FYSKO CONTRACTING LIMITED («υπό εκκαθάριση») (ΗΕ8587) μέσω εκκαθαριστή της ΚΙΜΩΝΟΣ ν. HELLENIC BANK PUBLIC COMPANY LIMITED κ.α., Έφεση/Αίτηση:27/17, 2

(3)του Νόμου 9/1965 και/ή παρέλειψε να διατάξει το άνοιγμα προσωρινού λογαριασμού ώστε να κατατεθεί οποιοδήποτε υπόλοιπο. Ο Διευθυντής ενήργησε καθ' υπέρβαση των εξουσιών του και δεν τήρησε τις αρχές φυσικής δικαιοσύνης, δεν προέβη σε επαρκή έρευνα των στοιχείων που είχε ενώπιον του και/ή δεν απαίτησε από τα ενδιαφερόμενα μέρη όλα τα απαραίτητα εκ του Νόμου έγγραφα και στηρίχθηκε αποκλειστικά στη δήλωση του εφεσίβλητου 2 η οποία ήταν ψευδής και/ή ανελλιπής και/ή δεν υποστηριζόταν από τα απαραίτητα έγγραφα. Προβάλλει επίσης ότι τα κατατεθειμένα αγοραπωλητήρια έγγραφα ήταν εξ υπαρχής άκυρα διότι δεν καταχωρήθηκαν στον Έφορο Εταιρειών καθώς και ότι ο Διευθυντής δεν δύναται να μεταβιβάσει το ακίνητο στο όνομα του Εφεσίβλητου 2 διότι δεν εκπλήρωσε τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Ο εφεσίβλητος 2 με την ένσταση και την ένορκη δήλωση του που τη συνοδεύει υποστηρίζει την ορθότητα και το νομότυπο της Απόφασης του Διευθυντή και ισχυρίζεται ότι όλες οι υποχρεώσεις του δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου έχουν εκπληρωθεί και δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό στην εφεσείουσα. Ο Διευθυντής με την ένσταση που καταχώρησε και την ένορκη δήλωση του κτηματολογικού λειτουργού που τη συνοδεύει υποστηρίζει ότι η απόφαση είναι ορθή νόμιμη και δικαιολογημένη. Τα γεγονότα όπως προκύπτουν από τις ένορκες δηλώσεις και τα επισυνημμένα τεκμήρια είναι τα ακόλουθα. Ο εφεσίβλητος 2 στις 11.9.15 υπέβαλε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού την αίτηση με αριθμό ΑΕΑ 94/15 με την οποία ζητούσε να εγγράφει στο όνομα του το κατάστημα με αρ. Β11 και ο βοηθητικός χώρος με αριθμό Β11 (που στο εξής θα καλούνται το ΑΚΙΝΗΤΟ) που αποτελούν μέρος του κτιριακού συγκροτήματος "XXXXXX XXXXXX XXXXXX" που βρίσκεται στο τεμάχιο 7X6 του Φ/Σχ LIV/50.4.ΙΙΙ με αρ. εγγραφής 4/6X5 στη περιοχή ΠXXXXX και ΠXXXXX στη Λεμεσό. Ολόκληρο το αναφερόμενο τεμάχιο είναι υποθηκευμένο προς όφελος της εφεσίβλητης

1. Η αίτηση, υποβλήθηκε δυνάμει των συμβάσεων πώλησης ημερομηνίας 22.2.89 και 16.3.89 αντίστοιχα που συνήφθησαν μεταξύ της εφεσείουσας εταιρείας και του εφεσίβλητου 2 και κατατέθηκαν στο κτηματολόγιο με αριθμούς ΠΩΕ/2X6/1989 και ΠΩΕ/3X6/1989 στις 20.3.89 και 11.4.89 αντίστοιχα. Μεταξύ και άλλων τα πωλητήρια έγγραφα προνοούν ότι άμα τη υπογραφή τους ο εφεσίβλητος 2 υποχρεούται να πληρώνει όλους τους φόρους, τέλη και δικαιώματα τα οποία βαραίνουν το ακίνητο. Το ακίνητο είναι σήμερα εγγεγραμμένο με αριθμό εγγραφής 4/1XX7 επί του τεμαχίου 7X6 του Φ/Σχ LIV/50.4.ΙΙΙ στο όνομα της εφεσείουσας και βαρύνεται με την ως άνω αναφερόμενη υποθήκη. Μαζί με την αίτηση του, ο εφεσίβλητος προσκόμισε αντίγραφα αποδείξεων πληρωμής του τιμήματος πώλησης του ακινήτου και στη συνέχεια βεβαίωση του Τμήματος Φορολογίας για την καταβολή του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας, βεβαίωση του Δήμου Λεμεσού για την καταβολή του δημοτικού τέλους και βεβαίωση του Συμβουλίου Αποχετεύσεων Λεμεσού. Η αίτηση, εξετάσθηκε από το Διευθυντή ο οποίος και έκρινε ότι πληρούνταν οι προϋποθέσεις του Νόμου για την προβλεπόμενη από το Νόμο διαδικασία. Αφού ετοιμάστηκε σχετική έκθεση λεπτομερειών του ακινήτου στάλησαν σε όλα τα επηρεαζόμενα πρόσωπα επιστολές σύμφωνα με τον «Τύπο ΙΕ». Τέτοια επιστολή στάληκε και προς την εφεσείουσα στις 3.2.
2. Στις 17.3.16, η τελευταία μέσω του εκκαθαριστή της υπέβαλε ένσταση με την οποία μεταξύ άλλων, διατύπωνε τη θέση ότι ο εφεσίβλητος 2 δεν εκπλήρωσε όλες τις συμβατικές του υποχρεώσεις και πιο συγκεκριμένα ότι οφείλει ποσό που αναλογεί στο ακίνητο για φόρους ακίνητης ιδιοκτησίας για τα έτη 1998 μέχρι 2004 που πλήρωσε η εφεσείουσα καταβάλλοντας για ολόκληρο το κτιριακό συγκρότημα το συνολικό ποσό των €36.675,
3. Στην ένσταση διατυπώνεται περαιτέρω η θέση ότι η εφεσείουσα δια του εκκαθαριστή της κατέβαλε στον ενυπόθηκο δανειστή (εφεσίβλητη 1) το χρηματικό ποσό των €464.680 για την απαλλαγή μέρους του κτιριακού συγκροτήματος από την υποθήκη έτσι ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση συγκεκριμένων διαμερισμάτων και καταστημάτων στους αγοραστές ένας εκ των οποίων και ο εφεσίβλητος 2, ο οποίος συμφώνησε και υποσχέθηκε όπως από το αναφερόμενο ποσό καταβάλει το ποσό που αναλογεί στο ακίνητο. Στη βάση των πιο πάνω είναι η θέση της εφεσείουσας ότι για να μεταβιβαστεί το ακίνητο επ' ονόματι του ο εφεσίβλητος 2 οφείλει να καταβάλει το συνολικό ποσό των €7.
4. Στην συνέχεια, το κτηματολόγιο απέστειλε στον εφεσίβλητο 2, την επιστολή ημερομηνίας 22/9/2016, (με κοινοποίηση αυτής και στην εφεσείουσα) με την οποία τον καλούσε εντός 30 ημερών είτε να προχωρήσει στην υλοποίηση των συμβατικών του υποχρεώσεων είτε να υποβάλει ένσταση προσκομίζοντας και τα δέοντα αποδεικτικά στοιχεία. Ακολούθως ο εφεσίβλητος 2 κατέθεσε στο Κτηματολόγιο δήλωση ότι έχει καταβάλει τις οφειλές του στις φορολογικές αρχές και έχει εκπληρώσει όλες του τις υποχρεώσεις προς τον πωλητή. Στις 16.12.16, το κτηματολόγιο απέστειλε επιστολή της ίδιας ημερομηνίας στον εκκαθαριστή της εφεσείουσας με την οποία του γνωστοποιούσε αφενός ότι δεν αποδέχεται την ένσταση του και αφετέρου την πρόθεση του Διευθυντή να προχωρήσει στην μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του εφεσίβλητου
5. Καταγράφονται συγκεκριμένα τα ακόλουθα: «
6. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του εδαφίου

(3)του άρθρου 44ΚΒ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, αρ. 9/1965, ένσταση μπορεί να υποβληθεί στον Διευθυντή για τον λόγο ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου.

1. Επισυνάπτεται αντίγραφο της δήλωσης του αγοραστή ότι δεν έχει οποιαδήποτε εκκρεμότητα προς τον πωλητή με βάση τις συμβατικές του υποχρεώσεις.
2. Ως εκ τούτου ο Διευθυντής δεν αποδέχεται τη ένσταση σας.» Η ως άνω Απόφαση, έδωσε και το έναυσμα για έναρξη της παρούσας διαδικασίας, αφού η εφεσείουσα δια του εκκαθαριστή της στις 2.2.17 καταχώρησε την υπό κρίση έφεση/αίτηση, στα πλαίσια της οποίας την ίδια ημερομηνία εξασφάλισε μονομερώς προσωρινό διάταγμα του Δικαστηρίου για αναστολή της διαδικασίας, το οποίο ακολούθως με την σύμφωνη γνώμη των διαδίκων κατέστη απόλυτο. Στο στάδιο αυτό σημειώνεται ότι ο λόγος ένστασης που προβάλλεται από τον εφεσίβλητο 2 ότι η έφεση καταχωρήθηκε εκπρόθεσμα έχει εγκαταλειφθεί. Το επόμενο ζήτημα που θεωρώ πρέπει κατά προτεραιότητα να εξεταστεί είναι τη θέση της εφεσείουσας που προβλήθηκε στο στάδιο των αγορεύσεων ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δεν είναι διάδικος και η ένσταση του δεν θα πρέπει να ληφθεί υπόψη. Από το περιεχόμενο του φακέλου και με βάση τα πρακτικά που τηρούνται φαίνεται ότι σε όλες τις ημερομηνίες που η υπόθεση τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου εκ μέρους του Διευθυντή ως ενδιαφερόμενου μέρους, εμφανίστηκε δικηγόρος της Δημοκρατίας ζητώντας χρόνο για καταχώρηση ένστασης, αίτημα το οποίο εγκρίθηκε. Σε κάποιες μάλιστα από τις εμφανίσεις ενώπιον του Δικαστηρίου ζητήθηκε χρόνος και αναφέρθηκε από τους συνηγόρους των ενδιαφερόμενων μερών ότι γίνονταν προσπάθειες επίλυσης της υπόθεσης αυτής. Όπως φαίνεται από τα εν λόγω πρακτικά, ουδέποτε αμφισβητήθηκε από πλευράς εφεσείουσας η εμφάνιση του Διευθυντή ούτε και προβλήθηκε οποιαδήποτε ένσταση στο αίτημα του να καταχωρήσει ένσταση με αποτέλεσμα το αίτημα του να γίνει δεκτό από το Δικαστήριο και να δοθούν προς τούτο σχετικές οδηγίες. Επιπρόσθετα των πιο πάνω δεν λήφθηκε οποιοδήποτε δικονομικό διάβημα από μέρους των εφεσείουσας σε οποιονδήποτε στάδιο για παραμερισμό της εμφάνισης του Διευθυντή στον οποίο και επιδόθηκε η έφεση όπως και η ενδιάμεση Αίτηση για έκδοση προσωρινού Διατάγματος καθώς και το Προσωρινό Διάταγμα. Προβάλλεται επίσης από το συνήγορο της εφεσείουσας με εκτενή αναφορά στην αγόρευση του ότι ο Τύπος της ένστασης που καταχωρήθηκε από τον Διευθυντή δεν είναι ορθός αλλά αντίθετος με τον Κανονισμό 10 των Κανονισμών Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας 1965 καθώς και ότι δεν ακολουθήθηκε η διαδικασία η οποία προβλέπεται στον Καν. 6 όπου ο Διευθυντής όφειλε να καταχωρήσει δήλωση με τους λόγους απόρριψης της ένστασης και ενώ τούτο είχε ζητηθεί με την επιστολή Τεκμήριο «ο» στην ένορκο δήλωση του εκκαθαριστή, που υποστηρίζει την έφεση. Στην υπόθεση Mιχαήλ Iωάννη Eλένη και Άλλη ν. Xαράλαμπου Γεωργίου Πότση και Άλλων,

(2011)1 Α.Α.Δ. 574, όπου εξετάστηκε ζήτημα μη συμμόρφωσης του Διευθυντή με τον Καν. 6, λέχθηκε ότι «.η δίκη συνέχισε χωρίς να εγερθεί θέμα παρατυπίας ή αντικανονικότητας, τέτοιας μάλιστα που να επηρέαζε με οποιονδήποτε τρόπο τα δικαιώματα των εφεσειουσών.» Σχετική επίσης είναι η υπόθεση Κάκουλου ν. Ποχουζούρη και άλλης (Αρ. 2)

(1992)1 ΑΑΔ 1503, στην οποία κρίθηκε ότι η μη συμμόρφωση με τους Κανονισμούς 5

(1)και 7

(1)των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών, 1956, δεν καθιστά το δικονομικό μέτρο άκυρο. Η εφεσείουσα στην προκειμένη περίπτωση δεν έλαβε οποιοδήποτε δικονομικό διάβημα για παραμερισμό της ένστασης του Διευθυντή για τους λόγους που παρέμειναν να προβληθούν μόνο στο στάδιο των αγορεύσεων. Συνεπώς, ενόψει των ως άνω, δεν υφίσταται οποιοσδήποτε λόγος αποκλεισμού στο στάδιο αυτό του Διευθυντή από τη διαδικασία και η εισήγηση της εφεσείουσας ότι η ένσταση του δεν θα πρέπει να ληφθεί υπόψη δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή και απορρίπτεται. Προβάλλεται επίσης από την εφεσείουσα το γεγονός της μη συμπερίληψης του άρθρου 51 του Νόμου στη νομική βάση των ειδοποιήσεων ένστασης που κατά την άποψη μου δεν κρίνεται ότι τούτο συνιστά παρατυπία. Το άρθρο 51 περιλαμβάνεται στον ίδιο τον τίτλο των ενστάσεων και εν πάση περιπτώσει πρόκειται για το άρθρο του Νόμου που δίνει στην εφεσείουσα το δικαίωμα έφεσης κατά της απόφασης του Διευθυντή. Με βάση τα πιο πάνω, θα προχωρήσω να εξετάσω την ουσία της έφεσης/ αίτησης. Η απόφαση της οποίας επιδιώκεται η ακύρωση λήφθηκε όπως προαναφέρεται με βάση το Μέρος VIB του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Ν.9/1965 όπως έχει τροποποιηθεί και αφορά την προστασία των αγοραστών. Το άρθρο 44 ΙΘ

(1), παρέχει στον Διευθυντή του κτηματολογίου την εξουσία να προχωρήσει σε μεταβίβαση ακινήτου στο όνομα αγοραστή. Η αίτηση μπορεί να υποβληθεί μεταξύ άλλων, από τον αγοραστή δυνάμει σύμβασης που έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο. Το άρθρο 44 ΙΗ ορίζει ότι οι πρόνοιες του, όπως και των άρθρων 44 ΙΘ μέχρι 44 ΚΖ, εφαρμόζονται όταν ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι την 31.12.2014 ή όταν η σύμβαση κατατέθηκε κατόπιν διατάγματος Δικαστηρίου. Σύμφωνα με το άρθρο 44 Κ

(1), ο Διευθυντής προχωρεί και εξετάζει την αίτηση διερευνώντας εάν πληρούνται δύο προϋποθέσεις. Εάν δηλαδή καταβλήθηκε πλήρως το τίμημα πώλησης και εάν υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου. Στην περίπτωση που οι προϋποθέσεις αυτές πληρούνται, τότε ο Διευθυντής και σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 44 ΚΒ, γνωστοποιεί στον αγοραστή, στον πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, την πρόθεση του να προχωρήσει σε μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή, επιδίδοντας τους γραπτή ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΕ». Τα πρόσωπα αυτά, έχουν το δικαίωμα όπως μέσα σε 45 ημέρες από την παραλαβή της ειδοποίησης, να υποβάλουν ένσταση στον Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους. Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του, ή ότι η σύμβαση είναι άκυρη ή έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου. Σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της ένστασης ο Διευθυντής προχωρεί στην μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή. Σύμφωνα δε με το άρθρο 44ΚΓ, ο Διευθυντής προχωρεί και επιδίδει στον αγοραστή και στον πωλητή ειδοποίηση σύμφωνα με τον Τύπο «ΙΣΤ» και «ΙΖ» αντίστοιχα και τους καλεί όπως μέσα σε 60 ημέρες από την επίδοση της ειδοποίησης προβούν στη μεταβίβαση του ακινήτου. Σύμφωνα με το άρθρο 51, κάθε πρόσωπο του οποίου τα νόμιμα συμφέροντα παραβλάπτονται από απόφαση του Διευθυντή και δυνάμει του Νόμου αυτού, έχει το δικαίωμα όπως μέσα σε 30 ημέρες από την κοινοποίηση σε αυτόν της απόφασης να καταχωρήσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Προνοείται ακόμα ότι κατ' αναλογία θα τυγχάνουν εφαρμογής οι πρόνοιες των άρθρων 80 και 81 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησης) Νόμου και των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησης) Κανονισμών. Στην προκειμένη περίπτωση η εφεσείουσα στην ένσταση που υπέβαλε μέσω του εκκαθαριστή της (ημερ. 17.3.16,) διατύπωσε τη θέση ότι ο εφεσίβλητος 2, οφείλει ποσά, πέραν του τιμήματος πώλησης που απορρέουν από τη σύμβαση και τα οποία υποσχέθηκε να καταβάλει ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση του ακινήτου. Τα ποσά αυτά αφορούν φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας για τα έτη 1998, 1999, 2000, 2002, και 2004 που αναλογεί στο ακίνητο και πληρώθηκαν από την εφεσείουσα. Προέβαλε επίσης ότι κατέβαλε στον ενυπόθηκο δανειστή (εφεσίβλητη 1) συγκεκριμένο ποσό για την απαλλαγή ορισμένων από τα καταστήματα και διαμερίσματα του κτιριακού συγκροτήματος από την υποθήκη για να μπορέσει να προσχωρήσει η μεταβίβαση τους στους αγοραστές, μεταξύ αυτών και στον εφεσίβλητο 2, ο οποίος συμφώνησε και υποσχέθηκε να καταβάλει το ποσό που αναλογεί στο ακίνητο για την απαλλαγή του από την υποθήκη. Η εφεσείουσα βασιζόμενη στην υπόσχεση του αυτή προχώρησε στην πληρωμή του ποσού που αναλογούσε για την διαγραφή της υποθήκης από το ακίνητο. Με την εν λόγω ένσταση της η εφεσείουσα διατύπωσε περαιτέρω τη θέση ότι ο εφεσίβλητος 2 συμφώνησε και υποσχέθηκε πως θα καταβάλει τα ως άνω αναφερόμενα οφειλόμενα ποσά ταυτόχρονα με την μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του. Μετά από τη λήψη της ένστασης αυτής ο Διευθυντής απέστειλε στις 22/9/2016 επιστολή στον εφεσίβλητο 2 καλώντας τον να προχωρήσει στην υλοποίηση των συμβατικών του υποχρεώσεων ή να υποβάλει ένσταση. Ακολούθως ο εφεσίβλητος 2 κατέθεσε στο Κτηματολόγιο δήλωση ότι έχει εκπληρώσει όλες τις συμβατικές του υποχρεώσεις προς τον πωλητή. Ο Διευθυντής με την απόφαση του ημερομηνίας ημερ. 16.12.16, πληροφόρησε την εφεσείουσα ότι θα προχωρούσε στη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή εφεσίβλητου 2 επισυνάπτοντας αντίγραφο της δήλωσης του τελευταίου ότι έχει καταβάλει τις οφειλές του στις φορολογικές αρχές και δεν έχει οποιαδήποτε εκκρεμότητα προς τον πωλητή με βάση τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Ο εφεσίβλητος 2 με την ένσταση που καταχώρησε στην υπό κρίση έφεση/αίτηση αμφισβητεί ότι συμφώνησε και ή υποσχέθηκε να καταβάλει οποιονδήποτε ποσό για την απαλλαγή του ακινήτου από την υποθήκη η οποία ως ισχυρίζεται ανήκει στις συμβατικές υποχρεώσεις της εφεσείουσας. Αμφισβητεί επίσης το ύψος του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας που αναλογεί στο ακίνητο για τη χρονική περίοδο που ισχυρίζεται ότι πλήρωσε η εφεσείουσα. Κάνοντας τους δικούς του υπολογισμούς βασιζόμενος στη αξία του ακινήτου κατά το έτος 1980 σε συνάρτηση με τη μέγιστη φορολογία για τα έτη 1998-2002 και 2003-2004 καταλήγει ότι το ποσό του φόρου που τυχόν αναλογεί στο ακίνητο ανέρχεται στα €197. Μεταξύ και άλλων αμφισβητεί επίσης κατά πόσο το συνολικό ποσό του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας που ισχυρίζεται ότι πλήρωσε η εφεσείουσα για την εν λόγω χρονική περίοδο αφορά αποκλειστικά το κτιριακό συγκρότημα όπου βρίσκεται το ακίνητο ή και άλλα ακίνητα των οποίων ήταν ιδιοκτήτρια. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου για την εξέταση απόφασης του Διευθυντή προκύπτει από το αρ. 51

(1)του Νόμου Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων, όπου προνοείται ότι τα άρθρα 80 και 81 του Κεφ.224 τυγχάνουν εφαρμογής τηρουμένων των αναλογιών. Οι αρχές που αφορούν την αναθεώρηση απόφασης διοικητικού οργάνου εφαρμόζονται κατ' αναλογία κατά την αναθεώρηση απόφασης του Διευθυντή. Ο τρόπος που πρέπει να προσεγγίζεται η απόφαση του Διευθυντή από το Δικαστήριο υποδείχθηκε στις υποθέσεις Καφιέρος v. Θεοχάρους

(1978)1 Α.Α.Δ. 619 σελ. 643, Αθανάση v. Χατζημάμα

(1990)1 Α.Α.Δ. 208, Σολομώντος v. Παπανεοκλή

(1992)1 (Β) Α.Α.Δ. 906, 912, 913, Κουμή v. Κούντουρου

(1992)1 (Β) Α.Α.Δ. 1313 και Χειμώνα v. Γεωργίου κ.α.

(1999)1(Α) 108. Στην υπόθεση Αριστοτέλους ν. Χ'' Κυριάκου κ.ά.

(2001)1 ΑΑΔ 100 λέχθηκε ότι λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη από το Ανώτατο Δικαστήριο για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και σε υποθέσεις όπως την παρούσα. Στην υπόθεση Γεωργίου v. Χ"Φεσσά

(1970)1 Α.Α.Δ. 58, έχει υποδειχθεί ότι ο υπάλληλος του Κτηματολογίου ενεργεί υπό οιονεί δικαστική ιδιότητα (quasi judicial capacity). Επομένως οι αποφάσεις του πρέπει να είναι αιτιολογημένες με το τρόπο που επίσης πρέπει να είναι αιτιολογημένες οι αποφάσεις των Δικαστηρίων. Η ανάγκη για αιτιολογία των δικαστικών αποφάσεων εδράζεται όχι μόνο στο άρθρο 30

(2)του Συντάγματος αλλά όπως έχει υποδειχθεί σε πολλές αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου είναι ουσιώδης και για τα συμφέροντα της δικαιοσύνης (βλ. Πέτσας v. Δημοκρατίας

(193)2 Α.Α.Δ. 84, Pioneer & Sons Ltd v. Stelios Tryfon & Sons Ltd

(1981)1 A.A.Δ 540, Παπαγεωργίου v. Χ"Πιέρα

(1981)1 Α.Α.Δ. 560). Κατά την εξέταση έφεσης στη βάση του αρ.80 και κατ' επέκταση του άρθρου 51 του Νόμου Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων, το Επαρχιακό Δικαστήριο ελέγχει όχι μόνο τη νομιμότητα αλλά και την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή και η εξουσία του Δικαστηρίου, αντίθετα με το Διοικητικό Δικαστήριο ή το Ανώτατο Δικαστήριο κατά την άσκηση της αναθεωρητικής του δικαιοδοσίας, εκτείνεται όχι μόνο στην ακύρωση αλλά και στην εξουσία και ευχέρεια να υποκαταστήσει με την απόφαση του, την απόφαση του Διευθυντή, ασκώντας τη δική του διακριτική ευχέρεια στη βάση των επίδικων γεγονότων (βλ. Κατερίνα Σπύρου Οικονόμου κ.α. ν. Φίλιππου Αθανάση Φιλίππου, ECLI:CY:AD:2017:A388, Πολιτική Έφεση Αρ. 366/2011, 6/11/2017, Αθανάση ν. Χατζημάμα

(1990)1 Α.Α.Δ. 208, Κουμή ν. Κούντουρου

(1992)1 Α.Δ.Δ. 1312) και Kafieros v. Theocharous (πιο πάνω)). Υπενθυμίζεται επίσης ότι το βάρος απόδειξης του εσφαλμένου της απόφασης του Διευθυντή, είναι πάντα στους ώμους του εφεσείοντα/αιτητή για να καταδείξει ισχυρούς λόγους προς τούτο. (βλ. Προκοπίου Μυριάνθη Παναγιώτη ν. Jacquelin Lesley Ryan και άλλου,

(2012)1 Α.Α.Δ. 1982). Στην υπό κρίση υπόθεση προβάλλεται στους λόγους έφεσης ότι ο Διευθυντής δεν είχε εξουσία να μεταβιβάσει το ακίνητο καθότι δεν ζήτησε άδεια από το Δικαστήριο για την έναρξη της διαδικασίας εναντίον της εφεσείουσας υπό εκκαθάρισης εταιρείας ως προνοείται στο άρθρο 220 του Κεφ. 113 καθώς και ότι τα πωλητήρια έγγραφα ήταν εξ υπαρχής άκυρα διότι δεν καταχωρήθηκαν στον Έφορο Εταιρειών. Η εξέταση εκ μέρους του διευθυντή της προβλεπόμενης από τον νόμο αίτησης του αγοραστή εφεσίβλητου 2 δεν εμπίπτει κατά την άποψη μου στις διαδικασίες για τις οποίες το άρθρο 220 του Κεφ. 113 απαιτεί την έκδοση άδειας του Δικαστηρίου. Περαιτέρω η κατάθεση των πωλητήριών εγγράφων στο Κτηματολόγιο συνιστά επιβάρυνση επί της ακίνητης ιδιοκτησίας προς όφελος του αγοραστή και όχι επιβάρυνση που καταχωρείται στα μητρώα του Έφορου Εταιρειών. Σε κάθε περίπτωση όμως στην υπό εξέταση υπόθεση η εφεσείουσα με την ένσταση που υπέβαλε στον Διευθυντή δεν ισχυρίσθηκε την ακυρότητα των πωλητηρίων εγγράφων για τους λόγους που διατυπώνονται στην έφεση ή για οποιονδήποτε άλλο λόγο. Η ορθότητα και η νομιμότητα της απόφασης του Διευθυντή εξετάζεται στη βάση των όσων τέθηκαν ενώπιον του στο στάδιο έκδοσης της και που στην προκειμένη περίπτωση ήταν, όπως περιγράφεται πιο πάνω, ότι ο εφεσίβλητος 2 δεν εκπλήρωσε τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Συνεπώς οι πιο πάνω προβαλλόμενοι λόγοι έφεσης δεν ευσταθούν και απορρίπτονται. Ακολούθως θα εξετάσω τους λόγους έφεσης με τους οποίους προβάλλεται ουσιαστικά ότι ο Διευθυντής παρέλειψε να αιτιολογήσει την απόφαση του, δεν προέβηκε στη δέουσα έρευνα και δεν τήρησε τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης. Σύμφωνα με το Άρθρο 44ΚΒ εδάφιο 3:

(3)Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται εντός σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο

(1), να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου: Νοείται ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση τεκμηρίωσης της ένστασης δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ' ονόματι του αγοραστή: Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της ένστασης προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου

(2).» Ο Δ. Μαλαχτός στην Έφεση/Αίτηση 202/2016 του Ε.Δ. Λεμεσού ημερομηνίας 12.6.2017, ανάφερε μεταξύ άλλων τα ακόλουθα με τα οποία συμφωνώ : «Η επιβολή καθήκοντος διερεύνησης με σκοπό τη διαπίστωση κατά πόσο τηρούνται οι δύο προϋποθέσεις του άρθρου 44Κ

(1)και στη συνέχεια κρίσης κατά πόσο η ένσταση «τεκμηριώνεται» (επιφύλαξη του άρθρου 44ΚΒ

(3)), εναποθέτει στους ώμους του Διευθυντή καθήκον και εξουσία που το λιγότερο προσομοιάζει με δικαστική εξουσία, εάν δεν συνιστά καθαυτό τέτοια. Και ενδεχομένως σε ζητήματα πέραν των συνήθων αρμοδιοτήτων και εμπειριών της θέσης του.» Στην προκειμένη περίπτωση, μετά την αποστολή και λήψη του Τύπου ΙΕ, υποβλήθηκε ένσταση από μέρους της εφεσείουσας η οποία απορρίφθηκε για τους λόγους που αναφέρονται στην απόφαση του Διευθυντή ημερ.16.12.16 και καταγράφονται πιο πάνω. Όπως περιγράφεται πιο πάνω με την ένσταση που υπέβαλε η εφεσείουσα βάσει του άρθρου 44ΚΒ εδάφιο 3 πρόβαλε ότι ο αγοραστής οφείλει ποσό για φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας που αναλογεί στο ακίνητο για συγκεκριμένη χρονική περίοδο καθώς και ποσό που πληρώθηκε για την απαλλαγή του ακινήτου από την υποθήκη. Στην απόφαση του ο Διευθυντής σε ότι αφορά την ουσία της ένστασης της εφεσείουσας αναφέρει στο σημείο 3 ότι «Επισυνάπτεται αντίγραφο της δήλωσης του αγοραστή ότι δεν έχει οποιαδήποτε εκκρεμότητα προς τον πωλητή με βάση τις συμβατικές του υποχρεώσεις.» Εξετάζοντας δε το περιεχόμενο της ένστασης που καταχωρήθηκε εκ μέρους του Διευθυντή στην υπό κρίση έφεση/αίτηση, φαίνεται ότι κατά την εξέταση της αίτησης του αγοραστή εφεσίβλητου 2 πέραν των πωλητηρίων εγγράφων έλαβε υπόψη και άλλα έγγραφα και αυτά συγκεκριμένα είναι οι βεβαιώσεις καταβολής των φόρων την προσκόμιση των οποίων απαίτησε από τον εφεσίβλητο 2 πριν να λάβει την ένσταση που υπέβαλε η εφεσείουσα βάσει του εδαφίου 3 του άρθρου 44ΚΒ. Τα εν λόγω έγγραφα επισυνάπτονται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση του Διευθυντή σε δέσμη ως τεκμ Ε. Σε σχέση με τα έγγραφα αυτά σημειώνεται πως στη βεβαίωση του Τμήματος Φορολογίας ημερομηνίας 9.11.2015 αναφέρεται ότι ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας που αναλογεί στο ακίνητο μέχρι το 2013 έχει καταβληθεί και οφείλεται από τα έτος 2014 χωρίς όμως να διευκρινίζεται από ποιο πρόσωπο έχει πληρωθεί ο αναφερόμενος φόρος σε αντίθεση με τις βεβαιώσεις του Δήμου Λεμεσού και του ΣΑΛΑ όπου αναφέρεται ότι τα τέλη έχουν πληρωθεί από τον αγοραστή. Εντούτοις στην απόφαση του ο Διευθυντής ενώ όφειλε σύμφωνα με το Νόμο άρθρο 44ΚΑ.-

(1)να απαιτήσει από οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο την προσκόμιση εντός καθορισμένης προθεσμίας τέτοιων αποδεικτικών στοιχείων τα οποία ήθελε κρίνει αναγκαία, απορρίπτοντας την ένσταση της εφεσείουσας δεν προέβηκε σε οποιανδήποτε αναφορά στα εν λόγω έγγραφα. Αντίθετα φαίνεται ότι η απόφαση του για απόρριψη της ένστασης της εφεσείουσας να είχε στηριχθεί αποκλειστικά και μόνο στην δήλωση του εφεσίβλητου 2 ότι δεν έχει οποιανδήποτε εκκρεμότητα προς τον πωλητή με βάση τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Διαπιστώνεται συνεπώς ότι ελλείπει παντελώς το υπόβαθρο και η αιτιολόγηση της εν λόγω απόφασης και ειδικότερα εάν ο Διευθυντής προχώρησε και έλαβε την απόφαση αφού διερεύνησε τους ισχυρισμούς της εφεσείουσας καθώς και ο τρόπος επίσης που αυτοί διερευνήθηκαν, εάν έγινε αυτό και πως επέλεξε την εκδοχή του εφεσίβλητου 2 και τη δήλωση του ότι δεν έχει οποιαδήποτε εκκρεμότητα προς τον πωλητή με βάση τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Είναι δε σημαντικό να υπογραμμισθεί ότι στην ένσταση που καταχώρησε ο Διευθυντής στην υπό κρίση έφεση/αίτηση αναφορικά με τη θέση της εφεσείουσας ότι ο εφεσίβλητος 2 δεν τήρησε τις συμβατικές του υποχρεώσεις, εκείνο που αντιτείνει είναι μόνο ότι η εφεσείουσα δεν προέβη σε καμία ενέργεια είσπραξης του ισχυριζόμενου οφειλόμενου χρέους μέχρι σήμερα. Αυτό που εύλογα προκύπτει είναι με ποιο τρόπο εν τέλει ο Διευθυντής αποφάσισε να προχωρήσει στη μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του εφεσίβλητου 2 και πως εξέτασε κατ' ουσία τις θέσεις του τελευταίου με δεδομένο ότι μετά την υποβολή της ένστασης της εφεσείουσας τον κάλεσε ουσιαστικά να απαντήσει στην ένσταση και να παρουσιάσει στοιχεία ώστε να μην παραμέριζε την αίτηση του. Όλα αυτά τα στοιχεία που θα στοιχειοθετούσαν το σκεπτικό και την ανάλυση της απόφασης του Διευθυντή ελλείπουν με αποτέλεσμα η απόφαση να στερείται της δέουσας και απαραίτητης αιτιολογίας. Τα κενά αυτά και οι παραλείψεις δεικνύουν την παντελή έλλειψη αιτιολόγησης της απόφασης του Διευθυντή που εκ του νόμου αποτελεί υποχρέωση του. Όμως, ακόμα και να μπορούσε να λεχθεί ότι ο Διευθυντής όντως προχώρησε σε διερεύνηση, δεν εξηγεί πως και με ποιο τρόπο την διεξήγαγε. Πως και γιατί κατέληξε στην απόφαση του αυτή. Ποια στοιχεία έλαβε υπόψη του, γιατί επέλεξε να βασισθεί σε αυτά, ποια στοιχεία απέρριψε και για ποιο λόγο και επί ποιων τελικά στοιχείων και δεδομένων βασίσθηκε για να εκδώσει την απόφαση του. Οι παραλείψεις του αυτές αφήνουν εντελώς ατεκμηρίωτη την απόφαση του, όπως είχε καθήκον να πράξει δυνάμει των προνοιών της νομοθεσίας. Κατά την εξέταση της ένστασης που υπέβαλε η εφεσείουσα το μόνο στοιχείο το οποίο φαίνεται να λήφθηκε υπόψη από τον Διευθυντή είναι η βεβαίωση η οποία δόθηκε από τον εφεσίβλητο 2 και τίποτε άλλο, η αποδοχή της οποίας δεν αιτιολογήθηκε από τον Διευθυντή στην απόφαση του. Ο Εφεσίβλητος 2 με την ένορκη του δήλωση που συνοδεύει την ένσταση του στην υπό κρίση έφεση/αίτηση διατυπώνει εκτενώς τους ισχυρισμούς του υποστηρίζοντας ότι δεν έχει οποιαδήποτε εκκρεμότητα προς τον πωλητή με βάση τις συμβατικές του υποχρεώσεις, ότι δεν ανέλαβε να καταβάλει την αναλογία οποιουδήποτε ποσού για την απαλλαγή της υποθήκες όπως και ότι δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό για φόρους αλλά και εάν οφείλει αυτό είναι πολύ χαμηλότερο από αυτό που ισχυρίζεται η εφεσείουσα. Θα πρέπει όμως να τονίσω ότι στην παρούσα διαδικασία το ζητούμενο δεν είναι η εξακρίβωση της αλήθειας επί αμφισβητούμενων γεγονότων αλλά κατά πόσο η απόφαση του Διευθυντή περιλαμβάνει εκείνα τα στοιχεία τα οποία θα μπορούσαν να καταστήσουν αυτήν αιτιολογημένη. Ακόμα και με το ενδεχόμενο η κατάληξη του Διευθυντή ως προς την απόφαση να απορρίψει την ένσταση της εφεσείουσας να είναι ορθή, δεν περιλαμβάνονται σε αυτή στοιχεία και λόγοι που θα μπορούσαν να προσδώσουν σε αυτή τον χαρακτήρα μίας αιτιολογημένης απόφασης η οποία θα μπορούσε να ελεγχθεί ως προς την ορθότητα της στα πλαίσια τη παρούσας διαδικασίας. Με βάση όλα τα πιο πάνω, είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι η απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 16.12.16 θα πρέπει να ακυρωθεί. Και αυτό για τους δύο λόγους που προαναφέρονται. Πρώτο, γιατί λήφθηκε χωρίς να προηγηθεί από τον Διευθυντή η απαιτούμενη διερεύνηση και δεύτερο γιατί είναι ατεκμηρίωτη και αναιτιολόγητη. Ενόψει της κατάληξης μου αυτής, θεωρώ ότι παρέλκει η ανάγκη ενασχόλησης με οτιδήποτε άλλο ζήτημα εγείρεται στα πλαίσια της παρούσας έφεσης/αίτησης. Συνακόλουθα η απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 16.12.16 ακυρώνεται. Όσον αφορά τα έξοδα δεν βρίσκω λόγο για να παρεκκλίνω από το γενικό κανόνα ότι τα έξοδα της διαδικασίας ακολουθούν το αποτέλεσμα. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον του καθ' ου η αίτηση 2 και του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου Και Χωρομετρίας ανά ½ ο καθένας όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)........... Στ. Λουκίδου Βασιλείου Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφον Πρωτοκολλητής Subject: Civil/Other Actions/Final Αναφορά: Παραμερισμός απόφασης Διευθυντή Κτηματολογίου (προστασία αγοραστών). cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο