ΚΟΥΛΑ κ.α. ν. ΤΣΟΛΑΚΗ, Αρ. Αγωγής: 678/2012, 27/3/2019

ΚΟΥΛΑ κ.α. ν. ΤΣΟΛΑΚΗ, Αρ. Αγωγής: 678/2012, 27/3/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2019:A162 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Γ. Πετάση - Κορφιώτη, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 678/2012 Μεταξύ:

1. XXXXX ΚΟΥΛΑ
2. XXXXX ΚΟΥΛΑ Ενάγουσες και XXXXX ΤΣΟΛΑΚΗ Εναγομένου Ημερομηνία: 27 Μαρτίου 2019 Εμφανίσεις: Για τις Ενάγουσες: κ. Α. Γιαλελής Για τον Εναγόμενο: κ. Γ. Μούσκος ΑΠΟΦΑΣΗ Οι Ενάγουσες είναι ιδιοκτήτριες του καταστήματος που βρίσκεται στην Λεωφόρο XXXXX 158 (στο εξής το «Κατάστημα»). Η οικοδομή στην οποία βρίσκεται το Κατάστημα αποτελείται από δυο ισόγεια καταστήματα, ενώ το Κατάστημα βρίσκεται στην αριστερή πλευρά της οικοδομής. Δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 8.12.2005 (στο εξής το «Ενοικιαστήριο Έγγραφο») οι Ενάγουσες ενοικίασαν στον Εναγόμενο το Κατάστημα για περίοδο πέντε ετών, ήτοι από 1.1.2006 - 31.12.2011, με δικαίωμα του Εναγόμενου ως ενοικιάστη να παρατείνει την περίοδο ενοικίασης για άλλα πέντε έτη. Το ποσό του ενοικίου που θα καταβαλλόταν την 1η ημέρα κάθε μήνα συμφωνήθηκε στο ποσό των £200 (το Ενοικιαστήριο Έγγραφο κατατέθηκε ως Τεκμήριο 1). Το ενοίκιο αυξήθηκε κατά τον Ιανουάριο του
3. Σύμφωνα με τον όρο 3 του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου ο «Ενοικιαστής δικαιούται να προβαίνει σε οοιανδήποτε τροποποίηση, προσθήκη ή επισκευή των καταστημάτων με δικά του έξοδα, και μετά από έγκριση του Ιδιοκτήτη, θα υποχρεούται όμως να επαναφέρει το ενοικασθέν υποστατικό, στην προηγούμενη αυτού κατάσταση, εάν ήθελε ούτω αποφασίσει ο ιδιοκτήτης κατά την παράδοση αυτού......». Κατά τη διάρκεια της ενοικίασης και δη σε χρόνο πριν από τον Απρίλιο του 2009, ο Εναγόμενος τοποθέτησε στην ταράτσα του Καταστήματος προκατασκευασμένη οικοδομή διαστάσεων 7m X 3,5m με ξύλινο σκελετό και πλαϊνά τοιχώματα από ξύλα και τούβλα και κεραμύδι στην οροφή μαζί με ξύλινο εξωτερικό ακάλυπτο κλιμακοστάσιο διαστάσεων 4m X 2,5m. Παρομοίου τύπου προκατασκευασμένη οικοδομή τοποθέτησε ο Εναγόμενος στο χώρο στάθμευσης δίπλα από το Κατάστημα. Οι πιο πάνω αναφερόμενες κατασκευές τοποθετήθηκαν χωρίς να δοθεί η έγκριση των Εναγουσών. Με επιστολή των δικηγόρων τους ημερομηνίας 3.4.2009 (Τεκμήριο 2) προς τον Εναγόμενο, οι Ενάγουσες τον κάλεσαν όπως συμμορφωθεί άμεσα με τον όρο 3 του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου και επαναφέρει την περιουσία τους στην κατάσταση που ήταν κατά την έναρξη της ενοικίασης, αφού δεν είχαν συναίνεσει στις παράνομες, ως τις χαρακτηρίζουν, αλλαγές και τροποποιήσεις στις οποίες είχε προβεί. Σε σχέση με την προκατασκευασμένη οικοδομή που τοποθετήθηκε στην ταράτσα ο Δήμος Στροβόλου καταχώρησε εναντίον των Εναγουσών και του Εναγόμενου την ποινική υπόθεση με αρ. 16726/2011 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (φωτοαντίγραφο του κατηγορητηρίου κατατέθηκε ως Τεκμήριο 3). Σε κάποιο στάδιο, η ποινική δίωξη στην πιο πάνω υπόθεση αναστάληκε εναντίον όλων των κατηγορουμένων αφού ο Εναγόμενος κατέβαλε όλα τα σχετικά δικηγορικά έξοδα. Κατόπιν τούτου ο Εναγόμενος απομάκρυνε την εν λόγω προκατασκευασμένη οικοδομή. Παρεμβάλω στο σημείο αυτό για να σημειώσω ότι σε χρόνο μετά την ενοικίαση του Καταστήματος στον Εναγόμενο οι Ενάγουσες κατέβαλαν στον Δήμο Στροβόλου το ποσό των €5.125,00 για αγορά χώρων στάθμευσης (η σχετική απόδειξη κατατέθηκε ως Τεκμήριο 5) για κάλυψη των αναγκών του άλλου καταστήματος επί της οικοδομής καθότι, ως οι Ενάγουσες ισχυρίζονται και ο Εναγόμενος αμφισβητεί, η αγορά των χώρων στάθμευσης κατέστη αναγκαία συνεπεία της τοποθέτησης της προκατασκευασμένης οικοδομής στην αριστερή πλευρά του Καταστήματος. Ο Εναγόμενος εξακολουθεί να κατέχει και ενοικιάζει το Κατάστημα. Οι Ενάγουσες δεν τερμάτισαν το Ενοικιαστήριο Έγγραφο γραπτώς ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο. Όλα τα πιο πάνω γεγονότα αποτελούν κοινό έδαφος των δυο πλευρών και συνακόλουθα καθίστανται, πλέον, ευρήματα του Δικαστηρίου. Σύμφωνα με τις δικογραφημένες θέσεις των Εναγουσών, κατά παράβαση του όρου 3 του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου ο Εναγόμενος προχώρησε σε μετατροπές χωρίς την έγκριση τους. Παρόλο που οι Ενάγουσες κάλεσαν επανειλημμένα τον Εναγόμενο να επαναφέρει το Κατάστημα στην προτέρα κατάσταση, αυτός αρνήθηκε και/ή αμέλησε να πράξει τούτο με αποτέλεσμα οι Ενάγοντες να υφίστανται ζημιές. Για τον λόγο αυτό οι Ενάγουσες καταχώρησαν την παρούσα αγωγή με την οποία αξιώνουν τις ακόλουθες θεραπείες (παρατίθεται αυτούσιο το παρακλητικό της Έκθεσης Απαίτησης): «(Α) Διάταγμα του Δικαστηρίου δια του οποίου να ακυρώνει την μεταξύ των διαδίκων συμφωνία ημερομηνίας 08/12/
4. (Β) Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου το οποίο να διατάττει τον Εναγόμενο να παραδώσει στις Ενάγουσες ελευθέρα και απρόσκοπτη κατοχή του καταστήματος που ευρίσκεται στο ακίνητο με αρ. Εγγραφής 6XX0 (Τμήμα G), Φ/Σχ. ΧΧΙ, Σχ. 61Ε2, Τεμ. 5X6, Λεωφόρος XXXXX
5. (Γ) Γενικές αποζημιώσεις δυνάμει της ταλαιπωρίας που υπέστησαν συνεπεία της ως άνω παράνομης και αντισυμβατικής συμπεριφοράς και ενεργειών του Εναγόμενου. (Δ) Τιμωρητικές και/ή παραδειγματικές και/ή επαυξημένες αποζημιώσεις δυνάμει της κακόβουλης και/ή υστερόβουλης στάσης του Εναγόμενου να αρνείται να παραδώσει το εν λόγω κατάστημα.» Από την πλευρά του ο Εναγόμενος αρνείται τις αξιώσεις των Εναγουσών ως νομικώς και πραγματικώς αστήρικτες και ισχυρίζεται ότι οποιαδήποτε τροποποίηση έγινε σκοπό είχε την καλύτερη εμφάνιση του Καταστήματος. Αποτελεί θέση του ότι προχώρησε σε καθαρισμό του Καταστήματος το οποίο ήταν βρώμικο και σε δραματική κατάσταση σε βαθμό που καθίστατο επικίνδυνο για την υγεία των ενοίκων. Έτσι, ο Εναγόμενος προχώρησε σε όλες τις απαιτούμενες εργασίες για εξωραϊσμό του Καταστήματος με δικά του έξοδα. Να σημειωθεί περαιτέρω πως στην Έκθεση Υπεράσπισης εγείρεται προδικαστική ένσταση περί αναρμοδιότητας του παρόντος Δικαστηρίου να εκδικάσει την παρούσα αγωγή, θέση η οποία προωθήθηκε στα πλαίσια των αγορεύσεων χωρίς, όμως, να τεκμηριωθεί με οποιοδήποτε τρόπο. Κρίνω, ωστόσο, ορθό να σημειώσω ότι στην απουσία σαφούς μαρτυρίας αναφορικά με την ημερομηνία συμπλήρωσης του Καταστήματος, και δη εάν αυτή έχει λάβει χώρα πριν από την 31.12.1999 (βλέπε άρθρα 2 και 4 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν. 23/1983), το ζήτημα δεν θα πρέπει να απασχολήσει περαιτέρω το Δικαστήριο. Προς απόδειξη της υπόθεσης των Εναγόντων κατέθεσαν τρείς μάρτυρες, ενώ για την υπόθεσή του κατέθεσε μόνο ο Εναγόμενος. Η μαρτυρία των προσώπων που κατέθεσαν στο Δικαστήριο είναι καταγεγραμμένη και δεν χρειάζεται να επαναληφθεί σε έκταση. Ότι κρίνεται αναγκαίο είναι να παρατεθεί μια σύνοψη της μαρτυρίας τους ώστε να γίνουν αντιληπτές οι θέσεις τους. Η Ενάγουσα αρ. 1 κα XXXXX Κούλα Ευσταθίου κατέθεσε ως Μ.Ε.
6. Στα πλαίσια της μαρτυρίας της αναφέρθηκε στην ενοικίαση του Καταστήματος στον Εναγόμενο και όπως επεσήμανε σε κάποιο χρόνο πριν από την αποστολή της επιστολής ημερομηνίας 3.4.2009 (Τεκμήριο 2) διαπιστώθηκαν οι αυθαίρετες κατασκευές που περιγράφονται πιο πάνω. Συνεπεία των κατασκευών αυτών, η ίδια και η αδελφή της (Ενάγουσα αρ. 2) αναγκάστηκαν να αγοράσουν επιπρόσθετους χώρους στάθμευσης για σκοπούς αξιοποίησης του διπλανού καταστήματος λόγω του ότι ο υφιστάμενος χώρος δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί δεδομένης της τοποθέτησης προκατασκευασμένης οικοδομής στην αριστερή πλευρά του Καταστήματος με τρόπο ώστε να μην παρέχεται πρόσβαση στην πίσω πλευρά του Καταστήματος. Ο κ. XXXXX Σαπαρίλλας, σύζυγος της Ενάγουσας αρ. 2, κατέθεσε ως Μ.Ε.
7. Για τους σκοπούς της μαρτυρίας του υιοθέτησε το περιεχόμενο της Γραπτής του Δήλωσης (Έγγραφο Α), όπου κάνει αναφορά στην ενοικίαση του Καταστήματος στον Εναγόμενο και ειδικότερα στο ότι θέματα που αφορούσαν το ζήτημα αυτό ετύγχαναν χειρισμού από τον ίδιο και τον σύζυγο της Ενάγουσας 1, XXXXX Ευσταθίου. Αποτέλεσε θέση του κ Σαπαρίλλα ότι κατά την υπογραφή του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου το Κατάστημα βρισκόταν σε λειτουργήσιμη κατάσταση, πλην, όμως, χρειαζόταν μπογιάτισμα και καθάρισμα καθότι μέχρι τον Οκτώβριο του 2005 ήταν ενοικιασμένο σε άλλο πρόσωπο. Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με το ότι ο Εναγόμενος ανέφερε ότι ως εργολάβος οικοδομών θα μπορούσε να μπογιατίσει και περιποιηθεί ανάλογα το Κατάστημα, το ενοίκιο που συμφωνήθηκε ήταν σχετικά χαμηλό. Μετά την έναρξη της ενοικίασης και πιο συγκεκριμένα ενάμιση χρόνο μετά, ο Εναγόμενος είχε προχωρήσει σε προσθήκη ενός ακόμα ορόφου με την τοποθέτηση προκατασκευασμένης οικοδομής στην ταράτσα καθώς επίσης προεκτάσεις προς την αυλή και την πίσω πλευρά του Καταστήματος. Λόγω του ότι οι αλλαγές αυτές δεν είχαν εγκριθεί από τις Ενάγουσες, κατόπιν συνεννόησης με αυτές ο ίδιος ζήτησε επανειλημμένα από τον Εναγόμενο να επαναφέρει το Κατάστημα στην αρχική του μορφή, πράγμα το οποίο δεν έπραξε και για το λόγο αυτό αποστάληκε η επιστολή ημερομηνίας 3.4.2009 (Τεκμήριο 2). Ο κ. Σαπαρίλλας αναφέρθηκε επίσης στην ποινική υπόθεση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας με αρ. 16726/2011 και στην διακοπή της ποινικής δίωξης, ενώ παράλληλα υποστήριξε ότι λόγω της παράνομης επέκτασης και χρήσης των χώρων στάθμευσης από τον Εναγόμενο, οι Ενάγουσες αναγκάστηκαν να καταβάλουν στο Δήμο Στροβόλου το ποσό των €5.125,00 προκειμένου να αγοράσουν χώρους στάθμευσης για να μπορέσουν να εκμεταλλευτούν το διπλάνο κατάστημα (η απόδειξη πληρωμής κατατέθηκε ως Τεκμήριο 5). Ως Μ.Ε. 3 κατέθεσε ο κ XXXXX Πολυκάρπου ο οποίος εργάζεται στον Δήμο Στροβόλου ως τεχνικός επιθεωρητής στον Κλάδο Αδειών Οικοδομής και Διαίρεσης Γης. Κατά το 2011 εργαζόταν ως ανώτερος τεχνικός και υπό αυτήν του ιδιότητα είχε εμπλοκή στην ετοιμασία του κατηγοητηρίου της ποινικής υπόθεσης με αρ. 16726/2011 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, ενώ, όπως ανέφερε, μετέβηκε στο χώρο και εντόπισε την συγκεκριμένη παράβαση. Ειδικότερα, διαπίστωσε ότι στην ταράτσα του Καταστήματος ανεγέρθηκε προκατασκευασμένη οικοδομή διαστάσεων 7m X 3,5m, με ξύλινο σκελετό, πλαϊνά τοιχώματα από ξύλο και τοιχοποιία και κεραμίδι στον όροφο ως επίσης ξύλινο εξωτερικά ακάλυπτο κλιμακοστάσιο διαστάσεων 4,5m X 2,5m. Ερωτηθείς σε σχέση με την μη προώθηση της ποινικής υπόθεσης και δη την διακοπή της ποινικής δίωξης, ο μάρτυρας ανέφερε ότι από τον διοικητικό φάκελο προκύπτει ότι ο Εναγόμενος απέστειλε στον Δήμο Στροβόλου επιστολή ημερομηνίας 29.11.2011 εκ μέρους της εταιρείας T.K.S. DESIGN & CONSTRUCTION LTD ζητώντας όπως η υπόθεση αποσυρθεί λόγω του ότι η εν λόγω προκατασκευασμένη οικοδομή ήταν μετακινούμενη και τοποθετήθηκε εκεί προσωρινά για διαφημιστικούς λόγους. Η επιστολή παραλήφθηκε από τον Δήμο Στροβόλου την 1.12.2011 και ακολούθως δόθηκαν γραπτές οδηγίες στον δημοτικό γραμματέα από τον τότε δήμαρχο όπως η υπόθεση αποσυρθεί. Ταυτόχρονα δόθηκαν οδηγίες όπως σε περίπτωση που δεν υπάρξει συμμόρφωση εντός 3 μηνών η υπόθεση επανακαταχωρηθεί. Έτσι, στάληκε επιστολή στο δικηγορικό γραφείο που εκπροσωπούσε τον Δήμο με οδηγίες για απόσυρση της υπόθεσης υπό την προϋπόθεση πληρωμής των δικηγορικών εξόδων από τον Εναγόμενο, όπως και έγινε. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας ανέφερε ότι ο ίδιος δεν είχε οποιαδήποτε ανάμειξη στην λήψη της απόφασης για την απόσυρση της υπόθεσης. Όπως περαιτέρω ανέφερε, με οδηγίες της δημοτικού μηχανικού ο φάκελος τοποθετήθηκε στην αποθήκη και το θέμα δεν ελέγχθηκε εκ νέου. Μοναδικός μάρτυρας υπεράσπισης ήταν ο Εναγόμενος κ XXXXX Τσολάκης. Στην γραπτή του δήλωση (Έγγραφο Β), ο μάρτυρας ανέφερε πως ο λόγος που το ενοίκιο του Καταστήματος ήταν τόσο χαμηλό ήταν η άθλια κατάσταση στην οποία βρισκόταν (δέσμη φωτογραφιών όπου εμφαίνεται η κατάσταση του Καταστήματος κατά την έναρξη της ενοικίασης κατατέθηκε ως Τεκμήριο 6). Παρά το γεγονός ότι ξόδεψε ένα σεβαστό ποσό για την επιδιόρθωση του Καταστήματος εντούτοις τα προβλήματα επανήλθαν σε διάστημα δυο ετών. Επανειλημμένα επικοινώνησε με τον Μ.Ε. 2 για τα προβλήματα αυτά χωρίς, όμως, οποιαδήποτε ανταπόκριση. Έτσι, στις 13.2.2009 του παρέδωσε επιστολή καταγράφοντας τα προβλήματα που εντοπίζονταν στην υδραυλική και ηλεκτρική εγκατάσταση, όπως επίσης στην μόνωση του Καταστήματος (η εν λόγω επιστολή κατατέθηκε ως Τεκμήριο 7, ενώ δέσμη φωτογραφιών με την τότε κατάσταση του κτιρίου κατατέθηκε ως Τεκμήριο 8). Αποτέλεσε θέση του κ Τσολάκη ότι λόγω των πολλών προβλημάτων που υπήρχαν στο κτήριο, θεώρησε ως ορθή λύση την τοποθέτηση μικρού λυόμενου στην ταράτσα της οικοδομής το οποίο χρησιμοποιούσε ως γραφείο. Επρόκειτο για μετακινούμενη κατασκευή η οποία και δεν ήταν τοποθετημένη μόνιμα στο κτήριο. Ανεφερόμενος στην ποινική υπόθεση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας με αρ. 16726/2011, ο μάρτυρας κατέθεσε πως κατόπιν συμμόρφωσής του αυτή αποσύρθηκε. Υποστήριξε περαιτέρω πως ο ίδιος επιβαρύνθηκε με τα έξοδα της διαδικασίας καθότι δεν επιθυμούσε την δημιουργία περαιτέρω προβλημάτων αφού είχε ήδη δημιουργηθεί παρεξήγηση μεταξύ του Δημάρχου και των δυο τεχνικών του Δήμου λόγ της άγνοιας των τελευταίων σε σχέση με την μη αναγκαιότητα εξασφάλισηε άδειας οικοδομής για μετακινούμενες οικοδομές. Στα πλαίσια της μαρτυρίας του ο κ Τσολάκης δέχθηκε ότι στο χώρο δίπλα από το Κατάστημα τοποθέτησε επίσης ένα μικρό λυόμενο εντός του οποίου τοποθέτησε τα εργαλεία του. Το λυόμενο αυτό είναι μετακινούμενο και τοποθετήθηκε στο συγκεκριμένο χώρο λόγω της άρνησης των Εναγουσών να επιδιορθώσουν το κτήριο. Ερωτηθείς κατά πόσον ενόψει της τοποθέτησης του εν λόγω λυόμενου παρέχεται πρόσβαση στην πίσω πλευρά του Καταστήματος απάντησε λέγοντας πως ο χώρος που έχει ενοικιάσει είναι περιφραγμένος για σκοπούς δικής του ασφάλειας και των πελατών του. Όπως έχει επανειλημμένα νομολογηθεί, η αξιολόγηση της μαρτυρίας γίνεται με βάση τα επίδικα θέματα όπως καθορίζονται από τις έγγραφες προτάσεις (βλέπε Γιώργος Μελάς ν. Κυριάκου Κυριάκου