← Κύπρος

ΠΑΝΑΓΙΩΤΙΔΟΥ ν. REAL CHESTER DEVELOPERS LYKAVITOS LIMITED, Αρ. Αγωγής: 8191/13, 21/2/2019

ΠΑΝΑΓΙΩΤΙΔΟΥ ν. REAL CHESTER DEVELOPERS LYKAVITOS LIMITED, Αρ. Αγωγής: 8191/13, 21/2/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2019:A631 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Μ. Παπαδοπούλου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 8191/13 Μεταξύ: XXXXX ΠΑΝΑΓΙΩΤΙΔΟΥ Ενάγουσα και REAL CHESTER DEVELOPERS LYKAVITOS LIMITED Εναγομένοι Ημερομηνία: 21 Φεβρουαρίου, 2019 Για την Ενάγουσα: κ. Θεοδωρίδης Για την Εναγόμενη εταιρεία: κ. Ταμάσιος ΑΠΟΦΑΣΗ Με το Ειδικώς Οπισθογραφημένο Κλητήριο Ένταλμα η Ενάγουσα αξιοί εναντίον της Εναγομένης εταιρείας αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης. Όπως διαφαίνεται από την Έκθεση Απαιτήσεως είναι θέση της Ενάγουσας ότι η Εναγόμενη είναι ιδιωτική εταιρεία με την οποία συμβλήθηκε η Ενάγουσα την 27.4.

  1. Με βάση τη Συμφωνία αυτή η Εναγόμενη συμφώνησε όπως ανεγείρει και πωλήσει στην Ενάγουσα το Διαμέρισμα αρ. XXXXX στο XXXXX Building μαζί με χώρο στάθμευσης και αποθηκευτικό χώρο (πιο κάτω αναφερόμενου ως «το Διαμέρισμα») έναντι €402.
  2. Η Εναγόμενη ήταν υποχρεωμένη να παραδώσει ελεύθερη και κενή κατοχή του Διαμερίσματος στην Ενάγουσα την 31.10.2011 και σε περίπτωση καθυστέρησης θα ήταν υπόχρεα να καταβάλλει σε αυτήν ποσό €550 μηνιαίως μέχρι και την παράδοση του. Το ποσό αυτό αυξήθηκε κατά €150 με προφορική συμφωνία των μερών τον Φεβρουάριο
  3. Η Εναγόμενη κατέβαλε στην Ενάγουσα ποσό €7.700 για την περίοδο Μαρτίου 2012 - Ιανουαρίου 2013 αλλά έκτοτε δεν κατέβαλε οποιοδήποτε άλλο ποσό. Η Ενάγουσα εκπλήρωσε πλήρως τις συμβατικές της υποχρεώσεις και μέχρι την 12.10.2011 κατέβαλε στην Εναγόμενη συνολικό ποσό €350.
  4. Η Εναγόμενη, όμως, ουδέποτε ολοκλήρωσε τις εργασίες ανέγερσης της οικοδομής και ουδέποτε παρέδωσε στην Ενάγουσα το Διαμέρισμα. Με την Υπεράσπιση της η Εναγόμενη εταιρεία εισηγείται ότι η αγωγή είναι πρόωρη αφού η Εναγόμενη δεν έχει τερματίσει την ανέγερση της οικοδομής αλλά αυτή απλά αναστάληκε εξ υπαιτιότητας του τραπεζικού ιδρύματος που είχε αναλάβει τη χρηματοδότηση του έργου. Παραδέχεται την υπογραφή της Συμφωνίας Πώλησης με την Ενάγουσα αλλά ισχυρίζεται ότι η πρόνοια για καταβολή ποσού €550 μηνιαίως (ή του αυξημένου ποσού) αποτελεί ποινική ρήτρα και αρνείται ότι αυτή το δικαιούται, όπως αρνείται και ότι κατέβαλε στην Ενάγουσα ποσό €7.
  5. Είναι η θέση της ότι η Ενάγουσα δεν κατέβαλε τα ποσά εντός των προθεσμιών που αυτή υποχρεούτο και ισχυρίζεται ότι δεν έχει παραβεί τη Σύμβαση Πώλησης αλλά ότι, η όποια καθυστέρηση παρουσιάζεται, οφείλεται στο τραπεζικό ίδρυμα. Η Εναγόμενη προβαίνει σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για ολοκλήρωση της οικοδομής. Η Ενάγουσα καταχώρησε Απάντηση στην Υπεράσπιση με την οποία αρνείται τους ισχυρισμούς της Εναγομένης που περιέχονται στην Υπεράσπιση και επαναλαμβάνει τις δικές της θέσεις όπως αυτές προβάλλονται στην Έκθεση Απαιτήσεως. Κατά την ακρόαση μοναδικός μάρτυρας ήταν η Ενάγουσα. Από πλευράς Εναγομένης δεν προσφέρθηκε μαρτυρία. Η Ενάγουσα ανέφερε ότι η Εναγόμενη είναι ιδιωτική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης και ασχολείται με εργοληπτικές εργασίες. Την 27.4.2010 η Ενάγουσα σύναψε συμφωνία πώλησης με την Εναγομένη δυνάμει της οποία η Εναγόμενη ανέλαβε να ανεγείρει, πωλήσει, παραδώσει και μεταβιβάσει στην Ενάγουσα το Διαμέρισμα έναντι ποσού €402.500 ποσό που περιλάμβανε το Φ.Π.Α. Η Εναγόμενη ήταν υπόχρεα να παραδώσει ελεύθερη και κενή κατοχή του Διαμερίσματος στις 31.10.
  6. Σε περίπτωση καθυστέρησης από πλευράς της Εναγομένης αυτή θα κατέβαλλε στην Ενάγουσα αποζημίωση ύψους €550 μηνιαίως μέχρι την παράδοση. Η Ενάγουσα έλαβε δανεισμό από την ΣΠΕ Στροβόλου για ποσό €200.000 με επιτόκιο 5.5%. Τον Φεβρουάριο 2012, και αφού η Εναγόμενη δεν είχε ακόμη παραδώσει το Διαμέρισμα στην Ενάγουσα, οι διάδικοι συμφώνησαν όπως το ποσό της μηνιαίας αποζημίωσης αυξηθεί σε €700, ποσό το οποία κατέβαλε η Εναγόμενη στην Ενάγουσα για την περίοδο από τον Μάρτιο 2012 μέχρι και το Ιανουάριο
  7. Έκτοτε δεν έχει καταβάλει οποιοδήποτε ποσό. Η Ενάγουσα σε διάφορες ημερομηνίες μέχρι και την 12.10.2011 κατέβαλε στην Εναγόμενη το συνολικό ποσό των €350.000 αλλά η Εναγόμενη, κατά παράβαση των συμβατικών της υποχρεώσεων, ουδέποτε ολοκλήρωσε τις εργασίες για ανέγερση του Διαμερίσματος. Λόγω του ότι η Εναγόμενη δεν ανταποκρίνετο στις επιστολές της Ενάγουσας την 18.10.2013 η Ενάγουσα τερμάτισε τη Συμφωνία και ζήτησε να της επιστραφεί το ποσό των €350.000 πλέον τόκους αλλά η Εναγόμενη δεν έχει καταβάλει οποιοδήποτε ποσό. Επιπλέον η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι αναγκάστηκε να καταβάλλει ενοίκια σε τρίτα πρόσωπα για τα έτη 2013 μέχρι 2018 συνολικού ύψους €41.340 τα οποία και αξιοί, ενώ αξιοί και ποσό €23.645,27 που κατέβαλε ως τόκους στο δάνειο. Επιπλέον η Ενάγουσα ζητά την επιδίκαση ποσού €7.700 ως αποζημίωση για τους μήνες Φεβρουάριο 2013 μέχρι Δεκέμβριο 2013 καθώς και διάταγμα που να διατάζει την Εναγόμενη να της καταβάλλει ποσό €700 μηνιαίως από την 1.10.2018 μέχρι παράδοσης του Διαμερίσματος. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Προτού εξεταστεί συγκεκριμένα η μαρτυρία της Ενάγουσας θα πρέπει να σημειωθεί ότι ουσιαστικά η μαρτυρία αυτής δεν αμφισβητήθηκε από πλευράς γεγονότων. Πλείστα δε των γεγονότων που αφορούν στην επίδικη διαφορά ήταν κοινώς αποδεκτά και η αντεξέταση της Ενάγουσας περιορισμένη. Πέραν τούτου, όμως, η Ενάγουσα μου έκανε εξαιρετική εντύπωση ως μάρτυρας, ήταν σταθερή και οι απαντήσεις που έδωσε λογικές. Η αντεξέταση επί του ζητήματος του πότε προέβη στην ανανέωση της συμφωνίας ενοικίασης δεν μπορεί να έχει κάποια ουσιαστική σημασία στην παρούσα, αφού είναι δεκτό ότι η Εναγόμενη ουδέποτε παρέδωσε το Διαμέρισμα στην Ενάγουσα. Εν πάση περιπτώσει η θέση της Εναγομένης ότι προέβη σε ανανέωση της ενοικίασης αφού έβλεπε ότι δεν θα λάβει το Διαμέρισμα είναι λογική. Σημειώνω επιπλέον ότι ο ευπαίδευτος συνήγορος για την Εναγόμενη εταιρεία απέσυρε τελικώς την θέση ότι το ποσό των €700 είχε δοθεί χαριστικώς πράγμα που καθιστά άνευ αντικειμένου και την όποια αντεξέταση έγινε επί τούτου. ΕΥΡΗΜΑΤΑ Της πιο πάνω αξιολόγησης δεδομένης αποτελεί εύρημα μου ότι η Εναγόμενη είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης η οποία ασχολείτο με εργοληπτικές εργασίες και κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του οικοπέδου με αριθμό εγγραφής 4/XXXXX Φύλλο/Σχέδιο 21/550101 Τεμάχιο XXXXX Τμήμα 4 που βρίσκεται στη Λευκωσία. Την 27.4.2010 η Ενάγουσα και η Εναγόμενη υπέγραψαν την Συμφωνία Πώλησης Τεκμήριο 1 με την οποία η Εναγόμενη ανέλαβε να ανεγείρει, πωλήσει, παραδώσει και μεταβιβάσει στην Ενάγουσα το Διαμέρισμα έναντι ποσού €402.
  8. Δυνάμει της Συμφωνίας Τεκμήριο 1 η Εναγόμενη θα έπρεπε να παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή στην Ενάγουσα του Διαμερίσματος την 31.10.2011 και σε περίπτωση καθυστέρησης συμφώνησε να καταβάλλει σε αυτήν ποσό €550 μηνιαίως ως αποζημίωση. Τον Φεβρουάριο 2012, και αφού ακόμη δεν είχε παραδοθεί το Διαμέρισμα, τα μέρη συμφώνησαν όπως το πιο πάνω ποσό αυξηθεί σε €700 μηνιαίως (Τεκμήριο 4). Σε διάφορες ημερομηνίες μέχρι και την 12.10.2011 η Ενάγουσα κατέβαλε στην Εναγόμενη το συνολικό ποσό των €350.
  9. Η Εναγόμενη εταιρεία καθυστέρησε να παραδώσει το Διαμέρισμα και μεταξύ των διαδίκων ανταλλάγηκε αλληλογραφία (Τεκμήριο 12) με την οποία η Εναγόμενη παρέτεινε την ημερομηνία παράδοσης. Στις 20.3.2012 και 5.7.2012 οι δικηγόροι της Ενάγουσας απέστειλαν στην Εναγόμενη εταιρεία τις επιστολές Τεκμήρια 13 και 14 αντίστοιχα. Ακολούθως, αφού η Εναγόμενη δεν παρέδωσε ή ολοκλήρωσε την ανέγερση του Διαμερίσματος, με την επιστολή ημερ. 18.10.2013 (Τεκμήριο 15) μέσω των δικηγόρων της η Ενάγουσα τερμάτισε την Συμφωνία. Η Ενάγουσα είχε προβεί σε δανεισμό ύψους €200.000 πλέον τόκο προς 5.5% ετησίως από την ΣΠΕ Στροβόλου (Τεκμήριο 3) με σκοπό την αποπληρωμή του τιμήματος πώλησης του Διαμερίσματος και για το δάνειο αυτό μέχρι την 29.12.2017 είχε καταβάλει ποσό €23.645,27 τόκους. Η Εναγόμενη κατέβαλε την μηνιαία αποζημίωση στην Ενάγουσα για την περίοδο από Μάρτιο 2012 μέχρι Ιανουάριο 2013 αλλά έκτοτε δεν έχει καταβάλει οποιοδήποτε ποσό. Η Εναγόμενη εταιρεία ουδέποτε ολοκλήρωσε ή παρέδωσε το Διαμέρισμα και ούτε επέστρεψε το ποσό που τους κατέβαλε η Ενάγουσα. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Όπως έχει επανειλημμένα νομολογηθεί, η ερμηνεία εγγράφων είναι γενικά νομικό ζήτημα το οποίο αποφασίζεται από το Δικαστήριο. Εξωγενής μαρτυρία για τις διαπραγματεύσεις μεταξύ των μερών δεν είναι αποδεκτή, αλλά και ούτε είναι επιτρεπτή η προσαγωγή μαρτυρίας για απόδειξη ότι υποκειμενικές προθέσεις των μερών δεν είναι σύμφωνες με τις ειδικές εκφράσεις που χρησιμοποιήθηκαν στο έγγραφο. Η βασική αρχή είναι ότι η πρόθεση των συμβαλλομένων είναι όπως εκφράστηκε στο έγγραφο. Βασικό κριτήριο για την ερμηνεία των συμβάσεων αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων και όρων μίας συμφωνίας. Για να διακριβωθεί η σημασία και το πραγματικό νόημα του όρου μίας γραπτής συμφωνίας πρέπει το κείμενο να ερμηνεύεται συνολικά και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος δυσαρμονίας στην εξήγηση τους, που στο τέλος δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. Ανόρθωση ν. Απόλλων

(2002)1 (A) A.A.Δ. 518). Στο σύγγραμμα Chitty On Contracts - General Principles, 25η έκδοση, στις παραγράφους 765 και 766 αναφέρεται ότι, σκοπός της ερμηνείας των όρων μίας γραπτής συμφωνίας, είναι το να διαφανεί από αυτούς η πρόθεση των συμβαλλομένων μερών. Περαιτέρω, τεκμαίρεται ότι οι συμβαλλόμενοι εννοούσαν αυτά τα οποία και αναγράφονται επί της συμφωνίας, και άρα οι λέξεις ερμηνεύονται ως έχουν. Στην πρόσφατη απόφαση Αλεξάνδρου ν Κόσμος Ασφαλιστική Εταιρεία Δημόσια Λτδ, Πολ. Εφ. 34/13 ημερ. 4.2.2.19 λέχθηκαν τα εξής: «Είναι νομολογιακά γνωστό ότι η ερμηνεία των πιο πάνω όρων επαφίεται στην κρίση του Δικαστηρίου και είναι μια άσκηση με αμιγώς νομικό χαρακτήρα. Στην υπόθεση Liberty Life Insurance Ltd v. Άντρης Μιχαήλ κ.α. Πολ. Έφεση 88/10 ημ. 8/3/15 αναφέρθησαν τα εξής ως προς την ερμηνεία συμφωνίας: «Υπάρχει δε, συναφώς, πάντοτε κατά νου ότι μια γραπτή συμφωνία περιέχει τα συμφωνηθέντα μεταξύ των συμβαλλομένων μερών κατά το χρόνο σύναψής της· αντανακλούν την κοινή πρόθεσή τους αναφορικά με το αντικείμενό της. ΄Οταν, στη συνέχεια, κατά την εκτέλεση της συμφωνίας, προκύψει διαφορά ως προς τη σημασία κάποιων όρων της, κριτής αυτής είναι ο ουδέτερος αναγνώστης του κειμένου της. Εφόσον δε η διαφορά αχθεί ενώπιον δικαστηρίου, το ρόλο αυτό αναλαμβάνει να διεκπεραιώσει ο αρμόδιος για την εκδίκαση της υπόθεσης δικαστής, εφαρμόζοντας καθιερωμένους κανόνες ερμηνείας εγγράφων συμφωνιών. Ο συνήθης κανόνας, ο οποίος μπορεί να οδηγήσει και σε συμπέρασμα ότι, στην πραγματικότητα, δεν υπάρχει, στους επίδικους όρους μιας συμφωνίας, οποιαδήποτε ασάφεια ή δυσκολία στην αντίληψη της σημασίας τους, συνίσταται στην απόδοση σ' αυτούς της συνήθους λεξικολογικής σημασίας, δηλαδή της σημασίας την οποία αυτοί φέρουν όταν χρησιμοποιούνται στην καθομιλουμένη, (βλ. Χ.Π.Θ. Αλεξάνδρου Λτδ ν. Συμβ. Αποχετεύσεων Λ/σίας
(1999)1 Α.Α.Δ. 630∙ Pell Frischmann Cons. Ltd v. Δημοκρατίας
(2001)1 Α.Α.Δ. 33∙ Χαραλάμπους ν. Αχιλλέως κ.ά.
(2001)1 Α.Α.Δ. 1058 και Maison Jenny Ltd v. Krashias Footwear Industry Ltd
(2002)1 A.A.Δ. 1156).» Στο στάδιο αυτό κρίνεται απαραίτητη η μελέτη όρων της Συμφωνίας Πώλησης Τεκμήριο
  1. Aπό το προοίμιο της Συμφωνίας διαφαίνεται ότι η Εναγόμενη εταιρεία δηλώνει ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αρ. εγγραφής 4/XXXXX επί του οποίου προτίθεται να ανεγείρει δύο κτίρια και ότι επιθυμεί να πωλήσει στην Ενάγουσα το Διαμέρισμα αρ. XXXXX. Από την παράγραφο 3 προκύπτει ότι το τίμημα πώλησης καθορίζεται σε €402.
  2. Σημειώνω δε ότι από τις παραγράφους 4(g) και 17 προκύπτει ότι η Εναγόμενη δεσμεύεται να παραδώσει το Διαμέρισμα στην Ενάγουσα κατά ή προ της 31.10.
  3. Από τα ευρήματα που παρατίθενται πιο πάνω προκύπτει ότι η Εναγόμενη παραβίασε την υποχρέωση της να παραδώσει το Διαμέρισμα στην Ενάγουσα. Όπως φαίνεται και από τις εμπεριστατωμένες αγορεύσεις των συνηγόρων το επίδικο θέμα ουσιαστικά έγκειται στις αποζημιώσεις που δικαιούται η Ενάγουσα και στην επίδραση που έχει ο τερματισμός της συμφωνίας από μέρους της επί των εν λόγω αποζημιώσεων. Ήταν δεκτό από πλευράς του κ. Ταμάσιου ότι η Ενάγουσα δικαιούται σε απόφαση για το ποσό των €350.000 που κατέβαλε. Εκείνο που αμφισβητείται είναι τι τόκους δικαιούται επί του ποσού αυτού (σε συνάρτηση με το κατά πόσο δικαιούται στην επιδίκαση του ποσού των τόκων που κατέβαλε στο δάνειο της), το κατά πόσο δικαιούται σε καταβολή των ενοικίων μετά τον τερματισμό και ως προς το ποσό που δικαιούται δυνάμει της παραγράφου 17 του Τεκμηρίου
  4. Θα εξετάσω τα θέματα αυτά ξεχωριστά. Αμφότεροι οι συνήγοροι παρέπεμψαν στο αρ. 73 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 το λεκτικό του οποίου κρίνω σκόπιμο να παραθέσω αυτούσιο: «Αποζημίωση για απώλεια ή ζημιά που προκλήθηκε λόγω παράβασης της σύμβασης 73.-
(1)Σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης, ο συμβαλλόμενος που ζημιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο αντισυμβαλλόμενο, για τη ζημιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, η οποία προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνήπτετο η σύμβαση, ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης. Καμιά αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προξενήθηκε συνεπεία παράβασης της σύμβασης.
(2)...........
(3)Κατά τον υπολογισμό της απώλειας ή της ζημιάς που προέκυψε από την παράβαση της σύμβασης, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα μέσα τα οποία υπήρχαν για θεραπεία της δυσχέρειας η οποία προκλήθηκε συνεπεία της μη εκτέλεσης της σύμβασης». Όπως είναι καλά γνωστό η αρχή είναι ότι οι αποζημιώσεις επιδικάζονται με σκοπό την αποκατάσταση, δηλαδή ώστε το αναίτιο μέρος να βρεθεί στην ίδια θέση (στον βαθμό που αυτό είναι δυνατόν) στην οποία θα ήταν εάν η σύμβαση είχε εκτελεσθεί. Φαίνεται από τη Νομολογία ότι το αρ. 73 συνιστά ουσιαστικά κωδικοποίηση του Αγγλικού κοινοδικαίου. Προς τούτο παραθέτω απόσπασμα από τη γνωστή απόφαση Saab and Another v The Holy Monastery of Ay. Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499 όπου λέχθηκαν τα πιο κάτω: «DAMAGES FOR BREACH OF CONTRACT: The right to damages for breach of contract, as well as the quantum of damages recoverable, are regulated by the provisions of s.73
(1)of the Contract Law, Cap. 149. It provides: "The innocent party is entitled to compensation for any loss of damage which naturally arose in the usual course of things from such a breach, or which the parties knew, when they made the contract, to be likely to result from the breach of it". The principle embodied in s.73
(1)is subject to the rule barring the recovery of damage that is remote. One may, however, validly argue that foreseeability and remoteness are the two sides of the same coin, in that damage that is not foreseeable as naturally likely to arise, is, by definition, remote. Section 73 aims to reproduce the common law rules on damages for breach of contract, as they crystallized and were fashioned in the case of Hadley v. Baxendale [1843—60] All E.R. Rep.
  1. (See Marcou v. Michael, 19 C.L.R. 282). A similar view was taken of the corresponding provisions of the Indian Contract Law, that is that they reproduced the rules of the common law on damages. (See Pollock and Mulla, 9th ed., p. 529 et seq.). The question of damages, its juridical and practical implications, were the subject of discussion in numerous English cases during the last decade. Reinstatement lies at the core of the rules regulating the assessment of compensation for breach of contract. Damages aim to restore the party to the position he would be but for the breach. This is normally accomplished by awarding damages reasonably foreseeable at the time of execution of the agreement, as likely to arise upon breach. (See Heron II [1967] 3 All E.R 686 (H.L.); Soleada S.A. v. Hamoor Tanker Corporation Inc. [1981] 1 All E.R. 856 (C.A.)). Foreseeability in turn, depends on actual knowledge and reasonable forecast of what is likely to happen in a given eventuality. So, the plaintiff is normally entitled to recover damage that is objectively foreseeable, and in the face of special knowledge he may, in addition, recover what is thereby subjectively foreseeable. Reason and good sense lie behind rules regulating compensation in both contract and tort. As May, J. pronounced in C. R. Taylor (Wholesale) Limited v. Hepworths[1977] 2 All E.R. 784, the rule as to reinstatement must always be matched with the other equally fundamental rule of the English common law, that damage must, in all circumstances, be reasonable as between plaintiff and defendant. In the case of Lamb v. L. B. of Camden [1981] 2 All E.R. 408, there are powerful dicta, that foreseeability must be determined from a practical perspective in the light of day to day realities of life. In Lloyd v. Stanbury [1971] 2 All E.R. 267, Brightman, J. listed the items of damage that are normally recoverable in a breach of contract action. They are:- (a)The legal costs of approving and executing a contract. (b)The costs of performing an act required to be done by the contract, notwithstanding that the act is performed in anticipation of the execution of the agreement, and (c)damage for any other loss which ought to be regarded as within the contemplation of the parties. The extent of the damage likely to be suffered by the innocent party, is ordinarily discernible at the time of breach. The repercussions of breach become known thereupon. So, ordinarily, damage is estimated as at the date of breach, and in the case of a contract of sale, it takes the form of the difference between the contract price for the item sold at the time of execution of the agreement, and the value of the same item at the time of breach. In Wroth v. Tyler, supra, Megarry, J. held that, where specific performance is withheld in the exercise of the discretionary powers of the Court, damages should be calculated as at the date of trial; the reason is that the purchaser is deprived of the bargain, and his loss becomes quantifiable at that date, and not earlier. The decision in Wroth v. Tyler, supra, was followed in a number of subsequent cases. (See, inter alia, Warnington v. Miller [1973] 2 All E.R. 372 (C.A.); Grant v. Dawkings [1973] 3 All E.R. 897). In Malhotra v. Choudhury[1979] 1 All E.R. 186 (C.A.), the Court of Appeal held that the principle in Wroth v. Tyler, supra, is subject to the rule that a purchaser should not be allowed, by his own delay, to increase his damages. .............. ...... The case of Johnson v. Agnew, supra, offers a most useful guidance on the general principles for the assessment of damages for breach of contract. The principles regulating the award of damages for breach of contract at common law, do not require of necessity that damage should be assessed as at the date of breach; where the justice of the case so necessitates, they may be assessed at a subsequent date. Normally, damages are assessed as at the date of breach because the damage suffered by the innocent party crystallizes on that day. Where a party persists for good cause to have the contract enforced, notwithstanding the breach, as it often happens where a party is seeking the specific enforcement of the contract, there is valid ground for assessing damages as at a subsequent date. The damage crystallizes when specific performance is refused in the exercise of the Court's discretion. In this sense, the principle of Wroth v. Tyler, supra, is not exceptional but in line with the general rule at common law for the assessment of damages». Ποια ζημιά, συνεπώς, ήταν λογικά προβλεπτή κατά το χρόνο παράβασης της Συμφωνίας Τεκμήριο 1 από πλευράς Εναγομένης; Λογικό ήταν, θεωρώ, το ότι η Ενάγουσα θα αναγκάζετο να ενοικιάσει άλλη κατοικία για να διαμένει. Για το θέμα αυτό προνοεί η ίδια η Συμφωνία στην παράγραφο 17, το περιεχόμενο της οποίας και παραθέτω αυτούσιο:. Παραθέτω αυτούσιο το περιεχόμενο της παραγράφου 17: «Free and vacant possession of the property will be effected on the 31.10.2011 provided the purchase price shall be paid in full according to clause
  2. In case of delay in the delivery of the property to the Purchaser, the Vendor undertakes to compensate the Purchaser with €550 for every month of delay in the delivery of the property to the Purchaser». Ο ευπαίδευτος συνήγορος για την Εναγόμενη δεν προώθησε στην αγόρευση του την εισήγηση περί ποινικής ρήτρας και άρα δεν θα προχωρήσω στην εξέταση της θέσης αυτής. Επίσης, αποδεκτό ήταν το ότι το πιο πάνω ποσό αυξήθηκε σε €700 (Τεκμήριο 4) όπως και ότι η Εναγόμενη κατέβαλε το ποσό αυτό μέχρι και τον Ιανουάριο 2013 και ότι η Ενάγουσα τερμάτισε τη Συμφωνία την 18.10.
  3. Θα συμφωνήσω με την εισήγηση ότι η ζημιά δεν θα ήταν ορθό να επιδικαστεί με βάση τη μέρα παράβασης της Συμφωνίας. Η Εναγόμενη με επιστολές της (βλ. Τεκμήρια 12, 20 και 21) έθετε νέες προθεσμίες για ολοκλήρωση της ανέγερσης και παράδοσης του Διαμερίσματος δημιουργώντας στην Ενάγουσα τη λογική προσδοκία ότι σε κάποιο σύντομο στάδιο η Εναγόμενη θα της παρέδιδε το Διαμέρισμα. Την 18.10.2013, όμως, η Ενάγουσα επέλεξε, δικαιολογημένα, να τερματίσει τη Συμφωνία. Συνεπώς από την ημερομηνία αυτή δεν θα ήταν ούτως ή άλλως δυνατή η παράδοση του Διαμερίσματος από πλευράς Εναγομένης. Η Ενάγουσα ουσιαστικά αποκήρυξε το δικαίωμα της να παραλάβει το Διαμέρισμα και απαίτησε την απόδοση σε αυτήν αποζημίωσης. Στο στάδιο αυτό αποκρυσταλλώνεται και το ποσό των αποζημιώσεων. Έπεται πως κατά την 18.10.2013 τερματίζεται και το δικαίωμα της Ενάγουσας να λαμβάνει την αποζημίωση που προβλέπεται στην παράγραφο 17 της Συμφωνίας. Ούτως ή άλλως η εν λόγω πρόνοια αφορούσε σε κάλυψη ζημιάς της Ενάγουσας μέχρι και την παράδοση του Διαμερίσματος, πράγμα που δεν ήταν πλέον εφικτό. Κατ' επέκταση η Ενάγουσα δικαιούται σε ποσό €700 για τους μήνες Φεβρουάριο μέχρι Σεπτέμβριο πλέον το ποσό που αναλογεί στις 18 ημέρες του Οκτώβρη 2013 (περιλαμβανομένων), ήτοι συνολικού ποσού €6.014 και όχι €7.700 που διεκδικεί. Ταυτόχρονα θεωρώ ως λογικά προβλεπτή ζημιά τους τόκους που η Ενάγουσα κατέβαλε στην τράπεζα αναφορικά με το δάνειο που είχε συνάψει για αγορά του Διαμερίσματος. Είναι μία ζημιά την οποία πραγματικά υπέστη η Ενάγουσα λόγω της παράβασης της Εναγομένης και θα συνεχίσει να υφίσταται μέχρι και την επιστροφή του ποσού του δανείου από την Εναγόμενη. Η Ενάγουσα έχει περιορίσει την αξίωση αυτή σε ποσό €23.645,27, ήτοι μέχρι την 29.12.2017, ποσό το οποίο δικαιούται ως ειδική ζημιά και που είναι ανεξάρτητο από την επιδίκαση τόκου επί του ποσού των €350.
  4. Όσον αφορά στην αξίωση της Ενάγουσας για επιδίκαση ποσού €41.340 ως ενοίκια που κατέβαλε μετά από τον τερματισμό της Συμφωνίας, θεωρώ ότι δεν μπορεί να πετύχει. Η κατάληξη μου αυτή στηρίζεται στα όσα αναφέρονται για τις συνέπειες του τερματισμού πιο πάνω αλλά υποστηρίζεται και από το ότι, με την επιδίκαση του ποσού που η Ενάγουσα κατέβαλε για την αγορά του Διαμερίσματος και των τόκων στο δάνειο αυτή βρίσκεται πλέον στην θέση στην οποία θα ήταν αν δεν λάμβανε χώρα η παράβαση. Σε περίπτωση, όμως, επιστροφής και του ποσού των €41.340 αυτή θα βρεθεί οικονομικά σε καλύτερη θέση απ' ότι θα ήταν αν η σύμβαση εκπληρώνετο, πράγμα που δεν συνάδει με τις αρχές των αποζημιώσεων. Εκδίδεται, ακολούθως, απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγόμενης εταιρείας για ποσά €350.000 και €6.014 πλέον νόμιμο τόκο επί των ποσών αυτών από 18.12.2013 μέχρι εξοφλήσεως. Εκδίδεται επίσης απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγομένης εταιρείας για ποσό €23.645,
  5. Το ποσό αυτό δεν θα φέρει τόκους. Τα έξοδα της αγωγής δεν υπάρχει λόγος να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα γι' αυτό επιδικάζονται υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγομένης εταιρείας όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή. ............................................ Μ. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Α.Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφον Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.