Περικλέους ν. Κυπριακή Δημοκρατία μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής: 35/2012, 23/5/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2019:A301 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛEMEΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Γ. Φιλίππου, A.Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής: 35/2012 Μεταξύ: ΧΧΧ Περικλέους Απαιτήτριας και Κυπριακή Δημοκρατία μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Απαλλοτριώνουσας Αρχής --------------------------- Ημερομηνία: 23 Μαΐου, 2019 Εμφανίσεις: Για την Απαιτήτρια : Ο κ. Π. Τσαγκάρης για P. Tsangaris & Associates LLC Για την Απαλλοτριώνουσας Αρχή: Η κα Δ. Κουρουσίδου για Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Α Π Ο Φ Α Σ Η Η Απαιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια στο όλο μερίδιο του ακινήτου με αριθμό εγγραφής ΧΧΧ, τεμ. 6Χ8, Φ/ΣΧ 57/5227V01 το οποίο βρίσκεται στην τοποθεσία ''εντός του χωριού'' στο χωριό Πισσούρι της Λεμεσού συνολικής εκτάσεως 934 τμ. όπως αναγράφεται στο πιστοποιητικό εγγραφής και σύμφωνα με εμβαδομέτρηση του από το Σχεδιαστήριο του Κτηματολογίου 851 τ.μ. ως το ορθό εμβαδόν του ( στη συνέχεια «το κτήμα»). Μέρος του κτήματος ήτοι 265 τ.μ. απαλλοτριώθηκε από την Κυπριακή Δημοκρατία με τις Διοικητικές Πράξεις Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης (Δ.Π.1138/31.12.2010) και Διάταγμα Απαλλοτρίωσης (Δ.Π. 705/05.08.2011). Η απαλλοτρίωση, όπως δηλώνεται στις ως άνω Διοικητικές Πράξεις έγινε λόγω της κατολίσθησης και καθίζησης εδαφών στο χωριό Πισσούρι (οδός Ανεξαρτησίας) και αποσκοπούσε στην στήριξη του εδάφους. Το κτήμα χαρακτηρίζεται ως χωράφι ελαφριά επικλινές με θέα, εφάπτεται εγγεγραμμένου δρόμου στα Ανατολικά του ο οποίος βρίσκεται σε αχρηστία λόγω καθίζησης. Βρίσκεται εντός περιοχής όπου παρουσιάστηκε το φαινόμενο των κατολισθήσεων του εδάφους. Συνεπεία του πιο πάνω φαινομένου υπάρχει αυξημένος βαθμός επικινδυνότητας σε περίπτωση αξιοποίησης του κτήματος (τα φυσικά του χαρακτηριστικά). Το κτήμα κατά την ουσιώδη ημερομηνία της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης ενέπιπτε στην Πολεοδομική Ζώνη Η 1 (οικιστική ανάπτυξη) με Ανώτατο Συντελεστή Δόμησης:1,20:1, Ανώτατο Ποσοστό Κάλυψης:0,70:1, Ανώτατο Αριθμό Ορόφων: 2/3 και Ανώτατο ύψος: 8,3μ./11,40μ. (τα νομικά του χαρακτηριστικά). Σε αυτά η πλευρά της Απαιτήτριας προτάσσει και κάποια άλλα στα οποία θα γίνει αναφορά στη συνέχεια. Η Κυπριακή Δημοκρατία, ως η Απαλλοτριώνουσα Αρχή, είχε προσφέρει στην Απαιτήτρια αποζημίωση την οποία όμως αυτή δεν αποδέχθηκε θεωρώντας την άδικη και μη εύλογη στη βάση των κατ' ισχυρισμό της πραγματικών και νομικών χαρακτηριστικών του κτήματος. Η πλευρά της Απαλλοτριώνουσας Αρχής, υποστηρίζει ακριβώς το αντίθετο στη βάση της δικής της εκτίμησης. Η παρούσα υπόθεση αφορά επομένως αίτημα της Απαιτήτριας για καθορισμό της δίκαιης καταβλητέας αποζημίωσης για το μέρος του τεμαχίου της που απαλλοτριώθηκε και της επιζήμιας, ως ισχυρίζεται, επίδρασης που υπέστη το υπόλοιπο μέρος του. ΤΑ ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ: Σύμφωνα με την Έκθεση Απαιτήσεως η Απαιτήτρια υπό την πιο πάνω ιδιότητα της και μετά τη δημοσίευση των ως άνω Διοικητικών Πράξεων και την απαλλοτρίωση μέρους του κτήματος της, οπότε και η Απαλλοτριώνουσα Αρχή έλαβε την κατοχή της απαλλοτριωθείσας εκτάσεως, κατά ή περί την 28.02.2012 έλαβε επιστολή με αυτή την ημερομηνία από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού με την οποία της προσφερόταν το ποσό των €5.300,00 ως αποζημίωση. Η Απαιτήτρια δεν αποδέχθηκε την ως άνω προσφερόμενη αποζημίωση και δεν εισέπραξε κανένα ποσό, γι' αυτό και αποτάθηκε στο Δικαστήριο με την παρούσα παραπομπή της για καθορισμό του ποσού της δίκαιης κατά την δική της εκτίμηση αποζημίωσης. Η απαλλοτρίωση του μέρους του ακινήτου, των 265 τ.μ., έγινε με σκοπό την υλοποίηση του γενικότερου έργου διαχείρισης κατολίσθησης/ καθίζησης στο χωριό Πισσούρι. Περιγράφονται με λεπτομέρεια τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος, ως καταγράφησαν ήδη πιο πάνω, και επιπρόσθετα ότι το κτήμα βρίσκεται εντός της πυκνοκατοικημένης περιοχής του χωριού σε απόσταση 180μ περίπου βόρεια του θεάτρου και 140μ περίπου ανατολικά της κεντρικής πλατείας της κοινότητας και ότι έχει σχεδόν ορθογώνιο σχήμα με απρόσκοπτη θέα προς τη θάλασσα. Η Απαιτήτρια ισχυρίζεται ότι κατά την 31.12.2010 ημερομηνία της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, η αποζημίωση για τα 265 τ.μ. που απαλλοτριώθηκε υπολογίστηκε σε €150.000= με βάση τον ακόλουθο υπολογισμό : Εμβαδόν απαλλοτριωθείσης εκτάσεως 265 τ.μ Αγοραία αξία € 365/τ.μ € 96.725 Μείον επιζήμια επίδραση 25% στο υπόλοιπο μέρος [ (586 τ.μ Χ 25/% Χ 365/τ.μ.) ] (€53.473) ...... Καταβλητέα αποζημίωση: €150.000 €150.000 Για όλους τους πιο πάλω λόγους ισχυρίζεται ότι η δίκαιη αποζημίωση που δικαιούται ανέρχεται για ολόκληρη την απαλλοτριωθείσα έκταση των 265 τ.μ. στο ποσό των €150.000 με βάση τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης σε συνδυασμό με έρευνα και μελέτη της κτηματαγοράς της περιοχής πλέον τόκους προς 9%. Η Απαιτήτρια για την εκτίμηση του ακινήτου διόρισε εμπειρογνώμονα/εκτιμήτρια η οποία προέβη στην εν λόγω εκτίμηση και η οποία την χρέωσε με το ποσό των €1,500 πλέον Φ.Π.Α. Η αιτιολογημένη εκτίμηση της συγκεκριμένης εμπειρογνώμονος/ εκτιμήτριας επισυνάφθηκε στην Έκθεση Απαιτήσεως και σημειώθηκε ως «Παράρτημα Α». Η Απαιτήτρια διεκδικεί επίσης τα δικηγορικά της έξοδα. Η Απαλλοτριώνουσα Αρχή στην Υπεράσπιση της αρνείται και απορρίπτει τους ισχυρισμούς της Απαιτήτριας όπως αυτοί περιέχονται στην Έκθεση Απαιτήσεως της και στην έκθεση εκτίμησης της στην έκταση που είναι αντίθετοι και/ή ασυμβίβαστοι με το περιεχόμενο της Έκθεσης Υπεράσπισης και έκθεσης εκτίμησης της Απαλλοτριώνουσας Αρχής η οποία υιοθετείται στην Έκθεση Υπεράσπισης και κατατέθηκε στο φάκελο του Δικαστηρίου και συνιστά αναπόσπαστο μέρος της σύμφωνα με τους Κανονισμούς του 1956 (Commpensation Assessment Tribunal Ruls 1956). Σε σχέση με το εμβαδόν του ακινήτου, η Απαλλοτριώνουσα Αρχή σημειώνει ότι το ορθό εμβαδόν του, όπως υπολογίστηκε από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας είναι 851 τ.μ και όχι 934 τ.μ. όπως αναγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας. Σε κάθε περίπτωση, το στοιχείο αυτό, ως ισχυρίζεται, δεν επηρεάζει τον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης. Η Απαλλοτριώνουσα Αρχή παραδέχεται όσα αφορούν τις Διοικητικές Πράξεις με τις οποίες έγινε η απαλλοτρίωση. Είναι η θέση της ότι το προσφερθέν από αυτήν ποσό αποτελεί τη δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα έκταση. Σε σχέση με τα εκτιμητικά έξοδα η Απαλλοτριώνουσα Αρχή ισχυρίζεται ότι είναι υπερβολικά και/ή ότι σε περίπτωση που η Απαλλοτριώνουσα Αρχή καταδικαστεί στα εκτιμητικά έξοδα, είναι υποχρεωμένη να καταβάλει μόνο το ποσό που καθορίζεται και/ή προκύπτει από τη συμφωνία που έχει ο Σύνδεσμος Επιστημόνων Εκτιμητών και Συμβούλων Ακινήτων Κύπρου με την Απαλλοτριώνουσα Αρχή η οποία έλαβε χώρα κατά ή περί τις 17.05.
- Επιπλέον η Απαλλοτριώνουσα Αρχή αρνείται ότι η Απαιτήτρια δικαιούται στα αξιούμενα ποσά όπως φαίνονται στο αιτητικό της Έκθεσης Απαίτησης ή οποιανδήποτε άλλη θεραπεία. Η Απαλλοτριώνουσα Αρχή επιφυλάχθηκε να αναφερθεί λεπτομερέστερα στην αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης του Κτηματολογίου κατά την ακρόαση της υπόθεσης. Ενόψει των πιο πάνω αιτείται: (α) απόφαση ως η αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης του εμπειρογνώμονα της Απαλλοτριώνουσας Αρχής και (β) έξοδα. Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ: Για την πλευρά της Απαιτήτριας κατέθεσε η εκτιμήτρια ακινήτων κα ΧΧΧ Λαζάρου και για την πλευρά της Απαλλοτριώνουσας Αρχής κατέθεσε ο γεωλόγος μηχανικός κ. ΧΧΧ Χατζηχαραλάμπους του Τμήματος Γεωλογικής Επισκόπησης και η εκτιμήτρια του Κτηματολογίου κα ΧΧΧ Εύζωνα. Η κα Λαζάρου (Μ.Α.1), είναι εκτιμήτρια ακινήτων και εξασκεί το επάγγελμα της από το
- Από το 2011 διατηρεί δικό της εκτιμητικό γραφείο. Στη Γραπτή της δήλωση, η οποία σημειώθηκε ως Έγγραφο Α, αναφέρει τα ακαδημαϊκά και επαγγελματικά της προσόντα τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν. Αναφέρει ότι τον Μάρτιο 2012 της ανατέθηκε από την Απαιτήτρια κα Περικλέους όπως προβεί σε εκτίμηση της αξίας του μέρους του κτήματος της που απαλλοτριώθηκε με τις πιο πάνω Διοικητικές Πράξεις. Ετοίμασε προς τούτο σε αρχικό στάδιο την 28.03.2012 αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης με σκοπό τον υπολογισμό της πληρωτέας αποζημίωσης. Εκείνη η έκθεση εκτίμησης της τροποποιήθηκε και αντικαταστάθηκε κατόπιν διατάγματος του Δικαστηρίου ημερ. 11.04.2016 με την έκθεση εκτίμησης ημερ. 4.03.2016 η οποία ευρίσκεται επίσης στο φάκελο της δικογραφίας και την οποία παρουσίασε ως Τεκμ.
- Ως Τεκμ.2 κατατέθηκε κατά την αντεξέταση της κας Λαζάρου φωτογραφία της περιοχής του ακινήτου επί της οποίας σημειώθηκε με κύκλους το ακίνητο. Ως Τεκμ. 3 επίσης όταν της ζητήθηκε κατά την αντεξέταση της την Πολεοδομική Άδεια με ημερομηνία 28.12.
- Ως Τεκμ. 4 - 9 κατάθεσε διάφορες σχετικές φωτογραφίες της περιοχής του κτήματος. Εκ συμφώνου και για την αλήθεια του περιεχομένου τους κατατέθηκαν και σημειώθηκαν ως Τεκμ. 10 αντίγραφο της ΚΔΠ 368/2010 με συνημμένα δύο αντίγραφα χωρομετρικού σχεδίου στα οποία χρωματίζεται με χρώμα κίτρινο η περιοχή της Λευκής Ζώνης που αναφέρεται στην ΚΔΠ 368/2010, ως Τεκμ.11 αντίγραφο της ΚΔΠ 320/2011 (με την οποία η περιοχή κηρύσσεται ως Λευκή Ζώνη από το Υπουργικό Συμβούλιο) με συνημμένα δύο αντίγραφα χωρομετρικού σχεδίου στα οποία χρωματίζεται με χρώμα κίτρινο η περιοχή της Λευκής Ζώνης που αναφέρεται η ΚΔΠ, ως Τεκμ. 12 αντίγραφο της ΚΔΠ 307/2012 με συνημμένα δύο αντίγραφα χωρομετρικού σχεδίου στα οποία χρωματίζεται με χρώμα κίτρινο η περιοχή της Λευκής Ζώνης που αναφέρεται στην ΚΔΠ , ως Τεκμ. 13 κατάθεσε αντίγραφο της ΚΔΠ 302/2013 με συνημμένο αντίγραφο χωρομετρικού σχεδίου επί του οποίου χρωματίζεται με χρώμα κίτρινο η περιοχή της Λευκής Ζώνης που αναφέρεται στην ΚΔΠ και στην οποία Λευκή Ζώνη φαίνεται να προστίθεται και το μέρος της απαλλοτρίωσης από το κτήμα τη Απαιτήτριας. Κατά τη μαρτυρία του κ. Χατζηχαραλάμπους (Μ.Υ.1), κατατέθηκαν και σημειώθηκαν ως τεκμήρια τα ακόλουθα έγγραφα: Ως Τεκμ.14 η Γεωλογική Μελέτη με τα παραρτήματα της. Ως Τεκμ.15 κατάθεσε Συμπληρωματική Γεωλογική Μελέτη με τη λιθολογική περιγραφή της διάτρησης Γ
- Ως Τεκμ.16 κατάθεσε επιστολή ημερ. 7.2.2007 του Τμήματος Γεωλογικής Επισκόπησης που είχε ως θέμα την αίτηση για χορήγηση Πολεοδομικής Άδειας στο κτήμα, η οποία απευθυνόταν στον Επαρχιακό Λειτουργό του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως Λεμεσού, όπου εκφράζονταν οι απόψεις του ως άνω Τμήματος. Ως Τεκμ.17 και 18 κατάθεσε φωτογραφίες που απεικονίζουν την περιοχή του κτήματος. Η κα Εύζωνα (Μ.Υ.2), κατάθεσε ως Τεκμ.19 την Αιτιολογημένη Έκθεση Εκτίμησης της για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Ως Τεκμ.20 κατάθεσε επιστολή ημερ. 22.02.2013 της Επαρχιακής Διοίκησης Λεμεσού προς τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό με θέμα ¨Κατολίσθηση/καθίζηση στην κοινότητα Πισσουρίου - Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης Δ.Π. 1138 ημερ. 31.12.210¨. Κατά την αντεξέταση της κας Εύζωνα τής υποδείχθηκαν δύο φωτογραφίες της περιοχής του κτήματος τις οποίες αναγνώρισε και σημειώθηκαν ως Τεκμ.21 και
- Η κα Εύζωνα, λειτουργός εκτιμήσεων στον Κλάδο Εκτιμήσεων του Κτηματολογίου Λεμεσού, της οποίας η Γραπτή Δήλωση σημειώθηκε ως Έγγραφο Β της οποίας επίσης τα ακαδημαϊκά και επαγγελματικά προσόντα δεν αμφισβητήθηκαν, ανέφερε ότι ετοίμασε καθηκόντως αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης η οποία βρίσκεται στο φάκελο του Δικαστηρίου και την οποία κατάθεσε ως Τεκμ.
- Έκανε αναφορά στα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος και υποστήριξε, διαφοροποιούμενη από την εκτιμήτρια της Απαιτήτριας, ότι επρόκειτο για κτήμα με ακανόνιστο σχήμα. Μέρος του έχει επίπεδη επιφάνια. και μέρος του έχει ελαφρά επικλινή επιφάνια. Εφάπτεται εγγεγραμμένων δρόμων σε μέρος του Ανατολικού και Δυτικού του συνόρου. Ο δρόμος στα Ανατολικά του κατά την ημερομηνία της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης βρισκόταν σε αχρηστία ως αποτέλεσμα της καθίζησης του εδάφους. Αναφέρθηκε σε πρόνοια του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962 (Ν.15/1962), όπου το ύψος της αποζημίωσης προνοεί ότι ισούται με την αξία της ιδιοκτησίας που θα απέφερε εάν αυτό πωλείτο εκουσίως στην ελεύθερη αγορά κατά την ημερομηνία της Γνωστοποίησης Απαλλοτριώσεως. Για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του υπό απαλλοτρίωση μέρους χρησιμοποίησε τη Συγκριτική Μέθοδο Εκτίμησης η οποία, όπως εξήγησε, είναι η πιο διαδεδομένη μέθοδος εκτίμησης. Η εκτίμηση με αυτή τη μέθοδο γίνεται μέσω της σύγκρισης του ακινήτου με πρόσφατες πωλήσεις παρόμοιων ακινήτων ως προς τα χαρακτηριστικά που επηρεάζουν την αξία του. Εξήγησε περαιτέρω ότι κατά την εκτίμηση πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι παράμετροι που μπορούν να επηρεάσουν την τιμή ενός ακινήτου. Μία από αυτές τις παραμέτρους είναι και η μορφολογία και σύσταση του εδάφους η οποία επηρεάζει σε μεγάλο βαθμό την αξία ενός ακινήτου. Έτσι, λήφθηκε υπόψη ότι το επίδικο ακίνητο ενέπιπτε εντός της περιοχής όπου παρουσιάστηκε το φαινόμενο των κατολισθήσεων/ καθιζήσεων του εδάφους και παρότι αρχικά δεν συμπεριλήφθηκε εντός της Λευκής Ζώνης, αυτό έγινε μεταγενέστερα. Σύμφωνα με τις Γεωλογικές Μελέτες τα ίδια γεωλογικά προβλήματα με τα υπόλοιπα τεμάχια που επηρεάστηκαν από την απαλλοτρίωση αντιμετώπιζε και το επίδικο. Αυτό επιβεβαιώθηκε και από την Απαλλοτριώνουσα Αρχή μέσω της απαντητικής τους επιστολής ημερομηνίας 22.02.2013 (Τεκμ. 20). Σύμφωνα με αυτή την επιστολή, όλα τα τεμάχια που επηρεάστηκαν από την υπό αναφορά απαλλοτρίωση έχουν τον ίδιο βαθμό επικινδυνότητας. Στη συνέχεια προχώρησε και εξήγησε με λεπτομέρεια τι έλαβε υπόψη της για να καταλήξει στο δικό της συμπέρασμα περί της δίκαιης αποζημίωσης την οποία δικαιούται η Απαιτήτρια. Αναφέρθηκε στις συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποιήθηκαν για την εκτίμηση, οι οποίες αναφέρονται με α/α 1-11 στον πίνακα συγκριτικών πωλήσεων με σημείο «Α» της έκθεσης της με τη μέθοδο εκτίμησης και τους υπολογισμούς στους οποίους προέβη όπως καταγράφονται στη συνέχεια για σκοπούς εύκολης αναφοράς κατά την ανάλυση που θα ακολουθήσει: (α) Η συγκριτική πώληση με α/α 1 αφορά πώληση χωραφιού/τόπου εντός του πυρήνα του χωριού. Έχει ακανόνιστο σχήμα, ελαφρά επικλινή επιφάνεια, εφάπτεται δρόμου στο νότιο και βόρειο σύνορο του και έχει περιορισμένη θέα στη θάλασσα. Βρίσκεται περί τα 55 μέτρα νοτιοδυτικά του υπό εξέταση ακινήτου. Εμπίπτει εντός της πολεοδομικής ζώνης Η1 (Οικιστική χρήση). Το ακίνητο πωλήθηκε στις 11/06/2007 προς €71,04/τ.μ. Αναπροσαρμόζεται στις 31.12.2010 στα €80,47/τ.μ. (β) Η συγκριτική πώληση με α/α 2 αφορά πώληση χωραφιού/τόπου εντός του πυρήνα του χωριού. Έχει ακανόνιστο σχήμα, επικλινή επιφάνεια και είναι περίκλειστο. Βρίσκεται περί τα 115 μέτρα νοτιοδυτικά του υπό εκτίμηση τεμαχίου. Εμπίπτει εντός της πολεοδομικής ζώνης Η1(Οικιστική χρήση). Το ακίνητο πωλήθηκε στις 26/03/2010 προς €71,74/τ.μ. Οι πωλήσεις 1 και 2 αν και βρίσκονται πολύ κοντά στο υπό εκτίμηση τεμάχιο και έχουν παρόμοιες γεωλογικές συνθήκες, μέχρι σήμερα δεν έχουν παρουσιάσει εμφανή προβλήματα, ούτε έχουν συμπεριληφθεί εντός Λευκής Ζώνης ή έχουν απαλλοτριωθεί. (γ) Η συγκριτική πώληση με α/α 3 αφορά πώληση χωραφιού που έχει ακανόνιστο σχήμα και είναι περίκλειστο. Έχει δύο επίπεδα, το βορειοδυτικό μέρος του τεμαχίου είναι επίπεδο ενώ το νοτιοανατολικό μέρος του τεμαχίου είναι επικλινές. Εφάπτεται μονοπατιού σε μέρος του στα νοτιοδυτικά του. Βρίσκεται περί τα 490 μέτρα νοτιοανατολικά του πυρήνα του χωριού και περί τα 1150 μέτρα νοτιοανατολικά του υπό εκτίμηση τεμαχίου. Εμπίπτει εντός της πολεοδομικής ζώνης Γ3 (Γεωργική χρήση). Το ακίνητο πωλήθηκε στις 09/05/2007 προς €16,60/τ.μ. και αναπροσαρμόζεται στις 31.12.2010 σε €18,97/τ.μ. (δ) Η συγκριτική πώληση με α/α 4 αφορά πώληση χωραφιού που έχει κανονικό σχήμα, κατά την ημερομηνία της πώλησης ήταν περίκλειστο (σήμερα εφάπτεται δρόμου) και είναι επίπεδο στο μεγαλύτερο του μέρος. Βρίσκεται περί τα 590 μέτρα δυτικά του πυρήνα του χωριού, περί τα 950 μέτρα ανατολικά του υπό εκτίμηση τεμαχίου σε πλεονεκτική περιοχή αφού βρίσκεται μόλις 80 μέτρα από την πολεοδομική ζώνη Η3 (οικιστική ζώνη) και είναι πολύ κοντά σε νέα περιοχή του χωριού με μοντέρνες κατοικίες. Εμπίπτει εντός της πολεοδομικής ζώνης Γ3 (Γεωργική χρήση). Το ακίνητο πωλήθηκε στις 22/06/2007 προς €32,20/τ.μ. και αναπροσαρμόζεται στις 31.12.2010 σε €36,37/τ.μ. (ε) Η συγκριτική πώληση με α/α 5 αφορά πώληση χωραφιού/τόπου με κανονικό σχήμα, ελαφρά επικλινή επιφάνεια και περίκλειστο. Εφάπτεται δυτικά του πυρήνα του χωριού και βρίσκεται περί τα 270 μέτρα νοτιοδυτικά του υπό εκτίμηση τεμαχίου, μακριά από την περιοχή της κατολίσθησης. Εμπίπτει εντός της πολεοδομικής ζώνης Η1(Οικιστική χρήση). Το ακίνητο πωλήθηκε στις 12/07/2007 προς €86,00/τ.μ. και αναπροσαρμόζεται στις 31.12.2010 σε 96,63/τ.μ. (στ) Η συγκριτική πώληση με α/α 6 αφορά χωράφι το οποίο έχει μακρόστενο σχήμα, επικλινή επιφάνεια και εφάπτεται μονοπατιού και αργακιού. Βρίσκεται περί τα 570 μέτρα νοτιοανατολικά του πυρήνα του χωριού και περί τα 770 μέτρα από το υπό εκτίμηση ακίνητο. Εμπίπτει εντός της πολεοδομικής ζώνης Γ3 (Γεωργική ζώνη). Το ακίνητο πωλήθηκε στις 04.08.2010 προς €15,74/τ.μ. (ζ) Η συγκριτική πώληση με α/α 7 αφορά πώληση χωραφιού που έχει κανονικό σχήμα, είναι περίκλειστο και είναι επίπεδο. Βρίσκεται περί τα 840 μέτρα βορειοδυτικά του πυρήνα του χωριού και περί τα 1130 μέτρα βορειοδυτικά του υπό εκτίμηση τεμαχίου σε πλεονεκτική περιοχή αφού κατά την ημερομηνία της Γνωστοποίησης βρισκόταν μόλις 160 μέτρα από την πολεοδομική ζώνη Η6 (οικιστική ζώνη) και πολύ κοντά σε νέα περιοχή του χωριού με μοντέρνες κατοικίες. Ενέπιπτε εντός της πολεοδομικής ζώνης Γ3 (Γεωργική χρήση). Σήμερα εμπίπτει εντός της πολεοδομικής ζώνης Η6 (Οικιστική Ζώνη). Το ακίνητο πωλήθηκε στις 04/08/2010 προς €17,70/τ.μ. (η) Οι συγκριτικές πωλήσεις με α/α 8-11 αφορούν πωλήσεις χωραφιών εντός της πολεοδομικής ζώνης Η3 (Οικιστική ζώνη) που βρίσκονται μακριά από την περιοχή κατολίσθησης και επιπρόσθετα έχουν και διαφορετικό χαρακτήρα με αποτέλεσμα να μην συγκρίνονται με το υπό εκτίμηση. Παρατίθενται ενδεικτικά έτσι ώστε σε συνδυασμό με τις συγκριτικές πωλήσεις με α/α 1,2,5 που εμπίπτουν εντός της πολεοδομικής ζώνης Η1 για να υποδειχθεί το επίπεδο τιμών των οικιστικών τεμαχίων κατά το 2010 στην Κοινότητα Πισσουρίου. (θ) Σύμφωνα με τις πωλήσεις με α/α 1,2,5 κατά τις 31.12.2010 οι τιμές των ακινήτων εντός της πολεοδομικής ζώνης Η1, αναπροσαρμόζοντας τις ως προς την προσβασιμότητα τους κυμαίνονται μεταξύ €90,00 - €120,
- Λόγω όμως της αστάθειας του εδάφους της απαλλοτριωθείσας έκτασης η οποία προκαλεί αυξημένο βαθμό επικινδυνότητας στην όποια αξιοποίηση του, ο προτιθέμενος αγοραστής θα λάμβανε σοβαρά υπόψη του τον κίνδυνο και δεν θα ήταν διατεθειμένος να επενδύσει οποιοδήποτε ποσό για ανέγερση οικοδομής. Ως εκ τούτου η αγοραία αξία του ακινήτου στην ελεύθερη αγορά είναι αρκετά μειωμένη σε επίπεδα χώρου ανέσεως ή σε επίπεδα ενός Γεωργικού κτήματος το οποίο όμως εξακολουθεί να μειονεκτεί λόγω της καθίζησης του εδάφους. Η μάρτυς επεξήγησε τους δύο τρόπους τους οποίους εφάρμοσε για την εκτίμηση της με τους οποίους κατέληξε στο ίδιο αποτέλεσμα: Με τον πρώτο τρόπο εκτιμώντας το ως χώρο ανέσεως ενός οικιστικού ακινήτου εντός της πολεοδομικής ζώνης Η1 κατέληξε στο ποσό των €120,00/τ.μ. Χ 15% = €18,00/τ.μ., Λέγε €20,00/τ.μ. Με τον δεύτερο τρόπο εκτιμώντας το ως ένα μειονεκτικό γεωργικό ακίνητο κατέληξε στο ποσό των €30,00/τ.μ. Χ 65% = €19,05/τ.μ., Λέγε €20,00/τ.μ. Σύμφωνα με τα ως άνω συμπέρανε ότι η εκτίμηση της Απαλλοτριώνουσας Αρχής για την έκταση που απαλλοτριώθηκε ανέρχεται σε 265τ.μ. Χ €20,00/τ.μ. = €5.300,00 Εξέφρασε τη διαφωνία της με την εκτίμηση της κας Λαζάρου η οποία υποστήριξε την αξίωση της Απαιτήτριας τόσο ως προς την αγοραία αξία που υιοθέτησε όσο και ως προς τις παραμέτρους που έλαβε υπόψη για να καταλήξει στην αξία που καθόρισε καθώς επίσης διαφώνησε και με την υιοθέτηση επιζήμιας επίδρασης στο υπόλοιπο τεμάχιο. Ασκώντας κριτική στην εκτίμηση της κας Λαζάρου ανέφερε ότι αυτή αγνόησε πλήρως το λόγο της απαλλοτρίωσης που είναι η κατολίσθηση/καθίζηση του εδάφους και τις συνέπειες αυτού του προβλήματος στην τιμή που θα μπορούσε να πιάσει το ακίνητο στην αγορά. Η κα Λαζάρου, ανέφερε, ως επιχείρημα για αυτό, προέβαλε την ύπαρξη της πολεοδομικής άδειας με αρ. ΛΕΜ/0727/2005/28.12.2010 (Τεκμ. 3). Η άδεια όμως αυτή δόθηκε γιατί η ανέγερση της κατοικίας θα γινόταν στο υπόλοιπο μέρος του τεμαχίου που δεν επηρεάζεται από την απαλλοτρίωση και σε απόσταση μεγαλύτερη από 10 μέτρα από την γραμμή της απαλλοτρίωσης. Επιπρόσθετα, η άδεια δόθηκε με σημείωση προς την ιδιοκτήτρια ότι ο μηχανικός του έργου θα έπρεπε να λάβει σοβαρά υπόψη τις γεωλογικές συνθήκες που επικρατούν ώστε να σχεδιαστεί ο πιο κατάλληλος και ασφαλής τύπος θεμελίωσης. Άρα, ενώ ήταν εις γνώση της κας Λαζάρου το πρόβλημα, το παράβλεψε και προχώρησε στην εκτίμηση του ακινήτου ως αν να μην υπήρχε κανένα πρόβλημα. Η μάρτυς επεσήμανε το γεγονός ότι μέχρι σήμερα δεν έχει υλοποιηθεί η εν λόγω άδεια. Επιπλέον, για την εξαγωγή της ανά τ.μ αξίας η κα Λαζάρου χρησιμοποίησε τις συγκριτικές πωλήσεις με α/α 1 - 4 στον πίνακα συγκριτικών πωλήσεων της έκθεσης της οι οποίες όμως κατά την κα Εύζωνα δεν μπορούν να αποτελέσουν ασφαλείς συγκριτικές πωλήσεις για τους ακόλουθους λόγους: Σε σχέση με το συγκριτικό υπό α/α 1 γιατί αυτό πωλήθηκε το 2006 ως χωράφι/τόπος εντός του οποίου υπάρχει μια εγκαταλελειμμένη κατοικία. Η εκτιμήτρια αναφέρει ότι η οικία έχει κατεδαφιστεί κατά το
- Πράγματι κατά το 2012 που επιθεώρησε τα ακίνητα, η κατοικία είχε κατεδαφιστεί. Κατά το 2006 όμως που έγινε η πώληση, η κατοικία υπήρχε και στο μέρος του τιμήματος πώλησης συμπεριλαμβάνεται και η αξία της. Οπότε δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως συγκριτική πώληση αφού στο ακίνητο υπήρχαν κτήρια. Η συγκριτική πώληση με α/α 2 γιατί αφορούσε πώληση του 2005 και ήταν χωράφι/τόπος, περίκλειστο εντός του οποίου υπήρχε μια διώροφη οικία η οποία όμως ήταν γκρεμισμένη κατά τη μεταβίβαση και έτσι η αξία μεταβίβασης αφορά αξία γης. Η αγοράστρια όμως του συγκεκριμένου ακινήτου είναι ιδιοκτήτρια και το συνορεύοντος τεμαχίου με αρ. 551 με αποτέλεσμα το ακίνητο για την συγκεκριμένη ιδιοκτήτρια να έχει ειδική αξία (Special Value) και έτσι η συγκεκριμένη πώληση δεν είναι μια πώληση που μπορεί να στηριχτεί κάποιος για να εξαγάγει ανά μέτρο αξία. Οι συγκριτικές δε πωλήσεις με α/α 3 - 4 γιατί αφορούν πωλήσεις εγγεγραμμένων οικοπέδων δυτικά του πυρήνα του χωριού σε νέα περιοχή με νέες μοντέρνες διώροφες κατοικίες με πισίνες. Η συγκεκριμένη περιοχή εκτιμητικά δεν συγκρίνεται με τον πυρήνα του χωριού όπου η ανάπτυξη είναι πυκνή με στενά δρομάκια και χαρακτηρίζεται από παλιές κατοικίες. Πέραν της διαφορετικότητας της περιοχής, αυτές οι πωλήσεις δεν μπορούν να συγκριθούν με το υπό εκτίμηση τεμάχιο καθώς υπερτερούν σημαντικά έναντι του ως οικόπεδα που είναι έτοιμα προς ανάπτυξη. Το υπό εκτίμηση τεμάχιο είναι χωράφι το οποίο κατά την ανάπτυξή του υπόκειται σε περιορισμούς όπως η παραχώρηση μέρος του τεμαχίου στο δρόμο. Κάτι που φαίνεται και στην Πολεοδομική Άδεια που εξασφάλισαν αφού πρέπει να παραχωρήσουν το μέρος που φαίνεται με κίτρινο χρώμα στο σχέδιο της άδειας στο δρόμο. Εκτιμητικά, όπως ανέφερε, τα οικόπεδα αξίζουν περισσότερο από τα χωράφια. Άρα οι συγκριτικές πωλήσεις με τα α/α 3 και 4 δεν μπορούν να αποτελέσουν οδηγό με το υπό εκτίμηση τεμάχιο. Τέλος, ανέφερε ότι όλες οι συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε πλεονεκτούν έναντι του υπό εκτίμηση τεμαχίου αφού βρίσκονται σε περιοχές που δεν αντιμετωπίζουν γεωλογικά προβλήματα και είναι μακριά από το επίδικο. Εξήγησε περαιτέρω ότι το ποσό των €365,00/τ.μ που υιοθετεί η κα Λαζάρου θεωρεί ότι δεν αντανακλά το επίπεδο τιμών ενός υγιούς ακινήτου εντός του πυρήνα του χωριού πόσο μάλλον ενός προβληματικού ακινήτου. Με βάση τις δικές της συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες υιοθέτησε, ευρισκόμενες εντός της Ζώνης Η1 που είναι πιο πρόσφατες και ιδιαίτερα της πώλησης με α/α 2 που πραγματοποιήθηκε πολύ κοντά στην ημερομηνία εκτίμησης και επιπρόσθετα βρίσκεται πάρα πολύ κοντά στο υπό εκτίμηση τεμάχιο με αποτέλεσμα από όλες τις συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποιήθηκαν να είναι η πιο ενδεικτική του επιπέδου τιμών κατά το 2010, οι τιμές εντός της Η1 κατά το 2010 κυμαίνονται μεταξύ των €80,00 - €100,
- Όμως δεν προέβη στις απαραίτητες αναπροσαρμογές ως αποτέλεσμα των γεωλογικών προβλημάτων που αντιμετωπίζει το επίδικο κτήμα αγνοώντας τις πλήρως. Σε σχέση με την υιοθέτηση ποσοστού επιζήμιας επίδρασης εξέφρασε τη διαφωνία της με την κα Λαζάρου εξηγώντας ότι: (α) Δεν υπήρξε αλλοίωση στο σχήμα του ακινήτου. Το ακίνητο ήταν και παρέμεινε με ακανόνιστο σχήμα. Η μείωση που επέρχεται στο εμβαδό του αποζημιώνεται. (β) Περιορισμός στην ανάπτυξη του ακινήτου δεν υπάρχει αλλά αντίθετα, με τα έργα που έγιναν στο υπό απαλλοτρίωση μέρος και γενικά στην περιοχή, στήριξαν το υπόλοιπο μέρος του τεμαχίου και το κατέστησαν δυνατό να μπορεί να αναπτυχθεί με ασφάλεια και χωρίς την ανάληψη επιπρόσθετων εξόδων από την ιδιοκτήτρια. (γ) Ως προς τον περιορισμό της θέας επίσης διαφώνησε εξηγώντας ότι η μεγαλύτερη θέα βρίσκεται στο υπόλοιπο μέρος του τεμαχίου που είναι σε πιο ψηλό επίπεδο και έχει επίπεδη επιφάνεια. Το υπό απαλλοτρίωση μέρος είναι επικλινές. Οι ως άνω εκτιμήτριες επεξήγησαν με λεπτομέρεια περαιτέρω τα όσα συμπεριέλαβαν στις εκθέσεις τους τόσο κατά την κυρίως εξέταση τους όσο και κατά την αντεξέταση τους επιμένοντας στην ορθότητα τους. Όσα από αυτά ενδιαφέρουν θα σχολιαστούν κατά την ανάλυση που θα ακολουθήσει. Η Απαλλοτριώνουσα Αρχή κάλεσε ως μάρτυρα και τον κ. Χατζηχαραλάμπους (Μ.Υ.1), η Γραπτή Δήλωση του οποίου κατατέθηκε και σημειώθηκε ως Έγγραφο Β. Ο μάρτυς κατάθεσε ότι με την ιδιότητα του γεωλόγου μηχανικού ήταν μέλος Τεχνικής Επιτροπής η οποία συστάθηκε για να αξιολογήσει και να εντοπίσει τα πιθανά αίτια της κατολίσθησης στην περιοχή και να προβεί σε εισηγήσεις. Κατέθεσε την Έκθεση Γεωλογικής Μελέτης η οποία συντάχθηκε τον Οκτώβριο του 2004 ως Τεκμ.
- Όπως ανέφερε ο μάρτυς, μέρος της έκθεσης αυτής αποτελεί το Σχήμα 1 του κτηματολογικού χάρτη των σχεδίων της έκθεσης όπου αποτυπώνεται το πρόβλημα της κατολίσθησης, μέρος της οποίας επηρεάζει το νοτιότερο τμήμα του επίδικου τεμαχίου το οποίο στον εν λόγω χάρτη φέρει τον αριθμό
- Ακολούθως συντάχθηκε το Φεβρουάριο του 2006 νέα συμπληρωματική μελέτη η οποία κατατέθηκε ως Τεκμ.
- Μέσα στο επίδικο ακίνητο, στο νοτιότερο μέρος του, ανορύχθηκε η ερευνητική γεώτρηση Γ
- Στο επίδικο ακίνητο υπήρχαν επιφανειακές ενδείξεις κατολίσθησης οι οποίες επιβεβαιώθηκαν με την γεώτρηση. Το νοτιότερο μέρος του ακινήτου παρουσίαζε κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης σοβαρά προβλήματα αστάθειας και ήταν ακατάλληλο για οικοδομική ανάπτυξη, καθώς αποτελούσε μέρος του ανωτάτου ορίου της κατολίσθησης και συγκεκριμένα του βορείου μετώπου αυτής. Στο επίδικο ακίνητο κατασκευάστηκαν σταθεροποιητικά έργα ώστε να διασφαλιστεί η σταθερότητα του τεμαχίου και της περιοχής ανάντι αυτού (που κατά τον Μπαμπινιώτη είναι αυτός που έχει ανοδική κατεύθυνση, ο ανηφορικός, Συν. Ανωφερής, Αντίθ. κατάντης, κατωφερής, κατωφερικός). Τα σταθεροποιητικά έργα περιλάμβαναν μεταξύ άλλων, τοίχους αντιστήριξης και ενίσχυση με κάθετες πασσαλώσεις και οριζόντιες αγκυρώσεις. Οι αγκυρώσεις και οι πασσαλώσεις προχωρούσαν στο υπέδαφος του επίδικου τεμαχίου σε μήκος μέχρι και 19 μέτρα αυτού. Από την ερευνητική γεώτρηση που έλαβε χώρα στο νότιο μέρος του επίδικου ακινήτου προέκυψε ότι υπάρχουν προβληματικά εδάφη, διακίνηση νερού και συνθήκες ακατάλληλες για οικοδομική ανάπτυξη. Αν δεν λαμβάνονταν σταθεροποιητικά μέτρα στα πρανή πάνω από την οδό Ανεξαρτησίας, ανέφερε, τότε θα είχαμε επιδείνωση της κατολίσθησης. Δεν ζητήθηκε από το Τμήμα του η οριοθέτηση της Λευκής Ζώνης. Αυτό είναι αρμοδιότητα της Πολεοδομίας. Αυτοί οριοθέτησαν το μέτωπο της κατολίσθησης στο οποίο περιλαμβάνεται το νότιο μέρος του ακινήτου. Ο μάρτυς διαφώνησε με τη θέση που του υποβλήθηκε κατά την αντεξέταση, ότι το τεμάχιο δεν επηρεάστηκε από την κατολίσθηση μέχρι το 2013 που μπήκε μέσα σε Λευκή Ζώνη. Επίσης αρνήθηκε τη θέση που του υποβλήθηκε κατά την αντεξέταση ότι η απαλλοτρίωση του επίδικου έγινε με μοναδικό σκοπό να χρησιμοποιηθεί για να στηριχθεί η κατοικία του κοινοτάρχη κ. Φουττά. Ο μάρτυς ήταν της ισχυρής άποψης ότι από τη στιγμή που τα έργα (αγκυρώσεις) έγιναν με κατεύθυνση προς το επίδικο, αυτό δεικνύει ότι έγιναν για να προστατεύσουν το επίδικο από οποιαδήποτε μετακίνηση. Αν τα εδάφη δεν ήταν τόσο επικίνδυνα δεν θα χρειαζόταν να γίνουν αυτά τα έργα στο σύνολο ή εντός του τεμαχίου. Για να φτάσει ο μηχανικός του έργου να κάνει επεμβάσεις σε βάθος 20 μέτρων, θεώρησε την άποψη τους ως σοβαρή ένδειξη. Θεωρεί ότι η κατολίσθηση έχει επηρεάσει μέρος του ακινήτου. ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ: Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων στις αγορεύσεις τους αναφέρθηκαν σε σημεία της μαρτυρίας και σε σχετικές νομολογιακές αρχές καλώντας η κάθε πλευρά το Δικαστήριο να αποδεχθεί τις δικές της θέσεις, με την πλευρά του ευπαίδευτου συνηγόρου της Απαιτήτριας να υποστηρίζει ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να αποδεχθεί την εκτίμηση της δικής της εκτιμήτριας και στη βάση αυτής να καθορίσει τη δίκαιη αποζημίωση και αντίθετα η ευπαίδευτος συνήγορος της Απαλλοτριώνουσας Αρχής να εισηγείται ότι το Δικαστήριο θα πρέπει για τους λόγους που εξήγησε να κάνει αποδεκτή την εκτίμηση της δικής της εκτιμήτριας και τη μαρτυρία του κ. Χατζηχαραλάμπους και να καθορίσει ως δίκαιη αποζημίωση αυτήν που πρότεινε η δική της πλευρά και αποδέχεται και σήμερα. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ: Το άρθρο 23
(4)(γ) του Συντάγματος προνοεί τα ακόλουθα: «Οιαδήποτε κινητή ή ακίνητος ιδιοκτησία ή οιονδήποτε δικαίωμα ή συμφέρον επί τοιαύτης ιδιοκτησίας δύναται να απαλλοτριωθή αναγκαστικώς υπό της Δημοκρατίας ή υπό της δημοτικής αρχής, ως και υπό Κοινοτικής Συνελεύσεως υπέρ εκπαιδευτικών, θρησκευτικών, φιλανθρωπικών ή αθλητικών σωματείων, οργανώσεων ή ιδρυμάτων υποκειμένων εις την αρμοδιότητα αυτής και μόνον εις βάρος προσώπων ανηκόντων εις την αντίστοιχον κοινότητα, ως επίσης και υπό νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου ή οργανισμού κοινής ωφελείας, προς ους έχει παραχωρηθή τοιούτον δικαίωμα υπό του νόμου και δη μόνον: (α) προς εξυπηρέτησιν σκοπού δημοσίας ωφελείας, ειδικώς καθορισθησομένου διά γενικού περί αναγκαστικής απαλλοτριώσεως νόμου, όστις θέλει θεσπισθή εντός έτους από της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του Συντάγματος, (β) του τοιούτου σκοπού εξειδικευομένου δι' ητιολογημένης αποφάσεως της Απαλλοτριώνουσας αρχής εκδιδομένης κατά τας διατάξεις του νόμου τούτου, περιλαμβανούσης σαφώς τους λόγους της τοιαύτης απαλλοτριώσεως και (γ) επί καταβολή τοις μετρητοίς και προκαταβολικώς δικαίας και ευλόγου αποζημιώσεως καθοριζομένης εν περιπτώσει διαφωνίας υπό πολιτικού δικαστηρίου». Ο περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμος του 1962 (15/1962), άρθρο 8 προνοεί τα ακόλουθα: «Υπoχρέωσις απαλλoτριoύσης αρχής διά διαπραγματεύσεις
(1)Η απαλλoτριoύσα αρχή oφείλει εvτός δεκατεσσάρων μηvώv από της δημoσιεύσεως της γvωστoπoιήσεως απαλλoτριώσεως vα έλθη εις διαπραγματεύσεις διά τηv απόκτησιv της ιδιoκτησίας εις ηv αφoρά η τoιαύτη γvωστoπoίησις δι' ιδιωτικής συμβάσεως και τov διά συμφωvίας καθoρισμόv της απoζημιώσεως, ως και τov καταμερισμόv αυτής μεταξύ απάvτωv τωv εις ταύτηv εvδιαφερoμέvωv πρoσώπωv. Εάv δεv επέλθη συμφωvία εvτός της πρoαvαφερθείσης χρovικής περιόδoυ η απαλλoτριoύσα αρχή υπoχρεoύται εις άμεσov πρoσφoράv της υπ' αυτής υπoλoγισθείσης απoζημιώσεως.
(2)Ο ιδιoκτήτης δεv κωλύεται όπως, υπό τηv επιφύλαξιv τoυ καθoρισμoύ τoυ πoσoύ της απoζημιώσεως υπό αρμoδίoυ Δικαστηρίoυ, απoδεχθή τηv πρoσφερoμέvηv απoζημίωσιv υπό τov όρov ότι η απoδoχή τoυ θα συvoδεύηται υπό εγγράφoυ συγκαταθέσεως τoυ όπως η απαλλoτριoυμέvη ιδιoκτησία εγγραφή αμέσως επ' ovόματι της απαλλoτριoύσης αρχής. Εv τoιαύτη περιπτώσει o ιδιoκτήτης απoτείvεται εις τo Δικαστήριov εvτός εβδoμήκovτα πέvτε ημερώv από της ημερoμηvίας εισπράξεως της πρoσφερoμέvης απoζημιώσεως τo αργότερov διά τov καθoρισμόv τoυ πoσoύ της απoζημιώσεως, μετά δε τηv παρέλευσιv της πρoθεσμίας αυτής θα θεωρήται ότι επήλθε συμφωvία συμφώvως πρoς τας διατάξεις τoυ εδαφίoυ
(1)τoυ παρόvτoς άρθρoυ». Το άρθρο 8
(1)του Νόμου επιβάλλει στην Απαλλοτριώνουσα Αρχή, εντός 14 μηνών από την δημοσίευση της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, να διαπραγματευτεί τον καθορισμό της αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση και αν δεν επιτευχθεί συμφωνία εντός των 14 μηνών, η Απαλλοτριώνουσα Αρχή οφείλει άμεσα να προσφέρει την αποζημίωση που η ίδια έχει υπολογίσει. Ενώ σύμφωνα με το άρθρο 8
(2)ο ιδιοκτήτης σε περίπτωση που διαφωνεί με την προσφερόμενη αποζημίωση μπορεί να την αποδεχθεί χωρίς να χάνει το δικαίωμα να διεκδικήσει περαιτέρω αποζημίωση μέσω Δικαστηρίου. Συνεπώς, με βάση το άρθρο αυτό ακόμη κι αν δεν έχει επιτευχθεί συμφωνία, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να εισπράξει την προσφερθείσα αποζημίωση και να επιφυλάξει τα δικαιώματά του τα οποία θα πρέπει να τα ασκήσει εντός 75 ημερών από την είσπραξη. Το άρθρο 9 του ίδιου Νόμου προνοεί τα ακόλουθα: «Καθoρισμός απoζημιώσεως υπό τoυ δικαστηρίoυ Άvευ βλάβης ή επηρεασμoύ τωv διατάξεωv τoυ άρθρoυ 8 εάv μέχρι της δημoσιεύσεως τoυ διατάγματoς απαλλoτριώσεως δεv επέλθη συμφωvία ως εv τω άρθρω 8 πρoβλέπεται, η απαλλoτριoύσα αρχή ή παv εvδιαφερόμεvov πρόσωπov δύvαται δι αιτήσεως vα ζητήση από τo Δικαστήριov όπως πρoβή εις τov καθoρισμόv της καταβλητέας διά τηv απαλλoτρίωσιv απoζημιώσεως ή oσάκις τoύτo εvδείκvυται, εις τov καταμερισμόv της τoιαύτης απoζημιώσεως μεταξύ τωv εις ταύτηv εvδιαφερoμέvωv πρoσώπωv». Το άρθρο 9 του Νόμου ρυθμίζει τις περιπτώσεις όπου, ούτε συνάπτεται συμφωνία και ούτε έχει καταβληθεί οποιοδήποτε ποσό, οπότε είτε η Απαλλοτριώνουσα Αρχή, είτε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο μπορεί να αποταθεί στο Δικαστήριο για καθορισμό της αποζημίωσης. Το άρθρο 10 του ίδιου Νόμου, προνοεί τις αρχές υπολογισμού της καταβλητέας αποζημίωσης, η οποία, όπως προκύπτει από το άρθρο 23
(4)του Συντάγματος, θα πρέπει να είναι δίκαιη και εύλογη. Προνοεί τα ακόλουθα: «Αρχαί διέπoυσαι τov υπoλoγισμόv της απoζημιώσεως 10.Η καταβλητέα αvαφoρικώς πρoς αvαγκαστικήv απαλλoτρίωσιv απαζημίωσις υπoλoγίζεται συμφώvως πρoς τoυς εv τoις εφεξής καvόvας:- (α) τηρoυμέvωv τωv εv τoις εφεξής διατάξεωv, η αξία της ιδιoκτησίας λoγίζεται oύσα ίση πρoς τo πoσόv όπερ η τoιαύτη ιδιoκτησία θα απέφερεv, εάv επωλήτo εκoυσίως εv τη ελευθέρα αγoρά κατά τov χρόvov της δημoσιεύσεως της oικείας γvωστoπoιήσεως απαλλoτριώσεως˙ (β) τo γεγovός ότι η απαλλoτρίωσις είvαι αvαγκαστική oυδόλως λαμβάvεται υπ' όψιv, εκτός oσάκις η τoιαύτη απαλλoτρίωσις γίvεται διά μεταλλευτικoύς σκoπoύς˙ (γ) εις τηv περίπτωσιv ακιvήτoυ ιδιoκτησίας, ήτις κατά τov χρόvov της δημoσιεύσεως της γvωστoπoιήσεως απαλλoτριώσεως ευρίσκετo εv τη κατoχή της απαλλoτριoύσης αρχής δυvάμει τωv διατάξεωv oιoυδήπoτε, εις τηv επίταξιv ιδιoκτησίας αφoρώvτoς, vόμoυ, η απoζημίωσις υπoλoγίζεται μη λαμβαvoμέvης υπ' όψιv oιασδήπoτε επαυξήσεως, ήτις επήλθεv εις τηv αξίαv της τoιαύτης ιδιoκτησίας, ως εκ τωv επί ταύτης τελεσθέvτωv έργωv ή γεvoμέvωv πρoσθηκώv ή της αvαπτύξεως ή βελτιώσεως ηv υπέστη αύτη, διαρκoύσης της περιόδoυ καθ' ηv ετέλει εv τη κατoχή της απαλλoτριoύσης αρχής˙ (δ) τo γεγovός ότι η ιδιoκτησία είvαι ειδικώτερov κατάλληλoς διά τιvα σκoπόv δεv λαμβάvεται υπ' όψιv, εάv o σκoπός oύτoς είvαι σκoπός δι' ov η τoιαύτη ιδιoκτησία δύvαται vα χρησιμoπoιηθή μόvov τη εvασκήσει voμoθετικής εξoυσίας, ή δι' ov δεv υπάρχει πρoσφoρά, πληv λόγω τωv ειδικώv αvαγκώv ειδικoύ τιvoς αγoραστoύ ή τωv αvαγκώv της απαλλoτριoύσης αρχής˙ (ε) oσάκις η επαύξησις εις τηv αξίαv ιδιoκτησίας oφείλεται εις τηv χρήσιv ταύτης κατά τρόπov όστις ηδύvατo vα απαγoρευθή υπό τoυ δικαστηρίoυ, ή όστις είvαι παράvoμoς ή επιβλαβής διά τηv υγείαv τωv κατόχωv ή διά τηv δημoσίαv τoιαύτηv, τo πoσόv της τoιαύτης επαυξήσεως δεv λαμβάvεται υπ' όψιν˙ (στ) εις περίπτωσιv καθ' ηv απαλλoτριoύται, δυvάμει τoυ παρόvτoς Νόμoυ, μέρoς μόvov ιδιoκτησίας, λαμβάvεται υπ' όψιv και η τυχόv επελθoύσα λόγω της τoιαύτης απαλλoτριώσεως επαύξησις ή μείωσις εις τηv αξίαv ετέρας ιδιoκτησίας κατεχoμέvης υπό τoυ ιδιoκτήτoυ oμoύ μετά τoυ oύτω απαλλoτριωθέvτoς μέρoυς˙ (ζ) υπoλoγίζεται ωσαύτως και η τυχόv ζημία ηv υφίσταται o ιδιoκτήτης ως εκ τoυ διαχωρισμoύ της δυvάμει τoυ παρόvτoς Νόμoυ απαλλoτριωθείσης ιδιoκτησίας εξ ετέρας τoιαύτης ηv, o ιδιoκτήτης κατείχεv oμoύ μετά της απαλλoτριωθείσης ιδιoκτησίας˙ (η) εις τηv περίπτωσιv απαλλoτριώσεως ακιvήτoυ ιδιoκτησίας της oπoίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβoλής oιωvδήπoτε περιoρισμώv, δυvάμει τωv διατάξεωv τoυ περί Αρχαιoτήτωv Νόμoυ ή oιoυδήπoτε άλλoυ Νόμoυ υπoλoγίζεται και πάσα απoζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώvως πρoς τας διατάξεις τoυ άρθρoυ 23 τoυ Συvτάγματoς˙ (θ) εις τηv περίπτωσιv ακιvήτoυ ιδιoκτησίας, και ίvα απoφευχθή η καταβoλή διπλής απoζημιώσεως, υπoλoγίζεται πάσα απoζημίωσις ήτις ήθελε καταβληθή δυvάμει τωv διατάξεωv τoυ άρθρoυ 19 τoυ περί Ελέγχoυ Εvoικίωv Νόμoυ ή τoυ άρθρoυ 11 τoυ περί Ελέγχoυ Εvoικίωv (Υπoστατικά Εργασίας) Νόμoυ τoυ 1961 ή oιoυδήπoτε ετέρoυ, τρoπoπoιoύvτoς ή αvτικαθιστώvτoς τoύτoυς, vόμoυ˙ (ι) εις τηv περίπτωσιv ακιvήτoυ ιδιoκτησίας ήτις κατά τηv ημερoμηvίαv καθ' ηv εδημoσιεύθη η γvωστoπoίησις απαλλoτριώσεως εχρησιμoπoιείτo, και εάv η απαλλoτρίωσις δεv ελάμβαvεv χώραv θα εσυvέχιζε vα χρησιμoπoιήται, διά σκoπόv τoιαύτης φύσεως, δι' ov δεv υφίσταται συζήτησις ή αγoρά δι' ακίvητov ιδιoκτησίαv τoιαύτης φύσεως, η απoζημίωσις δύvαται, εάv σκoπείται η καλή τη πίστει απoκατάστασις εις έτερov χώρov, vα υπoλoγισθή επί τη βάσει τωv ευλόγωv δαπαvώv αίτιvες απαιτoύvται δι' ισoδύvαμov απoκατάστασιν˙ (ια) εις τηv περίπτωσιv εμπραγμάτoυ δoυλείας, πρovoμίoυ ή εμπραγμάτoυ δικαιώματoς επί ακιvήτoυ ιδιoκτησίας ή δικαιώματoς τιvoς περιoρίζovτoς τηv χρήσιv ακιvήτoυ ιδιoκτησίας λαμβάvεται υπ' όψιv πάσα μείωσις της αξίας της ακιvήτoυ ιδιoκτησίας εις ηv η τoιαύτη εμπράγματoς δoυλεία, πρovόμιov, ή δικαίωμα αvήκεv ή oσάκις η τoιαύτη εμπράγματoς δoυλεία, πρovόμιo ή δικαίωμα δεv υφίστατo κατά τov χρόvov της απαλλoτριώσεως, πάσα μείωσις εις τηv αξίαv της ακιvήτoυ ιδιoκτησίας εφ' ης αύτη δέov vα εvασκηθή͘ (ιβ) oσάκις κατά τηv ημερoμηvίαv καθ' ηv εδημoσιεύθη ή γvωστoπoίησις απαλλoτριώσεως, η ιδιoκτησία εις ηv αύτη αφoρά εχρησιμoπoιήτo και εάv η απαλλoτρίωσις δεv ελάμβαvεv χώραv θα εσυvέχιζε vα χρησιμoπoιήται διά τηv εvάσκησιv επιχειρήσεως, εμπoρίoυ, ελευθερίoυ ή άλλoυ τιvός επαγγέλματoς, λαμβάvεται υπ' όψιv η ζημία ηv ευθέως υπέστη τo εvδιαφερόμεvov πρόσωπov, ως εκ τoυ ότι απώλεσεv δυvάμει τoυ παρόvτoς Νόμoυ τηv κατoχή της ως είρηται ιδιoκτησίας˙ (ιγ) αι διατάξεις της παραγράφoυ (α) oυδόλως επηρεάζoυσι τov υπoλoγισμόv της απoζημιώσεως δι' oιovδήπoτε έτερov ζήτημα όπερ δεv βασίζεται ευθέως επί της αξίας της απαλλoτριoυμέvης ιδιoκτησίας˙ (ιδ) εις τηv καταβλητέαv απoζημίωσιv υπoλoγίζεται ετήσιoς τόκoς πρoς τρία τoις εκατόv από της ημερoμηvίας δημoσιεύσεως της γvωστoπoιήσεως απαλλoτριώσεως μέχρι τoυ χρόvoυ καταβoλής της τoιαύτης απoζημιώσεως: Νοείται ότι, στην καταβλητέα αποζημίωση σε σχέση με απαλλοτρίωση ακίνητης ιδιοκτησίας, για την οποία η σχετική γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης έχει δημοσιευθεί πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως (Τροποποιητικού) Νόμου του 2014, συνεχίζει να καταβάλλεται ετήσιος τόκος προς εννέα τοις εκατόν, από την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, μέχρι την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του εν λόγω νόμου. Διά τoυς σκoπoύς υπoλoγισμoύ της απoζημιώσεως δυvάμει τωv παραγράφωv (στ) και (ζ) τoυ παρόvτoς άρθρoυ λαμβάvovται υπ' όψιv τα κατά τov χρόvov της δημoσιεύσεως της γvωστoπoιήσεως απαλλoτριώσεως υφιστάμεvα δεδoμέvα». Καθοριστικό λόγο στην παρουσίαση της υπόθεσης αλλά και στην εξαγωγή των αναγκαίων συμπερασμάτων ενέχει η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων που καλούν οι διάδικοι, όπως συνέβη και στην παρούσα υπόθεση. Οι εμπειρογνώμονες - εκτιμητές για να υποστηρίξουν τον υπολογισμό της δίκαιης αποζημίωσης, παρουσιάζουν την επιστημονική τους άποψη βοηθώντας το Δικαστήριο, το οποίο θα πρέπει να αποδεχθεί τη γνώμη τους ή θα την απορρίψει, εξηγώντας βέβαια τους λόγους σε κάθε περίπτωση. Έχει νομολογηθεί ότι το Δικαστήριο έχει τη δυνατότητα να μην αποδεχθεί οποιαδήποτε από τις γνώμες των εκτιμητών, ή να αποδεχθεί μερικώς τη μια ή την άλλη γνώμη ή να αποδεχθεί μόνο τη μια από τις δύο εκτιμήσεις (βλ. Vassilico Cement Works v. Stavrou
(1978)1 AAΔ 389). Το ακόλουθο απόσπασμα από την υπόθεση Σ. Νικολαϊδης κ.α. v. Δημοκρατίας,
(1998)1 ΑΑΔ 1362 είναι σχετικό: «Η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπόψη για το σκοπό αυτό είναι όχι μόνο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, αλλά και τα κατά τον ίδιο χρόνο ευλόγως προβλεπτά». Στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας v. Κολοκοτρώνη κ.α.,
(1999)1 ΑΑΔ 674, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Όταν μιλούμε για ευμενή ή δυσμενή επηρεασμό της αξίας του υπολοίπου εννοούμε την αύξηση ή μείωση της αξίας του λόγω της απαλλοτρίωσης. Η αλλαγή των δυνατοτήτων ανάπτυξης αποτελεί παράγοντα ο οποίος κατά φυσιολογική συνέπεια επηρεάζει την αξία της γης.» Η υπόθεση Σεργίδης v. Κυπριακής Δημοκρατίας,
(1993)1 ΑΑΔ 339 καθιέρωσε κατευθυντήριες γραμμές για το πώς πρέπει να αντικρίζεται το ζήτημα της επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας. Στη σελ. 343 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Η διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας που παραμένει στον απαιτητή είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται ελεύθερα από το Δικαστή υπό το πρίσμα της προσαγόμενης σε κάθε περίπτωση μαρτυρίας: Vias Demetriou and Others v. Republic,
(1985)1 C.L.R. 217. Το άρθρο 6(γ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης (Τροποποιητικού) Νόμου αρ. 25/83 επέφερε ουσιαστική μεταρρύθμιση στις διατάξεις του άρθρου 10 παράγραφοι (στ) και (ζ). Για τον καθορισμό της ανατίμησης ή υποτίμησης του υπόλοιπου τιμήματος του ακινήτου «λαμβάνονται υπ΄όψιν τα κατά τον χρόνον της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα.» Η διάταξη αυτή έτυχε δικαστικής ερμηνείας στην υπόθεση Demetriou, ανωτέρω. Διευκρινίστηκε ότι ο κρίσιμος χρόνος για τη λήψη υπόψη των σχετικών στοιχείων δεν είναι η χρονολογία διεξαγωγής της δίκης, όπως ήταν το προϊσχύσαν δίκαιον, αλλά ο χρόνος δημοσίευσης της γνωστοποίησης. Αυτό σημαίνει ότι η αύξηση που επήλθε λόγω της κατασκευής του έργου για το οποίο έχει κηρυχθεί η απαλλοτρίωση δεν υπολογίζεται. Είναι όμως νόμιμο να συνεκτιμώνται και τα μεταγενέστερα της δημοσίευσης απαλλοτρίωσης στοιχεία εφόσον είναι δυνατή η αναγωγή τους στις συνθήκες που επικρατούσαν κατά τον ουσιώδη χρόνο. Στο σημείο αυτό μπορούμε να αναφέρουμε αυτό που λέχθηκε στην απόφαση Mesaritis v. Republic,
(1981)1 CLR 534,539: The right or obligation, as the case may be, respecting betterment accrues on the date of the notice of acquisition. The crystallization of the right and its extent fall to be determined at the date of trial as in every case where the extent of the right, other than the right itself, is affected by subsequent events.» Αναμφισβήτητα όμως η χρονική εγγύτης των σχετικών στοιχείων προς το χρόνο γνωστοποίησης, τους προσδίνει μοναδική αξιοπιστία για την εξαγωγή ακριβέστερων συμπερασμάτων ως προς τις τάσεις της κτηματαγοράς τη δεδομένη στιγμή». Στην υπόθεση Νικολαϊδης κ.α. v. Δημοκρατίας,
(1998)1 ΑΑΔ 1362 αναφέρθηκε ότι το κριτήριο για διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης είναι κατά πόσο αυτή προδιαγράφεται ως εύλογα προβλεπτή και όχι απλά ενδεχόμενη. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ - ΕΥΡΗΜΑΤΑ: Είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω με προσοχή τις εκτιμήτριες των δύο πλευρών όπως και τον κ. Χατζηχαραλάμπους ο οποίος επίσης κατάθεσε ως εμπειρογνώμονας στον τομέα του ενόρκως ενώπιον μου. Η μαρτυρία τους αντικρίζεται ως μαρτυρία εμπειρογνωμόνων επί των επιδίκων ζητημάτων. Θα προβώ στην αξιολόγηση τους με κριτήριο το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους και των εκθέσεων τις οποίες συνέταξαν και λαμβάνοντας υπόψη όλα τα τεκμήρια και στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον μου. Επειδή σύμφωνα με τη νομολογία μας η αξιολόγηση τέτοιων μαρτύρων αντικρίζεται υπό τον ίδιο φακό όπως και κάθε άλλου μάρτυρα που καταθέτει ενώπιον του Δικαστηρίου, έλαβα επίσης υπόψη μου και την όλη στάση και συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Στην υπόθεση Βασιλείου v. Κυπριακής Δημοκρατίας,
(2001)1 ΑΑΔ 1414 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Είναι σταθερή η νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι η μαρτυρία εμπειρογνώμονα αξιολογείται όπως και κάθε άλλη μαρτυρία. Οι κανόνες αξιολόγησης είναι οι ίδιοι τόσο για τις μαρτυρίες εμπειρογνωμόνων όσο και για τις συνήθεις μαρτυρίες. Έχει πολλάκις λεχθεί ότι, σε ευρήματα αξιοπιστίας, η επέμβαση του Εφετείου δικαιολογείται μόνο όταν αυτά αντιπροσωπεύονται στην κοινή λογική ή έρχονται σε αντίθεση με αδιαμφισβήτητα μέρη της μαρτυρίας. Τα συμπεράσματα των πρωτόδικων Δικαστηρίων δεν είναι ανατρέψιμα αν είναι δικαίως επιτρεπτά με βάση τη μαρτυρία και ήταν αδύνατο να λεχθεί ότι ήταν εσφαλμένα (βλ. Αγησιλάου v. Χρίστου,
(1989)1 ΑΑΔ 713, Star Fiberglass Ltd v. Elneda Trading Ltd,
(1992)1 AAΔ 875 και Χειμώνα v. Γεωργίου κ.ά.
(1999)1 ΑΑΔ108)». Κρίνω ότι οι ως άνω μάρτυρες σύμφωνα με τα προσόντα και την εμπειρία τους είναι προσοντούχοι και έμπειροι στον τομέα τους. Η Απαιτήτρια με την τροποποιημένη, δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου ημερομηνίας 11.04.2016, ειδοποίηση παραπομπής και Έκθεση Απαιτήσεως της, ζητεί το ποσό των €150.000 πλέον τόκους, το οποίο αποτελεί το άθροισμα του ποσού των €96.725 που αντιπροσωπεύει, κατά τους ισχυρισμούς της Απαιτήτριας, την αγοραία αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης και του ποσού των €53.473 το οποίο αντικατοπτρίζει την επιζήμια επίδραση που υπέστη, το υπόλοιπο κτήμα της. H Απαλλοτριώνουσα Αρχή υπολόγισε ως την καταβλητέα αποζημίωση το ποσό των €5.300 πλέον τους αναλογούντες τόκους και προέβη σε προσφορά του ποσού αυτού στην Απαιτήτρια, πλην όμως το ποσό αυτό δεν έγινε αποδεκτό από την ιδιοκτήτρια και δεν επήλθε συμφωνία. Και οι τρεις μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου κρίνω ότι είναι εμπειρογνώμονες στον τομέα τους. Είναι γνωστό ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός εμπειρογνώμονα εδράζεται στις ίδιες αρχές με βάση τις οποίες αξιολογούνται οι μαρτυρίες των κοινών μαρτύρων. Το Δικαστήριο μπορεί να δεχτεί μέρος της μαρτυρίας του ενός ή άλλου εμπειρογνώμονα και να εξάγει τα δικά του συμπεράσματα (Πιττάλης v. Ianira Enterprises Ltd κ.α.
(1997)1 Α.Α.Δ. 814). Βέβαια η συμπεριφορά ενός εμπειρογνώμονα μάρτυρα στο εδώλιο δεν έχει τόση σπουδαιότητα για τη διαπίστωση της αξιοπιστίας του, παρόλο που παραμένει ένα από τα στοιχεία για να κριθεί η αξία της γνώμης του. Ο ρόλος του εμπειρογνώμονα είναι να προμηθεύει το Δικαστή με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για την αξιολόγηση της ορθότητας των συμπερασμάτων του για να μπορέσει έτσι το Δικαστήριο να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη γνώμη εφαρμόζοντας αυτά τα κριτήρια πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύονται με μαρτυρία. Η μαρτυρία ενός εμπειρογνώμονα γίνεται αποδεκτή για να παρέχει το Δικαστήριο επιστημονική μαρτυρία που μπορεί να μην βρίσκεται μέσα στις γνώσεις και τις εμπειρίες του Δικαστή (Philippou v. Odysseos
(1989)1 C.L.R. 1). Τα επίδικα θέματα τα οποία καλείται να αποφασίσει το Δικαστήριο προσδιορίζονται στα ακόλουθα τρία: α) Ποια είναι η ανά τετραγωνικό μέτρο αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης, β) εάν ένεκα της απαλλοτρίωσης επήλθε δυσμενής επίδραση στο υπόλοιπο κτήμα της Απαιτήτριας, και γ) εάν η απάντηση στο προηγούμενο είναι καταφατική, τότε σε τι ποσοστό υπολογίζεται η δυσμενής επίδραση του. Η καταβολή δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης είναι το συνταγματικό μέτρο για την αποζημίωση του ιδιοκτήτη του οποίου το ακίνητο απαλλοτριώνεται. Με τις διατάξεις του άρθρου 10 του Νόμου, ο νομοθέτης έθεσε σειρά αρχών προς τον σκοπό προσδιορισμού της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης στην οποία δικαιούται ο ιδιοκτήτης ακινήτου το οποίο απαλλοτριώνεται. Δίκαιη θεωρείται η αποζημίωση η οποία εξισούται με την αξία του κτήματος στην ελεύθερη αγορά κατά τον κρίσιμο χρόνο. Στον προσδιορισμό της αποζημίωσης λαμβάνεται υπόψη το σύνολο των επιπτώσεων της απαλλοτρίωσης στην αξία του ακινήτου, όπως διασαφηνίζεται στις λεπτομερείς διατάξεις του άρθρου 10 του Ν.15/62. Ως καλύτερη μέθοδος καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης, θεωρείται η συγκριτική μέθοδος και μόνο όπου δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων, χρησιμοποιείται η μέθοδος ανάπτυξης. Στην υπόθεση Terence Menelaos Spiby v. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου,
(2002)1 Α.Α.Δ. 483, 488 λέχθηκε ότι: «η δυνατότητα σύγκρισης του απαλλοτριωθέντος με άλλα κτήματα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους. Οι παράγοντες που τείνουν να στοιχειοθετήσουν τέτοια ομοιότητα, εντοπίζονται στην τοποθεσία των ακινήτων, στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξης τους. Ο χρόνος διάθεσης των συγκριτικών αποτελεί άλλο σχετικό παράγοντα. Ως προς τον τελευταίο, είναι εφικτή η σύγκριση, εφόσον παρέχεται η δυνατότητα προσαρμογής της τιμής των διαθέσιμων συγκριτικών στα δεδομένα του κρίσιμου για την απαλλοτρίωση χρόνου». Το κύριο ζήτημα το οποίο απασχόλησε στην παρούσα υπόθεση ήταν αυτό της γεωλογικής κατάστασης της υπό απαλλοτρίωση έκτασης και πώς αυτό επηρέασε την αξία του ακινήτου και την καταβλητέα αποζημίωση. Γι' αυτό κρίνω ορθότερο να σχολιάσω πρώτα τη μαρτυρία του κ. Χατζηχαραλάμπους ο οποίος με την εμπειρογνωμοσύνη του προσπάθησε να εφοδιάσει το Δικαστήριο με τις αναγκαίες πληροφορίες για το θέμα αυτό. Θα ακολουθήσει σχολιασμός και της υπόλοιπης μαρτυρίας. Είναι προφανές ότι ο ευπαίδευτος συνήγορος της Απαιτήτριας προώθησε τη θέση ότι, επειδή το επίδικο ακίνητο δεν ενέπιπτε εντός της Λευκής Ζώνης κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, άρα δεν ήταν προβληματικό για ανάπτυξη. Η προσέγγιση αυτή όμως παραγνωρίζει την πιο πάνω μαρτυρία του κ. Χατζηχαραλάμπους (Μ.Υ.1) για τη γεωλογική κατάσταση του ακινήτου και τις δυνατότητες ανάπτυξης του και είναι λανθασμένη. Το ότι ένα ακίνητο είναι εκτός Λευκής Ζώνης δε σημαίνει και απαραίτητα ότι είναι δεκτικό οικοδομικής ανάπτυξης με τον ίδιο τρόπο και το ίδιο κόστος όπως ένα υγιές ακίνητο, δεδομένων όλων όσων αναφέρθηκαν για την κατάσταση του ακινήτου από τον κ. Χατζηχαραλάμπους. Όπως πιο κάτω θα αναφερθεί, η πολεοδομική άδεια η οποία κατατέθηκε ως τεκμήριο αφορά άλλο σημείο του ακινήτου και όχι την υπό απαλλοτρίωση έκταση. Η πλευρά της Απαιτήτριας παρέλειψε να προσκομίσει μαρτυρία ειδικού που να υποστηρίζει τη θέση της ότι το ακίνητο μπορούσε να αναπτυχθεί οικιστικά κατά τον ουσιώδη χρόνο. Ήταν γνωστή η θέση που θα προωθούσε η Απαλλοτριώνουσα Αρχή στην ακρόαση, ότι δηλαδή το υπό απαλλοτρίωση μέρος το ακινήτου ήταν ακατάλληλο για οικοδομική ανάπτυξη, αφού αναφέρεται στην αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης της Απαλλοτριώνουσας Αρχής. Επίσης η πλευρά της Απαιτήτριας δεν παρουσίασε θετική μαρτυρία η οποία να υποστυλώνει τη θέση τους που υποβλήθηκε κατά την αντεξέταση του στον κ. Χατζηχαραλάμπους το γεγονός δηλαδή ότι μόλις το 2013 το ακίνητο εντάχθηκε σε Λευκή Ζώνη, κάτι που σημαίνει ότι προηγουμένως ήταν κατάλληλο για οικοδομική ανάπτυξη. Αυτός ο ισχυρισμός της Απαιτήτριας παρέμεινε χωρίς υποστήριξη από μαρτυρία. Η μαρτυρία του κ. Χατζηχαραλάμπους (Μ.Υ.1) επί της ουσίας της παρέμεινε αναντίλεκτη και την αποδέχομαι εξ ολοκλήρου. Λαμβάνονται υπόψη όσα προκύπτουν από αυτή και τις εκθέσεις στις οποίες αναφέρθηκε και κατέθεσε ως τεκμήρια οι οποίες κρίνονται πλήρως εμπεριστατωμένες και είναι υποβοηθητικές για την εξαγωγή των συμπερασμάτων μου, σε συνδυασμό ασφαλώς με την υπόλοιπη μαρτυρία. Έχοντας τα ως άνω υπόψη προχωρώ με την ανάλυση της μαρτυρίας της κας Λαζάρου ως προς την κατά μέτρο αξία του απαλλοτρωθέντος. Υιοθέτησε ως ανά τετραγωνικό μέτρο αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης το ποσό των €
- Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και βάσισε τη γνώμη της επί τεσσάρων συγκριτικών πωλήσεων τις οποίες συμπεριέλαβε στην έκθεση της. Εξετάζοντας τη μαρτυρία επί του θέματος σφαιρικά και λαμβάνοντας υπόψη όλα τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον μου κρίνω ότι η τιμή που υιοθετήθηκε από την κα Λαζάρου δεν αντιπροσωπεύει την τιμή του ακινήτου εάν επωλείτο εκουσίως στην ελεύθερη αγορά κατά τον ουσιώδη χρόνο. Οι πωλήσεις που χρησιμοποίησε η κα Λαζάρου δεν έχουν τέτοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά ώστε να θεωρηθούν συγκρίσιμες με το επίδικο ακίνητο. Πιο συγκεκριμένα: α) Το Συγκριτικό 1 - τεμάχιο 335: Αυτή η συγκριτική πώληση δεν είναι αξιόπιστη καθότι κατά την ημερομηνία που έλαβε χώρα, μέσα στο πωλούμενο ακίνητο υπήρχε πετρόκτιστη, εγκαταλειμμένη οικία. Το ότι υπήρχε αυτή η οικία δεν αμφισβητείται από την πλευρά της Απαιτήτριας. Αυτό που αμφισβητήθηκε είναι κατά πόσο η κατοικία αυτή είχε οποιανδήποτε αξία. Κατά την ημερομηνία πώλησης είναι ξεκάθαρο ότι λήφθηκε υπόψη ως ακίνητο με κατοικία, αφού έτσι περιγράφεται και στα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως η ίδια η κα Λαζάρου αναφέρει στη δεύτερη έκθεση εκτίμησης της (σελ. 8) (Τεκμ. 1). Υπενθυμίζω εδώ, και φαίνεται και από το φάκελο του Δικαστηρίου ότι η κα Λαζάρου είχε προβεί αρχικά σε εκτίμηση ημερομηνίας 28.03.2012 του ακινήτου προς €330, η οποία κατατέθηκε στο φάκελο του Δικαστηρίου στις 04.07.2012 την οποία ζήτησε με αίτηση ημερομηνίας 07.03.2016 να αντικαταστήσει. Ως εκ τούτου εκδόθηκε διάταγμα Δικαστηρίου ημερομηνίας 11.04.
- Παρατηρείται όμως το εξής παράδοξο, ότι στην ένορκη δήλωση της κας Τσαγκάρη που συνοδεύει την αίτηση για αντικατάσταση, αναφέρει στην παράγραφο 4.2 ότι συγκεκριμένες πωλήσεις που περιλαμβάνονταν στην πρώτη έκθεση εκτίμησης δεν έπρεπε να ληφθούν υπόψη διότι αφορούσε η μία, οικόπεδο με κατοικία μέσα και η άλλη οικόπεδο με σκοπό να αναγερθεί κατοικία. Η κα Λαζάρου ενώ στην πρώτη της εκτίμηση που ζήτησε να αντικατασταθεί χρησιμοποίησε ακίνητα τα οποία εμφανώς αξίζουν περισσότερο αφού το ένα είναι οικόπεδο με κατοικία και το άλλο οικόπεδο για ανάπτυξη, υιοθέτησε τιμή €330, στη δεύτερη της εκτίμηση που δεν χρησιμοποίησε τέτοια ακίνητα ως συγκριτικά, αντί λογικά να μειώσει την ανά τετραγωνικό μέτρο τιμή την αύξησε στα €
- Προκύπτει από τα ως άνω αβίαστα το λανθασμένο της τιμής που υιοθέτησε η κα Λαζάρου. Το Συγκριτικό 2 - τεμάχιο 547: Ούτε η πώληση αυτή είναι κατάλληλη για σύγκριση με το επίδικο. Όπως ανέφερε η κα Εύζωνα, θέση την οποία αποδέχομαι, το ακίνητο αυτό αγοράστηκε από την ιδιοκτήτρια του συνορεύοντος ακινήτου με αριθμό τεμ. 551, οπότε έχει για την αγοράστρια αυτή ειδική αξία (special value). Η πώληση αυτή δεν ανταποκρίνεται στις νομολογιακές αρχές που καθιερώνουν τον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης ως την αξία του ακινήτου στην ελεύθερη αγορά. Τα Συγκριτικά 3 και 4 - τεμάχια 865 και 867 αφορούν εγγεγραμμένα οικόπεδα σε άλλη περιοχή εκτός του πυρήνα του χωριού. Δεν μπορούν να συγκριθούν με το επίδικο καθότι, εκτός από οικόπεδα, η περιοχή στην οποία βρίσκονται έχει διαφορετικό χαρακτήρα από την περιοχή στην οποία εμπίπτει το επίδικο. Η κα Λαζάρου λανθασμένα, κατά την κρίση μου, δεν έλαβε υπόψη της, τα φυσικά χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου και δη τα γεωλογικά προβλήματα που είχε. Είναι παραδεκτό ότι ο σκοπός της απαλλοτρίωσης ήταν η κατολίσθηση και η καθίζηση που παρουσιαζόταν στην περιοχή. Δεν προβλημάτισε ούτε απασχόλησε την κα Λαζάρου όταν εκπονούσε την εκτίμηση της για λογαριασμό της Απαιτήτριας αυτή η σημαντική πτυχή, που σαφώς επηρεάζει την αξία του ακινήτου στην ελεύθερη αγορά. Η κα Λαζάρου εκτίμησε το ακίνητο θεωρώντας το ως ένα υγιές και χωρίς προβλήματα γεωλογικά ακίνητο. Προς τούτο βασίστηκε, όπως ανέφερε, στο γεγονός ότι το ακίνητο εμπίπτει στην οικιστική ζώνη Η1 για το οποίο εκδόθηκε Πολεοδομική Άδεια. Ακολούθως όμως, κατά την αντεξέταση της παραδέχτηκε ότι η άδεια ανάπτυξης δεν αφορούσε το μέρος του ακινήτου που απαλλοτριώθηκε αλλά άλλο μέρος του ακινήτου. Δεν παραγνωρίζω την αδυναμία της να προσδιορίσει χρονικά πότε άρχισε το φαινόμενο των κατολισθήσεων. Παραδέχτηκε όμως, ότι στο επίδικο ακίνητο έγιναν έργα αντιστήριξης για να μην διαβρωθεί. Παραδέχτηκε επίσης ότι το ακίνητο ενέπιπτε στη ζώνη Η1 ανέκαθεν. Κατά συνέπεια και ως προς τούτο συμφωνώ με την κα Κουρουσίδου πιθανόν πριν να αρχίσει το φαινόμενο των κατολισθήσεων. Όλα τα πιο πάνω δεικνύουν ότι, η μάρτυς - εκτιμήτρια κα Λαζάρου δεν προβληματίστηκε για τη δυνατότητα ανάπτυξης του απαλλοτριωθέντος μέρους. Δεν μπορεί δε να αμφισβητηθεί ότι η δυνατότητα ανάπτυξης σαφώς και επηρεάζει την αξία ενός ακινήτου. Και η δυνατότητα αυτή έγκειται όχι μόνο στα νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου αλλά και στη φυσιολογία του. Η μάρτυς παρέμεινε όμως στο γεγονός ότι το ακίνητο εμπίπτει σε πολεοδομική οικιστική ζώνη και στο ότι για άλλο μέρος του επίδικου ακινήτου και όχι για το μέρος που απαλλοτριώθηκε είχε εκδοθεί Πολεοδομική Άδεια. Δεν μου διαφεύγει ότι η μάρτυς παρόλο ότι έκανε αναφορά στην Πολεοδομική Άδεια εντούτοις παρέλειψε να την καταθέσει στην κυρίως εξέτασή της και το έκανε μόνο μετά που της ζητήθηκε κατά την αντεξέταση της. Μπορεί εξ αυτού αβίαστα να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι η προσπάθεια ήταν να μην καταδειχθεί ότι η άδεια αφορούσε διαφορετικό μέρος του ακινήτου και όχι το απαλλοτριωθέν και επίσης να μην αποκαλυφθεί ο ειδικός όρος που τέθηκε επί της αδείας από την Πολεοδομία κατόπιν σύστασης του Τμήματος Γεωλογικής Επισκόπησης. Σύμφωνα με τα πιο πάνω κρίνω ότι δεν μπορώ να βασιστώ στην έκθεση εκτίμησης της κας Λαζάρου καθώς η τιμή που υιοθέτησε δεν είναι ρεαλιστική και δεν ανταποκρίνεται στα χαρακτηριστικά του ακινήτου και ιδίως στα σοβαρά γεωλογικά προβλήματα που αντιμετώπιζε. Ως εκ τούτου δεν αποτελεί αξιόπιστη βάση για την εξαγωγή συμπερασμάτων. Αντίθετη εντύπωση αποκόμισα από τη μαρτυρία της κας Εύζωνα ως προς την κατά μέτρο τιμή της απαλλοτριωθείσας έκτασης του κτήματος. Αυτή κρίνεται ως αντικειμενική και ρεαλιστική τόσο ως προς τα φυσικά όσο και ως προς τα νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος. Κρίνω δε ότι ορθά προβλημάτισαν την κα Εύζωνα τα γεωλογικά προβλήματα που αντιμετώπιζε το ακίνητο κατά τον ουσιώδη χρόνο και πώς αυτά θα επηρέαζαν ασφαλώς την τιμή που ένας πρόθυμος αγοραστής θα πλήρωνε στην ελεύθερη αγορά για να το αποκτήσει. Ορθά δε έλαβε υπόψη της τη γεωλογική ιδιομορφία της υπό απαλλοτρίωσης έκτασης. Είχε στην κατοχή της κατά τον χρόνο εκτίμησης τις γεωλογικές μελέτες από όπου προκύπτει ότι το νότιο μέρος του ακινήτου εμπίπτει στην περιοχή της ενεργούς κατολίσθησης. Η κα Εύζωνα παρέθεσε στην έκθεση εκτίμησης της 11 συγκριτικές πωλήσεις και εξήγαγε την ανά τετραγωνικό μέτρο τιμή του ακινήτου με δύο τρόπους. Στην παράγραφο 18 της γραπτής της δήλωσης επεξηγεί τη μεθοδολογία που χρησιμοποίησε. Πιο συγκεκριμένα: α) Με τον πρώτο τρόπο εκτίμησης η κα Εύζωνα έλαβε υπόψη της τις συγκριτικές πωλήσεις της με αριθμούς 1,2 και 5 οι οποίες εμπίπτουν εντός της ίδιας πολεοδομικής ζώνης με το επίδικο δηλαδή στη Ζώνη Η1 και βρίσκονται σε κοντινή απόσταση. Αναπροσάρμοσε την τιμή τους προς τα πάνω λόγω καλύτερης προσβασιμότητας που έχει το επίδικο και ακολούθως μείωσε την τιμή αυτή σε επίπεδα αξίας ανέσεως αφού ένας προτιθέμενος αγοραστής στην ελεύθερη αγορά δεν θα ήταν πρόθυμος να επενδύσει ποσό για ανέγερση οικοδομής στο μέρος αυτό του ακινήτου. Οι πωλήσεις αυτές, προκύπτει από τη μαρτυρία ότι είναι οι πιο κατάλληλες για σύγκριση με το επίδικο, αφού βρίσκονται πλησίον αυτού, σε περιοχή που ομοιάζει ως προς τα χαρακτηριστικά, τη μορφολογία του εδάφους αλλά και το χαρακτήρα της περιοχής με το επίδικο ακίνητο. Η προσέγγιση της κας Εύζωνα, βρίσκω ότι είναι λογική και δίκαιη και συμφωνώ ως προς τούτο με την άποψη της ευπαίδευτης συνηγόρου της Απαλλοτριώνουσας Αρχής. Χρησιμοποίησε ως βάση της ακίνητα τα οποία είναι κοντινά με το επίδικο, εμπίπτουν στην ίδια πολεοδομική ζώνη με το επίδικο, πωλήθηκαν σε ημερομηνία κοντινή με τη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης. Συγκεκριμένα το συγκριτικό 2 πωλήθηκε 8 μήνες πριν την γνωστοποίηση. Ακολούθως, αναγνωρίζοντας ότι το επίδικο υπερτερεί στο ζήτημα της πρόσβασης σε σχέση με τα συγκριτικά, αναπροσάρμοσε την τιμή προς τα πάνω και ακολούθως λαμβάνοντας υπόψη τα ιδιαίτερα γεωλογικά χαρακτηριστικά του επίδικου, μείωσε την τιμή σε αξία ανέσεως, αφού δεν μπορούσε η υπό απαλλοτρίωση έκταση να οικοδομηθεί με ασφάλεια. β) Ο δεύτερος τρόπος που χρησιμοποίησε η κ. Εύζωνα για να καταλήξει στην καταβλητέα αποζημίωση ήταν να υιοθετήσει τιμή μειονεκτικού γεωργικού ακινήτου. Υπό το φως της πιο πάνω μαρτυρίας καταλήγω ότι η θέση της Απαλλοτριώνουσας Αρχής ότι η υπό απαλλοτρίωση έκταση είχε μειωμένη αξία στην ελεύθερη αγορά, έχει αποδειχθεί στο βαθμό του επιπέδου απόδειξης που απαιτείται σε πολιτικές υποθέσεις. Περαιτέρω βρίσκω ότι η τιμή που υιοθέτησε η κα Εύζωνα είναι λογική και δίκαιη την οποία και αποδέχομαι. Θα με απασχολήσει στη συνέχεια το ζήτημα της επιζήμιας επίδρασης που ήταν το άλλο ζήτημα που ανέδειξε με την έκθεση εκτίμησης της η κα Λαζάρου, ότι δηλαδή το υπόλοιπο ακίνητο υπέστη επιζήμια επίδραση 25% ένεκα της απαλλοτρίωσης. Προχωρώ με την επεξήγηση του τι συνιστά επιζήμια επίδραση και πώς αυτή υπολογίζεται. Το άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απολλοτριώσεως Νόμου (Ν.15/1962)όπως τροποποιήθηκε, θέτει σειρά κριτηρίων για τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης. Το άρθρο 10(στ) ορίζει ότι: «εις περίπτωσιν καθ' ην απαλλοτριούται, δυνάμει του παρόντος Νόμου, μέρος μόνον ιδιοκτησίας, λαμβάνεται υπ' όψιν και η τυχόν επελθούσα λόγω της τοιαύτης απαλλοτριώσεως επαύξησις ή μείωσις εις την αξίαν ετέρας ιδιοκτησίας κατεχομένης υπό του ιδιοκτήτου ομού μετά του ούτω απαλλοτριωθέντος μέρους». Η νομολογία έχει σταθερή προσέγγιση στο πώς διαπιστώνεται επιζήμια επίδραση ή επαύξηση στο υπόλοιπο. Η διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας που παραμένει στον Απαιτητή είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται ελεύθερα από το Δικαστήριο υπό το πρίσμα της προσαγόμενης σε κάθε περίπτωση μαρτυρίας. Από τα πιο πάνω προκύπτει ότι επιζήμια επίδραση υπάρχει στην περίπτωση κατά την οποία εξαιτίας της απαλλοτρίωσης υπάρχει μείωση στην αξία του υπολοίπου. Απαιτείται δηλαδή να υπάρχει αιτιακή σχέση ανάμεσα στη μείωση της αξίας του υπολοίπου και στην γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης. Επισημαίνεται ότι σε περίπτωση που το Δικαστήριο ήθελε βρει πράγματι ότι συντρέχει στην προκείμενη περίπτωση πρόκληση επιζήμιας επίδρασης στο υπόλοιπο του ακινήτου, αυτή θα πρέπει να υπολογιστεί στο υπόλοιπο μέρος του που είναι 586 τ.μ (851 τ.μ.- 265 τ.μ.) καθώς όπως ανέφερε η κα Εύζωνα στη μαρτυρία της και στην αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης της, το ορθό εμβαδόν του ακινήτου κατόπιν εμβαδομέτρησης, είναι όχι το εγγεγραμμένο αλλά 851 τ.μ. Προχωρώ με την εξέταση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τα οποία έλαβε υπόψη η κα Λαζάρου για να στοιχειοθετήσει τον ισχυρισμό της περί ύπαρξης επιζήμιας επίδρασης στο υπόλοιπο κτήμα. Ισχυρίστηκε η κα Λαζάρου ότι με την απαλλοτρίωση δημιουργούνται γωνίες στο ακίνητο και άρα μειονεκτεί σε σχέση με το σχήμα που είχε προηγουμένως. Αυτή η θέση της μάρτυρος έμεινε χωρίς τεκμηρίωση. Δεν ανέφερε και δεν υπέδειξε πού δημιουργούνται γωνίες οι οποίες καθιστούν το ακίνητο μειονεκτικό σε σχέση με ότι ήταν αυτό προηγουμένως, πώς αυτές οι γωνίες επηρεάζουν την ανάπτυξη του και την αξία του. Δεν προσκομίστηκε μαρτυρία από αρχιτέκτονα ο οποίος να υποστηρίζει τη θέση αυτή με την επιστημονική του κατάρτιση, καταθέτοντας κάποιο αρχιτεκτονικό σχέδιο που να έδειχνε τι ανάπτυξη μπορούσε να γίνει πριν και τι μετά και πώς επηρεάστηκε η δυνατότητα ανάπτυξης του ακινήτου. Ως εκ τούτου, ο ισχυρισμός αυτός ως αόριστος παρέμεινε έωλος και απορρίπτεται. Προβλήθηκε από την κα Λαζάρου η θέση ότι πρέπει να αποδοθεί επιζήμια επίδραση στο υπόλοιπο ακίνητο λόγω σημαντικής μείωσης εμβαδού του κτήματος όπως αυτό προέκυψε μετά την απαλλοτρίωση. Η μείωση του εμβαδού έτσι κι αλλιώς αποζημιώνεται, αποζημιώνοντας την υπό απαλλοτρίωση έκταση. Δεν τέθηκε ενώπιον μου μαρτυρία ότι το υπόλοιπο εμβαδόν δεν μπορεί να αξιοποιηθεί κατά τον ίδιο τρόπο όπως και πριν από την απαλλοτρίωση του. Το υπόλοιπο κτήμα δεν μειώθηκε κατά τρόπο που να μη μπορεί να αξιοποιηθεί. Επομένως και αυτός ο ισχυρισμός της μάρτυρος παρέμεινε αόριστος και ως εκ τούτου απορρίπτεται. Ούτε και ο ισχυρισμός της κας Λαζάρου περί περιορισμού της ανάπτυξης του έχει έρεισμα στα γεγονότα της υπόθεσης. Δεν υποστηρίζεται από κανένα μαρτυρικό υπόβαθρο. Παρομοίως με όσα αναφέρθηκαν πιο πάνω, δεν προσκομίστηκε μαρτυρία κάποιου αρχιτέκτονα ή πολιτικού μηχανικού που να εξηγεί με ποιο τρόπο η απαλλοτρίωση περιόρισε τη δυνατότητα ανάπτυξής του. Τουναντίον, όπως ανέφερε ο κ. Χατζηχαραλάμπους (Μ.Υ.1), και όπως μπορεί εύκολα να διαπιστωθεί από τις φωτογραφίες που κατατέθηκαν ως τεκμήρια, η απαλλοτρίωση και τα έργα που έγιναν, σταθεροποίησαν το επίδικο ακίνητο το οποίο σήμερα μπορεί να αναπτυχθεί με σαφώς μεγαλύτερη ασφάλεια από ότι προηγουμένως. Η απαλλοτρίωση του τμήματος του ακινήτου, στη βάση των γεγονότων που αποδέχομαι τα οποία προέρχονται από τη μαρτυρία της κας Εύζωνα, καθόλου δεν προκάλεσε δυσμενή επηρεασμό του. Το αντίθετο μάλιστα με το έργο που έγινε στην περιοχή το υπόλοιπο μέρος του κτήματος οφελήθηκε. Προβλήθηκε ο ισχυρισμός περί περιορισμού του ανατολικού προσώπου κατά 2/3 που προσφέρει τη θέα προς τη θάλασσα. Ούτε όμως αυτός ο ισχυρισμός ευσταθεί και παρέμεινε ατεκμηρίωτος από την πλευρά της Απαιτήτριας. Οι φωτογραφίες που προσκομίστηκαν στο Δικαστήριο Τεκμ. 4, 8, 9 και 17 μιλούν αφ' εαυτών και ουδόλως δείχνουν ότι έγινε κάποιο έργο που να απέκοψε τη θέα του ακινήτου προς οποιαδήποτε πλευρά. Τα έργα έγιναν στην επικλινή επιφάνεια του ακινήτου που βρίσκεται σε κατώτερο υψομετρικά επίπεδο από την παραμένουσα έκταση. Επομένως και αυτός ο ισχυρισμός δεν έχει έρεισμα στα γεγονότα της υπόθεσης και απορρίπτεται. Είναι κατανοητό ότι προκρίνεται η μαρτυρία της κας Εύζωνα αντί αυτής της κας Λαζάρου για τους λόγους που έχω εξηγήσει πιο πάνω. Στη βάση της πιο πάνω ανάλυσης της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον μου κρίνω ότι οι αξιώσεις της Απαιτήτριας για επιζήμια επίδραση απορρίπτονται. Κρίνω ότι γενικά οι υπολογισμοί εκ μέρους της κας Λαζάρου έχουν εξογκωθεί και είναι υπερβολικοί. Η μαρτυρία που προσφέρθηκε από αυτή δεν γίνεται αποδεκτή για τους λόγους που εξήγησα πιο πάνω κρίνοντας ότι δεν στηρίχθηκε σε επιστημονικά κριτήρια αλλά και επιπρόσθετα ούτε στους κανόνες της λογικής. Αντίθετα, οι θέσεις της Απαλλοτριώνουσας Αρχής είναι ρεαλιστικές και αυτές τεκμηριώθηκαν με την μαρτυρία της κας Εύζωνα με μαρτυρία η οποία αντέχει στη βάσανο τόσο της επιστημονικής έρευνας και σύγκρισης όσο και με στους κανόνες της λογικής. Ως εκ τούτου καθορίζω ως τη δίκαιη αποζημίωση που δικαιούται η Απαιτήτρια από την Απαλλοτριώνουσα Αρχή το ποσό των €5.300= πλέον τόκους αποδεχόμενος τον υπολογισμό στον οποίο προέβη η εκτιμήτρια για την Απαλλοτριώνουσα Αρχή εξ αρχής και προσφέρθηκε στην Απαιτήτρια πριν την έγερση της παρούσας παραπομπής. ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Με όσα προσπάθησα να εξηγήσω πιο πάνω κατά την ανάλυση της μαρτυρίας, την αξιολόγηση της και την κατάληξη μου σε ευρήματα με την αποδοχή ως δίκαιης αποζημίωσης αυτήν την οποία καθόρισε και πρόσφερε η Απαλλοτριώνουσα Αρχή εξ αρχής δυνάμει της δικής της εκτίμησης στο ποσό των €5.300= πλέον τόκους προς 9% από την ημερομηνία της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης ήτοι την 31.12.2010 μέχρι την 15.05.2014 ήτοι την ημερομηνία που προηγήθηκε της δημοσίευσης του Τροποποιητικού Νόμου περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης του 1962 (Ν15/1962) με τον Ν. 61(Ι)/2014 και από 16.05.2014 μέχρι της πληρωμής του καθορισθέντος ποσού προς 3% (βλ. Άρθρο 10 παρ. (ιδ) και την επιφύλαξη του). Στην υπόθεση Σεργίδη ν. Δημοκρατίας,
(1993)1 Α.Α.Δ.339 αποφασίστηκε ότι σε υποθέσεις όπως η παρούσα είναι ορθό η Απαλλοτριώνουσα Αρχή να επιβαρύνεται με την αμοιβή και τα έξοδα του πραγματογνώμονα του Απαιτητή, τα οποία αφορούν στον καταρτισμό έκθεσης εκτίμησης και τούτο, επειδή ο πολίτης δεν έχει άλλο πρόσφορο τρόπο να μάθει ποια είναι η ακριβοδίκαιη τιμή για το απαλλοτριωμένο ακίνητο του, προτού καθορίσει τη θέση του έναντι οποιασδήποτε προσφοράς, προερχόμενης από την Απαλλοτριώνουσα Αρχή. Η Απαιτήτρια δικαιούται σύμφωνα με τις κλίμακες αμοιβής για σκοπούς αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών και Συμβούλων Ακινήτων Κύπρου της 17.05.2011 (όπως συμφωνήθηκε και δηλώθηκε στις 9.10.2017), το ποσό των €550,00 πλέον Φ.Π.Α. αν υπάρχει πλέον τα έξοδα των δύο εμφανίσεων της ενώπιον του Δικαστηρίου στις 18.09.2017 και 9.10.2017 €192,00 σύνολο €742,00. Το απαλλοτριωθέν κτήμα με την καταβολή της πιο πάνω καθορισθείσας αποζημίωσης και των τόκων να μεταβιβαστεί επ' ονόματι της Απαλλοτριώνουσας Αρχής. ΤΑ ΕΞΟΔΑ: Η Απαλλοτριώνουσα Αρχή αξίωσε την απόρριψη της Παραπομπής με έξοδα. Ο ισχύον Διαδικαστικός Κανονισμός αφήνει τα έξοδα στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου (Κ.30
(1)) όπως και ο αντίστοιχος κανόνας στις πολιτικές αγωγές (βλ. Δ.59 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας). Όπως αναφέρθηκε στην υπόθεση Χαψή κ.ά v. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
(1997)1 ΑΑΔ 1403: «Είναι παγιωμένο ότι η διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου, ως προς τα έξοδα, ασκείται δικαστικά. Γνώμονα για την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου συνιστά το αποτέλεσμα. Η δικαίωση δεν πρέπει, όπως επισημαίνεται στην Χάσικος κ.ά. v. Χαραλαμπίδη,
(1990)1 Α.Α.Δ. 389, να επάγεται την καταβολή δαπάνης. Δεν χωρεί στην άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου υποδεικνύεται στην Georgios E. Glykys v. Ioannis Stylianou Ioannides 24 C.L.R. 220, η επίδραση παραγόντων άλλων από εκείνων που σχετίζονται με την ουσία του αποτελέσματος. Διατυπώνεται η θέση ότι, "feelings of kindness are not, of course, the correct criterion in deciding the question of costs". Το ακόλουθο απόσπασμα από την Θρασυβούλου v. Arto Estates Ltd
(1993)1 Α.Α.Δ. 12, τείνει να διαφωτίσει το πλαίσιο άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου: "Είναι θεμελιωμένο ότι ο βασικός παράγοντας που διέπει την άσκηση της διακριτικής εξουσίας του Δικαστηρίου ως προς τα έξοδα, είναι το αποτέλεσμα της δίκης. Θεωρείται ασύννομο ο δικαιωθείς διάδικος να επωμίζεται τα έξοδα της υπεράσπισης των δικαιωμάτων του και εύλογο να τα επωμίζεται ο αποτυχών διάδικος, η αδικαιολόγητη προσφυγή του οποίου στο Δικαστήριο (όπως τεκμηριώνεται από το αποτέλεσμα) αποτέλεσε τη γενεσιουργό αιτία των εξόδων." Απόκλιση από τον κανόνα ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα, όπως επισημαίνεται σε άλλο απόσπασμα της πιο πάνω απόφασης, "Δικαιολογείται μόνον εφόσον συντρέχουν ικανοί λόγοι που ανάγονται στη γενεσιουργό αιτία της πρόκλησης των εξόδων της δίκης ή μέρους τους." Ανάλογες θέσεις υιοθετούνται και στην Αρέστη v. Λαδόκονου, Πολιτική Έφεση 8870, ημερομηνίας 11 Ιουνίου, 1996.» Σύμφωνα με την ως άνω απόφαση μου είναι κατανοητό ότι η Απαιτήτρια απέτυχε στην αξίωση της για διεκδίκηση αποζημίωσης μεγαλύτερης από το ποσό που της πρόσφερε η Απαλλοτριώνουσα Αρχή εξ αρχής. Ως εκ τούτου όχι μόνο δεν δικαιούται σε έξοδα αλλά υπόκειται και στα έξοδα της Απαλλοτριώνουσας Αρχής στα οποία και καταδικάζεται και θα είναι όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο (Υπ.) ............ Χρ. Γ. Φιλίππου, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής Subject: Civil/Other Actions/Interim Αναφορά: Αξιώσεις για αποζημιώσεις λόγω απαλλοτρίωσης. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο