Κωνσταντίνου ν. ΚΤΗΜΑΤΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΧΑΡΗΣ ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ ΛΤΔ, Αρ. Αγωγής: 2088/18, 27/2/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2019:A110 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. ΑΓΙΟΜΑΜΙΤΗ, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2088/18 Μεταξύ: Κωνσταντίνου ΧΧΧ ΧΧΧ Ενάγοντα Και ΚΤΗΜΑΤΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΧΑΡΗΣ ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ ΛΤΔ Εναγομένων Αίτηση ημερ. 09.11.18 Ημερομηνία: 27 Φεβρουαρίου, 2019 Εμφανίσεις: Για τον Ενάγοντα - Αιτητή: κα Στ. Στυλιανού Για τους Εναγόμενους - Καθ' ων η αίτηση: κα Α. Ιωάννου ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Με την παρούσα αγωγή η Ενάγουσα (στο εξής «Αιτήτρια») αξιώνει την έκδοση απόφασης για το ποσό των €3.750 ως αξία συμφωνηθέντων ενοικίων και/ή ως υπόλοιπο καθυστερημένων ενοικίων από 01.01.18 μέχρι 30.09.
- Επιπρόσθετα αξιώνει το ποσό των €416,67 μηνιαίως από την 01.10.18 ως ενδιάμεσα οφέλη και/ή αποζημιώσεις μέχρι την παράδοση της κατοχής του ακινήτου το οποίο βρίσκεται στη ΧΧΧ της επαρχίας ΧΧΧ Φ/Σχ. ΧΧΧ αποτελούμενο από τα τεμάχια ΧΧΧ, ΧΧΧ και ΧΧΧ (στο εξής το «ακίνητο»). Περαιτέρω, ζητά την έκδοση διατάγματος με το οποίο να διατάσσεται η Εναγόμενη (στο εξής «Καθ' ης η αίτηση») να παραδώσει την κατοχή του ακινήτου. Σύμφωνα με τους δικογραφημένους ισχυρισμούς που περιλαμβάνονται στο ειδικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα κατά ή περί τις 20.12.09 η Καθ' ης η αίτηση συνήψε συμφωνία ενοικίασης με τη μητέρα της Αιτήτριας για την ενοικίαση του ακινήτου. Κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας ενοικίασης η μητέρα της Αιτήτριας ήταν η ιδιοκτήτρια του ακινήτου το οποίο κατά ή περί τις 08.01.13 μεταβιβάστηκε στην Αιτήτρια. Με βάση τους όρους της συμφωνίας ενοικίασης η διάρκεια της καθορίστηκε σε 8 έτη, ήτοι μέχρι τις 20.12.17 και το ποσό ενοικίου καθορίστηκε σε €7.200 ετησίως διαιρετέο σε δόσεις των €600 και προπληρωτέο την πρώτη ημέρα κάθε μήνα αρχής γενομένης την 20.12.
- Περαιτέρω, αποτελούσε όρο της συμφωνίας ενοικίασης ότι μετά τη λήξη της περιόδου των 8 ετών, η Καθ' ης η αίτηση θα είχε το δικαίωμα ανανέωσης για επιπρόσθετη περίοδο ενός έτους εφόσον έδιδε προειδοποίηση ενός μηνός στην Αιτήτρια και νοουμένου ότι η Αιτήτρια συμφωνούσε με την ανανέωση της ενοικίασης. Κατά ή περί τις 11.12.17 η Αιτήτρια με επιστολή των δικηγόρων της ενημέρωσε την Καθ' ης η αίτηση ότι δεν έλαβε οποιαδήποτε ειδοποίηση για την πρόθεση της να ανανεώσει την ενοικίαση και παράλληλα την πληροφόρησε ότι η ίδια δεν επιθυμούσε την ανανέωση και κάλεσε την Καθ' ης η αίτηση όπως παραδώσει την κατοχή του ακινήτου εντός 20 ημερών από τη λήψη της εν λόγω επιστολής. Η Καθ' ης η αίτηση με επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 20.12.17 αρνήθηκε να παραδώσει το ακίνητο ισχυριζόμενη ότι επήλθε προφορική συμφωνία με την Αιτήτρια για επέκταση της ενοικίασης για 4 ακόμα έτη. Η Αιτήτρια αρνείται τον προαναφερόμενο ισχυρισμό και υποστηρίζει ότι μεταξύ των διαδίκων υπήρξε προφορική συμφωνία δυνάμει της οποίας απλώς μειώθηκε το ετήσιο ενοίκιο από €7.200 σε €5.000 καθώς παραχωρήθηκε στην Αιτήτρια μέρος του ακινήτου. Η Καθ' ης η αίτηση αυθαίρετα και/ή αδικαιολόγητα και κατά παράβαση των όρων της συμφωνίας ενοικίασης δεν κατέβαλε τα ενοίκια των μηνών Ιανουαρίου 2018 μέχρι και Σεπτεμβρίου 2018 και συγκεκριμένα καθυστερεί την πληρωμή του ποσού των €3.
- Η Αιτήτρια με επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 30.05.18 τερμάτισε τη συμφωνία ενοικίασης και κάλεσε την Καθ' ης η αίτηση όπως καταβάλει εντός 7 ημερών τα μέχρι τότε οφειλόμενα ενοίκια. Η Καθ' ης η αίτηση μέχρι και σήμερα αμελεί και/ή παραλείπει και/ή αρνείται να πληρώσει τα καθυστερημένα ενοίκια και εξακολουθεί να κατακρατεί το ακίνητο. Η Καθ' ης η αίτηση καταχώρισε μέσω των δικηγόρων της σημείωμα εμφάνισης στις 31.10.18 και η Αιτήτρια στις 09.11.18 καταχώρισε την επίδικη αίτηση με την οποία αξιώνει την έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον της Καθ' ης η αίτησης. Η υπό κρίση αίτηση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της Αιτήτριας με την οποία επαναλαμβάνει τους ισχυρισμούς που περιλαμβάνονται στην Έκθεση Απαίτησης επισυνάπτοντας και σχετικά τεκμήρια. Ενόψει του ότι οι δικογραφημένοι ισχυρισμοί έχουν ήδη παρατεθεί δεν θεωρώ σκόπιμο να τους επαναλάβω. Περιορίζομαι απλώς να σημειώσω τον ισχυρισμό της Αιτήτριας ότι στις 09.05.18 με επιστολή της Καθ' ης η αίτησης στάλθηκε επιταγή για το ποσό των €5.000 επ' ονόματι της μητέρας της προς εξόφληση των ενοικίων για το έτος
- Η Καθ' ης η αίτηση γνώριζε, τόσο από ενημέρωση που είχε λάβει από την ίδια όσο και από την επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 11.12.17, ότι ιδιοκτήτρια του ακινήτου από το 2013 είναι η ίδια και όχι η μητέρα της. Ως εκ των ανωτέρω με την επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 30.05.18, με την οποία τερμάτισε τη συμφωνία ενοικίασης, επέστρεψε και την επιταγή που εκδόθηκε από την Καθ' ης η αίτηση επ' ονόματι της μητέρας της. Περαιτέρω, η Αιτήτρια δηλώνει ότι ενοποίησε το ακίνητο, το οποίο αποτελείτο από τρία τεμάχια, σε ένα τεμάχιο (Τεκμήριο 4 της αίτησης). Τέλος, η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι η Καθ' ης η αίτηση δεν διαθέτει οποιαδήποτε υπεράσπιση και μοναδικός σκοπός της με την καταχώριση σημειώματος εμφάνισης είναι η πρόκληση καθυστέρησης στην έκδοση απόφασης και κατ' επέκταση η καθυστέρηση στην πληρωμή των υποχρεώσεων της και την παράδοση του ακινήτου. Η Καθ' ης η αίτηση εκδήλωσε την αντίθεση της στην έκδοση συνοπτικής απόφασης καταχωρώντας στις 06.12.18 ειδοποίηση περί πρόθεσης ένστασης. Οι λόγοι ένστασης μπορούν να συνοψιστούν ως εξής: · Η ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την αίτηση πάσχει καθώς η Αιτήτρια δεν αναφέρει κατά πόσο εξουσιοδοτήθηκε από τη μητέρα της, η οποία ήταν συμβαλλόμενο μέρος στη συμφωνία ενοικίασης ημερ. 20.12.09, για να προβεί στην εν λόγω ένορκη δήλωση και κατά πόσο έχει λάβει οποιεσδήποτε πληροφορίες από την τελευταία. · Η Καθ' ης η αίτηση διαθέτει καλή υπεράσπιση καθώς αφενός υπήρξε προφορική συμφωνία για παράταση της περιόδου ενοικίασης για ακόμα 4 χρόνια και αφετέρου δεν οφείλει οποιαδήποτε ενοίκια εφόσον το ενοίκιο για το έτος 2018 στάλθηκε με επιστολή στη μητέρα της Αιτήτριας. · Η Αιτήτρια ενώ παραδέχεται την ύπαρξη προφορικής συμφωνίας, εντούτοις δεν αποκαλύπτει μεταξύ ποιων μερών έγινε η εν λόγω συμφωνία, ούτε και αναφέρει κατά πόσο έχει προσωπική γνώση των συμφωνηθέντων ή κατά πόσο πληροφορήθηκε το περιεχόμενο της από άλλο πρόσωπο και εν πάση περιπτώσει δεν αποκαλύπτει ποιο ήταν το εν λόγω πρόσωπο. Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του ΧΧΧ Ερωτοκρίτου, διευθυντή της Καθ' ης η αίτηση. Ο ενόρκως δηλών ισχυρίζεται, ανάμεσα σε άλλα, ότι η Καθ' ης η αίτηση ήταν συνεπής στην καταβολή των ενοικίων τα οποία εισπράττονταν πάντοτε από τον πατέρα της Αιτήτριας. Επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Δ απόδειξη πληρωμής ενοικίου για το έτος 2017 η οποία υπογράφεται από τον πατέρα της Αιτήτριας. Το ενοίκιο για το έτος 2018, το οποίο αξιώνει με την παρούσα αγωγή η Αιτήτρια, πληρώθηκε με επιταγή ημερ. 09.05.2018 η οποία στάλθηκε μέσω ταχυδρομείου και παραδόθηκε στον πατέρα της Αιτήτριας στις 24.05.18 (Τεκμήρια Ε και Ζ της ένστασης αντίστοιχα). Κατά ή περί τα έτη 2011 με 2012 επήλθε προφορική συμφωνία δυνάμει της οποίας μειώθηκε το ενοίκιο και παραχωρήθηκε μέρος του ακινήτου. Επιπρόσθετα με την εν λόγω συμφωνία, όπως προκύπτει και από την επιστολή ημερ. 20.12.17 των τότε δικηγόρων της Καθ' ης η αίτηση, η ενοικίαση του ακινήτου επεκτάθηκε για 4 ακόμη χρόνια. Η εν λόγω επέκταση συνιστούσε το αντάλλαγμα για την παραχώρηση μέρους του ακινήτου. Η Καθ' ης η αίτηση, στη βάση των προαναφερομένων, διαθέτει καλή υπεράσπιση και εξ' όσων συμβουλεύεται από τους δικηγόρους της η φύση της υπόθεσης είναι τέτοια που θα πρέπει να δοθεί από το Δικαστήριο το δικαίωμα για υπεράσπιση. Περαιτέρω, ο ενόρκως δηλών ισχυρίζεται ότι η συμφωνία ενοικίασης υπογράφηκε από τη μητέρα της Αιτήτριας η οποία είναι και η μόνη που γνωρίζει τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Ο ίδιος, ως ο μοναδικός διευθυντής της Καθ' ης η αίτηση, ουδέποτε συνομίλησε με την Αιτήτρια αλλά πάντοτε η επικοινωνία γινόταν με τη μητέρα της τελευταίας και τον πατέρα της προς τον οποίο πληρωνόταν το ενοίκιο. Εν κατακλείδι ο ενόρκως δηλών καλεί το Δικαστήριο να απορρίψει την υπό κρίση αίτηση και να παραχωρήσει στην Καθ' ης η αίτηση το δικαίωμα της υπεράσπισης. Η ακρόαση της υπό κρίση αίτησης διεξήχθη στη βάση των ενόρκων δηλώσεων και οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων με τις αγορεύσεις τους προέβαλαν την εκατέρωθεν επιχειρηματολογία τους. Τόσο η αίτηση και η ένσταση με τις αντίστοιχες ένορκες δηλώσεις, όσο και οι αγορεύσεις των συνηγόρων έχουν μελετηθεί και λαμβάνονται υπόψη στο σύνολο τους. Νομική Πτυχή Η υπό κρίση αίτηση εδράζεται επί της Δ.18 θ.1 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Υπάρχει πλούσια νομολογία στην οποία καθορίζονται με σαφήνεια οι προϋποθέσεις που θα πρέπει να ικανοποιηθούν προκειμένου το Δικαστήριο να εκδώσει απόφαση δυνάμει της Δ.18 θ.1 χωρίς να δοθεί το δικαίωμα στον Εναγόμενο να προβάλει την υπεράσπιση του. Ενδεικτικά αναφέρομαι στην υπόθεση Παναγιώτης Νεάρχου κ.α. -v- Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ
(2005)1 Α.Α.Δ. 818, όπου ειπώθηκαν τα εξής σχετικά με τον σκοπό της Δ.18 θ.1: «.O σκοπός της διαδικασίας για συνοπτική απόφαση είναι κυρίως η ταχύτητα, δηλαδή να λαμβάνει ο ενάγων έγκαιρα απόφαση εκεί που τα γεγονότα είναι τέτοια που δείχνουν ότι η απαίτηση του είναι τόσο καθαρή που να μην χρειάζεται κανονική δίκη, ενώ αντίθετα να δείχνουν ότι η υπεράσπιση δεν προβάλλεται καλόπιστα, αλλά απλώς για σκοπούς καθυστέρησης της υπόθεσης. Επειδή όμως η διαδικασία αυτή αποστερεί ουσιαστικά τον εναγόμενο από του να υπερασπίσει την υπόθεση σε κανονική δίκη, η διακριτική εξουσία του Δικαστηρίου για έκδοση συνοπτικής απόφασης ασκείται πολύ προσεκτικά, σπάνια και με βάση ορισμένα κριτήρια τα οποία περιέχονται στη Δ.18 κκ.1-5, όπως αυτά εξηγήθηκαν τόσο σε αγγλική νομολογία όσο και σε νομολογία του δικού μας Ανωτάτου Δικαστηρίου (βλ. μεταξύ άλλων Robert v. Plant
(1895)1 Q.B.597, το Αγγλικό Σύγγραμμα The Annual Practice 1970 σελ. 126, Κυπριανίδης ν. Ιωάννου
(1966)1 Α.Α.Δ. 265, Spyros Stavrinides v. Ceskoslovenska Obchondi Banka A.S.
(1972)1 C.L.R. 130 Hermes Insurance Co Ltd v. Joulios Theodorides
(1983)1 C.L.R. 333, Τrans Middle East Trading (T.M.E.T) Limited v. Abdul Aziz Tlais
(1991)1 AAΔ 239, Αθηνούλλα Δημητρίου ν. Τράπεζας Κύπρου Λτδ
(1997)1 ΑΑΔ (Β) 782, RCK SPORTS v. PERSONA ADVERTISING LTD. [1996] 1 A.A.Δ. 1074, SUBOTIC v. Στυλιανίδη [1998] 1 Α.Α.Δ. 22, Ευάγγελος Λαζάρου και άλλος ν. Γιάννη Π. Μακεδόνα [1999] 1 Α.Α.Δ. 817. και πιο πρόσφατα Παναγιώτης Ζερβός ν. EUROINVESTMENT & FINANCE LTD.,
(2003)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1968 και SIGMA RADIO T.V. LTD. ν. Αρχής Ραδιοτηλεόρασης Κύπρου, Πολ. Εφ. 11803, 11804, 11805 ημερ. 18/3/05).» Για να ενεργοποιηθεί η δικαιοδοσία έκδοσης συνοπτικής απόφασης, θα πρέπει ο Ενάγων να ικανοποιήσει τις τρεις προϋποθέσεις που θέτει η Δ.18 θ.1(α) οι οποίες, σύμφωνα με την Παναγιώτης Νεάρχου κ.α. -v- Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ (ανωτέρω), είναι οι ακόλουθες: «. (α) Το κλητήριο πρέπει να είναι ειδικά οπισθογραφημένο σε Δ.2 Κ.6. (β) Ο εναγόμενος να έχει καταχωρήσει εμφάνιση στην αγωγή. (γ) Η ένορκη δήλωση για υποστήριξη της αίτησης για συνοπτική απόφαση πρέπει να συμμορφώνεται προς ορισμένα κριτήρια π.χ. να είναι από τον ίδιο τον ενάγοντα ή άλλο πρόσωπο που να μπορεί να ορκιστεί θετικά για τα γεγονότα της υπόθεσης, και τη βάση της αγωγής και περαιτέρω να δηλώνει ρητά ότι απ΄ ότι πιστεύει δεν υπάρχει υπεράσπιση στην αγωγή. Αυτές είναι βασικές προϋποθέσεις που θα πρέπει να ικανοποιήσει ο ενάγων-αιτητής προτού το Δικαστήριο ασκήσει την εξουσία αν θα εκδώσει ή όχι συνοπτική απόφαση.» Εφόσον ικανοποιηθούν οι προαναφερόμενες τρεις προϋποθέσεις, τότε το βάρος μετατίθεται στον Εναγόμενο για να ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι διαθέτει καλή υπεράσπιση ή ότι έχουν αποκαλυφθεί τέτοια γεγονότα που είναι ουσιώδη για να του δοθεί δικαίωμα υπεράσπισης. Συμπεράσματα Το πρώτο ζήτημα που θα πρέπει να εξεταστεί αφορά την ικανοποίηση των τριών προϋποθέσεων της Δ.18 θ.1(α). Εν προκειμένω κρίνω ότι πληρούνται και οι τρεις προϋποθέσεις. Συγκεκριμένα το κλητήριο ένταλμα είναι ειδικά οπισθογραφημένο, η Καθ' ης η αίτηση καταχώρησε σημείωμα εμφάνισης στις 31.10.18 και η ένορκη δήλωση προς υποστήριξη της αίτησης υπογράφεται από την ίδια την Αιτήτρια, η οποία δηλώνει ότι εξ' όσων πιστεύει και συμβουλεύεται από τους δικηγόρους της δεν υπάρχει υπεράσπιση στην αγωγή (Παναγιώτης Νεάρχου κ.α. -v- Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ (ανωτέρω)). Με την ικανοποίηση των προϋποθέσεων εφαρμογής της Δ.18 θ.1(α) το βάρος απόδειξης μετατίθεται πλέον στην Καθ' ης η αίτηση η οποία θα πρέπει να καταδείξει ότι διαθέτει καλή υπεράσπιση ή να αποκαλύψει τέτοια γεγονότα που να θεωρηθούν ως ικανά για να της επιτραπεί να προβάλει την υπεράσπιση της. Το έργο του Δικαστηρίου πρέπει να ασκείται με μεγάλη προσοχή, ώστε να μη στερεί τον διάδικο από το δικαίωμα του να προβάλει την υπεράσπιση του. Άδεια για υπεράσπιση θα πρέπει να παρέχεται ακόμα και εκεί όπου φαίνεται ότι δεν υπάρχουν πολλές πιθανότητες επιτυχίας. Εν προκειμένω οι ουσιαστικοί ισχυρισμοί που προβάλλει η Καθ' ης η αίτηση ως υπεράσπιση συνίστανται σε δύο πυλώνες. Ο πρώτος πυλώνας αφορά τον ισχυρισμό ότι η συμφωνία ενοικίασης ανανεώθηκε περί τα έτη 2011 - 2012 δυνάμει προφορικής συμφωνίας για περαιτέρω περίοδο 4 ετών. Ως εκ τούτου, εισηγείται η ευπαίδευτη συνήγορος της, δεν υπήρχε νομιμοποιητική βάση για την επιστολή της Αιτήτριας ημερ.11.12.17 (Τεκμήριο 5 της αίτησης). Ο δεύτερος πυλώνας αφορά τον ισχυρισμό ότι δεν οφείλεται οποιοδήποτε ενοίκιο στην Αιτήτρια εφόσον το ενοίκιο για το έτος 2018 εκ ποσού €5.000 πληρώθηκε με τραπεζική επιταγή ημερ.09.05.18 (Τεκμήρια Ε και Ζ της ένστασης). Συνεπώς δεν υπήρχε βάσιμος λόγος για τερματισμό της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης και κατ' επέκταση δεν υφίσταται αιτία αγωγής εναντίον της Καθ' ης η αίτηση. Περαιτέρω, τίθεται ακροθιγώς το επιχείρημα ότι η Αιτήτρια δεν νομιμοποιείται στην καταχώρηση της αγωγής ενόψει του ότι η συμφωνία ενοικίασης υπογράφηκε μεταξύ της μητέρας της και της Καθ' ης η αίτηση. Για το εν λόγω επιχείρημα περιορίζομαι να πω ότι δεν μπορεί να προβληθεί ως υπεράσπιση, καθώς είναι ουσιαστικά αποδεκτό ότι η Αιτήτρια κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν και εξακολουθεί να είναι η ιδιοκτήτρια του ακινήτου. Δεν αμφισβητείται από την Καθ' ης η αίτηση ότι μεταβιβάστηκε το ακίνητο στην Αιτήτρια από την προηγούμενη ιδιοκτήτρια του - μητέρα της, ούτε και ότι αυτό ενοποιήθηκε σε ένα τεμάχιο με βάση το Τεκμήριο 4 της αίτησης. Ενόψει των πιο πάνω στη συνέχεια θα ασχοληθώ με τους ουσιαστικούς ισχυρισμούς που προβάλλει ως υπεράσπιση η Καθ' ης η αίτηση. Ο πρώτος πυλώνας της προτεινόμενης υπεράσπισης δεν μπορεί, κατά την κρίση μου, να προβληθεί επιτυχώς. Αυτό διότι η ισχυριζόμενη ανανέωση της περιόδου ενοικίασης για ακόμα 4 έτη δεν μπορούσε εκ του νόμου να γίνει προφορικά. Το άρθρο 77
(1)του Κεφ.149 ορίζει ρητά ότι για να είναι έγκυρη και εκτελεστή μία συμφωνία ενοικίασης για περίοδο πέραν του ενός έτους θα πρέπει να είναι έγγραφη και να υπογράφεται στην παρουσία δύο μαρτύρων. Η θέση της Καθ' ης η αίτηση ότι με την ισχυριζόμενη προφορική συμφωνία τροποποιήθηκε υφιστάμενη έγκυρη συμφωνία δεν μπορεί να διαδραματίσει οποιοδήποτε ρόλο. Το όλο ζήτημα τέθηκε ως εξής στην PETROLINA LTD v. VASSILIADES
(1975)1 C.L.R. 289 (οι υπογραμμίσεις είναι δικές μου): «There is no doubt that under the provisions of s. 77 of our law, contracts relating to leases of immovable property for any term exceeding one year shall not be valid and enforceable unless (
- a)expressed in writing and (
- b)signed at the end thereof in the presence of at least two witnesses..... by each party to be charged therewith or by a person who is himself competent to contract and who has been duly authorised to sign on behalf of such party. This section was judicially construed in Stavrou v. Stylianou and Another, 23 C.L.R. 217, but in my view, it is not an authority as to the question regarding the variation of the said contract of lease. It has not been challenged by counsel that the original contract of lease was within the provisions of s. 77 of our law, and the question posed is whether the said contract was properly varied as to the increase of rent and whether such variation was legally made. It has been said in a number of cases in England that if the contract is one which is required by law to be made and evidenced by writing, it cannot be varied by a new oral agreement, even if the variation relates only to a part of the contract which, if it stood by itself, would not be required to be in writing. ....................................... In the light of the authorities and having regard to the argument of both counsel, we are of the view that the argument of counsel on behalf of the appellant succeeds on this issue because in our view, there was no valid variation of the original contract once the contract was within the provisions of s. 77 of our law.» Σημειώνω και την εξής παράμετρο. Η ισχυριζόμενη περίοδος παράτασης της διάρκειας ενοικίασης (4 έτη) καθιστούσε από μόνη της υποχρεωτική την ύπαρξη γραπτής συμφωνίας δυνάμει του άρθρου 77
(1)του Κεφ.149. Επισημαίνω ότι όταν τα νομικά και πραγματικά ζητήματα, λόγω της φύσης τους, είναι απλά και είναι δυνατό για το Δικαστήριο να διαμορφώσει άποψη, χωρίς άλλη περαιτέρω διευκρίνιση στο στάδιο της δίκης, τότε μπορεί να εκδίδεται συνοπτική απόφαση υπέρ του Ενάγοντα ( Ανδρονίκου κ.α ν. Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ
(2007)1Β Α.Α.Δ 977 και Nichimen Corporation v. Catoil Overseas Inc. CL
(1987)2 Lloyds Rep. 46). Ως εκ των ανωτέρω ο ισχυρισμός περί ύπαρξης προφορικής συμφωνίας παράτασης της ενοικίασης για ακόμα 4 έτη δεν μπορεί να αποτελέσει καλόπιστη υπεράσπιση. Ο δεύτερος πυλώνας της προτεινόμενης υπεράσπισης συνίσταται, όπως ήδη αναφέρθηκε, στο ότι δεν οφείλεται οποιοδήποτε ενοίκιο και επομένως η Αιτήτρια δεν νομιμοποιείτο στον τερματισμό της ενοικίασης. Η κατάληξη μου όσον αφορά τη δυνατότητα επίκλησης της ισχυριζόμενης προφορικής συμφωνίας παράτασης της ενοικίασης συμπαρασύρει και τον δεύτερο πυλώνα. Αυτό διότι δεν μπορεί να προβληθεί ζήτημα νομιμότητας τερματισμού. Η συμφωνία ενοικίασης έληξε στις 20.12.17 και επομένως δεν απαιτείτο τερματισμός της από τη στιγμή που δεν υπήρχε πρόνοια περί αυτόματης ανανέωσης της, αλλά αντιθέτως χρειαζόταν η συγκατάθεση της Αιτήτριας η οποία εν προκειμένω με την επιστολή της ημερ.11.12.17 εκδήλωσε την άρνηση της σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο (NAT JANGO FASHION LTD και Α.Κ. ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ Πολ. Έφεση αρ.105/14 ημερ.15.10.18). Συνεπώς η Καθ' ης η αίτηση όφειλε να παραδώσει την κατοχή του ακινήτου με τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης. Ενόψει τούτου δεν μπορεί να προβάλλεται ως καλόπιστη υπεράσπιση ο ισχυρισμός ότι ο τερματισμός δεν είναι νόμιμος επειδή δεν οφείλονται οποιαδήποτε ενοίκια για το έτος 2018, δηλαδή για περίοδο μεταγενέστερη της λήξης της συμφωνίας ενοικίασης. Εν πάση περιπτώσει ο ισχυρισμός της Καθ' ης η αίτηση περί πληρωμής των ενοικίων για το έτος 2018 δεν επιβεβαιώνεται από τα γεγονότα που επικαλείται η τελευταία. Συγκεκριμένα αποτελεί κοινό έδαφος ότι στις 09.05.18 η Καθ' ης αίτηση απέστειλε τραπεζική επιταγή για το ποσό των €5.000, ποσό που αντιστοιχεί στο ενοίκιο του έτους 2018, επ' ονόματι της μητέρας της Αιτήτριας και πρώην ιδιοκτήτριάς του ακινήτου. Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι επέστρεψε την επιταγή (Τεκμήριο 9 της αίτησης) και η Καθ' ης η αίτηση δεν αρνείται τον εν λόγω ισχυρισμό, ούτε και προβάλλει τη θέση ότι η επιταγή εξαργυρώθηκε. Συνεπώς, με αυτά τα δεδομένα δεν μπορεί να γίνεται λόγος για πληρωμή των ενοικίων. Παρά την πιο πάνω κατάληξη του Δικαστηρίου ως προς το ότι δεν αποκαλύπτονται τέτοια γεγονότα που να δίδουν το δικαίωμα στην Καθ' ης η αίτηση να προβάλει υπεράσπιση, παρενθετικά σημειώνω τα ακόλουθα. Ακόμα και αν μπορούσε να προβληθεί ο ισχυρισμός της Καθ' ης η αίτηση περί ύπαρξης προφορικής συμφωνίας δεν θα διαφοροποιούνταν τα πράγματα και τούτο διότι η Καθ' ης η αίτηση δεν ισχυρίζεται ότι με την προφορική συμφωνία τροποποιήθηκε ο όρος της αρχικής συμφωνίας που αφορούσε τη συχνότητα πληρωμής των ενοικίων. Επομένως διατηρήθηκε η υποχρέωση της περί προπληρωμής των ενοικίων την πρώτη μέρα κάθε μήνα. Στη Nicos Christou Developments Ltd v. Τοφινή
(1998)1 Α.Α.Δ 1990 λέχθηκαν σχετικά τα ακόλουθα: «Σύμφωνα με τη νομολογία, όπου ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο έγγραφο ενοίκιο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος εις έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα. (Δέστε Georghiades & Others v. Lambis
(1976)8 J.S.C. 1332, Petrolina Ltd v. Vassiliades
(1975)1 C.L.R. 289, L. & A. Tryfon Co. Ltd v. Black & Decker Co Ltd
(1983)1 C.L.R. 975 και Woodfall' s Law of Landlord and Tenant 27η Έκδοση, Τόμος 1, §§ 446, 663). Σύμφωνα με τα πιο πάνω η ορθή θέση είναι ότι το υπό εξέταση άκυρο συμβόλαιο αφού προνοούσε για πληρωμή μηνιαίου ενοικίου κατέστησε τη σύμβαση εκμισθώσεως σύμβαση από μήνα σε μήνα». Ενόψει των πιο πάνω η Καθ' ης η αίτηση παραβίασε ουσιώδη όρο εφόσον δεν κατέβαλε τα οφειλόμενα ενοίκια της περιόδου Ιανουαρίου 2018 - Ιουνίου 2018 όταν αυτά κατέστησαν απαιτητά. Κλείνοντας την πιο πάνω παρένθεση σημειώνω ότι ακόμα και αν μπορούσε να γίνει επίκληση της προφορικής συμφωνίας παράτασης του χρόνου ενοικίασης, η Αιτήτρια θα είχε το δικαίωμα να τερματίσει την ενοικίαση. Με βάση τα πιο πάνω θεωρώ, ότι η Καθ' ης η Αίτηση δεν απέσεισε το βάρος που της αναλογούσε προκειμένου να καταδείξει ότι έχει καλή υπεράσπιση ή ότι συντρέχουν τέτοια γεγονότα που να δικαιολογούν την παραχώρηση του δικαιώματος υπεράσπισης. Κατάληξη Για τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω πιο πάνω κρίνω ότι η Αιτήτρια ικανοποίησε και τις τρεις προϋποθέσεις που σωρευτικά θέτει η Δ.18 θ1. Κατά συνέπεια εκδίδεται απόφαση υπέρ της και εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση ως ακολούθως: Α. €3.750 με νόμιμο τόκο επί του εν λόγω ποσού από τις 02.10.18 μέχρι εξόφλησης. Β. €416,67 μηνιαίως από την 01.10.18 ως ενδιάμεσα οφέλη και/ή αποζημιώσεις μέχρι την παράδοση της κατοχής του ακινήτου. Γ. Διάταγμα με το οποίο διατάσσεται η Εναγόμενη και/ή υπηρέτες και/ή αντιπρόσωποι της όπως παραδώσουν την κατοχή του ακινήτου, ήτοι του ακινήτου που βρίσκεται στην ΧΧΧ, τοποθεσία ΧΧΧ της επαρχίας ΧΧΧ, Φ/Σχ ΧΧΧ, Τεμάχιο ΧΧΧ, Αρ. Εγγραφή ΧΧΧ εντός 15 ημερών από την επίδοση του διατάγματος. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον της Καθ' ης η αίτηση ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .............. Μ. Αγιομαμίτης, Ε.Δ. ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ Subject: Civil/Other Actions/Interim Αναφορά: Συνοπτική απόφαση cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο