Hellenic Bank Public Company Limited ν. VASSOS AYIOMAMITIS NICHOLAS GARDENS LIMITED κ.α., Αίτηση - Έφεση αρ.: 78/17, 26/3/2019

(1)του Ν.9/65 και στις 17/10/07, καταθέτοντας την απόφαση στην αγωγή 4933/04 στο Κτηματολόγιο αιτήθηκε την αναγκαστική πώληση του ακινήτου με σκοπό την εκποίηση των δύο υποθηκών. Το Κτηματολόγιο αποδέχτηκε τις δύο αιτήσεις και αφού τους έδωσε τους διακριτικούς αριθμούς ΑΝΠ/202/2007 και ΑΝΠ/203/2007 αντίστοιχα, τις καταχώρησε στα αρχεία του. Την 28/07/09, ήτοι μετά την έκδοση απόφασης εναντίον της Ayiomamitis και την ενεργοποίηση της διαδικασίας αναγκαστικής πώλησης του ακινήτου της στα πλαίσια εκποίησης των δύο υποθηκών της τράπεζας, ο Ανδρέου υπέγραψε με την Ayiomamitis γραπτή συμφωνία για την αγορά του ακινήτου, για το ποσό των €150.

1. Το πωλητήριο έγγραφο, μετά την υπογραφή του χαρτοσημάνθηκε και κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού στις 29/07/09, με αρ. ΠΩΕ 1110/
2. Σύμφωνα με το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο, ταυτόχρονα με την υπογραφή του θα καταβάλλονταν €116.000 έναντι του συνολικού τιμήματος αγοράς και το ακίνητο θα παραδίδετο στον Ανδρέου. Το υπόλοιπο ποσό των €34.000 θα καταβάλλετο, σύμφωνα με το έγγραφο, «εντός 18 μηνών από σήμερα (28/07/09) ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση.». Στις 31/8/2012 η Ayiomamitis τέθηκε υπό καθεστώς εκούσιας εκκαθάρισης. Μέχρι και το Σεπτέμβριο 2014, το ακίνητο δεν μεταβιβάστηκε στο όνομα του Ανδρέου ούτε και έλαβε χώρα η αναγκαστική πώληση που ζήτησε η τράπεζα από το
3. Στις 09 Σεπτεμβρίου 2014 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, ο τροποποιητικός Νόμος Ν.142(Ι)/14, σύμφωνα με τις πρόνοιες του οποίου τροποποιείτο ο Ν.9/65έτσι ώστε σε περίπτωση που «σύμβαση πώλησης έχει κατατεθεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας με βάση τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, η πώληση του εν λόγω ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει των διατάξεων οποιουδήποτε μέρους του παρόντος Νόμου προς ικανοποίηση του εμπράγματου βάρους που συστάθηκε επ' αυτού προς εξασφάλιση συμβάσεων πιστωτικών διευκολύνσεων του πωλητή αναστέλλεται μέχρι την 30ή Απριλίου 2015, νοουμένου ότι έχει καταβληθεί τουλάχιστον το ογδόντα τοις εκατόν (80%) του τιμήματος της πώλησης ή έχουν τηρηθεί πλήρως οι δυνάμει σχετικής σύμβασης πώλησης συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή» (βλ. αρ. 44ΙΣΤ). Αρχικά, η εφαρμογή όλων των διατάξεων του Ν.142(Ι)/14 αναστάληκε μέχρι και τη 2 Απριλίου 2015 (βλ. Ν.4(I)/2015, Ν. 27(Ι)/2015, Ν. 32(Ι)/2015 και Ν.42(Ι)/2015). Μετά την παρέλευση της περιόδου αναστολής όμως, η προαναφερόμενη προθεσμία της 30ης Απριλίου 2015 παρατάθηκε με διαδοχικές τροποποιήσεις, μέχρι και την 4 Σεπτεμβρίου 2015 (βλ. Ν.53(I)/2015και Ν.133(I)/2015). Στις 4 Σεπτεμβρίου 2015 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, ο τροποποιητικός Νόμος Ν.139(Ι)/15, σύμφωνα με τις πρόνοιες του οποίου τροποποιείτο ο βασικός Νόμος Ν.9/65και παρείχετο πλέον δυνάμει των νέων αρ. 44ΙΘ - 44ΚΒ, η δυνατότητα σε αγοραστές ακίνητης περιουσίας που δεν είχαν καταφέρει να εξασφαλίσουν εγγραφή της περιουσίας που αγόρασαν επ' ονόματι τους, να αιτηθούν και να πετύχουν, μέσω του Διευθυντή, την επιδιωκόμενη εγγραφή, νοουμένου βέβαια ότι πληρούσαν τις συγκεκριμένες προϋποθέσεις που επιβάλλει ο Νόμος, ο οποίος έγινε γνωστός ως ο Νόμος για τους «εγκλωβισμένους αγοραστές». Δραττόμενος της νέας αυτής δυνατότητας που παρείχετο από τις προαναφερόμενες πρόνοιες του Νόμου, ο Ανδρέου προχώρησε στις 21 Ιουνίου 2016 με την κατάθεση σχετικής αίτησης στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού, με Αρ. ΑΕΑ 411/2016, προσκομίζοντας όλα τα σχετικά κατ' εκείνον έγγραφα και συγκεκριμένα Ε/Δ του ιδίου ημερ. 08/09/16 ότι κατέβαλε στην Ayiomamitis έναντι του τιμήματος αγοράς του ακινήτου το ποσό των €132.500 και ότι υπολείπεται να καταβάλει ακόμη €17.
4. Ενημερώθηκε όμως ο Ανδρέου από τον Διευθυντή στις 31/10/16 ότι για να μπορέσει να εξεταστεί η αίτηση του θα έπρεπε να καταβάλει σε ειδικό λογαριασμό, τα στοιχεία του οποίου δόθηκαν στον αιτητή, το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, ήτοι το ποσό των €17.500 και να προσκομίσει σχετική βεβαίωση πληρωμής εντός 30 ημερών. Ο Ανδρέου συμμορφούμενος με την επιστολή του Διευθυντή, προσκόμισε αντίγραφο σχετικού τραπεζικού εμβάσματος για το ποσό των €17.500 ημερ. 21/11/16 καθώς επίσης και βεβαιώσεις πληρωμής των φόρων και τελών που αφορούσαν το ακίνητο. Ικανοποιημένος εκ πρώτης όψεως ο Διευθυντής, προχώρησε να εξετάσει την αίτηση του Ανδρέου, οπόταν ενεργώντας σύμφωνα με το καθήκον που του επέβαλλε ο «νέος» Νόμος (βλ. αρ. 44ΚΒ), έστειλε ειδοποίηση στην τράπεζα «τύπου ΙΕ» (Παράρτημα Β), ως δικαιούχου υποθηκών επί του ακινήτου και ως αιτητή αναγκαστικής πώλησης του ακινήτου με την οποία ενημέρωνε την τελευταία για την πρόθεση του να μεταβιβάσει το ακίνητο επ' ονόματι του Ανδρέου ως η αίτηση τους τελευταίου. Την ενημέρωνε επίσης για το δικαίωμα της να υποβάλει εντός 45 ημερών, αν επιθυμούσε, ένσταση στην αίτηση, πλήρως όμως τεκμηριωμένη. Η τράπεζα αποφάσισε να ασκήσει το προαναφερόμενο δικαίωμα της και στις 03/01/17 έστειλε επιστολή στο Διευθυντή αναφέροντας ότι είχε ένσταση στην αίτηση του Ανδρέου. Σύμφωνα με την ένσταση της τράπεζας: «
5. Ο Αγοραστής XXXXX ΑΝΔΡΕΟΥ (ΦΟΥΣΚΟΥΛΗΣ) δεν εκπλήρωσε πλήρως όλες τις συμβατικές του υποχρεώσεις έναντι του Πωλητή. Δεν γνωρίζουμε ή/και δεν έχουμε αποδείξεις κατά πόσο έχει καταβληθεί οποιοδήποτε τίμημα από τον κ. xxxxx ΑΝΔΡΕΟΥ (xxxxx) προς την VASSOS AYIOMAMITIS NICHOLAS GARDENS LTD H.E.
7. Το Ακίνητο βαρύνετο από Εμπράγματο Βάρος (ΥΠΟΘΗΚΕΣ) της Τράπεζας το οποίο είναι προγενέστερο της καταχώρησης του Αγοραπωλητηρίου. Το Εμπράγματο Βάρος (ΥΠΟΘΗΚΕΣ) Υ574/94 & Υ22/98 της Τράπεζας προηγείται χρονικά της καταχώρησης του Αγοραπωλητηρίου (ΠΩΕ 1110/2009) στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού, καθώς επίσης και οι αναγκαστικές πωλήσεις της Τράπεζας ΑΝΠ202/2007 & ΑΝΠ203/2007 και οι δύο ημερομηνίας 17/10/
9. Τυχόν μεταβίβαση του ακινήτου είναι αντισυνταγματική. Τυχόν μεταβίβαση του ακινήτου είναι αντισυνταγματική λόγω του ότι αντίκειται στο δικαίωμα της ελευθερίας του συμβάλλεσθε, εφόσον τα μέρη ελεύθερα συμφώνησαν για την υποθήκευση του εν λόγω ακινήτου, η οποία υποθήκη προηγείται του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Περαιτέρω η συνταγματική διάταξη του περιουσιακού δικαιώματος - Άρθρο 23 του Συντάγματος - καταστρατηγείται εφόσον αποξενώνεται περιουσία του ενυπόθηκου δανειστή χωρίς την συγκατάθεση του και χωρίς εύλογη ή οποιαδήποτε δίκαιη αποζημίωση. Πέραν των όσων αναφέρονται πιο πάνω, η Τράπεζα διατηρεί ρητώς το δικαίωμα να εγείρει στο κατάλληλο πλαίσιο θέμα εγκυρότητας και/ή νομιμότητας της παρούσας διαδικασίας και των αποτελεσμάτων που αυτή θα επιφέρει με αναφορά μεταξύ άλλων, στο ζήτημα της συνταγματικότητας η μη των σχετικών νομοθετικών διατάξεων.». Την απόφαση του επί της αίτησης του Ανδρέου και της ένστασης και αίτησης της τράπεζας, η οποία αποτελεί και το αντικείμενο της παρούσας αίτησης -έφεσης, ο Διευθυντής την εξέδωσε στις 3 Φεβρουαρίου
10. Κρίνω σκόπιμο να παραθέσω αυτούσια την εν λόγω απόφαση: «Αναφέρομαι στην ένσταση σας ημερομηνίας 03.01.2017 σχετικά με τον πιο πάνω αριθμό φακέλου και σας πληροφορώ τ' ακόλουθα:
11. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του εδαφίου

(3)του άρθρου 44ΚΒ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, αρ. 9/1965, ένσταση μπορεί να υποβληθεί στον Διευθυντή για το λόγο ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου. 3. Το ποσό των 17.500,00 ΕΥΡΩ το οποίο αποτελεί συμβατική υποχρέωση του αγοραστή, σαν υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, έχει κατατεθεί από τον αγοραστή σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό σύμφωνα με το Άρθρο 44Κ

(2).

1. Ως εκ τούτου ο Διευθυντής δεν αποδέχεται την ένσταση σας.
2. Σημειώστε ότι ο Διευθυντής θα προχωρήσει στην εξάλειψη του ακινήτου από τις υποθήκες 575/94, Υ22/98 και στη μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή, εκτός εάν προσκομίσετε εντός τριάντα

(30)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής, διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει διαφορετικά. 5. Όσον αφορά τους φακέλους Αν (προφανώς εννοεί αναγκαστική πώληση) του πιο πάνω ακινήτου αναστέλλεται σύμφωνα με το Άρθρο 44ΙΘ

(2).» ΕΓΕΙΡΟΜΕΝΑ ΘΕΜΑΤΑ Όπως αναφέρω στα σημεία Α και Γ και 1 - 2 ανωτέρω, δύο είναι ουσιαστικά τα θέματα που εγείρονται με την παρούσα αίτηση έφεση. Το πρώτο αφορά στην κατ' ισχυρισμό αντισυνταγματικότητα των επίμαχων προνοιών του Ν.9/65, ήτοι των αρ. 44ΙΗ-44ΚΖ και της εκεί προβλεπόμενης διαδικασίας και το δεύτερο, στην ορθότητα με την οποία ο Διευθυντής εφάρμοσε τις εξουσίες του στα συγκεκριμένα περιστατικά της υπόθεσης, περιλαμβανομένου και του τρόπου με τον οποίο αυτός ερμήνευσε τις επίμαχες πρόνοιες. Τα πιο πάνω θέματα όμως θα πρέπει να προσεγγισθούν με γνώμονα τη φύση της υπόθεσης, ήτοι αίτηση-έφεση εναντίον συγκεκριμένης απόφασης του Διευθυντή στη βάση του αρ. 80 Κεφ. 224, διαδικασία που προνοείται και σε σχέση με αποφάσεις που ο τελευταίος έλαβε δυνάμει των εξουσιών που του παρέχονται από το Ν.9/1965(βλ. αρ. 51 Ν.9/1965). Με την βάση της όλης εδώ διαδικασίας να είναι η συγκεκριμένη απόφαση που έλαβε ο Διευθυντής για να επιλύσει το θέμα που ηγέρθη ενώπιον του, ο αιτούμενος συνταγματικός έλεγχος των επίμαχων προνοιών τίθεται επί ενός ιδιόμορφου υπόβαθρου. Εξηγώ. Κατ' αρχή, ο έλεγχος της συνταγματικότητας που ζητούν οι αιτητές να γίνει στην παρούσα υπόθεση, δεν εδράζεται επί κάποιας αυτόματης και άμεσης εφαρμογής των επίμαχων νομοθετικών προνοιών επί των δικαιωμάτων των μερών αλλά έχει ως βάση τον τρόπο με τον οποίο κάποιος τρίτος, στην προκείμενη περίπτωση ο Διευθυντής, ερμήνευσε και εφάρμοσε τις εν λόγω πρόνοιες του Νόμου στα ενώπιον του γεγονότα. Αυτό άλλωστε είναι ουσιαστικά και το παράπονο των αιτητών, οι οποίοι παράλληλα με την κατ' ισχυρισμό αντισυνταγματικότητα του Νόμου, προέβαλαν και ένσταση επί της ουσίας της αίτησης του Ανδρέου για τους λόγους που προνοεί ο Νόμος. Ως αναφέρθηκε στην ένσταση της Τράπεζας προς το διευθυντή - «Σύμφωνα με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο Ν.9/1965(ο «Νόμος») η Ελληνική Τράπεζα Δημόσια Εταιρεία Λτδ (η «Τράπεζα») έχει δικαίωμα να υποβάλει ένσταση στην μεταβίβαση του ακινήτου .». Είναι συνεπώς υπό το φως των συγκεκριμένων ενεργειών του Διευθυντή που θα πρέπει να προσεγγισθεί το εγερθέν ζήτημα ελέγχου της συνταγματικότητας, εφόσον, αν ήθελε κριθεί ότι είναι εσφαλμένα που ενήργησε ο Διευθυντής και/ή που ερμήνευσε τις επίμαχες νομοθετικές πρόνοιες, τότε δεν τίθεται θέμα διεξαγωγής συνταγματικού ελέγχου εφόσον τέτοιος έλεγχος θα είναι αχρείαστος για σκοπούς απόφανσης επί της επίδικης διαφοράς. Για σκοπούς ευκολότερης κατανόησης, θέτω το εξής παράδειγμα. Σύμφωνα με το αρ. 11Σ, η ελευθερία και προσωπική ασφάλεια του ατόμου, συνιστά θεμελιώδες συνταγματικό δικαίωμα και ουδείς στερείται της ελευθερίας του εκτός όπως νόμος ήθελε ορίσει για συγκεκριμένες περιπτώσεις, όπως τέτοια περίπτωση είναι για παράδειγμα η σύλληψη ή κράτηση ατόμου με σκοπό τη προσαγωγή του ενώπιον Δικαστηρίου υπό εύλογη υπόνοια ότι διέπραξε ποινικό αδίκημα. Στα πλαίσια αυτού του συγκεκριμένου συνταγματικού πλαισίου, το αρ. 14 του Κεφ.155 δίνει, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις που αναφέρονται στο εν λόγω άρθρο, την εξουσία σε μέλος της αστυνομίας να προβεί στη σύλληψη οποιουδήποτε προσώπου χωρίς δικαστικό ένταλμα, αν κατά την απόλυτη κρίση του εν λόγω αστυνομικού, η περίπτωση εμπίπτει εντός της εμβέλειας του αρ.14. Αν ένας αστυνομικός αποφασίσει να ασκήσει τις εξουσίες που του παρέχει το αρ.14 στη βάση του πώς ο ίδιος ερμήνευσε τα ενώπιον του γεγονότα ή το ίδιο το αρ.14 και ενεργώντας στη βάση αυτής του της εκτίμησης και κρίσης, παραβιάσει το συνταγματικό δικαίωμα του αρ.11Σ, αυτό δεν θέτει αυτόματα εν αμφιβόλω τη συνταγματικότητα του ίδιου του αρ.14. Η συνταγματικότητα ή αντισυνταγματικότητα μιας νομοθετικής πρόνοιας, δεν εξαρτάται ούτε και καθορίζεται από τον τρόπο με τον οποίο τα αρμόδια να την εφαρμόσουν πρόσωπα, επιλέγουν να ενεργήσουν. Η καταστρατήγηση συνταγματικών δικαιωμάτων κατά την εφαρμογή μιας νομοθετικής πρόνοιας, είναι μεν παράγοντας που μπορεί να ληφθεί υπόψη κατά τον συνταγματικό έλεγχο της εν λόγω πρόνοιας και αυτό διότι μια τέτοια καταστρατήγηση συνιστά κάποια ένδειξη της πραγματικής εμβέλειας της υπό κρίση πρόνοιας, τέτοιος έλεγχος όμως προϋποθέτει απόδειξη ότι ορθά εφαρμόστηκε η πρόνοια στις περιστάσεις της υπόθεσης. Επομένως, αν ο αστυνομικός στο παράδειγμα που έχω θέσει πιο πάνω, ερμήνευσε και/ή εφάρμοσε λανθασμένα τις εξουσίες που του παρέχονται από το αρ.14, αυτό δεν οδηγεί σε συμπέρασμα αντισυνταγματικότητας του εν λόγω άρθρου απλά επειδή αντλήθηκαν εξουσίες σύλληψης από το εν λόγω άρθρο. Μάλιστα δε, σε μια τέτοια περίπτωση, ούτε καν έρεισμα για διενέργεια συνταγματικού ελέγχου παρέχεται, αφού τέτοιος έλεγχος θα ήταν υπό τις περιστάσεις και πρόωρος αλλά και καθαρά υποθετικός, υπό την έννοια ότι η υπόθεση ενδεχομένως να είχε διαφορετική κατάληξη αν οι επίμαχες πρόνοιες ερμηνεύονταν και εφαρμόζονταν ορθά οπόταν η παραβίαση του συνταγματικού δικαιώματος μπορεί να μην προέκυπτε ποτέ. Υπό αυτά τα δεδομένα, θα ήταν άτοπη η ενασχόληση με θέματα συνταγματικότητας. (βλ. Γεωργιάδης ν. Περί Εισπράξεως Φόρων Νόμος

(1995)1 ΑΑΔ 893). Η σύλληψη υπό αυτές τις συνθήκες θα κηρυσσόταν απλά ως παράνομη και ως τέτοια θα ακυρώνετο χωρίς ανάγκη για περαιτέρω ενασχόληση με το θέμα (βλ. αποφάσεις Καλλή Δ. και Αρτεμίδη Δ. ως ήταν τότε στην υπόθεση Δημοτικό Συμβούλιο Γεροσκήπου και Άλλος ν. Yπουργικού Συμβουλίου και Άλλης,

(1996)3 Α.Α.Δ. 389). Θέμα συνταγματικότητας θα προέκυπτε μόνο αν ήθελε κριθεί ότι ο αστυνομικός ερμήνευσε ορθά το άρθρο και τα ενώπιον του γεγονότα και ότι ενήργησε εντός των εξουσιών που του παρέχει ο νόμος. Η εμπλοκή του αστυνομικού υπό αυτές τις συνθήκες θα ήταν άνευ σημασίας εφόσον αυτός ήταν απλά το μέσο με το οποίο εφαρμόστηκε ο Νόμος ως είχε, οπόταν και θα έπρεπε πλέον να ελεγχθεί κατά πόσο είναι το ίδιο το αρ.14 που δε συνάδει με το αρ. 11Σ και όχι η συγκεκριμένη ενέργεια του αστυνομικού. Ομοίως στην παρούσα περίπτωση, η εφαρμογή από το Διευθυντή των επίμαχων προνοιών του Ν.9/1965, έγινε στη βάση των όσων ο ίδιος έκρινε ως τα ορθά νομικά και πραγματικά δεδομένα της υπόθεσης. Αν ως αποτέλεσμα της απόφασης του Διευθυντή έχουν πληγεί συνταγματικά δικαιώματα της αιτήτριας, ως η τελευταία διατείνεται, αυτό δεν συνεπάγεται αυτόματα ότι οι επίμαχες πρόνοιες είναι αντισυνταγματικές, αφού μπορεί απλά να πρόκειται περί μιας εσφαλμένης και αντινομικής απόφασης του Διευθυντή. Σε μια τέτοια περίπτωση, αν δηλαδή ήθελε φανεί ότι ο Διευθυντής δεν ενήργησε σωστά και εντός των εκ του Νόμου απορρεόντων εξουσιών και καθηκόντων του, δεν τίθεται θέμα συνταγματικού ελέγχου των επίμαχων προνοιών, αφού η απόφαση του Διευθυντή είναι παράνομη και συνεπώς άκυρη και καμία σημασία ή αναγκαιότητα θα έχει πλέον να ελεγχθεί η συνταγματικότητα των επίμαχων προνοιών, έστω και αν οι εν λόγω πρόνοιες συνάδουν ή δεν συνάδουν με τις σχετικές πρόνοιες του Συντάγματος (βλ. Δημοτικό Συμβούλιο Γεροσκήπου ανωτέρω, Αχιλλέως Αλέξης Ανδρέα και άλλος ν. Γεώργιου Πιτταρά και άλλων,

(2012)1 Α.Α.Δ. 1590 και Nικολάου Γεώργιος και Άλλοι ν. Aνδρέα Kουκούνη και Άλλων

(1999)1 ΑΑΔ 1578). Τα πιο πάνω φέρνουν στο προσκήνιο και το δεύτερο θέμα που θέλω να επισημάνω, ήτοι την πάγια νομολογιακή αρχή ότι τα Δικαστήρια δεν επιλύουν ζητήματα συνταγματικότητας εάν η υπόθεση μπορεί να αποφασισθεί πάνω σε οποιοδήποτε άλλο λόγο (βλ. αναφορές που γίνονται στο βιβλίο του Henry Rottschaefer on Constitutional Law

(1939)στις υποθέσεις Δημοτικό Συμβούλιο Γεροσκήπου ανωτέρω και Μαρία Κουτσελίνη-Ιωαννιδου κ.α ν. Κυπριακή Δημοκρατία Μέσω Γενικού Λογιστηρίου κ.α, Συνεκδικαζόμενες Υποθέσεις Αρ. 740/11 κ.α, 7/10/2014.) και συνεπώς, ζητήματα συνταγματικής φύσεως δεν αποφασίζονται εκτός αν αυτό είναι απόλυτα αναγκαίο για την έκβαση της υπόθεσης. Ούτε όμως και τα Δικαστήρια διατυπώνουν κανόνα συνταγματικού δικαίου ο οποίος είναι ευρύτερος από ότι χρειάζεται από τα συγκεκριμένα γεγονότα στα οποία θα εφαρμοσθεί (βλ. Βoard of Registration of Architects and Civil Engineers v. Kyriakides

(1966)3 C.L.R. 640). Η αρχή ότι θέματα συνταγματικότητας δεν αποφασίζονται in abstractum είναι καλά εδραιωμένη στη νομολογία μας, εξ' ου και οι αμφισβητήσεις της συνταγματικότητας νόμων πρέπει να διατυπώνονται με βεβαιότητα μέσω της αντιπαραβολής των άρθρων και αρχών του Συντάγματος και των προνοιών του νόμου οι οποίες κατ' ισχυρισμό συγκρούονται ή έρχονται σε αντίθεση με αυτές (βλ. Ψηλογένη ν Πάζαρου κ.α., ECLI:CY:AD:2014:A914, Πολιτική Έφεση Αρ. 172/2012, 2/12/2014 και τις αναφορές που η εν λόγω απόφαση κάνει στις αυθεντίες The Improvement Board of Eylenja v. Andreas Constantinou

(1967)1 CLR 167 και Ραδιοφωνικό Ίδρυμα Κύπρου κα ν. Καραγιώργη κα

(1991)3 ΑΑΔ 159). Πρόσθετα όμως όλων των πιο πάνω, ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί και στην εμβέλεια της συγκεκριμένης δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου που καλείται να εξετάσει τα όσα θέματα εγείρονται. Διαφορετική επομένως επιβάλλεται να είναι η προσέγγιση ενός Δικαστηρίου που καλείται να εξετάσει μια inter partes διαφορά, όπου το κριτήριο του «αναγκαίου με βάση τα συγκεκριμένα γεγονότα» είναι προϋπόθεση για την ενεργοποίηση της διαδικασίας ελέγχου της συνταγματικότητας νομοθετικών προνοιών, από τη δικαιοδοσία που παρέχει το αρ.140 του Συντάγματος στο Ανώτατο Δικαστήριο κατά την άσκηση των συνταγματικών του εξουσιών, όπου «αποκλειστικός σκοπός της δικαστικής αρμοδιότητας που παρέχεται από το άρθρο 140 είναι ο προληπτικός έλεγχος της συνταγματικότητας του κρινόμενου νόμου» (βλ. Πρόεδρος Δημοκρατίας ν. Βουλής Αντιπροσώπων

(1993)3 ΑΑΔ 1). Όπως περαιτέρω λέχθηκε στην πιο πάνω απόφαση «.η αρμοδιότητα του δικαστηρίου για την κρίση της συνταγματικότητας των νόμων που αποτελούν το αντικείμενο Αναφοράς που υποβάλλεται βάσει του άρθρου 140.1 καθορίζεται στην παράγραφο 2 του ιδίου άρθρου . (και) περιορίζεται στη διερεύνηση της συνταγματικότητας του νόμου, αφού ακουστούν οι απόψεις του Προέδρου και της Βουλής των Αντιπροσώπων, και την έκδοση γνωμάτευσης επί του τεθέντος θέματος . (και) δεν επεκτείνεται στην προεκτίμηση των επιπτώσεων που θα έχει ο νόμος στη σφαίρα του δικαίου μετά την έκδοσή του. Η στάθμιση των επιπτώσεων νόμου ο οποίος αποστέλλεται στον Πρόεδρο της Δημοκρατίας για έκδοση εκφεύγει της αρμοδιότητας του Ανωτάτου Δικαστηρίου εκτός στο βαθμό και έκταση που αφορά τη συνταγματικότητά του.» (βλ. επίσης Πρόεδρος Δημοκρατίας ν. Βουλής Αντ. (Αρ.2)

(1994)3 ΑΑΔ 64 και Πρ. Δημοκρατίας ν. Βουλής Αντιπροσώπων Αναφορά αρ. 1/2017, 5/2/2018). Έχοντας κατά νου τα πιο πάνω, επισημαίνω ότι η παρούσα συνιστά ιδιωτική διαφορά αστικής φύσης, όπου η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου προκύπτει από το αρ.80 Κεφ.224 και αφορά καθαρά στην αναθεώρηση απόφασης διοικητικού οργάνου που επενεργεί στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου (βλ. μεταξύ άλλων Κάκουλλου ν. Ποχουζούρη κ.ά. (Αρ. 1)

(1992)1 Α.Α.Δ. 1143). Αυτή άλλωστε είναι και η «...μόνη οδό(ς) για την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή...» και η άσκηση της σχετικής εξουσίας του Δικαστηρίου, διέπεται δικονομικά από τους περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956. (βλ. μεταξύ άλλων Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά.

(1999)1 Α.Α.Δ. 749, Κραμβιάς κ.α. ν. Θεοδοσίου

(2000)1(Α) Α.Α.Δ). Στα πλαίσια αυτής του δικαιοδοσίας, το Δικαστήριο δύναται να προβεί σε ουσιαστική αναψηλάφηση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου ακολουθώντας τη διαδικασία που ακολουθεί το Ανώτατο Δικαστήριο στην αναθεωρητική του δικαιοδοσία στον τομέα του διοικητικού δικαίου και εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου. (βλ. Αριστοτέλους v. Χ"Κυριάκου κ.α.

(2001)1Α Α.Α.Δ 100). Οι λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα η παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και στην περίπτωση έφεσης δυνάμει του αρ. 80. Η ανάγκη για επαρκή αιτιολόγηση των επίδικων αποφάσεων μάλιστα, επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των εφαρμοστέων Κανονισμών (βλ. Χατζησοφρωνίου ν. Δημοσθένους

(2011)1 Α.Α.Δ. 885). Κατά την εξέταση έφεσης στη βάση του αρ.80, το Επαρχιακό Δικαστήριο ελέγχει όχι μόνο τη νομιμότητα αλλά και την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή και η εξουσία του Δικαστηρίου, αντίθετα με το Διοικητικό Δικαστήριο ή το Ανώτατο Δικαστήριο κατά την άσκηση της αναθεωρητικής του δικαιοδοσίας, εκτείνεται όχι μόνο στην ακύρωση αλλά και στην εξουσία και ευχέρεια να υποκαταστήσει με την απόφαση του, την απόφαση του Διευθυντή, ασκώντας τη δική του διακριτική ευχέρεια στη βάση των επίδικων γεγονότων (βλ. Κατερίνα Σπύρου Οικονόμου κ.α. ν. Φίλιππου Αθανάση Φιλίππου, ECLI:CY:AD:2017:A388, Πολιτική Έφεση Αρ. 366/2011, 6/11/2017 και τις αναφορές που η εν λόγω απόφαση κάνει στις αυθεντίες Αθανάση ν. Χατζημάμα

(1990)1 Α.Α.Δ. 208, Κουμή ν. Κούντουρου

(1992)1 Α.Δ.Δ. 1312) και Kafieros v. Theocharous

(1978)1 C.L.R. 619). Το Επαρχιακό Δικαστήριο όμως δεν αντικαθιστά αβίαστα και με ευκολία τη ευρεία διακριτική ευχέρεια του Διευθυντή με τη δική του, εκτός αν «...υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση...» (βλ. Kουντουρίδη Ελένη Θεοδώρου και Άλλοι ν. Xρυσήλιου Ιωάννου Νικολάου,

(2008)1 Α.Α.Δ. 412). Άλλωστε, όπως έχει επισημανθεί, ο Διευθυντής είναι ο κατ' εξοχήν αρμόδιος ειδικός να αποφασίσει επί της συγκεκριμένης «διαφωνίας» των μερών (βλ. Κτωρίδη Έλλη Μιχαήλ ν. Επάρχου Λεμεσού και Άλλων

(2005)1 Α.Α.Δ. 541 και Kafieros ανωτέρω). Το βάρος απόδειξης του εσφαλμένου της απόφασης του Διευθυντή, είναι πάντα στους ώμους του Εφεσείοντα/Αιτητή και συνιστά «...εγχείρημα όχι ευχερές και μέλλον να επιτύχει...» παρά μόνο αν προσκομιστεί επαρκής μαρτυρία από τον τελευταίο που να καταδεικνύει τους απαιτούμενους ισχυρούς λόγους (concrete reasons) περί τούτου (βλ. Kafieros, Κτωρίδη, Xρυσήλιου ανωτέρω και Προκοπίου Μυριάνθη Παναγιώτη ν. Jacquelin Lesley Ryan και άλλου,

(2012)1 Α.Α.Δ. 1982). Με γνώμονα όλες τις πιο πάνω αρχές προχωρώ να εξετάσω την ενώπιον μου έφεση, επισημαίνοντας ότι αυτό που πρέπει πρώτα να εξεταστεί, είναι η ορθότητα και νομιμότητα της εκκαλούμενης απόφασης του Διευθυντή, ανεξαρτήτως θεμάτων συνταγματικότητας των επίμαχων προνοιών. Το πραγματικό πλαίσιο των γεγονότων (factual) που είχε ενώπιον του ο Διευθυντής όταν εξέτασε την αίτηση του Ανδρέου και την ένσταση της τράπεζας ήταν τα γεγονότα που αναφέρονται πιο πάνω ως τα «ΓΕΓΟΝΟΤΑ ΠΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΥΝ ΤΗΝ ΥΠΟΘΕΣΗ» και τα οποία συνιστούν κοινό και μη αμφισβητούμενο έδαφος μεταξύ όλων των μερών. Το νομικό (legal) πλαίσιο εντός του οποίου λήφθηκε η υπό κρίση απόφαση του Διευθυντή ήταν κατά κύριο λόγο οι νέο-εισαχθείσες πρόνοιες των άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΖ. Οι άμεσα σχετικές με την υπόθεση πρόνοιες είναι τα αρ. 44(ΙΗ), (ΙΘ), (Κ), (ΚΒ), (ΚΓ) και (ΚΖ) τις πρόνοιες των οποίων παραθέτω: «44ΙΗ. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου και των άρθρων 44ΙΘ μέχρι 44ΚΖ εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση, η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2014 . με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ' ονόματι του αγοραστή. 44ΙΘ.-

(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΙΗ, μεταβίβαση ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή διενεργείται . από το Διευθυντή με βάση διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς ή έπειτα από την υποβολή σε αυτόν αίτησης από τα ακόλουθα πρόσωπα: (α) Τον αγοραστή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, (β).(δ)

(2)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου

(1), οποιαδήποτε εκκρεμούσα διαδικασία δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VI και VIA του Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου και του περί Εταιρειών Νόμου, καθώς και οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι Νόμου αναστέλλεται μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης που υποβάλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, όταν- (α) Έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης και είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται στο εδάφιο

(2)του άρθρου 44Κ, ή (β) δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης, είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται στο εδάφιο

(2)του άρθρου 44Κ και επιπροσθέτως η έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας είναι εφικτή σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου. 44Κ.-

(1)Τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44ΙΗ και 44ΙΘ, ο Διευθυντής προβαίνει σε εξέταση της υποβληθείσας αίτησης και διερευνά εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις: (α) Έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και (β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου.

(2)Τηρουμένων των διατάξεων της παραγράφου (α) του εδαφίου

(1), σε περίπτωση κατά την οποία δεν έχει καταβληθεί εξ' ολοκλήρου το τίμημα πώλησης, ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΔ», με την οποία τον καλεί όπως εντός τριάντα

(30)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης καταβάλει σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης: Νοείται ότι, σε περίπτωση κατά την οποία μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης ο αγοραστής έχει καταβάλει μέρος του τιμήματος πώλησης και για το υπόλοιπο αυτού έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβληθεί εντός της προθεσμίας που απαιτείται σύμφωνα με τις συμβατικές του υποχρεώσεις, το υπόλοιπο αυτό καταβάλλεται στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό.

(3)Αίτηση η οποία υποβάλλεται δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44ΙΘ παραμένει σε εκκρεμότητα μέχρι την πλήρη υλοποίηση των προϋποθέσεων που καθορίζονται στο εδάφιο

(1), σε περίπτωση κατά την οποία- (α) Δεν έχει καταβληθεί εξ' ολοκλήρου το τίμημα πώλησης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου

(2), και (β) δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης.44ΚΑ.-

(1)Ο Διευθυντής σε οποιοδήποτε στάδιο δύναται να απαιτήσει από οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο την προσκόμιση εντός καθορισμένης προθεσμίας τέτοιων αποδεικτικών στοιχείων τα οποία ήθελε κρίνει αναγκαία για την εξέταση της αίτησης.

(2)Για τους σκοπούς των διατάξεων του άρθρου 44Κ, τα αποδεικτικά στοιχεία τα οποία προσκομίζονται για την εξέταση της αίτησης, καθώς και η διαδικασία για το άνοιγμα και τη διαχείριση του ειδικού προσωρινού λογαριασμού, καθορίζονται σε Κανονισμούς. 44ΚΒ.-

(1)Σε περίπτωση κατά την οποία πληρούνται οι προϋποθέσεις που προβλέπονται στο εδάφιο

(1)του άρθρου 44Κ, ο Διευθυντής γνωστοποιεί στον αγοραστή, στον πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, με την επίδοση έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΕ», την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης.

(2)Με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση ότι, σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου

(3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, . και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.

(3)Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται εντός σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο

(1), να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου: Νοείται ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση τεκμηρίωσης της ένστασης δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ' ονόματι του αγοραστή: Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της ένστασης προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου

(2)..

(5)Τηρουμένων των διατάξεων των εδαφίων

(3)και

(4), ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση υποχρεούνται όπως προσκομίσουν τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία σύμφωνα με Κανονισμούς για την τεκμηρίωση της ένστασής τους . 44ΚΓ.

(5)Τηρουμένων των διατάξεων των εδαφίων

(3)και

(4), υφιστάμενη υποθήκη, εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση η οποία βαρύνει το ακίνητο διαγράφεται από το Διευθυντή πριν από τη μεταβίβαση του ακινήτου:.» (έμφαση δική μου). Κρίνω σκόπιμο επίσης όπως παραθέσω και τις πρόνοιες των Κ.4 των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμών 2015 - Κ.Δ.Π. 298/

1. «
2. Τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44Κ και 44ΚΑ του Νόμου, για την εξέταση της υποβληθείσας αίτησης δυνάμει των διατάξεων του αρ. 44 ΙΘ του νόμου, ο διευθυντής απαιτεί από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, ανάλογα με την περίπτωση, την προσκόμιση των ακόλουθων στοιχείων: (α) Πρωτότυπο αποδείξεων ή πιστού αντιγράφου αυτών για την πλήρη καταβολή του τιμήματος πώλησης, ή/και (β) Απόδειξης κατάθεσης σε πιστωτικό ίδρυμα, σε περίπτωση καταβολής του υπολοίπου του τιμήματος πώλησης σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό, μετά από υπόδειξη του Διευθυντή, ή/και (γ) ένορκης δήλωσης από τον αγοραστή ως προς την πλήρη εκπλήρωση των συμβατικών του υποχρεώσεων έναντι του πωλητή, ή/και (δ) έγγραφης βεβαίωσης των ενδιαφερόμενων προσώπων ως προς την πλήρη εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων του αγοραστή, ή/και (ε) άλλων αποδεικτικών στοιχείων, ως ο Διευθυντής ήθελε κατά περίπτωση απαιτήσει. Υπάγοντας τις προαναφερόμενες νομοθετικές πρόνοιες επί των πιο πάνω πραγματικών δεδομένων που είχε ενώπιον του, ο Διευθυντής έκρινε αφ' ενός ότι δεν ευσταθούσε ο προβληθείς λόγος ένστασης της τράπεζας υπ' αρ.1, ο οποίος αφορούσε στην εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων του Ανδρέου, εφόσον ο τελευταίος είχε καταθέσει το υπολειπόμενο ποσό σε ειδικό λογαριασμό και αφ' ετέρου ότι ο υπ' αρ. 2 λόγος ένστασης, ο οποίος αφορούσε στις προγενέστερες υποθήκες και αιτήσεις αναγκαστικής πώλησης, δεν συνιστούσε έγκυρο λόγο ένστασης με βάση το αρ. 44ΚΒ

(3), διότι δεν αφορούσε σε ισχυρισμούς «.ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου». Πρόσθετα δε, κατ' εφαρμογή του αρ.44 ΙΘ

(2)ανέστειλε τις αιτήσεις για κατ' αναγκαστική πώληση. Ως προς το δεύτερο σκέλος της απόφασης του Διευθυντή, ήτοι αυτό με το οποίο απορρίφθηκε ο δεύτερος λόγος ένστασης της τράπεζας, από το λακωνικό αλλά ξεκάθαρο λεκτικό της απόφασης του Διευθυντή προκύπτει ότι η άποψη του τελευταίου με βάση την ερμηνεία που αυτός έδωσε στις πρόνοιες του αρ.44ΚΒ

(3), είναι ότι μόνο οι συγκεκριμένοι λόγοι που αναφέρονται στο εν λόγω άρθρο δύναται να θεωρηθούν ως «έγκυροι» λόγοι ένστασης σε αιτήσεις «εγκλωβισμένων αγοραστών» και επομένως, ένσταση που δεν περιστρέφεται γύρω από τους «ειδικούς λόγους ένστασης» του αρ. 44ΚΒ

(3), υπόκειται σε άμεση απόρριψη χωρίς την ανάγκη εξέτασης της ουσίας της. Από μια πρώτη ανάγνωση του λεκτικού των αρ.44ΚΒ

(2)και 44ΚΒ

(3), δίνεται η εντύπωση ότι η πιο πάνω ερμηνεία που έδωσε ο Διευθυντής στο τι συνιστά έγκυρο λόγο ένστασης σε αυτές τις περιπτώσεις είναι σωστή - «.ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται . να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου.» (βλ. 44ΚΒ

(3)και «.σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου

(3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.» (βλ. αρ. 44ΚΒ

(2)). Το γεγονός ότι το ακίνητο επιβαρύνετο με υποθήκες και δη προγενέστερες του αγοραπωλητηρίου εγγράφου, φαίνεται από το Νόμο, να μη συνιστά από μόνο του «έγκυρο λόγο ένστασης» που δύναται να οδηγήσει σε απόρριψη της αίτησης για μεταβίβαση. Προκύπτει βεβαίως το ερώτημα γιατί να καλείται ο δικαιούχος ενός εμπράγματου βάρους να υποβάλει ένσταση αν επιθυμεί, αν στο τέλος της ημέρας, το εν λόγω δικαίωμα του, δικαίωμα το οποίο του δίνει το δικαίωμα να ακουστεί, δεν μπορεί να προβληθεί ως βάσιμος λόγος ένστασης. Επί αυτού του θέματος όμως δεν θα επεκταθώ στο παρόν στάδιο. Όσον αφορά την αναστολή των αιτήσεων κατ' αναγκαστικής πώλησης, όντως σύμφωνα με το αρ. 44ΙΘ

(2)«.οποιαδήποτε εκκρεμούσα διαδικασία δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VI και VIA του Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου και του περί Εταιρειών Νόμου, καθώς και οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι Νόμου αναστέλλεται μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης.». Ορθή επομένως φαίνεται να είναι και η ερμηνεία του νόμου που δόθηκε σε σχέση με αυτό το θέμα. Παρά το φαινομενικά ορθό όμως της ερμηνείας που έδωσε ο Διευθυντής ως προς το τι συνιστά «έγκυρη ένσταση», η τράπεζα είχε προβάλει ως λόγο ένστασης και το γεγονός ότι ο Ανδρέου δεν φαίνεται να ικανοποιούσε την προϋπόθεση του Νόμου για πλήρη εκπλήρωση των συμβατικών του υποχρεώσεων. Αυτό το λόγο ένστασης ο Διευθυντής δεν τον απέρριψε ως μη έγκυρο λόγο ένστασης αλλά αντίθετα τον αποδέχτηκε προς εξέταση και εν τέλει τον απέρριψε επί της ουσίας του με το πρώτο σκέλος της απόφασης του. Τίθεται συνεπώς το ερώτημα κατά πόσο η απόφαση του Διευθυντή επί της ουσίας της συγκεκριμένης πτυχής της ένστασης της τράπεζας ήταν ορθή και σύμφωνη με τις αρχές που επιβάλλει η νομολογία σε σχέση με την εγκυρότητα και νομιμότητα των αποφάσεων του Διευθυντή. Το εν λόγω ερώτημα, για τους λόγους που έχω εξηγήσει ανωτέρω, θα πρέπει να εξεταστεί προτού εξεταστεί οποιοδήποτε θέμα συνταγματικότητας των επίμαχων προνοιών. Για τους λόγους που θα προχωρήσω να εξηγήσω, κρίνω ότι ο Διευθυντής δεν ενήργησε ορθά με το να αποδεχθεί πλήρως και άνευ ουσιαστικής έρευνας τον ισχυρισμό του Ανδρέου περί εκπλήρωσης των συμβατικών του υποχρεώσεων και συγκεκριμένα το ισχυρισμό του ότι είχε καταβάλει στην Ayiomamitis προαπαιτούμενο ποσό των €132.

1. Ο νόμος επιβάλλει ως προϋπόθεση για την επιτυχή υποβολή αίτησης εγκλωβισμένου αγοραστή, την πληρωμή ολόκληρου του τιμήματος πώλησης του ακινήτου ή μέρος αυτού από τον αγοραστή και ο Διευθυντής θα πρέπει να ικανοποιηθεί πλήρως προς τούτο από τον αγοραστή, λαμβάνοντας υπόψη όλα όσα έχουν τεθεί ενώπιον του. Η ορθότητα και νομιμότητα της επί του προκειμένου κρίσης του Διευθυντή, η οποία αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του σκεπτικού της τελικής του απόφασης, συνιστά αναμφίβολα ένα από τα θέματα που εξετάζει το Δικαστήριο στα πλαίσια αίτησης - έφεσης με βάση το αρ.
2. Στο Διευθυντή έχει δοθεί διακριτική ευχέρεια από το Νόμο ως προς το ποια στοιχεία θα ζητήσει να του προσκομιστούν ώστε να ικανοποιηθεί ότι πληρείται η προϋπόθεση του νόμου σε σχέση με το θέμα πληρωμής του τιμήματος πώλησης. Οι σχετικοί Κανονισμοί επιτρέπουν στον Διευθυντή όπως για το θέμα αυτό λάβει υπόψη του σχετική Ε/Δ από τον αγοραστή και αν το κρίνει αναγκαίο υπό τις περιστάσεις, μπορεί να περιοριστεί σε αυτό το αποδεικτικό στοιχείο μόνο. Σημειώνω εδώ όμως ότι ο νόμος καμία εξουσία δίδει στον Διευθυντή να επιλύσει κατά δικαστικό τρόπο οποιαδήποτε συμβατική διαφορά ήθελε προκύψει αναφορικά με το θέμα αυτό και δη κατά τρόπο που απαιτεί την λήψη και αξιολόγηση μαρτυρίας, την κατάληξη σε ευρήματα και την εξαγωγή συμπερασμάτων. Κάτι τέτοιο άλλωστε δεν θα σύνηδε ούτε με την αρχή της διάκρισης των εξουσιών, (βλ.. ABRAHAM HASSIDOFF ν. PAUL ANTOINE-ARISTIDE SANTI AND OTHERS

(1970)1 CLR 220 - «.Nor was it the intention of the legislature to empower the Director to carry out the kind of complicated investigation which he did in the present case—This being a case concerning legal rights in land, the parties affected should be left with their ordinary remedies and given full opportunity of vindicating their proprietary rights in a Court of law in the first instance with all the safeguards as to proof and admissibility of legal evidence.» Τα πιο πάνω βεβαίως δεν εξυπακούουν και ότι κάθε αμφισβήτηση που εγείρεται ενώπιον του Διευθυντή θέτει το όλο θέμα εκτός της εξουσίας του τελευταίου. Αντιθέτως ο νομοθέτης, στον επίμαχο νόμο τουλάχιστον, προνόησε όπως όλοι οι εμπλεκόμενοι προσκομίζουν ενώπιον του Διευθυντή τέτοια στοιχεία που καταδεικνύουν ότι οι θέσεις τους είναι ουσιαστικά αυταπόδεικτες, είτε πρόκειται για την αίτηση είτε για την ένσταση. Άλλωστε όπως επιβάλλει και ο νόμος ρητά, τυχόν ένσταση που θα υποβληθεί από οποιοδήποτε πρόσωπο θα πρέπει, όπως και η αίτηση, να υποστηρίζεται από τα σχετικά στοιχεία που την τεκμηριώνουν. Με άλλα λόγια, οι εξουσίες του Διευθυντή ασκούνται αποκλειστικά εκεί όπου η περίπτωση είναι ξεκάθαρη και δεν επιδέχεται τέτοιας γνήσιας και εύλογης αμφισβήτηση ώστε να πρέπει ο Διευθυντής να προβεί σε μια «πολύπλοκη έρευνα - complicated investigation» για να αποφανθεί επί του θέματος. Η απλή δημιουργία ενός νέφους αμφισβητήσεων δεν είναι αρκετή. Εκεί που προβάλλεται μια γνήσια και εύλογη αμφισβήτηση όμως, αν αυτή επιλύεται με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν και χωρίς να παρίσταται η ανάγκη να πρέπει να αξιολογηθούν δικαστικά τα εν λόγω στοιχεία ώστε να διατυπωθούν ευρήματα και να εξαχθούν συμπεράσματα, ήτοι με τον τρόπο που θα ενεργήσει ένας Δικαστής της ουσίας της διαφοράς, τότε ο Διευθυντής μπορεί να προσπαθήσει να επιλύσει το θέμα. Σε αντίθετη όμως περίπτωση, ήτοι εκεί που πρέπει να υπάρξει δικαστική εμπλοκή, ο Διευθυντής θα πρέπει να απορρίψει την αίτηση και να παραπέμψει τους εμπλεκόμενους να αποταθούν στο Δικαστήριο για να επιλύσουν την διαφορά τους - «.the parties affected should be left with their ordinary remedies and given full opportunity of vindicating their proprietary rights in a Court of law in the first instance with all the safeguards as to proof and admissibility of legal evidence.». Από το σύνολο των μη αμφισβητούμενων γεγονότων προκύπτει ότι για να αποφασίσει το υπό κρίση θέμα, ήτοι κατά πόσο ο Ανδρέου είχε εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις ώστε να δικαιούται σε μεταβίβαση ως «εγκλωβισμένος αγοραστής» ο Διευθυντής βασίστηκε εξ' ολοκλήρου σε Ε/Δ που προσκόμισε ο ίδιος ο Ανδρέου με την οποία ισχυρίστηκε γραπτώς ότι κατέβαλε €132.500 στην Ayiomamitis και σε μια απόδειξη ότι το υπόλοιπο ποσό των €17.000 είχε κατατεθεί σε ειδικό λογαριασμό. Κανένα άλλο στοιχείο ή απόδειξη δεν κρίθηκε αναγκαίο να ζητηθεί ούτε και ζητήθηκε. Όσον αφορά την απόδειξη πληρωμής των €17.000 αυτή βεβαίως δεν επιδέχεται αμφισβήτησης εφόσον πρόκειται για απόδειξη τραπεζικού ιδρύματος που επιβεβαιώνει την εν λόγω κατάθεση. Εκείνο όμως που δεν φαίνεται να απασχόλησε τον Διευθυντή ήταν το κατά πόσο ο αιτητής είχε επαρκώς αποδείξει το βάσιμο της αίτησης του απλά με το να προσκομίσει μια απλή Ε/Δ από τον ίδιο, με την οποία απλά επαναλάμβανε γραπτώς τον ισχυρισμό του ότι εξόφλησε το μεγαλύτερο μέρος του τιμήματος αγοράς. Σίγουρα η προσκόμιση μιας τέτοιας Ε/Δ είναι, σύμφωνα με τους κανονισμούς, στοιχείο επί του οποίου ο Διευθυντής μπορεί να βασιστεί για να καταλήξει στην απόφαση του. Αυτό όμως δεν σημαίνει αυτόματα και ότι κάθε φορά που προσκομίζεται τέτοια Ε/Δ το θέμα τελειώνει εκεί. Στην παρούσα περίπτωση ο Διευθυντής κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να προβάλουν την όποια τυχόν ένσταση είχαν σε σχέση με την αίτηση του Ανδρέου. Σίγουρα η «νέα» νομοθεσία καθιστούσε την ύπαρξη υποθήκης επί του υπό κρίση ακινήτου δευτερεύουσας, αν όχι μηδαμινής σημασίας. Αναγνώρισε όμως ο Διευθυντής locus standing στο πρόσωπο της τράπεζας, λόγω της υποθήκης που αυτή είχε εγγράψει επί του ακινήτου αρκετά χρόνια πριν τη σύναψη και κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Ήταν μάλιστα, ως προκύπτει από το λεκτικό της απόφασης του, διατεθειμένος να εξετάσει τυχόν ένσταση της τράπεζας ως προς το ότι δεν «.εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη.». Αυτούς ακριβώς τους λόγους είναι που ήγειρε και η τράπεζα με την ένσταση της, ήτοι κατά πρώτο ότι ουδέποτε συγκατατέθηκε στην πώληση του ακινήτου ως προγενέστερος ενυπόθηκος δανειστής, με τη συγκατάθεση της να ήταν, βάση του περιεχομένου των εγγεγραμμένων υποθηκών, επιτακτική προϋπόθεση για την εγκυρότητα οποιασδήποτε μεταγενέστερης αποξένωσης ή επιβάρυνσης του ακινήτου και κατά δεύτερο ότι «Δεν γνωρίζουμε ή/και δεν έχουμε αποδείξεις κατά πόσο έχει καταβληθεί οποιοδήποτε τίμημα.» ως ισχυρίστηκε ο Ανδρέου. Από τη μια συνεπώς, υπήρχε ο ισχυρισμός του Ανδρέου ο οποίος δεν επιβεβαιωνόταν από οποιοδήποτε ανεξάρτητο αποδεικτικό στοιχείο παρά μόνο από μια Ε/Δ του ιδίου, η οποία Ε/Δ όμως συνιστούσε απλά αυτοεπιβεβαίωση ισχυρισμών χωρίς να υποστηρίζεται από οποιαδήποτε άλλη ανεξάρτητη μαρτυρία. Αν επρόκειτο για δικαστική διαδικασία, η εν λόγω Ε/Δ καμία αποδεικτική αξία θα είχε. Από την άλλη υπήρχε ο περί του αντιθέτου ισχυρισμός της τράπεζας, η οποία ουσιαστικά καλούσε το Διευθυντή να διερευνήσει περισσότερο το θέμα της κατ' ισχυρισμό πληρωμής εφόσον η ίδια, ως δικαιούχος υποθήκης επί του ακινήτου καμία ενημέρωση ή γνώση είχε περί της πληρωμής ως θα αναμένετο υπό κανονικές συνθήκες να έχει. Εφόσον λοιπόν το locus standing της τράπεζας ήταν αποδεκτό και οι επί του προκειμένου λόγοι ένστασης της έγκυροι λόγοι με βάση το Νόμο, δεν επρόκειτο για μια απλή προσπάθεια να θολώσει το τοπίο με ένα νέφος αμφισβητήσεων αλλά για μια γνήσια και καλόπιστη αμφισβήτηση ενός αναγνωρισμένου ενδιαφερόμενου προσώπου. Αυτό που θα αναμένετο να πράξει ο Διευθυντής συνεπώς ήταν να προβεί σε μια δέουσα έρευνα αναφορικά με το όλο θέμα προτού λάβει την απόφαση του. Ουδέποτε όμως έλαβε χώρα μια τέτοια έρευνα αφού ο Διευθυντής φαίνεται να αποφάσισε απλά και χωρίς κανένα ουσιαστικό λόγο να αρκεστεί και να αποδεχτεί τον επί του προκειμένου ισχυρισμό του Ανδρέου ασυζητητί. Ούτε ζήτησε ο Διευθυντής από τον πωλητή να επιβεβαιώσει την πληρωμή, ούτε φαίνεται να τον απασχόλησε το γιατί να έχει καταβληθεί ένα τόσο σημαντικό ποσό εν αγνοία του δικαιούχου της υποθήκης και το γεγονός αυτό να μην καταγράφηκε πουθενά, έστω σε μια τυπική απόδειξη πληρωμής ή είσπραξης. Αν μη τι άλλο δε, ο Διευθυντής θα έπρεπε να είχε προβληματιστεί περισσότερο αναφορικά με το θέμα αυτό από το γεγονός ότι με βάση το φερόμενο πωλητήριο έγγραφο μόνο €116.000 υποτίθεται ότι θα έπρεπε να είχαν πληρωθεί από τον Ανδρέου και όχι €132.500 που αυτός ισχυρίστηκε αλλά και από το γεγονός ότι στην αίτηση του τελευταίου ημερ. 21/06/016, δηλώθηκε ότι μαζί με την αίτηση επισυνάπτονταν ως τεκμήρια «φωτοαντίγραφα αποδείξεων της καταβολής του τιμήματος πώλησης» χωρίς όμως να παρουσιάζεται οποιοδήποτε τέτοιο φωτοαντίγραφο. Θα πρέπει όμως εδώ να σημειώσω ότι έστω και κατά την ακρόαση της παρούσας αίτησης - έφεσης, τόσο ο Ανδρέου όσο και η Ayiomamitis είχαν την ευκαιρία να παρουσιάσουν στοιχεία που έστω και αν δεν είχαν τεθεί ενώπιον του Διευθυντή θα επιβεβαίωναν την επί του προκειμένου κατάληξη του αλλά και τους ισχυρισμούς του Ανδρέου. Κανένα τέτοιο στοιχείο όμως παρουσιάστηκε από οποιοδήποτε εξ' αυτών ενώ αξιοσημείωτο είναι και το γεγονός ότι πουθενά στην Ε/Δ που υποστηρίζει την ένσταση της Ayiomamitis δεν επιβεβαιώνεται ή δηλώνεται ρητά ότι ο Ανδρέου όντως τους κατέβαλε το ποσό των €132.500 ως αυτός ισχυρίζεται. Αντιθέτως, όχι μόνο αποφεύγεται να γίνει οποιαδήποτε αναφορά στο θέμα αυτό, αλλά μάλιστα, η λιτή Ε/Δ της Ayiomamitis περιορίζεται στην προβολή ενός γενικού και αόριστου ισχυρισμού ότι ο Διευθυντής ορθά έκρινε ότι πληρούνταν οι προϋποθέσεις του Νόμου στην παρούσα περίπτωση. Όλα τα πιο πάνω, σε συνδυασμό με το χρονικό σημείο που φαίνεται να έλαβε χώρα η κατ' ισχυρισμό πώληση του ακινήτου, ήτοι μετά που η τράπεζα εξασφάλισε απόφαση εναντίον της Ayiomamitis και ενεργοποίησε τις διαδικασίες εκποίησης της υποθήκης και πώλησης του ακινήτου, δεν μπορούν παρά να δημιουργούν ερωτηματικά και αμφιβολίες ως προς τη γνησιότητα και βάσιμο των ισχυρισμών του Ανδρέου. Αυτό θα έπρεπε να απασχολήσει το Διευθυντή και να τον οδηγήσει να διερευνήσει περισσότερο το όλο θέμα, ίσως ζητώντας την προσκόμιση περαιτέρω ανεξάρτητων στοιχείων και όχι απλά και ανεξήγητα να αποδεχτεί τον ισχυρισμό του Ανδρέου. Αν εξακολουθούσαν να υπάρχουν αμφιβολίες τότε ίσως το όλο θέμα να έπρεπε να παραπεμφθεί στο Δικαστήριο. Σε κάθε περίπτωση όμως, η ουσία είναι ότι ο Διευθυντής κατέληξε στην επί του προκειμένου κρίση του χωρίς καμία επαρκή αιτιολογία και χωρίς να προβεί σε δέουσα έρευνα. Με βάση τα όσα έχουν τεθεί ενώπιον μου συνεπώς, κρίνω ότι αναιτιολόγητα ο Διευθυντής κατέληξε στην επίδικη απόφαση ενώ δεν φαίνεται ούτε να προέβη στη δέουσα έρευνα, διαπιστώσεις οι οποίες δεν μπορούν παρά να οδηγήσουν σε ακύρωση της υπό κρίση απόφασης. Η πιο πάνω κατάληξη μου καθιστά αχρείαστη την ενασχόληση με οποιοδήποτε θέμα συνταγματικότητας εφόσον τα επίδικα θέματα έχουν κριθεί με άλλο τρόπο και τέτοιος συνταγματικός έλεγχος δεν είναι πλέον απαραίτητος για την επίλυση της ενώπιον μου διαφοράς. Ενόψει του ότι η απάντηση στο ερώτημα του ποια θα ήταν υπό τις περιστάσεις η ορθή απόφαση επί της αίτησης του Ανδρέου, είναι άμεσα συναρτημένη με το συνταγματικό έλεγχο των επίμαχων προνοιών, έλεγχο όμως τον οποίο, ως έχω ήδη εξηγήσει δεν θα διενεργήσω, θα περιοριστώ στην ακύρωση της επίδικης απόφασης για τους λόγους που αναφέρω ανωτέρω και δεν θα προβώ σε οποιαδήποτε αντικατάσταση της με τη δική μου κρίση. Το όλο θέμα θα πρέπει να επανεξεταστεί από τον ίδιο το Διευθυντή στον οποίο και παραπέμπεται η διαφορά για να την αποφασίσει εκ νέου. Στη βάση όλων των πιο πάνω, η αίτηση επιτυγχάνει και η επίδικη απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου ημερομηνίας 03/02/17 αναφορικά με την αίτηση του Καθ' ου η Αίτηση 2 υπ' αρ. ΑΕΑ 411/2016 ακυρώνεται. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της αιτήτριας και εναντίον των Καθ' ων η αίτηση όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............ Λ. Πασχαλίδης, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής Subject: Civil/Final Αναφορά: Αίτηση Έφεση - Εγκλωβισμένοι Αγοραστές cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο