Ασπρή ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Αίτηση - Έφεση Αρ. : 301/2019, 6/12/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup
- on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2019:A561 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: E. ΕΦΡΑΙΜ, Π.Ε.Δ. Αίτηση - Έφεση Αρ. : 301/2019 Επί τοις αφορώσι τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Ν.9/65όπως τροποποιήθηκε Μεταξύ: . Ασπρή Αιτητή - Εφεσείοντος v. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ Καθ΄ ων η Αίτηση - Εφεσίβλητων Ημερομηνία: 6 Δεκεμβρίου 2019 Εμφανίσεις: Για τον Αιτητή - Εφεσείοντα: κα Ε. Ιωάννου Για τους Καθ΄ ων η Αίτηση - Εφεσίβλητους: κ. Π. Μακρίδης για Χρυσαφίνης και Πολυβίου ΔΕΠΕ Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα Αίτηση ο Αιτητής - Εφεσείων ζητά διατάγματα με τα οποία: (
- i)να παραμερίζονται και ή ακυρώνονται οι ειδοποιήσεις ΙΑ και ΙΒ της σκοπούμενης πώλησης του ακινήτου του Αιτητή το οποίο βαρύνεται με την υποθήκη Υ.37/07 (
- ii)να παραμερίζεται και ή ακυρώνεται η ειδοποίηση ημ. 18.10.19 στην οποία αναφέρεται ότι οι Καθ΄ ων αγόρασαν το προαναφερόμενο ακίνητο του Αιτητή (iii) να παραμερίζεται και ή ακυρώνεται η ειδοποίηση ημ. 18.10.19 αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης των προαναφερόμενου ακινήτου (
- iv)να απαγορεύεται στους Καθ΄ ων να προωθούν οποιαδήποτε διαδικασία πώλησης και ή μεταβίβασης του ακινήτου με βάση τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (
- v)να κηρύσσεται ως άκυρη η πώληση του προαναφερόμενου ακινήτου και η αγορά του από τους Καθ΄ ων καθότι δεν τηρήθηκε η προβλεπόμενη στον Νόμο διαδικασία λόγω μη επίδοσης της ειδοποίησης ΙΓ (
- vi)να απαγορεύεται και ή θεωρείται άκυρη η μεταβίβαση του προαναφερόμενου ακινήτου στο όνομα των Καθ΄ ων (vii) να κηρύσσεται άκυρη η απευθείας πώληση του προαναφερόμενου ακινήτου και η αγορά του από τους Καθ΄ ων ως αντίθετη με τον Ν.9/65 διότι εκδόθηκε δικαστική απόφαση με την οποία διατάχθηκε η εκποίηση της επίδικης υποθήκης. Η Αίτηση βασίζεται στους ακόλουθους λόγους: 1. Ταυτόχρονα με την καταχώριση της παρούσας Αίτησης καταχωρίστηκε αίτηση για προσωρινό διάταγμα η οποία εκκρεμεί. 2. Οι επιδοθείσες ειδοποιήσεις δεν πληρούν τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις. 3. Η ειδοποίηση Ι δεν συνοδεύετο από αναλυτική κατάσταση λογαριασμού. 4. Οι Καθ΄ ων παρέλειψαν να επιδώσουν ειδοποίηση ΙΓ για την προτιθέμενη πώληση του ακινήτου και επομένως η πώληση καθίσταται άκυρη. 5. Οι Καθ΄ ων προέβησαν στην αγορά του ακινήτου χρησιμοποιώντας δόλο και ψευδείς παραστάσεις καθότι ενώ βρίσκονταν σε διαβουλεύσεις με τον Αιτητή τον οποίο και διαβεβαίωσαν ότι δεν θα προχωρούσαν σε απευθείας πώληση, προχώρησαν σε αυτή και το αγόρασαν χωρίς να τον ειδοποιήσουν. 6. Οι Καθ΄ ων δεν επισύναψαν κατάσταση λογαριασμών στην ειδοποίηση Ι. 7. Οι Καθ΄ ων παρέλειψαν να περιλάβουν στην κατάσταση λογαριασμού του δανείου το ποσό των US$500.000. 8. Το Μέρος VIA του Ν.9/65 δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα περίπτωση καθότι εκδόθηκε δικαστική απόφαση με την οποία διατάχθηκε η εκποίηση της υποθήκης. 9. Οι Καθ΄ ων παρέλειψαν να επιδώσουν τις ειδοποιήσεις Ι, ΙΑ και ΙΒ σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Η Αίτηση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του Αιτητή. Σε αυτή ο Αιτητής παραθέτει το ιστορικό της υπόθεσης και βασικά επαναλαμβάνει και αναλύει τους λόγους στους οποίους στηρίζεται η Αίτηση. Ισχυρίζεται ότι αν δεν ακυρωθεί η πώληση θα υποστεί ανεπανόρθωτη ζημιά σε αντίθεση με τους Καθ΄ ων οι οποίοι θα εξακολουθούν να έχουν ως εξασφάλιση την υπό κρίση υποθήκη. Οι λόγοι ένστασης εστιάζονται κυρίως στα εξής: 1) Η Αίτηση είναι έκδηλα καταχρηστική καθότι καταχωρίστηκε ταυτόχρονα και ή παράλληλα με την καταχώριση ενδιάμεσης αίτησης ημ. 12.11.19 στα πλαίσια της Αγωγής 2631/19 ΕΔ Λεμεσού μεταξύ των ίδιων διαδίκων με την οποία επιδιώκεται ακριβώς η ίδια θεραπεία. 2) Δεν παρέχεται η εξουσία παραμερισμού των ειδοποιήσεων ΙΑ και ΙΒ μετά τη διεξαγωγή του πλειστηριασμού και ή της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. 3) Η ειδοποίηση Ι δεν δύναται να εφεσιβληθεί. 4) Τα αιτητικά (
- i)και (
- iv)είναι εκπρόθεσμα. 5) Οι αιτούμενες θεραπείες είναι παντελώς ανεδαφικές καθότι σε αυτό το στάδιο δεν παρέχεται εξουσία ακύρωσης ή παραμερισμού της πώλησης και της ειδοποίησης ημ. 18.10.19 σε σχέση με τον τρόπο διάθεσης του προϊόντος πώλησης, παρά μόνο παρέχεται δυνατότητα αμφισβήτησης του τρόπου διάθεσης του προϊόντος πώλησης. 6) Ο Αιτητής δεν έχει εξασφαλίσει απαγορευτικό διάταγμα σε σχέση με την ειδοποίηση διάθεσης του προϊόντος πώλησης και επομένως αυτή επικυρώνεται εντός 30 ημερών από την ημερομηνία της ειδοποίησης. 7) Οι Καθ΄ ων δεν ήταν υποχρεωμένοι να επιδώσουν ειδοποίηση ΙΓ. 8) Η διαδικασία του Μέρους VIA του Ν.9/65 ακολουθήθηκε ορθά. 9) Ο Αιτητής κωλύεται από του να αιτείται ακύρωση της πώλησης εφόσον, σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης υποθήκης, οι Καθ΄ ων είχαν κάθε δικαίωμα να προχωρήσουν με πώληση με όποιο τρόπο ήθελαν και χωρίς ειδοποίηση στον Αιτητή. 10) Ο Αιτητής προβαίνει σε αντιφατικούς ισχυρισμούς και η Αίτηση είναι ανεπαρκής και γενική και δεν παρουσιάζει βάσιμο λόγο που να υποστηρίζει την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων. Η ένσταση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του κ. ΔΧ (εφεξής «ο ΔΧ»), υπάλληλου των Καθ΄ ων. Ο ΔΧ αναφέρεται στα γεγονότα, απορρίπτει τους ισχυρισμούς του Αιτητή για δόλο εκ μέρους των Καθ΄ ων και επαναλαμβάνει και αναλύει τους λόγους ένστασης. Ισχυρίζεται ότι τυχόν έγκριση της Αίτησης θα προκαλέσει ζημιά στα συμφέροντα των Καθ΄ ων καθότι θα προκαλέσει αδυναμία ανάκτησης του οφειλόμενου σε αυτούς ποσού δυνάμει νόμιμης σύμβασης υποθήκης η οποία δόθηκε ως εξασφάλιση με τη συγκατάθεση του Αιτητή ως ενυπόθηκου δανειστή. Η ακρόαση της Αίτησης διεξήχθη στη βάση γραπτών αγορεύσεων τις οποίες υιοθέτησαν οι δικηγόροι των δύο πλευρών. Ι. Υπόβαθρο Γεγονότων Στα πλαίσια εξέτασης της παρούσας Αίτησης το ακόλουθο ιστορικό γεγονότων είτε αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των δύο πλευρών είτε παρέμεινε αναντίλεκτο από την αντίθετη πλευρά: (α) Αποτελεί κοινό έδαφος ότι οι Καθ΄ ων παραχώρησαν στον Αιτητή και σε άλλα πρόσωπα πιστωτικές διευκολύνσεις για τις οποίες δόθηκε ως εξασφάλιση η υπό κρίση υποθήκη Υ.37/07 αναφορικά με ακίνητο του Αιτητή, Τεκμήριο Α στην ένορκη δήλωση του ΔΧ. (β) Είναι επίσης κοινό έδαφος ότι λόγω της καθυστέρησης στην αποπληρωμή των πιστωτικών διευκολύνσεων οι Καθ΄ ων τερμάτισαν τις συμφωνίες παροχής των διευκολύνσεων και καταχώρισαν την Αγωγή XXXX/11 ΕΔ Λεμεσού εναντίον του Αιτητή και άλλων προσώπων, Τεκμήριο 1 στην ένορκη δήλωση του Αιτητή. (γ) Στις 3.2.12, στα πλαίσια της ως άνω Αγωγής, εκδόθηκε δικαστική απόφαση υπέρ των Καθ΄ ων και εναντίον του Αιτητή και άλλου προσώπου καθώς επίσης και διάταγμα εναντίον του Αιτητή εκποίησης της υπό κρίση υποθήκης, Τεκμήριο 2 στην ένορκη δήλωση του Αιτητή. (δ) Αποτελεί κοινώς παραδεκτό ισχυρισμό του Αιτητή ότι στις 6.2.19 του επιδόθηκαν ειδοποιήσεις ΙΑ και ΙΒ για την σκοπούμενη πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου του με πλειστηριασμό στις 18.3.19, Τεκμήρια 3 και 4 στην ένορκη του δήλωση. (ε) Παρέμεινε αναντίλεκτος ο ισχυρισμός του ΔΧ ότι ο Αιτητής δεν καταχώρισε Αίτηση Έφεση εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας των 30 ημερών αναφορικά με την ειδοποίηση ΙΑ. (στ) Αποτελεί κοινό έδαφος ότι στις 18.3.19 δεν κατέστη δυνατή η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με πλειστηριασμό. (ζ) Σύμφωνα με τον αναντίλεκτο ισχυρισμό του ΔΧ, στις 7.10.19, αφού καταβλήθηκαν όλα τα σχετικά κοινοτικά τέλη και οι φόροι, οι Καθ΄ ων κατέθεσαν σχετική αίτηση στο Κτηματολόγιο για την αγορά και απόκτηση του ενυπόθηκου ακινήτου στην αγοραία αξία του σύμφωνα με τις εκτιμήσεις που είχαν γίνει για σκοπούς του πλειστηριασμού. (η) Είναι κοινώς παραδεκτό ότι οι Καθ΄ ων απέστειλαν ειδοποίηση ημ. 18.10.19 στον Αιτητή ενημερώνοντας τον για την αγορά του ακινήτου από αυτούς έναντι της είσπραξης του ποσού των €542.000, Τεκμήριο 5 στην ένορκη δήλωση του Αιτητή. (θ) Είναι επίσης κοινό έδαφος ότι οι Καθ΄ ων απέστειλαν και άλλη ειδοποίηση ημ. 18.10.19 στον Αιτητή ενημερώνοντας τον για τον προτεινόμενο τρόπο διάθεσης του προϊόντος πώλησης, Τεκμήριο 6 στην ένορκη δήλωση του Αιτητή. (ι) Αποτελεί αναντίλεκτο ισχυρισμό του ΔΧ ότι στις 12.11.19 ο Αιτητής καταχώρισε την Αγωγή 2631/19 ΕΔ Λεμεσού εναντίον των Καθ΄ ων και την ίδια μέρα καταχώρισε μονομερή αίτηση για την έκδοση προσωρινών διαταγμάτων για απαγόρευση της προώθησης πώλησης και μεταβίβασης του ακινήτου και για ακύρωση της πώλησης, Τεκμήρια Β και Γ στην ένορκη του δήλωση. (ια) Αποτελεί επίσης αναντίλεκτο ισχυρισμό του ΔΧ ότι οι Καθ΄ ων απέστειλαν ταχυδρομικώς στον Αιτητή και σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη και κατόχους απαιτήσεων, επιβαρύνσεων ή δικαιωμάτων πληρωμής αναφορικά με το ενυπόθηκο ακίνητο ειδοποίηση ημ. 18.11.19 με την οποία τους πληροφορούν ότι οι Καθ΄ ων επικύρωσαν και κατέστησαν τελική τη διάθεση του προϊόντος πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, Τεκμήριο Δ στην ένορκη του δήλωση. ΙΙ. Εξέταση της Αίτησης Στην προκειμένη περίπτωση ισχύει και εφαρμόζεται ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Ν.9/65όπως τροποποιήθηκε από τον Ν.87(Ι)/18 ο οποίος τέθηκε σε ισχύ από την ημερομηνία δημοσίευσης του στην Επίσημη Εφημερίδα, ήτοι στις 13.7.18 (βλ. άρθρο 7 του περί Ερμηνείας Νόμου, Κεφ. 1). O παλαιότερος Ν.142(I)/14, στο άρθρο 44ΙΓ, παρείχε την ευχέρεια καταχώρισης έφεσης αναφορικά με οποιαδήποτε ειδοποίηση, συμπεριλαμβανομένων των ειδοποιήσεων Θ, Ι και ΙΒ, νοουμένου πως τα έννομα συμφέροντα του ενυπόθηκου οφειλέτη ή οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου προσώπου παραβλάπτονταν από οποιαδήποτε τέτοια ειδοποίηση και εντός προθεσμίας 30 ημερών από την ημερομηνία που το πρόσωπο γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει για τέτοια ειδοποίηση. Το παλαιό άρθρο 44ΙΓ έχει διαγραφεί με τον τροποποιητικό Ν.87(Ι)/18και επομένως ούτε αυτό υφίσταται αλλά ούτε και υπάρχει οποιαδήποτε άλλη πρόνοια η οποία να δίδει δικαίωμα έφεσης αναφορικά με αυτές τις ειδοποιήσεις. Το νυν άρθρο 44Γ
(3)παρέχει τέτοια δυνατότητα μόνο αναφορικά με την ειδοποίηση ΙΑ. Το άρθρο 44Γ
(3)του Ν.9/65, όπως έχει τροποποιηθεί από τον Ν.87(Ι)/18, παρέχει δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο να καταχωρίσει έφεση για παραμερισμό της ειδοποίησης ΙΑ, εντός 30 ημερών από την παραλαβή αυτής, μόνο για κάποιον ή κάποιους από τους έξι αναφερόμενους σε αυτό λόγους. Στην παρούσα περίπτωση, παρείχετο η δυνατότητα στον Αιτητή για καταχώριση έφεσης μόνο αναφορικά με την ειδοποίηση ΙΑ εντός 30 ημερών από την επίδοση της, ήτοι τις 6.2.19, πλην όμως ο Αιτητής δεν προχώρησε σε τέτοιο διάβημα. Ως εκ τούτου, θεωρώ βάσιμους τους λόγους ένστασης ότι η έφεση κατά της ειδοποίησης ΙΑ στα πλαίσια της παρούσας Αίτησης είναι εκπρόθεσμη και ότι δεν παρέχεται οποιαδήποτε εξουσία παραμερισμού των ειδοποιήσεων Ι και ΙΒ. Επομένως, για σκοπούς της παρούσας διαδικασίας το Δικαστήριο δεν έχει εξουσία να υπεισέλθει στη νομιμότητα της διαδικασίας σε σχέση με τις ειδοποιήσεις Ι, ΙΑ και ΙΒ και τα συναφή αιτητικά δεν δύνανται να εγκριθούν. Ενόψει της μη δυνατότητας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου κατά την ορισθείσα ημερομηνία του πρώτου πλειστηριασμού σύμφωνα με το άρθρο 44Η του Ν.9/65, όπως τροποποιήθηκε από τον Ν.87(Ι)/18, οι Καθ΄ ων είχαν τη δυνατότητα να προβούν σε πώληση είτε με πλειστηριασμό είτε με απευθείας πώληση. Ειδικότερα το άρθρο 44Η
(1)προνοεί ως ακολούθως: «44Η.-
(1)Σε περίπτωση που δεν πραγματοποιείται πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου κατά τον πρώτο πλειστηριασμό, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προβεί στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου είτε με πλειστηριασμό είτε απ' ευθείας με πώληση και προς το σκοπό αυτό επιδίδει ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΓ» του Δεύτερου Παραρτήματος στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, εντός χρονικής περιόδου όχι μικρότερης των είκοσι
(20)ημερών από την ημερομηνία πώλησης, περιλαμβανομένης της προτιθέμενης μεθόδου πώλησης.» Με βάση το άρθρο 44ΙΑ του Ν.9/65, όπως τροποποιήθηκε από τον Ν.87(Ι)/18: «44ΙΑ.-
(1)Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής δεν πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο εντός χρονικής περιόδου έξι
(6)μηνών από την ολοκλήρωση της διαδικασίας του πρώτου πλειστηριασμού, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την επιλογή να αγοράσει το ενυπόθηκο ακίνητο στην αγοραία αξία του βάσει της τελευταίας εκτίμησης που διενεργήθηκε δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Μέρους ή με εξ υπαρχής διεξαγωγή διαδικασίας εκτίμησής του με βάση τις διατάξεις του άρθρου 44Δ.
(2)Χωρίς επηρεασμό των διατάξεων του εδαφίου
(1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να συνεχίσει τις προσπάθειες πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 44Ζ και 44Η, χωρίς επιφυλασσόμενη τιμή.» Με βάση τη νομολογία, βασικό κριτήριο για την ερμηνεία ενός νομοθετήματος αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων και όπου οι πρόνοιες της νομοθεσίας είναι σαφείς στις λέξεις θα πρέπει να δίδεται η γραμματική τους έννοια. Κεντρική επιδίωξη και στόχος του ερμηνευτικού έργου του Δικαστηρίου είναι η διακρίβωση της πρόθεσης του Νομοθέτη. Όπως λέχθηκε στην υπόθεση Ξενοδοχειακές Επιχειρήσεις Πλάζα Λτδ κ.ά. v. Συμβουλίου Βελτιώσεως Γερμασόγειας
(1998)3 Α.Α.Δ. 348, σκοπός της ερμηνείας του Νόμου είναι η ανεύρεση της πρόθεσης του Νομοθέτη. Οι λέξεις σε νομοθέτημα ερμηνεύονται κατ΄ αρχήν με βάση τη φυσική και συνήθη έννοια τους αλλά και με βάση τα συμφραζόμενα, έχοντας υπόψη το αντικείμενο και τον σκοπό του Νόμου. Σύμφωνα με την υπόθεση Τροκκούδης v. Πέτρου κ.ά.
(1998)1(Β) Α.Α.Δ. 683, όπου η γραμματική ερμηνεία νομοθετικής διάταξης, οδηγεί σε καταφανώς άτοπα αποτελέσματα και το λάθος στη διάρθρωση της νομοθεσίας είναι πασίδηλο, παρέχεται η δυνατότητα αποφυγής της ερμηνείας που θα οδηγούσε σε τέτοια αποτελέσματα. Τέλος, χρήσιμη καθοδήγηση προσφέρει η υπόθεση Νικολάου v. Total Properties Ltd κ.ά.
(2011)1(Β) Α.Α.Δ. 1358 στην οποία λέχθηκαν τα ακόλουθα: «Συνιστά πάγια νομολογιακή αρχή ότι εκεί όπου το λεκτικό του Νόμου είναι σαφές, τότε για σκοπούς διακρίβωσης του πραγματικού σκοπού του νομοθέτη, το μόνο αυθεντικό οδηγό αποτελεί το κείμενο του νόμου. Στις λέξεις θα πρέπει να αποδίδεται η φυσική και συνήθης έννοια τους και τα δικαστήρια οφείλουν να καταστήσουν το νόμο αποτελεσματικό, οποιεσδήποτε και αν είναι οι συνέπειες. Όπως πολύ εύστοχα λέχθηκε στην υπόθεση Ghalanos Distributors Ltd. v. Δημοκρατίας
(2002)3 Α.Α.Δ. 528, στη σελ. 533, «Το Δικαστήριο δεν κρίνει την πολιτική του Νόμου ούτε επιχειρεί με ερμηνευτικά μέσα να δώσει σοφότερη ή δικαιότερη λύση ή ακόμα πιο επιθυμητή από αυτήν που προβλέπει η διάταξη». (Βλ. επίσης, Κ.Ο.Τ. v. Παπαδόπουλου
(1990)2 Α.Α.Δ. 86, Μακεδόνας v. Δημοκρατίας
(1998)3 Α.Α.Δ. 162, Ξενοδοχειακές Επιχειρήσεις Πλάζα Λτδ. κ.ά. v. Συμβουλίου Βελτιώσεως Γερμασόγειας
(1998)3 Α.Α.Δ. 348).» Καθοδηγούμενη από τις πιο πάνω νομικές αρχές και με γνώμονα το περιεχόμενο των άρθρων 44Η
(1)και 44ΙΑ, προκύπτει χωρίς δυσκολία ότι μετά την αποτυχία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου στον πρώτο πλειστηριασμό, ο ενυπόθηκος δανειστής διατηρεί την ευχέρεια να αποφασίσει κατά πόσο θα προβεί σε πώληση με άλλο πλειστηριασμό ή απευθείας με πώληση, οπότε και οφείλει να επιδώσει ειδοποίηση ΙΓ. Μετά την παρέλευση έξι μηνών όμως αποκτά την ευχέρεια να αγοράσει το ακίνητο στην αγοραία αξία του βάσει της τελευταίας εκτίμησης που έγινε βάσει των διατάξεων του Μέρους VIA του Νόμου. Σαφώς μετά την αποτυχία πώλησης κατά τον πρώτο πλειστηριασμό, ο ενυπόθηκος δανειστής διατηρεί το δικαίωμα να επιλέξει με ποιον τρόπο ήθελε προωθήσει τη διαδικασία πώλησης. Βασικά τα εν λόγω άρθρα δίδουν στον ενυπόθηκο δανειστή την επιλογή να προχωρήσει με πώληση διατηρώντας και εδώ επιλογή ως προς τον τρόπο, είτε με πλειστηριασμό είτε με απευθείας πώληση, ή να περιμένει τη λήξη των έξι μηνών από τη διαδικασία του πρώτου πλειστηριασμού και να αγοράσει το ακίνητο στην αγοραία εκτιμημένη αξία του. Αν επιλέξει να προχωρήσει με πώληση, τότε οφείλει να επιδώσει την ειδοποίηση ΙΓ, όπως ρητώς αναφέρεται στο άρθρο 44Η
(1)ενώ αν επιλέξει να αγοράσει το ακίνητο, τότε προβαίνει απευθείας στην αγορά χωρίς ειδοποίηση εφόσον κάτι τέτοιο δεν προβλέπεται στο άρθρο 44ΙΑ. Αν πρόθεση του Νομοθέτη ήταν η αποστολή ειδοποίησης ΙΓ και σε περίπτωση αγοράς του ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή, τότε θα προέβαινε σε ρητή αναφορά επί τούτου και στο άρθρο 44ΙΑ, όπως έπραξε στο άρθρο 44Η
(1). Προφανώς αυτή η διαφοροποίηση οφείλεται στη διαφορά του τρόπου προώθησης της πώλησης, καθότι στην πρώτη περίπτωση κρίνεται σκόπιμη η ενημέρωση του ενυπόθηκου οφειλέτη εφόσον θα πρέπει να τηρηθεί η προβλεπόμενη στον Νόμο διαδικασία και η υποβολή προσφορών, ενώ στη δεύτερη περίπτωση τόσο ο αγοραστής όσο και η τιμή πώλησης παραμένουν γνωστά και αναλλοίωτα στοιχεία και δεδομένα. Ως εκ τούτου καθίσταται σαφές ότι οι Καθ΄ ων προχώρησαν στην αγορά του ενυπόθηκου ακινήτου μετά τη λήξη των έξι μηνών από τη διαδικασία του πρώτου πλειστηριασμού, στα πλαίσια άσκησης του δικαιώματος που τους παρείχε ο Νόμος και το σχετικό άρθρο, χωρίς να είχαν υποχρέωση να επιδώσουν ειδοποίηση ΙΓ είτε και οποιαδήποτε άλλη ειδοποίηση. Σε αυτό το σημείο είναι σημαντικό να λεχθεί ότι η ύπαρξη της απόφασης του Δικαστηρίου στα πλαίσια της Αγωγής XXXX/11 και η έκδοση διατάγματος εκποίησης και της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου του Αιτητή με δημόσιο πλειστηριασμό ουδόλως αποτελεί κώλυμα ή εμπόδιο στους Καθ΄ ων να προχωρήσουν με πώληση αυτού δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του Ν.9/65, όπως ρητώς αναφέρεται στο άρθρο 44Α(4Α), σύμφωνα με το οποίο: «(4Α) Ανεξαρτήτως οποιασδήποτε άλλης διάταξης του παρόντος Νόμου, η εξασφάλιση διατάγματος Δικαστηρίου για πώληση ενυπόθηκου ακινήτου ή η έναρξη διαδικασίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει του εν λόγω διατάγματος, είτε πριν είτε μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) Νόμου του 2018, δεν επηρεάζει το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει με την εφαρμογή της διαδικασίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Μέρους: Νοείται ότι, στην πιο πάνω αναφερόμενη περίπτωση, δεν επηρεάζεται το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη ή άλλου ενδιαφερόμενου προσώπου να προσφύγει στο Επαρχιακό Δικαστήριο σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Μέρους και εντός των χρονικών προθεσμιών που προβλέπονται σε αυτό.» Ως εκ τούτου είναι καθόλα βάσιμος ο ισχυρισμός του ΔΧ ότι λόγω μη εξόφλησης του ποσού της δικαστικής απόφασης οι Καθ΄ ων αποφάσισαν να ενεργοποιήσουν τις πρόνοιες του Μέρους VIA του Ν.9/65 για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, στα πλαίσια άσκησης του δικαιώματος που τους παρείχε το προαναφερόμενο άρθρο. Με βάση τις πρόνοιες του Μέρους VIA του Ν.9/65, όπως τροποποιήθηκε από τον Ν.87(Ι)/18, δεν παρέχεται η δυνατότητα καταχώρισης έφεσης αναφορικά με την απόφαση και ή τη διαδικασία αγοράς του ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή μετά την πάροδο των έξι μηνών. Αυτό ουδόλως συνεπάγεται ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης στερείται του δικαιώματος να αμφισβητήσει αυτή τη διαδικασία μέσω αγωγής, όπως άλλωστε έπραξε στην προκειμένη περίπτωση ο Αιτητής με την καταχώριση της Αγωγής 2631/19 και αίτησης για προσωρινά απαγορευτικά διατάγματα τα οποία όμως δεν έχουν εκδοθεί. Είναι στα πλαίσια αγωγής που θα μπορούσαν ενδεχομένως να εξεταστούν οι ισχυρισμοί περί μη τήρησης των διαβεβαιώσεων των Καθ΄ ων ότι δεν θα προχωρούσαν με απευθείας πώληση ή αγορά του ακινήτου από τους ίδιους και ότι αυτοί τον ξεγέλασαν. Το πλαίσιο και εύρος της διαδικασίας έφεσης περιορίζεται στον τρόπο διάθεσης του προϊόντος πώλησης και όχι στην ίδια την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Για ό,τι αξίζει σημειώνω πως οι ισχυρισμοί του Αιτητή ότι μετά τον πρώτο πλειστηριασμό αυτός είχε βρει αγοραστή για το ενυπόθηκο ακίνητο και με τον οποίο προέβη σε συμφωνία και ότι οι Καθ΄ ων τον διαβεβαίωσαν ότι δεν θα προχωρούσαν σε απευθείας πώληση ή αγορά από τους ίδιους χωρίς να τον ενημερώσουν, παραμένουν γενικοί και αόριστοι και αντικρούονται από τον ΔΧ ο οποίος απορρίπτει κατηγορηματικά αυτούς τους ισχυρισμούς του Αιτητή. Όπως ορθώς αναφέρουν οι Καθ΄ ων, στο Μέρος VIA του Ν/9/65, όπως τροποποιήθηκε από τον Ν.87(Ι)/18, παρέχεται μόνο δυνατότητα καταχώρισης έφεσης αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης, δυνάμει του άρθρου 44Ι
(1)-
(3)το οποίο προνοεί ως εξής: «44Ι.-
(1)Ο ενυπόθηκος δανειστής, μετά την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, ενημερώνει τον ενυπόθηκο οφειλέτη- (
- i)για το προϊόν της πώλησης που εισπράχθηκε είτε με πλειστηριασμό είτε με πώληση, (
- ii)για το κόστος, τις χρεώσεις, τους φόρους ή τα τέλη που επιβλήθηκαν κατά τη διαδικασία του πλειστηριασμού, σε περίπτωση που η πώληση πραγματοποιήθηκε με πλειστηριασμό.
(2)Ο ενυπόθηκος δανειστής αποστέλλει, εντός χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις τριάντα
(30)ημέρες από την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου μέσω ταχυδρομείου, ειδοποίηση αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, καθώς και σε όλους τους κατόχους απαιτήσεων, επιβαρύνσεων ή δικαιωμάτων πληρωμής αναφορικά με το ενυπόθηκο ακίνητο, καταγράφοντας την προτεινόμενη διάθεσή του: Νοείται ότι με την ειδοποίηση ενημερώνονται όλα τα ως άνω πρόσωπα ότι η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης θεωρείται ότι επικυρώνεται την τριακοστή (30ή) ημέρα από την ημερομηνία της ειδοποίησης, η οποία καθίσταται τελική και ο ενυπόθηκος δανειστής αποστέλλει την επικύρωση σε όλα τα μέρη εντός πέντε
(5)ημερών από την ημερομηνία της επικύρωσης.
(3)Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης, οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ή ο κάτοχος οποιουδήποτε δικαιώματος αμφισβητεί την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, δύναται να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο: Νοείται ότι, με την πάροδο της προθεσμίας των τριάντα
(30)ημερών που αναφέρεται στο εδάφιο
(2)και νοουμένου ότι δεν έχει εκδοθεί οποιοδήποτε σχετικό απαγορευτικό διάταγμα Δικαστηρίου το οποίο εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ, ο ενυπόθηκος δανειστής επικυρώνει την προτεινόμενη διάθεση, η οποία καθίσταται τελική και αποστέλλει την επικύρωση αυτή σε όλα τα μέρη εντός πέντε
(5)ημερών από την ημερομηνία της επικύρωσης.» Όπως φαίνεται ανωτέρω, ανάμεσα στα αιτητικά της Αίτησης περιλαμβάνεται και αιτητικό για τον παραμερισμό της ειδοποίησης αναφορικά με τη διάθεση του προϊόντος πώλησης, ήτοι το Τεκμήριο 6 στην ένορκη δήλωση του Αιτητή. Όμως, σύμφωνα με τις πρόνοιες του ως άνω άρθρου, μετά την πάροδο 30 ημερών από την ημερομηνία της ειδοποίησης (και όχι της επίδοσης αυτής) η προτεινόμενη διάθεση τυγχάνει επικύρωσης από τον ενυπόθηκο δανειστή και καθίσταται τελική και ακολούθως ο ενυπόθηκος δανειστής αποστέλλει την επικύρωση εντός πέντε ημερών από την ημερομηνία αυτής. Αυτή η διαδικασία φαίνεται να έχει ακολουθηθεί και στην προκειμένη περίπτωση κατά την οποία μετά την πάροδο των 30 ημερών από την ειδοποίηση ημ. 18.10.19 για την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης, Τεκμήριο 6 στην ένορκη δήλωση του Αιτητή, οι Καθ΄ ων προχώρησαν στην επικύρωση αυτής η οποία και κατέστη τελική και ενημέρωσαν άμεσα τον Αιτητή και όλα τα μέρη. Οπότε η διάθεση του προϊόντος πώλησης έχει καταστεί τελική με αποτέλεσμα το ανάλογο αιτητικό να έχει καταστεί άνευ αντικειμένου. Η καταχώριση και εκκρεμότητα της υπό κρίση Αίτησης έστω και λίγες μέρες πριν την πάροδο των 30 ημερών, ήτοι στις 12.11.19, ουδόλως αποτελεί αναστολή της διαδικασίας ενώ ο λόγος για τον οποίο θα μπορούσε να ανασταλεί και ή ακυρωθεί η διάθεση θα ήταν με την ύπαρξη τυχόν απαγορευτικού διατάγματος. Προφανώς η αίτηση για προσωρινά απαγορευτικά διατάγματα στα πλαίσια της Αγωγής 2631/19 αποσκοπούσε στην εξασφάλιση τέτοιας βάσης για αναστολή και ή ακύρωση της διάθεσης, πλην όμως η μη εξασφάλιση τέτοιου διατάγματος δεν βοηθά τον Αιτητή. Στο σημείο αυτό θεωρώ ότι από τη στιγμή που το άρθρο 44Ι
(3)του Νόμου προνοεί για τη δυνατότητα έκδοσης απαγορευτικού διατάγματος από το Δικαστήριο, τότε αναγνωρίζει και παρέχει τη δυνατότητα στον ενυπόθηκο οφειλέτη να καταχωρίσει αγωγή είτε και έφεση στα πλαίσια της οποίας να αιτηθεί τέτοιο διάταγμα και επομένως δεν θεωρώ την καταχώριση της υπό κρίση Αίτησης Έφεσης ως καταχρηστική για τον λόγο ότι καταχωρίστηκε η Αγωγή 2631/19 και η αίτηση για προσωρινά απαγορευτικά διατάγματα. Σύμφωνα με όλα όσα αναφέρονται ανωτέρω, καταλήγω ότι η παρούσα Αίτηση δεν μπορεί να πετύχει. Ως εκ τούτου η Αίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα της Αίτησης επιδικάζονται υπέρ των Καθ΄ ων η Αίτηση - Εφεσίβλητων και εναντίον του Αιτητή - Εφεσείοντος, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ........ ΄Ε. Εφραίμ, Π.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής Ε.Ε./Α.Λ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο