Γ. Παύλου ν. Παλουρτής κ.α., Αριθμός Αγωγής.: 4098/13, 19/2/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2019:A59 EΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Χαραλάμπους, Ε.Δ. Αριθμός Αγωγής.: 4098/13 Μεταξύ: XXXXX Γ. Παύλου Ενάγοντα -και-
- XXXXX Παλουρτής
- XXXXX Παλουρτής Εναγομένων Ημερομηνία: 19/2/
- ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για Ενάγοντα: O κ. Π. Γ. Παύλου Για Εναγόμενη : Ο κ. Κ. Παπαλλής για Α. Α. Παπαλλής & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα αγωγή ο ενάγοντας αξιώνει από τους εναγομένους το ποσό των €2.178,46 το οποίο, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του, αντιπροσωπεύει το ½ μερίδιο επί της νόμιμης προμήθειας που οι εναγόμενοι εισέπραξαν από την πώληση ενός παραθαλάσσιου διαμερίσματος, το οποίο βρίσκεται στο συγκρότημα Lordos Sunshore με αριθμό θύρας C1, στην τουριστική περιοχή Πύλας (στο εξής καλούμενο «το διαμέρισμα»). Ο ενάγοντας διατείνει ότι μεσολάβησε από κοινού με τους εναγόμενους για την πώληση του εν λόγω διαμερίσματος. Αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των μερών ότι τόσο ο ενάγοντας όσο και οι εναγόμενοι είναι αδειούχοι κτηματομεσίτες. Ο μεν ενάγοντας διατηρεί κτηματομεσιτικό γραφείο στην Λάρνακα ενώ οι εναγόμενοι διατηρούν κτηματομεσιτικό γραφείο στην τουριστική περιοχή Πύλας. Σύμφωνα, πάντοτε, με τις δικογραφημένες θέσεις του ενάγοντα, ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος του ανέθεσε, αποκλειστικά, την πώληση του εν λόγω διαμερίσματος. Οι εναγόμενοι ενημέρωσαν τον ενάγοντα, περί τον Σεπτέμβριο του 2005, ότι είχαν ενδιαφερόμενο αγοραστή για το εν λόγω διαμέρισμα. Ακολούθως ο ενάγοντας ενημέρωσε προς τούτο τον ιδιοκτήτη ο οποίος, κατόπιν διαπραγματεύσεων με τους εναγομένους, πώλησε κατόπιν συμφωνίας το εν λόγω διαμέρισμα. Οι εναγόμενοι, παρά το γεγονός ότι, έλαβαν σχετική προμήθεια από την εν λόγω πώληση, αρνούνται να την διαμοιραστούν με τον ενάγοντα. Οι εναγόμενοι με βάση τις δικογραφημένες θέσεις τους, πέραν του γεγονότος ότι εγείρουν προδικαστική ένσταση για το γεγονός ότι η παρούσα διαφορά θα έπρεπε να παραπεμφθεί σε διαιτησία με βάση την κείμενη νομοθεσία, αρνούνται τους πιο πάνω ισχυρισμούς και ισχυρίζονται περαιτέρω ότι δεν ανατέθηκε στον ενάγοντα η αποκλειστική πώληση του εν λόγω διαμερίσματος. Είναι η θέση τους ότι ο ιδιοκτήτης του εν λόγω διαμερίσματος ανάθεσε και στους εναγομένους την πώληση του. Προς το σκοπό αυτό ο εναγόμενος 2 ειδοποίησε απευθείας τον ιδιοκτήτη ότι είχε εξεύρει αγοραστή, με τον οποίο ο ιδιοκτήτης συμφώνησε ως προς την πώληση του. Οι εναγόμενοι από την πώληση έλαβαν και σχετική προμήθεια. Σε καμία περίπτωση, είναι η θέση τους, υπήρξε οποιαδήποτε μεσολάβηση από τον ενάγοντα για την πώληση του εν λόγω διαμερίσματος. Η ακροαματική διαδικασία της υπόθεσης ήταν σύντομη. Μαρτυρία εκ μέρους του ενάγοντα έδωσε μόνο ο ίδιος και εκ μέρους των εναγομένων έδωσε μόνο ο εναγόμενος
- Κατατέθηκαν επίσης συνολικά και 8 Τεκμήρια. ΜΑΡΤΥΡΙΑ Πλήρης έκταση της μαρτυρίας που δόθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου βρίσκεται καταγραμμένη στα πρακτικά και κρίνω ότι δεν είναι σκόπιμη η λεπτομερής παράθεση της στα πλαίσια σύνταξης της παρούσας απόφασης. Θα παρατεθούν όμως τα κυριότερα σημεία αυτής για σκοπούς αξιολόγησης της. Εν πάση περιπτώσει, το σύνολο της προσαχθείσας μαρτυρίας έχει μελετηθεί με προσοχή και έχει δεόντως ληφθεί υπόψη από το Δικαστήριο. Ο Μ. Ε 1 υιοθέτησε, για σκοπούς κυρίως εξέτασης του, γραπτή δήλωση (Τεκμήριο 1). Σύμφωνα με τα όσα αναφέρονται σε αυτήν, περί τις αρχές του 2005 οι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος του ανάθεσαν αποκλειστικά την πώληση του. Το εν λόγω διαμέρισμα ήταν επιπλωμένο και καθορίσθηκε ως τιμή πώλησης του οι Λ.Κ 85.000,
- Προς τον σκοπό αυτό οι ιδιοκτήτες του, του ταχυδρόμησαν τα κλειδιά του εν λόγω διαμερίσματος. Ακολούθως τοποθέτησε στην κύρια είσοδο του διαμερίσματος διαφημιζόμενες πινακίδες με τα στοιχεία του γραφείου του και τα τηλέφωνα του. Σχεδόν καθημερινά εκτελούσε διαδρομές από την Λάρνακα προς την Πύλα ώστε να ξεναγήσει τους υποψήφιους αγοραστές. Λόγω του ότι είχε αρκετό φόρτο εργασίας θεώρησε ορθότερο να συνεργαστεί με το γραφείο των εναγομένων, οι οποίοι ήταν γνωστοί του και το γραφείο τους γειτνίαζε με το εν λόγω διαμέρισμα. Έτσι επισκέφθηκε το γραφείο των εναγομένων όπου ανέθεσε στον εναγόμενο 2 την πώληση του διαμερίσματος, δίδοντας του και ένα από τα δύο κλειδιά του διαμερίσματος που είχε στην κατοχή του, με την συμφωνία ότι αν προκύψει πώληση του να διαμοιραστούν την προμήθεια. Τον Ιούνιο του 2005 ενημερώθηκε από το γραφείο των εναγομένων ότι έχουν εξεύρει ενοικιαστή για το εν λόγω διαμέρισμα. Αυτός με την σειρά του ενημέρωσε τους ιδιοκτήτες οι οποίοι συγκατατέθηκαν ώστε αυτό να ενοικιαστεί. Ο ίδιος συμβούλεψε τους ιδιοκτήτες να μεταβούν στο γραφείο των εναγομένων για την υπογραφή της σχετικής συμφωνίας ενοικιάσεως. Για την πράξη αυτή το γραφείο των εναγομένων του παραχώρησε το ½ της προμήθειας που είχε λάβει για την εν λόγω πράξη και που ανερχόταν στο ποσό των €150.
- Εν τω μεταξύ το διαμέρισμα εξακολουθείτο να ήταν προς πώληση κατόπιν επιθυμίας των ιδιοκτητών. Τον Σεπτέμβριο του 2005 το γραφείο των εναγομένων του τηλεφώνησε και του ανάφεραν ότι έχουν εξεύρει αγοραστή για το εν λόγω διαμέρισμα και να ειδοποιήσει προς τούτο τους ιδιοκτήτες, πράγμα το οποίο ο ίδιος έπραξε. Οι ιδιοκτήτες μετέβησαν στο γραφείο των εναγομένων όπου και συμφώνησαν την πώληση του. Ο εναγόμενος 2, μετά την πώληση του διαμερίσματος, δεν αποδέχθηκε να μοιραστούν την προμήθεια από την πώληση του λόγω του ότι, όπως ισχυρίσθηκε, η μεταξύ τους συμφωνία έληξε κατά την ενοικίαση. Ο εναγόμενος 2 οικειοποιήθηκε τους πελάτες του και παραβίασε την αρχική τους συμφωνία που ήταν ο διαμοιρασμός της προμήθειας. Κατά καιρούς επισκεπτόταν τον εναγόμενο 2 όπου και ζητούσε την προμήθεια του. Ο εναγόμενος 2 του πρότεινε μηδαμινά ποσά τα οποία και ο ίδιος απέρριπτε. Με επιστολή του προς το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, ημερομηνίας 29/11/06 (Τεκμήριο 3,) ζήτησε από τον Πρόεδρο του να μεσολαβήσει για την επίλυση της διαφοράς. Κατά την επίσκεψη του, στις 22/10/10 στο γραφείο των εναγομένων, ο εναγόμενος 2 συνέταξε ιδιόχειρη επιστολή (Τεκμήριο 4) απευθυνόμενη προς τον πρόεδρο του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών ζητώντας ενημέρωση κατά πόσο ο ενάγοντας δικαιούται προμήθειας. Ο ίδιος υπέγραψε την σχετική επιστολή. Είναι η θέση του ότι του ανατέθηκε από τους ιδιοκτήτες η αποκλειστικότητα για την πώληση του εν λόγω διαμερίσματος και αυτό επιβεβαιώνεται και από το γεγονός ότι το διαμέρισμα είχε προσωπικά αντικείμενα των ιδιοκτητών και αν τα κλειδιά δίδοντο και σε άλλους κτηματομεσίτες υπήρχε ορατός κίνδυνος κλοπής τους. Εν πάση περιπτώσει ο εναγόμενος 2 είχε συμφωνήσει μαζί του να διαμοιραστούν την οποιαδήποτε προμήθεια προκύψει. Ουδέποτε ο εναγόμενος 2 ειδοποίησε απευθείας τον ιδιοκτήτη για την εξεύρεση αγοραστή αλλά είναι ο ίδιος που τον ενημέρωσε. Αντεξεταζόμενος ο εν λόγω μάρτυρας, από τον ευπαίδευτο συνήγορο του εναγόμενου, επανέλαβε τον ισχυρισμό του ότι του ανατέθηκε από τους ιδιοκτήτες η αποκλειστική πώληση του εν λόγω διαμερίσματος. Ερωτηθείς σχετικά, διευκρίνισε ότι δεν υπεγράφη οποιαδήποτε γραπτή συμφωνία με τους ιδιοκτήτες που να επιβεβαιώνει τους ισχυρισμούς του περί αποκλειστικότητας, προσθέτοντας όμως ότι υπάρχει τρίτο πρόσωπο που μπορεί να επιβεβαιώσει το γεγονός αυτό και το οποίο μεσολάβησε ώστε να του ανατεθεί η αποκλειστική πώληση του διαμερίσματος. Πρόσθεσε περαιτέρω ότι το γεγονός αυτό, δηλαδή ότι του ανατέθηκε η αποκλειστική πώληση του εν λόγω διαμερίσματος, συνάγεται και από το ότι μόνο αυτός, υπό την ιδιότητα του κτηματομεσίτη, είχε τα κλειδιά του διαμερίσματος. Αρνήθηκε σχετική υποβολή ότι ουδέποτε ανατέθηκε στον ίδιο η αποκλειστική πώληση του εν λόγω διαμερίσματος εφόσον δεν είχε υπογραφεί οποιοδήποτε ειδικό έντυπο αποκλειστικότητας, όπως πράττει ο κάθε κτηματομεσίτης, προσθέτοντας ότι τέτοιες συμφωνίες μπορούν να συναχθούν και προφορικά. Αρνήθηκε το γεγονός ότι είναι οι εναγόμενοι οι οποίοι επικοινώνησαν πρώτα μαζί του ζητώντας από τον ίδιο πληροφορίες κατά πόσο το εν λόγω διαμέρισμα προσφερόταν για ενοικίαση και επανέλαβε την θέση του ότι ο ίδιος, λόγω φόρτου εργασίας, αποτάθηκε στους εναγόμενους ώστε να τον διευκολύνουν να εξεύρουν αγοραστή και συμφώνησαν και να μοιραστούν την σχετική προμήθεια, δίδοντας τους μάλιστα και κλειδί του εν λόγω διαμερίσματος. Ο ίδιος ανάφερε ότι δεν ήταν σε θέση να γνωρίζει κατά πόσο ο ιδιοκτήτης του εν λόγω διαμερίσματος ανέθεσε στους εναγόμενους την πώληση του, διευκρινίζοντας ότι αν το γνώριζε, θα έδιδε πίσω το κλειδί στον ιδιοκτήτη. Ο ίδιος επανέλαβε ότι μετέβηκε πολλές φορές στο γραφείο των εναγόμενων ζητώντας την προμήθεια του πλην όμως οι εναγόμενοι του προσέφεραν μηδαμινά ποσά. Ερωτηθείς ως προς το λόγο που ο ίδιος έχει υπογράψει το Τεκμήριο 4 στο οποίο, μεταξύ άλλων, αναφέρεται ότι είναι οι εναγόμενοι που του τηλεφώνησαν ώστε να ενοικιασθεί το διαμέρισμα, πράγμα το οποίο έρχεται σε αντίθεση με τα λεγόμενα του, ο εν λόγω μάρτυρας ανέφερε ότι η ενοικίαση προέκυψε αργότερα εφόσον ο ίδιος όταν μετέβη στο γραφείο των εναγομένων σκοπός του ήταν να τον διευκολύνουν οι εναγόμενοι για την πώληση του εν λόγω διαμερίσματος. Ανέφερε επίσης ότι υπέγραψε το εν λόγω έγγραφο ώστε να λυθούν οι μεταξύ τους διαφορές. Αρνήθηκε σχετική υποβολή ότι οι ιδιοκτήτες επισκέφθηκαν το γραφείο των εναγομένων για την ολοκλήρωση της πώλησης και ότι οι εναγόμενοι ειδοποίησαν τον ιδιοκτήτη απευθείας ότι εξηύραν αγοραστή. Αρνήθηκε επίσης σχετική υποβολή ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε συμφωνία του ιδίου και των εναγόμενων ώστε να υπάρχει διαμοιρασμός της προμήθειας πώλησης προσθέτοντας επίσης ότι αυτό επιβεβαιώνεται και από το γεγονός ότι οι εναγόμενοι του πρότειναν χρήματα στο παρελθόν, τα οποία ο ίδιος δεν αποδέχτηκε, γιατί ένιωθαν την υποχρέωση να τον πληρώσουν. Τέλος ανέφερε ότι ουδέποτε ενημερώθηκε ότι το εν λόγω διαμέρισμα πωλήθηκε για το ποσό των Λ.Κ. 60.000,
- Ο εναγόμενος 2 υιοθέτησε επίσης, στα πλαίσια της κυρίως εξέτασής του, γραπτή του δήλωση (Τεκμήριο 6). Σύμφωνα με το περιεχόμενο αυτής, το 2005 υπάλληλος του γραφείου του επικοινώνησε, τηλεφωνικώς, με τον ενάγοντα ενημερώνοντας τον ότι εξηύραν υποψήφιο ενοικιαστή για το εν λόγω διαμέρισμα. Ο ενάγοντας τον πληροφόρησε ότι θα μιλούσε με τους ιδιοκτήτες κατά πόσο αυτό προσφέρετο για ενοικίαση. Πράγματι ο ενάγοντας τους ενημέρωσε ότι οι ιδιοκτήτες έδωσαν την συγκατάθεση τους ώστε αυτό να ενοικιασθεί. Ακολούθως ο υποψήφιος ενοικιαστής επιθεώρησε το διαμέρισμα, στην παρουσία του ενάγοντα, και συμφώνησε στην ενοικίαση του. Στη συνέχεια υπογράφηκαν στο γραφείο του τα σχετικά απαραίτητα έγγραφα μεταξύ των ιδιοκτητών και του ενοικιαστή. Για την εν λόγω κτηματική πράξη έλαβαν ως προμήθεια ένα ενοίκιο και στην συνέχεια ειδοποίησαν τον ενάγοντα ώστε να λάβει την μισή προμήθεια γιατί αυτό θεωρούσαν ορθό να πράξουν. Ακολούθως ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος τον επισκέφθηκε στο γραφείο του και του ανάθεσε την πώληση του. Ο ίδιος τότε ρώτησε τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος κατά πόσο είχε υπογράψει οποιαδήποτε αποκλειστική εντολή πώλησης του στον ενάγοντα και ο ιδιοκτήτης απάντησε αρνητικά. Ακολούθως το γραφείο του εξηύρε ενδιαφερόμενο αγοραστή και ο ίδιος ενημέρωσε απευθείας τον ιδιοκτήτη. Προς τούτο διευθετήθηκε συνάντηση στο διαμέρισμα, στην παρουσία του ιδιοκτήτη, ώστε ο ενδιαφερόμενος αγοραστής να το επιθεωρήσει. Ο ενδιαφερόμενος αγοραστής αφού έκαμε προσφορά για την αγορά του και έγινε αποδεκτή από τον ιδιοκτήτη ο ίδιος ετοίμασε τα απαραίτητα έγγραφα για την αγορά του. Σε καμία περίπτωση δεν ενημερώθηκε ο ενάγοντας εφόσον ο ιδιοκτήτης ήταν αυτός που προσήλθε στο γραφείο του και ζητούσε την πώληση του διαμερίσματος. Δεν έγινε οποιαδήποτε συμφωνία με τον ενάγοντα και ο λόγος που δόθηκε προμήθεια για το ενοίκιο ήταν επειδή το διαμέρισμα ήταν τότε διαφημιζόμενο στον ενάγοντα και οι ίδιοι τον προσέγγισαν κατά πόσο μπορούσε να ενοικιαστεί. Σε σχέση όμως με την πώληση του διαμερίσματος ο ενάγοντας δεν δικαιούται οποιαδήποτε προμήθεια από το γραφείο του γιατί δεν είχε οποιαδήποτε σχέση με την πώληση του. Ο ιδιοκτήτης είχε το κάθε δικαίωμα να αποταθεί σε όσους κτηματομεσίτες ήθελε εκ των οποίων ένας ήταν και ο ίδιος Αντεξεταζόμενος ο εναγόμενος 2 από τον ευπαίδευτο συνήγορο του ενάγοντα, ανέφερε ότι το τιμολόγιο (Τεκμήριο 8) για το ποσό των Λ.Κ. 2.070,00 το οποίο αφορά την προμήθεια που έλαβαν για την πώληση του εν λόγω διαμερίσματος εκδόθηκε από την εταιρεία Charalambos Palourtis Ltd, η οποία είναι εταιρεία της οποίας οι εναγόμενοι είναι διευθυντές της. Αποδέχθηκε το γεγονός ότι πριν επικοινωνήσει με τον ενάγοντα για το θέμα της ενοικίασης του διαμερίσματος διαπίστωσε ότι υπήρχαν σε αυτό μόνο μόνο διαφημιστικές πινακίδες του ενάγοντα και όχι οποιουδήποτε άλλου κτηματομεσίτη. Επανέλαβε την θέση του ότι σε σχέση με την ενοικίαση του διαμερίσματος υπάλληλος του γραφείου του αποτάθηκε στον ενάγοντα ρωτώντας τον κατά πόσο αυτό προσφέρετο για ενοικίαση. Αρνήθηκε σχετικές υποβολές ότι ο ενάγοντας επισκέφθηκε το γραφείο του και συμφωνήσαν να μοιραστούν οποιαδήποτε προμήθεια από την πώληση του και ότι ο ενάγοντας του παρέδωσε οποιοδήποτε κλειδί του διαμερίσματος. Επανέλαβε επίσης το γεγονός ότι μετά την συμφωνία ενοικίασης, ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος τον επισκέφθηκε στο γραφείο του και του ανάθεσε την εντολή όπως προβεί στην πώληση του. Ερωτηθείς κατά πόσο ο ίδιος κατά την πώληση του έπρεπε να ειδοποιήσει και να ενημερώσει τον ενάγοντα, ο ίδιος επανέλαβε ότι από τη στιγμή που ο ιδιοκτήτης του ανέθεσε την πώληση του διαμερίσματος και ότι ο ενάγοντας δεν είχε την αποκλειστική αντιπροσωπία, δεν όφειλε να τον ενημερώσει. Ο ίδιος διευκρίνισε ότι το διαμέρισμα τοποθετήθηκε, από το γραφείο του, για πώληση στο ποσό των Λ.Κ. 80.000,00 και ότι αυτό πωλήθηκε τελικά στις Λ.Κ. 60.000,
- Ο εν λόγω μάρτυρας ανάφερε περαιτέρω ότι η τιμή πώλησης του για το ποσό των Λ.Κ. 85.000,00, η οποία καθορίσθηκε από τον ενάγοντα, ήταν υπερβολική και αυτός την μείωσε με σκοπό αυτό να πωληθεί. Ανέφερε περαιτέρω ότι ο ενάγοντας καθυστέρησε να ζητήσει οποιαδήποτε προμήθεια από αυτούς. Διευκρίνισε επίσης ότι δεν είχε στην κατοχή του το σχετικό πωλητήριο έγγραφο αλλά μπορούσε να το προσκομίσει αν του ζητείτο κάτι τέτοιο. Τέλος ανάφερε ότι δεν του δόθηκε οποιοδήποτε κλειδί του διαμερίσματος και διευκρίνισε ότι έδειχνε στους υποψήφιους αγοραστές την εξωτερική όψη του διαμερίσματος, μόνο. Ο υποψήφιος αγοραστής, ο οποίος εν τέλει το αγόρασε, το είδε αρχικά απ' έξω και κάλεσε ο ίδιος τον ιδιοκτήτη ώστε να δείξει το εν λόγω διαμέρισμα στον υποψήφιο αγοραστή. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων οι συνήγοροι των διαδίκων παρέδωσαν στο Δικαστήριο γραπτές αγορεύσεις, επιχειρηματολογώντας ως προς τις θέσεις τους. Σημειώνω ότι όπως προκύπτει από το περιεχόμενο της γραπτής αγόρευσης του ενάγοντα αυτή συντάχθηκε από τον ίδιο τον ενάγοντα και όχι από τον συνήγορο του. Εν πάση περιπτώσει τα όσα έχουν εισηγηθεί και οι δύο πλευρές έχουν μελετηθεί και ληφθεί δεόντως υπόψη από το Δικαστήριο. Αναφορά στις εισηγήσεις τους θα γίνεται όπου αυτό κρίνεται αναγκαίο. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ ΚΑΙ ΕΥΡΗΜΑΤΑ Η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι επιβεβλημένη για την εξαγωγή των απαραίτητων συμπερασμάτων. Όπως έχει αναφερθεί στην πρόσφατη υπόθεση P. & Chr. Seafood Express Ltd κ.α. ν. Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου, ECLI:CY:AD:2014:A661, Πολ. Έφεση αρ. 277/2009, ημερομηνίας 10/9/2014: «Είναι καθιερωμένη και αδιαμφισβήτητη η νομολογία που θέλει κριτή της μαρτυρίας να είναι κατ' εξοχήν το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου διεξάγεται η δίκη (Σταύρου ν. Χαραλάμπους
(2011)1 Α.Α.Δ. 193). Και αυτό βέβαια για καλό λόγο. Το Δικαστήριο μπορεί να αποτιμήσει την αξιοπιστία των μαρτύρων υπό το φως της ενώπιον του ακροαματικής διαδικασίας στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης με όλες τις εκφάνσεις και παραμέτρους της. Ο Δικαστής ο οποίος έχει το ευεργέτημα αυτής της θεώρησης πραγμάτων καλείται κατ' αντικειμενικό τρόπο να κρίνει τους συνανθρώπους του αποστασιοποιημένος βέβαια από την υπόθεση και ενσωματώνοντας το μέτρο εκείνο της αμερόληπτης και λογικής κρίσης που διέρχεται ολόκληρη την κοινωνία με πρόσθετη βέβαια τη νομική κατάρτιση του Δικαστή (Baloise Insurance Co. Ltd v. Κατωμονιάτη κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 1275)». Κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας είχα την ευκαιρία, μέσα από τη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, να παρακολουθήσω με ιδιαίτερη προσοχή τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου και είμαι σε θέση να αξιολογήσω όλη την εν γένει συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Η αξιολόγησή του θα κριθεί με βάση τις σχετικές παραμέτρους που έχει καθορίσει η πλούσια νομολογία για το θέμα αυτό (Ζαβρού v. Χαραλάμπους
(1996)1 Α.Α.Δ. 447, Καρεκλά v. Κλεάνθους
(1997)1 Α.Α.Δ. σελ. 1119, Αθανασίου και άλλος v. Κουνούνη
(1997)1 Α.Α.Δ. σελ. 614), νομικό σύγγραμμα 'Το Δίκαιο της Απόδειξης' του Τάκη Ηλιάδη σελίδες 24 και 215, Bauer v. Ηροδότου & Υιοί Λτδ
(1994)1 Α.Α.Δ. 325, Λάρκου v. Παναγή
(1996)1(Α) Α.Α.Δ. 80, Ζαμπάς v. A & G Tsiarkezos Constructions Ltd
(1998)1 Α.Α.Δ. 820, C&Α Pelekanos Associates Limited v. Πελεκάνου
(1999)1 Α.Α.Δ. 1273 και Χριστοφή ν. Ζαχαριάδη
(2002)1 Α.Α.Δ. 401). Σημασία στην αξιολόγηση του κάθε μάρτυρα για παράδειγμα, έχουν τα λεγόμενά του, η εκφορά του λόγου του, ο δισταγμός ή η αμεσότητα των απαντήσεων του, η φυσικότητα και η εν γένει συμπεριφορά του στο εδώλιο, η πηγή των γνώσεων του στο βαθμό που αυτές αφορούσαν τα επίδικα γεγονότα, η σαφήνεια και αμεσότητα των απαντήσεων του, η ειλικρίνεια του και η ύπαρξη υπερβολών ή ουσιαστικών εγγενών αντιφάσεων στα όσα κατάθεσε. Επίσης αξίζει να αναφερθεί ότι μικρές αντιφάσεις σε ασήμαντες λεπτομέρειες ή ελαχίστου σημασίας ανακρίβειες δεν καταστρέφουν την αξιοπιστία των μαρτύρων (Κουδουνάρης v. Αστυνομίας
(1991)2 Α.Α.Δ. 320). Αντιφάσεις σε μικρολεπτομέρειες δεν αποδυναμώνουν μια κατά τα άλλα αξιόπιστη μαρτυρία αλλά αντίθετα την ενδυναμώνουν με την έννοια ότι δεν υπήρξε προσχεδιασμός και ή συνεννόηση μεταξύ των μαρτύρων ως προς το τι θα κατέθεταν (Τυμπιώτης ν. Δημοκρατίας
(2004)2Α ΑΑΔ 612). Tέλος, αποτελεί βασικό κανόνα ότι μια υπόθεση πρέπει να εκδικάζεται στα αυστηρά πλαίσια των δικογράφων (Cheeseline Ltd v Ανθούλης Θωμά & Υιοί Λτδ, ECLI:CY:AD:2014:A319, Πολιτική Έφεση 45/2009, ημερομηνίας 14.5.2014). Για τον ίδιο λόγο η αξιολόγηση της μαρτυρίας γίνεται υπό το πρίσμα και της συνοχής της εν σχέση προς τη δικογραφηθείσα εκδοχή της κάθε πλευράς. Με γνώμονα τις πιο πάνω αρχές που έχω παραθέσει ανωτέρω προχωρώ με την αξιολόγηση της προσκομισθείσας μαρτυρίας. O ενάγοντας δεν μου έκανε καθόλου καλή εντύπωση και δεν μπορώ να αποδεχθώ την εκδοχή του που προέβαλε ενώπιον του Δικαστηρίου την οποία και απορρίπτω στην ολότητα της. Ο εν λόγω μάρτυρας δεν με έπεισε για την αληθοφάνεια και γνησιότητα της εκδοχής του. Προσπάθησε με κάθε δυνατό τρόπο να πείσει το Δικαστήριο ότι ανατέθηκε μόνο στον ίδιο η αποκλειστική πώληση του εν λόγω διαμερίσματος και ότι, περαιτέρω, συμφώνησε με τους εναγόμενους ότι θα μοιράζοντο την οποιαδήποτε προμήθεια από την πώληση του. Στη προσπάθεια του αυτή δεν απέφυγε τις αντιφάσεις, κάποιες δε θέσεις του αντιστρατεύονται την κοινή λογική ενώ άλλες αναφορές του παρέμειναν αόριστες και ατεκμηρίωτες. Επίσης προώθησε ισχυρισμούς οι οποίοι συγκρούονται με τις δικογραφημένες θέσεις του. Και εξηγώ ευθύς αμέσως το σκεπτικό του Δικαστηρίου. Καταρχάς, ως έχει αναφερθεί, ο ενάγοντας αξιώνει από τους εναγόμενους, σύμφωνα πάντοτε με τις δικογραφημένες θέσεις του, κτηματομεσιτική προμήθεια στη βάση του ότι από κοινού με αυτούς μεσολάβησαν στην πώληση του εν λόγω διαμερίσματος. Βασική όμως θέση του ενάγοντα, ως διεφάνη μέσω της μαρτυρίας του, ήταν το γεγονός ότι στηρίζει την αξίωση του στη βάση συμφωνίας που κατάρτισε με τον εναγόμενο 2, επειδή ο ίδιος δεν είχε τον απαιτούμενο χρόνο, ώστε σε περίπτωση πώλησης του εν λόγω διαμερίσματος του από τον εναγόμενο 2 να μοιραστούν την κτηματομεσιτική προμήθεια. Τέτοιος όμως ισχυρισμός δεν περιέχεται στο δικόγραφο του και επομένως δεν μπορεί να ληφθεί υπόψιν από το Δικαστήριο (Μελάς Γιώργος ν. Κυριάκου Κυριάκου
(2003)1 ΑΑΔ 826). Στην υπόθεση Δημητριάδη Βαθουλα Δημήτρη προσωπικά και υπό την ιδιότητα της ως διαχειρίστρια της περιουσίας του Δημήτρη Ανδρέα Δημητριάδη αποβιώσαντος vAlexanderKravtchenko
(2013)1 Α.Α.Δ 113 τονίσθηκε η αντίφαση της προφορικής μαρτυρίας με τις δικογραφημένες θέσεις αποτελεί στοιχείο που συνυπολογίζεται στην κρίση της αξιοπιστίας ενός μάρτυρα. Περαιτέρω ο ενάγοντας ουδόλως έπεισε το Δικαστήριο για τη βασική του θέση ότι οι ιδιοκτήτες του ανέθεσαν την αποκλειστική εντολή για την πώληση του εν λόγω διαμερίσματος. Ο ενάγοντας δεν προσκόμισε το οτιδήποτε που να τεκμηριώνει έστω και κατ' ελάχιστο τους ισχυρισμούς του, παρά το γεγονός ότι, όπως ο ίδιος ανάφερε ενώπιον του Δικαστηρίου, υπάρχει τρίτο πρόσωπο που μπορεί να επιβεβαιώσει τη θέση του αυτή. Το εν λόγω πρόσωπο όμως ουδέποτε κλήθηκε από τον ενάγοντα να καταθέσει και δεν δόθηκε οποιοσδήποτε λόγος για την παράλειψη του αυτή. Ούτε ο ενάγοντας προσκόμισε στο Δικαστήριο οποιαδήποτε έγγραφη συμφωνία περί αποκλειστικής ανάθεσης από τον ιδιοκτήτη για την πώληση του εν λόγω διαμερίσματος. Περαιτέρω οι ενέργειες και τα λεγόμενα του κάθε άλλο παραπέμπουν στο γεγονός ότι είχε ανατεθεί στον ίδιο η αποκλειστική πώληση του εν λόγω διαμερίσματος. Ο ίδιος καταρχάς δεν γνώριζε πότε και για ποιο ποσό πωλήθηκε εν τέλει το διαμέρισμα. Ο ίδιος υποστήριξε ότι επικοινώνησε με τον ιδιοκτήτη ενημερώνοντας τον ότι είχε εξευρεθεί αγοραστής. Αν πράγματι έτσι είχαν τα πράγματα ο ενάγοντας δεν θα γνώριζε πότε και πόσα πωλήθηκε το εν λόγω διαμέρισμα με σκοπό να εισπράξει την κτηματομεσιτική του προμήθεια; Το ερώτημα αυτό παρέμεινε αναπάντητο. Η θέση του επίσης ότι ο ίδιος προσέγγισε τους εναγομένους να τον βοηθήσουν για την πώληση του εν λόγω διαμερίσματος, εφόσον αυτός δεν είχε τον διαθέσιμο χρόνο, διαψεύδεται από το περιεχόμενο της ίδιας επιστολή που ο ίδιος κατάθεσε ως Τεκμήριο 4 και η οποία φέρει την υπογραφή του. Στην εν λόγω επιστολή αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι υπάλληλος των εναγομένων τον κάλεσε και τον ρώτησε κατά πόσο το διαμέρισμα προσφέρετο για ενοικίαση, μετά που ο ίδιος είχε τοποθετήσει πινακίδες με τα στοιχεία του στο εν λόγω διαμέρισμα. Αποτελεί άξιον απορίας για ποιο λόγο, αν όντως δεν είχαν έτσι τα πράγματα, ο ίδιος να υπογράψει μία τέτοια επιστολή με την οποία δεν συμφωνεί με το περιεχόμενο της. Η εξήγηση που έδωσε στο Δικαστήριο ότι ο ίδιος υπέγραψε την εν λόγω επιστολή ώστε να διευθετηθεί η όλη διαφορά του με τους εναγόμενους ουδόλως πείθει το Δικαστήριο. Επίσης ολόκληρο το περιεχόμενο της ίδιας επιστολής (Τεκμήριο 4) διαψεύδει πλήρως τόσο το περιεχόμενο των δικογραφημένων θέσεων του όσο και το περιεχόμενο της γραπτής του μαρτυρίας. Ουδεμία αναφορά γίνεται σε αυτή για συμφωνία του ενάγοντα με τους ιδιοκτήτες για ανάθεση σε αυτόν της αποκλειστικής εντολής για πώληση του διαμερίσματος. Ούτε και περιέχεται σε αυτήν οποιαδήποτε αναφορά ότι οι διάδικοι είχαν συμφωνήσει να διαμοιραστούν την οποιαδήποτε προμήθεια. Αντίθετα ο ενάγοντας με το να θέσει την υπογραφή του στην εν λόγω επιστολή αποδέχεται, εμμέσως, ότι ανατέθηκε και στους εναγόμενους η πώληση του εν λόγω διαμερίσματος. Περαιτέρω ο ίδιος αποδέχεται με το να θέσει την υπογραφή του στην εν λόγω επιστολή, το γεγονός ότι είναι οι εναγόμενοι που διαμεσολάβησαν για την πώληση του εν λόγω διαμερίσματος χωρίς ο ίδιος να έχει οποιαδήποτε άμεση σχέση με την πώληση του γεγονός που καταρρίπτει το επιχείρημα του, ότι του είχε ανατεθεί η αποκλειστική πώληση του εν λόγω διαμερίσματος. Δεν διαφεύγει επίσης την προσοχή μου και η εξής αντίφαση. Ενώ από την μια ο ενάγοντας υποστηρίζει, με σκοπό να αποδείξει ότι του είχε ανατεθεί η αποκλειστική πώληση του εν λόγω διαμερίσματος, το γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης του είχε παραδώσει τα κλειδιά του επιπλωμένου διαμερίσματος και δεν τα παράδωσε και σε άλλους κτηματομεσίτες για να μην υπάρχει κίνδυνος κλοπής, από την άλλη ο ίδιος παραδέχεται ότι έδωσε κλειδιά στον εναγόμενο 2, εν αγνοία μάλιστα του ιδιοκτήτη. Αν έτσι είχαν τα πράγματα με το να τα παραδώσει σε τρίτο πρόσωπο τα κλειδιά δεν θα υπήρχε κίνδυνος κλοπής; Περαιτέρω ο ίδιος ανάφερε ότι αν ήταν εις γνώση του ότι οι ιδιοκτήτες θα ανέθεταν και σε άλλο την πώληση του θα τους παρέδιδε αμέσως τα κλειδιά για σκοπούς προστασίας του. Για ποιο λόγο τότε δεν το έπραξε αφότου ενημερώθηκε για την πώληση του; Το ερώτημα αυτό και πάλι παρέμεινε αναπάντητο. Επιπρόσθετα ο ίδιος δεν προσκόμισε στο Δικαστήριο οποιοδήποτε στοιχείο που να τεκμηριώνει την θέση του ότι συμφώνησε με τους εναγομένους ότι σε περίπτωση που αυτοί προχωρούσαν με την πώληση του διαμερίσματος αυτός θα δικαιούται στο ½ της προμήθειας του. Δεν προσκομίσθηκε οποιοδήποτε στοιχείο που να επιβεβαιώνει και να τεκμηριώνει τον ισχυρισμό του αυτό. Αντίθετα τα ενώπιον του Δικαστηρίου Τεκμήρια οδηγούν στο γεγονός ότι ουδέποτε υπήρξε τέτοια συμφωνία. Τέλος δεν δόθηκε οποιαδήποτε ικανοποιητική εξήγηση γιατί ενώ τα γεγονότα που έλαβαν χώρα, βάσει των οποίων αξιώνει το ½ της κτηματομεσιτικής προμήθειας, έγιναν το 2005, εντούτοις αποφάσισε να καταχωρήσει την παρούσα αγωγή μετά από 8 χρόνια. Οι εξηγήσεις που ο ενάγοντας έδωσε στο Δικαστήριο ότι προσπαθούσε να εξεύρει συναινετική λύση λόγω του ότι με τους εναγόμενους ήταν συγχωριανοί και φίλοι, ουδόλως με πείθει εφόσον τελικά ο ίδιος κατέληξε στο Δικαστήριο για να εισπράξει την κατ' ισχυρισμό προμήθεια που ο ίδιος δικαιούται. Εν πάση περιπτώσει οι οποιεσδήποτε ενέργειες για επίλυση της όλης διαφοράς με φιλικό τρόπο, με βάση τα ενώπιον του Δικαστηρίου δεδομένα, ολοκληρώθηκαν το 2010. Κανένας λόγος δεν δόθηκε γιατί η παρούσα αγωγή καταχωρίστηκε το 2013. Όλα τα πιο πάνω με οδηγούν στο συμπέρασμα ότι η εκδοχή που ο ενάγοντας έχει παρουσιάσει στο Δικαστήριο έχει υποστεί σοβαρά ρήγματα με αποτέλεσμα να μην μπορούν να εξαχθούν οποιαδήποτε ασφαλή συμπεράσματα. Για όλους τους πιο πάνω λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω η μαρτυρία του ενάγοντα δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή και συνεπακόλουθα απορρίπτεται. Παρά την προδιαγραμμένη τύχη της παρούσας αγωγής που δεν είναι άλλη από την απόρριψη της, με δεδομένη την απόρριψη της μαρτυρίας του μοναδικού μάρτυρα που κατέθεσε εκ μέρους του ενάγοντα, εντούτοις για σκοπούς πληρότητας προχωρώ και στην αξιολόγηση του εναγομένου 2. Ο εν λόγω μάρτυρας άφησε στο Δικαστήριο θετικές εντυπώσεις και αποδέχομαι τη μαρτυρία του στην ολότητα της. Η εκδοχή του είναι πειστική και παρέθεσε με απλό τρόπο τα γεγονότα ως εκτυλίχθηκαν και τις ενέργειες στις οποίες ο ίδιος προέβη σε σχέση με την πώληση του διαμερίσματος. Έχω πεισθεί, παρακολουθώντας τον προσεκτικά από το εδώλιο του μάρτυρα, ότι ήταν ειλικρινής. Η μαρτυρία του κατά την αντεξέταση του παρέμεινε σταθερή και δεν κλονίσθηκε. Δεν έχω εντοπίσει το οτιδήποτε το οποίο θα με οδηγούσε στο συμπέρασμα να μην μπορώ να την αποδεχθώ. Η δε μαρτυρία του υποστηρίζεται και τεκμηριώνεται σε μεγάλο βαθμό από την πραγματική μαρτυρία και από τα ενώπιον του Δικαστηρίου κατατεθειμένα Τεκμήρια Στην υπόθεση Α/φοι Παπαλαζάρου Λτδ v Σοφοκλή Μιχαήλ
(1997)1 Α.Α.Δ. 1388 λέχθηκε ότι η πραγματική μαρτυρία είναι ο γνώμονας με βάση τον οποίο δοκιμάζεται η αξιοπιστία της προφορικής μαρτυρίας. Κατ' αναλογία τα όσα αναφέρθηκαν στην εν λόγω υπόθεση εφαρμόζονται και στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Πλείστες δε θέσεις του έχουν παραμείνει αναντίλεκτες, όπως εξηγώ αμέσως κατωτέρω. Το γεγονός ότι υπάλληλος του γραφείου του που επικοινώνησε με τον ενάγοντα ώστε να τον ρωτήσει κατά πόσο αυτό προσφέρετο για ενοικίαση επιβεβαιώνεται από το ίδιο το Τεκμήριο
- Ο ίδιος αποδέχθηκε το γεγονός ότι μέχρι εκείνη τη στιγμή δεν είχε οποιαδήποτε επικοινωνία με τον ιδιοκτήτη, δείγμα και της ειλικρίνειας του. Περαιτέρω δεν δίστασε να αναφέρει ότι στην συνάντηση στο διαμέρισμα για την κατάληξη της συμφωνίας ενοικίασης ήταν παρών και ο ίδιος ο ενάγοντας και για το λόγο αυτό έδωσε το ½ της προμήθειας του σε αυτόν. Το γεγονός επίσης ότι ο ενάγοντας δεν εξηύρε τον αγοραστή του διαμερίσματος αλλά αυτός βρέθηκε κατόπιν των προσπαθειών του εναγομένου 2 και πάλι είναι αποδεκτό από τον ίδιο τον ενάγοντα. Εξάλλου το γεγονός αυτό επιβεβαιώνεται και από το ίδιο το Τεκμήριο
- Το γεγονός ότι ο εναγόμενος 2 γνώρισε τον ιδιοκτήτη κατά την σύναψη του ενοικιαστηρίου εγγράφου είναι αποδεκτό και πάλι από τον ενάγοντα. Δεν βλέπω για ποιο λόγο ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος να μην επισκέφθηκε τον εναγόμενο 2 και να του ανέθεσε την πώληση του από την στιγμή που έμεινε ικανοποιημένος από τις μέχρι τώρα προσφερθείσες υπηρεσίες του. Για όλους τους πιο πάνω λόγους αποδέχομαι την μαρτυρία του στην ολότητα του. Με βάση την πιο πάνω αξιολόγηση της μαρτυρίας αλλά και από τα ενώπιον του Δικαστηρίου κατατεθειμένα Τεκμήρια μπορώ να καταλήξω με ασφάλεια στα πιο κάτω ευρήματα: Κατά τις αρχές του 2005 οι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος ανάθεσαν στον ενάγοντα, την πώληση του επιπλωμένου παραθαλάσσιου διαμερίσματος, δίδοντας του και αντικλείδι του. Ο ενάγοντας ακολούθως τοποθέτησε στην κύρια είσοδο του διαμερίσματος αλλά και στην βεράντα του πινακίδες με τα στοιχεία του γραφείου του και τα τηλέφωνα του. Το 2005 υπάλληλος του γραφείου των εναγομένων κάλεσε τηλεφωνικώς τον ενάγοντα ενημερώνοντας τον ότι είχαν υποψήφιο ενοικιαστή για το εν λόγω διαμέρισμα. Ο ενάγοντας με τη σειρά του ενημέρωσε τον ιδιοκτήτη οι οποίοι τελικά έδωσαν την συγκατάθεση τους για την ενοικίαση. Ακολούθως ο ενοικιαστής επιθεώρησε το διαμέρισμα στην παρουσία του ενάγοντα και συμφώνησαν στην ενοικίαση του. Ακολούθως υπεγράφη στο γραφείο των εναγομένων, στην παρουσία του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή, τα σχετικά απαραίτητα έγγραφα. Οι εναγόμενοι έλαβαν ως προμήθεια ένα ενοίκιο και στην συνέχεια ειδοποίησαν τον ενάγοντα ώστε να λάβει την μισή προμήθεια. Ακολούθως ο ιδιοκτήτης του ακινήτου προσήλθε στο γραφείο των εναγομένων αναθέτοντας την πώληση του εν λόγω διαμερίσματος. Ακολούθως οι εναγόμενοι εξηύραν ενδιαφερόμενο αγοραστή και ενημέρωσαν ως προς τούτο τον ιδιοκτήτη. Προς τούτο διευθετήθηκε συνάντηση στο διαμέρισμα στην παρουσία του ιδιοκτήτη ώστε να το επιθεωρήσει ο ενδιαφερόμενος αγοραστής. Ο ενδιαφερόμενος αγοραστής αφού έκαμε προσφορά για την αγορά του και έγινε αποδεκτή από τον ιδιοκτήτη, ο εναγόμενος 2 ετοίμασε τα απαραίτητα έγγραφα για την αγορά του. Από την πώληση η εταιρεία Adamos Palourtis Ltd έλαβε και σχετική προμήθεια ύψους €3.598,95 (Λ.Κ 2.070) συμπεριλαμβανομένου Φ.Π.Α. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Αποτελεί πάγια νομολογιακή αρχή ότι σε πολιτικές υποθέσεις ο Ενάγων έχει το γενικό βάρος (burden of proof) να αποδείξει στο μέτρο του ισοζυγίου των πιθανοτήτων ότι η δική του εκδοχή γεγονότων είναι πιο πιθανή παρά να μην είναι. Η αρχή αυτή έχει επιβεβαιωθεί, μεταξύ άλλων, στην υπόθεση Χρυσάνθη Χρύσανθου και Σταύρος Φραντζή ν. Αντρέα Φραντζή
(2010)1(Β) Α.Α.Δ. 1295, όπου υιοθετήθηκε το ακόλουθο απόσπασμα από την υπόθεση Μαρσέλ κ.ά ν. Λαϊκή Τράπεζα Λτδ
(2001)1(B) Α.Α.Δ 1858: «Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι «η πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not).». Η αξίωση του ενάγοντα, με βάση το ειδικώς οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα (Ο2, r.6), εδράζεται στο γεγονός ότι δικαιούται το ½ της προμήθειας, δηλαδή το ποσό των €2.178,46 που οι εναγόμενοι έλαβαν από την πώληση του διαμερίσματος κατόπιν της κοινής διαμεσολάβησης τους. Διαζευκτικά η αξίωση του ενάγοντα στηρίζεται στη βάση του ότι δικαιούται εύλογης αμοιβής για τις υπηρεσίες που προσέφερε. Αναφορικά με τις διαζευκτικές βάσεις αγωγής, έχει πρόσφατα νομολογηθεί στην απόφαση Λαϊκή Τράπεζα (Χρηματοδοτήσεις) ΛΤΔ ν. Ανδρέα Μιχαήλ,
(2012)1 Α.Α.Δ. 41 ότι : «Είναι θεμελιωμένη αρχή ότι ένας διάδικος δικαιούται να προβάλει στο δικόγραφο του διαζευκτικούς ισχυρισμούς, αλλά οφείλει, κατά την ακροαματική διαδικασία, να επιλέξει την εκδοχή που θα προωθήσει. Οι εφεσείοντες, στην παρούσα υπόθεση, επέλεξαν την εκδοχή της σύμβασης ενοικιαγοράς και απέτυχαν.» Ουσιαστικά αυτό που έχει προωθήσει ο ενάγοντας, διαμέσου της μαρτυρίας του αλλά και μέσω της αγόρευσης του, είναι ότι αξιώνει το πιο πάνω ποσό στη βάση κτηματομεσιτικής προμήθειας και όχι στη βάση εύλογης αμοιβής για τις υπηρεσίες που προσέφερε. Ο ενάγοντας, μέσω της μαρτυρίας του, δεν προώθησε οποιαδήποτε άλλη θεραπεία, οπόταν, η διαζευκτική βάση αγωγής που δεν προωθήθηκε θα πρέπει να απορριφθεί. Εν πάση περίπτωση με βάση το άρθρο 19 του περί Κτηματομεσιτών Νόμο του 2004, Ν. (273(Ι)/2004), (στο εξής καλούμενος «ο Νόμος») το οποίο ίσχυε κατά τον επίδικο χρόνο, και όχι ο περί Κτηματομεσιτών Νόμος του 2010, Ν. 71(Ι)/2010, αναφέρει ότι «σε περίπτωση μη επίτευξης κτηματικής συναλλαγής για την οποία δεν υπέχει οποιαδήποτε ευθύνη ο κτηματομεσίτης, αυτός δικαιούται σε εύλογη αμοιβή, λαμβανομένων υπόψη του αναλωθέντος χρόνου και της δαπάνης αυτού». Στην προκειμένη περίπτωση αποτελεί αναντίλεκτο γεγονός, ότι υπήρξε κτηματική συναλλαγή, η οποία ήταν η πώληση του διαμερίσματος, επομένως ο κτηματομεσίτης δεν δικαιούται εύλογης αμοιβής αλλά μόνο προμήθειας. Εν πάση περιπτώσει ουδεμία μαρτυρία προσκόμισε ο ενάγοντας ότι σπατάλησε οποιοδήποτε χρόνο ο ίδιος για την πώληση του διαμερίσματος ή υπέστη οποιαδήποτε άλλη δαπάνη. Τα ζητήματα προμήθειας κτηματομεσιτών ρυθμίζονται από τον σχετικό Νόμο του 2004. Ως έχει αναφερθεί, κατά τον επίδικο χρόνο, ίσχυε ο εν λόγω Νόμος, όπως είχε τροποποιηθεί, και όχι ο περί Κτηματομεσιτών Νόμος του 2010, Ν. 71(Ι)/2010. Ο Νόμος δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 31.12.2004, κάποιους μήνες πριν τα γεγονότα που συνιστούν τη βάση της αξίωσης του Ενάγοντα. Μέχρι τότε ίσχυε ο Περί Κτηματομεσιτών Νόμος του 1987 που με το άρθρο 39
(1)του μεταγενέστερου Νόμου καταργήθηκε. Το άρθρο 19
(2)του νέου Νόμου αφορά σε ουσιαστικά δικαιώματα και υποχρεώσεις και ασφαλώς δεν μπορεί να τυγχάνει εφαρμογής σε περιστατικά που προηγήθηκαν της θέσπισής του (Datamedia A.E. v. K.S.N.
(1990)1 A.A.Δ. 13). Το άρθρο 2 του Νόμου προνοεί μεταξύ άλλων ότι «κτηματομεσίτης» σημαίνει το φυσικό ή νομικό πρόσωπο του οποίου η απασχόληση είναι η έναντι αμοιβής μεσολάβηση για κτηματική συναλλαγή, «αδειούχος κτηματομεσίτης» σημαίνει εγγεγραμμένο κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο κατέχει ισχύουσα άδεια που εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 15 του Νόμου, και «εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης» σημαίνει κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο είναι εγγεγραμμένος στο Μητρώο ως κτηματομεσίτης δυνάμει των διατάξεων του Νόμου. Στην προκειμένη περίπτωση, ο ενάγων κατέθεσε ως Τεκμήριο 1 βεβαίωση του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών, ημερομηνίας 21/11/14, με την οποία βεβαιώνεται ότι τον ουσιώδη επίδικο χρόνο ήταν εγγεγραμμένος και αδειούχος κτηματομεσίτης με αριθμό άδειας 269. Συνεπώς, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι, κατά τον επίδικο χρόνο, ο ενάγων ήταν εγγεγραμμένος και αδειούχος κτηματομεσίτης, εντός της έννοιας του Νόμου, γεγονός εξάλλου που ουδέποτε αμφισβητήθηκε από τους εναγόμενους κατά το στάδιο της ακροαματικής διαδικασίας. Το άρθρο 2 προνοεί επίσης ότι «κτηματική συναλλαγή» σημαίνει κάθε συναλλαγή για τη σύναψη συμφωνίας για πώληση, αγορά, ανταλλαγή ή μίσθωση ακινήτου πέραν του ενός μηνός, περιλαμβανομένης της παραχώρησης ακινήτου με αντιπαροχή και περιλαμβάνει κάθε συναλλαγή για τη σύναψη συμφωνίας για πώληση, αγορά, ανταλλαγή ακινήτου μέσω της μεταβίβασης εταιρικών μετοχών. Το Μέρος V του Νόμου προνοεί για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις εγγεγραμμένων και αδειούχων κτηματομεσιτών. Κατ' αρχάς, προνοείται ότι η μεσολάβηση κτηματομεσίτη δεν είναι απαραίτητη για την επίτευξη κτηματικής συναλλαγής (άρθρο 19
(1)). Ακολούθως, προνοείται ότι, όταν σε οποιαδήποτε κτηματική συναλλαγή το πρόσωπο που μεσολαβεί είναι εγγεγραμμένος και αδειούχος κτηματομεσίτης, αυτός δικαιούται να αξιώσει και εισπράξει την καθορισμένη προμήθεια, η οποία, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά, είναι απαιτητή και πληρωτέα με την επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής (άρθρο 19
(2)). Παρενθετικά, επισημαίνω ότι κατά τον επίδικο χρόνο δεν ίσχυε η πρόνοια στην οποία περιέχεται στο άρθρο 20
(2)του Νόμου του 2010, Ν. 71(Ι)/2010 το οποίο ορίζει ότι «εκτός εάν συμφωνηθεί διαφορετικά, η συμφωνηθείσα αμοιβή θα ανέρχεται σε 3% επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής...». Το δε άρθρο 38
(2)(β) του Νόμου προβλέπει για την εξουσία του Συμβουλίου να εκδίδει Κανονισμούς για τον καθορισμό ανώτατου και κατώτατου ποσοστού προμήθειας την οποία δικαιούνται ελλείψει γραπτής συμφωνίας μεταξύ των μερών, να εισπράττουν οι κτηματομεσίτες, καθώς και του προσώπου από το οποίο η εν λόγω προμήθεια πρέπει να καταβάλλεται. Μετά την κατάργηση του Νόμου 273
(1)/2004, με τον Νόμο 71
(1)/2010, οι πιο πάνω κανονισμοί παρέμειναν σε ισχύ. Κατά τον επίδικο χρόνο τύγχανε εφαρμογής η Κ.Δ.Π 131/88 η οποία στον Κανονισμό 16[1] ορίζει, μεταξύ άλλων, ως ανώτατο ποσοστό προμήθειας του κτηματομεσίτη για πωλήσεις ακινήτων ποσοστό 3% επί της τιμής πώλησης καταβαλλόμενο από τον πωλητή, εκτός εάν συμφωνηθεί διαφορετικά από τους συμβαλλομένους. Ο ενάγοντας επομένως δικαιούται να αξιώνει ποσοστό 3% από τους εναγόμενους εάν και εφόσον αποδείξει αφενός ότι και ο ίδιος είχε μεσολαβήσει για την κτηματική συναλλαγή και αφετέρου ότι αυτή ήταν η συμφωνία μεταξύ των μερών. Ειδάλλως εάν δεν υπήρχε οποιαδήποτε συμφωνία μεταξύ των διαδίκων, το ποσοστό της προμήθειας θα πρέπει να το αξιώσει από τους πωλητές του διαμερίσματος εάν και εφόσον ο ενάγοντας αποδείξει ότι ο ίδιος μεσολάβησε για την ολοκλήρωση της κτηματικής συναλλαγής. Αξίζει να σημειωθεί ότι το Δικαστήριο, ανατρέχοντας στις πρόνοιες του εν λόγω Νόμου, διαπιστώνει ότι αυτός δεν περιέχει οποιαδήποτε πρόνοια που να υποχρεώνει τον κτηματομεσίτη να χρησιμοποιήσει ειδικό έντυπο ή ακόμη να εξασφαλίσει έγγραφη αποδοχή του πωλητή προκειμένου να θεωρηθεί και να αποδειχθεί ότι υπήρξε συμβατική σχέση μεταξύ του πωλητή και κτηματομεσίτη ώστε να ανατεθεί στον κτηματομεσίτη η πώληση του ακινήτου. Αυτό το οποίο θα πρέπει απαραιτήτως να αποδείξει ο κτηματομεσίτης για να δικαιούται προμήθεια 3% επί του ποσού για το οποίο πραγματοποιήθηκε η πώληση είναι ότι αυτός μεσολάβησε για να πραγματοποιηθεί η κτηματική συναλλαγή. Όπως έχει νομολογηθεί σε περιπτώσεις απαιτήσεων προμήθειας ή αμοιβής από κτηματομεσίτης εφαρμόζεται το κανονικό δίκαιο των συμβάσεων ("ordinary law of contract"). Ενδεικτικά παραπέμπω στην υπόθεση J. F. Aho et Fils v. Photos Photiades and Co
(1968)1 CLR 477 όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα: «To sum up, the position is this, that we have to look to this case as being governed by the ordinary law of contract and to interpret and apply the contract as alleged to have been made by the parties, it made at all, and not to make the contract for the parties or reconstruct an agreement on equitable principles.» Για να θεμελιωθεί όμως αξίωση για προμήθεια κτηματομεσίτη, θα πρέπει να αποδειχθεί από τον κτηματομεσίτη ότι υπήρχε συμφωνία για προμήθεια, αλλά και ότι η πράξη για την οποία αξιώνεται η προμήθεια ήταν το άμεσο αποτέλεσμα της μεσολάβησης του (Orphanides ν. Michaelides
(1967)1 C.L.R. 309, Χριστοφίδης ν. Σαββίδης
(1992)1 Α.Α.Δ. 733). Πρέπει, δηλαδή, να αποδειχθεί η ύπαρξη συμφωνίας μεταξύ μεσίτη και πωλητή, και ότι η πώληση στο τρίτο πρόσωπο ήταν το αποτέλεσμα των ενεργειών του μεσίτη, και κατά συνέπεια ότι ο ενάγων εκτέλεσε την εντολή που του ανατέθηκε από την εναγομένη και έτσι δικαιούται την προμήθειά του. Όπως λέχθηκε στη Leventis a.o. v. Stylianides a.o.
(1988)1 C.L.R. 254: «The trial Court properly directed itself as to the principles relevant to the earning of an agent's commission which are to the effect that there must be a definite mandate, the performance of which is the efficient cause (causa causans) of the production of the authority.» Στην Orphanides ν. Michaelides (ανωτέρω), παρατίθεται, μεταξύ άλλων απόσπασμα από το σύγγραμμα Pollock and Mulla's Indian Contract and Specific Relief Acts, 8η έκδοση, σελίδα 679 το οποίο αναφέρει ότι: «But in order to establish a claim for commission the agent must show that the transaction in respect of which the claim is made was a direct result of his agency. It is not sufficient to show that the transaction would not have been entered into but for his introduction. He must go further and show that his introduction was the direct cause of the transaction». Παρομοίως, στην Χατζηκυριάκος ν. Σεβέρη
(1989)1Ε Α.Α.Δ. 92 αναφέρθηκαν τα εξής σχετικά: «Για να τεκμηριώσει απαίτηση για την πληρωμή μεσολαβητικής προμήθειας πρέπει να αποδειχθεί άμεση αιτιώδης σχέση μεταξύ της μεσολάβησης και της πώλησης. Για να θεμελιωθεί η απαίτηση πρέπει η μεσολάβηση να είναι ο αποφασιστικός παράγοντας (efficient cause) για την διενέργεια της πώλησης. Ο συνδετικός κρίκος μεταξύ της μεσολάβησης και της πώλησης πρέπει να είναι άμεσος και καθοριστικός.» Τέλος όπως τονίστηκε στην υπόθεση Lella Sofocli Schiza v. Charalambos Pambolos
(1979)1 C.L.R 373, δεν είναι αναγκαίο όπως ο κτηματομεσίτης ολοκληρώσει την πράξη αλλά πρέπει να αποδείξει ότι η πράξη ήταν το άμεσο αποτέλεσμα της μεσολάβησης του. Παραπέμπω στο σχετικό απόσπασμα: «But, remuneration can be claimed only on transactions which are the direct consequence of the agency. It is not necessary that the agent should actually complete the transaction but he must show that it was brought about as the direct result of his intervention.» Ειδικότερα όσον αφορά την προϋπόθεση ύπαρξης συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων για την καταβολή προμήθειας, η σχέση κτηματομεσίτη-πωλητή στην ουσία αποτελεί σχέση αντιπροσωπίας (agency) και αυτό που παρέχει στον κτηματομεσίτη δικαίωμα αμοιβής είναι η εκπλήρωση της εντολής που του έδωσε ο πωλητής. Η κάθε περίπτωση εξαρτάται από τους ακριβείς όρους που συμφωνήθηκαν μεταξύ των μερών (Eliades v. Petrides
(1972)1 C.L.R. 5). Ένας κτηματομεσίτης δεν έχει δικαίωμα να εισπράξει προμήθεια εκτός εάν υπάρχει σχετική προς τούτο σύμβαση. Η εκπλήρωση δε της εντολής που ο πωλητής έδωσε είναι αυτό που του παρέχει το δικαίωμα αμοιβής. Το πότε δε αυτή η εντολή θεωρείται εκπληρωθείσα έτσι ώστε ο μεσίτης να δικαιούται σε προμήθεια είναι πάντοτε θέμα γεγονότων. Εκείνο όμως που προκύπτει από τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου που έχουν παρατεθεί είναι ότι ο κτηματομεσίτης δικαιούται προμήθεια όταν η μεσολάβηση του ήταν η άμεση και κύρια αιτία της συναλλαγής. Αφού παρατέθηκε το νομικό πλαίσιο που διέπει την αξίωση του ενάγοντα έναντι των εναγομένων, προχωρώ ακολούθως να εξετάσω κατά πόσο ο ενάγων έχει αποδείξει ότι υπήρξε συμφωνία για προμήθεια, αλλά και ότι η κτηματική πράξη για την οποία αξιώνεται η προμήθεια ήταν το άμεσο αποτέλεσμα της μεσολάβησης του. Ο ενάγοντας δεν έχει προσκομίσει οποιαδήποτε αξιόπιστη και αποδεκτή μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου ότι αφενός είχε συμφωνήσει με τους εναγόμενους ότι σε περίπτωση πώλησης του εν λόγω διαμερίσματος θα μοιράζοντο την προμήθεια και αφετέρου επ' ουδενί λόγο δεν απέδειξε ότι μεσολάβησε ο ίδιος ώστε να επιτευχθεί η κτηματική συναλλαγή μεταξύ των ιδιοκτητών του διαμερίσματος και των αγοραστών. Απεναντίας ο ίδιος αποδέχεται το γεγονός ότι είναι οι εναγόμενοι, που με δικές τους προσπάθειες εξηύραν τον αγοραστή. Ούτε εξάλλου ο ίδιος γνώριζε πότε πουλήθηκε το διαμέρισμα, για ποια τιμή και σε ποιόν πουλήθηκε. Περαιτέρω ο ίδιος ο ενάγοντας δεν έχει αποδείξει ότι του είχε ανατεθεί με οποιοδήποτε τρόπο η αποκλειστικότητα πώλησης του εν λόγω διαμερίσματος. Όπως προκύπτει ο ενάγοντας δεν είχε καμία ανάμειξη στην συγκεκριμένη κτηματική συναλλαγή. Η υπό εξέταση υπόθεση αποτελεί περίπτωση όπου δεν πραγματοποιήθηκε η πώληση για την οποία μεσολάβησε ο ενάγοντας ως κτηματομεσίτης. Αποτελεί γεγονός ότι είχε ανατεθεί στον ενάγοντα αρχικά από τον ιδιοκτήτη η πώληση του διαμερίσματος. Αυτό όμως από μόνο του δεν είναι αρκετό ώστε να δίνει το δικαίωμα στον ενάγοντα να αξιώνει το ½ της προμήθειας που εισέπραξαν οι εναγόμενοι από την πώληση. Ούτε και αποδείχθηκε με οποιοδήποτε τρόπο, δεδομένης της απόρριψης της μαρτυρίας του ενάγοντα, ότι οι διάδικοι συμφώνησαν για τον μεταξύ τους διαμοιρασμό της οποιασδήποτε προμήθειας. Στην υπόθεση [Socrates J. Eliades] (πιο πάνω) λέχθηκε πως συμφωνίες για πληρωμή προμήθειας, έστω και εάν δεν καταλήξουν σε πώληση, πρέπει να περιλαμβάνουν σαφείς όρους ως προς τούτο. Έχω την άποψη ότι στην προκειμένη περίπτωση με βάση τη μαρτυρία που έγινε αποδεκτή δεν θα μπορούσα να καταλήξω στο συμπέρασμα ότι ο ενάγοντας δικαιούται πληρωμή προμήθειας από τους εναγόμενους. Δεν έχει αποδειχθεί ότι υπήρχε προφορική συμφωνία του ενάγοντα με τους εναγομένους και ότι υπήρξε σαφής όρος βάση του οποίου ο ενάγοντας θα είχε δικαίωμα να πληρωθεί την προμήθεια του έστω και αν δεν τελεσφορούσε η πώληση του διαμερίσματος. Ούτε και από τους ισχυρισμούς της έκθεσης απαίτησης του ενάγοντα στοιχειοθετείται με σαφήνεια η ύπαρξη τέτοιου όρου. Απλά ο ενάγοντας ισχυρίζεται ότι αξιώνει το ½ της προμήθειας κατόπιν συμφωνίας του με τους εναγομένους. Εν πάση περιπτώσει, ως έχει αναφερθεί, τέτοιος ισχυρισμός δεν δικογραφείται επομένως είναι έκθετος σε απόρριψη. Παρά την προσπάθεια του ο ενάγοντας δεν έπεισε το δικαστήριο ότι σύναψε με τους εναγόμενους οποιαδήποτε συμφωνία. Αναμφίβολα η πράξη για την οποία αξιώνεται η προμήθεια δεν ήταν το άμεσο αποτέλεσμα της μεσολάβησης του Ενάγοντα. Τέλος θα απέρριπτα και την αγωγή για τον εξής λόγο. Ο ενάγοντας αξιώνει το ½ της προμήθειας από τους εναγόμενους. Όπως προκύπτει από την αποδεκτή μαρτυρία η προμήθεια λήφθηκε από την εταιρεία Αδάμος Παλουρτής Λτδ και όχι από τους εναγόμενους προσωπικά. Επομένως η αγωγή θα έπρεπε να στραφεί εναντίον της πιο πάνω εταιρείας και όχι εναντίον των εναγομένων προσωπικά, οι οποίοι τον ουσιώδη χρόνο ήταν οι διευθυντές της. Με όλα όσα πιο πάνω προσπάθησα να αναλύσω και να εξηγήσω, η απαίτηση του ενάγοντα αποτυγχάνει. Υπό το φως των πιο πάνω η αγωγή απορρίπτεται. Όσον αφορά τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας δεν βρίσκω λόγο γιατί θα πρέπει να αποκλίνω από το βασικό κανόνα ο οποίος προβλέπει ότι τα έξοδα συνήθως πρέπει να ακολουθούν το αποτέλεσμα της διαδικασίας (βλ. Halsbury´ s Laws of England, 3η έκδοση, τόμος 30, σελ. 412, παρ. 795 και 796 και Θρασυβούλου ν. Arto Estates Ltd
(1993)1 ΑΑΔ σελ. 12). Ως εκ τούτου επιδικάζονται προς όφελος των εναγομένων και εναντίον του ενάγοντα όπως θα υπολογιστούν από τον αρμόδιο προς τούτο Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ....................................... Μ. Χαραλάμπους, Ε.Δ Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής Ο Κανονισμός 16 της ΚΔΠ 131/88 προβλέπει τα εξής: «
- Τα ανώτατα ποσοστά προμήθειας που δικαιούνται οι κτηματομεσίτες καθώς και τα πρόσωπα που θα την καταβάλλουν καθορίζονται στο Παράρτημα ΙΙ των παρόντων Κανονισμών». Στο παράρτημα ΙΙ προβλέπονται τα εξής: «Α. Διάθεση Ακινήτων με Πώληση, Ανταλλαγή ή Αντιπαροχή:
- Για πωλήσεις ακινήτων, ποσοστό 3% επί της τιμής πωλήσεως καταβαλλόμενο από τον πωλητή, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά από τους συμβαλλομένους.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο