← Κύπρος

ΚΥΠΡΗ ν. ΔΗΜΟΥ ΛΑΚΑΤΑΜΙΑΣ, Αρ. Παραπομπής: 59/06, 19/11/2019

ΚΥΠΡΗ ν. ΔΗΜΟΥ ΛΑΚΑΤΑΜΙΑΣ, Αρ. Παραπομπής: 59/06, 19/11/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2019:A522 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ. Α. Παντελή, Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής: 59/06 Μεταξύ: ΚΥΠΡΗ ΜΙΧΑΗΛ XXXXX Απαιτήτριας και ΔΗΜΟΥ ΛΑΚΑΤΑΜΙΑΣ Αποζημιούσας Αρχής --------------------- 19 Νοεμβρίου 2019 Για Απαιτήτρια: κος Χαβιαράς Για Αποζημιούσα Αρχή: κος Ντορζής ΑΠΟΦΑΣΗ Λίγα λόγια επιβάλλεται να ειπωθούν σε σχέση με τη μέχρι σήμερα πορεία της υπόθεσης, ώστε να διαφανεί αυτό που τώρα απασχολεί. Η διαδικασία δεν βρίσκεται σε εκκρεμότητα εφ' όλης της ύλης. Αυτό γιατί την 18/10/2012 εκδόθηκε απόφαση υπέρ της απαιτήτριας και επιδικάστηκε αποζημίωση δια ποσό ΛΚ9.890 πλέον τόκο προς 9% από 19/11/

  1. Η απόφαση εφεσιβλήθηκε δια αριθμό λόγων. Καίτοι η πλειοψηφία τούτων απερρίφθη, το μέρος της απόφασης που έκρινε ότι «η θέση του ΜΥ1 πως τούτη η αύξηση ανέρχεται σε 10%, είναι άνευ αιτιολογίας και ως τέτοια αυθαίρετη», κρίθηκε εσφαλμένο. Όπως αναφέρθηκε κατ' έφεση: « Θεωρούμε, υπό το φως των γεγονότων της παρούσας υπόθεσης και από την ενώπιον του Δικαστηρίου αποδεκτή μαρτυρία (ΜΥ1), ότι το Δικαστήριο λανθασμένα κατέληξε στο συμπέρασμα, ότι δεν τέθηκε ενώπιον του μαρτυρία που να του δίδει το δικαίωμα και τη δυνατότητα να υπολογίσει την επαύξηση, «και δη ότι ανέρχεται σε 10%». Στην προκειμένη περίπτωση, φαίνεται ότι διέλαθε της προσοχής του Δικαστηρίου ότι η εκτίμηση του ΜΥ1, ως προς το ποσοστό επαύξησης, 10% δεν υποστηρίζεται μόνο από την §2.4.10 του τεκμηρίου 4, όπως θεωρεί. Όπως διέλαθε φαίνεται της προσοχής του, και ο συνημμένος στην έκθεση του ΜΥ1 (τεκμήριο 4) Πίνακας Συγκριτικών Πωλήσεων, ως ανωτέρω, με αποτέλεσμα να καταλήξει σε λανθασμένη εκτίμηση της μαρτυρίας (ΜΥ1). Υποστηρίζεται διαπιστώνουμε και από τις §2.5 (2.5.1 και 2.5.2) και §2.6 (2.6.1) και §2.7 του τεκμηρίου
  2. Στοιχεία τα οποία σωρευτικά ιδωμένα ενδέχεται να παράσχουν τη δυνατότητα στο Δικαστήριο για υπολογισμό της επαύξησης της αξίας του ακινήτου.» Ως εκ των πιο πάνω το Ανώτατο Δικαστήριο διέταξε την επαναφορά της υπόθεσης ενώπιον του εκδικάσαντος Δικαστηρίου, «ώστε τούτο να εξετάσει εκ νέου την ενώπιον του προσαχθείσα μαρτυρία, η οποία ενδεχομένως παρέχει στο Δικαστήριο τη δυνατότητα υπολογισμού της επαύξησης του εναπομείναντος μέρους, ως η διαπίστωση του». Είναι σε αυτό το πλαίσιο που σήμερα επανεξετάζεται η αξίωση της απαιτήτριας και ζητούμενο είναι το ύψος της υπεραξίας του εναπομείναντος μέρους του ακινήτου. Λέω το ύψος εφόσον στην προηγηθείσα απόφαση διεπιστώθη ότι όντως επήλθε επαύξηση και αυτή η διαπίστωση δεν αμφισβητήθηκε κατ' έφεση. Ως εκ τούτου δεδομένη θεωρείται κάποια επαύξηση της αξίας του εναπομείναντος μέρους. Ζητούμενο όμως παραμένει το κατά πόσο η μαρτυρία επιτρέπει ποσοστιαία διαπίστωση τούτης της υπεραξίας. Όταν τα μέρη κλήθηκαν εκ νέου στο Δικαστήριο προέβησαν σε αγορεύσεις και ακολούθως η απόφαση επιφυλάχθηκε. Η πλευρά της αποζημιούσας αρχής ισχυρίστηκε απλώς ότι αυτή η υπεραξία ανέρχεται σε 10%. Στον αντίποδα η απαιτήτρια υποστήριξε ότι εκείνο που το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε κατ' έφεση, είναι πως «λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι δεν τέθηκε ενώπιον του μαρτυρία» και ως εκ τούτου, υποστήριξε η απαιτήτρια «αν το Δικαστήριο σας κρίνει εκ νέου, αφού επανεξετάσει την σχετική μαρτυρία, ότι και πάλι δεν μπορεί να υπολογίσει την υπεραξία τότε δεν θα είναι λάθος, δεδομένου και του ότι δεν μπορεί το Δικαστήριο να καταστήσει τον εαυτό του εμπειρογνώμονα». Ας σημειωθεί ότι η μαρτυρία του ΜΥ1 κρίθηκε αξιόπιστη και αυτή η κρίση δεν αμφισβητήθηκε κατ' έφεση. Επιπλέον αυτή την μαρτυρία του ΜΥ1 είναι που υπέδειξε και το Ανώτατο Δικαστήριο ως άμεσα σχετική με την επαύξηση της αξίας του εναπομείναντος μέρους, ενώ σημειώνεται ότι ο εμπειρογνώμονας της απαιτήτριας δεν προέβη σε εκτίμηση σε σχέση με αυτό το ζήτημα, απλώς αντεξεταζόμενος ισχυρίστηκε ότι δεν διαπιστώνεται οιαδήποτε επαύξηση. Ας δούμε λοιπόν τι είναι αυτό που ο ΜΥ1 αναφέρει στο τεκμήριο 4 και δη στις παραγράφους που υπεδείχθησαν στην απόφαση του Εφετείου. Σχετικές εν προκειμένω είναι οι παράγραφοι 2.4.10, 2.5.1, 2.5.2, 2.6.1 και 2.7 του τεκμηρίου
  3. Τα επίμαχα αποσπάσματα τούτων αναφέρουν ότι· « 2.4.
  4. Με την απαλλοτρίωση του μέρους εκείνου που επηρεάζεται από δεσμευτική ρυμοτομία, ουδεμία μείωση ή επιβλαβή επίδραση, προκαλείται στην αξία του υπολοίπου μέρους του κτήματος. Τουναντίον επέρχεται καλυτέρευση στο υπόλοιπο του κτήματος με τη διεύρυνση της οδού XXXXX σε αρκούντως ικανοποιητικές διαστάσεις, την ασφαλτόστρωση και την εύκολη, τώρα, προσπελασιμότητα και διακίνηση καθώς, επίσης, και της οικονομικής ωφέλειας των ιδιοκτητών, αφού τα έξοδα κατασκευής επωμίζεται τώρα η Δημοτική Αρχή και όχι οι ιδιοκτήτες. Επίσης, έχει γίνει νέα περίφραξη του κτήματος σε αντικατάσταση της προϋπάρχουσας, η οποία ήταν πολύ παλαιά και σχεδόν κατεστραμμένη. Σημειώνεται ότι, με την αφαίρεση της ρυμοτομίας με τη διαδικασία της απαλλοτρίωσης, οι προοπτικές και δυνατότητες πλήρους ανάπτυξης και/ή εκμετάλλευσης του κτήματος ουδόλως επηρεάζονται. Τουναντίον, αυτές υποβοηθούνται. Η έκταση και η συνολική αξία του κτήματος είναι μεγάλη, αναλογικά προς το μέγεθος αυτής καθ' εαυτής της ρυμοτομίας, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψη και η έκταση του μονοπατιού. Με τα πιο πάνω υπόψη, θεωρείται (α) ότι στην παρούσα περίπτωση, δεν προκαλείται hardship αν δεν καταβληθεί αποζημίωση, (β) ότι όχι μόνο δεν προκαλείται ουσιώδης μείωση στο πλαίσιο των προνοιών του Συντάγματος, αλλά ούτε και απλή μείωση, ή ελάχιστη, έστω, ζημιά προκαλείται. Τουναντίον επέρχεται όφελος (καλυτέρευση) για τους λόγους που αναφέρονται πιο πάνω. Η καλυτέρευση αυτή, υπολογίζεται σε ποσοστό 10% επί της υπολοίπου εκτάσεως του επηρεαζόμενου κτήματος. 2.6.
  5. Με όλα τα πιο πάνω υπόψη, ο υπολογισμός του ύψους της αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση, έγινε με τη σύγκριση της αξίας του κτήματος ΠΡΟ και ΜΕΤΑ την απαλλοτρίωση. Υπολογίζεται ότι η αξία του κτήματος επαυξάνεται, καθότι η ΜΕΤΑ αξία είναι μεγαλύτερη και αυτό οφείλεται (α) στο ότι η δυνατότητες και προοπτικές του κτήματος δεν επηρεάζονται από την αφαίρεση της έκτασης της απαλλοτρίωσης, αλλά τουναντίον φαίνεται αναγκαία η παραχώρηση για μια προσοδοφόρα αξιοποίηση και οικονομική εκμετάλλευση του υπό αναφορά χωραφιού και (β) με το έργο της απαλλοτρίωσης οι ιδιοκτήτες επωφελούνται, κατά πρώτο λόγο, με τα έξοδα που οι ίδιοι θα έπρεπε να καταβάλουν για την κατασκευή του δρόμου και κατά δεύτερο λόγο με την καλυτέρευση που επέρχεται στο υπόλοιπο μέρος του κτήματος τους από το όλο έργο της απαλλοτρίωσης λόγω και της βελτίωσης της προσπελασιμότητας και της διευκόλυνσης στη διακίνηση.» Οι παράγραφοι 2.5.1 και 2.5.2 αναφέρουν μόνο ότι ακολουθήθηκε η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης με ακίνητα που κείτονται στην ευρύτερη περιοχή και φέρουν περίπου τα ίδια χαρακτηριστικά και ότι υπόψη λήφθηκαν τα δεδομένα της ημερομηνίας πραγματοποίησης των πωλήσεων. Ο συγκριτικός πίνακας φαίνεται στο παράρτημα I, και εκεί παρατίθενται τα στοιχεία τεσσάρων άλλων ακινήτων. Άλλος πίνακας είναι εκείνος της παραγράφου 2.7, όπου φαίνεται η μεθοδολογία υπολογισμού της αποζημίωσης σε σχέση με το απαλλοτριωθέν ακίνητο. Έχοντας συνοψίσει καθετί σχετικό από την έκθεση του ΜΥ1 εν σχέσει με την ισχυριζόμενη επαύξηση της αξίας του εναπομείναντος μέρους, έχει σημασία πιστεύω να επαναληφθεί αυτό που αναφέρθηκε στην προηγηθείσα απόφαση. Λέχθηκε εκεί ότι· « Σύμφωνα με το ΜΥ1 το ποσοστό τούτης της επαύξησης ανέρχεται σε 10%. Ο μάρτυρας πραγματεύεται τούτη τη θέση στην παράγραφο 2.4.10 του τεκμηρίου
  6. Από τα εκεί αναφερόμενα εξάγεται το συμπέρασμα ότι η ασφαλτόστρωση αρκούντος ικανοποιητικού δρόμου, η ανάληψη των πραγματικών εξόδων τούτης, η αντικατάσταση της προηγούμενης περίφραξης, και η τοιουτοτρόπως εκμετάλλευση του μονοπατιού, προκαλούν επαύξηση στο εναπομείναν μέρος του ακινήτου. Όπως προανέφερα δεν έχω καμία αμφιβολία ότι η διάνοιξη και ασφαλτόστρωση του δρόμου επαύξησαν την αξία του ακινήτου. Παρολ' αυτά παρατηρώ ότι η θέση του ΜΥ1 πως τούτη η αύξηση ανέρχεται σε 10%, είναι άνευ αιτιολογίας και ως τέτοια αυθαίρετη. Η αποζημιούσα αρχή δεν προσκόμισε στο δικαστήριο οιανδήποτε μαρτυρία, λόγου χάριν όπως στην περίπτωση υπολογισμού της ανα τετραγωνικό μέτρο αξίας του ακινήτου πριν την απαλλοτρίωση, που να αποκαλύπτει ότι άλλες ανάλογες περιπτώσεις, δηλαδή ακίνητα με παρόμοια νομικά και πραγματικά χαρακτηριστικά, επωφελήθηκαν επαύξηση της τάξης του 10%. Κατ' επέκταση τίποτα τέθηκε ενώπιον του δικαστηρίου που να παρέχει δικαίωμα υπολογισμού της επαύξησης που διαπιστώθηκε, και δη ότι ανέρχεται σε 10%. Ως εκ των πιο πάνω η θέση του ΜΥ1 περί επαύξησης 10% είναι αυθαίρετη και ως τέτοια μη αποδεκτή.» Τώρα, βάσιμη κρίνω πως είναι η θέση του συνηγόρου της απαιτήτριας πως το Ανώτατο Δικαστήριο δεν απεφάνθη σε σχέση με το ύψος της διαπιστωθείσας επαύξησης, όπως αφήνει να νοηθεί ο συνήγορος της αποζημιούσας αρχής. Αν τούτη ήταν η περίπτωση η υπόθεση δεν θα επέστρεφε στο εκδικάσαν Δικαστήριο, απλώς θα εκδίδετο απόφαση για επαύξηση ύψους 10%. Από την άλλη στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου παρατίθεται η μαρτυρία του ΜΥ1 με την κατακλείδα όμως ότι τα στοιχεία αυτά «ενδέχεται να παράσχουν τη δυνατότητα στο Δικαστήριο για υπολογισμό της επαύξησης της αξίας του ακινήτου». Το ίδιο και πιο κάτω όπου το εκδικάσαν Δικαστήριο καλείται να εξετάσει την προσαχθείσα μαρτυρία «η οποία ενδεχομένως παρέχει στο Δικαστήριο τη δυνατότητα υπολογισμού της επαύξησης της αξίας του εναπομείναντος μέρους». Με αυτό λοιπόν κατά νου σπεύδω σε εκ νέου διερεύνηση της μαρτυρίας του ΜΥ
  7. Στην απόφαση ημερομηνίας 18/10/2012 υπεδείχθη ότι οι δύο εμπειρογνώμονες ακολούθησαν τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης. Όπως έχει νομολογηθεί αυτή η μέθοδος [συγκριτική], είναι η καλύτερη και η πιο πειστική για εξεύρεση δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης (βλ. The Republic of Cyprus v. Christofides a.o.

(1984)1 Α.Α.Δ. 305 και Νικολάου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(2002)1Β Α.Α.Δ. 1305). Βεβαίως δεν είναι ο εμπειρογνώμονας εκείνος ο οποίος θα αποφανθεί εν τέλει για το δίκαιο και εύλογο της τυχόν αποζημιώσεως. Η υποχρέωση του εμπειρογνώμονα εξαντλείται σε προσκόμιση και επεξήγηση των στοιχείων που έλαβε υπόψη του για να καταλήξει σε κάποιο αποτέλεσμα, ώστε με αυτό τον τρόπο να βοηθήσει το Δικαστήριο να μορφώσει ανεξάρτητη άποψη. Άλλως πως, αναιτιολόγητη κρίση από μέρους του εμπειρογνώμονα και τυχόν αποδοχή τέτοιας από το Δικαστήριο, θα απέληγε σε αιχμαλωσία της κρίσης του Δικαστηρίου σε γενικές και αόριστες δηλώσεις δίχως την παραμικρή δυνατότητα ελέγχου (βλ. Κυπριακή Δημοκρατία ν. Ηρόδοτου Αγιωτού
(2000)1Β Α.Α.Δ. 1020). Επίσης προστίθεται ότι το Δικαστήριο μπορεί να εξάγει τα δικά του συμπεράσματα, που δυνατό να διαφέρουν από εκείνα των εμπειρογνωμόνων, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η κατάληξη μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη (βλ. Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Ανδρέα κ.α.
(2001)1Γ Α.Α.Δ. 2042, 2051). Στη δοσμένη περίπτωση ο ΜΥ1 έθεσε υπόψιν του Δικαστηρίου τον συγκριτικό πίνακα που εμφαίνεται στο παράρτημα Ι της έκθεσης που ετοίμασε, δηλαδή του τεκμηρίου 4. Αναγράφονται εκεί τέσσερα ακίνητα. Πρέπει εν τούτοις να ειπωθεί ότι κατά την ακροαματική διαδικασία ο ΜΥ1 δεν ερωτήθηκε από τον συνήγορο αποζημιούσας αρχής να εξηγήσει οτιδήποτε σχετικό για τα εν λόγω ακίνητα. Εν προκειμένω δεν εξήγησε γιατί επέλεξε αυτά και όχι άλλα ή τίνι τρόπω και σε ποιο βαθμό ομοιάζουν τούτα με το απαλλοτριωθέν. Είναι γι' αυτό ακριβώς τον λόγο, σε συνδυασμό με το ότι στις αγορεύσεις τίποτα σχετικό επαύξησης αναφέρθηκε, που στην προηγούμενη διαδικασία κρίθηκε ότι η θέση του ΜΥ1 είναι αναιτιολόγητη. Η επαύξηση ή η μείωση της αξίας είναι ζήτημα πραγματικό (βλ. Νικολαΐδης κ.α. ν. Δημοκρατίας
(1998)1 Α.Α.Δ. 1362). Καίτοι η συγκριτική μέθοδος θεωρείται η πλέον ασφαλής δια ορθή εξαγωγή συμπερασμάτων, έχει νομολογηθεί ότι η δυνατότητα σύγκρισης προϋποθέτει ομοιογένεια μεταξύ των ακινήτων που συγκρίνονται και οι παράγοντες που στοιχειοθετούν τούτη εντοπίζονται στην τοποθεσία των ακινήτων, στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξης (βλ. Terence Menelaos Spiby v. Δημοτικό Συμβούλιο Πάφου
(2002)1 Α.Α.Δ. 483). Αυτά ακριβώς είναι τα στοιχεία που ουδόλως ανέδειξε η αποζημιούσα αρχή και αυτό παρ' ότι διατείνεται επαύξηση της αξίας του εναπομείναντος μέρους. Παρεμβάλλεται εδώ ότι το πρώτο εκ των συγκριτικών που αναφέρονται στο τεκμήριο 4, το οποίο φέρει διακριτικά ΣΠ1, χρησιμοποιήθηκε και από τον εκτιμητή της απαιτήτριας, σε εκείνη όμως την περίπτωση για να αποδειχθεί η αξία του μέρους που απαλλοτριώθηκε και όχι σε σχέση με τυχόν επαύξηση του εναπομείναντος μέρους. Εν τούτοις δεν διαφοροποιείται και ούτε μειώνεται η σημασία της επιλογής τούτου από τον εκτιμητή της απαιτήτριας. Μπορεί να εκληφθεί και κατά αυτό τον τρόπο εκλαμβάνεται και από το Δικαστήριο, ότι για να επιλέξει τούτο ο εκτιμητής της απαιτήτριας και μάλιστα βάσει αυτού είναι που καθορίστηκε η αξία του απαλλοτριωθέντος ακινήτου, πληροί την προϋπόθεση ομοιογένειας με το επίδικο ακίνητο και ακριβώς γι' αυτό το λόγο σχολιάστηκε και από τον ΜΕ
  1. Πλην όμως του ΣΠ1, το οποίο σχολιάζεται πιο κάτω, η μαρτυρία του ΜΥ1 δεν επεξηγεί ποιος ο συσχετισμός της τοποθεσίας των υπολοίπων ακινήτων με το επίδικο, ποια τα γεωφυσικά χαρακτηριστικά τους και ποιοι οι όροι ανάπτυξης τούτων, δηλαδή τα νομικά χαρακτηριστικά τους. Επ' αυτού η μαρτυρία του ΜΥ1 τηρεί σιγήν ιχθύος. Πέραν των πιο πάνω, από τα αναγραφόμενα και μόνο στο συγκριτικό πίνακα που προσκομίστηκε από τον ΜΥ1, διαπιστώνεται ότι τα ακίνητα με διακριτικά στοιχεία ΣΠ2 και ΣΠ3 διαφέρουν ουσιωδώς από το απαλλοτριωθέν ακίνητο. Και εξηγώ· το επίδικο ακίνητο εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Κα6 ενώ τα ΣΠ2 και ΣΠ3 στη ζώνη Κα
  2. Όπως υπεδείχθη στην Πατάτας ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(2005)1Β Α.Α.Δ. 1306, δεν παρέχεται δυνατότητα σύγκρισης ακινήτων ενταγμένα σε διαφορετική ζώνη. Λογικό βεβαίως εφόσον κάθε πολεοδομική ζώνη αφορά διαφορετική ανάπτυξη και συνεπώς ελλείπει η ομοιογένεια μεταξύ των ακινήτων που επιλέγηκαν για σύγκριση με το επίδικο. Περιπλέον, ο ΜΥ1 δεν εξήγησε, ως όφειλε, τις διαφορές των δυο αυτών ζωνών, αλλά και πως η διαφορετική ζώνη επηρεάζει την αξία των ακινήτων που λαμβάνονται ως μέτρο σύγκρισης, δια να καταδειχθεί ο συσχετισμός και εν τέλει η επαύξηση της αξίας του εναπομείναντος μέρους στο απαλλοτριωθέν ακίνητο. Εν πάση όμως περιπτώσει, γεγονός είναι ότι τα ΣΠ2 και ΣΠ3 εμπίπτουν σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη και δίχως εξήγηση ή ειδική αιτιολογία, που εδώ δεν δόθηκε, δεν μπορούν να καταστούν μέτρο σύγκρισης. Σε ό,τι αφορά το ΣΠ4 σημειώνεται ότι το μέγεθος του είναι 1747 τμ, ενώ το απαλλοτριωθέν ακίνητο είναι 3000 τμ, δηλαδή σχεδόν διπλάσιο. Ο δε κτηματικός χάρτης αποκαλύπτει ότι το ακίνητο ΣΠ4 εξυπηρετείται από δύο δρόμους, ένα βορειοδυτικά και άλλο νοτιοανατολικά, ενώ το επίδικο ακίνητο εξυπηρετείται μόνο από ένα, κατά μήκος τούτου, δηλαδή αυτόν που αφορά η πράξη απαλλοτρίωσης. Εν ολίγοις, γεωφυσικά αλλά και πολεοδομικά, ένεκα των δύο δρόμων που εξυπηρετούν το ΣΠ4, τα δύο ακίνητα διαφέρουν. Εν κατακλείδι, η πώληση που αφορά το ΣΠ4 διενεργήθηκε την 09/06/2000, δηλαδή πέραν των τεσσάρων ετών από την ημερομηνία 19/11/2004 που διενεργήθηκε η απαλλοτρίωση. Παρεμβάλλεται ότι αμφότεροι οι εκτιμητές δέχονται ως ετήσια αύξηση των αξιών της γης ένα ποσοστό της τάξης του 10% και αυτό είναι που εφάρμοσαν και οι δύο. Αυτό όμως δεν διαφοροποιεί το πραγματικό δεδομένο ότι η πώληση του ΣΠ4 τοποθετείται χρονικά 4 έτη πριν την ημερομηνία απαλλοτριώσεως. Όπως λέχθηκε στην Δήμος Λευκωσίας ν. Παπουή
(2004)1Α Α.Α.Δ. 194, 201· « Έχουμε την άποψη πως ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί. Αναφορικά με την μη υιοθέτηση των συγκριτικών πωλήσεων Σ1 και Σ2 θεωρούμε ότι ορθά λήφθηκε υπόψη από το Πρωτόδικο Δικαστήριο ο χρόνος που είχαν πραγματοποιηθεί οι πωλήσεις των συγκριτικών Σ1 και Σ2 σε σύγκριση με το χρόνο που είχαν πραγματοποιηθεί οι συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη ο εκτιμητής του εφεσίβλητου. Επομένως ορθά κρίθηκε από το Πρωτόδικο Δικαστήριο ότι πωλήσεις που απέχουν χρονικά από τη δημοσίευση της γνωστοποίησης δεν παρέχουν βάση για ακριβή συμπεράσματα.» Τίποτα από τα πιο πάνω απασχόλησε τη μαρτυρία του ΜΥ1 που απλώς υποστήριξε, δίχως όμως ουσιαστική τεκμηρίωση δοθέντος ότι δεν απαντήθηκαν όλα τα πιο πάνω, ότι η αξία του εναπομείναντος ακινήτου αυξήθηκε κατά 10%. Και αυτό όμως το διαφοροποίησε ενόρκως. Για του λόγου το ασφαλές παρατίθεται αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα από την αντεξέταση του ΜΥ1· « Ε. Επειδή στην παράγραφο 2.6.1 στη σελίδα 12 περίπου στο μέσο και διαβάζω μάλλον πιο μπροστά 3η γραμμή "Υπολογίζεται ότι η αξία του κτήματος .....διευκόλυνση στη διακίνηση." Σε ρώτησα και πριν και σε ρωτώ και τώρα συμφωνείς μαζί μου ότι σε οποιαδήποτε περίπτωση δεν κατασκευάστηκε δρόμος υπήρχε δρόμος του οποίου έγινε μια σχετική διαπλάτυνση ως πραγματικό γεγονός. Για μένα και υποθέτω και για σας είναι διαφορετικό το να κατασκευάσουμε ένα δρόμο εξ' αρχής και είναι διαφορετικό να κάνουμε κάποια βελτιωτικά έργα σε ένα υφιστάμενο έργο σωστά; Α. Να διευκρινίσω ότι υπήρχε ανεπαρκής δρόμος στην περίπτωση εδώ ο οποίος δεν επιτρέπει τη διακίνηση οχημάτων και σε κάποιο βαθμό και πεζών. Με το έργο συνενώνονται δύο δρόμοι εκατέρωθεν του κτήματος που διευκολύνουν τη διέλευση οχημάτων και μαζί με προϋπάρχοντα δρόμο αποτελεί το ήμισυ περίπου ενός κανονικού δρόμου περίπου 5,5 μέτρα από την απέναντι πλευρά των ιδιοκτησιών. Είναι μια διάνοιξη που επιβαλλόταν και η οποία ωφελεί τόσο την ευρύτερη περιοχή όσο και το ίδιο το κτήμα. Ε. Με ποιο τρόπο βοηθά το επίδικο κτήμα; Α. Πρώτον, αποφεύγεται η αγορά του μονοπατιού. Το μονοπάτι αποτελεί κρατική ιδιοκτησία για την εξασφάλιση του οποίου καταβάλλεται αποζημίωση. Διευκρινίζω επίσης ότι η αγορά του μονοπατιού θα εγένετον όταν θα αναπτύσσετουν το κτήμα σε ευθετότερο χρόνο και η αξία που θα υπολογιζόταν θα είναι στις τιμές της τότε ημερομηνίας. Σήμερα αποκτάται το μονοπάτι μετατρέπεται σε δημόσιο δρόμο ασφαλτοστρώνεται και μετατρέπεται σε δρόμο ικανοποιητικού πλάτους επί του παρόντος. Δεύτερον, αποφεύγεται η κατασκευή και ασφαλτόστρωση του δρόμου με έξοδα των ιδιοκτητών επίσης η συνένωση δύο δρόμων αδιεξόδων υποβοηθά στην εύκολη μετακίνηση και την προσπελασιμότητα στο κτήμα και η απόκτηση δρόμου σε όλη την πρόσοψη του κτήματος υποβοηθά και την μελλοντική ανάπτυξη του κτήματος όπως και την τωρινή του χρήση. Έγινε επίσης νέα περίφραξη σε αντικατάσταση της παλαιάς με έξοδα της απαλλοτριούσας αρχής γι' αυτό η απάντηση με τα πιο πάνω είναι ότι ευεργετείται το κτήμα έστω και σε περιορισμένο βαθμό και υποβοηθούνται οι δυνατότητες και προοπτικές του.» (η υπογράμμιση δική μου) Υποδεικνύεται η απάντηση του ΜΥ1 ότι η όποια επαύξηση είναι σε περιορισμένο βαθμό, θέση η οποία από μόνη της θέτει σε αμφιβολία τον προηγηθέντα ισχυρισμό περί επαύξησης ύψους 10%. Τελικώς διαπιστώνεται ότι ο βασικός λόγος που ο ΜΥ1 ισχυρίστηκε την επαύξηση, έγκειτο στο μονοπάτι και τη ρυμοτομία που ενέπιπταν στο μέρος που απαλλοτριώθηκε, ζητήματα όμως που επιλύθηκαν με την προηγηθείσα απόφαση και την έφεση που ακολούθησε. Κατά τα λοιπά, τίποτα από τα πιο πάνω επιβεβαιώνει τον ισχυρισμό του ΜΥ1 περί 10% επαύξηση της αξίας του εναπομείναντος μέρους. Τα συγκριτικά ακίνητα - ΣΠ2, ΣΠ3 και ΣΠ4 - στο παράρτημα του τεκμηρίου 4, δεν εξυπηρετούν τη θέση αυτή, λόγω όσων πιο πάνω εξηγήθηκαν. Από την άλλη το ΣΠ1, δηλαδή εκείνο που χρησιμοποιήθηκε και από τον εκτιμητή της απαιτήτριας, μετά την ανατίμηση διαπιστώνεται ότι έχει αξία ΛΚ43,36. Η δε αξία του απαλλοτριωθέντος κρίθηκε ότι ανέρχεται σε ΛΚ43 και αυτό δεν αμφισβητήθηκε με την έφεση. Η όποια διαφορά των δύο ακινήτων είναι περίπου της τάξης του 1%, συγκεκριμένα ΛΚ0,36 (ΛΚ43,36-ΛΚ43). Ήδη από την προηγηθείσα απόφαση κρίθηκε ότι το εναπομείναν μέρος έτυχε επαύξησης της αξίας του και αυτό το εύρημα επίσης δεν αμφισβητήθηκε. Η επαύξηση οφείλεται στη δημιουργία δρόμου και στα έξοδα κατασκευής τούτου, ως ακριβώς εξηγήθηκε από τον ΜΥ1. Η προηγηθείσα σύγκριση του επίδικου ακινήτου με το ΣΠ1 που αμφότεροι οι εκτιμητές επικαλέστηκαν, καταδεικνύει ότι τούτη η επαύξηση είναι της τάξης του 1%, δηλαδή ως η περιορισμένη επαύξηση που αναφέρθηκε από τον ΜΥ1. Αυτή είναι και η διαπίστωση του Δικαστηρίου, δηλαδή ότι η επαύξηση του εναπομείναντος μέρους του επίδικου ακινήτου είναι της τάξης του 1%. Δοθέντος ότι το εναπομείναν μέρος του επίδικου ακινήτου ανέρχεται σε 3000 τμ, είναι αντιληπτό ότι η συνολική επαύξηση της αξίας τούτου ανέρχεται σε ΛΚ1.290, ποσό που προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό 3000 x 0,43. Ο αριθμός 0,43 αντιστοιχεί στο 1% της διαπιστωθείσας αξίας του επίδικου ακινήτου, δηλαδή του ποσού των ΛΚ43. Το εν λόγω ποσό, ΛΚ1.290, πλέον τόκος προς 9% από 19/11/2004, δίδονται οδηγίες συμψηφισμού του με το ποσό που έχει ήδη επιδικασθεί στην απαιτήτρια, δηλαδή ΛΚ9.890 πλέον τόκο προς 9% από 19/11/2004. Εν όψει της εξέλιξης της όλης υπόθεσης, εν προκειμένω ότι δικηγορικά έξοδα επιδικάσθηκαν πλήρως στην προηγηθείσα διαδικασία υπέρ της απαιτήτριας και στην έφεση περιορισμένα σε αυτό το ζήτημα υπέρ της αποζημιούσας αρχής, σε αυτή τη διαδικασία κρίνεται ορθό να μην επιδικασθούν περαιτέρω έξοδα. Η δε αρχική διαταγή εξόδων δεν διαφοροποιείται εφόσον ο συμψηφισμός των επιδικασθέντων ποσών (ΛΚ9.890-ΛΚ1.290=ΛΚ8.600) αφήνει την κλίμακα εξόδων αναλλοίωτη. (Υπ)..................................... Λ.Α. Παντελή, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΕΔ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.