SOKRATIS PAVLOU & SON DEVELOPERS LIMITED ν. Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Λεμεσού του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος του Υπουργείου Εσωτερικών κ.α., Αρ. Αίτησης / Έφεσης:284/2018, 29/3/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2019:A174 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χ. Β. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ Αρ. Αίτησης / Έφεσης:284/2018 Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 μέχρι (Αρ.10) του 2015 και τον τροποποιητικό Νόμο Αρ. 10/201, Άρθρα 2, 44 και 51 και Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση), Νόμο Κεφ. 224 και τους Τροποποιητικούς Νόμους 3/60 μέχρι 144(I)/99, άρθρο 80 Μεταξύ: SOKRATIS PAVLOU & SON DEVELOPERS LIMITED Εφεσείουσας/Αιτήτριας και
- Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Λεμεσού του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος του Υπουργείου Εσωτερικών
- **** Skelton
- **** Mary Skelton Εφεσιβλήτων/Καθ' ων Αίτηση ημερ. 4.10.18 υπό Εφεσείουσας για Απαγορευτικό Διάταγμα 29 Μαρτίου 2019 Για Εφεσείουσα: κ. Α. Παπαδόπουλος για Α.Α. Παπαδόπουλος & Σια Δ.Ε.Π.Ε. Για Εφεσίβλητο 1: κ. Α. Μελάς για Γενικό Εισαγγελέα Για Εφεσίβλητους 2 και 3: κα. Μ. Κάττου για Στέλιος Στυλιανού ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Με βάση την ως άνω μονομερή αίτηση της η Εφεσείουσα (εφεξής «η Αιτήτρια») εξασφάλισε στις 4.10.18 διάταγμα με το οποίο απαγορεύεται στον Εφεσίβλητο 1 να μεταβιβάσει στους Εφεσίβλητους 2 και 3 (εφεξής «οι Καθ' ων 1, 2,3» αντίστοιχα) το τεμ.
- Η αίτηση βασίζεται μεταξύ άλλων σε άρθρα του Ν.9/65, στο άρθρο 32 του Ν.14/60, στα άρθρα 4-9 του Κεφ.6, στη Δ.48 και στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου. Στην υποστηρικτική ένορκη δήλωση του ο διευθυντής της Αιτήτριας αναφέρει μεταξύ άλλων ότι:
- Δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερ. 18.12.01 η Αιτήτρια πώλησε στους Καθ' ων 2 και 3 την υπό ανέγερση οικία επί του τεμ.819 έναντι ποσού Λ.Κ. 155.000, εκ του οποίου παραμένει οφειλόμενο υπόλοιπο ύψους Λ.Κ. 5.000 συν 9% τόκο από 3.6.04, ημερομηνία παράδοσης της κατοχής.
- Βάσει συμπληρωματικής συμφωνίας η Αιτήτρια είχε εκτελέσει και επιπρόσθετες εργασίες στην οικία για τις οποίες έπρεπε να καταβληθεί το επιπλέον ποσό των Λ.Κ. 19.
- Λόγω των οικονομικών αυτών διαφορών η Αιτήτρια προχώρησε με αγωγή υπ' αρ. 5952/05 στην οποίαν οι Καθ' ων 2 και 3 καταχώρισαν Ανταπαίτηση. Η όλη διαφορά στις 30.3.10 παραπέμφθηκε σε διαιτησία και αργότερα σε επιδιαιτησία, η οποία ακόμα εκκρεμεί.
- Παρά ταύτα, κατά το 2015 οι Καθ' ων 2 και 3 υπέβαλαν Αίτηση Εγκλωβισμένων Αγοραστών δυνάμει του Ν. 9/65, στα πλαίσια της οποίας στις 22.8.18 ο Καθ' ου 1 (Διευθυντής) απέρριψε την ένσταση της Αιτήτριας, θεωρώντας λανθασμένα ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις για μεταβίβαση του ακινήτου. Ενστάσεις Ο Καθ' ου 1 δήλωσε πως δεν θα έφερε ένσταση στο ενδιάμεσο απαγορευτικό διάταγμα σε αντίθεση με τους Καθ' ων 2 και
- Οι Καθ' ων 2 και 3 στην ένσταση τους προέβαλαν οκτώ λόγους για ακύρωση του διατάγματος οι οποίοι συνοψίζονται στο ότι η αίτηση είναι αβάσιμη, ότι δεν υπήρξε αποκάλυψη γεγονότων, ότι δεν πληρούνται οι καθιερωμένες προϋποθέσεις και τέλος ότι η αίτηση με την ένορκη δήλωση είναι παράτυπες. Την ένσταση συνοδεύει ένορκη δήλωση της, συνεργαζόμενης με τον δικηγόρο των Καθ' ων 2 και 3, δικηγόρου (κας Κάττου) στην οποίαν αναφέρει μεταξύ άλλων ότι:
- Οι Καθ' ων 2 και 3 αρνούνται ότι οφείλουν το ποσό των Λ.Κ. 5.000 με τόκο από 3.6.04 και αντιθέτως ισχυρίζονται ότι πλήρωσαν για διάφορα υλικά και αντικείμενα αξίας Λ.Κ. 9.497 ποσό το οποίο πιστώθηκε προς όφελος τους έναντι του τιμήματος πώλησης της κατοικίας και δεν έχουν εκτελεστεί οποιεσδήποτε επιπλέον εργασίες.
- Η διαιτησία δεν είχε διεξαχθεί κανονικά και, επειδή οι διάδικοι δεν συμφώνησαν σε διάφορα ουσιαστικά και νομικά θέματα, αυτή παραπέμφθηκε σε επιδιαιτητή και έκτοτε δεν έγινε κάτι. Εν πάση περιπτώσει, η διαφορά των διαδίκων είναι πλήρως άσχετη με την Αίτηση Εγκλωβισμένου Αγοραστή, αφού ο Διευθυντής εξετάζει μόνο τις προϋποθέσεις του Νόμου και όχι άλλες διαφορές, όπως οι ισχυρισμοί της Αιτήτριας για επιπλέον εργασίες ή την ανταπαίτηση των Καθ' ων 2 και 3 για έλαττον εργασίες ή κακοτεχνίες ύψους Λ.Κ. 17.
- Μετά την ένσταση της Αιτήτριας στο Κτηματολόγιο, οι Καθ' ων 2 και 3 αντέκρουσαν τους ισχυρισμούς της με την επιστολή ημερ. 27.6.17 προβάλλοντας τις δικές τους θέσεις και η απόφαση του Καθ' ου 1 ημερ. 22.8.18 είναι καθόλα ορθή. Νομική Πτυχή Είναι καλώς νομολογημένο ότι σύμφωνα με το άρθρο 32 του Ν.14/60 ενδιάμεσα απαγορευτικά (παρεμπίπτοντα, διηνεκή ή προστακτικά) διατάγματα δύνανται να εκδοθούν όταν καταδεικνύεται σωρευτικά ότι: i. Υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση. ii. Υπάρχει πιθανότητα ο αιτητής να δικαιούται σε θεραπεία. iii. Εάν δεν εκδοθεί το διάταγμα θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. (Βλ. Andreas Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd and others
(1982)1 C.L.R. 557 και Ιερά Μονή Κύκκου v. White Moon Services Ltd
(2013)1(Α) 354). Το δικαστήριο δεν εξετάζει σε αυτό το στάδιο την αίτηση με στόχο την εξαγωγή τελικών συμπερασμάτων, είτε επί του πραγματικού, είτε επί του νομικού καθεστώτος της υπόθεσης (βλ. The Jonitexo Ltd v. Adidas
(1984)1 C.L.R. 263 και Γρηγορίου κ.ά. v. Χριστίνας Χριστοφόρου κ.α
(1995)1 Α.Α.Δ. 248). Όπως έχει λεχθεί, δεν τίθεται θέμα οριστικής διάγνωσης ως προς τα θέματα που άπτονται των επιδίκων θεμάτων και η ενδιάμεση διαδικασία δεν πρέπει να μετατρέπεται σε πρόωρη δίκη επί της ουσίας. (βλ. Νικόλα v. Κεφάλα κ.α.
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1400 και Goody's Evagorou Ltd v. Lani Restaurants Ltd
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1572). Γίνεται, όμως, δεκτό ότι κάποια αξιολόγηση της προσφερθείσας μαρτυρίας είναι αναγκαία για να διαπιστωθεί κατά πόσον ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 32, χωρίς όμως αυτό να ισοδυναμεί με τελεσίδικη κρίση. Ένορκη Δήλωση Δικηγόρου Στην παρούσα περίπτωση επιβάλλεται κατ' αρχάς η εξέταση της θέσης ότι πρέπει να αγνοηθεί η ένορκη δήλωση των Καθ' ων 2 και 3 καθότι αυτή έγινε από δικηγόρο η οποία χειρίστηκε την υπόθεση στο Δικαστήριο. Όπως έχει ήδη αναφερθεί, η αίτηση όντως συνοδεύεται από ένορκη δήλωση δικηγόρου συνεργαζόμενης με τους δικηγόρους των Καθ' ων 2 και 3 και ατυχώς της δικηγόρου η οποία εμφανίστηκε κατά τις αγορεύσεις. Σύμφωνα με τη νομολογία, είναι ανεπιθύμητο οι δικηγόροι που εκπροσωπούν διάδικο να εμφανίζονται ως μάρτυρες ή ως ενόρκως δηλούντες σε δικαστική διαδικασία. Σχετικές είναι οι υποθέσεις Ahapittas v. Roc-Chiv Ltd
(1968)1 C.L.R. 1, In re Efthymiou
(1987)1 C.L.R. 319, Thanos Hotel Ltd v. Ιωάννου
(1991)1 Α.Α.Δ. 1036 και Alexander v. Alexander
(2013)1 (Β) Α.Α.Δ. 1093. Όπως όμως αποφασίστηκε στην υπόθεση Rybolovlev v. Rybolovleva
(2010)1(Α) Α.Α.Δ. 82, «. μια ένορκη δήλωση δεν αποκλείεται απλά επειδή ο ομνύων είναι δικηγόρος». Δεν θα με απασχολήσει η εισήγηση ότι η ενόρκως δηλούσα δεν αναφέρει πως είναι εξουσιοδοτημένη να προβεί στην ένορκη δήλωση. Είναι γεγονός πως δεν το πράττει αυτό ρητώς πλην όμως κάτι τέτοιο εμπεριέχεται στη θέση της ότι προβαίνει στην ένορκη δήλωση στη βάση των όσων την "πληροφορούν" οι Καθ' ων 2 και 3, δήλωση η οποία εξυπονοεί ότι είχε επικοινωνία μαζί τους και έλαβε τις σχετικές οδηγίες και έγκριση τους. Η ίδια θέση της καλύπτει και το θέμα της πηγής των πληροφοριών της. Δεν μπορεί όμως να μην επισημανθεί με έμφαση πως παρατηρείται και πάλι το ανεπιθύμητο φαινόμενο να χειρίζεται την αίτηση δικηγόρος η οποία είχε ορκιστεί, πράγμα το οποίο είναι ασυμβίβαστο και ενδεχομένως να συνιστά πειθαρχικό παράπτωμα δικηγόρου σύμφωνα με την Κεσίδης v. Αστυνομίας
(2008)2 Α.Α.Δ. 589 και θα πρέπει ίσως να τύχει εξέτασης από το αρμόδιο δικηγορικό σώμα. Παρόλα αυτά και λαμβάνοντας υπόψιν ότι η κα Κάττου εμφανίστηκε μεν σε όλες τις δικασίμους εκ μέρους των Καθ' ων 2 και 3 αλλά την ένσταση και την αγόρευση υπέγραψε ο κ. Στυλιανού, ο οποίος φαίνεται πως χειρίζεται την ουσία της υπόθεσης κρίνω πως δεν θα πρέπει να αγνοηθεί η συγκεκριμένη ένορκη δήλωση. Όπως έχει συναφώς αναφερθεί στην Investylia Public Company Ltd v. Γαβριηλίδου
(2013)1 (Β) Α.Α.Δ. 1202: «Όσον αφορά την όμνυση της υποστηρικτικής δήλωσης από δικηγόρο χωρίς να εξηγείται ο λόγος για τον οποίο δεν ορκίστηκε διοικητικός σύμβουλος ή γραμματέας της ίδιας της εφεσείουσας, αναμφίβολα η νομολογία έχει κατ' επανάληψη επισημάνει το ανεπιθύμητο της πρακτικής αυτής, αλλά δεν έχει φθάσει στο σημείο της απαγόρευσης ώστε να αγνοείται ή να απορρίπτεται η ένορκη αυτή δήλωση». Σοβαρό Ζήτημα Ως προς το κατά πόσον υπάρχει ή όχι σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση σημειώνεται πως αυτό διαπιστώνεται στο παρόν στάδιο με αναφορά στα καταχωρισθέντα δικόγραφα και ο όρος αυτός χρησιμοποιείται με την ευρεία του έννοια και όχι ως τεχνικός όρος εξισούμενος με τις έγγραφες προτάσεις (Resola (Cyprus) Ltd v. Χρίστου
(1998)1(Β) Α.Α.Δ. 598). Δεν είναι δηλαδή απαραίτητο να έχει προηγηθεί η καταχώριση της έκθεσης απαίτησης, αφού και οι ένορκες δηλώσεις μπορούν να αποτελέσουν το βάθρο για τη χορήγηση προσωρινής θεραπείας (βλ. American Cyanamid v. Ethicon
(1975)1 All E.R. 504). Αυτό το οποίο εξετάζεται εν σχέσει με την πρώτη προϋπόθεση είναι το κατά πόσον αποκαλύπτεται κάποια γνωστή στον νόμο αιτία αγωγής, η οποία αν επιτύχει θα έχει ως συνέπεια τη χορήγηση ανάλογης ουσιαστικής θεραπείας. Κατ΄ αναλογίαν προς τα πιο πάνω εφαρμοζόμενα στις αγωγές, στην παρούσα η κυρίως Αίτηση-Έφεση, καθώς και οι ένορκες δηλώσεις συνιστούν το βάθρο επί του οποίου εξετάζεται η ύπαρξη σοβαρού ζητήματος. Είναι καλώς εμπεδωμένη νομολογιακή αρχή πως όσον αφορά τον δικαστικό έλεγχο της ορθότητας των αποφάσεων του Διευθυντή Κτηματολογίου ισχύουν οι αρχές οι οποίες διέπουν τον δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου. Με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του (βλ. Χατζησοφρωνίου κ.α. ν. Δημοσθένους
(2011)1(Β) Α.Α.Δ. 885). Είναι σημαντικό πως το Επαρχιακό δεν περιορίζεται σε έλεγχο νομιμότητας της απόφασης αλλά επεκτείνεται και στην ορθότητα της και γενικότερα στη ρύθμιση των δικαιωμάτων των διαδίκων με βάση τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης (βλ. Προκοπίου ν. Ryan
(2012)1(Γ) Α.Α.Δ. 1982. Με δεδομένο λοιπόν ότι στην παρούσα η Αιτήτρια εγείρει ζητήματα συνταγματικότητας των νομοθετικών προνοιών στη βάση των οποίων ενήργησε ο Καθ΄ ου 1 - Διευθυντής καθώς και ορθής εφαρμογής τους, έπεται πως αναμφίβολα εγείρεται σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση στα πλαίσια της κυρίως Αίτησης - Έφεσης και πως αν η Αιτήτρια επιτύχει θα δικαιούται σε ανάλογη ουσιαστική θεραπεία. Πιθανότητα Επιτυχίας Όσον αφορά τη δεύτερη προϋπόθεση θα πρέπει να σημειωθεί πως αυτό το οποίο απαιτείται είναι να ικανοποιηθεί το δικαστήριο ότι υπάρχει ορατή πιθανότητα επιτυχίας. Η έννοια αυτή απαιτεί κάτι περισσότερο από απλή δυνατότητα, αλλά και κάτι πολύ λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων (βλ. Odysseos, ανωτέρω και Πουργουρίδη ν. Μέζου
(1994)1 Α.Α.Δ. 201). Όπως έχει αναφερθεί στην Κυτάλα ν. Χρυσάνθου
(1996)1(Α) Α.Α.Δ. 253 η διακρίβωση πιθανότητας επιτυχίας γίνεται στη βάση της προσαχθείσας μαρτυρίας, η οποία και πρέπει να αναφέρεται με ακρίβεια σε γεγονότα από τα οποία να καταδεικνύεται η πιθανότητα υπό την πιο πάνω έννοια. Τέτοια μαρτυρία είναι αυτή που εξάγεται από τις ένορκες δηλώσεις ή την αντεξέταση των μαρτύρων. Ο αιτητής σε τέτοιου είδους αιτήσεις έχει το βάρος να καταδείξει συζητήσιμη υπόθεση με πιθανότητες επιτυχίας (βλ. Trafalgar Developments Ltd κ.α. ν. Uralchem Holdings P.L.G., Πολ. Έφ. 331/17, ημερ. 21.2.19). Στην παρούσα περίπτωση είναι κοινώς αποδεκτό πως οι Καθ' ων 2 και 3 με το επίμαχο πωλητήριο έγγραφο είχαν αγοράσει κατοικία η οποία θα ανεγείρετο στο τεμ.819 (πρώην τεμ.365), ότι κατέθεσαν το πωλητήριο στο Κτηματολόγιο, καθώς και ότι αργότερα προέκυψαν διαφορές μεταξύ τους οι οποίες οδήγησαν στην καταχώριση αγωγής από την Αιτήτρια, πωλήτρια εταιρεία και συνακόλουθη ανταπαίτηση από τους Καθ' ων 2 και 3, αγοραστές. Περαιτέρω συνιστά κοινό έδαφος πως βάσει της Συμφωνίας ημερ. 30.3.10 οι διάφορές των μερών παραπέμφθηκαν σε διαιτησία και αργότερα, λόγω διαφωνίας των δύο διαιτητών, σε επιδιαιτησία, βάσει απόφασης του επιδιαιτητή ημερ. 28.1.14, η οποία επιδιαιτησία δεν έχει ολοκληρωθεί. Η Αιτήτρια δέχθηκε στην αγόρευσή της τη θέση των αντιδίκων της, πως όντως η αγωγή είχε αποσυρθεί άνευ βλάβης δικαιωμάτων λόγω της παραπομπής σε διαιτησία. Η Αιτήτρια κατά την αγόρευση της ανέπτυξε εκτεταμένα το θέμα της εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων και μόνο εν παρόδω και πιο τυπικά κατέγραψε το θέμα συνταγματικότητας, (επαναλαμβάνοντας απλώς τους σχετικούς λόγους ακύρωσης) χωρίς οποιαδήποτε ανάλυση ή τεκμηρίωση για το θέμα αυτό. Ως εκ τούτου η εκτίμηση της πιθανότητας επιτυχίας γίνεται μόνο στη βάση του κατά πόσον έτυχε ορθής εφαρμογής η σχετική νομοθεσία αφού δεν φαίνεται να προωθούνται επαρκώς τα θέματα αντισυνταγματικότητας. Σύμφωνα με το άρθρο 44 IΘ του Ν.9/65 μεταβίβαση ακινήτου επ' ονόματι αγοραστή διενεργείται είτε αυτεπάγγελτα είτε κατόπιν αίτησης (μεταξύ άλλων) του αγοραστή ενώ βάσει του άρθρου 44Κ ο Διευθυντής εξετάζει την αίτηση και διερευνά εάν: α) Έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης και β) Υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου. Ως προς το τίμημα πώλησης η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι παρέμεινε οφειλόμενο το ποσό των Λ.Κ. 5000 ή το ισόποσο των €8.
- Οι Καθ' ων 2 και 3 ισχυρίζονται ότι δεν οφείλουν οποιοδήποτε υπόλοιπο του τιμήματος και χωρίς να το δηλώνουν ρητώς υποδεικνύουν πως κατέβαλαν στον Ειδικό Λογαριασμό (τον οποίο υπέδειξε το Κτηματολόγιο) το ποσό των €6.086 την 1.2.
- Όσον αφορά τις επιπλέον εργασίες η Αιτήτρια προβάλλει πως παραμένει οφειλόμενο το ποσό των Λ.Κ. 19.987 ή το ισόποσο των €34.
- Από τη δική τους πλευρά οι Καθ' ων 2 και 3 ισχυρίζονται ότι δεν οφείλεται οποιοδήποτε ποσό για επιπλέον εργασίες. Ως προς το πρώτο θέμα το άρθρο 44Κ προνοεί πως σε περίπτωση που δεν έχει καταβληθεί το τίμημα εξ ολοκλήρου ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή ειδοποίηση (Τύπου ΙΔ) καλώντας τον να καταβάλει το οφειλόμενο υπόλοιπο σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό. Στην παρούσα ενώ διαφαίνεται πως υπήρξε καταβολή κάποιου ποσού σε τέτοιο λογαριασμό εντούτοις δεν έχουν επισυναφθεί από καμία πλευρά ούτε τα αποδεικτικά στοιχεία τα οποία υπέβαλαν οι Καθ' ων 2 και 3 στον Καθ' ου 1 ούτε η ειδοποίηση Τύπου ΙΔ την οποίαν αυτός εξέδωσε. Ελλείψει αυτών δεν είναι δυνατό να εκτιμηθεί η βασιμότητα της θέσης των αγοραστών ότι το υπόλοιπο του συμφωνηθέντος τιμήματος ήταν αυτό που έχει κατατεθεί στον Ειδικό Λογαριασμό. Συνεκτιμώντας δε ότι στον όρο 4(g) του πωλητηρίου γινόταν αναφορά σε κράτηση ποσού Λ.Κ. 5.000 για περίοδο ενός έτους μετά την ολοκλήρωση της οικίας εκτιμάται ότι υπάρχει ορατή πιθανότητα να έχει δίκαιο η Αιτήτρια ως προς το υπόλοιπο του τιμήματος, δηλαδή να ήταν Λ.Κ.5.000 και όχι μικρότερο ποσό. Ως προς το δεύτερο θέμα, δηλαδή τις κατ' ισχυρισμόν επιπλέον εργασίες, αναμφίβολα θα εγερθεί ζήτημα ερμηνείας του άρθρου 44Κ
(1)(α) το οποίο θέτει την πρώτη προϋπόθεση περί καταβολής πλήρως του τιμήματος πωλήσεως. Ειδικότερα θα πρέπει εν τέλει να κριθεί το κατά πόσον με την εν λόγω προϋπόθεση ο Νομοθέτης εννοούσε ότι πρέπει να έχει εξοφληθεί κάθε οφειλόμενο ποσό στον πωλητή συμπεριλαμβανομένων και τυχόν ποσών για επιπλέον εργασίες, ή εννοούσε ότι είναι αρκετό να έχει εξοφληθεί το αρχικώς συμφωνηθέν τίμημα πώλησης. Έχει ήδη αναφερθεί πως το Δικαστήριο στο παρόν στάδιο δεν εξετάζει την αίτηση με στόχο την εξαγωγή τελικών συμπερασμάτων είτε επί του νομικού είτε επί του πραγματικού καθεστώτος. Σαφώς το σημείο αυτό είναι ζήτημα αμφισβητούμενο μεταξύ των διαδίκων και πρέπει να αφεθεί να ακουστεί κατά την ακρόαση της ουσίας, χωρίς εξαγωγή τελικού συμπεράσματος επί του παρόντος, αφού απαιτείται εξέταση σε βάθος. Χωρίς να επιχειρείται τέτοια οριστική επίλυση και μόνο για σκοπούς ελέγχου της ύπαρξης ορατής πιθανότητας επιτυχίας, δύναται εκ πρώτης όψεως να λεχθεί πως η δυνατότητα που παρέχει το άρθρο 44Κ Β
(3)(α) στον πωλητή για υποβολή ένστασης επί τω ότι «. δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή» τείνει να δείξει πως ο Νόμος δεν εννοούσε μόνο το αρχικώς συμφωνηθέν τίμημα πώλησης αλλά βασικά να μην εκκρεμούν διαφορές συμβατικής φύσης μεταξύ τους, πράγμα το οποίο συνάδει με τη στόχευση του Νομοθέτη να διευκολύνει αγοραστές οι οποίοι έχουν εγκλωβιστεί λόγω εμπραγμάτων βαρών και όχι να παρέμβει στις περιπτώσεις που εκκρεμούσαν δικαστικές διαφορές οικονομικής φύσης. Στην παρούσα με μόνη την εκκρεμότητα της διαιτησίας για σειρά θεμάτων δεν μπορεί να λεχθεί ότι υπήρξε πλήρης εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων, οι οποίες ακόμα δεν έχουν αποκρυσταλλωθεί και υπ' αυτή την έννοια έχει καταδειχθεί και σε αυτή τη πτυχή ορατή πιθανότητα επιτυχίας. Δυσκολία Απονομής Δικαιοσύνης Όσον αφορά την τρίτη προϋπόθεση γενικά απαιτείται να διαφανεί ότι χωρίς την έκδοση διατάγματος θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη στο μέλλον, υπό την έννοια ότι τυχόν αποζημιώσεις δεν θα αποτελούσαν επαρκή θεραπεία στην κυρίως υπόθεση (Parico Aluminium Designs Ltd v. Muskita-Aluminium Co. Ltd
(2002)1(Γ) Α.Α.Δ. 2015). Σύμφωνα με την επιφύλαξη του άρθρου 44 Κ Β
(3)(α) σε περίπτωση τεκμηρίωσης της ένστασης του πωλητή, ο Διευθυντής δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ' ονόματι του αγοραστή. Στην παρούσα περίπτωση ο Διευθυντής απέρριψε την ένσταση των πωλητών, εξ ου και αυτοί προσέβαλαν την απόφαση του με την παρούσα έφεση. Δεν χρειάζεται ιδιαίτερη ανάλυση για να λεχθεί ότι εάν μεταβιβαστεί σήμερα η επίδικη κατοικία και αργότερα επιτύχει η Αιτήτρια στην έφεση της θα είναι δύσκολο έως αδύνατο να τηρηθεί η πιο πάνω πρόνοια περί παραμονής του τίτλου επ' ονόματι του πωλητή, ιδιαίτερα εάν εμπλακούν στην περίπτωση τρίτοι καλόπιστοι αγοραστές. Υπ' αυτή την έννοια κρίνεται ότι συντρέχει και η τρίτη προϋπόθεση. Ισοζύγιο Ευχέρειας Όμως η διαπίστωση συνδρομής των τριών βασικών προϋποθέσεων δεν οδηγεί αυτομάτως στην έκδοση ή οριστικοποίηση μονομερώς εκδοθέντος διατάγματος. Όπως έχει πρόσφατα αναφερθεί στην υπόθεση Κοινοτικού Συμβουλίου χχχ ν. Σούλη, Πολ. Έφ. Ε75/2015, ημερ. 7.12.18, μετά τη διαπίστωση συνδρομής των προϋποθέσεων (του άρθρου 32) το Δικαστήριο εξετάζει κατά πόσον είναι «δίκαιον ή πρόσφορον» να προβεί στην έκδοση του διατάγματος και η οποιαδήποτε σχετική απόφαση αποτελεί προϊόν διακριτικής εξουσίας με αναφορά στα συγκεκριμένα επίδικα γεγονότα. Η εν λόγω εξέταση γίνεται με αναφορά στο ισοζύγιο της ευχέρειας, όρος ο οποίος αντανακλά πιο άμεσα στην επίδραση του ενδιάμεσου διατάγματος στα αντίστοιχα συμφέροντα των διαδίκων, μέχρις ότου κριθεί οριστικά η μεταξύ τους διαφορά. Αυτό το οποίο εξετάζεται είναι οι συνέπειες από την έκδοση ή τη μη έκδοση του διατάγματος και η προσοχή εστιάζεται στο να ισοζυγιστεί ο κίνδυνος αδικίας η οποία τυχόν θα προκύψει αν μελλοντικά διαφανεί ότι η ενδιάμεση απόφαση ήταν εσφαλμένη (Bacardi & Co Ltd v. Vinco Ltd
(1996)1 A.A.Δ. 788, Ευστρατίου v. Dicran Ouzounian and Company Ltd, Πολ. Έφ. 292/10, ημερ. 20.1.14). Χαρακτηριστικά, στην πιο πάνω πρόσφατη απόφαση παρατίθεται από τη National Commercial Bank Jamaica v. Olint Corpn
(2009)1 W.L.R. (PC) το ακόλουθο απόσπασμα: "What is required in each case is to examine what on the particular facts of the case the consequences of granting or withholding of the injunction is likely to be". Ενόψει των προηγηθέντων, στην παρούσα περίπτωση κρίνεται πως μεγαλύτερη αδικία θα προκαλείτο εάν εν τέλει επιτύγχανε η Αιτήτρια στις θέσεις της και κατά συνέπειαν στην έφεση για ακύρωση της πρόθεσης μεταβίβασης αλλά από την άλλη να έχει στην πράξη ήδη μεταβιβαστεί το ακίνητο στους αγοραστές ή και σε τρίτο καλόπιστο αγοραστή. Από την άλλη πλευρά οι Καθ' ων 2 και 3 δεν κινδυνεύουν να απολέσουν το δικαίωμα τους παρά μόνο να αναβληθεί η μεταβίβαση στους ιδίους μέχρι την αποπεράτωση της έφεσης αυτής. Σημειώνεται πως παρά την παραπομπή σε διαιτησία από το 2010 και τη θέσπιση της σχετικής νομοθεσίας από το 2015, οι αγοραστές αποτάθηκαν με σχετική αίτηση το 2017 χωρίς προηγουμένως, εξ όσων φαίνεται, να έχουν φροντίσει για την ολοκλήρωση της επιδιαιτησίας. Υπό τις πιο πάνω περιστάσεις και εν τη ασκήσει της ευχέρειας του Δικαστηρίου θεωρώ προσφορότερη και δικαιότερη την οριστικοποίηση του διατάγματος παρά την ακύρωση του. Κατάληξη Για όλους τους πιο πάνω λόγους το εκδοθέν μονομερώς διάταγμα ημερομηνίας 4.10.18 καθίσταται απόλυτο μέχρι οριστικής εκδίκασης της κυρίως αίτησης-έφεσης. Επιδικάζονται €800 συν Φ.Π.Α προς όφελος της Αιτήτριας και εις βάρος των Καθ' ων 2 και 3 αλληλεγγύως και ή κεχωρισμένως. Καμία διαταγή για έξοδα εν σχέσει με τον Καθ' ου 1. (Υπ.) Χ. Β. Χαραλάμπους Α. Ε. Δ Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής ../ ΣΜ-ΙΜ Subject: Civil/General Applications/Interim Αναφορά: Απαγορευτικό Διάταγμα cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο