ΕΥΘΥΒΟΥΛΟΥ κ.α. ν. ΜΑΚΡΗ, Αρ. Γενικής Αίτησης: 300/ 2018, 15/3/2019

(1)/2011, ως έχει τροποποιηθεί. Η αίτηση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του κ. ΧΧΧΧ Κουτσόφτα, Αιτητή υπ' αριθμόν

1. Σύμφωνα με τον ομνύοντα κατά ή περί την 22.5.2009 η ομόρρυθμος εταιρεία «Φωτίου Ευθυβούλου Κουτσόφτας» συνομολόγησε με την Καθ' ης η αίτηση πωλητήριο έγγραφο με σκοπό την αγορά του διαμερίσματος υπ' αριθμόν ΧΧΧ στον 6ον Όροφο στην οδό ΧΧΧΧΧ, το οποίο αναγέρθηκε επί του ακίνητου με Αρ. Εγγραφής: ΒΧΧΧ8, Φύλλο: XXI, Σχέδιο: 54.2.Ill, Τμήμα: Β, Τεμάχιο 7Χ5, στην περιοχή Άγιοι Ομολογητές του Δήμου Λευκωσίας. Το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε ως Τεκμήριο
2. Η αναφερόμενη ομόρρυθμος εταιρεία σήμερα δεν υφίσταται και τα δικαιώματα του επίδικου πωλητηρίου εκχωρήθηκαν από αυτήν προς τους Αιτητές. Επισύναψε σχετικά ως Τεκμήριο 2, έγγραφο με τίτλο «έγγραφο εκχώρησης εξαγοράς ακινήτου» και ως Τεκμήριο 3 αντίγραφο έρευνας από το Τμήμα Εφόρου Εταιρειών. Περαιτέρω κατατέθηκαν ως Τεκμήριο 4, τέσσερις επιταγές συνολικού ύψους €67.000, οι οποίες δόθηκαν έναντι του τιμήματος πώλησης. Ο ομνύων δήλωσε ότι ο λόγος που δεν επιχειρήθηκε προηγουμένως η κατάθεση του επίδικου πωλητηρίου έγγραφου ήταν, επειδή η πωλητής του ακινήτου τους διαβεβαίωνε ότι θα μετέβαιναν στο Κτηματολόγιο πριν την εκπνοή των έξι μηνών από την υπογραφή του επίδικου πωλητηρίου. Την 14.1.2019 το ενδιαφερόμενο μέρος, Καθ' ης η αίτηση 3, καταχώρησε ειδοποίηση περί προθέσεως ένστασης. Οι λόγοι ένστασης παρατίθενται αυτούσιοι κατωτέρω :
3. «Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αίτηση δεν πληροί τις απαιτούμενες προϋποθέσεις του Νόμου.
4. Οι αιτητές δεν νομιμοποιούνται να καταχωρήσουν την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αίτηση.
5. Οι αιτητές δε θεωρούνται εγκλωβισμένοι αγοραστές.
6. Οι πραγματικοί αγοραστές «Συνεταιρισμός Φωτίου Ευθυβούλου Κουτσόφτας» με αριθμό εγγραφής ΣΧΧΧ8 από 21/09/2014 διεγράφηκε και σε οποιαδήποτε πράξη προέβηκαν δεν μπορεί να έχει αποτελέσματα εάν δεν προηγηθεί επαναγραφή τους στο μητρώο του Εφόρου Εταιρειών.
7. Δεν αποκαλύπτεται η ισχυριζόμενη συμφωνία εξαγοράς όλης της ακίνητης περιουσίας που κατείχε στο όνομα του ο συνεταιρισμός από τους αιτητές.
8. Οι αγοραστές του διαμερίσματος «Συνεταιρισμός Φωτίου Ευθυβούλου Κουτσόφτας» γνώριζαν ή όφειλαν να γνωρίζουν ότι από 25/05/2015 κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο η αίτηση ΑΝΠΧΧΧ/15 για πώληση του διαμερίσματος και δεν μπορούσε να εκχωρηθεί. Η εκδοθείσα από 03/03/2015 δικαστική απόφαση στις 04/06/2015 κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας δυνάμει ΕΒΧΧΧ9/15 και από μία έρευνα θα αποκαλύπτετο η δυνάμει του διατάγματος του Δικαστηρίου πώλησης του διαμερίσματος.
9. Κατά την σύναψη του δανείου από την ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος ΧΧΧΧΧ Μακρή, στις 21/04/2018 το διαμέρισμα κατείχε τίτλο με αριθμό εγγραφής 2/1588 με ημερομηνία 18/09/1989 και επιβαρύνθηκε με την υποθήκη Υ6ΧΧ8/18 προς εξασφάλιση του δανείου. Υπό τις περιστάσεις οι αιτητές δεν μπορούν να θεωρηθούν εγκλωβισμένοι αγοραστές.
10. Η σύμβαση της οποίας σκοπείται η κατάθεση στο Κτηματολόγιο είναι άκυρη και/ή ακυρώσιμη καθ' ότι από 03/03/2015 το δικαστήριο διέταξε την εκποίηση του ακινήτου που καλύπτει η σύμβαση και η οποία ήταν εκτελεστέα πριν τις 30 Ιανουάριου,
12. Η σύμβαση πώλησης της οποίας σκοπείται η κατάθεση στο Κτηματολόγιο είναι άκυρη και/ή ακυρώσιμη καθ' ότι η ιδιοκτήτρια ΧΧΧΧΧ Μακρή, δεν αποκάλυψε στους αγοραστές τις επιβαρύνσεις του διαμερίσματος, αλλά ούτε μπορούσε να πωλήσει το διαμέρισμα σύμφωνα με όρο της υποθήκης (άρθρο 8).» Η ένσταση του ενδιαφερόμενου μέρους συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του ΧΧΧΧΧ Σωφρονίου υπαλλήλου αυτού. Ο ομνύων για το ενδιαφερόμενο μέρος δήλωσε ότι εξασφαλίστηκε απόφαση εναντίον της Καθ' ης η αίτηση 1, πωλητού του επίδικου ακινήτου, στα πλαίσια της αγωγής υπ' αριθμόν 2ΧΧ2/
13. Το διαμέρισμα, το οποίο αποτελεί το αντικείμενο του επίδικου πωλητηρίου, βαρυνόταν με υποθήκη. Στα πλαίσια της πιο πάνω αγωγής εκ σύμφωνου εκδόθηκε διάταγμα εκποίησης του επίδικου διαμερίσματος. Στις 22.1.2019 καταχωρήθηκε και εκ μέρους της Καθ' ης η αίτηση 1 ειδοποίηση περί προθέσεως ένστασης. Οι λόγοι ένστασης παρατίθενται αυτούσιοι κατωτέρω :
14. «Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει ο νομοθέτης για την έκδοση τέτοιων διαταγμάτων.
15. Οι λόγοι που προβάλλονται για την καθυστέρηση στην κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου επί των οποίων στηρίζεται η αίτηση είναι αντιφατικοί μεταξύ τους.
16. Ο ενόρκως δηλών δεν αποκαλύπτει την αλήθεια και προσπαθεί να παραπλανήσει το δικαστήριο.» Η ένσταση της Καθ' ης η αίτηση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση της ιδίας, η οποία δήλωσε ότι το πραγματικό τίμημα πώλησης ανερχόταν στο ποσό των €102.
17. Δέχθηκε η Καθ' ης η αίτηση 1 ότι έλαβε το ποσό των €67.000 πλην, όμως, ισχυρίστηκε ότι μέρος αυτού το έλαβε από τρίτη εταιρεία. Επιπρόσθετα δήλωσε ότι η ίδια συμβλήθηκε με την ομόρρυθμη εταιρεία «Φωτίου Ευθυβούλου Κουτσόφτας». Διαδικασία Σημειώνεται ότι στην παρούσα τα ουσιώδη γεγονότα, ήτοι η υπογραφή του επίδικου πωλητηρίου εγγράφου και το γεγονός ότι αυτό μέχρι σήμερα δεν έχει ακυρωθεί, ουσιαστικά δεν αμφισβητήθηκαν. Εν πάση περιπτώσει, η ακρόαση της αίτησης διεξήχθη στη βάση των ένορκων δηλώσεων, αφού κανένας εκ των διαδίκων δεν ζήτησε αντεξέταση και όλοι οι διάδικοι ανέπτυξαν μέσω γραπτών αγορεύσεων την επιχειρηματολογία τους. Νομική πτυχή - Αξιολόγηση εκατέρωθεν θέσεων Με την υπό κρίση αίτηση επιδιώκεται η λήψη άδειας για κατάθεση της σύμβασης ημερ. 22.5.2009, με βάση τις πρόνοιες του άρθρο 12 του περί Πώλησης Ακινήτων Νόμου, ( Ειδική Εκτέλεση ) 81

(1)/2011 ως αυτό έχει τροποποιηθεί. Στην παρούσα αίτηση, εύκολα διαπιστώνεται ότι επιχειρείται η λήψη άδειας για κατάθεση σύμβασης που συνομολογήθηκε πριν να τεθεί σε ισχύ ο περί Πώλησης Ακινήτων Νόμου, ( Ειδική Εκτέλεση ) 81

(1)/2011, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ την 29.4.2011. Το πιο πάνω νομοθέτημα περιελάμβανε μεταβατικές διατάξεις αναφορικά με τις συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν τη θέση σε ισχύ του αρχικού Νόμου 81

(1)/2011 και του μεταγενέστερου τροποποιητικού Ν.32(Ι)/12. Παρατίθεται αυτούσιο το λεκτικό των υπό αναφορά διατάξεων. «16.

(1)Παρά τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στον υπό κατάργηση περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο προθεσμία κατάθεσής τους, δύνανται, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 3, να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου.

(2)Οι διατάξεις του παρόντος Νόμου εφαρμόζονται και σε σχέση με συμβάσεις που συνομολογήθηκαν πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου και οι οποίες είναι ήδη κατατεθειμένες στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο πριν από την έναρξη της ισχύος αυτού ή οι οποίες θα κατατεθούν σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου

(1)ή του άρθρου 16Α ανεξάρτητα αν σε σχέση με αυτές εκκρεμεί κατά την εν λόγω ημερομηνία οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία. 16Α. Χωρίς επηρεασμό των διατάξεων του άρθρου 16, συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την έναρξη της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 2012 έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στον καταργηθέντα περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο ή στον παρόντα Νόμο προθεσμία κατάθεσής τους, ανάλογα με την περίπτωση, δύνανται, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 3, να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 2012.» Προκύπτει από τα ανωτέρω ότι με το άρθρο 16 γίνεται πρόνοια εν σχέση με τις συμβάσεις που συνομολογήθηκαν πριν τη θέση σε ισχύ του Νόμου και δεν κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο, ενώ με τη διάταξη του άρθρου 16 Α χορηγείται περαιτέρω παράταση 6 μηνών για κατάθεση των συμβάσεων μετά από την έναρξη ισχύος του τροποποιητικού Νόμου Ν.32(Ι)/12. Συνάγεται από τα πιο πάνω ότι η υπό κρίση σύμβαση, η οποία συνήφθη την 22/5/2009, εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής των πιο πάνω μεταβατικών διατάξεων του Νόμου. Στις 2.6.2017, δημοσιεύθηκε ο Ν. 48

(1)του 2017, ο οποίος τροποποιούσε το άρθρο 12 του Νόμου, ώστε το τροποποιημένο άρθρο 12 να διαβάζεται ως ακολούθως : «Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.» Προκύπτει από τα πιο πάνω ότι το λεκτικό του άρθρου 12 του Νόμου τροποποιήθηκε με τρόπο, ώστε να μπορεί να υποστηριχθεί ότι πλέον παρέχεται διακριτική ευχέρεια στο δικαστήριο, ανεξάρτητα από τις διατάξεις των άρθρων 16 και 16 Α του Νόμου, να χορηγήσει άδεια για κατάθεση σύμβασης που συνομολογήθηκε πριν τη θέση σε ισχύ του Νόμου. Επίσης προκύπτει ότι αποκτούν για πρώτη φόρα δικαίωμα οι κάτοχοι των πωλητηρίων, τα όποια υπάγονται στα άρθρα 16 και 16 Α, να αποταθούν στο Δικαστήριο για λήψη άδειας προς κατάθεση τους παρά την εκπνοή των προθεσμιών που θέτουν οι εν λόγω διατάξεις. Ως προς την ερμηνεία του άρθρου 12 διαφωτιστική είναι η απόφαση στην Πολιτική Αίτηση Αναφορικά με την Αίτηση της Bank Of Cyprus Public Company, Π.Α 25/19, ημερομηνίας 26.2.2019, όπου λέχθηκε ότι η εξουσία του Δικαστηρίου υπό το άρθρο 12 του Νόμου είναι διακριτική και ασκείται υπέρ της έγκρισης του αιτήματος, εφόσον διαφανεί ότι κάτι τέτοιο είναι εύλογο και δίκαιο για την προστασία του αγοραστή. Συνεπώς προκύπτει ότι με βάση το υφιστάμενο νομικό καθεστώς παρέχεται η δυνατότητα στο Δικαστήριο να επιτρέψει την εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης πώλησης ακινήτου στο Κτηματολόγιο, υπό την προϋπόθεση ότι κάτι τέτοιο είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή. Από τα πιο πάνω εξάγεται το συμπέρασμα ότι το κύριο κριτήριο στην άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου είναι το κατά πόσο αυτό είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή. Κατά πόσο οι Αιτητές μπορούν να θεωρηθούν αγοραστές. Αποτελεί κοινό τόπο μεταξύ των διαδίκων ότι η σύμβαση, της οποίας επιχειρείται η κατάθεση δεν συνομολογήθηκε μεταξύ των Αιτητών και της Καθ΄ ης η αίτηση αλλά με την ομόρρυθμη εταιρεία «Φωτίου Ευθυβούλου Κουτσόφτας». Οι ίδιοι οι Αιτητές, άλλωστε, δηλώνουν ότι είναι εκδοχείς των δικαιωμάτων που απορρέουν από το πιο πάνω πωλητήριο. Αποτέλεσε βασικό ισχυρισμό στις ενστάσεις τον Καθ' ων η αίτηση ότι οι Αιτητές, ενόψει του πιο πάνω γεγονότος, δεν νομιμοποιούνται στην καταχώρηση της παρούσας. Τονίζεται, όμως, ότι δεν έχει αμφισβητηθεί η ύπαρξη της σύμβασης, Τεκμήριο 2, στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση και τιτλοφορείται «έγγραφο εκχώρησης συμβολαίου εξαγοράς ακινήτου». Επομένως, το πρώτο που θα πρέπει να κριθεί είναι το κατά πόσο το πιο πάνω Τεκμήριο αποτελεί σύμβαση εκχώρησης. Η σύμβαση εκχώρησης (assignment) δεν τυγχάνει νομοθετικής ρύθμισης στο Κυπριακό Δίκαιο αλλά πηγάζει από το Δίκαιο της Επιείκειας, το οποίο εφαρμόζεται στην Κύπρο δυνάμει του άρθρου 29

(1)Γ του Περί Δικαστηρίων Νόμου 14/1960. Σχετική είναι η απόφαση Vassos Ayiomamitis Developments Ltd v. Αρτέμη Θωμαΐδη

(2000)1 Α.Α.Δ. 238. Παράλληλα, όπως έχει κριθεί στην απόφαση Markidou v Kyriacos Killiaris and another

(1983)1 CLR 392, δεν απαγορεύεται η εκχώρηση δικαιωμάτων που πηγάζουν από πωλητήριο έγγραφο. Περαιτέρω, από τις πιο πάνω αποφάσεις προκύπτει ότι δεν απαιτείται συγκεκριμένος τύπος για την εκχώρηση, φτάνει να αποδεικνύεται η πρόθεση εκχώρησης, η οποία πρέπει να προκύπτει ξεκάθαρα. Σχετική είναι η απόφαση Vassos Ayiomamitis (ανωτέρω). Στα γεγονότα της παρούσας προκύπτει ξεκάθαρα, μέσα από το Τεκμήριο 2 στην ένορκη δήλωση του Αιτητή 2, ότι υφίστατο πρόθεση εκχώρησης των δικαιωμάτων που πηγάζουν από το επίδικο πωλητήριο από την ομόρρυθμη εταιρεία «Φωτίου Ευθυβούλου Κουτσόφτας» προς τους Αιτητές. Συνεπώς, συνάγεται ότι οι Αιτητές είναι εκδοχείς των δικαιωμάτων του Αγοραστή. Το επόμενο ερώτημα που αναδύεται λογικά είναι το κατά πόσο οι Αιτητές νομιμοποιούνται, ως εκδοχείς των δικαιωμάτων που πηγάζουν από το επίδικο πωλητήριο έγγραφο, να καταχωρήσουν την υπό κρίση αίτηση. Δεν διαλανθάνει, ασφαλώς, της προσοχής του Δικαστηρίου ότι το σχετικό δικαίωμα του άρθρου 12 απονέμεται σε αγοραστή ακίνητης ιδιοκτησίας. Η έννοια, όμως, του αγοραστή παρέχεται στο άρθρο 2 του περί Πώλησης Ακινήτων Νόμου, (Ειδική Εκτέλεση ) 81

(1)/2011 και περιλαμβάνει και τον εκδοχέα σε σύμβαση εκχώρησης. Συνεπώς, οι Αιτητές, ως εκδοχείς της επίδικης σύμβασης εκχώρησης, εμπίπτουν στην έννοια του αγοραστή, εν τη εννοία του Νόμου, και νομιμοποιούνται στην καταχώρηση της παρούσας. Σε κάθε περίπτωση, όμως, οι Αιτητές, ως εκδοχείς των δικαιωμάτων του πωλητηρίου, υπεισέρχονται στη θέση του εκχωρητή- αρχικού αγοραστή. Σχετική επί του προκειμένου είναι η απόφαση Markidou (ανωτέρω), όπου έχει κριθεί ότι ο εκδοχέας υπεισέρχεται στα δικαιώματα του εκχωρητή (step into the shoes), χωρίς βεβαία να αποκτά καλύτερο δικαίωμα από αυτό που είχε ο τελευταίος. Εφόσον, λοιπόν, ο εκδοχέας υπεισέρχεται στα δικαιώματα του εκχωρητή συνάγεται ότι αυτός έχει τα ίδια δικαιώματα με τον εκχωρητή. Έτσι στην υπό κρίση υπόθεση οι Αιτητές, ως εκδοχείς των δικαιωμάτων που πηγάζουν από το επίδικο πωλητήριο, υπεισήλθαν στη θέση του εκχωρητή - αγοραστή και έχουν αποκτήσει τα δικαιώματα αυτού. Ένα εκ των δικαιωμάτων του αγοραστή- εκχωρητή είναι και το δικαίωμα για καταχώρηση αίτησης προς τη λήψη άδειας για εκπρόθεσμη καταχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο. Υπό το φώς το πιο πάνω το Δικαστήριο κρίνει ότι οι Αιτητές νομιμοποιούνται στην καταχώρηση της υπό κρίση αίτησης. Ο επηρεασμός των δικαιωμάτων του Ενδιαφερόμενου μέρους. Η υπό κρίση αίτηση και ένσταση του ενδιαφερόμενου μέρους, καταχωρήθηκαν πριν την έκδοση της απόφασης στην υπόθεση Αναφορικά με την Αίτηση της Bank Of Cyprus Public Company, (ανωτέρω), όπου λέχθηκε ότι δεν είναι υποχρεωτική η επίδοση παρόμοιας φύσης αιτήσεων στους κατόχους εμπραγμάτων βαρών. Ενόψει, όμως, του ότι η αίτηση επιδόθηκε στο ενδιαφερόμενο μέρος, κάτοχο εμπράγματου βάρους, κρίνεται ορθότερο όπως αποφασισθούν τα ζητήματα που εγέρθηκαν με την ένστασή του. Προβλήθηκε, από το ενδιαφερόμενο μέρος, ως λόγος που εμποδίζει το Δικαστήριο να προχωρήσει να επιτρέψει την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου, η ύπαρξη της υποθήκης, καθώς και το διάταγμα εκποίησης αυτής. Τονίζεται, συναφώς, ότι σύμφωνα με το άρθρο 5 του περί Πώλησης Ακινήτων Νόμου, (Ειδική Εκτέλεση) 81

(1)/2011 το πωλητήριο έγγραφο συνιστά εμπράγματο βάρος, το οποίο λαμβάνει τη σειρά του ανάλογα με τον χρόνο καταχώρησης. Παράλληλα τονίζεται ότι η έκδοση διατάγματος εκπρόθεσμης καταχώρησης του πωλητηρίου δεν ανατρέχει στον χρόνο συνομολόγησης της σύμβασης. Άλλωστε κάτι τέτοιο δεν ζητείται ούτε με την υπό κρίση αίτηση. Περαιτέρω ο ίδιος ο Νόμος στο άρθρο 5

(7)ρητά ορίζει ότι η κατάθεση σύμβασης σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου δεν επενεργεί ούτως ώστε να ματαιώσει ή να καθυστερήσει την πώληση της ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία δυνατό να είχε διαταχθεί από το Δικαστήριο πριν από την ημερομηνία της κατάθεσης αυτής. Συνακόλουθα τυχόν έγκριση της υπό κρίση αίτησης δεν θα επηρεάσει τη σειρά των εμπράγματων βαρών και δεν θα επηρεάσει την υποθήκη που ενέγραψε το ενδιαφερόμενο μέρος επί του επίδικου ακινήτου. Εφόσον, λοιπόν, το εμπράγματο βάρος που τυχόν δημιουργηθεί με την κατάθεση της επίδικης σύμβασης θα είναι μεταγενέστερο της υποθήκης, η μόνη υποχρέωση που δυνατόν να υπέχει το ενδιαφερόμενο μέρος προς τους Αιτητές, είναι αυτή του άρθρου 44Θ

(2)του περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Ακινήτων, ήτοι να τους ενημερώσει σχετικά με την ημερομηνία πλειστηριασμού. Ενόψει των πιο πάνω οι σχετικοί λόγοι ένστασης, τους οποίους προέβαλε το ενδιαφερόμενο μέρος, απορρίπτονται. Κατά πόσο η έκδοση του αιτουμένου διατάγματος είναι δίκαιη και εύλογη. Στην υπό κρίση υπόθεση η επίδικη σύμβαση παραμένει μέχρι σήμερα έγκυρη και εκτελεστή, καθότι δεν έχει ακυρωθεί από οποιονδήποτε εκ των διαδίκων. Υπενθυμίζεται ότι ακόμα και σε περίπτωση παράβασης ουσιώδους όρου της σύμβασης ο τερματισμός της σύμβασης δεν είναι αυτόματος αλλά το αθώο μέρος έχει δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση αξιώνοντας αποζημιώσεις. Σχετικό είναι το σύγγραμμα Π. Πολυβίου το Δίκαιο Των Συμβάσεων, τόμος Β, σελ. 658. Περαιτέρω, στην παρούσα υπόθεση το τίμημα πώλησης έχει μερικώς εξοφληθεί αλλά οι Αιτητές δεν θα δικαιούνται να ζητήσουν ειδική εκτέλεση της σύμβασης πριν συμμορφωθούν πλήρως με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις. Έτσι το πιο πάνω γεγονός δεν μπορεί να επηρεάσει το επίδικο θέμα στην παρούσα, το οποίο αφορά το ζήτημα της χορήγησης άδειας προς καταχώρηση του επίδικου πωλητηρίου εγγράφου. Όπως προκύπτει από το άρθρο 5

(3)του περί Πώλησης Ακινήτων Νόμου, (Ειδική Εκτέλεση) 81

(1)/2011, το πωλητήριο έγγραφο, σε περίπτωση που κατατεθεί, εξασφαλίζει το ποσό που οι Αιτητές κατέβαλαν έναντι του τιμήματος πώλησης του επίδικου ακινήτου. Συνεπώς, σε περίπτωση πώλησης του επίδικου ακινήτου σε πλειστηριασμό και σε περίπτωση που απομείνει οποιοδήποτε ποσό από το εκπλειστηρίασμα, αυτό θα μπορεί να δοθεί προς τους Αιτητές, εάν και εφόσον έχουν κατατεθειμένο το επίδικο πωλητήριο έγγραφο. Σε περίπτωση, όμως, που δεν επιτραπεί η κατάθεση του επίδικου πωλητηρίου και πωληθεί δια πλειστηριασμού το επίδικο ακίνητο, τότε οι Αιτητές θα απολέσουν, εκ των πραγμάτων, τα δικαιώματά τους που απορρέουν από το επίδικο πωλητήριο. Υπό το φως των πιο πάνω, η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων αναδύεται ως δίκαιο και εύλογο μέτρο για την προστασία των Αιτητών. Παράλληλα η όποια καθυστέρηση τυχόν προέκυψε στην επιδίωξη της καταχώρησης του επίδικου πωλητηρίου δεν μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη της αίτησης από μόνη της, αφού ο ίδιος ο νόμος παρέχει την δυνατότητα εκπρόθεσμης κατάθεσης πωλητηρίου μετά την εκπνοή των όποιων προθεσμιών, υπό τη μοναδική προϋπόθεση ότι κάτι τέτοιο είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή. Κατάληξη Για τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω ανωτέρω, η υπό κρίση αίτηση επιτυγχάνει με έξοδα υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η αίτηση 1 και 3 ως αυτά υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. ............... Μ. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, Ε.Δ. ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ / cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο