 44ΙΘ ακόμα και αυτεπάγγελτη μεταβίβαση επ΄ονόματι του και εξάλειψη οποιουδήποτε υφιστάμενου εμπράγματου βάρους, υποθήκης ή απαγόρευσης τυχόν βαρύνει το ακίνητο. Με βάση τις διατάξεις του Νόμου 9/65 ως αυτές ίσχυαν πριν την τροποποίηση του από τον Νόμο 139(Ι)/15, ακίνητο δεν μπορούσε να μεταβιβασθεί εφόσον βαρύνετο με εμπράγματα βάρη. Με τον τροποποιητικό του Νόμου 9/65, Νόμο 139(Ι)/15, ο νομοθέτης σχετικά πρόσφατα θέσπισε μία διαδικασία η οποία αποσκοπεί στη μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας σε αγοραστές στις περιπτώσεις όπου, ενώ έχουν υλοποιήσει τις συμβατικές τους υποχρεώσεις δυνάμει της σύμβασης τους με τον πωλητή, αυτός αδυνατεί ή αμελεί ή παραλείπει να μεταβιβάσει το ακίνητο επ' ονόματί τους, καθότι, μεταξύ άλλων, το ακίνητο ή μέρος αυτού, επιβαρύνεται με εμπράγματο βάρος. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το Άρθρο 44ΙΗ του Νόμου 9/65 που εμπίπτει στο Μέρος VIB του Νόμου που τιτλοφορείται «Προστασία Αγοραστών», σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση, η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι την 31/12/14 ή δυνάμει δικαστικού διατάγματος σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου 81(Ι)/11, εφαρμόζονται τα Άρθρα 44ΙΘ μέχρι 44ΚΖ, με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ' ονόματι του αγοραστή. Η νέα νομοθεσία εισάγει πρόνοιες για τον «απεγκλωβισμό» των αγοραστών ακινήτων, οι οποίοι, ενώ έχουν υλοποιήσει τις συμβατικές τους υποχρεώσεις δυνάμει της σύμβασης τους με τον πωλητή, αυτός αδυνατεί ή αμελεί ή παραλείπει να μεταβιβάσει το ακίνητο επ΄ ονόματί τους, καθότι το ακίνητο ή μέρος αυτού υπόκειται σε υποθήκη ή/και εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση. Κατ΄ουσίαν με την πιο πάνω τροποποίηση ο νομοθέτης επιχείρησε να αντιμετωπίσει τη δυσχερή θέση στην οποία βρίσκονταν καλόπιστοι αγοραστές ακινήτων που, ενώ είχαν εξοφλήσει το τίμημα πώλησης, βρίσκονταν εκτεθειμένοι και εγκλωβισμένοι στην αναξιοπιστία των πωλητών που δεν εκπλήρωναν την υποχρέωση τους για μεταβίβαση της κυριότητας των ακινήτων στους αγοραστές λόγω της ύπαρξης μη εξοφλημένων δανείων σε πιστωτικά ιδρύματα, για τα οποία είχαν, με την σειρά τους, εγγράψει υποθήκη επί των ακινήτων αυτών. Ήτοι λόγω μη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του πωλητή - ο οποίος είναι στις πλείστες των περιπτώσεων εταιρεία ανάπτυξης γης/κατασκευαστική εταιρεία - έναντι του δανειστή του. Επισημαίνεται ότι, αν και δεν αποτελεί αντικείμενο της παρούσας διαδικασίας η εξέταση των προνοιών του Νόμου 139(Ι)/15, εντούτοις η αναφορά σε αυτό και στη βασική προστασία που προσέφερε σε αγοραστές έχει τη σημασία του και για σκοπούς της παρούσας Αίτησης ενόψει των ενδεχόμενων επιπτώσεων που η έκδοση του αιτούμενου Διατάγματος δυνατόν να επιφέρει στην Ενιστάμενη Τράπεζα. Όπως έχουμε ήδη επισημάνει εξαρχής, το κατά πόσο η έκδοση Διατάγματος για την εκπρόθεσμη κατάθεση του επίδικου ΠΩΕ είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία της Αιτήτριας αποτελεί ζήτημα αλληλένδετο με τα ιδιαίτερα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης. Έχοντας κατά νουν τις σχετικές νομοθετικές πρόνοιες όπως αυτές έχουν σκιαγραφηθεί πιο πάνω, είναι, κατά την κρίση μου, εν προκειμένω σημαντικές οι ακόλουθες διαπιστώσεις όπως αυτές προκύπτουν από τις ένορκες δηλώσεις που καταχωρήθηκαν εκατέρωθεν: Ü Κατά το χρόνο συνομολόγησης της επίδικης Σύμβασης ίσχυε ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ. 232 και βάσει των προνοιών του, ως αναφέρθηκε ανωτέρω, για να ήταν δεκτική ειδικής εκτέλεσης θα έπρεπε, μεταξύ άλλων, να είχε κατατεθεί εντός δύο μηνών από την υπογραφή της στις 21/2/2006, πράγμα που η Αιτήτρια παρέλειψε να πράξει. Ü Μεταγενέστερα και ενόψει των προνοιών του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (αρ.81(Ι)/2011) για να ήταν δεκτική ειδικής εκτέλεσης η πιο πάνω Σύμβαση θα έπρεπε, μεταξύ άλλων, να είχε κατατεθεί εντός έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης του πιο πάνω Νόμου, ήτοι από 29/7/2011 μέχρι 30/1/12 πράγμα που, επίσης, η Αιτήτρια παρέλειψε να πράξει. Ü Ακολούθησε μία ακόμη ευκαιρία για κατάθεση της Σύμβασης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 2012 - ο οποίος δημοσιεύθηκε στις 6/4/2012 - αναφορικά με συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν τις 29/7/2011 όπως η υπό εξέταση περίπτωση για μια περαιτέρω προθεσμία έξι μηνών, δηλ. μέχρι τις 7/10/
16. Ούτε αυτή η ευκαιρία αξιοποιήθηκε από την Αιτήτρια. Είναι δε αξιοσημείωτο ότι στην ένορκη δήλωση που κατεχωρήθη προς υποστήριξη της υπό κρίση Αίτησης η μόνη δικαιολογία που προβάλλεται για την μη καταχώρηση μέχρι σήμερα του επίδικου ΠΩΕ είναι το «λάθος» του Διευθυντή της Αιτήτριας χωρίς να αναφέρεται οτιδήποτε άλλο. Η παράγραφος 6 της ένορκης δήλωσης έχει ως εξής: «
17. Εκ λάθους μου ως Διευθυντή της Αιτήτριας Εταιρείας όταν υπογράψαμε το Πωλητήριο Έγγραφο με την Καθ΄ης η Αίτηση δεν προχώρησα στην καταχώρηση του στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου με αποτέλεσμα το Πωλητήριο Έγγραφο μέχρι και σήμερα να μην καταστεί δυνατόν να καταχωρηθεί στα κτηματολογικά μητρώα του Επαρχιακού Κτηματολογίου Αμμοχώστου καθότι έχει παρέλθει η προθεσμία κατάθεσης του». Ουδεμία δε εξήγηση δίδεται για το λόγο που η Αιτήτρια, μια νομική οντότητα, παρά το γεγονός ότι κατέβαλε ένα σημαντικό ποσό ως τίμημα πώλησης για το επίδικο ακίνητο (€512,580.43), όπως είναι ο ισχυρισμός της, παρέλειψε και/ή δεν εκμεταλλεύτηκε τις ευκαιρίες που είχε με βάση τα διαλαμβανόμενα στη Νομοθεσία, όπως έχει επεξηγηθεί ανωτέρω, για να καταθέσει στο αρμόδιο Κτηματολόγιο το επίδικο ΠΩΕ και να κατοχυρώσει, με αυτόν τον τρόπο τα δικαιώματα της. Όπως έχει επισημανθεί στην υπόθεση Αναφορικά με την Αίτηση της Αικατερίνης (Κατερίνα) Θεοδώρου και της Ειρήνης Θεοδώρου Π.Ε. Αρ. 170/14, ημερ. 7/11/2014[7] το ζήτημα αυτό (της κατάθεσης της σύμβασης στο Κτηματολόγιο) δεν είναι καθόλου διαδικαστικό αλλά, αντιθέτως, ουσιώδες και σημαντικό εφόσον σε τέτοιες περιπτώσεις ο αγοραστής με την κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο αποκτά το πλεονέκτημα της δυνατότητας έγερσης αγωγής για ειδική εκτέλεση και τη συνακόλουθη κτήση του αντικειμένου της αγοραπωλησίας εάν επιτύχει στην αγωγή του. Είναι σημαντικό να επισημανθεί ότι τόσο κατά την ημερομηνία σύναψης του επίδικου ΠΩΕ (21/2/2006) όσο και κατά το χρόνο που αναμένετο να συντελεσθεί η παράδοση του ακινήτου από την Καθ΄ης η Αίτηση στην Αιτήτρια στις 30/6/2006 (σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στον όρο 3(α) του εν λόγω ΠΩΕ) το ακίνητο ήτο ελεύθερο από οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος. Υπενθυμίζεται ότι το ακίνητο υποθηκεύτηκε προς όφελος της Ενιστάμενης Τράπεζας τρία χρόνια αργότερα, ήτοι στις 3/7/
18. Ουδεμία εξήγηση δόθηκε γιατί η Αιτήτρια δεν έπραξε τα δέοντα στο διάστημα αυτό είτε για να μεταβιβαστεί το επίδικο ακίνητο επ΄ονόματι της, είτε να καταθέσει το επίδικο ΠΩΕ στο Κτηματολόγιο και να καταστήσει με αυτό τον τρόπο την παρουσία της γνωστή δημιουργώντας με αυτόν τον τρόπο εμπράγματο βάρος προς όφελος της επί της ακίνητης ιδιοκτησίας αντικείμενο του εν λόγω ΠΩΕ. Επί του ζητήματος αυτού ουδεμία απτή και συγκεκριμένη μαρτυρία δεν έχει προσφερθεί από μέρους της Αιτήτριας. Σε ό,τι αφορά το ζήτημα της μεταβίβασης η γενική και αόριστη αναφορά στην ένορκη δήλωση του Διευθυντή της Αιτήτριας ότι «από την υπογραφή του Πωλητηρίου Εγγράφου μέχρι και σήμερα έχω επικοινωνήσει αρκετές φορές με την Καθ΄ης η Αίτηση για να μου μεταβιβάσει την Κατοικία εντούτοις μέχρι και σήμερα η Καθ΄ης η Αίτηση βρίσκοντας διάφορες δικαιολογίες δεν έχει προχωρήσει στην μεταβίβαση της Κατοικίας επ΄ονόματι μου παρά το γεγονός ότι έχω εξοφλήσει πλήρως το τίμημα πώλησης»[8] δεν είναι επαρκής. Εν ολίγοις η Αιτήτρια παραλείπει παντελώς να εξηγήσει την αδράνεια της κατά τον ουσιώδη χρόνο να προστατεύσει τα δικαιώματα της. Κατάληξη Στη βάση όσων πιο πάνω προσπάθησα να εξηγήσω καταλήγω ότι η Αιτήτρια δεν έχει καταφέρει να αποδείξει ότι αφενός το επίδικο ΠΩΕ βρίσκεται σε ισχύ και αφετέρου ότι είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία των δικαιωμάτων της ως αγοραστή να ασκηθεί η διακριτική μου ευχέρεια προς όφελος της. Ως εκ τούτου η υπό κρίση Αίτηση απορρίπτεται. Όσον αφορά το θέμα των εξόδων της παρούσας Αίτησης δεν βρίσκω κανένα λόγο για να παρεκκλίνω από το γενικό κανόνα ότι αυτά ακολουθούν το αποτέλεσμα, εκτός αν υπάρχει καλός λόγος για έκδοση διαφορετικής διαταγής. Κατά συνέπεια τα έξοδα επιδικάζονται σε βάρος της Αιτήτριας και προς όφελος της Ενιστάμενης Τράπεζας όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)................... Λ. Δημητριάδου - Ανδρέου, Π.Ε.Δ Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /Λ.Δ. [1] Δέστε Άρθρο 2:
19. Τηρουμένων των διατάξεων που περιέχονται πιο κάτω, κάθε σύμβαση για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, δυνάμει διατάγματος Επαρχιακού Δικαστηρίου ή του Ανώτατου Δικαστηρίου, αν είναι έγκυρη σύμβαση σύμφωνα με το νόμο και αν έχουν τηρηθεί οι ακόλουθοι όροι σε σχέση με αυτή, δηλαδή- (α) αν είναι γραπτή (β) αν ο αγοραστής εντός δύο μηνών από την ημερομηνία της σύμβασης καταθέσει ή μεριμνήσει ώστε να κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας εντός της οποίας βρίσκεται η ιδιοκτησία αντίγραφο της σύμβασης: .............................................................. [2] Δέστε Άρθρο 17:
20. Η ισχύς του παρόντος Νόμου αρχίζει μετά την παρέλευση τριών μηνών από την ημερομηνία δημοσίευσής του στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας. [3] Δέστε Άρθρο 18:
21. Από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου καταργείται ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος. [4] Δέστε Άρθρο 16