Διαχειριστική Επιτροπή της Πολυκατοικίας OURANIA COURT ν. Προδρόμου κ.α., Αρ. Αγωγής: 1441/17, 21/3/2019

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056 και Mustafa v. Κακουρή κ.α

(2002)1Α Α.Α.Δ. 165). Δεν θα προβώ σε εκτενή και λεπτομερή παράθεση της μαρτυρίας, αλλά θα περιοριστώ στα ουσιώδη σημεία της μαρτυρίας εκάστου μάρτυρα (Καννάουρου κ.ά ν. Σταδιώτη κ.ά.

(1990)1 Α.Α.Δ. 35). Για λογαριασμό της Ενάγουσας κατατέθηκε γραπτή μαρτυρία υπό μορφή ένορκης δήλωσης από τον XXX Μπαλομενάκη (Μ.Ε.1) ο οποίος, μεταξύ άλλων, αναφέρει ότι είναι διευθυντής του γραφείου της Διαχειριστικής Επιτροπής της πολυκατοικίας. Οι Εναγόμενοι 1 και 2 είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος και οφείλουν να συμμετέχουν στις δαπάνες που γίνονται για την ασφάλιση, συντήρηση, λειτουργία, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της πολυκατοικίας κατ' αναλογία και με βάση το εμβαδόν του διαμερίσματος. Η Ενάγουσα μέσα στα πλαίσια των αρμοδιοτήτων της προέβη σε όλες τις απαραίτητες δαπάνες για τη λειτουργία, συντήρηση και ασφάλιση της πολυκατοικίας ενημερώνοντας σχετικά τους Εναγόμενους και γνωστοποιώντας σε αυτούς τις καταστάσεις κοινοχρήστων. Η αναλογία του διαμερίσματος των Εναγομένων για τις αναγκαίες δαπάνες της πολυκατοικίας ανήλθε για τη χρονική περίοδο 18.03.14 μέχρι 19.05.17 στο συνολικό ποσό των €1430.

1. Οι Εναγόμενοι κατέβαλαν έναντι το ποσό των €48,63, με αποτέλεσμα να παραμένει μέχρι σήμερα οφειλόμενο το ποσό των €1.333,
2. Ο Μ.Ε.1 κατέθεσε ως Τεκμήριο 3 κατάσταση λογαριασμού των Εναγομένων η οποία εκτυπώθηκε από το λογισμικό πρόγραμμα που διατηρεί η Ενάγουσα και βεβαιώνει ότι τα στοιχεία που αναγράφονται στην εν λόγω κατάσταση είναι ορθά και αληθή. Περαιτέρω, κατέθεσε ως Δέσμη Τεκμηρίου 1 τα πρακτικά των ετήσιων γενικών συνελεύσεων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας για τα έτη 2014-2016 και ως Τεκμήριο 2 πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου σε σχέση με το διαμέρισμα. Σύμφωνα με διάταγμα του Δικαστηρίου επιτράπηκε η αντεξέταση του Μ.Ε.1 σε σχέση με συγκεκριμένες παραγράφους της γραπτής μαρτυρίας του. Ο Μ.Ε.1 αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι το γεγονός ότι στα πρακτικά των ετήσιων γενικών συνελεύσεων δεν αναγράφεται το όνομα του, δεν οδηγεί και στο συμπέρασμα ότι δεν έχει γνώση των όσων αποφασίστηκαν. Παρούσα στις εν λόγω συνελεύσεις ήταν η συνεταίρος του η οποία μαζί με τον ίδιο είναι διευθυντές της εταιρείας GMD PROTEAS ENTERPRISES LTD. Ο μάρτυρας συμφώνησε με την κα Ιακώβου ότι με την αναφορά του στη γραπτή μαρτυρία ότι είναι διευθυντής του γραφείου της Διαχειριστικής Επιτροπής, εννοεί ότι είναι διευθυντής της GMD PROTEAS ENTERPRISES LTD στην οποία ανατέθηκε η διαχείριση της πολυκατοικίας. Επίσης συμφώνησε ότι η ορθή ονομασία της πολυκατοικίας είναι OURANIA BUILDING. Κληθείς να παρουσιάσει τις αποδείξεις των κοινοχρήστων εξόδων ως επίσης και τις καταστάσεις εσόδων - εξόδων ανέφερε ότι κατά την ετήσια Γενική Συνέλευση παρουσιάζονται οι εν λόγω καταστάσεις σε όλους τους παρευρισκόμενους ιδιοκτήτες. Επιπρόσθετα, γίνεται αναφορά στην ταμειακή έκθεση, η οποία και επισυνάπτεται στα πρακτικά των γενικών συνελεύσεων. Περαιτέρω, οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης επιθυμεί μπορεί να ζητήσει το αρχείο για να το ελέγξει. Αρνήθηκε την υποβληθείσα θέση ότι ο Εναγόμενος 1 ζήτησε κατ' επανάληψη το αρχείο και ισχυρίστηκε ότι όταν ζητήθηκε το αρχείο κάλεσε τον Εναγόμενο 1 για να διευθετήσουν συνάντηση. Στην υποβληθείσα θέση της ευπαίδευτης συνηγόρου των Εναγομένων ότι δεν διαθέτει αποδείξεις για την επίδικη περίοδο, ο Μ.Ε.1 ανέφερε ότι υπάρχουν οι αποδείξεις και επιφυλάχθηκε να τις παρουσιάσει. Σημείωσε δε ότι όταν εκδίδονταν τα κοινόχρηστα οι αποδείξεις αναρτιούνταν και στον πίνακα ανακοινώσεων της πολυκατοικίας. Η κα Ιακώβου υπέδειξε στον Μ.Ε.1 ότι ήταν λανθασμένος ο τρόπος υπολογισμού και χρέωσης των κοινοχρήστων, με τον μάρτυρα να απαντά ότι όταν ανέλαβαν την πολυκατοικία έλαβαν στοιχεία από τον προηγούμενο διαχειριστή, ο οποίος ήταν ο Εναγόμενος
3. Μέχρι ενός χρονικού σημείου υπολόγιζαν τα κοινόχρηστα στη βάση αυτών των στοιχείων. Όταν αντιλήφθηκαν ότι υπήρχε λάθος ζήτησαν και έλαβαν πιστοποιητικό έρευνας από το Κτηματολόγιο με τα σωστά εμβαδά της κάθε μονάδας και έκτοτε ο υπολογισμός των κοινοχρήστων γινόταν στη βάση του πιστοποιητικού. Όταν κλήθηκε να προσδιορίσει χρονικά πότε έλαβαν το σχετικό πιστοποιητικό, ο μάρτυρας απάντησε ότι δεν θυμόταν ακριβή ημερομηνία αλλά ήταν εντός του
4. Στην επισήμανση της κας Ιακώβου ότι δεν γνωρίζει από πότε υπολόγιζαν σωστά τα κοινόχρηστα, ο Μ.Ε.1 είπε ότι επιφυλάσσεται για να απαντήσει στη σχετική ερώτηση. Θεωρώ ότι η μαρτυρία του Μ.Ε.1 παρουσιάζει εγγενείς αδυναμίες, με αποτέλεσμα να μην μπορεί το Δικαστήριο να βασιστεί σε αυτήν. Για να είμαι πιο συγκεκριμένος ο Μ.Ε.1 στο βασικότερο σημείο της μαρτυρίας του, ήτοι στο ζήτημα του τρόπου χρέωσης και υπολογισμού των κοινοχρήστων, δεν ήταν σε θέση να δώσει σαφείς και πειστικές απαντήσεις. Ο Μ.Ε.1 ισχυρίστηκε για το εν λόγω ζήτημα ότι οι χρεώσεις των κοινοχρήστων ήταν ορθές και ότι γίνονταν στη βάση του εμβαδού της κάθε μονάδας. Διαφάνηκε ωστόσο κατά την αντεξέταση του ότι για κάποιο χρονικό διάστημα, οι υπολογισμοί των κοινοχρήστων γίνονταν στη βάση λανθασμένων εμβαδών. Προς αντιμετώπιση του εν λόγω προβλήματος λήφθηκε, όπως είπε ο Μ.Ε.1, πιστοποιητικό έρευνας από το Κτηματολόγιο στο οποίο καταγράφονται τα ορθά εμβαδά και η χρέωση των κοινοχρήστων γινόταν πλέον στη βάση των εμβαδών που εμφαίνονταν στο εν λόγω πιστοποιητικό. Όταν όμως κλήθηκε ο Μ.Ε.1 να προσδιορίσει χρονικά την περίοδο που έλαβε το πιστοποιητικό του Κτηματολογίου και κατ' επέκταση την περίοδο που, με βάση τη δική του μαρτυρία, γίνονταν λανθασμένοι υπολογισμοί δεν ήταν σε θέση να το πράξει. Σημειώνω ότι τα επίδικα κοινόχρηστα αφορούν την περίοδο 18.03.14 - 19.05.
5. Όπως προκύπτει από τη μαρτυρία του Εναγόμενου 1 και συγκεκριμένα το Τεκμήριο 3 της γραπτής μαρτυρίας του, η συμφωνία με την οποία ανατέθηκε στην GMD PROTEAS ENTERPRISES LTD η διαχείριση της πολυκατοικίας καταρτίστηκε στις 12.03.
6. Συνεπώς, οι λανθασμένοι υπολογισμοί στους οποίους αναφέρθηκε ο Μ.Ε.1 καλύπτουν και την επίδικη περίοδο, εφόσον η διαχείριση της πολυκατοικίας ανατέθηκε στην προαναφερόμενη εταιρεία τον Μάρτιο του 2014 (βλ. όρο 8 του Τεκμηρίου 3 της γραπτής μαρτυρίας του Εναγόμενου 1) και για κάποια χρονική περίοδο η χρέωση των κοινοχρήστων από αυτήν γινόταν στη βάση των λανθασμένων εμβαδών που είχαν λάβει από τον προηγούμενο διαχειριστή. Επομένως, η θέση του Μ.Ε.1 ότι οι χρεώσεις των επίδικων κοινοχρήστων είναι ορθές τελεί σε λογική ανακολουθία με την παραδοχή του ότι για κάποια περίοδο υπήρξαν λανθασμένοι υπολογισμοί. Σημειώνω ότι ο Μ.Ε.1 δεν υποστήριξε ότι μετά τη διαπίστωση του λάθους υπήρξε διόρθωση σε σχέση τουλάχιστον με τις χρεώσεις των κοινοχρήστων που έγιναν από τότε που ανέλαβε τη διαχείριση της πολυκατοικίας η GMD PROTEAS ENTERPRISES LTD και καλύπτουν την επίδικη περίοδο. Τα προαναφερόμενα, ως ήδη αναφέρθηκε, αφορούν ουσιώδη μέρη της μαρτυρίας του Μ.Ε.1 και προκαλούν ρήγμα στον πυρήνα της μαρτυρίας του, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να δοθεί οποιαδήποτε βαρύτητα σε αυτήν. Από την πλευρά των Εναγομένων γραπτή μαρτυρία υπό μορφή ένορκης δήλωσης κατέθεσε ο Εναγόμενος
7. Αναφέρει, μεταξύ άλλων, ότι κατά τον επίδικο χρόνο ήταν μαζί με την Εναγόμενη 2 συνιδιοκτήτες του διαμερίσματος το οποίο αποτελείται από 84 τ.μ. καλυμμένους χώρους και 11 τ.μ. ακάλυπτους χώρους, δηλαδή είναι συνολικής έκτασης 95 τ.μ. Η ονομασία της πολυκατοικίας είναι OYRANIA BUILDING και όχι OYRANIA COURT όπως λανθασμένα αναφέρει η Ενάγουσα. Το όνομα της πολυκατοικίας προκύπτει και από το πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού το οποίο και καταθέτει ως Τεκμήριο
8. Κατά τον ουσιώδη για την παρούσα αγωγή χρόνο η Ενάγουσα δεν προέβαινε στη διαχείριση της πολυκατοικίας, καθώς αυτή ανατέθηκε στην εταιρεία GMD PROTEAS ENTERPRISES LTD με βάση σχετική συμφωνία ημερομηνίας 12.03.14, αντίγραφο της οποίας καταθέτει ως Τεκμήριο
9. Ο Μ.Ε.1 δεν είναι διαχειριστής της πολυκατοικίας, αλλά εκπρόσωπος της προαναφερόμενης εταιρείας. Δεν διαθέτουν όλες οι μονάδες της πολυκατοικίας αποθήκη. Συγκεκριμένα οι μοναδικές μονάδες που διαθέτουν αποθήκη, όπως προκύπτει και από το σχετικό πιστοποιητικό έρευνας, είναι οι μονάδες με αριθμό εγγραφής 2/576 και 2/
10. Επίσης σύμφωνα με το εν λόγω πιστοποιητικό η μονάδα με αρ. εγγραφής 2/581 είναι αποθήκη. Για την τελευταία αυτή μονάδα η Ενάγουσα άρχισε να χρεώνει κοινόχρηστα από το έτος 2016, ενώ για τις άλλες δύο αποθήκες ουδέποτε χρέωσε κοινόχρηστα. Το συνολικό εμβαδόν της μονάδας με αριθμό εγγραφής 2/576 είναι 404 τ.μ. εκ των οποίων τα 263 είναι η αποθήκη, η οποία όμως δεν χρησιμοποιείται ως τέτοια αλλά επικοινωνεί με το κατάστημα υπ' αρ. 2 το οποίο είναι έκτασης 94 τ.μ. με μεσοπάτωμα 47 τ.μ. Το κατάστημα με αρ. 2 είναι η μονάδα με τον αριθμό εγγραφής 2/
11. Η εν λόγω μονάδα ουδέποτε χρεώθηκε κοινόχρηστα στη βάση του πραγματικού εμβαδού της. Στις καταστάσεις δε κοινοχρήστων για τα έτη 2014 και 2015 εμφανίζεται ως «flat» με αρ. 81Β και 81Γ, ενώ από το 2016 εξαφανίζεται ο αριθμός 81Γ. Συγκεκριμένα από τις 26.02.16 εμφανίζεται ως 81Β και ο υπολογισμός των κοινοχρήστων γίνεται στη βάση εμβαδού έκτασης 109 τ.μ. Ο τρόπος υπολογισμού και χρέωσης των κοινοχρήστων δεν γινόταν στη βάση του εμβαδού της κάθε μονάδας. Συγκεκριμένα στη συγκεντρωτική κατάσταση κοινοχρήστων ημερομηνίας 29.08.15 (Τεκμήριο 4) το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων της πολυκατοικίας ανέρχεται σε 1420 τ.μ., ενώ στη συγκεντρωτική κατάσταση κοινοχρήστων ημερομηνίας 26.02.16 (Τεκμήριο 5) το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων της πολυκατοικίας ανέρχεται σε 1439 τ.μ. Περαιτέρω, στη συγκεντρωτική κατάσταση - Τεκμήριο 4 το εμβαδόν του διαμερίσματος με αρ. 81Α είναι 75 τ.μ., ενώ στη συγκεντρωτική κατάσταση - Τεκμήριο 5 το εμβαδόν του εν λόγω διαμερίσματος είναι 49 τ.μ. Επίσης στο Τεκμήριο 5 αναφέρεται το διαμέρισμα με αρ. 7 εμβαδού 30 τ.μ., ενώ στο Τεκμήριο 4 δεν αναφέρεται το εν λόγω διαμέρισμα. Οι προαναφερόμενες διαπιστώσεις περί λανθασμένου τρόπου χρέωσης και υπολογισμού κοινοχρήστων διατυπώθηκαν αρκετές φορές στα πρόσωπα που εμφανίζονταν ως αρμόδια χωρίς ωστόσο να τον λάβουν υπόψη. Περαιτέρω, μαζί με την Εναγόμενη 2 επανειλημμένα ζήτησαν αποδείξεις για τις ισχυριζόμενες δαπάνες, οι οποίες όμως ουδέποτε προσκομίστηκαν. Το μεγαλύτερος μέρος της μαρτυρίας του Εναγόμενου 1 αναλώθηκε σε επιχειρηματολογία στην προσπάθεια του να καταδείξει ότι ήταν λανθασμένος ο τρόπος χρέωσης των κοινοχρήστων. Θεωρώ ότι το εν λόγω μέρος της μαρτυρίας του, θα πρέπει να αγνοηθεί. Είναι καλά γνωστό ότι οι μάρτυρες περιορίζονται στην κατάθεση γεγονότων και δεν επιτρέπεται η διατύπωση επιχειρηματολογίας ή γνώμης, πλην συγκεκριμένων εξαιρέσεων οι οποίες εν προκειμένω δεν συντρέχουν (βλ. Το Δίκαιο της Απόδειξης, Δικονομικές και Ουσιαστικές Πτυχές των κ.κ. Ηλιάδη και Σάντη σελ. 605 επ.) Δεν μπορεί επίσης να γίνει αποδεκτή και η θέση του Εναγόμενου 1 ότι δεν αναγνωρίζει την ύπαρξη της Ενάγουσας. Η νομική υπόσταση της Ενάγουσας και η ικανότητα της να εγείρει την παρούσα αγωγή αφορούν νομικά ζητήματα επί των οποίων δεν επιτρέπεται να εκφέρει άποψη ο μάρτυρας. Περαιτέρω, οι σημειώσεις του Εναγόμενου 1 που κατατέθηκαν ως Τεκμήριο 2 δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη. Όπως ανέφερε ο Εναγόμενος 1 οι εν λόγω σημειώσεις του βασίστηκαν σε έρευνα στην οποία προέβη στο παρελθόν άλλος ιδιοκτήτης. Δεν κατονόμασε όμως τον εν λόγω ιδιοκτήτη, ούτε και κατέθεσε την έρευνα του Κτηματολογίου από την οποία άντλησε στοιχεία για να συντάξει το Τεκμήριο
12. Πρόκειται επομένως για εξ ακοής μαρτυρία η οποία παρέμεινε αόριστη. Στο άρθρο 27

(2)(α) του Κεφ.9 αναφέρεται ως ένας από τους παράγοντες που το Δικαστήριο θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη κατά την αξιολόγηση της εξ ακοής μαρτυρίας το κατά πόσο ήταν εύλογο ή εφικτό ο διάδικος, που έχει προσαγάγει τη μαρτυρία, να είχε κλητεύσει ως μάρτυρα στη διαδικασία το πρόσωπο που έκαμε την αρχική δήλωση, ενώ στο άρθρο 27

(3)τονίζεται ότι θα πρέπει να λαμβάνεται ιδιαίτερα υπόψη το κατά πόσο ο διάδικος θα μπορούσε να προσκομίσει την καλύτερη δυνατή μαρτυρία και δεν το έπραξε. Όπως ήδη ανάφερα ο Εναγόμενος 1 ούτε τον ιδιοκτήτη που του έδωσε τα στοιχεία κατονόμασε, ούτε και την έρευνα του Κτηματολογίου παρουσίασε, αφήνοντας έτσι μετέωρους τους υπό αναφορά ισχυρισμούς του. Ό,τι απομένει επομένως από τη μαρτυρία του και μπορεί να ληφθεί υπόψη συνίσταται στα γεγονότα που έχουν παραμείνει αναντίλεκτα και επιβεβαιώνονται από τα Τεκμήρια που κατέθεσε. Αναφέρομαι συγκεκριμένα στο πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου (Τεκμήριο 1 της γραπτής δήλωσης του), στο ότι η διαχείριση της πολυκατοικίας ανατέθηκε στην εταιρεία GMD PROTEAS ENTERPRISES LTD (Τεκμήριο 3 της γραπτής δήλωσης του) και στις συγκεντρωτικές καταστάσεις των κοινοχρήστων (Τεκμήρια 4 - 7 της γραπτής δήλωσης του). Νομική Πτυχή Η αγωγή της Ενάγουσας εδράζεται στον ισχυρισμό ότι οι Εναγόμενοι δεν εξόφλησαν για συγκεκριμένη χρονική περίοδο τα κοινόχρηστα που αναλογούσαν στο διαμέρισμα στο οποίο είναι συνιδιοκτήτες. Εφαρμόζεται επομένως ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος Κεφ.224, (στο εξής ο «Νόμος») και συγκεκριμένα το Μέρος ΙΙΑ. Το άρθρο 38ΚΣΤ προνοεί τα ακόλουθα ως προς τις αρμοδιότητες της διαχειριστικής επιτροπής: «38ΚΣΤ.-

(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων, θα είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών, θα έχει τις εξουσίες και τις υποχρεώσεις που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών και θα ασκεί τις εξουσίες και θα εκτελεί τα καθήκοντα που καθορίζονται από ή δυνάμει αυτών.

(2)Χωρίς να επηρεάζεται η γενικότητα του εδαφίου

(1), η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί- (α) Να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την κοινόκτητη οικοδομή. (β) να ενάγει για και σε σχέση με οποιεσδήποτε ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην κοινόκτητη ιδιοκτησία από οποιοδήποτε πρόσωπο, ανεξάρτητα από το αν το πρόσωπο αυτό είναι κύριος μονάδας ή όχι. (γ) να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. (δ) να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την εφαρμογή των διατάξεων του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών που εκδίδονται δυνάμει αυτού.» Ευρήματα Έχοντας μελετήσει και αξιολογήσει τη μαρτυρία που κατατέθηκε ενώπιον μου, ως επίσης και τα Τεκμήρια που παρουσιάστηκαν καταλήγω στα ακόλουθα ευρήματα: Η πολυκατοικία με την επωνυμία OURANIA BUILDING είναι κοινόκτητη οικοδομή. Η Ενάγουσα είναι η διαχειριστική επιτροπή της εν λόγω οικοδομής και δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 12.03.2014 ανέθεσε στην εταιρεία GMD PROTEAS ENTERPRISES LTD τη διαχείριση της πολυκατοικίας. Οι Εναγόμενοι 1 και 2 κατά τον επίδικο για την παρούσα αγωγή χρόνο ήταν συνιδιοκτήτες διαμερίσματος το οποίο βρίσκεται στην εν λόγω πολυκατοικία και είναι συνολικής έκτασης 95 τ.μ.. Ο υπολογισμός και η χρέωση των κοινοχρήστων γινόταν ανά διμηνία με βάση το εμβαδόν της κάθε μονάδας. Η εταιρεία GMD PROTEAS ENTERPRISES LTD σε κάποιο χρονικό διάστημα μετά την ανάληψη της διαχείρισης της πολυκατοικίας διαπίστωσε ότι τα εμβαδά των μονάδων στη βάση των οποίων υπολογίζονταν και χρεώνονταν τα κοινόχρηστα έξοδα ήταν λανθασμένα. Ως εκ τούτου ζήτησε και έλαβε από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού πιστοποιητικό στο οποίο καταγράφονται τα ορθά εμβαδά των μονάδων. Συμπεράσματα Η υπεράσπιση των Εναγομένων 1 και 2 περιστράφηκε γύρω από δύο βασικούς άξονες. Ο πρώτος συνίσταται στη θέση ότι η Ενάγουσα είναι ανύπαρκτο πρόσωπο και ως εκ τούτου δεν νομιμοποιείται στην προώθηση της παρούσας αγωγής. Ο δεύτερος άξονας συνίσταται στην αμφισβήτηση του τρόπου με τον οποίο υπολογίζονταν και χρεώνονταν τα κοινόχρηστα. Ξεκινώντας από το πρώτο ζήτημα, το οποίο εγείρεται υπό μορφή προδικαστικής ένστασης στο δικόγραφο της υπεράσπισης, θα πρέπει καταρχάς να σημειωθεί ότι αποτελεί κοινό τόπο ότι η υπό αναφορά πολυκατοικία αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή. Το άρθρο 38ΚΒ του Νόμου προνοεί τα ακόλουθα: «38ΚΒ. Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της. Η Διαχειριστική Επιτροπή συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους αυτού και των Κανονισμών.» Οι Διαχειριστικές Επιτροπές των κοινόκτητων οικοδομών αποτελούν επομένως εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα. Η δε εκ του νόμου συγκρότηση των Διαχειριστικών Επιτροπών αποτελεί αφ' εαυτής στοιχείο νομιμοποιητικό της Ενάγουσας. Στην υπόθεση Χριστίνα Ταλιάνου ν. Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex

(2002)1 A.A.Δ. 102, λέχθηκαν σχετικά τα ακόλουθα: «Ανάμεσα στις εξουσίες της Διαχειριστικής Επιτροπής είναι, σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΗ

(1)(δ) του νόμου, η ανάκτηση με αγωγή από κύριο μονάδας οποιουδήποτε ποσού χρημάτων που δαπανήθηκε σε σχέση με τις κοινόκτητες οικοδομές. ενώ με βάση το άρθρο 38ΚΣΤ

(1)"η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων ... ... ... ..". Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο ΚΣΤ

(2), η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να ενάγει και να ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα αφορά την κοινόκτητη οικοδομή και να ενάγει σε σχέση με ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην οικοδομή, να συνάπτει συμβάσεις και να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με ζητήματα που αφορούν την εφαρμογή του νόμου και των κανονισμών. Προκύπτει από τις πιο πάνω νομοθετικές διατάξεις ότι ο νομοθέτης θέλησε να προσδώσει στις προβλεπόμενες από το νόμο Διαχειριστικές Επιτροπές νομική υπόσταση και δικαιοπρακτική ικανότητα. Προκύπτει επίσης ότι οι Διαχειριστικές αυτές Επιτροπές έχουν δικαίωμα να εμφανίζονται στο Δικαστήριο ως διάδικοι, να ενάγουν και να ενάγονται. Η ανησυχία της εφεσείουσας ότι θα αποτελούσε έκπληξη για τους ιδιοκτήτες των μονάδων των κοινόκτητων οικοδομών να πληροφορηθούν ότι ο διαχειριστής τους δεν είναι το πρόσωπο που διόρισαν αλλά κάποιο πλασματικό πρόσωπο χωρίς κανένα αντίκρισμα είναι ανεδαφική γιατί οι συγκεκριμένες διαχειριστικές επιτροπές, ενεργούν, σύμφωνα με το νόμο, από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων κλπ. Επομένως, τα πρόσωπα που αποτελούν μια τέτοια Διαχειριστική Επιτροπή δεν εμφανίζονται προς τα έξω υπό την προσωπική τους ιδιότητα ούτε ενάγουν ή ενάγονται υπό την προσωπική τους ιδιότητα. Για τους σκοπούς του νόμου, τα πρόσωπα που αποτελούν τη Διαχειριστική Επιτροπή, αποτελούν ένα εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα το οποίο εύλογα μπορεί να ονομάζεται Διαχειριστική Επιτροπή με την προσθήκη κάποιου άλλου διακριτικού ονόματος ή χαρακτηριστικού για σκοπούς προσδιορισμού ή διάκρισης από άλλες παρόμοιες Διαχειριστικές Επιτροπές. Στην προκείμενη περίπτωση που οι εφεσίβλητοι, "Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex" συνιστούν πράγματι εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα και νομιμοποιούνται ως ενάγοντες στην αγωγή εναντίον της εφεσείουσας.». Επιπρόσθετα, η αμφισβήτηση της ύπαρξης της Ενάγουσας θα έπρεπε προωθηθεί από τους Εναγόμενους 1 και 2 προδικαστικά και όχι να αφεθεί το ζήτημα προς εξέταση στα πλαίσια της ακροαματικής διαδικασίας. Στην υπόθεση Lioufis and Co Ltd v. Μιχάλη Ανδρονίκου ν. Πανίκου Παναγίδη

(1996)1Α Α.Α.Δ. 773 ειπώθηκαν επί του προαναφερόμενου θέματος τα ακόλουθα: «Η αντιδικία προϋποθέτει την ύπαρξη των διαδίκων. Αν ο ενάγων δεν είναι υπαρκτό πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, δεν τίθεται, ούτε θα μπορούσε να τεθεί ζήτημα αντιδικίας με τον εναγόμενο. Αγωγή εκ μέρους ανύπαρκτου προσώπου συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας. Το μέσο για την αμφισβήτηση της οντότητας του ενάγοντα είναι αίτηση για τη διαγραφή της αγωγής. Η θέση αυτή ευρίσκει έρεισμα στην απόφαση Russian Commercial and Industrial Bank ν. ComptoirD'Escompte de Mulhouse [1925] A.C. 112 (HL). Στην υπόθεση εκείνη κρίθηκε ότι η αμφισβήτηση εξουσίας του ενάγοντα να κινήσει αγωγή εξ ονόματος της ενάγουσας εταιρείας δεν μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αντιδικίας, με την έγερση του θέματος στην Υπεράσπιση. Η θεραπεία έγκειτο στη λήψη μέτρων, σε αρχικό στάδιο της διαδικασίας, για τη διαγραφή του ενάγοντα και τον τερματισμό της διαδικασίας. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που αμφισβητείται η ύπαρξη του ενάγοντα - (βλ. The Annual Practice 1958, σελ. 574 και 575). Η Δ.27, θ.3, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας παρέχει το δικονομικό πλαίσιο για την κίνηση του μηχανισμού για τη διαγραφή αγωγής εκ μέρους ανύπαρκτου διαδίκου.» Ο δικαστικός λόγος της Lioufis and Co Ltd v. Μιχάλη Ανδρονίκου ν. Πανίκου Παναγίδη (ανωτέρω) υιοθετήθηκε και στην υπόθεση Βιομηχανία Χαρίλαος Αλωνεύτης Λτδ κ.ά. ν. Alpha Bank Ltd

(2003)1 A.Α.Δ. 990, όπου στη σελ. 995 κατεγράφησαν τα ακόλουθα: «Σύμφωνα με το Annual Practice 1958 σελ. 574, 575 "αν ο εναγόμενος επιθυμεί να αμφισβητήσει την εξουσία έγερσης αγωγής στο όνομα του ενάγοντα πρέπει να αποταθεί για διαγραφή του ονόματος του ενάγοντα στο αρχικό στάδιο, δεν μπορεί να αμφισβητεί την εξουσία με την υπεράσπιση του, ούτε μπορεί να κάμει κάτι τέτοιο στη δίκη". Η πιο πάνω αρχή έχει διατυπωθεί στην Russian Commercial and Industrial Bank v. Comptoir D' Escompte de Mulhouse

(1925)A.C. 112 (HL) στην οποία λέχθηκαν τα εξής: ". I do not think that it is open to the defendants to raise this question by way of defence to the action. If the defendants desired to dispute the authority of Mr Jones to commence these proceedings in the name of the plaintiff company, their proper course was to move at an early stage of the action to have the name of the company struck out as plaintiff and so to bring the proceedings to an end.» Όσον αφορά το ζήτημα της ονομασίας της πολυκατοικίας και συγκεκριμένα ότι η τελευταία δεν ονομάζεται OURANIA COURT αλλά OURANIA BUILDING, θεωρώ ότι είναι ουδέτερης σημασίας και δεν μπορεί να διαδραματίσει οποιοδήποτε ρόλο. Η διαφορά ουσιαστικά εντοπίζεται στις λέξεις COURT και BUILDING. Πρόκειται, κατά την άποψη μου, για ένα καθαρά τυπικό ζήτημα το οποίο δεν εγείρει ζήτημα λανθασμένης περιγραφής ή ελλιπούς προσδιορισμού της Ενάγουσας. Όπως αναφέρεται και στην υπόθεση Χριστίνα Ταλιάνου ν. Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex (ανωτέρω) οι Διαχειριστικές Επιτροπές κέκτεινται εκ του νόμου νομική υπόσταση και δύνανται να ενάγουν και να ενάγονται με την επωνυμία Διαχειριστική Επιτροπή με την προσθήκη κάποιου άλλου διακριτικού ονόματος ή χαρακτηριστικού έτσι ώστε να διακρίνονται από άλλες Διαχειριστικές Επιτροπές. Στην προκείμενη περίπτωση ο προσδιορισμός που διακρίνει την Ενάγουσα από άλλες Διαχειριστικές Επιτροπές είναι η ονομασία «OURANIA» και όχι οι λέξεις «COURT ή BUILDING» οι οποίες ως εκ της έννοιας τους (στην ελληνική γλώσσα «μέγαρο» και «οικοδομή» αντίστοιχα) δεν αποτελούν προσδιοριστικό στοιχείο. Άλλωστε δεν προωθήθηκε η θέση ότι υπάρχει άλλη Διαχειριστική Επιτροπή με την επωνυμία OURANIA ούτως ώστε να χρειάζεται επιπρόσθετος προσδιορισμός. Έρχομαι τώρα στον δεύτερο άξονα επί του οποίου προώθησαν την υπεράσπιση τους οι Εναγόμενοι 1 και 2 και ο οποίος, ως ήδη αναφέρθηκε, συνίσταται στην αμφισβήτηση του τρόπου χρέωσης και υπολογισμού των κοινοχρήστων. Μέσα από τη μαρτυρία που προσκομίστηκε από την Ενάγουσα είναι φανερό ότι οι χρεώσεις και ο υπολογισμός των κοινοχρήστων για κάποιο χρονικό διάστημα, το οποίο εμπίπτει στην επίδικη χρονική περίοδο, γίνονταν στη βάση λανθασμένων εμβαδών. Ο Μ.Ε.1 δεν ήταν σε θέση να προσδιορίσει για πόσο διάστημα από το χρονικό σημείο που ανέλαβε τη διαχείριση της πολυκατοικίας η εταιρεία GMD PROTEAS ENTERPRISES LTD, υπολογίζονταν τα κοινόχρηστα στη βάση λανθασμένων εμβαδών. Επίσης παρά την παραδοχή του ότι υπήρξαν χρεώσεις κατά την επίδικη περίοδο στη βάση λανθασμένων εμβαδών, εντούτοις δεν ισχυρίστηκε ότι έγινε στη συνέχεια αναπροσαρμογή των κοινοχρήστων έτσι ώστε να αποκατασταθούν οι λανθασμένες χρεώσεις που έλαβαν χώρα κατά την επίδικη περίοδο. Επομένως, στο διεκδικούμενο ποσό περιλαμβάνονται κοινόχρηστα που υπολογίστηκαν και χρεώθηκαν λανθασμένα. Δεν παραβλέπω το γεγονός ότι, όπως προκύπτει από τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου και συγκεκριμένα από το πιστοποιητικό έρευνας του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού καθώς και τις συγκεντρωτικές καταστάσεις των κοινοχρήστων που επισυνάπτονται ως Τεκμήρια 4 - 7 στη γραπτή μαρτυρία του Εναγόμενου 1, η έκταση του διαμερίσματος των Εναγομένων 1 και 2 εμφανιζόταν πάντα με το ορθό εμβαδόν του ήτοι 95 τ.μ. Το γεγονός αυτό όμως δεν οδηγεί και στο συμπέρασμα ότι οι χρεώσεις των κοινοχρήστων για το διαμέρισμα των Εναγομένων 1 και 2 ήταν ορθές. Αυτό διότι το εκάστοτε ποσό κοινοχρήστων που αναλογούσε στο διαμέρισμα των Εναγομένων 1 και 2 εξαρτάτο από το συνολικό εμβαδόν των μονάδων της πολυκατοικίας. Επομένως η ύπαρξη λάθους στο εμβαδόν οποιασδήποτε μονάδας, θα επηρέαζε το ποσό των κοινοχρήστων που αναλογούσε σε όλες τις υπόλοιπες μονάδες. Παραπέμπω ενδεικτικά στα Τεκμήρια 4 και 5 της γραπτής δήλωσης του Εναγόμενου 1. Το εμβαδόν του διαμερίσματος των Εναγομένων 1 και 2 καταγράφεται ορθά στα εν λόγω Τεκμήρια, ωστόσο το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων των μονάδων επί των οποίων υπολογίζονταν τα κοινόχρηστα στο μεν Τεκμήριο 4 ανέρχεται σε 1420 τ.μ., ενώ στο Τεκμήριο 5 σε 1439 τ.μ. Συνεπώς έστω και αν το εμβαδόν του διαμερίσματος των Εναγομένων 1 και 2 ήταν σταθερό, η αναλογία των κοινοχρήστων διαφοροποιείτο ενόψει της διαφοράς που υπάρχει στο σύνολο των τετραγωνικών μέτρων. Ο ευπαίδευτος συνήγορος της Ενάγουσας στην αγόρευση του επιχειρεί να επεξηγήσει τις διαφορές που εντοπίζονται στα Τεκμήρια 4 και 5 της γραπτής μαρτυρίας του Εναγόμενου 1 σε σχέση αφενός με την απάλειψη της εγγραφής με αρ. 81Γ και αφετέρου της προσθήκης της εγγραφής με αρ. 7. Πέραν του ότι με τις εν λόγω επεξηγήσεις δεν επιλύεται το πρόβλημα του λανθασμένου τρόπου χρέωσης και υπολογισμού των κοινοχρήστων, σημειώνω ότι εν πάση περιπτώσει δεν μπορούν παρά να αγνοηθούν οι εν λόγω αναφορές καθώς δεν βρίσκουν έρεισμα στην προσαχθείσα μαρτυρία. Με προβλημάτισε το ζήτημα του κατά πόσο θα μπορούσα με βάση τα ευρήματα μου να καταλήξω σε κάποιο ποσό που οι Εναγόμενοι 1 και 2 οφείλουν ως κοινόχρηστα, ενόψει του ότι είναι ουσιαστικά αποδεκτό ότι για την επίδικη περίοδο δεν κατέβαλαν οποιοδήποτε ποσό κοινοχρήστων. Θεωρώ ότι με βάση τα δεδομένα που υπάρχουν ενώπιον μου δεν είναι εφικτό κάτι τέτοιο εφόσον από τη μια δεν προσδιορίστηκε για πόσο χρονικό διάστημα γινόταν λανθασμένος υπολογισμός και χρέωση κοινοχρήστων και από την άλλη δεν διευκρινίστηκε ποια ήταν η έκταση των λανθασμένων εμβαδών. Κατάληξη Υπό το φως των πιο πάνω κρίνω ότι η Ενάγουσα δεν απέδειξε στα πλαίσια του ισοζυγίου των πιθανοτήτων την υπόθεση της. Στην υπόθεση Demil Imports Exports v. Ζήνων Κωνσταντινίδης

(2011)1Α Α.Α.Δ 462 λέχθηκαν τα ακόλουθα ως προς το επίπεδο απόδειξης στις αστικές υποθέσεις (οι υπογραμμίσεις είναι δικές μου): «Στις αστικές υποθέσεις όπως η παρούσα, η απόδειξη κρίνεται με βάση το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ενώ το βάρος απόδειξης βρίσκεται στους ώμους των εναγόντων, να αποδείξουν τους ισχυρισμούς τους για την αξίωση τους. Η απόσειση του βάρους αυτού, συναρτάται αποκλειστικά με την μαρτυρία η οποία κρίνεται αποδεκτή και αξιόπιστη. Στην υπόθεση Μαρσέλ (πιο πάνω) λέχθηκε ότι «Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι η πιο πιθανή παρά ή αντίθετη, εκείνη δηλαδή, του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και εάν η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά η αντίθετη, εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. (Βλέπε μεταξύ άλλων Phipson on Evidence, 14th Edition, par.4-38 και Αθανασίου κ.ά. ν. Κουνούνη

(1997)1 (Β) Α.Α.Δ. 614.)» Κατά συνέπεια η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των Εναγομένων 1 και 2 και εναντίον της Ενάγουσας όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .............. Μ. Αγιομαμίτης, Ε.Δ. ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ Subject: Civil/Other Actions/Final Αναφορά: Κοινόχρηστα cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο