ΖΑΡΗ ν. SYROEZHKIN κ.α., Αριθμός Αγωγής: 4917/2015, 18/1/2019

(2)ετών και συγκεκριμένα, από τις 19/12/2014 μέχρι τις 18/12/2016 και το μηνιαίο ενοίκιο καθορίστηκε στο ποσό των €1.100,00, πληρωτέο τη 19η μέρα κάθε μήνα. Η επίδικη σύμβαση διαλάμβανε και την καταβολή από τον εναγόμενο 1 στην Interlink του ποσού των €2.200,00, ως ντεπόζιτο, το οποίο κατέβαλε. Το ποσό αυτό θα κατακρατείτο από την Interlink μέχρι την παράδοση ελεύθερης κατοχής του επίδικου διαμερίσματος και θα επιστρεφόταν στον εναγόμενο 1, νοουμένου ότι αυτός, προηγουμένως θα είχε τακτοποιήσει πλήρως όλες τις συμβατικές του υποχρεώσεις έναντι της Interlink. Την ίδια μέρα, οι εναγόμενοι 2, με ξεχωριστή συμφωνία - η οποία ενσωματώνεται στην επίδικη σύμβαση - εγγυήθηκαν μαζί με τον εναγόμενο 1 την τήρηση εκ μέρους του όλων των όρων της επίδικης σύμβασης. Δυνάμει γραπτής συμφωνίας, ημερομηνίας 1/4/2015, ο ενάγοντας αγόρασε από την Interlink το επίδικο διαμέρισμα και κατέστη ιδιοκτήτης του. Η Interlink, στις 14/5/2015 απέστειλε στον εναγόμενο 1 το ακόλουθο ηλεκτρονικό μήνυμα: «Please find attached the new contracts between you and the new landlord. Basically we will need to cancel the previous and sign the new one with the same terms and conditions. Also, the appendixes need to be signed because the landlord is another one now. Thank you in advance for your kind cooperation.» Έξι μέρες αργότερα και συγκεκριμένα, στις 20/5/2015 και ώρα 11:07, η Interlink απέστειλε στον εναγόμενο 1 - με νέο ηλεκτρονικό μήνυμα - την ακόλουθη ειδοποίηση: «Dear Mr. ... Suroezhkin we hereby inform you that the apartment has been sold to Mr ... Zaris and as from 01/06/2015 the rent must be paid to Mr ... Zaris. The above is without prejudice to the terms of the Tenancy Agreement dated 12/12/2014, which remains in full legal force.» Μία ώρα αργότερα και συγκεκριμένα, στις 12:08, ο εναγόμενος 1 απέστειλε στην Interlink το ακόλουθο ηλεκτρονικό μήνυμα με θέμα «Re: New contracts»: «A..., Signed cancellation agreement is in attachment, Please note, I won't sign contract with new owner as name of counterparty is crucial term for me, There are two options I suggest: 1) Interlink makes reimbursement of two month deposit to my bank account. 2) I'll stay in flat till the 30 of June and you'll consider paid two months deposit as payment for rent till mentioned date.» Επισημαίνεται στο σημείο αυτό ότι η υπό αναφορά ακυρωτική - της επίδικης σύμβασης - συμφωνία φέρεται να είναι ημερομηνίας 31/3/

1. Οι δικηγόροι του εναγόμενου 1, με την επιστολή τους στην Interlink, ημερομηνίας 25/5/2015 - μεταξύ άλλων - της ζητούσαν επιστροφή του ποσού που της είχε καταβάλει ο πελάτης τους, ως ντεπόζιτο, στο πλαίσιο της επίδικης σύμβασης μέχρι και την 1/6/2015, οπότε και θα εγκατέλειπε το επίδικο διαμέρισμα. Με νέα επιστολή τους προς την Interlink, ημερομηνίας 2/6/2015 - την οποία απέστειλαν σε συνέχεια της προηγούμενης - την πληροφορούσαν ότι επειδή η προηγούμενη μέρα ήταν δημόσια αργία, ο εναγόμενος 1 θα εγκατέλειπε το επίδικο διαμέρισμα, αυθημερόν, όπως και έγινε. Με την τελευταία παράγραφο, παρακαλούσαν την Interlink να τους ενημερώσει κατά πόσο θα έστελνε κάποιο στο επίδικο διαμέρισμα για έλεγχο, για να παραλάβει τα κλειδιά του καθώς και για να επιστρέψει στον εναγόμενο 1 την προκαταβολή, δηλαδή, το ποσό των €2.200,00 που της είχε καταβάλει ως ντεπόζιτο. Η Interlink παρέλαβε από τον εναγόμενο 1 την κατοχή του επίδικου διαμερίσματος καθώς και τα κλειδιά του, χωρίς να του επιστρέψει το ποσό που της είχε καταβάλει ως ντεπόζιτο. Απ' εκεί και πέρα, οι θέσεις μεταξύ των μερών - σύμφωνα με τους δικογραφημένους ισχυρισμούς τους - διίστανται. Οι ακόλουθες είναι μερικές από τις θέσεις του ενάγοντα σύμφωνα με την έκθεση απαίτησης: Ο εναγόμενος 1, με την αποστολή στην Interlink, υπογεγραμμένης, μόνο της ακυρωτικής - της επίδικης σύμβασης - συμφωνίας - η οποία είχε ανακληθεί -, χωρίς να υπογράψει τη νέα συμφωνία ενοικίασης τερμάτισε παράνομα και/ή αδικαιολόγητα και/ή αυθαίρετα και καταχρηστικά και/ή πρόωρα και/ή μονομερώς την επίδικη σύμβαση. Ο ίδιος, δυνάμει των όρων της επίδικης σύμβασης έχει δικαίωμα να κρατήσει το ποσό των €2.200,00 που κατέβαλε ο εναγόμενος 1, ως ντεπόζιτο, έναντι των οφειλών και των δυο εναγόμενων και έτσι έπραξε. Ισχυρίζεται ακόμη ο ενάγοντας ότι προσπάθησε να περιορίσει τις ζημιές και απώλειές του, προσπαθώντας να βρει νέο ενοικιαστή για το υπόλοιπο της περιόδου ενοικίασης. Ειδικότερα, μετά την παραλαβή των κλειδιών του επίδικου διαμερίσματος κατέβαλε κάθε δυνατή προσπάθεια για εξεύρεση νέου ενοικιαστή. Προς τούτο ανάρτησε πανό, προέβηκε σε ανακοινώσεις και/ή διαφημίσεις και έδωσε εντολές σε μεσίτες, με αποτέλεσμα να εξεύρει νέο ενοικιαστή, κατά ή περί τις 3/11/
2. Λόγω της αντισυμβατικής συμπεριφοράς των εναγόμενων και λόγω της υπαναχώρησής τους από την επίδικη σύμβαση και/ή της παράβασής της και/ή της αθέτησης των όρων της και/ή του παράνομου τερματισμού της υπέστηκε απώλειες και ζημιές, οι οποίες συνίστανται στο άθροισμα των ενοικίων, για την περίοδο, από 19/5/2015 μέχρι 18/6/2015, για την περίοδο από 19/6/2015 μέχρι 18/7/2015, για τις οποίες (περιόδους) λόγισε το ποσό του ντεπόζιτου που είχε κατακρατήσει δυνάμει των όρων της επίδικης σύμβασης και παρέμεινε οφειλόμενο υπόλοιπο, για τις περιόδους από 19/7/2015 μέχρι 18/8/2015, από 19/8/2015 μέχρι 18/9/2015, από 19/9/2015 μέχρι 18/10/2015 και μέρος, για την περίοδο 19/10/2015 μέχρι 2/11/2015, δηλαδή, 5 μηνών Χ €1.100,00 το μήνα, πλέον €550,00, μέρος του ενοικίου Οκτωβρίου 2015, δηλαδή, ζημιές και απώλειες, ύψους €3.850,
3. Oι εναγόμενοι, με την υπεράσπισή τους εγείρουν τις ακόλουθες προδικαστικές ενστάσεις: Ο εναγόμενος 1, ότι ο ενάγοντας εμποδίζεται και/ή κωλύεται να εγείρει την παρούσα αγωγή εναντίον του, καθότι δεν υπάρχει μεταξύ τους συμβατική σχέση. Οι εναγόμενοι, προστίθεται, ουδεμία συμβατική και/ή άλλη σχέση έχουν με τον ενάγοντα. Συμβατική σχέση υπήρχε μεταξύ του εναγόμενου 1 και της Interlink. Οι εναγόμενοι 2, με τη δική τους προδικαστική ένσταση - αφού υιοθετούν την προδικαστική ένσταση του εναγόμενου 1 - ισχυρίζονται και αυτοί ότι ο ενάγοντας εμποδίζεται και/ή κωλύεται να εγείρει την παρούσα αγωγή εναντίον τους, καθότι δεν τυγχάνουν εγγυητές του εναγόμενου 1 και η αγωγή εναντίον τους είναι αβάσιμη και/ή άστοχη. Περαιτέρω ισχυρίζονται ότι, ακόμη και να διαφανεί ότι είχαν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του εναγόμενου 1, η εγγύηση έληγε κατά την παράδοση ελεύθερης κατοχής του επίδικου διαμερίσματος από τον ενοικιαστή στον ιδιοκτήτη και ως εκ τούτου, ουδέν αγώγιμο δικαίωμα και/ή βάση αγωγής έχει ο ενάγοντας εναντίον τους. Άνευ βλάβης των παραπάνω προδικαστικών τους ενστάσεων, οι εναγόμενοι προβάλλουν την ακόλουθη υπεράσπιση: Παραδέχονται ότι οι εναγόμενοι 2 εγγυήθηκαν τις υποχρεώσεις του εναγόμενου 1 σε σχέση με την τήρηση της επίδικης σύμβασης, ωστόσο, ισχυρίζονται - όπως και με την προδικαστική ένσταση των εναγόμενων 2 - ότι η επίδικη εγγύηση ήταν μέχρι και την παράδοση ελεύθερης κατοχής του επίδικου διαμερίσματος από τον ενοικιαστή στον ιδιοκτήτη. Ως εκ τούτου, προστίθεται, ουδέν αγώγιμο δικαίωμα έχει οποιοδήποτε πρόσωπο, αφού δεν αξιώνεται οποιοδήποτε ποσό κατά την περίοδο που ο εναγόμενος 1 είχε την κατοχή του επίδικου διαμερίσματος. Ο εναγόμενος 1, αναφορικά με τα δυο ηλεκτρονικά μηνύματα/ειδοποιήσεις που του είχε στείλει η Interlink, ημερομηνίας 14/5/2014 και 20/5/2015, αντίστοιχα αποτελεί θέση του, ότι η συμφωνία ακύρωσης της επίδικης σύμβασης δεν τελούσε υπό την αίρεση υπογραφής νέας συμφωνίας ενοικίασης. Αποτελεί επίσης θέση του, ότι κατά την ανταλλαγή ηλεκτρονικών μηνυμάτων μεταξύ του ίδιου και της Interlink εξέφρασε την ανησυχία του σχετικά με το κατά πόσο θα συνεχιζόταν η ενοικίαση. Παραδέχεται ότι περί τις 20/5/2015 απέστειλε στην Interlink, υπογραμμένη ακυρωτική συμφωνία, τερματίζοντας την επίδικη σύμβαση και ισχυρίζεται ότι προέβηκε νόμιμα και δικαιολογημένα στην ακύρωση και/ή τερματισμό της καθώς και ότι η ακυρωτική συμφωνία εφαρμόστηκε πλήρως. Και οι δυο εναγόμενοι αρνούνται ότι ο τερματισμός της επίδικης σύμβασης επήλθε εξ υπαιτιότητάς τους και είναι η θέση τους, πως δεν υποχρεούνται να καταβάλουν στον ενάγοντα οποιοδήποτε ποσό, ως ενοίκιο, για την περίοδο που το επίδικο διαμέρισμα έμεινε ξενοίκιαστο. Αρνούνται τον ισχυρισμό του ενάγοντα ότι έχει δικαίωμα να κρατήσει το ποσό του ντεπόζιτου και ισχυρίζονται ότι αυτό κρατείται παράνομα και/ή καταχρηστικά και/ή αυθαίρετα. Περαιτέρω αρνούνται ότι αυτός προσπάθησε να βρει νέο ενοικιαστή μετά την παραλαβή των κλειδιών του επίδικου διαμερίσματος. Τέλος είναι η θέση τους, ότι το μοναδικό πρόσωπο με το οποίο είχαν συμβατική σχέση είναι η Interlink, η οποία, όμως, με τη σύναψη της ακυρωτικής - της επίδικης σύμβασης - συμφωνίας, την οποία υπόγραψε ο εναγόμενος 1 - και της κοινοποίησε - έχει αποποιηθεί όλων των ισχυριζόμενων δικαιωμάτων της. Σύμφωνα με αυτή, προστίθεται, κανένα από τα δυο μέρη δεν είχε οποιαδήποτε απαίτηση εναντίον του άλλου σε σχέση με την επίδικη σύμβαση. Ο ενάγοντας καταχώρησε απάντηση στην υπεράσπιση, με την οποία - μεταξύ άλλων - ισχυρίζεται τα εξής: Η επίδικη σύμβαση συνεχίζει να είναι σε πλήρη ισχύ και τα δικαιώματα και υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτή έχουν εκχωρηθεί στον ίδιο. Η υπογραφή της ακυρωτικής συμφωνίας προϋπόθετε την ταυτόχρονη υπογραφή μιας νέας συμφωνίας μαζί του, με τους ίδιους όρους και προϋποθέσεις που διαλαμβάνει η επίδικη σύμβαση. Ο εναγόμενος 1, με ηλεκτρονικό μήνυμά του προς την Interlink, ημερομηνίας 14/5/2015 ζητούσε από το νέο ιδιοκτήτη του επίδικου διαμερίσματος, δηλαδή τον ενάγοντα, να γίνουν σ' αυτό ορισμένες επιδιορθώσεις. Παρότι η επίδικη αξίωση του ενάγοντα υπερβαίνει το ποσό των €3.000,00, εντούτοις, η αγωγή - κατόπιν συμφωνίας των μερών - εκδικάστηκε σαν υπόθεση «Ταχείας Εκδίκασης» στη βάση των αντίστοιχων μαρτυριών, όπως κατατέθηκαν στο Δικαστήριο, χωρίς να προσαχθεί καθόλου προφορική μαρτυρία. Κατά την ακρόαση και τα δυο μέρη παρουσίασαν γραπτή αγόρευση. Για τον ενάγοντα κατατέθηκε γραπτή μαρτυρία από τον ίδιο καθώς και από την υπεύθυνη στο τμήμα πωλήσεων και διαφήμισης της Interlink, ... Νικολάου. Για την υπόθεση των εναγόμενων κατατέθηκε γραπτή μαρτυρία μόνο από τον εναγόμενο
4. Δεν προτίθεμαι να επαναλάβω στο σύνολό του το περιεχόμενο της προσαχθείσας μαρτυρίας και το ίδιο ισχύει και για το περιεχόμενο των εκατέρωθεν γραπτών αγορεύσεων. Στη συνέχεια και στο βαθμό που κριθεί αναγκαίο, θα διαφανεί - με αναφορά, τόσο στη μαρτυρία όσο και στις γραπτές αγορεύσεις - ποιες από τις θέσεις κάθε πλευράς αποδέχομαι και ποιες απορρίπτω. Κατά τη γνώμη μου, τα βασικά επίδικα θέματα της υπόθεσης που καλούμαι να επιλύσω είναι τα εξής: Πρώτο, δεδομένου ότι συμβαλλόμενοι στην επίδικη σύμβαση είναι ο εναγόμενος 1 και η - εταιρεία - Interlink, το γεγονός ότι κατά τη διάρκεια της ισχύος της επίδικης σύμβασης, η Interlink, με ξεχωριστή σύμβαση την οποία συνήψε με τον ενάγοντα, του πώλησε το επίδικο διαμέρισμα οπότε και κατέστη ιδιοκτήτης του, νομιμοποιούσε ή όχι τον εναγόμενο 1 να τερματίσει την επίδικη σύμβαση; Δεύτερο, ανεξάρτητα από την απάντηση που δοθεί στο πρώτο ερώτημα, δεδομένου ότι ο ενάγοντας, ουδέποτε συμβλήθηκε με τους εναγόμενους νομιμοποιείται να εγείρει την παρούσα αγωγή εναντίον τους; Κατά τη γνώμη μου, αυτά είναι τα κρίσιμα ερωτήματα που θα πρέπει να απαντηθούν, παρότι, με αντιπαραβολή των εκατέρωθεν δικογραφημένων ισχυρισμών αναφύονται και διάφορα άλλα επίδικα θέματα, τα οποία, ωστόσο, θα επιλύσω, στην έκταση που κριθεί αναγκαίο, χάριν πληρότητας της απόφασής μου. Οι ακόλουθες είναι μερικές από τις θέσεις των ευπαίδευτων δικηγόρων του ενάγοντα - σύμφωνα με το περιεχόμενο της γραπτής αγόρευσής τους - οι οποίες αποβλέπουν στο να με πείσουν να δώσω αρνητική απάντηση στο πρώτο ερώτημα και καταφατική στο δεύτερο κατ' επέκταση να επιλύσω υπέρ του ενάγοντα και τα δυο βασικά επίδικα θέματα της υπόθεσης: Η επίδικη σύμβαση δεν απαγορεύει στον ιδιοκτήτη να πωλήσει το επίδικο διαμέρισμα. Με την πώλησή του την 1/4/2015, όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις σχετικά με αυτό μεταβιβάστηκαν στον ενάγοντα. Μια συμφωνία σχετιζόμενη με ένα ακίνητο ακολουθεί το ακίνητο και όχι τον ιδιοκτήτη. Έχει επικρατήσει στη νομολογία του Κοινοδικαίου, ότι ο αγοραστής και νέος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, δεν μπορεί να παραγνωρίσει τη σύμβαση μεταξύ του αρχικού ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή. Με αναφορά σε συγκεκριμένο απόσπασμα από την υπόθεση Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου

(1996)1(Β) Α.Α.Δ. 709 - το οποίο θα παραθέσω στη συνέχεια - οι ευπαιδευτοι δικηγόροι του ενάγοντα υποβάλλουν την ακόλουθη εισήγηση: Από τη στιγμή που το δίκαιο αναγνωρίζει την υποχρέωση του νέου αγοραστή (υποθέτω, του «νέου ιδιοκτήτη» ήθελαν να πουν) να σεβαστεί και να τηρήσει τη συμφωνία ενοικίασης που υπήρχε με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, αντίστοιχη υποχρέωση παρέχεται και στον ενοικιαστή να τηρήσει τους όρους της συμφωνίας με το νέο ιδιοκτήτη. Παράλληλα, αναγνωρίζει τη συνέχιση της συμφωνίας με το νέο ιδιοκτήτη, καθότι μεταβιβάζονται σ' αυτό όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις αναφορικά με το ακίνητο. Παράλληλα, προστίθεται, στην παρούσα περίπτωση υπάρχει μονομερής και παράνομος τερματισμός της επίδικης σύμβασης από τον εναγόμενο 1, πριν από τη λήξη της, στις 18/12/2016. Το γεγονός του παράνομου τερματισμού δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα στο αθώο μέρος να διεκδικήσει αποζημιώσεις σχετικά με τον τερματισμό της ενοικίασης, αλλά και να αξιώσει τα οφειλόμενα σε αυτό ενοίκια. Το αθώο μέρος έχει άμεσο δικαίωμα καταχώρησης αγωγής από την παράβαση ουσιώδους όρου της σύμβασης ή εάν επιθυμεί μπορεί να αναμένει την ημερομηνία εκπλήρωσης. Αξιοσημείωτο είναι και το γεγονός, ότι στην επίδικη σύμβαση δεν υπήρχε οποιοσδήποτε όρος που να περιορίζει ή να απαγορεύει την πώληση του επίδικου διαμερίσματος. Κάθε πρόσωπο το οποίο αποκτά ένα ακίνητο, ταυτόχρονα αποκτά δικαιώματα και υποχρεώσεις που υφίστανται στο ακίνητο. Η σύμβαση συνεχίζει να υφίσταται με το νέο ιδιοκτήτη. Στην επίδικη σύμβαση δεν υπήρχε οποιοσδήποτε όρος που να αποκλείει περιορίζει το δικαίωμα πώλησής του. Συναφώς με τα ίδια θέματα θεωρώ καθ' όλα σχετικά και όσα ακολουθούν από τη γραπτή αγόρευση των ευπαίδευτων δικηγόρων των εναγόμενων 1 και 2: Το ζήτημα διέπεται από το δίκαιο των συμβάσεων, στο οποίο, κατά γενικό κανόνα δεν μπορούν να παραχωρηθούν δικαιώματα ή να επιβληθούν υποχρεώσεις σε πρόσωπα τα οποία δεν είναι συμβαλλόμενα μέρη. Η επίδικη σύμβαση αποτελεί προσωπική σύμβαση μεταξύ των συμβαλλομένων που κατονομάζονται σ' αυτή και είναι εκτελεστή ανάμεσά τους, για τα οποία υπάρχει ιδιωτικότητα του συμβολαίου. Ο ενάγοντας δε δύναται να έχει αγώγιμο δικαίωμα εναντίον των εναγόμενων δυνάμει της επίδικης σύμβασης, καθότι, ουδέποτε συμβλήθηκε μαζί τους. Όσο αφορά την ακυρωτική συμφωνία είναι σαφές, ότι δεν τελούσε υπό κάποιο όρο και μάλιστα υπογράφτηκε από αμφότερες τις πλευρές, με ρητή πρόνοια η κάθε πλευρά να κρατήσει από ένα αντίγραφο. Ως εκ τούτου, ούτε η Interlink δύναται να έχει οποιαδήποτε αξίωση εναντίον των εναγόμενων, αλλά, αντίθετα, ο εναγόμενος 1 θα έπρεπε να είχε αξίωση εναντίον της Interlink για κατακράτηση του ποσού του ντεπόζιτου. Όσο αφορά τους εναγόμενους 2, η πρόνοια επί της επίδικης σύμβασης για απαλλαγή τους από την εγγύηση, με την παράδοση ελεύθερης κατοχής του επίδικου διαμερίσματος, τους απαλλάσσει πλήρως από τη διαδικασία, καθότι η παράδοση ελεύθερης κατοχής του επίδικου διαμερίσματος δεν είναι ζήτημα προς αμφισβήτηση. Συνεπώς, ουδέν αγώγιμο δικαίωμα ή βάση αγωγής προκύπτει εναντίον τους. Παρατηρώ τα εξής: Στη Χαραλαμπίδης (ανωτέρω) - στην οποία με παράπεμψαν οι ευπαίδευτοι δικηγόροι του ενάγοντα - επισημαίνονται τα εξής: « ("Η λογική και η δικαιοσύνη φαίνεται να προδιαγράφουν ως γενικό κανόνα ότι, όπου ο άνθρωπος, μέσω δωρεάς ή αγοράς, αποκτά περιουσία από άλλο, γνωρίζοντας την ύπαρξη προηγούμενης σύμβασης, η οποία συνάφθηκε νόμιμα και έναντι καλού ανταλλάγματος, συνομολογηθείσας μεταξύ του και τρίτου προσώπου για τη χρήση της περιουσίας για ειδικό σκοπό με καθορισμένο τρόπο, ο αποκτών δε θα χρησιμοποιήσει την περιουσία προς υλική ζημιά του τρίτου προσώπου, αντίθετα προς τους όρους της σύμβασης, και κατά τρόπο που δεν είναι επιτρεπτός στο διαθέτη ή πωλητή.") Σειρά μεταγενέστερων αποφάσεων επιβεβαιώνει την αυθεντικότητα και τη σπουδαιότητα του κανόνα που εκτίθεται στις Tulk και De Mattos - (βλ., μεταξύ άλλων, Haywood v. Brunswick Building Society [1881] 8 Q.B.D. 403 και Catt v. Tourle [1869] 4 Ch. App. 654). Ανάλογη αρχή απαντάται και στο δίκαιο της Σκωτίας, όπως διαπίστωσε η Δικαστική Επιτροπή της Βουλής των Λόρδων στην Earl of Zetland v. Hislop [1882], 7 App. Cas. 427, (H.L). Η διάγνωση ότι η τιμιότης αποκλείει απαγγίστρωση του αγοραστή από τις υποχρεώσεις του προκατόχου του, των οποίων ήταν ενήμερος, οδήγησε το Δικαστήριο στη διαπίστωση ότι σύστημα δικαίου, το οποίο στερείται των μέσων για τον εξαναγκασμό του νέου ιδιοκτήτη να σεβαστεί τις συμβατικές υποχρεώσεις του προκατόχου του, δεν μπορεί παρά να χαρακτηριστεί ως ατελές και αφιστάμενο των αρχών της δικαιοσύνης. Στη Lord Strathcona S.S. Co. v. Dom. Coal Co. [1925] All E.R. Rep. 87, (P.C.), διαπιστώνεται ότι ο αγοραστής περιουσίας, ενήμερος των συμβατικών υποχρεώσεων του πωλητή για την ενοικίαση του κτήματος, υπέχει θέση εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχου (constructive trustee), έναντι του ενοικιαστή (κατόχου). δεσμεύεται δε να τηρήσει τις υποχρεώσεις του προκατόχου του. Κάθε παρέκκλιση από την υποχρέωση αυτή μπορεί να εμποδιστεί με απαγορευτικό διάταγμα. Η αρχή του δικαίου της επιείκειας, την οποία έχουμε πραγματευθεί, όχι μόνο δεν εγκαταλείφθηκε στην Αγγλία, αλλά αποτελεί αναπόσπαστο κεφάλαιο των κανόνων της επιείκειας - (βλ. Law Debenture v. Ural Caspian Oil Corp. [1995] 1 All E.R. 157, (C.A.) - και πρωτόδικη απόφαση [1993] 2 All E.R. 355).» Ό,τι προκύπτει ως θέμα αρχής από το παραπάνω απόσπασμα είναι τα εξής: Σε περίπτωση που κάποιο πρόσωπο αποκτήσει ένα ακίνητο και κατά το χρόνο της απόκτησής του γνωρίζει ότι σε σχέση με αυτό υπάρχει σύμβαση ενοικίασης, η οποία συνάφθηκε μεταξύ του προηγούμενου ιδιοκτήτη του ακινήτου και κάποιο τρίτου, ο νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου οφείλει να σεβαστεί όλες τις συμβατικές υποχρεώσεις του προκατόχου του που απορρέουν από τη σύμβαση ενοικίασης έναντι του τρίτου και ασφαλώς, τα αντίστοιχα δικαιώματα του τρίτου - ενοικιαστή που απορρέουν από την ίδια σύμβαση. Η θέση των ευπαίδευτων δικηγόρων του ενάγοντα, ότι η παραπάνω υποχρέωση - τηρουμένων των αναλογιών - βαραίνει και τον ενοικιαστή, δε με βρίσκει σύμφωνο. Καταρχήν, εάν η θέση αυτή ήταν ορθή θεωρώ ότι θα υπήρχε σχετική αναφορά στην πιο πάνω εφετειακή απόφαση. Όμως, τέτοια αναφορά δεν υπάρχει στην εφετειακή απόφαση και αυτό, κατά τη γνώμη μου, για προφανείς λόγους. Όσα ακολουθούν αποβλέπουν στο να τους αναδείξουν: Αντικείμενο κάθε σύμβασης αγοραπωλησίας ακινήτου είναι η κτήση κυριότητας του ακινήτου από τον αγοραστή του, ο οποίος, με τη μεταβίβασή του καθίσταται νέος ιδιοκτήτης του. Ωστόσο, ο αγοραστής, σε περίπτωση που κατά το χρόνο απόκτησης του ακινήτου γνωρίζει ότι σε σχέση με αυτό υπάρχει σύμβαση ενοικίασης και παρόλα αυτά επιλέγει να το αποκτήσει, ενώ η κυριότητα του ακινήτου περιέρχεται στον ίδιο, την ίδια ώρα, δεν μπορεί να αποστεί των συμβατικών υποχρεώσεων του προηγούμενου ιδιοκτήτη του ακινήτου που απορρέουν από ξεχωριστή σύμβαση ενοικίασής του την οποία συνήψε με κάποιο τρίτο, προς βλάβη των δικαιωμάτων του τρίτου. Επιπλέον, ούτε ο ίδιος μα ούτε και ο προηγούμενος ιδιοκτήτης του ακινήτου νομιμοποιούνται να υποχρεώσουν τον ενοικιαστή του να παραμείνει σε μια σύμβαση, καθορίζοντάς του ως αντισυμβαλλόμενο, άλλο πρόσωπο από εκείνο με το οποίο συμβλήθηκε. Κάτι τέτοιο, θα αποτελούσε κατάφορη παραβίαση του δικαιώματος του συμβάλλεσθαι κατά το άρθρο 26 του Συντάγματος. Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα του Ανδρέα Ν. Λοΐζου «Σύνταγμα Κυπριακής Δημοκρατίας»

(2001), σελ. 167, η ελευθερία του συμβάλλεσθαι περιλαμβάνει - μεταξύ άλλων - την επιλογή του αντισυμβαλλομένου καθώς και την καταγγελία της σύμβασης. Των παραπάνω λεχθέντων είναι σαφές, ότι, ενώ ο νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου οφείλει να σεβαστεί τις συμβατικές υποχρεώσεις του προηγούμενου ιδιοκτήτη του, οι οποίες απορρέουν από σύμβαση ενοικίασης που συνήψε με τρίτο πρόσωπο, την ίδια ώρα, δεν μπορεί να υποχρεώσει τον τρίτο να παραμείνει σε μια σύμβαση ενοικίασης, με αντισυμβαλλόμενο τον ίδιο. Ο τρίτος δικαιούται μα δεν υποχρεούται να παραμείνει στη σύμβαση. Δικαιούται να παραμείνει επειδή, σε τέτοια περίπτωση, δεν παραβιάζει καθοιονδήποτε τρόπο το δικαίωμα ιδιοκτησίας του νέου ιδιοκτήτη του ακινήτου, ο οποίος το απέκτησε από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη του, γνωρίζοντας την ύπαρξη της σχετικής σύμβασης ενοικίασής του και ούτε επεμβαίνει στη σύμβαση αγοραπωλησίας του ακινήτου. Την ίδια ώρα δικαιούται να καταγγείλει τη σύμβαση ενοικίασης, επειδή, πολύ απλά, η αλλαγή ιδιοκτησίας του ακινήτου στο πλαίσιο μιας σύμβασης στην οποία δε συμβλήθηκε ο ίδιος, δεν παρέχει δικαίωμα στους συμβαλλόμενους στο πλαίσιο εκείνης της σύμβασης, να ορίσουν μονομερώς τον αντισυμβαλλόμενό του στο πλαίσιο της σύμβασης που συνήψε ο ίδιος. Στην προκειμένη περίπτωση, αντισυμβαλλόμενος του εναγόμενου 1 στην επίδικη σύμβαση είναι η Interlink. Το τι έγινε εκκρεμούσης της επίδικης σύμβασης, όταν η Interlink - ως είχε δικαίωμα -, την 1/4/2015 πώλησε το επίδικο διαμέρισμα στον ενάγοντα είναι τα εξής: Η Interlink, με το πρώτο ηλεκτρονικό της μήνυμα προς τον εναγόμενο 1, ημερομηνίας 14/5/2015 (τεκμήριο 2 στην ένορκη δήλωση της Μ.Ε.2, η οποία και το απέστειλε εκ μέρους της Interlink), του απέστειλε προς υπογραφή τη νέα συμφωνία ενοικίασης του επίδικου διαμερίσματος, με ιδιοκτήτη τον ενάγοντα καθώς και την ακυρωτική - της επίδικης σύμβασης - συμφωνία, υποδεικνύοντάς του ότι θα πρέπει να ακυρωθεί η επίδικη και να υπογραφεί η νέα, με τους ίδιους όρους και προϋποθέσεις, όπως η επίδικη, επειδή ο ιδιοκτήτης του επίδικου διαμερίσματος, τώρα είναι άλλος. Να σημειωθεί ότι, η ακυρωτική - της επίδικης σύμβασης - συμφωνία είναι μεταξύ της Interlink και του εναγόμενου 1 και όπως αναφέρεται στην πρώτη γραμμή έγινε στις 31/3/

1. Η Interlink, με την ειδοποίηση που απέστειλε στον εναγόμενο 1 με το δεύτερο ηλεκτρονικό της μήνυμα, ημερομηνίας 20/5/2015 (τεκμήριο 3 στην ένορκη δήλωση της Μ.Ε.2), τον πληροφορεί απλώς, ότι το επίδικο διαμέρισμα έχει πωληθεί στον ενάγοντα και ως εκ τούτου, από την 1/6/2015, το ενοίκιο θα πρέπει να πληρώνεται σ' αυτό. Η ειδοποίηση καταλήγει ως εξής: «The above is without prejudice to the terms of the Tenancy Agreement dated 12/12/2014, which remains in full legal force.» Το γεγονός ότι ο εναγόμενος 1, μια ώρα αργότερα απέστειλε στην Interlink ηλεκτρονικό μήνυμα (τεκμήριο 4 στην ένορκη δήλωση της Μ.Ε.2), με υπογραμμένη, μόνο την ακυρωτική - της επίδικης σύμβασης - συμφωνία, χωρίς να υπογράψει και τη νέα συμφωνία ενοικίασης του επίδικου διαμερίσματος με τον ενάγοντα, δεν τεκμηριώνει τη θέση του τελευταίου, ότι ο εναγόμενος 1 τερμάτισε παράνομα και/ή αδικαιολόγητα και/ή αυθαίρετα και/ή μονομερώς την επίδικη σύμβαση. Και θα έλεγα, ο ίδιος, ούτε και νομιμοποιείται να εγείρει τέτοια θέση. Από τη στιγμή που η Interlink, στις 14/5/2015 απέστειλε στον εναγόμενο 1 το πρώτο ηλεκτρονικό της μήνυμα και του υποδείκνυε ότι θα έπρεπε να υπογράψει την ακυρωτική - της επίδικης σύμβασης - συμφωνία καθώς και τη νέα συμφωνία ενοικίασης, με ιδιοκτήτη και κατ' επέκταση, αντισυμβαλλόμενό του τον ενάγοντα, ο εναγόμενος 1 είχε δικαίωμα - και όχι υποχρέωση - να υπογράψει είτε και τις δυο συμφωνίες είτε μόνο τη μία είτε καμία από αυτές. Το γεγονός ότι επέλεξε να κάνει το δεύτερο, μια ώρα μετά που πήρε την πιο πάνω ειδοποίηση της Interlink με το δεύτερο ηλεκτρονικό μήνυμα που του απέστειλε (τεκμήριο 3), σε καμιά περίπτωση ισοδυναμεί με απεμπόληση του δικαιώματός του να καταγγείλει την επίδικη σύμβαση και μάλιστα, υπαιτιότητι της Interlink, η οποία αποφάσισε μονομερώς να ορίσει τον ενάγοντα, ως νέο αντισυμβαλλόμενό του στην επίδικη - μεταξύ τους σύμβαση. Και χωρίς να υπογράψει την ακυρωτική συμφωνία, από τη στιγμή που η Interlink είχε πωλήσει στον ενάγοντα το επίδικο διαμέρισμα, εκτός και εάν επιθυμούσε να παραμείνει στην επίδικη σύμβαση - με νέο ιδιοκτήτη του επίδικου διαμερίσματος τον ενάγοντα - είχε κάθε δικαίωμα να καταγγείλει την επίδικη σύμβαση, με μόνο λόγο, το γεγονός ότι, ουδείς είχε δικαίωμα να του ορίσει ως αντισυμβαλλόμενό του σ' αυτή, άλλο πρόσωπο από εκείνο με το οποίο ο ίδιος είχε συμβληθεί. Με αυτό δεδομένο, αντί να υπογράψει την ακυρωτική συμφωνία, θα μπορούσε να πληροφορήσει απλώς την Interlink ότι καταγγέλλει την επίδικη σύμβαση για το λόγο που αναφέρει και στο ηλεκτρονικό μήνυμα που της απέστειλε, ως το λόγο για τον οποίο δε θα υπόγραφε τη νέα συμφωνία ενοικίασης με τον ενάγοντα. Συγκεκριμένα, επειδή το όνομα του νέου ιδιοκτήτη του επίδικου διαμερίσματος, ως αντισυμβαλλόμενού του, για τον ίδιο αποτελούσε κρίσιμο θέμα. Και με δεδομένο ότι η αξίωση του ενάγοντα εναντίον και των δυο εναγόμενων δεν αφορά σε δεδουλευμένα ενοίκια - τα οποία μέχρι και την ημερομηνία παράδοσης του επίδικου διαμερίσματος από τον εναγόμενο 1 στην Interlink, στις 2/6/2015 αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των μερών ότι ουσιαστικά έχουν καταβληθεί - αλλά, τις κατ' ισχυρισμό του ενάγοντα ζημιές και απώλειες που υπέστη - ύψους €3.850,00 - συνεπεία του «παράνομου» τερματισμού της επίδικης σύμβασης, για το υπόλοιπο της περιόδου ενοικίασης και ειδικότερα, από την παραλαβή των κλειδιών του επίδικου διαμερίσματος μέχρι και τις 3/11/2015 που βρήκε νέο ενοικιαστή είναι φανερό, ότι η επίδικη αξίωσή του εναντίον, τόσο του εναγόμενου 1 όσο και των εναγόμενων 2, οι οποίοι ενάγονται υπό την ιδιότητά τους ως εγγυητών του πρώτου σε σχέση με την εκπλήρωσή των υποχρεώσεών του που απορρέουν από την επίδικη σύμβαση είναι αβάσιμη. Αφ' ης στιγμής ο εναγόμενος 1 τερμάτισε νόμιμα την επίδικη σύμβαση, ούτε ο ενάγοντας - με τον οποίο ουδέποτε ο εναγόμενος 1 είχε συμβληθεί - μα ούτε και η Interlink, υπαιτιότητι της οποίας ο εναγόμενος 1, ως είχε δικαίωμα κατάγγειλε την επίδικη σύμβαση, νομιμοποιούνται να ενάγουν τους δυο εναγόμενους και να αξιώνουν ό,τι αξιώνει εναντίον τους ο ενάγοντας. Παρότι η τύχη της αγωγής έχει κριθεί, εντούτοις, χάριν πληρότητας της απόφασής μου, αλλά και για το ενδεχόμενο που οι μέχρι τώρα διαπιστώσεις μου κριθούν εσφαλμένες σε ανώτερο επίπεδο δικαστικής κρίσης, στη συνέχεια θα προσπαθήσω να επιλύσω μερικά ακόμη επίδικα θέματα της υπόθεσης. Αποτελεί θέση των εναγόμενων - σύμφωνα με το περιεχόμενο της γραπτής αγόρευσης των ευπαίδευτων δικηγόρων τους - ότι ο ενάγοντας, ενώ ισχυρίζεται ότι μετά την παράδοση των κλειδιών του επίδικου διαμερίσματος έπραξε ό,τι μπορούσε προς περιορισμό της ισχυριζόμενης ζημιάς του μέχρι να εξεύρει νέο ενοικιαστή, στις 3/11/2015, δεν προσκομίζει οποιοδήποτε αποδεικτικό σε σχέση με τα πανό, τις διαφημίσεις, τις ανακοινώσεις, αλλά και τις εντολές που έδωσε σε μεσίτες για εξεύρεση νέου ενοικιαστή. Θεωρώ αποδεδειγμένους τους παραπάνω ισχυρισμούς του ενάγοντα και τούτο, επειδή οι εναγόμενοι - οι οποίοι απλώς τους αρνούνται -, ενώ θα μπορούσαν να ζητήσουν να αντεξετάσουν τον ενάγοντα συναφώς με αυτούς (δεδομένου ότι η αγωγή εκδικάστηκε σαν υπόθεση «Ταχείας εκδίκασης» στη βάση των κατατεθειμένων γραπτών μαρτυριών) δεν το έπραξαν και ομολογώ ούτε και είμαι απολύτως βέβαιος, τι ακριβώς εννοούν οι δικηγόροι τους, ισχυριζόμενοι ότι ο ενάγοντας δεν έχει προσκομίσει οποιοδήποτε αποδεικτικό στοιχείο σε σχέση με ό,τι αναφέρουν στη συνέχεια. Αποτελεί θέση των εναγόμενων 2 - σύμφωνα και πάλι με το περιεχόμενο της γραπτής αγόρευσης των ευπαίδευτων δικηγόρων τους, η οποία καλύπτεται και από την προδικαστική τους ένσταση - ότι η αξίωση του ενάγοντα εναντίον τους είναι πέρα για πέρα αβάσιμη και δεν μπορεί να υφίσταται επειδή η εγγύησή τους έληγε κατά την παράδοση ελεύθερης κατοχής του επίδικου διαμερίσματος από τον ενοικιαστή στον ιδιοκτήτη, η οποία (παράδοση) έγινε στις 2/6/2015 και ο εναγόμενος 1 μέχρι την ημερομηνία αυτή δεν όφειλε οποιοδήποτε ποσό υπό μορφή, είτε ενοικίου είτε ζημιάς. Η επίδικη σύμβαση εγγύησης που είχαν υπογράψει οι εναγόμενοι 2 έχει ως εξής: «I the undersigned ......, do hereby guarantee jointly and severally with the Tenant the true compliance by the Tenant's of all the terms and conditions of this Tenancy Agreement and the payment of any amount of money which should be due and payable by the Tenant to the Landlord either from the arrears of rent or damages or otherwise of whatever amount which should be due and payable from this Tenancy Agreement up to the delivery of vacant possession of the premises by the Tenant to the Landlord.» Παρατηρώ τα εξής: Η επίδικη σύμβαση καθώς ήδη έχει αναφερθεί ήταν διάρκειας δυο ετών και συγκεκριμένα, για την περίοδο από 19/12/2014 μέχρι 18/12/2016 και τερματίστηκε πρόωρα και καθόλα νόμιμα από τον εναγόμενο
2. Εάν δεν ίσχυε το δεύτερο, δηλαδή έκρινα ότι ο εναγόμενος 1 τερμάτισε την επίδικη σύμβαση παράνομα και αντισυμβατικά και αναγνώριζα στον ενάγοντα δικαίωμα να τον ενάγει, ο εναγόμενος 1, δυνάμει του όρου 13 της επίδικης σύμβασης, θα υπείχε υποχρέωσης να τον αποζημιώσει με το ποσό που αξιώνει εναντίον και των δυο εναγόμενων με την αγωγή του, το οποίο αποτελεί την πραγματική ζημιά που θα θεωρούσα ότι θα είχε υποστεί λόγω του πρόωρου τερματισμού της επίδικης σύμβασης από τον εναγόμενο 1 μέχρι και τις 3/11/2015 που βρήκε νέο ενοικιαστή του επίδικου διαμερίσματος. Σε τέτοια περίπτωση, οι εναγόμενοι 2, οι οποίοι με την επίδικη σύμβαση εγγύησης εγγυήθηκαν την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεων του εναγόμενου 1 που απορρέουν από την επίδικη σύμβαση καθώς και την πληρωμή κάθε ποσού που οφείλει αυτός στο ιδιοκτήτη του επίδικου διαμερίσματος, είτε υπό μορφή καθυστερημένων ενοικίων είτε υπό μορφή αποζημιώσεων, θα υπείχαν - μαζί με τον εναγόμενο 1 - υποχρέωσης πληρωμής του ποσού που αξιώνει εναντίον και των δυο ο ενάγοντας και τούτο, επειδή η γένεση του σχετικού δικαιώματος του τελευταίου, θα θεωρούσα ότι ανάγεται σε χρόνο προτού ο εναγόμενος 1 παραδώσει στην Interlink, ελεύθερη κατοχή καθώς και τα κλειδιά του επίδικου διαμερίσματος. Η φράση «.up to the delivery of vacant possession of the premises by the Tenant to the Landlord.» στην επίδικη σύμβαση εγγύησης, κατά τη γνώμη μου δε θα πρέπει να ερμηνευθεί όπως την ερμηνεύουν οι ευπαίδευτοι δικηγόροι των εναγόμενων. Με όλο το σεβασμό θεωρώ παράλογη την ερμηνεία που αποδίδουν στη συγκεκριμένη φράση. Κατά τη γνώμη μου, αυτή, θα πρέπει να ερμηνευθεί όπως έχει ερμηνευθεί ανάλογη φράση και στην πρωτόδικη απόφαση στην οποία με έχουν παραπέμψει οι ευπαίδευτοι δικηγόρου του ενάγοντα. Συγκεκριμένα, ότι σε περίπτωση που ενώ έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης, εντούτοις, ο ενοικιαστής εξακολουθεί να παραμένει στο ενοικιαζόμενο υποστατικό, η ευθύνη του εγγυητή καλύπτει και όλη αυτή την περίοδο μέχρι την παράδοση ελεύθερης κατοχής του υποστατικού. Για να καταστεί τελείως ξεκάθαρο το εσφαλμένο της ερμηνείας που αποδίδουν οι εναγόμενοι στην παραπάνω φράση και πόσο παράλογη είναι μια τέτοια ερμηνεία αρκεί να δώσω ένα μόνο παράδειγμα. Σύμφωνα λοιπόν με τη δική τους ερμηνεία, εάν κατά τη διάρκεια της ισχύος της επίδικης σύμβασης, ο εναγόμενος 1 παρέλειπε να καταβάλει στην Interlink αριθμό δεδουλευμένων ενοικίων και κάποια στιγμή αποφάσιζε να τερματίσει την επίδικη σύμβαση και παρέδιδε ελεύθερη κατοχή του επίδικου διαμερίσματος, η Interlink, δε θα είχε αγώγιμο δικαίωμα εναντίον των εναγόμενων 2 για την καταβολή των δεδουλευμένων ενοικίων και τούτο, επειδή με την παράδοση του επίδικου διαμερίσματος από τον εναγόμενο 1 στην ίδια, η εγγύηση των εναγόμενων 2 έπαψε να ισχύει. Δε νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ προκειμένου να εξηγήσω τους λόγους για τους οποίους σε περίπτωση που έκρινα παράνομο και αντισυμβατικό τον τερματισμό της επίδικης σύμβασης από τον εναγόμενο 1, και θεωρούσα ότι ο ενάγοντας είχε δικαίωμα να ενάγει τόσο αυτό όσο και τους εναγόμενους 2, θα εξέδιδα απόφαση υπέρ του και εναντίον και των δυο εναγόμενων, ως η απαίτηση. Κατ' ακολουθία όλων των παραπάνω διαπιστώσεων και συμπερασμάτων μου, η αγωγή απορρίπτεται. Τα έξοδα της αγωγής, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο επιδικάζονται υπέρ των εναγόμενων 1 και 2 και σε βάρος του ενάγοντα. (Υπ.) .............. Κ. Κωνσταντίνου, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΚΚ Subject: Civil/Other Actions /Final (Αναφορά: Πολιτική - αγωγή για παράβαση σύμβασης ενοικίασης - αποζημιώσεις.) cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο